Riscaldamento

“IL RISCALDAMENTO”
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La soppressione del riscaldamento centralizzato
La soppressione del medesimo è di per sé preclusa, se non con il consenso di tutti i condomini, dall'art.
1120, comma ultimo, c.c. che vieta le innovazioni che rendano talune parti comuni inservibili all'uso o al
godimento anche di un solo condomino.
È però intervenuta la L.10/91 il cui articolo 26 comma 2 prevedeva, nella originaria formulazione, “Per
gli interventi in parti comuni di edifici, volti al contenimento del consumo energetico degli edifici stessi
ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'art. 1, ivi compresi quelli di cui all'art. 8, sono valide le
relative decisioni prese a maggioranza delle quote millesimali”.
Tra gli interventi di cui al richiamato articolo 8, la lettera g) prevede (tutt'ora) espressamente la
“trasformazione di impianti centralizzati di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas per il
riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria dotati di sistema automatico di regolazione della
temperatura, inseriti in edifici composti da più unità immobiliari, con determinazione dei consumi per le
singole unità immobiliari...................”.
Pertanto, sussistendo i requisiti richiesti, la legge speciale autorizzava la trasformazione dell’impianto
centralizzato in impianti unifamiliari.
Attraverso innumerevoli modifiche si è arrivati alla nuova compilazione del citato articolo 26 comma 2 L.
10/1991 (l'ultima modifica dettata dalla Riforma che ha modificato le maggioranze secondo la quale ora
occorre la maggioranza degli intervenuti ed almeno un terzo del valore dell'edificio), che, a differenza
dell'originaria formulazione, prevede le seguenti differenze:
1) non vi è più alcun riferimento agli interventi indicati nell'articolo 8 (tra i quali, si ricorda, la
trasformazione di impianti di riscaldamento centralizzato in impianti unifamiliari a gas per il
riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria)
2) gli interventi sugli edifici e sugli impianti, per godere della maggioranza agevolata, devono essere
individuati attraverso un attestato di prestazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un
tecnico abilitato;
A seguito della soppressione del richiamo all'articolo 8 (che non è stato nè abrogato nè modificato), ci si
chiede se sia o meno ancora possibile sopprimere il riscaldamento centralizzato.
Lo stesso legislatore del 2006 che ha modificato il richiamo all'articolo 8, non ha però modificato le
definizioni contenute nel D. Lgs. 192/2005.
Infatti, all'allegato A, numero 43, viene considerata ristrutturazione di un impianto termico l'insieme di
opere che comportano la modifica sostanziale sia dei sistemi di produzione che di distribuzione ed
emissione del calore, precisando che rientrano in questa categoria anche la trasformazione di un
impianto termico centralizzato in impianti termici individuali.
Lo stesso allegato è stato oggetto di ulteriori interventi (l'ultimo a seguito della Legge 9/2014) ma tale
definizione non è mai stata modificata.
Si consideri anche che il D. Lgs. 115/2008, all'allegato II, punto 4, comma 2, nel dettare disposizioni in
materia di contratto di servizio energia, vieta espressamente la trasformazione di un impianto di
climatizzazione centralizzato in impianti di climatizzazione individuali. Viene vietato ciò che è
consentito, diversamente non avrebbe avuto senso prevedere tale disposizione laddove già non fosse
stato possibile procedere in questo modo.
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Si potrebbe quindi ritenere che non sia vietata la trasformazione citata, purché sia supportata da una
diagnosi energetica o da un attestato di prestazione energetica ai sensi del più volte richiamato articolo
26 comma 2 legge 10/1991.
In questo senso si è pronunciato anche il Tribunale Palermo, Sez. II con sentenza del 29.03.2012.
In questo panorama, però, occorre considerare anche le leggi speciali in materia di contenimento dei
consumi energetici.
Le leggi regionali del Piemonte e dell'Emilia Romagna, ad esempio, vietano di dotare i palazzi composti
da oltre 4 unità immobiliari (indipendentemente dal numero dei condomini) di riscaldamento diverso dal
centralizzato.
Inoltre, il D.P.R. 2 aprile 2009 n. 59, all'articolo 4 comma 9, prevede che “In tutti gli edifici esistenti con
un numero di unità abitative superiore a 4, e in ogni caso per potenze nominali del generatore di calore
dell'impianto centralizzato maggiore o uguale a 100 kW, appartenenti alle categorie E1 ed E2, così
come classificati in base alla destinazione d'uso all'articolo 3, del decreto del Presidente della
Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, è preferibile il mantenimento di impianti termici centralizzati
laddove esistenti; le cause tecniche o di forza maggiore per ricorrere ad eventuali interventi finalizzati
alla trasformazione degli impianti termici centralizzati ad impianti con generazione di calore separata
per singola unità abitativa devono essere dichiarate nella relazione di cui al comma 25”.
Non vi è un divieto assoluto di trasformazione, ma la possibilità viene subordinata alla produzione di
una perizia tecnica che ne attesti l'impossibilità della conservazione. E' opportuno precisare che il citato
articolo sarà abrogato dall'entrata in vigore dei decreti attuativi conseguenti all'approvazione della
Legge 90/2013.
Per completezza si ricorda che il DPR 59/2009, attuativo del D. Lgs. 192/2005, ai sensi dell'articolo 17
dello stesso e dell'articolo 117 della Costituzione, non trova applicazione nelle Regioni (tra le quali la
Lombardia) che abbiano autonomamente provveduto a recepire la Direttiva Europea 2002/91/CE e
2010/31/UE.
Per quanto attiene alla trasformazione a seguito di deliberazione assunta ai sensi dell'articolo 1120
comma 2 si rinvia al punto specifico.
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Entro il 31/12/2016 obbligatoria la termoregolazione e contabilizzazione del calore
Il 19 luglio è entrato in vigore il Decreto Legislativo 4 luglio 2014 n. 102. Con esso lo Stato ha recepito
la direttiva Europea 2012/27/UE sull'efficienza energetica.
Il testo normativo stabilisce un quadro di misure per la promozione e il miglioramento dell'efficienza
energetica che concorrono al conseguimento dell'obiettivo nazionale di risparmio energetico il quale
consiste nella riduzione, entro l'anno 2020, di 20 milioni di tonnellate equivalenti di petrolio dei consumi
di energia primaria, pari a 15,5 milioni di tonnellate equivalenti di petrolio di energia finale, conteggiati a
partire dal 2010.
Tra gli strumenti utilizzati dal Legislatore per perseguire il fine che si è imposto, vi è la contabilizzazione
del calore. Lo scopo è quello di far leva sui risparmi economici per spingere i cittadini – condomini a
consumare meno calore (che, poi, è energia).
Per la prima volta la ripartizione della spesa tra condomini viene vista dal legislatore come strumento
non solo per disciplinare i rapporti tra privati, ma anche (e soprattutto) per perseguire ben altri fini che,
in ultimo, rivestono un ruolo non solo nazionale, ma sovranazionale. Il tutto nasce dalla sottoscrizione
dell'Italia dell'ormai famoso protocollo di Kyoto. Da esso, infatti, discendono la Direttiva Europea
2012/27/UE ed il Decreto Legislativo oggi in commento.
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Di particolare interesse per i condomini, tra le altre cose oggetto di futura disamina, è l'articolo 9 avente
ad oggetto: “Misurazione e fatturazione dei consumi energetici”.
Innanzitutto, con provvedimenti che l'Autorità per l'Energia Elettrica ed il Gas (AEEG) dovrà adottare
entro 24 mesi, saranno previste le specifiche abilitanti dei sistemi di misurazione intelligenti. Questi
dovranno fornire ai clienti finali informazioni sul tempo effettivo di utilizzo e gli obiettivi di efficienza
energetica oltre a garantire la sicurezza dei contatori, la sicurezza nella comunicazione dei dati e la
riservatezza degli stessi misurati al momento della loro raccolta, conservazione, elaborazione e
comunicazione, in conformità alla normativa vigente in materia di protezione dei dati.
Prima di addentrarci nell'esame degli articoli di maggior interesse, è opportuno prendere confidenza
con una nuova figura che, in riferimento agli edifici, si accosta a quella già nota di “Condominio”. Il
Legislatore recepisce infatti la definizione di “edificio polifunzionale” il quale è un edificio destinato a
scopi diversi e occupato da almeno due soggetti che devono ripartire tra loro la fattura dell'energia
acquistata. Mentre nel condomino occorre che vi siano almeno due proprietari di diverse unità
immobiliari, in questa definizione viene previsto il caso in cui l'edificio appartiene ad un solo proprietario
ma è “occupato” da almeno due soggetti (magari in forza di un contratto di locazione o di comodato o di
leasing).
Sin dal momento dell'installazione dei contatori, i clienti finali dovranno poter ottenere informazioni
adeguate con riferimento alla lettura dei dati ed al monitoraggio del consumo energetico.
L'ottica nella quale il Legislatore si muove è quella dell'attenzione verso il cliente finale nonchè
l'adeguata trasparenza e informazione al fine di consentire allo stesso di meglio comprendere i dati dei
propri consumi. Entro breve, pertanto, il “peso” del singolo scatto del contatore o del ripartitore dovrà
essere facilmente intellegibile.
Oltre a quanto sopra, per favorire il contenimento dei consumi energetici attraverso la contabilizzazione
dei consumi individuali e la suddivisione delle spese in base ai consumi effettivi di ciascun centro di
consumo individuale, viene previsto quanto segue il cui termine ultimo viene fissato al 31 dicembre
2016.
a) Qualora il riscaldamento, il raffreddamento o la fornitura di acqua calda per un edificio siano effettuati
da una rete di teleriscaldamento o da un impianto centralizzato che alimenta una pluralità di edifici
(supercondominio), è obbligatoria l'installazione da parte delle imprese di fornitura del servizio di un
contatore di fornitura di calore in corrispondenza dello scambiatore di calore collegato alla rete o del
punto di fornitura. Sostanzialmente il Legislatore vuole che venga conteggiato il consumo energetico di
ciascun palazzo, anche se facente parte di un supercondominio servito da una unica centrale termica.
L'inadempienza vedrà l'irrogazione della sanzione amministrativa pecuniaria da 500 a 2500 a carico
dell'impresa.
b) Nei condomini e negli edifici polifunzionali riforniti da una fonte di riscaldamento o raffreddamento
centralizzata o da una rete di teleriscaldamento o da un sistema di fornitura centralizzato che alimenta
una pluralità di edifici, è obbligatoria l'installazione di contatori individuali per misurare l'effettivo
consumo di calore o di raffreddamento o di acqua calda per ciascuna unità immobiliare, nella misura in
cui sia tecnicamente possibile, efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici
potenziali. Dalle prime interpretazione pare che il Legislatore in questo punto faccia riferimento alla
contabilizzazione diretta nei casi in cui il sistema di distribuzione sia orizzontale. In questo caso è
possibile mettere un misuratore all'ingresso ed uno all'uscita dell'unità immobiliare, così da poter
calcolare quanto calore è stato effettivamente prelevato.
c) Nei casi in cui l'uso di contatori individuali non sia tecnicamente possibile o non sia efficiente in
termini di costi, per la misura del riscaldamento si ricorre all'installazione di sistemi di termoregolazione
e contabilizzazione del calore individuali per misurare il consumo di calore in corrispondenza a ciascun
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radiatore posto all'interno delle unità immobiliari dei condomini o degli edifici polifunzionali, secondo
quanto previsto dalla norma UNI EN 834, con esclusione di quelli situati negli spazi comuni degli edifici,
salvo che l'installazione di tali sistemi risulti essere non efficiente in termini di costi con riferimento alla
metodologia indicata nella norma UNI EN 15459. In tali casi sono presi in considerazione metodi
alternativi efficienti in termini di costi per la misurazione del consumo di calore. Le prima lettura della
disposizione ricomprende in questa casistica le unità immobiliari servite da un sistema di distribuzione
verticale. In questa tipologia (utilizzata sino a circa gli anni '80) occorrerà mettere un ripartitore per
ciascun termosifone.
L'impresa di fornitura del servizio che, richiesta dal cliente finale, non installa il contatore individuale, è
soggetta ad una sanzione amministrativa pecuniaria da 500 a 2500 euro.
Sono previste però le stesse sanzioni amministrative anche a carico del condominio e dei clienti finali
che non provvedono ad installare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali
per misurare il consumo di calore in corrispondenza di ciascun radiatore posto all'interno dell'unità
immobiliare.
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La contabilizzazione del calore, conseguenze in tema di ripartizione delle spese
Il Codice Civile non si occupa espressamente della ripartizione delle spese del riscaldamento, da
disciplinare secondo il capoverso dell’articolo 1123 che recita: “Se si tratta di cose destinate a servire i
condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”.
La Cassazione è intervenuta affermando che per la ripartizione occorre considerare, ad esempio, la
superficie radiante, mentre ha escluso la ripartizione sulla base della tabella millesimale di proprietà (se
non prevista convenzionalmente in un regolamento avente natura contrattuale in deroga al Codice
Civile) che non tiene assolutamente conto della “proporzione dell'uso che ciascuno può farne”.
In questo contesto si è inserito l'articolo 26 comma 5 della Legge 10/1991.
Tale disposizione espressamente prevede che, a seguito dell'adozione dei sistemi di termoregolazione
e di contabilizzazione del calore, la ripartizione della spesa deve essere effettuata “in base al consumo
effettivamente registrato”.
Leggendo bene la norma (speciale) ci si accorge che non è assolutamente diversa dalla norma
(generale) prevista dall'articolo 1123 comma 2 c.c., ma è bene rilevare che mentre l’art. 1123 è
derogabile, la Legge 10/1991 è imperativa e quindi non è derogabile nemmeno con accordo di tutti i
condomini. Ne consegue che un regolamento avente natura contrattuale non può prevedere un criterio
che deroghi tale principio. Nemmeno lo potrà fare, a maggior ragione, una delibera assembleare.
Si è a lungo dibattuto su cosa dovesse essere inteso con il termine “consumi effettivi” e come questi
andavano calcolati.
A fare chiarezza è intervenuto il Decreto Legislativo 4 luglio 2014 n. 102 recante “Attuazione della
direttiva 2012/27/UE sull'efficienza energetica”
All'Articolo 9 (Misurazione e fatturazione dei consumi energetici), comma 5 lettera d), si legge che “Per
favorire il contenimento dei consumi energetici attraverso la contabilizzazione dei consumi individuali e
la suddivisione delle spese in base ai consumi effettivi di ciascun centro di consumo individuale (...)
quando i condomini sono alimentati dal teleriscaldamento o teleraffreddamento o da sistemi comuni di
riscaldamento o raffreddamento, per la corretta suddivisione delle spese connesse al consumo di
calore per il riscaldamento degli appartamenti e delle aree comuni, qualora le scale e i corridoi siano
dotati di radiatori, e all'uso di acqua calda per il fabbisogno domestico, se prodotta in modo
centralizzato, l'importo complessivo deve essere suddiviso in relazione agli effettivi prelievi volontari di
energia termica utile e ai costi generali per la manutenzione dell'impianto, secondo quanto previsto
dalla norma tecnica UNI 10200 e successivi aggiornamenti. E' fatta salva la possibilità, per la prima
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stagione termica successiva all'installazione dei dispositivi di cui al presente comma, che la
suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà”.
La prima osservazione è che la norma UNI CTI 10200 (l'ultima revisione è del febbraio 2013) in tema di
ripartizione delle spese per la climatizzazione invernale, nata con carattere volontario, è divenuta
obbligatoria.
La stessa non è pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale ed è acquistabile presso il CTI (Comitato
Termotecnico Italiano) o l'UNI (Ente Nazionale Italiano di Unificazione - è un’associazione privata senza
scopo di lucro fondata nel 1921 e riconosciuta dallo Stato e dall’Unione Europea, che studia, elabora,
approva e pubblica le norme tecniche volontarie - le cosiddette “norme UNI” - in tutti i settori industriali,
commerciali e del terziario, tranne in quelli elettrico ed elettrotecnico).
Tuttavia non è cosa nuova il rinvio, contenuto in Leggi, che il Legislatore fa a norme tecniche di settore.
Si pensi al D. Lgs. 81/2008 (in materia di sicurezza sul lavoro e nei cantieri edili) il quale effettua
numerosi richiami alle norme UNI.
Lo stesso Decreto Ministeriale 37/2008 (in materia di sicurezza degli impianti che ha sostituito la Legge
46/1990) prevede che i progetti e gli impianti realizzati in conformità alla vigente normativa e alle norme
dell'UNI, del CEI o di altri Enti di normalizzazione appartenenti agli Stati membri dell'Unione europea o
che sono parti contraenti dell'accordo sullo spazio economico europeo, si considerano eseguiti
secondo la regola dell'arte.
Si noti, però, che per quanto attiene alla ripartizione della spesa nella contabilizzazione, il Legislatore
non rimette totalmente la definizione dei criteri della spesa all'UNI. Allo stesso, infatti, in poche righe
detta i principi cui esso si deve ispirare.
Pertanto, l'articolo 26 comma 5 della Legge 10/1991 prevede che la ripartizione deve essere effettuata
sulla base dei “consumi effettivi”. Il D. Lgs. 102/2014 precisa che sono “effettivi” i “prelievi volontari di
energia termica utile”, ovvero il calore che viene prelevato dai singoli corpi scaldanti mediante azione
sulla valvola termostatica. La norma prevede anche che sono considerati connessi alla
contabilizzazione anche “i costi generali per la manutenzione dell'impianto”.
Resta all'UNI (il quale ha delegato al CTI - Comitato Termotecnico Italiano -) il compito di individuare
come calcolare i prelievi volontari.
Pertanto, nessuna funzione legislativa viene assegnata ad organismo diverso dalle Camere. Allo stesso
spetta solo quella funzione tecnica che gli è propria.
Le prime riflessioni portano quindi a ritenere che per le spese di riscaldamento, laddove gli impianti
siano forniti di contabilizzazione (pur in assenza di termoregolazione), non trova più applicazione
l'articolo 1123 del codice civile. Conseguentemente sfugge ai condomini la possibilità di ripartire le
spese stesse in base a criteri diversi seppur approvati all'unanimità o previsti in regolamenti aventi
natura contrattuale.
La ripartizione della spesa, infatti, viene considerata dal Legislatore utile per favorire il contenimento dei
consumi energetici. Ne consegue che la suddivisione tra i condomini non svolge più solo un ruolo
interno al condominio inteso a disciplinare i rapporti tra privati, ma assume un ruolo superiore, sino a
diventare utile per la società.
In riferimento alla quota da ripartire sulla base del consumo, va osservato che devono considerarsi non
conformi a legge i così detti “coefficienti correttivi”.
Innanzitutto non risulta che questi siano determinati da norma tecnica di settore nè italiana nè europea
(le norme EN). Unico riferimento è ad una norma svizzera che, in quanto tale, non trova applicazione in
Italia nè è riconosciuta dagli enti di normazione europei.
I coefficienti correttivi, ai fini del calcolo della quota volontaria, tengono in considerazione le dispersioni
di calore (ad esempio per gli appartamenti posti all'ultimo piano o al piano pilotis). E', questo, un
parametro non previsto dalla Legge che, invece, fa riferimento, come detto, al solo prelievo di calore dai
corpi scaldanti.
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Si consideri che quando i cittadini si saranno abituati all'utilizzo delle valvole termostatiche,
probabilmente l'impianto di riscaldamento svolgerà il proprio servizio in maniera totalmente difforme
rispetto a quanto siamo abituati. Oggi, infatti, pensiamo all'utilizzo dell'impianto di riscaldamento in
condizioni standard, in cui, cioè, tutti gli appartamenti sono scaldati. In questa circostanza, risultano
penalizzate le unità immobiliari in posizioni di maggior dispersione. Un domani, però, molti
appartamenti (anche intermedi) potrebbero essere freddi in quanto poco o per niente utilizzati. Ne
consegue che un appartamento in un piano intermedio oggi è scaldato da tutti i lati, mentre in futuro
così potrebbe non essere. In una situazione di questo tipo appare difficile conteggiare le dispersioni del
solo ultimo piano.
Qualche riflessione merita anche la così detta “quota fissa”.
Un criterio forfetario indicato dall'assemblea che, ad esempio, quantifichi la spesa per potenza termica
impegnata (c.d. quota fissa) al 30% o al 40%, non tenendo quindi in considerazione le dispersioni di
rete (valutabili caso per caso a seconda dell'edificio e dell'impianto di distribuzione del calore), oppure
un criterio determinato senza essere stato preceduto dal rilievo del numero e delle dimensioni dei corpi
scaldanti (preferibilmente acquisito a verbale) è da considerarsi nullo (quindi impugnabile in ogni
tempo) in quanto non consente di calcolare i consumi effettivi.
Tale quota, pertanto, dovrà essere stabilita da un tecnico abilitato secondo i criteri indicati nella stessa
norma UNI 10200.
In ogni caso, il Legislatore italiano non avrebbe potuto fare diversamente in quanto il concetto dei
“consumi effettivi” è espressamente voluto dalla Direttiva Europea alla quale si dovranno adeguare tutti
gli Stati Membri.
Unica deroga è quella contenuta nello stesso articolo 9 comma 5 lettera d), secondo la quale “E' fatta
salva la possibilità, per la prima stagione termica successiva all'installazione dei dispositivi di cui al
presente comma, che la suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà”.
L'articolo 9 comma 5 lettera d), rimanda alla norma UNI 10200 anche la ripartizione dei “costi generali
per la manutenzione dell'impianto”.
Occorre pertanto circoscrivere l'ambito di applicazione.
Il D. Lgs. 102/2014 rimanda, per le definizioni, tra l'altro, al D. Lgs. 192/2005. In esso, all'Allegato A, si
rinviene la definizione di manutenzione: “insieme degli interventi necessari, svolte da tecnici abilitati
operanti sul mercato, per garantire nel tempo la sicurezza e la funzionalità e conservare le prestazioni
dell’impianto entro i limiti prescritti”.
Essa si divide in manutenzione ordinaria e straordinaria.
Per manutenzione ordinaria dell’impianto termico si intendono “le operazioni previste nei libretti d’uso e
manutenzione degli apparecchi e componenti che possono essere effettuate in luogo con strumenti ed
attrezzature di corredo agli apparecchi e componenti stessi e che comportino l’impiego di attrezzature e
di materiali di consumo d’uso corrente”.
Ad essa andrebbero aggiunte le piccole riparazioni.
Invece, per manutenzione straordinaria dell’impianto termico si intendono “gli interventi atti a ricondurre
il funzionamento dell’impianto a quello previsto dal progetto e/o dalla normativa vigente mediante il
ricorso, in tutto o in parte, a mezzi, attrezzature, strumentazioni, riparazioni, ricambi di parti, ripristini,
revisione o sostituzione di apparecchi o componenti dell’impianto termico”.
A questo termine si potrebbero aggiungere le modifiche rese necessarie dall'evoluzione normativa (ad
esempio la termoregolazione).
Tra i costi generali da ripartire sulla base della tabella millesimale del riscaldamento, calcolata ai sensi
della norma UNI 10200, si ritengono inseriti quelli necessari per il funzionamento dell'impianto e
l'erogazione del calore, cioè quelli indispensabili per il “servizio riscaldamento”, che, poi, è quello che
consuma energia ed immette i prodotti della combustione in atmosfera.
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La manutenzione straordinaria, invece, attiene alla conservazione del bene e, in quanto tale, va ripartita
in base alla tabella millesimale di cui all'articolo 1123 comma 1 del codice civile.
Tra le spese da ripartire sulla base della norma UNI 10200 con la così detta quota fissa, andrebbero
aggiunte anche le spese necessarie per il tecnico abilitato alla conduzione e l'esercizio della centrale
termica nonchè per il terzo responsabile. Tutte voci riferite, quindi, al godimento del servizio e non alla
conservazione del bene.
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Diversa ripartizione della spesa adottata dall'assemblea
L'articolo 16 (sanzioni) comma 8 del D. Lgs. 102/2014, prevede che è soggetto ad una sanzione
amministrativa da 500 a 2500 euro il condominio alimentato dal teleriscaldamento o dal
teleraffreddamento o da sistemi comuni di riscaldamento o raffreddamento che non ripartisce le spese
in conformità alle disposizioni di cui all'articolo 9 comma 5 lettera d).
E' il primo caso in cui la ripartizione della spesa in maniera difforme dai criteri legali, oltre alla nullità
della delibera, è soggetta anche ad una sanzione amministrativa.
Le regioni e le provincie autonome di Trento e di Bolzano, nell'ambito delle attività di ispezione degli
impianti termici di cui all'articolo 9 del decreto del Presidente della Repubblica 16 aprile 2013, n. 74,
eseguono anche gli accertamenti e le ispezioni sull'osservanza dei criteri di ripartizione della spesa.
Come sopra anticipato, poichè il D. Lgs. 102/2014 (al pari della Legge 10/1991) è norma imperativa, la
ripartizione della spesa sulla base di diversi criteri darebbe origine ad una delibera nulla in quanto
contraria a Legge.
In quanto tale, la decisione può essere impugnata in ogni tempo anche da colui che ha votato a favore.
Diverso è invece il trattamento per le delibere con le quali, nell'esercizio delle attribuzioni assembleari
previste dall'art. 1135 c.c., nn. 2 e 3, vengono in concreto ripartite le spese medesime, atteso che
queste ultime, ove adottate in violazione dei criteri già stabiliti, devono considerarsi annullabili, e la
relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza di trenta giorni previsto dall'art. 1137
codice civile (Cassazione Civile, Sez. II, 21.05.2012, n. 8010)
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Riflessi sul regolamento di condominio: regolamento approvato dall'Assemblea
All'introduzione dei sistemi di contabilizzazione consegue la modifica del regolamento in punto riparto
della spesa del riscaldamento.
L'articolo 26 comma 5 della Legge 10/91, prevede una maggioranza speciale sia per l'adozione dei
sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione sia per la deliberazione del criterio di riparto. Così
recita la norma citata: “Per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di
contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al
consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal
secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile” (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà
del valore dell'edificio).
La norma speciale indica la stessa maggioranza prevista dall'articolo 1138 comma 3 del Codice Civile,
la quale prevede che il regolamento può essere modificato con la maggioranza di cui all'articolo 1136
comma 2 del Codice Civile secondo il quale “sono valide le deliberazioni approvate con un numero di
voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio”.
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Quindi, nel caso dell'adozione dei contabilizzatori, il regolamento condominiale, in punto riparto della
spesa del riscaldamento, può essere modificato con una delibera assembleare adottata con la
“maggioranza” di legge.
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Riflessi sul regolamento di condominio: regolamento contrattuale
Dovendo procedere all'adozione dei sistemi di contabilizzazione, ci si interroga sulla possibilità di
modificare il regolamento contrattuale in punto ripartizione della spesa riferita al riscaldamento.
Normalmente i criteri di ripartizione fissati convenzionalmente possono essere modificati solo con il
consenso unanime di tutti i condomini (Cass. n. 17276/2005), ma nel caso della termoregolazione il
principio generale non trova spazio poiché l'art. 26 comma 5 L. 10/1991 e l'art. 9 comma 5 lettera d)
D.Lgs. 102/2014 (che la disciplinano) sono inderogabili e quindi obbligano i condomini a rispettarla
anche disattendendo il regolamento contrattuale.
Ritornando ora alla questione che ci interessa, si osservi che l'articolo 26 comma 5 L. 10/1991,
esordisce qualificando l'adozione dei sistemi in esame quale “innovazione”. In tema di condominio di
edifici, costituisce innovazione qualunque opera nuova che implichi una modificazione notevole della
cosa comune, alterandone l'entità sostanziale o la destinazione originaria (Cassazione civile, 5
novembre 1990, n. 10602).
L'assemblea in primo luogo delibera quindi l'innovazione, cioè la “modificazione notevole della cosa
comune, alterandone l'entità sostanziale o la destinazione originaria” e, conseguentemente, la modifica
dei criteri di riparto.
Tale seconda delibera è consequenziale alla prima.
Infatti, approvata l'innovazione all'impianto di distribuzione del calore, la Legge impone di adottare le
risultanze dell’impianto di contabilizzazione; le spese dovranno essere suddivise “in base al consumo
effettivamente registrato”.
Il diverso criterio eventualmente previsto dal regolamento avente origine contrattuale deve essere
espunto, trattandosi di clausola nulla ai sensi dell'articolo 1418 del Codice Civile.
Poiché la clausola regolamentare è divenuta illegittima, è consentito all’assemblea di decidere di
adottare il nuovo criterio di riparto sulla base della contabilizzazione.
La delibera richiede la maggioranza di cui all'articolo 26 comma 5 della Legge 10/1991 (maggioranza
degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio).
In questo senso si registra la sentenza del Tribunale di Pavia del 16 gennaio 2001 n. 39.
Con ordinanza del 30 gennaio 2009 del Tribunale di Milano, Sezione distaccata di Legnano, ha
confermato che l'art. 26 comma 5 Legge 10/91, “per evidenti connotazioni pubblicistiche che la
caratterizzano, essendo volta a perseguire l'obiettivo del contenimento energetico, va intesa quale
norma imperativa di Legge, comunque sovraordinata ai regolamenti condominiali, sia pure contrattuali”.
Più recentemente ha confermato l’orientamento il Tribunale di Roma (sent. 29 aprile 2010): “nel
contrasto tra l'interesse particolare del condomino a non vedere modificare i criteri di riparto previsti dal
regolamento o dalla legge e l'interesse generale a favorire il risparmio energetico, il legislatore si è
orientato nel senso di attribuire prevalenza all'interesse più aderente al concetto di utilità sociale,
giungendo, per tal motivo, a modificare ed abbassare i quorum assembleari per interventi rispetto ai
quali, secondo le norme del codice civile, sarebbe stata necessaria la maggioranza qualificata delle
innovazioni o, addirittura, l'unanimità. Si è, quindi, ritenuto che le disposizioni di cui alla Legge citata,
recante norme in tema di uso razionale dell'energia e per il risparmio energetico, per il loro carattere
pubblicistico prevalgono sulla disciplina privatistica, donde l'autonomia negoziale dei privati risulta
limitata”.
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Gli interventi disciplinati dalle leggi speciali (L. 10/1991)
e le innovazioni disciplinate dall'articolo 1120 codice civile
L’articolo 1120 comma 2 codice civile prevede tra l’altro che “I condomini, con la maggioranza indicata
dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa
di settore, hanno ad oggetto: 2) le opere e gli interventi previsti (...) per il contenimento del consumo
energetico degli edifici (...) nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di
cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che
conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra
idonea superficie comune”.
In materia di contenimento dei consumi energetici e di sfruttamento delle fonti rinnovabili, trova anche
applicazione la Legge 9 gennaio 1991 n. 10, articolo 26 comma 2, il quale prevede che “Per gli
interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione
delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o
una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono
valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno
un terzo del valore dell’edificio.”
Si precisa che il richiamo all'articolo in riferimento allo sfruttamento delle fonti rinnovabili di fatto
comprende anche gli stessi interventi previsti dall'articolo 1120 comma 2 e sopra riportati.
Di fatto, quindi, le due norme disciplinano la stessa materia.
Non è pensabile ritenere una abrogazione di fatto della legge più datata (la legge 10/1991) in quanto il
legislatore anche su questa è intervenuto, dimostrando di volerne conservare l'efficacia.
Le differenze sostanziali sono due:
1) il quorum (1/2 per l'articolo 1120 comma 2 e 1/3 per la Legge 10/1991, oltre, in entrambi i casi, alla
maggioranza degli intervenuti);
2) l'obbligatorietà della diagnosi energetica o dell'attestato di prestazione energetica nella legge
10/1991 art. 26 comma 2.
Sembra quindi che, laddove vi siano uno dei due documenti indicati, l'intervento possa essere
deliberato con la maggioranza agevolata.
Nell'articolo 26 comma 2 non vi è una elencazione di opere possibili, ritenendo che la norma trovi
applicazione tutte le volte in cui la diagnosi o l'attestato accertino che l'intervento (sia esso innovazione
o miglioria) comporterà il contenimento dei consumi energetici.
Diverso potrebbe essere, invece, per gli interventi previsti dall'articolo 1120 comma 2 c.c..
Ci si chiede, infatti, quali possano essere le opere volte al contenimento dei consumi energetici se non
sono individuate attraverso i documenti citati.
Occorrerebbe, a mio avviso, fare riferimento a quegli interventi che il legislatore stesso ritiene essere
tali da contenere i consumi. Parrebbe non fuori luogo il richiamo all'articolo 8 della legge 10/1991, che
ha ad oggetto i contributi in conto capitale per agevolare l'esecuzione delle opere.
Pertanto, non appare fuori luogo ritenere che gli stessi possano essere ricompresi tra quelli previsti
dall'articolo 1120 comma 2 c.c..
E' opportuno però fare le seguenti osservazioni.
Le lettere a) e b) non sono innovazioni ma migliorie e, pertanto, non troverebbero in ogni caso
applicazione in riferimento all'articolo 1120 comma 2.
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La lettera e) ha ad oggetto interventi già previsti dallo stesso articolo 1120 comma 2.
La lettera h) è innovazione solo nel caso in cui l'area esterna fosse in precedenza sprovvista di tale
impianto.
Oltre agli interventi richiamati dall'articolo 8, potrebbero essere oggetto di delibera anche le altre opere
che il legislatore (nazionale o regionale) ritiene che perseguano il fine posto dallo stesso articolo 1120
comma 2 c.c..
Ad esempio, si possono citare la serra climatica ed il tetto verde.
La prima rappresenta un semplice sistema di risparmio energetico nell'edilizia, ottenibile anche, nel
caso di recupero edilizio, attraverso la chiusura di balconi, terrazze, logge, altane e simili. Il suo
funzionamento è dato da ampie superfici vetrate, che consentono ai raggi solari di penetrare all'interno
del volume e di ottenere così un aumento del calore e dell'illuminazione naturale. In edilizia viene
utilizzata per ridurre i consumi di utenza, come per i riscaldamenti, illuminazione elettrica e, in alcuni
casi, anche per il contenere il consumo di metano se all'interno vi sono gli impianti di cottura. Infatti, in
questa ultima ipotesi, il calore naturale può essere sfruttato per induzione sugli strumenti da cucina, in
quanto il calore sviluppatosi nella serra va ad aggiungersi al calore originatosi dai fornelli. Svariati,
comunque, possono essere gli usi dell'energia naturale che la serra apporta, se tra la differenza della
struttura con la serra e l'analoga, ma senza captazione, si delinea in ogni caso un abbassamento dei
consumi energetici (fonte http://it.wikipedia.org/wiki/Serra_solare)
Il tetto verde (o verde estensivo) è un tetto (piano o inclinato) di un edificio parzialmente o
completamente ricoperto di vegetazione.
È generalmente composto da un “pacchetto” di più strati che comprende:
Membrana (o manto) impermeabile antiradice
Strato di separazione e protezione del manto impermeabile
Strato di drenaggio e accumulo idrico
Tessuto di filtro
Substrato colturale
Vegetazione
Le caratteristiche più importanti sono la qualità del substrato, la quantità di accumulo d'acqua, la
superficie di appoggio dell'elemento di accumulo e la apertura a pori del tessuto di filtro. È solitamente
un sistema che presenta spessore e peso ridotti per permettere di essere utilizzato sulle coperture e
richiede scarsa manutenzione, poiché viene utilizzata una vegetazione composta di essenze di sedum
che devono essere in grado di sopravvivere in situazioni di estrema siccità, con alte capacità di
rigenerazione e auto propagazione. È una finitura tecnologica della copertura che fornisce diversi
benefici all’edificio come la protezione dell’impermeabilizzazione, la regolazione del microclima grazie
all’abbassamento della temperatura dell'aria in ambiente urbano e la lotta contro l'effetto isola di calore,
l’isolamento termico e quindi risparmio energetico, la riduzione della presenza di polveri sottili, la
creazione di nuovi habitat per la fauna selvatica, la regimazione delle acque piovane, oltre al minore
impatto ambientale ed estetico (fonte http://it.wikipedia.org/wiki/Tetto_verde)
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