Tree Re - TreePlat

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MANUALE
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FRANCHISING IMMOBILIARE
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"Centinaia e centinaia di uomini e donne
hanno contribuito alla storia della Grimaldi.
A tutti loro il nostro ringraziamento"
Augusto Grimaldi
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- Franchising Grimaldi Immobiliare
Piano dell’opera
Introduzione ....................................................................................................
Franchising Grimaldi Immobiliare ................................................................
Manuale operativo ..........................................................................................
Gestionale TreePlat ........................................................................................
Servizi ..............................................................................................................
Glossario ..........................................................................................................
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- Manuale Operativo
Introduzione
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- Introduzione
Indice
Introduzione ...................................................................................................
1. Obiettivi e struttura del manuale .....................................................
A - Obiettivi .....................................................................................
B - Struttura ...................................................................................
2. Gruppo GPS* .....................................................................................
A - Storia ........................................................................................
B - Società ......................................................................................
3. Network Tree Real Estate .................................................................
A - Storia ........................................................................................
4. Franchising Immobiliare ...................................................................
A - Definizione ................................................................................
B - Contratto ...................................................................................
5. Intermediazione immobiliare ...........................................................
A - Mercato .....................................................................................
B - Agente d’affari in mediazione .................................................
B.1 - Definizioni ........................................................................
B.2 - Requisiti ...........................................................................
B.3 - Assicurazione ..................................................................
B.4 - Incompatibilità .................................................................
B.5 - Diritti e doveri ..................................................................
B.6 - Periti .................................................................................
B.7 - Modulistica .......................................................................
B.8 - Sanzioni ............................................................................
B.9 - Normativa ........................................................................
C - Attività in sintesi.......................................................................
* Gabetti Property Solutions
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- Introduzione
1. Obiettivi e struttura
del manuale
A - Obiettivi
Il Manuale:
• Illustra tutti gli adempimenti necessari per il corretto svolgimento dell’attività di
intermediazione immobiliare nel rispetto delle regole di correttezza, diligenza, professionalità, considerate le basi sulle quali si è consolidata l’esperienza di Grimaldi
che, da anni, coniuga tradizione, serietà, e affidabilità a innovazione e dinamismo.
• Ha il compito di trasferire ad ogni Affiliato del Network l’esperienza e il know-how
Grimaldi, fornendo tutte le informazioni utili per svolgere professionalmente la
propria attività imprenditoriale, beneficiando, grazie ai numerosi servizi offerti dalla
formula di franchising, dei vantaggi competitivi che differenziano il target dell’attività
imprenditoriale.
•Testimonia in modo tangibile la cura e l’attenzione che Grimaldi dedica ai propri
Affiliati, promuovendo ottimismo e creando cultura imprenditoriale perché solo con
l’affiliazione a un brand ampio e completo si possono ottenere i migliori risultati.
• È composto dal presente documento e da ogni altra informazione reperibile nei siti,
nei portali ed in ogni altra piattaforma informatica; costituisce parte integrante di
esso ogni circolare e/o comunicazione precedente/successiva alla data di diffusione
della presente edizione, laddove abbiano ad oggetto prodotti, servizi, regole operative,
procedure riguardanti il network TREE RE e del Gruppo Gabetti.
B - Struttura
La nuova edizione del “Manuale Franchising Grimaldi Immobiliare” (la prima risale al
1990) si articola in cinque parti organizzate in sei capitoli:
1. Introduzione
È il capitolo in cui sono riportate la presentazione del modello di business e della storia
del Gruppo GPS in generale e delle business unit in particolare. La seconda parte è dedicata alla presentazione del network TREE RE illustrandone, storia, struttura e fattori
distintivi. La terza ed ultima parte è dedicata al franchising e all’intermediazione immobiliare per cui vengono fornite: definizioni, normativa di riferimento, caratteristiche,
descrizione del mercato e dell’attività svolta.
2. Franchising Grimaldi Immobiliare
È il capitolo dedicato alla presentazione e all’analisi del Franchising Grimaldi riportandone gli elementi caratteristici, la storia, le peculiarità contrattuali, l’operatività di zona,
i valori e il codice deontologico.
3. Manuale operativo
È il capitolo in cui sono riportate tutte le indicazioni necessarie al corretto svolgimento
della professione secondo la pluriennale esperienza della Grimaldi. Il manuale opera5
- Introduzione
tivo si suddivide in sei parti: la prima parte è dedicata all’agenzia in termini di avviamento e immagine, la seconda parte tratta del processo di acquisizione, per poi analizzare nella terza parte il processo di vendita. La quarta parte si rivolge alla spiegazione
della modalità di gestione e organizzazione d’agenzia fornendo definizioni, regole di
funzionamento e strumenti operativi. La quinta parte è rivolta alla presentazione delle
regole di collaborazione, dei relativi corrispettivi e alla descrizione delle modalità operative. La collaborazione normata è 1) tra Affiliati Grimaldi, 2) tra Affiliati Grimaldi
con gli altri brand, 3) tra Affiliati e GPS. La sesta e ultima parte è destinata alla
presentazione della modulistica operativa fornendone formulari e principali aspetti
giuridici per le diverse tipologie contrattuali.
4. Gestionale Tree Plat
È il capitolo in cui vengono fornite le informazioni base circa l’utilizzo del software “gestionale Tree Plat”. In esso vengono trasferiti i metodi, le informazioni e le procedure che
sono alla base del moderno concetto di agenzia immobiliare secondo il Gruppo GPS.
5. Servizi
Il capitolo quinto presenta i servizi messi a disposizione della rete: dalla formazione
agli aggiornamenti legali-fiscali, dall’ufficio studi alla consulenza territoriale, dal
marketing e promozione ai servizi tecnici dai servizi IT a quelli assicurativo-finanziari.
6. Glossario
Il sesto capitolo è il “glossario dell’agente immobiliare” che ha l’obiettivo di descrivere
i termini tecnici, giuridici, economici e finanziai maggiormente utilizzati per lo svolgimento della professione. Le definizioni presentate hanno l’ambizione di spiegare in
modo semplice e pragmatico le “parole chiave” del mestiere.
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- Introduzione
2. Gruppo GPS
Gabetti è tra i marchi d’eccellenza del mercato immobiliare italiano, vanta la storia più
prestigiosa e la proposta di servizi più ampia. Il modello di business posiziona il Gruppo
come il primo Full Service Provider del settore: grazie alle società controllate riesce
ad affrontare le differenti tematiche dell’intero sistema dei servizi immobiliari.
A - Storia
La Storia del Gruppo è una profonda traccia lasciata nel tempo, nel passato e nel
presente dell’immobiliare. Il marchio racchiude in se un resoconto di eventi, che non
hanno solo inciso la storia del brand, ma quella di tutto il settore immobiliare.
• Negli anni '50 Enrico Gabetti fonda a Torino la prima agenzia di intermediazione,
creando di fatto il ruolo del mediatore immobiliare in Italia. Al figlio Giovanni, il merito
di aver posto le condizioni per l’ascesa del marchio, riuscendo a trasformare l’attività
di mediazione del padre in un’Azienda ambiziosa e di successo.
• Negli anni '60, il marchio Gabetti si diffonde sul territorio: prima a Milano, dove approda
nel 1961, e poi a Roma; alla fine degli anni '70 si contano già oltre 50 punti vendita.
• Nel 1974, la Gabetti punta ormai a divenire un Gruppo con l’obiettivo di diversificare
maggiormente i propri servizi e offrire alla clientela una gamma più completa di
opportunità. E’ di questi anni la decisione di costituire una Holding, integrando le
attività di finanziamento immobiliare a interventi nel settore industriale e terziario.
Nascono così una serie di Divisioni interne specializzate tra cui, nel 1977, Santandrea
rivolta esclusivamente all’intermediazione degli immobili di particolare pregio.
• Nel marzo del 1990, Gabetti Holding viene quotata in Borsa, consolidando l'approccio
di trasparenza e di orientamento al mercato che l'ha sempre contraddistinta.
• Negli anni '90, viene ampliata la gamma dei prodotti e dei servizi, con nuove divisioni
e società specializzate. Nasce Patrigest, società dedicata alla consulenza e alla
valorizzazione strategica.
• Nel 1994, allo scopo di ampliare la capillarità della rete, Gabetti adotta la formula del
Franchising, affiancando alle agenzie dirette, una rete di agenzie in franchising.
• Nel gennaio del 2006, Gabetti Holding prevede l'ingresso in nuovi mercati contigui al
business immobiliare. In questo contesto diventa Gabetti Property Solutions.
• Nel maggio 2006, Gabetti Property Solutions acquisisce Abaco Servizi, società specializzata nelle attività di property e facility management e nei servizi di due diligence,
per una crescita organica del business.
• Nel 2008, grazie all’accordo con UBH nasce Tree Real Estate, in cui confluiscono le Reti
in Franchising: Gabetti Franchising Agency, Grimaldi Immobiliare e Professionecasa,
rafforzando di fatto la presenza capillare sul territorio dei punti vendita, grazie alla
formula dell’affiliazione in franchising. Inoltre, all’intermediazione immobiliare sono
integrate l’offerta di una molteplicità di servizi a disposizione, quali, per esempio,
l’intermediazione creditizia e assicurativa, capaci di produrre un effetto virtuoso in
termini di redditività.
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- Introduzione
• Nell’ottobre del 2008, Gabetti Property Solutions riorganizza la propria rete di intermediazione immobiliare residenziale, convertendo al modello di franchising la rete
di agenzie dirette Gabetti Agency.
• Nel 2011, il Gruppo aumenta la partecipazione in Tree Real Estate, passando dal 51%
al 99% della quota di controllo.
• Nel 2013, il Gruppo Marcegaglia diventa azionista di riferimento. Una dimostrazione
di fiducia nelle prospettive del Gruppo, in grado di dare ulteriore impulso ai numerosi
progetti in corso.
• Nel 2013, nasce Gabetti Condominio, il marchio dedicato alla gestione degli edifici,
coordinato da Abaco Team, qualificata in servizi specialistici all’immobile. Contestualmente, nascono le reti in Franchising: Gabetti Condominio, Grimaldi Condominio e
Professionecasa Condominio con l’obiettivo di realizzare una rete capillare di amministratori e gestori di immobili sul territorio.
In questi 60 anni di vita si scorgono i ritmi con cui l’Azienda si è ingrandita e modificata,
i traguardi e la capacità di adeguarsi ai cambiamenti del mercato e del quadro socio
economico di volta in volta attraversato. Dalla piccola agenzia di intermediazione al
grande Gruppo, il passo non è stato immediato, nel corso degli anni, le ricorrenti crisi
del paese hanno rallentato o ridimensionato le ambizioni del management, ma grazie
alla serietà e professionalità dei suoi uomini, al sostegno degli investitori, alla forza del
proprio marchio e all’immagine, in cui non ha mai smesso di investire, il Gruppo Gabetti
è riuscito ad aggiungere alla propria storia sempre nuove vicende positive, mettendo
al centro di tutto lo spirito e il rapporto con la clientela, rimasto immutato in mezzo
secolo di storia.
B - Società
Il modello organizzativo di Gabetti Property Solutions è anche la sua forza: una serie di
società collegate lavorano in modo sinergico, secondo un sistema integrato di competenze.
Le società del Gruppo coprono in modo specialistico le seguenti aree dell’immobiliare:
• Consulenza e Valorizzazione
• Gestione
• Intermediazione
Il valore aggiunto del Gruppo emerge da questo modello di business che si avvantaggia
della presenza di un alto numero di professionisti con competenze diverse, capaci di
erogare servizi per l’intero settore.
Patrigest: la società del Gruppo Gabetti specializzata in Valuation & Advisory nel settore
immobiliare. Advisor per la conoscenza dei valori del Mercato Real Estate Italiano, offre
consulenza strategica mirate a conoscere approfonditamente il patrimonio immobiliare,
e a determinarne il valore nel tempo attraverso l’analisi degli scenari e la definizione
delle migliori strategie di valorizzazione. Offre servizi di Valuation , Market Study ,
Research, Studi di fattibilità e analisi degli investimenti.
Patrigest è attiva sull'intero territorio nazionale può vantare un’eccellente copertura
ed un elevato livello di specializzazione grazie alla collaborazione con le reti in franchising Gabetti Franchising, Grimaldi e Professionecasa, con la linea diretta Santandrea
Luxury Houses ed ai servizi tecnici offerti da Abaco Team.
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- Introduzione
Le società del Gruppo:
B2B
B2C
› Advisory
› Valuation
› Research
CONSULENZA
E VALORIZZAZIONE
› Consulenza in operazioni di finanza straordinaria
› Assistenza, lancio e gestione di fondi immobiliari
› Valorizzazione di portafogli NPL
GESTIONE
› Asset Management
› Property Management
› Construction Survey
› Energy & Green Building Services
› Health, Safety, Systems & Environmental Services
› Facility Management
› Loans Appraisal Services
› Intermediazione nell’ambito:
• portafogli distribuiti
• commerciale, industriale
• logistico, office
› Capital Market
› Amministrazione e gestione immobiliare
› Retail
• ottimizzazione location
• sviluppo
• consulenza al concept
› Intermediazione di edifici esistenti
› Gestione delle permute
INTERMEDIAZIONE
› Intermediazione di immobili di nuova costruzione
› Analisi del mercato locale
› Analisi del progetto
Private RE Consultant
› Team di Private RE Consultant a supporto di Private banker
› Intermediazione di immobili esclusivi
FRANCHISING IMMOBILIARE
› Network di oltre 1000 agenzie in franchising,
che fanno capo a Tree Real Estate
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- Introduzione
Abaco Team: la società del Gruppo, composta da dipartimenti specializzati nell’Asset,
Property e Facility Management, nei Servizi di Gestione dei Patrimoni Immobiliari, nei
Servizi Tecnici Specializzati anche in ambito energetico, ambientale e di sicurezza,
e nella Gestione dei Processi di Acquisizione e Dismissione.
Tra le sue divisioni compare Gabetti Condominio, il marchio dedicato alla gestione
degli edifici: sia in quanto patrimoni immobiliari complessi di clienti istituzionali,
sia condomini di clienti privati. Il progetto Condominio si avvale anche di una business
unit dedicata al Franchising: una rete di amministratori locali che operano con i servizi
e i marchi: Professionecasa Condominio, Grimaldi Condominio e Gabetti Condominio.
Gabetti Agency: la società dedicata alla consulenza e all’intermediazione, attraverso
le divisioni specializzare nei segmenti corporate, cantieri e frazionamenti, che collaborano con i network in franchising del Gruppo, e di una rete diretta specializzata nel
segmento del lusso:
• Gabetti Corporate: la struttura rivolta al mondo dell’imprenditoria e degli operatori
specializzati nel real estate, che fornisce servizi di consulenza legati all’acquisto, alla
vendita, alla locazione e alla valorizzazione di immobili ad uso terziario, industriale e
commerciale. Gabetti Corporate opera anche come advisor per operazioni di trading
immobiliare, per investitori privati e istituzionali, fornendo i servizi e le analisi
propedeutiche alla definizione delle migliori strategie di acquisizione o di vendita di
singoli asset o di portafogli immobiliari.
• Gabetti Cantieri: si rivolge a costruttori e developer. Offre consulenza attraverso
analisi di mercato al fine di una corretta valutazione del prodotto e del conseguente
calcolo dei prezzi di vendita. I professionisti di Gabetti Cantieri affiancano i clienti
nell’attività di definizione dei tagli e delle caratteristiche interne degli appartamenti, gestendone la vendita dal progetto su carta alla realizzazione del prodotto
finito.
• Gabetti Frazionamenti: si rivolge alla clientela istituzionale e a operatori del settore.
Si occupa di servizi legati alla vendita, all’acquisto alla valutazione e valorizzazione
di immobili con destinazione prevalentemente residenziale. Sono specializzati nella
gestione delle vendite agli inquilini e a terzi, e nella gestione delle permute.
• Santandrea: il marchio dedicato agli immobili di pregio, e alle operazioni di standing
elevato. Il team è composto da professionisti specializzati in aspetti legali, fiscali e
tecnici. Il brand prende il nome dalla famosa strada nel quadrilatero della moda di
Milano. Opera come Private RE Consultant per operazioni di sviluppo immobiliare di
nicchia e come partner di Private Banker per la consulenza, la gestione e la vendita
di asset immobiliari.
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- Introduzione
3. Network Tree Real Estate
Tree Real Estate è la holding, controllata dal Gruppo Gabetti, cui fanno capo le reti di
franchising immobiliare: Gabetti Franchising Agency, Grimaldi Immobiliare e Professionecasa. Tre marchi che condividono strumenti e opportunità, ma agiscono con metodi diversificati. La loro distintività è frutto di storie diverse e da come hanno condiviso
valori, promesse e credibilità con il mercato nel tempo.
A - Storia
Tree Real Estate nasce dall’integrazione tra Gabetti Property Solutions e UBH. Operazione
che tra il 2007 e il 2008, ha avuto un impatto significativo sull’assetto del mercato dell’intermediazione immobiliare.
L’iniziativa è da contestualizzare nell’ambito più generale di una fase di mercato, il 2007,
in cui il settore immobiliare si trova a fronteggiare repentinamente gli effetti prodotti
dal Credit Crash americano: l’incremento dell’offerta, flessione della domanda, allungamento dei tempi di vendita, contrazione del numero di compravendite e progressiva
riduzione del volume di mutui erogati.
Tree Real Estate ha l’obiettivo di dar vita alla prima grande aggregazione del mercato
di settore italiano e i presupposti che hanno indotto la fusione dei tre brand sono
riconducibili a:
• Un’elevata riconoscibilità dei marchi: viene intuita l’opportunità di creare un polo
fortemente attrattivo nel settore dell’intermediazione, con elevato Know-how e competenze professionali messe a disposizione del mercato.
• La Presenza capillare sul territorio e presidio del mercato: l’aggregazione delle reti
consente infatti di raggiungere una concentrazione di punti vendita tale da garantire
un forte posizionamento.
• Le forti potenzialità indotte dalle sinergie commerciali: l’ottimizzazione e lo sviluppo
di sinergie ed efficienze industriali e strategiche tra le reti in franchising che svolgono
attività di intermediazione e le divisioni che svolgono servizi complementari, favoriscono e alimentano l’attività di cross selling.
• L’incremento dei volumi e abbattimento dei costi fissi: l’ampliamento del portafoglio
servizi e portafoglio clienti consente di ottenere condizioni più vantaggiose sul mercato.
Le economie di scala prodotte dalla razionalizzazione di alcuni servizi commerciali e
amministrativi producono benefici in termini di risparmio sui costi fissi di struttura.
Nel 2011, la partecipazione di Gabetti Property Solutions in Tree Real Estate sale dal
51% al 99% della quota di controllo. A dare spinta all’ascesa, la possibilità di valersi del
capitale professionale delle agenzie sul territorio.
Nel 2013, la nomina di 3 Consiglieri Delegati, con il compito di gestire, raccogliere proposte operative e trasferire le opportunità del Gruppo alla Rete di agenzie in franchising.
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- Introduzione
Nel 2014 prende vita il progetto di trasformazione delle agenzie in veri luoghi di consulenza globale, vedono la luce nuovi progetti che aiuteranno gli Affiliati a fare business
su tutti gli aspetti del settore.
Nel 2014, Tree Real Estate è interessata da una profonda riorganizzazione del business.
L’Affiliato acquisisce lo status di “Consulente Immobiliare”, grazie ai servizi collaterali
cui può disporre. Parte la nuova campagna a supporto della rinnovata mission. Il
consulente immobiliare esprime la sua dinamicità con forza. E’ pronto ad ogni incarico:
sia nell’intermediazione immobiliare sia nei servizi collaterali, come assicurazioni,
mutui e servizi tecnici. Con questa nuova prospettiva, gli appartenenti al network sono
chiamati ad ampliare le proprie visioni e competenze, su tutti gli ambiti del settore.
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- Introduzione
4. Franchising Immobiliare
A - Definizione
Il franchising è una forma di collaborazione per la distribuzione di beni o servizi fra un
imprenditore (Affiliante) e uno o più imprenditori (Affiliati), giuridicamente ed economicamente indipendenti.
Con la stipula di un contratto di Franchising, l'Affiliante concede la disponibilità al l'Affiliato, verso un corrispettivo, di un insieme di diritti, tra i quali l’utilizzo della propria
formula commerciale, comprensiva del diritto di sfruttare il cosiddetto know-how
(ovvero l'insieme delle tecniche e delle conoscenze necessarie), i propri segni distintivi
nonché altre prestazioni e forme di assistenza atte a consentire all'Affiliato la gestione
della propria attività con la medesima immagine dell'impresa Affiliante, inserendo
l'Affiliato in un sistema costituito da una pluralità di Affiliati distribuiti sul territorio,
allo scopo di commercializzare determinati beni o servizi.
L'Affiliato si impegna a far proprie la politica commerciale e l’immagine dell'Affiliante
nell'interesse reciproco delle parti medesime e del cliente/consumatore finale, nonché
al rispetto delle condizioni contrattuali liberamente pattuite.
I principali vantaggi per l’Affiliante e l’Affiliato possono individuarsi come segue.
Affiliante
• Diffusione della propria immagine;
• Presenza capillare sul territorio;
• Sviluppo flessibile e condiviso;
• Capitalizzazione del proprio Know-how.
Affiliato
• Può avvalersi di un marchio affermato e pubblicizzato;
• Utilizza una formula commerciale già sperimentata e consolidata;
• È assistito nella gestione dell’attività attraverso l’ausilio di un imprenditore esperto.
B - Contratto
Il contratto di franchising o di affiliazione commerciale ha rappresentato sino al 2004
una delle fattispecie contrattuali atipiche più diffuse negli ultimi tempi. Il franchising
ha trovato per anni la sua legittimazione giuridica nel principio di autonomia negoziale
privata garantita dall'art. 1322 cod. civ. e, a livello costituzionale, in quello che garantisce l'iniziativa economica privata contenuto nell'art. 41 della Costituzione.
Prima della legge 6 maggio 2004, n. 129, in materia vigevano solamente codici deontologici e regolamenti predisposti dalle associazioni di categoria volti all'adozione di
regole comportamentali ispirate a principi di correttezza, professionalità e trasparenza.
Con l’entrata in vigore della predetta legge 6 maggio 2004, n. 129, recante “Norme
per la disciplina dell'affiliazione commerciale”, il legislatore è intervenuto con l'intento
13
- Introduzione
di far chiarezza sulla materia, fissando dei punti di riferimento tanto attesi soprattutto
dagli operatori commerciali, sempre più bisognosi di un quadro normativo al quale
riferirsi. Dalla lettura del testo normativo appare evidente come il legislatore abbia fatto
propri i principi derivanti, da un lato, da una prassi fortemente radicata e consolidata
e, dall'altro, dalle esperienze legislative di altri Paesi e dalla regolamentazione comunitaria.
Le disposizioni normative di cui alla citata Legge 129/2004 hanno quindi costituito il
risultato della ricostruzione giurisprudenziale e dottrinaria elaborata sulla scorta della
prassi commerciale, consentendo al franchising di entrare a pieno titolo tra i negozi
tipici espressamente previsti e regolati dal nostro ordinamento. Lo scopo principale
della citata normativa è quello di assicurare una completa ed attenta informazione
che consenta all’Affiliato una decisione ponderata e consapevole sull'investimento
da effettuarsi.
L'art. 1 della legge 6 maggio 2004, n. 129 definisce “ l’affiliazione commerciale ” e
“ il contratto di affiliazione ” introducendo nel nostro ordinamento una definizione
“istituzionale”:
Art. 1. L’affiliazione commerciale (franchising) è il contratto, comunque denominato,
fra due soggetti giuridici, economicamente e giuridicamente indipendenti, in base al
quale una parte concede la disponibilità all’altra, verso corrispettivo, di un insieme di
diritti di proprietà industriale o intellettuale relativi a marchi, denominazioni commerciali, insegne, modelli di utilità, disegni, diritti di autore, know-how, brevetti, assistenza
o consulenza tecnica e commerciale, inserendo l’Affiliato in un sistema costituito da
una pluralità di Affiliati distribuiti sul territorio, allo scopo di commercializzare determinati beni o servizi.
Il contratto di affiliazione commerciale può essere utilizzato in ogni settore di attività
economica.
Nel contratto di affiliazione commerciale si intende:
a) per know-how, un patrimonio di conoscenze pratiche non brevettate derivanti da
esperienze e da prove eseguite dall’affiliante, patrimonio che è segreto, sostanziale ed
individuato; per segreto, che il know-how, considerato come complesso di nozioni o
nella precisa configurazione e composizione dei suoi elementi, non è generalmente
noto né facilmente accessibile; per sostanziale, che il know-how comprende conoscenze
indispensabili all’Affiliato per l’uso, per la vendita, la rivendita, la gestione o l’organizzazione dei beni o servizi contrattuali; per individuato, che il know-how deve essere descritto in modo sufficientemente esauriente, tale da consentire di verificare se risponde
ai criteri di segretezza e di sostanzialità;
b) per diritto di ingresso, una cifra fissa, rapportata anche al valore economico e alla
capacità di sviluppo della rete, che l’Affiliato versa al momento della stipula del contratto di affiliazione commerciale;
c) per royalties, una percentuale che l’affiliante richiede all’Affiliato commisurata al giro
d’affari del medesimo o in quota fissa, da versarsi anche in quote fisse periodiche;
d) per beni dell’affiliante, i beni prodotti dall’affiliante o secondo le sue istruzioni e contrassegnati dal nome dell’affiliante.
Per approfondire:
Legge 6 Maggio 2004, n. 129:
«Norme per la disciplina dell’affiliazione commerciale" (pubblicata nella Gazzetta Ufficiale
n. 120 del 24 Maggio 2004).
Decreto 2 Settembre 2005, n. 204:
«Regolamento recante norme per la disciplina dell’affiliazione commerciale di cui all’art. 4 comma 2 della legge 6 Maggio 2004, n.129" (Pubblicato nella Gazzetta Ufficiale
n. 231 del 4 ottobre 2005).
14
- Introduzione
5. Intermediazione immobiliare
Obiettivo della presente sezione è di presentare le caratteristiche e le logiche di funzionamento del mercato e dell’attività di intermediazione.
A - Mercato
DEFINIZIONE - Il mercato immobiliare è l’insieme di diversi comparti: residenziale,
commerciale, direzionale, industriale e beni a destinazione d’uso specifica.
Nella sua accezione più ampia, la filiera produttiva immobiliare è costituita dall’insieme
di attività volte a costruire, trasformare, riqualificare, trasferire la proprietà e/o godimento
e a locare i beni immobiliari.
BENE CONSUMO - Il bene immobiliare può essere utilizzato da famiglie per finalità
di uso proprio personale (e.g. residenziale) e/o da società quale bene strumentale
(e.g. direzionale).
BENE INVESTIMENTO - I beni immobiliari possono essere oggetto di investimento sia
per soggetti privati (consumer) sia per le aziende (business).
L’attività dell’intermediazione immobiliare si occupa sia per il mercato consumer sia
per il mercato business di interloquire sistematicamente con soggetto venditore/locatore
e contestualmente con soggetto acquirente/ locatario al fine di far incontrare la domanda
e l’offerta in un accordo atto a far “concludere l’affare”.
B - Agente d’affari in mediazione
Nell’ambito del franchising Immobiliare l’agente d’affari in mediazione è una figura
professionale (mediatore) specializzato nella conclusione di affari.
I riferimenti normativi che interessano la professione sono gli artt. dal 1754 al 1765 del
Codice Civile e l‘ art. 2950 in tema di prescrizione del diritto del mediatore alla provvigione.
Nel tracciare le caratteristiche fondamentali del contratto di mediazione bisogna subito
dire che è significativa al riguardo la collocazione della materia nel Codice civile: la
mediazione è regolata nel Titolo III del Libro IV del Codice civile fra i singoli contratti.
Dunque, è evidente che l'intento del legislatore sia stato quello di riconoscere alla
mediazione natura contrattuale.
Per avere conferma di ciò è necessario esaminare tutta la normativa, che costituisce
oggetto della disciplina dell'istituto, per verificare che questo intento abbia ricevuto
concreta attuazione. L'art. 1754 del Codice civile non qualifica la mediazione come con15
- Introduzione
tratto, ma si limita a dare una definizione della figura del mediatore in base all'attività
svolta, sicché questa, avendo carattere materiale, non presuppone necessariamente
una fonte negoziale.
B.1 Definizioni
MEDIATORE – (c.c. art. 1754): “è colui che mette in relazione due o più parti per
la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di
collaborazione, dipendenza o rappresentanza”.
MANDATO – (c.c. art. 1703): “è il contratto con il quale una parte si obbliga a compiere
uno o più atti giuridici per conto dell’altra”.
PLURALITA’ DEI MEDIATORI – (c.c. art. 1758): “Se l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, a ciascuno di essi ha diritto ad una quota della provvigione”.
Il codice civile disciplina la mediazione nell’art.1754 ove il mediatore è definito come
“colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza
essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di
rappresentanza”.
Si è a lungo dibattuto in dottrina sulla natura giuridica dell’istituto: come già anticipato
attualmente prevale la tesi della natura negoziale del rapporto di mediazione ove i tratti
caratteristici sono di seguito delineati:
• Libertà della forma: il codice civile non prescrive alcuna formalità particolare per
l’instaurazione del rapporto tra il mediatore e ciascuna delle parti. Anche un incarico
dato verbalmente, pertanto, deve ritenersi valido ed efficace.
• Imparzialità e neutralità: l’attività di mediazione non deve trovare la sua fonte in un
preesistente rapporto di dipendenza, collaborazione o rappresentanza. Questo tratto
consente di distinguere il mediatore da altre figure affini, quali l’agente o il rappresentante di commercio. Il mediatore ordinario, diversamente dal mediatore che assume la
veste di mandatario, si caratterizza perciò per la mancanza di un rapporto di collaborazione, di dipendenza, o di rappresentanza con tutte le parti interessate alla conclusione
dell’affare; per questo motivo, è vincolato ad un dovere di imparzialità nei confronti di
tutti, non potendo curare gli interessi di uno solo di essi ed ha soltanto l’onere di appianare
le eventuali divergenze tra due contraenti e di farli pervenire alla conclusione dell’affare,
a cui è subordinato il suo diritto al compenso. L’indipendenza e l’imparzialità del
mediatore vengono quindi intese come assenza di ogni vincolo di mandato, di qualsiasi
altro rapporto che renda riferibile al dominus l’attività dell’intermediario.
• Contenuto materiale dell’attività di mediazione: il mediatore si adopera per mettere
in relazione le parti, per agevolare la conclusione dell’affare appianando eventuali
divergenze, ma non compie atti di natura negoziale come ad esempio il mandatario,
la cui attività consiste proprio nella stipulazione di contratti per conto del mandante.
Con l'emanazione della legge n. 39 del 1989 è stata disciplinata l'attività di mediatore
avente come obiettivo principale quello di assicurare la professionalità di chi esercita
la mediazione e, conseguentemente, di tutelare tutti coloro, utenti e consumatori, che
si rivolgono al mediatore per accelerare la conclusione di un affare. Per perseguire tale
finalità, il legislatore ha ritenuto necessario configurare l'attività di mediazione come
attività professionale tutelata. Gli obiettivi fondamentali della legge n. 39 del 1989 sono
stati sostanzialmente tre:
16
- Introduzione
a) assicurare l'accesso all'attività di mediazione soltanto a persone preparate professionalmente;
b) condurre con mezzi efficaci la lotta all'abusivismo, anche a tutela degli utenti;
c) caratterizzare la figura e la specializzazione del mediatore rendendo la sua attività
incompatibile con molte altre.
B.2 Requisiti
REQUISITI PROFESSIONALI
Titolo di studio ed esame: aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo
grado (maturità quinquennale); oppure il titolo universitario (laurea, diploma) e aver
frequentato un apposito corso di formazione specifico per il/i settore/i richiesto/i istituito
o riconosciuto dalla Regione e aver superato l’esame, scritto e orale, presso la Camera
di commercio.
L’aspirante agente d’affari in mediazione dovrà sostenere l’esame abilitante nella
Camera di commercio della provincia di residenza (che fino al 12 maggio 2012 coincideva con quella dove poteva essere chiesta l’iscrizione al Ruolo); mentre la Scia continuerà ad essere presentata presso il Registro delle imprese dove il medesimo deciderà
di operare fissando la sede della propria impresa (Parere Ministero Sviluppo Economico
prot. n. 84131 del 3 aprile 2012).
Altri casi particolari (in alternativa a quelli indicati al sopra descritto punto)
• oppure (opzione possibile per i soli cittadini che abbiano conseguito il titolo di studio o
l’esperienza professionale in un paese dell’Unione europea diverso dall’Italia o in paese
terzo): titolo professionale riconosciuto, ai sensi del titolo III del Decreto Legislativo
n. 206 del 2007 con provvedimento del Ministero dello Sviluppo Economico;
• oppure di essere stato iscritto nel soppresso ruolo degli Agenti di affari in mediazione
tenuto dalla C.C.I.A.A. senza essere stato iscritto nell’apposita sezione r.e.a. (transitorio).
Attenzione: questo requisito non può essere fatto valere per le posizioni già cancellate
dal soppresso ruolo.
REQUISITI MORALI
Il 13 Febbraio 2013 è entrato pienamente in vigore il “Codice delle leggi antimafia e
delle misure di prevenzione, nonché nuove disposizioni in materia di documentazione
antimafia”, di cui al decreto legislativo n. 159/2011, così come integrato e modificato
dal correttivo di cui al decreto legislativo n. 218/2012. Una delle principali novità del
codice antimafia consiste nell’ampliamento dei soggetti e operatori economici da
sottoporre alla verifica antimafia. In particolare è necessario che non siano emessi i
provvedimenti di cui all’articolo 67 del D.Lgs. 159/2011. Il titolare dell’impresa individuale e il legale rappresentante che compilano la sezione Scia del modello mediatori,
devono compilare anche il modello Antimafia dichiarando che nei propri confronti non
sono stati emessi provvedimenti di cui all’Art. 67 del codice Antimafia. Infine il modello
Antimafia deve essere allegato al modello mediatori.
REQUISITI DI ONORABILITÀ
Salvo che non sia intervenuta la riabilitazione:
• di non essere stato sottoposto a misure di prevenzione, divenute definitive, a norma
della legge 27 dicembre 1956, n. 14232; della legge 10 febbraio 1962, n. 57, della legge
31 maggio 1965, n. 575, della legge 13 settembre 1982, n. 646;
• di non essere interdetto o inabilitato;
17
- Introduzione
• di non essere condannato per delitti contro la pubblica amministrazione (dall’art. 314
all’art. 360 c.p.), l’amministrazione della giustizia (dall’art. 361 all’art. 401 c.p.),
la fede pubblica (dall’art. 453 all’art. 498 c.p.) l’economia pubblica, l’industria ed
il commercio (dall’art. 499 all’art. 518 c.p.), ovvero per delitto di omicidio volontario
(art. 575 c.p.), furto (art. 624 c.p.), rapina (art. 628 c.p.), estorsione (art. 629 c.p.),
truffa (art. 640 c.p.), appropriazione indebita (art. 646 c.p.), ricettazione (art. 648 c.p.),
emissione di assegni a vuoto (art. 2 legge 15-12-1960, N. 386);
• di non essere condannato per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commini la
pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni.
• Si precisa infine che “La sentenza emessa a seguito di applicazione della pena su
richiesta delle parti (artt. 444 e 445 c.p.p.), c.d. patteggiamento, è equiparabile, per
gli effetti compatibili con la sua speciale natura, alla sentenza di condanna. 2 ” e che
la condanna a pena condizionalmente sospesa (art. 163 c.p.) ha valenza impeditiva
e ostativa al riconoscimento del possesso dei requisiti di onorabilità.
SOPPRESSIONE AL RUOLO E ISCRIZIONE AL REGISTRO DELLE IMPRESE
Con l'entrata in vigore del D. Lgs. 59/2010 art. 73 è stato soppresso il ruolo degli agenti
di affari in mediazione mantenendo comunque invariata la normativa di riferimento ed
il possesso dei requisiti previsti.
Con successivo Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico del 26 ottobre 2011, in
vigore dal 12 maggio 2012, sono state disciplinate le modalità di iscrizione nel Registro
delle Imprese delle attività di mediazione e le modalità di passaggio dei requisiti dei
soggetti imprenditoriali e delle persone fisiche iscritti nel soppresso Ruolo.
SCIA - L'attività di intermediazione può essere iniziata immediatamente dalla data di
presentazione di una Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) al Registro
Imprese della Camera di Commercio di competenza secondo quanto previsto dall'art. 49
comma 4 bis della L. 122/2010 con un'unica preventiva comunicazione in cui si autocertifica il possesso di tutti i requisiti previsti. Per effettuare la SCIA, tutti coloro che
intendono esercitare l'attività devono utilizzare il modello “Mediatori” e il modello
intercalare “requisiti” (allegati al DM 26 ottobre 2011) disponibili direttamente nell’applicativo ComunicaStarweb presso le C.c.i.a.a.; i modelli, compilati e sottoscritti
dal soggetto interessato dovranno essere allegati all’istanza telematica diretta al l’ufficio del Registro delle Imprese. I modelli individuati sono: “Mediatori” e intercalare
“Requisiti” .
Prontuario per avviare attività di mediazione (Allegato 151)
La data di inizio attività inserita nei modelli delle pratiche telematiche presentate al
Registro Imprese deve coincidere con la data di invio delle stesse.
La SCIA deve essere presentata presso la Camera di Commercio ove si intende esercitare l'attività. In caso di Scia richiesta da società l’oggetto sociale presente nell’atto costitutivo, deve prevedere l’attività di mediazione. Tutti i legali rappresentanti, i preposti
se nominati e tutti coloro che svolgono l'attività di mediazione devono dichiarare
di essere in possesso dei requisiti utilizzando il modello intercalare "Requisiti" da
allegare alla pratica telematica.
Le società di mediazione, ciascuna dotata di autonoma soggettività giuridica, che
hanno lo stesso rappresentante legale, devono provvedere, per ciascuna società, alla
nomina di un distinto legale rappresentante in possesso dei requisiti previsti oppure
se intendono mantenere lo stesso legale rappresentante (previo assenso dei rispettivi
18
- Introduzione
organi assembleari - art.2390 del C.C.) devono nominare, dalla seconda società in poi,
per ciascuna delle società stesse, un soggetto in possesso dei requisiti previsti (vedi
Risoluzione ministeriale prot. n. 85869 del 1/10/2009).
Società con un unico legale rappresentante e più unità locali - L'impresa che esercita
l'attività in più sedi o unità locali presenta una SCIA per ciascuna di esse all'ufficio del
Registro delle Imprese della Camera di commercio della provincia in cui è ubicata la
localizzazione. Presso ogni sede o unità locale in cui si svolge l'attività, l'impresa
nomina almeno un soggetto, in possesso dei requisiti di idoneità che, a qualsiasi titolo
eserciti l'attività per conto dell'impresa. Il titolo in base al quale il soggetto opera per
conto dell'impresa e che lega il soggetto alla medesima (ad es. dipendente, collaboratore ecc.) deve essere specificato nel campo note del modello “MEDIATORI” e del
modello intercalare “REQUISITI” e nella polizza assicurativa deve essere prevista
l'estensione della stessa a tutti coloro che svolgono l'attività per conto della società.
Per ogni sede o unità locale sono rese disponibili all'utenza mediante esposizione nei
locali, ovvero con l'utilizzo di strumenti informatici, le informazioni relative ai compiti
ed alle attività svolte dai soggetti operanti nella sede o unità locale.
Modifiche - L‘agente di affari in mediazione (persona fisica o società) ha l'obbligo
di comunicare tutte le eventuali variazioni intervenute: in particolare le Società devono
comunicare, entro 30 gg. dall’evento, tutte le modifiche per le quali è necessario procedere alla verifica dei requisiti per l’esercizio dell’attività (es. la variazione del legale
rappresentante e/o del preposto) presentando un’istanza telematica con allegata la
sezione “Modifiche” del modello “Mediatori” e la sezione “Requisiti”.
Cessazione attività svolta e iscrizione apposita sezione - I soggetti (persone fisiche)
che cessano di svolgere l'attività richiedono, entro 90 giorni a pena di decadenza, di
essere iscritti nell'apposita sezione del REA mediante la compilazione della sezione
"Iscrizione nell'apposita sezione (a regime) del modello "Mediatori" da allegare alla
pratica telematica da inviare al Registro Imprese. L'impresa di intermediazione immobiliare presso la quale il soggetto cessa di svolgere l'attività dovrà comunicare entro
30 giorni la predetta cessazione dell'attività del soggetto compilando le sezioni
"Anagrafica Impresa" e "Modifiche" del modello "Mediatori" sottoscritto ed allegato alla
pratica telematica da inviare al Registro Imprese.
Regime transitorio - Il DM 26 ottobre 2011 disciplina il passaggio di tutte le notizie contenute nel soppresso Ruolo rispettivamente nel Registro Imprese per soggetti che svolgono
l'attività in forma imprenditoriale, nel Rea sezione speciale per tutti gli iscritti (dipendenti,
collaboratori ecc.). Il transito dei dati dovrà avvenire su espressa richiesta degli interessati. Le imprese di mediazione (ditte individuali e società) attive alla data del 12 maggio
2012 per richiedere il passaggio dei dati contenuti nell'ex Ruolo al RI/REA per ciascuna
sede o unità locale dell'impresa pena l'inibizione della continuazione dell'attività.
Nel modello, nell'apposita sezione l'impresa attiva dovrà indicare anche tutti quei soggetti
già abilitati ed in possesso dell'iscrizione nel soppresso Ruolo (dipendenti, collaboratori
ecc.) che a qualsiasi titolo svolgono l'attività di mediazione per l'impresa stessa. L'aggiornamento della posizione dell'impresa consiste nella conferma dei dati e requisiti dal
soppresso ruolo al Registro delle imprese; pertanto prima di inviare l'istanza di
aggiornamento della posizione, l'impresa deve verificare le seguenti condizioni:
• i dati del Ruolo e del Registro Imprese, in particolare quelli relativi ai legali rappresentanti devono coincidere;
• i soggetti che svolgono l'attività di mediazione non devono trovarsi in situazioni di
19
- Introduzione
incompatibilità, in caso contrario devono essere risolte prima dell'invio dell'istanza
di aggiornamento;
• deve essere stata depositata la polizza assicurativa aggiornata.
Nel caso in cui i legali rappresentanti non coincidano in entrambe le posizioni (soppresso Ruolo e Registro delle Imprese), l'istanza di aggiornamento potrà essere inoltrata soltanto dopo aver presentato la SCIA di modifica con l'autocertificazione
del possesso dei requisiti utilizzando la procedura informatica Comunica Starweb.
Comunica Starweb (Allegato 152)
Le imprese che esercitano l'attività presso più localizzazioni devono presentare l'aggiornamento della posizione per ciascuna unità locale operativa indicando i soggetti in
possesso dei requisiti ed abilitati che svolgono l'attività per conto dell'impresa.
Le persone fisiche iscritte al Ruolo ma inattive alla data del 12 maggio 2012, entro un
anno, potranno presentare un’istanza telematica utilizzando la procedura Comunica
Starweb (allegato il modello “Mediatori” sezione “Iscrizione apposita Sezione transitorio)”.
L’iscrizione nel soppresso ruolo costituisce, nei quattro anni successivi all’entrata in vigore
del Decreto, requisito professionale abilitante per l’avvio dell’attività.
TESSERA DI RICONOSCIMENTO - La Camera di Commercio rilascia a ciascun mediatore
persona fisica o società, la tessera personale di riconoscimento prevista dall'art. 26
del DPR n.1926 del 6/11/60. La tessera ha validità quattro anni dalla data di rilascio.
Condizioni per il rilascio della tessera:
• attività di mediazione denunciata al Registro Imprese;
• deposito della modulistica che si utilizza e della polizza assicurativa stipulata.
REQUISITI PERSONE FISICHE
• Essere maggiorenni
• Godere dei diritti civili
• Essere cittadini italiani o di un paese UE o di cittadini extra-comunitari residenti
in Italia;
• Aver conseguito il diploma di scuola secondaria superiore
• Essere residenti nella circoscrizione della C.C.I.A.A. presso cui si intende iscrivere
o avervi domicilio in caso di cittadini UE
• Frequenza corso di formazione professionale presso Scuola riconosciuta dalla
Regione e aver superato esame diretto ad accertare l’attitudine e la capacità
professionale dell’aspirante in relazione al ramo di mediazione prescelto
• Iscrizione al Registro delle Imprese della Camera di Commercio
REQUISITI SOCIETA’
• Oggetto sociale intermediazione e iscrizione presso la Camera di Commercio
• Requisiti posseduti dal o dai rappresentanti legali
• Iscrizione al Registro delle Imprese della Camera di Commercio da parte di tutti
coloro che nell’ambito dell’impresa esercitano, a qualsiasi titolo, l’attività di
mediazione
• Obbligo di comunicazione alla Camera di Commercio di eventuali variazioni delle
persone iscritte (amministratori, impiegati…)
• Prestazione idonea garanzia assicurativa
20
- Introduzione
VERIFICA DINAMICA DEI REQUISITI
L'ufficio del Registro delle Imprese verifica, almeno una volta ogni quattro anni dalla
data di presentazione della SCIA la permanenza dei requisiti che consentono all’impresa
lo svolgimento dell’attività, nonché di quelli dei soggetti che svolgono l’attività per conto
dell’impresa.
In caso di sopravvenuta mancanza di uno di essi, il Conservatore del Registro delle
Imprese avvia il procedimento di inibizione alla continuazione dell’attività e adotta il
conseguente provvedimento, salvo l’avvio di procedimenti disciplinari o l’accertamento
di violazioni amministrative.
Le posizioni iscritte nell’apposita sezione del Rea sono soggette a verifica dinamica dei
requisiti almeno una volta ogni quattro anni dalla data di iscrizione.
B.3 Assicurazione
Il mediatore che esercita l'attività è obbligato alla stipula di una polizza di assicurazione
della responsabilità civile a copertura dei rischi professionali per negligenze od errori
professionali estesa anche ai dipendenti e a tutti coloro che a qualsiasi titolo svolgono
l’attività di mediazione per conto dell’impresa. Copia della stessa dovrà essere allegata
alla pratica telematica di iscrizione/denuncia attività al Registro Imprese/Rea.
La data di stipula della polizza deve essere pari o precedente alla data di inizio attività.
La polizza assicurativa dovrà coprire anche tutti coloro che a qualsiasi titolo svolgono
attività di mediazione per conto dell'impresa. L‘agente che esercita l'attività per più di
una sezione dovrà stipulare una polizza che copra separatamente i rischi derivanti dalle
diverse attività oppure stipulare più polizze distinte.
B.4 Incompatibilità
Circa le incompatibilità tra l’attività di mediazione e altre attività tra cui quelle che
comportano iscrizione ad albi, l'articolo 18 della legge n. 57 del 2001 ha proceduto alla
eliminazione della lettera b), dell'articolo 5, comma 3, della legge n. 39/1989, e precisamente quella che prevedeva l'incompatibilità con l'iscrizione in albi, ordini, ruoli o
registri e simili. Le incompatibilità sussistono solo in presenza dell'effettivo esercizio
di attività imprenditoriali o professionali. In sostanza, il comma 3, dell'articolo 18 della
legge n. 57/2001 stabilisce che l'esercizio dell'attività di mediazione è incompatibile:
• con l'attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti, privati e pubblici,
ad esclusione delle imprese di mediazione;
• con l'esercizio di attività imprenditoriali e professionali, escluse quelle di mediazione
comunque esercitate.
A ben vedere le nuove disposizioni comportano un allargamento delle ipotesi di incompatibilità. Viene sì eliminata una delle condizioni di incompatibilità che in passato ha
creato tantissimi problemi (quella relativa alla iscrizione in albi, ruoli e simili), ma
di contro l'incompatibilità viene prevista con qualsiasi attività imprenditoriale o professionale svolta dal mediatore, anche se in settori del tutto diversi dal ruolo di mediazione esercitato.
B.5 Diritti e doveri
L’agente immobiliare è un libero professionista che, in piena libertà, autonomia e indipendenza, con propria organizzazione e mezzi, opera come intermediario nella compravendita e nella locazione di beni immobili, nonché nella cessione e rilievo di aziende.
21
- Introduzione
Indipendenza dell’Affiliato.
Ogni Affiliato è un soggetto giuridicamente e patrimonialmente autonomo.
È indispensabile che l’Affiliato evidenzi sempre questa condizione con estrema chiarezza, dandone informazione ai terzi con la necessaria diligenza.
L’autonomia giuridica e patrimoniale dovrà essere evidenziata all’interno dell’agenzia
in modo ben visibile dalla clientela, nell’Avviso al Pubblico e su tutta la modulistica
utilizzata dall’Affiliato per lo svolgimento della propria attività ed in particolare:
• sulla carta intestata
• sugli avvisi e la pubblicità
• sulla cartellonistica in genere e su qualsiasi documento concernente operazioni
di mediazione immobiliare.
L’indicazione dell’autonomia patrimoniale e giuridica è un obbligo non solo
contrattuale ma, altresì, previsto dai regolamenti comunitari in tema di
franchising.
L’Affiliato è responsabile dell’osservanza delle norme di legge, nonché degli adempimenti derivanti dalla gestione amministrativa, fiscale e commerciale della propria
attività.
Il Franchisor è esonerato da ogni responsabilità derivante da eventuali diritti,
ragioni, azioni che dovessero essere fatte valere da terzi nei confronti dell’Affiliato.
Offrendo i servizi ad esso connessi avrà “diritto di percepire per la propria attività una
provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”
– (cc. Art. 1755 e 1758).
Diritto alla provvigione a seguito della conclusione dell’affare: il diritto del
mediatore al proprio compenso matura solo se le parti hanno concluso l’affare.
L’espressione “conclusione dell’affare” ha una portata più estesa dell’espressione
“stipulazione del contratto”: si riferisce al raggiungimento dell’obiettivo voluto dalle
parti e potrebbe anche consistere, per esempio, in una pluralità di contratti tra loro
collegati, finalizzati nel loro complesso a soddisfare un interesse economico.
Per quanto riguarda la misura della provvigione, occorre precisare che essa è
generalmente espressa in percentuale sul valore economico dell’affare concluso e
grava su entrambe le parti messe in relazione.
Il primo comma dell'art. 1759 c.c., rubricato «Responsabilità del mediatore», prevede
che il mediatore «deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla
valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione
di esso». Le circostanze da comunicare alle parti, oltre ad essere note al mediatore,
debbono essere relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare nonché idonee ad
influire sulla conclusione del contratto. Deve trattarsi, in sostanza, di circostanze in
base alle quali le parti decidono di concludere il contratto o di concluderlo a determinate
condizioni ovvero di non concluderlo. La consolidata giurisprudenza sostiene che il dovere
di informazione a carico del mediatore comprenda tutte le circostanze, compreso lo
stato d'insolvenza dell'altra parte (Cass. 15.3.2006 n. 5777; Cass. 27.5. 1993, n.5938;
Trib. Torino 13.1.2000; Trib. Genova 29.1.1992).
Si è altresì affermato che il mediatore incorre in responsabilità se fornisca ad una
delle parti delle false informazioni circa la solvibilità dell’altra parte Trib. Como
7.8.1989; v. Cass. 8.5.2001, n. 6389), conoscendo le quali le parti non avrebbero dato il
loro consenso e quelle che avrebbero indotto le parti a concludere quel contratto con di22
- Introduzione
verse condizioni e clausole, con la conseguenza che la parte tenuta al pagamento della
provvigione può far valere, secondo i principi di cui all'art. 1218 c.c., l'inadempimento
del mediatore rispetto a tali obblighi per sottrarsi al pagamento della stessa provvigione
(Cass. 24.10.2003, n. 16009 in Foro It., 2004, I, 334; v. ancora Cass. 15.3.2006, n. 5777 cit.;
Cass. 9.4.1984, n. 2277 nonché Cass. 16.7.2010, n. 16623 secondo cui: «…la mancata
informazione del promissario sull'esistenza di un’irregolarità urbanistica non ancora
sanata, della quale il mediatore doveva e poteva essere edotto, legittima il suo rifiuto
di corrispondere la provvigione, rifiuto nel quale deve ritenersi implicita la proposizione di una domanda di risoluzione del contratto di mediazione... ».).
Quanto al fatto che le suddette circostanze debbano essere note al mediatore, la
Cassazione ha ripetutamente affermato che la coordinata lettura dell'art. 1759,
1° comma, in riferimento agli artt. 1175 e 1176 c.c., impone di ravvisare un obbligo di
corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale che si
richiede al mediatore in quanto figura professionale disciplinata dal codice civile nonché
dalle disposizioni specifiche della materia - a partire dalla L. n. 39 del 1989 fino al recente
D. Lgs. 26 marzo 2010, n. 59 - che hanno dato particolare risalto alla natura professionale dell'attività del mediatore, subordinandone l'esercizio all'iscrizione in un apposito
ruolo soppresso e ora sostituito ex art. 73 del D. Lgs. n. 59 del 2010, dall’iscrizione nel
registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche e amministrative, c.d.
REA,, che richiede determinati requisiti di cultura e competenza e che è condizione per
la stessa spettanza del compenso.
In tale prospettiva, è stato significativamente stabilito che la legge, pur non imponendo
al mediatore (salvo incarico specifico) l’obbligo a svolgere, nell'adempimento della sua
prestazione, particolari indagini di natura tecnico - giuridica (come l'accertamento della
libertà dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali
e ipotecarie), essendo lasciato alle parti l'accertamento di quanto possa interessare
alla conclusione dell'affare, questi è pur tuttavia gravato, in positivo, dall'obbligo di
comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza
che si richiede al mediatore e, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni
non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che
non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero
in tal caso di astenersi dal darle. (Cass. 16.7.2010, n. 16623 cit; Cass. 18.1.2006 n. 822;
Cass. 24.10.2003, n. 16009; Cass. 8.5.2001, n. 6389; 26.5.1999, n. 5107). La giurisprudenza dopo aver tratto, dall’obbligo di comportarsi in buona fede fondato sulla clausola
generale di correttezza di cui all’art. 1175 c.c., ha stabilito il dovere di una corretta informazione nei confronti delle parti implicante la comunicazione non soltanto delle circostanze note al mediatore, ma anche di quelle da lui conoscibili sulla base della diligenza
qualificata di cui all’art. 1176, 2° comma, c.c. (vertendo sicuramente in ipotesi di attività
professionale, come peraltro confermato dalla Legge n. 39/1989), già individuato in modo
sempre più stringente e specifico le regole “tecniche” che l’intermediario deve conoscere ed applicare per poter eseguire esattamente la prestazione oggetto dell’attività
di mediazione. In particolare, si afferma che il dovere di diligenza professionale assume
intensità crescente in ragione di un duplice parametro: le caratteristiche dell’affare,
da una parte, ed il livello di organizzazione del mediatore, dall’altra parte, nel senso
che quanto più è complesso o peculiare l’affare e quanto più è organizzata la struttura
facente capo al mediatore, tanto più deve essere elevato lo standard di diligenza riservato alle circostanze conoscibili (Cass. 30.9.2008, n. 24333; Cass. 22.3.2001, n. 4126).
Ciò, a fronte della sempre maggior valorizzazione del suo ruolo di professionista dotato
di particolari requisiti di cultura e competenza, che lo stesso legislatore ha inteso.
23
- Introduzione
OBBLIGO DELLA REGISTRAZIONE DELLE SCRITTURE PRIVATE NON AUTENTICATE
- Il comma 46 della legge n. 296 del 2006 (legge finanziaria 2007) ha integrato il contenuto degli artt. 10 (relativo ai soggetti obbligati a richiedere la registrazione) e 57
(relativo ai soggetti obbligati al pagamento) del Testo unico sull’Imposta di Registro
(D.p.r. n. 131 del 1986), prevedendo per agenti di affari in mediazione di cui all'articolo
2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39 l’obbligo di registrazione delle scritture private non
autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione
degli affari, essendo coobbligati in solido con le parti contraenti.
Il comma 46 lett. d-bis ha quindi aggiunto una nuova categoria di soggetti tra quelli
obbligati ai predetti adempimenti, inserendo tra gli obbligati anche l’agente di affari
in mediazione come di seguito: «d-bis) gli agenti di affari in mediazione iscritti nella
sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all'articolo 2 della legge 3 febbraio
1989, n. 39, per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a
seguito della loro attività per la conclusione degli affari.»
Adempimento agli obblighi e doveri che gli competono (c.c. art. 1759):
• L’iscrizione, avendone titolo, nel Registro della Camera di Commercio necessaria
ed essenziale per l’esercizio dell’attività di agente immobiliare
• Ispirarsi nella sua attività professionale, ai principi morali atti ad offrire una
prestazione corretta evitando tutte quelle attività che violano i principi di lealtà,
fedeltà e diligenza
• Agire secondo le leggi che regolano la propria professione, evitando qualsiasi
equivoco al fine di raggiungere il contemperamento degli interessi delle parti
• Nello svolgimento della propria attività professionale l’agente immobiliare deve
rispettare il segreto professionale previsto per legge
• L’agente immobiliare, titolare di agenzia, è tenuto a richiedere e far rispettare il
segreto professionale anche ai propri collaboratori, dipendenti e a tutte le persone
che cooperano nello svolgimento dell’attività professionale
• Elevare la propria formazione professionale mediante un costante aggiornamento,
aderendo a seminari di studi, incontri e conferenze, al fine di offrire prestazione
sempre più qualificata quale si addice ad un valente professionista
Altri obblighi del mediatore:
ANTIRCICLAGGIO - Il D. lgs. n. 231/07 e successive modifiche e integrazioni ha
previsto a carico degli operatori non finanziari numerosi obblighi:
1. obbligo di adeguata verifica: identificazione delle parti;
2. adeguata verifica in relazione alle operazioni e analisi del rischio;
3. registrazione e istituzione del fascicolo del Cliente per la conservazione delle
informazioni, documenti e scritture relativi ai Clienti (Registro della Clientela/
Archivio Unico informatico) (copie documenti identità, copie procure, copie visure
camerali, registro imprese, scritture private di natura negoziale e mezzi di
pagamento e atti pubblici);
4. obbligo di segnalazione delle operazioni sospette;
5. limite e attenzione al trasferimento del contante.
PRIVACY (vedi paragrafo “Normativa di riferimento”)
SALUTE E SICUREZZA SUL LAVORO (vedi paragrafo “Normativa di riferimento”)
B.6 Periti
L'art. 13 n. 1 del D.M. n. 452/90 oltre ad aver regolamentato le disposizioni di cui alla
legge 39/89 ha stabilito, che gli agenti iscritti da almeno un triennio in una qualsiasi
24
- Introduzione
Sezione del Ruolo possono, su esplicita domanda, essere iscritti nel Ruolo dei periti e
degli esperti, per la categoria corrispondente alla loro specializzazione, tenuto da ogni
Camera di Commercio, indipendentemente dal possesso dei requisiti di cui al D.M. 29
dicembre 1979.
B.7 Modulistica
Per avviare qualsiasi procedimento relativo all’attività di mediazione occorre sempre
compilare ed inviare tramite la Comunicazione unica al Registro delle imprese almeno
due tipologie di modelli: la modulistica informatica registro imprese/r.e.a. e la modulistica ministeriale specifica per l’attività in questione, anche questa informatica, da
presentare sotto forma di file in formato XML, quale allegato alla modulistica registro
imprese/r.e.a.
La modulistica ministeriale per l’attività di mediazione è la seguente:
1. modello “Mediatori” suddiviso in:
A) impresa di mediazione (compilare la sezione anagrafica impresa, la sezione “Scia”
e “Requisiti”, eventuali sezioni “Modifiche” e “Formulari”);
B) impresa di mediazione nel periodo transitorio (compilare la sezione anagrafica impresa
e la sezione “Aggiornamento posizione”) - art. 11, comma 1, D.M. 26 ottobre 2011;
C) mediatore non svolgente l’attività - fase “a regime” (compilare la sezione “Iscrizione
apposita sezione a regime”) - art. 8 D.M. 26 ottobre 2011;
D) mediatore non svolgente l’attività fase transitoria (compilare la sezione “Iscrizione
apposita sezione transitorio”);
E) altre segnalazioni d’impresa (compilare la sezione anagrafica d’impresa e
le sezioni “Modifiche” e/o “Formulari”) - articoli 6 e 10 D.M. 26 ottobre 2011;
F) mediazione occasionale (compilare le sezioni “Scia mediazione occasionale”
e “Requisiti”) - articolo 12 D.M. 26 ottobre 2011;
2. modello intercalare “Requisiti” per l’indicazione dei requisiti posseduti dai legali
rappresentanti, dal preposto, nonché dai soggetti che svolgono l’attività mediatizia
per conto dell’impresa.
Il mediatore, per l'esercizio della propria attività, utilizza moduli o formulari nei quali
siano indicate le condizioni del contratto, deve effettuare il deposito dei moduli e
formulari presso il Registro Imprese.
In ogni modello deve figurare:
• nel caso di ditta individuale: denominazione, sede attività, nome, cognome e Codice
Fiscale, numero di iscrizione al REA;
• nel caso di società: la denominazione, sede legale ed eventuali sedi operative, Codice
Fiscale dell'impresa, numero di iscrizione al REA.
B.8 Sanzioni
I procedimenti disciplinari che si concludono con un provvedimento di sospensione,
cancellazione o inibizione perpetua dell’attività (ex radiazione dal soppresso Ruolo degli
agenti di affari in mediazione) sono annotati ed iscritti per estratto nel r.e.a. Sono altresì
annotati ed iscritti per estratto nel r.e.a. i provvedimenti amministrativi e penali previsti
dal Regolamento di attuazione (D.M. 452/1990) della legge 39/1989.
A detti provvedimenti accedono gli uffici del Registro delle imprese, nonché gli altri
soggetti interessati nel rispetto delle procedure previste per l’accesso ai documenti
amministrativi di cui al Capo V della Legge 7 agosto 1990, n. 241.
25
- Introduzione
Contro i provvedimenti inibitori di avvio o di prosecuzione dell’attività (divieto di esercizio
dell’attività) adottati dal Conservatore del Registro delle imprese, così come contro i
provvedimenti sanzionatori è ammesso ricorso gerarchico al Ministero dello Sviluppo
Economico. Si ricorda che contro i provvedimenti inibitori di avvio o di prosecuzione
dell’attività è altresì ammesso, in via alternativa al ricorso gerarchico, il ricorso alla
giurisdizione esclusiva del T.A.R.
Con l'entrata in vigore del D. Lgs. 59/2010 (art. 73) dall'8 maggio 2010 il ruolo degli
agenti di affari in mediazione è stato soppresso, mantenendo comunque invariata
la normativa di riferimento ed il possesso dei requisiti morali e professionali previsti.
La Legge 30 luglio 2010 n.122,all’art. 49, comma 4-bis, ha riformulato l’art. 19 della
Legge 241/90 ed ha introdotto la “Segnalazione Certificata di Inizio Attività” (SCIA) in
sostituzione della “Dichiarazione di Inizio Attività” (DIA).
In applicazione dell’art.49- comma 4-bis- a far data dal 31 luglio per esercitare l’attività
di Agenti di Affari in Mediazione l’impresa deve presentare la Segnalazione certificata
di inizio attività.
PER I NON ISCRITTI
• chiunque eserciti l’attività di mediazione senza essere iscritto è punito con la
sanzione amministrativa del pagamento di una somma come stabilito dalla legge
ed è tenuto alla restituzione alle parti delle provvigioni percepite
• a coloro che siano intercorsi per tre volte nella sanzione di cui sopra, si applicano
le pene previste dall’art. 348 del codice penale (esercizio abusivo della professione)
• chiunque eserciti l’attività di mediazione senza essere iscritto al ruolo non ha
diritto al pagamento della provvigione ai sensi dell’art. 2231 del c.c.
PER GLI ISCRITTI
Per i mediatori che violino i propri doveri o manchino a qualcuno degli obblighi si
prevede tre gradi di sanzioni
• sospensione
• cancellazione
• radiazione
Per i mediatori che utilizzano moduli e formulari non depositati o che utilizzano
moduli e formulari difformi da quelli depositati è prevista una sanzione pecuniaria
secondo le vigenti disposizioni di legge.
B.9 Normativa
Articoli da 1754 a 1765 del Codice civile (Allegato 153)
Legge 3 febbraio 1989, n. 39 “Modifiche ed integrazioni alla L. 21 marzo 1958. n. 253,
concernente la disciplina della professione di mediatore” (Allegato 154)
Decreto Ministero dell’Industria del Commercio e dell’Artigianato 21 dicembre 1990,
n. 452 “Regolamento recante norme di attuazione della legge 3 febbraio 1989, n. 39,
sulla disciplina degli agenti di affari in mediazione” (Allegato 155)
Decreto Ministero dell’Industria del Commercio e dell’Artigianato 21 febbraio 1990,
n. 300 “Regolamento sulla determinazione delle materie e delle modalità degli esami
prescritti per l’iscrizione a ruolo degli agenti d’affari in mediazione” (Allegato 156)
26
- Introduzione
Legge 5 marzo 2001, n. 57 “Disposizioni in materia di apertura e regolazione dei mercati”
(articolo 18” (Allegato 157)
Decreto Legislativo 26 marzo 2010, n. 59 “Attuazione della direttiva 2006/123/CE relativa
ai servizi nel mercato interno” (articoli 73, 80 e 85) e successive disposizioni integrative e
correttive di cui al Decreto Legislativo 6 agosto 2012, n. 147 (Allegato 158)
Decreto Ministero dello Sviluppo Economico del 26 ottobre 2011 “Modalità di iscrizione
nel registro delle imprese e nel REA, dei soggetti esercitanti l’attività di mediatore disciplinata dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39, in attuazione degli articoli 73 e 80 del decreto
legislativo 26 marzo 2010, n. 59 ”, in vigore dal 12 maggio 2012 (Allegato 159)
Privacy - Gli adempimenti sono quelli di cui al Decreto legislativo 196 del 2003 e
successive modifiche e integrazioni alcune definizioni a cui si riconducono gli obblighi.
(Allegato 1510)
Salute e sicurezza sul lavoro - (D.Lgs. 81/2008. e successive modifiche e integrazioni)
(Allegato 1511)
C - Attività in sintesi
L’obiettivo di questo paragrafo è di presentare sinteticamente il processo in cui
si articolano le principali attività svolte dal mediatore immobiliare. Si riportano
le principali fasi che saranno oggetto di ampia trattazione nel manuale operativo:
1. Ricerca notizie
2. Gestione e sviluppo notizie
3. Mappatura immobili da vendere/locare
4. Promozione degli immobili
5. Appuntamenti di vendita/ locazione
6. Mappatura clienti che richiedono immobile da comprare/ locare
7. Chiusura trattativa e assistenza clienti
8. Consulenza per la redazione e stipula dei contratti per addivenire alla conclusione
dell’affare
9. Analisi dell’attività svolta
10. Attenzione al cliente acquirente/ venditore/ locatario e locatore
11. Formazione professionale
Il consulente della mediazione è un soggetto che presenta le seguenti caratteristiche:
• Preparazione sulle leggi e la normativa di riferimento
• Conoscenza dei valori immobiliari della zona di riferimento in funzione delle tipologie
immobiliari
• Capacità di ricerca di immobili in offerta tramite la presentazione dei propri servizi
distintivi
• Presentazione degli immobili in vendita ai clienti acquirenti
• Aggiornamento sistematico degli immobili e delle richieste clienti presenti nei relativi
listini
• Aggiornamento sistematico sulle novità di zona.
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28
- Manuale Operativo
Franchising
Grimaldi Immobiliare
2
- Franchising Grimaldi Immobiliare
Indice
Franchising Grimaldi Immobiliare ...............................................................
1. Storia ..................................................................................................
2. Contratto di affiliazione Grimaldi Immobiliare ..............................
A - Zona contrattuale: operatività ...............................................
B - Obblighi....................................................................................
B.1 - Obblighi di informazione ................................................
B.2 -Obblighi generici .............................................................
C - Verifiche e controlli ................................................................
3. Elementi caratteristici ......................................................................
A - Marchio ....................................................................................
B - Metodo .....................................................................................
C - Zona .........................................................................................
D - Comunicazione al mercato ....................................................
E - Assistenza commerciale ........................................................
4. Valori e codice deontologico ............................................................
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7
7
7
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12
12
12
12
12
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3
4
- Franchising Grimaldi Immobiliare
1. Storia
Nella Torino della metà degli anni sessanta, e precisamente nel 1965, in un ambiente
economico in crescita, tre giovani fratelli, già imprenditori in altro settore, decisero di
intraprendere una nuova attività: l’intermediazione immobiliare. In una prima fase uno
dei fratelli acquisì le fondamentali conoscenze del settore a Milano, quindi, dopo alcuni
mesi, coinvolse i fratelli iniziando l’avventura a Torino.
La nuova azienda venne denominata Grimaldi – Moderna Organizzazione Immobiliare.
Il principio dell’“organizzazione” volle sempre essere privilegiato rispetto al concetto
di semplice “ agenzia”. In tal senso, dopo Torino, Milano fu una tappa importante dello
sviluppo dell’attività. In essa, nel 1970, i fondatori sperimentarono un nuovo sistema di
gestione del lavoro. Si circondarono di giovani studenti, neolaureati impiegati e lavoratori in altri settori ai quali affidarono una zona da sviluppare per promuovere e diffondere l’attività di intermediazione immobiliare. Milano fu divisa in tante micro-zone ed
affidate a queste nuove leve con il compito di: procacciare affari, distribuire volantini e
promuovere le vendite degli immobili acquisiti. I risultati non tardarono ad arrivare,
anche grazie alla notevole crescita del mercato della casa, logica conseguenza dello
sviluppo urbanistico delle grandi aree metropolitane.
Nel 1970 la Grimaldi – Moderna Organizzazione Immobiliare divenne “L’immobiliare”.
Vennero costituite filiali dirette a Bergamo, Imperia, Genova, Bologna, Roma, Napoli e
nel giro di alcuni anni continuò a crescere fino a consolidare la sua presenza in Italia
con 54 filiali.
Nel 1978 venne inaugurata la prima Agenzia francese a Parigi consolidando i rapporti
di collaborazione con i gruppi in Inghilterra e Stati Uniti: la Società si avvaleva di oltre
350 dipendenti. Nel triennio 1978 – 1980, la società affrontò due importanti questioni
riguardanti “il nome” e “l’impostazione futura” della business. Infatti, per evitare omonimie con altre società sia in Italia che in Francia, L’Immobiliare divenne holding e creò
la Grimaldi S.p.A. riutilizzando così il nome della famiglia. Il nuovo marchio (il famoso
“ bollino”) venne presentato con una pressante campagna pubblicitaria su tutti i mezzi
di informazione e fu successivamente utilizzato per sponsorizzare la squadra di basket
di Torino guidata dal mitico Gamba.
Quindi, nel 1979, nacque il Franchising Immobiliare Grimaldi, primo in Italia e secondo
in Europa ad usare la nuova formula commerciale di collaborazione che oggi tutti
conoscono. Gli anni 80’ videro la crescita e lo sviluppo di una rete capillare di “ punti di
incontro” Affiliati Grimaldi in tutto il territorio nazionale, posizionando il Gruppo come
“leader” nel settore del “Franchising immobiliare”.
In tal senso, alcuni tra i responsabili delle filiali dirette decisero di affiliarsi. Per questo
motivo molti altri Affiliati Grimaldi spesso sono professionisti di lunga esperienza, in
quanto ex-responsabili o collaboratori di precedenti filiali.
5
- Franchising Grimaldi Immobiliare
Gli anni 90’ e l’inizio degli anni 2000 hanno visto il consolidamento della Grimaldi che
non ha volutamente promosso aggressive politiche di espansione, in controtendenza
con l’esplosione dei nuovi Franchising immobiliari su tutto il territorio nazionale. Se
questa strategia fu premiante fino ad allora, salvaguardando la competenza dei partner
commerciali, dal 2005 si ritenne che il mercato fosse maturo per una nuova fase dello
sviluppo della rete commerciale Grimaldi. Per questo è nato un progetto importante, che
ha dapprima potenziato le agenzie dirette di proprietà, trasformandole in veri e propri
competer center al servizio della rete nazionale. Quindi è stata costituita la Grimaldi
Franchising S.p.A., che persegue l’obiettivo di promozione e sviluppo della prima rete
di agenzie d’intermediazione immobiliare in franchising della storia italiana: la rete
Grimaldi.
Nel 2006, si è stretta un’innovativa partnership con un primario gruppo immobiliare,
creando un mix vincente di tradizione e modernità per affrontare da protagonisti il mercato
nazionale. Infine, nel 2008, l’ulteriore integrazione con Gabetti Property Solution ha
portato alla nascita di TREE RE.
6
- Franchising Grimaldi Immobiliare
2. Contratto di affiliazione
Grimaldi Immobiliare
A - Zona contrattuale: operatività
La zona contrattuale è una zona in piena esclusiva per quanto attiene l’individuazione
dell’esercizio commerciale nel quale svolgere l’attività di mediazione immobiliare,
ovvero l’Affiliato titolare del rapporto commerciale per l’area geografica individuata è
l’unico avente diritto ad aprire l’agenzia nella zona contrattuale stessa. Tuttavia Grimaldi
ha stabilito il proprio format operativo secondo il modello della «Libertà Operativa»,
che prevede che l’Affiliato possa svolgere l’attività di mediazione immobiliare sia per
quanto riguarda l’acquisizione di incarichi di compravendita/locazione, sia per
quanto riguarda l’individuazione di clienti acquirenti/conduttori anche nella zona
contrattuale di altri Affiliati, i quali a loro volta potranno operare nell’area dell’Affiliato
medesimo. Dato che il regime della «Libertà Operativa» è stato introdotto in un periodo
relativamente recente (dal 2013) modificando il previgente regime della “zona esclusiva”,
dovrà essere buona norma dell’Affiliato Grimaldi, previa richiesta alla direzione
Grimaldi, informarsi se l’Affiliato titolare di altra zona contrattuale operi nella cosiddetta
«piena esclusiva». Ad ogni modo, ogni contratto di affiliazione commerciale sottoscritto
a decorrere dal 1° Febbraio 2013 contiene l’elenco delle zone contrattuali in piena
esclusiva. A conferma della peculiarità del format operativo Grimaldi, l’Affiliato che
svolge l’attività di mediazione immobiliare in «libertà operativa» non deve richiedere
alcuna autorizzazione al proprio supervisore rispetto all’attività acquisitiva effettuata
nelle cosiddette «zone libere» o comunque non contrattualizzate, fatto salvo quanto
precedentemente meglio indicato.
Resta inteso che un Affiliato Grimaldi che intenda segnalare un immobile, magari perché particolarmente lontano dalla propria agenzia, ad un’agenzia operante secondo il
modello della «libertà operativa» dovrà prestare attenzione all’agenzia che presidia la
zona contrattuale, e che sicuramente meglio di tutte avrà la conoscenza del valore di
mercato dell’immobile stesso.
B - Obblighi
L’Affiliato deve fornire, con puntualità e precisione al Franchisor, tutti i dati e le informazioni richiesti, secondo i termini e le modalità espressamente indicati nel presente
Manuale Operativo.
B.1 Obblighi di informazione
INFORMAZIONI SUL SOGGETTO TITOLARE DEL RAPPORTO
L’Affiliato ha il divieto di variare il soggetto titolare del contratto di affiliazione senza la
preventiva autorizzazione scritta dell’affiliante. Pertanto, qualora dovessero verificarsi
ipotesi di: sostituzione del legale rappresentante, di cessione in tutto o in parte di quote
o azioni della società affiliata, di cessione di azienda o di contratto non autorizzate,
Grimaldi Franchising S.p.A. avrà facoltà di risolvere il contratto di affiliazione per ina7
- Franchising Grimaldi Immobiliare
dempimento dell’Affiliato, con le conseguenze previste dal contratto medesimo e dalla
legge.
Per la corretta applicazione di quanto precede, l’Affiliato dovrà aver cura di comunicare
a Grimaldi Franchising S.p.A., a mezzo lettera raccomandata A.R. o PEC, la variazione
che avrebbe intenzione di porre in essere, al fine di consentire all’Affiliante di decidere
se autorizzare o meno la variazione richiesta.
Resta comunque inteso che al fine di tutelare l’immagine dell’azienda nei confronti della
clientela, le variazioni sopra riportate dovranno verificarsi solo in casi del tutto eccezionali ed in modo tale da non compromettere in alcun modo la notorietà e la credibilità
del marchio.
A) Variazione della ragione sociale
L’Affiliato, nel caso di variazione della denominazione sociale o della sede legale, dovrà
darne tempestivamente comunicazione a Grimaldi Franchising S.p.A per permetterle i
necessari aggiornamenti amministrativi.
B) Trasferimento dell’Agenzia
Qualora l’Affiliato intendesse cambiare l’ubicazione dell’agenzia, dovrà richiedere una
specifica autorizzazione scritta Grimaldi Franchising S.p.A.. A tal fine, l’Affiliato dovrà
comunicare con congruo anticipo tale intenzione a Grimaldi Franchising S.p.A., a mezzo
lettera raccomandata A.R. o PEC, specificando l’indirizzo e le caratteristiche della nuova
sede. Grimaldi Franchising S.p.A. vaglierà la richiesta dell’Affiliato nel più breve tempo
possibile, con particolare riguardo all’ubicazione, alla tipologia della sede, nonché al
corretto presidio dell’area di esclusiva concessa.
C) Informazioni periodiche
Grimaldi Franchising S.p.A. potrà richiedere periodicamente agli Affiliati, che saranno
tenuti a fornirle nel più breve tempo possibile, le seguenti informazioni:
• prezzi medi delle compravendite locali;
• canoni medi delle locazioni locali;
• opinioni sulla situazione generale del mercato immobiliare locale.
INFORMAZIONI SU INIZIATIVE PUBBLICITARIE E PROMOZIONALI LOCALI
L’Affiliato ha autonomia decisionale sulle iniziative pubblicitarie in ambito locale. Tuttavia,
data l’estrema importanza che queste rivestono sia per l’attività dell’Affiliato in questione
sia per la notorietà del marchio in generale, si precisa che tali iniziative dovranno comunque rispettare gli standard e l'uniformità di immagine istituzionale prevista. Per questo
motivo è necessario che l’Affiliato provveda, di volta in volta, ad informare Grimaldi Franchising S.p.A. - con almeno dieci giorni di anticipo - delle iniziative che intende intraprendere; con l’obbligo di apportare tutte le modifiche o variazioni eventualmente richieste
da Grimaldi Franchising S.p.A.
Per iniziative pubblicitarie devono intendersi:
• pubblicità commerciale su giornali a diffusione locale;
• stampa di informativi commerciali e relativa distribuzione;
• cartellonistica;
• spot pubblicitari su network locali;
• partecipazioni a fiere e convegni;
• insegne pubblicitarie da installare in luoghi ove si svolgono manifestazioni sportive.
8
- Franchising Grimaldi Immobiliare
A questo proposito si ricorda che l’Affiliato è tenuto a mantenere l'archivio delle iniziative
commerciali costantemente aggiornato.
INFORMAZIONI SUI RECLAMI
I reclami della clientela nei confronti dell’Affiliato dovranno essere gestiti con estrema
accortezza; cortesia e correttezza dovranno fondersi con l’attenzione che si dovrà
prestare a chi ritiene di avere un motivo per lamentarsi.
Un atteggiamento disponibile spesso attenua o riesce ad evitare futuri problemi.
I reclami della clientela riguardanti l’operato dell’Affiliato verranno verificati con
estrema attenzione; è perciò di fondamentale importanza che l’Affiliato fornisca a Grimaldi Franchising S.p.a tutta la documentazione e le informazioni relative all’operazione
oggetto del reclamo. Eventuali comportamenti scorretti dell’Affiliato verranno assunti
quali motivi di possibile risoluzione del Contratto di Affiliazione Commerciale.
B.2 Obblighi generici
ESPOSIZIONE DEL MANSIONARIO
(tra i requisiti professionali di cui al D.M. 26/10/2011)
Il Decreto Ministeriale 26/10/2011- entrato in vigore il 12/05/2012 - all’art. 4 n. 3 prevede
che “per ogni sede o unità locale sono rese disponibili all’utenza, mediante esposizione
nei locali, ovvero con l’utilizzo di strumenti informatici, le informazioni relative ai compiti
ed alle attività svolte dai soggetti operanti nella sede o unità locale”.
Da alcune interpretazioni ad opera dei funzionari del Ministero e delle Camere di
Commercio è emerso che detta norma debba intendersi come l’obbligo di esporre
in ogni agenzia (sede ed unità locale) un “mansionario” con l’indicazione di tutti i
soggetti ivi operanti e l’indicazione delle specifiche mansioni svolte da ognuno di essi.
In tal modo saranno quindi resi disponibili ai clienti/consumatori - nell’ottica della
trasparenza - i nominativi dei titolari o legali rappresentanti, dei dipendenti o colla boratori aventi i requisiti per svolgere l’attività di mediazione, nonché di tutti gli altri
soggetti operanti nell’agenzia con l’indicazione del loro compito.
Tale norma è in vigore dal 12/05/2012.
OBBLIGO DI SEGRETEZZA
L’Affiliato ed i propri collaboratori sono tenuti all’obbligo di non divulgare a terzi in alcun
modo la documentazione e le informazioni fornitegli da Grimaldi Franchising S.p.A. in
relazione all’accordo di affiliazione.
OBBLIGO DI UTILIZZO DELLA MODULISTICA CONTRATTUALE FORNITA DAL GRUPPO
La modulistica contrattuale, conforme alle disposizioni vigenti, è scaricabile gratuitamente da TreePlat.
È fatto divieto all’Affiliato di usare altro tipo di modulistica e/o apportarvi modifiche se
non per particolari esigenze espressamente avanzate dal cliente.
Le eventuali modifiche dovranno essere apportate solo in casi eccezionali ed in conformità
con la normativa vigente in materia.
OBBLIGHI DI APPROVVIGIONAMENTO
L’ Affiliato dovrà procurarsi, a sue spese, sia la modulistica per la commercializzazione
degli immobili sia gli altri moduli per la gestione dell’attività.
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- Franchising Grimaldi Immobiliare
OBBLIGHI DI ADEGUAMENTO AGLI STANDARD INFORMATICI
L’Affiliato è tenuto ad adeguarsi agli standard informatici del network al fine di:
• Consentire una comunicazione infra-rete tempestiva, completa, efficace ed omogenea;
• Fortificare e consolidare l’appartenenza al Network;
• Utilizzare TreePlat;
• Usufruire del portale della formazione TREE RE ACADEMY.
C - Verifiche e controlli
È compito di Grimaldi Franchising S.p.A. accertare, pur nel rispetto dell’autonomia
giuridica e patrimoniale dell’Affiliato, il corretto svolgimento dell’attività professionale
da parte della Rete e ciò al fine essenziale di:
a)predisporre quanto necessario per migliorare l’efficienza dei servizi, nei confronti
della clientela così come degli Affiliati;
b)individuare nuove possibili opportunità di sviluppo sia sul territorio che relativamente
alla gamma dei servizi offerti;
c) verificare i risultati ottenuti ed i margini di possibile crescita;
d)individuare eventuali comportamenti non conformi ed adottare i provvedimenti conseguenti.
Grimaldi Franchising S.p.A.a potrà effettuare delle visite di controllo in ogni Agenzia
affiliata, al fine di verificare che il marchio, i logotipi, il Metodo Operativo e il codice di
comportamento vengano utilizzati nel rispetto delle norme contrattuali. In tale ambito gli
Affiliati riconoscono a Grimaldi Franchising S.p.A. un ampio potere di controllo, esercitabile attraverso l’esame dei documenti in loro possesso; altre verifiche potranno essere
effettuate presso la clientela al fine di accertare la qualità del servizio ricevuto ed il grado
di soddisfazione. Qualora da tali visite emergessero gravi difformità nell’applicazione delle
norme contrattuali e delle prescrizioni stabilite nel Manuale Operativo, o comunque
comportamenti gravemente lesivi dell’immagine della Rete Grimaldi Franchising S.p.A.,
Grimaldi Franchising S.p.A. potrà avvalersi della risoluzione contrattuale. In via esemplificativa, attraverso le visite di controllo Grimaldi Franchising S.p.A. potrà verificare:
• che l’Affiliato, utilizzando il marchio Grimaldi Franchising S.p.A., svolga attività di
intermediazione immobiliare limitatamente alla zona contrattuale;
• che l’Affiliato attraverso il marchio Grimaldi Franchising S.p.A. svolga esclusivamente
attività di intermediazione immobiliare;
• che l’Affiliato non svolga per tutta la durata del contratto, direttamente o indiret tamente ed in qualsivoglia veste, attività di intermediazione immobiliare per altre
società del settore o possieda comunque partecipazioni o detenga interessi di qualunque tipo in dette società;
• che l’Affiliato non svolga attività in concorrenza con l’attività di altri Affiliati Grimaldi
Franchising S.p.A.;
• che l’Affiliato utilizzi il marchio ed il logo Grimaldi Franchising S.p.A. per gli usi connessi ed afferenti il contratto di affiliazione, incluso l'uso delle insegne, dei pannelli
pubblicitari, della modulistica, del materiale di cancelleria, dei biglietti da visita, della
carta intestata e quanto altro relativo all’attività svolta;
• che l’Affiliato segua correttamente le linee guida sulla Digital Identity sul proprio sito
internet;
• che l’Affiliato non ceda né rilasci in sub-concessione a terzi, nemmeno a titolo gratuito,
l’uso del marchio e Metodo Grimaldi;
• che l’Affiliato non offra all’interno dell’Agenzia servizi diversi da quelli specificatamente autorizzati dal Contratto di Affiliazione Commerciale;
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- Franchising Grimaldi Immobiliare
• che l’Affiliato esponga e mantenga nei propri uffici, con la necessaria evidenza, l’avviso
al pubblico recante l’indicazione della propria autonomia giuridica e patrimoniale rispetto all’Affiliante.
• che più in generale vengano osservate tutte le norme contrattuali e i dettami previsti
dal presente Manuale Operativo.
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- Franchising Grimaldi Immobiliare
3. Elementi caratteristici
A - Marchio
È l’elemento primario di credibilità, storico, noto e riconosciuto per il servizio di qualità
offerto dalla Rete di Agenzie. Il marchio Grimadi è il primo che ha sperimentato la formula del franchising in Italia. Sinonimo di tradizione e innovazione, valori fondamentali
della “vision” di Grimaldi Immobiliare.
B - Metodo
Metodologia innovazione tecnologica e cooperazione sono i punti cardine del metodo
Grimaldi, all’interno dei quali TreePlat/MLS prevale per le sue caratteristiche di rinnovamento culturale. Il know-how e l’esperienza Grimaldi costituiscono quindi un metodo
vincente per operare nel mercato immobiliare.
C - Zona
È prevista una formula commerciale innovativa in cui libertà operativa e zona di rispetto
sono per Grimaldi standard operativi del Franchising immobiliare, in alcune aree sono
già un modello operativo utilizzato.
Il Franchisor attribuisce al Franchisee una zona di rispetto entro la quale il Franchisor
stesso non potrà affiliare e aprire nessun’altra agenzia a marchio Grimaldi.
Il Franchisee potrà svolgere la sua attività operativa nella zona di rispetto di ogni altro
Affiliato sul territorio comunale, regionale, nazionale, ad eccezione delle zone assegnate
con vincolo di esclusiva ad altro Franchisee.
Ad oggi alcuni Franchisee Grimaldi operano ancora secondo il criterio di “ zona in
esclusiva ”.
D - Comunicazione al mercato
Coordinata su scala nazionale per assicurare una presenza visibile ed organizzata della
Rete, pubblicizza, insieme a quanto promosso istituzionalmente, la Rete ed i Servizi
offerti ai Clienti.
E - Assistenza commerciale
Grazie all’esperienza del network viene fornito il supporto operativo per svolgere l’attività di agente immobiliare con diligenza e correttezza e nel rispetto di quanto stabilito
dalle leggi vigenti.
L’assistenza nell’operatività quotidiana è garantita dalla figura del supervisore commerciale: un professionista pronto ad affiancare l’Affiliato Grimaldi sin dall’inizio e supportarlo con la propria esperienza pluriennale e competenza in ogni fase dell’attività
imprenditoriale ed assisterlo nella soluzione di eventuali problematiche.
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- Franchising Grimaldi Immobiliare
4. Valori e codice deontologico
I valori rappresentano le idee di fondo che guidano le scelte aziendali e che forniscono
all’impresa una “connotazione” unica e irripetibile, che la distingue nel mercato in cui
opera.
CORRETTEZZA E TRASPARENZA
Sono sempre stati e sempre saranno i capisaldi dell’impresa di Grimaldi, verso i collaboratori, verso i clienti ed anche verso i colleghi concorrenti. Tutto ciò acquista ancora più
valore in un mercato immobiliare ove la professione di intermediario è spesso vilipesa.
PROFESSIONALITÀ E METODO
Strettamente legata al punto precedente, deve essere la guida dell’operato di ogni professionista Grimaldi, in conformità a quanto previsto dalla legge e dal Codice Deontologico.
LAVORO E DEDIZIONE
Per il cliente, il collega, per l’azienda deve essere l’applicazione continua e costante dei
valori qui riportati: qualità e quantità.
FAMIGLIA
Nel rispetto di quella che è una caratteristica intrinseca della Grimaldi e di quello che il
lavoro di agente immobiliare spesso rappresenta, ovvero la soddisfazione del problema
di vendita o ricerca della “casa”, luogo ove la “famiglia” si forma, si rafforza, e si sviluppa.
PROFITTO
Ovviamente deve essere ciò che supporta le azioni di ogni imprenditore e che giustifica
l’impegno profuso nelle attività svolte.
Gli Affiliati, insieme ai propri collaboratori, oltre a rispettare tutte le norme della legislazione vigente sulla mediazione, si impegnano ad osservare le seguenti Norme Deontologiche:
• La valutazione dell’immobile dovrà essere giustificata, conforme a professionalità e
buona fede;
• La modulistica utilizzata deve corrispondere a quella depositata in Camera di
Commercio;
• La durata dell’incarico dovrà prevedere una precisa data di scadenza;
• L’Affiliato e i suoi collaboratori devono procedere alla verifica puntuale della proprietà
dell’immobile e dei gravami su di esso pendenti;
• L’Affiliato ed i suoi collaboratori devono portare a conoscenza dei clienti fatti o situazioni a loro noti che possono influenzare la conclusione dell’affare;
• La pubblicità dovrà essere veritiera e le informazioni dovranno essere il più possibile
complete, documentate e verificate;
• Le provvigioni spettanti all’Affiliato dovranno essere indicate chiaramente. Fermi restando i liberi accordi, gli Affiliati si impegnano a richiedere provvigioni competitive
con il mercato;
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- Franchising Grimaldi Immobiliare
• Eventuali contributi pubblicitari debbono essere convenuti con i clienti in relazione
a particolari iniziative, diversamente la provvigione è l’unico onere a loro carico;
• L’Affiliato ed i suoi collaboratori dovranno rispettare il lavoro dei propri colleghi, mantenendo sempre una fattiva collaborazione ove siano coinvolti diversi soggetti Affiliati.
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- Manuale Operativo
Manuale operativo
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- Manuale operativo
Indice
Manuale operativo .........................................................................................
1. Avviamento e l’immagine dell’agenzia ............................................
A - Sede dell’agenzia .....................................................................
B - Immagine dell’agenzia ............................................................
C - Organico dell’agenzia ..............................................................
2. Acquisizione .......................................................................................
A - Processo di acquisizione .........................................................
B - Ricerca della notizia ................................................................
B.1 - Ricerca sul territorio ......................................................
B.2 - Telemarketing .................................................................
BOX Esempio Telemarketing ..................................................
B.3 - Internet e riviste .............................................................
B.4 - Gestione clienti acquirenti e fidelizzazione .................
B.5 - Clienti fidelizzati .............................................................
B.6 - Pubblicità di acquisizione .............................................
B.7 - Telefonata - e-mail in agenzia .......................................
B.8 - Visita del cliente in agenzia ..........................................
C - Archiviazione, sviluppo e gestione della notizia ...................
C.1 - Telefonata di acquisizione ..............................................
BOX Obiezioni e argomentazioni .............................................
D - Appuntamento di acquisizione ................................................
D.1 - Immagine comportamento ............................................
D.2 - Materiale da portare all’appuntamento .......................
D.3 - Informazioni ....................................................................
D.4 - Valutazione dell’immobile ..............................................
D.5 - Appuntamenti successivi al primo ................................
D.6 - Visita del cliente in agenzia ...........................................
D.7 - Relazione .........................................................................
D.8 - Richiesta d’acquisto del venditore ................................
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- Manuale operativo
Indice
E - Incarico mediatorio ..................................................................
E.1 - Esclusiva ..........................................................................
E.2 - Materiale da produrre ....................................................
E.3 - Gestione incarico .............................................................
BOX Gestione delle Obiezioni ..................................................
E.3.1 - Riepiloghi .............................................................
E.3.2 - Ribassi e rinnovi ..................................................
E.3.3 - Incarichi scaduti ..................................................
3. Vendita ................................................................................................
A - Processo di vendita ..................................................................
B - Promozione dell’immobile ......................................................
B.1 - Strumenti di promozione ...............................................
B.2 - Testo del messaggio promozionale ..............................
B.3 - Controllo e archiviazione ...............................................
C - Archiviazione, la gestione e lo sviluppo della richiesta .......
C.1 - Telefonata di richiesta specifica ....................................
C.2 - Telefonata di richiesta generica ....................................
C.3 - Conferma dell’appuntamento ........................................
C.4 - Visita del cliente in agenzia ...........................................
C.5 - Sviluppo delle richieste – incrocio ................................
C.6 - Incrocio tra richieste ......................................................
D - Appuntamento di vendita ........................................................
D.1 - Immagine comportamento ............................................
D.2 - Materiale da portare all’appuntamento .......................
D.3 - Informazioni necessarie ................................................
D.4 - Necessità di finanziamento e predelibera ....................
D.5 - Appuntamenti successivi al primo ...............................
D.6 - Telefonata di cortesia .....................................................
D.7 - Immobile del compratore ..............................................
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- Manuale operativo
Indice
E - Proposta e accettazione ...........................................................
E.1 - Proposta conforme ..........................................................
E.2 - Proposta non conforme ..................................................
E.3 - Riconoscimento di provvigione .....................................
E.4 - Accettazione ...................................................................
E.5 - Visure ..............................................................................
F - Contratto preliminare di compravendita e rogito .................
4. Gestione e l’organizzazione dell’agenzia ........................................
A - Orari di apertura ......................................................................
B - Presentazione dell’agenzia .....................................................
C - Gestione dei collaboratori .......................................................
D - Gestione delle chiavi ................................................................
E - Marketing e orientamento al mercato ...................................
E.1 - Marketing Mix ..................................................................
E.2 - Analisi di mercato ............................................................
E.3 - Elementi chiave della metodologia Grimaldi ................
E.4 - Comunicazione, immagine e corporate identity ...........
E.5 - Digital Identity .................................................................
E.5.1 - Portale Immobile.net ..........................................
E.5.2 - Sito indipendente d’agenzia ...............................
E.5.3 - Domini ..................................................................
E.5.4 - Portale GrimaldiFranchising.it ..........................
F - Magazine ...................................................................................
5. La collaborazione: organizzazione, modalità operative e procedure ...
A - Le regole di collaborazione tra Affiliati Grimaldi .................
B - Le regole di interscambio Tree Real Estate
tra Affiliati Grimaldi, Professionecasa e Gabetti ..................
C - Le regole di collaborazione tra gli Affiliati
Tree Real Estate e il gruppo GPS* ..........................................
* Gabetti Property Solutions
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- Manuale operativo
Indice
C.1 - Regole di collaborazione tra Affiliati Grimaldi e
Gabetti Agency – Divisione Corporate
Frazionamenti e Cantieri - Porfolio Management........
C.2 - Linee Guida di collaborazione
tra Tree Real Estate e Santandrea ................................
C.3 - Linee Guida di collaborazione
tra Tree Real Estate e Patrigest.....................................
6. Modulistica operativa e i principali aspetti giuridici ......................
A - Contratto preliminare di compravendita ...............................
B - Provvigioni ................................................................................
C - Scrittura ripetitiva ...................................................................
D - Trascrizione del contratto preliminare .................................
E - Atto di compravendita .............................................................
F - Contratto di locazione ad uso abitativo ..................................
G - Modulistica ...............................................................................
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- Manuale operativo
1. Avviamento e immagine
dell’agenzia
La scelta e la definizione dei primi passi per avviare un’agenzia Immobiliare sono aspetti
essenziali per una corretta impostazione dell’attività, premessa quindi fondamentale
per il successo dell’Affiliato.
A - Sede dell’agenzia
La dimensione ottimale è un negozio di 35/70 mq, suddiviso in un ambiente libero frontale ed uno o due ambienti riservati, in una zona ad alto passaggio pedonale. Il primo
ambiente è il più importante: il ricevimento crea nel cliente la prima impressione e deve
dunque essere luminoso, pulito e sempre in movimento. Un moderno ambiente di lavoro
non deve presentare barriere architettoniche, ma dovrà essere libero e funzionale. Le
trattative dovranno essere svolte riservatamente, negli ambienti più interni dell’Agenzia.
Gli arredi sono semplici con linee attuali e moderne.
È necessario procedere con la stipula e l’attivazione dei diversi servizi a supporto dell’attività:
• Contratto locazione (se i locali non sono di proprietà) con verifica della messa a
norma degli impianti, possibilità di sub-locazione a società terze se affiliate allo
stesso franchising, previsione possibilità di disdetta anche senza gravi motivi;
• Luce: appena stipulato il contratto di locazione è possibile richiedere al fornitore
locale la predisposizione del contratto: può essere nuovo oppure un subentro di precedente inquilino. In tale caso è importante verificare che i pagamenti delle precedenti
bollette siano in regola;
• Telefonia e connettività: come per la luce è possibile richiedere, appena stipulato
il contratto, le linee telefoniche e il collegamento a internet. Si rimanda al paragrafo
a seguire il dettaglio delle linee a supporto. Nel caso di subentro a linee esistenti
verificare sempre i pagamenti.
• Acqua/gas/rifiuti: a seconda del contesto tali contratti debbono o meno essere stipulati.
Diversamente sono inseriti nella gestione del condominio e quindi le spese sono ivi
ripartite.
La ristrutturazione, se necessaria, deve prevedere l’inserimento di una “cablatura strutturata” che consenta di predisporre gli apparecchi telefonici e i computer. Preferibile
la predisposizione di un impianto di aria condizionata, per un miglior confort dei clienti
e dei collaboratori.
ATTREZZATURE TECNICHE E INFORMATICHE
Il franchisee di obbliga ad attrezzarsi dei seguenti mezzi strumentali:
• Fotocopiatore;
• Fax;
• Impianto telefonico predisposto per un minimo di 2 linee urbane più linea fax.
Per sfruttare al meglio le risorse della nostra Banca Dati e del nostro software gestio7
- Manuale operativo
nale, inoltre, è fondamentale servirsi delle seguenti strumentazioni informatiche:
a) Almeno n.1 Pc funzionante: dal Pentium IV o Celeron da 2 Ghz Mhz con 2 GB di ram,
sistema operativo minimo Windows 7.
b) Stampante e scanner.
c) Connessione ADSL con velocità minima 7 Mbit o HDSL con velocità 2 Mbit.
d) Browser Internet Explorer e Firefox nelle ultime versioni.
e) Pacchetto Software Office 2003 o superiori.
f) Macchina fotografica digitale.
PROMOZIONE
Per l’apertura di ogni Agenzia è previsto l’inserimento in una sezione del sito internet
aziendale. Eventuali promozioni possono essere previste in:
• riviste specializzate o stampa locale;
• affissioni nella propria zona di competenza;
• mailing specifici localizzati nella zona di competenza;
• creazione di un evento “opening” con inviti riservati;
• omaggi di merchandising ai Clienti iniziali.
Sia il materiale che i suggerimenti potranno essere definiti con il proprio Consulente di
Sviluppo.
SEGNALETICA ESTERNA
I cartelli pubblicitari devono essere posizionati in prossimità dei locali, bacheche e
similari al fine di migliorare la visibilità e la raggiungibilità dell’Agenzia.
B - Immagine dell’agenzia
La peculiarità delle Agenzie è data dalla caratterizzazione distintiva dell’immagine
aziendale: la condizione necessaria è l’adeguamento stilistico da parte di tutti gli
Affiliati.
COMUNICAZIONE DI «IMPRESA AUTONOMA»
È di fondamentale importanza, oltre che obbligatorio, che l’Affiliato dia adeguata
evidenza alla sua qualità di imprenditore autonomo, precisando anche nelle insegne
l’autonomia giuridica e patrimoniale rispetto all’Affiliante:
“Ogni agenzia affiliata Grimaldi svolge in modo del tutto indipendente l’attività di intermediazione immobiliare (con tutti i servizi accessori e connessi) ed è impresa autonoma
direttamente responsabile in via esclusiva di ogni e qualsiasi atto e/o fatto compiuti
nello svolgimento della propria attività. ”
C - Organico dell’agenzia
L’organico tipo di un’agenzia di medie dimensioni prevede, una volta messa a regime
l’attività, la presenza del Responsabile (spesso Titolare), di tre collaboratori e di una
segretaria.
Nella fase di avviamento, laddove sia necessario dare priorità ad una risorsa, è preferibile investire sui collaboratori, trasferendo le funzioni di segreteria ad una severa
organizzazione dei turni di gestione delle pratiche d’ufficio.
• Il RESPONSABILE è il coordinatore dell’attività della segreteria e dei collaboratori,
animatore, controllore, assistente ed esempio per il gruppo di lavoro. È necessariamente addetto agli affari, sia direttamente che in affiancamento, soprattutto nella
fase più delicata, ovvero quello acquisitiva.
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- Manuale operativo
• I COLLABORATORI sono i promotori delle varie attività di ricerca e sviluppo delle
notizie, oltre che di vendita e gestione delle richieste. Debbono essere seguiti e coordinati dal Responsabile nella definizione dei loro compiti, oltre che per la definizione
di zona e di tipologia immobiliare. In funzione della loro competenza è necessario
valutare con attenzione quali attività è opportuno delegare e quali meno.
• La SEGRETARIA è il punto di riferimento organizzativo di tutti, anche del Responsabile
e diviene elemento chiave nella continuità del successo dell’Affiliato.
RICERCA DI PERSONALE
Tra le funzioni di fondamentale importanza a carico del Responsabile c’è quella di
ricercare nuovi collaboratori da inserire nell’organico di Agenzia, per incrementare il
numero di affari e per far fronte all’inevitabile turn-over del settore. Colloqui con amici,
conoscenti, clienti, consulenti, fornitori possono essere fonte di notizie circa persone
interessate a trovare nuova occupazione. Ovviamente, promuovere azioni di ricerca su
stampa, riviste di settore o siti specializzati, sul sito internet aziendale, sono ulteriori
fonti di potenziali contatti. Può essere opportuno verificare se vi siano azioni coordinate
tra Affiliati in merito a tale attività ovvero se l’Affiliante abbia avviato campagne di
recruiting nazionale.
SELEZIONE E AVVIAMENTO PROFESSIONALE
Queste possono essere le azioni guida da tenere in considerazione:
• Colloquio conoscitivo;
• Colloquio di approfondimento;
• Definizione degli obiettivi e del mansionario con commento del Responsabile;
• Affiancamento con responsabile per trattativa, proposta, preliminare e rogito;
• Partecipazione ai corsi di formazione;
• Inizio attività autonoma con indicazione precise, controlli giornalieri;
• Verifiche a posteriori dell’attività svolta.
Circa l’attività di gestione quotidiana dell’agenzia, si rimanda all’opportuna sezione del
presente capitolo.
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- Manuale operativo
2. Acquisizione
Scopo del presente capitolo è delineare le attività necessarie a creare un portafoglio
immobiliare, insieme alle varie indicazioni essenziali per un corretto svolgimento delle
attività di agenzia. Per semplicità si parlerà di vendita, intendendo anche locazione, se
non diversamente specificato.
A - Processo di acquisizione
Le principali attività che si possono ricondurre alla prima fase operativa sono:
Figura 1 Processo di Acquisizione
Ricerca della notizia
Archiviazione, sviluppo e
gestione della notizia
Appuntamento con cliente
e valutazione dell’immobile
INCARICO
B - Ricerca della notizia
La notizia è l’elemento di base dell’attività e da questa prendono il via tutte le fasi che
portano al conferimento dell’incarico di vendita. L’oggetto della ricerca è una informazione circa un immobile in vendita o in locazione associato ai riferimenti delle persone
coinvolte nella decisione.
Si distinguono due categorie, le notizie provenienti da ricerca personale:
• ricerca sul territorio
• telemarketing
• clienti fidelizzati
• conoscenza personale
e le notizie provenienti da attività del negozio:
• pubblicità di acquisizione
• riviste e internet, telefonata, e-mail in ufficio
10
- Manuale operativo
• visita del cliente in ufficio/negozio
• interscambio con altre agenzie
B.1 Ricerca sul territorio
A fronte della definizione di una zona operativa per ogni collaboratore è possibile attivare
una serie di attività atte al reperimento di notizie. Queste attività permettono di essere
a conoscenza dei potenziali immobili posti in vendita nelle zone limitrofe all’agenzia.
Fondamentale è limitare la ricerca nella propria zona di competenza per fortificare i
contatti nella stessa ed essere sempre più conosciuti dal mercato locale.
Oltre alla ricerca diretta di notizie, fare ricerca permette di:
• conoscere il mercato di zona;
• poter fare valutazioni commerciali in linea con il contesto locale;
• rearsi una rete di informatori atti a segnalare potenziali venditori ed a promuovere
il nome Grimaldi e quello dei suoi operatori, anticipando così la concorrenza.
È possibile utilizzare i seguenti metodi:
• presenza costante e capillare sul territorio, qualora sia possibile non si esclude
il door to door ;
• citofonando qualora il porta a porta non fosse possibile;
• avvalersi di informatori quali custodi, negozianti, amministratori di condominio,
professionisti vicini al settore immobiliare.
B.2 Telemarketing
Con questo si intende il reperimento di informazioni tramite un’attività telefonica sistematica, nella propria zona di competenza, ottemperando alla normativa in tema di privacy.
In questo caso è importante eseguire una ricerca mirata e costante: il telemarketing è
volto ad individuare potenziali nominativi soprattutto all’interno di immobili di grandi
dimensioni, per evitare dispersione di forze. Lo stesso è consigliato per coprire eventuali
“buchi” di ricerca sul territorio. Questo sistema consente di avvicinare direttamente il
potenziale cliente (proprietario), ma può essere sfruttato anche per trovare informazioni
supplementari:
• sono stati apposti nuovi cartelli sul portone;
• un certo condominio è proprietà di un unico proprietario;
• vi sono appartamenti in vendita, senza inquilini;
• vi è intenzione di comperare, con o senza intenzione di vendere.
BOX Esempio Telemarketing
“Buongiorno Sig. Rossi, mi scuso innanzitutto per il disturbo. Sono Massimo Verdi
consulente immobiliare della Grimaldi. La nostra società opera da 30 anni nel settore
della compravendita immobiliare e al momento sta ricercando nella sua zona immobili
in vendita di varie metrature proprio per soddisfare alcune precise richieste della
nostra clientela.”
Ipotesi 1
Cliente potenziale: No, non vendo nulla...
Agente Grimaldi: mi scusi, posso sapere se eventualmente nel suo stabile c’è qualche
altro condomino che sta vendendo il suo appartamento? Magari se non sa il nome del
proprietario, posso rivolgermi al custode, mi potrebbe dare il numero?
Cliente potenziale: NO
Agente Grimaldi: La ringrazio comunque per la sua disponibilità e se eventualmente
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- Manuale operativo
in futuro volesse valutare le potenzialità di mercato del suo appartamento mi può
chiamare, senza impegno e gratuitamente: posso lasciarle il mio recapito?
Ipotesi 2
Cliente potenziale: Forse ma adesso è presto
Agente Grimaldi: Senta, io non voglio metterle fretta, ma tenga presente che nel
campo dell’immobiliare la compravendita è un’operazione che mira risultati ottimali
va pianificata per tempo. Potremmo cominciare a conoscersi, in modo da valutare
tempi e modi di eventuali future collaborazioni.
Ipotesi 3
Cliente potenziale: No non sono il proprietario, sono in affitto…
Agente Grimaldi: Scusi posso chiederle se tutto lo stabile è affittato o se ci sono dei
condomini? Posso eventualmente avere il recapito del proprietario?
Cliente potenziale: per cosa le serve?
Agente Grimaldi: A volte possono esserci dei clienti interessati all’acquisto di appartamenti locali per investimento…
Ipotesi 4
Cliente potenziale: Vorrei vendere ma non voglio contatti con agenzie…
Agente Grimaldi: senta, immagino l’avranno contattata anche altre agenzie ed è un
suo diritto decidere di vendere privatamente l’appartamento; ma conoscere la nostra
società non vuol dire necessariamente legarsi. Potrebbe avere delle opportunità di
vendita in più e una maggiore sicurezza nella valutazione di solvibilità dell’acquirente.
Senza alcun impegno mi farebbe piacere fissare un colloquio conoscitivo per presentarle presentare i servizi offerti e valutare le potenzialità di vendita…se fosse di suo interesse la pregherei di indicarmi date e orari a lei graditi per incontrarci…
Ipotesi 5
Cliente potenziale: Lei non è l’unico ad avermi chiamato, dite tutti la stessa cosa…
Agente Grimaldi: lo so, lei ha ragione, la realtà del mercato immobiliare è che davvero
molti clienti che cercano casa per mancanza di tempo o di voglia o per avere la sicurezza di essere assistiti, in un’operazione così importante da professionisti qualificati,
lasciano alle agenzie le loro richieste e non si mettono a cercare casa privatamente:
il nostro lavoro è anche quello di farlo per loro”
Per approfondimenti si rimanda ai corsi di formazione previsti dall’Affiliante durante
l’anno.
B.3 Internet e riviste
Si tratta di verificare sui maggiori portali immobiliari/siti internet/riviste istituzionali
la presenza di annunci privati che pubblicizzano immobili in vendita. Tramite una o
più telefonate sarà possibile entrare in contatto con il proprietario di un immobile per
accertare se ci siano ipotesi di collaborazione.
B.4 Gestione clienti acquirenti e fidelizzazione
È fondamentale intervistare il cliente acquirente, durante l’appuntamento di visita di un
immobile, per capire se oltre al problema di acquisto abbia anche la necessità di vendere un proprio immobile. In tal caso sarà tanto facile riuscire a impostare una trattativa
tanto più saremo stati capaci di dimostrare professionalità, competenza, legate alla
“propensione” commerciale: infatti avremo dimostrato nei fatti come presenteremo il
suo immobile ai probabili acquirenti. Ciò significa anche che tanto meglio seguiremo il
cliente acquirente nella fase di ricerca del suo immobile, presentandogli le nuove offerte, verificando periodicamente lo stato della sua richiesta (è la stessa, è cambiata in
12
- Manuale operativo
qualche suo termine: vedi “gestione della richiesta”) tanto avremo “fidelizzato” il cliente
al nostro operato. Con questo vi saranno più probabilità che, qualora decidesse di vendere il proprio immobile ad un’agenzia immobiliare, possa scegliere noi.
B.5 Clienti fidelizzati
Tanto più è possibile mantenere un dialogo con i clienti del passato (auguri, lettere, inviti)
soddisfatti del lavoro svolto, tanto più sarà possibile che questi si vogliano avvalere di
nuovi servizi ovvero di quelli di cui hanno già usufruito. Si ricorda che, mediamente la
ricerca di un nuovo cliente comporta delle spese sette volte maggiori rispetto al costo
di “mantenimento” del cliente fidelizzato.
B.6 Pubblicità di acquisizione
Volantini – Direct Mailing
Strumento a “catalogo” con una diffusione numerica superiore, può essere distribuito
in zona direttamente dal collaboratore per avere una precisa capillarità, oppure da una
società di distribuzione convenzionata.
Mailing post-acquisizione e post-vendita
Appena acquisito un immobile o subito dopo la vendita, può essere utile distribuire nelle
immediate vicinanze dell’immobile in oggetto, opportuna lettera prestampata ed imbustata con lo specifico contenuto. Entrambe le lettere hanno funzione sia di acquisizione
che di vendita.
B.7 Telefonata - e-mail in agenzia
Nel caso in cui un Cliente contatti l’Agenzia per avere una valutazione del proprio o immobile è opportuno che venga preso contatto nel più breve tempo possibile, per fissare
un incontro preferibilmente presso l’immobile.
B.8 Visita del cliente in agenzia
Si rimanda al paragrafo “Appuntamento di acquisizione”
C - Archiviazione, sviluppo
e gestione della notizia
Tutte le notizie o in generale le informazioni importanti recuperate tramite la ricerca (di
qualunque tipo essa sia) debbono essere archiviate direttamente sul gestionale TreePlat
(vedi Capitolo relativo).
In questo modo rimarrà traccia di tutte le informazioni recuperate. Per ogni ulteriore
azione svolta (telefonate, visite,...), dovranno riportarsi i dati salienti:
• data dell’azione
• interlocutore
• tipo di azione
• relazione o nota
che potranno essere utili per la nuova operazione scadenzata alla data opportuna servire
meglio il cliente.
Notizia “aperta” ovvero sulla quale ancora non vi è una ricerca o una trattativa in atto.
Per tale notizia è opportuno riportare sempre una data di richiamo/ scadenza, tramite
la quale sarà possibile effettuare la nuova operazione scadenzata alla data opportuna.
Ad esempio, se ci si accorda telefonicamente con il cliente per risentirsi dopo 15 giorni
per ragioni dettate dal cliente, si dovrà segnare nello sviluppo della notizia tanto la
13
- Manuale operativo
telefonata fatta, quanto una data di richiamo dopo 15 gg.
Con tale modalità si avrà la garanzia di non “dimenticare” mai un cliente. È bene
periodicamente (60 gg) verificare di non avere schede notizie aperte senza scadenza di
richiamo.
Notizia “chiusa” ovvero sulla quale non vi è più possibilità di agire (immobile venduto,
non più in vendita,…) è necessario evidenziare lo stato di chiusura/ conclusione.
C.1 Telefonata di acquisizione
A fronte di una notizia da sviluppare, è spesso necessario procedere ad uno o più contatti telefonici con il quale raggiungere e dialogare con l’interlocutore. Obiettivo, che
deve essere ben evidente, è l’incontro con il proprietario dell’immobile, preferibilmente
presso l’immobile stesso. I modi debbono essere pacati, educati ma determinati nel
raggiungere l’obiettivo. In questo senso è necessario vincere le obiezioni che il Cliente
pone, superandole con valide argomentazioni. Certamente queste saranno acquisite
con il tempo, l’esperienza e la vicinanza di esperti agenti. La determinazione e la sicurezza nell’ottenere un incontro presso l’immobile in oggetto sono elementi spesso
positivi agli occhi del Cliente, che vede nel funzionario il giusto spirito con cui saprà
affrontare la vendita del proprio immobile. È bene predisporsi in un ambiente possibilmente silenzioso.
Sarà dapprima necessario verificare elementi essenziali quali, ad esempio:
• se si sta parlando con un’altra agenzia immobiliare;
• se non si sta parlando con il proprietario del bene o comunque con il decisore.
In caso negativo ed in linea del tutto generale, si possono comunque elencare alcune
informazioni da reperire, se possibile già telefonicamente, insieme ad alcune argomentazioni da opporre alle obiezioni dei clienti.
Informazioni da reperire:
• se parliamo con l’unico proprietario o se ve ne sono altri;
• se si sta parlando con un privato o con una società;
• composizione dell’immobile;
• se l’immobile è libero o occupato;
• nel caso, se è occupato dal proprietario;
• da quanto tempo è in vendita;
• quale è il prezzo atteso;
• se sta cercando altro immobile o meno (se è immobile di residenza);
• se il Cliente ha già avuto modo di servirsi di agenzie immobiliari;
• se il Cliente ha già avuto modo di lavorare con Grimaldi, e con quali risultati;
• se il Cliente ha già sentito parlare di Grimaldi ed in che modo;
• se per la promozione dell’immobile stia già operando altra un’agenzia in esclusiva
• in tal caso, sapere quando è stata fissata la scadenza dell’incarico per contattare
nuovamente il cliente;
• se vi lavorano agenzie non in esclusiva.
BOX Obiezioni e argomentazioni
Obiezioni
• poca serietà delle agenzie immobiliari
• non riconosce provvigioni
• non riconosce incarichi in esclusiva
• tutti lavorano senza provvigioni e senza esclusiva
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- Manuale operativo
Argomentazioni
• Grimaldi è società riconosciuta per serietà
• Presenti dal 1965 sul mercato
• Carattere nazionale
• Realizzare il miglior prezzo di mercato e in tempi stretti
• Conoscenza del mercato locale
• Conoscenza degli strumenti di marketing idonei
• Presenza sui più importanti mezzi di comunicazione locale
• Presenza sui più importanti siti internet
• Archivio di richieste già presente
• Clienti già selezionati
• Rendiconti dell’attività svolta su richiesta
• Professionisti preparati per seguire la compravendita sino alla conclusione
• Servizi al compratore utili a facilitare la conclusione della trattativa
• Scadenza automatica dell’incarico
• Nessun compenso in caso di mancata vendita
• Esclusiva e provvigioni a garanzia dell’operato e della serietà
• La visita del funzionario è senza alcun impegno
Alcuni argomenti, in particolare l’esclusiva e le provvigioni, non devono essere discussi
in modo definitivo telefonicamente, ma rimandati all’incontro.
Per fissare un incontro con il cliente è preferibile avere già a disposizione alcune date
con orari differenti (mattino e pomeriggio), in modo da fornire un’alternativa che offra
possibilità di scelta. Nel caso in cui non si raggiunga un’intesa è opportuno valutare
soluzioni alternative. Va ricordato cordialità e cortesia, insieme a decisione e chiarezza
sono i requisiti essenziali e indispensabili per una buona comunicazione con il Cliente
anche a mezzo telefono. Una volta fissato l’incontro, questo deve essere registrato sull’agenda del gestionale TreePlat.
Amministratori - Una volta recuperati i riferimenti di un amministratore di condominio
di un certo stabile è possibile registrare/ inserire informazioni quali ad esempio il
numero civico. A questo punto è possibile generare una notizia con l’amministratore
con un contatto telefonico ove si presenta se stessi e la società prospettando una eventuale collaborazione. A fronte della disponibilità di massima al dialogo, ipotizzare un
incontro nel quale conoscersi.
Costruttori - È utile per i costruttori intrattenere rapporti cordiali e di conoscenza reciproca. Quindi può essere opportuno, selezionandoli nella zono di lavoro, cercare di
entrare in contatto inviando il materiale, effettuando un contatto telefonico per fissare
un incontro. Certamente la visita presso il cantiere è il modo più diretto per entrare in
contatto. La collaborazione richiede pazienza e assiduità: inizialmente potrà partire con
qualche immobile “difficile” non in esclusiva. Se il funzionario riuscirà a dimostrarsi
capace ed efficiente arriverà a trattare anche immobili appetibili.
D - Appuntamento di acquisizione
È il momento cruciale del lavoro, ove è necessario convincere con professionalità e competenza il Cliente illustrando i servizi e le metodologie dell’azienda, valore aggiunto per
tutti coloro che vogliono affidare la vendita o la locazione del proprio immobile a Grimaldi.
Si riuscirà a essere persuasivi tanto di più quanto meglio saranno stati chiariti al Cliente
i vantaggi, sia rispetto al “fai da te”, sia rispetto ad altri Agenti d’affari in mediazione.
Obiettivo è quello di arrivare a firmare un incarico scritto in esclusiva, ove vengano
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- Manuale operativo
delineati prezzo e condizioni di vendita, indicando con precisione:
• effettiva proprietà;
• descrizione dell’immobile e composizione;
• situazione ipotecaria;
• tempi di consegna;
• durata incarico;
• provvigioni;
• esclusiva.
Recuperando, il seguente materiale se possibile da subito:
• copia del rogito d’acquisto;
• copia certificazioni;
• planimetrie;
• fotografie;
• copia atto di mutuo/iscrizione ipoteca;
• altra documentazione utile.
D.1 Immagine comportamento
Risulta di fondamentale importanza dare rilievo all’immagine dell’Agente d’affari in
mediazione; si suggerisce che vesta in modo formale, con cura dell’aspetto in ogni
dettaglio anche per quanto concerne il rispetto della puntualità, il clima di cordialità
che sempre deve prevalere, nel momento in cui viene effettuata la visita attenta e
accurata dell’immobile.
Tutto questo non farà altro che lasciare un’impronta positiva anche in un semplice
approccio con il Cliente limitato in termini di tempo.
D.2 Materiale da portare all’appuntamento
Per effettuare l’appuntamento sarebbe opportuno dotarsi di uno smartphone o di un
tablet per illustrare al Cliente tutti i servizi di cui lo stesso può beneficiare. (presentazione sul sito internet di un immobile, rendiconto “ fac-simile ” di visite effettuate e
attività svolte, piattaforma TreePlat, geo-localizzazione etc..)
Inoltre è consigliato avere con sé:
• copia dell’incarico (vendita o locazione);
• brochure di acquisizione/vendita;
• copia del Grimaldi Magazine
• materiale promozionale utilizzato (volantini, …);
• Biglietti da visita;
• Blocco notes;
• Righello;
• Calcolatrice;
• Penna;
• Metro/radar infrarossi;
• altro materiale ritenuto utile per l’attività di acquisizione e/o vendita.
D.3 Informazioni
Nel caso le informazioni ottenute con la telefonata siano generiche o poco chiare è
necessario chiarirle durante l’appuntamento di acquisizione.
In generale è buona norma lasciare lo spazio al Cliente necessario perché possa esprimere
tutte le perplessità, e le necessità, in modo da comprendere quali siano gli argomenti
cui tiene di più (il prezzo, il tempo di vendita, il giusto realizzo) e su questi far leva per
trovare il feeling adeguato.
16
- Manuale operativo
D.4 Valutazione dell’immobile
È spesso una delle prime richieste che il cliente richiede all’agente d’affari in mediazione unitamente ai servizi dell’azienda, per poter avere gli elementi sufficienti per poter
consolidare la propria scelta tra diverse agenzie immobiliari.
Se possibile, prima di procedere sarebbe bene stabilire quale sia il prezzo che il proprietario vuole realizzare. È fondamentale conoscere i prezzi di mercato vigenti e quali
siano i criteri indispensabili per la valutazione.
Parametri fondamentali, insieme al momento di mercato (al rialzo/al ribasso), sono:
• zona centrale o periferica;
• servizi di zona;
• età dell’immobile;
• condizioni interne;
• condizioni esterne;
• superficie;
• piano, rispetto al n.ro di piani;
• disposizione dei locali (taglio);
• balconi, terrazzi, cantine, solai;
• tipo di riscaldamento;
• IPE (Indice di Prestazione Energetica) rilevabile dall’APE;
• conformità degli impianti;
• ascensore;
• esposizione;
• terreno o giardino di proprietà;
• tempi di consegna;
• vincolo di locazione.
In funzione delle caratteristiche dell’immobile è possibile delineare un prezzo in linea
con le richieste di mercato. Se la valutazione viene effettuata durante l’appuntamento
di acquisizione è bene effettuare le considerazioni a “tavolino” verificando con precisione il materiale a disposizione, dopo aver visitato con cura l’immobile.
L’eventuale valutazione scritta, da effettuare una volta rientrati in Agenzia, va concordata
con il Responsabile per delinearne i termini esatti. In questo modo, il successivo incontro potrà essere fissato per discutere della valutazione fornita, che sarà approfondita e
precisa.
D.5 Appuntamenti successivi al primo
Possono esser svolti anche in agenzia, e debbono essere tesi a firmare l’incarico scritto
in forma esclusiva, avendo cura di avere a disposizione tutto il materiale occorrente per
predisporre la pratica in modo corretto. È bene avvisare per tempo il cliente.
D.6 Visita del cliente in agenzia
Mantenere comportamento e presentazione in linea con quanto previsto nel normale
appuntamento di acquisizione. Prendere puntualmente nota di quanto richiesto dal
cliente, individuando una data ed un’ora per la visita dell’immobile, presentando contemporaneamente la serie di servizi offerti dalla rete Grimaldi.
D.7 Relazione
Di ogni appuntamento o visita di acquisizione è necessario, come per le telefonate,
riportare nel gestionale una relazione dettagliata di quanto discusso e l’esito degli
accordi presi. Se è stato accordato un nuovo appuntamento (telefonico o di persona) è
17
- Manuale operativo
necessario riportare la relativa scadenza in modo da essere avvisati automaticamente
della scadenza stessa.
D.8 Richiesta d’acquisto del venditore
È bene ricordare che il Cliente che desidera vendere e con il quale si avvia la trattativa
di acquisizione, potrebbe essere un potenziale acquirente che necessita a sua volta un
immobile.
Ciò significa che, oltre alla trattativa di acquisizione, può essere attivata una richiesta
di acquisto per lo stesso Cliente. Questo potrebbe esser il modo per dimostrare sul
campo la capacità di vendita che l’agente presenta nella trattativa di acquisizione
stessa.
E - Incarico mediatorio
Con la sottoscrizione di un incarico mediatorio il proprietario conferisce all’agente Grimaldi
il compito di promuovere l’attività promozione finalizzata a realizzare il risultato fondamentale: la vendita/locazione dell’immobile. Un buon incarico (un immobile a un giusto
prezzo di mercato) costituisce l’elemento costitutivo per una vendita/locazione “sicura”.
È quindi importante percorrere tutte le fasi che portano alla sottoscrizione dell’incarico
mediatorio.
E.1 Esclusiva
Grimaldi consiglia di operare prevalentemente con incarichi in esclusiva.
Esclusiva significa che il Cliente conferisce l’incarico “esclusivamente” all’agenzia Grimaldi, la quale a fronte di tale fiducia, si impegna a svolgere un’ ampia capillare, determinata attività promozionale e pubblicitaria finalizzata a reperire persone interessate
all’acquisto.
E.2 Materiale da produrre
A fronte della redazione di un incarico si consiglia di produrre la seguente documentazione:
• atto di provenienza;
• nota di trascrizione;
• denuncia di successione recante gli estremi della registrazione;
• copia (autentica) della licenza di costruzione, solo se l’immobile sia stato edificato in
epoca posteriore al 1° settembre 1967;
• concessione in sanatoria, provvedimento consequenziale alla domanda di condono
oppure, in mancanza di tale provvedimento domanda di sanatoria ed allegati e ricevute
• di pagamento delle oblazioni, D.I.A. o S.C.I.A., dichiarazione di fine lavori;
• concessione o autorizzazione (anche in sanatoria) o nulla osta per opere successive
al 1° settembre 1967 o, permesso di costruire per costruzioni/opere successive al
30/6/2003:
• Planimetria catastale aggiornata comprensiva dei dati catastali e di eventuale denunzia
di variazione catastale;
• Regolamento condominiale e attestazione di pagamento spese condominiali;
• Certificazione Energetica da cui possono essere ricavati Ipe e classe;
• Dichiarazione di conformità Impianti;
• Documento di identità non scaduto;
• Certificato di attribuzione del codice fiscale;
• Certificato di agibilità;
• Certificato di nascita/certificato penale/carichi pendenti;
• Documento di identità del procuratore/mandatario;
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- Manuale operativo
• Procura notarile;
• Certificato di esistenza in vita del rappresentato;
• Decreto giudiziale di nomina del tutore/curatore;
• Autorizzazione del Tribunale alla vendita;
• Documento di identità del tutore/curatore;
• Certificato di attribuzione della partita IVA;
• Certificato C.C.I.A.A. aggiornato.
La documentazione viene archiviata in apposita cartella fino alla conclusione della
trattativa.
Numero di riferimento dell’incarico
È bene stabilire un metodo univoco di classificazione degli incarichi in agenzia, in modo
da poter identificare tramite codice l’immobile. Ad esempio, il riferimento dell’incarico
potrebbe essere composto:
• codice agenzia
• anno sottoscrizione
• numero progressivo (da rinnovare ad inizio anno)
Inserimento informazioni nel gestionale
Una volta che l’incarico è stato acquisito tutti i suoi dati e documentazione possono
essere riportati nel gestionale. In questo modo potranno essere effettuate le relative
pubblicità, verrà condiviso con il resto della Rete, potrà entrare nello show da vetrina
e potranno essere prodotte le stampe.
E.3 Gestione incarico
È opportuno mantenere sempre un rapporto cordiale e di dialogo con il Cliente e informare costantemente l’andamento della promozione dell’appartamento. In tal senso,
soprattutto a fronte di un periodo di scarse visite, è bene comunque verificare la situazione con il cliente, anticipando le eventuali richieste di chiarimenti.
BOX Gestione delle obiezioni
Gestione delle obiezioni
Esaminiamo il tipo di obiezioni e il loro significato:
• il Cliente non è sufficientemente informato
• il Cliente non comprende
• il Cliente non accetta
• il Cliente non ricorda
• il Cliente ha timore di agire
In queste fase prima di rispondere d’impulso alle obiezioni è consigliabile porsi
delle domande:
• l’atteggiamento del Cliente può essere interpretato come un segnale di rifiuto?
(ciò potrebbe significare che non è stato possibile entrare in empatia con il Cliente)
• si è stati sottoposti ad un esame? (in questo caso è sempre utile rispondere in modo
pertinente e professionale)
• il Cliente afferma i fatti ”per sentito dire” o perché non sufficientemente informato
o se ciò sia una personale considerazione ci sono quesiti che devono essere approfonditi perché poco chiari.
Dopo aver gestito le obiezioni se il Cliente nutre ancora dubbi è opportuno riallineare le obiezioni che sono state formulate per trasformarle in punti favorevoli:
• far capire al cliente che è stato ascoltato
• verificare che tutto sia stato compreso
• temporeggiare per acquisire ulteriori informazioni
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- Manuale operativo
E.3.1 Riepiloghi
È prevista la possibilità di effettuare un report delle attività svolte da fornire al Cliente:
per quanto attiene alla pubblicità, agli appuntamenti effettuati ed alle osservazioni
emerse durante le visite da parte di potenziali acquirenti. Tali riepiloghi possono risultare utili anche per discutere di ribassi e rinnovi degli incarichi o, in generale, o per trovare altre modalità/condizioni.
E.3.2 Ribassi e rinnovi
A fronte di una attività documentata (pubblicità e/o appuntamenti) ed a evidenti difficoltà
a raccogliere proposte di acquisto, si suggerisce di convincere il proprietario a ribassare
il prezzo fissato nell’incarico.
Dimostrando l’attività effettuata e mantenendo un rapporto di costante cordialità e professionalità con il Cliente, è più agevole ottenere il consenso da parte del proprietario
per la prosecuzione dell’attività mediatoria.
E.3.3 Incarichi scaduti
È consigliabile continuare a contattare regolarmente il proprietario per verificare se
non vi siano spiragli per altre trattative, sino a che non si ha notizia dell’intervenuta
vendita.
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- Manuale operativo
3. Vendita
Scopo della presente sezione è delineare le attività necessarie a proporre sul mercato
gli immobili a listino, per definire delle trattative e per giungere alla conclusione del
contratto. Per semplicità si parlerà di vendita, intendendo anche locazione, se non
diversamente specificato.
A - Processo di vendita
Le principali attività che si possono ricondurre alla seconda fase operativa sono:
Promozione dell’immobile
Archiviazione, gestione e
sviluppo della richieste
Appuntamento con cliente
e visione dell’immobile
Proposta e accettazione
Scrittura privata di
compravendita e rogito
B - Promozione dell’immobile
B.1 Strumenti di promozione
L’utilizzo del giusto strumento di promozione per gli immobili acquisiti e presenti in
listino è uno dei valori aggiunti per lo svolgimento dell’attività mediatoria, ed è una delle
“armi” utilizzate nella fase di acquisizione dell’incarico.
Gli immobili debbono essere messi in “risalto” tramite i vari strumenti a disposizione.
Le azioni che è possibile intraprendere sono:
• contatto con le richieste in portafoglio;
• inserimento in vetrina;
• inserimento nel gestionale TreePlat, sul sito Grimaldi e sui portali immobiliari;
• esposizione del cartello Grimaldi sull’immobile;
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- Manuale operativo
• pubblicità mediante Grimaldi Magazine - Pocket;
• pubblicità mediante informativi del settore.
Contatto con le richieste in portafoglio
Nella maggioranza dei casi il Cliente acquirente è già presente nel database, è così
possibile immediatamente presentare l’immobile a Clienti in “portafoglio”.
L’appuntamento è mirato perché si conosce già l’esigenza del Cliente acquirente che
contattato può aggiornare le caratteristiche della sua ricerca, se nel frattempo esse
sono cambiate; ciò valorizza la figura del mediatore nei confronti dei potenziali Clienti
che si sentono apprezzati.
Inserimento in vetrina
Per dare immediata visibilità all’immobile.
Inserimento nel gestionale TreePlat, sul sito Grimaldi e sui portali immobiliari
Per dare immediata visibilità all’immobile è necessario inserire i dati relativi allo stesso
tempestivamente nel gestionale TreePlat per accertare la corrispondenza tra domanda
e offerta, e su eventuali portali immobiliari. Questo permette di verificare le potenzialità
di vendita dell’immobile e consente di trovare con maggiore certezza, velocità ed economicità il Cliente Acquirente.
Esposizione del cartello Grimaldi sull’immobile
Deve essere di qualità, descrittivo e con planimetria (se valida). Stampato al computer
e plastificato deve essere ben saldato e posto in posizione ben visibile sull’immobile in
vendita. In alcuni casi (confrontarsi con il Responsabile), anche se possibile, è preferibile
non esporre il cartello, per evitare “assalti” della concorrenza.
Pubblicità mediante Grimaldi Magazine - Pocket
Strumento di grande utilità anche se di diffusione locale.
Pubblicità mediante informativi del settore
Rappresentano un modo per promuovere la vendita degli immobili in portafoglio.
Gli informativi del settore e i volantini possono essere distribuiti nelle vicinanze dell’immobile oggetto di vendita, al fine di promuoverlo nell’immediato in una zona specifica.
B.2 Testo del messaggio promozionale
Sulle modalità di compilazione di un testo pubblicitario è bene confrontarsi con il
Responsabile. È bene ricordare che il messaggio promozionale deve essere aggiornato
regolarmente (15/20 giorni), verificando se il riscontro sia più o meno positivo, controllando il numero di chiamate ed il numero di appunti fissati.
B.3 Controllo e archiviazione
È opportuno che la segreteria verifichi per ciascuna uscita pubblicitaria effettuata,
la corrispondenza degli annunci ordinati con quelli pubblicati.
C - Archiviazione, gestione
e sviluppo della richiesta
A fronte delle operazioni promozionali effettuate si genereranno delle telefonate/e-mail/fax
di “richiesta specifica” per un certo immobile pubblicizzato o di “richiesta generica” per
un immobile desiderato dal Cliente.
Obiettivi della telefonata sono:
• Avere i dati del cliente;
• Avere i dato della relativa richiesta;
• Fissare visita presso l’immobile.
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- Manuale operativo
Tutte le richieste pervenute devono essere inserite nel gestionale. In questo modo
rimarrà traccia di tutte le informazioni utilizzabili nel futuro. In particolare dovranno
essere richiesti i seguenti dati:
• anagrafici: nome, cognome, telefono, indirizzo, e-mail;
• dettagli della richiesta: zona, tipo immobile, metratura, altre caratteristiche “essenziali”,
investimento disponibile, tipo contratto, eventuali limiti temporali (deve trovare entro…);
• info marketing: con quale mezzo pubblicitario è venuto a conoscenza dell’annuncio
(essenziali per monitorare l’efficacia dei mezzi di promozione usati).
Si deve inoltre controllare che il cliente non sia già stato inserito nell’anagrafica precedentemente, nel qual caso non sarà necessario reinserirlo, ma basterà associarvi una
nuova richiesta. Inoltre, se la richiesta era già stata inserita in altro momento (il cliente
aveva già telefonato lasciando analoga richiesta tempo addietro), potrà essere utile ritrovare le informazioni ad essa collegate. In questo modo sarà possibile verificare se e
quali immobili siano stati presentati al cliente, per evitare di ripresentare immobili già
visionati o proposti.
C.1 Telefonata di richiesta specifica
La risposta sarà fornita dalla ricerca sul gestionale da cui è possibile attingere tutte
le informazioni disponibili sull’ immobile. L’Agente d’affari in mediazione che gestisce
l’immobile, può fornire dei dettagli, attraverso il contatto telefonico con la persona
interessata.
Se le caratteristiche dell’immobile non fossero quelle ricercate dal cliente, sarà
necessario verificare la disponibilità a listino che possano soddisfare la richiesta del
cliente. Comunque sarà necessario registrare i dati sopra elencati, per poi registrare
anche i dati dell’appuntamento di vendita.
Da ultimo nel caso in cui nessun immobile a listino proposto interessi al cliente, sarà
necessario registrare comunque la richiesta, segnando quali immobili siano stati
proposti.
Si ricorda che l’obiettivo primario è “conoscere di persona il Cliente”, quindi durante il
colloquio telefonico è importante comunicare le sole informazioni essenziali richieste,
senza entrare in troppi “particolari” che potrebbero compromettere l’eventuale incontro.
Spesso è capitato che il Cliente “sulla carta” non abbia gradito un immobile proposto,
successivamente acquistato dopo aver effettuato le visite. Nel momento in cui viene
fissato un appuntamento è preferibile che venga effettuata una telefonata di conferma,
allo scopo di precisare il luogo dell’incontro ed in particolare il civico dell’immobile,
evitando pertanto di diffondere informazioni riservate. Conseguentemente sarà così
possibile verificare con l’incaricante/proprietario la disponibilità ad effettuare la visita
(nei casi di immobile occupato o di chiavi non a disposizione dell’Agenzia).
C.2 Telefonata di richiesta generica
In tal caso la segretaria verifica la presenza in listino di un immobile che possa soddisfare la richiesta del cliente.
Se l’esito è positivo saranno registrarti i dati della richiesta oltre a quelli dell’appuntamento fissato. Se l’esito è negativo (non vi sono immobili che soddisfino la richiesta)
sarà registrata la sola richiesta.
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- Manuale operativo
C.3 Conferma dell’appuntamento
Dopo la definizione di un appuntamento, è preferibile che la segretaria esegua successiva
telefonata di conferma dell’appuntamento, durante la quale sarà anche specificato il luogo
dell’incontro ed in particolare il civico dell’immobile in oggetto. Infatti, è preferibile non
comunicare tale informazione durante la prima telefonata. In tal modo, la segretaria avrà
modo di verificare la veridicità delle informazioni ricevute (cognomi, telefoni e indirizzi):
ciò per evitare di consegnare informazioni riservate alla concorrenza o di accompagnare
ad una visita un soggetto non “identificato”.
Inoltre, in questo modo, sarà possibile verificare con l’incaricante/ proprietario la
disponibilità alla visita (necessario in caso di immobili occupati o di chiavi non a mani
dell’agenzia).
C.4 Visita del cliente in agenzia
Per come gestire il cliente in agenzia fare riferimento all’opportuno paragrafo nel capitolo di gestione dell’agenzia. Mantenere comportamento e presentazione in linea con
quanto previsto nel normale appuntamento di vendita. Prendere puntualmente nota di
quanto richiesto dal cliente, individuando da subito una eventuale disponibilità di listino
che vada incontro alla richiesta. Se disponibile è buona cosa scorrere le schede immobile direttamente da schermo pc o da tablet, presentando gli immobili in listino. Se vi è
un riscontro positivo è possibile fissare una visita con un agente di competenza, viceversa sarà presa nota della richiesta.
Nel frattempo, durante l’intervista con la quale si prende nota delle necessità del
cliente, si ricorda di capire se abbia o meno necessità di vendere un proprio immobile.
Tali attività dovrebbero essere eseguite, in ordine di preferenza, da un collaboratore,
dal responsabile, dalla segretaria.
C.5 Sviluppo delle richieste – incrocio
L’insieme delle richieste che compongono il “listino richieste” deve essere gestito dall’Agente d’affari in mediazione in modo tale che sia possibile proporre ai Clienti che hanno
lasciato i propri dati altri nuovi immobili che entrano in portafoglio (incrocio), verificando
così costantemente l’aggiornamento della richiesta stessa. L’utilizzo del gestionale
consente il corretto inserimento dei dati e l’incrocio automatico tra domanda e offerta,
tale operazione è di fondamentale importanza per la buona riuscita dell’attività.
Infatti il Cliente durante la ricerca dell’immobile desiderato può modificare le proprie
“richieste” in ragione delle condizioni di mercato immobiliare, considerando ad
esempio di:
• aver destinato un investimento insufficiente per l’immobile ricercato;
• aver ricercato un immobile grande rispetto alle proprie potenzialità;
• prediligere una zona ad un’altra:
• preferire un piano ad un altro:
• richiedere qualche particolare in più o qualcuno in meno.
Per ogni richiesta “aperta” sarà necessario riportare sempre una data di richiamo/
scadenza, tramite la quale sarà possibile effettuare la nuova operazione scadenzata
alla data opportuna.
Ad esempio se ci si accorda con il cliente per risentirsi dopo 15 giorni, si dovrà segnare
nello sviluppo della richiesta tanto la telefonata fatta (ed il relativo oggetto), quanto una
data di richiamo dopo 15 giorni. In questo modo grazie alle note riportate e agli avvisi del
pc nei giorni in cui sono scadenzati gli appuntamenti, si potrà riprendere il filo del discorso
interrotto in modo più diretto, facendo apprezzare al cliente l’attenzione fornita.
24
- Manuale operativo
Inoltre, si avrà garanzia di non “dimenticare” mai un cliente, ma se ne avrà sempre
sotto mano la scheda: per questo è bene ogni 60/ 90 giorni verificare di non avere
schede richieste clienti aperte senza scadenza di richiamo.
Nel caso si presenti telefonicamente o in agenzia un immobile a listino che non soddisfa
la richiesta, è bene segnare sulla richiesta clienti che tale immobile è già stato proposto
e non visitato.
Viceversa se viene fissata una visita, sarà necessario segnare che tale appuntamento
viene fatto in relazione a tale richiesta, in modo tale da poter verificare in seguito che a
quel cliente è già stato presentato tale immobile.
Infine, per quelle richieste per le quali non vi sia più possibilità di agire (immobile acquistato, non più interessato…) è necessario evidenziare tramite l’apposita casella lo stato
di “chiusa”.
C.6 Incrocio tra richieste
Più “articolato” di soddisfare le richieste è infine quello di verificare se, tra i propri
clienti richiedenti vi sia qualcuno che risieda in immobili che possono soddisfare le
richieste che si hanno in portafoglio.
Infatti, ricordando che a volte (e ormai spesso) il cliente che acquista ha anche da vendere,
il suo immobile potrebbe soddisfare le richieste di altri acquirenti. Anche per questo è
importante avere i dati di residenza del cliente che acquista, oltre che un ottimo rapporto
con lo stesso, in modo da poter verificare da subito se la zona è quella utile per la
richiesta che si sta cercando di soddisfare, per poi indagare più a fondo la situazione con
la dovuta cordialità. Se tale cordialità esiste sarà anche possibile prevedere la nascita di
una trattativa di acquisizione.
D - Appuntamento di vendita
È un momento importante del lavoro, ove è necessario presentare con efficacia il
prodotto che con tanta fatica si è riusciti ad avere nel proprio listino. Spesso saranno
necessari più appuntamenti per concludere una trattativa. Questi dovranno essere
anche utili per verificare in continuazione tanto la promozione fatta (il tipo di messaggio,
gli strumenti, …) quanto le condizioni di vendita dell’immobile (prezzo, condizioni,…).
A volte lo stesso cliente potrà visionare molte volte l’immobile prima di decidere
(“ritorno”). Altre volte, potrà essere con un solo appuntamento che il cliente definirà la
propria scelta. Quindi ogni appuntamento può essere quello giusto e con questo spirito
va affrontato ciascuno, ove il collaboratore sia sempre pronto a chiudere la trattativa,
trovando giusti argomenti e fornendo la disponibilità necessaria, tanto nei tempi (a volte
si deve chiudere i contratti fino a sera) e quanto nei modi (a volte si deve fare “buon viso
a cattivo gioco”).
D.1 Immagine comportamento
Poiché quanto offerto al cliente, in questo caso è tanto un prodotto (l’immobile) quanto
un servizio, risulta di fondamentale importanza dare rilievo all’immobile e all’immagine
di coloro che presentano ed erogano i servizi. Quindi è opportuno:
• vestire in modo elegante: (giacca e cravatta per gli uomini, tailleur per donna);
• evitare “jeans e maglietta”;
• curare l’aspetto esteriore (barba, capelli, mani).
Inoltre, per l’incontro:
• essere puntuali;
• preparare l’immobile prima di una visita (illuminare e arieggiare i locali);
• approccio cordiale (stringere bene la mano e guardare in faccia);
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- Manuale operativo
• effettuare una visita approfondita dell’immobile, mostrandolo con razionalità: ingresso,
zona giorno, zona notte, pertinenze;
• soffermarsi molto sui “pregi”: quindi fermarsi nei locali più “attraenti”; se il piano è
alto, senza ascensore, fermarsi a metà strada chiacchierando; se vi è una particolare
vista fermarsi di fronte a questa;
• essere disponibili ad effettuare più visite di approfondimento (magari con altro interessato);
• mostrare sempre professionalità;
• rispettare le opinioni dei Clienti, riportando con sicurezza le proprie;
• rispettare la concorrenza, senza mai parlarne male.
In generale, se l’immobile presenta uno stato di abbandono troppo evidente è bene
concordare con il cliente incaricante/ venditore la sistemazione dei locali, in modo che
il disordine o la sporcizia non siano elemento fuorviante nelle valutazioni del cliente
acquirente.
Si ricorda infine, che presenza, disponibilità, e “capacità di cogliere l’attimo” sono
certamente i requisiti essenziali per un buon agente.
D.2 Materiale da portare all’appuntamento
Per effettuare l’appuntamento è opportuno predisporre un “book” contenente:
• scheda appuntamento (con i dati della richiesta cartacea o su tablet);
• scheda tecnica per l’immobile oggetto della visita comprensiva della relativa planimetria;
• brochure di acquisizione/ vendita con i servizi offerti;
• Grimaldi Magazine;
• copia di una proposta (acquisto e locazione);
• copia del listino;
• altro materiale ritenuto utile per l’attività di acquisizione e/o vendita.
È bene che il collaboratore tenga presente che il Grimaldi Magazine ed il listino rappresentano delle “alternative” e possono generare effetto anche negativo. Infatti, se da
una parte consentono di proporre nuovi immobili che potrebbero incontrare l’interesse
del cliente, dall’altra lo distraggono da un’analisi più approfondita sull’immobile appena
visionato, magari con altre agenzie. Presentando altro, si dà l’idea di avere a disposizione una soluzione più vicina alle sue esigenze, quando magari ragionando meglio
l’immobile proposto potrebbe essere quello valido.
Naturalmente nel momento in cui si capisce che l’immobile non convince in alcun modo
è allora bene presentare un’alternativa.
Ovviamente sono considerazioni di carattere “psicologico”, che vanno lasciate soprattutto
all’esperienza dell’agente, il quale valuterà se e come proporre soluzioni alternative a
quella mostrata.
D.3 Informazioni necessarie
Le informazioni da richiedere al Cliente insieme a quelle già ottenute con la telefonata,
sono necessarie a completare in modo organico la scheda di richiesta:
• tipo uso (abitazione, attività, investimento);
• zona/zone di ricerca;
• tipo stabile;
• tipo immobile (appartamento, villa a schiera…);
• metri quadri/numero locali;
• prezzo massimo;
• se interessa direttamente o per terzi;
• se interessa direttamente, decide da solo o con altri;
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- Manuale operativo
• tempistiche necessarie per risolvere le proprie esigenze abitative;
• tempi già spesi per la ricerca;
• numero degli immobili già visitati;
• se attualmente il Cliente vive in affitto;
• se, viceversa, deve vendere per acquistare (nel caso capire se è “acquisibile”);
• se necessita di un finanziamento;
• dati anagrafici (da completare se mancanti);
• se ha già avuto precedenti esperienze con agenzie immobiliari, con quali risultati/
impressioni;
• ha già avuto modo di lavorare con Grimaldi, con quali risultati;
• ha già sentito parlare di Grimaldi e in che modo;
• le ragioni per le quali si è rivolto principalmente all’Agenzia Grimaldi.
In generale è buona norma far parlare il cliente in modo che esprima tutte le sue
perplessità, la sua volontà e le sue necessità, in modo da comprendere quali siano
gli argomenti cui tiene di più (il prezzo, la velocità di chiusura, la “precisione tecnica,
…) e su questi far leva per trovare il giusto feeling. Infine, illustrare le caratteristiche
essenziali della proposta da sottoscrivere nel caso vi sia un interesse concreto.
D.4 Necessità di finanziamento e predelibera
Durante l’appuntamento di vendita, nel momento in cui si noti un certo interesse per
l’immobile (interesse che non sfoci ancora in proposta) è bene verificare se il cliente
necessiti o meno di un finanziamento tramite mutuo. Questo per informare il cliente
circa la procedura di erogazione e rendere tempestiva la richiesta di finanziamento da
parte del cliente stesso a un istituto di credito. Si ricorda la necessità di disporre della
“predelibera”, ovvero del documento che attesta in modo preventivo l’impegno da parte
dell’istituto ad erogare su un immobile che abbia le idonee caratteristiche. In questo
modo, l’eventuale proposta soggetta “a condizione” per l’erogazione di un mutuo da
parte dell’istituto, è certamente più “significativa”.
D.5 Appuntamenti successivi al primo
Nel caso di un ulteriore appuntamento per lo stesso immobile, con altra persona interessata, è opportuno essere preparati alla chiusura della trattativa, evitando di affollare
con altri appuntamenti le ore successive della giornata. In questa fase delicata, è bene
porre attenzione non tanto al reale interesse, che è evidente dal “ritorno”, quanto le
eventuali incertezze del Cliente, le alternative che sono state trovate, i reali tempi di
chiusura da loro richiesti. Una strategia potrebbe essere quella di valorizzare agli occhi
del Cliente le caratteristiche e l’appetibilità dell’immobile già oggetto di interesse da
parte di numerosi potenziali acquirenti/ conduttori. Nel caso in cui il Cliente abbia già
visto un immobile ed opti per effettuare un altro sopralluogo ad una diversa porzione è
fondamentale comprendere quali siano le caratteristiche di preferenza del primo rispetto al secondo e viceversa, per inquadrare correttamente ciò che meglio corrisponde
alle aspettative rispetto a quanto verificato in loco. Per ogni appuntamento è necessario
salvare le tutte le informazioni raccolte avendo cura di inserire anche gli elementi di
dettaglio utili per eventuali successive visite che verranno effettuate anche dopo tempo.
D.6 Telefonata di cortesia
Può essere utile che, qualche giorno dopo l’appuntamento, il collaboratore o la segretaria
verifichino con il cliente se l’immobile visionato sia o meno di suo gradimento, cercando
di comprendere quali caratteristiche non fossero in linea con la sua richiesta (in modo
da completare meglio la scheda richiesta) ed impostando le basi per successivi contatti.
Infatti, può capitare, a volte per fretta o dimenticanza, che non si riescano ad ottenere tutte
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- Manuale operativo
le informazioni durante l’appuntamento: ciò sarà utile per definire con più calma tali informazioni quanto per instaurare un rapporto cordiale, grazie al quale costruire anche future
trattative di acquisizione (se ci si comporta in un certo modo cordiale e “professionale” si
sarà ricordati). In tal senso è bene utilizzare la data di richiamo sul gestionale per segnare
il giorno in cui richiamare il cliente subito dopo aver effettuato l’appuntamento.
D.7 Immobile del compratore
È bene che il collaboratore ricordi che, sempre più spesso, il cliente che cerca e con il
quale entriamo in contatto per la vendita, sta vendendo un immobile, magari in altro
comune. Ciò significa che, oltre la trattativa di vendita, può essere attivata una importante trattativa di acquisizione. Anche se il potenziale acquirente fosse in affitto, è possibile comunque cercare di ottenere informazioni sul proprietario dell’immobile da lui
locato, per capire se questi sia intenzionato a vendere o a continuare con la locazione.
E - Proposta e accettazione
Quando il cliente acquirente ha deciso di provare ad acquistare l’immobile sarà necessario
provvedere a compilare una proposta d’acquisto, con la quale il compratore (proponente)
si impegna in forma scritta (proposta d’acquisto) all’acquisto dell’immobile in oggetto a
determinate condizioni.
La proposta è un documento, scritto da una parte all’altra, in cui il collaboratore Grimaldi
completa il lavoro intermediario, portando a conoscenza l’una dell’interesse dell’altra.
Segue breve e concisa spiegazione delle modalità di raccolta della proposta dell’accettazione:
nella sezione modulistica operativa vengono delineati in modo più appropriato questi temi.
Una volta raccolta la proposta, il collaboratore fissa un incontro con la parte venditrice per
sottoporre la proposta firmata. A seconda delle situazioni si possono catalogare vari casi:
1. Proposta conforme
2. Proposta non conforme
3. Accettazione condizionata
4. Non accettazione
E.1 Proposta conforme
Se la proposta risulta conforme all’incarico (ovvero non vi sono differenze, né sui prezzi,
né sui tempi, né sui pagamenti), l’incaricante potrà firmare per accettazione la proposta.
A questo punto il collaboratore riconsegnerà al proponente la proposta accettata ed il
contratto sarà concluso. Con ciò si conclude il contratto preliminare di compravendita
e contemporaneamente il mediatore matura il proprio diritto alle provvigioni (ai sensi
dell’1755 del codice civile) preventivamente concordate.
Nel caso in cui l’incaricante non accetti la proposta conforme, questi dovrà pagare
all’agenzia la penale prevista in quanto l'agenzia ha svolto in pieno l’incarico che gli
era stato affidato. A questo punto il collaboratore riconsegnerà al proponente la non
accettazione. È questo un caso limite, che accade assai di rado, soprattutto se l’incarico
è in forma scritta. Viceversa, con incarico verbale, non è possibile pretendere nulla, non
avendo definito in modo “scritto” le condizioni di vendita.
E.2 Proposta non conforme
Se la proposta risulta “non conforme” all’incarico, allora l’incaricante ha tre possibilità:
a) Accettare le proposte alternative
b) Accettare tali proposte condizionatamente ad una variazione delle stesse (ad esempio
accettare la proposta se il compratore alza il prezzo di una certa cifra)
c) Non accettare del tutto la proposta
28
- Manuale operativo
a) Nel primo caso il collaboratore si comporterà come per la proposta conforme.
b) Nel secondo evidenzierà al compratore la controproposta del venditore: a questo
punto il compratore potrà accettare la controproposta o rilanciare a sua volta. In tutti
i modi il contratto si intenderà concluso quando la parte che effettua la controproposta
verrà portato a conoscenza che l’altra parte ha accettato.
c) Nel terzo comunicherà la non accettazione del venditore al compratore, richiedendo
a questi eventualmente una nuova proposta, sentiti i motivi della non accettazione.
E.3 Riconoscimento di provvigione
Contestualmente alla sottoscrizione della proposta deve essere firmato dal Cliente il
riconoscimento di provvigione, in esso è previsto che in caso di conclusione dell’affare
(contratto preliminare) sarà tenuto al pagamento delle provvigioni pattiziamente ivi convenute. Lo stesso costituisce documento idoneo per poter promuovere azioni giudiziali
nel caso in cui il cliente si renda inadempiente al pagamento del dovuto.
E.4 Accettazione
È bene ricordare che il contratto si conclude quando parte proponente riceve l’accettazione dall’altra parte e la controfirma. Quindi è importante fare in modo di chiudere
rapidamente il “giro” di documenti necessari alla chiusura del contratto. In particolare
può essere rischioso avvisare in modo informale, ad esempio telefonicamente, parte
proponente dell’avvenuta accettazione dell’altra parte. Infatti, parte proponente potrebbe inviare disdetta tramite raccomandata della proposta da lui effettuata prima di
ricevere la proposta accettata. In questo modo, si svincolerebbe dalla proposta.
E.5 Visure
La visura è un documento attestante la libertà da vincoli e oneri dell’immobile su cui
viene richiesta. Essa viene effettuata tramite notaio o sistema informatico presso la
Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Sarebbe opportuno procedere alla visura al momento in cui viene sottoscritto l’incarico.
Purtroppo questa procedura non sarebbe sufficiente a tutelare compratore da eventuali
“sorprese”, stante la possibilità per il venditore di effettuare operazioni sull’immobile
di proprietà tra il momento in cui assegna l’incarico ed il momento della proposta.
Quindi è previsto che venga effettuata la visura subito dopo la proposta (il giorno stesso
o il successivo).
Le visure da effettuare sono:
1. la visura ipotecaria presso l’ufficio di pubblicità immobiliare;
2. la visura catastale presso il catasto;
3. la visura urbanistica presso l’ufficio tecnico comunale;
4. tele-protesti presso il registro delle imprese C.C.I.A.A.;
5. le visure camerali in caso di persona giuridica.
Nel caso vi sia un deposito, è bene che il collaboratore non consegni la proposta
senza aver effettuato la visura.
F - Contratto preliminare
di compravendita e rogito
Il contratto preliminare può essere effettuato presso l’agenzia. In esso le parti concordano quanto deciso in fase di proposta, delineando in modo esplicito tutti gli aspetti che
saranno poi ufficializzati tramite atto pubblico, ovvero tramite rogito.
29
- Manuale operativo
Il contratto preliminare è soggetto a registrazione. Può essere utilizzato opportuno
modulo da compilare (vedi Modulistica operativa) o modello da personalizzare.
Il rogito è l’atto conclusivo della trattativa. Viene preferibilmente eseguito presso lo studio
notarile prescelto da parte acquirente. In tal senso, se parte acquirente non ha un notaio
cui rivolgersi, il collaboratore può consigliare un notaio “convenzionato”.
In generale viene ripreso quanto riportato nel contratto preliminare di compravendita,
insieme a quanto nel frattempo eventualmente deciso tar le parti. In tale momento avvengono il saldo (eventualmente tramite l’erogazione di un finanziamento) e la consegna
delle chiavi.
Nel caso di finanziamento l’atto può essere fatto presso l’istituto mutuante. Tasse ed
oneri vengono pagati al notaio, quale sostituto d’imposta. Il cliente venditore ha quindi
48 ore per presentare la denuncia di vendita all’autorità di Pubblica Sicurezza.
Il notaio ha 20 giorni per registrare l’atto alla conservatoria.
Figura 3 Riepilogo Processo di Acquisizione
ATTIVITA’
Ricerca della notizia
Archiviazione, sviluppo e
gestione della notizia
Appuntamento con cliente
e valutazione dell’immobile
o
o
o
o
o
o
o
La ricerca della notizia
La ricerca sul territorio
Il telemarketing
Internet e riviste
I clienti fidelizzati
La pubblicità di acquisizione
Le telefonate, e-mail in agenzia
o La telefonata di acquisizione
o L’approccio con il cliente
o Il materiale da portare
all’appuntamento
o Le informazioni
o La valutazione dell’immobile
o La visita del cliente in agenzia
o La relazione
o Le trattative di acquisizione
o La gestione delle obiezioni prima
della firma dell’incarico
o Sottoscrizione dell’incarico di
Vendita/Locazione
o Incarico in esclusiva
o Materiale da produrre
o Inserimento delle informazioni nel
gestionale
INCARICO
30
- Manuale operativo
Figura 4 Riepilogo Processo di Vendita
Promozione dell’immobile
Archiviazione, gestione e
sviluppo della richieste
Contatto richieste portafoglio
Inserimento vetrina/gestionale siti internet immobiliari
Cartello grimaldi
Grimaldi magazine
Totem portariviste
Informativi di settore/mailing/volantini
o
o
o
o
Telefonata di richiesta e conferma dell’appuntamento
Appuntamento con il cliente
Ribassi e rinnovi
Incarichi scaduti
Appuntamento con cliente
e visione dell’immobile
Proposta e accettazione
Scrittura privata di
compravendita e rogito
GESTIONE INCARICO:
RIEPILOGHI, RIBASSI E RINNOVI
ATTIVITA’
o
o
o
o
o
o
o Proposta conforme, non conforme, accettazione
condizionata
o Riconoscimento di provvigione
o Sottoscrizione dell’incarico per la registrazione
o Accettazione
o Visure
o
o
o
o
o
Comunicazione dell’accettazione
Conclusione del contratto preliminare
Il contratto preliminare
La trascrizione del contratto preliminare
L’atto pubblico di compravendita
31
- Manuale operativo
4. Gestione e organizzazione
dell’agenzia
Queste considerazioni debbono essere interpretate come linee guida per la corretta
gestione e organizzazione dell’agenzia. In linea generale, è opportuno che sia incaricata
una persona, di solito la segretaria, per sovrintendere alle indicazioni sotto riportate a
fronte della collaborazione di tutti gli operatori ed alla supervisione del Responsabile.
A - Orari di apertura
Gli orari sono decisi dall’Agente d’affari in mediazione, in modo da coprire in maniera
ottimale la settimana. È possibile prevedere orari che arrivino sino alle ore 20.00,
per permettere al Cliente di trovare l’Agenzia aperta anche al di fuori dei normali orari
lavorativi. Si suggerisce l’apertura il sabato mattino e in alcuni contesti possono prevedersi aperture anche il sabato pomeriggio o domenicali. È consigliabile che in Agenzia
vi sia sempre un presidio evitando cartelli del tipo “torno subito” o similari.
Ovviamente per il collaboratore, come per il responsabile non vi sono orari rigidi, ma
forte disponibilità alle esigenze del cliente.
B - Presentazione d’agenzia
Ordine e pulizia sono elementi semplici ma indispensabili per l’immagine dell’agenzia
e per le modalità con cui essa opera sul mercato. Per una buona gestione dell’Agenzia
fondamentale è il rispetto non solo verso i Clienti che entrano nei locali commerciali,
ma anche nei confronti dei colleghi.
ORDINE
Ad esempio i documenti utili per lo svolgimento del lavoro devono essere ordinati e ben
posizionati sulle scrivania o sui tavoli utilizzati durante gli appuntamenti. Anche la
reception deve essere sempre sgombra e in perfetto stato, così come la sala riunioni
per accogliere i Clienti. Gli elementi di arredo come ad esempio i quadri è bene che
siano posizionati in linea con la parete a cui sono affissi, così come i poster debbono
essere in linea con le ultime indicazioni marketing dell’azienda. La pavimentazione, le
scrivanie, le sedie e tutti gli oggetti presenti nell’Agenzia devono essere in buono stato
di utilizzo.
PULIZIA
Pavimentazione, scrivanie sedie ed oggetti presenti nell’agenzia devono presentarsi
sempre in perfetto stato di pulizia, segno di rispetto e di attenzione rispetto ai clienti e
ai colleghi. In tal senso la segretaria dovrebbe tempestivamente segnalare all’incaricato
delle pulizie eventuali mancanze. Inoltre, sarebbe auspicabile che i collaboratori rendano sgombre le proprie scrivanie prima di lasciare i locali per i giorni in cui è prevista
la pulizia; ciò per permettere agli addetti alla pulizia di procedere con facilità alla pulizia
delle stesse.
32
- Manuale operativo
In particolare macchinari quali apparecchi telefonici, stampanti, computer, tastiere e
mouse, video dovrebbero essere supervisionati dalla segretaria ogni mese procedendo
alla pulizia degli stessi con gli opportuni prodotti detergenti (a macchinario spento).
INSEGNE E VETRINA
Anche le insegne e la vetrina debbono essere pulite e ben illuminate, almeno dall’imbrunire sino alle 24.00. La bacheca deve essere aggiornata settimanalmente con i nuovi
immobili presenti in portafoglio. È preferibile inserire foto o planimetrie dell’immobile
nei cartelli; è infine opportuno intervallare le proposte con cartelli istituzionali sui servizi
offerti.
C - Gestione dei collaboratori
Sono evidenziati alcuni punti fondamentali di un argomento vasto e complesso, del quale
i corsi di formazione cercano di illustrare aspetti più tecnici.
ASSISTENZA E CONTROLLO DEI COLLABORATORI
Per una corretta supervisione è opportuno predisporre riunioni settimanali e mensili
per verificare l’attività svolta dal gruppo ed i risultati.
In tal senso, a fianco delle riunioni di gruppo è opportuno prevedere dei colloqui individuali periodici, oltre ad affiancamento operativo almeno una volta al mese per tutti i
componenti dell’agenzia.
COMPORTAMENTO DA TENERE IN AGENZIA
In generale mantenere un atteggiamento professionale ed educato, evitando di alzare
la voce al telefono o parlando tra colleghi, di sedere in modo scomposto o volgare, in
segno di rispetto dei colleghi e di eventuali clienti presenti in agenzia.
In tal senso, linguaggio e contenuti nei discorsi debbono evitare di essere scurrili o
volgari, proprio per mantenere sempre uno stile adeguato nel contesto in cui si lavora.
Inoltre, è bene mantenere sempre un atteggiamento operativo, evitando di farsi trovare
non impegnati, leggendo il giornale, facendo uno spuntino o sostando sulla porta
d’ingresso d’agenzia.
Infine, sempre in segno di rispetto, nelle agenzie è opportuno sia presente il VIETATO
FUMARE, in accordo con la normativa a tutela della salute: questo anche per i colleghi
e clienti.
CON IL CLIENTE
Abitualmente le agenzie sono negozi posizionati in zone di forte passaggio, quindi ad
alta visibilità, a diretto contatto con i potenziali clienti. In generale, dunque, l’accoglienza
che il cliente riceve determina la sua impressione più o meno positiva. Non importa se
colui che entra nella agenzia cerca veramente una soluzione immobiliare per sé, oppure
entra solamente per curiosità o per informazione: comunque è importante offrirgli
un’accoglienza gentile e disponibile, cercando di soddisfare le necessità espresse. Grazie a questo, il ricordo associato alle persone, al servizio e al marchio sarà positivo.
È bene ricevere il cliente alzandosi in piedi, andandogli incontro, presentandosi. A questo
punto, invitarlo ad accomodarsi, offrendogli da subito il Magazine. Nel frattempo si
potrà recuperare il materiale o avvisare la persona per fare l’incontro. Nel caso tutti gli
operatori siano impegnati è bene accoglierlo e farlo accomodare in attesa.
33
- Manuale operativo
D - Gestione delle chiavi
È opportuno regolamentare l’uso delle chiavi degli immobili in offerta. Sia in fase di
ricezione che di restituzione prevedendo una autorizzazione/dichiarazione sottoscritta
dall’interessato. Si raccomanda inoltre la massima attenzione nella custodia delle chiavi
utilizzando le opportune cautele.
E - Marketing
e orientamento al mercato
La comunicazione della propria professionalità e dei propri punti di forza è strumento
essenziale della buona riuscita di qualsiasi attività imprenditoriale. Grazie alla comunicazione infatti è possibile presentare la propria offerta, ma al contempo è necessario
formare nei propri interlocutori – ovvero i clienti – un’opinione di fiducia.
Nella moderna economia le caratteristiche della produzione di beni e servizi non possono prescindere dall’orientamento dei consumatori: ogni prodotto, in quanto finalizzato
a soddisfare in modo economico un bisogno, risponde ad una logica di utilità. Fin tanto
che un prodotto o un servizio risponde a tale logica viene acquistato da un’ampia fascia
di consumatori; in caso contrario il prodotto/servizio non ha più mercato.
Su tale concetto si fonda il marketing moderno: verificare la necessità del mercato,
modulare l’azienda con i suoi prodotti e servizi in base alle analisi svolte, pianificare e
promuovere la diffusione, verificare periodicamente le scelte fatte e, se necessario,
introdurre le opportune correzioni.
Infatti, dal dopoguerra ad oggi, la produzione di beni e servizi è passata da un orientamento di “potenzialità della struttura” a quello di “soddisfazione del bisogno del consumatore”. Tale cambiamento ha generato potenzialità di scelta e quindi di concorrenza,
con il miglioramento continuo di beni e servizi.
E.1 Marketing Mix
Il successo di un prodotto o di un servizio è determinato dalla strategia di mercato,
determinata dalla combinazione di molti elementi, di cui almeno quattro essenziali.
PRODOTTO
Le caratteristiche di un prodotto o servizio vengono determinate in base alle esigenze
espresse dal target di riferimento individuato, vale a dire quell’insieme di consumatori
potenziali clienti del prodotto/servizio stesso. Allo stesso modo vengono definiti gli altri
elementi complementari ed accessori al prodotto/servizio quali: confezione, marchio,
esposizione, tutti elementi che concorrono a determinare l’immagine del prodotto/
servizio.
Nel caso di Grimaldi, il prodotto è rappresentato dal servizio d’intermediazione nel mercato immobiliare, finalizzato alla conclusione di una transazione. È evidente come ogni
decisione inerente il prodotto debba tenere conto del ciclo di vita dello stesso, così come
nel caso di un servizio, dell’attualità e della rispondenza all’evolversi del mercato. È
quindi necessaria, un’attenta analisi di mercato anche durante i cicli di vita del prodotto
per un continuo e costante adeguamento delle tendenze espresse dal mercato.
DISTRIBUZIONE
Differenti sono i canali distributivi, come ad esempio i grossisti, i dettaglianti, i rappresentanti, e così via. In base alle scelte operate differente può essere l’impatto ed il successo di un prodotto o servizio. Grimaldi si è orientata per prima nella distribuzione o
34
- Manuale operativo
canalizzazione del proprio servizio tramite il sistema dell’affiliazione commerciale –
franchising – idea vincente che ha avuto positivo riscontro nella sua concreta realizzazione: da sottolineare infatti come il successo dell’organizzazione abbia potuto svilupparsi grazie all’impegno ed alla professionalità dei singoli imprenditori Affiliati,
fortemente motivati al guadagno ed al successo con questa formula.
PROMOZIONE
Sia la pubblicità istituzionale, sia quella di vendita, necessitano di programmazione ad
ampio respiro affinché gli effetti positivi di una mirata azione pubblicitaria non vengano
dispersi in una miriade di azioni non coordinate: occorre far sì che la pianificazione pubblicitaria sia inserita in una più ampia strategia di marketing.
Grimaldi supporta con la propria fattiva collaborazione i suoi operatori per il coordinamento dell’azione pubblicitaria di carattere istituzionale con quella locale. Grazie alla
propria rete di responsabili coordina l’azione di più agenzie e permette di accedere a
servizi a prezzi convenzionati. Infine, attraverso la rete verifica periodicamente i risultati
delle soluzioni adottate.
PREZZO
Il pricing del prodotto/servizio deve essere tale da remunerare ampiamente l’azienda,
da risultare accettabile per il cliente e al tempo stesso competitivo per il mercato. Va
evidenziato che il prezzo è un elemento qualificante del prodotto/servizio e, pertanto,
se è vero che un’eccessiva lievitazione può risultare controproducente, è altrettanto
vero che il deprezzamento squalifica fortemente il prodotto/servizio. Infatti, non va dimenticato che il bene offerto è progettato per essere indirizzato ad un target di clientela
ben individuato e gli intrinseci livelli qualitativi necessitano – per il loro mantenimento
– di adeguati standard di remunerazione.
E.2 Analisi di mercato
Un prodotto o servizio è normalmente offerto in un mercato nel quale si confrontano
diverse aziende in modo diretto o indiretto, ovvero con prodotti/servizi similari o sostitutivi. Alcune imprese, inoltre, per conquistarsi una fascia di mercato, optano per
la specializzazione, mentre altre optano per la diversificazione, affermandosi così su
diversi mercati. Informazioni corrette e dettagliate sulla concorrenza consentono di
programmare in modo avveduto le azioni di avviamento o gestione delle propria attività.
Nel caso di Grimaldi è possibile sottolineare come la qualificazione del servizio rispetto
alla concorrenza sia l’elemento fondamentale per il positivo decollo dell’agenzia.
Successivamente è opportuno che l’Affiliato Grimaldi evidenzi con chiarezza il target di
clientela a cui verrà rivolta l’offerta, nonché il corrispettivo in base a rapporti:
qualità/prezzo/redditività/concorrenza. Da sottolineare come sia fondamentale la
capacità di adattarsi alle mutate condizioni di mercato: oggi il consumatore pretende
maggiori garanzie, servizio puntuale e completo, a prezzi sempre più contenuti. Tutto
ciò mantenendo salda la volontà di rispettare principi e valori comuni, sintetizzati in un
codice deontologico citato anche in questo Manuale.
Infine, completa l’analisi di mercato l’individuazione dei segmenti di potenziali clienti,
grazie al quale è possibile misurare e quantificare un corretto piano economico di costiricavi. La strategia Grimaldi nasce da attente valutazioni del mercato, supportate dall’esperienza pluridecennale, dalle analisi provenienti dalla rete, e da studi di marketing.
Esaminando le reali attese del cliente è possibile definire una comunicazione volta
a soddisfare una strategia di lungo termine: conoscenza del territorio e stime eque,
adeguata promozione, assistenza tecnica e “personalizzata” in tutte le fasi della trattativa, soluzioni rapide, costi complessivi chiari e predefiniti.
35
- Manuale operativo
E.3 Elementi chiave della metodologia Grimaldi
Se il cliente richiede una serie di elementi per valorizzare quanto erogato da un professionista, ecco allora che l’applicazione rigorosa del metodo Grimaldi assolve a tali
richieste:
• prezzi chiari;
• corresponsione del prezzo di vendita a sue mani, ovvero la caparra sarà versata
direttamente da acquirente a venditore;
• informazioni puntuali sull’andamento delle trattative;
• assistenza completa in tutte le fasi della trattativa;
• azione di vendita specifica e programmata;
• nessun costo aggiuntivo oltre la provvigione.
Oltre a questo, come organizzazione, Grimaldi dispone di capillarità sul territorio, conosce
le più aggiornate quotazioni di mercato, dispone di molteplici richieste d’acquisto e di
vendita (condivise tramite MLS), dispone dei mezzi di promozione più efficaci. Una metodologia operativa ben precisa, ma soprattutto originale. Un “metodo vincente” che ha
nella chiarezza del servizio offerto a venditore ed acquirente il fondamento del successo
di Grimaldi.
E.4 Comunicazione, immagine
e corporate identity
La funzione di una guida all’immagine coordinata è definire e codificare gli elementi
base della comunicazione, indispensabili per conferire al brand un’immagine uniforme,
connotata e coerente. Ogni forma di comunicazione, deve riflettere l’identità e lo stile
di una organizzazione e ciò è possibile solo se anche marchio, logotipo, colori, caratteri
istituzionali, ecc. vengono sempre applicati correttamente.
È compito del franchisor:
• presentare gli elementi dell’immagine coordinata;
• fornire le linee guida necessarie per il suo corretto utilizzo;
• fornire tutti i layout dei materiali di comunicazione con l’obiettivo di promuovere
l’attività sul territorio a carico del Franchisee;
• fornire tutti i layout per la comunicazione online e social.
Per garantire e salvaguardare l’identità del marchio è necessario rispettare le linee
guida aziendali al fine di rafforzare ulteriormente la corporate identity, qualsiasi nuova
forma di comunicazione che non sia fornita del franchisor deve essere condivisa e
approvata con la direzione marketing e comunicazione della casa madre.
Tutti i supporti di comunicazione sono stati pensati a seconda dei diversi obiettivi e
canali di utilizzo, possono essere utilizzati singolarmente o con una pianificazione
integrata di attività.
Alcuni di questi materiali sono acquistabili tramite il servizio E-Print, incluso nella piattaforma TreePlat, per personalizzare i supporti con i dati e le esigenze dell’Affiliato. Tutti i
layout di stampa sono inoltre disponibili per gli Affiliati nell’apposita sezione della piattaforma TreePlat e personalizzabili da un eventuale fornitore (es. grafico, stampatore, ecc...).
Link
Guida all’utilizzo dell’immagine e dei materiali di comunicazione
36
- Manuale operativo
E.5 Digital Identity
E.5.1 Portale Immobile.net
Immobile.net è il portale immobiliare del Gruppo GPS, all’interno del quale sono pubblicati gli annunci immobiliari delle società:
• Gabetti Franchising Agency
• Professionecasa
• Grimaldi Immobiliare
Gabetti Property Solutions Agency:
• Gabetti Corporate
• Gabetti Frazionamenti
• Gabetti Cantieri
FUNZIONAMENTO
Il portale aggrega le offerte immobiliari del Gruppo, raccoglie il traffico web e conseguentemente lo indirizza verso i siti istituzionali di riferimento:
www.gabetti.it
www.professionecasa.it
www.grimaldifranchising.it
PUBBLICITÀ SUL PORTALE
Sul portale vengono svolte costanti campagne di visibilità sui motori di ricerca e sui
principali network di siti web.
CARICAMENTO DEGLI ANNUNCI
L’inserimento degli annunci avviene tramite il caricamento degli stessi all’interno della
piattaforma gestionale in uso ed è collegato alla diretta pubblicazione sul sito istituzionale
www.grimaldifranchising.it e sul sito indipendente dell’agenzia.
E.5.2 Sito indipendente d’agenzia
Agli Affiliati viene fornita l’opportunità di usufruire dei S.I.A. (Siti Internet d’Agenzia)
Grimaldi Immobiliare ®.
Questi siti internet sono destinati a promuovere a livello locale l’attività di intermediazione e consulenza immobiliare svolta dalle agenzie Grimaldi Immobiliare.
LE VERSIONI
Le versioni disponibili sono tre:
• Business
• Advanced
• Platinum
Queste versioni si differenziano per le diverse funzionalità previste.
I CONTENUTI
I contenuti e lo stile sono predefiniti per una perfetta aderenza all’immagine aziendale.
La pubblicazione degli annunci sul sito d'agenzia avviene tramite il caricamento degli
stessi sulla piattaforma gestionale utilizzata dal Gruppo e la seguente approvazione per
la promozione web.
L’Affiliato potrà comunque personalizzare i S.I.A. attraverso un semplicissimo pannello
di controllo online (CMS, Content Management System), seguendo la guida (vedi qui).
37
- Manuale operativo
E.5.3 Domini
All’attivazione del SIA versione business viene attivato un sottodominio del tipo:
”località”.grimaldifranchising.it
dove “località” corrisponde alla zona contrattuale dell’Affiliato intesa come comune e,
nel caso ci siano più zone contrattuali nello stesso comune, comune più quartiere. Es.
como.grimaldifranchising.it
milanoportaromana.grimaldifranchising.it
All’attivazione del SIA versioni advanced e platinum viene concessa la possibilità all’Affiliato di richiedere un dominio indipendente del tipo:
www.grimaldifranchising”località”.it
dove “località” corrisponde alla zona contrattuale dell’Affiliato intesa come comune e,
nel caso ci siano più zone contrattuali nello stesso comune, comune più quartiere. Es.
www.grimaldimilanorembrandt.it
In entrambi i casi il Franchisor si assume l’onere di registrare il dominio e regolarne la
fruizione e mantenimento per la durata del contratto di affiliazione.
Casi particolari
• Nel caso l’Affiliato abbia contrattualizzato tutte le zone contrattuali di un determinato
comune avrà diritto ad utilizzare il nome del comune come “località” anziché quello
del comune più quartiere.
• Nel caso l’Affiliato disponga di più di un agenzia ha la possibilità di richiedere la creazione di un unico sito d’agenzia che raggruppi i dati, intesi come dati anagrafici ed
immobili, di più agenzie.
DIVIETO DI CREAZIONE DI PORTALI, SITI INTERNET, BLOG, APPLICAZIONI MOBILE
È fatto espressamente divieto all’Affiliato di creare, senza l’autorizzazione scritta da
parte del Franchisor: portali, siti internet, blog, applicazioni mobile o altri strumenti di
promozione, contenenti il brand Grimaldi Immobiliare® o altri brand appartenenti al
Gruppo in forma scritta o visiva.
DIVIETO DI REGISTRAZIONE DOMINI, ACCOUNT SOCIAL MEDIA/NETWORK DI PRIMO LIVELLO
È fatto espressamente divieto all’Affiliato di registrare domini contenenti solo il brand
Grimaldi® o qualsiasi altro brand appartenente al Gruppo che sono da considerarsi di
primo livello/principali.
Nel caso un Affiliato disponga di uno o più domini contenenti il brand Grimaldi Immobiliare® o qualsiasi altro brand appartenente al Gruppo, dovrà immediatamente inviare
all’indirizzo [email protected] l’elenco dei suddetti domini.
I domini dovranno essere trasferiti in capo al Gruppo che ne verificherà l’appropriatezza
in termini di nomenclatura e, in caso ne rispettino i principi sopracitati (utilizzati per i SIA),
ne concederà l’uso all’Affiliato per la durata del contratto di franchising.
Grimaldi Immobiliare è presente con un profili ufficiale sui seguenti canali:
Facebook
Linkedin
Nel caso in cui l’Affiliato decidesse di presenziare su questi canali o su altri social
network, con profili legati alla propria attività chiediamo di:
38
- Manuale operativo
• rispettare la seguente regola di combinazione nella scelta dell’intestazione
Grimaldi + zona di competenza (Es. Grimaldi Roma Esquilino);
• le informazioni di contatto dovranno contenere le specifiche della Ragione Sociale e
l'indicazione "Affiliato Grimaldi".
CREAZIONE DI PAGINE O PROFILI SUI SOCIAL NETWORK
Nel caso l’Affiliato volesse creare una propria presenza sui social network è tenuto a
seguire le guide preparate dal dipartimento marketing e disponibili su TreePlat nella
cartella “Marketing e Modulistica operativa”:
Guida all’uso di Facebook
Guida all’uso di Linkedin
Guida Google Places
E.5.4 Portale GrimaldiFranchising.it
Il sito istituzionale di Grimaldi Franchising è registrato sotto il dominio www.grimaldifranchising.it e rappresenta il portale ufficiale del brand all’interno del World Wide Web:
Il sito è suddiviso in cinque aree principali:
1. IMMOBILI
2. AGENZIE
3. SERVIZI
4. FRANCHISING
5. NEWS
L’area IMMOBILI: funge anche da homepage e svolge la funzione primaria del sito, ossia
quella di mettere a disposizione del navigatore web il portafoglio immobiliare delle
agenzie Grimaldi Franchising.
Gli annunci disponibili sul sito www.grimaldifranchising.it vengono generati automaticamente dagli immobili inseriti nel software gestionale TreePlat (si rimanda al manuale
operativo TreePlat per ulteriori specifiche sul funzionamento e sull’ utilizzo).
L’area AGENZIE: propone l’elenco di tutte le agenzie affiliate, divise per zona. Quest’area
fornisce inoltre i contatti delle agenzie affiliate e i rispettivi elenchi degli immobili in
portafoglio.
L’area SERVIZI: espone i principali servizi offerti dalle agenzie del Gruppo, è una
pagina statica che viene modificata in base agli aggiornamenti del network immo biliare.
L’area FRANCHISING: presenta la storia, la struttura e i vantaggi di entrare a far parte
del Gruppo Grimaldi Immobiliare.
L’area NEWS: espone le ultime notizie riguardanti il Network, divise in due sezioni:
News e Rassegna Stampa.
Il sito istituzionale è in costante evoluzione e aggiornamento al fine di ottimizzare il
posizionamento nelle prime pagine risultato dei motori di ricerca, di migliorare l’esperienza dell’utente finale e di garantire alle agenzie della rete un valido strumento per
la raccolta contatti, tramite telefono, mail o altri mezzi di comunicazione.
39
- Manuale operativo
F - Magazine
Il magazine è uno strumento per la diffusione mirata dell’immagine e della filosofia
aziendale. Struttura e contenuti evidenziano le caratteristiche univoche della rete. Esso
è strumento di comunicazione per l’utente finale, uno strumento di promozione dei prodotti e uno strumento di appartenenza. Per divulgare in modo efficace ed efficiente le
informazioni sono presenti edizioni locali (Pocket), solitamente in formato ridotto, che
distribuite tramite le agenzie permettono di rinsaldare la propria presenza in zona.
40
- Manuale operativo
5. La collaborazione:
organizzazione, modalità
operative e procedure
A - Le regole di collaborazione
tra Affiliati Grimaldi
• La realizzazione di una proficua collaborazione tra Affiliati, l’organizzazione di una
corretta comunicazione, l’attuazione di un efficace interscambio di informazioni, portano
inevitabilmente all’incremento dell’attività delle Agenzie affiliate Grimaldi nonché alla
soddisfazione per il Cliente finale.
• La collaborazione e l’armonia tra Affiliati sono dei valori su cui si fonda un moderno
sistema di franchising ed è inoltre la modalità operativa più conveniente sul piano
dei risultati.
• I buoni rapporti tra Affiliati costituiscono da sempre uno dei punti di forza della Rete
Grimaldi e del Gruppo TREE Real Estate;
• Obiettivo del Gruppo TREE Real Estate è l’ampliamento e il potenziamento della
collaborazione tra Affiliati.
• Le regole di collaborazione costituiscono un orientamento generale e una modalità
con cui TREE Real Estate concretizza la propria filosofia di valorizzazione della
collaborazione tra Affiliati, nel rispetto della loro indipendenza.
PREMESSO CHE:
• Gli Affiliati Grimaldi sono imprenditori patrimonialmente e giuridicamente autonomi.
• Nei rapporti di collaborazione sono tenuti a rispettare le norme etiche, deonto logiche e normative, nonché ad assolvere agli obblighi di cui al contratto di
franchising.
• Ogni segnalazione da una Agenzia affiliata (passante) a un’altra Agenzia affiliata
(ricevente) determina in caso di perfezionamento e conclusione dell’affare una
ripartizione dei compensi corrisposti come è sancito dall’art.1758 del codice civile
“pluralità dei mediatori” che recita testualmente:“ se l’affare è concluso per
l’inter vento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto ad una quota della provvigione”.
• La piattaforma informatica TREEplat/MLS a cui gli Affiliati aderiscono, è utile a contribuire e a sviluppare una nuova concezione di consulenza e di metodologia di lavoro
idonea a generare cooperazione, condivisione dei dati e opportunità tra gli Affiliati. Il
sistema MLS permette di condividere l’elenco di immobili, creando un business
comune che agevola l’incontro tra domanda e offerta, sia in termini di compravendita
che di locazione, e ove le modalità di ripartizione delle provvigioni sono reperibili
all’interno del regolamento MLS.
Le regole di collaborazione tra Affiliati sono altresì regolamentate nelle modalità di
seguito indicate.
41
- Manuale operativo
1.PRINCIPI
I principi delle Regole di collaborazione sono:
• correttezza–rispetto-lealtà-trasparenza
• tutela di tutti gli interessi coinvolti
• organizzazione per una corretta comunicazione
• attuazione di un efficace interscambio di informazioni.
Essi rappresentano i postulati fondanti per la collaborazione tra Affiliati nell’esercizio
dell’attività d’impresa.
2.DEFINIZIONI
• Segnalazione: da intendersi l’informazione dall’Affiliato segnalante all’Affiliato ricevente di un nominativo e relativi recapiti di un Cliente (venditore – locatore) che ha un
immobile di proprietà. Non è da considerarsi segnalazione qualsiasi informazione
raccolta, da quotidiani, cartelli affissi (vendita o locazione) o altre forme pubblicitarie;
• Collaborazione: da intendersi la piena attività di intermediazione decisiva per
l’acquisizione dell’incarico di vendita/locazione nei confronti del proprio Cliente, gestita
in totale sintonia con l’Affiliato dell’Agenzia competente;
• Per la rete Grimaldi l’attività di collaborazione tra Affiliati è equipollente all’attività
di segnalazione.
3.APPLICAZIONI
• L’Affiliato Grimaldi può svolgere l’attività di intermediazione e servizi complementari
secondo le modalità previste nello stipulato contratto di franchising.
• Ogni Affiliato è tenuto a favorire ed a incentivare i rapporti di collaborazione con altri
Affiliati a riguardo di Clienti che intendano vendere o locare immobili o che abbiano
la necessità di fruire dei servizi di un’agenzia immobiliare.
• Entità della ripartizione delle provvigioni: ciascun Agente Affiliato Grimaldi percepisce in caso di conclusione dell’affare, il corrispettivo per all’attività di intermediazione svolta direttamente dal proprio Cliente.
• I rapporti di collaborazione devono essere esclusivamente formalizzati secondo il
prototipo allegato alle presenti Regole (denominato Modulo - Accordo di collaborazione
tra Affiliati Tree Real Estate - Allegato 351) corredato di timbro dell’Agenzia passante
e timbro dell’Agenzia ricevente a mezzo e-mail o fax, unitamente alla relativa documentazione, gestito preferibilmente dal titolare-legale rappresentante.
• Entità della ripartizione di corrispettivi/compensi nel caso di mancata accettazione
della proposta conforme: ogni Agente Affiliato Grimaldi percepisce il corrispettivo
di competenza relativo all’attività di intermediazione svolta direttamente dal proprio
Cliente, dedotte le spese sostenute.
• Nel caso in cui - ove è ubicato l’immobile possibile oggetto di attività di intermediazione
immobiliare - non sia presente un’Agenzia Grimaldi, l’Affiliato segnalante Grimaldi è
tenuto a favorire e a incentivare il rapporto di collaborazione con l’Affiliato esclusivista
di zona Gabetti o Professionecasa.
• Nel caso in cui tali Regole di collaborazione vengano disattese, non applicate o violate
tali presupposti costituiranno motivo di risoluzione del contratto di affiliazione.
• Tutte le pattuizioni in deroga e/ o eventuali rapporti di collaborazione non regolati dal
presente documento dovranno essere previamente valutate, disciplinate e autorizzate
dal Consigliere e dal Responsabile competente territorialmente.
42
- Manuale operativo
B -Le regole di interscambio
Tree Real Estate tra Affiliati
Grimaldi, Professionecasa e Gabetti
• La realizzazione di una proficua collaborazione tra Affiliati, l’organizzazione di una
corretta comunicazione , l’attuazione di un efficace interscambio di informazioni,
portano inevitabilmente all’incremento dell’attività delle Agenzie affiliate facenti capo
a Tree Real Estate, nonché alla soddisfazione per il Cliente finale .
• La collaborazione e l’armonia tra Affiliati sono dei valori fondamentali su cui si fonda
un moderno sistema di franchising ed è la modalità operativa più conveniente sul
piano dei risultati.
• Obiettivo del Gruppo Tree Real Estate è l’ampliamento e il potenziamento della
collaborazione tra Affiliati.
• Le regole di collaborazione costituiscono un orientamento generale e una modalità con
cui Tree Real Estate concretizza la propria filosofia di valorizzazione della collaborazione
tra Affiliati facenti capo alle reti in franchising Grimaldi, Professionecasa e Gabetti
( di seguito denominati “Affiliati”), nel rispetto della loro indipendenza.
PREMESSO CHE:
• Gli Affiliati sono imprenditori patrimonialmente e giuridicamente autonomi.
• Nei rapporti di collaborazione sono tenuti a rispettare le norme etiche, deontologiche
e normative, nonché ad assolvere gli obblighi di cui al contratto di franchising.
• Ogni interscambio di informazioni da una Agenzia Affiliata (passante) a un’altra Agenzia
affiliata (ricevente) determina in caso di perfezionamento e conclusione una ripartizione dei compensi corrisposti come è sancito dall’art.1758 del codice civile “pluralità
dei mediatori” che recita testualmente: “se l’affare è concluso per l’intervento di più
mediatori, ciascuno di essi ha diritto ad una quota della provvigione”.
• Va ricordato che la piattaforma informatica TreePlat/MLS a cui gli Affiliati aderiscono,
è utile a contribuire e a sviluppare una nuova concezione di consulenza e di metodologia
di lavoro idonea a generare cooperazione, condivisione dei dati, opportunità tra gli
Affiliati . Il sistema Mls permette di condividere con altri Colleghi l’elenco di immobili,
creando un business comune che agevola l’incontro tra domanda e offerta, sia in termini
di compravendita che di locazione, e ove le modalità di ripartizione delle provvigioni
sono reperibili all’interno del regolamento MLS (www.treeplat.it/desktop.aspx).
Le regole di interscambio tra Affiliati sono altresì regolamentate nelle modalità di
seguito indicate.
1.PRINCIPI
I principi ispiratori delle Regole di collaborazione ivi descritte sono:
• correttezza –rispetto- lealtà- trasparenza
• tutela di tutti gli interessi coinvolti
• organizzazione per una corretta comunicazione
• attuazione di un efficace interscambio di informazioni.
Essi forniscono suggerimenti per la collaborazione tra Affiliati, al fine di improntare
l’attività professionale secondo tali valori.
43
- Manuale operativo
2.DEFINIZIONI
Le Regole governano il rapporto tra Affiliati in tema di interscambio di segnalazioni.
Con esse si intende l’informazione dall’Affiliato segnalante all’Affiliato ricevente di un
nominativo e relativi recapiti di un Cliente ( venditore – locatore) che ha un immobile
di proprietà. Non è da considerarsi segnalazione qualsiasi informazione raccolta, da
quotidiani, cartelli affissi (vendita o locazione) o altre forme pubblicitarie.
3. APPLICAZIONI
• L’Affiliato può svolgere l’attività di intermediazione e servizi complementari secondo
le modalità previste nello stipulato contratto di franchising.
• Ogni Affiliato è tenuto a favorire ed a incentivare i rapporti di collaborazione con altri
Affiliati a riguardo di Clienti che intendano vendere o locare immobili o che abbiano
la necessità di fruire dei servizi di un’ agenzia immobiliare.
• Entità della ripartizione delle provvigioni -in caso di conclusione dell’affare -fatto
salvo quanto previsto nel regolamento MLS richiamato nelle premesse- è così
determinata: l’Affiliato passante in caso di interscambio del nominativo del Cliente
con un altro Affiliato si atterrà alle regole di collaborazione di cui al Manuale operativo
dell’Affiliato ricevente, come più avanti riportato nelle regole di Gabetti e Professionecasa.
• I rapporti di collaborazione devono essere formalizzati in forma scritta secondo il
prototipo allegato alle presenti Regole (denominato Modulo - Accordo di collaborazione
tra Affiliati Tree Real Estate - Allegato 352) corredato di timbro dell’Agenzia passante
e timbro dell’Agenzia ricevente a mezzo e-mail o fax, unitamente alla relativa
documentazione, gestito preferibilmente dal titolare-legale rappresentante.
• Entità della ripartizione di corrispettivi / compensi nel caso di mancata accettazione
della proposta conforme: ogni Agente Affiliato percepisce il corrispettivo di competenza
relativo all’attività di intermediazione svolta direttamente dal proprio Cliente, dedotte
le spese sostenute.
• Nel caso in cui tali Regole di interscambio vengano disattese, non applicate o violate,
tali presupposti costituiranno motivo di risoluzione del contratto di affiliazione.
• Tutte le pattuizioni in deroga dovranno essere previamente valutate disciplinate e
autorizzate dal Consigliere e dal Supervisore competente territorialmente.
Le regole di collaborazione tra Affiliati Gabetti
• La realizzazione di una proficua collaborazione tra Affiliati, l’organizzazione di
una corretta comunicazione, l’attuazione di un efficace interscambio di informazioni,
portano inevitabilmente all’incremento dell’attività delle Agenzie affiliate Gabetti
nonché alla soddisfazione per il cliente finale.
• La collaborazione e l’armonia tra Affiliati sono dei valori su cui si fonda un moderno
sistema di franchising ed è inoltre la modalità operativa più conveniente sul piano
dei risultati.
• I buoni rapporti tra Affiliati costituiscono da sempre uno dei punti di forza della
Rete Gabetti e del Gruppo TREE Real Estate.
• Obiettivo del Gruppo TREE Real Estate è l’ampliamento e il potenziamento della
collaborazione tra Affiliati;
• Le regole di collaborazione costituiscono un orientamento generale e una modalità
con cui TREE Real Estate concretizza la propria filosofia di valorizzazione della
collaborazione tra Affiliati nel rispetto della loro indipendenza.
44
- Manuale operativo
PREMESSO CHE:
• Gli Affiliati Gabetti sono imprenditori patrimonialmente e giuridicamente autonomi.
• Nei rapporti di collaborazione sono tenuti a rispettare le norme etiche, deontologiche
e normative, nonché ad assolvere agli obblighi di cui al contratto di franchising.
• Ogni segnalazione da un’Agenzia affiliata (passante) a un’altra Agenzia affiliata
(ricevente) determina in caso di perfezionamento e conclusione dell’affare una
ripartizione dei compensi corrisposti come è sancito dall’art.1758 del codice civile
“pluralità dei mediatori” che recita testualmente: “se l’affare è concluso per
l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto ad una quota della provvigione”.
• La piattaforma informatica TREEplat/MLS a cui gli Affiliati aderiscono è utile a
contribuire e a sviluppare una nuova concezione di consulenza e di metodologia
di lavoro idonea a generare cooperazione, condivisione dei dati e opportunità tra
gli Affiliati. Il sistema MLS permette di condividere l’elenco di immobili, creando
un business comune che agevola l’incontro tra domanda e offerta, sia in termini
di compravendita che di locazione, e ove le modalità di ripartizione delle provvigioni sono reperibili all’interno del regolamento MLS.
Le regole di collaborazione tra Affiliati sono altresì disciplinate nelle modalità di
seguito indicate.
1.PRINCIPI
I principi delle Regole di collaborazione sono:
• correttezza-rispetto-lealtà-trasparenza
• tutela di tutti gli interessi coinvolti
• organizzazione per una corretta comunicazione
• attuazione di un efficace interscambio di informazioni.
Essi rappresentano i postulati fondanti per la collaborazione tra Affiliati nell’esercizio
dell’attività d’impresa.
2.DEFINIZIONI
• Segnalazione: da intendersi l’informazione dell’Affiliato segnalante all’Affiliato
ricevente di un nominativo e relativi recapiti di un Cliente (venditore - locatore)
che ha un immobile di proprietà. Non è da considerarsi segnalazione qualsiasi
informazione raccolta, da quotidiani, cartelli affissi (vendita o locazione) o altre
forme pubblicitarie;
• Collaborazione: da intendersi il contributo all’attività di intermediazione decisivo
per l’acquisizione dell’incarico di vendita/locazione nei confronti del Cliente,
gestita in totale sintonia con un altro Affiliato;
• Per la rete Gabetti l’attività di collaborazione tra Affiliati è equipollente all’attività
di segnalazione.
3. APPLICAZIONI
• L’Affiliato Gabetti deve svolgere l’attività di intermediazione e servizi complementari
solo all’interno della propria zona di esclusiva contrattuale.
• L’Affiliato Gabetti può svolgere l’attività di intermediazione e servizi complementari
secondo le modalità previste nello stipulato contratto di franchising.
• Nel caso in cui l’Affiliato entri in contatto con un proprietario che ha un immobile
fuori dalla zona contrattuale, l’Affiliato segnalante deve informare l’Affiliato
ricevente, competente per territorio.
45
- Manuale operativo
• Ogni Affiliato è tenuto a favorire ed a incentivare i rapporti di collaborazione con
altri Affiliati a riguardo di Clienti che intendano vendere o locare immobili o che
abbiano la necessità di fruire dei servizi di un’agenzia immobiliare.
• Entità della ripartizione delle provvigioni: ciascun Agente Affiliato Gabetti
percepisce in caso di conclusione dell’affare, i corrispettivi per l’attività di intermediazione come di seguito indicati:
Cliente venditore
– 1,50%+iva sul prezzo di compravendita sino a un valore di 600.000,00 euro;
– 1,25%+iva sul prezzo di compravendita sino a un valore dell’immobile superiore
a 600.000,00 e inferiore a 1.000.000,00 euro;
– 1,0%+iva sul prezzo di vendita (proposta d'acquisto accettata e comunicata al
proponente) per un valore di immobile superiore a 1.000.000,00 euro.
Cliente locatore
– 25%+iva del montante pari alla somma delle provvigioni versate dal conduttore e
locatore.
Cliente conduttore
– 25% +iva delle provvigioni versate dal Cliente segnalato.
Cliente acquirente
– 0,70%+ iva sul prezzo di vendita (proposta d'acquisto accettata e comunicata al
proponente) sino a un valore di 600.000,00 euro;
– 0,6%+iva sul prezzo di vendita (proposta d'acquisto accettata e comunicata al
proponente) sino a un valore dell’immobile superiore a 600.000,00 e inferiore a
1.000.000,00 euro;
– 0,5%+iva sul prezzo di compravendita per un valore di immobile superiore a
1.000.000,00 euro.
• Entità della ripartizione di corrispettivi/compensi nel caso di mancata accettazione della proposta conforme: ogni Agente Affiliato Gabetti percepisce il corrispettivo di competenza relativo all’attività di intermediazione svolta direttamente
dal proprio Cliente, dedotte le spese sostenute.
• I rapporti di collaborazione devono essere esclusivamente formalizzati secondo
il prototipo allegato alle presenti Regole (denominato Modulo - Accordo di collaborazione tra Affiliati Tree Real Estate - Allegato 352) corredato di timbro
dell’Agenzia passante e timbro dell’Agenzia ricevente a mezzo e-mail o fax, unitamente alla relativa documentazione, gestita preferibilmente dal titolare–legale
rappresentante.
• Nel caso in cui - ove è ubicato l’immobile possibile oggetto di attività di intermediazione immobiliare - non sia presente un’Agenzia Gabetti, l’Affiliato segnalante
Gabetti è tenuto a favorire e a incentivare il rapporto di collaborazione all’Affiliato
di zona Grimaldi o Professionecasa.
• Nel caso in cui tali Regole di collaborazione vengano disattese, non applicate o
violate tali presupposti costituiranno motivo di risoluzione del contratto di affiliazione.
• Tutte le pattuizioni in deroga e/ o eventuali rapporti di collaborazione non regolati
dal presente documento dovranno essere previamente valutate, disciplinate e
autorizzate dal Consigliere e dal Responsabile competente territorialmente.
46
- Manuale operativo
FRANCHISING IMMOBILIARE
Le regole di collaborazione tra Affiliati Professionecasa
• La realizzazione di una proficua collaborazione tra Affiliati, l’organizzazione di una
corretta comunicazione, l’attuazione di un efficace interscambio di informazioni,
portano inevitabilmente all’incremento dell’attività delle Agenzie affiliate Professionecasa, nonché alla soddisfazione per il Cliente finale.
• La collaborazione e l’armonia tra Affiliati sono dei valori su cui si fonda un moderno
sistema di franchising ed è inoltre la modalità operativa più conveniente sul piano
dei risultati.
• Obiettivo del Gruppo TREE Real Estate è l’ampliamento e il potenziamento della
collaborazione tra Affiliati.
• Le regole di collaborazione costituiscono un orientamento generale e una modalità
con cui TREE Real Estate concretizza la propria filosofia di valorizzazione della
collaborazione tra Affiliati facenti capo alla rete in franchising Professionecasa,
nel rispetto dell’ indipendenza.
PREMESSO CHE:
• Gli Affiliati Professionecasa sono imprenditori patrimonialmente e giuridicamente
autonomi.
• Nei rapporti di collaborazione sono tenuti a rispettare le norme etiche, deontologiche
e normative, nonché ad assolvere gli obblighi di cui al contratto di franchising.
• Ogni segnalazione da una Agenzia affiliata (passante) a un’altra Agenzia affiliata
(ricevente) determina in caso di perfezionamento e conclusione dell’affare una
ripartizione dei compensi corrisposti come è sancito dall’art.1758 del codice civile
“pluralità dei mediatori” che recita testualmente: “se l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto ad una quota della provvigione”.
• La piattaforma informatica TREEplat/ MLS a cui gli Affiliati aderiscono, è utile a
contribuire e a sviluppare una nuova concezione di consulenza e di metodologia
di lavoro idonea a generare cooperazione, condivisione dei dati e opportunità tra
gli Affiliati. Il sistema MLS permette di condividere l’elenco di immobili, creando
un business comune che agevola l’incontro tra domanda e offerta, sia in termini di
compravendita che di locazione, e ove le modalità di ripartizione delle provvigioni
sono reperibili all’interno del regolamento MLS.
Le regole di collaborazione tra Affiliati sono altresì regolamentate nelle modalità
di seguito indicate:
1.PRINCIPI
I principi delle Regole di collaborazione sono:
• correttezza –rispetto- lealtà- trasparenza
• tutela di tutti gli interessi coinvolti
• organizzazione per una corretta comunicazione
• attuazione di un efficace interscambio di informazioni.
Essi rappresentano i postulati fondanti per la collaborazione tra Affiliati nell’esercizio
dell’attività d’impresa.
2.DEFINIZIONI
• “Notizia passata” da intendersi l’informazione comunicata dall’Affiliato “segnalante”
all’Affiliato “ricevente” del nominativo e relativi recapiti di un Cliente (venditore47
- Manuale operativo
locatore) che ha un immobile di proprietà. Non è da considerarsi segnalazione
qualsiasi informazione raccolta da quotidiani, cartelli affissi (vendita o locazione) o
altre forme pubblicitarie.
La segnalazione di notizia passata si divide in:
- Determinante e decisiva da intendersi la conoscenza diretta della persona,
Cliente presente già inserito nella banca dati dell’agenzia ecc. che favorisca
il conferimento di un incarico di vendita/locazione in esclusiva/non in esclusiva
da parte di un proprietario all’Agente Professionecasa referente di zona. Dal
passaggio della notizia alla raccolta della proposta d’acquisto/locazione non
devono decorrere più di 12 mesi;
- Non determinante: semplice passaggio del nominativo e solo quella che entro
180 giorni si concretizza in una raccolta di incarico.
3. APPLICAZIONI
• L’Affiliato Professionecasa deve svolgere l’attività di intermediazione solo all’interno
della propria zona di esclusiva contrattuale;
• L’Affiliato Professionecasa può svolgere l’attività di intermediazione e servizi complementari secondo le modalità previste nello stipulato contratto di franchising.
• Nel caso in cui l’Affiliato entri in contatto con un proprietario che ha un immobile
fuori dalla zona contrattuale, l’Affiliato segnalante deve informare l’ Affiliato ricevente, competente per territorio.
• Ogni Affiliato è tenuto a favorire ed a incentivare i rapporti di collaborazione con
altri Affiliati a riguardo di Clienti che intendano vendere o locare immobili o che
abbiano la necessità di fruire dei servizi di un’ agenzia immobiliare.
• Entità della ripartizione delle provvigioni:
- 30% delle provvigioni complessive incassate da venditore/acquirente-locatore/
conduttore a favore dell’Agenzia passante;
- 70% sulle provvigioni complessive incassate da venditore/acquirente-locatore/
conduttore a favore dell’Agenzia ricevente con un minimo del 4% del valore della
transazione;
- Per consuetudine della rete Professionecasa gli importi saranno da determinarsi
sul totale delle provvigioni effettivamente versate dai Clienti con il vincolo che
l’entità della complessiva provvigione sia almeno del 4%.
- La liquidazione del dovuto tra Affiliati dovrà avvenire entro 15 giorni dal reale
incasso delle somme.
• I rapporti di collaborazione devono essere esclusivamente formalizzati secondo
il prototipo allegato alle presenti Regole (denominato Modulo - Accordo di collaborazione tra Affiliati Tree Real Estate - Allegato 342) corredato di timbro dell’Agenzia passante e timbro dell’Agenzia ricevente a mezzo e-mail o fax ,
unitamente alla relativa documentazione, gestite preferibilmente dal titolarelegale rappresentante.
• Entità della ripartizione di corrispettivi/compensi nel caso di mancata accettazione della proposta conforme: ogni Affiliato Professionecasa percepisce il corrispettivo di competenza relativo all’attività di intermediazione svolta direttamente
dal proprio Cliente, dedotte le spese sostenute.
• Si precisa che le richieste Clienti verranno condivise da tutte la rete Professionecasa limitatamente a una zona predefinita dall’Affiliante. Nel momento in cui il
nominativo della richiesta cliente (RC) sia oggetto di una trattativa commerciale
(proposta acquisto/locazione) accanto al nominativo deve essere segnalato
quanto segue:“per un periodo di giorni 15 necessario per l’accettazione il Cliente
non potrà essere assolutamente contattato da altri Affiliati Professionecasa.”
48
- Manuale operativo
• Laddove l’intervento di un Affiliato Professionecasa che ha intermediato la vendita
di un immobile per un Cliente dovesse ritenersi determinante per l’acquisto da
parte dello stesso Cliente di altro immobile ubicato su un territorio ove svolgono
attività altri Affiliati Professionecasa, tale attività di collaborazione farà maturare
il diritto a favore dell’Affiliato segnalante di un corrispettivo pari al 30% della provvigione incassata dall’acquirente.
• Nel caso in cui -ove è ubicato l’immobile possibile oggetto di attività di intermediazione immobiliare- non sia presente un’Agenzia Professionecasa, l’Affiliato
Professionecasa è tenuto a favorire e a incentivare il rapporto di collaborazione
all’Affiliato di zona Gabetti o Grimaldi.
• Nel caso in cui tali Regole di collaborazione vengano disattese, non applicate
o violate tali presupposti costituiranno motivo di risoluzione del contratto di
affiliazione.
• Tutte le pattuizioni in deroga dovranno essere previamente valutate disciplinate e
autorizzate dal Consigliere e dal Responsabile competente territorialmente.
C - Le regole di collaborazione
tra gli Affiliati Tree Real Estate
e il gruppo GPS
C.1 Regole di collaborazione tra Affiliati Grimaldi
e Gabetti Agency – Divisione Corporate
Frazionamenti e Cantieri - Porfolio Management
Le Linee Guida di collaborazione tra Affiliati Grimaldi e Gabetti Agency S.p.A. sono
disciplinate nelle modalità di seguito indicate.
1. PRINCIPI
I principi delle Linee Guida di collaborazione sono:
• correttezza–rispetto-lealtà-trasparenza
• tutela di tutti gli interessi coinvolti
• organizzazione per una corretta comunicazione
• attuazione di un efficace interscambio di informazioni.
Essi rappresentano i postulati fondanti per la collaborazione tra gli Affiliati Grimaldi
Franchising S.p.A. e Gabetti Agency S.p.A. nell’esercizio dell’attività d’impresa.
2. DEFINIZIONI
• Affiliato: Affiliato a Grimaldi Franchising S.p.A.
• Gabetti Agency: Gabetti Property Solutions Agency S.p.A. – Divisione Corporate –
Divisione Frazionamenti e Cantieri – Divisione Portfolio Management.
• Agenzia Passante: il soggetto - Affiliato o Gabetti Agency - che procede con una
segnalazione o con una collaborazione.
• Agenzia Ricevente: il soggetto - Affiliato o Gabetti Agency - che riceve una segnalazione o una collaborazione.
• Cliente: persona fisica o giuridica segnalata dall’Agenzia Passante all’Agenzia
Ricevente.
49
- Manuale operativo
• Grande Cliente: Clienti quali Banche, Assicurazioni, Società di gestione del Risparmio,
società di rilevanza nazionale o internazionale, che l’Affiliato è tenuto a segnalare a
Gabetti Agency in caso di acquisizione del contatto.
• Segnalazione: da intendersi la trasmissione da parte dell’Agenzia Passante di un
nominativo e relativi recapiti di un Cliente. In caso di Clienti Venditori/Locatori, non è
da considerarsi segnalazione qualsiasi informazione raccolta, da quotidiani, cartelli
affissi (vendita o locazione) o altre forme pubblicitarie; si specifica che la segnalazione
riguarda l’immobile e non il soggetto (persona fisica o giuridica) e pertanto si estingue
con la prima e singola operazione conclusa.
• Collaborazione: da intendersi il contributo decisivo dell’Agenzia Passante all’attività
di intermediazione per l’acquisizione dell’incarico di vendita/locazione nei confronti
del Cliente Venditore/Locatore, o alla presentazione di una proposta irrevocabile di
acquisto/locazione da parte del Cliente Acquirente/Conduttore, il tutto gestito in totale
sintonia tra le agenzie che collaborano. Per contributo decisivo si intendono le attività
propedeutiche alla raccolta, da parte dell’Agenzia Passante, di un incarico mediatorio
(a titolo esemplificativo e non esaustivo, contatti con il Cliente, sopralluoghi, valutazioni ecc.).
3. MODALITA’ DI SEGNALAZIONE CONTATTI
3.1. Qualora Agenzia Passante acquisisca un contatto che abbia ad oggetto la locazione
o la vendita:
• di immobili ad uso diverso dall’abitativo o di aziende;
• di cantieri residenziali o di frazionamenti residenziali;
• di portafogli immobiliari;
o acquisisca un contatto con un Cliente potenziale acquirente o con un potenziale
conduttore che abbia manifestato interesse all’acquisto od alla locazione di un
immobile commercializzato dall’Agenzia Ricevente, potrà provvedere a trasmettere
tale contatto mediante la compilazione del modulo allegato sub di seguito riportato,
specificando se intende procedere con la segnalazione del cliente/operazione o con
una Collaborazione;
3.2. L’Agenzia Ricevente entro 5 (cinque) giorni lavorativi dalla ricezione di tale modulo
debitamente compilato, dovrà comunicare all’Agenzia Passante il proprio interesse:
I. a procedere con l’acquisizione del Cliente segnalato;
II. a procedere con la collaborazione nella gestione del Cliente segnalato.
3.3. A seguito di riscontro positivo dell’Agenzia Ricevente al modulo allegato sub (Modulo
- Accordo di collaborazione tra Affiliati Gabetti e Gabetti Agency - Allegato 353),
l’Agenzia Passante avrà diritto a partecipare alla ripartizione dei corrispettivi ai
sensi del successivo art. 4.
3.4. Qualora l’Agenzia Ricevente non provveda a fornire all’Agenzia Passante un riscontro
positivo entro il termine di 5 (cinque) giorni lavorativi dalla ricezione del modulo
allegato sub (Modulo - Accordo di collaborazione tra Affiliati Gabetti e Gabetti
Agency ( Allegato 353 ), l’Agenzia Passante sarà libera di trattare autonomamente
i rapporti con il Cliente segnalato.
3.5. Resta inteso che, qualora il Cliente segnalato dall’Affiliato con le modalità di cui al
presente art. 3 fosse un Grande Cliente, l’Affiliato avrà esclusivamente diritto al
percepire il compenso per la segnalazione calcolato ai sensi del seguente art. 4.1
lettera a), in quanto i rapporti con il Grande Cliente dovranno essere gestiti direttamente da Gabetti Agency.
4. RIPARTIZIONE DEI CORRISPETTIVI PER SEGNALAZIONI – COLLABORAZIONI
4.1. L’Agenzia Passante avrà diritto a percepire i corrispettivi di seguito indicati:
50
- Manuale operativo
a) Segnalazione del Cliente - compensi percepiti:
La trasmissione del nominativo di un Cliente, senza che ne segua ulteriore coinvolgimento operativo dell’Agenzia Passante, darà diritto a quest’ultima a percepire
il seguente compenso:
• un compenso pari al 25,00% (venticinque/00 per cento) del compenso corrisposto all’Agenzia Ricevente dal Cliente segnalato, in caso di conclusione di
affari aventi ad oggetto immobili ad uso diverso e cessioni/locazioni d’azienda;
• un compenso pari al 15,00% (quindici/00 per cento) del compenso corrisposto
all’Agenzia Ricevente dal Cliente segnalato, in caso di conclusioni di affari
aventi ad oggetto unità immobiliari facenti parte di cantieri/frazionamenti
residenziali e portafogli immobiliari;
b) Collaborazione nell’attività di acquisizione del Cliente segnalato - compensi
percepiti:
Qualora l’Agenzia Passante contribuisca in maniera decisiva all’attività di acquisizione del Cliente segnalato, portando avanti parte dell’attività di acquisizione
in piena sintonia con l’Agenzia Ricevente, avrà diritto a percepire il seguente
compenso:
• un compenso pari al 50,00% del compenso corrisposto all’Agenzia Ricevente
dal Cliente segnalato in caso di conclusione di affari aventi ad oggetto immobili
ad uso diverso e cessioni/locazioni d’azienda;
• il compenso che verrà liberamente negoziato fra l’Agenzia Passante e l’Agenzia
Ricevente in funzione degli oneri promozionali e organizzativi che verranno posti
in essere nella gestione dei cantieri/frazionamenti residenziali e dei portafogli
immobiliari;
4.2. Il Compenso effettivo corrisposto all’Agenzia Passante, calcolato ai sensi dell’art.
4.1, lettera a) o lettera b), sarà al netto di tutti i costi documentati relativi alla
singola attività di mediazione immobiliare quali, a titolo esemplificativo e non esaustivo, costi di marketing e pubblicità, storni provvigionali a terzi intermediari collaboratori anche derivanti da segnalazioni infragruppo, costi per consulenze tecniche,
legali o fiscali ecc..
4.3. L’Agenzia Passante avrà diritto alla corresponsione del compenso calcolato ai sensi
dell’art. 4.1 lettera a) esclusivamente nel caso in cui venga concluso l’affare entro
un anno solare (365 giorni) dalla data di segnalazione all’Agenzia Ricevente del
Cliente.
4.4. L’Incarico con il Cliente segnalato dovrà essere sempre acquisito da Gabetti Agency
anche qualora la stessa sia nella posizione di Agenzia Passante; Gabetti Agency
sarà tenuta a corrispondere all’Affiliato il compenso secondo i termini indicati
all’art. 4.1, lettere a) o b), solo a seguito dell’effettivo incasso dal Cliente segnalato
della provvigione o dell’eventuale diversa somma corrisposta a titolo di corrispettivo/penale, dietro presentazione da parte dell’Affiliato della relativa fattura.
4.5. Il Compenso maturato dall’Affiliato potrà essere a discrezione del Gruppo Gabetti
trattenuto in tutto o in parte a compensazione di eventuali debiti contratti dall’Affiliato con il Gruppo stesso.
5. EVENTUALI PATTUIZIONI IN DEROGA
Tutte le pattuizioni in deroga e/o eventuali rapporti di collaborazione non regolati dal
presente documento dovranno essere previamente valutate, disciplinate e autorizzate
dal Consigliere e dal Responsabile competente territorialmente, sentita Gabetti Agency
S.p.A.. In assenza di tale documento scritto si intenderanno valide le Linee Guida di
collaborazione previste nel presente documento.
51
- Manuale operativo
C.2 Linee Guida di collaborazione
tra Tree Real Estate e Santandrea
Il modello organizzativo di Gabetti Property Solutions consente l'integrazione e il coordinamento delle competenze specifiche di ciascuna società del Gruppo:
Consulenza Gestione Valorizzazione Intermediazione.
Santandrea svolge attività di consulenza e intermediazione per chi vuole offrire o trovare
un immobile di prestigio e per chi desidera gestire con riservatezza e discrezione
le operazioni di standing elevato con la massima cura dei dettagli e la più accurata
valorizzazione economica degli immobili;
Tree Real Estate a cui fanno capo le reti di franchising immobiliare Gabetti Franchising
Agency, Grimaldi Immobiliare e Professionecasa Immobiliare è costituita da Affiliati
liberi di esercitare attività di intermediazione immobiliare nell’ambito della propria
indipendenza e nei rapporti di collaborazione sono tenuti a rispettare le norme etiche
e deontologiche nonché ad assolvere gli obblighi di cui al contratto di franchising
(di seguito denominati “Affiliati”);
PREMESSO CHE:
• Gli Affiliati sono imprenditori patrimonialmente e giuridicamente autonomi.
• Nei rapporti di collaborazione sono tenuti a rispettare le norme etiche, deontologiche
nonché ad assolvere gli obblighi di cui al contratto di franchising.
• È interesse di Santandrea e degli Affiliati incentivare i rapporti di collaborazione anche
in merito a singoli immobili di prestigio operando attraverso la trasmissione delle
informazioni utili atte a concretizzare una segnalazione di notizia passata di seguito
denominata nel successivo punto 2 delle presenti Linee Guida.
• Ogni segnalazione che possa rientrare nell’ambito di una collaborazione tra Santandrea
e Affiliati e viceversa aventi ad oggetto immobili determina in caso di perfezionamento e conclusione dell’affare una ripartizione dei compensi corrisposti come è
sancito dall’art.1758 del codice civile “pluralità dei mediatori” che recita testualmente: “ se l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha
diritto ad una quota della provvigione”.
• Gli incarichi di mediazione potranno essere raccolti solo in esclusiva.
Le Linee Guida di collaborazione tra Affiliati e Santandrea sono altresì disciplinate
nelle modalità di seguito indicate.
6. PRINCIPI
I principi delle Linee Guida di collaborazione sono:
• correttezza-rispetto-lealtà-trasparenza
• tutela di tutti gli interessi coinvolti
• organizzazione per una corretta comunicazione
• attuazione di un efficace interscambio di informazioni.
Essi rappresentano i postulati fondanti per la collaborazione tra gli Affiliati e Santandrea
nell’esercizio dell’attività d’impresa.
7. DEFINIZIONI
• Notizia passata da intendersi l’informazione comunicata dall’Agenzia Santandrea o
Affiliata “segnalante” all’Agenzia Santandrea o Affiliata “ricevente” del nominativo e
relativi recapiti di un Cliente (venditore – locatore) che ha un immobile di proprietà e
che ha comunicato la propria volontà di vendere o locare.
52
- Manuale operativo
• Si considera notizia passata anche il caso in cui in presenza di notizia già conosciuta
l’intervento del segnalante sia determinante ai fini dell’acquisizione dell’incarico in
esclusiva .
• L’accettazione della notizia passata da parte del ricevente è subordinata a che
quest’ultimo non sia già a conoscenza e/o in contatto con il Cliente segnalato.
• Laddove il ricevente fosse già in contatto e/o a conoscenza con il Cliente la notizia
non verrà considerata accettata.
• Non è da considerarsi segnalazione qualsiasi informazione raccolta da quotidiani,
cartelli affissi (vendita o locazione) o altre forme pubblicitarie.
8. MODALITA’ DI SEGNALAZIONE CONTATTI
CON VENDITORI/LOCATORI-ACQUIRENTI/CONDUTTORI
• Qualora l’Agenzia Santandrea o Affiliata segnalante acquisisca un contatto con un
Cliente ed intenda procedere alla segnalazione /collaborazione con l’Agenzia Santandrea
o Affiliata ricevente nell’acquisizione dell’incarico, dovrà provvedere a trasmettere
tale contatto all’Agenzia Santandrea o Affiliata ricevente mediante la compilazione
del modulo allegato alla presente sub (Modulo - Accordo di collaborazione tra Tree
Real Estate e Santandrea - Allegato 354), specificando se intende procedere con la
Segnalazione del Cliente/operazione o con una Collaborazione attiva nella gestione
dell’incarico;
• Gli incarichi di mediazione verranno acquisiti dall’Agenzia Santandrea o Affiliata
ricevente tranne nei casi in cui specifici accordi con terzi determinino modalità diverse
anche in caso di sub-mediazione/ mandato ;
• L’Agenzia Santandrea o Affiliata Ricevente entro 48 ore dalla ricezione di tale modulo
debitamente compilato, dovrà comunicare al segnalante il proprio interesse:
- a procedere con l’acquisizione del Cliente segnalato;
- a procedere con la collaborazione nella gestione del Cliente tramite Pec Fax o e-mail.
Anche la mancata accettazione della notizia dovrà essere portata a conoscenza
mediante Pec Fax e-mail.
• Nel caso in cui non si riceva entro 48 ore alcuna comunicazione tale comportamento
è da ritenersi mancata accettazione di collaborazione
9. RIPARTIZIONE DEI COMPENSI
Ciascuna Agenzia Santandrea o Affiliata Passante avrà diritto a percepire i compensi
di seguito indicati:
a) Segnalazione Venditore –Locatore:
Ognuno tratterrà i compensi percepiti dal proprio Cliente: l’Agenzia segnalante dal
Cliente venditore/locatore e l’Agenzia ricevente dal Cliente acquirente/conduttore.
b) Segnalazione Acquirente- Conduttore:
50% del compenso percepito dal Cliente segnalato.
c) In caso di penale: 50% del valore effettivamente incassato.
d) Spese/costi: le spese relative alla gestione e alla promozione della vendita/locazione
saranno totalmente a carico dell’Agenzia Santandrea/ Affiliata Ricevente. Eventuali
ulteriori costi/spese relativi alla collaborazione con soggetti terzi rispetto alle parti
dovranno essere comunicati e precedentemente segnalati e accettati. Diversamente
resteranno interamente a carico dell’Agenzia che si è avvalsa della sub colla bo razione.
10. EVENTUALI PATTUIZIONI IN DEROGA
Tutte le pattuizioni in deroga e/ o eventuali rapporti di collaborazione non regolati dal
presente documento o diverse dal presente documento dovranno essere redatte in
53
- Manuale operativo
forma scritta previamente valutate, disciplinate e autorizzate dalle parti che vogliono
formalizzare un accordo e accettate per dimostrare l’interesse alla collaborazione. In
assenza di tale documento scritto si intenderanno valide le Linee Guida di collaborazione previste nel presente documento.
C.3 Linee Guida di collaborazione
tra Tree Real Estate e Patrigest
Le regole di collaborazione tra Affiliati e Patrigest S.p.A. sono disciplinate nelle modalità
di seguito indicate.
11. PRINCIPI
I principi delle Regole di collaborazione sono:
• correttezza-rispetto-lealtà-trasparenza
• tutela di tutti gli interessi coinvolti
• organizzazione per una corretta comunicazione
• attuazione di un efficace interscambio di informazioni
• salvaguardia del Know-How professionale.
Essi rappresentano i postulati fondanti per la collaborazione tra Affiliati e Patrigest
S.p.A. nell’esercizio dell’attività d’impresa.
12. DEFINIZIONI
• Attività svolta da Patrigest. Patrigest svolge le seguenti attività 1) valutazione dei
beni e delle operazioni di sviluppo immobiliare 2) consulenza, analisi e studi di fattibilità economico-finanziaria 3) analisi e ricerche di mercato (in seguito genericamente
“Advisory”);
• Attività svolta dagli Affiliati. Intermediazione immobiliare (in seguito “Agency”);
• Attività oggetto di segnalazione/collaborazione: segnalazione di cliente che necessiti
di avvalorarsi dell’attività di Advisory svolta da Patrigest S.p.A. come definiti alla lettera
a), ovvero di Cliente interessato all’attività di Agency come definita alla lettera b);
• Attività di prestazione d’opera: attività di collaborazione svolta dall’Affiliato su richiesta
e per conto di Patrigest S.p.A. (a titolo esemplificativo sopralluogo con compilazione
report);
• Segnalazione: da intendersi la trasmissione dell’Affiliato a Patrigest S.p.A. di un
nominativo e relativi recapiti di un Cliente o viceversa.
• Collaborazione: da intendersi il contributo dell’Affiliato, o di Patrigest, all’assunzione
dell’Incarico di Agency e/o di Advisory, il tutto gestito in totale sintonia tra l’Affiliato e
Patrigest (in seguito “le parti”).
13. MODALITA’ DI SEGNALAZIONE CONTATTI/ RICHIESTA DI PRESTAZIONE D’OPERA
13.1. Qualora una delle Parti acquisisca un contatto di potenziale cliente che necessiti
di avvalersi delle attività di cui al punto 2 lett. a) e b), potrà provvedere a trasmettere tale contatto mediante la compilazione del modulo allegato alla presente sub
( Modulo - Accordo di collaborazione tra Tree Real Estate e Patrigest - Attività
Agency - Allegato 355 e Modulo - Accordo di collaborazione tra Tree Real Estate
e Patrigest - Attività Advisory - Allegato 356)) rispettivamente per le attività di
Agency e Advisory, specificando se intende procedere con la Segnalazione del
cliente/operazione o con una Collaborazione;
13.2. Le Parti, entro 2 (due) giorni lavorativi dalla ricezione di tale modulo debitamente
compilato, dovranno comunicare la presa in carico della segnalazione/collaborazione
mediante la firma per accettazione dello stesso, indicando il referente operativo;
54
- Manuale operativo
13.3. Le Parti, entro 5 (cinque) giorni lavorativi dalla presa in carico della segnalazione
(3.2), dovranno comunicare il proprio interesse sulla volontà e/o interesse di
procedere con il contatto del Cliente;
13.4. Le Parti a seguito del primo contatto telefonico e/o incontro di approfondimento
daranno riscontro su quanto concordato con il Cliente:
III. formalizzazione di una proposta di collaborazione;
IV. assenza dei presupposti per una proficua collaborazione;
V. inoltro della richiesta ad altra società del Gruppo.
13.5. In caso di successiva sottoscrizione dell’incarico, la parte Passante avrà diritto a
percepire in caso di conclusione dell’affare il compenso specificato al successivo
art. 5.
13.6. Qualora Patrigest S.p.A. necessiti di avvalersi della prestazione d’opera di un
Affiliato dovrà provvedere a trasmettere la compilazione del modulo allegato alla
presente sub (Modulo - Richiesta attività - Allegato 357), specificando l’attività
richiesta, tempistica entro cui svolgere l’attività e consegnare il relativo out-put,
corrispettivo a favore dell’Affiliato per l’attività svolta da definirsi.
14. MODALITA’ DI SEGNALAZIONE CONTATTI
14.1. Le parti dovranno provvedere a segnalare tale contatto ai seguenti recapiti:
• Patrigest: E-mail…………….. Fax ………….
• Affiliato: E-Mail o Fax;
14.2. La Parte Passante percepirà, in caso di conclusione dell’affare con il cliente,
il corrispettivo meglio disciplinato al successivo art. 5.
15. RIPARTIZIONE DEI CORRISPETTIVI PER SEGNALAZIONI
– COLLABORAZIONI CON PATRIGEST S.p.A.
15.1. Ciascun Affiliato Passante/ prestatore d’opera avrà diritto a percepire i corrispettivi
di seguito indicati:
c) Segnalazione del Cliente dall’Affiliato e Patrigest- compensi percepiti:
La trasmissione del nominativo di un potenziale Cliente a Patrigest S.p.A., darà
diritto a all’Affiliato di percepire un compenso pari al 12,5% del corrispettivo oggetto di incarico a favore di Patrigest S.p.A.; il corrispettivo sarà dovuto esclusivamente sull’importo del primo contratto sottoscritto con il Cliente (società,
controllate, controllante,e/o partecipate);
d) Prestazione d’opera da parte dell’Affiliato su richiesta e per conto di
Patrigest S.p.A.
Qualora l’Affiliato svolga prestazione d’opera su richiesta e per conto di Patrigest
S.p.A., avrà diritto a percepire un compenso pari a:
• e 90,00 per sopralluogo con metodologia Drive-by (sopralluogo solo esterno)
nella propria zona operativa, e compilazione del report allegato (Modulo Richiesta sopralluogo solo esterno - Allegato 358)
• e 150,00 per sopralluogo con metodologia Full (sopralluogo interno ed esterno)
nella propria zona operativa, e compilazione del report allegato ( Modulo Richiesta sopralluogo esterno interno - Allegato 359)
• da e 100,00 a e 150,00 per la compilazione di questionari sull’andamento
del mercato
• importo da definire tra le Parti per attività al di fuori della zona operativa o
per pacchetti di immobili
e) Segnalazione del Cliente da Patrigest all’Affiliato- compensi percepiti:
La trasmissione del nominativo di un potenziale Cliente all’Affiliato, darà diritto
a Patrigest di percepire un compenso pari a quanto stabilito dalle regole di
55
- Manuale operativo
collaborazione del marchio di afferenza dell’Affiliato (cui si rimanda) circa i
corrispettivi a favore del “soggetto passante” il Cliente.
15.2. È facoltà delle Parti, nell’interesse generale e come meglio precisato all’art. 6.1,
procedere con l’individuazione di un accordo in forma scritta e in deroga a quanto
disciplinato all’art. 5.1
15.3. Il Compenso calcolato ai sensi dell’art. 5.1 al netto di IVA, verrà corrisposto al
segnalatore il mese successivo all’incasso del corrispettivo/provvigione, mediante
bonifico bancario. Il pagamento delle fatture avverrà con le seguenti tempistiche:
I. il 30 del mese successivo all’incasso dei corrispettivi da parte di Patrigest
S.p.A., a condizione che la fattura sia effettivamente trasmessa a Patrigest
S.p.A. entro il 10 del mese successivo all’incasso;
II. il 30 del secondo mese successivo all’incasso dei corrispettivi da parte di
Patrigest S.p.A., qualora la fattura venga trasmessa a Patrigest S.p.A. dopo il
10 del mese successivo all’incasso.
15.4. Il segnalatore avrà diritto alla corresponsione del compenso calcolato ai sensi
dell’art. 5.1 lettere a) e c) esclusivamente nel caso in cui venga concluso l’affare
entro un anno solare (365 giorni) dalla data di segnalazione del Cliente.
15.5. Il Compenso calcolato ai sensi dell’art. 5.1, lettera b) da intendersi al netto di IVA,
verrà corrisposto all’Affiliato entro n. 30 giorni dall’emissione della fattura da
parte dell’Affiliato., mediante bonifico bancario su conto corrente intestato al
medesimo e indicato nella fattura dallo stesso emessa in favore di Patrigest S.p.A.
con cadenza mensile. Resta inteso che l’Affiliato potrà emettere relativa fattura,
successivamente alla consegna della documentazione prodotta dallo stesso quale
out-put dell’attività svolta.
16. EVENTUALI PATTUIZIONI IN DEROGA
6. Tutte le pattuizioni in deroga e/ o eventuali rapporti di collaborazione non regolati dal
presente documento o diverse dal presente documento dovranno essere redatte in
forma scritta previamente valutate, disciplinate e autorizzate dalle parti che vogliono
formalizzare un accordo e accettate per dimostrare l’interesse alla collaborazione.
In assenza di tale documento scritto si intenderanno valide le regole previste nel
presente documento.
56
- Manuale operativo
6. Modulistica operativa
e i principali aspetti giuridici
A - Contratto preliminare
di compravendita
Il contratto preliminare di compravendita è l’atto con il quale venditore e acquirente
si obbligano a concludere un successivo contratto, detto “definitivo”, stabilendone
modalità e termini.
Nella compravendita di immobili le parti si recano dal notaio per stipulare l’atto formale
di vendita, il vero passaggio di proprietà, che potrà avvenire o per atto pubblico o per
scrittura privata con autenticazione delle sottoscrizioni. L’art. 1351 cod. civ. stabilisce
che il contratto preliminare è nullo se non è stipulato nella stessa forma che la legge
prescrive per il contratto definitivo. L’art. 1350 cod. civ. individua specificatamente gli
atti che devono essere fatti per iscritto sotto pena di nullità: tra questi sono inclusi i
contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili (art. 1350, n. 1), cod. civ.).
Quindi la promessa di trasferire la proprietà di un immobile andrà sempre redatta per
atto scritto il quale dovrà contenere tutti gli elementi del futuro contratto. In particolare,
nel preliminare deve essere individuato il bene immobile con tutti gli elementi idonei
per consentirne la sua identificazione in modo inequivoco, il prezzo ed i soggetti del
futuro contratto (elemento particolarmente importante nel caso che i venditori siano
più di uno così come non è da trascurare, in caso di società, la firma di chi ha la relativa
legittimazione nonché la firma di entrambi i coniugi in caso di venditore in regime di
comunione legale dei beni).
Può tuttavia accadere che il compratore non sappia ancora chi sarà il futuro acquirente
della casa (un figlio, un parente ovvero una società o un ente che deve ancora essere
individuato o costituito).
In questo caso è comunque possibile porre in essere un contratto preliminare contenente la clausola c.d. per persona da nominare che consenta cioè la nomina successiva
della persona dell’acquirente nella cui sfera giuridica il preliminare è destinato a
produrre effetti (art. 1401 cod. civ.).
In linea generale si ritiene che il contratto preliminare di compravendita immobiliare
debba contenere i seguenti elementi:
1) nome, cognome, data e luogo di nascita (o ragione sociale e qualità legale di chi
sottoscrive l’atto, nel caso di società o ente), codice fiscale e regime patrimoniale sia
del venditore sia del compratore (con la possibilità per quest’ultimo, come già detto,
di aggiungere la clausola “per sé o per persona da nominare”);
2) descrizione dell’immobile quanto più accurata possibile, con i dati risultanti dalla
scheda catastale (partita, foglio, particella, subalterno, categoria, classe, numero vani),
confini, numero civico e in allegato la planimetria catastale. Vanno sempre descritti tutti
i vani con particolare attenzione alle pertinenze, come solai, cantine e box che talvolta
non sono riportati nelle schede catastali;
57
- Manuale operativo
3) prezzo pattuito; eventuale clausola di revisione prezzo per le vendite con pagamenti
differiti (particolarmente delicata in quanto, in base alla revisione, il prezzo pattuito
potrebbe variare e di molto, specie se si tratta di acquisto di immobili in corso di costruzione ancora allo stadio iniziale);
4) modalità di pagamento, indicando in maniera chiara l’eventuale parte imputata a
caparra confirmatoria, gli acconti e, se presente, la caparra penitenziale;
5) data entro la quale le parti intendono stipulare il rogito ed il notaio incaricato di
redigerlo (che di norma viene scelto dall’acquirente);
6) tempi di consegna dell’immobile (precisazione se la consegna avviene contestualmente alla firma del preliminare, o quando avverrà in relazione al pagamento delle rate,
o all’ultimazione della costruzione, prevedendo eventuali penali per il ritardo, o al rogito);
7) esistenza o meno di vincoli ipotecari o altri vincoli o gravami pregiudizievoli;
8) accollo dell’eventuale mutuo residuo al compratore o sua estinzione a cura del venditore con conseguente impegno a far cancellare l’ipoteca;
9) provenienza dell’immobile, cioè come l’immobile è venuto in proprietà del venditore
facendo particolare attenzione a beni ricevuti tramite donazione o eredità;
10) garanzie del venditore: a titolo esemplificativo, che l’immobile è regolamentare
secondo le leggi e regolamenti urbanistici vigenti, che su di esso non gravano servitù o
diritti di terzi, che tutte le spese condominiali sono state pagate e quant’altro ritenuto
necessario.
Con la stipula del contratto preliminare può seguire, per volontà delle parti, un versamento di una quota del prezzo pattuito da corrispondersi a mezzo di assegno “non
trasferibile”, intestato esclusivamente al proprietario venditore (o ad ogni singolo
proprietario pro quota). È importante sapere che tutti i pagamenti relativi all’acquisto di un
immobile devono obbligatoriamente essere effettuati attraverso assegni o bonifici bancari.
Gli estremi di questi pagamenti dovranno essere conservati poiché il notaio che stipulerà l’atto definitivo dovrà indicarli con apposita clausola.
Un contratto preliminare è soggetto alla registrazione presso l’Agenzia del Territorio
competente. Tale registrazione è obbligatoria e deve essere fatta entro 20 giorni dal
perfezionamento del preliminare.
Come già anticipato nei precedenti capitoli, l’art.1, comma 46, della legge 27 dicembre
2006, n° 296 ha esteso anche all’Agente immobiliare l’obbligo di richiedere la
registrazione ponendo a suo carico la responsabilità solidale per il pagamento dell’imposta di registro.
Fermo restando quanto indicato nella modulistica in dotazione a riguardo della conclusione del contratto preliminare (da intendersi nel momento dell’avvenuta comunicazione
dell’accettazione al proponente), si precisa che è facoltà delle parti, e non obbligo,
procedere con la stipula della c.d. scrittura ripetitiva e effettuare la trascrizione del
contratto preliminare, di cui si dirà nei punti che seguono.
B - Provvigioni
Come già anticipato, l’art. 1755 cod. civ. stabilisce che “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento ”.
L’unico profilo rilevante affinché possa ritenersi sussistente il diritto del mediatore alle
provvigioni è costituito dalla circostanza che l’intervento del mediatore possa essere
annoverato tra i fattori che hanno contribuito a determinare la conclusione dell’affare.
Non rileva, quindi, la durata dell’intervento del mediatore, ossia la sua persistenza per
tutta la durata della trattativa, quanto piuttosto la sua rilevanza causale, ossia il fatto
che l’intervento del mediatore rientri tra i fattori causali della conclusione dell’affare.
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- Manuale operativo
Cass. Civ., sez. III, 8 marzo 2002, n. 3438: “ …. la prestazione del mediatore ben può
esaurirsi nel ritrovamento e nell'indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente
dal suo intervento nelle fasi delle trattative sino alla stipula del contratto, sempre che
la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota
della sua opera, tale cioè che senza di essa il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata”.
In definitiva, si può affermare che affinché sorga il diritto del mediatore alle provvigioni
non occorre affatto che questi partecipi a tutta la trattativa, bastando – in molti casi –
che vi abbia dato impulso, a condizione però che tale impulso rientri tra i fattori che
alla fine hanno determinato la conclusione dell’affare.
“Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, pur non richiedendosi
che, tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, sussista un nesso eziologico
diretto ed esclusivo, ed essendo, viceversa, sufficiente che, anche in presenza di un
processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo,
la messa in relazione delle stesse costituisca l'antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto; sicché,
la prestazione del mediatore ben può esaurirsi nel ritrovamento e nell'indicazione di
uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative
sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente
ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che, senza di essa,
il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità
adeguata”.
Tale principio è stato ribadito da decisioni della Suprema Corte: tra le altre, Cass.
Civ. Sez. III, 17 luglio 2008, n. 19705; Cass. Civ. Sez III, 15 Aprile 2008 n. 9884.
Si fa presente che appare consolidato l’orientamento della Corte di Cassazione teso a
ravvisare l’avvenuta conclusione dell’affare in una proposta di acquisto, accettata dalla
controparte, ancorché l’accordo stabilisse in un momento successivo la data per la stipula del preliminare, previsione ritenuta mirante soltanto a riprodurre in forma più sicura un contratto già concluso (tra le altre, Cass. Civ. Sez. II, 25 ottobre 2005, n. 20653,
e Cass. Civ. Sez. III, 14 luglio 2004, n. 13067).
L’ENTITÀ DELLE PROVVIGIONI
La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna
delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal
giudice secondo equità. Nella modulistica in dotazione sono previste clausole volte a
determinare una specifica pattuizione in tema di entità delle provvigioni. Si precisa infine
che in forza del provvedimento 25.03.2004 n° 13035 l'Autorità Garante della Concorrenza
e del Mercato ha sanzionato per violazione delle norme sulla concorrenza agenzie
immobiliari che hanno stipulato delle intese per fissare i prezzi minimi e massimi percentuali comuni per i diversi servizi resi; pertanto, sul presupposto che non è possibile
predeterminare tariffari concordati da applicare ai clienti/consumatori, è preclusa
l’applicazione di tabelle provvigionali.
C - Scrittura ripetitiva
È facoltà delle parti sottoscrivere successivamente alla conclusione del contratto preliminare - avvenuta per effetto della conoscenza da parte del proponente dell’accettazione della proposta d’acquisto - una scrittura ripetitiva del medesimo contratto
preliminare al fine di aggiungere eventuali elementi accessori non disciplinati nello
stesso.
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- Manuale operativo
D - Trascrizione
del contratto preliminare
A norma dell’art. 2645 bis cod. civ. i contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di contratti di compravendita di beni immobili (o che comportano la costituzione,
il trasferimento o la modificazione di diritti reali su beni immobili) relativi a edifici da
costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano redatti sotto
forma di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata
giudizialmente.
Scopo di tale norma è quello di assicurare una tutela più incisiva al promissario acquirente,
fornendogli uno strumento di opponibilità ai terzi degli accordi assunti con il promittente
venditore nel lasso di tempo tra preliminare e definitivo.
L’obbligo giuridico che nasce dalla firma del preliminare infatti ha effetto solo tra le parti.
Ciò significa che nonostante la firma del preliminare il venditore:
– potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone ovvero costituire su di esso
diritti reali di godimento (a titolo esemplificativo, usufrutto e servitù);
– potrebbe iscrivere ipoteche sull’immobile;
In questi casi, non potendo richiedere al giudice di invalidare la vendita o la costituzione
del diritto reale di godimento o la concessione dell’ipoteca, l’unico strumento a disposizione del promissario acquirente è la richiesta di risarcimento dei danni.
Per queste ragioni è consigliabile procedere alla trascrizione del contratto preliminare,
per la quale è necessario l’intervento del notaio dal momento che la legge, come già
anticipato, richiede che il contratto sia stipulato nel rispetto della forma di atto pubblico
o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata.
Con la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, altre eventuali vendite dello
stesso immobile e in genere tutti gli atti fatti relativi al promittente venditore non pregiudicano i diritti del promissario acquirente.
La trascrizione del contratto preliminare, costituendo una specie di “prenotazione”
dell’acquisto (esercitabile entro l’anno dalla data stabilita per il rogito definitivo e
comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare) fa sì che il primo che abbia
provveduto alla trascrizione (non il primo che abbia sottoscritto il preliminare) vinca il
conflitto con gli altri promettenti acquirenti e possa legittimamente richiedere la stipula
del rogito definitivo. Inoltre, eventuali ipoteche e/o pignoramenti che possono colpire
l’immobile successivamente alla trascrizione del preliminare, non avranno alcun effetto
in danno del futuro acquirente.
La trascrizione inoltre garantisce un’ulteriore tutela al compratore anche per il caso
di mancato adempimento del contratto preliminare. I crediti dell’acquirente che
sorgono per effetto di tale inadempimento hanno un privilegio speciale sull’immobile
oggetto del contratto preliminare.
Conseguentemente, in caso di mancata esecuzione del preliminare, il futuro acquirente
può a sua scelta o far vendere l’immobile all’asta per recuperare quanto versato, come
se avesse un’ipoteca a suo favore, oppure richiedere al giudice una sentenza che
trasferisca a suo favore la proprietà del bene.
Queste specifiche tutele trovano applicazione solo se il contratto definitivo viene trascritto
entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la sua conclusione e comunque entro
tre anni dalla trascrizione del preliminare.
Quest’ultima costituisce una valida garanzia per la parte acquirente anche nel caso in
cui il venditore (qualora si tratti di imprenditore) venga dichiarato fallito nel periodo
compreso tra la data del preliminare e quella fissata per la vendita.
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- Manuale operativo
La trascrizione del contratto preliminare comporta però costi aggiuntivi, tuttavia
significativamente inferiori rispetto ai danni che potrebbero derivare dalla mancata
trascrizione.
Questi costi possono essere così elencati:
1) l’imposta fissa di trascrizione;
2) i diritti fissi di trascrizione;
3) l’onorario del notaio.
E - Atto di compravendita
Tale atto è il titolo in forza del quale formalmente la titolarità di un bene passa da un
soggetto all’altro. L’art. 1350, n. 1) cod. civ. prescrive che i contratti che trasferiscono
la proprietà di beni immobili devono essere fatti per atto pubblico o scrittura privata
autenticata. Con l’atto pubblico il notaio attesta che si sono presentate di fronte allo
stesso i contraenti, i quali hanno espresso una precisa volontà riflessa nelle clausole
redatte e sottoscritte. I fatti attestati nell’atto pubblico fanno piena prova legale. In tal
caso il notaio cura personalmente l’integrale compilazione dell’atto, previa indagine
della volontà delle parti, al fine di tradurre la stessa in un contratto non solo formalmente perfetto ma anche idoneo a produrre il risultato pratico perseguito. La scrittura
privata autenticata invece fa piena prova solo della data e delle sottoscrizioni apposte
sull’atto. Con la scrittura privata il notaio si limita ad autenticare le firme poste in calce
ad un atto che può essere predisposto dai contraenti, da professionisti di loro fiducia o,
anche, come succede normalmente nella pratica, dal notaio stesso.
Importanti novità in tema di responsabilità notarile sono state introdotte dalla disposizione dell’art. 19 del Decreto Legge 31 maggio 2010, n° 78, convertito con modificazioni
dalla Legge 30 luglio 2010, n. 122, la quale aggiunge il comma 1-bis all’art. 29 della
Legge 27 febbraio 1985, n° 52 che testualmente recita “ Gli atti pubblici e le scritture
private autenticate tra vivi, aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti
reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità
oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e
la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati
catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica
la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.
F - Contratto di locazione
ad uso abitativo
Ai sensi dell’art. 1571 cod. civ. la locazione è il contratto con il quale una parte si obbliga
a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.
La disciplina delle locazioni ad uso abitativo è dettata dalla Legge 9 dicembre 1998,
n° 431 (leggi) che ha parzialmente abolito il precedente regime vincolistico della Legge
27 luglio 1978, n° 392, conosciuta come “equo-canone”. Oggi le tipologie contrattuali
possono essere:
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- Manuale operativo
- a canone libero con durata minima legale di 4 anni + 4 anni; a canone concordato ove
il canone è stabilito da accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e
dei proprietari. In questa seconda tipologia rientrano anche i contratti transitori con
durata massima di 18 mesi e i contratti per studenti universitari con durata da 6 mesi
a 36 mesi.
G - Modulistica
Il know-how, la professionalità e l’esperienza Grimaldi trovano fondamento nel metodo
operativo e nell’utilizzo di una modulistica i cui contenuti sono stati approntati nel
rispetto delle normative vigenti e in ossequio al codice deontologico che contiene le
regole per un comportamento etico.
La modulistica Grimaldi in dotazione è la seguente:
• Incarico di Mediazione per la vendita
• Incarico di Mediazione per la locazione
• Proposta di Acquisto
• Proposta di Locazione
• Condizione sospensiva per concessione di mutuo
• Accettazione proposta di Locazione
• Riconoscimento provvigione per la compravendita
• Riconoscimento provvigione per la locazione
• Incarico registrazione contratto di compravendita
• Incarico registrazione contratto di locazione
• Scheda visita
• Schema documenti vendita/locazione
Si ricorda che moduli e formulari devono essere depositati, prima del loro utilizzo,
presso la competente Camera di Commercio, Industria, Artigianato e Agricoltura.
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- Manuale Operativo
Gestionale TreePlat
2
- Gestionale TreePlat
Indice
Gestionale TreePlat .....................................................................................
Introduzione ..........................................................................................
Requisiti ................................................................................................
Accesso a TreePlat ...............................................................................
Icone ......................................................................................................
Creazione aree agenzia ........................................................................
Agenda ...................................................................................................
Creazione Nuova Attività .............................................................
Immobili ................................................................................................
Notizie ...........................................................................................
Elenco immobili ............................................................................
Gestisci video ................................................................................
Proposte ........................................................................................
Come effettuare un ribasso .........................................................
Richieste Clienti ....................................................................................
Localizzazione Richiesta Cliente .................................................
Dati di dettaglio .............................................................................
Clienti ....................................................................................................
Multiinvio ..............................................................................................
Stato Pubblicazione ..............................................................................
Portale Servizi, Servizi Assicurativi, E-Print .....................................
Borsino Immobiliare .............................................................................
Communicator .......................................................................................
Elenco Editori ........................................................................................
Referenti ................................................................................................
Ricerca Immobili ...................................................................................
Sito Agenzia ...........................................................................................
Statistiche ..............................................................................................
Informazioni utili ...................................................................................
Ricerca per filtri e Ordinamento Colonne ...........................................
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- Gestionale TreePlat
Il gestionale TreePlat
INTRODUZIONE
Il Gestionale TreePlat è una Web Application raggiungibile mediante il link
http://www.treeplat.it
Questa piattaforma ricrea un ambiente desktop, tutte le funzionalità del gestionale sono
accessibili tramite il tasto TreePlat, situato in basso a sinistra sulla taskbar.
Le funzionalità principali sono inoltre visibili sul desktop.
REQUISITI
Il Gestionale TreePlat è sviluppato per essere utilizzato attraverso tutti i browser
esistenti, per un’esperienza di navigazione migliore vi consigliamo di utilizzare le più
recenti versioni di Mozilla Firefox e Google Chrome.
Vi consigliamo inoltre la visualizzazione su schermi di almeno 13” con una risoluzione
minima di 1280x800.
Al fine di limitare le attese nelle operazioni è fortemente consigliato l’utilizzo di
connessioni internet ad alta velocità (fibra o ADSL).
ACCESSO A TreePlat
Per accedere al gestionale digitare la seguente url www.treeplat.it nella barra degli
indirizzi del browser.
Si aprirà quindi la pagina di login dove inserire Username e una Password precedentemente ricevuti sulla propria mail istituzionale.
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- Gestionale TreePlat
ICONE
Una volta eseguito l’accesso vi ritroverete sul Desktop di TreePlat il pannello delle
notifiche che vi indica se ci sono incarichi in scadenza, appuntamenti o altro e le
seguenti icone:
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- Gestionale TreePlat
CREAZIONE AREE AGENZIA
Per accedere alla gestione dell’area contrattuale, aprite lo start di TreePlat e cliccate
Pannello di controllo, Area Agenzia. Tale area è sottoposta al controllo dei privilegi
dell’Utente ed è quindi accessibile solo se l’utente ha i relativi Privilegi. In questa
sezione è possibile:
• Visualizzare l’Area geografica di competenza dell’agenzia;
• Creare, modificare o eliminare una sottoarea del territorio di competenza.
Nell’archivio sono presenti delle cartelle organizzate in uno schema ad albero, che
contengono tutte le aree create e salvate e l’Area di competenza che è stata assegnata
contrattualmente all’agenzia.
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- Gestionale TreePlat
Tale Area viene visualizzata nella mappa con un contorno blu, e non può essere modificata o eliminata.
Dentro la cartella Area Contrattuale sono presenti altre sottoaree di competenza dell’agenzia.
Con il tasto destro sulla cartella principale è possibile:
• Visualizzare l’area;
• Creare una nuova sottoarea.
La definizione delle sottoaree è importante perché permette di effettuare un censimento
più efficiente nelle RC (a cui ne va sempre assegnata una) e per la valorizzazione del
borsino immobiliare.
Il criterio di creazione dell’area è lo stesso delle RC e del borsino.
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- Gestionale TreePlat
Il primo passaggio è quello di dare un nome all’area che stiamo per creare e cliccare
su “Aggiungi Area”
Una volta creata, la selezioniamo tra le varie aree e procediamo a disegnare il poligono
cliccando su “Nuovo”
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- Gestionale TreePlat
Disegniamo il poligono che ci interessa
e salviamo. Una volta salvato possiamo: Visualizzare, Modificare, Cancellare e Copiare
il poligono.
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- Gestionale TreePlat
AGENDA
L’agenda consente di selezionare due tipi di visualizzazione distinti:
Modalità Scheduler e Modalità Calendario
In entrambe le visualizzazioni la funzionalità è la stessa ciò che cambia è solo la disposizione dei Collaboratori di Agenzia rispetto alle ore/giorni/settimane.
La scelta di una visualizzazione piuttosto che di una altra dipende dall’abitudine e dalla
comodità che si ha nel suo utilizzo.
Nella Modalità Scheduler la disposizione è la seguente:
Nella Modalità Calendario la seguente:
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- Gestionale TreePlat
In ogni visualizzazione è possibile scegliere (nel pannello a sinistra):
• Giorno da visualizzare
• Collaboratori da visualizzare
• Agenzia da visualizzare (se un titolare ha più agenzie e ha creato una collaborazione
su TreePlat per poter lavorare su tutte insieme, è possibile scegliere se si vuole
visualizzare l’agenda di una sola agenzia o di tutte contemporaneamente)
• Se si vogliono visualizzare o meno solo le ore di lavoro precedentemente inserite nella
voce
L’utente potrà, se abilitato, generare un’attività. A questa attività poi sarà possibile
associare uno o più immobili e di conseguenza selezionare esiti diversi.
Le attività hanno diverso colore in base al fatto che siano state esitate o meno:
Verde = conclusa
Rosso = passata quindi non esitata
Blu = non conclusa, futura
Grigio = note o altro
Il terzo Tab “Ricerca” permette di ricercare un’attività svolta o da svolgere in funzione:
• Dei collaboratori;
• Del tipo di attività;
• Dei clienti;
• Della data di inizio e fine;
• Degli esiti.
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- Gestionale TreePlat
Il quarto Tab “Da Fare” permette di visualizzare velocemente le cose da fare selezionando:
• Data inizio e fine ricerca;
• Agenzia;
• Collaboratore;
• Esito dell’attività.
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- Gestionale TreePlat
CREAZIONE NUOVA ATTIVITÀ
È possibile creare un’attività in vari modi, in questa sezione vedremo come crearla
dall’agenda stessa.
Per prima cosa dobbiamo posizionarci nel riquadro che interessa la data, il collaboratore e l’orario e fare doppio click con il mouse.
• Data, collaboratore e orario potranno essere modificati una volta che si aprirà la scheda della nuova
attività
A questo punto si aprirà la scheda “Attività” e lì proseguiremo ad inserire i dati che ci
interessano:
Con “Primo Contatto” stiamo definendo chi compie l’attività, ossia se è l’agenzia a
contattare il cliente o se è stato il cliente stesso a contattare l’agenzia.
Il “Promemoria” serve per indicare se e quanto tempo prima vogliamo avvisare il
collaboratore associato all’attività della stessa attività.
• Il promemoria è un invito che mandiamo al collaboratore che dovrà svolgere l‘attività, per ricordargli,
tramite notifica, quando questa avverrà.
Con “Tipo” andremo a specificare che tipo di attività stiamo creando, se un appuntamento di vendila/locazione, se uno di acquisizione e via dicendo.
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- Gestionale TreePlat
Il “Collaboratore” è colui che andrà a svolgere l’attività
• Per sapere come creare un nuovo collaboratore e come assegnargli dei privilegi, è possibile consultare
il videocorso al link
http://videocorso.treere.it/DMScall.htm?l=7&rdFl=42644
La “Fonte” ci indica come siamo entrati in contatto con il cliente, attraverso un sito, un
cartello o un passaparola.
Le “Note” ci serviranno per appuntare dettagli riguardanti o l’immobile o il cliente o
l’attività in generale.
Infine avremo la possibilità di inserire il Cliente e l’Immobile qualora vi fosse la necessità di associarli all’attività.
• Nell’attività oltre alla possibilità di associare immobili e clienti già censiti in TreePlat, c’è anche
la possibilità di crearne dei nuovi.
• Se inseriamo un’attività di vendita ed il cliente che le stiamo associando è già censito ed ha una
RC collegata, è bene sempre associare anche la RC a questa attività, affinché si abbia un riepilogo
dettagliato nella gestione delle RC e dell’incarico.
La creazione di un’attività può essere salvata nel calendario personale del proprio
indirizzo mail qualora lo si volesse, infatti nel momento in cui salviamo, TreePlat ci
chiederà se vogliamo mandare l’invito al collaboratore associato a questa attività.
L’invito verrà inviato se l’attività soddisfa i seguenti requisiti:
• Non deve essere di tipo ricorrente;
• La data di inizio dell’appuntamento deve essere di almeno 15 minuti maggiori alla
data corrente;
• Deve essere selezionato almeno un collaboratore con stato attivo;
• Ogni collaboratore selezionato deve essere associato a un utente con indirizzo e-mail
valorizzato.
Senza questi requisiti ovviamente l’invito non verrà inviato.
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- Gestionale TreePlat
IMMOBILI
Ci sono due tipi di immobili in TreePlat: quelli con incarico e quelli senza incarico, cioè
in stato “Notizia”. Vediamo ora gli immobili in stato “Notizia”.
NOTIZIE
Qui troveremo tutti gli immobili per i quali non abbiamo ancora ricevuto alcun incarico.
Le informazioni di un immobile in stato Notizia possono arrivare direttamente da un
potenziale cliente, ma anche da un annuncio o da un cartello.
Per creare un nuovo immobile dalle Notizie basta andare su File e su Nuovo immobile
Una volta aperta la scheda “Nuovo Immobile” dovremo compilare i campi in rosso che
sono obbligatori per poter salvare l’immobile.
Le immagini e i documenti potranno essere inseriti soltanto dopo aver salvato l’immobile.
Come nell’attività, anche qui possiamo associare i Clienti già censiti in TreePlat o
possiamo crearne dei nuovi.
Oltre all’inserimento di nuovi immobili, nelle notizie abbiamo la possibilità, selezionando un immobile, di:
• Creare un’attività;
• Creare un incarico;
• Creare una proposta;
• Incrociare con Richieste Clienti;
• Esportare;
• Inviare mail o volantini ai clienti.
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- Gestionale TreePlat
Un immobile in notizia per passare “in essere” e quindi per poter essere anche pubblicato, deve avere un incarico, perciò cliccando su file o con il tasto destro del mouse
sulla riga dell’immobile avremo la possibilità di farlo. I tempi di pubblicazione di un
nuovo immobile o di una modifica vanno dai 5 min ai 30 min.
Come sempre vanno compilati i campi obbligatori, l’immobile è ovviamente inserito
automaticamente perché stiamo creando un incarico partendo dall’immobile stesso e
se all’immobile abbiamo associato il cliente allora troveremo compilato anche quel
campo.
Per gli immobili in Notizia (come anche per quelli in Essere) abbiamo la possibilità di
fare degli incroci con le Richieste Clienti, cioè abbiamo la possibilità di vedere per quali
clienti un determinato immobile ne soddisfa i requisiti.
Infine abbiamo la possibilità di inviare un immobile a uno o più clienti una mail o un
volantino.
• Le mail inviate potranno poi essere visualizzate nel “Communicator” – un’icona che troverete nel tasto
TreePlat – e da dove è possibile poi creare nuove mail.
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- Gestionale TreePlat
ELENCO IMMOBILI
L’elenco immobili si presenta tale e quale alle notizie, con l’unica differenza che
qui dentro troveremo TUTTI gli immobili tranne quelli in notizia. Troveremo immobili in
essere, chiusi, scaduti, sospesi, venduti… il TreePlat in automatico fa vedere tutti gli
immobili in essere, noi possiamo farlo rapidamente cliccando sull’icona che inserisce
il filtro “solo immobili in essere”.
Le funzionalità sono più o meno le stesse
delle notizie, quando infatti carichiamo
un immobile con incarico, l’unica differenza è che bisogna compilare anche i tab “incarico”
e “clienti”, altrimenti l’immobile viene salvato in notizia.
Salvato l’immobile con incarico quello che possiamo fare su di esso è più o meno quello
che possiamo fare su un immobile in notizia. Cliccando con il tasto destro sull’immobile
comunque avremo queste possibilità:
Nel riepilogo immobile possiamo vedere tutto ciò che è stato fatto su questo immobile,
per esempio quante e quali attività, se ha avuto proposte, quanti incarichi e quali…
Nello storico prezzi invece andremo a visionare tutto l’iter dell’immobile riguardo al
prezzo, se ci sono stati ribassi, se è stato passato da vendita a locazione e via dicendo.
Il dettaglio immobile e dettaglio incarico aprono semplicemente i dettagli di entrambi
(cioè le schede che abbiamo compilato quando stavamo creando l’uno e l’altro).
Un immobile può essere chiuso nel momento in cui non si ha più un incarico da parte
del proprietario o perché scaduto. Chiudendo l’immobile non andremo a perdere i dati,
infatti l’immobile sarà sempre presente nella Banca Dati ma senza la possibilità di
essere pubblicato. Qualora si volesse riportare l’immobile in stato “in essere” basta
riaprire l’immobile e quindi riportarlo in notizia.
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- Gestionale TreePlat
A questo punto possiamo creare un nuovo incarico di modo che l’immobile torni in
essere.
La pubblicità immobile ci permette di gestire quello che vogliamo o non vogliamo
pubblicizzare dell’immobile, per esempio l’indirizzo o il prezzo.
Duplicando l’immobile avremo un altro identico immobile a quello duplicato ma in
notizia, al quale appunto vi dovremo associare un incarico, questa funzione può essere
utilizzata nel censimento di cantieri.
TreePlat offre la possibilità di stampare, in relazione ad un determinato immobile:
• Il documento di gestione incarico (se l’immobile è in Stato in Essere);
• Il documento di fine gestione incarico;
• La scheda immobile, da consegnare a possibili acquirenti;
• La scheda immobile con incarico;
• Il volantino pubblicitario dell’immobile;
• La scheda visite;
• La scheda visite MLS;
• L’informativa per la privacy.
Qualora volessimo stampare il volantino base di un immobile, basta cliccare con il tasto
destro sulla riga dell’immobile, andare su stampa, volantino base.
A quel punto ci verrà chiesto cosa vogliamo includere nel volantino e, una volta selezionati i dati, clicchiamo su “Stampa PDF” e si aprirà l’anteprima in PDF.
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- Gestionale TreePlat
GESTISCI VIDEO
Da TREEPLAT non è possibile creare un video ma è possibile inserire un video precedentemente creato e quindi pubblicarlo sui Siti Istituzionali e sul Multiinvio per essere
propagato sui Siti che lo supportano.
Cliccando su “gestisci video” troveremo questa schermata:
Nella prima sezione il video che avete realizzato verrà automaticamente caricato su un
canale di proprietà di Tree RE.
È necessario leggere ed accettare le condizioni di utilizzo per ogni video caricato.
Cliccando sul bottone con la “i” vengono mostrate le condizioni di utilizzo.
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- Gestionale TreePlat
I campi TITOLO, DESCRIZIONE, PAROLE CHIAVE vengono valorizzati con valori presi
dall’immobile ma possono essere modificati a piacimento. Questi servono per una
buona indicizzazione del video sui motori di ricerca.
Si deve ricercare il file sul proprio computer attraverso il bottone “Sfoglia” e poi si clicca
sul tasto “Inserisci Video”.
I formati Video supportati da youtube si trovano a questo link
http://support.google.com/youtube/bin/static.py?hl=it&page=ts.cs&ts=2888402
Il tempo di caricamento dipende dal formato del video e dalla grandezza del file stesso
(può durare anche decine di minuti).
Si può continuare ad utilizzare le altre funzionalità del TreePlat mentre un video è in
caricamento.
Se si possiede già un video su un canale youtube, è sufficiente copiare il link del video
di youtube ed incollarlo sulla sezione “Codice” e caricare:
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- Gestionale TreePlat
La presenza o meno di un video associato ad un immobile può essere verificata nella
griglia “Elenco Immobili” oppure in “Notizia” attraverso una colonna “Video” dedicata
Se l’icona è verde vuol dire che è pubblicato correttamente, altrimenti è rossa
Il video una volta caricato può essere modificato o rimosso. Inoltre si può scegliere se
pubblicarlo o meno andando sulla pubblicità immobile e togliendo o meno la spunta
nella voce “virtual tour”.
Creare un’attività partendo dall’immobile equivale a creare un’attività partendo dal l’agenda con un'unica differenza: l’immobile nell’attività è inserito automaticamente.
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- Gestionale TreePlat
PROPOSTE
È possibile generare una nuova proposta:
• Nell’elenco delle proposte;
• A partire da un appuntamento di vendita esitato proprio come “proposta”;
• Nell’elenco immobili selezionando un immobile in essere e o con il tasto destro, o su
file cliccando “crea proposta”.
Si possono avere molteplici proposte verso ciascun immobile e anche molteplici immobili
verso ciascuna proposta.
Una volta generata la proposta questa sarà con stato “incerta” perché è in attesa di un
responso da parte del cliente venditore. Se la proposta viene accettata allora possiamo
farla passare da “incerta” a “certa” andando nel dettaglio di questa.
A questo punto inseriamo la data dell’accettazione, della notifica e quella preliminare
e salviamo.
Ora la proposta sarà in stato “Certa” e l’immobile in stato “Sospeso”. Questo non
passerà a “Venduto” fino a quando non sarà registrato che la proposta è stata “Incassata”.
COME EFFETTUARE UN RIBASSO
Se avessimo la necessità di fare un ribasso, il procedimento per farlo è questo:
• Aprire l’icona Immobili;
• Cercare l’immobile sul quale fare il ribasso;
• Tasto destro > dettaglio incarico;
• In dettaglio incarico dobbiamo posizionarci sul Tab “immobili”;
• Tasto destro sull’immobile > Ribasso;
• Modificare il prezzo “Nuovo”.
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- Gestionale TreePlat
RICHIESTE CLIENTI
Nelle “Richieste Clienti”, ma come anche negli immobili, notizia, clienti, proposte e
incarichi, possiamo ordinare in maniera decrescente o crescente, aggiungere o eliminare colonne andando su “visualizza”.
Se selezioniamo una determinata “Richiesta”, nell’area a destra compare l’eventuale
commento e lo storico delle attività relativi a tale richiesta. Le richieste sono ordinate
per ordine di importanza, essendo quelle rosse più importanti rispetto a quelle arancioni
o bianche. Le RC rosse sono quelle che escono come primi risultati negli incroci con
gli immobili, proprio perché hanno maggiore importanza.
Cliccando con il tasto destro del mouse su una richiesta in particolare, avremo la
possibilità si incrociarla con gli immobili in gestione all’agenzia o con quelli censiti
nell’MLS.
Una RC può essere generata o dal pulsante “File” o dall’esito di un’attività selezionando
come esito “Richiesta Cliente”.
Come sempre bisogna compilare i campi obbligatori. Si noti che per i campi relativi
ai prezzi, alla metratura e ai locali è possibile indicare quanto devono “pesare” nella
ricerca, ovvero se e quale tra questi valori hanno la priorità rispetto agli altri. Se flagghiamo “Con Pesi” accanto a questi campi compaiono dei campi che possono essere
compilati con dei valori da 0 a 5, dove 5 indica che il parametro associato sarà considerato fondamentale nella ricerca dell’immobile.
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- Gestionale TreePlat
LOCALIZZAZIONE RICHIESTA CLIENTE
Localizzare una Richiesta Cliente è abbastanza semplice. Prima di tutto apriamo a tutto
schermo la finestra “Nuova Richiesta”, poi ci posizioniamo nel Tab “Localizzazione” e
scriviamo un indirizzo di riferimento.
Una volta centrata la mappa sull’area che vogliamo andare a creare dobbiamo cliccare
sul pulsante a destra “Aggiungi” e se l’area è già censita in TreePlat clicchiamo su “Apri
Area”, altrimenti su “Nuova Area”.
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- Gestionale TreePlat
Cliccando su “Nuova Area” avremo la possibilità di disegnare, cliccando con il mouse
sulla mappa in più punti, un poligono per definire la nostra area.
A quel punto andremo a dare un nome a questo poligono e salveremo.
Una volta salvato avremo comunque la possibilità di modificare o cancellare quest’area
con gli apposti tasti.
Ora ci basterà associare un cliente (che sarà possibile creare anche dalla RC stessa) e
avremo creato una nuova Richiesta Cliente.
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- Gestionale TreePlat
DATI DI DETTAGLIO
Quando andiamo nei dati di dettaglio di una Richiesta Cliente, nuova o meno che sia, la
pagina ci comparirà vuota, la dicitura “Selezionare una tipologia e quindi effettuare una
selezione in 'Ricerca Avanzata' per visualizzare i campi opzionali!” sta a significare che
bisogna selezionare prima la tipologia della richiesta e in “Visualizza” dovremo poi flaggare i campi disponibili.
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- Gestionale TreePlat
CLIENTI
TreePlat permette di censire, in un unico database, i Clienti Proprietari, i Clienti Acquirenti
(legati cioè ad una Richiesta Cliente), e in generale i contatti, siano essi persone fisiche
o giuridiche.
È possibile registrare un nuovo cliente dal tasto file ma anche da:
• Dettaglio immobile;
• Attività;
• Richiesta Cliente;
• Incarico;
• Proposta.
In questo ultimo caso è possibile inserire solo il cliente acquirente, perché i dati
del cliente venditore sono ereditati dalla scheda di dettaglio dell’immobile oggetto di
proposta.
Di un cliente è possibile inserire anche solo il nome e cognome. In ogni caso abbiamo
la possibilità di inserire più voci, come ad esempio la mail che ci servirà nel caso in cui
volessimo inviare il dettaglio o il volantino di un immobile al cliente.
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- Gestionale TreePlat
MULTIINVIO
TreePlat facilita la gestione della pubblicità degli immobili in essere (gli unici che
possono essere pubblicizzati) su più portali, alcuni gratuiti altri a pagamento.
Per attivare il multiinvio bisogna compilare il form che compare cliccando nell’icona
apposita.
Comparirà una schermata come quella di seguito in cui ci chiederà di compilare il form
per l’attivazione.
Qui bisognerà spuntare i portali che vogliamo attivare, cioè quelli sui quali vogliamo
che i nostri annunci siano pubblicati, sono divisi in portali a pagamento e portali gratuiti.
All’inizio di questo form ci saranno le informazioni necessarie che ne spiegano l’utilizzo
e i tempi di attivazione.
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- Gestionale TreePlat
Una volta inviato il modulo non sarà più possibile visualizzarlo e bisognerà soltanto
aspettare il tempo necessario per l’attivazione.
Passato questo tempo la schermata del multiinvio sarà la seguente.
Qui troveremo l’elenco dei portali sincronizzati, il numero degli annunci mandati in pubblicità, le incompatibilità di ogni immobile (qualora ci fossero) per ogni singolo portale,
lo stato del portale e l’elenco degli immobili pubblicati.
Le incompatibilità sono di 3 tipi:
• Non pubblicabili (icona rossa);
• Possibili incompatibilità (icona gialla);
• Informazioni (icona blu).
Se selezioniamo il portale (come nell’esempio Immobiliare.it) uscirà fuori l’elenco degli
immobili e potremo vedere a cosa sono dovute queste incompatibilità posizionandoci
con il mouse sull’icona che compare a destra del codice annuncio.
Si può scegliere di inviare un immobile in pubblicità su tutti i portali del multiinvio
tranne su uno o alcuni. Se per esempio volessimo che un annuncio non venga pubblicato su immobiliare.it perché è stato già pubblicato manualmente all’interno dell’area
riservata del portale, possiamo togliere la spunta sull’annuncio in questione e salvare.
In questo modo questo annuncio sarà pubblicato su tutti i portali sincronizzati ma non
su immobiliare.it.
Tutte le modifiche che apportiamo a un immobile saranno visualizzate sui siti esterni
il giorno seguente. La sincronizzazione degli annunci avviene infatti ogni notte. Per
l’inserimento di un annuncio nuovo i tempi di pubblicazione vanno dalle 24 alle 48 ore.
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- Gestionale TreePlat
Un annuncio che è inserito in TreePlat sia come vendita che come locazione verrà
caricato come doppio annuncio su multiinvio ed è quindi come se stessimo mandando
due annunci diversi in pubblicità.
Per collegare o scollegare un portale dal multiinvio è necessario chiamare l’assistenza
TreePlat 06/45229190 da dove provvederanno al collegamento/scollegamento.
31
- Gestionale TreePlat
STATO PUBBLICAZIONE
Lo “Stato pubblicazione” immobili è un tool che permette di visualizzare se la pubblicazione/eliminazione pubblicazione di un immobile è andata a buon fine.
La visualizzazione è come quella dell’elenco immobili, quindi da qui è possibile fare
tutto ciò che è possibile fare in elenco immobili.
Quando una modifica, una pubblicazione o eliminazione pubblicazione è andata a
buon fine troveremo la scritta “Eseguito con successo”, al contrario invece troveremo
“Fallito”.
Nel caso di una pubblicazione fallita possiamo cliccare sull’icona rossa “riesegui
la cancellazione”/”ritira pubblicazione” oppure sulla verde “riesegui pubblicazione” a
seconda dello stato dell’immobile.
Cliccando sull’icona del siti istituzionale (in questo caso Gabetti) si aprirà automaticamente la pagina web dove è pubblicato l’immobile e potremo verificare velocemente se
le modifiche o la pubblicazione è correttamente online.
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- Gestionale TreePlat
PORTALE SERVIZI, SERVIZI ASSICURATIVI, E-PRINT
Il Portale Servizi è la piattaforma dove è possibile acquistare visure, planimetrie o altro
anche attraverso dei pacchetti e di fare le ricerche libere su Sister cliccando sull’icona
relativa. Le mail dove poter richiedere le credenziali per accedere alla piattaforma Sister
sono: [email protected] e [email protected].
Nei “Servizi Assicurativi” si possono acquistare polizze pensate per i clienti ma anche
per le agenzie stesse. All’interno troveremo i contatti per assistenza tecnica o commerciale.
In e-Print è possibile invece acquistare tutto il materiale di modulistica di cui abbiamo
bisogno, dai biglietti da visita ai cartelli vetrina.
L’accesso per tutte e tre le icone è automatico da quando si esegue l’accesso in TreePlat.
Nel caso in cui ci chieda di inserire username e password dobbiamo rieseguire
l’accesso in TreePlat. Per il Portale Servizi e i Servizi Assicurativi è necessario al primo
accesso eseguire la registrazione dell’agenzia.
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- Gestionale TreePlat
BORSINO IMMOBILIARE
Il Borsino Immobiliare serve per visualizzare i cambiamenti dei prezzi degli immobili
per zona considerando il costo al mq. Viene chiesto alle agenzie di compilare questo
report ogni 6 mesi.
Per aprire l’icona del borsino bisogna andare sul tasto “TreePlat” e cliccare sulla voce
apposta
• Se non la visualizziamo vuol dire che non abbiamo i privilegi per farlo. Per darci il privilegio bisogna
andare sul “pannello di controllo” e poi su “collaboratori”. Fare doppio click sull’utenza con la quale
si è effettuato l’accesso, andare nella scheda “privilegi borsino”, spuntare su “visualizza borsino”, salvare e rieseguire l’accesso in TP.
A questo punto si aprirà la finestra del borsino e clicchiamo su “Aggiungi Nuova Zona
Censimento Dati”.
La pagina a sinistra si oscurerà e si aprirà la colonna di destra dove possiamo andare
a lavorare. Quindi dobbiamo indicare il comune cliccando prima su “cambia” e poi
selezionandolo fra quelli che escono dal menu a tendina.
Ora bisogna creare la zona, quindi clicchiamo su “cambia” che è in corrispondenza della
“Zona”.
Nel caso in cui la zona sia già censita basta selezionare “Scegli Area” e andare a ricercare
la zona di interesse.
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- Gestionale TreePlat
Se invece dobbiamo crearne una nuova allora dobbiamo cliccare su “Nuova Area”.
E quindi selezionare “Nuovo”.
A questo punto avremo la possibilità si disegnare un poligono sulla mappa semplicemente cliccando con il mouse su un punto preciso (dovuto ovviamente alla micro-area)
della cartina.
• I punti inseriti sono poi modificabili semplicemente selezionandoli e spostandoli.
Disegnato il poligono salviamo con il pulsante che troviamo subito sopra la cartina e per
dare un nome all’area dobbiamo necessariamente cliccare su “Conferma” e attribuire
il nome dell’area.
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- Gestionale TreePlat
Come ultimo passaggio bisogna OBBLIGATORIAMENTE cliccare sul pulsante “Crea
Zona Censimento Dati” che sarebbe un’ulteriore conferma che si vuole creare questa
area.
Premiamo F5 sulla tastiera e rientriamo nell’icona Borsino.
Per aprire l’area creata selezioniamo la freccetta che qui sotto troviamo in evidenza.
Ora possiamo passare a compilare i dati del borsino per l’area appena creata.
Compilati i dati salviamo l’area cliccando “Salva Area Dati” e alla fine, ma SOLO ALLA FINE
cioè quando TUTTE le aree sono state compilate, cliccare su “Conferma Invio Dati”.
Una volta cliccato “Conferma Invio Dati” non sarà più possibile modificare o creare altre zone censimento.
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- Gestionale TreePlat
COMMUNICATOR
Il Communicator permette di inviare ai propri clienti mail con cui si può pubblicizzare
o gestire un immobile, fissare o ricordare un appuntamento, informare su uno proposta
effettuata o approvata. Le mail, oltre che dal communicator, possono essere inviate
anche da un’attività, da un cliente, da un immobile, un incarico o un incrocio, soprattutto
possono essere inviate a più destinatari contemporaneamente. Le risposte che riceviamo alle mail inviate non le visualizzeremo sul communicator ma all’indirizzo di posta
dell’agenzia. Dal communicator è possibile solo inviare e non ricevere.
ELENCO EDITORI
In TreePlat è possibile censire le fonti pubblicitarie. Andando sul tasto TreePlat troveremo la voce “Elenco Editori” dove possiamo accedere per creare una nuova fonte/
editore.
Se inseriamo la fonte in ogni appuntamento, avremo poi delle statistiche più precise riguardo al rendimento delle fonti.
REFERENTI
I clienti che sono Ragioni Sociali o Aziende strutturate hanno spesso più Contatti/
Referenti.
È possibile specificare uno o più referenti per ogni Cliente, però ogni Cliente può avere
un (solo) Referente Principale o Primario. Tutti gli altri saranno Referenti Secondari.
Ci sono due modalità per inserire un Referente di un Cliente:
• Tasto TreePlat > Icona Referenti > Cliccare su File > Nuovo Referente
(nel tab Clienti va specificato chi è il Cliente Principale legato al Referente).
• Dalla scheda dettaglio Cliente: Cliccare su tab Referenti (vedi immagine sotto).
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- Gestionale TreePlat
Selezionando “Nuovo” appare la possibilità di censire il Referente con il Cliente Principale già selezionato.
RICERCA IMMOBILI
TreePlat offre la possibilità di ricercare un immobile tra quelli in gestione all’agenzia,
a prescindere dal loro stato (notizia, in essere ecc.) e di visualizzare la loro distribuzione
sul territorio.
Qui possiamo fare una ricerca attraverso diversi filtri come il tipo di transazione e la
zona.
SITO AGENZIA
Il
•
•
•
•
sito Agenzia va richiesto all’indirizzo mail [email protected] indicando
Agenzia;
Ragione sociale;
Telefono;
Mail.
Attraverso l’icona che troviamo nel tasto TreePlat possiamo personalizzare il mini-sito.
Per poter visualizzare la voce “Sito Agenzia” bisogna seguire questa procedura:
•
•
•
•
•
Accedere con l’utenza del Titolare ed entrare nella sezione Collaboratori;
Fare doppio clic sulla riga del Titolare per aprire i privilegi;
Selezionare il Tab Privilegi Varie;
Spuntare il checkbox “CMS Siti Agenzia” e salvare;
Fare il logout poi di nuovo il login.
A questo punto, una volta che sarà visibile la voce “Sito Agenzia”, possiamo accedervi
e iniziare a lavorarci. All’interno di questa icona troveremo anche il manuale operativo
in cui è scritto tutto ciò che possiamo modificare, inserire o eliminare sul sito.
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- Gestionale TreePlat
STATISTICHE
In TreePlat è possibile generare, stampare e salvare delle statistiche relative alla produzione della propria agenzia, in modo da aver sempre sotto controllo il suo andamento.
Ci sono vari tipi di statistiche che possiamo effettuare cliccando nel menu a tendina
Selezionato il tipo di statistica che vogliamo generare ci basterà inserire i parametri
che ci occorrono (come il periodo che ci interessa) e cliccare sul pulsante “Mostra
risultati”. Potremo vedere la statistica sia sotto forma di grafico che come dati.
Una statistica importante è quella delle RC di vendita e locazione; per utilizzare in modo
completo questo tipo di statistiche è necessario assicurarsi di avere effettuato i seguenti
passaggi:
• Avere compilato accuratamente le “RICHIESTE CLIENTI” su TreePlat;
• Avere definito le “ZONE” (più avanti guarderemo come fare);
• Avere effettuato il censimento delle “FONTI”.
Per questa statistica i risultati saranno per lo più dei grafici:
Grafico MQ - fornisce automaticamente un grafico che riporta il peso percentuale di
ogni range di MQ sul totale delle RC o di una zona specifica;
Grafico PREZZO - fornisce automaticamente un grafico che riporta il peso percentuale
di ogni range di PREZZO sul totale delle RC o di una zona specifica;
Grafico LOCALI - fornisce automaticamente un grafico che riporta il peso percentuale
di ogni range di LOCALI sul totale delle RC o di una zona specifica;
Grafico ZONE - fornisce automaticamente un grafico che riporta il peso percentuale di
ogni ZONA sul totale delle RC;
Grafico FONTE - fornisce automaticamente un grafico che riporta il peso percentuale
di ogni FONTE sul totale delle RC o di una zona specifica.
Ogni grafico può essere esportato in formato immagine cliccando “File/Esporta Grafico”,
scegliendo il formato desiderato.
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- Gestionale TreePlat
INFORMAZIONI UTILI
RICERCA PER FILTRI E ORDINAMENTO COLONNE
Su TreePlat, per quasi tutte le icone, è possibile fare una ricerca tramite dei filtri.
Ogni colonna dell’icona ci dà la possibilità di inserire un filtro.
Immaginiamo di dover fare una ricerca di tutti gli immobili IN ESSERE per data di inserimento: per prima cosa selezioniamo solo gli immobili in essere cliccando sull’icona
dopodiché ci spostiamo sulla colonna “Inserito il”, appena compare la freccetta a destra
ci clicchiamo sopra e ci posizioniamo su “filtri”, poi inseriamo le date. Se volessimo
ricercare gli immobili che sono stati inseriti tra il 01/01/2014 e l’11/12/2014, in “Before”
selezioniamo l’11/12/14 perché sta ad indicare “tutti gli immobili inseriti PRIMA
dell’11/12”, e in “After” selezioniamo il 01/01/2014 cioè “tutti gli immobili inseriti DOPO
il 01/01” e applichiamo i filtri cliccando sull’icona selezionata con imbuto e fulmine.
Altrimenti, cliccando su “On”, possiamo visualizzare tutti gli immobili inseriti in un
giorno specifico.
È necessario “svuotare i filtri” quando questa ricerca non serve più. Con i filtri inseriti
può capitare che all’accesso successivo a TreePlat, nell’elenco immobili non compaia
nessun immobile, questo perché ci sono vecchi filtri. Per svuotarli basta cliccare sull’icona apposita.
Questo tipo di ricerca può essere effettuata per tutte le colonne. In questo modo abbiamo la possibilità di fare delle ricerche più dettagliate rispetto a ciò che vogliamo trovare. In più una volta eseguita questa ricerca abbiamo anche la possibilità di esportare
questi risultati su file Excel (l’esportazione può essere fatta anche senza fare una ricerca per filtri).
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- Gestionale TreePlat
Per fare questo, una volta estrapolati i risultati richiesti, basta andare su “File” e selezionare “Esporta”. A quel punto si aprirà questa schermata.
Qui possiamo selezionare i dati che vogliamo, come la mail del cliente proprietario o
il prezzo, e a quel punto confermare. Avremo poi un file Excel di tutto ciò che abbiamo
richiesto.
È inoltre possibile ordinare le colonne a nostro piacimento; possiamo spostare le
colonne e ordinarle come ci è più comodo.
Per vedere come fare, vi consigliamo di visualizzare il relativo video corso
http://videocorso.treere.it/DMScall.htm?l=5&rdFl=76010
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- Manuale Operativo
Servizi
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- Servizi
Indice
Servizi ............................................................................................................
1. Formazione TREE RE Academy ...................................................
A - Definizione, mission, obiettivi ................................................
B - Modalità di erogazione della formazione ........................
C - Portale TREE RE Academy ..................................................
D - Modalità d’accesso ..................................................................
2. Aggiornamento professionale .......................................................
A - Norme ......................................................................................
B - Quesiti e soluzioni ...................................................................
C - Speciale ....................................................................................
3. Assistenza legale e fiscale .............................................................
4. Consulenza territoriale ................................................................
5. Marketing e la comunicazione ......................................................
6. Posta elettronica ...........................................................................
7. Ufficio Studi ......................................................................................
A - Sintesi funzione e attività ........................................................
A.1 - Missione ...........................................................................
A.2 - Visione .............................................................................
A.3 - Valori guida .....................................................................
A.4 - Strategia .........................................................................
B - Principali attività ....................................................................
B.1 - Rilevazione dati .............................................................
B.2 - Report - note stampa – consulenza ..............................
B.3 - Diffusione media ............................................................
Dettaglio Borsino Immobiliare ....................................................
8. Portale dei Servizi Tecnici .............................................................
A - Definizione ................................................................................
B - Servizi .......................................................................................
C - Modalità d’accesso ..................................................................
Come registrarsi per accedere all’AREA RISERVATA ...............
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- Servizi
Indice
9. Portale assicurativo .......................................................................
A - Definizione ................................................................................
B - Servizi: le polizze .....................................................................
C - Modalità d’accesso ..................................................................
D - Assistenza ................................................................................
10. Progetto Finance ............................................................................
A - Definizione ................................................................................
B - Servizi .......................................................................................
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- Servizi
1. Formazione TREE RE Academy
A - Definizione, mission, obiettivi
Tree Real Estate eroga in maniera continuativa formazione ai propri Affiliati tramite Tree
Re Academy, la scuola dedicata al professionista del real estate.
TREE RE Academy è la scuola di formazione del real estate per acquisire strumenti
e sviluppare competenze avanzate e trasversali con i valori, la professionalità e l'esperienza del Gruppo. TREE RE Academy ha come obiettivo principale lo sviluppo di conoscenze, competenze e comportamenti utili ad un efficace presidio del business e del
ruolo che si ricopre in agenzia.
La formazione viene assicurata agli Affiliati attraverso l'analisi e la rilevazione dei
fabbisogni formativi, la progettazione dei piani di formazione e degli interventi d’aula e
on-line, l’organizzazione e l’erogazione dei corsi e di eventi formativi, il coordinamento
didattico e organizzativo dei trainer interni, l’individuazione e la gestione dei consulenti
esterni, la reportistica e l’analisi dell'efficacia della formazione erogata.
L’attenzione alla formazione e all’aggiornamento costante e continuo di ogni imprenditore immobiliare e collaboratore di agenzia costituisce uno stimolo che consolida il
vantaggio competitivo del brand rispetto alla concorrenza a favore del cliente finale.
Il traguardo atteso dalla Formazione è “essere al top della professionalità”, imprenditori
di successo, in grado di fare "cultura immobiliare" nel territorio in cui si lavora e si rappresenta il marchio di appartenenza. Lo sviluppo e l’apprendimento delle tecniche
commerciali e del metodo operativo (Corsi Area Commerciale) sono garantiti dal l’erogazione di percorsi formativi specifici per brand; la pianificazione e l’organizzazione dei percorsi formativi commerciali sono di competenza delle aree territoriali
di appartenenza (Area Nord, Centro e Sud).
Per conoscere struttura e contenuti del piano formativo annuale visita la brochure di
presentazione TREE RE Academy cliccando il seguente link “ Visualizza il Piano
Formativo Tree Re Academy 2015 “.
B - Modalità
di erogazione della formazione
Le modalità di erogazione della didattica sono due:
• Lezioni “face to face” aula organizzate sul territorio (nord, centro e sud);
• Corsi online in “distance e-learning” tramite la piattaforma online.
Questo nuova modalità di erogazione didattica è finalizzata ad affiancare la formazione
tradizionale “frontale” con quella a distanza, fornendo l’opportunità di seguire le lezioni
in qualunque momento tramite pc, tablet e smartphone. Un mix di interattività e fruibilità
in linea con le esigenze del moderno professionista immobiliare.
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- Servizi
C - Portale TREE RE Academy
Per usufruire in modo sistematico del servizio di formazione offerto dal Franchisor, è a
disposizione del Franchisee il portale academy.treere.it per una rapida consultazione
dei corsi calendarizzati, dei materiali disponibili on line e per la relativa iscrizione.
Il portale TREE RE Academy è pensato per l’apprendimento e l’aggiornamento integrato
e continuo dedicato a tutte le risorse del Network.
D - Modalità d’accesso
Per accedere alla piattaforma è necessario collegarsi all’indirizzo: http://formazione.treere.it
oppure direttamente dal cruscotto TreePlat attraverso l’icona formazione e si accede all’home page dello strumento.
Una volta effettuato l’accesso è possibile iscriversi sia alle lezioni in aula che ai videocorsi,
selezionando il corso desiderato dal “catalogo corsi” (elenco completo dei corsi) e cliccando
su “iscrivi”. Se il corso viene erogato in aula è possibile scegliere la location desidera tra
nord, centro e sud. Una volta iscritto al corso, quest’ultimo sarà presente sulla sezione “
I miei corsi” e su “ Il mio calendario”.
Le credenziali vengono assegnate esclusivamente al titolare d’agenzia, che ha poi la
possibilità, in quanto administrator del proprio team, di creare nuove utenze per i propri
collaboratori.
Nel caso un utente si dimentichi di username o password può facilmente recuperarle
tramite l’opzione “Recupera password o username” presente sulla schermata d’accesso
in alto a destra.
Nel caso il titolare d’agenzia non fosse in possesso delle credenziali può rivolversi al
servizio di Helpdesk:
Telefono - 06.4522.9190 (scelta 4 )
E-mail - [email protected]
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- Servizi
2. Aggiornamento professionale
Sono a disposizione degli Affiliati aggiornamenti legali, fiscali e tecnici corredati di testi
di legge, circolari, risoluzioni, studi, rassegna di giurisprudenza e di stampa aventi ad
oggetto:
A - Norme
In concomitanza dell’emanazione di leggi, decreti circolari, la Rete viene aggiornata
tempestivamente e aiutata ad interpretare le disposizioni in rassegna, per comprendere
quale possa essere l’effettivo impatto sull’operatività.
B - Quesiti e soluzioni
Quesiti di natura tecnica, legale e fiscale trovano risposte alla luce di sentenze rese
dalla giurisprudenza, dottrina, risoluzioni dell’Agenzia delle Entrate, studi e pareri.
È una modalità rapida di aggiornamento tramite posta elettronica, estremamente
operativa, utile per avere a disposizione materiali cartacei a supporto della consulenza
e del servizio offerto ai clienti.
C - Speciale
In concomitanza della specialità dell’argomento trattato vengono inviati tempestivamente a mezzo e-mail “speciali”, in merito a tematiche di particolare importanza per
la nostra attività.
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- Servizi
3. Assistenza legale e fiscale
È a disposizione per risolvere problematiche di natura legale e fiscale, il supporto e
la consulenza di personale specializzato, componendo il Numero Verde (800 014 239)
GRATUITO per l’Affiliato.
È possibile inoltre approfondire argomenti specifici o ricercare soluzioni personalizzate
per problematiche scaturenti dall'operatività e che necessitano di risposte immediate
anche tramite e-mail:
[email protected]
Gli argomenti solitamente trattati possono essere così sintetizzati:
• contenziosi stragiudiziali e valutazioni per radicare contenziosi;
• contratti immobiliari, clausole contrattuali, bozze di lettere e di contratti, suggerimenti
per risolvere problematiche operative;
• imprese e società;
• intermediazione, problematiche di natura locatizia;
• quesiti vari: ove viene fornita risposta agli Affiliati anche mediante l’invio di documentazione.
Poter beneficiare di questo servizio è un'arma vincente non solo per lavorare meglio,
usufruendo all’occorrenza dell’apporto di specialisti in materia, ma anche per consolidare
la propria immagine di professionista del settore.
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- Servizi
4. Consulenza territoriale
TREE RE è organizzata con una Direzione Centrale (rappresentata dall’Amministratore
Delegato), tre Direzioni Territoriali (rappresentate e governate dai Consiglieri Delegati) e
con i Franchising Manager locali.
La Direzione Centrale e le Direzioni Territoriali definiscono gli obiettivi, le linee guida
e la pianificazione delle attività da svolgere al fine di sviluppare e assistere la rete.
In particolare si occupano di:
• definire gli obiettivi quantitativi (n. agenzie/ fatturato) e qualitativi (ampliamento
copertura territoriale e servizi offerti) di sviluppo della rete;
• definire le strategie di posizionamento dei brand e il piano industriale;
• analizzare il contesto competitivo e l’andamento del mercato per indirizzare il piano
d’azione ed eventualmente aggiornare il metodo operativo;
• studiare e implementare i servizi che possano massimizzare la performance della rete;
• assicurare assistenza e consulenza continua alla rete in situazioni particolarmente
critiche o complesse;
• coordinare e supportare i Franchising Manager al fine di sviluppare e assistere la rete.
I Franchising Manager, interagendo sistematicamente con le Direzioni Territoriali di
riferimento, forniscono assistenza e consulenza continua alle Agenzie Affiliate operanti
nell’area di competenza con l’obiettivo di:
• ottimizzare le attività di avviamento, gestione e organizzazione (obiettivo qualitativo);
• sviluppare la rete (obiettivo quantitativo).
In particolare i Franchising Manager si occupano di:
• trasferire il metodo operativo e verificarne l’applicazione;
• gestire il processo contrattuale e amministrativo in accordo con i Consiglieri Delegati e
anche con l’Amministratore Delegato;
• Presentare e fornire opportuna assistenza di utilizzo dei servizi erogati dal Gruppo;
• promuovere e fornire opportuna assistenza di implementazione delle iniziative/progetti
del Gruppo (e.g. Progetto Condominio, Assicurazioni e Mutui);
• fornire opportuna attività di consulenza alla rete e riportare alle Direzioni eventuali
criticità/ problematiche locali.
Tali attività sono svolte tramite:
• visite programmate periodiche con le Agenzie Affiliate;
• incontri sul territorio per favorire interazione e lo sviluppo della rete;
• riunioni d’area con le Direzioni Territoriali.
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- Servizi
5. Il marketing e la comunicazione
L’ufficio marketing e comunicazione è la business unit che promuove e valorizza le
attività del Gruppo GPS a supporto e di concerto al management che ne definisce gli
indirizzi strategici. Il team di lavoro è composto da specialisti a supporto delle linee di
business del Gruppo e lavora trasversalmente con tutti i dipartimenti (commerciale, it,
legale, formazione, ufficio studi). L’Ufficio Marketing e comunicazione supporta le strategie del management pianificando le relative attività in base alle esigenze rilevate
sulla rete e sul mercato e nel rispetto del le linee guida definite dal Consiglio di
Amministrazione, con il quale si confronta e opera costantemente.
L’ufficio lavora come agenzia di comunicazione integrata, un team specializzato in diversi
ambiti della comunicazione online e offline nell’ottica di integrazione, coordinamento e
quindi armonizzazione di tutte le attività. Ogni azione è definita nel quadro generale
della comunicazione integrata e della multicanalità a supporto dell’identità, del posizionamento di ogni marca e dell’integrazione di tutti i servizi propedeutici al rafforzamento del posizionamento.
In particolare l’Ufficio Marketing e comunicazione svolge le seguenti attività:
• Ricerche e analisi di mercato: analisi dei fabbisogni informativi, definizione della
ricerca, analisi risultati, condivisione, fase decisionale strategico/operativa.
• Marketing operativo: supporto operativo al management e supporto operativo alle
agenzie in franchising.
• Web marketing: analisi delle web properties, analisi dei flussi di ricerca, analisi delle
potenzialità, monitoraggio e aggiornamento.
• Pubblicità e promozione: definizione di strategie e campagne pubblicitarie multicanale
• Immagine coordinata: studio e applicazione delle linee guida grafiche per la creazione
dell’identità di marca. Su tutti gli elementi di comunicazione ad uso delle agenzie viene
applicata l’immagine coordinata del Gruppo dal punto vendita alla comunicazione al
cliente finale.
• Comunicazione interna: pianificazione e gestione della comunicazione interna al
Gruppo e tra le linee di business.
• Ufficio stampa: rapporti con la comunità giornalistica per trasferire le notizie di rilevanza al mercato.
• Eventi e convegni: per presidiare gli eventi di settore e rafforzare il ruolo di opinion
maker.
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- Servizi
6. Posta elettronica
All’interno del contratto di franchising viene garantita una mailbox istituzionale di
agenzia con dominio grimaldifranchising.it.
Ogni mailbox ha una capacità di 400 Mbyte e può essere acceduta sia da dispositivi fissi
che mobili con i seguenti protocolli:
web (all’indirizzo http://webmail.grimaldifranchising.it)
pop3
imap4
activesync
La mailbox può essere consultata tramite interfaccia web, tramite smartphone o tablet,
tramite client di posta elettronica (es. Outlook, Thunderbird). La configurazione è a
carico dell’agenzia utilizzando i manuali reperibili al link www.grimaldifranchising.it/
manuale_operativo_mail.pdf
In caso di problemi legati a malfunzionamenti del sistema, a problemi di invio o ricezione,
è attivo un servizio di supporto tecnico che risponde al numero 06 45229190 scelta 2.
Il servizio di helpdesk è attivo dalle ore 9.30 alle ore 13.00 e dalle ore 14.00 alle ore
18.00 dal lunedi al venerdi.
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- Servizi
7. Ufficio Studi
A - Sintesi funzione e attività
A.1 Missione
L’Ufficio Studi Gabetti Property Solutions è responsabile della comunicazione strategica
di trend di mercato - residenziale e corporate – del Gruppo presso media e stakeholders.
Unico nel suo genere, sintetizza l’esperienza di un full service provider, attivo nel l’intermediazione diretta e in franchising, oltre che nell’attività di advisory per clienti
istituzionali.
A.2 Visione
L’Ufficio Studi Gabetti Property Solutions è accreditato presso media generalisti e di
settore e presso gli stakeholders come principale punto di riferimento per avere una
panoramica completa del settore immobiliare. La sua attività di diffusione notizie
incrementa la notorietà dei brand del gruppo, in tutte le diverse linee di business e
contribuisce alla costruzione della reputation, come sedimentazione del giudizio
complessivo dell’Organizzazione.
A.3 Valori guida
L’Ufficio Studi Gabetti Property Solutions opera secondo un’attenta analisi dei dati di
mercato provenienti dalle reti in franchising facenti parte di Tree Real Estate (Gabetti
Franchising Agency, Professionecasa e Grimaldi Immobiliare), dalle reti dirette, oltre
che dagli studi realizzati dalla divisione advisory e research. Integra tali informazioni
con il monitoraggio di aspetti socio economici che si interconnettono con le dinamiche
settoriali e diffonde trend di mercato, che, seppure a tutela degli interessi generali del
Gruppo, mirano a fornire sia ai clienti finali, sia agli stakeholders, una visione corretta e
responsabile del mercato.
A.4 Strategia
L’Ufficio Studi Gabetti Property Solutions confronta costantemente i dati provenienti
dalle reti con quelli provenienti da tutte le risorse del Gruppo, con l’obbiettivo di fornire
un’informazione completa, coordinata, a tutela degli interessi infragruppo.
B - Principali attività
B.1 Rilevazione dati
• Raccolta, gestione ed elaborazione dei dati di mercato provenienti dalle agenzie
affiliate tramite BORSINO IMMOBILIARE; INTERVISTE DIRETTE; SURVEY online.
• Contributo nell’ottimizzazione del servizio statistiche presente in TreePlat.
• Gestione ed elaborazione banche dati di fonti terze.
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- Servizi
B.2 Report - note stampa – consulenza
• Redazione di report e analisi sul mercato immobiliare residenziale e corporate a
carattere nazionale e locale.
• Coinvolgimento delle agenzie nella redazione di NOTE STAMPA sull’andamento del
mercato locale, attraverso l’inserimento di contributi virgolettati.
• Attività di consulenza relativamente a dati di mercato.
B.3 Diffusione media
• Media relations e diffusione di note stampa presso media Nazionali e Locali, valorizzando
la notorietà del brand.
• Presentazione dei risultati delle analisi realizzate presso eventi/convegni di settore.
Dettaglio Borsino Immobiliare
Ogni agenzia, per la sua zona di competenza, ripartita nelle eventuali sotto-zone
rilevanti, è tenuta a compilare semestralmente il BORSINO IMMOBILIARE, una
funzionalità all’interno dell’applicativo TreePlat che presenta i seguenti campi:
• prezzi i/mq e canoni di locazione abitazioni;
• prezzi/canoni box e posti auto;
• tempi e sconti medi compravendite abitazioni;
• prezzi e canoni di studi professionali, attività artigianali e negozi di vicinato.
La compilazione del borsino rappresenta un elemento imprescindibile per implementare le informazioni di mercato e avviare attività di marketing territoriale.
L’Ufficio Studi elabora i dati inseriti all’interno del BORSINO IMMOBILIARE TreePlat,
utilizzandoli come elemento base per restituire report a carattere nazionale e
locale. Per le principali città viene elaborato un Borsino in cui sono riportati i
parametri delle varie zone, suddivisi per le diverse tipologie immobiliari.
13
- Servizi
8. Portale dei servizi tecnici
A - Definizione
La fornitura dei servizi tecnici/di consulenza specifici per la Rete di agenzie in franchising
appartenenti a Tree Real Estate è veicolata da Abaco Team attraverso il Portale dei Servizi
Tecnici (di seguito “PST”), ovvero la piattaforma integrata nell’ambiente operativo informatico
dell’agenzia immobiliare, che permette di richiedere, acquistare, monitorare e ricevere
un prodotto o servizio offerto.
La disponibilità di una piattaforma informatica totalmente automatizzata per la fornitura
di servizi ha i principali vantaggi in:
• Esclusività dello strumento;
• Completezza dei servizi indispensabili per comporre il “corredo documentale”
dell’immobile in gestione;
• Facilità della richiesta (azzeramento dei tempi di offerta);
• Tariffe concordate e omogenee sul territorio;
• Tempi di consegna certi;
• Servizi prodotti da Abaco e/o convenzionati con fornitori specifici, quindi garantiti
e assicurati;
• Comodo sistema di pagamento (anticipato);
• Condizioni di fornitura accettate al momento della richiesta del servizio specifico;
• Monitoraggio in tempo reale della richiesta, pagamento, fornitura del servizio.
B - Servizi
I servizi attualmente offerti sul P.S.T. sono erogati sia direttamente da Abaco (attraverso la
specifica competenza dei dipartimenti), sia da fornitori convenzionati da Abaco stessa per
l’erogazione di prodotti e servizi utili all’attività ordinaria dell’agenzia immobiliare:
• Visura catastale;
• Visura ipotecaria;
• Estratto di mappa;
• Planimetria catastale
• Attestato di Prestazione Energetica;
• Dichiarazione di rispondenza catastale (ai sensi della L.122/2010);
• Consultazione gratuita (a video) dei dati catastali (interfaccia con Sister);
• Rendering planimetrico 2D/3D;
• Assistenza nella registrazione contratti di locazione;
• Stampa di materiale di ufficio e di agenzia;
• Consulenza su affidabilità del conduttore.
La tariffazione di alcuni servizi tiene conto anche di “offerte” formulate e modulate sulla
tipologia di servizio e quantità di pratiche richieste.
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- Servizi
C - Modalità d’accesso
L’accesso al Portale Tecnico avviene attraverso la piattaforma TREEPLAT (www.treeplat.it),
l’applicativo gestionale in uso a tutte le agenzie della Rete TreeRE, cliccando sull’icona
corrispondente «PORTALE SERVIZI», che proietta l’utente all’interno della sua area dedicata,
la cosiddetta «AREA RISERVATA».
Come registrarsi per accedere all’AREA RISERVATA
Nella pagina REGISTRATI dovrai:
• CONFERMARE i dati di Anagrafica dell’agenzia;
• INSERIRE Nome e Cognome del Titolare;
• INSERIRE l’indirizzo della Sede Legale della Ragione Sociale
• ACCETTARE I TERMINI e LE CONDIZIONI del CONTRATTO;
• Esprimere il consenso ai termini della Privacy.
Il Portale dei Servizi Tecnici: guida all’uso (LINK)
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- Servizi
9. Portale Assicurativo
A - Definizione
Le assicurazioni abbinate al settore immobiliare rappresentano una notevole opportunità
in un mercato ancora inespresso, un altro passo verso l'evoluzione da agente a consulente immobiliare su cui il Gruppo si sta impegnando, con pochi click potrai fidelizzare
i tuoi clienti, anticipare i loro bisogni, diversificare la tua attività, incrementare i tuoi
guadagni ed evolvere professionalmente.
Gli obiettivi del Gruppo sono offrire i migliori prodotti e servizi in tale ambito e diventare
la prima rete di consulenti immobiliari per la distribuzione di polizze assicurative,
in grado di soddisfare gli ampi bisogni del mercato.
Grazie alla collaborazione con il broker VAANCE, che insieme a noi ha sviluppato questo
nuovo progetto, lavoriamo con le principali compagnie internazionali, garantendo le
migliori coperture assicurative e la massima qualità dei servizi.
Grazie all'utilizzo di una piattaforma informatica avanzata, integrata in TreePlat, i prodotti
assicurativi possono essere distribuiti e gestiti in maniera automatizzata con procedure
semplificate, in piena conformità con la disciplina regolamentare.
B - Servizi: le polizze
Le polizze AssicuraRE prevedono coperture complete e studiate nei dettagli a tutela
sia della tua attività di agente che di amministratore di condominio: polizze per la copertura della responsabilità civile professionale e della responsabilità civile generale,
polizze globali a tutela dei propri uffici e attrezzature, polizze infortuni, vita, rimborso
spese mediche a tutela e supporto dei tuoi piani previdenziali e assistenziali. Il nome
AssicuraRE coniuga la fusione di due mondi: quello assicurativo (Assicura) e quello
immobiliare (RE), che insieme rappresentano il concetto di tranquillità per tutti i protagonisti dell'ambito immobiliare. Il sole e la casa, scelti come simboli, richiamano il
concetto di benessere, vitalità e gioia rafforzando i valori legati alla famiglia.
Ora disponibili:
• La polizza AssicuraRE Casa, una polizza a tutela della abitazione sia nell'ambito della
compravendita che della locazione. E' una polizza accessoria al servizio da te svolto
e copre i rischi di danneggiamento o perdita dell'immobile, che potrai vendere ai tuoi
clienti direttamente dal portale.
• La nuova polizza AssicuraRE RC Agenzia per la copertura dei rischi di responsabilità
civile professionale e generale.
C - Modalità d’accesso
L’accesso alla piattaforma avviene tramite l’applicazione TreePlat.È quindi necessario
essere in possesso delle credenziali per accedere a TreePlat e tali credenziali devono
essere attive da almeno 24 ore.
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- Servizi
Effettuare l’accesso a TreePlat tramite la seguente schermata di login.
Nel desktop è disponibile l’icona “Servizi Assicurativi”. Per accedere alla piattaforma
assicurativa fare click sull’icona come indicato nella seguente immagine.
Nel momento in cui si proverà ad accedere alle funzionalità operative apparirà la
seguente schermata di REGISTRAZIONE che dovrà essere compilata. Si dovranno
poi aprire, leggere e salvare i documenti di cui ai punti a) e b). Infine per completare
l’adesione si deve accettare il contenuto dei documenti tramite apposito pulsante
“SI”/”NO” e fare click su “ Invia Dati”. Questa operazione è necessaria per poter operare
all’interno della piattaforma. Sarà richiesta solo la prima volta.
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- Servizi
D - Assistenza
1. Assistenza tecnico e funzionale: per ricevere indicazioni sul funzionamento della
piattaforma.
• Telefono: 030.80.33.105 attivo dal Lunedì al Venerdì – orario 9:00-13:00/14:00-18:00
• Email: [email protected]
2. Assistenza commerciale: per ricevere indicazioni di carattere commerciale sui prodotti.
• Telefono: 02.87.280.750 attivo dal Lunedì al Venerdì – orario 9:00-13:00/14:00-18:00
• Email: [email protected]
Link al manuale operativo
Il Portale Assicurativo: Manuale Operativo (LINK)
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- Servizi
10. Progetto Finance
A - Definizione
Come tutti i nuovi progetti che il Gruppo sta implementando sulla rete, anche il progetto
Finance permetterà ai nostri agenti di fare un altro passo verso l'evoluzione da agente
a consulente Immobiliare, e quindi usufruire di un servizio fondamentale che il Gruppo
oggi è in grado di offrirti e che permetterà, nel rispetto della normativa vigente,
di garantire consulenza sul credito ai tuoi clienti favorendo così l’attività.
L’obiettivo è quello di cogliere le opportunità di un mercato residenziale che, secondo
l’Ufficio Studi Gabetti, nei primi mesi del 2014 ha visto concretizzarsi i segnali di ripresa
già evidenziati alla fine del 2013.
Finint affiancherà la sua rete di oltre 150 Consulenti del Credito al network in franchising
di oltre 1000 agenzie immobiliari con i marchi Gabetti Franchising, Professionecasa
e Grimaldi. Fornirà direttamente ai clienti delle agenzie un servizio completo di assistenza durante l’intero ciclo di vita del mutuo o del leasing abitativo, dalla ricerca della
migliore soluzione di finanziamento disponibile sul mercato all’analisi e alla preparazione della documentazione necessaria.
B - Servizi
TreePlat è stato arricchito di due nuove funzionalità, in piena conformità con la disciplina regolamentare.
Le nuove funzionalità sono:
• calcolatore mutuo: un’applicazione che consentirà di verificare una ipotesi di fattibilità
del mutuo.
• area riservata: un portale dove potrai monitorare lo stato delle pratiche relative ai
tuoi clienti.
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- Manuale Operativo
Glossario
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- Glossario
Indice
Glossario ........................................................................................................
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- Glossario
Il glossario
Abbaino Sovrastruttura applicata a tetti a falde inclinate con finestra di chiusura per
permettere di dar luce a stanze o sottotetti e permettere l’accesso al tetto.
Abitabilità Di un immobile: è l’attitudine di un immobile, qualora rispecchi determinati
parametri stabiliti da norme edilizie, ad essere abitato. Tali caratteristiche riguardano
altezza dei locali, luminosità e presenza di finestre, sicurezza e conformità degli impianti
rispetto dei piani regolatori e adeguatezza dei servizi igienico sanitari.
Abitazione Luogo che l’uomo costruisce, oppure sceglie o adatta fra quelli che a lui si
offrono nell’ambiente naturale, come ricovero, stabile o temporaneo, per sé e per il suo
gruppo familiare; quindi, in genere, casa o parte di essa, appartamento.
Abitazione – diritto di (art. 1022 Cod. Civ.) Chi ha il diritto di abitazione di una casa può
abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia. Questo diritto non può essere
ceduto, né locato, né assoggettato a sequestro o esecuzione forzata.
Accettazione della proposta d’acquisto immobiliare Quando il legittimo proprietario,
riceve una “Proposta d’acquisto” del suo immobile, e sottoscritta dal proponente
l’acquisto, dovrà verificare che possa soddisfare le sue aspettative anche nel rispetto
dell’incarico a suo tempo conferito, comunque a suo insindacabile giudizio, potrà sottoscriverla per accettazione oppure potrà respingerla. Nel caso di accettazione integrale
della proposta d’acquisto come casistica si può prevedere che si addivenga alla sottoscrizione di una successiva scrittura privata o addirittura che le parti si convochino
direttamente per l’atto definitivo di trasferimento o rogito notarile. Con la comunicazione
dell’accettazione di una regolare formale “Proposta d’Acquisto” da parte del legittimo
proprietario trasforma tale atto privato dalla sua originaria caratteristica di atto unilaterale d’obbligo in atto bilaterale d’obbligo per entrambe le parti contraenti raffigurandolo
giuridicamente a tutti gli effetti ad un preliminare di compravendita.
Acconto Somma versata prima del saldo definitivo totale. L’acconto che andrà scontato
dal prezzo globale pattuito deve essere restituito interamente se l’affare non si conclude,
non deve essere confuso con la “caparra”, che ha la funzione di “garanzia” sul buon fine
del contratto. La caparra, diversamente dall’acconto, viene trattenuta, di norma, dal venditore, qualora il contratto non si concluda per fatto imputabile al compratore, o, viceversa viene restituita dall’acquirente (raddoppiata), qualora il contratto non si concluda
a causa del venditore.
Agibilità L'agibilità è una certificazione che viene rilasciata quando un edificio rispetta
tutti i requisiti di legge necessari per garantire alle persone di vivere in tutta sicurezza
e in pieno comfort nei locali.
Aliquote I.V.A. L’IVA, Imposta sul Valore Aggiunto, è un’imposta che grava sul valore
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- Glossario
aggiunto che le merci o i servizi acquistano nel passaggio economico da un soggetto
ad un altro. Essa è dovuta per alcune transazioni, sia in caso di acquisto che in caso di
vendita. Le persone giuridiche possono compensare l’IVA incassata con le vendita con
quella versata con gli acquisti, e versare all’Erario la differenza. Le aliquote variano a
seconda della merce o del servizio oggetto della transazione.
Ammezzato Piano di un immobile cielo-terra interposto tra il piano terra e il piano
primo, e non rientrante nel calcolo totale dei piani.
Angolo Cottura Porzione di un più ampio locale di soggiorno destinata alla cottura e
conservazione dei cibi.
Appartamento Unità immobiliare urbana a destinazione abitativa di tipo privato costituita da uno o più locali e locali accessori annessi, situati in una costruzione ad uso
residenziale composta da più unità abitative. L’appartamento può avere accesso esterno
ovvero da uno spazio comune all’interno della costruzione.
Area edificabile Area urbana suscettibile di edificazione in base allo strumento urbanistico vigente ed al Regolamento Edilizio.
Arredato/Ammobiliato Unità immobiliare dotata di arredi mobili e suppellettili al fine
di renderla immediatamente fruibile ed idonea all’uso cui è destinata.
Autorizzazione edilizia (Concessione edilizia) Era un'autorizzazione amministrativa,
rilasciata ai sensi della legge 28 gennaio 1977 n. 10, (la cosiddetta legge Bucalossi) da
parte dell'autorità comunale, che consentiva l'attività di trasformazione urbanistica
ed edilizia del territorio, in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica. In
seguito alla legge 127/1997 (Bassanini bis), il potere di rilasciare autorizzazioni e concessioni è passato dalla figura del sindaco a quella dei funzionari comunali con qualifica
dirigenziale. Sostituita nel 2001 dal Permesso di Costruire.
Assegno circolare Titolo di credito all’ordine, formale, emesso da un istituto bancario
autorizzato contenente la promessa di pagare – a vista – al beneficiario della somma
indicata.
Assemblea condominiale L'assemblea di condominio, nell'ordinamento italiano, è l'organo
deliberante del condominio, disciplinato dagli art. 1135, 1136 e 1137 del Codice Civile.
Atto pubblico (detto anche atto autentico o scrittura pubblica) È un documento che fa
prova legale di fatti o atti giuridici in quanto redatto, con le prescritte formalità, da un
funzionario pubblico o da un privato che esercita una funzione pubblica (ossia da quello
che in certi ordinamenti è denominato pubblico ufficiale), al quale l'ordinamento ha
attribuito la relativa potestà.
Attestato di prestazione energetica (APE) (già ACE) Introdotto dal D.L. 63/2013 convertito
dalla Legge 90/2013, è il documento rilasciato da esperti qualificati e indipendenti che
attesta la prestazione energetica di un edificio, attraverso l'utilizzo di specifici descrittori
e fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell'efficienza energetica. L'attestato
di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ad alcune tipologie di contratti di locazione. L’APE
ha una validità temporale di 10 anni.
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- Glossario
Attico È il piano abitabile (non necessariamente il più alto) situato immediatamente
sopra piani normali di un edificio. È in tutto o in parte arretrato rispetto al filo esterno
della facciata. Sopra un attico può aversi un ulteriore piano (superattico) sia una mansarda. L’acquisto dell’attico richiede una cura particolare nel controllo del tetto, specie
se si tratta di un vecchio edificio.
Audit è una valutazione indipendente volta a ottenere prove, relativamente ad un determinato oggetto, e valutarle con obiettività, al fine di stabilire in quale misura i criteri
prefissati siano stati soddisfatti o meno.
Balaustra In un edificio, il parapetto è un elemento di protezione, che serve ad evitare
la caduta nel vuoto di persone o di oggetti da un balcone o terrazza e in ogni luogo dove
si presentino dislivelli tra diversi piani.
Balconata È un balcone prolungato sul quale si aprono diverse finestre o porte/finestre
Balcone Superficie esterna, a livello del pavimento dell’unità immobiliare, praticabile
e pavimentata, contornata da una ringhiera o da un parapetto. I balconi possono essere:
rientranti e quindi riparati dai venti e dalla vista esterna o liberi in facciata, e quindi
esposti all’azione dei venti e alla vista.
Barriera architettonica Elemento architettonico che impedisce l'accessibilità ad uno
spazio aperto o chiuso; elemento di ostacolo al passaggio di bambini, anziani e in
genere di persone diversamente abili.
Bocchettone Imboccatura, fornita di chiusura ermetica, di tubi o serbatoi.
Box auto Piccolo garage per la rimessa di veicoli; generalmente singoli o doppi a
seconda che possano ospitare uno o più veicoli.
Bow-window (italianizzato con il termine Bovindo) Il bovindo consiste in un particolare
tipo di finestratura, in cui gli infissi e le ante vetrate non sono allineate al muro ma
risultano seguire un percorso ad arco orizzontale aggettante dalla muratura, da cui il
termine inglese. Tale finestra è sempre realizzata ad altezza superiore rispetto alla
quota di calpestio
C.C.I.A.A. Le Camera di Commercio dell’Industria Agricoltura e Artigianato nell'ordinamento giuridico italiano, sono enti pubblici locali non territoriali dotati di autonomia
funzionale.
Caldaia a Condensazione La caldaia a condensazione è una caldaia apparentemente
in grado di ottenere rendimento termodinamico superiore al 90% (potere calorifico inferiore) del combustibile utilizzato anziché sul potere calorifico superiore alla potenza
nominale grazie al recupero del calore latente di condensazione del vapore acqueo contenuto nei fumi della combustione. Vi è inoltre una conseguente riduzione delle emissioni
di NO X e CO2.
Cambiale Titolo di credito all’ordine, formale ed astratto che attribuisce al possessore
legittimo il diritto incondizionato di farsi pagare una somma determinata alla scadenza
indicata.
Camera/stanza È ognuno degli ambienti interni di un edificio, ad uso abitazione o ufficio,
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- Glossario
divisi l'uno dall'altro da pareti. È in comunicazione con le altre parti dell'edificio mediante
porte e con l'esterno mediante le finestre e/o le porte-finestra. Può assumere altri nomi
in base alla destinazione d'uso (per esempio la stanza da bagno, la camera da letto, la
cucina, il corridoio, il ripostiglio, la sala da pranzo, ecc.).
Canone di locazione Corrispettivo, settimanale, mensile o annuale, che il conduttore si
impegna a pagare al locatore per godere del bene mobile o immobile oggetto del contratto
di locazione per un determinato periodo di tempo.
Cantina Locale Generalmente di piccole/medie dimensioni, localizzato ai piani bassi
degli edifici adibito a ripostiglio deposito materiali.
Capacità di agire Indica l'attitudine del soggetto a porre in essere validamente atti
idonei ad incidere sulle situazioni giuridiche di cui è titolare senza l'interposizione di
altri soggetti di diritto.
Capacità giuridica Indica l'attitudine del soggetto ad essere titolare di situazioni giuridiche. Per le persone fisiche si acquista con la nascita.
Caparra confirmatoria (art. 1385 Cod. Civ.) È una somma di danaro o una quantità di
cose fungibili [Beni] che, al momento della costituzione del rapporto obbligatorio, una
parte dà all'altra, quale conferma dell'adempimento. Se il contratto viene adempiuto,
la caparra confirmatoria deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.
In caso di inadempimento, inadempiente è la parte che ha dato la caparra, l'altra può
recedere dal contratto e ritenere la caparra; se inadempiente è la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra; se la parte
che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto. Il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.
Caparra penitenziale (art. 1386 Cod. Civ) In un contratto si può prevedere per una o
entrambe le parti la facoltà di recesso. Sovente, la parte alla quale è stata attribuita la
facoltà di recesso dà all’altra parte, al momento della conclusione del contratto,
una caparra in denaro. Se il contratto avrà esecuzione, la somma di denaro diventerà
acconto della prestazione, altrimenti essa sarà considerata penale per la mancata
esecuzione dello stesso. Se la somma non è consegnata al momento della conclusione
del contratto, ma è semplicemente promessa come corrispettivo dell’eventuale recesso,
è detta multa penitenziale.
Capitolato Il documento contiene il dettaglio delle opere, delle modalità realizzative
delle stesse, e dei materiali che verranno utilizzati, o comunque requisiti reputati sufficienti per la corretta esecuzione; in genere comprende anche un riferimento economico per ciascuna delle voci contenute. Quest'ultimo aspetto assume valore di base di
riferimento per la valutazione economica dell'eseguito, specie per il caso di contestazioni alla consegna o per la successiva scoperta di vizi dell'opera eseguita, sia che la
prestazione sia remunerata a corpo, sia a misura. Fa parte integrante del contratto di
appalto con cui viene affidato a una impresa la costruzione di un immobile o i lavori di
manutenzione o ristrutturazione.
Capriata È un elemento architettonico, tradizionalmente realizzato in legno, formato
da una travatura reticolare piana posta in verticale ed usata come elemento base di una
copertura a falde inclinate. La capriata ha il vantaggio di annullare le spinte orizzontali
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- Glossario
grazie alla sua struttura triangolare nella quale l'elemento orizzontale (catena) elide
le spinte di quelli inclinati (puntoni): rientra quindi tipicamente tra le strutture non spingenti dell'architettura.
Caratteristiche delle abitazioni di lusso Qualità definite dalla norma per la determinazione delle abitazioni di lusso:
art. 1- Le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati od
approvati, a “ville”, “parco privato” ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti
come di “lusso”.
art. 2-Le abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati od
approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con
la specifica prescrizione di lotto non inferiore a 3.000 mq., escluse le zone agricole,
anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali.
art. 3-Le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a mc. 2.000
e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a mc. 25 vuoto per
pieno per ogni 100 mq. di superficie asservita ai fabbricati.
art. 4- Le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq di superficie o campi
da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a mq. 650.
art. 5- La case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi
superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le scale e posto macchine) ed aventi come pertinenza una area scoperta della
superficie di oltre sei volte l’area coperta.
art. 6- La singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a
mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le scale e posto macchine)
art. 7- Le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree
comunque destinate all’edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di
pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione.
art. 8- Le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra
quelle della tabella allegata al d.m. 2 agosto 1969.
Caratteristiche estrinseche Qualità peculiari possedute dall’intorno di un edificio
ovvero di un’unità immobiliare, nel dettaglio sono la posizione, la presenza di infrastrutture e classificazione zonale.
Caratteristiche intrinseche Qualità peculiari possedute da una unità immobiliare,
ovvero da un edificio.
Catasto Insieme di atti e registri dove sono classificati i beni immobiliari e le loro rendite
ai fini fiscali. Il Catasto è inoltre l’inventario dei beni immobili siano essi fabbricati che
terreni; esso è descrittivo, geometrico, per proprietà, per masse di colture e particellare.
Il Catasto Italiano attualmente NON è probatorio; fa eccezione il Catasto Tavolare (attualmente in uso in alcune province e Comuni del nord/est d’Italia, quali la provincia di Bolzano).
Categoria catastale Gli immobili sono contraddistinti dalla categoria di appartenenza;
attualmente le categorie che assumono rilevanza in modo particolare sul piano fiscale,
sono cinque e sono indicate da lettere alfabetiche: “A” abitazioni, “B” edifici ad uso
collettivo, come caserme o scuole “C” immobili commerciali, negozi, “D” immobili
industriali, “E” immobili speciali.
Cavedio Piccolo cortile, generalmente intercluso, la cui funzione è quella di dare aria
e luce a locali secondari o di servizio come scale, corridoi e bagni.
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- Glossario
Certificato catastale Certificato rilasciato dall’Agenzia delle Entrate riportante gli
estremi identificativi di un immobile, il valore della rendita catastale e l’indicazione del
proprietario.
Certificato di agibilità L'Agibilità è la certificazione che un edificio ottiene quando rispetta
tutti i requisiti di legge che sono necessari per garantire alle persone di vivere in tutta sicurezza e in pieno comfort nei locali. Il riferimento normativo è il Testo Unico dell'Edilizia
(D.P.R. 380/2001 e successive modifiche e integrazioni). E' una certificazione rilasciata
dall'Ufficio Tecnico del Comune dove il fabbricato si trova e non può essere emessa se
non alla fine dei lavori (di realizzazione o di ristrutturazione), dopo che un tecnico abilitato
(in genere diverso dal progettista e dal direttore dei lavori) ha eseguito un collaudo e ha
certificato la sussistenza di tutti i criteri di legge. Garantisce non soltanto le proporzioni
minime dei locali e delle finestre, come il vecchio certificato di Abitabilità, ma anche altre
condizioni quali la sicurezza statica dell'edificio e la sicurezza e il risparmio energetico
degli impianti.
C.I.L. /C.I.L.A /C.I.A.L. Comunicazione di inizio lavori. Trattasi di una “comunicazione”
di carattere amministrativo effettuata dal proprietario o da chi ne abbia titolo con la
quale si informa che si eseguiranno opere edili nell'ambito del proprio immobile, opere
riconducibili all'elenco di cui art. 6 comma 2 del D.P.R. 380/01 e s. m. ed i lavori possono
avere inizio subito dopo la presentazione della Comunicazione di Inizio Lavori.
Classe catastale È un ulteriore elemento identificativo dell’immobile e viene attribuito
all’Ufficio Tecnico Erariale. In aggiunta alla categoria (che serve per identificare
principalmente la destinazione d’uso), serve per attribuire un livello qualitativo alle
unità.
Coerenza Identificazione/descrizione di quelli che sono i manufatti che si trovano lungo
i confini di una proprietà immobiliare (altri edifici, terreni, strade, ecc…).
Colmo Linea di sommità del tetto in cui si intersecano le falde opposte.
Compluvio Linea di incontro di due falde del tetto, formanti un diedro concavo, in cui
confluiscono le acque piovane.
Comprensorio Complesso residenziale delimitato e caratterizzato da uniformità
tipologica, solitamente con una propria viabilità interna, con eventuali servizi privati
(guardiania, parco, strutture ricettive in genere).
Compromesso Vedi Contratto Preliminare di Compravendita.
Comproprietà (di un immobile) Proprietà comune a più persone.
Concessione edilizia Titolo abilitativo tramite il quale l’ufficio tecnico di un Comune
autorizza il richiedente a realizzare opere di trasformazione urbanistica, dietro
presentazione del progetto.
Condizione risolutiva Indica un evento futuro e incerto dal quale le parti fanno
dipendere la risoluzione del contratto. Pertanto, il contratto sottoposto a condizione
risolutiva produce effetti sin dalla sottoscrizione ma perderà ogni efficacia al verificarsi
della condizione.
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- Glossario
Condizione sospensiva Indica un evento futuro e incerto dal quale le parti fanno
dipendere gli effetti del contratto. Pertanto, il contratto sottoposto a condizione sospensiva
non produce effetti sino al verificarsi della condizione.
Condominio Forma di comunione dei beni, che si crea per legge, quando esistono unità
immobiliari con delle parti che non possono non essere in comune – suolo, scale, muri
perimetrali, tetti. La singolarità di questo istituto sta nel fatto che accompagna un diritto
di proprietà piena ed esclusiva: il singolo condomino, quindi, oltre ad essere il pieno
proprietario del suo appartamento è, nel contempo, comproprietario di alcuni beni in
comune.
Condomino Ciascun membro del condominio, titolare, in percentuale diversa (millesimi)
di diritti su beni comuni.
Condono edilizio Provvedimento di legge con il quale si consente, contro pagamento di
una somma di denaro, di regolarizzare le violazioni edilizie. La documentazione relativa
al condono edilizio assume particolare rilevanza nella compravendita immobiliare, in
quanto certifica l’assenza di irregolarità edilizie dell’immobile.
Conduttore Nel contratto di locazione è colui che ha preso in locazione la cosa.
Consistenza Insieme quantitativo che rappresenta la misura di un bene immobile in
relazione al segmento funzionale individuato. Per ciascun segmento immobiliare sono
definiti i relativi parametri tecnici di misura (volumetrica, superficiale etc.).
Contorni delle finestre Sono costituiti da quattro elementi, due verticali e due orizzontali, che riquadrano il vano di apertura. I due verticali si chiamano spalle; gli orizzontali
sono denominati cappello quello superiore e davanzale quello inferiore.
Contratto Preliminare Atto con il quale le parti si obbligano a concludere un futuro
contratto di contenuto predeterminato. Il contratto preliminare da diritto alla parte
adempiente di agire in giudizio per ottenere l’adempimento dell’altra parte.
Conversa Canale di scolo per l’acqua piovana di lamiera, su di una linea di compluvio.
Consuntivo Analisi dei costi materiali effettivamente impiegati in determinate opere,
determinato a conclusione delle opere.
Copertura Struttura che delimita la parte superiore di un edificio allo scopo di proteggerlo
dalle precipitazioni atmosferiche e dagli eccessi della temperatura esterna. (tetti,
lastrici solari, ecc…)
Coppi Laterizi a forma di mezzo tronco di cono, poggianti su listelli per la copertura di
edifici.
Corte Spazio aperto delimitato in tutto o in parte da edifici.
Cortile Spazio scoperto, interamente compreso in un edificio ovvero tra più corpi di fabbrica, con lo scopo di dare aria e luce all'edificio stesso. L’area libera dei cortili, anche
se pensili, nelle nuove costruzioni, comprese in esse anche le sopraelevazioni, deve essere nella misura minima di 1/5 della somma delle superfici, senza detrazione dei vuoti,
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- Glossario
dei muri che li circondano nella parte periferica della città e di 1/8 nella parte centrale.
Corridoio Ambiente di forma allungata nelle abitazioni che consente l’accesso indipendente
alle varie camere.
Cucina abitabile Locale con superficie non inferiore ai 10 metri quadrati, ove è possibile
ospitare almeno 4 commensali.
Destinazione d’uso Funzione (residenziale, produttiva, commerciale, terziaria, direzionale,
agricola, spazi pubblici, ...) di un’area all’interno di uno spazio urbano ovvero l’uso di
un immobile (per abitazione, uffici, negozi, industrie, ...), esistente, prevista, prescritta
o consentita in base alle norme urbanistiche o edilizie di riferimento.
D.I.A. Dichiarazione Inizio Attività è un atto amministrativo, la cui disciplina è contenuta
nel Testo unico dell'edilizia della Repubblica italiana (Decreto del presidente della
Repubblica 6 giugno 2001 n. 380) che ne descrive il potere e i limiti agli artt. 22 e 23.
Dal 2010 è stata, per la maggior parte dei casi, sostituita dalla segnalazione certificata
di inizio attività (S.C.I.A.). Tuttavia la D.I.A. ancora oggi esiste e può essere utilizzata,
per le varianti in corso d'opera, invece di un permesso di costruire, qualora si apportino
modifiche non sostanziali.
Dichiarazione di conformità degli impianti alla regola d’arte La dichiarazione di
conformità è un documento o, meglio, un insieme di documenti, con cui l'installatore
di un impianto (elettrico, idro-sanitario, termico, ecc.) dichiara che questo è stato
compiuto in conformità a norme particolari o a specifiche tecniche.
Diritto di recesso Il diritto di recesso è la possibilità concessa ad una o ad entrambe le
parti di un contratto di sciogliere unilateralmente il contratto stesso, estinguendone
tutte le obbligazioni che ne derivano, senza il consenso della controparte e senza dover
risarcire eventuali danni. Il diritto di recesso può essere concesso dietro pagamento di
un corrispettivo.
Diritto di abitazione Consiste nella possibilità di abitare la casa, limitatamente ai
bisogni propri e della propria famiglia. Non lo si può dare in locazione, né ovviamente
venderlo.
Divisione Frazionamento di un immobile, che trova il suo limite nell’utilizzabilità economica e funzionale delle parti risultanti dalla divisione.
Donazione Contratto con il quale per spirito di liberalità una parte arricchisce l’altra,
disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa una
obbligazione.
Due diligence Processo di verifica fisica e documentale di un immobile atta all’accertamento
della conformità dello stesso alle normative vigenti; la verifica coinvolge diversi ambiti
di analisi (provenienza, catasto, urbanistica, edilizia, impiantistica, ambientale, ecc….)
Disimpegno Locale di transito da cui si accede ad altri locali o che serve da ripostiglio.
Edilizia residenziale nuova Insieme dei fabbricati residenziali nuovi e degli ampliamenti
di quelli preesistenti.
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- Glossario
Edilizia non residenziale Insieme dei fabbricati non residenziali nuovi e degli ampliamenti
di quelli preesistenti.
Energy Manager L'energy manager è una figura professionale di alto profilo, istituita
per legge, il cui compito è analizzare e ottimizzare il bilancio energetico delle aziende,
sia pubbliche che private, che superino un determinato consumo energetico annuo.
ESCO Le Energy Service Company sono società che effettuano interventi finalizzati a
migliorare l'efficienza energetica, assumendo su di sé il rischio dell'iniziativa e
liberando il cliente finale da ogni onere organizzativo e di investimento. I risparmi
economici ottenuti vengono condivisi fra la ESCO ed il Cliente finale con diverse
tipologie di accordo commerciale.
EURIBOR (acronimo di EURo Inter Bank Offered Rate) Tasso interbancario di offerta in
euro) è un tasso di riferimento, calcolato giornalmente, che indica il tasso di interesse
medio delle transazioni finanziarie in Euro tra le principali banche europee.
Fabbricato Costruzione coperta, isolata da vie o spazi vuoti, oppure separata da altre
costruzioni mediante muri maestri che si elevano, senza soluzione di continuità, dalle
fondamenta al tetto, che disponga di uno o più liberi accessi sulla via e abbia, eventualmente,
una o più scale autonome.
Facility Manager È una figura professionale che si occupa della gestione e del
coordinamento delle manutenzioni ordinarie e straordinarie di diverse strutture,
coordinerà un team di manutentori nell'area o negli immobili di competenza.
Falda Ciascuna delle parti inclinate che compongono il tetto.
Fine lavori È la comunicazione scritta da inviare o consegnare all'Ufficio Tecnico del
Comune attestante il Termine dei Lavori indicati nell'oggetto del Permesso di Costruire
rilasciato o della Denuncia di Inizio Attività (D.I.A.) presentata.
Finestra Apertura nelle facciate degli edifici necessaria per areazione e illuminazione.
A seconda dei modelli può essere vasistas, a fisarmonica, a ghigliottina, scorrevole, a
saliscendi, a bilico verticale, a bilico orizzontale.
Fognatura Insieme di canalizzazioni orizzontali e verticali costituite da tubi in diversi
materiali (PVC, Ghisa, ecc…) la cui funzione è di allontanare da un edificio le acque
piovane e di scarico dei bagni e delle cucine.
Fondo di investimento Immobiliare Si tratta di uno strumento finanziario che consente
al risparmiatore di partecipare ai risultati economici di iniziative assunte nel comparto
immobiliare, utilizzando non lo schema tipico della partecipazione ad una società di
capitali, ma il modello organizzativo del patrimonio gestito da un intermediario
professionale. Scopo del Fondo è l'investimento collettivo di capitali in immobili, diritti
reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari.
Frazionamento Suddivisione di una particella catastale in due o più aree.
Giardino condominiale Area scoperta coltivata a fiori e piante ornamentali ed attrezzata
con idonee strutture annessa ad uno o più corpi di fabbrica di proprietà di un condominio.
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- Glossario
Giardino privato Area scoperta coltivata a fiori e piante ornamentali ed attrezzata con
idonee strutture annessa ad uno o più corpi di fabbrica, di pertinenza esclusiva di una
singola unità immobiliare, solitamente destinata ad uso privato.
Gronda Canale a sezione semicircolare e sagomato di lamiera zincata o ricavato in
apposita sagoma in cemento armato. La sua funzione è di far scaricare le acque
meteoriche del tetto nei pluviali e di proteggere la facciata dalla pioggia di stravento.
Impianti tecnologici Complesso di congegni, apparecchiature e sistemi atti a svolgere
un preciso compito e ad assicurare un determinato servizio di cui è dotata l’unità
immobiliare ovvero l’edificio in cui la stessa è ubicata.
Impianto termico L'impianto termico è il sistema integrato di componenti attraverso il
quale regolare la temperatura interna degli ambienti. In senso lato, per impianto
termico si intende sia la componente dedicata a fornire calore durante il periodo invernale
(cioè l'impianto termico in senso stretto), sia la componente dedicata a sottrarre calore
durante il periodo estivo con il caldo. La componente dedicata al raffrescamento estivo
è indicata, generalmente, come "impianto di condizionamento".
Intercapedine Interspazio delimitato da due superfici murari e, finalizzato generalmente
all'isolamento termico, acustico e/o a protezione dell'umidità.
Ipoteca L'ipoteca è un diritto reale di garanzia accordato ad un creditore (per esempio
una banca) su un bene immobile o bene mobile registrato, senza che il debitore-proprietario
del bene, che costituisce la garanzia, ne perda il possesso.
Irrevocabilità Nel caso in cui un atto (ad esempio una proposta o un’opzione) contenga
una clausola di irrevocabilità lo stesso sarà immodificabile e non revocabile. Normalmente
l’irrevocabilità ha un termine, spirato il quale l’atto diviene revocabile o perde
automaticamente ogni effetto; per chiarezza tra le parti è bene indicare nell’atto quale
sarà l’effetto dello spirare del termine di irrevocabilità.
Isolamento Struttura tecnica finalizzata all’isolamento termico, acustico, elettrico e/o
a protezione dell'umidità di un edificio o di una unità immobiliare.
Iscrizioni nei pubblici registri immobiliari L’iscrizione è un mezzo di pubblicità legale
con il quale si rende noto ai terzi che un determinato immobile è posto a garanzia di
determinati soggetti. L’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari ha efficacia
costitutiva; in sua mancanza l'atto con il quale è stata costituita è privo di validità e non
produce effetti nei confronti di chiunque.
Lastrico solare Copertura a terrazzo, praticabile o non, di un intero corpo di fabbrica o
parte di esso.
LIBOR (London Interest Bank Offered Rate) Parametro di indicizzazione applicato ai
mutui, nello specifico è un tasso di interesse che viene utilizzato sul mercato londinese
per i prestiti fra le banche. Il libor è comunicato ogni giorno dall’associazione delle
banche inglesi e ha valore per gli scambi del giorno successivo.
Locatore Il termine "locatore" deriva dal latino locator - oris ed indica colui il quale si
obbliga a fare utilizzare, godere, ad un altro soggetto (conduttore o locatario) un bene
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- Glossario
per un dato tempo, in cambio di un determinato corrispettivo (art. 1571 Cod.Civ.); viene
altresì utilizzato nelle opere, per cui una parte si obbliga nei confronti del locatario a
svolgere un lavoro, opera o servizio in cambio di un corrispettivo (art. 1570 Cod.Civ.).
Locale seminterrato Ambiente che, per parte della sua altezza, si trova sotto la quota
di spiccato (ossia al di sotto delle quota “zero” generalmente assunta dalla quota della
strada circostante l’edificio).
Locale sotterraneo Ambiente la cui quota di intradosso del solaio di copertura è
inferiore od uguale alla quota di spiccato (ossia al di sotto delle quota “zero” generalmente
assunta dalla quota della strada circostante l’edificio).
Loggia Balcone sporgente dal filo della facciata, allineato con gli altri ma arretrato
verso l’interno in modo da aumentare la profondità.
Loggiato Opera architettonica, generalmente di raccordo entro un edificio, aperto su
più lati, sorretto da un colonnato o da una pilastratura.
Mandato (art. 1703 ss. Cod. Civ.) Contratto con il quale una parte (mandatario) si obbliga
a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra (mandante).
Mansarda È l’ultimo piano abitabile di un edificio, ricavato sopra il piano di imposta
e nella sagoma del tetto il quale assume allo scopo un’idonea forma (solitamente
trapezoidale) e viene adeguatamente finestrata nelle falde più inclinate onde illuminare
e dare aria ai vani sottotetto.
Manutenzione ordinaria Opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture
degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti
tecnologici esistenti. Sono limitate alle finiture di immobili attraverso opere di riparazione dell’esistente e riguardano:
- sostituzione integrale o parziale di pavimenti e relative opere di finitura e conservazione;
- rivestimenti e tinteggiature di prospetti esterni senza modifiche ai materiali;
- sostituzione di tegole ed altre parti accessorie deteriorate per lo smaltimento delle
acque, rinnovo delle impermeabilizzazioni;
- riparazioni di balconi, terrazze e relative pavimentazioni;
- riparazioni di recinzioni;
- sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, senza modifica
delle tipologia dell’infisso.
Manutenzione straordinaria Opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire
parti anche strutturali degli edifici, inclusi i fabbricati rurali, nonché per realizzare ed
integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le
superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni
di uso e riguardano:
- sostituzione di infissi interni ed esterni e serramenti o persiane con serrande, con
modifica di materiale o di tipologia dell’infisso;
- realizzazione ed adeguamento di opere accessorie e pertinenziali che non comportino
aumento di volumi o di superfici utili, realizzazione di volumi tecnici, scale di sicurezza,
canne fumarie;
- realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino le schema
distributivo delle unità immobiliari e dell’edificio;
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- Glossario
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sostituzione di solai interpiano o di copertura con materiali diversi dai preesistenti;
sostituzione di tramezzi interni, senza alterazione della tipologia dell’unità immobiliare;
rifacimento di scale e rampe;
realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate.
Mediatore Colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare
senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o
rappresentanza.
Millesimi di gestione Vengono usati per ripartire le spese di portierato, pulizia, luce,
scale etc. nell’ambito di una gestione di un condominio
Millesimi di proprietà Rappresentano i valori dei piani e delle porzioni di piano,
ragguagliati a quello dell’intero edificio. Sono espressi in apposita tabella allegata al
regolamento condominiale. I millesimi di proprietà sono utili per la ripartizione di opere
di manutenzione straordinaria quali rifacimento impianti o parti comuni (art. 1123 Cod. Civ.).
Millesimi per ascensore Vengono usati per ripartire le spese per l’uso e la normale
gestione condominiale dell’impianto. Normalmente sono calcolati per metà in base
all’altezza da terra.
Millesimi per riscaldamento Vengono usati per ripartire il costo del riscaldamento tra
i diversi condomini. Sono calcolati in maniera proporzionale alla superficie radiante dei
caloriferi di ogni unità o in base ai metri cubi.
Notaio Professionista, pubblico ufficiale, incaricato di ricevere, attribuendovi pubblica
fede, gli atti tra vivi e di ultima volontà e di esercitare una serie di funzioni concernenti
l’amministrazione della giustizia. Il notaio redige l’atto di compravendita immobiliare
(vedi Rogito) provvedendo successivamente a farlo registrare e trascrivere negli appositi
elenchi. Viene pagato a parcella.
Nuda proprietà La nuda proprietà è un caso di proprietà privata alla quale non si
accompagna un diritto reale di godimento del bene cui è relativa. Tipicamente si riferisce a
un immobile del quale si acquisice la proprietà ma non il diritto di usufrutto.
Open space Organizzazione distributiva degli spazi di un’unità immobiliare destinati al
lavoro collettivo (uffici, banche, ecc.). La suddivisione dello spazio in base alle funzioni
svolte avviene per mezzo di pannelli di altezza limitata, attrezzature e mobili.
Parcheggi non pertinenziali Box o posti auto realizzati non a servizio diretto di
specifiche unità immobiliari.
Parcheggi pertinenziali Box o posti auto destinati in modo durevole a servizio di unità
immobiliare principale, quale appartamento, ufficio, negozio ecc.
Parcheggio Spazio riservato alla sosta dei veicoli.
Parete divisoria Vedi Tramezzo
Patio Cortile interno generalmente sistemato a giardino, circondato da portici e loggiati
su cui si aprono gli ambienti di uno o più edifici.
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- Glossario
Pavimenti interni Possono essere: in listelli di legno o parquet, lamati o verniciati; a
scaglie di marmo di forma triangolare detti alla palladiana; a lastre di marmo, a
piastrelle di cemento e graniglia di marmo (marmette o marmettoni). Quasi sempre i
bagni e le cucine li hanno in ceramica o gres smaltati.
Parti comuni Sono quelle elencate nell’art. 1117 del Cod. Civ. e possono essere usate
da tutti i condomini in modo continuo, senza però ledere il diritto del singolo o del
gruppo. Sono parti comuni: il suolo sul quale sorge l’edificio, le fondazioni, i muri
maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i locali per la portineria,
gli impianti e i servizi etc.
Passo carraio Accesso carraio (ossia percorribile da veicoli) del fabbricato alla strada.
Pavimenti galleggianti Sono pavimenti completamente isolati dalla struttura sottostante
grazie ad appositi materiali isolati (sughero etc.) o mediante particolari supporti
metallici o lignei.
Permesso di costruire È un'autorizzazione amministrativa prevista dalla legge italiana,
concessa dal comune, che autorizza l'attività di trasformazione urbanistica ed edilizia
del territorio, in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica.
Permuta (art. 1552 ss. C.C.) Contratto con il quale le parti si scambiano la proprietà di
cose, o di diritti.
Pertinenza Sono le cose accessorie destinate in modo durevole al servizio dell’appartamento di cui seguono le vicende giuridiche.
Pertinenza esclusiva Elemento fisicamente ed economicamente unito alle unità immobiliari, non indispensabile all’uso della stessa unità, ma che ne aumenta le utilità e i comodi.
Piano Pilotis Spazio aperto, comune e/o di pertinenza esclusiva, posto al livello del
piano terra di un fabbricato avente solitamente struttura realizzata in calcestruzzo
armato e/o in acciaio. E’ adibito a portico ovvero ad altre utilizzazioni.
Piano regolatore È lo strumento di pianificazione e programmazione del territorio
comunale o regionale grazie al quale la Regione o il Comune stabiliscono lo sviluppo
del territorio in tutti i suoi aspetti: residenziale, industriale, commerciale, sociale, etc.
Piano rialzato (ammezzato o mezzanino) Interspazio di un edificio situato di norma al
di sotto del primo piano e sopraelevato rispetto il piano stradale.
Planimetria catastale La Planimetria catastale è un disegno tecnico dell’immobile
contenente tutti i dati numerici, i contorni e la suddivisione interna di un immobile urbano.
Può essere ritirato presso l’Ufficio del Catasto gestito dall’Agenzia del Territorio.
Pluralità di mediatori Se l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, ciascuno
di essi ha diritto a una quota della provvigione art. 1758 c.c.
Pompa di Calore La pompa di calore è una macchina in grado di trasferire energia
termica da una sorgente a temperatura più bassa ad una sorgente a temperatura più
alta, utilizzando differenti forme di energia, generalmente elettrica.
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- Glossario
Porte Serramento che si applica all’apertura creata di una parete per collegare due
ambienti. Secondo i tipi può essere: interna, esterna, di sicurezza, a una o due ante,
scorrevole, a soffietto, etc.
Posto auto coperto Spazio ad uso privato anche costituente unità immobiliare ai fini
catastali, generalmente ubicato all’interno di un’autorimessa, delimitato da segnaletica
orizzontale e destinato al ricovero di uno o più autoveicoli.
Posto auto scoperto Spazio, costituente anche unità immobiliare, ubicato in area
esterna pubblica o privata, delimitato da segnaletica orizzontale e destinato al ricovero
di uno o più autoveicoli.
Preliminare di compravendita /compromesso /promessa di vendita Atto con il quale
le parti si impegnano a concludere la compravendita. Nell'atto devono essere indicati:
le generalità di chi vende, il costo e le caratteristiche dell'immobile, le modalità di
pagamento e la data di stipula del rogito. Le generalità dell'acquirente possono non essere indicate nell'atto e rese note davanti al notaio.
Preventivo Analisi preliminare delle opere da eseguire con un preciso conteggio dei
materiali, dei mezzi e degli uomini necessari per realizzarle. I prezzi espressi nel
preventivo, pur essendo prudenziali, sono suscettibili di adeguamento durante l’esecuzione
dei lavori (vedi consuntivo).
Prima casa Primo immobile in proprietà o possesso a una persona, per il quale si
possono godere agevolazioni sui tributi per i trasferimenti.
Procura Negozio unilaterale con il quale una persona attribuisce ad altri il potere di
rappresentarla. Per la validità della procura non si richiedono forme particolari, a meno
che queste non siano richieste dal negozio per il quale la procura è stata data. Il
contratto di compravendita immobiliare o di sottoscrizione del contratto di locazione
immobiliare e la procura devono essere redatti in forma scritta.
Proposta d’acquisto Atto unilaterale (es. lettera) con la quale un proponente all’acquisto
presenta al proprietario di un immobile la propria volontà di acquistare un immobile in
vendita, indicando termini, tempi e modi di tale operazione.
Penale Disciplinata dall'art.1382 c.c., la penale consiste in una somma di denaro da
pagare in caso di inadempimento: tale minaccia induce il contraente ad adempiere.
Prestabilita al momento della stipulazione, si distacca completamente dal risarcimento del danno in quanto è dovuta a prescindere da questo e vale anche come risarcimento di questo. Fa eccezione solo il danno ulteriore qualora sia stato previsto
dalle parti.
Peso Si definisce peso una limitazione della facoltà di godimento di un immobile.
Property Manager è una figura professionale che assiste il cliente e lo guida in tutte le
fasi della transazione immobiliare, sia per la vendita che per l'acquisto, ma anche per
la locazione. Rappresenta il vero e proprio valore aggiunto dell'agenzia immobiliare o
della società di intermediazione in immobili.
Provvigione È il corrispettivo dovuto al mediatore che ha svolto la propria attività
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- Glossario
mettendo in relazione due o più parti per la conclusione di un affare. Il diritto alla provvigione sorge al momento della conclusione dell’affare e non viene meno qualora le parti
decidano di non stipulare il contratto definitivo. La misura della provvigione e la proporzione in cui deve gravare su ciascuna parte viene normalmente stabilita dalle parti; se
le stesse tuttavia nulla hanno concordato si ricorre alle tariffe professionali o agli usi.
In mancanza si può ricorrere al giudice affinché determini la provvigione secondo equità.
Puntoni Trave della grossa orditura del tetto disposta secondo la retta di maggior
pendenza non appartenente alla capriata ma appoggiata al colmo e al muro di
banchina.
Regolamento di condominio Insieme di regole che disciplinano la “vita” del condominio,
in particolare relativamente alla gestione dell’assemblea e alle competenze dell’amministratore.
Regolamento edilizio Complesso di norme che regolano le procedure edilizie del
comune.
Rendita catastale In Italia la rendita catastale è un valore fiscale che viene utilizzato
per determinare: il valore di un immobile ai fini dell'imposizione diretta e l'imposta
municipale propria (IMU) e il valore catastale ai fini dell'imposta sulle successioni e
donazioni, delle imposte ipotecaria e catastale. Dall'ex art. 23 r.d.l. 13/4/1939 nº 652, la
rendita catastale «costituisce la base per la determinazione, nei modi che saranno
stabiliti per legge, del reddito imponibile soggetto alle imposte ed alle sovrimposte».
Retronegozio Locale accessorio al vano o ai vani principali costituenti il negozio, la
bottega, il laboratorio che ha con esso comunicazione diretta e che non può servire ad
uso autonomo e indipendente da esso.
Non possono ritenersi idonei a distinguere il negozio dal retronegozio i divisori
occasionali o temporanei, che corrispondono a esigenze di carattere transitorio o che
dividono un vano, che altrimenti sarebbe di dimensione ordinarie in relazione alla
località e alla natura del fabbricato.
Ribasso Ribasso o rinnovo della proposta di incarico di vendita, ferme restando tutte le
pattuizioni contrattuali in essere tra l’incaricante e l’agenzia immobiliare, possono
durante il periodo di incarico o in prossimità della sua scadenza venire ad essere
modificate quelle parti oggettive quali prezzo di vendita, durata dell’incarico, variazione
della consistenza del bene o del suo stato di fatto etc.
Rimborso delle spese Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle
spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche
se l’affare non è stato concluso art. 1756 c.c.
Rinnovo Un incarico di vendita/ locazione deve riportare una scadenza. Esso tuttavia,
può essere rinnovato, cioè confermato dall’incaricante al mediatore, per un periodo
ulteriore alle medesime condizioni. Nel caso in cui le condizioni siano differenti si opera
una novazione del contratto.
Ristrutturazione edilizia Intervento volto a trasformare gli organismi edilizi mediante
un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto
o in parte diverso dal precedente.
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- Glossario
Comprendono:
- il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione,
la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti;
- la riorganizzazione distributiva degli edifici e delle unità immobiliari, del loro numero
e delle loro dimensioni;
- il mutamento di destinazione d’uso di edifici, secondo quanto disciplinato dalle leggi
regionali;
- la trasformazione dei locali accessori in locali residenziali;
- le modifiche degli elementi strutturali;
- gli interventi di ampliamento delle superfici.
Rogito Il rogito o atto notarile è il documento rogato, ossia redatto con le prescritte
formalità, da un notaio, che ha efficacia legale dei fatti ed atti giuridici che il notaio
stesso attesta essere avvenuti in sua presenza o da lui compiuti. Nell’ambito della compravendita immobiliare il rogito è l’atto definitivo di compravendita.
Scheda catastale Vedi planimetria catastale
S.C.I.A. La segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) è un atto amministrativo la
cui disciplina è contenuta nel Testo Unico dell’Edilizia della Repubblica Italiana. é stata
introdotta in Italia dalla legge 30 luglio 2010 n. 122, entrata in vigore il 31 luglio 2010,
che ha sostituito, nella maggior parte delle ipotesi, la DIA (denuncia di inizio attività),
come nel caso della C.l.L. i lavori possono avere inizio subito senza attendere i 30 gg.
previsti nelle prescrizioni della D.I.A.
Scossaline Grembiuli di lamiera posti attorno ai camini e agli abbaini per non far
penetrare l’acqua negli ambienti sottostanti.
Servitù Si definisce servitù un diritto reale minore di godimento su proprietà altrui.
Sistemi di gestione aziendali Sistemi di gestione organizzativi implementati nelle
organizzazioni (es. società, aziende) nei diversi settori in cui operano in riferimento ai
requisiti espressi da una serie di norme internazionali, tra le quali:
- ISO 9001:2008 per i Sistemi di Gestione della Qualità;
- ISO 14001:2004 per i sistemi di gestione ambientali;
- UNI CEI EN ISO 50001:2011 per i Sistemi di Gestione dell'Energia;
- OHSAS 18001:2007 per i sistemi di gestione della sicurezza e la salute nei luoghi di
lavoro
- SA 8000:2008 impatto sull´etica e sul sociale (emessa dal SAI).
L'adesione alle norme è volontaria, a meno che non siano citate come testi cogenti in
atti legislativi specifici. Esistono, quindi, gli organismi accreditati secondo norme
internazionali che rilasciano appunto la certificazione dei sistemi di gestione a seguito
di verifiche ispettive condotte, secondo precisi regolamenti concordati, presso
l'organizzazione richiedente.
Società di Gestione del Risparmio (SGR) Le società di gestione del risparmio (SGR)
sono state introdotte in Italia con D. Lgs. 24 febbraio 1998 n. 58 e svolgono in via
esclusiva l'attività di promozione e di gestione di fondi comuni di investimento, i quali
appartengono alla categoria degli Organismi di Investimento Collettivo del Risparmio
(OICR) assieme alle Società di Investimento a Capitale Variabile (SICAV). Le SGR
possono anche essere autorizzate a svolgere la gestione individuale di portafogli di
investimento ed il servizio di consulenza.
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- Glossario
Solaio Spazio sottotetto, di solito diviso con muretti a zone e adibito dai singoli proprietari
a ripostiglio. Nel campo della progettazione, si intende anche una struttura orizzontale
costruita da travetti, travi in cemento che nei fabbricati sopportano il peso dei pavimenti
e i carichi gravanti su di essi.
Sottotetto Spazio tra le falde del tetto e la parte superiore del soffitto che copre l’ultimo
piano di un edificio.
Soffitta Unità immobiliare autonoma ovvero locale accessorio ad un’unità immobiliare
principale, situata al piano sottotetto, generalmente adibita a deposito. Negli edifici
coperti a tetto la soffitta è quel vano compreso tra il tetto ed il solaio dell’ultimo piano.
Soffitto Superficie delimitante la parte superiore di un ambiente.
Soppalco Struttura orizzontale utilizzata come piano utile. È ricavato dalla suddivisione
totale o parziale di ambienti generalmente di notevole altezza.
SUPER D.I.A. Estensione della DIA a tutti gli interventi edilizi comprese le ristrutturazioni,
sarà sufficiente presentare al Comune una DIA dove il professionista garantisce la
conformità alle leggi urbanistiche vigenti e attendere che decorra il termine previsto
dalla legge, 30 giorni. Con l’entrata in vigore della L.78/2010 e s.m.i. è stata, per la maggior parte dei casi, sostituita dalla segnalazione certificata di inizio attività (S.C.I.A.).
Superficie calpestabile Vedi Superficie Interna Netta
Superficie catastale Consistenza delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria, determinata ai sensi del D.P.R. 138/98, in base ai criteri descritti nell’Allegato C
del decreto. I muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero,
fino ad uno spessore massimo di 50 centimetri, mentre i muri in comunione nella
misura del 50%, fino ad uno spessore massimo di 25 centimetri.
Superficie Interna Netta SIN (Net Internal Area) Area all’interno di un’unità immobiliare o di un edificio, determinata dalla sommatoria dei singoli vani che costituiscono
l’unità medesima, misurata lungo il perimetro interno dei muri perimetrali e delle pareti
divisorie, per ciascun piano fuori terra o entro terra, rilevata ad un’altezza convenzionale
di m. 1,50 dal piano di pavimento.
Sono inclusi gli spessori delle zoccolature, le superfici delle sottofinestre (sgusci), le
superfici occupate in pianta dai mobili, dagli armadi a muro e dagli altri elementi incassati , le superfici di passaggio relative a porte e/o
varchi, lo spazio interno di circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni, e analoghi) e verticale (scale, ascensori,
impianti di sollevamento, e analoghi) la centrale termica, i locali impianti interni o contigui all’edificio, i condotti verticali dell’aria ed elementi
analoghi. Non sono inclusi
lo spessore dei muri sia perimetrali che interni, il porticato ricavato all’interno della
proiezione dell’edificio o contiguo, lo spessore delle pareti
divisorie, lo spazio occupato dalle colonne e dai pilastri.
Trova applicazione, prevalentemente, per la stima di edifici residenziali, nelle procedure
di valutazione commerciale per compravendite, per la ripartizione di costi di gestione e
di esercizio.
Spazio calpestabile Quello racchiuso fra i muri perimetrali che delimitano lo spazio
interno di ogni locale o corridoio.
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- Glossario
Spread Ha numerosi significati, in ambito bancario è la percentuale applicata dagli
istituti sull’erogazione del mutuo a tasso variabile. Al tasso di interesse, contrattato e
costruito sui principali indici dei mercati finanziari, viene aggiunta una maggiorazione
(es. 2%) che si chiama appunto spread.
Superattico Appartamento sovrapposto all’attico.
Supercondominio Complesso di due o più edifici, che hanno alcune parti in comune
(viali di accesso, parcheggi, parco ecc…). Si applicano le norme per i condomini. Per la
suddivisione delle spese vengono formate due distinte tabelle millesimali: quelle di
“proprietà generale” e quelle riguardanti le singole palazzine (dette anche sub-condomini)
Superficie commerciale Quella formata dalla superficie coperta più una certa quota di
balconi e terrazzi. È l’unità di misura con la quale si esprimono i prezzi degli immobili
nel mercato.
TAN e TAEG Il primo è il Tasso Annuo di Interesse, al quale viene concesso il prestito;
il secondo è il Tasso Annuo Effettivo Globale, comprendente tutte le spese e i costi
relativi al finanziamento. Il TAEG è sempre più elevato del TAN e deve essere considerato il
tasso reale a cui viene concesso il prestito. Nel caso di tasso variabile può essere calcolato solo a scadenza.
Tasso di interesse La misura degli interessi è denominata tasso o saggio. Il tasso o
saggio si distingue in legale e convenzionale: il primo è fissato dal legislatore, il secondo
dalle parti.
Taverna Locale accessorio a servizio di unità immobiliare a destinazione abitativa
ubicato solitamente al piano terra e/o seminterrato di un edificio residenziale.
Terrazzo Superficie esterna praticabile e pavimentata, quasi sempre a livello di unità
abitativa, dotata di parapetto. Il terrazzo può essere parzialmente sporgente dal filo
di facciata, a filo o arretrata a seconda del piano al quale è stata ricavata. Di solito ha
una larghezza minima di 3 metri. L’esistenza del terrazzo è un elemento spesso determinante per la quotazione dell’appartamento.
Tabella millesimale Costituisce un allegato al regolamento del condominio, mediante
il quale si determinano i valori delle singole unità immobiliari secondo il criterio dei
millesimi e, di conseguenza, l’entità delle quote condominiali di ciascuno. Appunto
osservando le tabelle millesimali si provvede a distribuire tra i condomini il carico delle
spese condominiali e si determina il “peso” di ciascun condominio nelle delibere
assembleari.
Teleriscaldamento Forma di riscaldamento che consiste essenzialmente nella
distribuzione, attraverso una rete di tubazioni isolate e interrate, di acqua calda, acqua
surriscaldata o vapore (detti fluidi termovettori), proveniente da una grossa centrale di
produzione, alle abitazioni con successivo ritorno dei suddetti alla stessa centrale.
Tinello Ambiente direttamente comunicante con una cucina.
Tramezzo Parete divisoria interna di edifici o unità immobiliari che non ha funzioni
portanti.
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- Glossario
Trascrizione nei registri immobiliari Mezzo di pubblicità legale, prevista dagli artt.
2643 e seguenti del Codice civile, consistente nell'annotazione di determinati atti
giuridici in appositi Registri pubblici. La trascrizione ha eminentemente (ma non
esclusivamente) efficacia dichiarativa; produce cioè il risultato di rendere opponibili a
terzi gli atti trascritti. La situazione giuridica dei beni immobili risulta indicata nel
registro immobiliare e la trascrizione consiste nell’annotazione su detto registro
pubblico di un atto, dal quale risulta che una persona è titolare, o pretende di essere
titolare, di un determinato diritto su un immobile.
Ufficio Unità immobiliare a destinazione terziaria ovvero complesso edilizio destinato
ad attività direzionale e/o di servizio.
Unità immobiliare urbana Fabbricato o sua porzione che, nello stato in cui si trova,
presenta, secondo le norme catastali, autonomia funzionale e potenzialità reddituale.
Sono considerate unità immobiliari anche le costruzioni ovvero porzione di esse,
ancorate o fisse al suolo, di qualunque materiale costituite, nonché gli edifici sospesi
o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo, purché risultino verificate le condizioni
funzionale e reddituali.
Del pari sono considerate unità immobiliari i manufatti prefabbricati ancorché semplicemente appoggiati al suolo, quando siano stabili nel tempo e presentino autonomia
funzionale e reddituale.
Usufrutto Diritto reale di usare la cosa altrui e di trarne i frutti, rispettando però la
destinazione economica della cosa stessa. Esso è necessariamente temporaneo e, se
costituito a favore di una persona fisica, non può eccedere la vita dell’usufruttuario (art.
979 Cod. Civ.).
Vano Unità formata da una stanza o da una serie di stanze costituenti una unità indivisibile in una struttura ricettiva o in una abitazione, ovvero ambiente delimitato da ogni
lato da pareti (legno, vetro, cemento, ecc.) qualcuna delle quali può non raggiungere il
soffitto. La parte interrotta da notevole apertura (arco o simili) deve considerarsi come
divisorio di due vani, salvo che uno di essi, per le sue piccole dimensioni, non risulti
come parte integrante dell’altro. I bagni ed i gabinetti non contano come stanze.
Vendita a corpo È quella nella quale il prezzo è determinato in relazione alla globalità
dell’immobile e non alla sua misura, anche se questa è indicata. Non si fa luogo a
diminuzione o a supplemento reale di prezzo salvo che la misura reale sia inferiore o
superiore di un ventesimo di quella indicata nel contratto (art. 1538 Cod. Civ.).
Vendita a misura Quando un determinato immobile è venduto con l’indicazione della
sua misura e per un prezzo stabilito in ragione di un tanto per ogni unità di misura, il
compratore ha diritto a una riduzione, se la misura effettiva dell’immobile è inferiore a
quella indicata nel contratto. Se invece è superiore, il compratore deve corrispondere
il supplemento di prezzo (art. 1537 Cod. Civ).
Veranda Terrazza coperta e a volte chiusa lateralmente con vetrate fisse o parzialmente
fisse.
Visura Camerale La visura camerale è il documento che fornisce informazioni su
qualunque impresa italiana, individuale o collettiva, iscritta al Registro delle imprese
tenuto dalle Camere di Commercio Italiane.
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- Glossario
Visura catastale La visura catastale è un documento rilasciato dall'Agenzia delle
entrate della Repubblica Italiana e contenente i dati principali di un immobile, fabbricati
o terreni, sito sul territorio nazionale. Un immobile nella visura catastale è identificato
da foglio, particella (o mappale) e subalterno del Comune di appartenenza; un terreno
da foglio e particella (o mappale). Nella visura appare, per un immobile, la rendita
catastale mentre per un terreno, il reddito dominicale. Con la rendita si calcolano
l'imposta sul reddito e le imposte locali, come ad es. l'Imposta comunale sugli immobili.
È presente anche il nome del proprietario, o del nudo proprietario, o dell'usufruttuario,
ma non c'è valore legale di proprietà (non "probatorio").
Visura ipotecaria La visura ipotecaria serve per controllare un singolo immobile ed
evidenziarne i gravami ancora in essere. Se necessario è possibile indicare anche
i gravami cancellati e le relative annotazioni di cancellazione. Questa visura è particolarmente utile a chi già conosce l’immobile e quindi vuole fare una ricerca limitata
ad esso.
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- Manuale Operativo
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