MERCATO IMMOBILIARE VERONA

MERCATO IMMOBILIARE VERONA
Le quotazioni immobiliari di Verona hanno mostrato un calo del 7,9% rispetto al semestre precedente.
Le zone centrali hanno perso l’1,7%.
Zona Veronetta
Veronetta ha evidenziato un ribasso del 6,7%. Sono in particolare difficoltà le tipologie più costose (oltre
300 mila €), per le quali le tempistiche medie di compravendita possono arrivare a 6-8 mesi (mediamente
ne servono 3-6).
Prezzi, locazioni e trend
A muoversi sono famiglie alla ricerca della soluzione migliorativa su cui impiegare 250 mila €; gli investitori,
invece, mettono a reddito non più di 120-130 mila € per appartamenti medio-piccoli da affittare. Buona
parte degli immobili è di tipo signorile o comunque d’epoca, costruita tra il XVIII e il XIX secolo, dotata di
soffitti alti e a volte impreziositi da affreschi, scambiati tra 2500 e 2700 € al mq (fino a punte di 3200 € al
mq per abitazioni già ristrutturate ed in posizioni di prestigio); una tipologia di media qualità costa 23002600 € al mq. Le ultime costruzioni risalgono agli anni ’60: si tratta di grandi condomini dove un buon usato
si valuta 1600 € al mq, ma può arrivare a 2300 € al mq se è stato ristrutturato radicalmente.
Il mercato delle locazioni denota una domanda in aumento, anche su appartamenti di taglio medio-grande;
ci sono anche trasfertisti e studenti, che generalmente preferiscono condividere un appartamento di medie
dimensioni con altri colleghi, allo scopo di condividere e ridurre i costi di gestione. I canoni si attestano a
320 € per un monolocale, a 360 € per un bilocale e 500 € per un trilocale; i proprietari stipulano soprattutto
contratti concordati, grazie alla riduzione dell’aliquota IMU prevista dal Comune di Verona.
La domanda di box è in diminuzione, tiene leggermente meglio quella dei posti auto (richiesti anche allo
scopo di deposito per bici e ciclomotori): una tipologia scoperta costa 15 mila €, una coperta 25 mila €.
Zona Cittadella, San Zeno, Valverde
Cittadella, San Zeno e Valverde hanno mostrato stabilità e sembra che tale andamento si stia
normalizzando.
Prezzi, locazioni e trend
Il mercato è prevalentemente interno, gli acquisti sono prettamente migliorativi ma ci sono anche giovani
coppie che ricercano la prima casa; gli investitori, invece, stanno rallentando notevolmente la loro
presenza. Si ricercano abitazioni luminose, dotate di sfoghi esterni e box, elemento che tuttavia scarseggia;
se tali elementi non sono presenti, gli acquirenti comprano solo dopo ribassi consistenti. Tendenza positiva
per quanto riguarda le locazioni, mercato a cui si rivolgono soprattutto giovani coppie e single che non
riescono ad acquistare: i contratti stipulati sono soprattutto a canone concordato, che prevedono canoni
medi di 450 € per un monolocale, 550 € per un bilocale e 600 € per un trilocale.
In piazza delle Erbe, piazza Bra, piazza dei Signori (e vie limitrofe) è possibile acquistare soluzioni d’epoca,
realizzate tra il XVIII e il XIX secolo, a 7000-8000 € al mq per tipologie completamente ristrutturate in un
palazzo restaurato. Cittadella si sviluppa nei pressi del Centro storico ed è caratterizzata da edifici eretti tra
il XVII secolo e gli anni ’70: per un appartamento da ristrutturare si spendono 2000-2200 € al mq (fino a
2500 € al mq per soluzioni particolari), le cifre salgono a 5000 € al mq nelle zone vicino a piazza Bra. Val
Verde si è sviluppata dagli anni ’60, con la realizzazione di servizi e attività commerciali e per un buon usato
si devono mettere in conto circa 2000 € al mq. L’offerta immobiliare di San Zeno consiste sia in edifici di
edilizia popolare sia in palazzi d'epoca; poiché leggermente più distante dal centro i valori sono inferiori,
attestandosi a 1700 € al mq. Da segnalare l’area Centro-Filippini, che si estende tra stradone San Fermo, via
Pallone, via Macello, via Filippini e via Dogana: per le soluzioni d’epoca ristrutturate di tipo signorile
superano anche 5000 € al mq, mentre un medio usato degli anni ’60 si scambia a 2500-2700 € al mq.
La domanda di box e posti auto è limitata, anche a seguito della realizzazione di nuovi parcheggi a
Cittadella, dove un box singolo costa 50-60 mila €, a fronte di 40 mila € per l’usato; le stesse tipologie
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
costano 30 e 35 mila € a San Zeno e Valverde, rispettivamente, mentre in centro si raggiungono 100 mila €.
Per l’affitto si spendono 80-100 € al mese.
La macroarea Borgo Trento ha segnalato la diminuzione più consistente, pari al 10,9%.
Zona Quartiere Borgo Trento
L’omonimo quartiere ha fatto segnare -9,1%; l’offerta è notevolmente aumentata, la domanda risente della
minore disponibilità economica e delle difficoltà di accesso al credito.
Prezzi, locazioni e trend
Il mercato è prevalentemente interno, alimentato da famiglie e giovani coppie (previo finanziamento dei
genitori) che, con 200-250 mila € a disposizione, ricercano trilocali situati a piani alti o intermedi e dotati di
box auto, elemento non sempre facile da trovare. Attualmente stanno soffrendo le tipologie di grandi
dimensioni (oltre 100 mq), che hanno riscontro solo se sono di qualità e se i prezzi sono molto convenienti.
Grazie agli ottimi collegamenti con i mezzi pubblici e alla presenza di tutti i principali servizi, una delle zone
più apprezzate è quella che si estende tra piazza Vittorio Veneto e il centro della città. Un appartamento nei
palazzi degli anni ’60 si valuta 2000-2200 € al mq se necessita di lavori e 3000-3200 € al mq se già
ristrutturato; qualora sia impreziosito di terrazza da cui si goda della vista sulla città, le quotazioni possono
salire di 400-600 € al mq. C’è un buon interesse anche per le aree di Ponte Vittoria e Ponte Garibaldi, dove
la quasi totalità degli immobili risale agli anni ’60, accanto a cui ci sono sporadiche costruzioni storiche dei
primi del ‘900, peraltro di difficile valutazione. Un appartamento usato e inserito in un contesto non
ristrutturato costa 1800-2200 € al mq, ma il prezzo sale fino a 3000 € al mq qualora l’immobile sia già stato
ammodernato esternamente. La zona che si sviluppa verso l’Ospedale è meno apprezzata perché più
distante dal centro storico, ma offerta e quotazioni sono abbastanza simili all’area dei Ponti. Da segnalare
che il quartiere Borgo Trento ospita anche palazzine e case in stile liberty, con valori che variano
notevolmente in base alla posizione e allo stato di conservazione dell’immobile. Verso il centro storico, la
zona del Duomo è costituita da palazzi d’epoca, i prezzi vanno da 2700 a 3000 € al mq se da ammodernare
e salgono a 3500-4500 € al mq se ristrutturati solo internamente, fino a toccare 6000 € se la
ristrutturazione è anche esterna.
Il mercato delle locazioni sta incontrando un periodo molto positivo, la domanda è in aumento e proviene
soprattutto da giovani coppie appena uscite e casa, ma anche da famiglie che non riescono a comprare e
lavoratori trasfertisti che ricercano un appoggio in città. I bilocali costano 450-500 € al mese, i trilocali circa
700 € e i quadrilocali tra 700 e 1000 €, ma si raggiungono valori di 1300-1500 € se l’appartamento è
particolarmente prestigioso.
Si registra una forte domanda di box auto in centro, dove i prezzi possono raggiungere 100 mila €; a Borgo
Trento i valori si attestano intorno a 50 mila €, scendono a 40 mila € nella zona dei Ponti e a 30-35 mila € in
zona Ospedale. Per l’affitto si richiedono 70-80 € mensili.
Zona Avesa, Pindemonte, Valdonega e Cesiolo
Sensibile calo dei prezzi nei quartieri di Avesa, Pindemonte, Valdonega e Cesiolo. Il trend ribassista
prosegue da diversi semestri, ma si è accentuato nella prima parte del 2013 in seguito all’immissione sul
mercato di numerosi immobili e all’atteggiamento attendista di chi cerca casa, che spesso aspetta ulteriori
ribassi prima di acquistare.
Prezzi, locazioni e trend
Sul mercato della prima casa si muovono soprattutto famiglie con figli, che ricercano trilocali e quadrilocali
inseriti in palazzi con ascensori e in zone servite; non mancano gli investitori, che mettono a reddito bilocali
e trilocali da affittare. La domanda di immobili in locazione è molto alta e proviene da professionisti o
dipendenti dell’Ospedale di Borgo Trento, ma ci sono anche famiglie e stranieri, ai quali si richiedono
garanzie sempre maggiori. I bilocali costano 400-500 €, i trilocali 450-600 € e i quadrilocali 750-800 €; in
tutti i casi si devono considerare 50 € in più per l’arredamento.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Sono pervenute molte richieste per Pindemonte, zona servita, immersa nel verde e dotata di centri sportivi
e ricreativi. L’offerta è variegata e consiste in appartamenti in condominio (anche in stile liberty) e soluzioni
indipendenti: una villetta singola oscilla da 600-700 mila € a oltre 1 milione di euro, una porzione di
bifamiliare o trifamiliare 300-400 mila € (fino a un massimo di 550-600 mila €), un appartamento in un
condominio degli anni ’60-‘70 si valuta 1000 € allo stato originario e fino a 2500-2800 € al mq se ben
ristrutturato, anche nelle parti esterne. A Pindemonte si stanno realizzando dei condomini, alcuni già
completati e venduti, altri quasi terminati o appena iniziati: si tratta di piccoli immobili di 12-15 unità
abitative in classe A e B che presentano quotazioni di 3500-4000 € al mq. Avesa è un vecchio borgo situato
nella prima fascia collinare e ospita case terracielo e di corte: i prezzi medi si attestano a 1500-1800 € al mq
e toccano punte di 2800-3000 € al mq se nuovi o già ristrutturati. Cesiolo è un quartiere più centrale,
dotato di palazzi degli anni ’60-’70-’80, che ospitano tra 8 e 20 appartamenti, spesso da ristrutturare; i
valori oscillano da 1500 € al mq (stato originario) a 2500 € al mq (ristrutturato). Torricelle e Valdonega sono
zone più collinari, da cui è possibile godere di un’ottima vista sulla città: l’area ospita prestigiose ville
liberty, spesso dotate di ampio giardino, che si valutano tra 1 e 2 milioni di euro. In questi quartieri le nuove
costruzioni oscillano da 3800 a 6000 € al mq.
Segue la macroarea Borgo Milano – Stadio – Navigatori dove è stato osservato un ribasso del 9,3%.
Zona Quartiere Borgo Milano
La rigidità degli istituti bancari e l’incertezza legata alla situazione di mercato hanno determinato una
contrazione del 3,6% delle quotazioni immobiliari di Borgo Milano.
Prezzi, locazioni e trend
Si muovono famiglie, anche provenienti da fuori città, e stranieri alla ricerca della soluzione migliorativa. Il
trilocale è la tipologia più richiesta, sia in acquisto sia in affitto; si preferiscono i piani medi e, tra gli
accessori, si vuole il riscaldamento autonomo e il box auto. La locazione mensile di un trilocale oscilla tra
450 e 550 €, quello di un bilocale tra 400 e 500 €.
Tutta l’area si è sviluppata a partire dal secondo dopoguerra, in particolar modo negli anni ’80-’90 con la
realizzazione di interventi in edilizia convenzionata. La strada principale del quartiere è corso Milano, sede
di numerosi negozi e oggetto di riqualificazione con l’inserimento di zone verdi, spartitraffico, rotonde e
piste ciclabili. Le quotazioni di un buon usato si attestano a 1400-1500 € al mq, salgono a 1500-1600 € al
mq nelle traverse interne (ad esempio via Gramsci e via Spaziani).
Zona Quartiere Stadio
Nel Quartiere Stadio si registra un calo del 6,3%.
Prezzi, locazioni e trend
Gli acquirenti, alcuni provenienti anche da altri quartieri o dalla provincia, hanno espresso un budget
inferiore (non oltre 150-160 mila €); dall’altra parte, i venditori hanno spesso ribassato le proprie richieste.
Si ricercano trilocali e quadrilocali dotati di box, elemento ritenuto fondamentale; preso singolarmente, il
valore si attesta a 15 mila €, mentre quello di un posto auto non supera 10 mila €.
La zona maggiormente apprezzata si sviluppa lungo via Prima Traversa Spianà. Questa è un’area tranquilla,
edificata negli anni ’90 con appartamenti in palazzine di 4 piani, valutati 1650-1700 € al mq, e case a schiera
quotate 1800 € al mq. Da segnalare via Leonardo da Vinci, via Di Cambio e via Negrelli, strade pressoché
adiacenti alla stazione di Porta Nuova e caratterizzate da appartamenti di piccolo taglio in classe C, costruiti
negli ultimi 10 anni, che presentano quotazioni di 1600-1700 € al mq.
L’andamento delle locazioni è molto buono, la domanda proviene anche da studenti, trasfertisti,
professionisti e stranieri (in particolare nigeriani). Grazie alle agevolazioni fiscali previste dal Comune per i
proprietari, si sottoscrivono contratti concordati 3+2, che prevedono 450 € per i bilocali e 500 € per i
trilocali (sono generalmente arredati, per soluzioni vuote si considerano 50 € in meno).
Gli investitori sono in numero esiguo ma, data la forte domanda di spazio per parcheggiare, si stanno
concentrando sui box auto, che concedono a circa 50 € al mese.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Progetti in corso
Su via Negrelli c’è in progetto una nuova lottizzazione, attualmente i lavori non sono ancora iniziati perché i
costruttori preferiscono attendere.
La macroarea Borgo Roma – Golosine ha espresso una contrazione del 5,8%.
Zona Borgo Roma – Comacchio
Nonostante la zona Borgo Roma – via Comacchio piaccia perché servita e tranquilla, gli acquirenti sono
disposti a spostarsi in quartieri limitrofi dove i prezzi sono inferiori, cosicché i venditori devono
necessariamente ridurre le richieste.
Prezzi, locazioni e trend
Sul mercato si muovono famiglie e giovani coppie alla ricerca della soluzione migliorativa o della prima casa,
ma ci sono anche investitori, che mettono a reddito 90-100 mila € per bilocali da affittare. Il settore delle
locazioni sta riscontrando un buon andamento, grazie a richieste che provengono da studenti e
specializzandi del vicino Policlinico, ma anche stranieri e chi non riesce a comprare. I canoni sono in leggera
diminuzione e non di rado gli inquilini rinegoziano l’importo con i proprietari: si chiedono 400 € per un
bilocale e 500 € per un trilocale, si stipulano soprattutto contratti concordati per sfruttare le agevolazioni
fiscali previste dal Comune; la cedolare secca è stata molto usata.
Una delle zone più importanti è quella di San Matteo, nei pressi del Policlinico. Sorta a cavallo degli anni
’80-’90 e sviluppatasi fino al 2002, ospita grandi condomini inseriti in contesti verdi, spesso con parchi
giochi attrezzati: le abitazioni più datate si valutano 1000 € al mq, quelle più recenti 1500-1600 € al mq.
Soluzioni indipendenti possono essere acquistate al Pestrino, area inserita nel parco dell’Adige dove i prezzi
per le villette singole si attestano a 600-700 mila €, mentre quelle bifamiliari costano 320-350 mila €.
Palazzina è un quartiere ubicato nella periferia meridionale della città, caratterizzato da soluzioni
indipendenti e condomini di non oltre 2 piani che si valutano 1400-1500 € al mq. Questa è una zona in
espansione dove è possibile acquistare terreni edificabili per una spesa di 150-200 € al metro cubo.
Interessanti anche via Romagna, via Forlì e via Cesena, aree prettamente residenziali richieste anche da
investitori. Tra la fine degli anni ’90 e gli inizi del 2000 sono stati realizzati edifici di 4 piani, immersi in zone
verdi condominiali con parchi giochi attrezzati, che presentano valori medi di 1500-1600 € al mq.
Progetti in corso
Al Pestrino ci sono anche due nuove lottizzazioni, pressoché terminate (una verrà consegnata a Settembre,
l’altra entro Aprile 2014) e che stanno avendo un ottimo riscontro: si tratta di edilizia Peep composta da
case quadrifamiliari di due piani, con giardino privato al pianterreno e mansarda al primo piano, proposta a
1760 € al mq.
La macroarea Borgo Venezia ha evidenziato un calo dell’8,4%.
Zona Borgo Venezia – Borgo Trieste
Continua la discesa dei prezzi a Borgo Venezia – Borgo Trieste, zone penalizzate da immobili vetusti e
spesso privi di ascensore e box auto, due tra gli elementi più richiesti.
Prezzi, locazioni e trend
I tagli preferiti sono i trilocali e i quadrilocali, già ristrutturati a nuovo e dotati di riscaldamento autonomo;
spesso gli acquirenti optano per soluzioni migliorative che si attestano sul budget di 150 mila €. Non
mancano gli investitori, i quali mettono a reddito 90-100 mila € per bilocali da concedere in locazione, con
la prospettiva di ottenere rendimenti lordi del 6-7%. La domanda di appartamenti in affitto è molto alta e
proviene da famiglie e giovani coppie che non riescono a comprare. Si ricercano tipologie già arredate:
bilocali e trilocali soddisfano queste richieste e costano 400-450 € e 500 €, rispettivamente, mentre i
quadrilocali non superano 550 €. Si stipulano esclusivamente contratti a canone concordato 3+2.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Piace la zona di San Marco, dove ci sono condomini di 12-14 unità abitative degli anni ’65-’70, dotati di
ascensore e inseriti in contesti verdi. I prezzi di vendita oscillano tra 950-1000 € al mq allo stato originario e
1300-1400 € al mq per tipologie già ristrutturate. La parte storica del quartiere è compresa tra piazza Libero
Vinco, via dalla Corte e via Cendrata: i condomini sono di piccole dimensioni e si scambiano a 1300-1400 €
al mq, le villette costano circa 350 mila € (si tratta di soluzioni di 150 mq con 200 mq di giardino).
Progetti in corso
In via Bianchini sono state ultimate, e completamente vendute, nuove palazzine al prezzo di 2200-2300 € al
mq.
Zona Porto San Pancrazio
A Porto San Pancrazio si osserva un calo del 9,1%.
Prezzi, locazioni e trend
Gli acquirenti prestano molta attenzione alla consistenza delle spese di gestione e ristrutturazione,
pertanto soffrono particolarmente le tipologie più vetuste. I trilocali subiscono importanti sconti perché i
prezzi in calo stanno spostando la domanda delle famiglie verso i quadrilocali, mentre i giovani hanno
budget di spesa più limitati (100-110 mila €) e non sempre riescono a orientarsi su questa tipologia. I
venditori hanno capito che non possono realizzare le cifre degli anni scorsi e stanno rivedendo al ribasso le
proprie richieste, determinando un maggior dinamismo.
Porto San Pancrazio è sorto tra gli anni ’40 e ’50 con palazzine in edilizia popolare, per poi svilupparsi tra gli
anni ’60 e ’90. Si tratta di un quartiere ben servito ed apprezzato grazie alla vicinanza al centro della città ed
alla presenza di asili, scuole, banche e servizi in genere; la costruzione di sottopassaggi per la linea
ferroviaria ha migliorato la viabilità della zona rendendone più facile l’accesso. La parte centrale di Porto
San Pancrazio, in zona via Stoppele, è caratterizzata da palazzi degli anni ’80 e ’90, dove un quadrilocale si
acquista a 1350-1400 € al mq, ed è sempre molto richiesta perché più vicina al centro della città e ai servizi.
Interessante la zona del Lazzaretto, situata in una campagna nella periferia meridionale della città e
immersa nel Parco dell’Adige. L’offerta consiste in villette bifamiliari e trifamiliari e appartamenti in piccoli
condomini, in entrambi i casi i valori sono di 1400 € al mq. Infine, si segnalano via Flaminio e via Domaschi,
dove è possibile acquistare soluzioni popolari riscattate a 1000 € al mq se già ristrutturate e 600-700 € al
mq se allo stato originario.
La domanda di immobili in locazione è in aumento e proviene da giovani e studenti della vicina Facoltà di
Lingue, mentre i proprietari sono più esigenti e richiedono garanzie e referenze. Un posto letto costa 180 €
in stanza doppia e 250 € in stanza singola, bilocali e trilocali si affittano a 400 e 500 € al mese; si stipulano
contratti a canone libero 4+4 e transitori agli studenti.
Progetti in corso
In zona Lazzaretto si sta costruendo una palazzina per un totale di 12 appartamenti che sono proposti a
250-260 mila €. Altri nuovi immobili sono presenti in via Paolo Sarpi, si tratta di 15 appartamenti
caratterizzati dal basso consumo energetico che sono proposti a 2000-2200 € al mq.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa