Perizia 540 kB pdf - Vendite Immobiliari

TRIBUNALE DI FROSINONE
II SEZIONE - ESECUZIONI IMMOBILIARI
Esecuzione n. 245/13
G.E. Dott.ssa Simona Di Nicola
Udienza 21.05.2014
promossa da: Banca di Credito Cooperativo di Fiuggi Soc.Coop.
La sottoscritta Architetto Diana Biagi
Residente in Via del Castagno n.15, 03023 Ceccano (FR)
Tel.328.1017600 – Fax 0775.601085 - e.mail: [email protected] , [email protected]
in data 10.10.2013 ha prestato giuramento in qualità di C.T.U. per rispondere ai quesiti formulati dal Giudice
dell’esecuzione.
RELAZIONE
DI CONSULENZA TECNICA
Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni
ripubblicazione o riproduzione a scopo commerciale - Aut. Min. Giustizia PDG 21/07/2009
1° QUESITO descrizione del bene
L’immobile oggetto del pignoramento è:
Piena proprietà di:
- Appartamento, al piano 1 e 2, sito in Fiuggi (FR), Via Gianfrancesco Verghetti snc;
riportato nel N.C.E.U. al foglio 37, mapp.804, sub.8;
cat. A/2, classe 3, consistenza 9 vani, rendita € 581,01.
Ad oggi l’ immobile pignorato è così composto:
• piano primo: ingresso/corridoio, soggiorno, pranzo, studio, cucina, bagno, 4 balconi;
• piano secondo: 2 camere, disimpegno, corridoio, bagno, 2 ripostigli, terrazzo.
La superficie netta del primo piano è di circa 95,00 mq.
La superficie netta del secondo piano è di circa 70,00 mq.
La superficie commerciale è di circa 196,50 mq calcolati facendo riferimento alla Norma UNI 1075:
100% superficie calpestabile
100% superficie dei divisori interni
50% superfici portanti e perimetrali
25% balconi e terrazzi
mq
10%
mq
165,00
pari a mq
165,00;
sup.calp.
60,00
pari a mq
pari a mq
16,50;
15,00.
Il bene pignorato è confinante con Via Verghetti, proprietà XXX o aventi causa, Via della Madonnina, salvo
altri.
Il fabbricato di cui è parte l’immobile pignorato è stato realizzato intorno agli anni’30 ed è costituito da n.3
piani fuori terra e n.2 piani seminterrati.
All’appartamento pignorato, che si trova al primo e secondo piano (mansardato), si accede da una scala
esterna all’edificio.
Si entra in un ingresso/corridoio nel quale si aprono, sulla sinistra il pranzo, con balcone e la cucina, con
balcone e sulla destra lo studio, con balcone, e più avanti il soggiorno, con balcone.
Il pranzo e la cucina sono collegati da un disimpegno dal quale si accede al bagno.
In fondo al corridoio c’è la scala per salire al secondo piano mansardato, dove si trovano due camere da
letto, un ripostiglio ad oggi adibito a cameretta, un altro ripostiglio, il bagno ed il terrazzo.
I pavimenti del primo e del secondo piano sono tutti in parquet tranne quelli della cucina e dei begni che
sono rivestiti in ceramica.
Le pareti sono intonacate e tinteggiate ad esclusione dei bagni e della cucina che hanno il rivestimento in
ceramica.
Le finestre sono in legno laccato bianco con serrande esterne verdi.
Il fabbricato in cui si trova l’appartamento in oggetto è allacciato alle pubbliche utenze energia elettrica,
acqua, gas, fogna e telefono.
Lo stato di manutenzione del fabbricato è buono come quello dell’appartamento le cui finiture interne sono di
valore medio alto.
Non è stato possibile recuperare le certificazioni degli impianti esistenti.
2° QUESITO conformità dei dati catastali al pignoramento
I dati riportati nel pignoramento corrispondono a quelli risultanti dalla documentazione.
3° QUESITO necessità di accatastamento
L’ immobile risulta regolarmente accatastato.
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4° QUESITO necessità di frazionamento
Non è necessario procedere al frazionamento.
5° QUESITO Titolarità del diritto pignorato
Elenco delle trascrizioni di pignoramenti gravanti sull'immobile:
- Trascrizione del 04.07.2013, Reg. Part. 9713: pignoramento immobiliare del 06.06.2013, rep.2195/2013
a favore della Banca di Credito Cooperativo di Fiuggi Soc. Coop. contro la parte debitrice esecutata, per la
piena proprietà dell’ immobile sito in Fiuggi (FR), riportato nel N.C.E.U. al foglio 37 mapp.804, sub.8.
Elenco delle iscrizioni ipotecarie in senso cronologico
- Iscrizione del 20.01.2004, Reg. Part. 164: ipoteca volontaria del 16.01.2004 rep. 22370, a favore della
Banca di Credito Cooperativo di Fiuggi Soc. Coop. contro la parte debitrice esecutata, per la piena
proprietà dell’ immobile sito in Fiuggi (FR), riportato nel N.C.E.U. al foglio 37 mapp.804, sub.8.(debitore non
datore di ipoteca: .-.-.-.-.-.-.
- Iscrizione del 13.04.2010, Reg. Part. 1562: ipoteca legale del 08.04.2010 rep. 111494/47, a favore di
Equitalia Gerit S.p.A. contro la parte debitrice esecutata, per la piena proprietà dell’ immobile sito in Fiuggi
(FR), riportato nel N.C.E.U. al foglio 37 mapp.804, sub.8.
- Iscrizione del 28.06.2013, Reg. Part. 958: ipoteca giudiziale del 16.05.2013 rep. 1182/2012, a favore
della Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. contro la parte debitrice esecutata, per la piena proprietà del
l’immobile sito in Fiuggi (FR), riportato nel N.C.E.U. al foglio 37 mapp.804, sub.8.
Elenco delle eventuali trascrizioni di domande giudiziali in senso cronologico inverso:
- Trascrizione del 08.01.1985 reg. part.214: successione, a favore della parte debitrice esecutata, contro
XXX per 1/6 del fabbricato sito in Fiuggi (FR), riportato nel N.C.E.U. al foglio 37 mapp.804 sub.1, 2, 3, 4 e 5
(originari del sub.8).
- Trascrizione del 09.11.2002 reg. part.14929: donazione del 21.10.2002 rep.20869, a favore della parte
debitrice esecutata, contro XXX per 1/6 del fabbricato sito in Fiuggi (FR), riportato nel N.C.E.U. al foglio 37
mapp.804 sub.8.
- Trascrizione del 09.11.2002 reg. part.14930: divisione del 21.10.2002 rep.20869, a favore della parte
debitrice esecutata, contro XXX per 2/6 e contro XXX per 2/6 del fabbricato sito in Fiuggi (FR), riportato
nel N.C.E.U. al foglio 37 mapp.804 sub.8.
XXX e XXX risultavano proprietarie per 2/6 ognuna in virtù dei seguenti atti:
Trascrizione del 08.01.1985 reg.part.214 successione (sopra riportata) e Trascrizione del 09.11.2002
reg.part.14929 donazione (sopra riportata).
XXX e XXX risultavano ciascuno proprietario di ½ della piena proprietà in virtù della
Trascrizione del 22.11.1961 reg.part. 7998 della compravendita del 30.11.1961 n.306, contro XXX.
-----------------------------------------------------------------------------------------La parte debitrice esecutata risulta titolare dell’ immobile pignorato in virtù della successione trascritta il
08.01.1985, contro XXX per 1/6, della donazione del 21.10.2002, contro XXX per 1/6, della divisione del
21.10.2002, contro XXX e XXX ognuna per 2/6.
XXX e XXX avevano acquistato il fabbricato non accatastato, realizzato sul terreno censito nel N.C.T. al
foglio 37 mapp.804, ciascuno per 1/2, in virtù della compravendita del 30.11.1961 contro XXX
Con la successione del 08.01.1985 contro XXX, XXX e XXX avevano acquisito 2/6 ognuna dell’immobile
XXX e la parte debitrice esecutata 1/6.
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6° QUESITO completezza della documentazione
All'istanza di vendita risulta allegata in atti la seguente documentazione:
- Certificato notarile del 25.07.2013 a rogito notaio Roberto Labate.
- Copia autentica nota di trascrizione Cons.RR.II di Frosinone del 04.07.2013, Reg.Part.9713.
- Estratto delle mappe censuarie.
7° QUESITO utilizzazione del bene
Il Piano Regolatore del Comune di Fiuggi prevede che l’immobile ricada in zona B – di completamento.
8° QUESITO regolarità urbanistica
Descrizione della "storia" dell’ immobile ( anno di costruzione, modifiche ecc-).

L’edificio di cui è parte l’immobile oggetto del pignoramento è stato edificato in data anteriore al
1967, intorno agli anni ‘30.
9° QUESITO formazione di lotti
L’immobile oggetto del pignoramento viene venduto in un unico lotto
Lotto unico
Piena proprietà di:
- Appartamento, al piano 1 e 2,sito in Fiuggi (FR), Via Gianfrancesco Verghetti snc;
riportato nel N.C.E.U. al foglio 37, mapp.804, sub.8;
cat. A/2, classe 3, consistenza 9 vani, rendita € 581,01.
Ad oggi l’ immobile pignorato è così composto:
• piano primo: ingresso/corridoio, soggiorno, pranzo, studio, cucina, bagno, 4 balconi;
• piano secondo: 2 camere, disimpegno, corridoio, bagno, 2 ripostigli, terrazzo.
La superficie commerciale è di circa 196,50 mq
10° QUESITO beni indivisi
La parte debitrice esecutata risulta essere titolare della piena proprietà degli immobili pignorati.
11° QUESITO stato di occupazione del bene
Al momento del sopralluogo l’ immobile era occupato dalla parte debitrice e esecutata per le esigenze
abitative proprie e del proprio nucleo familiare.
12° QUESITO valore locativo del bene
Non si calcola il valore locativo degli immobili in quanto occupati dalla parte debitrice esecutata per le
esigenze abitative primarie proprie e del proprio nucleo familiare.
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13° QUESITO oneri gravanti sul bene
Non esiste alcuno dei vincoli previsti dal presente quesito.
14° QUESITO valore del bene
VALORE DELL’ IMMOBILE
L’ immobile è stato valutato con il metodo di stima sintetico comparativo che comporta un confronto fra
l’immobile oggetto di stima ed altri di tipo similare di cui è conosciuto il valore di mercato in quanto oggetto di
recenti compravendite.
Ai valori presi come base sono stati applicati i coefficienti di incremento o decremento per tenere conto di
tutti i fattori migliorativi o peggiorativi, intrinseci ed estrinsechi della situazione presa in esame.
I valori di base sono stati ricavati dalla banca dati dell’ Agenzia del territorio-OMI sul sito Internet
www.agenziaterritorio.it e dalla ricerca effettuata nelle Agenzie Immobiliari locali.
Lotto unico
Piena proprietà di:
- Appartamento, al piano 1 e 2,sito in Fiuggi (FR), Via Gianfrancesco Verghetti snc;
riportato nel N.C.E.U. al foglio 37, mapp.804, sub.8;
cat. A/2, classe 3, consistenza 9 vani, rendita € 581,01.
Ad oggi l’ immobile pignorato è così composto:
• piano primo: ingresso/corridoio, soggiorno, pranzo, studio, cucina, bagno, 4 balconi;
• piano secondo: 2 camere, disimpegno, corridoio, bagno, 2 ripostigli, terrazzo.
La superficie netta del primo piano è di circa 95,00 mq.
La superficie netta del secondo piano è di circa 70,00 mq.
La superficie commerciale è di circa 196,50 mq.
Per l’appartamento si è assunto il
prezzo = 1.300,00 €/mq di superficie commerciale
Valore appartamento = 196,50 mq x 1.300,00 €/mq
=
€ 255.450,00
Il valore degli immobili pignorati, arrotondato per difetto, risulta essere pari a:
VALORE NETTO LOTTO UNICO = €
255.000,00
15° QUESITO formulazione dei lotti
Lotto unico
Piena proprietà di:
- Appartamento, al piano 1 e 2,sito in Fiuggi (FR), Via Gianfrancesco Verghetti snc;
riportato nel N.C.E.U. al foglio 37, mapp.804, sub.8;
cat. A/2, classe 3, consistenza 9 vani, rendita € 581,01.
Ad oggi l’ immobile pignorato è così composto:
• piano primo: ingresso/corridoio, soggiorno, pranzo, studio, cucina, bagno, 4 balconi;
• piano secondo: 2 camere, disimpegno, corridoio, bagno, 2 ripostigli, terrazzo.
Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni
ripubblicazione o riproduzione a scopo commerciale - Aut. Min. Giustizia PDG 21/07/2009
La superficie netta del primo piano è di circa 95,00 mq.
La superficie netta del secondo piano è di circa 70,00 mq.
La superficie commerciale è di circa 196,50 mq.
VALORE NETTO LOTTO UNICO = €
Ceccano, lì 30.01.2014
255.000,00
Il Consulente Tecnico
Arch. Diana Biagi
ALLEGATI:
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
visure catastali per attualità;
estratto di mappa;
elaborato planimetrico;
planimetrie catastali;
rilievo fotografico;
visure conservatoria;
Norma UNI 10750.
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