imposta di registro per trasferimenti immobiliari dal 1.01.2014

Transcript

IMPOSTE E TASSE
IMPOSTA DI REGISTRO
imposte e tasse
IMPOSTA DI REGISTRO PER TRASFERIMENTI
IMMOBILIARI DAL 1.01.2014
SOMMARIO
Art. 10 D. Lgs. 14.03.2011, n. 23 - Art. 26 D.L. 12.09.2013, n. 104 conv. L. 8.11.2013, n. 128 - L. 27.12.2013, n. 147
Studio Notariato 1011-2013/T del 13.12.2013 - Circ. Ag. Entrate 21.02.2014, n. 2
• SCHEMA DI SINTESI
• DISPOSIZIONI APPLICABILI
1.01.2014
• SOPPRESSIONE DI ESENZIONI
VOLAZIONI
• CASI PRATICI
• ACQUISTO “PRIMA CASA”
DAL
E AGE-
Dal 1.01.2014 è modificata la tassazione dei contratti che hanno per oggetto il trasferimento a titolo
oneroso di beni immobili, per effetto dell’art. 10 del D. Lgs. 23/2011 (la legge istitutiva dell’Imu “propria”) e dell’art. 26 del D.L. 104/2013. È ridotta l’imposta di registro per l’acquisto della “prima casa”
dal 3% al 2% e sono stati modificati i requisiti “di lusso” in presenza dei quali l’agevolazione non è
concessa. Ogni altro trasferimento immobiliare a titolo oneroso è invece tassato con l’aliquota del 9%.
La legge di stabilità il 2014 (L. 27.12.2013 n. 147), inoltre, ha previsto:
.. che le sole agevolazioni ancora applicabili, per l’imposta di registro, dall’1.01.2014, sono le agevolazioni per la piccola proprietà contadina e le agevolazioni “prima casa”;
.. una nuova aliquota (12%) per i trasferimenti di terreni e relative pertinenze operati dal 1.1.2014 a
favore di soggetti diversi da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali iscritti alla relativa
gestione assistenziale e previdenziale.
SCHEMA DI SINTESI
Imposta
di registro
fino al
31.12.2013
Art. 1
Tariffa
parte
prima
allegata
a D.P.R.
131/1986
Atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali
immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per
pubblica utilità e i trasferimenti coattivi.
8%
Se l’atto ha per oggetto fabbricati e relative pertinenze.
7%
Se il trasferimento ha per oggetto terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dagli imprenditori agricoli a titolo principale o di associazioni o società cooperative.
15%
Se il trasferimento ha per oggetto immobili di interesse storico, artistico e archeologico soggetti alla L.
1.06.1939, n. 1089, semprechè l’acquirente non venga meno agli obblighi della loro conservazione e protezione.
3%
Se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione non di lusso, secondo i criteri di cui al D.M. Lavori Pubblici
2.08.1969 (Gazzetta Ufficiale 27.08.1969, n. 218), ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis (“prima
casa”).
3%
Se il trasferimento ha per oggetto fabbricati o porzioni di fabbricato è esente IVA, ai sensi dell’art. 10, c. 1, n.
8-bis) D.P.R. 26.10.1972, n. 633, ed è effettuato nei confronti di imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell’attività esercitata la rivendita di beni immobili, a condizione che nell’atto l’acquirente dichiari che
intende trasferirli entro 3 anni.
1%
Se il trasferimento avviene a favore dello Stato, ovvero a favore di enti pubblici territoriali o consorzi costituiti
€
esclusivamente fra gli stessi ovvero a favore di comunità montane.
168,00
Se il trasferimento ha per oggetto immobili situati all’estero o diritti reali di godimento sugli stessi.
€
168,00
Se il trasferimento avviene a favore di organizzazione non lucrativa di utilità sociale (ONLUS), ove ricorrano le
€
condizioni di cui alla nota II-quater).
168,00
Se il trasferimento avviene a favore delle istituzioni riordinate in aziende di servizi o in organizzazioni non lucra€
tive di utilità sociale, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-quinquies.
168,00
Se il trasferimento ha per oggetto immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati diretti all’attuazione
dei programmi di edilizia residenziale comunque denominati, a condizione che l’intervento cui è finalizzato il
trasferimento sia completato entro 5 anni dalla stipula dell’atto.
1%
Atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di
diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi.
9%
Imposta
di registro
Se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9,
dal
2%
1.01.2014(1) ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis (“prima casa”).
Trasferimenti di terreni agricoli a favore di coltivatori diretti e Iap, iscritti nella relativa gestione previdenziale,
€ 200,00
che richiedono l’agevolazione per la piccola proprietà contadina.
Trasferimento di terreni agricoli a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e Iap, iscritti nella relativa
gestione previdenziale e assistenziale.
(1)
Nota
12%
• L’imposta, comunque, non può essere inferiore a € 1.000,00.
• Gli atti assoggettati all’imposta e tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il Catasto
e i registri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie; sono gravati, invece, da ciascuna
delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di € 50,00.
• Sono soppresse tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali.
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Centro Studi Castelli S.r.l.
Riproduzione vietata
Aggiornato al 20.03.2014
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IMPOSTA DI REGISTRO
imposte e tasse
DISPOSIZIONI APPLICABILI DAL 1.01.2014
AMBITO OGGETTIVO
• Atti traslativi a titolo one- • Compravendita immobiliare.
roso di beni immobili.
• Permuta, ecc.
Trasferimenti immobiliari
a titolo oneroso
• Atti traslativi e costitutivi • Cessione di usufrutto.
di diritti reali di godimento. • Costituzione di diritto di superficie, ecc.
• Rinuncia pura e semplice a • Rinuncia a diritto di usufrutto (senza spirilo liberale), ecc.
diritti reali.
• Espropriazioni per pubblica utilità, trasferimenti coattivi, atti giudiziari che determinano trasferimenti immobiliari.
• Atti societari.
• Assegnazione di immobili ai soci, ecc.
• Conferimenti immobiliari.
• Dall’1.01.2014, i conferimenti di immobili sono soggetti all’imposta di registro con le seguenti aliquote:
.. 4%: per i conferimenti di fabbricati (e aree destinate alla loro costruzione) destinati specificamente all’attività commerciale (alle condizioni individuate dall’art. 4 c. 1 lett. a) n. 2 della Tariffa, Parte I, allegata al
D.P.R. 131/86);
.. 12%: per i conferimenti di terreni agricoli a favore di soggetti diversi da società agricole con requisiti Iap;
.. 9%: in tutti gli altri casi.
Ai conferimenti immobiliari non può, infatti, trovare applicazione l’agevolazione “prima casa”, in quanto
l’acquirente è un soggetto diverso dalla persona fisica.
IMPOSTE IPOTECARIA
E CATASTALE
• Dal 1.01.2014 tutti gli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso sono assoggettati alle imposte ipotecaria e catastale nella misura di € 50,00 ciascuna, a prescindere dalle diverse previsioni
del D. Lgs. 347/1990.
Si pensi, ad esempio, alle imposte ipotecarie e catastale proporzionali nella misura complessiva del 4% per i
piani urbanistici particolareggiati o all’imposta catastale nella misura dell’1% e all’imposta ipotecaria nella
misura fissa di € 168 negli acquisti a titolo oneroso a favore dei Comuni.
IMPOSTA MINIMA
• Per gli “atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili” soggetti all’imposta di registro in misura proporzionale, l’imposta stessa non può essere inferiore ad € 1.000.
Circ. Ag. Entrate 21.02.2014, n. 2
La misura di € 1.000 quale “imposta minima” di registro determina un aumento dell’imposizione in tutte quelle
fattispecie (certo di non poco rilievo) in cui alla base dell’atto di trasferimento siano posti immobili (abitazioni,
pertinenze, terreni agricoli) di esiguo valore.
AUMENTO DELLE IMPOSTE
FISSE A € 200
• L’importo di ciascuna delle imposte di registro, ipotecaria e catastale stabilito in misura fissa di €
168 da disposizioni vigenti anteriormente al 1.01.2014 è elevato ad € 200.
CESSIONI SOGGETTE AD IVA
• Novità
dal 1.01.2014
Cessioni
esenti da IVA
di immobili
abitativi
• Sono interessate dalle novità introdotte dall’art. 10 D. Lgs. 23/2011:
.. le cessioni dei fabbricati abitativi e delle relative pertinenze effettuate da
soggetti passivi IVA in esenzione dal tributo ai sensi dell’art. 10 n. 8-bis
D.P.R. 633/1972;
.. le cessioni di immobili esenti da IVA ai sensi dell’art. 10 n. 27-quinquies
del medesimo decreto, in quanto atti soggetti, per la deroga al principio di
alternatività (ex art. 40 TUR), all’imposta di registro proporzionale di cui
all’art. 1 della Tariffa.
Ne deriva che a tali cessioni si applicano le nuove aliquote, l’imposta minima di € 1.000,
le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di € 50 ciascuna, e non sono dovuti
l’imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.
• Nessuna
modifica
Cessioni
imponibili
IVA
+
cessioni
esenti di
fabbricati
strumentali
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• Cessioni di fabbricati abitativi e relative pertinenze imponibili ad IVA, per le
quali restano dovute, in ragione del principio di alternatività, le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa, aumentata a € 200 ciascuna. Sono
dovuti anche l’imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.
• Cessioni di fabbricati strumentali per natura e relative pertinenze, sia imponibili che esenti IVA, per le quali resta dovuta l’imposta di registro in misura
fissa pari a € 200, e le imposte ipotecaria e catastale nella misura proporzionale
rispettivamente del 3% e dell’1%. Sono dovuti anche l’imposta di bollo, i
tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.
• Cessioni di terreni edificabili soggette ad IVA, per le quali restano dovute, in
ragione del principio di alternatività, le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa, aumentata a € 200 ciascuna. Sono dovuti anche l’imposta
di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.
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IMPOSTE E TASSE
IMPOSTA DI REGISTRO
imposte e tasse
SOPPRESSIONE DI ESENZIONI E AGEVOLAZIONI
Tavola n. 1
Aliquote e agevolazioni abrogate dal 1.01.2014 (art. 1 Tariffa, parte I, allegata al D.P.R. 131/1986)
8% - Trasferimenti di immobili che non ricadono in altre disposizioni.
7% - Trasferimenti di fabbricati e pertinenze.
15% - Trasferimenti di terreni a soggetti diversi da imprenditori agricoli professionali.
Aliquote
3% - Trasferimenti di immobili di interesse storico, artistico o archeologico.
1% - Trasferimenti di fabbricati o porzioni di fabbricati abitativi esenti IVA (art. 10,
c. 1, n. 8-bis del D.P.R. 633/1972) a favore di imprese di rivendita immobiliare, a
condizione che nell’atto l’acquirente dichiari che intende trasferirli entro 3 anni.
Art. 1 Tariffa, parte I, allegata
al D.P.R. 131/1986
1% - Trasferimenti di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati.
Trasferimenti a favore dello Stato, di enti pubblici territoriali o consorzi tra di essi
costituiti.
Trasferimenti di immobili situati all’estero.
Trasferimenti a favore di ONLUS, in presenza delle condizioni previste.
Imposta
fissa
Trasferimenti nell’ambito di convenzioni di lottizzazione o di urbanizzazione e atti
d’obbligo.
L. 27.01.1977, n. 10
Trasferimento di immobili compresi in piani di recupero effettuati nei confronti dei
soggetti che attuano il recupero.
Art. 5 L. 22.04.1982, n. 168
Trasferimenti di terreni siti in territori montani.
Art. 9, c. 2 D.P.R. 601/1973
Terreni siti in piani per gli insediamenti produttivi e in piani per l’edilizia residenziale pubblica.
Art. 32 D.P.R. 601/1973
Art. 7, c. 4, lett. b) L. 27.12.1977,
n. 984
Acquisto di fondi rustici operati da cooperative agricole o società forestali.
Trasferimento di terreni agricoli a coltivatori diretti e Iap che si impegnano a costituire un compendio unico montano.
Esenzione
Riduzione
Art. 5-bis L. 31.01.1994, n. 97
Trasferimento di terreni relativi al compendio unico “generale”.
Art. 5-bis D. Lgs. 18.05.2001, n. 228
Trasferimenti da Comuni a fondazioni o società di cartolarizzazione o associazioni
riconosciute
Art. 1 c. 275, L. 30.12.2004, n. 311
Metà dell’imposta di registro dovuta per gli atti di permuta operati per la ricomposizione fondiaria.
Art. 9 D. Lgs. 29.03.2004, n. 99
Imposta di registro nella misura del 75% per trasferimenti in favore di giovani agricoltori.
Art. 14, c. 5. L. 441/1998
Tavola n. 2
Agevolazioni ancora in essere dal 1.01.2014
Imposta di registro ed ipotecaria fissa e imposta catastale nella misura dell’1% per il trasferimento
di terreni agricoli che godono delle agevolazioni per la piccola proprietà contadina.
Art. 2, c. 4-bis D.L. 194/2009
Esenzione per tutti gli atti, i documenti e i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento
del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio.
Art. 19 L. 6.03.1987, n. 74
Imposta fissa di registro per il conferimento di una pluralità di immobili prevalentemente locati in
fondi immobiliari chiusi.
Art. 8, c. 1-bis, D.L. 351/2001
Esenzione per gli accordi di mediazione civile e commerciale.
Art. 17, c. 2 D. Lgs. 28/2010
Esenzione da imposta di registro per trasferimenti di immobili relativi ai procedimenti di conciliazione giudiziale.
Art. 9, c. 9 L. 23.12.1999, n. 488
Atti di riorganizzazione fra enti (se dovute, imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura
fissa, pari a € 200).
Art. 1, c. 737 L. 27.12.2013, n. 147
Esenzione da imposte di bollo, registro, ipotecarie e catastali per partecipazione a Expo 2015.
Art. 19, c. 6 Accordo Int. 11.07.2012
Aliquota 4% per i conferimenti di fabbricati destinati specificamente all’esercizio di attività com- Art. 4, c. 1, lett. a), n. 2 Tariffa, Parte I,
merciali.
allegata al D.P.R. 131/1986
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IMPOSTA DI REGISTRO
imposte e tasse
CASI PRATICI
Evoluzione della imposizione sui trasferimenti immobiliari dal 1.01.2014 (valore immobiliare
di € 100.000,00)
Tavola n. 3
Valori per € 100.000,00
Misure
Tipologia immobile
Cedente
Imposte
PRIMA CASA
SOGGETTO IVA
(atto imponibile IVA)
IVA
Imposta di registro
Imposta ipotecaria
Imposta catastale
Bolli e tasse ipot.
Cedente
PRIVATO
(fuori campo IVA)
o SOGGETTO IVA
(atto esente IVA)
Tipologia immobile
SECONDA CASA
Cedente
SOGGETTO IVA
Cedente
PRIVATO
(fuori campo IVA)
o SOGGETTO IVA
(atto esente IVA)
Tipologia immobile
Cedente
NEGOZIO, UFFICIO, SOGGETTO IVA
CAPANNONE
Cedente
SOGGETTO IVA
(atto esente IVA)
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Imposte
IVA
Imposta di registro
Imposta ipotecaria
Imposta catastale
Bolli e tasse ipot.
Imposte
IVA
Imposta di registro
Imposta ipotecaria
Imposta catastale
Bolli e tasse ipot.
Imposte
IVA
Imposta di registro
Imposta ipotecaria
Imposta catastale
Bolli e tasse ipot.
Imposte
IVA
Imposta di registro
Imposta ipotecaria
Imposta catastale
Bolli e tasse ipot.
Cedente
PRIVATO
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Imposte
IVA
Imposta di registro
Imposta ipotecaria
Imposta catastale
Bolli e tasse ipot.
Imposte
IVA
Imposta di registro
Imposta ipotecaria
Imposta catastale
Bolli e tasse ipot.
-
Importi
Fino 31.12.2013
4%
Fissa
Fissa
Fissa
Fissa
€ 4.000,00
€ 168,00
€ 168,00
€ 168,00
€ 320,00
€ 4.824,00
Misure
Importi
Dal 1.01.2014
4%
Fissa
Fissa
Fissa
Fissa
Differenza
€ 4.000,00
€ 200,00
€ 200,00
€ 200,00
€ 320,00
€ 4.920,00
Fino 31.12.2013
Dal 1.01.2014
3%
€ 3.000,00 2% (min. € 1.000)
€ 2.000,00
Fissa
€ 168,00
Fissa
€ 50,00
Fissa
€ 168,00
Fissa
€ 50,00
Fissa
€ 320,00
Esente
€ 0,00
€ 3.656,00
€ 2.100,00
Fino 31.12.2013
10% (o 22%)
€ 10.000,00
Fissa
€ 168,00
Fissa
€ 168,00
Fissa
€ 168,00
Fissa
€ 320,00
€ 10.824,00
Dal 1.01.2014
10% (o 22%)
€ 10.000,00
Fissa
€ 200,00
Fissa
€ 200,00
Fissa
€ 200,00
Fissa
€ 320,00
€ 10.920,00
Fino 31.12.2013
Dal 1.01.2014
€ 7.000,00 9% (min. € 1.000)
€ 9.000,00
7%(1)
2%
€ 2.000,00
Fissa
€ 50,00
1%
€ 1.000,00
Fissa
€ 50,00
Fissa
€ 320,00
Esente
€ 0,00
€ 10.320,00
€ 9.100,00
Fino 31.12.2013
22%
€ 22.000,00
Fissa
€ 168,00
3%
€ 3.000,00
1%
€ 1.000,00
Fissa
€ 320,00
€ 26.488,00
Dal 1.01.2014
22% (o 10%)
€ 22.000,00
Fissa
€ 200,00
3%
€ 3.000,00
1%
€ 1.000,00
Fissa
€ 320,00
€ 26.520,00
Fino 31.12.2013
Esente
Fissa
€ 168,00
3%
€ 3.000,00
1%
€ 1.000,00
Fissa
€ 320,00
€ 4.488,00
Dal 1.01.2014
Esente
Fissa
€ 200,00
3%
€ 3.000,00
1%
€ 1.000,00
Fissa
€ 320,00
€ 4.520,00
Fino 31.12.2013
Dal 1.01.2014
7%
€ 7.000,00 9% (min. € 1.000)
€ 9.000,00
2%
€ 2.000,00
Fissa
€ 50,00
1%
€ 1.000,00
Fissa
€ 50,00
Fissa
€ 320,00
Esente
€ 0,00
€ 10.320,00
€ 9.100,00
+ € 96,00
+ 1,99%
Differenza
- € 1.556,00
- 42,56%
Differenza
+ € 96,00
+ 0,89%
Differenza
- € 1.220,00
- 11,82%
Differenza
+ € 32,00
+ 0,12%
Differenza
+ € 32,00
+ 0,71%
Differenza
- € 1.220,00
- 11,82%
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IMPOSTE E TASSE
IMPOSTA DI REGISTRO
imposte e tasse
Tavola n. 3 (segue)
Tipologia immobile
Cedente
Imposte
TERRENO
EDIFICABILE
SOGGETTO IVA
IVA
Imposta di registro
Imposta ipotecaria
Imposta catastale
Bolli e tasse ipot.
Cedente
PRIVATO
Tipologia immobile
TERRENO
AGRICOLO
Acquirente
SOGGETTO
DIVERSO DA IAP
O COLTIVATORE
DIRETTO
Imposte
IVA
Imposta di registro
Imposta ipotecaria
Imposta catastale
Bolli e tasse ipot.
Imposte
IVA
Imposta di registro
Imposta ipotecaria
Imposta catastale
Bolli e tasse ipot.
Fino 31.12.2013
22%
Fissa
Fissa
Fissa
Fissa
Dal 1.01.2014
€ 22.000,00
€ 168,00
€ 168,00
€ 168,00
€ 320,00
€ 22.824,00
Fino 31.12.2013
8%
€ 8.000,00
2%
€ 2.000,00
1%
€ 1.000,00
Fissa
€ 320,00
€ 11.320,00
Imposte
IVA
Imposta di registro
Imposta ipotecaria
Imposta catastale
Tasse ipot.
Tipologia immobile
TERRENO
MONTANO
Cedente
QUALSIASI
Imposte
IVA
Imposta di registro
Imposta ipotecaria
Imposta catastale
Fino 31.12.2013
Fissa
€ 168,00
Fissa
€ 168,00
Esente
€ 0,00
€ 336,00
Tipologia immobile
EDIFICIO STORICO
O ARTISTICO
(Abitativo, non prima
casa)
Cedente
PRIVATO
Imposte
IVA
Imposta di registro
Imposta ipotecaria
Imposta catastale
Bolli e tasse ipot.
Fino 31.12.2013
3%
€ 3.000,00
2%
€ 2.000,00
1%
€ 1.000,00
Fissa
€ 320,00
€ 6.320,00
Cedente
SOGGETTO IVA
Imposte
IVA
Imposta di registro
Imposta ipotecaria
Imposta catastale
Bolli e tasse ipot.
Fino 31.12.2013
10% o 22% € 10.000,00
Fissa
€ 168,00
Fissa
€ 168,00
Fissa
€ 168,00
Fissa
€ 320,00
€ 10.824,00
Dal 1.01.2014
9% (min. € 1.000)
€ 9.000,00
Fissa
€ 50,00
Fissa
€ 50,00
Esente
€ 0,00
€ 9.100,00
Fino 31.12.2013
Fissa
€ 168,00
Fissa
€ 168,00
1%
€ 1.000,00
Fissa
€ 90,00
€ 1.426,00
R
Differenza
€ 22.000,00
€ 200,00
€ 200,00
€ 200,00
€ 320,00
€ 22.920,00
Fino 31.12.2013
Dal 1.01.2014
15%
€ 15.000,00 12% (min. € 1.000)
€ 12.000,00
2%
€ 2.000,00
Fissa
€ 50,00
1%
€ 1.000,00
Fissa
€ 50,00
Fissa
€ 320,00
Fissa
€ 320,00
€ 18.320,00
€ 12.100,00
Acquirente
COLTIVATORE
DIRETTO O IAP
ISCRITTO NELLA
RELATIVA GESTIONE
PREVIDENZIALE ED
ASSISTENZIALE CON
AGEVOLAZIONI P.P.C.
22%
Fissa
Fissa
Fissa
Fissa
A
Dal 1.01.2014
Fissa
€ 200,00
Fissa
€ 200,00
1%
€ 1.000,00
Fissa
€ 90,00
€ 1.490,00
+ € 96,00
+ 0,42%
Differenza
- € 2.220,00
- 19,61%
Differenza
- € 6.220,00
- 33,95%
Differenza
+ € 64,00
+ 4,49%
Dal 1.01.2014
Differenza
9% (ipotesi)
€ 9.000,00
Fissa
€ 50,00
Fissa
€ 50,00
€ 9.100,00 + € 8.764,00
+ 2.608,33%
Dal 1.01.2014
Differenza
9% (min. € 1.000)
€ 9.000,00
Fissa
€ 50,00
Fissa
€ 50,00
Esente
€ 0,00
€ 9.100,00 + € 2.780,00
+ 43,99%
Dal 1.01.2014
Differenza
10% o 22%
€ 10.000,00
Fissa
200,00
Fissa
200,00
Fissa
200,00
Fissa
€ 320,00
€ 10.920,00
+ € 96,00
+ 0,89%
T
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IMPOSTA DI REGISTRO
imposte e tasse
Tavola n. 3 (segue)
Tipologia immobile
FABBRICATO
ACQUISTATO
DA ONLUS
Cedente
PRIVATO
Imposte
IVA
Imposta di registro
Imposta ipotecaria
Imposta catastale
Bolli e tasse ipot.
Fino 31.12.2013
Fissa
€ 168,00
2%
€ 2.000,00
1%
€ 1.000,00
Fissa
€ 90,00
€ 3.258,00
Tipologia immobile
IMMOBILE
IN PIANO
URBANISTICO
PARTICOLAREGGIATO
Cedente
PRIVATO
Imposte
IVA
Imposta di registro
Imposta ipotecaria
Imposta catastale
Bolli e tasse ipot.
Fino 31.12.2013
1%
€ 1.000,00
3%
€ 3.000,00
1%
€ 1.000,00
Fissa
€ 320,00
€ 5.320,00
Cedente
SOGGETTO IVA
Imposte
IVA
Imposta di registro
Imposta ipotecaria
Imposta catastale
Bolli e tasse ipot.
Fino 31.12.2013
10% o 22% € 10.000,00
Fissa
€ 168,00
Fissa
€ 168,00
Fissa
€ 168,00
Fissa
€ 320,00
€ 10.824,00
Cedente
PRIVATO
Imposte
IVA
Imposta di registro
Imposta ipotecaria
Imposta catastale
Fino 31.12.2013
Esente
€ 0,00
Esente
€ 0,00
Esente
€ 0,00
€ 0,00
Tipologia immobile
TRASFERIMENTO
DI CASA IN
PROCEDIMENTO DI
SEPARAZIONE
O DIVORZIO
Dal 1.01.2014
Differenza
9% (min. € 1.000)
€ 9.000,00
Fissa
€ 50,00
Fissa
€ 50,00
Esente
€ 0,00
€ 9.100,00 + € 5.842,00
+ 179,31%
Dal 1.01.2014
Differenza
9% (min. € 1.000)
€ 9.000,00
Fissa
€ 50,00
Fissa
€ 50,00
Esente
€ 0,00
€ 9.100,00 + € 3.780,00
+ 71,05%
Dal 1.01.2014
Differenza
10% o 22%
€ 10.000,00
Fissa
200,00
Fissa
200,00
Fissa
200,00
Esente
€ 320,00
€ 10.920,00
+ € 96,00
+ 0,89%
Dal 1.01.2014
Differenza
Esente
€ 0,00
Esente
€ 0,00
Esente
€ 0,00
€ 0,00
+ € 0,00
• Nelle esemplificazioni si è tenuto conto dell’esenzione da imposta di bollo (€ 230) e tributi speciali (€ 35 + € 55) per (catasto e conservatoria)
previste dal 1.01.2014 per gli atti soggetti ad imposta proprozionale di registro, che hanno un sensibile rilievo.
• Altra ipotesi, molto ricorrente e significativa, è quella dei cosiddetti atti di trasformazione di diritto di superficie in piena proprietà (atti dei
Comuni, che interessano l’Edilizia Residenziale Economico Popolare). La fattispecie è rilevante poiché mentre fino al 31.12.2013 per questi
atti le imposte ammontavano a € 488, dal 1.01.2014 ammontano a € 1.100, pur trattandosi di atti a corrispettivi solitamente inferiori a € 10.000.
(1)
1% per trasferimento a favore di impresa di rivendita immobiliare se nell’atto dichiara che intende trasferire gli immobili entro 3 anni.
Note
ACQUISTO “PRIMA CASA”
IMPOSTA DI REGISTRO 2%
• L’art. 1 della Tariffa, così come riformulato dall’art. 10, c. 1, D. Lgs. 23/2011, prevede al secondo
periodo la debenza dell’aliquota proporzionale del 2% per “le case di abitazione, ad eccezione di
quelle di categoria catastale A1, A8 e A9”.
Importo
minimo
Per tali acquisti, l’imposta di registro proporzionale non può comunque essere inferiore a € 1.000, le imposte ipotecaria e catastale si applicano nella misura fissa di
€ 50 ciascuna, e non sono dovuti l’imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le
tasse ipotecarie.
IVA e imposta di registro “prima casa”
Tavola n. 4
 IVA (4%)

 Imposta di registro (3%)

 IVA (4%)
 Case di abitazione non di lusso ex D.M. 2.08.1969.
 Imposta di registro (2%)
 Case di abitazione (A2, A3, A4, A5, A6, A7, A11)
Case di abitazione non di lusso ex D.M. 2.08.1969
FINO AL 31.12.2013
DAL 1.01.2014
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R
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N . 4 / 2 0 1 4
-
9772-R
IMPOSTE E TASSE
IMPOSTE DIRETTE
imposte e tasse
RIVALUTAZIONE DEI BENI D’IMPRESA
NEL BILANCIO 2013
SOMMARIO
• AMBITO APPLICATIVO
• MODALITÀ DI EFFETTUAZIONE DELLA
RIVALUTAZIONE
• IMPOSTA SOSTITUTIVA
• AFFRANCAMENTO DEL
SALDO DI RI-
VALUTAZIONE
Art. 1, cc. 140-146 L. 27.12.2013, n. 147 - Artt. 10-16 L. 21.11.2000, n. 342 - Art. 1, cc. 469-476 L. 23.12.2005, n. 266
Art. 3 L. 28.12.2001, n. 448 - Art. 2, cc. 25-27 L. 24.12.2003, n. 350 - C.M. 16.11.2000, n. 207/E
C.M. 26.01.2001, n. 5/E - Circ. Ag. Entrate 18.06.01, n. 57/E - Circ. Ag. Entrate 13.05.2002, n. 40
Circ. Ag. Entrate 25.06.2002, n. 57 - Circ. Ag. Entrate 13.02.2006, n. 6 - Circ. Assonime 27.02.01, n. 13
D.M. 13.04.2001, n. 162 - D.M. 22.10.2001, n. 408 - D.M. 19.04.2002, n. 86
Al fine di consentire l’adeguamento ai valori effettivi della rappresentazione contabile delle
immobilizzazioni, è ancora possibile, per le società di capitali, gli enti commerciali, gli enti
non commerciali e le società ed enti non residenti, che esercitano attività commerciali nel
territorio dello Stato, mediante stabili organizzazioni, nonché per le imprese individuali,
società in nome collettivo ed in accomandita semplice, rivalutare i beni costituenti immobilizzazioni materiali e immateriali, nonché le partecipazioni in società controllate. La
rivalutazione prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva, nella misura del 16%, sui
beni ammortizzabili e del 12% sui beni non ammortizzabili.
La legge di stabilità 2014 ha riaperto, infatti, la possibilità di rivalutare i beni delle imprese, risultanti in bilancio al 31.12.2012, nel bilancio d’esercizio successivo (al 31.12.2013)
rinviando, per quanto compatibili, alle disposizioni già dettate in passato a proposito delle
precedenti rivalutazioni.
Una questione particolarmente delicata che richiede chiarimenti attiene alla possibilità di
una rivalutazione esclusivamente civilistica.
SCHEMA DI SINTESI
• Imprese individuali.
 • S.n.c., S.a.s. ed equiparate.
SOGGETTI
INTERESSATI
BENI
RIVALUTABILI
Risultanti anche
dal bilancio relativo all’esercizio in
corso al 31.12.2012.
 Art. 15 L. 342/2000.

 Beni materiali.
 Con esclusione dei
 Beni immateriali.
 cui produzione o al
 Partecipazioni immobilizzate in società controllate e collegate.
 l’attività dell’impresa.
cui scambio è diretta
 La rivalutazione deve riguardare tutti i beni appartenenti alla stessa categoria omogenea.
• Maggiori ammortamenti deducibili.
• Maggiori quote deducibili di spese di ma nutenzione, riparazione e trasformazione.  Dal 2016.
• Maggiori valori rilevanti ai fini della normativa sulle società di comodo.
Minori plusvalenze in caso di cessione dei
 Gli amministratori e il collegio sindacale devono indicare e motivare i criteri seguiti nella rivalutazione
e attestare che la rivalutazione non eccede il “valore massimo”.
IMPOSTA
SOSTITUTIVA
Irpef - Ires - Irap
 16%
 Sul maggior valore dei beni ammortizzabili.
 12%
 Sul maggior valore dei beni non ammortizzabili.
L’imposta sostitutiva è versata in 3 rate annuali di pari
 importo.
 Versamento

 1° rata
 Saldo imposte sui redditi 2013 (16.06.2014).
 2° rata
 3° rata
R
 Dal 2017.
 I valori risultanti non possono superare, in nessun caso, i valori effettivamente attribuibili ai beni.
 Misura
Esclusi soggetti Ias
beni immobili alla
 cespiti.
Indeducibile
anche se in contabilità
semplificata.
• S.p.a., S.r.l., S.a.p.a., società cooperative e di mutua assicurazione.
 • Enti commerciali e non commerciali.
• Società ed enti non residenti, con stabili organizzazioni in Italia.
Nel bilancio
dell’esercizio
Effetti
EFFETTUAZIONE  in corso al
 fiscali
31.12.2013
VALORE
MASSIMO
DI
BILANCIO
Soggetti titolari di
 reddito d’impresa,
A
T
I
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Senza pagamento di
interessi.
-
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IMPOSTE DIRETTE
imposte e tasse
AMBITO APPLICATIVO
FACOLTÀ
• I soggetti interessati possono rivalutare i beni sotto elencati anche in deroga all’art. 2426
Codice Civile e a ogni altra disposizione di legge vigente in materia.
SOGGETTI INTERESSATI
Titolari di reddito d’impresa (anche in liquidazione)
• Soggetti
residenti
in Italia
• Società per azioni.
• Società in accomandita per azioni.
• Società a responsabilità limitata.
• Indipendentemente dalla fruizione di regimi di
esenzione fiscale.
Società di mutua assicurazione.
Aziende speciali.
Aziende municipalizzate.
Enti pubblici e privati (non rileva il fatto che abbiano per oggetto esclusivo o principale l’esercizio di attività commerciali).
• Società cooperative.
•
•
•
•
• Imprese individuali.
• Società in nome collettivo.
ed
• Società in accomandita semplice. equiparate
• Enti pubblici e privati non commerciali.
• Soggetti
• Società ed enti.
non residenti • Persone fisiche.
in Italia
Settore
agricolo
Contabilità
semplificata
Soggetti
esclusi
Art. 15 L. 342/2000
OGGETTO
DELLA RIVALUTAZIONE
• Che esercitano attività commerciali nel territorio
dello Stato mediante stabili organizzazioni.
Soggetti
ammessi
Società di capitali, società cooperative, società in nome collettivo e
in accomandita semplice, imprese di allevamento intensivo, imprese
agrituristiche.
Soggetti
esclusi
Imprese individuali che svolgono attività agricola, società semplici, enti
che svolgono attività agricola.
• Per i soggetti che fruiscono di regimi semplificati di contabilità, la rivalutazione
deve essere effettuata per i beni che risultino dal registro dei beni ammortizzabili
(ove istituito) e dal registro degli acquisti tenuto ai fini IVA.
• La rivalutazione è consentita a condizione che sia redatto un apposito prospetto,
che dovrà essere presentato, a richiesta, all’Amministrazione Finanziaria, dal quale
risultino i prezzi di costo e la rivalutazione compiuta.
Società che adottano i principi contabili internazionali.
• Immobilizzazioni materiali, anche non ammortizzabili
Esempi: immobili, beni mobili scritti in pubblici registri, impianti e
macchinari, attrezzature industriali e commerciali.
Elementi risultanti dal bilancio
relativo all’esercizio in corso al
31.12.2012 e ancora esistenti nel
bilancio relativo all’esercizio in
corso al 31.12.2013.
• Immobilizzazioni immateriali, costituite da beni consistenti
in diritti giuridicamente tutelati
Esempi: diritti di brevetto industriale e diritti di utilizzazione delle
opere dell’ingegno, diritti di concessione, licenze, marchi, know-how,
altri diritti simili iscritti nell’attivo del bilancio ovvero, ancorché
non più iscritti in quanto interamente ammortizzati, che siano
ancora tutelati ai sensi delle vigenti disposizioni normative.
• Partecipazioni in società controllate e in società
collegate.
Beni
compresi
R
A
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O
Art. 2359
C.C.
• Beni di costo unitario non superiore a € 516,46.
• Beni completamente ammortizzati.
Con esclusione
di quelli alla cui
produzione
o al cui scambio
è diretta l’attività
d’impresa.
Costituenti
immobilizzazioni
Art. 2 D.M.
162/2001
• Le destinazioni dei beni, già risultanti dal bilancio o rendiconto chiuso entro il 31.12.2012, devono
risultare anche dal bilancio o rendiconto in relazione al quale la rivalutazione è effettuata (art. 2
D.M. 162/2001).
• Per i soggetti che fruiscono di regimi di contabilità semplificata, dette acquisizioni devono risultare
dal registro beni ammortizzabili e altri registri previsti per le imprese minori.
Artt. 10 e 15
L. 21.11.2000, n. 342
18
Per i beni relativi
alle attività
commerciali
esercitate.
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-
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IMPOSTE E TASSE
IMPOSTE DIRETTE
imposte e tasse
BENI ESCLUSI
• Non possono essere rivalutati:
.. beni materiali e immateriali; alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività
di impresa.
.. avviamento;
.. costi pluriennali;
Immobilizzazioni immateriali che non costituiscono beni.
.. beni monetari (denaro, crediti, obbligazioni, comprese quelle convertibili, ecc.);
.. partecipazioni che non siano di controllo o di collegamento;
Art. 2359
.. partecipazioni che, ancorché considerate di controllo o collegate, non
Codice Civile
costituiscono, tuttavia, immobilizzazioni.
DATA DI ACQUISIZIONE
Art. 2, cc. 1 e 3 D.M. 162/2001
BENI COMPLETAMENTE
AMMORTIZZATI
Art. 2, c. 2 D.M. 162/2001
AZIONI E QUOTE
• La rivalutazione ha per oggetto i beni posseduti alla fine dell’esercizio con riferimento
al quale è eseguita (31.12.2013), acquisiti fino al termine dell’esercizio chiuso entro il
31.12.2012.
• I beni si considerano acquisiti alla data del trasferimento del diritto di proprietà o altro
diritto reale, o della consegna con clausola di riserva di proprietà.
• Per i beni prodotti dal soggetto, direttamente o da altri per suo conto, si ha riguardo
alla data in cui sono iscritti, anche parzialmente, in contabilità.
• Per i beni provenienti da società fuse, incorporate o scisse, si fa riferimento alla data in
cui sono stati acquisiti dalle società stesse.
• Ai fini della rivalutazione, i beni completamente ammortizzati si intendono posseduti se
risultanti dal bilancio o rendiconto ovvero, per i soggetti in contabilità semplificata, dal
libro dei cespiti ammortizzabili ovvero, relativamente ai beni immateriali completamente
ammortizzati, se gli stessi siano tuttora tutelati ai sensi delle vigenti disposizioni in materia.
• Le azioni e le quote possedute dalla società, ente o impresa che esegue la Art. 2359
rivalutazione, comprese le azioni di risparmio e le azioni privilegiate, posCodice
sono essere rivalutate soltanto se emesse da società controllate o collegate.
Civile
• Il rapporto di controllo o di collegamento deve sussistere ininterrottamente almeno
dall’esercizio chiuso entro il 31.12.2012.
Art. 3 D.M. 162/2001
BENI IN LEASING
Circ. Assonime 27.02.2001, n. 13,
punto 5
• Per quanto attiene, in particolare, all’impresa conduttrice, la rivalutazione è consentita
solo per i beni acquisiti in proprietà almeno nell’esercizio 2012, ossia per i beni per i
quali si sia concluso il rapporto di leasing con l’esercizio del diritto di riscatto entro tale
periodo [non rileva, invece, il riscatto nel 2013 (Circ. Ag. Entrate 18/E/2006)].
BENI CONCESSI
IN LOCAZIONE
O COMODATO
• Non risulta essere obbligatoriamente previsto l’utilizzo diretto dei beni da parte del soggetto che li intende rivalutare: è possibile, infatti, incrementare il valore anche di beni
concessi in locazione o in comodato.
MODALITÀ DI EFFETTUAZIONE DELLA RIVALUTAZIONE
• La rivalutazione è eseguita nel bilancio o rendiconto dell’esercizio sucBilancio
cessivo a quello chiuso entro il 31.12.2012, per il quale il termine di
al
approvazione scade successivamente alla data dell’1.01.2014.
31.12.2013
• Le imprese individuali, le società in nome collettivo, in accomandita semplice ed equiparate
e gli enti non commerciali, nonché i soggetti non residenti (ossia i soggetti indicati nell’art.
15, c. 1 della L. 342/2000) possono eseguire la rivalutazione nel bilancio o rendiconto
relativo all’esercizio successivo a quello chiuso entro il 31.12.2012, per il quale il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi scade successivamente all’1.01.2014.
BILANCIO
La rivalutazione può essere eseguita anche dai soggetti con periodo d’imposta non coincidente
con l’anno solare.
DECORRENZA FISCALE
• Il maggior valore attribuito in sede di rivalutazione si considera fiscalmente
riconosciuto ai fini delle imposte sui redditi e dell’Irap dal 3° esercizio
successivo a quello con riferimento al quale è stata eseguita.
2016
I maggiori ammortamenti civilistici fiscalmente non riconosciuti saranno
Ammortamenti recuperati al termine del processo di ammortamento civilistico, nel rispetto
dei limiti indicati nell’art. 102 Tuir (stanziamento della fiscalità differita).
Spese
di
manutenzione
Con la rivalutazione dei beni ammortizzabili aumenta l’importo entro il
quale è possibile dedurre le spese di manutenzione, riparazione, ammodernamento e trasformazione, non imputate ad incremento del costo dei
beni; tali spese sono deducibili nella misura del 5% del costo complessivo
dei beni materiali ammortizzabili, a decorrere dal 3° esercizio successivo a
quello di rivalutazione (2016).
R
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IMPOSTE DIRETTE
imposte e tasse
VALORE MASSIMO
• I valori iscritti in bilancio e in inventario, a seguito della rivalutazione non possono, in
nessun caso, superare i valori effettivamente attribuibili ai beni con riguardo:
.. alla loro consistenza;
.. alla loro capacità produttiva;
.. all’effettiva possibilità di economica utilizzazione
nell’impresa;
Valutazione
“interna”
.. ai valori correnti e alle quotazioni rilevate in mercati
regolamentati italiani o esteri.
Valutazione
“esterna”
C.M.
9/1991
Art. 11 L. 342/2000
Art. 6 D.M. 162/2001
CATEGORIE OMOGENEE
Il limite
massimo di
rivalutazione
è il maggiore
tra i 2
importi.
• Indipendentemente dalla metodologia adottata, non è possibile eseguire alcuna rivalutazione
per quei beni che, nell’ambito della stessa categoria, risultino già iscritti in bilancio
per un importo corrispondente alla rivalutazione massima.
• Ai fini della determinazione del valore massimo rivalutabile, si deve tenere conto sia
del degrado fisico del bene, sia del deprezzamento economico dovuto al fenomeno della
obsolescenza.
La rivalutazione deve riguardare La rivalutazione dei beni facenti parte di ciascuna catutti i beni appartenenti alla stessa tegoria omogenea deve essere eseguita sulla base di un
categoria omogenea.
unico criterio per tutti i beni a essa appartenenti.
• Gli immobili devono essere considerati separatamente dai beni mobili
iscritti in pubblici registri e, ai fini della classificazione in categorie
omogenee, si distinguono in:
.. aree fabbricabili aventi la stessa destinazione urbanistica;
.. aree non fabbricabili;
.. fabbricati non strumentali (fabbricati patrimonio);
.. fabbricati strumentali per destinazione (art. 43, c. 2, 1° periodo D.P.R.
917/1986);
.. fabbricati strumentali per natura (art. 43, c. 2, 2° periodo D.P.R.
917/1986).
• Gli impianti e i macchinari, ancorché infissi al suolo, sono raggruppati
in categorie omogenee secondo i criteri indicati per gli “altri beni materiali” (art. 4, c. 5 D.M. 162/2001).
Esempio
• Beni
immobili
Ove l’impresa decida di sottoporre a rivalutazione i fabbricati costituenti
negozi (strumentali per natura), dovrà estendere il regime rivalutativo a tutti i
fabbricati che presentino lo stesso requisito di strumentalità, ma senza necessità di interessare anche i fabbricati strumentali solo per destinazione (Circ.
Assonime 27.02.2001, n. 13, punto 7).
• Prevalenza • Un immobile di categoria C1 strumentale per natura, utilizzato anche come
strumentalità sede dell’impresa, e quindi strumentale anche per destinazione, deve esper
sere compreso nella categoria degli immobili strumentali per destinazione
destinazione
(circolare 18.06.2001, n. 57/E).
C.M. 18.06.2001, n. 57/E
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• Altri beni
materiali
• I beni materiali ammortizzabili, diversi dai beni immobili e dai mobili
iscritti in pubblici registri, devono essere raggruppati in categorie omogenee per anno di acquisizione e coefficiente di ammortamento (art.
4, c. 3 D.M. 162/2001).
• Beni
immateriali
• Per i beni immateriali la rivalutazione può essere effettuata distintamente
per ciascuno di essi.
• Azioni e quote • Le azioni e le quote devono essere raggruppate in categorie omogenee
per natura, in conformità ai criteri di cui all’art. 94 del D.P.R. 917/1986
(art. 4, c. 2 D.M. 162/2001).
C.M. 16.11.2000, n. 207/E
R
• I beni mobili iscritti in pubblici registri si distinguono, ai fini della classificazione in categorie omogenee, in:
.. aeromobili;
.. veicoli;
.. navi e imbarcazioni iscritte nel registro internazionale;
.. navi e imbarcazioni non iscritte in tale registro (art. 4 D.M. 162/2001).
• Beni a
• I beni a deducibilità limitata, di cui agli artt. 164 (mezzi di trasporto) e 102,
deducibilità
c. 9 (telefoni cellulari) del Tuir, nonché quelli a uso promiscuo, possono
limitata e ad uso essere esclusi dalla relativa categoria omogenea (art. 4 D.M. 162/2001).
promiscuo
Art. 11 L. 21.11.2000, n. 342
20
• Beni mobili
registrati
-
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IMPOSTE E TASSE
IMPOSTE DIRETTE
imposte e tasse
IMPOSTA SOSTITUTIVA
BASE IMPONIBILE
• Il maggior valore attribuito in sede di rivalutazione si considera fiscalmente riconosciuto
tramite il versamento di un’imposta sostitutiva:
.. dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef);
.. dell’imposta sul reddito delle società (Ires);
.. dell’imposta regionale sulle attività produttive (Irap);
.. di eventuali addizionali.
MISURA
16% Relativamente a beni ammortizzabili.
12% Relativamente ai beni non ammortizzabili.
VERSAMENTO
• L’imposta sostitutiva è versata in 3 rate annuali di pari importo, senza pagamento di interessi.
• La prima rata è versata entro il termine di versamento delle imposte
sui redditi relative al periodo d’imposta con riferimento al quale la
rivalutazione è eseguita (2013).
16.06.2014
• Le altre rate hanno scadenza entro il termine rispettivamente previsto
• 16.06.2015
per il versamento a saldo delle imposte sui redditi relative ai periodi
• 16.06.2016
d’imposta successivi.
Compensazione Gli importi da versare possono essere compensati.
IMPUTAZIONE
D. Lgs. 241/1997
• L’imposta sostitutiva è computata in diminuzione del saldo attivo di rivalutazione ed
è indeducibile.
• L’imposta sostitutiva può essere imputata, in tutto o in parte, alle riserve iscritte in bilancio o rendiconto.
Se l’imposta sostitutiva è imputata al capitale sociale o fondo di dotazione, la corrispondente riduzione è operata, anche in deroga all’art. 2365 Codice Civile, con le modalità di
cui all’art. 2445, c. 2 Codice Civile.
CESSIONE ANTICIPATA
DEI BENI RIVALUTATI
Art. 3 D.M. 19.04.2002, n. 86
• Irrilevanza
della
rivalutazione
• Nel caso di cessione a titolo oneroso, di assegnazione ai soci, di
destinazione a finalità estranee all’esercizio dell’impresa, ovvero al
consumo personale o familiare dell’imprenditore dei beni rivalutati
in data anteriore a quella di inizio del 4° esercizio successivo a
quello nel cui bilancio la rivalutazione è stata eseguita (2017),
ai fini della determinazione delle plusvalenze o minusvalenze si ha
riguardo al costo del bene prima della rivalutazione.
• Credito
d’imposta
• In tal caso, al soggetto che ha effettuato • Il credito d’imposta è
la rivalutazione è attribuito un credito
attribuito in misura pari
d’imposta ai fini Irpef o Ires pari all’amalla quota parte della rata
montare dell’imposta sostitutiva riferibile
pagata e per tali beni non
ai beni che formano oggetto delle ipotesi
sono dovute le residue rate.
medesime.
• L’ammontare dell’imposta sostitutiva deve essere portato ad aumento del
saldo attivo risultante dalla rivalutazione, nella misura corrispondente
al maggior valore attribuito ai beni oggetto delle ipotesi suindicate.
• Riserva
• Contestualmente si considera libera la parte della riserva di rivalutazione riferibile ai beni alienati; la stessa, quindi, non concorre alla
formazione del reddito della società se attribuita ai soci.
Art. 3, c. 4
D.M. 86/2002
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9996-1
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IMPOSTE DIRETTE
imposte e tasse
SALDO ATTIVO
DI RIVALUTAZIONE
• Anche ai fini fiscali il saldo attivo risultante dalla rivalutazione è costituito dall’importo
iscritto nel passivo del bilancio o rendiconto, in contropartita dei maggiori valori attribuiti
ai beni rivalutati (art. 9, c. 1 D.M. 162/2001).
• Il saldo attivo risultante dalle rivalutazioni eseguite deve essere:
.. imputato al capitale
oppure
.. accantonato
in una
speciale
riserva
Riduzione
• La riserva, ove non sia imputata al capitale, può essere ridotta soltanto con l’osservanza delle disposizioni dei cc. 2 e 3 dell’art. 2445
C.C., previste in tema di riduzione facoltativa del capitale esuberante.
In particolare, si ricorda che la deliberazione può essere eseguita solo
dopo 90 giorni dal giorno dell’iscrizione nel Registro delle Imprese
purché, entro questo termine, nessun creditore sociale anteriore all’iscrizione abbia fatto opposizione.
Copertura perdite
• In caso di utilizzazione della riserva a copertura di perdite non si
può fare luogo a distribuzione di utili fino a quando la riserva non
è reintegrata, o ridotta in misura corrispondente con deliberazione
dell’assemblea straordinaria, non applicandosi le disposizioni
dell’art. 2445, cc. 2 e 3 del Codice Civile (non è necessario attendere
i 90 giorni).
Art. 13 L. 21.11.2000, n. 342
AFFRANCAMENTO DEL SALDO DI RIVALUTAZIONE
DIFFERENZA
• La rivalutazione comporta l’evidenziazione del saldo attivo di L’Agenzia delle Entrate
rivalutazione, per un importo pari alla differenza tra il maggior ritiene che il versamento
valore dei beni e l’imposta sostitutiva versata.
debba essere eseguito computando la riserva al lordo
• Il saldo di rivalutazione derivante dall’applicazione della rivadell’imposta sostitutiva da
lutazione può essere assoggettato, in tutto o in parte, ad imposta
rivalutazione (Circ. Ag.
sostitutiva delle imposte sui redditi, dell’Irap e di eventuali
Entrate 11/2009).
addizionali, nella misura del 10%.
IMPOSTA SOSTITUTIVA
• L’imposta sostitutiva deve essere versata in 3 rate annuali di pari importo:
1° rata Saldo imposte sui redditi 2013, versato nel 2014.
Interessi
In caso di rateizzazione, sull’importo delle rate successive alla prima
non sono dovuti interessi.
Compensazione Gli importi da versare possono essere compensati (D.Lgs. 241/1997).
INDEDUCIBILITÀ
• L’imposta da versare ai fini dell’affrancamento è sostitutiva dell’Ires, dell’Irpef e dell’Irap.
Pertanto, la stessa è indeducibile ai fini delle predette imposte. Ciò comporta che qualora sia
computata, in tutto o in parte, in diminuzione delle riserve iscritte in bilancio o rendiconto,
non si renderà necessaria alcuna variazione in aumento in sede di dichiarazione dei redditi.
C.M. 15.07.2005, n. 33/E
CREDITO D’IMPOSTA
• In caso di distribuzione dei saldi attivi di rivalutazione assoggettati a imposta sostitutiva
non spetta il credito di imposta.
L’affrancamento dei saldi attivi esaurisce definitivamente il prelievo tributario in capo
all’impresa, società o ente, connesso alla loro distribuzione, la quale, pertanto, potrà
avvenire senza ulteriore tassazione in capo alla stessa né ai fini Ires/Irpef, né ai fini Irap.
Art. 1, c. 475 L. 311/2004
DISTRIBUZIONE
DEL SALDO ATTIVO
DI RIVALUTAZIONE
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• Effetti
verso i soci
-
• Con riferimento agli effetti dell’affrancamento nei confronti del socio,
le somme derivanti dalla distribuzione dei predetti fondi, riserve e
saldi attivi di rivalutazione costituiscono utili e, pertanto, saranno
tassate in capo allo stesso all’atto della percezione, secondo le
regole ordinarie di tassazione dei dividendi.
9996-1
CONTABILITÀ E BILANCIO
SCRITTURE CONTABILI
contabilità e bilancio
CONTABILIZZAZIONE DELLA
RIVALUTAZIONE NEL BILANCIO 2013
SOMMARIO
• TECNICHE CONTABILI
• ESEMPIO DI RIVALUTAZIONE
COSTO
STORICO E FONDO AMMORTAMENTO
• ESEMPIO
DI RIVALUTAZIONE DEL
SOLO COSTO STORICO
• ESEMPIO
DI RIDUZIONE DEL SOLO
FONDO AMMORTAMENTO
Art. 1, cc. 140-146 L. 27.12.2013, n. 147 - Artt. 10-16 L. 21.11.2000, n. 342 - Art. 1, cc. 469-476 L. 23.12.2005, n. 266
Art. 3 L. 28.12.2001, n. 448 - Art. 2, cc. 25-27 L. 24.12.2003, n. 350 - C.M. 16.11.2000, n. 207/E
C.M. 26.01.2001, n. 5/E - Circ. Ag. Entrate 18.06.01, n. 57/E - Circ. Ag. Entrate 13.05.2002, n. 40
Circ. Ag. Entrate 25.06.2002, n. 57 - Circ. Ag. Entrate 13.02.2006, n. 6 - Circ. Assonime 27.02.01, n. 13
D.M. 13.04.2001, n. 162 - D.M. 22.10.2001, n. 408 - D.M. 19.04.2002, n. 86
Per operare la rivalutazione dei beni nel bilancio 2013 si può scegliere uno dei 3 metodi alternativi
indicati di seguito: a) rivalutazione del costo storico e del relativo fondo di ammortamento; b)
rivalutazione del solo costo storico; c) riduzione del fondo di ammortamento.
Il maggior valore attribuito ai beni in sede di rivalutazione è fiscalmente riconosciuto, ai fini
Ires e Irap, a partire dal 3° esercizio successivo a quello in cui la rivalutazione è stata eseguita e,
quindi, per le imprese con esercizio sociale coincidente con l’anno solare, dal 2016. Si analizzano
alcuni esempi pratici di rivalutazione di beni iscritti fra le immobilizzazioni, rinviando all’articolo
pubblicato in Ratio n. 2/2014, pag. 17 e seguenti, per gli approfondimenti teorici.
SCHEMA DI SINTESI
BILANCIO
CATEGORIE
OMOGENEE
La rivalutazione deve essere eseguita nel bilancio o rendiconto dell’esercizio successivo a quello in corso al 31.12.2012, avendo a riferimento i beni iscritti a bilanBilancio
 cio al 31.12.2012 (1), compresi quelli di costo unitario inferiore a € 516,46 e quelli  al 31.12.2013
completamente ammortizzati.
 Rilevanza
• La rivalutazione deve riguardare tutti i beni appartenenti alla stessa categoria
omogenea.
• La rivalutazione dei beni facenti parte di ciascuna categoria omogenea deve
 essere eseguita sulla base di un unico criterio per tutti i beni a essa appartenenti.
Si intendono compresi in 2 distinte categorie gli immobili ammortizzabili (strumentali) e quelli non ammortizzabili (immobili-patrimonio e aree non fabbricabili).
Data
 di riferimento
I requisiti di appartenenza alle diverse categorie omogenee sono quelli esistenti alla
data della chiusura del bilancio in cui la rivalutazione è eseguita, ferma restando la
 loro ininterrotta collocazione tra le categorie rivalutabili dell’esercizio precedente
e dell’esercizio nel cui bilancio la rivalutazione è effettuata.
Annotazioni
 obbligatorie
Gli amministratori e il collegio sindacale devono indicare e motivare, nelle loro
relazioni, i criteri seguiti nella rivalutazione delle varie categorie di beni e attestare
 che la rivalutazione non eccede il limite di valore massimo.
Per i soggetti in contabilità semplificata, la rivalutazione deve essere annotata
in apposito prospetto (libro cespiti ammortizzabili).
Rivalutazione:
€ 50.000,00
Rivalutazione immobile strumentale da € 100.000,00 a € 150.000,00
ESEMPIO



 Non rivalutare.
Costo
Rivalutare
 ai fini civilistici

• Imposta sostitutiva sui maggiori valori attribuiti:
.. 16%: beni ammortizzabili;
.. 12%: beni non ammortizzabili.
 (€ 50.000,00 x 16%)

• Imposta sostitutiva sui maggiori valori attribuiti:
.. 16%: beni ammortizzabili;
.. 12%: beni non ammortizzabili.
 (€ 50.000,00 x 16%)
e ai fini fiscali (3)
POSSIBILI
SCELTE
Rivalutare ai
fini civilistici
e ai fini fiscali (3)
€ 8.000,00
€ 8.000,00
 Con affrancamento
+
€ 5.000,00
(€ 50.000,00 (2)
x 10%)
del saldo attivo di
 Imposta sostitutiva sul saldo attivo di rivalutazione: 10%. 
rivalutazione
(1)
È necessario fornire apposita informativa nella nota integrativa, nella relazione sulla gestione e nella relazione dei sindaci e relazione di revisione.
L’Agenzia delle Entrate ritiene che il versamento debba essere eseguito computando la riserva al lordo dell’imposta sostitutiva di rivalutazione
(circolare 19.03.2009, n. 11/E, p. 8).
(3)
La rivalutazione può essere effettuata mediante due criteri (limite del valore): il valore corrente oppure il valore d’uso o valore interno, in base
all’utilità del bene. In ogni caso, ai fini fiscali, il valore dei beni non può essere superiore a quello di sostituzione (circ. Ag. Entrate 11/E/2009).
Il criterio di rivalutazione deve essere unico per i beni appartenenti alla medesima categoria omogenea, mentre i metodi di rivalutazione (tecnica
contabile) possono essere indifferentemente utilizzati all’interno della medesima categoria omogenea.
Note
(2)
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N . 4 / 2 0 1 4
-
1 0 1 3 1
39
SCRITTURE CONTABILI
TECNICHE CONTABILI
Tavola
Metodi di rivalutazione (Circ. Ag. Entrate 19.03.2009, n. 11/E)
RIVALUTAZIONE
DEL SOLO
COSTO STORICO
• Tale metodo determina un allungamento del periodo di ammortamento originario; pertanto, ne
è giustificata l’applicazione in presenza di un prolungamento della vita utile del cespite.
• La modifica della vita utile deve derivare da una nuova valutazione da parte degli amministratori
e non essere semplicemente il risultato “automatico” dell’applicazione della metodologia contabile
di rivalutazione.
 • Tale metodo, poiché consente lo stanziamento di quote di ammortamento più alte, riduce l’utile
del periodo (o aumenta la perdita) dall’esercizio 2014 (per il 2013 l’ammortamento è calcolato
sui valori non rivalutati) ai fini civilistici e dall’esercizio 2016 ai fini fiscali.
• Inoltre, nel test di operatività per le società di comodo, che sarà eseguito nel 2016, si computerà
il valore nuovo del bene, come risulta dall’attivo patrimoniale, con aumento dei ricavi figurativi.
Ante rivalutazione
Costo storico
 Fondo ammortamento
Valore residuo
Quota ammortamento annua (3%)
RIVALUTAZIONE
CONTESTUALE
COSTO STORICO
+
FONDO
AMMORTAMENTO
RIDUZIONE
TOTALE
O PARZIALE
DEL SOLO
FONDO
DI
AMMORTAMENTO
PERIZIA
Doc. Assirevi n. 71
40
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O
Post rivalutazione
100 + Costo storico rivalutato
80 - Fondo ammortamento
20 = Valore residuo (di mercato)
3
Quota ammortamento annua (3%) dal 2014
150 +
80 70 =
4,5
• Tale metodo permette di mantenere invariata la durata del processo di ammortamento.
• Il costo lordo rivalutato, a prescindere dalla rettifica rappresentata dagli ammortamenti, non potrebbe attestarsi, comunque, a quello “di sostituzione”. Tuttavia, negli schemi di bilancio i beni
 strumentali sono esposti al netto dei fondi ammortamento.
• Anche questo metodo aumenta, in misura ancor più significativa, le quote di ammortamento e il
valore del reddito minimo nel test di operatività delle società di comodo.
• Il procedimento non è compatibile con la rivalutazione di beni completamente ammortizzati.
Ante rivalutazione
Costo storico
Fondo
ammortamento

Valore residuo
Post rivalutazione
100 + Costo storico rivalutato
80 - Fondo ammortamento
3
Quota ammortamento (3%) dal 2014
350 +
280 70 =
10,5
• L’applicazione di tale metodo lascia invariato il costo storico del bene e riduce il fondo ammortamento, generando un allungamento del processo di ammortamento.
• Salvo che la procedura di ammortamento sia in fase di esaurimento, l’applicazione del coefficiente
 tabellare determinerà ammortamenti di misura massima identica a quella degli ammortamenti precedenti alla rivalutazione, senza produrre imposte anticipate e senza incidere sul risultato d’esercizio.
• Inoltre, il test di operatività sarà eseguito assumendo il valore storico inalterato del bene, ossia
senza generare aumenti dei ricavi figurativi da società di comodo (dal 2016).
Ante rivalutazione
Costo storico
 Fondo ammortamento
Valore residuo
100 +
30 70 =
3
• Al fine di rispettare i requisiti di validità, analiticità e verificabilità dei valori da iscrivere in bilancio, i valori rivalutati dovrebbero essere determinati sulla base di perizie
di stima redatte da periti indipendenti, che esplicitino chiaramente i criteri adottati.
• La perizia di stima, inoltre, può essere utilizzata per la ridefinizione della vita utile
residua del bene, in modo da ridurre l’impatto sul risultato d’esercizio delle eventuali
maggiori quote d’ammortamento degli esercizi futuri.

N . 4 / 2 0 1 4
Post rivalutazione
100 + Costo storico
80 - Fondo ammortamento ridotto
3
Quota ammortamento (3%)
-
1 0 1 3 1
SCRITTURE CONTABILI
ESEMPIO DI RIVALUTAZIONE COSTO STORICO E FONDO AMMORTAMENTO
DATI ESEMPIO
• Valori contabili
31.12.2013 con
ammortamenti
ordinari (ante
rivalutazione)
(+) Fabbricati strumentali
(-) Fondo ammortamento
(=) Valore netto contabile
€
€
€
500,00
45,00
455,00
• Rivalutazione
(+) Valore effettivo
(-) Valore netto contabile
(=) Importo rivalutazione
• Aliquota imposta sostitutiva (16%)
• Imposta sostitutiva da versare
• Saldo netto di rivalutazione
(€ 300,00 - € 48,00)
€
€
€
755,00
455,00
300,00 x
16% =
48,00
252,00
Bilancio al 31.12.2013
Attività
Fabbricati
Fondo ammortamento 2012
Ammortamento 2013
Netto
€
€
€
€
€
€
Passività
819,10 Riserva netta di rivalutazione €
(49,10) Erario c/imposta sostitutiva €
(15,00)
755,00
252,00
48,00
Rivalutazione di bene strumentale con contestuale rivalutazione del fondo ammortamento
Scrittura contabile n. 1
31.12.13
FABBRICATI STRUMENTALI
P B II 1
a
P B II 1
a
a
P A III
P D 12
a
DIVERSI
FONDO AMMORTAMENTO
RISERVA DI RIVALUTAZIONE
(L. 147/2013)
ERARIO C/IMP. SOSTITUT.
(L. 147/2013)
319,10
19,10
252,00
48,00
Saldo attivo di rivalutazione monetaria.
Nota
bene
Secondo le indicazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate, non è possibile eseguire la rivalutazione con efficacia esclusivamente
civilistica. Pertanto, il saldo attivo di rivalutazione è iscritto nella voce Riserva di rivalutazione al netto dell’imposta sostitutiva,
che trova collocazione nella voce Debiti tributari (Erario c/imposta sostitutiva).
Quota di ammortamento annuale
31.12.13
E B 10 b
AMMORTAMENTO
FONDO AMMORTAMENTO
a
Ammortamento 3% su valore civilistico non rivalutato.
15,00
• Dall’anno successivo (2014) le imprese che fruiranno della rivalutazione, che ha effetti fiscali differiti, dovranno
tenere conto di un doppio binario civile e fiscale, fino alla data in cui i maggiori valori saranno riconosciuti
anche fiscalmente. Da un punto di vista civilistico, pertanto, gli ammortamenti saranno calcolati sul valore rivalutato, mentre ai fini fiscali sarà effettuata una variazione in aumento nella dichiarazione dei redditi (nel caso
specifico: € 9,57), per tenere conto del valore originario, con conseguente stanziamento in bilancio di imposte
Variazione
anticipate (€ 9,57 x 31,40% = € 3,00).
fiscale
• Una volta riconosciuto il maggior valore anche ai fini fiscali (dal 2016), gli ammortamenti non dedotti precedentemente saranno recuperati al termine del processo di ammortamento civilistico, mediante variazioni in
diminuzione in dichiarazione dei redditi. Nel caso di cessione, assegnazione ai soci o destinazione a finalità
estranee all’esercizio d’impresa il riconoscimento fiscale del maggior valore avviene dal 2017 (ai fini della
plus/minusvalenza).
R
A
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O
N . 4 / 2 0 1 4
-
1 0 1 3 1
41
SCRITTURE CONTABILI
Versamento dell’imposta sostitutiva
16.06.14
P D 12
P C IV 1
Nota
bene
BANCA C/C
a
(L. 147/2013)
Versamento integrale imposta sostitutiva per rivalutazione monetaria.
48,00
L’imposta sostitutiva può anche essere versata in 3 rate scadenti il 16.06.2014, 16.06.2015, 16.06.2016 senza pagamento di
interessi.
ESEMPIO DI RIVALUTAZIONE DEL SOLO COSTO STORICO
Rivalutazione di bene strumentale senza contestuale rivalutazione del fondo
ammortamento (costo storico € 500,00, più rivalutazione € 300,00)
31.12.13
P B II 1
a
a
P A III
P D 12
a
DIVERSI
(L. 147/2013)
(L. 147/2013)
300,00
252,00
48,00
31.12.13
AMMORTAMENTO
FONDO AMMORTAMENTO
a
Ammortamento 3% su valore civilistico non rivalutato.
E B 10 b
15,00
• Dall’anno successivo, le imprese che fruiranno della rivalutazione, che ha effetti fiscali differiti, dovranno tenere
conto di un doppio binario civile e fiscale, fino alla data in cui i maggiori valori saranno riconosciuti anche fiscalmente. Da un punto di vista civilistico, pertanto, gli ammortamenti saranno calcolati sul valore rivalutato, mentre ai fini
fiscali sarà effettuata una variazione in aumento nella dichiarazione dei redditi (nel caso specifico € 9,00) per tenere
conto del valore originario, con conseguente stanziamento in bilancio di imposte anticipate (€ 9 x 31,40% = € 2,826).
• Una volta riconosciuto il maggior valore anche ai fini fiscali (dal 2016), gli ammortamenti non dedotti precedentemente saranno recuperati al termine del processo di ammortamento civilistico, attraverso variazioni in diminuzione
in dichiarazione dei redditi.
Variazione
fiscale
16.06.14
P D 12
42
P C IV 1
R
A
T
I
O
BANCA C/C
a
(L. 147/2013)
N . 4 / 2 0 1 4
-
48,00
1 0 1 3 1
SCRITTURE CONTABILI
ESEMPIO DI RIDUZIONE DEL SOLO FONDO AMMORTAMENTO
ESEMPIO
• La riduzione del solo fondo ammortamento permette di ottenere un valore massimo pari al costo storico (ad esempio, € 500,00).
• Qualora si intendesse raggiungere un valore superiore, sarebbe necessario utilizzare
anche una delle precedenti modalità di rivalutazione (ad esempio, rivalutazione
anche del costo storico).
• Si propongono le scritture contabili della rivalutazione fino all’importo del costo
storico.
• Tale metodo, meno utilizzato nelle rivalutazioni dei primi anni 2000,
poiché non produceva cospicui risparmi fiscali, è probabilmente
quello che si presenta più vantaggioso in periodi di congiuntura
economica negativa. Pur incrementando il valore residuo del bene,
infatti, non sono stanziati maggiori ammortamenti annuali, perché
sono calcolati su un costo storico che rimane inalterato.
• Inoltre, il test di operatività sarà eseguito assumendo il valore storico inalterato del bene, quindi senza aumenti dei ricavi figurativi
da società di comodo (dal 2016)
Rivalutazione del fabbricato attraverso la riduzione del fondo ammortamento
31.12.13
FONDO AMMORTAMENTO
P B II 1
P A III
P D 12
a
DIVERSI
a
(L. 147/2013)
(L. 147/2013)
a
300,00
252,00
48,00
31.12.13
E B 10 b
P B II 1
Variazione
fiscale
AMMORTAMENTO
FONDO AMMORTAMENTO
a
Ammortamento 3% su valore civilistico (pari a € 500,00).
15,00
• Anche dall’anno successivo (2014) non si determinano imposte differite attive (anticipate) se il valore riconosciuto ai fini fiscali coincide con il valore civilistico.
• In tal caso si stanziano le stesse quote di ammortamento, le quali coincidono con quelle che si sarebbero contabilizzate in assenza di rivalutazione.
16.06.14
P D 12
P C IV 1
BANCA C/C
a
(L. 147/2013)
R
A
T
I
O
48,00
N . 4 / 2 0 1 4
-
1 0 1 3 1
43

imposta di registro per trasferimenti immobiliari dal 1.01.2014

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