Allegato B: la perequazione urbanistica

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COMUNE DI MONTALE
PROVINCIA DI PISTOIA
ANALISI SULLA PRIMA APPLICAZIONE DEL REGOLAMENTO URBANISTICO
Allegato B | La perequazione urbanistica
Progettisti:
Associazione Temporanea di Professionisti
“Montale 2011”
Arch. Riccardo Luca Breschi
Arch. Sergio Fedi
Arch. Alberto Santiloni
Arch. Giovanni Parlanti
Arch. Danilo Grifoni
Arch. Marco Novedrati
Arch. Giulia Gori
Arch. Andrea Giraldi
Capogruppo:
Arch. Riccardo Luca Breschi
Ottobre 2010
ANALISI
SULLA PRIMA APPLICAZIONE DEL
REGOLAMENTO URBANISTICO
DEL
COMUNE
DI
MONTALE
Indice
Premessa...................................................................................................... 1
Le origini e gli obiettivi della perequazione ............................................................1
La perequazione nella letteratura tecnico-scientifica.................................................2
Casi nazionali e internazionali di applicazione..........................................................6
La perequazione nella normativa........................................................................10
La perequazione nei comuni fiorentini e pratesi......................................................15
Le applicazioni della perequazione urbanistica nella Provincia di Pistoia.........................18
Il caso di Montale..........................................................................................23
Bibliografia.................................................................................................. 22
Appendice 1 – Estratti di Norme Tecniche sulla perequazione........................................26
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Premessa
Il presente approfondimento sul tema della perequazione urbanistica contribuisce ad inquadrare l'analisi
dello specifico caso di Montale in una più ampia riflessione sulle premesse culturali e normative di tale
strumento e sugli esiti della sua applicazione in diversi contesti nazionali ed internazionali. Lo studio
entra nel dettaglio delle applicazioni dei meccanismi perequativi nei Regolamenti Urbanistici dell'area
Firenze-Prato-Pistoia ed esamina con particolare attenzione le proposte contenute nei piani dei comuni
limitrofi della pianura pistoiese.
La varietà dei modelli di perequazione previsti dai diversi Piani e le difficoltà di varia natura emerse
nella loro applicazione aiutano a comprendere le ragioni delle specifiche problematiche del
Regolamento Urbanistico di Montale, che ha introdotto la perequazione urbanistica nei due più
importanti interventi di trasformazione da esso previsti. L'analisi dei percorsi compiuti in altre realtà
aiuta a dare una risposta ed a cercare una soluzione ai problemi che su questo specifico aspetto sono
emersi anche a Montale.
Le origini e gli obiettivi della perequazione
La perequazione urbanistica è un meccanismo di distribuzione dei volumi edificabili studiato dagli anni
'60, ma con radici nei criteri di rapporto pubblico-privato utilizzati nelle prime città-giardino inglesi. In
Italia la perequazione inizia ad essere sperimentata in Emilia-Romagna dagli anni '60 e il principio
perequativo è implicitamente presente nella Legge Ponte del 1967. Negli anni '90 si ha una ripresa di
sperimentazione più vigorosa che riaccende il dibattito sul tema. Se di questo concetto sono state
approfondite le basi teoriche, tecniche, giuridiche ed economiche, così come gli studi di casi applicativi
presi a modello1, risulta meno esplorato il campo delle applicazioni fortemente “spurie”, “ibride”,
assunte in contingenze specifiche che richiedono di deviare, talvolta considerevolmente, dalle
metodologie descritte in letteratura. Le molteplicità di declinazioni è dovuta certamente anche alla
diffusione delle pratiche perequative in numerose applicazioni locali senza un quadro legislativo di
riferimento (almeno in Italia) se non in termini molto generali nelle leggi e norme urbanistiche regionali.
La perequazione è divenuta quindi un termine molto presente nei piani,
sinonimo di equità ed
efficacia, ma declinato nei casi specifici in modi alquanto differenziati, in alcuni casi discostandosi dai
basamenti teorici tanto da metterne in bilico le garanzie di validità e correttezza terminologica e
giuridica, o confondendosi talvolta con forme più generali di “compensazione”, “perequazione fiscale” e
“contrattazione”. Come per termini quali “sostenibilità” e “partecipazione”, anche la perequazione, o
meglio al plurale, “le perequazioni” presentano una casistica eterogenea e ciascun caso richiede una
valutazione ad hoc dell'effettivo contributo in termini di equità e di efficacia.
Sono ormai noti i limiti, tanto in termini di efficacia quanto di equità, della pianificazione “tradizionale”
basata sullo zoning in senso stretto: decidendo quali zone possono essere edificate e quali sono
sottoposte a vincolo di esproprio, attraverso il Piano “tradizionale” l'amministrazione distribuisce
1
Il modello teorico di perequazione che questo approfondimento prende come termine di confronto per le
applicazioni locali si basa principalmente sulla lettura di Pompei 1998, Micelli 2004, Trillo 2009, citati nei
riferimenti bibliografici.
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plusvalori fortemente differenziati.
Altrettanto note sono le difficoltà che sorgono nel passaggio dal piano alla sua attuazione, in particolare
per quanto riguarda la realizzazione della “città pubblica” per mezzo di strumenti quali gli standard e
l'esproprio: i primi basati su un approccio conformativo/quantitativo e limitati dal punto di vista
performativo/qualitativo, il secondo divenuto troppo complesso ed oneroso da attuare (o anche da
reiterare oltre i limiti di validità del vincolo) per amministrazioni con risorse economiche già
sufficientemente scarse.
Ne risulta un'urbanistica di fatto contrattata, con un forte sbilanciamento sotto le spinte della rendita
fondiaria a discapito della città pubblica tutelata da amministrazioni con pochi strumenti di
contrattazione.
Proprio per superare i limiti di un approccio conformativo basato sullo zoning e per rendere più aderenti
gli strumenti urbanistici alle dinamiche di mercato e di rapporto tra pubblico e privato si sono diffuse e
consolidate le numerose sperimentazioni applicative dello strumento perequativo, che riconosce il ruolo
attivo del privato nella trasformazione urbana: applica in modo generale il diritto di proprietà e di
edificazione, e attribuisce a proprietà e developers il ruolo di collaboratori nella produzione della città
pubblica (con la quale si soddisfano le esigenze della collettività e al contempo si valorizzano le aree di
trasformazione private).
La perequazione permette di evitare la reiterazione del vincolo di esproprio, garantisce l'equità di
trattamento dei proprietari nel comparto perequativo e consente di implementare un progetto urbano
meno vincolato alle caratteristiche della proprietà immobiliare.
Non sempre le meccaniche perequative hanno prodotto esiti positivi, e l'efficacia di questo strumento è
messa ulteriormente in discussione dalle contingenze incerte del mercato immobiliare, come rilevato da
Trillo (2009, p.15):
“il concetto chiave della meccanica perequativa si fonda sul bilanciamento di benefici ed oneri tra soggetti pubblici
e privati nel processo di trasformazione della città. La costruzione della città pubblica a carico dei privati si rende
praticabile laddove sia presente un'aliquota di rendita dovuta alla proprietà, ovvero laddove il valore finale dei suoli,
al netto dei costi di trasformazione, ne superi il valore intrinseco originario. Tale valore finale è inscindibilmente
legato al valore di mercato dei beni immobili prodotti. Ma se il mercato immobiliare è in crisi, automaticamente
l'aliquota sopra citata si assottiglia, riducendosi proporzionalmente la quantità di beni pubblici ricavabili attraverso
la meccanica perequativa.”
Ciò nonostante la perequazione continua a rappresentare una “frontiera di sperimentazione” sia
riguardo le meccaniche perequative, sia per l'integrazione con altri strumenti, sia riguardo le ibridazioni
sostanzialmente distaccate dalle basi teoriche della perequazione.
La perequazione nella letteratura tecnico-scientifica
L'interesse per la perequazione urbanistica poggia sostanzialmente sulla crisi del meccanismo
espropriativo e sulla conseguente necessità di trovare vie alternative per la realizzazione della città
pubblica. Occorre quindi fare un cenno alla letteratura che minimizza il ruolo della perequazione nella
ricerca di equità ed efficienza, auspicando invece una urgente riforma normativa che renda agibile il
meccanismo dell'esproprio. Da questo punto di vista (Salzano 2008) la perequazione appare come uno
strumento in sé valido (di fatto previsto nei piani di lottizzazione della Legge 765/67) che troppo spesso
però viene snaturato, mascherando applicazioni in cui l'interesse pubblico è subordinato alle pressioni
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degli interessi immobiliari ed al consumo di suolo (non riuscendo a espropriare, il Comune realizza la
città pubblica concedendo oltre misura extra-volumetrie ai proprietari: invece di espropriare, rendo
urbanizzabile e trasferisco i volumi). Altri, come Francesco Forte (in Trillo 2009) sottolineano la
differenza tra perequazione e piano attuativo o intervento convenzionato, legando la prima alla
dotazione di standard territoriali di interesse generale e i secondi alla realizzazione di standard
urbanistici di legge. Micelli (2004) evidenzia la vicinanza della perequazione agli strumenti di
programmazione integrata e complessa.
Precisata questa cornice più generale, operando nel quadro dell'attuale regime dei suoli e dell'odierna
giurisprudenza in tema di esproprio è opportuno prendere confidenza con almeno una parte dell'ampia
letteratura tecnico-scientifica che approfondisce le basi teoriche della perequazione urbanistica come
strumento di socializzazione del valore determinato dal piano. Iniziamo con il
richiamare
sinteticamente un nodo chiave:
“Occorre pertanto distinguere, in via teorica, due aliquote all'interno dell'indicatore di edificabilità; un'aliquota
riferita all'edificabilità intrinseca o convenzionale del suolo (plafond), e una relativa all'edificabilità aggiuntiva.
L'edificabilità intrinseca esprime il valore del suolo in relazione alla sua posizione e compensa il proprietario.
Un'ulteriore aliquota di edificabilità esprime invece l'incremento del valore del suolo in relazione all'attribuzione di
un indicatore di sfruttamento superiore al plafond e si correla alla trasformazione. Questa e solo questa è la parte di
cubatura che, qualora lasciata a beneficio della proprietà, rappresenterebbe una forma di speculazione a vantaggio
del proprietario, ma che invece, fatto salvo il giusto profitto dell'impresa, può essere sfruttata dal decisore pubblico
per ottenere in cambio vantaggi per la collettività, a iniziare da una quantità di suoli eccedente il minimo previsto
per legge (su cui realizzare opere pubbliche, o edilizia sociale, o far 'atterrare' edificabilità privata che occorre
delocalizzare per qualsiasi ragione) e a finire ai benefici più ampi: dalla realizzazione di opere pubbliche e di edilizia
sociale, all'acquisizione di incentivi per il perseguimento di obiettivi pubblici.” (Trillo 2009, p.25)
L'indice perequativo o la capacità edificatoria, siano essi espliciti o impliciti, saranno dunque composti
da una aliquota che si basa sullo stato di fatto e di diritto delle aree, uguale per aree con le stesse
caratteristiche di rendita di posizione; un'ulteriore aliquota dipende invece dalle scelte pubbliche per la
trasformazione dell'area e sarà destinata in parte a premiare il rischio di impresa ed in parte
(soprarendita) sarà gestita dall'amministrazione per finalità pubbliche, attraverso meccanismi
perequativi diversi che possono calibrare in modo diverso l'equilibrio tra interesse pubblico e privato.
La perequazione, libera da “pretese salvifiche”, è uno strumento che “consente di superare gravi
impasse se opportunamente calibrato” (Gabellini 1997), garantendo la sostenibilità finanziaria del Piano
sia dal punto di vista dei privati che della città pubblica. Uno dei principali nodi della questione è quindi
la calibrazione di un equilibrato rapporto oneri/benefici a carico del privato, dato che è a esso che
viene attribuito il ruolo di motore (o almeno di co-finanziatore) dell'implementazione del Piano.
L'equilibrio ideale è quello in grado di dare un esito a somma positiva, massimizzando i benefici tanto
per il privato che per la città, ma le variabili che concorrono a questo equilibrio sono complesse e
dinamiche. Ogni definizione di indice perequativo, per quanto accurata, appare dunque come una
estrema semplificazione. È chiaro inoltre che per una perequazione equilibrata occorre una macchina
amministrativa competente ed un trasparente rapporto pubblico privato: ciò è condizione di efficacia
anche per le tradizionali lottizzazioni convenzionate e l'esperienza insegna che tale condizione non è
scontata (Fusco Girard 1997). La trasparenza e la certezza degli esiti in termini di valorizzazione
fondiaria sono i fondamenti di una perequazione calibrata appetibile per i privati pur non gravando sul
sovra-dimensionamento del Piano:
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“Se la perequazione preleva quote di valore altrimenti destinate alla proprietà immobiliare, diviene difficile
ritenere che la proprietà stessa valuti conveniente una simile politica. E' possibile ritenere che la perequazione, pur
distribuendo meno valore ai privati, rappresenti uno strumento di gestione concertato del Piano urbanistico? La
soluzione del quesito richiede l'analisi delle condizioni di distribuzione del valore. Se è vero che il valore
complessivamente distribuito alla proprietà diminuisce, è altrettanto vero che mutano le condizioni della sua
distribuzione. Con la perequazione viene meno la lotteria del piano: non vi sono più proprietari fortunati a cui spetta
in sorte una destinazione edificatoria economicamente vantaggiosa, e proprietari destinati ad essere espropriati.
Tutti i proprietari ricevono invece una valorizzazione inferiore, ma certa. La sicurezza del plusvalore compensa la
sua parziale diminuzione: se la proprietà è avversa al rischio, ipotesi più che verosimile, lo scambio appare
vantaggioso sia per il pubblico che per il privato.” (Micelli 2004 p.19)
Quello che Pompei2 chiama “comparto postmoderno” che si diffonde dagli anni '90, è per Micelli il
risultato di un cammino di evoluzione in senso perequativo del “comparto” (introdotto dalla Legge
urbanistica nazionale del '42) verso la programmazione integrata e concertata con l'operatore privato. Il
promotore dell'intervento risulta essere sempre meno il proprietario dei terreni interessato alla rendita
e sempre più una figura a sé stante di developer specializzato, con interessi imprenditoriali.
Pompei e Micelli si distinguono anche per un altro aspetto dei modelli perequativi proposti: il primo
delinea una perequazione con classi di suolo e indici bassi definiti a priori, preferibilmente su tutto il
territorio comunale. Il secondo propone una perequazione di comparto e “sempre a posteriori”, in cui il
privato sia incentivato al cofinanziamento della città pubblica sia dagli indici non compressi, sia per la
ricaduta in termini di valorizzazione dei propri immobili (grazie alla vicinanza delle stesse attrezzature
pubbliche):
“In conclusione, la misura del prelievo e quindi la contestuale determinazione degli indici di carattere perequativo
rappresentano operazioni necessariamente legate all'attività di progetto. Esse si basano sul principio che la proprietà
privata deve cofinanziare lo sviluppo della città pubblica ritornando alla comunità parte del valore determinato
dalle scelte di piano: ciò facendo, la proprietà concorre a finanziare beni pubblici in grado di generare esternalità di
cui i progetti di sviluppo saranno importanti beneficiari.” (Micelli 2004 p.130)
Claudia Trillo (2009), oltre a esaminare da un punto di vista teorico la quota di rendita recuperabile
tramite perequazione, pone l'attenzione sulla qualità urbana e gli esiti formali della perequazione,
maggiormente garantita da schede planivolumetriche di progetto dei comparti, non vincolanti ma di
verifica, da cui desumere indici e parametri a posteriori.
I campi di analisi aperti dalla letteratura approfondiscono il rapporto della perequazione con gli
strumenti urbanistici e la normativa, gli elaborati di piano che impostano e verificano gli esiti
applicativi, gli ambiti di applicazione della perequazione, i dettagli dei meccanismi perequativi riguardo
ai diversi contesti di applicazione, le modalità di classificazione dei suoli, gli indici ed i parametri
urbanistici attribuiti ed i diversi equilibri tra pubblico e privato che ne conseguono, gli strumenti di
gestione. Nei casi empirici ognuno di questi punti può presentare elementi di sperimentazione e
innovazione. Un ulteriore punto di interesse, non approfondito in questa sede, è il rapporto della
perequazione dei volumi con la perequazione fiscale, come strumento di recupero della soprarendita
generata da scelte di pianificazione pubblica.
Per un quadro delle variabili principali legate alla perequazione, di seguito si elencano in forma
schematica e come mero promemoria i titoli ed i principali temi (anche alternativi) dei meccanismi
2
Progettista di numerosi Piani perequativi “pionieristici” come quello di Casalecchio di Reno nel 1989, e autore
del testo di riferimento “Il Piano regolatore perequativo” (1998) in cui espone il suo modello di perequazione
diffusa su tutto il territorio comunale basata su plafond e edificabilità aggiuntiva, con classi ed indici definiti a
priori.
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perequativi analizzati nella letteratura di riferimento.
•
NORMATIVA DI ATTUAZIONE
◦
Perequazione nelle norme tecniche
◦
Rapporto tra perequazione e Piano Strutturale
◦
•
Rapporto con altri meccanismi incentivanti e compensativi
AMBITO DI APPLICAZIONE DELLA PEREQUAZIONE URBANISTICA
◦
Territorio comunale
◦
Tutte le aree di trasformazione comprese quelle di ristrutturazione urbanistica dell'esistente (P.
pervasiva)
◦
Alcune aree di trasformazione (P. parziale)
◦
Scelte per comparti con iter in corso a regime di esproprio (doppio regime)
◦
Scelte per aree destinate ad infrastrutture (esproprio o perequazione)
•
MECCANISMI
◦
Perequazione nella trasformazione (urbanizzazione) dei suoli agricoli
◦
Perequazione nella trasformazione (ristrutturazione urbanistica) della città esistente
◦
Perequazione a priori
◦
◦
Articolazione delle aree in classi
◦
Assenza di classificazione dei suoli
◦
Valutazione dello stato di fatto e di diritto
◦
Peso delle scelte del previgente Piano come diritto acquisito
◦
Attribuzione degli indici
Perequazione a posteriori
◦
Indici impliciti nei parametri urbanistici
◦
Rapporto tra perequazione e compensazione
◦
Rapporto pubblico-privato
◦
Accordi trasparenti prima delle scelte operative (bandi, ecc.)
◦
Orientamento verso partenariato (indici alti) o direzione pubblica delle trasformazioni (indici
bassi)
◦
Valutazione dell'equilibrio pubblico-privato rispetto agli obiettivi strategici
◦
Definizione del plusvalore beneficiato dai privati proprietari
◦
Definizione dei benefici per la città pubblica
◦
Distinzione tra standard ed extra-standard
◦
Esplicitazione dei benefici: cessione gratuita, possibilità di monetizzare, obbligo di realizzazione
delle attrezzature pubbliche (perequazione “integrata”), ecc.
◦
◦
Conseguenze della perequazione sul dimensionamento del Piano e sulla dotazione di standard
Strumenti operativi di gestione del comparto perequativo
◦
•
Analisi della struttura proprietaria delle aree di trasformazione
casi di proprietà monopolizzata o troppo frammentata (necessità di incentivi)
◦
Delimitazione dei comparti perequativi (continui o discontinui/di trasferimento/di riserva)
◦
Schede di progetto (prescrittive/di indirizzo)
◦
Determinazione delle regole di utilizzo dei diritti edificatori
•
possibilità di modificare il perimetro del comparto
•
possibilità di attuare per parti il comparto
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possibilità di attuare il comparto tramite S.T.U.
•
incentivi per edilizia sociale, bioedilizia, cooperazione in comparti disgiunti, ecc.
Articolazione funzionale tra città privata e città pubblica
•
Definizione delle aree in cui concentrare i diritti edificatori
•
Definizione delle aree da cedere al Comune
PEREQUAZIONE DEI VALORI (FISCALE)
◦
a livello di comparto
◦
a livello Comunale
◦
a livello sovra comunale (area vasta)
◦
rapporto con la perequazione dei volumi
•
DEL
•
◦
•
ELABORATI
◦
analisi finanziaria e/o classificazione stato di fatto e di diritto di tutto il territorio
◦
analisi finanziaria e/o classificazione stato di fatto e di diritto di tutti i comparti di
trasformazione
◦
analisi finanziaria e/o classificazione stato di fatto e di diritto di alcuni comparti
◦
esempi progettuali per la verifica morfologica degli indici definiti ex-ante
◦
norme con indici risarcitori
◦
schede norma con classificazione dei suoli e indici ex-ante
◦
schede norma con parametri morfologici da cui derivano ex-post gli indici
◦
schede norma con planivolumetrico
•
ASPETTI GESTIONALI
◦
Gestione dei costi di transazione per il funzionamento dei comparti
◦
Previsione dei costi di gestione delle aree cedute
Casi nazionali e internazionali di applicazione
Si riportano in sintesi alcuni approcci internazionali e nazionali alla perequazione, riprendendo casi
analizzati dalla letteratura.
In Spagna l'aprovechamiento tipo cioè il profitto urbanistico medio è garantito ai proprietari dei suoli in
proporzione della superficie di suolo. Ciò consente l'indifferenza delle scelte di Piano rispetto alle
proprietà, e consente di realizzare la città pubblica attraverso la cessione gratuita delle aree previste
dal Piano, concentrando l'edificazione e quindi i profitti urbanistici medi, nelle aree edificabili. Il
meccanismo è in evoluzione dagli anni '70 e prevede l'applicazione della perequazione dalla scala
urbanistica a quella edilizia, con un complesso intreccio tra perequazione dei valori e perequazione dei
volumi. La garanzia e la determinazione a priori del plusvalore finale sulle aree incentiva l'attività
imprenditoriale. Allo stesso modo è determinata a priori la percentuale di area edificabile da cedere al
pubblico oltre alle aree destinate ad attrezzature pubbliche. Viene rilevato che il finanziamento della
città pubblica a suon di urbanizzazioni non comprime l'incidenza della rendita fondiaria ma attiva una
spirale inflazionistica con un consistente aumento dei prezzi dei suoli e quindi degli edifici (GarciaBellido 1997). Nella legge urbanistica del 1994 e del 2005 la Comunidad (Regione) Valenciana introduce
meccanismi competitivi per l'assegnazione di diritti edificatori: l'esperienza mostra una notevole
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efficacia del modello con però “il rischio di cartelli finalizzati ad ottenere il massimo ribasso della
qualità delle proposte progettuali” (Trillo 2009 p.52), evitabile solo con criteri di valutazione basati
sulla qualità urbana prima che su aspetti economici.
Negli Stati Uniti il meccanismo di trasferimento dei diritti edificatori da aree di decollo ad aree di
atterraggio, con libero mercato dei crediti edificatori, è applicato dagli anni '70. Si tratta di un doppio
regime: sotto una certa soglia di edificazione si opera previa tradizionale attuazione del piano in aree
edificabili, ma se si desidera superare tale soglia di densità edilizia e godere di ulteriori incentivi
generalmente previsti, occorre comprare diritti edificatori di altre aree che saranno cedute
all'Amministrazione.
La complessità del meccanismo ne limita l'efficacia applicativa su larga scala3.
In Italia Stefano Pompei ha sperimentato un modello di perequazione urbanistica basata sulla
classificazione a priori dei suoli e l'attribuzione di un indice perequativo calcolato sullo stato di fatto e
di diritto dei suoli indipendentemente dalle scelte di Piano. Egli sostiene l'efficacia di indici perequativi
moderati (0,025 – 0,25 mq/mq), che hanno avuto buoni esiti nei casi di Casalecchio di Reno nel 1989
(dove il meccanismo perequativo “a priori” era applicato a tutto il territorio comunale) e Ravenna nel
1993 (uno dei casi di maggior esito, con perequazione “parziale” che riguardava solo alcuni comparti di
trasformazione), al contrario dell'implementazione sbilanciata verso l'interesse privato sperimentata nei
comparti perequativi di Torino (1995), in cui gli indici erano sull'ordine di 0,7 mq/mq.
Il caso di Ravenna prevedeva 0,10 mq/mq per le aree della cintura verde da non edificare, e 0,16
mq/mq per le aree della darsena dove vengono trasferiti anche i diritti edificatori della cintura verde.
Ravenna introduce il concetto di “perequazione integrata”, in cui il privato, oltre a cedere le aree,
realizza le attrezzature come è proprio dei piani integrati.
Claudia Trillo (2009) rileva il debole controllo degli esiti formali e la complessità del meccanismo
proposto da Pompei a Casalecchio. Indica il modello attuato a La Spezia, Livorno e Modena come
meccanismo più semplice ed efficace, basato sulla cessione gratuita del 60%-80% dell'area di comparto
al Comune e la concentrazione dell'edificazione nel rimanente 20%-40% di suolo (cessione del 100% e
trasferimento dei volumi nei casi di aree da tutelare).
Micelli (2004) rileva che gli indici bassi sostenuti da Pompei o collegati al plafond legal de densitè
francese, non sono necessariamente un valore in sé perchè oggi la conduzione pubblica del piano è
spesso valutata meno efficace di un approccio orientato al finanziamento privato della città pubblica,
come consentito da indici perequativi più alti, a costo di un minor recupero di plusvalore. Questo
ragionamento si muove comunque nel quadro di una città pianificata con un disegno strategico definito
dalla pubblica amministrazione. Sperimentazioni della perequazione più sbilanciate verso l'interesse
privato (come il modello statunitense e la compensazione nella legge regionale del Veneto) lasciano più
ampio margine di disegno della città agli imprenditori.
Gli indici inoltre sono spesso incrementati nel caso di realizzazione di edilizia sociale, edilizia biosostenibile, o altri tipi di incentivi. Nel Comune di Montebelluna ad esempio il modello perequativo del
piano del 2003 prevede4 un incremento del 5% dell'indice per incentivare la cooperazione nel
3
4
Vedi Jacobs H.M. nella prefazione a Trillo (2009)
Riportato in Micelli 2004 p.147. Il riferimento non è verificato rispetto al piano di Montebelluna vigente.
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trasferimento di edificabilità tra comparti contigui. Inoltre prevede di acquisire aree tramite
perequazione (ambiti di riserva), che il Comune può impiegare come permuta per delocalizzare
industrie situate in contesti inadeguati.
Nella pagina successiva si riporta un estratto della tabella di analisi degli indici perequativi e le classi
utilizzate in alcuni
piani dell'Emilia Romagna (Micelli 2004 p.34). Si fa presente il fatto che
l'attribuzione di classi introduce pur sempre un quid di soggettività nella valorizzazione dei terreni,
poiché lo stato di fatto è giudicato con un margine di interpretazione.
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Sei casi di piani e progetti gestiti attraverso la perequazione in Emilia Romagna (Micelli 2004 p.34)
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La perequazione nella normativa
Allo stato attuale, nella normativa nazionale non è contenuto alcuno esplicito riferimento alla
perequazione urbanistica. Il tema è però affrontato con diverse declinazioni in numerose proposte di
legge sul governo del territorio che sono state elaborate e talvolta presentate in parlamento negli ultimi
anni. Di seguito si analizzano i contenuti delle principali proposte di legge nazionali, le principali
sentenze in tema di perequazione e le principali Leggi Regionali che hanno affrontato in modo diverso
l'argomento.
Le proposte di riforma della legge urbanistica nazionale
Il Disegno di Legge “Lupi”
Il Disegno di Legge “Lupi” approvato nel 2005 alla Camera ma rimasto bloccato al Senato (XIV
legislatura), introduce competenze statali in ambito di rinnovo urbano e delinea un approccio negoziale
alla pianificazione. Si ispira per molti aspetti ai meccanismi perequativi utilizzati negli Stati Uniti, basati
sulla trasferibilità di diritti edificatori (Transfer of Development Rights – TDR). Tali crediti edificatori
(che sostituiscono l'esproprio traducendo l'indennità monetaria con compensazione volumetrica) possono
essere venduti ed acquistati secondo una logica di mercato tra privati. Il disegno di legge delega alle
normative regionali le modalità che regolino la gestione di questo commercio di diritti edificatori. Il
Comune risulta ad ogni modo “debitore” rispetto ai crediti edificatori che i proprietari hanno diritto di
soddisfare edificando: la traduzione in consumo di suolo di tale “debito pubblico” risulta difficilmente
contenibile e gestibile dall'Amministrazione locale che risulta in qualche modo limitata nell'autonomia
decisionale sul disegno della città (De Lucia 2005). A questo si aggiunge la difficoltà gestionale della
“borsa” dei diritti edificatori, come sperimentato sia negli Stati Uniti con il citato sistema TDR, sia in
Veneto con la Legge urbanistica regionale ispirata a principi simili. Infine si riscontra una difficoltà nel
controllo degli esiti formali e della qualità urbana delle attuazioni urbanistiche frutto del mercato dei
crediti edificatori a discapito di una pianificazione contestualizzata dei comparti di trasformazione.
Il Disegno di Legge presentato da Lupi e altri alla Camera nel 2010 con il n.3379 conferma l'idea del
libero commercio dei diritti edificatori (trasferibili anche tramite varianti del piano, e comunque previa
cessione gratuita dell'area da cui ha origine il credito volumetrico) e propone una copertura finanziaria
(a carico delle regioni) per la disciplina della perequazione.
Il Disegno di Legge “Paglionica”
L'articolo 21 del DDL 1652/2007 “ Princìpi fondamentali per il governo del territorio. Delega al Governo
in materia di fiscalità urbanistica e immobiliare” propone la perequazione come alternativa
all'esproprio, limitatamente alle aree di trasformazione, in cui devono essere definite le modalità di
progettazione unitaria, i valori di edificabilità e gli obblighi di cessione al comune. Prevede inoltre il
decadimento dei diritti di edificabilità ogni cinque anni o comunque all'atto di adozione di nuove
previsioni. Le modalità distributive di oneri e benefici sono delegati a Regioni e Comuni. I comparti
perequativi possono attivarsi con l'adesione della maggioranza assoluta delle proprietà attraverso
meccanismi di acquisizione delle proprietà non aderenti. Non è esplicita la distinzione tra oneri di legge
(standard e dotazioni territoriali) ed extra-standard da cedere al comune per compensare il diritto
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edificatorio, né è esplicitato se la cessione delle aree al Comune è a titolo gratuito. Lo stesso impianto
normativo riguardo alla perequazione è ripreso dalla proposta di Legge n. 2319 (Mariani, Fassino e altri),
dall'articolo 15 del Disegno di Legge Ronchi e altri n. 1691/2007 “Norme per la tutela ed il governo del
territorio e deleghe al Governo in materia di fiscalità urbanistica e immobiliare e per il riordino e il
coordinamento della legislazione vigente” presentatati nel 2007 (XV Legislatura) e del Ddl n.446 del
2008 “Della Seta”.
La perequazione nella Proposta di Legge INU
L'Istituto Nazionale di Urbanistica
rielabora dal 1995 ad oggi una Proposta di legge sui “Principi
fondamentali del Governo del Territorio”, riferimento per numerose leggi urbanistiche regionali di
stampo riformista. La proposta
“conferma la perequazione urbanistica come modalità ordinaria per l’attuazione delle scelte operative del piano e,
in particolare, per l’acquisizione delle aree necessarie per la collettività, come peraltro già indicato dalla
maggioranza delle leggi riformiste approvate negli ultimi anni e come la recente sentenza 348/07 della Corte
Costituzionale sulle indennità espropriative rende ormai obbligatorio. L’esproprio, necessario per la realizzazione
delle opere pubbliche, diventa quindi una soluzione straordinaria, da utilizzare quando la perequazione non risulti
praticabile. La proposta tratta anche la indispensabile perequazione territoriale, al fine di garantire la necessaria
compensazione finanziaria fra le amministrazione coinvolte da scelte intercomunali, garantendo anche le
indispensabili risorse per la realizzazione delle reti infrastrutturali e le dotazioni territoriali di rango sovracomunale,
anche mediante processi di valorizzazione immobiliare. Infine, si tratta anche la compensazione 5, uno strumento che
si è rivelato assai efficace negli ultimi anni, sia per l’acquisizione di aree pubbliche, sia come forma di
incentivazione per gli interventi di trasformazione e di riqualificazione, sia per la gestione delle previsione residue
dei previgenti strumenti urbanistici.”6
Le sentenze
L'assenza
di
una
normativa
nazionale
sulla
perequazione
urbanistica
lascia
ampio
spazio
all'interpretazione a livello regionale e comunale ma rende fragile la difendibilità giuridica delle scelte
delle Amministrazioni. La validità giuridica della perequazione nel quadro variegato della “frontiera di
sperimentazione” è delineata dalle sentenze amministrative sull'argomento.
La presenza di standard ulteriori rispetto a quelli previsti dalla legge all'interno di un comparto
perequativo è stata accolta dalla sentenza del Tar Emilia Romagna n.22 del 1999 che ha distinto il
comparto perequativo dalla logica dello zoning tradizionale: la copertura giuridica è data assimilando il
comparto perequativo ai “programmi integrati di intervento” ai sensi della Legge 179/92.
Anche le sentenze e le norme in tema di esproprio influenzano fortemente, benchè in modo indiretto, il
ruolo della perequazione tra gli strumenti urbanistici: le sentenze della Corte Costituzionale n. 348 e
349 del 2007, e successivamente la Finanziaria 2008, vincolano l'indennità di esproprio al valore venale
del bene, come avveniva con la legge 2359 del 1865. Vengono così accantonate le modalità di calcolo
dell'indennità basate sul valore agricolo come previsto dalla Legge 865/71(già abrogato dalle Sentenze
della Corte Costituzionale n.5/80 e n.223/83) o le modalità indicate per le aree edificabili dalla Legge
359/92 e recepite dal Testo Unico sull’esproprio - D.Lgs. 327/01 (indennità media tra valore venale e
redditi dominicali rivalutati degli ultimi dieci anni, al netto del 40%). La Sentenza 348/2007 non
impedisce di normare con modalità diverse da quelle del Testo Unico una riduzione dell'indennità
rispetto al valore venale. Nonostante questo, nel quadro giuridico attuale in tema di esproprio, e date
le condizioni generali dei bilanci comunali, diviene necessario per i Comuni affidare la realizzazione
della città pubblica a meccanismi perequativi e compensativi.
5
6
Trasfetimento del diritto di edificazione in cambio della cessione gratuita di aree
Estratto dalla Relazione della Proposta di legge “Principi fondamentali del Governo del Territorio”
ALLEGATO B | 11
ANALISI
DEL
COMUNE
DI
MONTALE
Le sentenze del Tar Lazio e del Consiglio di Stato riguardo al meccanismo perequativo introdotto dal
nuovo Piano Regolatore Generale di Roma7 sono rappresentative del delicato attrito tra innovazione e
limiti giuridici e sottolineano l'urgenza di un indirizzo legislativo nazionale.
Il nodo preso in esame dalle sentenze del Tar Lazio riguarda la possibilità di scegliere tra un meccanismo
tradizionale di implementazione del Piano ed un meccanismo innovativo, di tipo perequativo, che
incentiva con premi in volume la realizzazione di extra-standard (introducendo nel PRG “ambiti di
compensazione” e meccanismi di “cessione compensativa”). Il proprietario delle aree può scegliere se
attenersi a meccanismi tradizionali di implementazione del piano (l'esproprio di aree a destinazione
pubblica o l'intervento diretto in aree a destinazione privata) o se ricevere in premio ulteriore capacità
edificatoria in cambio di misure compensative a beneficio del Comune, secondo quantitativi stabiliti in
modo trasparente dal Piano. Si crea quindi una soglia tra il beneficio ordinario comunque riconosciuto
alla proprietà ed un beneficio aggiuntivo (in cambio di oneri aggiuntivi) a cui il privato può
volontariamente scegliere se aderire o non aderire.
Ulteriore nodo oggetto di ricorso riguarda il “contributo straordinario”, onere mirato al recupero di due
terzi della soprarendita generata dalle previsioni del nuovo PRG rispetto al precedente: per attuare le
nuove previsioni il privato deve riconoscere al Comune due terzi del plusvalore immobiliare generato
dalla volumetria che il nuovo PRG aggiunge alle precedenti previsioni (le quali sono comunque fatte
salve). La sentenza del Tar contro tale contributo si basa sul fatto che esso corrisponde ad una
“prestazione patrimoniale” che può essere imposta solo per legge.
Il Consiglio di Stato8 ha ad ogni modo annullato la validità delle sentenze del Tar, riabilitando il PRG di
Roma senza modificarne i meccanismi perequativi, proprio in base al carattere facoltativo, consensuale
e volontaristico con cui il privato può aderire a tali meccanismi, potendo comunque optare in
alternativa a fruire dei benefici acquisiti tramite lo stato di diritto previgente.
Leggi regionali e perequazione
In questo paragrafo si riassumono le analisi di alcune leggi regionali esaminate dalla letteratura. Non
tutte le Regioni hanno legiferato in tema di perequazione urbanistica. Tra le Leggi Regionali che
trattano esplicitamente il tema, alcune come Toscana ed Emilia Romagna indicano criteri generali
lasciando ai Comuni la possibilità di sperimentare e dare il taglio desiderato ai meccanismi perequativi.
Altre regioni introducono criteri più rigidi e caratterizzano maggiormente l'approccio che i Comuni
dovranno adottare.
In Emilia Romagna, Calabria9 e Basilicata, la classificazione dei suoli con stesse caratteristiche avviene a
priori, già nella fase strutturale dell'iter di pianificazione, in modo indipendente dalle future scelte
operative.
Ad una perequazione simile a quella appena descritta, a meno della necessità di classificazione dei suoli
a priori, la legge urbanistica regionale veneta affianca anche un meccanismo compensativo basato sul
libero scambio di crediti edificatori, gestiti da apposito registro, su modello statunitense, con le
difficoltà attuative e gestionali già descritte. I crediti edificatori ottenuti in alcuni casi da
7
8
9
In particolare le sentenze del Tar Lazio n.1524, 2383, 3015, 3053 del 2010, analizzate da Ezio Micelli (2010) e da
Cecchini e Modigliani (2010)
Sentenza 4545/2010
Sebbene in Calabria la Legge Regionale 19/2002 preveda indicazioni più restrittive sul piano operativo, come
rilevato da Micelli (2004)
ALLEGATO B | 12
ANALISI
DEL
COMUNE
DI
MONTALE
riqualificazioni urbanistiche e ambientali, in altri casi come indennizzo al posto dell'esproprio, sono
spendibili in aree di “atterraggio” dei volumi corrispondenti ai crediti edilizi.
La Regione Basilicata introduce meccanismi competitivi in cui sono messi a bando diritti edificatori per
chi offre le proposte migliori sotto determinati criteri. Anche qui emergono difficoltà gestionali,
soprattutto rispetto alla capacità di assimilazione del meccanismo da parte degli operatori del settore
(Micelli 2004).
In Campania la legge 16/2004 adotta il modello plafond, riconoscendo una soglia di edificabilità basata
sullo stato di fatto e di diritto, ed una soglia aggiuntiva attribuita in base a scelte progettuali, il cui
plusvalore è recuperato con cessione di aree e attrezzature pubbliche.
Il caso toscano: Legge Regionale 1/2005 e Regolamento di attuazione del
Titolo V della L.R.1/2005
In Toscana la perequazione è stata introdotta nella normativa dalla Legge Regionale n.1 del 2005 che
all'articolo 60 disciplina la perequazione nell'ambito dei contenuti del Regolamento Urbanistico relativi
alla disciplina delle trasformazioni degli assetti insediativi, infrastrutturali ed edilizi del territori 10.
La perequazione è anche argomento di eventuali Piani Complessi di Intervento che approfondiscono le
scelte dei Regolamenti Urbanistici (art.56 comma 2.e).
L'articolo 60, intitolato “Perequazione” si compone di tre comma da cui si possono trarre le seguenti
considerazioni:
•
si tratta di perequazione dei diritti edificatori, e quindi dei volumi, non dei valori,
perequazione “urbanistica” e non “fiscale”
•
l'attuazione della perequazione riguarda ambiti di trasformazione, non tutto il territorio o le
parti di esso sulle quali il piano non preveda trasformazioni. Sono quindi inclusi gli ambiti di
trasformazione del suolo agricolo in urbano e le aree di ristrutturazione urbanistica dell'esistente,
mentre sono escluse meccaniche perequative estese al territorio comunale sul modello applicato a
Casalecchio di Reno e descritto da Pompei (1998) nel suo testo . Sono comunque possibili meccanismi
perequativi applicati a tutti i comparti di trasformazione (perequazione “pervasiva”) o solo ad una
selezione di essi in base a logiche progettuali (come nel caso del modello perequativo applicato a
Ravenna in cui erano incluse nel meccanismo solo le aree di trasformazione della darsena e della cintura
verde).
•
i diritti edificatori sono definiti sulla base dello stato di fatto e di diritto dei suoli compresi
negli ambiti perequativi, in modo esplicito o implicito
•
la distribuzione dei diritti edificatori si effettua in relazione alle limitazioni conseguenti alle
scelte degli strumenti urbanistici.
L'articolo 16 del Regolamento n.3/R/2007, di attuazione del Titolo V della L.R. 1/2005, si intitola
“Disposizioni sulla disciplina della perequazione urbanistica”. Esso prevede che il Regolamento
Urbanistico o i Piani Complessi di Intervento, seguendo gli indirizzi del Piano Strutturale, definiscano i
“parametri di riferimento”, le disposizioni, le proporzioni, per:
“garantire una equa distribuzione dei diritti edificatori per tutte le proprietà immobiliari ricomprese nell'ambito
medesimo. Nella stessa misura proporzionale dei diritti edificatori sono ripartiti, salvo diverso accordo tra gli aventi
titolo:
10 Come indicato dall'art.55 comma 1.b e comma 4.h
ALLEGATO B | 13
ANALISI SULLA PRIMA APPLICAZIONE
DEL
DEL
COMUNE
DI
MONTALE
a) i quantitativi di superficie utile lorda o di volume edificabile relativi alle singole funzioni previste nell'ambito
soggetto a perequazione;
b) gli oneri economici per realizzare le opere di urbanizzazione e gli interventi di interesse pubblico che il
regolamento urbanistico o il piano complesso di intervento prescrivano come condizione obbligatoria per la
trasformazione degli assetti insediativi nell'ambito soggetto a perequazione;
c) gli oneri relativi alla cessione gratuita al comune di aree a destinazione pubblica quali sedi stradali, verde
pubblico, parcheggi pubblici, attrezzature pubbliche o di interesse pubblico;
d) gli obblighi relativi alle eventuali quote obbligatorie di edilizia residenziale con finalità sociali;
e) gli eventuali ulteriori benefici pubblici che il regolamento urbanistico o il piano complesso di intervento
prescrivano come condizione obbligatoria per la trasformazione degli assetti insediativi nell'ambito soggetto a
perequazione.”(art.16 comma 3)
Gli interventi nei comparti perequativi devono passare dalla sottoscrizione di atti obbligo rispetto alla
distribuzione degli oneri e benefici suddetti, e dalla stesura di un piano di ricomposizione fondiaria.
ALLEGATO B | 14
ANALISI
DEL
COMUNE
DI
MONTALE
La perequazione nei comuni fiorentini e pratesi
In base ad una ricerca nelle Norme Tecniche di Attuazione pubblicate nei portali ufficiali dei Comuni, si
riportano di seguito alcune considerazioni sulla perequazione nei Regolamenti Urbanistici dell'area
Firenze-Prato, completando così il quadro di osservazione a livello di area metropolitana riguardo alle
normative in tema di perequazione. In tutti i casi rilevati la perequazione si attua solo in comparti di
trasformazione e ristrutturazione urbanistica (alcuni o tutti) e non sono definiti indici né a priori né a
posteriori, bensì semplici dimensionamenti complessivi, definiti a posteriori e in alcuni casi verificati
con elaborati planivolumetrici non prescrittivi. Le differenze maggiori riguardano la modalità di
redistribuzione di oneri e benefici.
Tra i 44 Comuni della Provincia di Firenze è stato possibile rilevarne 10 che abbiano inserito la
perequazione nelle norme del Regolamento Urbanistico, oltre a 2 Comuni con strumenti urbanistici in
corso di redazione che la citano nei documenti programmatici.
Il capoluogo non ha ancora un Piano Strutturale ed il PRG di Firenze del 1993 aggiornato al 2010 non
tratta di perequazione. Tra questi “10+2” Comuni “perequativi”, Scandicci con circa 50.000 abitanti è il
Comune più popolato, mentre il Comune più piccolo è Barberino di Mugello con circa 11.000 abitanti,
dietro a Fiesole che ne ha 14.000.
Le casistiche di applicazione della perequazione nei Comuni della Provincia di Firenze sono eterogenee
ma possono essere ricondotte ad alcune tipologie.
1) Una tipologia diffusa è quella che delega ai proprietari la stipula di accordi in merito alla
distribuzione di oneri e benefici definiti da Schede di comparto con parametri di volumetria e di
attrezzature pubbliche da cedere. In questi casi è sottolineata l'estraneità dell'amministrazione rispetto
a tali accordi. In sostanza non ci si discosta molto dai classici piani di lottizzazione di iniziativa privata
introdotti dalla Legge 567/67 e dei consorzi normati in Toscana dall'art.66 della LR1/2005, con la
differenza che oggi si esplicita il concetto di perequazione di fatto già implicita nel meccanismo pattizio
della lottizzazione privata e del consorzio.
Sotto molti aspetti, anche tutti i regolamenti urbanistici in cui la perequazione non è trattata in modo
esplicito, affidando l'attuazione del piano ai comparti e ai piani di lottizzazione tradizionali, sono
riconducibili a questa tipologia di perequazione con delega degli accordi al consorzio tra proprietari.
In certi casi ci sono tuttavia alcune importanti puntualizzazioni introdotte negli articoli che trattano
esplicitamente di perequazione, come ad esempio la chiara distinzione tra standard ed extra-standard
(art. 27 comma 10 del RU di Certaldo), o la specificazione di diverse percentuali di maggioranza
necessarie ai proprietari per attivare l'intervento nel comparto, o il diverso trattamento delle aree per
infrastrutture.
2) Una seconda tipologia riguarda sostanzialmente le aree di trasformazione in cui si urbanizzano
unicamente suoli agricoli. In questi casi i benefici e gli oneri sono distribuiti in modo proporzionale alla
superficie territoriale delle proprietà, senza ulteriori criteri di distribuzione.
ALLEGATO B | 15
ANALISI
DEL
COMUNE
DI
MONTALE
3) Un terzo caso introduce una diversa di modalità di distribuzione di oneri e benefici, applicata agli
ambiti di ristrutturazione urbanistica nell'insediamento esistente: vengono valutati in una certa
percentuale la superficie territoriale, ed in una certa percentuale il contributo della rendita catastale
degli immobili. In alcuni Comuni questa modalità convive con quella descritta al punto precedente.
4) Quarto caso è quello di Certaldo, in cui oltre all'accordo fra proprietari, in alcune aree di
ristrutturazione urbanistica si sperimenta una modalità di decollo delle volumetrie da ricostruire in
apposite aree di atterraggio individuate dal Piano.
In quasi tutti i casi rilevati è comunque consentita, come alternativa, una distribuzione di oneri e
benefici secondo “diverso accordo tra proprietari” come quella descritta al punto 1, anche se in alcuni
Comuni cambia la percentuale minima di proprietari necessaria a validare l'accordo.
In provincia di Prato si trovano riferimenti alla perequazione nei Regolamenti Urbanistici dei Comuni di
Montemurlo (circa 18.500 abitanti) e di Vaiano (circa 10.000 abitanti). Questi casi rappresentano
un'ulteriore tipologia:
5) Nei casi pratesi i riferimenti normativi alla perequazione non sembrano tradursi in meccanismi
perequativi che definiscono modalità di distribuzione degli oneri e dei benefici, né in particolari
prescrizioni che distinguano i comparti di trasformazione perequativi dai tradizionali comparti o dalle
lottizzazioni convenzionate. Le Schede di comparto indicano il dimensionamento e le misure
compensative da fornire al Comune, senza prescrizioni sulla perequazione, senza indici perequativi e
senza una verifica planivolumetrica dei parametri prescritti.
ALLEGATO B | 16
ANALISI
DEL
COMUNE
DI
MONTALE
Tabella di sintesi delle caratteristiche della perequazione nei Comuni fiorentini e pratesi.
Comune
Comparti
di decollo
e
di
atterraggio
Distribuzione oneri e benefici
Non
specific
ata
Scheda
comparto
con
planivolu
metrico
Note
Tipo
In base alla In
base
a Accordi tra
superficie
rendita
proprietari
territoriale catastale,
superficie
territoriale e
vincoli
sovraordinati
PROVINCIA
DI FIRENZE
Barberino di
Mugello
Almeno 3/4
1
Calenzano
1
Campi
Bisenzio
3
Certaldo
1-4
Fiesole
Lastra
Signa
Aree
di Piani
trasformazi recupero
one
di
2,3
a
2
Pontassieve
Scandicci
2
trasformazi
one
riqualificazion
e
In
caso
di 2,3
demolizione è
recuperabile
la SUL.
Sesto
Fiorentino
Signa
1
50,1%
1
PROVINCIA
DI PRATO
Montemurlo
Perequazione 5
implicita tipo
lottizzazione
convenzionata
Vaiano
Perequazione 5
implicita tipo
lottizzazione
convenzionata
ALLEGATO B | 17
ANALISI
DEL
COMUNE
DI
MONTALE
Le applicazioni della perequazione urbanistica nella Provincia di
Pistoia
La perequazione urbanistica è uno strumento poco diffuso nei Regolamenti Urbanistici dei Comuni della
Provincia di Pistoia: ciò è sicuramente dovuto al fatto che molti piani sono stati approvati o elaborati
prima dell’entrata in vigore della L.R. 1/2005. La precedente legge regionale sul governo del territorio ,
la L.R. 5 /1995, non conteneva infatti indicazioni sulla perequazione urbanistica.
Il riferimento all'articolo 60 della L.R. 1/2005
è citato nelle Norme tecniche di diversi strumenti
urbanistici comunali, ma solo in 4 Comuni su 22 della provincia i Regolamenti Urbanistici elaborano
meccanismi esplicitamente perequativi. Questi quattro casi (Pistoia, Agliana, Montale e Quarrata) si
rifanno a meccaniche perequative piuttosto eterogenee. La varietà delle procedure mostra come questi
meccanismi siano ancora in corso di ampia sperimentazione. Inoltre solo in due di questi Comuni il
Regolamento Urbanistico è vigente. La perequazione del RU di Agliana è descritta nella bozza di NTA e
di Schede Norma allegate alla Valutazione Integrata intermedia, per cui l'iter di definizione delle norme
è ancora aperto e suscettibile ad ampie modifiche prima dell'adozione e dell'entrata in vigore. I
meccanismi perequativi di Pistoia sono descritti nelle NTA e nelle Schede Norma adottate ma non ancora
approvate.
Il RU di Montale è in vigore dal 2009 e la perequazione riguarda due complessi comparti perequativi, ma
le procedure non sono ancora state sperimentate attraverso una concreta attivazione degli iter previsti.
Qui di seguito si approfondiscono le procedure di perequazione urbanistica previste attualmente nei
quattro Comuni, analizzando in particolare le tipologie di ambiti in cui vige la modalità perequativa, i
meccanismi di distribuzione di oneri e benefici, gli aspetti legati al controllo della qualità urbana ed alla
verifica morfologica dei parametri urbanistici-edilizi, ed infine le relazioni con altre forme di
compensazione, incentivazione e attuazione delle trasformazioni urbanistiche.
ALLEGATO B | 18
ANALISI
DEL
COMUNE
DI
MONTALE
Perequazione nei Regolamenti Urbanistici dei Comuni della Provincia di Pistoia
Comune
abitanti
Perequazione nel RU
PISTOIA
84.274
si
ABETONE
705
no
AGLIANA
14.628
Perequazione prevista nella bozza
BUGGIANO
8.043
no
CHIESINA UZZANESE
3.983
no
CUTIGLIANO
1.699
no
LAMPORECCHIO
6.777
no
LARCIANO
6.018
no
MARLIANA
2.917
no
MASSA E COZZILE
7.199
no
MONSUMMANO TERME
19.906
no
MONTALE
10.143
si
MONTECATINI TERME
19.900
no
PESCIA
17.428
no
PIEVE A NIEVOLE
9.098
no
PITEGLIO
1.877
no
PONTE BUGGIANESE
7.618
no
QUARRATA
22.683
si
SAMBUCA P.SE
1.604
no
SAN MARCELLO P.SE
7.142
no
SERRAVALLE P.SE
10.150
no
UZZANO
4.711
no
ALLEGATO B | 19
ANALISI
DEL
COMUNE
DI
MONTALE
Pistoia – Regolamento Urbanistico adottato
Ambito di applicazione
Il paragrafo 2.1.7.c della Relazione generale e l'articolo 20 delle Norme Tecniche di Attuazione definiscono il
meccanismo perequativo, affrontato nello specifico all'interno delle Schede norma degli Ambiti Complessi di
Trasformazione ACT (eccetto per quelli a totale o prevalente proprietà pubblica). Alcuni dei comparti ACT prevedono
nuove urbanizzazioni di suoli agricoli, altri riguardano aree parzialmente o totalmente edificate, in cui è prevista una
ristrutturazione urbanistica.
Solo alcune delle aree di trasformazione previste dal RU sono soggette esplicitamente a perequazione, avendo
escluso da tale meccanismo le zone ATP e le AT, cioè rispettivamente le zone per trasformazioni minori (puntuali) e
quelle ereditate dal previgente PRG con procedure in corso.
Nelle zone ATP sono comunque previste alte dotazioni di standard, prevedendo di fatto un meccanismo di
perequazione “implicita”, riconducibile alla lottizzazione convenzionata con extra-standard.
Distribuzione di oneri e benefici
I suoli compresi nei comparti perequativi sono classificati secondo lo stato di fatto e di diritto, da cui deriva un Indice
Convenzionale di Edificabilità (ICE), definito a priori indipendentemente dalle previsioni del Piano. Le classi di suolo
individuate sono TPU (Territorio peri-urbano, con indice 0,13 mq/mq) e TUM (Territorio urbano marginale, con indice
0,19 mq/mq). Lo stato di diritto è rappresentato da un coefficiente di correzione del 20% in maggiorazione o in
riduzione nel caso che la previsione del previgente PRG fosse rispettivamente di edificabilità privata o di vincolo a
standard. gli indici risultanti dalla combinazione dello stato di fatto e di diritto sono quindi riconducibili ai seguenti:
Territorio
Territorio
Territorio
Territorio
Territorio
Territorio
peri-urbano TPU a destinazione pubblica
peri-urbano TPU a destinazione privata non edificabile
peri-urbano TPU a destinazione privata edificabile
urbano marginale TUM a destinazione pubblica
urbano marginale TUM a destinazione privata non edificabile
urbano marginale TUM a destinazione privata edificabile
ICE=0,104mq/mq
ICE=0,130mq/mq
ICE=0,156mq/mq
ICE=0,152mq/mq
ICE=0,190mq/mq
ICE=0,228mq/mq
Questo ICE permette di ricavare in base alla superficie territoriale del suolo una Superficie Utile Convenzionale che
si traduce (attraverso coefficienti di conversione legati alle destinazioni d'uso) in Superficie Utile da spendere nelle
aree riceventi indicate dai planivolumetrici presenti nelle schede, su cui sono indicate anche le aree da cedere
gratuitamente al Comune come extra-standard eccedenti i minimi previsti dalla legge e dai regolamenti. Se da un
lato la classificazione dei TPU e TUM introdotta dal RU garantisce un trattamento equo tra comparti a livello
comunale, in alcuni casi la diversa classificazioni di peri-urbano o marginale, soprattutto per aree limitrofe, risulta
una scelta di Piano con un certo margine interpretativo, da cui scaturiscono concrete differenze rispetto alla
valorizzazione delle aree.
Aspetti morfologici e verifica dei parametri
L'assetto urbanistico deve essere redatto sulla base (prescrittiva) di indicazioni morfologiche dettagliate nelle Schede
norma, i cui parametri sono verificati da esempi planivolumetrici (non prescrittivi). L'eventuale modifica di un
parametro condiziona la variazione degli indici perequativi e quindi dei parametri di tutti i comparti perequativi.
Rapporto con altre procedure
Il Comune può comunque espropriare le aree a standard incluse nei comparti perequativi, con proporzionale
ridefinizione della capacità edificatoria del comparto.
Oltre alla perequazione urbanistica sono previste altre misure compensatorie per specifiche caratteristiche degli
interventi:
Edilizia Sociale: Alcune schede norma prevedono aliquote di edilizia sociale ai sensi della L.244/2007 con affitto
convenzionato per almeno 15 anni. E' prevista l'incentivazione della ristrutturazione di edifici privati destinati a
edilizia sociale.
Qualità Edilizia Sostenibile: per la riqualificazione energetica degli edifici il Regolamento rimanda alla normativa
vigente (quindi anche l'incentivo del 10% previsto dall'art. 146 comma 3 della LR1/2005). Nel caso di miglioramento
delle prestazioni energetiche passive degli edifici gli incrementi una tantum possono essere del 30% invece che del
20% per le strutture ricettive esistenti.
ALLEGATO B | 20
ANALISI
DEL
COMUNE
DI
MONTALE
Agliana – Regolamento Urbanistico in elaborazione (NTA allegate alla Valutazione Integrata intermedia)
La bozza di NTA prevede l'applicazione della perequazione alle aree di trasformazione gestite da Schede Norma. Di
fatto si tratta di una perequazione definita a posteriori in base ad un assetto formale verificato graficamente con
planivolumetrici. Non esiste una classificazione dello stato di fatto e di diritto dei suoli eseguita ex-ante su cui basare
la definizione di indici perequativi. Allo stato attuale di elaborazione questo meccanismo perequativo appare capace
di ottenere una migliore qualità formale o perlomeno di controllarla ampiamente, pur essendo meno rigoroso rispetto
all'equità del trattamento dei proprietari dei suoli.
Una perequazione implicita è applicata nelle zone in cui sono previsti i Piani Attuativi ed i Permessi Convenzionati ad
intervento diretto. In questi perimetri sono previsti standard superiori ai minimi di Legge.
La capacità edificatoria e le superfici da cedere sono determinate ex-post in base ad un progetto urbano
planivolumetrico. La definizione delle modalità di distribuzione di oneri e benefici è delegata ai proprietari delle
aree che devono trovare un accordo. L'Amministrazione dà indicazioni solo relativamente all'assetto finale ed ai
parametri urbanistici. Lo stesso meccanismo perequativo che deroga ai proprietari gli accordi di distribuzione di oneri
e benefici si trova in molti Regolamenti Urbanistici dell'area fiorentina, come quello di Calenzano, le cui NTA
approvate informano all'articolo 26 che “l'Amministrazione comunale rimane estranea da ogni questione relativa alla
perequazione dei benefici e dei gravami”. Questo meccanismo da un lato rende più flessibile la gestione dei comparti
perequativi, dall'altro lato però può rendere meno efficacie la previsione del Piano laddove la mancanza di parametri
di ripartizione renda più difficile l'accordo tra proprietari.
La bozza di NTA contiene Schede Norma con bozze di planivolumetrici su cui si basa la definizione dei parametri
urbanistici e delle superfici extra-standard da cedere al Comune.
Oltre alla perequazione urbanistica sono previste altre misure compensatorie per specifiche caratteristiche degli
interventi:
Edilizia sociale: la capacità edificatoria individuata dalle Schede Norma può essere incrementata di un 10% destinato
ad Edilizia Economica e Popolare o ad abitazioni in affitto convenzionato per 8 anni. La quota suddetta deve essere
concentrato in non meno del 20% dell'area soggetta a trasformazione.
Qualità Edilizia Sostenibile: incremento del 10% della capacità edificatoria ai sensi dell'art.146 comma 3 della
L.R.1/2005 per interventi che rispettano i criteri di sostenibilità edilizia previsti dal Regolamento Edilizio e/o dalle
Linee Guida regionali.
Innovazione Tecnologica e ricerca: incremento del 10% della Superficie Utile Lorda e del 5% della Superficie Coperta,
per ampliamenti nei poli produttivi, se destinati alla ricerca e all'innovazione tecnologica.
ALLEGATO B | 21
ANALISI
DEL
COMUNE
DI
MONTALE
Quarrata – Regolamento Urbanistico approvato
La perequazione è applicata in numerosi comparti, sia di urbanizzazione di lotti liberi di completamento (zone AC,
IN), sia di pianificazione differita di aree agricole limitrofe al centro abitato (APD) , sia di ristrutturazione urbanistica
(ACU, AR).
Costituiscono poi un originale forma di perequazione le procedure competitive e comparative della Pianificazione
Differita : ad essa fanno riferimento le aree APD che concorrono fra loro per l’assegnazione di una quota
significativa dei diritti edificatori risultanti dal dimensionamento del Piano.
La perequazione si basa su una distribuzione di oneri e benefici stabiliti in base allo stato di fatto e di diritto degli
immobili. Lo stato di fatto e di diritto non è ricavato da una classificazione dei suoli introdotta dal RU ma dalla
superficie dei terreni e dalla rendita catastale degli immobili, nonché dalla presenza di eventuali vincoli
sovraordinati. Oneri e benefici si distribuiscono attraverso percentuali che riguardano la superficie del terreno e la
rendita catastale. Non viene dato peso allo stato di diritto assunto in base alle previsioni del previgente PRG, ad
eccezione delle aree comprese nell’ ACU di via Montalbano. I proprietari possono accordarsi su altre modalità e
parametri di distribuzione di oneri e benefici.
La quantità di aree cedute al Comune come extra-standard costituisce parametro di valutazione nelle procedure
competitive per l'assegnazione di edificabilità alle aree APD.
Per tutte le aree di trasformazione o ristrutturazione urbanistica soggette a perequazione sono indicati i parametri
urbanistici: la localizzazione delle infrastrutture e dei servizi e delle aree pubbliche è in genere affidata al livello
attuativo di progettazione ferme restando alcune specifiche prescrizioni per gli elementi più significativi e di
connessione con il contesto urbano .
I comparti perequativi non pongono vincoli di esproprio, inserendo le attrezzature previste come extra-standard
compensativi del premio volumetrico e come elemento di valorizzazione dell'area stessa.
Edilizia sociale: in alcune zone consolidate, di sostituzione edilizia e di recupero “è consentita una maggiore
edificabilità pari alla metà della superficie utile lorda destinata a residenza sociale, fino ad un massimo del 25% del
valore ammesso dalle norme di zona”. Inoltre la presenza di edilizia sociale costituisce parametro di valutazione
nelle procedure competitive per l'assegnazione di edificabilità alle aree APD1.
Qualità Edilizia Sostenibile: la presenza di misure per l'edilizia sostenibile costituisce parametro di valutazione nelle
procedure competitive per l'assegnazione di edificabilità alle aree APD. E' inoltre previsto l'incremento del 10% della
capacità edificatoria ai sensi dell'art.146 comma 3 della L.R.1/2005 per interventi che rispettano i criteri di
sostenibilità edilizia previsti dal Regolamento Edilizio e/o dalle Linee Guida regionali.
Innovazione Tecnologica e ricerca: incremento del 10% della Superficie Utile Lorda e del 5% della Superficie Coperta,
per ampliamenti nei poli produttivi, se destinati alla ricerca e all'innovazione tecnologica.
ALLEGATO B | 22
ANALISI
DEL
COMUNE
DI
MONTALE
Il caso di Montale
La peculiarità del caso di Montale discende innanzitutto dal fatto che il RU non prevede nuove zone di
espansione ad eccezione dell'area per nuovi insediamenti produttivi (P11) lungo via Garibaldi (UTOE 4) e
l'area di completamento del tessuto insediativo TU1 a Stazione. La crescita e la trasformazione della
città sono affidati esclusivamente ad interventi di recupero di insediamenti produttivi e/o di complessi
edilizi dismessi, sotto-utilizzati, degradati. Le aree di trasformazione (Titolo IX) sono Aree di riordino
urbano classificate RU, TU, R6.
Le aree di riordino urbano RU sono:
- Riordino RU2, Via Gramsci, Fognano;
- Riordino RU6, RU7, RU3a, Via I Maggio, Montale;
- Riordino RU8 - Via Garibaldi, da realizzare in modo coordinato con gli interventi R6.2, R6.3, R6.4,
Stazione;
- Riordino RU9 - Via Alfieri, Stazione;
- Recupero RU11 – Ex carbonizzo, Via Gramsci (Intorno insediativo E3.3);
Le aree di trasformazione urbana TU sono
- Trasformazione TU1 - Via Deledda/Via Fogazzaro, Stazione;
Le aree del tessuto promiscuo degradato R6 concorrono al riordino urbano solo nel comparto disgiunto
collegato all'intervento RU8 di cui sopra.
L'articolo 83 “Perequazione urbanistica” è posto all'interno del Titolo IX e così recita:
“1. La perequazione urbanistica è finalizzata, ai sensi dell’art.60 delle LR 1/05, al perseguimento degli obiettivi
individuati dal PS e dal RU ed alla equa distribuzione dei diritti edificatori per le proprietà immobiliari ricadenti
nelle
aree o nei comparti di trasformazione urbanistica, appositamente individuate nelle schede di cui al successivo art.
84.
2. Gli ambiti di perequazione possono essere riferiti ad aree unitarie, adiacenti o, semplicemente, collegate in
termini funzionali. Nel caso di aree disgiunte l’applicazione di criteri perequativi è condizionata all’attivazione di
procedure di coordinamento mediante piani complessi di intervento o programmi complessi di riqualificazione
insediativa. Le aree coordinate vengono considerate dal RU in modo solidale.” (RU Montale)
Nello specifico la perequazione urbanistica è applicata a due ambiti di trasformazione:
1) “Intervento coordinato di via I Maggio e via Risorgimento a Montale” (art.84 comma 5)
2) “Intervento coordinato comprendente l'area di riordino RU8 e le aree R6.2, R6.3, R6.4 a Stazione”
(art. 84 comma 6).
Entrambi gli interventi includono aree non contigue e sono assoggettati a “programma complesso di
riqualificazione insediativa redatto ai sensi dell'art.74 della L.R.1/05”.
La creazione di ambiti di intervento così estesi e complessi è finalizzata a legare gli interventi di
ristrutturazione urbanistica alla cessione di aree ed alla realizzazione di opere di interesse pubblico:
- la cessione al Comune a titolo gratuito della vasta area (circa 20.000mq) di proprietà privata posta al
centro del capoluogo, destinata a verde pubblico e attrezzature scolastiche, nel caso dell'intervento di
ALLEGATO B | 23
ANALISI
DEL
COMUNE
DI
MONTALE
via I Maggio e via Risorgimento.
- la realizzazione delle opere idrauliche (cassa di espansione, sistemazione di corsi d'acqua,
realizzazione di area a verde pubblico di compensazione) necessaria per la messa in sicurezza idraulica
degli interventi stessi, nel caso del comparto perequativo di Stazione.
Il meccanismo perequativo previsto nei due casi si fonda su una distinzione degli indici perequativi tra
potenzialità propria dei comparti di trasformazione e potenzialità aggiuntiva derivante da un indice
perequativo assegnato alle aree destinate a spazi pubblici ed a opere idrauliche.
Si riportano di seguito gli estratti delle norme specifiche per i due comparti perequativi di Montale
(comma 5.8) e di Stazione (comma 6.7):
“Art.84 comma 5.8 Perequazione urbanistica
La Sul totale residenziale si ricava, per una quantità pari al 70% (mq 7245,00) dal recupero dei volumi esistenti e per
il rimanente 30% (mq 3105,00) dallo sfruttamento dell’indice perequativo attribuito alle aree verdi “V1.1” , alle
aree per parcheggio “p” ed ai percorsi pedonali “V2.2” (mq 20218) localizzate tra le vie Masini e Martiri e
opportunamente perimetrate nella Tav. 6 del RU. Al suddetto indice si attribuisce un valore pari a 0,1505 mq/mq.”
“Art.84 comma 6.7 Perequazione urbanistica
La Sul complessiva (20000 mq) si ricava, per una quantità pari a mq 13050 (65 % ca.), dal recupero dei volumi
esistenti e per la rimanente quantità di mq 6950 (35% ca.) dall’utilizzazione degli indici perequativi attribuiti alle
aree di interesse generale previste a corredo degli interventi R6 (mq 18254) e alle aree riferite al modulo sud della
cassa di espansione (mq 51169), come perimetrato nella cartografia di RU. La misura delle prime si ottiene
sottraendo la superficie territoriale teorica attribuita agli interventi R6 (mq 4965) dalla superficie territoriale
individuata dal previgente PRG per l’area “RU4” (mq 23219). All’indice riferito alle aree di interesse generale si
attribuisce un valore pari a 0,2438 mq/mq; all’indice riferito alla porzione di cassa di espansione si attribuisce un
valore pari a 0,0488 mq/mq.”
Gli indici aggiuntivi devono essere acquisiti obbligatoriamente dai comparti di trasformazione: il
corrispettivo è la cessione gratuita delle aree a destinazione pubblica e la realizzazione delle opere di
sistemazione idraulica.
“Art.82 comma 9
La mancata attivazione del comparto perequativo implica l'obbligo di esproprio delle aree da cedere al Comune a
spese dei privati: L’eventuale esito negativo della procedura perequativa, comporterà l’assunzione, da parte degli
attuatori, dell’onere finanziario relativo agli espropri.”
Il meccanismo perequativo del RU di Montale non ha carattere generale esteso a tutto il Comune né a
tutti i comparti di trasformazione, riordino e recupero: non regola in modo diffuso i rapporti fra i
proprietari delle aree interessate da interventi di trasformazione o di ristrutturazione urbanistica e non
riguarda tutte le aree di trasformazione indicate dal RU. Esso interessa solo le due aree principali,
entrambe costituite da comparti disgiunti non direttamente connessi dal punto di vista funzionale.
Come detto in precedenza il meccanismo è finalizzato alla realizzazione di “porzioni” della città
pubblica e di alcune opere per la sua messa in sicurezza.
ALLEGATO B | 24
ANALISI
DEL
COMUNE
DI
MONTALE
Bibliografia
Cecchini D., Modigliani D. (2010), “Il Tar Lazio sul Piano di Roma”, in Urbanistica Informazioni, n.230
pp.5-7.
De Lucia L. (2005) “La perequazione nel disegno di legge sui Principi in materia di governo del
territorio” in Gibelli M.C. (a cura di), “La controriforma urbanistica. Critica al disegno di legge Principi
in materia di governo del territorio", Firenze, Alinea Editrice.
Fusco Girard L. (1997), “Uno strumento per lo sviluppo urbano sostenibile”, in Urbanistica, n.109 pp.5154.
Gabellini P. (1997), “Tecniche e politiche”, in Urbanistica, n.109 pp.3-5.
Garcia-Bellido J. (1997), “L'equidistribuzione o perequazione nell'urbanistica spagnola” in Urbanistica,
n.109 pp.54-59.
Istituto Nazionale di Urbanistica (1995-2010), Proposta di legge “Principi fondamentali del Governo del
Territorio”
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Marsilio editore, Venezia
Micelli E. (2010), “Il Tar Lazio e la perequazione”, in Urbanistica Informazioni, n.230 pp.72-74.
Pompei S. (1998), Il piano regolatore perequativo. Hoepli editore, Milano.
Salzano E. (2008), “Perequazione, indennità d’esproprio, rendita: le tre parole che strozzano la buona
urbanistica”, in www.eddyburg.it , Eddytoriale n. 119, 19 dicembre 2008.
Trillo C. (a cura di, 2009), Perequazione e qualità urbana. Alinea, Firenze.
ALLEGATO B | 25
ANALISI
DEL
COMUNE
DI
MONTALE
Appendice 1 – Estratti di Norme Tecniche sulla perequazione
Comuni in Provincia di Firenze
BARBERINO DI MUGELLO - RU 2010
Art. 8. Disciplina della perequazione
1. Le potenzialità di trasformazione edilizia, e i relativi obblighi, indicati nelle Schede di Trasformazione
– elaborato ST, sono conferiti unitamente all'insieme delle aree ed immobili compresi in ciascun
comparto unitario di intervento, indipendentemente dalla prevista collocazione degli edifici, delle loro
aree di pertinenza e delle aree da riservare per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria,
nonché indipendentemente dalla modalità attuativa dell’intervento.
2. I proprietari, o aventi titolo, devono regolare il loro rapporto in modo da rendere possibile
l'attuazione dell’intervento e sono tenuti a definire, mediante accordi nelle forme ritenute più
opportune, i criteri, le modalità ed i termini temporali con i quali garantire la perequazione dei benefici
e dei gravami.
3. L'Amministrazione comunale rimane estranea ad ogni questione relativa alla perequazione dei
benefici e dei gravami derivanti dalle attività di cui sopra.
4. Qualora non vi siano le condizioni per il raggiungimento di un accordo, il progetto degli interventi
potrà essere presentato dai proprietari di almeno tre quarti delle superfici catastali interessate,
limitatamente comunque alle aree di loro proprietà e alla relativa quota parte delle superfici consentite
e delle opere pubbliche prescritte dalle presenti norme; i proponenti dovranno comunque dimostrare di
aver cercato l'adesione anche degli altri proprietari.
Art. 59. Interventi ammissibili sul patrimonio edilizio esistente
Comma 7. Annessi agricoli soggetti a Perequazione Urbanistica
Nelle Schede dei complessi ed edifici nel Territorio Rurale – elaborato SE sono individuati gli annessi
per i quali, purchè legittimati, è ammessa, in alternativa alla Manutenzione Straordinaria senza
cambio di destinazione, la demolizione e la contestuale ricostruzione di un corrispondente valore di
SULA in una delle aree all’uopo individuate all’interno delle U.T.O.E. ovvero dei Centri Minori.
La ricostruzione potrà avvenire a seguito di accordi pattizi fra le parti interessate (proprietà
dell’annesso da demolire e proprietà dell’area destinata alla ricostruzione), da sottoscriversi con le
modalità di cui all’art. 8 delle presenti Norme, e a seguito di una convenzione da sottoscriversi con
l’Amministrazione Comunale, nella quale sia garantita la preventiva demolizione dell’immobile
interessato, e siano individuate le modalità di ripristino dell’area di pertinenza.
Art. 90bis Aree a pianificazione differita.
Comma 4. Aree destinate alla ricollocazione di annessi ex-rurali incongrui
a. Sono le aree nelle quali potrà essere preferenzialmente localizzato un potenziale edificatorio atto a
consentire, mediante accordi perequativi, la delocalizzazione di volumi ex agricoli presenti nel
Territorio Aperto.
b. L’Amministrazione potrà individuare gli annessi rurali per i quali consentire in alternativa alla
Ristrutturazione Edilizia, e a fronte della loro demolizione, la ricostruzione di una quota di S.U.L.A.
all’interno di aree all’uopo individuate entro le U.T.O.E. o nei Centri Minori.
c. L’individuazione dovrà avvenire mediante procedura ad evidenza pubblica, in base a criteri
preferenziali tra i quali si indicano:
- cessazione dell’attività agricola da almeno 5 anni;
- presenza di materiali inquinanti (amianto) vicino alle abitazioni;
- esistenza di piani di recupero già presentati e sospesi per subentro delle salvaguardie del piano
strutturale
d. La SULA assegnata sarà preferenzialmente localizzata all’interno delle aree di cui al presente
articolo, previa verifica di sostenibilità dell’intervento ed attribuzione, mediante Variante urbanistica, a
ciascuna area di adeguati parametri urbanistici.
e. I proprietari delle aree in oggetto ed i proprietari degli annessi da delocalizzare dovranno stabilire
accordi in modo da rendere possibile l'attuazione dell’intervento e definire i criteri, le modalità ed i
termini temporali con i quali garantire la perequazione dei benefici e dei gravami.
f. Fino a che non si determini la condizione di cui sopra, queste aree non prevedono l'attribuzione di
alcun indice relativo alla capacità edificatoria da insediarsi, e sono soggette alle norme di cui all’art.92
delle presenti Norme (Aree a verde privato di frangia).
ALLEGATO B | 26
ANALISI
DEL
COMUNE
DI
MONTALE
CALENZANO
Articolo 3.8. Durata e efficacia
La disciplina della perequazione di cui all'articolo 60 della legge regionale 3 gennaio 2005, n. 1 ed i
conseguenti vincoli preordinati alla espropriazione;
(..omissis)
- sono dimensionate sulla base del quadro previsionale strategico per i cinque anni successivi alla loro
approvazione; perdono efficacia nel caso in cui, alla scadenza del quinquennio dall'approvazione del
regolamento o dalla modifica che li contempla, non siano stati approvati i conseguenti piani attuativi o
progetti esecutivi.
Articolo 26 - Disciplina della perequazione
1. Le potenzialità di trasformazione edilizia e gli obblighi stabiliti negli Allegati A e B delle presenti
norme, sono conferiti unitamente all'insieme degli immobili compresi in ciascun piano urbanistico
attuativo, indipendentemente
dalla collocazione prevista degli edifici, delle loro aree di pertinenza e delle aree da riservare per le
opere di urbanizzazione primaria e secondaria.
2. I proprietari di tali immobili, o gli altri aventi titolo sugli stessi, devono regolare il loro rapporto in
modo da rendere possibile l'attuazione del piano e sono tenuti a definire, mediante accordi pattizi, i
criteri, le modalità ed i termini temporali con i quali garantire la perequazione dei benefici e dei
gravami.
3. L'Amministrazione comunale rimane estranea da ogni questione relativa alla perequazione dei
benefici e dei gravami.
4. Le aree del sistema infrastrutturale e gli spazi pubblici esistenti, ricadenti all'interno dei piani
urbanistici attuativi, non concorrono né alla potenzialità di trasformazione edilizia né agli obblighi
stabiliti negli Allegato A e B.
CAMPI BISENZIO
Art. 39 Perequazione urbanistica
1. In attuazione dell’art. 60 della L.R. 1/2005, il Regolamento urbanistico prevede la perequazione
urbanistica come strumento di equa distribuzione dei benefici e degli oneri derivanti dagli interventi di
trasformazione degli assetti insediativi, infrastrutturali ed edilizi del territorio comunale.
2. Sono soggetti alla disciplina della perequazione urbanistica:
a) gli interventi di trasformazione degli assetti insediativi di cui agli artt. 128, 129 e 130;
b) gli interventi di gestione degli insediamenti esistenti, limitatamente agli interventi di ricucitura ad
uso prevalentemente residenziale di cui all’art. 117 ed alle zone BR di cui all’art. 119;
c) qualsiasi altro intervento per il quale la perequazione sia prescritta dalle presenti norme.
3. In detti ambiti i diritti edificatori e gli oneri ed obblighi di cui al comma 1 sono ripartiti
percentualmente tra i proprietari, secondo i seguenti criteri:
a) quanto al 35%, in proporzione alla superficie del terreno di proprietà rispetto alla superficie
territoriale interessata dalla trasformazione;
b) quanto al 65%, in proporzione alla rendita catastale dei beni di proprietà rispetto al totale delle
rendite di tutti i beni compresi nel perimetro dell’area interessata dalla trasformazione;
c) ove alcune aree siano interessate da vincoli derivanti da norme sovraordinate al Regolamento
urbanistico i quali ne dispongano l’inedificabilità, la superficie dei terreni interessati da tali vincoli, ai
fini della determinazione della percentuale di cui alla lettera “a”, si computa al 50% di quella reale;
d) le rendite degli edifici esistenti sono computate ai fini delle determinazione della percentuale di cui
alla lettera “b” solo quando ne sia prevista la demolizione o la cessione al Comune; in caso di
demolizione o cessione parziale la loro rendita si computa proporzionalmente alla parte da demolire o
da cedere.
E’ facoltà degli interessati aventi titolo accordarsi su quote percentuali diverse da quelle derivanti
dall’applicazione dei criteri perequativi di cui sopra.
4. Negli ambiti di cui al comma 2, salvo diverso accordo tra gli aventi titolo, sono ripartiti nella stessa
misura proporzionale:
a) i quantitativi di superficie utile lorda relativi alle singole funzioni previste nell’ambito soggetto a
perequazione;
b) gli oneri economici per realizzare le opere di urbanizzazione e gli interventi di interesse pubblico che
il Regolamento urbanistico o il piano complesso di intervento prescrivano come condizione obbligatoria
per la trasformazione degli assetti insediativi nell’ambito soggetto a perequazione;
c) gli oneri relativi alla cessione gratuita al Comune di aree a destinazione pubblica quali sedi stradali,
verde pubblico, parcheggi pubblici, attrezzature pubbliche o d’interesse pubblico;
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ANALISI
DEL
COMUNE
DI
MONTALE
e) gli eventuali ulteriori benefici pubblici che il Regolamento urbanistico, o il piano complesso di
intervento, prescrivano come condizione obbligatoria per la trasformazione degli assetti insediativi
nell’ambito soggetto a perequazione.
5. La realizzazione degli interventi previsti nell’ambito soggetto a perequazione urbanistica presuppone
la redazione di un piano di ricomposizione fondiaria comprendente le permute o cessioni immobiliari tra
tutti i soggetti aventi titolo, definito sulla base del progetto di dettaglio riferito all’intero ambito.
6. Il rilascio o l’efficacia dei titoli abilitativi è subordinata alla sottoscrizione di atti con i quali sono
effettuate le permute o le cessioni immobiliari tra i soggetti aventi titolo, in applicazione dei criteri
perequativi di cui al comma 3.
CERTALDO – RU 2010
Art. 27 - Perequazione, compensazione, edilizia residenziale sociale
1. Perequazione e compensazione: il presente RU utilizza il metodo della perequazione e della
compensazione urbanistica, di cui all’art. 16 del Regolamento di attuazione delle disposizioni del Titolo
V della L.R. 1/2005.
2. E’ posta a carico degli interventi di nuova edificazione o ristrutturazione urbanistica la cessione e/o
la realizzazione di standard/dotazioni territoriali quali l’edilizia residenziale sociale, le attrezzature
collettive o scolastiche, la viabilità, le aree di verde, oltre agli altri standard previsti dal D.M. 1444/68,
per realizzare l’assetto urbano confacente al raggiungimento degli obiettivi di qualità funzionale fissati
dal presente R.U. e dal vigente P.S.
3. Comparti: ai fini di cui al precedente comma, il presente R.U. individua comparti edificatori, normati
da apposite schede progetto e schede di valutazione, ove il nuovo assetto morfologico e tipologico non
fa riferimento ai confini proprietari, e le potenzialità di trasformazione e i relativi obblighi sono
attribuiti indipendentemente dalla prevista collocazione degli edifici, delle loro aree di pertinenza e
delle aree da riservare per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria.
4. In misura proporzionale dei diritti edificatori sono ripartiti in ogni comparto:
a) le superficie utili lorde di ogni funzione;
b) le opere di urbanizzazione e gli interventi di interesse pubblico prescritte;
c) la cessione gratuita di aree a destinazione pubblica quali sedi stradali, verde pubblico, parcheggi
pubblici, attrezzature pubbliche o di interesse pubblico;
d) gli obblighi relativi all’edilizia residenziale con finalità sociali, individuati:
- per i più rilevanti interventi di nuova edificazione come lotti dotati di diritti edificatori da cedere al
Comune,
- per gli interventi di minore entità o di ristrutturazione urbanistica come numero di alloggi o quantità
di Sul da destinare all’affitto concordato (o in subordine da cedere in proprietà al Comune, oppure
come monetizzazione di un
valore corrispondente a tale entità).
e) gli eventuali ulteriori benefici pubblici che il R.U. prescriva come condizione obbligatoria per la
trasformazione degli assetti insediativi.
benefici e degli oneri.
6. Il progetto può essere presentato dai proprietari di almeno la maggioranza assoluta dell’imponibile
catastale delle superfici interessate.
7. I proponenti dovranno dimostrare di aver cercato l'adesione anche degli altri proprietari e motivare
l’impossibilità del raggiungimento dell’attuazione unitaria.
tutti i soggetti aventi titolo, definito sulla base del progetto di dettaglio a fini esecutivi riferito
all’intero ambito. Il rilascio o l’efficacia dei titoli abilitativi è subordinata alla sottoscrizione di atti con i
quali sono effettuate le permute o cessioni immobiliari tra i soggetti aventi titolo in applicazione dei
criteri perequativi.
9. La realizzazione degli interventi inseriti nei comparti è soggetta a preventiva approvazione di Piano
urbanistico attuativo. Può essere seguita la procedura dell’art. 66 della LR 1/2005 (Consorzi per la
realizzazione dei piani attuativi).
10. E’ sempre dovuto il reperimento degli standard ai sensi del D.I. 1444/1968, nella misura di 18
mq/abitante; che, qualora non in toto ceduti, devono essere monetizzati per la parte residua.
(...omissis)
16. Perequazione e trasferimento di diritti edificatori: al fine di attuare la riqualificazione urbana,
tramite ristrutturazione urbanistica, senza gravare con carico urbanistico eccessivo nel contesto o
qualora il lotto non permetta la ricostruzione della intera sul esistente per saturazione, sono individuate
ALLEGATO B | 28
ANALISI
DEL
COMUNE
DI
MONTALE
aree non contigue né collegate, definite ambiti di ristrutturazione urbanistica Ru.n. , ambiti di
ristrutturazione urbanistica con differimento di capacità edificatoria Ru.n.de e ambiti di atterraggio.
17. Il piano attuativo, al quale gli interventi sono assoggettati, deve comprendere l’intera area Ru.n. e
RU.n.de e parte –o intera- area di atterraggio.
18. Per ogni ambito di decollo, ove è ammessa la ristrutturazione urbanistica, la relativa scheda
progetto indica il nuovo assetto, con dimensionamento degli spazi pubblici e dell’edificabilità, che può
essere minore della Sul esistente, dando luogo a Sul residua, trasferibile negli ambiti di atterraggio.
19. Negli ambiti Ru.n. e RU.n.de non sono ammessi interventi oltre le manutenzioni fino alla
realizzazione degli interventi di ristrutturazione urbanistica e al contestuale trasferimento
dell’edificabilità residua negli ambiti di atterraggio. Qualora il proponente avente titolo dell’intervento
di ristrutturazione urbanistica non intenda procedere anche alla ricostruzione della Sul residua in area di
atterraggio, il piano attuativo limitato all’area di ristrutturazione
urbanistica ha valore di piano di recupero, e fra i suoi elaborati vi deve essere la esplicita rinuncia alla
realizzazione della Sul residua non realizzabile nell’area medesima.
20. Gli ambiti di atterraggio sono privi di edificabilità, che viene assegnata solo qualora sia presentata
proposta di piano attuativo comprendente l’ambito di decollo, con nuovo assetto tramite
ristrutturazione urbanistica, e ambito di atterraggio, con nuovo assetto tramite nuova edificazione,
ottenuta con il trasferimento dei diritti edificatori presenti in toto o in parte nell’ambito di decollo.
21. Per gli interventi di cui ai precedenti commi da 16 in poi, è obbligatoria la valutazione integrata ai
sensi delle norme regionali in materia.
Art. 89 - Ambiti C.at di destinazione delle potenzialità edificatorie (atterraggio)
1. Sono ambiti dove è previsto il trasferimento delle potenzialità edificatorie derivanti dagli ambiti
RU.n.de.
2. Dette potenzialità possono avere attuazione a seguito dell’approvazione di un Piano Urbanistico
Attuativo esteso sia all’ambito Ru.de che all’ambito C.at.
3. E’ ammessa l’attuazione per stralci funzionali degli ambiti C.at perimetrati sulle tavole, a partire
dalle aree più vicine all’abitato.
4. Fino all’approvazione del piano attuativo con il quale l’ambito C.at riceve le potenzialità edificatorie
dall’ambito Ru.de, tutti gli ambiti C.at individuati dal presente RU hanno destinazione di “Aree da
tutelare – VR ” di cui all’art. 51 delle presenti Norme quando tali ambiti siano ricompresi all’interno di
aree urbane; altrimenti saranno assimilati a “Ambito agricolo” di cui all’art. 83 delle presenti norme,
all’interno dei quali vale la disciplina della sottozona agricola limitrofa.
5. Sono date le seguenti indicazioni per l’eventuale edificazione in alcune C.at, fermo restando che
tutte devono essere dotate di verdi di tutela o di schermatura in particolare sulle viabilità o per filtro
verso aree contermini a diversa destinazione, e che è necessario che le strade di servizio siano collegate
in modo funzionale alla viabilità esistente, che i percorsi pedonali e ciclabili siano collegati a percorsi
analoghi esistenti all’esterno dell’ambito, che la dotazione delle aree pubbliche nella misura minima di
18 mq/abitante sia articolata in base alle esigenze sia del nuovo insediamento che delle aree
contermini.
E’ prescritta l’altezza massima di tre piani fuori terra, salvo quanto diversamente specificato per le
singole C.at di seguito determinate.
- C.at2 mantenimento del distacco dell’edificazione dalla strada, anche per la protezione della visuale
panoramica di Certaldo Alto; i fabbricati devono avere massima altezza di due piani.
- C.at 3 l’edificazione può avvenire a stralci ma a partire dalle aree vicino alla viabilità; le aree e
attrezzature pubbliche devono essere localizzate vicino alla viabilità per la più agevole accessibilità
- C.at6 mantenimento di un varco nella parte centrale dell’area per protezione delle visuali
panoramiche
Art. 96 comma 3 - Verde urbano pubblico di progetto
Ove siano previste entro i comparti, in applicazione del metodo di perequazione e di compensazione
definito dalle presenti Norme, al momento della presentazione di un progetto di comparto, il privato
può proporre, in alternativa o in aggiunta a quanto disposto nella relativa scheda progetto, la
realizzazione o il pagamento della spesa per la realizzazione di verde pubblico o parcheggi pubblici, se,
in quanto nelle vicinanze, risultino migliorativi della funzionalità dell’intervento.
FIESOLE – RU 2009
art. 37 comma 3 - Aree di trasformazione urbanistica
Per ciascuna area di trasformazione urbanistica il Regolamento Urbanistico definisce il volume
edificabile, le destinazioni ammissibili, gli allineamenti planoaltimetrici nei confronti dello spazio
pubblico. Per le aree in cui l’attuazione non è ancora in itinere ed è sottoposta a piano urbanistico
attuativo o a intervento convenzionato con progetto unitario, il Regolamento Urbanistico definisce una
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ANALISI
DEL
COMUNE
DI
MONTALE
scheda norma contenente gli obblighi convenzionali e le particolari disposizioni per la attuazione degli
interventi in coerenza con i principi stabiliti nell'Atlante delle UTOE. Le schede norma dei singoli ambiti
di trasformazione contengono inoltre la quota di edilizia residenziale sociale da garantire, le opere di
interesse pubblico da realizzare, l’obbligo di reperire i necessari standards urbanistici e/o la loro
monetizzazione, i requisiti minimi e le eventuali incentivazioni atte a garantire il risparmio energetico e
l’utilizzo delle fonti di energia rinnovabile, i criteri di perequazione; le ulteriori specifiche disposizioni
in attuazione e coerenza con gli indirizzi, direttive e prescrizione del P.I.T..
Disciplina della perequazione urbanistica nelle Aree di trasformazione:
AT35 Compiobbi11
In presenza di più soggetti aventi titolo i diritti edificatori sono attribuiti in misura proporzionale alla
superficie territoriale (St) afferente a ciascuna delle proprietà immobiliari ricomprese nell’area di
trasformazione.
Sono ripartiti nella stessa misura proporzionale, salvo diverso accordo tra gli aventi titolo:
- la superficie utile lorda (Sul) edificabile relativa alle singole funzioni previste nell’area di
trasformazione;
- gli obblighi relativi alla quota di edilizia residenziale con finalità sociali;
- gli oneri economici per realizzare le opere di urbanizzazione e le attrezzature pubbliche obbligatorie.
Disciplina della perequazione urbanistica nei Piani di recupero:
PR 22 Compiobbi12
L’ 80% dei diritti edificatori è ripartito in misura proporzionale all’imponibile catastale di ciascuna delle
proprietà immobiliari ricomprese nell’area di riqualificazione. Il residuo 20% è attribuito in misura
proporzionale alla superficie territoriale (St) afferente a ciascuna delle proprietà immobiliari ricomprese
nell’area di riqualificazione, comprendendo nel calcolo anche l’area di sedime degli edifici esistenti.
- gli oneri economici per realizzare le opere di urbanizzazione e le opere pubbliche obbligatorie;
- gli oneri relativi alla cessione gratuita all’Amm./ne Comunale delle aree da destinarsi a verde pubblico
attrezzato ed a parcheggi pubblici.
La realizzazione degli interventi previsti nell’area di riqualificazione presuppone la redazione di un
piano delle permute immobiliari tra i soggetti aventi titolo, definito sulla base del progetto di dettaglio
riferito all’intera area. Il rilascio e/o
l’efficacia dei titoli abilitativi è subordinata alla sottoscrizione di atti con i quali sono effettuate le
permute immobiliari tra gli aventi titolo in applicazione dei criteri perequativi sopra descritti.
LASTRA A SIGNA – RU 2008
Articolo 57 comma 7 - La disciplina degli ambiti
Gli strumenti di progettazione unitaria garantiscono la massima perequazione tra gli eventuali diversi
proprietari degli immobili compresi negli ambiti ai quali si riferiscono. La partecipazione ai benefici e ai
gravami conferiti ai predetti immobili dagli strumenti di attuazione è definita in misura proporzionale
alle superfici appartenenti ai diversi proprietari.
PONTASSIEVE – RU 2009
Disciplina della perequazione urbanistica (Scheda norma Ambiti a progettazione unitaria P9 e P10)
In presenza di più soggetti aventi titolo i diritti edificatori sono attribuiti in misura direttamente
proporzionale alla Superficie territoriale afferente a ciascuna delle proprietà immobiliari ricomprese
nell’Ambito a progettazione unitaria, escludendo dal calcolo le aree di proprietà pubblica.
Sono ripartiti nella stessa misura direttamente proporzionale, salvo diverso accordo tra gli aventi titolo:
- la Superficie utile lorda edificabile relativa alle singole utilizzazioni previste nell’Ambito a
progettazione unitaria;
- gli oneri economici per realizzare le opere di urbanizzazione e le attrezzature pubbliche e/o di
interesse pubblico obbligatorie;
- gli oneri relativi alla cessione gratuita all’Amministrazione Comunale delle porzioni dell’Ambito a
progettazione unitaria che saranno destinate dal piano attuativo ad opere e/o attrezzature pubbliche.
La realizzazione degli interventi previsti nell’Ambito a progettazione unitaria presuppone, ove
necessario, la redazione di un piano di ricomposizione fondiaria comprendente le permute o cessioni
immobiliari tra tutti i soggetti aventi titolo, definito sulla base del progetto di dettaglio a fini esecutivi
11 Caso tipo. Simili prescrizioni sono presenti nelle Schede Norma di altri comparti di trasformazione
12 Caso tipo. Simili prescrizioni sono presenti nelle Schede Norma di altri comparti di recupero urbano
ALLEGATO B | 30
ANALISI
DEL
COMUNE
DI
MONTALE
riferito all’intero ambito. Il rilascio e/o l’efficacia dei titoli abilitativi è subordinata alla sottoscrizione
di atti con i quali sono effettuate le permute o cessioni immobiliari tra i soggetti aventi titolo in
applicazione dei criteri perequativi sopra descritti.
SCANDICCI - RU
Art. 22 - AREE SOGGETTE A PEREQUAZIONE URBANISTICA
1. Per un più efficace perseguimento delle strategie di sviluppo sostenibile del territorio definite dal
Piano Strutturale, il Regolamento Urbanistico assoggetta alla disciplina della perequazione urbanistica le
seguenti “Aree TR / trasformazione degli assetti insediativi”, “Aree RQ / riqualificazione degli assetti
insediativi e/o ambientali” e “Aree CP / edificazione di completamento”:
(...omissis...)
2. La disciplina delle aree di cui al punto 1, sottesa ad una equa distribuzione dei diritti edificatori per
tutte le proprietà immobiliari in esse ricomprese, con riferimento all’edificabilità attribuita dal
Regolamento Urbanistico a ciascuna area e tenuto conto delle condizioni fisiche del territorio nonché di
eventuali vincoli di legge, è contenuta nelle rispettive ‘schede normative e di indirizzo progettuale di
cui all’Allegato ‘B’ alle presenti norme, le cui disposizioni hanno efficacia vincolante.
3. Nelle aree soggette alla disciplina della perequazione urbanistica sono ripartiti secondo criterio
proporzionale tra i soggetti attuatori anche gli oneri economici e gli obblighi convenzionali comunque
connessi alla realizzazione dell’intervento.
Esempio Area di trasformazione TR
I diritti edificatori sono attribuiti in misura proporzionale alla superficie territoriale (St) afferente a
ciascuna delle proprietà immobiliari ricomprese nell’area di trasformazione.
- la superficie utile lorda (Sul) edificabile relativa alle singole funzioni previste nell’area di
trasformazione;
- gli obblighi relativi alla quota di edilizia residenziale con finalità sociali;
- gli oneri economici per realizzare le opere di urbanizzazione e gli interventi di interesse pubblico
obbligatori;
- gli oneri relativi alla cessione gratuita all’Amm./ne Comunale di aree destinate a sedi stradali, verde
pubblico e parcheggi pubblici;
- gli oneri relativi alla cessione gratuita all’Amm./ne Comunale di eventuali porzioni di terreno
utilizzabili per futuri interventi di edilizia residenziale con finalità sociali.
La realizzazione degli interventi previsti nell’area di trasformazione presuppone la redazione di un piano
di ricomposizione fondiaria comprendente le permute o cessioni immobiliari tra tutti i soggetti aventi
titolo, definito sulla base del progetto di dettaglio a fini esecutivi riferito all’intera area. Il rilascio e/o
l’efficacia dei titoli abilitativi
è subordinata alla sottoscrizione di atti con i quali sono effettuate le permute o cessioni immobiliari tra
i soggetti aventi titolo in applicazione dei criteri perequativi sopra descritti.
Esempio Area di riqualificazione RQ
L’ 80% dei diritti edificatori è ripartito in misura proporzionale all’imponibile catastale di ciascuna delle
proprietà immobiliari ricomprese nell’area di riqualificazione. Il residuo 20% è attribuito in misura
proporzionale alla superficie territoriale (St) afferente a ciascuna delle proprietà immobiliari ricomprese
nell’area di riqualificazione, comprendendo nel calcolo anche l’area di sedime degli edifici esistenti.
- gli oneri economici per realizzare le opere di urbanizzazione e le opere pubbliche obbligatorie;
- gli oneri relativi alla cessione gratuita all’Amm./ne Comunale delle aree da destinarsi a verde pubblico
attrezzato ed a parcheggi pubblici.
La realizzazione degli interventi previsti nell’area di riqualificazione presuppone la redazione di un
piano di ricomposizione fondiaria comprendente le permute o cessioni immobiliari tra tutti i soggetti
aventi titolo, definito sulla base del progetto di dettaglio a fini esecutivi riferito all’intera area. Il
rilascio e/o l’efficacia dei titoli abilitativi è subordinata alla sottoscrizione di atti con i quali sono
effettuate le permute o cessioni immobiliari tra i soggetti aventi titolo in applicazione dei criteri
perequativi sopra descritti.
SESTO FIORENTINO - RU 2006
Articolo 60. Disciplina della perequazione
1. Le potenzialità di trasformazione edilizia e gli obblighi stabiliti nelle schede dell’Appendice 1 e
ALLEGATO B | 31
ANALISI
DEL
COMUNE
DI
MONTALE
nell’ambito di trasformazione di Montorsoli sono unitariamente conferiti all'insieme degli immobili
compresi in ciascuno degli ambiti soggetti a piano attuativo o progetto unitario, indipendentemente
dalla collocazione prevista degli edifici, delle loro aree di pertinenza e delle aree da riservare per opere
di urbanizzazione primaria e secondaria.
2. I proprietari di tali immobili, o gli altri aventi titolo sugli stessi, sono tenuti a definire, mediante
accordi pattizi, i criteri, le modalità ed i termini temporali con i quali garantire la perequazione dei
benefici e dei gravami.
3. I proprietari possono presentare al comune una suddivisione dell’ambito in più comparti, nel rispetto
delle prescrizioni delle schede, da attuare attraverso strumenti differenti, restando il comune estraneo
da ogni questione relativa alla perequazione dei benefici e dei gravami.
4. Non concorrono alla potenzialità di trasformazione edilizia né agli obblighi stabiliti dalle schede le
aree del sistema infrastrutturale e le aree utilizzate per attività pubbliche esistenti ricadenti all’interno
degli ambiti di intervento.
SIGNA – RU 2008
Art. 26 - Perequazione
1. Il presente RU utilizza il metodo della perequazione urbanistica, in base al quale:
- utilizza lo strumento del comparto edificatorio per gli interventi di rilevanza urbanistica (nuova
edificazione, ristrutturazione urbanistica), indicati nelle apposite schede dal presente Regolamento
Urbanistico, la cui realizzazione è soggetta a preventiva approvazione di Piano urbanistico attuativo o a
rilascio di titolo abilitativo diretto accompagnato
da apposita convenzione;
- pone a carico degli interventi di cui sopra la cessione e/o la realizzazione di dotazioni territoriali quali
l’edilizia residenziale sociale, le attrezzature collettive o scolastiche, la viabilità.
2. Le potenzialità di trasformazione e i relativi obblighi, indicati nelle Schede di cui all’Art. 8 delle
presenti norme, sono attribuiti indipendentemente dalla prevista collocazione degli edifici, delle loro
aree di pertinenza e delle aree da riservare per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria,
nonché indipendentemente dalla modalità
attuativa dell’intervento.
benefici e degli oneri.
4. Il progetto può essere presentato dai proprietari di almeno la maggioranza assoluta dell’imponibile
catastale delle superfici interessate.
5. I proponenti dovranno dimostrare di aver cercato l'adesione anche degli altri proprietari e motivare
l’impossibilità del raggiungimento dell’attuazione unitaria.
6. Per l’attuazione degli interventi assoggettati a piano attuativo, può essere seguita la procedura
dell’art. 66 della LR 1/2005 (Consorzi per la realizzazione dei piani attuativi).
Art. 55 comma 7 - Aree per urbanizzazione primaria e secondaria
In applicazione del principio di perequazione, al momento della presentazione di un progetto di
comparto, il privato può proporre, in alternativa o in aggiunta a quanto disposto nella relativa scheda di
intervento, la realizzazione o il pagamento della spesa per la realizzazione di verde pubblico o
parcheggi pubblici, se, in quanto nelle vicinanze, risultino migliorativi della funzionalità dell’intervento.
Art. 65 comma 4- Zone C – di espansione dell’aggregato urbano
Sono ammesse distribuzioni delle quantità edificatorie e localizzazioni degli spazi pubblici e di uso
pubblico, delle attrezzature e dei servizi, nonché delle infrastrutture di comunicazione, diverse da
quelle contenute nella scheda ai fini perequativi e per una migliore qualità degli interventi, senza che
ciò costituisca variante; rimangono invece inalterati i relativi dimensionamenti, le funzioni e il
perimetro dell’area interessata dall’intervento.
ALLEGATO B | 32
ANALISI
DEL
COMUNE
DI
MONTALE
Comuni in Provincia di Pistoia
AGLIANA – PROGETTO PRELIMINARE (VALUTAZIONE INTEGRATA)
Art. 3.2.1.1 Perequazione
La perequazione urbanistica è finalizzata al perseguimento degli obiettivi individuati dal Piano
Strutturale ed alla equa
distribuzione dei diritti edificatori per tutte le proprietà immobiliari ricomprese in ambiti oggetto di
trasformazione urbanistica, effettuata in base alle limitazioni all’edificabilità derivante dal presente
Atto di Governo del Territorio.
La perequazione urbanistica consente la messa in atto di meccanismi di controllo delle dinamiche legate
alle rendite dei suoli connesse alle previsioni del piano e in particolare essa permette:
a) una maggiore equità di trattamento nei confronti della proprietà privata;
b) il sistema di dotare la città, attraverso i nuovi interventi edilizi, di spazi scoperti da destinare a
verde, parcheggi e
servizi che ne arricchiscono il patrimonio e favoriscono il riequilibrio ambientale delle porzioni urbane
più dense.
La perequazione urbanistica distribuendo la “fertilità edilizia” senza distinzione tra servizi e edificato,
elimina la suddivisione tra zone destinate all’edificazione privata e quelle destinate a verde e servizi,
permettendo di conseguenza di limitare l’individuazione delle aree preordinate all’esproprio e la
decadenza quinquennale dei relativi vincoli.
Per i motivi esposti il Regolamento Urbanistico nel definire i vari comparti soggetti a perequazione:
a) individua i meccanismi procedurali e amministrativi necessari ad effettuare il controllo delle cessioni
delle aree,
nonché delle dimensioni degli insediamenti che queste generano nei limiti fissati dal Piano Strutturale;
b) disciplina gli eventuali trasferimenti di indice territoriale, attribuendo comunque ad ogni comparto il
necessario
quantitativo di verde pubblico;
c) studia nel dettaglio ogni area di trasformazione e individua le aree soggette alla realizzazione dei
nuovi edifici e
quelle alla cessione diretta da destinare a verde pubblico o d’uso pubblico, avendo cura che i nuovi
edifici siano
posizionati sul perimetro delle nuove aree verdi, assieme ai parcheggi pubblici, in modo che la parte
scoperta dei
comparti perequati sia organicamente distribuita e priva di frammentazione.
3.2.1.2 Disposizioni sulla Disciplina della Perequazione Urbanistica
La disciplina della perequazione urbanistica persegue gli obiettivi individuati dal Piano Strutturale ed è
finalizzata al
superamento della diversità di condizione giuridico-economica che si determina tra le proprietà
immobiliari per effetto della pianificazione urbanistica, promuovendo forme di equa distribuzione dei
benefici e degli oneri derivanti dagli interventi di trasformazione degli assetti insediativi,
infrastrutturali ed edilizi del territorio comunale.
Gli ambiti urbani soggetti alla disciplina della perequazione urbanistica sono individuati con il presente
Regolamento
Urbanistico, nel rispetto degli indirizzi dettati dal Piano Strutturale.
Per ciascun ambito soggetto alla disciplina della perequazione urbanistica il Regolamento individua
specifici parametri di riferimento dettando disposizioni volte a garantire una equa distribuzione dei
diritti edificatori per tutte le proprietà immobiliari ricomprese nell’ambito medesimo.
Nella stessa misura proporzionale dei diritti edificatori nell’ambito soggetto a perequazione sono
ripartiti, salvo diverso accordo:
a) i quantitativi di Superficie Utile Lorda relativi alle singole funzioni previste;
il Regolamento
Urbanistico prescrive come condizione obbligatoria per la trasformazione degli assetti insediativi;
c) gli oneri relativi alla cessione gratuita al comune di aree a destinazione pubblica quali sedi stradali,
verde pubblico,
parcheggi pubblici, servizi e attrezzature;
e) gli eventuali ulteriori benefici pubblici che il Regolamento Urbanistico prescrive come condizione
ALLEGATO B | 33
ANALISI
DEL
COMUNE
DI
MONTALE
obbligatoria per la
trasformazione degli assetti insediativi.
La realizzazione degli interventi previsti nell’ambito soggetto a perequazione urbanistica presuppone la
redazione di un piano di ricomposizione fondiaria, comprendente le permute o cessioni immobiliari tra
tutti i soggetti aventi titolo, definito sulla base del progetto di dettaglio a fini esecutivi riferito
all’intero ambito.
Il rilascio o l’efficacia dei titoli abilitativi è subordinata alla sottoscrizione di atti con i quali sono
effettuate le permute o cessioni immobiliari tra i soggetti aventi titolo in applicazione di criteri
perequativi e alla cessione delle aree prescritte in ciascun ambito, individuato dalla presente disciplina.
Le potenzialità di trasformazione edilizia e gli obblighi stabiliti nelle presenti norme, sono conferiti
unitamente all'insieme degli immobili compresi in ciascuna Unità Minima d’Intervento,
indipendentemente dalla collocazione prevista degli edifici, delle loro aree di pertinenza e delle aree
da riservare per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria.
I proprietari di tali immobili, o gli altri aventi titolo sugli stessi, devono regolare il loro rapporto in modo
da rendere possibile l'attuazione del piano e sono tenuti a definire, mediante accordi pattizi, i criteri, le
modalità ed i termini temporali con i quali garantire la perequazione dei benefici e dei gravami.
L'Amministrazione comunale rimane estranea da ogni questione relativa alla perequazione dei benefici e
dei gravami.
3.2.1.3 Disposizioni Integrative alla Disciplina della Perequazione Urbanistica
Al fine di agevolare la realizzazione di “abitazioni in affitto”, convenzionato con il comune e per un
periodo non inferiore a 8 anni o la realizzazione di Edilizia Economica e Popolare, qualora nelle aree di
trasformazione, si intendano realizzare, oltre agli interventi disciplinati nella scheda norma, anche tali
interventi, la capacità edificatoria esito dell’applicazione dell’indice di utilizzazione territoriale (UT)
all’intera area di trasformazione, può essere incrementata del 10%, concentrando tali incrementi, in non
meno del 20% dell’intera area suscettibile di trasformazioni edilizie. L’area di trasformazione alla quale
si applichi tale modalità di incremento della capacità edificatoria, è sempre subordinata
all’approvazione di un Piano Attuativo.
4.2.2.1 Parametri Urbanistici ed Edilizi
Ai fini dell’attuazione del Regolamento Urbanistico i parametri urbanistici ed edilizi sono definiti come
segue, in
attesa dell’adeguamento del Regolamento Edilizio:
Area di Pertinenza (mq) – ADP
E’ la superficie di pertinenza privata degli edifici, previsti di nuova edificazione in Area di
Trasformazione, sottoposta
alla disciplina della perequazione. Essa comprende il sedime degli edifici e le aree di pertinenza degli
stessi, da destinare a parcheggio, giardino, spazio pedonale e altri similari e funzionali usi privati
scoperti.
MONTALE – RU VIGENTE
TITOLO IX – LE AREE DI TRASFORMAZIONE
CAPITOLO I – LE AREE A PREVALENTE DESTINAZIONE ABITATIVA
Art. 82 – Generalità
comma 9.
E’ prevista la possibilità di introdurre criteri di perequazione urbanistica, ai sensi del successivo art. 83.
In tal caso la fattibilità degli interventi riferiti ad aree o comparti di riordino è condizionata all’utilizzo
dell’indice perequativo
individuato. L’eventuale esito negativo della procedura perequativa, comporterà l’assunzione, da parte
degli attuatori, dell’onere finanziario relativo agli espropri.
Art. 83– Perequazione urbanistica
1. La perequazione urbanistica è finalizzata, ai sensi dell’art.60 delle LR 1/05, al perseguimento degli
obiettivi individuati dal PS e dal RU ed alla equa distribuzione dei diritti edificatori per le proprietà
immobiliari ricadenti nelle
aree o nei comparti di trasformazione urbanistica, appositamente individuate nelle schede di cui al
successivo art. 84.
2. Gli ambiti di perequazione possono essere riferiti ad aree unitarie, adiacenti o, semplicemente,
collegate in termini funzionali. Nel caso di aree disgiunte l’applicazione di criteri perequativi è
ALLEGATO B | 34
ANALISI
DEL
COMUNE
DI
MONTALE
condizionata all’attivazione di procedure di coordinamento mediante piani complessi di intervento o
programmi complessi di riqualificazione insediativa. Le aree coordinate vengono considerate dal RU in
modo solidale.
Art. 84– Aree di riordino urbano ed aree assimilate (RU, TU, R6)
5. Intervento coordinato di Via I Maggio e Via Risorgimento, Montale
comma 5.8 Perequazione urbanistica
La Sul totale residenziale si ricava, per una quantità pari al 70% (mq 7245,00) dal recupero dei volumi
esistenti e per il rimanente 30% (mq 3105,00) dallo sfruttamento dell’indice perequativo attribuito alle
aree verdi “V1.1” , alle aree per parcheggio “p” ed ai percorsi pedonali “V2.2” (mq 20218) localizzate
tra le vie Masini e Martiri e opportunamente perimetrate nella Tav. 6 del RU. Al suddetto indice si
attribuisce un valore pari a 0,1505 mq/mq.
6. Intervento coordinato comprendente l’area di riordino RU 8 e le aree R6.2, R6.3, R6.4, Stazione
6.7 Perequazione urbanistica
La Sul complessiva (20000 mq) si ricava, per una quantità pari a mq 13050 (65 % ca.), dal recupero dei
volumi esistenti e per la rimanente quantità di mq 6950 (35% ca.) dall’utilizzazione degli indici
perequativi attribuiti alle aree di interesse generale previste a corredo degli interventi R6 (mq 18254) e
alle aree riferite al modulo sud della cassa di espansione (mq 51169), come perimetrato nella
cartografia di RU. La misura delle prime si ottiene sottraendo la superficie territoriale teorica attribuita
agli interventi R6 (mq 4965) dalla superficie territoriale individuata dal previgente PRG per l’area “RU4”
(mq 23219). All’indice riferito alle aree di interesse generale si attribuisce un valore pari a 0,2438
mq/mq; all’indice riferito alla porzione di cassa di espansione si attribuisce un valore pari a 0,0488
mq/mq.
PISTOIA – RU ADOTTATO
Art. 20 - Perequazione
1. Al fine di aumentare la dotazione di spazi pubblici e di migliorare l’organizzazione degli insediamenti,
ai sensi dell’art. 60 della LR 1/2005 e dell’art. 16 del Regolamento di attuazione del Titolo V della
stessa legge, si applica la perequazione urbanistica a tutte le proprietà immobiliari ricomprese negli
ambiti complessi di trasformazione (ACT), salvo casi particolari (ambiti a totale o prevalente proprietà
pubblica) comunque indicati specificamente nelle schede norma.
2. La capacità edificatoria dell’ambito di trasformazione è definita in base all’attribuzione dell’indice
convenzionale di edificabilità (ICE) relativo alle diverse aree comprese nell’ambito di trasformazione,
distinte per classi di suolo ed in funzione dello stato di diritto.
3. La capacità edificatoria risultante è espressa in Su convenzionale a destinazione residenziale o
terziaria; per destinazioni diverse si applicano appositi coefficienti di conversione.
4. La Su effettiva così determinata viene allocata su aree a destinazione privata appositamente
quantificate ed indicate nelle schede norma; i suoli eccedenti le aree private e le relative dotazioni
minime di legge (standard, opere di urbanizzazione primaria), si definiscono “extra-standard” e sono
ceduti gratuitamente al Comune.
5. L’attuazione dell’ambito perequativo è subordinata alla sottoscrizione di una convenzione (con
relativo piano di ricomposizione fondiaria, ai sensi dell’art. 16, comma 4 del Regolamento n. 3/R del
2007) alla quale partecipano i proprietari delle aree implicate che sancisca:
-l’assetto urbanistico delle aree sulla base della scheda norma del RU;
-la distribuzione della capacità edificatoria nelle aree di trasformazione sulla base
della scheda norma del RU;
-il progetto delle opere a standard e delle opere di urbanizzazione primaria;
- la cessione gratuita al Comune delle aree extra-standard;
- l’eventuale attuazione per sub-comparti funzionali qualora espressamente
consentito dalla scheda norma, e, in questo caso, i tempi di realizzazione e il rilascio delle fideiussioni
necessarie.
7. Il Comune, in caso abbia necessità di disporre di aree destinate a standard nell’ambito delle schede
relative alle ACT, può procedere all’esproprio.
8. In tal caso la successiva applicazione del dispositivo perequativo dovrà ricalcolare la quota di Su
spettante ai privati in proporzione alla riduzione della quota di standard espropriata.
ALLEGATO B | 35
ANALISI
DEL
COMUNE
DI
MONTALE
QUARRATA - RU
Art. 62 – Perequazione urbanistica
1. In attuazione dell’art. 60 della L.R. 1/2005, il Regolamento Urbanistico prevede la perequazione
urbanistica come strumento di equa distribuzione dei benefici e degli oneri derivanti dagli interventi di
trasformazione degli assetti insediativi, infrastrutturali ed edilizi del territorio comunale.
2. Sono soggetti alla disciplina della perequazione urbanistica gli interventi di trasformazione degli
assetti insediativi di cui al Capo I e Capo II dei Titolo V, con la sola eccezione di Progetti di Centralità di
cui all’art. 167.
3. Sono inoltre soggetti alla stessa disciplina gli interventi di trasformazione degli insediamenti esistenti
di cui al Titolo IV limitatamente alle aree di riqualificazione insediativa di cui all’art. 153, alle aree di
completamento edilizio di cui all’art. 149 ed alle aree di integrazione dei nuclei di cui agli art. 156 bis e
156 ter.
4. In detti ambiti i diritti edificatori e gli oneri ed obblighi di cui al comma 1 sono ripartiti
percentualmente tra i proprietari secondo i seguenti criteri:
a) quanto al 35% in proporzione alla superficie del terreno di proprietà rispetto alla superficie
territoriale interessata dalla trasformazione;
b) quanto al 65% in proporzione alla rendita catastale dei beni di proprietà rispetto al totale delle
rendite di tutti i beni compresi nel perimetro dell’area interessata dalla trasformazione;
c) ove alcune aree siano interessate da vincoli sovraordinati al Regolamento che ne dispongano
l’inedificabilità, la superficie dei terreni interessati da tali vincoli, ai fini della determinazione della
percentuale di cui alla lettera “a”, si computa al 50% di quella reale;
d) le rendite degli edifici esistenti sono computate ai fini delle determinazione della percentuale di cui
alla lettera “b” solo quando l’intervento ne preveda la demolizione o la cessione al Comune; in caso di
demolizione o cessione parziale la loro rendita si computa in misura proporzionale alla S.U.L. della
porzione di edificio da demolire o cedere in rapporto alla S.U.L. complessiva dell’edificio cui si riferisce
la rendita catastale.
E’ facoltà degli interessati aventi titolo accordarsi su quote percentuali diverse da quelle derivati
dall’applicazione dei criteri perequativi di cui sopra. In ogni altro caso il Comune procede in conformità
ai criteri perequativi di cui al presente articolo.
5. Negli ambiti di cui ai commi 2 e 3, salvo diverso accordo tra gli aventi titolo, sono ripartiti nella
misura determinata come prescritto al comma 4:
a) i quantitativi di superficie utile lorda relativi alle singole funzioni previste nell’ambito soggetto a
perequazione;
il regolamento urbanistico o il piano complesso di intervento prescrivano come condizione obbligatoria
per la trasformazione degli assetti insediativi nell’ambito soggetto a perequazione;
c) gli oneri relativi alla cessione gratuita al comune di aree a destinazione pubblica quali sedi stradali,
verde pubblico, parcheggi pubblici, attrezzature pubbliche o di interesse pubblico;
e) gli eventuali ulteriori benefici pubblici che il regolamento urbanistico, o il piano complesso di
intervento, prescrivano come condizione obbligatoria per la trasformazione degli assetti insediativi
nell’ambito soggetto a perequazione.
tutti i soggetti aventi titolo, definito sulla base del progetto di dettaglio riferito all’intero ambito.
7. Il rilascio o l’efficacia dei titoli abilitativi è subordinata alla sottoscrizione di atti con i quali sono
effettuate le permute o cessioni immobiliari tra i soggetti aventi titolo in applicazione dei criteri
perequativi di cui al comma 4.
8. Nell’area di connotazione urbana ACU di cui all’art. 168, il piano complesso di intervento prevede
autonoma disciplina della perequazione, integrando i criteri di cui al comma 4 con un ulteriore
parametro che tenga conto dei diritti edificatori pregressi (e cioè della potenzialità edificatoria delle
aree interessate così come risultante dallo strumento urbanistico previgente).
Il peso di detto parametro deve risultare compreso tra il 30 ed il 40%, con conseguente proporzionale
riduzione del peso dei parametri di cui alle lettere “a” e “b” del comma 4.
ALLEGATO B | 36
ANALISI
DEL
COMUNE
DI
MONTALE
Comuni in Provincia di Prato
MONTEMURLO – RU 2010
La disciplina riferita alle aree di cui al punto 1 è defi nita , oltre che dall’articolo 17, da apposite
schede normative e di indirizzo progettuale il cui repertorio completo è contenuto nell’allegato “C” alle
presenti norme. In ciascuna scheda sono tra l’altro indicati:
- lo strumento previsto per l’attuazione degli interventi di trasformazione;
- gli obiettivi dell’azione di trasformazione;
- i dimensionamenti e le destinazioni d’uso previste;
- le disciplina urbanistica di dettaglio riferita agli interventi di trasformazione nell’area di cui trattasi;
- gli eventuali contenuti prescrittivi e/o le forme di garanzia obbligatorie della convenzione destinata a
regolamentare la realizzazione dell’intervento ed i rapporti, anche economici, tra le parti;
- la disciplina della perequazione urbanistica, ove prevista;
- gli interventi e/o le attrezzature pubbliche e/o di interesse pubblico da realizzarsi contestualmente
all’intervento di trasformazione;
- la quota di nuova edifi cazione residenziale con fi nalità sociali, ove prevista;
- la classifi cazione del patrimonio edilizio eventualmente esistente nell’area di intervento;
- la fattibilità degli interventi dal punto di vista geologico e idraulico;
- le annotazioni relative alla valutazione integrata e al monitoraggio degli effetti dell’azione di
trasformazione, ove previsti;
- le prescrizioni e mitigazioni ambientali;
- il soggetto (pubblico e/o privato) cui compete l’iniziativa per la formazione del Piano Attuativo;
- la disciplina degli immobili ed aree comprese nell’area di trasformazione in caso di scadenza del
termine quinquennale dalla data di approvazione del Regolamento Urbanistico in difetto di approvazione
del relativo Piano Attuativo, e comunque nelle more dell’approvazione dello stesso;
- la disciplina degli immobili ed aree comprese nell’area di trasformazione ad avvenuta realizzazione ed
ultimazione degli interventi previsti dal relativo Piano Attuativo.
VAIANO – RU 2007 aggiornato 2010
Art. 6.1 - Perequazione urbanistica
1 - Ai sensi dell’Art. 60 della LR 1/2005 in ogni intervento di trasformazione degli assetti territoriali
dovrà essere rispettato il criterio della perequazione urbanistica finalizzato all’equa distribuzione dei
diritti edificatori tra le proprietà immobiliari oggetto dell’intervento.
2 - Le “Aree Unitarie” individuate nelle tavole “Usi e modalità d’intervento” scala 1:2000, costituiscono
uno strumento di applicazione e verifica del suddetto criterio. Eventuali modifiche di tali aree in sede di
Piani Attuativi dovranno comunque rispettare il criterio di perequazione urbanistica. Altrimenti la
perequazione si effettuerà attraverso l’individuazione di comparti o Unità Minime di Intervento
Art. 14 - Termini specifici
1 - Vengono definiti ai commi seguenti alcuni termini che assumono un significato specifico nell’ambito
del RU.
2 - Aree Unitarie
Il termine indica le aree soggette a progettazione unitaria nell’ambito delle previsioni attuative del RU.
Tali aree sono strumenti per l’applicazione della perequazione (Art. 60 LR 1/2005). Tali aree non
coincidono necessariamente con Unità Minime di Intervento (UMI). La perimetrazione potrà subire
limitate modificazioni in relazione all’effettivo stato dei luoghi e alla situazione delle proprietà.
ALLEGATO B | 37

Allegato B: la perequazione urbanistica

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