----------- PERIZIA DI STIMA

ALL’ILL.MO SIG. GIUDICE DR. GIULIO BORELLA
DEL TRIBUNALE DI CREMONA
Oggetto: Procedura Esecutiva Immobiliare n. 234/2013
promossa da:
UNICREDIT S.p.A. (avv. G. Criscione e E. Bolzoni)
contro:
----------PERIZIA DI STIMA
(art. 173 bis d.a. c.p.c)
QUESITO
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Visti gli artt. 568 C.p.c. e 173 bis disp. Att. C.p.c., il Giudice dispone che il Perito, prima di ogni
altra attività, controlli la completezza della documentazione ex art. 567 C.p.c. segnalando
immediatamente i documenti mancanti o inidonei.
Successivamente:
1. PROVVEDA l’Esperto, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni altra operazione
ritenuta necessaria, previa comunicazione, alle parti a mezzo posta, e-mail o fax, dell’inizio delle
operazioni peritali, a:
•
- Descrivere gli immobili medesimi con riguardo ai confini, alla tipologia, conformazione,
epoca e caratteristiche costruttive, stato di manutenzione;
•
- Determinare il valore del compendio pignorato, avuto riguardo al diritto sull’immobile in
concreto colpito dal vincolo (usufrutto, piena proprietà, nuda proprietà, superficie, ecc.);
PRECISARE IN OGNI CASO, AL DI LA’ DEL VALORE TEORICO DEL BENE, LE
CONCRETE POSSIBILITA’ DI VENDITA DEL MEDESIMO, IN RELAZIONE A
UBICAZIONE, CONDIZIONI, ECC., PRECISANDO ALTRESI’, SE POSSIBILE, GLI
OPPORTUNI CANALI DI PUBBLICITA’ O LE INIZIATIVE CHE POSSANO FAVORIRE
LA VENDITA.
•
- Nel caso si tratti di quota indivisa: valuti se sia possibile procedere alla separazione in
natura della quota del debitore esecutato; ovvero verifichi se il compendio sia comodamente
divisibile, predisponendo in tal caso progetto di divisione, completo con gli eventuali
conguagli e le eventuali servitù; ovvero fornisca la valutazione della sola quota, tenendo
conto della maggior difficoltà di vendita;
•
- Formare, ove opportuno, uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e
provvedendo, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione
estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;
•
- Predisporre certificazione energetica, se assente e necessaria, avvalendosi se del caso di
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ausiliario;
•
- Verificare la regolarità dei beni sotto il profilo edilizio ed urbanistico e della loro agibilità
ed elencare le pratiche edilizie svolte relative all’immobile; in caso di irregolarità urbanistiche
SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI
Data giuramento:
in data 22/12/2014 innanzi al Giudice dell’esecuzione Dr. Giulio Borella.
Accesso agli immobili:
- in data 09/02/2015 è stato effettuato l’accesso agli immobili previo appuntamento preso coi
sig.ri ----(esecutati) per le misurazioni, la raccolta dei dati generali e delle fotografie interne ed
esterne dell’immobile.
Accesso in Comune:
- in data 05/05/2015 è stata inviata per mail la richiesta di accesso agli atti comunali;
- in data 20/05/2015 è stato effettuato il ritiro in comune degli atti concessori relativi agli
immobili pignorati e delle planimetrie allegate all’ultima pratica edilizia (all. 009), nonché dei
documenti necessari per poter allegare l’Estratto del PGT vigente (all. 011).
Scaricamento dati catastali:
- in data 09/02/2015 per la visura catastale attuale (all. 001) e le schede catastali (all. 003);
- in data 06/03/2015 per la visura catastale storica (all. 002), l’estratto di mappa (all. 004) e la
sovrapposizione ortofoto con la mappa (all. 005).
Ispezione Ipotecaria:
in data 05/05/2015 (all. 006) è stata effettuata la visura ipotecaria.
Ricerca atto di provenienza:
in data 14/04/2015 è stata richiesta la copia dell’atto di compravendita di provenienza al notaio
Andrea Confalonieri di Pandino (all. 007) che è stato ottenuto in data 05/05/2015.
IDENTIFICAZIONE DEL BENE E SOMMARIA DESCRIZIONE
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Diritto: (all. 001 e 007)
- piena proprietà in regime di comunione legale dei beni dei sig.ri-------------------------------Bene e ubicazione:
• appartamento al piano terra, in via Roma n. 34 a Casaletto Vaprio (CR);
• box auto al piano terra, in corpo staccato nel cortile, in vicolo Borghetto n.1 a Casaletto
Vaprio (CR).
Titolarità in base ai pubblici registri:
i sig.ri --------------sono proprietari dei beni pignorati in quota di 1/2 ciascuno, acquistati in comunione
legale dei beni in forza di atto di compravendita n. 14369/6798 di repertorio notaio Andrea
Confalonieri del 26/02/2009 (all. 007), registrato a Crema il 27/02/2009 al n. 855 serie 1T, trascritto a
Lodi il 04/03/2009 al n. 3509/2053.
Descrizione: (all. 012)
gli immobili pignorati in proprietà dei sig.ri-----------------, situati in Casaletto Vaprio, sono
costituiti da un appartamento al piano terra in via Roma n.34 e da un box auto al piano terra in
vicolo Borghetto n.1; ai suddetti immobili compete la proporzionale quota dei beni comuni
identificati nel mappale 146, nel cortile e nell’atrio + vano scala dell’edificio.
L’appartamento è collocato al piano terra nell’edificio abitativo di via Roma n.34 ed è composto
da un atrio, un soggiorno, una cucina, tre camere, un bagno, un disimpegno e un ripostiglio;
l’accesso è direttamente dalla via Roma n.34 tramite atrio comune. Le caratteristiche costruttive
dell’edificio abitativo sono del tipo tradizionale della zona e del periodo di costruzione:
murature in mattoni pieni senza isolamento aggiuntivo, solai in laterocemento, tetto a capanna
con soffitte di sottotetto, copertura in coppi di cotto, lattoneria in rame, partizioni interne con
tavolati tradizionali, intonaci in malta cementizia, serramenti in legno con vetro semplice e
griglie in legno, porte interne in legno tamburato, pavimenti in marmette di graniglia e
rivestimenti in piastrelle di ceramica, impianto elettrico ad incasso, impianto igienico sanitario
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con sanitari in ceramica e impianto di riscaldamento
con caldaia a gas metano e termosifoni in
ghisa. La scala comune è in marmo.
Il box auto è posto al piano terra in corpo staccato, nel cortile interno comune; si accede al box
STORIA CATASTALE
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Dati catastali attuali: (all. 001) gli immobili oggetto di pignoramento, costituiti da un
appartamento ed un box auto in Casaletto Vaprio, sono rispettivamente identificati in visura
catastale con i seguenti dati:
- foglio 1 – particella 143 sub.4 – categoria A/3 – classe 2 – vani 6,5 – R.C. 369,27 – al piano
terra in via Roma, 34;
- foglio 1 – particella 617 sub.2 – categoria C/6 – classe 2 – mq 14 – R.C. 26,03 – al piano terra
in vicolo Borghetto.
Variazioni storiche (nel ventennio): dalla ricerca effettuata presso l’Agenzia del Territorio-Catasto
(all. 002) correlata dai documenti rinvenuti con la visura ipotecaria (all. 006) e confrontati con il
certificato notarile depositato negli atti di causa, si evince che gli immobili pignorati hanno avuto le
seguenti variazioni:
- l’unità “appartamento” mappale 143 sub.4 è stata creata con scheda catastale n. 23 del 17/09/1973 di
Variazione per Ristrutturazione e Frazionamento e nel ventennio ha subito solamente la Variazione nel
Quadro Tariffario del 01/01/1992 (N.B. si evidenzia il fatto che sulla visura catastale storica (all. 002) a
pag.2 viene indicata la scheda catastale n. 23 del 17/08/1973 mentre sulla scheda catastale (all. 003)
viene indicata la data 17/09/1973 – si ritiene corretta quella della scheda catastale in quanto la firma del
geometra compilatore è del 31/08/1973 e la stessa non poteva essere approvata precedentemente);
- l’unità “box auto” mappale 617 sub.2 è stata creata con scheda catastale n. 18 del 17/09/1973 di
Costituzione e nel ventennio ha subito solamente la Variazione nel Quadro Tariffario del 01/01/1992 e
la Variazione di Toponomastica richiesta dal Comune n. 293 del 14/01/2011 (N.B. si evidenzia il fatto
che sulla visura catastale storica (all. 002) a pag.5 viene indicata la scheda catastale n. 18 del
17/08/1973 mentre sulla scheda catastale (all. 003) viene indicata la data 17/09/1973 – si ritiene corretta
quella della scheda catastale in quanto la firma del geometra compilatore è del 31/08/1973 e la stessa
non poteva essere approvata precedentemente).
I precedenti proprietari nel ventennio sono stati (all. 002 e 006):
1)- attualmente sono proprietari dei beni pignorati i sig.ri ---------------------per la quota di 1/2
6 beni, in forza di atto di compravendita del 26/02/2009
ciascuno in regime di comunione legale dei
repertorio 14369/6798 del notaio Andrea Confalonieri di Pandino, trascritto a Lodi il 04/03/2009
al n. 3509/2053, per acquisto dalla società Immobiliare ----------------di Campagnola Cremasca;
REGOLARITA’ URBANISTICA
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La palazzina che contiene l’unità abitativa oggetto di pignoramento è stata edificata in tempi
remoti, sicuramente agli inizi del ‘900, successivamente modificata con la Licenza Edilizia n. 9
del 15/07/1971 prot. 00/406 per modifica del tetto e sopralzo del fabbricato ed il Nulla Osta del
05/09/1972 pratica n. 19 protocollo n. 1211 per lavori di ristrutturazione (all. 009).
Il corpo fabbrica delle autorimesse è stato edificato con la Licenza di Costruzione n. 12 del
02/05/1973. Successivamente ai citati atti concessori edilizi, non sono state effettuate opere edili
che richiedessero il rilascio di permessi o concessioni.
Mentre la planimetria contenuta nella Licenza di Costruzione n. 12 del 02/05/1973 evidenzia
che l’autorimessa oggetto di pignoramento è stata edificata in modo regolare e conforme, le
planimetrie allegate alla pratica edilizia di cui al Nulla Osta del 05/09/1972 pratica n. 19
protocollo n. 1211, rappresentano l’appartamento con le seguenti differenze rispetto a quanto
rilevato (all. 014):
- a fianco della cucina dovevano essere realizzate una camera ed un bagno mentre sono state
realizzate n. 2 camere ed un bagno, tramite la costruzione di un tavolato interno.
Alla luce della verifica effettuata sulle pratiche sopraccitate, visto che l’unica differenza sta
nella diversa distribuzione degli spazi interni sulla stessa superficie e volumetria concessi, che
non implica aumenti di superficie e volume tali da produrre nuovi calcoli di costo di costruzione
e di oneri di urbanizzazioni, e visto che le opere realizzate risultano conformi sia al momento
dell’esecuzione che alla data attuale, non è possibile dichiarare la regolarità urbanistico-edilizia
degli immobili oggetto di pignoramento i quali necessitano di una pratica in sanatoria in misura
minima.
Titoli urbanistici: (all. 009)
- Licenza Edilizia n. 9 del 15/07/1971 prot. 00/406 per modifica del tetto e sopralzo del
fabbricato;
- Nulla Osta del 05/09/1972 pratica n. 19 protocollo n. 1211 per lavori di ristrutturazione;
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- Licenza di Costruzione n. 12 del 02/05/1973
per la costruzione di n. 6 autorimesse.
Abitabilità e agibilità: agli immobili oggetto di pignoramento e all’intera palazzina è stato
rilasciato il Certificato di Agibilità n. 1603 di protocollo in data 21/01/1974 (all. 010).
VALORE E VENDIBILITA’
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Metodo di valutazione: il metodo di valutazione utilizzato è quello della “Stima Analitica”
tramite la comparazione con i prezzi di mercato; il criterio della stima per comparazione si basa
essenzialmente sulla rilevazione dei valori di mercato di beni simili al bene oggetto di stima,
sull’individuazione delle variabili che influenzano il valore di mercato, sulla rilevazione
qualitativa delle variabili relative al bene oggetto di stima e ai beni presi a riferimento, sulla stima
dell’influenza delle variabili sul valore di mercato, sulla determinazione del valore di stima.
Valore di mercato attribuito: dei fabbricati si possono valutare diversi aspetti economici; la
formulazione del giudizio di stima consiste nel raffrontare il bene da stimare con un campionario
di beni analoghi di valore noto. La stima consiste appunto nello stabilire a quale delle classi, che
si costituiscono con i beni analoghi di prezzo noto, appartiene il bene da stimare. Altri parametri
di cui si deve tener conto sono costituiti dall’accesso, dal tipo di area scoperta di uso alla casa e
dalla zona urbanistica di appartenenza dell’immobile: nel PGT vigente, l’immobile in oggetto è
inserito negli “AMBITI DEL TESSUTO URBANO CONSOLIDATO – NUCLEO DI ANTICA
FORMAZIONE” (all. 011).
La consistenza analitica degli immobili, oggetto di rilievo e di stima, è determinata dalla
superficie commerciale lorda (compreso le murature) così come rappresentata dalla planimetria
resa dai rilievi eseguiti (all. 014):
- la superficie abitativa del piano terra viene conteggiata al 100%;
- la superficie del box auto viene ragguagliata a quella abitativa moltiplicandola per un
coefficiente percentuale di riduzione pari al 50%.
Il tutto si riassume nel seguente calcolo (all. 014):
CORPO
PIANO
DESTINAZIONE
Palazzina
T
Abitazione
97,00
100 %
97,00
Autorimesse
T
Box auto
10
17,00
50 %
8,50
CONSISTENZA TOTALE
SUP.REALE COEFF. SUP.RAGGUAGL.
MQ.
105,50
N.B. I beni comuni non vengono valutati separatamente e la loro quota proporzionale di valore
STATO DI POSSESSO
Debitore: si, l’immobile è abitato dagli esecutati con i due figli.
Locazione (anche art. 2923 co. III C.C.): no.
Comodato: no.
Assegnazione al coniuge: no.
Affitto azienda: no.
Altro titolo: no.
Occupazione sine titulo: no.
Opponibilità: no.
VINCOLI E ONERI
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Pertinenze: non risultano citate nell’atto notarile di provenienze pertinenze specifiche mentre a
pag.2 viene solamente scritto “Con diritto proporzionale alle parti comuni per legge…”.
Si evidenziano comunque le parti che risultano essere comuni agli immobili contenuti nelle
particelle 143 e 617, citate sulla visura catastale attuale (all. 001) e sulle schede (all. 003):
- dalla visura catastale attuale, risultano accessori comuni le particelle 143/3 e 146: la visura sulla
particella 143/3 non produce alcun risultato e risulta come “non esistente”, mentre la particella 146
risulta essere un Bene Comune non Censibile (all. 001) ed è costituito dal passo carraio coperto, per
l’accesso dal vicolo Borghetto n.1 al cortile comune e ai box, e da un vano rustico/locale sgombero
comune a tutte le unità abitative contenute nell’edificio mappale 143;
- dalla scheda catastale si evince che sono beni comuni a tutte le unità abitative contenute
nell’edificio mappale 143 l’atrio ed il vano scala;
- infine è bene comune il cortile interno, graffato al mappale 143 stesso.
Usufrutto, uso, abitazione: no.
Servitù: come descritto nell’articolo “2 CONFINI E SERVITÙ” della compravendita di
provenienza (all. 007) che cita: “Servitù come da atti di provenienza. Restano consolidate le
reciproche servitù di posa e mantenimento di tubature e servizi tecnologici in genere, relative
all’intero complesso di cui l’unità in oggetto fa parte.
Convenzioni edilizie: no.
Vincoli storico-artistici: no.
Contratti incidenti sull’attitudine edificatoria: no.
Eventuali espropriazioni in corso: no.
Altri vincoli o oneri: no.
Oneri condominiali e arretrati degli ultimi due anni: no, non c’è condominio.
Rapporti con eventuali ipoteche (art. 2812 del C.C.): no, non sussistono servitù trascritte
dopo l’iscrizione dell’ipoteca.
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TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
Elenco delle trascrizioni e iscrizioni: (all. 006)
dopo aver analizzato il Certificato Notarile allegato agli atti di causa, ho eseguito le Ispezioni
Ipotecarie (all. 006) sugli immobili censiti al foglio 1, mappale 143 sub.4 (appartamento) e
mappale 617 sub.2 (box) dei sig.ri ----------rinvenendo le seguenti trascrizioni/iscrizioni
pregiudizievoli attive:
a) – ISCRIZIONE del 04/03/2009 - Registro Particolare 604 Registro Generale 3510 Pubblico
ufficiale CONFALONIERI ANDREA Repertorio 14370/6799 del 26/02/2009 - IPOTECA
VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO del
capitale di €. 100.000,00;
b) TRASCRIZIONE del 12/12/2013 - Registro Particolare 10550 Registro Generale 16049
Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI CREMONA Repertorio 2604 del 21/10/2013 - ATTO
ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI.
Elenco delle formalità che saranno cancellate:
a) – ISCRIZIONE del 04/03/2009 - Registro Particolare 604 Registro Generale 3510 Pubblico
ufficiale CONFALONIERI ANDREA Repertorio 14370/6799 del 26/02/2009 - IPOTECA
VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO del
capitale di €. 100.000,00;
b) TRASCRIZIONE del 12/12/2013 - Registro Particolare 10550 Registro Generale 16049
Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI CREMONA Repertorio 2604 del 21/10/2013 - ATTO
ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI.
LOTTI
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Opportunità di divisione in lotti: i beni pignorati non possono essere suddivisi in lotti.
Composizione e valore: il lotto “unico” costituito da un appartamento al piano terra in via Roma
n.34 e da un box auto al piano terra in vicolo Borghetto n.1 a Casaletto Vaprio (CR), è di proprietà
dei sig.ri ----------------ed è censito al foglio 1 particelle 143 sub.4 e 617 sub.2.
Il valore stimato del lotto in oggetto è pari a €. 73´850,00 (settantatremilaottocentocinquanta/00).
COMODA DIVISIBILITA’
Separazione della parte del debitore: no.
Giudizio: no, immobili non divisibili.
Comoda divisibilità e ipotesi di divisione: gli immobili non possono essere divisi.
Stima della quota: no.
OSSERVAZIONI FINALI
Informazioni e note che il professionista ritiene rilevanti:
•
nessuna.
*****************************
Fiducioso di aver svolto l’incarico affidatomi dal Giudice nel miglior modo
possibile, resto a disposizione per qualsiasi tipo di chiarimento o illustrazione.
In fede
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Il perito
estimatore Geom. Saverio
Caramatti
Trigolo, lì 08/06/2015
______________________________________
Via Roma 71 – 26018 Trigolo CR
Tel. 0374.370585 – Cell.
339.2902714
Email:
[email protected]
Pec: [email protected]
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