il diritto di sopraelevazione

IL DIRITTO DI SOPRAELEVAZIONE
Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio
Il presente articolo riguarda il diritto dei proprietari dell'ultimo piano di un edificio condominiale e dei
proprietari del lastrico solare di sopraelevare l'immobile, a loro vantaggio esclusivo.
Vediamo cosa dispone nello specifico l'art. 1127 c.c.:
"Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti
altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La
sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono. I condomini possono
altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce
notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri
condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero
dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a
ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare".
Guardiamo di seguito quali sono i soggetti legittimati a sopraelevare l'edificio condominiale, entro quali
limitazioni sia possibile innalzare l'immobile e come debba comportarsi, nei confronti degli altri condomini, chi
eserciti il diritto di sopraelevazione.
1. Soggetti legittimati e definizione di "sopraelevazione"
La sopraelevazione di un edificio riguarda il diritto del proprietario dell'ultimo piano e di quello del lastrico
solare (ossia il terrazzo) di costruire uno o più piani o nuove fabbriche sopra l'ultimo piano dell'edificio: si
ritiene, infatti, quale principio di base, che chi sopraeleva va ad occupare la colonna d'aria superiore che si
considera area comune su cui sorge il fabbricato e quindi "condominiale".
Secondo orientamento dottrinale maggioritario e giurisprudenza consolidata, la sopraelevazione di un edificio
condominiale è costituita dalla realizzazione di NUOVE opere (nuovi piani) nell'area soprastante l'immobile.
Sopraelevazione corrisponde, senza dubbio alcuno, a realizzazione di nuovi piani (senza limite di numero o di
altezza) ulteriori a quelli già esistenti ed anche, ma la giurisprudenza in tal caso, non è costante né consolidata,
ad innalzamento del tetto o del lastrico solare per consentire di abitare in un'area prima non abitabile o di abitare
nella medesima in condizioni di migliore e maggiore vivibilità. Ma vedremo di seguito più dettagliatamente.
Sopraelevazione non è configurabile, invece, in caso di modifica solo interna (entro i limiti di altezza
dell'edificio esistente che mantiene, quindi, la stessa sagoma) delle parti dell'edificio sottostanti la sua copertura.
Il primo comma della norma giuridica 1127 c.c. si riferisce ad una pluralità di modalità per il proprietario
esclusivo del lastrico solare o il proprietario dell'ultimo piano del condominio di sopraelevare l'edificio.
Si considera SOPRAELEVAZIONE a sensi di legge:
1) la costruzione di un nuovo piano sopra l'ultimo piano o il lastrico solare preesistenti - e quindi spostamento
verso l'alto del tetto (comune o di proprietà esclusiva è irrilevante!) o del lastrico solare- in modo tale da ottenere
un piano in più.
Per fare un esempio concreto, Tizio, proprietario esclusivo del lastrico solare o dell' appartamento sito all'ultimo
piano dell'edificio condominiale, decide di innalzare il lastrico o il tetto per creare un nuovo piano, ulteriore a
quello già esistente e sopra questo, potendo perciò andare ad abitare nel piano superiore oltre a quello in cui
abitava già in precedenza.
Dottrina maggioritaria e consolidata giurisprudenza sostengono, con fermezza, la sussistenza di sopraelevazione
quando si innalza di uno o più piani un edificio, stabilendo che la sopraelevazione di un edificio condominiale
deve intendersi non nel senso di costruzione otre l'altezza precedente di questo, ma come costruzione di uno o
più piani sopra l'ultimo dell'edificio (C.C. 1498/98). Nessuna incertezza, quindi, su tale ipotesi.
2) la mera sopraelevazione del tetto o del lastrico solare per consentire al proprietario dell'ultimo piano (o
del sottotetto) o del lastrico una migliore abitabilità nella medesima unità immobiliare in cui prima viveva,
grazie al maggior volume abitabile ottenuto dall'innalzamento.
Per semplicità e chiarezza facciamo l'ipotesi di Caio, proprietario dell'appartamento sito all'ultimo piano, che
decide di sopraelevare il tetto o il lastrico solare per ottenere maggiori spazi vivibili a favore dell'appartamento
in cui già abita.
3) la mera sopraelevazione del tetto o del lastrico solare per consentire al proprietario dell'ultimo piano (o
del sottotetto o soffitta) di vivere in uno spazio prima non abitabile, a causa delle ridotte dimensioni
volumetriche.
È l'esempio di Sempronio che decide di sopraelevare il tetto o il lastrico solare per trasformare in abitabile uno
spazio prima molto ridotto e, quindi, non vivibile.
Per quanto riguarda le ipotesi previste sub. 2-3, le pronunce della Cassazione non sono univoche nell'affermare
che anche in tali ipotesi si realizza sopraelevazione.
Accanto a pronunce favorevoli alla sopraelevazione anche in caso di mera elevazione del tetto o del lastrico
solare che comporta l'aumento dell'altezza dell'edificio condominiale, ce ne sono altre dalle quali si desume
come non vi sia sopraelevazione nelle ipotesi in cui essa sia intesa come mera costruzione oltre l'altezza del
precedente fabbricato (innalzamento dell'edificio mediante elevazione del tetto o del lastrico solare, per
consentire abitabilità di locali non vivibili o migliore abitabilità di spazi già abitabili).
Guardiamo alcuni casi concreti, essendo necessario valutare caso per caso se si tratti di sopraelevazione.
Secondo parte della giurisprudenza, la trasformazione della soffitta o del sottotetto non abitabili in un piano
abitabile, mediante la modifica della pendenza del tetto della vecchia soffitta, con una migliore utilizzazione
dello spazio ricavato, non configura sopraelevazione, ma mera modifica interna (C.C. 680/83).
Al contrario, l'opera riguardante una "soffitta inabitabile", trasformata in appartamento con l'aumento dell'altezza
media da uno a tre metri, con la sopraelevazione di uno dei muri perimetrali e la realizzazione di un nuovo tetto
con unico spiovente, in sostituzione di quello preesistente a doppia falda è considerata, da parte di
giurisprudenza, come costruzione di un "nuovo piano", configurando pertanto una sopraelevazione, a sensi dell'
art. 1127 c.c..
Analogamente, la trasformazione in appartamento di una soffitta inabitabile comportando quel più intenso
sfruttamento di parti comuni come il suolo su cui sorge il fabbricato, le fondazioni, i muri maestri, rileva come
sopraelevazione e quindi giustifica l'imposizione del pagamento di un'indennità, destinata a compensare gli altri
condomini della corrispondente minore utilizzazione, da parte loro, di beni che appartengono a tutti (C.C.
12173/91).
Anche secondo altre pronunce (C.C. 5164/97; Cass. 4509/96), i sottotetti, le soffitte, le cantine, i solai vuoti e gli
analoghi spazi non praticabili, destinati a isolare il corpo di fabbrica dalla sua copertura, costituiscono una
semplice pertinenza dell'intero edificio condominiale e non danno luogo a loro volta a un piano a sé stante,
destinati come sono a funzioni accessorie. Pertanto la ristrutturazione di locali del genere non comporta
sopraelevazione esclusivamente nell'ipotesi di modificazioni soltanto interne, contenute negli originari limiti
dell'edificio, senza alcun aumento della sua altezza (in senso conforme C.C. 680/83).
2. Limiti
La facoltà di sopraelevare spetta ex lege, come anticipato, al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio o al
proprietario esclusivo del lastrico solare, salvo le limitazioni espressamente previste dall'art. 1127 commi 2 e 3
c.c. ed il suo esercizio non necessita di alcun riconoscimento da parte degli altri condomini.
Il dettato normativo, de quo, sancisce che i soggetti legittimati hanno la facoltà di effettuare la sopraelevazione
nel rispetto di alcuni limiti:
a) condizioni statiche dell'edificio: sono vietate le sopraelevazioni incompatibili con le condizioni statiche dello
stesso. Qualora, infatti, l'immobile necessiti di opere di consolidamento o di rafforzamento delle strutture
portanti per consentire poi la realizzazione di piani sopraelevati, è da ritenersi vietata la sopraelevazione ed i
condomini hanno il diritto di opporsi all'esecuzioni di tali opere da parte di chi intenda sopraelevare.
Al contrario, si può ovviare al divieto assoluto di sopraelevazione con il consenso all'unanime dei condomini
all'esecuzione dei lavori di consolidamento e rafforzamento dell'immobile, se tali da non pregiudicare la staticità
dell'edificio.
b) decoro architettonico: i condomini possono opporsi quando la sopraelevazione eseguita dal condomino
legittimato alteri, in modo pregiudizievole, le caratteristiche architettoniche dell'edificio, pur mantenendo intatto
lo stile e le linee architettoniche: la sopraelevazione, secondo orientamento giurisprudenziale maggioritario, non
deve pregiudicare il decoro dell'edificio e non ne deve peggiorare l'aspetto estetico. Il pregiudizio dell'aspetto
architettonico può consistere in una diminuzione del valore dell'immobile per la diversità della linea
architettonica, dei materiali utilizzati, per l'altezza dei nuovi piani rispetto a quelli preesistenti oppure per il tipo
di infissi.
c) obbligo di non togliere aria e luce: ai condomini è riconosciuto il diritto di opporsi alla sopraelevazione che
pregiudichi, diminuendolo, l'afflusso di aria e luce, ai piani sottostanti. Tale limite trova applicazione, nella
realtà, quando, ad esempio, l'edificio si trova in una strada angusta o prospetta su un cortile di piccole
dimensioni.
d) aggiungiamo noi, l'obbligo di rivedere tutte le tabelle millesimali.
3. Obblighi di chi sopraeleva nei confronti degli altri condomini:
- pagare l'indennità di sopraelevazione
Il proprietario dell'ultimo piano e il proprietario esclusivo del lastrico solare hanno il diritto di sopraelevare
l'immobile, con conseguente innalzamento dell'altezza originaria, con l'obbligo di corrispondere un'indennità agli
altri condomini proprietari degli appartamenti siti ai piani inferiori.
Secondo orientamento giurisprudenziale dominante, i soggetti legittimati alla sopraelevazione, unicamente per il
diritto che hanno di sopraelevazione, non possono esimersi dall'obbligo di pagare gli altri condomini l'indennità
prevista dalla norma giuridica.
Dottrina e giurisprudenza hanno cercato di capire la ratio di tale indennità.
In passato la Cassazione riteneva che l'indennità avesse lo scopo di compensare i proprietari dei piani inferiori
del maggior aggravio e maggior uso che subiscono le parti comuni a causa della sopraelevazione.
Da recenti pronunce, invece, si desume che i condomini siano indennizzati per la mancata utilizzazione dell'area
sovrastante l'edificio a seguito dell'utilizzazione esclusiva della stessa da parte del proprietario dell'ultimo piano
o del lastrico solare. L'esattezza di tale interpretazione, è dimostrata dalle modalità di calcolo dell'indennità e
dall'obbligo di dividere il valore dell'area occupata per il numero dei piani costruiti o costruendi e dall' obbligo di
detrarre da tale valore la quota del condomino che sopraeleva.
Per calcolare l'indennità, infatti, si deve partire dal valore attuale del suolo su cui insiste l'immobile o della parte
di esso che verrà sopraelevata, l'importo uscente dovrà essere diviso per il numero dei piani, compresi quello di
nuova costruzione: il quoziente ottenuto dovrà moltiplicarsi per il numero di piani sopraelevati (se più di uno) e
il prodotto dovrà essere diminuito della quota spettante al condomino che ha eseguito la sopraelevazione: il
risultato è l'ammontare complessivo dell'indennità che dovrà essere ripartita tra i proprietari degli altri piani
preesistenti.
- pagare le spese per il rifacimento del tetto o del lastrico solare
Il proprietario dell'ultimo piano o sul proprietario esclusivo del lastrico solare, hanno, oltre l'obbligo di
corrispondere un'indennità di sopraelevazione di cui si è fatto riferimento sopra, anche quello di ricostruire il
tetto o il lastrico solare preesistenti, in modo da consentire agli altri condomini l'accesso e l'uso che ne facevano
prima.
Secondo l'art. 1117 c.c. il tetto ed il lastrico solare in quanto destinati alla copertura della parte sottostante, si
presume siano parti comuni del condominio e quindi di proprietà comune di tutti i condomini e come tali le
spese inerenti la loro conservazione o godimento o per innovazioni, nel rispetto dell'art. 1123 e 1126 c.c., sono
sostenute dai condomini secondo criteri di ripartizione specifici.
Tali criteri non sono però applicabili quando un condomino effettui opere di sopraelevazione: in tale ipotesi,
infatti, chi sopraeleva ha l'obbligo di ricostruire, a proprie spese, il tetto ed il lastrico solare.
4. Derogabilità dell'art. 1127 c.c.
Quanto sancito dall'articolo menzionato è derogabile dal regolamento di condominio qualora in esso sia disposto
il divieto assoluto di sopraelevazione, l'art. 1127 c.c. non può essere applicato. Ciò perché il regolamento di
condominio, qualora contenga clausole contrattuali (imposte con il regolamento dal costruttore-venditore negli
atti di acquisto) oppure accettate da tutti i condomini all'unanimità, può imporre restrizioni anche ai poteri e
facoltà spettanti ai singoli proprietari nelle unità abitative di loro proprietà esclusiva. Tali limitazioni vincolano
tutti gli acquirenti delle singole proprietà, qualora, nell'atto di acquisto, accettino il contenuto del regolamento
condominiale.
È vietata la sopraelevazione anche qualora il divieto sia contenuto nell'atto di compravendita o qualsiasi altro
patto scritto e trascritto tra l'originario costruttore-venditore dell'edificio e il proprietario esclusivo dell'ultimo
piano.
5. Questioni urbanistiche
Tutto quanto sopra, ovviamente partendo dal dato urbanistico e, quindi, dalla possibilità prevista dal P.R. G.. In
questo caso intravediamo comunque motivo di dissidio nell'ipotesi in cui il P.R.G. preveda genericamente
ampliamenti edificiali - poniamo del 20% del volume preesistente- per una volta sola ed indifferentemente in
sopraelevazione o lateralmente.
Cosa possono obiettare gli altri condomini che volessero ampliare il fabbricato lateralmente? Tale privazione va
indennizzata oltre quella di legge? Come si deve porre il Comune di fronte al veto dell'Assemblea? In mancanza
di precedenti specifici, ai posteri …….
di dott. Patr. Tomasini Lucia
avv. Massimiliano Debiasi
Da “Prospettive Geometri” n. 8/2006