Note a Margine dell`Attività di Ricerca nel Poliba Center for Real

Note a Margine dell’Attività di Ricerca nel Poliba
Center for Real Estate del DICATECh
Maurizio d’Amato
Professore Associato Confermato di Estimo
DICATECh Politecnico di Bari
[email protected]
Abstract. Il contributo verte sulla ricostruzione di un breve profilo sulle attività di
ricerca condotte nel Poliba Center for Real Estate, un laboratorio del DICATECh.
Tale laboratorio è stato fondato nel 1998 dall’autore di questo contributo e dal Prof.
Ing. Agostino Liuni con il titolo originale di Osservatorio sul Mercato Immobiliare.
In tempi recenti il piccolo laboratorio è stato inserito nella rete dei laboratori
interdipartimentali LEERES. Nel contributo vengono ripercorsi sommariamente i
sedici anni di attività del laboratorio che si è qualificato nel tempo come un
laboratorio di ricerca sulla valutazione immobiliare, sulla mass appraisal e sui modelli
di valutazione automatizzata. L’attività di ricerca del laboratorio è ampiamente
sovrapponibile a quella della Cattedra di Estimo del DICATECh. I contenuti delle
linee di ricerca sono accennati rimandando agli articoli pubblicati per eventuali
approfondimenti.
Keywords: Real estate, property valuation and investment, mass appraisal,
automated valuation methodologies
1
Introduzione
Il Poliba Center for Real Estate è un laboratorio del Dipartimento DICATECh del
Politecnico di Bari specializzato nell’implementazione e miglioramento delle procedure
di valutazione immobiliare, nell’implementazione di procedure di valutazione
automatizzata per finalità catastali (mass appraisal) o per finalità finanziaria (automated
valuation methodologies) nonché di ausilio per la determinazione di anali dei dati
immobiliari. Il contributo, offre alle necessità istituzionali, una panoramica dei 16 anni
di attività del piccolo laboratorio, ripercorrendo con un rapido riferimento alla
citazione dei lavori, quali siano stati i risultati ottenuti. Il contributo è organizzato
come segue: nel primo paragrafo viene evidenziata la storia del laboratorio con le
tappe fondamentali, ad essa si aggiunge una breve descrizione delle dotazioni tecniche,
per la verità molto scarse, che ne hanno caratterizzato l’operatività. Nello stesso
paragrafo verranno anche evidenziati i convegni e gli agreement ottenuti con le
controparti istituzionali a supporto dell’operatività del laboratorio. Nel secondo
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paragrafo vengono sommariamente tracciate la quattro linee di ricerca a livello
internazionale e le tre linee di ricerca attive a livello nazionale. Nel tracciarle verranno
indicati i lavori scientifici nonché un contenuto approssimato delle stesse. Nel terzo
paragrafo vengono discusse le linee future di attività del laboratorio Conclusioni finali
saranno offerte al lettore per meglio focalizzare l’attenzione sulle principali attività
svolte e quelle future da svolgere che sembrano maggiormente premianti.
2
Dal Laboratorio OMI al Poliba Center for Real Estate
L’Osservatorio sul Mercato Immobiliare del Dipartimento di Architettura ed
Urbanistica nasce con delibera del Consiglio di Dipartimento del 28/11/1999 su
proposta del Prof.Ing.Agostino Liuni e del Dott. Maurizio d’Amato. Successivamente
cogliendo l’occasione della riorganizzazione dipartimentale e sulla scia della tradizione
dei Center for Real Estate anglosassoni, si è proceduto ad avviare un piccolo progetto
di trasformazione dapprima nel nome, sostituendo la vecchia definizione di
Osservatorio con quella più moderna di Poliba Center for Real Estate.
Successivamente il Poliba Center for Real Estate ha aderito alla Rete dei Laboratori
LEEReS. Il Laboratory of Economic, Environmental and Regional Sciences il quale è un centro
interuniversitario realizzato tra l’Università degli Studi di Foggia (Dipartimento di
Economia) e il Politecnico di Bari (Dipartimento di Architettura e Urbanistica), ed è
stato costituito, con Convenzione sottoscritta dai Rettori delle due Università in data
con protocollo 5858 del 15/12/2009. Attraverso accordi bilaterali, la struttura sta per
coinvolgere anche operatori istituzionali esterni. A titolo di esempio con lettera del
26/06/2013 e-valuations associazione nazionale che qualifica periti valutatori a
standard internazionali con sede a Torino e riconosciuta dell’International Valuation
Standard Board di Londra ha dato una prima disponibilità alla collaborazione. Con
lettera del 16/01/2001 il SUNIA regionale ha avviato una collaborazione per
l’elaborazione conto terzi della loro mole di dati.
2.1
Impatto sul Mondo Professionale
Gli impatti sul mondo professionale consistono nell’organizzazione di eventi e corsi
per attività formativa professionale. Nel caso specifico la formazione ha come oggetto
l’organizzazione di corsi di valutazione e consulenza immobiliare seguendo gli
standard internazionali. Un’attività iniziata con il corso DEI a favore di agenti
immobiliari fra il maggio ed il giugno 2001. E’ in fase di preparazione un programma
finalizzato alla formazione continua a favore dei possibili candidati REV e di altri
professionisti nel settore delle valutazioni qualificati RICS o certificati ISO 17024 per
la valutazione immobiliare. Questa attività si coniuga con quella della elaborazione di
dati conto terzi per strutture come il SUNIA e la Borsa Immobiliare di Bari. Un’ultima
attività è quella costituita dalla erogazione di qualifiche professionali internazionali
finalizzate a fornire competenze di livello internazionale al termine della filiera
formativa. A tal proposito il Poliba Center for Real Estate del DICATECh, su
mandato dell’Istituto Italiano di Valutazione Immobiliare, è l’unica sede meridionale
per la somministrazione di esami ed il conseguente ottenimento della prestigiosa
qualifica REV Recognised European Valuer rilasciata dal TeGOVA The European
Group of Valuer’s Association. La qualifica consente di operare nell’ambito
professionale della valutazione e consulenza immobiliare in tutta Europa (dal 2012). Il
15/10/2013 si è tenuta la prima sessione di esame a favore di un Ingegnere
proveniente dall’Ordine degli Ingegneri di Roma1. Su mandato del Capitolo Italiano
della Royal Institution of Chartered Surveyors è anche possibile effettuare a Bari,
presso il Poliba Center for Real Estate, gli esami per l’ottenimento della qualifica
RICS a favore dei valutatori immobiliari (dal 2011). Per la qualità dei processi di
accreditamento il Poliba Center for Real Estate è stato ospite senza impegno di spesa
all’Expo Italia Real Estate del 2013 la prima fiera dell’immobiliare italiana nonché
invitata in un incontro sui processi formativi nel real estate. Di rilievo è anche l’attività
convegnistica del Poliba CRE. Ricordiamo, fra gli altri, alcuni seminari indicati nella
tabella che segue:
Data
Seminario
15/05/2013
Seminario di presentazione della Sede IsIVI presso il
Politecnico di Bari
10/10/2011
Seminario di Halbert Calvin Smith sulla crisi dei mutui non
agency
03/12/2010
Seminario di presentazione del Manuale Operativo delle
Stime Immobiliari da parte della Agenzia del Territorio
03/07/2009
Seminario di presentazione dell’iter di certificazione delle
competenze del valutatore immobiliare secondo
ISO/17024
18/11/2008
Presentazione della seconda indagine SUNIA Poliba
Center for Real Estate
08/02/2008
Seminario Internazionale sulla Valutazione Automatizzata2
17/12/2005
Presentazione della prima indagine SUNIA Poliba Center
for Real Estate
E’ utile sottolineare come l’attività sia stata svolta senza assistenza alcuna da parte di
personale di sorta.
1
L’appuntamento. Valutazioni Immobiliari le prove al Politecnico, La Gazzetta del
Mezzogiorno,11/10/2013 p.IX
2 N.Pepe, Case Costose il problema è la stima, La Gazzetta del Mezzogiorno,10.02.2008 p.2
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2.2
La ricerca
Il Poliba Center for Real Estate è titolare di dati, informazioni e campioni immobiliari
di svariate città europee ed extraeuropee su cui si procede a testare metodi di
valutazione automatizzata e metodologie di mass appraisal. L’attività di ricerca può
essere divisa in differenti linee che possono essere classificate in relazione al livelo dei
contributi.
2.3
Classificazione dei Contributi
Sono attualmente attive press il Poliba Center for Real Estate le seguenti linee di
ricerca in ambito nazionale o internazionale.
2.3.1 Linee di ricerca di respiro nazionale
Le linee di ricerca di respiro nazionale riguardano le seguenti tre direttrici:

Implementazione delle tecniche di gestione della informazioni immobiliari in
contesti con un numero limitato di osservazioni (sistemi di stima) (d’Amato,
2011)

Implementazione di tecniche finalizzate a migliorare l’applicabilità del Market
Comparison Approach a contesti di mercato (d’Amato,2015d)

Sperimentazione di modelli di serie temporali applicate alla elaborazione di
indici dei prezzi e dei canoni di locazione (Smith et al.,2000; d’Amato,2008)
2.3.2 Linee di ricerca di respiro internazionale
Le linee di ricerca a livello internazionale sono basate sulle seguenti quattro direttrici

Sperimentazione di modelli di valutazione automatizzata integrati con
variabili georeferenziate (d’Amato,2010; d’Amato et al, 2012; d’Amato et
al. 2013; d’Amato,2011; d’Amato, 2015c);

Sperimentazione di modelli di valutazione automatizzata basati su
relazioni non deterministiche fra variabile dipendente e variabili
indipendenti
(d’Amato,2002;
d’Amato,2004;
d’Amato,2007;
d’Amato,2008)
2.4

Sperimentazione di modelli di valutazione a rate cicliche per integrare le
analisi del ciclo di mercato nella pratica professionale della valutazione
immobiliare3 (d’Amato,2003; d’Amato,2013; d’Amato,2015a)

Sperimentazione di modelli automatizzati per la determinazione del
premio per il rischio per within real estate portfolio;
Le risorse
Il Laboratorio agisce in quasi assenza di trasferimento di risorse umane e finanziarie.
L’ultimo finanziamento sui laboratori avvenuto nel vecchio Dipartimento di
Architettura ed Urbanistica da parte della Commissione Laboratori di Ateneo ha
consentito di acquistare tre workstation HP ed un programma di simulazione Crystall
Ball. Ad oggi rimane poco. L’attività va avanti con due sole postazioni di lavoro ed una
stampante e necessita di una riorganizzazione, in corso, per acquisire fondi europei e
regionali.
3. Conclusioni e Future Direzioni di Ricerca
Il contributo ha ricostruito la lunga storia di un piccolo laboratorio del DICATECh
con una produzione scientifica nazionale ed internazionale. Esso in sintesi coincide
con quanto il gruppo di ricerca da me rappresentato ha cercato di effettuare nei passati
16 anni. Per il futuro il laboratorio è chiamato a rispondere in rete con altre istituzioni
come SUNIA e Borsa Immobiliare ai prossimi bandi al fine di estendere la
sperimentazione su dati reali di compravendita che stanno emergendo dopo la
riforma-rivoluzione della legge 266/2005 (introduzione del criterio del prezzo valore
da dichiarare in atto)
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3 Si veda anche la guest lecture tenuta presso l’American Enterprise Institute di Washington
http://www.aei.org/files/2013/07/30/-damato-cyclical-capitalization-theory-andapplication_105542267376.pdf
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