SPECIALE real estate finale

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BUCAREST,
MERCATO
AGRICOLO
Il 2013 è stato caratterizzato da un
minor numero di transazioni in
termini di volumi rispetto ai periodi
precedenti. Il mercato ha visto una
riduzione del numero di contratti
chiusi e del valore medio per
transazione, poiché gli acquirenti
sono risultati più cauti sull’acquisto
di aree agricole. Tuttavia, il mercato
fondiario ha riscosso ancora una
volta un particolare interesse per
coloro i quali investono in progetti
di sviluppo del territorio agricolo e
per la speculazione (land banking).
DISPONIBILITA’
Il mercato ha continuato ad essere
invaso da una notevole quantità di
terreni disponibili per la vendita da
parte dei due principali attori sul
mercato: le banche e i liquidatori.
Le banche sono diventate più
flessibili in termini di prezzi e il
mercato ha registrato un incremento
nelle operazioni andate a buon fine,
date le condizioni piu’ favorevoli.
I proprietari terrieri hanno ridefinito
le loro strategie sulle aree agricole.
Non essendo disposti a vendere le
loro proprietà in un mercato
governato da investitori opportunisti
e quindi ad accettare prezzi molto
bassi, una parte di loro ha iniziato a
prendere in seria considerazione la
possibilità di investire in progetti
immobiliari.
DOMANDA
Con un ritmo di espansione ridotta
rispetto agli anni precedenti, la
vendita al dettaglio resta il
segmento che regola il mercato. In
tutto il 2013, tuttavia, la domanda è
venuta più dai piccoli rivenditori
come:
supermercati,
discount
alimentari, impianti di biogas,
rispetto dalle grandi catene. In
relazione a quest’ultima categoria,
Kaufland e Dedeman sono gli
investitori piu’ attivi. Per quanto
riguarda la vendita al dettaglio gli
investitori si sono concentrati sullo
sviluppo delle aree agricole già
presenti nel loro portafogli. Ciò
nonostante, alcuni sono ancora
interessati all’acquisizione di terreni
agricoli in aree non ancora
sviluppate.
contratti chiusi, ma anche minori
volumi per transazione. Nessuno dei
contratti siglati nel primo semestre
del 2013 supera i 10 milioni di euro,
mentre una grande parte degli
accordi non superano il milione di
euro.
Il mercato degli uffici e’ stato
fervido nell’ultimo periodo e si sono
riscontrati dei progetti sviluppati in
alcune aree che hanno messo sotto
pressione il mercato degli affitti.
Nonostante i prezzi dei terreni siano
inferiori agli standard previsti,
bisogna valutare, considerando le
aree, la fattibilità e la riuscita dei
progetti.
Nel complesso, il mercato ha
registrato una riduzione del 5-10%
dei prezzi. L'elevato numero di lotti
di terreno a prezzi scontati ha spinto
i venditori di terreni agricoli a
considerare i prezzi al ribasso.
Tuttavia, esistono altre zone, come
“Razoare-Cotroceni” e “Bucarest
Noi” che saranno idonee alla
creazione di uffici, una volta
completate
le
infrastrutture
annunciate.
Pur
destando
l’attenzione di alcuni investitori,
ancora nessuno pare interessato ad
implementare dei progetti di
sviluppo in queste zone.
L’uso delle aree agricole a scopo
residenziale risulta ancora poco
attraente. Anche se il mercato
residenziale ha registrato buone
prestazioni negli ultimi anni
(soprattutto sul segmento di fascia
bassa), l'interesse per l'acquisto di
terreni a scopo residenziale e’ stato
relativamente basso rispetto al
potenziale. Alcuni investitori sono
interessati a sviluppare joint
ventures per lo sviluppo di progetti
residenziali, formulando accordi con
proprietari terrieri che mettono a
disposizione il suolo, mentre il
patrimonio netto e i finanziamenti
sono a carico dell'investitore.
Gli speculatori hanno rafforzato la
loro
posizione
sul
mercato
chiudendo trattative in cui hanno
ottenuto proprietà a prezzi scontati
in aree molto appetibili che
potrebbero essere utilizzate per
progetti di real estate.
TRANSAZIONI E PREZZI
Il 2013 ha registrato un numero di
transazioni inferiori rispetto allo
stesso periodo degli anni precedenti.
Non solo un minor numero di
BUCAREST,
NUOVO
MERCATO
RESIDENZIALE
DISPONIBILITA’
Tra i più importanti investimenti nel
mercato residenziale del 2013, si
evidenziano la realizzazione del
complesso Adora Urban Village e i
lavori di costruzione del City Point.
I progetti di grandi dimensioni che
hanno registrato buoni ritmi di
vendita dopo il 2008 continuano la
loro espansione. Lo stock totale nei
progetti monitorati è aumentato del
2% nel 2013.
Considerando la fascia medio bassa
degli acquirenti, si e’ registrato un
trend decrescente negli ultimi due
anni. Appartamenti di piccole
dimensioni e a prezzi accessibili,
sono i fattori chiave che rendono
commerciabile
un
progetto
residenziale.
DOMANDA
Negli ultimi sei mesi la maggior
parte dei progetti ha registrato un
numero maggiore di acquirenti e
visitatori rispetto al 2012. Ciò ha
comportato un incremento medio
delle vendite del 20-25%. Gli
acquirenti
istituzionali
hanno
continuato ad avere un'attività
limitata sul mercato, mentre gli
utenti finali continuano ad essere
coloro
che
conducono
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prevalentemente gli acquisti sul
mercato residenziale.
Gli appartamenti di fascia bassa
sono rimasti i prodotti più
scambiati, ma si e’ registrato anche
un aumento nella fascia media. Cio’
è stato principalmente alimentato da
progetti
gestiti
dalle
amministrazioni, che poi sono stati
messi sul mercato con politiche di
prezzo più accessibili e il
programma “Prima Casa” ha
continuato ad essere lo strumento di
finanziamento privilegiato.
Secondo le statistiche, considerando
i
nuovi appartamenti realizzati
attraverso il programma “Prima
Casa”, c’è stato un costante
aumento delle quote (a partire dal
2009) raggiungendo il 34% nel
2013 a fronte del 29% iniziale. Il
numero totale di appartamenti
venduti nei progetti residenziali è
stato un di circa 4 appartamenti al
mese per progetto.
L’interesse da parte degli acquirenti
si concentra maggiormente sul
prezzo totale dell’appartamento,
piuttosto che sul suo valore al metro
quadro.
PREZZI
I prezzi durante quest’anno hanno
seguito un trend al ribasso,
raggiungendo
una
media
di
900€/mq, vista l’entrata sul mercato
di nuovi prodotti residenziali sul
segmento degli edifici a basso costo,
così come si sono registrate
variazioni sul segmento medio-alto.
Costruzioni e infrastrutture
CONFINDUSTRIA ROMANIA rivolge i suoi servizi agli agenti economici del settore delle opere pubbliche, dell’edilizia
abitativa, commerciale, direzionale ed industriale, estendendo la rappresentanza a tutti quegli operatori e professionisti che
attivi nel campo costruzioni come fornitori di servizi tecnici e specialistici.
Con il patronato Confindustria, insieme al suo sistema di rappresentanza nazionale e territoriale, e grazie consolidati rapporti
instaurati con gli altri patronati romeni, la commissione “Costruzioni e Infrastrutture” può garantire quella rappresentanza
degli interessi della categoria nei confronti delle Istituzioni e di tutti gli operatori economici interessati al settore delle
costruzioni quali banche, assicurazioni, fornitori etc. Gli approfondimenti informativi sono offerti agli associati a mezzo del
Desk “Costruzioni & Infrastrutture”, dove e’ possibile scaricare i bollettini di monitoraggio bandi e le relative news di
settore dedicate, che si aggiungono alle azioni di network B2B tra aziende e di cooperazione con gli enti locali. La
commissione si pone tra le finalità quella di consolidare la rete tra gli imprenditori del settore e di sviluppare un proficuo e
costruttivo dialogo tra i differenti partner attivi nel settore edile. Lo scambio di opinioni e la condivisione delle esperienze
sono gli elementi cardine per rafforzare la struttura associativa, e cogliere al meglio le opportunità derivanti del mercato
romeno.Su questa linea, Confindustria Romania, può avere un ruolo chiave e una funzione attiva.
Infatti, il Patronato Confindustria Romania vanta una consolidata e decennale esperienza all’interno delle dinamiche del
mercato romeno, e da sempre rappresenta e sostiene al meglio gli interessi delle aziende italiane. La Romania rappresenta
un’importante opportunità per coloro che operano nel settore e in quest’ottica il know-how italiano avrà un ruolo chiave e
decisivo in un mercato di rilievo come quello delle costruzioni e infrastrutture romene.
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BUCAREST NUOVI APPARTAMENTI
EVOLUZIONE DEI PREZZI (EUR/mq)
PREVISIONI
Il mercato continuerà a produrre nuovi immobili attraverso
progetti attuali e futuri. Ciò è dovuto ai maggiori ritmi di
vendita e al fatto che i progetti che dovrebbero entrare sul
mercato si sono adattati alle preferenze degli acquirenti.
Sul fronte della domanda a breve temine il mercato sarà
influenzato dalla politiche governative sulla casa, finanziate
in lei e non in euro. Anche se leggermente più costoso, il
programma di edilizia residenziale governativo
continuerà ad essere uno strumento forte sul mercato
residenziale. Le banche potranno attivare varie forme di
finanziamento che richiedono il 15% di acconto se in lei,
ovvero il 25% per i mutui contratti in euro.
Si prevedono alterazioni significative dei prezzi a breve
termine. Nonostante il notevole interesse da parte degli
acquirenti per il nuovo mercato residenziale e un
incremento della domanda, il mercato non ha ancora
raggiunto il suo punto di svolta.
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MERCATO
SPAZI PER
UFFICI
Fonte : On Point – Bucarest City
Report Q2 2013
Offerta
La disponibilità’ di spazi per uffici a
Bucarest è stimata per circa 2
milioni di metri quadri,di cui il 51%
e’ di classe A. La carenza di
domanda o la mancata chiusura di
accordi di pre-affitto potrebbe
determinare il ritardo della consegna
dei lavori per i progetti in corso. Il
tasso medio di superficie non
allocata per uffici è stimato al
15.66%. Le zone che registrano i
più alti tassi di posti vacanti sono
situate a nord di Bucarest quali
Nord Baneasa e Pipera Nord, con un
indice superiore al 35% di
superficie non affittata.
Domanda
Nel secondo quadrimestre del 2013
la superficie di spazi per uffici
affittata è stata di circa 59.000 m2
(pari a circa 45 contratti chiusi), i
nuovi
spazi
costruiti
hanno
rappresentato circa il 49% della
superficie affittata, mentre i
contratti che sono stati rinnovati
rappresentano il 35% del totale. Il
restante 16% fa riferimento alla
quota di contratti di sub locazione
Se analizziamo il totale della
superficie affittata relativamente
alla zona, Pipera Nord ha una quota
del 32%, seguita dalla zone del
Centro-Nord con il 27%, mentre la
parte nord si ferma al 11,7% del
totale. La maggior parte delle
aziende interessate agli spazi per
uffici sono quelle del settore
informatico e automobilistico che
assorbono nel 2013 una quota del
37% del totale.
La superficie per uffici scambiata
nel primo semestre 2013 è di circa
123.000 m2, simile a quella
registrata nel primo semestre 2012
(circa 126.000 m2 ) .
Canone di affitto
Il canone di affitto degli spazi per
uffici e’ rimasto sostanzialmente
invariato negli ultimi 12 mesi, pari a
18,5 euro/m2/mese. Durante il
secondo quadrimestre c'è stato un
aumento
significativo
degli
incentivi finanziari, sia in termini di
numero di mesi gratuiti concessi al
locatario, sia in termini di contributi
finanziari per la ristrutturazione
degli spazi da affittare. Gli
incentivi sono applicabili ai contratti
di locazione che prevedono una
superficie destinata all’affitto tra i
2000-3000 m2. Questi strumenti
sono anche utilizzati in contratti di
pre-locazione e hanno un ruolo
decisivo per attirare le risorse
finanziare durante l’avvio dei lavori
di costruzione del complesso.
Previsioni
L’offerta di spazi per uffici per i
prossimi sei mesi è al ribasso e
raggiungera’ la quota 40.000-50.000
m2. I progetti annunciati per il
2014-2015 prevedono uno sviluppo
di 180.000-200.000 m2. Si stima
che la domanda di spazi per uffici
sarà più o meno la stessa degli
ultimi due anni e si registrera’ in
futuro un amento dei contratti di
pre-locazione .
MERCATO
INDUSTRIALE
Fonte : On Point – Bucarest City
Report Q2 2013
OFFERTA
In Romania nel 2013 sono stati
completati due importanti progetti
industriali. A giugno 2013 è stata
inaugurata ufficialmente l’unità
produttiva Lufkin Industries Oil
Field all'interno dell’Owned Ploiesti
West Park, con una superficie di
35.000 m2. Il secondo progetto si
trova nell’Eurobusiness Industrial
Park a Oradea, nella Romania nordoccidentale, un greenfield di circa
27.000 m2 di proprietà della società
americana Plexus. Su Bucarest è
rilevante il progetto costruito da H.
Essers, un’unità di 33.000 m2 situata
lungo l’autostrada A1 .
DOMANDA
Nel secondo trimestre del 2013 la
domanda di spazi industriali in
Romania ha raggiunto la quota di
52.000 m2 e i più importanti
contratti sono stati firmati a
Bucarest, Oradea e Timişoara. A
Bucarest la richiesta di spazi
industriali nel secondo trimestre è
stata di circa 14.500 m2.
Nel primo semestre 2013 gli spazi
affittati in Romania sono stati di
145.000 m², dato quasi 4 volte
superiore rispetto allo stesso periodo
dell'anno precedente (circa 35.000
m²). Le città più attive in questi
settori nel 2013 sono state Bucarest,
con una quota del 55% degli spazi
affittati, seguita da Oradea (18,5%)
e Timisoara (17,5%)
CANONE AFFITTO
Il canone per gli spazi industriali e’
compreso tra 3,8-4,0 euro/m2 al
mese. Per gli spazi destinati
all’industria leggera l’affitto e’ di
tra 3,5-4,25 euro/m2 al mese. Per i
locali
industriali
di
grandi
dimensioni (oltre 20.000 m2) i
prezzi sono leggermente più bassi,
tra i 3,5-3,75 euro/m2 al mese.
PREVISIONI
La Romania cresce di importanza
nel settore della produzione
industriale, in particolare attirando
le unità produttive destinate alla
produzione di veicoli o di
componenti per auto. Uno dei più
recenti investimenti è quello del
consorzio tedesco Daimler che
avvierà un nuovo progetto nella
città di Sebes, ampliando l’attuale
unità produttiva che produce cambi
automatici per i veicoli Mercedes.
L’impianto inizierà la produzione
nel 2016.
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MERCATO
SPAZI
COMMERCIALI
progetti di costruzione di centri
commerciali sono in programma a
Bucarest: Parklake Plaza (~ 63.000
m2), Mega Mall (~ 60.000 m2 GLA)
e Victoria Città Lifestyle (~ 35.000
m2 GLA).
CANONI DI AFFITTO
Fonte : On Point – Bucarest City
Report Q2 2013
DOMANDA
Nel
2013
l'operazione
più
importante nel mercato al dettaglio
è stata l’acquisizione della rete
Bricostore da parte della società
britannica Kingfisher, il player più
importante del settore a livello
europeo. Attualmente, Bricostore
gestisce 15 negozi, di cui quattro a
Bucarest.
I
negozi
saranno
rinominati con il marchio BRICO
DEPOT. Nel medio termine,
Kingfisher prevede di ampliare la
rete fino a 50 negozi. Nel segmento
del lusso, si registra l’apertura del
brand Roberto Cavalli nella galleria
commercial dell’hotel a 5 stelle JW
Marriott Hotel. Con questa nuova
apertura si conferma l’interesse per i
prodotti di lusso all’interno delle
gallerie commerciali degli hotel a 5
stelle, a scapito dei rivenditori dei
negozi dello stesso tipo presenti
sulle arterie principali. I rivenditori
restano prudenti nell’ampliare le
loro catene commerciali lungo le
strade dei paesi, preferendo invece
gli spazi disponibili all’interno dei
grandi centri commerciali.
I canoni di affitto per gli spazi nelle
gallerie dei centri commerciali o
lungo le arterie stradali sono tra 5565euro/m2 al mese. Gli affitti più
elevati si registrano negli spazi del
Palazzo Cotroceni e a Baneasa
Shopping City, considerati i centri
commerciali di maggiori rilievo in
Romania. C'è stata una diminuzione
del valore del canone di affitto per
gli spazi commerciali situati nel
centro storico di Bucarest, poiché la
zona ha perso quello che era il suo
fascino iniziale ed è divenuta meta
di persone con un reddito mediobasso.
Desk “Costruzioni & Infrastrutture”
Per essere sempre vicini alle aspettative
dei soci, il Desk “Costruzioni &
Infrastrutture” fornisce i seguenti servizi
di base a mezzo del nuovo Desk:
• Assistenza ai soci nelle relazioni con
la PA, locale e centrale.
• Monitoraggio degli appalti pubblici
(avvisi di pre-informazione, bandi di
gara, gare assegnate).
• Monitoraggio dell'attività svolta dai
Ministeri
legati
al
settore
dell’edilizia, delle infrastrutture e
delle grandi opere, al fine di
informare in tempo sulle ultime
decisioni, normative, strategie e
progetti.
• Redazione di una rassegna stampa
mirata alle attività del settore (articoli
specialistici, report, informative su
eventi e fiere).
PREVISIONI
Attualmente l’offerta di spazi
commerciali a Bucarest per il
periodo 2013-2014 è di circa 60.000
m2, presenti nelle aree shopping di
Promenade Mall e Vulcano Value
Center. A livello nazionale spiccano
importanti progetti del 2013 quali il
Corall in Constanta (18.000 m2) con
una galleria commerciale di 50
spazi disponibili e il centro AFI
Palace Ploiesti situato a Ploiesti, con
una superficie disponibile di 28.000
m2.
OFFERTA
A seguito di un’analisi delle aree dei
centri commerciali a Bucarest, la
disponibilità di spazi per uffici è
stimata per 850.000 m2, mentre il
resto della città contribuisce a
fornire sul mercato circa 1,5 milioni
di m2. A Bucarest, uno di progetti di
maggior rilievo è il complesso
Promenade Mall, con una superficie
commerciale di 35.000 m2 situato
lungo Calea Floreasca, al centro
delle aree più dinamiche del
business. Altri tre importanti
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