Le nuove aliquote IVA nell`edilizia Come

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economicrevue
fiscalità daně
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Le nuove aliquote IVA nell‘edilizia
Come cambierà il mercato
degli immobili?
Martin Fott
Con l’ingresso della RC nell’Unione europea il 1.5.2004, tra i cittadini
cechi sta dilagando più che una „felice“ attesa, una sorta di timore per
lo sviluppo futuro, in particolare per gli attesi rincari. I timori per l’aumento dei prezzi nascono in parte dall’ingresso nel mercato unico europeo, ma
ancor più dal passaggio di alcune aliquote di imposta sul valore aggiunto (IVA)
dall’aliquota ridotta del 5% all’aliquota ordinaria del 19%, in risposta alle richieste della normativa europea. Questa modifica coinvolge anche il settore dell’edilizia. Potrebbe quindi succedere che anche i lavori edili rincareranno presto
del 14%?
IT
In attesa di un
aumento dei prezzi in
seguito alle maggiori
aliquote IVA sui
lavori edili, in
Repubblica ceca
assisteremo ad un
boom edilizio. Dopo il
rincaro, però, la
domanda di immobili
potrebbe diminuire
notevolmente.
È necessario prima di tutto distinguere le forniture di immobili residenziali e lavori edili a fini abitativi, per i quali l’Unione europea ha concesso un’eccezione
alla RC, in quanto la RC potrà portare l’aliquota ridotta a quella ordinaria solo
nel 2008. Da maggio, solo i lavori edili non a fini residenziali, quindi legati ad
esempio, alle infrastrutture di trasporto, alla costruzione di uffici, a spazi per attività di impresa, ecc., saranno sottoposti alla maggiore aliquota ordinaria. Le
costruzioni residenziali invece rimarranno ad aliquota ridotta del 5% fino alla fine
del 2007.
Il boom edilizio cesserà forse nel
2007
Per gli appartamenti si attende un aumento
dei prezzi, dapprima solo graduale, poi
invece più consistente, in base a come gli
interessati acquisteranno appartamenti in
proprietà entro la fine del 2007. Nel
2003 l’aumento delle costruzioni abitative
era già stato evidente, ad esempio, nel
primo semestre, con un incremento del 6%
rispetto al 2002, e il boom continua ancora. Anche se non è chiaro se questo è
dovuto solo alla modifica dell’aliquota, è probabile che gli investitori
cerchino di accelerare i
lavori proprio per questo motivo.
Attualmente si
costruiscono circa
30.000 nuovi
appartamenti l’anno, anche se il
fabbisogno della
popolazione è in
percentuale decine
di volte più alto.
Dopo il 2008 ci si può
attendere, purtroppo, che l’edilizia residenziale subisca un rallentamento. La bolla
legata all’incremento artificiale della
domanda di appartamenti prima dell’aumento dell’imposta, alla fine del 2007 si
sgonfierà e, probabilmente, la domanda
diminuirà. L’acquirente degli appartamenti
risentirà notevolmente dell’aumento dell’IVA
nel 2008, in quanto dovrà sostenerne il
costo dell’aliquota maggiore nel prezzo
finale. Alcuni esperti delle agenzie immobiliari tuttavia affermano che non è detto
che si giunga ad un aumento dei prezzi
degli appartamenti in tutti i casi. Ad esempio, nella capitale Praga, il mercato immobiliare è ritenuto surriscaldato, cioè i
prezzi degli appartamenti, in
alcuni casi, sono sopravvalutati e
il livello dei prezzi nel 2003, in
seguito ai fatti avvenuti nel 2002,
è aumentato del 10%. Ci si attende anche un ulteriore aumento
dei prezzi dei nuovi appartamenti, gli appartamenti di lusso e
quelli ubicati nei posti più prestigiosi (ad esempio in Praga nei quartieri
di Malá Strana, Staré Město e Vinohrady),
tuttavia, nonostante l’aumento delle aliquote IVA dovrebbero diminuire i prezzi dei
vecchi appartamenti nei condomini dei
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proietterà sui prezzi finali sul
mercato, si può solo speculare, in
quanto sul prezzo dei lavori edili
avranno il loro peso anche molti
altri fattori oltre alla sola modifica delle aliquote di imposta,
come ad esempio, lo stesso
ingresso della RC nel mercato
unico e l’eventuale maggiore
interesse degli Europei sugli
immobili cechi. La verità si vedrà
nel prossimo futuro per gli spazi
non residenziali, e nel 2008 per
gli stabili abitativi.
quartieri nella periferia di Praga. Alcuni
interessati, infatti, in attesa dell’aumento
dei prezzi dopo l’ingresso nell’EU, hanno
acquistato a titolo speculativo appartamenti anche a prezzi molto alti. Ora li potrebbe attendere una delusione, in quanto
alcune agenzie immobiliari e la Banca
Českomoravská hypoteční banka prevedono una diminuzione dei prezzi di alcuni
appartamenti condominiali, addirittura fino
al 20%.
IVA: maggiori costi per cittadini e
comuni
Nelle costruzioni non residenziali, la situazione è più complessa e non è molto chiaro come si manifesterà la maggiore aliquota di imposta. Tuttavia, gli imprenditori
sono in gran parte soggetti IVA, l’IVA per
loro è solo una voce transitoria, e quindi
le modifiche delle aliquote li riguardano
solo parzialmente. L’aumento dell’IVA si
manifesterà invece maggiormente nei
bilanci dei comuni e delle municipalità
che non sono soggetti IVA, e che pertanto
subiranno l’aumento degli investimenti edilizi. I Comuni appartengono, tra l’altro, ai
maggiori clienti delle imprese edili. Si
presume che per gli investimenti
dei comuni, che nella maggior
parte dei casi sono costituiti da
lavori edili, in RC si sborsino circa
25 miliardi di corone l’anno.
L’aumento dell’IVA quindi porterà
ai comuni molti miliardi di maggiori costi.
Come già detto, si giungerà ad una svolta
maggiore nel 2008 per quanto riguarda
gli appartamenti. Gli acquirenti degli
appartamenti rappresentano una estesa
gamma di persone, la maggior parte
delle quali non sono imprenditori e non
sono soggetti IVA. Per questo, il rincaro si
manifesterà nel prezzo finale del prodotto,
aumenteranno i prezzi dei lavori edili nelle
costruzioni abitative e questo significherà
per il vasto pubblico una minore capacità
di accedere agli appartamenti.
Il futuro del mercato immobiliare
dipende anche dagli interventi
dello stato
Lo stato può ovviare in certo modo a queste conseguenze negative. La RC, nelle
trattative per l‘ingresso nell‘EU, si è impegnata a sottoporre i lavori edili dall’aliquota ridotta all’aliquota ordinaria IVA, cosa
che ha già fatto, tuttavia l’ammontare di
questa aliquota non è rigidamente stabilita
dall’Unione europea ed è di competenza
della normativa nazionale. Con l’abbassamento dell’aliquota ordinaria dal 22 al
19% lo Stato ha certamente alleggerito le
conseguenze derivate dall’assoggettamento di alcuni servizi dall’aliquota ridotta
all’aliquota ordinaria.
In RC sono cadute, ad esempio, le proposte per l’introduzione di una terza aliquota
speciale per i lavori edili, e comunque
l’Unione europea non permette l’aumento
del numero di aliquote, quindi se l’UE non
concede una eccezione, queste proposte
non possono essere applicate.
Il Governo tuttavia deve acconsentire ad
una soluzione più praticabile e „giocare“
con l’aliquota ordinaria. E‘ tenuta solo ad
adempiere alla condizione del contratto di
accesso che prevede il divieto di abbassare l’imposta sui lavori edili al di sotto del
15%. Per questo, tra gennaio e febbraio,
il Governo ha realmente proposto che dal
1.5.2004 l’aliquota base venga ridotta
dal 19 al 22%, e questa proposta alla
fine di febbraio è stata approvata. Anche
questo tuttavia costituisce un forte aumento
in confronto all’attuale 5%. Come tuttavia la maggiore aliquota IVA si
Le aliquote IVA
Stati membri EU –
Aliquote IVA in %
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Belgio 21
Danimarca 25
Finlandia 22
Francia 19,6
Irlanda 21
Italia 20
Lussemburgo 15
Germania 16
Paesi Bassi 19
Portogallo 19
Austria 20
Grecia 18
Spagna 16
Svezia 25
Gran Bretagna 17,5
Nuovi Paesi comunitari
IVA in %
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Rep. ceca 19
Estonia 18
Cipro 15
Lituania 18
Lettonia 18
Ungheria 25
Malta 15
Polonia 22
Slovacchia 19
Slovenia 20
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