Geomarketing per stimare il valore degli immobili

Urbanistica,
real estate & cci
IMMOBILI COMMERCIALI: STIME QUANTITATIVE BASATE SUI DATI DEL POTENZIALE TERRITORIALE
Affitti, i valori vanno messi
a sistema con il mercato
Gianluigi Crippa*
I
n un contesto in cui la crisi
economica mondiale ha effetti negativi sul retail, è fonda-
1.Confronto fra tre location
commerciali nella città
di Bologna per stimare
il valore della locazione
richiesta per ciascuna
2.Punto di partenza: tre
fattori che incidono di più
sul fatturato del negozio
mentale la massima coerenza
tra valori di vendita e di locazione degli immobili commerciali, e fatturati generabili dalle insegne.
A una medesima location possono corrispondere giri d’affari e margini che variano a seconda dei prodotti o dei servizi proposti. I proprietari tendono a incrementare i valori delle locazioni o a sopravvalutare
le loro proprietà nel caso di una
compravendita. Sarebbe opportuno trovare un ragionevole
punto d’incontro tra domanda
e offerta, che remuneri la proprietà e sia coerente con il conto economico dell’esercizio. In
questo caso, retailer, proprietà
e intermediazione immobiliare possono utilizzare supporti
esterni: per esempio, misurazioni oggettive che garantiscano una valutazione della location in sé e per sé e in rapporto a tutte quelle disponibili sul
mercato.
FATTURATO: TRE VARIABILI
FONDAMENTALI
Un punto di vendita funziona bene se la sua offerta commerciale cattura e fidelizza
la clientela del bacino d’utenza (almeno primario). Sarebbe utile valutare la location in
base alle sue potenzialità territoriali e a quelle specifiche e
strutturali dell’immobile. I fat-
via Saffi, 26
via Indipendenza,6
via Murri, 4
152
Rapporto sulla GDA 2010: acquistabile su www.shopping24.it
tori che incidono, pur in misura diversa, sul fatturato di un
esercizio commerciale si possono ricondurre a tre fasce di popolazione:
- gli abitanti nel bacino di attrazione del negozio (stock);
- le persone che lavorano e/o si
spostano all’interno del bacino
di attrazione del negozio (captive);
- chi transita a piedi e/o in auto davanti alla location per svariati motivi (traffic).
Ogni location sarà oggetto di
una richiesta economica da
parte del proprietario: questa
richiesta sarà messa a sistema con le potenzialità territoriali della location stessa, ipotizzando pesi differenti delle
diverse componenti a seconda
della tipologia di negozio che si
vuole insediare.
Per dimostrare tale assunto abbiamo provato a simulare l’analisi di tre location a Bologna (numeri civici scelti casualmente):
- via Indipendenza, 6
- via Murri, 4
- via Saffi, 26
Per ognuna abbiamo ipotizzato
i prezzi di locazione e di vendita
basandoci sui valori medi degli
immobili commerciali (Fonte:
Agenzia del Territorio, Osservatorio del mercato immobiliare-Omi), tralasciando l’eventuale buonuscita. Nella realtà bisognerà fare le opportune
considerazioni con le effettive
richieste economiche da parte
della proprietà.
MARK UP settembre_2010
Urbanistica,
real estate & cci
Confronti dei passaggi fra le tre location
(valori in € - i valori sono stati attribuiti ipotizzando 100 mq di vendita basati sui
valori medi dell'osservatorio del mercato immobiliare per la zona di riferimento)
N. passaggi in 1 settimana
PEDONALI
AUTOMOBILISTICI
Indirizzo
Vendita
Locazione (annua)
Via Indipendenza 6
650.000
54.000
Via Murri 4
245.000
13.200
Via Saffi 26
250.000
15.600
Via Indipendenza è la location più centrale delle tre in esame: fattore che incide
Fonte: ValueLab 2010
sensibilmente sui valori di vendita e locazione
Via Saffi 26
Media
Via Murri 4
Media
Via Indipendenza 6
-
100.000 200.000 300.000
-
30.000
Valori delle tre location commerciali
60.000
Bacino d'utenza (residenti/lavoratori)
(valori in unità - bacino d'attrazione ipotizzato a 1 km su strada)
CONFRONTO
Come possiamo valutare le diverse richieste in modo oggettivo? È possibile costruire un sistema di benchmarking tra diverse opzioni disponibili sul
mercato? Abbiamo provato a
valutare i tre fattori relativi alle fasce di popolazione. Nella
tabella “Bacino d’utenza: residenti/lavoratori” abbiamo evidenziato i valori di “stock” (ossia della popolazione residente all’interno di un bacino di
attrazione ipotetico di 1 km su
strada) e “captive”, che si riferisce al complesso di persone che
si sposta nel bacino ipotetico
per motivi di lavoro.
Per quanto riguarda i valori di
“traffic” (popolazione di passaggio) abbiamo condotto alcune rilevazioni field per 1 settimana intera, sia per quanto riguarda i passaggi automobilistici sia pedonali.
ipotesi di locazione
In aggiunta a queste rilevazioni quantitative abbiamo completato l’analisi delle differenti location sfruttando strumenti e banche dati di geomarketing circa i cluster di “intensità di shopping” per microzona e i cluster di “destinazione
d’uso prevalente degli immobili” (residenziale vs. business)
allo stesso livello di dettaglio.
Ipotizzando di valorizzare la richiesta di locazione annua rispetto al potenziale delle tre location abbiamo stimato, anche
se con alcune semplificazioni,
settembre_2010
MARK UP
il costo della locazione richiesta per le tre location rispetto agli indicatori di potenziale
misurati in modo oggettivo.
Scendendo nel dettaglio, via Indipendenza risulta la peggiore
location dal punto di vista del
costo da sostenere per unità
di potenziale residenziale. La
stessa location è invece la più
conveniente per un business
che si basa sulle persone che lavorano nel bacino di attrazione. Via Indipendenza offre poi
un costo a contatto più alto in
termini sia di flussi pedonali
sia automobilistici.
Bisogna valutare in modo opportuno, per esempio con modelli geostatistici previsionali
di stima del fatturato, se i numeri sottesi sono compatibili
con la struttura di costi. Probabilmente i 20 € ogni mille passaggi pedonali di via Indipendenza (51.000 passaggi la settimana) garantiscono, per diversi modelli di business, la possibilità di superare il break-even
creando margine operativo
all’attività commerciale, mentre i 14 € di via Murri (18.000
passaggi la settimana) o i 10 €
di via Saffi (28.000 passaggi la
settimana) potrebbero rivelarsi un buon affare in termini di
costo a contatto, ma non sufficienti a generare un giro d’affari compatibile con la sussistenza del business.
La situazione complessiva non
è quindi semplice da analizzare, considerando i numerosi fattori quali/quantitati-
Indirizzo
Residenti
Lavoratori
Via Indipendenza 6
19.783
35.082
Via Murri 4
15.519
4.634
Via Saffi 26
11.191
7.380
Nella location in via Indipendenza (posizione centralissima) si concentra una forte
utenza potenziale di lavoratori. In termini di residenti, le differenze tra le tre
Fonte: ValueLab 2010
location sono meno sensibili
Passaggi pedonali e passaggi auto
(valori in unità - passaggi rilevati in 1 settimana completa)
Indirizzo
Passaggi pedonali
Passaggi auto
Via Indipendenza 6
51.419
32.942
Via Murri 4
18.036
274.689
Via Saffi 26
28.575
255.360
Le location in via Murri e via Saffi, pur fuori dal centro storico, garantiscono un più
alto traffico veicolare: aspetto potenzialmente interessante ai fini del fatturato
Fonte: ValueLab 2010
potenziale
Costo della locazione ogni 1.000...
(valori in € - passaggi pedonali e auto sono stati stimati a totale anno
moltiplicando per le 52 settimane)
Indirizzo
Abitanti Lavoratori Passaggi pedonali Passaggi auto
Via indipendenza 6 2.730
1.539
20
32
Via murri 4
851
2.849
14
1
Via saffi 26
1.394
2.114
10
1
Via Indipendenza risulta la peggiore location dal punto di vista del costo da
sostenere per unità di potenziale residenziale. È invece la più conveniente per un
business che si basa sulle persone che lavorano nel bacino di attrazione. Via
Indipendenza offre poi un costo a contatto più alto in termini sia di flussi pedonali
Fonte: ValueLab 2010
sia automobilistici
vi da esplorare. L’utilizzo d’informazioni territoriali circa le
potenzialità delle diverse location potrebbe però aiutare a definire valori di mercato più coerenti alle caratteristiche della
location e del modello di business che si vuole sviluppare. Se
questo tipo di misurazione fos-
Rapporto sulla GDA 2010: acquistabile su www.shopping24.it
se utilizzato dalle diverse parti
in gioco (proprietà dell’immobile, acquirente e intermediario immobiliare) probabilmente si formulerebbero valutazioni più complete e con minori rischi da parte di tutti.
* Principal & Partner
Value Lab
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