la tutela del promissario acquirente in presenza di vizi e difformita

L A T U T E L A D E L P RO M I S S A R I O AC Q U I R E N T E I N P R E S E N Z A
D I V I Z I E D I F F O R M I TA ’ D E L L A C O S A P RO M E S S A I N V E N D I TA
TRIBUNALE TREVISO, I^ SEZIONE CIVILE, 13 maggio 2005,
n.1045 – Sartorio, Giudice Unico – M. E. (Avv. Marco F.n) – M. F. e
T. G. (Avv. Franco Zorzan).
Preliminare di Vendita – Preliminare ad effetti
anticipati – Esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto ex art. 2932
c.c. – Eccezione di inadempimento – Azione
quanti Minoris- Ammissibilità – Risarcimento
del danno – Cumulabilità.
A fronte della presenza di vizi nell’immobile oggetto di preliminare di vendita, il promissario acquirente può agire contro
l'inadempiente promittente venditore per chiedere contestualmente l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di
concludere il contratto definitivo e la riduzione del prezzo,
nonché il risarcimento dei danni patiti. In caso di accoglimento della domanda, il promissario, dichiaratosi pronto al
versamento del prezzo così come rideterminato dal Giudice
può ottenere la pronuncia di cui all'art. 2932 del codice civile.
Accertata l’effettiva sussistenza dei gravi vizi e difetti lamentati, e quindi la legittimità del rifiuto del promissario acquirente di sottoscrivere il rogito e versare l’intero importo originariamente pattuito, è da escludersi l’inadempimento del
promissario che legittimerebbe l’azione ex art. 2932 c.c. da
parte del promittente, stante la valida opponibilità dell’eccezione di inadempimento formulata dallo stesso promissario.
Svolgimento del processo
Con atto di citazione regolarmente notificato M. E.
conveniva in giudizio M. F. e T. G. per ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c. in relazione ad un contratto preliminare di compravendita di un immobile previa rideterminazione del prezzo ancora dovuto in L. 68.000.000
e previa condanna dei convenuti all’eliminazione dei
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SENTENZE
vizi e difetti ed al risarcimento dei danni, da compensarsi, anche in via equitativa, con il residuo dovuto.
Riferiva d’aver concluso con M. F. preliminare di compravendita in data 17.12.98 fissando la data della consegna e del rogito per il mese di luglio del 1998, e versando acconti per L. 150.000.000 a fronte di un corrispettivo complessivo di L. 262.000.00.
Asseriva di essere stata immessa nel possesso dell’immobile solo il 24.9.1999, con conseguente ritardo di quasi
due mesi, e che i lavori erano terminati solo a gennaio
del 2000.
Aggiungeva che una volta entrata nell’immobile aveva
scoperto vizi e difetti che richiedevano per essere eliminati un costo di L. 44.000.000, e si dichiarava disponibile a versare il saldo prezzo tenendo conto del minor
valore dell’immobile e dei danni subiti.
Si costituivano i convenuti contestando l’esistenza dei
vizi e difetti lamentati dall’attrice e rilevando che l’attrice, nonostante invitata, non si era presentata per la
stipula del rogito.
Chiedevano il rigetto della domanda attorea e la condanna dell’attrice alla corresponsione dell’intero prezzo previsto in contratto; al pagamento dell’incremento di valore
subito dall’immobile medio tempore; al pagamento di un
indennità di occupazione dall’immissione nel possesso al
rogito; alla rifusione degli interessi passivi pagati sul mutuo acceso per il restauro dell’immobile; al risarcimento
del danno per il deprezzamento dell’immobile.
Espletata consulenza d’ufficio e rigettate le istanze di
prova orale, all’udienza del 5.6.03, sulle conclusioni sopra riportate, la causa veniva trattenuta in decisione.
Motivi della decisione
E’ anzitutto pacifica la possibilità di esperire l’azione
quanti minoris anche nel caso di conclusione di contratto preliminare di compravendita (cfr. tra le ultime cass.
10291/02, 5509/02, 29/02, 12323/01).
E’ altresì pacifico che quando viene esperita azione di riduzione del prezzo può essere contemporaneamente esperita azione di risarcimento dei danni non coperti dalla riduzione essendo volta la prima a consentire al compratore di ristabilire il rapporto di corrispettività tra prestazioni e controprestazione con riguardo al minor valore della
cosa compravenduta, e la seconda a ristabilire tale rapporto con riguardo a tutte le altre voci di danno (cfr.
cass. 3245/01, 7718/00, 5062/86).
Ciò posto, si tratta di verificare se sussistono gli inadempimenti lamentati dall’attrice, ed in caso positivo in che
misura essi incidano sul valore del bene oggetto di preliminare, quali spese siano necessarie per la loro eliminazione e quali altri danni abbiano causato. Dalla consulenza d’ufficio espletata risulta quanto segue:
1) impianto termico:
– i convenuti non hanno depositato il progetto esecutivo, le integrazioni al progetto ed alla relazione stilata ai
sensi dell’art. 28 L. 10/91, ed infine la dichiarazione di
conformità;
- il sistema di distribuzione è del tipo a monotubo articolato, anziché del tipo “modul”,
- la termoregolazione è attuata mediante due elettrovalvole di zona comandate ognuno da un termostato anziché mediante valvole termostatiche installate su ciascun
radiatore regolate da un cronotermostato;
- le tubazioni sottotraccia sono state rivestite con tubazioni flessibili corrugate anziché con guaina flessibile e
base di gomma sintetica come previsto;
- il rendimento globale medio stagionale dell’impianto è
inferiore a quello prescritto dall’art. 5 del D.P.R. 412/93;
- l’impianto presenta inoltre gli ulteriori vizi elencati dal
CTU a pag. 10 della sua relazione.
Gli interventi da realizzare per adeguare l’impianto alle
previsioni contrattuali e di legge sono state indicate dal
CTU a pag. 12 ed il costo relativo, comprensivo delle
spese per opere edili, smontaggio, immagazzinaggio e rimontaggio dei mobili, soggiorno in albergo dell’attrice e
dei suoi familiari per il tempo necessario all’esecuzione
delle opere, spese tecniche, è stato indicato dal CTU,
con valutazione che appare congrua, in L. 34.003.150.
2) Mancata realizzazione di elementi architettonici previsti in progetto:
il CTU ha accertato la mancanza dei particolari (lastri
parapioggia, mensole dei poggioli, parti a sbalzo) di cui
l’attrice lamenta l’omessa installazione, ne ha ritenuto la
rilevanza, ed ha quantificato il minor valore dell’immobile dell’attrice in L. 1.050.000.
3) Ritardo nella consegna dell’immobile: è pacifico che
l’attrice è entrata nell’immobile il 24.9.1999, mentre nel
contratto preliminare era prevista la consegna per il
30.07.1999 e il pagamento di una penale di L. 1.000.000
per ogni mese di ritardo.
Il fatto che il rogito non sia stato sottoscritto entro luglio
1999, come previsto in contratto, appare a tal proposito
irrilevante, posto che nel contratto il tempo della consegna non è in alcun modo collegato o subordinato alla
sottoscrizione del rogito.
Né i convenuti hanno provato, com’era loro onere, di
aver offerto la consegna prima del 24.9.1999, e che la
consegna non avvenne prima di tale data per rifiuto dell’attrice.
L’importo dovuto per il ritardo è dunque di L. 1.800.000.
4) Mancanza degli scuri di grandi dimensioni all’ingresso
dell’appartamento:
nel capitolato, come riferito dal CTU, non è espressamente indicato se dovessero essere applicati scuri anche
alle porte di ingresso.
Tuttavia al contratto preliminare è stata allegata la scrittura privata 9.4.98 intervenuta tra i fratelli M. nella quale era prevista la uniformità dei serramenti esterni tra le
due parti dell’edificio che i fratelli M. si dividevano.
Può dunque ritenersi che l’acquirente abbia fatto affidamento su tale pattuizione per il conseguimento di un risultato estetico idoneo a valorizzare l’intero edificio e
dunque anche il suo appartamento.
Tuttavia il danno subito non pare potersi identificare con
quello derivante dalla mancata installazione del serramento (come detto non previsto nel capitolato e quindi
non esigibile), ma con quello derivante dal minor valore
dell’appartamento dal punto di vista estetico.
Tale danno si può quantificare in via equitativa in L.
1.000.000.
Complessivamente l’importo da porre in detrazione,
computando congiuntamente minor valore e danni, è di
L 37.853.150, pari ad euro 19.549,52.
Complessivamente l’importo da porre in detrazione,
computando congiuntamente minor valore e danni, è di
L. 37.853.150, pari ad Euro 19.549,52.
Considerato che l’importo ancora dovuto dall’attrice era
di L. 112.000.000 pari ad euro 57.843,17, residuano da
SENTENZE
39
versare ancora euro 38.293,65, oltre ad interessi legali dal
30.7.99 al saldo.
Subordinatamente al versamento di detto importo va accolta la domanda ex art. 2932 c.c. dell’attrice.
Vanno invece rigettate le domande dei convenuti.
Esse presuppongono infatti l’inadempimento dell’attrice,
mentre questa legittimamente si è rifiutata di sottoscrivere il rogito e versare l’intero importo di L. 112.000.000
dovuto per contratto, stante l’effettiva sussistenza dei
gravi vizi e difetti lamentati, e quindi la valida opponibilità dell’eccezione di inadempimento.
Le spese seguono la soccombenza.
P.Q.M.
Il Giudice, definitivamente pronunziando, dispone ex
art. 2932 c.c. il trasferimento in capo a M. E. nata il ...,
c.f. XXX , ed in danno di M. F. nato il ... , c.f. XXX e T.
G. nata il ... c.f. XXX, della piena proprietà dell’unità
abitativa sita in Treviso, via XXX, censita al NCEU di
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SENTENZE
Treviso al fgl. 22, mapp. 99 e 100, identificata con la sigla A2 e contornata di colore rosso nella copia del progetto allegata al preliminare 17.12.98 e composta da soggiorno, cucina e ripostiglio al piano terra, due camere e
due bagni, terrazzo ed accessori al primo piano, giardino
di proprietà antistante l’appartamento, 2 posti auto e
proporzionale quota di comproprietà delle parti comuni a
tutto il fabbricato, e ciò subordinatamente al versamento
da parte di M. E. del residuo corrispettivo dovuto, che tenuto conte della riduzione per vizi, difetti e danni, determina in euro 38.293,65, oltre ad interessi legali dal
30.7.1999 al saldo.
Rigetta la domanda dei convenuti.
Condanna i convenuti a rifondere all’attrice le spese processuali dalla stessa sostenute, che liquida in Euro
4.984,60 di cui euro 2.790,00 per onorari ed Euro
1.276,08 per competenze, ed inoltre a rifondere all’attrice le spese della stessa anticipate per la consulenza d’ufficio e per i consulenti di parte.
C O M M E N TO
ERIKA GABRIEL
Avvocato in Treviso
La vicenda in esame
La sentenza del Tribunale di Treviso ripropone un tema
attuale e di importanza notevole quale la tutela del promissario acquirente, in presenza di vizi e difformità inerenti il bene promesso e descritto nel preliminare di
vendita; essa contempla problematiche circa l’esperibilità dei rimedi eccezionali previsti in tema di contratto
di compravendita, con particolare riferimento alle azioni edilizie di cui agli artt. 1490-1492 c.c., sia l’esperibilità dei rimedi generali, previsti dall’ordinamento giuridico in caso di inadempimento, con particolare riferimento all’azione di esatto adempimento.
Nella vicenda oggetto della pronuncia trevigiana, il
promissario acquirente di un immobile per il quale già
all’atto della stipula del preliminare era stato versato un
acconto sul prezzo, adisce l’Autorità giudiziaria per ottenere sentenza ex art. 2932 c.c., previa riduzione del
prezzo e previa condanna dei convenuti all’eliminazione dei vizi e difformità della cosa venduta, nonché la
condanna degli stessi al risarcimento dei danni subiti da
parte attorea, somma di cui si richiede la compensazione con il residuo prezzo ancora dovuto; contestualmente il promissario acquirente si dichiara pronto a versare
nelle mani del convenuto il prezzo determinato in sede
giudiziale.
I promittenti venditori hanno resistito contestando l’esistenza dei vizi e difetti lamentati dall’attore e rilevando che lo stesso, nonostante invitato, non si era presentato per la stipula del rogito. In via riconvenzionale gli
stessi convenuti hanno chiesto la condanna dell’attore
alla corresponsione dell’intero prezzo previsto in contratto, al pagamento dell’incremento di valore subito
dall’immobile medio tempore, al pagamento di un’indennità di occupazione dall’immissione nel possesso al
rogito; alla rifusione degli interessi passivi pagati sul
mutuo acceso per il restauro dell’immobile, al risarcimento del danno per il deprezzamento dell’immobile.
Il Giudice, disposta la consulenza tecnica d’ufficio al fine di verificare la sussistenza degli inadempimenti lamentati dall’attore, la misura in cui essi incidano sul
valore del bene oggetto del preliminare, le spese necessarie per la loro eliminazione e gli eventuali altri danni
conseguenti, sulla base della stessa perizia dalla quale si
evince l’effettiva esistenza dei vizi e delle difformità lamentati dall’attore, dispone ex art. 2932 c.c. il trasferimento in capo all’attore della piena proprietà dell’immobile di cui è causa, e ciò subordinatamente al versamento, da parte della stessa attrice, del residuo corrispettivo dovuto, ossia del prezzo così come giudizialmente rideterminato tenuto conto della riduzione per
vizi, difetti e danni. Rigetta invece le domande dei
convenuti in quanto esse presuppongono l’inadempimento dell’attrice, il cui rifiuto a sottoscrivere il preliminare è invece risultato legittimo stante l’effettiva sussistenza dei gravi vizi e difetti lamentati e quindi la valida opponibilità dell’eccezione di inadempimento.
Il contratto preliminare ed il preliminare ad effetti anticipati
Il contratto preliminare può essere definito come il
contratto da cui nasce l’obbligo per le parti di addivenire ad un successivo contratto, il cui regolamento d’interessi è già stato predisposto nel preliminare. Vi è quindi
una scissione tra il momento della predisposizione (stipula del preliminare) e il momento di attuazione (stipu1
la del definitivo) del regolamento d’interessi .
1 CARINGELLA, II, Studi di Diritto Civile, Milano 2003, p. 1482.
COMMENTI
41
E’ una figura giuridica priva di una compiuta disciplina
legislativa. Nel codice civile, infatti, gli unici riferimenti ad esso relativi sono rappresentati:
a) dall’art.1351 c.c., il quale prevede che il contratto
preliminare abbia la stessa forma che la legge prescrive
per quello definitivo;
b) dall’art.2932 c.c., secondo cui se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, in alternativa alla risoluzione, l’altra parte, qualora
sia possibile e non escluso dal titolo, può ottenere una
sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso;
c) dall’art.2645 bis c.c.- introdotto con D.L. 31 dicembre 1996, n.669, convertito in legge 28 febbraio 1997,
n.30 - che dispone la trascrivibilità dei preliminari di
contratti di cui all’art.2643 c.c..
Nonostante la scarna regolamentazione contenuta nel
codice, il contratto preliminare, ed in particolare, il preliminare di vendita immobiliare, è largamente utilizzato.
Questo fenomeno si spiega facilmente se si considerano
le importanti funzioni che tale figura contrattuale consente di perseguire. Se, infatti, l'acquirente di un immobile vuole “bloccare l'affare” ma non dispone ancora,
come spesso accade, della somma necessaria all'acquisto
ed il venditore non intende privarsi della proprietà prima di aver ricevuto l'intero corrispettivo, la stipulazione di un “compromesso” può soddisfare entrambe le
parti: il promissario acquirente può versare una parte
del prezzo all'atto del preliminare, rinviando il contratto definitivo al momento in cui avrà il denaro necessario; il promittente venditore è sicuro che la controparte
sia vincolata ma mantiene il diritto di proprietà fino al
2
momento del rogito notarile .
Qualora le parti che non si limitino ad assumere l’obbligazione reciproca di concludere il contratto ma dispongano altresì l’immediata immissione nel possesso del bene per il promissario acquirente ed il pagamento immediato di parte o di tutto il prezzo a favore del promittente, si è in presenza di un contratto preliminare ad esecuzione anticipata.
La funzione propria del contratto preliminare è quella
di predisporre uno schema contrattuale prodromico ad
un futuro assetto di interessi definitivo, mentre con il
2 CARINGELLA, op.cit., p. 1483.
42
COMMENTI
contratto preliminare ad effetti anticipati si perviene
alla concreta produzione di effetti ed all’esecuzione di
prestazioni che solo il contratto di vendita dovrebbe essere abilitato a porre in essere.
3
Tale apparente antinomia è stata analizzata da dottrina
e giurisprudenza le quali, ritenendo tale fattispecie
compatibile con i limiti all’autonomia privata di cui all’art.1322 c.c., rilevano che la liceità ed ammissibilità
del contratto preliminare ad effetti anticipati siano
comprovate, ancor prima che dall’indubbia meritevolezza degli interessi perseguiti, dalla diffusa prassi che ne
ha fatto “diritto vivente”, tanto che il legislatore del
1996, con l’introduzione dell’art.2645 bis c.c., ne ha
previsto la trascrivibilità.
Le ragioni per le quali l’utilizzo di queste formule contrattuali è stato, ed è, di largo uso nel mondo degli affari, in specie per le compravendite di immobili, sono
rappresentate da talune indubbie utilità.
I maggiori vantaggi sono per il promissario acquirente
che entrando subito nel godimento del bene, può meglio valutarne la consistenza ed i pregi, ovvero, e soprattutto, constatarne i vizi e le difformità rispetto al
pattutito, ossia, in generale, controllare la conformità
del bene rispetto alle previsioni negoziali: non è raro,
infatti, che, dopo la stipulazione del compromesso, l'acquirente riscontri nell’immobile promesso in vendita,
vizi o difetti materiali, garanzie reali o vincoli di espro4
priabilità derivanti da sequestro o pignoramento , o, ancora, pesi o vincoli limitativi del libero godimento sorti
in epoca successiva alla conclusione del preliminare o
già esistenti ma taciuti dal promittente venditore. In tali casi il promissario acquirente può rivolgersi al giudice, richiedendo la risoluzione del preliminare ed il risar5
cimento dei danni subiti .
In alternativa, senza necessità di adire le vie legali, può
anche provocare la risoluzione ricorrendo alla diffida ad
adempiere (risultato che può perseguire anche se è pre-
3 DE MATTEIS, La contrattazione preliminare ad effetti anticipati, Padova
1991
4 Cassazione civile n. 3565 del 12.03.2002: “Nel caso in cui il promissario
venditore di un immobile dichiari che il bene promesso è gravato da ipoteca
(che si impegna a cancellare al momento del rogito), ma libero da altri pesi,
mentre poi risulti che lo stesso è sottoposto ad esecuzione, con pignoramento trascritto in data anteriore al preliminare, il promissario acquirente,
può certamente richiedere al giudice la risoluzione del contratto per grave
inadempimento”.
5 MESSINEO, Contratto preliminare, in Enc. Dir.
vista nel preliminare una clausola risolutiva espressa o
un termine essenziale per l'adempimento).
Se, poi, il promittente venditore, pur sapendo dell'esistenza di vizi nell'immobile promesso in vendita, pretende ugualmente il pagamento della quota di prezzo
previsto prima del definitivo, il promissario acquirente
6
può avvalersi anche dell'eccezione di inadempimento
di cui all'art.1460 c.c. che gli consente di opporre un legittimo rifiuto alle richieste della controparte; se, invece, intende mantenere in vita il rapporto contrattuale
ed insistere per l'adempimento, può contare su alcune
7
azioni che meritano di essere esaminate .
L’azione quanti minoris
Si è a lungo discusso in dottrina e la stessa giurisprudenza ha avuto orientamenti contrastanti circa l’ampiezza della tutela da riconoscere al promissario acquirente: a costui, qualora il promittente alienante gli
avesse conferito un bene viziato e non conforme a
quanto pattuito - tale però da non concretizzare un
aliud pro alio – la dottrina tradizionale lasciava la sola
alternativa tra l’esecuzione specifica del preliminare negli stessi esatti termini in cui era stato stipulato - così
accettando il bene viziato - o la risoluzione del preliminare, oltre l’eventuale risarcimento del danno. Altra
parte invece, ritenendo legittimo un intervento riequilibrativo del giudice, accordava altresì l’azione di esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre il definitivo a
norma dell’art.2932 c.c., con la possibilità di chiedere
contestualmente e cumulativamente la riduzione del
prezzo, così assicurando che l’interesse concreto del
promissario alla conservazione degli impegni assunti
8
non fosse eluso da fatti ascrivibili al promittente .
In un primo momento la giurisprudenza della Suprema
9
Corte affermava che le norme sulla garanzia per i vizi e
i difetti della cosa presupponevano il trasferimento del
diritto del bene e quindi non si applicassero al contratto preliminare, e che la sentenza ex art.2932 c.c. doves-
6 GAZZONI, Manuale di diritto privato, Napoli 1998, pag. 830.
7 RICCIUTO, La formazione progressiva del contratto – Il contratto preliminare, in Tratt. dei contratti. diretto da P. Rescigno - vol.1, Torino 1997,
pag. 244.
8 GABRIELLI, Il preliminare ad effetti anticipati e la tutela del promissario
acquirente, in Riv. Dir. Comm., 1986, pag. 313
9 A cominciare da Cass. civ. 30.12.1968, n. 4081, in Foro It., 1969, I, p.
1203.
se realizzare una situazione del tutto identica a quella a
suo tempo prevista nel contratto preliminare, rispecchiandone integralmente il contenuto (cd. principio
dell’intangibilità del contenuto del preliminare).
La corrente giurisprudenziale che negava l'esperibilità
da parte del promissario acquirente dell'azione di esatto
adempimento fondava inoltre il proprio convincimento
sulla considerazione che l’azione di esatto adempimento
era ritenuta un rimedio estraneo alla garanzia per i vizi
ed in nessun modo congeniale alla natura ed alla struttura della compravendita e del corrispondente contratto preliminare.
Secondo tale impostazione infatti il riconoscimento
dell'esperibilità, da parte del promissario acquirente, in
presenza di vizi e di difformità del bene promesso in
vendita, dell’azione di riduzione del prezzo, contestualmente e cumulativamente all’azione di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo,
comportava l’applicazione integrale della disciplina dettata dal codice civile per la garanzia per i vizi della cosa
venduta, con conseguente esclusione, salvo che non sia
diversamente pattuito, della possibilità di chiedere, in
alternativa alla riduzione del prezzo, l’esatto adempimento, cioè la condanna del promittente venditore ad
10
eliminare a proprie spese i vizi del bene .
A sostegno di ciò si rilevava che, non avendo l'obbligazione principale del promittente venditore per oggetto,
neppure in via sussidiaria, un "fare" relativo alla struttura materiale del bene, lo stesso non avrebbe potuto essere condannato ad una prestazione volta ad eliminare
eventuali vizi o difetti.
Secondo tale tesi, quindi, il riconoscimento dell'esperibilità, da parte del promissario acquirente, dell'azione di
esatto adempimento, oltre a scontrarsi con la chiara disciplina normativa, non si rende neppure necessario, atteso che la posizione del compratore viene comunque
adeguatamente tutelata dalla risoluzione contrattuale o,
in alternativa, dalla riduzione del prezzo, rimedi perfettamente idonei ad assicurare il riequilibrio delle prestazioni contrattuali.
In ogni caso, per questa opinione, negare il diritto del
compratore all'eliminazione dei vizi, non eliminava
correlativamente il dovere del venditore di adempiere
10 Cass. civ., Sez. II, n. 9991 del 24.11.1994.
COMMENTI
43
esattamente, sancito, invece, in via generale per tutti i
contratti dall'art.1218 c. c., atteso che escludere un determinato rimedio non significava negare la violazione a cui
esso servirebbe a reagire, tanto più quando altri rimedi,
non meno efficaci, sono a disposizione del soggetto leso.
Superate le posizioni per cui al promissario acquirente
veniva riconosciuta la sola alternativa tra risoluzione
del contratto e accettazione senza riserve della cosa vi11
ziata o difforme, la giurisprudenza , ha cominciato ad
affermare l'esperibilità da parte del promissario acquirente dell'azione di esatto adempimento.
In senso contrario all'indirizzo sopra espresso, infatti, si
è affermato l'orientamento giurisprudenziale secondo il
quale, avendo il contratto preliminare di vendita come
suo contenuto primario l'obbligazione di prestare il
consenso al trasferimento del diritto di proprietà di un
bene corrispondente a quanto pattuito, la presenza di
vizi in questo legittima il promissario acquirente alla sospensione del pagamento del prezzo, ossia all’eccezione
di inadempimento, a chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, nonché, in alternativa,
anche a "cumulare", alla richiesta della pronunzia costitutiva degli effetti della vendita non conclusa (art.2932
c.c.), l'azione diretta all'esatto adempimento cioè volta
ad ottenere la condanna del promittente venditore ad
12
eliminare a proprie spese i vizi del bene .
Si noti però che, dall'analisi delle pronunce che ammettono il rimedio dell'azione di esatto adempimento
in relazione al contratto preliminare, risulta che la quasi totalità dei casi sottoposti all'esame dei giudici sono
relativi a preliminari di vendita di cosa futura aventi ad
oggetto immobili da costruire oppure contratti preliminari di vendita immobiliare ad esecuzione anticipata o
complessi, cioè caratterizzati dal fatto che le parti non
si vincolano solo a stipulare il contratto definitivo, ma
prevedono, altresì, l’immediata consegna del bene e
l’obbligo per il promissario acquirente di pagare il prezzo, senza, però, che ciò comporti anche l’effetto traslativo che continua a dipendere dal definitivo.
In riferimento ai casi in cui il promittente alienante è
11
A cominciare da Cass. Civ. 2679/1980, fino alla storica sentenza
Cass. civ., sez. un., 1720/1985 in Giur. It. 1987, I, 1, pag.173 e ancora Cass.
civ. 24 novembre 1994, n. 9991, Cass. civ. 26 marzo 1997, n. 2655, Cass.
civ. 25 marzo 1995, n. 3575.
12 Cass. 8 ottobre 2001, n.12323; Cass. 19 aprile 2000, n.5121; Cass.,
Sez. Un. 27 febbraio 1985, n.1720.
44
COMMENTI
anche costruttore, la giurisprudenza, per giustificare l'azione di condanna all'eliminazione dei vizi, ha generalmente affermato l'esistenza, a carico del promittente
13
venditore, di obblighi accessori di fare . Nei casi, poi,
di preliminari complessi o ad effetti anticipati si è, a
volte, fatto leva sul “trasferimento del godimento” anticipato rispetto al trasferimento della proprietà, qualificandolo come un “titolo diverso dalla vendita” per esigere l'esatta consegna e fondando su di esso l'obbligo
del promittente venditore ad eliminare i vizi, obbligo,
d'altronde, “distinto e separato da quello che è il conte14
nuto della garanzia per i vizi” .
15
Recentemente la Cassazione ha chiarito che l'ammissibilità dell'azione di esatto adempimento, quale rimedio di carattere generale, previsto per i contratti a prestazioni corrispettive a salvaguardia dell'equilibrio delle
prestazioni, va ricondotta alla violazione dell'impegno
traslativo assunto dal promittente venditore col preliminare, costituente la sola fonte dei diritti e degli obblighi contrattuali delle parti; violazione che di per sé, a
prescindere dalla sussistenza o meno di specifiche obbligazioni finalizzate alla consegna del bene o comunque
al suo approntamento secondo precise modalità, esige
che l'immobile, oggetto dell'impegno, sia trasferito in
conformità delle previsioni e senza vizi.
Secondo la Suprema Corte, quindi, a prescindere dal
fatto che il promittente venditore sia costruttore e/o vi
sia consegna anticipata dell'immobile, dal contratto
preliminare sorge, comunque, a carico del promittente
venditore un'obbligazione articolata che lo impegna a
prestare il consenso e, quindi, a trasferire una cosa corrispondente a quella apprezzata dal promittente acquirente nonché ad astenersi dall'apportarvi modifiche e
ad impedire, usando la comune diligenza, modificazioni
provenienti da fatti esterni o da terzi; in una parola, ad
approntare i mezzi necessari per garantire l'identità tra
prestazione preparatoria e prestazione finale.
In ogni caso, secondo questo nuovo filone giurispruden-
13 Così, ad esempio, Cass. civ., Sez. II, 1 ottobre 1997, n.9560
14 Cass. civ. 14 novembre 1988 n. 6143; Cass. civ., Sez. III, 22 luglio
1993, n.8200 secondo le quali il promittente acquirente è abilitato a
chiedere, in via alternativa, la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore ovvero la condanna di quest'ultimo
ad eliminare, a proprie spese, i vizi della cosa ma non la riduzione del
prezzo
15 Cass. 03/01/2002, n. 29
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ziale , muovendo da un'ottica che non limiti l'ambito
dei rimedi esperibili in sede di preliminare a quelli previsti per il corrispondente contratto definitivo, è indubbio che il rimedio specifico di cui all'art.2932 c.c. può
implicare anche l'eventuale condanna del promittente
ad un “facere”. Per questa opinione, infatti, è l'identità
strutturale della cosa consegnata rispetto a quella pattuita che deve costituire il metro di riferimento per il
giudice investito dalla richiesta di esecuzione specifica
ex art.2932 c.c., non potendo egli operare il trasferimento di un bene diverso da quello pattuito. Del resto,
un'interpretazione restrittiva intesa a negare l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento da parte del promissario acquirente non potrebbe trarsi nemmeno dal
testo dell'art.2932 c.c., nel quale non si rinviene alcuna
previsione, espressa o implicita, che faccia inclinare ad
una tale conclusione.
In conclusione si può quindi affermare che, secondo
questa opinione, decisamente favorevole ad un potenziamento degli strumenti di tutela contrattuale del promissario acquirente, quest'ultimo, se non vuole agire per
la risoluzione del contratto preliminare, può esperire,
anche cumulativamente all'azione di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo, l'azione di accertamento dei vizi e delle difformità, chiedendo la condanna del promittente venditore
alla loro eliminazione in forma specifica o per equivalente, cioè mediante riduzione del prezzo di acquisto dovutogli od obbligo di sopportare la spesa necessaria.
Conclusioni
La giurisprudenza è stata ed è all'avanguardia nella tutela al promissario acquirente.
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Questi, ove l’immobile risulti viziato o difforme rispetto al pattuito, non resta soggetto alla sola alternativa
della risoluzione del contratto o dell'accettazione senza
riserve della cosa viziata o difforme, ma può esperire l'azione di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di
16
Cass. civ. 3 novembre 2000, n. 14358; Cass. civ. 26 settembre 2000,
n. 12749; Cass. civ. 7 luglio 2000, n. 9106; Cass. civ. 19 gennaio 2000, n.
565; Cass. civ. 16 luglio 2001, n. 9636; Cass. civ. 3 gennaio 2002, n. 29 in
NGCC, 2003, I, p.758.
17 Vizi e difformità che tuttavia non rendano il bene oggettivamente
diverso per struttura e funzione da quello promesso, ma incidano soltanto sul suo valore.
concludere il contratto definitivo ex art.2932 c.c. (ottenendo la costituzione - per sentenza - degli effetti del
definitivo non concluso), chiedendo contestualmente e
cumulativamente la riduzione del prezzo.
L'azione di cui all'art.2932 è esperibile dopo la scadenza
del termine per la stipula del contratto definitivo di
vendita stante il rifiuto di una delle parti a presentarsi
dal notaio; ulteriori necessari presupposti sono che l’utilizzo del rimedio in questione non sia escluso dal titolo
(ad. es. una clausola del preliminare potrebbe prevedere
una penale a carico dell'inadempiente, con espressa
esclusione del meccanismo previsto dall'art.2932) e che
non vi siano ragioni di impossibilità di fatto (ad esempio
il crollo dell'immobile) o ragioni di impossibilità di diritto (ad es. alienazione del bene a terzi). Inoltre il promissario acquirente che chiede, a norma dell'art.2932
c.c., l'esecuzione specifica di un contratto preliminare di
vendita è tenuto ad eseguire la prestazione a suo carico o
a farne comunque offerta, anche in sede giudiziale.
L'azione di riduzione del prezzo, configura un legittimo
intervento riequilibrativo delle contrapposte prestazioni, rivolto ad assicurare che l'interesse del promissario
alla sostanziale conservazione degli impegni assunti non
sia eluso da fatti ascrivibili al promittente. Infatti, se si
consentisse al promittente un illimitato potere di modificare ad arbitrio la propria prestazione reale, ferma restando quella formale di prestare il proprio consenso alla stipula del definitivo, si otterrebbe il risultato di dare
a quest'ultimo contratto un contenuto sostanzialmente
diverso dal preliminare.
La riduzione del prezzo, a fronte di un bene viziato o
difforme, invece, può essere uno strumento per riequilibrare i termini dello scambio e per far sì che la volontà
espressa dai contraenti nel preliminare sia fedelmente
riprodotta, negli stessi termini qualitativi e quantitativi,
al momento della stipula del definitivo.
Del resto, è vero che il rispetto dell'autonomia negoziale
implica il divieto per il giudice adito di sostituire la propria
volontà a quella espressa dai contraenti. Tuttavia quando è
la stessa situazione di squilibrio fra le prestazioni, determinata dalla presenza di vizi nel bene, ad esigere un adeguamento delle prestazioni contrattuali (effettuato tra l'altro,
con riferimento al rapporto proporzionale di valore tra bene e prezzo nell'ambito della contrattazione preliminare),
non s'incontra alcun ostacolo all'ammissibilità di una pronuncia che ristabilisca l'equilibrio contrattuale.
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