tribunale di sulmona
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TRIBUNALE DI SULMONA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI Esecuzione Immobiliare: N° 75/2013 R.G.Es. Promossa da: BANCA DEL FUCINO S.p.A. – Creditore procedente, rappresentato dall’Avv. Zambelli Massimo, Via A. De Nino n° 8 – Sulmona (AQ); Con l’intervento di: EQUITALIA CENTRO S.p.A. – Creditore intervenuto. Nei confronti di: Custode nominato: Geom. Colaiacovo Luca, Via Gorizia n° 1 – Pratola Peligna (AQ) Giudice dell’Esecuzione dott.ssa P. PETTI RAPPORTO DI STIMA DEL COMPENDIO IMMOBILIARE Tecnico Incaricato: Arch. Antonio Zavarella Viale della Repubblica n° 12 – 67039 Sulmona (AQ) Tel. 0864.212326 – Fax 0864.212646 – Cell. 393.9124735 E-Mail: [email protected] P.E.C.: [email protected] 1 TRIBUNALE DI SULMONA PREMESSA Ill.mo Sig. G. E. Dott. P. Petti ----------------------- Con atto di pignoramento immobiliare depositato presso la Cancelleria del Tribunale di Sulmona il 14/9/2013, trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di L’AQUILA il 24/9/2013 al n° 16147 R.G. e n° 12896 R.P., la parte procedente richiede al Tribunale di Sulmona l’espropriazione dei cespiti di proprietà degli esecutati consistenti in : 1. Locale negozio, posto al piano terra di fabbricato in Sulmona alla Via A. De Nino n° 21, riportato nel N.C.E.U. al Fg. 60, particella 2947 sub 17 (già particella 2012 sub 17), numero di interno 2. Accedendo a tale richiesta, la S.V. Ill.ma ha nominato quale esperto il sottoscritto Arch. Antonio Zavarella, con studio a Sulmona in Viale della Repubblica n° 12, invitandolo a comparire il 18/12/2013 per accettare l’incarico conferitogli e prestare giuramento come prescritto. Alla presenza della S.V. Ill.ma accoglievo i quesiti che testualmente trascrivo. “(L’esperto) …. controllata preliminarmente la completezza della documentazione di cui all’art. 567 del codice di procedura civile, anche con la collaborazione del custode ……., proceda alla redazione di una relazione di stima da cui risultino: 1) l’identificazione del bene comprensiva di confini e dati catastali; 2) una sommaria descrizione del bene 3) L’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; 4) L’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente 5) La verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa; 6) L’eventuale esistenza di usi civili o di altri vincoli pubblicistici sul bene”. Presa visione degli atti e dei documenti prodotti, previa comunicazione con raccomandata uno A/R del 23/1/2014, il custode nominato Geom. Luca Colaiacovo, invitava l’esecutato e lo scrivente esperto per l’accesso all’immobile ai fini della presa di possesso e per effettuare il sopralluogo di rito per la elaborazione della perizia del compendio immobiliare. La data fu fissata per il 3/2/2014 alle ore 15:00 presso gli immobili oggetto della presente. Alla data e all’ora convenute si sono trovati davanti l’unità immobiliare di che trattasi lo scrivente C.T.U. e il Custode che, a causa dell’assenza dell’esecutato, non hanno avuto accesso al cespite. Il Custode ha provveduto così a nuova comunicazione con raccomandata uno A/R del 5/2/2014, convocando l’esecutato per il 24/2/2014 alle ore 16.00. Alle 16.50 si presentava ………………… e si è proceduto al sopralluogo. La visita mi ha permesso di constatare lo stato del locale commerciale. 2 Si tratta di un unico ambiente di forma rettangolare allungata con accesso dal cortile comune del palazzo al civico 21 dei via A. De Nino, (strada che da Piazza XX Settembre porta al Ponte Capograssi). Rispetto al portone principale di ingresso, è situato alla sinistra accedendo al cortile comune, dietro la scala a doppia rampa che collega il piano terra agli altri piani del fabbricato. Attualmente vi si svolge l’attività commerciale di vendita di abbigliamento sportivo. 3 RISPOSTE AI QUESITI LOTTO UNICO DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE Locale commerciale (negozio di abbigliamento sportivo) al piano terra. Dati Catastali: comune di Sulmona (AQ), N.C.E.U. Fg. 60, particella 2947 sub 17 (già particella 2012 sub 17), Zona Cens. 1, Cat. C/1, Classe 10, consistenza 24 mq., rendita € 914,75. A) Confinanti: androne condominiale sul davanti, Valeriano Ulderico, Farina Giorgio e Via degli Archibugi sul retro; B) Descrizione Lotto: piena proprietà sul locale commerciale al piano terra, sito in Via A. De Nino, 21 – Sulmona (AQ); C) Consistenza: negozio distinto con il numero di interno 2, con accesso dall’androne condominiale/vano scala di superficie complessiva pari a mq. 24,00 DISPONIBILITÀ DELL’IMMOBILE L’immobile, considerato nella sua unicità, è utilizzato per l’attività commerciale di vendita di abbigliamento sportivo. L’attività è svolta ……………….. in virtù della prescritta SCIA del 4/6/2012, presentata al Comune di Sulmona a mezzo raccomandata A/R n° 13967381296-4 del 5/6/2012. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE DEL LOTTO (Qualità e Stato di manutenzione) L’unità immobiliare di che trattasi è parte di un palazzo nel centro storico del comune di Sulmona. Ubicato lungo la via A. De Nino, sulla sinistra percorrendola da Corso Ovidio verso il Ponte Capograssi. (foto 1) L’edificio storico ha l’accesso principale al civico 21. (foto 2) Il portone di ingresso si apre su un ampio cortile che distribuisce i locali al piano terra e ospita l’ampio vano scala che consente il collegamento ai piani superiori. (foto 3 e 4) Il locale negozio è posto nella porzione di cortile dove si sviluppa la scala, a sinistra entrando dal portone principale. (foto 5) Il palazzo è all’interno del nucleo urbano più antico della città di Sulmona e lungo il principale collegamento del centro civico (Piazza XX Settembre) con la città nuova realizzata al di là del Ponte Capograssi. Il conteso urbano è tra i più pregevoli e di elevata valenza storico-architettonica del comune. Via A. De Nino è costeggiata dal monumentale porticato che fa angolo su Corso Ovidio, dal Teatro Comunale e da numerosi edifici di pregio e chiese che definiscono un ambito urbano di grande interesse culturale, turistico e commerciale. 4 Il negozio è dotato degli impianti tecnologici necessari allo svolgimento dell’attività: impianto elettrico e di illuminazione; linea telefonica. Non è presente un impianto di riscaldamento/condizionamento e non dispone di un servizio igienico. L’illuminazione naturale e il ricambio d’aria avviene, oltre che dall’ingresso aperto sull’androne/vano scala/cortile comune, da due piccole finestre che si aprono su Via degli Archibugi. Il locale è rifinito con intonaco di tipo civile, tinteggiato di bianco. Il solaio è costituito da un’ampia volta a crociera nella zona dell’ingresso e si protende, verso la sinistra, con una volta a botte. Anche le volte sono intonacate e tinteggiate di bianco. Il pavimento è in piastrelle di ceramica di colore marrone chiaro. La vetrina-ingresso è in alluminio preverniciato con vetrocamera. Le condizioni complessive del fabbricato e del negozio sono buone. CONFORMITÀ EDILIZIA Titoli Edificatori Dalla “Relazione Asseverata” (allegata), redatta dall’Arch. Paolo M. Cocco in sede di SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) per l’avvio dell’attività commerciale, si evince che l’edificio è stato edificato in data anteriore al 1934. Successivamente sono stati eseguiti lavori di ristrutturazione in base ai seguenti titoli: Concessione Edilizia n° 159/10927 del 31/5/1988; Variante alla C.E. 159/10927 n° 310 del 4/10/1988. Licenza di Costruzione in Variante n° 1117 e n° 1870 del 6/2/1973. Per quanto attiene l’unità immobiliare oggetto della presente procedura esecutiva, la citata “Relazione Asseverata” stabilisce la conformità del locale ai titoli concessori suindicati e alle norme urbanistico-edilizi vigenti. Agibilità o abitabilità: il locale commerciale è agibile. RISPONDENZE CATASTALI Il locale risulta conforme agli atti catastali depositati all’Agenzia del Territorio in sede di accatastamento (vedi planimetria catastale allegata). CONVENZIONE MATRIMONIALE: In data …………… il Sig. ……………………ha contratto matrimonio e gli sposi hanno scelto il regime della separazione legale dei beni. Vedi estratto atto di matrimonio rilasciato dal Comune di Sulmona allegato. TITOLI DI PROPRIETÀ Storicamente, in senso cronologico inverso, vengono riportati gli estremi degli atti di rogito a tracciare la cronistoria ventennale dei titoli di proprietà. TITOLARE: - piena proprietà per 1000/1000 dal 14/12/1989 ad oggi; Pubb. Uff.: Altiero Vittorio, Notaio in Pratola Peligna (AQ). Data 14/12/1989, Rep. n°: 2442 Registrato UU.RR. di Data: Vol./serie: 5 Tras. Cons. RR.II. di: L’Aquila Data: 5/1/1990 N° par/gen: 500/539 Il Titolo di Proprietà si riferisce ai seguenti corpi: locale commerciale al piano terra, N.C.E.U. Fg. 60, Part. 2012, Sub. 17 (attualmente particella 2947 sub. 17 per soppressione d’ufficio della particella 2012) - Comune di Sulmona (AQ), Via A. De Nino, 21. SUSSISTE CONTINUITÀ DELLE TRASCRIZIONI PER L’ULTIMO VENTENNIO VINCOLI ED ONERI GIURIDICI RISCONTRABILI DALLA DOCUMENTAZIONE PRODOTTA DELLA CONSERVATORIA - Iscrizioni: nota di iscrizione ipotecaria volontaria del 18/7/2003 – n° 1943 R.P., n° 12828 R.G. derivante da atto notarile pubblico Notaio Giuseppe Gaudiosi di Sulmona dell’11/7/2003, rep. 84949/17887 – Concessione a garanzia di mutuo. La nota si riferisce ai seguenti corpi: C1 - Negozi e Botteghe in Sulmona – Via A. De Nino, 21; N.C.E.U. Fg. 60, Part. 2012, Sub. 17 (ora part. 2947 sub. 17). nota di iscrizione di ipotecaria legale, derivante da ipoteca legale ai sensi dell’art. 77 DPR 602/73 e D.LGS 49/99, del 28/7/2004 – Rep. 3969, emessa dalla GERIT S.P.A. - Servizio Riscossione Tributi della Provincia dell’Aquila. La nota si riferisce ai seguenti corpi: C1 - Negozi e Botteghe in Sulmona – Via A. De Nino, 21; N.C.E.U. Fg. 60, Part. 2012, Sub. 17 (ora part. 2947 sub. 17). nota di iscrizione ipotecaria giudiziale del 21/4/2011 - n° 750 R.P., n° 9121 R.G. derivante da decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Bolzano il 10/2/2010 – Rep. 572/2010.. La nota si riferisce ai seguenti corpi: C1 - Negozi e Botteghe in Sulmona (nella nota erroneamente indicato come A2 – Abitazione di tipo civile) – Via A. De Nino, 21; N.C.E.U. Fg. 60, Part. 2012, Sub. 17 (ora part. 2947 sub. 17). nota di iscrizione ipotecaria giudiziale del 19/9/2012 - n° 1347 R.P., n° 22652 R.G. derivante da decreto ingiuntivo emesso dal Giudice di Pace di Cassano D’Adda (MI) il 18/1/2011 – Rep. 119/2011. La nota si riferisce ai seguenti corpi: C1 - Negozi e Botteghe in Sulmona – Via A. De Nino, 21; N.C.E.U. Fg. 60, Part. 2012, Sub. 17 (ora part. 2947 sub. 17). - Trascrizioni: nota di trascrizione del 5/1/1990 - n° 500 R.P., n° 539 R.G. derivante da atto di compravendita per Notaio Altiero Vittorio di Pratola Peligna (AQ), rep. n. 2442 del 14/12/1989. La nota si riferisce ai seguenti corpi: C1 - Negozi e Botteghe in Sulmona – Via A. De Nino, 21; N.C.E.U. Fg. 60, Part. 2012, Sub. 17 (ora part. 2947 sub. 17). nota di trascrizione del 5/1/1990 - n° 11718 R.P., n° 14500 R.G. derivante da atto esecutivo – verbale di pignoramento immobili del 17/9/1990 del Tribunale di Sulmona. La nota si riferisce ai seguenti corpi: C1 - Negozi e Botteghe in Sulmona – Via A. De Nino, 21; N.C.E.U. Fg. 60, Part. 2012, Sub. 17 (ora part. 2947 sub. 17). Domanda di annotazione a trascrizione del 18/6/2003 - n° 1256 R.P., n° 10632 R.G. per cancellazione della trascrizione di verbale di pignoramento immobili del 5/10/1990 nn. 11718/14500 in forza di atto giudiziario del Tribunale di Sulmona del 11/12/2001, Rep. 1015 – Cancellazione. La nota si riferisce ai seguenti corpi: C1 - Negozi e Botteghe in Sulmona – Via A. De Nino, 21; N.C.E.U. Fg. 60, Part. 2012, Sub. 17 (ora part. 2947 sub. 17). 6 nota di trascrizione del 2/11/1992 - n° 15067 R.P., n° 18627 R.G. derivante da Sentenza di fallimento del Tribunale di Sulmona, in data 7/10/1992, rep. n. 354. La nota si riferisce ai seguenti corpi: C1 - Negozi e Botteghe in Sulmona – Via A. De Nino, 21; N.C.E.U. Fg. 60, Part. 2012, Sub. 17 (ora part. 2947 sub. 17). nota di trascrizione del 19/5/1998- n° 5322 R.P., n° 6883 R.G. derivante da atto esecutivo – verbale di pignoramento immobili del 16/4/1998, Rep. 321/98 del Tribunale di Sulmona. La nota si riferisce ai seguenti corpi: C1 - Negozi e Botteghe in Sulmona – Via A. De Nino, 21; N.C.E.U. Fg. 60, Part. 2012, Sub. 17 (ora part. 2947 sub. 17). Domanda di annotazione a trascrizione del 18/6/2003 - n° 1255 R.P., n° 10631 R.G. per cancellazione della trascrizione di verbale di pignoramento immobili del 19/5/1998 nn. 5322/6883 in forza di atto giudiziario del Tribunale di Sulmona del 30/4/2003, Rep. 252 – Cancellazione. La nota si riferisce ai seguenti corpi: C1 - Negozi e Botteghe in Sulmona – Via A. De Nino, 21; N.C.E.U. Fg. 60, Part. 2012, Sub. 17 (ora part. 2947 sub. 17). nota di trascrizione del 18/9/2007 - n° 14036 R.P., n° 24801 R.G. derivante da atto esecutivo – verbale di pignoramento immobili del 13/9/2013, Rep. 609/2007 del Tribunale di Sulmona. La nota si riferisce ai seguenti corpi: C1 - Negozi e Botteghe in Sulmona – Via A. De Nino, 21; N.C.E.U. Fg. 60, Part. 2012, Sub. 17 (ora part. 2947 sub. 17). nota di trascrizione del 24/9/2013 - n° 12896 R.P., n° 16147 R.G. derivante da atto esecutivo – verbale di pignoramento immobili del 14/8/2007, Rep. 901 del Tribunale di Sulmona. La nota si riferisce ai seguenti corpi: C1 - Negozi e Botteghe in Sulmona – Via A. De Nino, 21; N.C.E.U. Fg. 60, Part. 2012, Sub. 17 (ora part. 2947 sub. 17). VALUTAZIONE Ipotesi e criteri di stima: per determinare il più probabile valore di mercato degli immobili in oggetto, occorre acquisire la conoscenza dei valori unitari dei beni simili scambiati nella zona riferiti all’unità di superficie, che nell’area in esame è il metro quadrato (€/mq.). Dalle indagini condotte dal sottoscritto presso le agenzie immobiliari del comune di Sulmona e dei comuni limitrofi, dall’acquisizione dei prezzi di vendita accertati dalla competente Agenzia delle Entrate e dalla consultazione delle riviste specializzate nel settore, ho individuato il valore unitario utilizzato nel seguente calcolo del più probabile valore di mercato dei beni oggetto di stima. Le ricerche hanno portato alla determinazione dei seguenti valori medi per locali commerciali in Comune di Sulmona in fascia B1 (fascia centrale – Corso Ovidio), rilevazioni del 2° semestre 2013: - Valore Min. = € 2’950,00/mq. - Valore Max. = € 4'400,00/mq. 7 Il valore medio, pertanto, risulta pari ad € 3'675,00. I parametri considerati per l’adeguamento del prezzo medio di mercato alla specifica situazione sono quelli individuati dalle norme UNI di settore, dal D.P.R. 138/98, dalle linee guida emanate dal Comitato Tecnico Scientifico del FIAIP, dalle locali Camere di Commercio, ecc.. Va tenuto conto, inoltre, della negativa congiuntura economica che svilisce ulteriormente il mercato immobiliare, riducendo sensibilmente le compravendite. Ciò si ripercuote negativamente sui prezzi medi di mercato che hanno registrato a Sulmona, nell’ultimo anno, un calo di circa il 24 %. Sulla base di queste considerazioni il prezzo medio unitario applicato è stato opportunamente e prudenzialmente contenuto nel valore utilizzato nel seguente calcolo: CALCOLO DEL PIU’ PROBABILE VALORE DI MERCATO DEGLI IMMOBILI LOTTO UNICO FORMATO DA LOCALE COMMERCIALE SITO IN VIA A. DE NINO, 21 IN SULMONA (AQ) Foglio Particella Sub. 60 2947 (Ex 2012) 17 Superficie Prezzo 24,00 € 2’700,00 Valore quota di prop rietà Note € 64'800,00 PREZZO A BASE D'ASTA : €. 64'800,00 (diconsi euro sessantaquattromilaottocento/00). Sulmona, 27/02/2015 _______________________ (Arch. Antonio Zavarella) 8 9