relazione estimativa ex cinema

COMUNE DI CAPRARICA DI LECCE
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UFFICIO TECNICO
Relazione di stima di un immobile "ex cinema" sito in Caprarica di
Lecce in via IV Novembre angolo via R. Greco.
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Oggetto: Valutazione di un immobile destinato in passato ad "ex cinema" sito in
Caprarica di Lecce in via IV Novembre angolo via R. Greco. Proprietà: Comune di
Caprarica di Lecce
RELAZIONE DI STIMA
Premessa
Obiettivo del Comune è l’alienazione mediante procedura aperta dell’immobile di cui
trattasi.
Pertanto, lo scopo della stima è quello della ricerca del più probabile valore di esso da
assumere come prezzo base per la vendita.
PARTE I – IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE
1. DESCRIZIONE GENERALE DELL’IMMOBILE
1.1 Notizie di carattere generale
L’immobile oggetto di stima rappresenta una unità immobiliare ubicata a Caprarica di
Lecce, avente destinazione fino ad alcuni anni fa ad "ex Cinema" e successivamente a
deposito tabacco.
La zona circostante ha destinazione prevalentemente residenziale ed è provvista di
servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
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1.2 Caratteristiche dell’edificio
L’edificio è realizzato interamente in muratura ordinaria portante in pietra leccese con
copertura piana in parte crollata all'interno. Il tutto si presenta, relativamente alla
struttura portante verticale, in discreto stato di conservazione statica.
1.3 Descrizione dell’Edificio
L’immobile è formato da un unico corpo di fabbrica composto da un piano terra ed
con all'interno una parte ad ammezzato dove era ubicata la regia senza pertinenze
scoperte.
Attualmente l’immobile è così costituito secondo la presente planimetria.
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2. DATI IDENTIFICATIVI ED INDAGINE IPOCATASTALE
2.1 Dati identificativi
L’immobile qui in valutazione risulta negli atti informatizzati del Catasto Fabbricati
così come di seguito:
-
Foglio 8, particella 1158, categoria unità collabenti;
Esso è pervenuto al Comune di Caprarica di Lecce con atto di cessione volontaria
rogato dal Segretario Comunale del 24.03.2005 rep. n. 360 registrato a Lecce il
11.04.2005 al n. 194.
3. CONSISTENZA
Consistenza del complesso:
-
Superficie catastale del lotto : mq. 267,00
-
Superficie coperta fabbricati : mq. 267,00 piano terra e mq 45,00 al piano
ammezzato;
4. DESCRIZIONE TECNICO-LEGALE DELL’IMMOBILE
4.1 Descrizione Urbanistica
Il territorio del Comune di Caprarica di Lecce è attualmente regolato dal Piano
Urbanistico Generale in vigore dal 28.10.2011.
L’Area su cui sorge il fabbricato, nel suddetto piano, è posta nella zona “B1 - zone
sature”.
Ogni attività edilizia è regolamenta e disciplinata dagli articoli 4 e 4.5 delle N.T.A.
PUG PARTE STRUTTURALE e PARTE PROGRAMMATICA.
In particolare le suddette norme prevedono:
PARTE STRUTTURALE
- il mantenimento dei caratteri di omogeneità delle tipologie costruttive esistenti;
- il mantenimento e la riqualificazione degli attuali livelli dei servizi e delle dotazioni
territoriali;
- la riqualificazione, anche funzionale, degli edifici esistenti;
- l'integrazione equilibrata tra la funzione abitativa e le attività economiche e sociali
con essa compatibili.
Il PUG si attua con intervento edilizio diretto e con i seguenti indici urbanistici:
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- Iff indice di fabbricabilità fondiario: 3,5 mc/mq; per gli interventi di demolizione e
ricostruzione sono ammesse densità superiori purchè non eccedano il 70% delle
densità preesistenti (riferite all’intera maglia) al momento dell’adozione del Pug;
l’utilizzazione del maggiore indice deve essere richiesto dal soggetto che lo intende
utilizzare al momento della richiesta del permesso di costruire e viene da esso
calcolato, fermo restando che detto incremento sarà utilizzabile da tutti i proprietari
inclusi nella maglia edificatoria considerata
- H altezza massima: mt. 7.50;
- Indice di permeabilità: 20% .
PARTE PROGRAMMATICA
Per gli interventi di ampliamento, completamento, nuova costruzione nelle residue
aree libere, ad integrazione di quanto previsto nell’art. 4, vanno rispettati i seguenti
indici:
• Rc rapporto di copertura: massimo 60% dell’area; le sopraelevazioni possono
insistere, compatibilmente con il rispetto delle distanze e degli indici su dettati,
sull'intera superficie dell'edificato esistente;
• Dc distanza dai confini: min. ml. 3.00 oppure nulla per costruzione in aderenza;
• Df distanza tra i fabbricati: min. ml. 6.00 oppure nulla per costruzione in aderenza;
• Ds distanza dal ciglio delle strade: min. ml. 5 oppure secondo allineamento
preesistente.
• Parcheggio E’ obbligatorio prevedere una superficie a parcheggio pari a 1 mq/10mc
di nuova costruzione.
PARTE II – PROCESSO DI VALUTAZIONE
5. CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE
5.1 Procedimento sintetico comparativo
Il metodo utilizzato sarà il cosiddetto “sintetico comparativo”, che consente la
determinazione del più probabile valore di mercato attuale degli immobili sulla base
del confronto con le offerte di mercato attualmente disponibili per immobili similari,
con l’ausilio del parere dei tecnici locali e di notizie desunte dalle agenzie immobiliari,
dalle vendite giudiziarie e dai listini immobiliari, sia nel comune di Caprarica di Lecce
che in quelli limitrofi aventi dinamiche socio-economiche simili.
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L’analisi del mercato ha permesso di individuare una serie abbastanza omogenea ed
indicativa di prezzi unitari, che tenuto conto delle condizioni effettive in cui si trova il
fabbricato in oggetto, praticamente allo stato rustico e con le parti impiantistiche da
rinnovare, e tenuto conto, inoltre, delle caratteristiche dell’area edificabile si sono
determinati i seguenti valori unitari medi:
-
Valore area €/mq 150,00;
-
Valore fabbricato €/mq 300,00;
Ed i seguenti valori complessivi
Valore Area totale :
mq 267,00 x € 150,00 =
€ 40.050,00
Valore fabbricato:
mq 267,00 x € 300,00 =
€ 80.100,00
SOMMANO TOTALI
€ 120.150,00
Conclusioni
In conclusione, sulla base delle considerazioni esposte e dei conteggi estimali eseguiti,
si ritiene che il più probabile valore attuale dell’ex cinema ubicato alla via IV Novembre
angolo via R. Greco, è pari alla somma dei due fattori, valore del fabbricato e valore
dell’area edificabile sopra calcolati ed in cifra tonda € 120.000,00
Data la particolarità dell’immobile stimato e l’importanza della somma che viene richiesta
ai potenziali investitori, in un momento di oggettiva difficoltà per il mercato immobiliare,
la somma sopra indicata esprime l’attuale più probabile valore di mercato con una
confidenza quantificabile nel + o – 10%.
Fermo resta che il valore così determinato è da intendersi nel senso del più probabile
valore di mercato attuale dell’immobile stimato, mentre il “prezzo” risulterà dagli esiti
della procedura aperta, intesa come punto d’incontro tra domanda ed offerta.
Caprarica di Lecce, lì Dicembre 2011
Il Responsabile U.T.C.
Geom. Renato Innocente
IL VALORE DI STIMA DELLA INDIZIONE DI GARA E' RIDETERMINATO IN € 97.920,00 AI SENSI
DEL VIGENTE REGOLAMENTO SULL'ALIENAZIONE DEGLI IMMOBILI COMUNALI.
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