Nota territoriale - Andamento del mercato immobiliare nel II

NOTA TERRITORIALE
Andamento del mercato immobiliare nel II semestre 2015
Settore residenziale
GENOVA
a cura dell’ Ufficio Provinciale -Territorio della Direzione provinciale di GENOVA
Alessandro Drago (referente OMI)
data di pubblicazione: 30 giugno 2016
periodo di riferimento: secondo semestre 2015
NOTA TERRITORIALE
Andamento del mercato immobiliare nel II semestre 2015
Provincia di GENOVA - Settore residenziale
a cura dell’Ufficio Provinciale -Territorio della Direzione provinciale di GENOVA
con la collaborazione dell’Ufficio Statistiche e Studi
della Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi
[email protected]
Le informazioni rese nel presente rapporto sono di proprietà esclusiva dell’Agenzia delle Entrate. Non
è consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni
verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel
caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.
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GENOVA
Indice
1
Introduzione ..................................................................................................................................1
2
Mercato regionale .........................................................................................................................2
3
Mercato provinciale .......................................................................................................................7
4
Mercato del comune di Genova.................................................................................................... 16
5
Note metodologiche .................................................................................................................... 25
1 Introduzione
La presente Nota Territoriale, relativa al II semestre 2015 è stata realizzata dall’ Ufficio Provinciale Territorio della Direzione provinciale di Genova, in collaborazione con l’Ufficio Statistiche e Studi del
Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE dell’Agenzia delle Entrate ed ha lo scopo di illustrare
composizione e dinamiche del mercato residenziale della provincia di Genova.
Sono stati analizzati i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni rilevati dall’Osservatorio del
mercato immobiliare della regione Liguria con approfondimenti sulla provincia di Genova ed in particolare
sul capoluogo.
I dati analizzati e presentati nella nota sono:

Mercato regionale - numero di transazioni normalizzate (NTN) delle abitazioni, quotazioni medie e
relative variazioni di periodi, analisi dei singoli Capoluoghi e Non Capoluoghi provinciali, intensità
del mercato immobiliare (IMI);

Mercato provinciale - numero di transazioni normalizzate (NTN) delle abitazioni, quotazioni medie e
relative variazioni di periodi, numero indice quotazioni dal I semestre 2004, intensità del mercato
immobiliare (IMI);

Mercato del comune di Genova - numero di transazioni normalizzate (NTN) delle abitazioni,
quotazioni medie e relative variazioni di periodi, stock e NTN per dimensione delle abitazioni.
1
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2 Mercato regionale
Le analisi del mercato immobiliare residenziale ligure, redatte in funzione delle rilevazioni eseguite nel II
semestre 2015, mostrano nel loro insieme un incremento (+7,6%) delle transazioni osservate a livello
regionale.
E' importante notare, Tabella 1, come questo dato abbia declinazioni nettamente diverse nelle quattro
province liguri: incremento delle compravendite a Genova (+12,4%), Imperia (+10,4%), e La Spezia
(+6,9%); riduzione delle stesse a Savona (-4,2%). In Tabella 1 è anche possibile osservare il differente
andamento del NTN tra i Comuni capoluogo ed il resto della Provincia: a Genova si osserva l’unico dato
con segno positivo pari a +10,4%, mentre nei capoluoghi di Imperia (-8,4%), La Spezia (-8,9) e Savona
(-15,00%), risultano notevoli riduzioni delle compravendite.
Tabella 1: NTN e variazioni %
Intera Provincia
Capoluoghi
Non Capoluoghi
Var % NTN
Quota %
II sem
NTN
2015 / II
Regione
sem 2014
Var %
NTN Quota %
II sem
NTN
2015 / II Regione
sem 2014
NTN II
sem 2015
Var % NTN
II sem 2015
/ II sem
2014
Quota %
NTN
Regione
NTN II
sem
2015
Genova
4.241
12,4%
51,15%
2.821
10,4%
76,74%
1.420
16,6%
30,77%
Imperia
1.318
10,4%
15,89%
177
-8,4%
4,82%
1.141
14,0%
24,71%
La Spezia
1.039
6,9%
12,53%
436
-8,9%
11,86%
603
22,3%
13,07%
Savona
1.694
-4,2%
20,43%
242
-15,0%
6,59%
1.452
-2,1%
31,46%
Liguria
8.292
7,6%
100,00%
3.676
4,7% 100,00%
4.616
10,0% 100,00%
Province
NTN II
sem
2015
Le quotazioni medie, Tabella 2, rilevate nel 2° semestre 2015 risultano a livello regionale in leggera
flessione, rispetto al I semestre 2015 si osservano ribassi nelle province di Genova (-0,6%) e La Spezia
(-0,8%). In tabella le contrazioni osservate nei Comuni Capoluogo e nel resto dei Comuni della Provincia
risultano contenute tra i valori -0,1% e -1,0%. Solo nella Provincia di Savona si osserva un leggero rialzo
delle quotazioni pari a +0,3%.
Tabella 2: Quotazioni medie e variazioni %
Intera Provincia
Province
Capoluoghi
Non Capoluoghi
N. indice
N. indice
N. indice
Var %
Var %
Var %
quotazioni
quotazioni
quotazioni
Quotazione quotazione
Quotazione quotazione
Quotazione quotazione
II sem
II sem
II sem
II sem 2015
II sem
II sem 2015
II sem
II sem 2015
II sem
2015
2015
2015
2
2
2
€/m
2015 / I
€/m
2015 / I
€/m
2015 / I
(base = I
(base = I
(base = I
sem 2015
sem 2015
sem 2015
sem 2004)
sem 2004)
sem 2004)
Genova
2.503
-0,6%
147,6
2.389
-0,8%
148,1
2.666
Imperia
La Spezia
-0,3%
146,9
2.379
0,0%
127,1
2.445
-0,1%
133,8
1.854
-0,8%
115,1
1.700
-0,4%
106,6
2.368
0,0%
126,0
1.939
-1,0%
119,7
Savona
2.870
0,3%
116,2
2.203
0,1%
102,3
2.975
0,3%
118,1
Liguria
2.482
-0,3%
131,3
2.296
-0,6%
137,6
2.596
-0,1%
128,1
In Tabella 3 sono pubblicati i valori consuntivi annui del NTN, del raffronto % con valori NTN annualità
precedente, e i valori dell’Intensità del Mercato Immobiliare (IMI). L’indice % IMI, è elaborato su base
annua e consente di comprendere quante unità sono state compravendute (NTN) in funzione di quelle
censite. Dalla lettura dei dati si evince come nel 2015 il mercato residenziale segna una leggera ripresa a
livello Regionale. Si osserva una diminuzione nella sola Provincia di Savona, mentre per le Province di
Genova, Imperia e La Spezia si osservano valori positivi, rilevando significativi aumenti degli NTN nei
Comuni provinciali rispetto ai Comuni Capoluogo delle tre Provincie.
2
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GENOVA
Tabella 3: NTN, variazioni % e IMI - consuntivo annuo
Intera Provincia
Capoluoghi
Non Capoluoghi
Province
NTN
2015
Var % NTN
2015 /
2014
IMI 2015
NTN
2015
Var % NTN
2015 /
2014
IMI 2015
NTN
2015
Var % NTN
2015 /
2014
IMI 2015
Genova
7.988
3,5%
1,44%
5.398
1,1%
1,65%
2.590
8,7%
1,14%
Imperia
2.543
7,8%
1,26%
377
2,3%
1,33%
2.166
8,8%
1,25%
La Spezia
1.989
6,0%
1,34%
875
0,3%
1,66%
1.114
10,9%
1,17%
Savona
3.338
-3,4%
1,27%
520
-5,0%
1,45%
2.818
-3,1%
1,24%
Liguria
15.857
2,9%
1,36%
7.169
0,6%
1,61%
8.688
4,8%
1,20%
Il mercato residenziale della Liguria è concentrato maggiormente in provincia di Genova, come si evince in
Figura 1, il 51,1% delle compravendite è concentrato nel Capoluogo regionale, seguono in funzione del NTN
la Provincia di Savona (20,4%), Imperia (16,8%) e La Spezia (12,5%).
Figura 1: Distribuzione NTN II semestre 2015 per provincia
La Figura 2 e la Figura 3 che seguono, rappresentano i grafici polari che consentono, leggendo i valori su
ogni raggio, di osservare il confronto tra l’IMI nazionale e regionale, e l’IMI delle singole provincie della
Liguria per i soli Comuni Capoluogo (Figura 2) e per i soli Comuni non Capoluogo (Figura 3).
3
NOTA TERRITORIALE
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Figura 2: IMI 2015 - capoluoghi
Figura 3: IMI 2015 - non capoluoghi
L’andamento del mercato residenziale ligure è possibile analizzarlo anche nella serie storica dal primo
semestre 2004 al secondo semestre 2015. In Figura 4 con l’ausilio dei numeri indice (I semestre 2004 = 100)
è stato tracciato l’andamento dei volumi scambiati a livello nazionale, regionale, Comuni capoluogo e resto
Provincia. Da una prima osservazione si evince che dal 2004 al 2015 il NTN risulta quasi dimezzato a livello
regionale (-45,5%), l'impatto è stato meno intenso nel contesto dei Comuni non capoluogo (-42,4%)
4
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GENOVA
rispetto a quelli capoluogo (-49,0%). Analizzando con maggiore attenzione il grafico relativo al livello
regionale è possibile constatare come la decrescita già iniziata nel primo semestre 2004, abbia avuto fino al
primo decennio di riferimento (anno 2013), contrazioni più o meno intense: dal primo semestre 2006 al
primo 2009 la riduzione è stata pari a circa il 30%, come tra il secondo 2011 ed il secondo 2013, queste
dinamiche avevano apportato un saldo finale pari a - 53,9% ponendo anche in evidenza come questo
andamento negativo abbia avuto una forte accelerazione tra il secondo semestre 2011 ed il primo 2012:
circa - 18%.
Un cambio di direzione si osserva a partire dal 2014 con una ripresa delle compravendite soprattutto per i
comuni capoluogo. Le diverse serie storiche sopra riportate possono essere osservate anche facendo
riferimento alla posizione delle rette componenti il grafico: più è grande l’intensità del fenomeno maggiore
è l’inclinazione. L'andamento delle linee relativo al secondo semestre 2015 indica come il mercato
immobiliare residenziale sia in leggera crescita, dopo la perdita notevole del NTN registrato nell'arco
temporale esaminato.
Figura 4: Numero indice NTN dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi
L’analisi dell’IMI è possibile osservarla nel periodo compreso tra il 2004 e il 2015. In Figura 5 sono riportati i
valori a livello nazionale, regionale, Comuni capoluogo e resto Provincia. Si osserva come nel periodo
compreso tra il 2004 ed il 2013 i valori si siano dimezzati. Si evidenzia una leggera ripresa con lievi aumenti
costanti dei valori negli ultimi due anni (2014 e 2015) analizzati. Si osserva come i Comuni capoluogo nel
complesso hanno avuto dinamiche migliori del resto della Provincia.
5
NOTA TERRITORIALE
GENOVA
Figura 5: IMI 2004-2015 - capoluoghi e non capoluoghi
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NOTA TERRITORIALE
GENOVA
3 Mercato provinciale
La Provincia di Genova è caratterizzata da una particolare orografia tale da dividerla in due ambiti ben
delimitati: la costa e le alture. Al fine di condurre le analisi del mercato immobiliare residenziale e
consentirne una più facile lettura di sintesi, il territorio provinciale, come rappresentato in Figura 6, è stato
diviso in n. 9 macroaree, definendo la fascia costiera costituita dalla Riviera di Ponente, Genova, Golfo
Paradiso e Golfo del Tigullio; la fascia collinare dalle Valli: Stura, Scrivia, Fontanabuona e Petronio oltre alla
macroarea Entroterra. La tabella 4 analizza il numero di transazioni normalizzate (NTN), le quotazioni medie
e le variazioni % delle macroaree provinciali. Il mercato immobiliare provinciale ha avuto un andamento
positivo, segnando una crescita del NTN pari a +12,4%, mentre le quotazioni medie hanno avuto una
contrazione pari a -0,6%. Si evidenziano saldi % differenti nelle diverse macroaree, risaltano gli incrementi
delle vendite nella Val Petronio (+65,0%), Val Fontanabuona (+37,0%), Riviera di Ponente(+37,3) e Golfo
Paradiso (+36,5%), di contro l’unico dato negativo si osserva in Valle Scrivia (-16,9).
Figura 6: Macroaree provinciali Genova
Tabella 4: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali
Macroaree provinciali
Var %NTN
NTN II sem
II sem 2015 / II
2015
sem 2014
Quota % NTN
Provincia
Quotazione
II sem 2015
2
€/ m
Var %
quotazione II
sem 2015 / I
sem 2015
N. indice
quotazioni II
sem 2015
(base = I sem
2004)
2.821
10,4%
66,51%
2.389
-0,8%
148,1
RIVIERA DI PONENTE
139
37,3%
3,28%
3.575
-0,6%
155,4
GOLFO PARADISO
141
36,5%
3,33%
3.897
0,0%
155,7
GOLFO DEL TIGULLIO
GENOVA CAPOLUOGO
631
18,1%
14,88%
3.721
-0,4%
148,9
VALLE STURA
60
28,7%
1,41%
1.176
-0,2%
129,6
VALLE SCRIVIA
176
-16,9%
4,15%
1.237
0,0%
118,2
VAL PETRONIO
30
65,0%
0,71%
1.911
-0,7%
190,7
VAL FONTANABUONA
119
37,0%
2,80%
1.350
0,0%
137,3
ENTROTERRA
124
6,6%
2,92%
1.098
-0,1%
139,6
4.241
12,4%
100,00%
2.503
-0,6%
147,6
GENOVA provincia
7
NOTA TERRITORIALE
GENOVA
In tabella 5 è possibile osservare l’IMI correlato al NTN, indice espresso su base annua. Il Comune di Genova
risulta abbia avuto una dinamica di mercato migliore (+1,65%) del contesto provinciale, mentre la
macroarea con la minore dinamicità risulta l’Entroterra (+0,81).
Tabella 5: NTN , variazioni % e IMI - consuntivo annuo macroaree provinciali
NTN 2015
Var % NTN
2015 / 2014
IMI 2015
GENOVA CAPOLUOGO
5.398
1,1%
1,65%
RIVIERA DI PONENTE
243
23,9%
1,52%
Macroaree provinciali
GOLFO PARADISO
263
17,2%
1,31%
1.140
9,3%
1,22%
VALLE STURA
110
18,8%
1,18%
VALLE SCRIVIA
329
-15,3%
1,07%
VAL PETRONIO
59
56,6%
1,12%
206
11,5%
0,92%
239
11,7%
0,81%
7.988
3,5%
1,44%
GOLFO DEL TIGULLIO
VAL FONTANABUONA
ENTROTERRA
Genova provincia
La lettura delle tabelle 4 e 5 definiscono complessivamente un quadro del mercato immobiliare residenziale
genovese in leggero aumento, mantenendo una crescita seppur minima iniziata nel 2014.
La Figura 7e la Figura 8 riportano l’analisi delle serie storiche dei tre indici dell’OMI: NTN, quotazioni medie
ed IMI. I volumi delle compravendite (Figura 7) confermano quanto riportato nella tabella 4, l’aumento
degli NTN si rileva maggiore nei Comuni provinciali rispetto a Genova, seppur ancora distanti dagli indici del
2011 dove si è verificato l’inizio di una forte contrazione delle compravendite. Le quotazioni medie a
differenza degli NTN mantengono dal 2013 un ribasso costante e lineare.
Figura 7: Numero indice dal I semestre 2004 NTN e quotazioni medie – capoluogo e resto provincia
8
NOTA TERRITORIALE
GENOVA
La serie storica dell’IMI, rappresentata in Figura 8, evidenzia che dal 2004 al 2015, i valori sono dimezzati. Il
Comune capoluogo ha sempre mantenuto valori più alti rispetto al resto della Provincia. Nel complesso le
linee mostrano dal 2014 un modesto recupero nella dinamica delle compravendite di unità immobiliari.
Figura 8: IMI 2004-2015 - capoluogo e resto provincia
4,00%
3,50%
3,21%
3,00%
2,74%
2,68%
2,50%
2,43%
2,11%
2,04%
2,00%
2,11%
2,14%
2,15%
2,17%
1,98%
1,91%
1,50%
1,63%
1,59%
1,65%
1,61%
1,49%
Capoluogo
1,00%
1,51%
1,52%
1,42%
1,11%
Resto provincia
0,99% 1,05%
1,14%
0,50%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
La distribuzione delle compravendite (Figura 9) risulta, come nei semestri precedenti, maggiormente
concentrata nella città di Genova (66,5%), segue la costa (21,5%) e la fascia collinare (12,0%).
Figura 9: Distribuzione NTN II semestre 2015 per macroaree provinciali
9
NOTA TERRITORIALE
GENOVA
Le compravendite in ambito provinciale possono essere anche analizzate confrontando l’IMI tra le varie
macroaree (Figura 10) ed analizzando le mappe tematiche relative all’intensità, per ogni comune della
Provincia, dei tre indici propri dell’OMI: NTN (Figura 11), quotazioni medie (Figura 12) ed IMI (Figura 13).
In Figura 11 si osserva che il maggior numero di transazioni è concentrato nel capoluogo e nei Comuni della
costa, dove si registrano anche le quotazioni medie più elevate rappresentate in Figura 12.
A conferma di quanto sopradetto, come si evince da Figura 10 e da Figura 13, la dinamica migliore di
mercato (IMI), è stata registrata a nel Comune di Genova con un indice pari a 1,65%, seguono i Comuni
costieri delle macroaree provinciali: Riviera di Ponente, Golfo Paradiso e Golfo del Tigullio.
A differenza delle realtà di mercato osservate nei Comuni della Costa, nella macroarea provinciale
Entroterra, composta da Comuni presenti nella fascia collinare del territorio, risultano i valori degli indici
più bassi in un contesto territoriale molto ampio, confermando la criticità già riscontrata ed esaminata nei
periodi precedenti.
Figura 10: IMI 2015 per macroaree provinciali
10
NOTA TERRITORIALE
GENOVA
Figura 11: Mappa della distribuzione NTN comunale II semestre 2015
Figura 12: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale
11
NOTA TERRITORIALE
GENOVA
Figura 13: Mappa della distribuzione dell’IMI comunale 2015
Da Tabella 6 a Tabella 13 sono riportati i valori degli indici OMI per tutti i singoli comuni, aggregati per
macoarea provinciale.
Tabella 6: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Riviera di Ponente
Var %
quotazione
II sem 2015 /
I sem 2015
Differenziale
quotazione II
sem 2015
rispetto alla
media di
provincia
3.914
-0,7%
1,56
3.144
-0,5%
1,26
3.575
-0,6%
1,43
IMI Quotazione
II sem 2015
2
2015
€/ m
Var %
quotazione
II sem 2015 /
I sem 2015
Differenziale
quotazione II
sem 2015
rispetto alla
media di
provincia
NTN II sem
2015
Var %NTN
II sem 2015
/ II sem
2014
Quota %
NTN
Provincia
ARENZANO
91
20,3%
2,15%
1,70%
COGOLETO
48
87,8%
1,13%
1,30%
139
37,3%
3,28%
1,52%
Comune
RIVIERA DI PONENTE
IMI Quotazione
II sem 2015
2
2015
€/ m
Tabella 7: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Golfo Paradiso
NTN II sem
2015
Var %NTN
II sem 2015
/ II sem
2014
Quota %
NTN
Provincia
BOGLIASCO
34
140,7%
0,80%
2,08%
3.211
0,0%
1,28
CAMOGLI
27
3,2%
0,63%
0,95%
5.232
0,0%
2,09
PIEVE LIGURE
17
54,5%
0,40%
1,56%
4.170
0,0%
1,67
RECCO
47
44,3%
1,12%
1,41%
3.496
-0,1%
1,40
17
-16,8%
0,39%
0,88%
2.917
0,0%
1,17
141
36,5%
3,33%
1,31%
3.897
0,0%
1,56
Comune
SORI
GOLFO PARADISO
12
NOTA TERRITORIALE
GENOVA
Tabella 8: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Golfo del Tigullio
Var %
quotazione
II sem 2015 /
I sem 2015
Differenziale
quotazione II
sem 2015
rispetto alla
media di
provincia
3.207
-0,3%
1,28
3.429
-0,3%
1,37
1,06%
2.775
0,0%
1,11
0,97%
10.375
0,0%
4,15
4,23%
1,18%
3.000
-1,0%
1,20
31,4%
1,50%
1,03%
5.836
-0,2%
2,33
70,9%
2,28%
1,05%
4.577
-0,1%
1,83
3.374
0,0%
1,35
3.721
-0,4%
1,49
Var %
quotazione
II sem 2015 /
I sem 2015
Differenziale
quotazione II
sem 2015
rispetto alla
media di
provincia
NTN II sem
2015
Var %NTN
II sem 2015
/ II sem
2014
Quota %
NTN
Provincia
CHIAVARI
158
29,4%
3,72%
1,53%
LAVAGNA
83
37,7%
1,95%
1,34%
MONEGLIA
29
15,2%
0,68%
PORTOFINO
6
50,0%
0,14%
180
-10,2%
SANTA MARGHERITA LIGURE
64
SESTRI LEVANTE
97
16
-13,0%
0,37%
0,96%
631
18,1%
14,88%
1,22%
IMI Quotazione
II sem 2015
2
2015
€/ m
Comune
RAPALLO
ZOAGLI
GOLFO DEL TIGULLIO
IMI Quotazione
II sem 2015
2
2015
€/ m
Tabella 9: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Valle Stura
NTN II sem
2015
Var %NTN
II sem 2015
/ II sem
2014
Quota %
NTN
Provincia
CAMPO LIGURE
9
-30,8%
0,21%
1,01%
1.136
-0,7%
0,45
MASONE
9
24,6%
0,22%
1,04%
1.209
0,0%
0,48
Comune
MELE
30
136,4%
0,70%
2,42%
1.576
0,0%
0,63
ROSSIGLIONE
7
-33,0%
0,17%
0,75%
974
0,0%
0,39
TIGLIETO
5
62,7%
0,12%
0,74%
962
0,0%
0,38
60
28,7%
1,41%
1,18%
1.176
-0,2%
0,47
IMI Quotazione
II sem 2015
2
2015
€/ m
Var %
quotazione
II sem 2015 /
I sem 2015
Differenziale
quotazione II
sem 2015
rispetto alla
media di
provincia
VALLE STURA
Tabella 10: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Valle Scrivia
Comune
NTN II sem
2015
Var %NTN
II sem 2015
/ II sem
2014
BUSALLA
25
35,7%
0,59%
1,36%
1.214
0,4%
0,48
CAMPOMORONE
Quota %
NTN
Provincia
27
-8,1%
0,64%
1,32%
1.247
-0,5%
0,50
CASELLA
8
-69,3%
0,19%
1,03%
1.229
0,0%
0,49
CERANESI
10
27,1%
0,24%
0,78%
1.162
0,0%
0,46
9
21,4%
0,20%
0,74%
1.038
0,0%
0,41
MIGNANEGO
11
-49,6%
0,25%
0,75%
1.212
0,0%
0,48
RONCO SCRIVIA
13
-52,7%
0,31%
1,01%
985
0,0%
0,39
SANT`OLCESE
21
-11,3%
0,50%
1,07%
1.538
0,0%
0,61
SAVIGNONE
14
-8,9%
0,32%
0,92%
992
0,0%
0,40
ISOLA DEL CANTONE
SERRA RICCO`
39
9,4%
0,92%
1,20%
1.453
0,0%
0,58
VALLE SCRIVIA
176
-16,9%
4,15%
1,07%
1.237
0,0%
0,49
13
NOTA TERRITORIALE
GENOVA
Tabella 11: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Val Petronio
Comune
CASARZA LIGURE
CASTIGLIONE CHIAVARESE
VAL PETRONIO
NTN II sem
2015
Var %NTN
II sem 2015
/ II sem
2014
Quota %
NTN
Provincia
21
63,5%
0,50%
1,10%
9
68,9%
0,21%
1,16%
30
65,0%
0,71%
1,12%
Var %
quotazione
II sem 2015 /
I sem 2015
Differenziale
quotazione II
sem 2015
rispetto alla
media di
provincia
2.115
-0,9%
0,85
1.331
0,0%
0,53
1.911
-0,7%
0,76
Var %
quotazione
II sem 2015 /
I sem 2015
Differenziale
quotazione II
sem 2015
rispetto alla
media di
provincia
IMI Quotazione
II sem 2015
2
2015
€/ m
Tabella 12: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Val Fontanabuona
Comune
NTN II sem
2015
Var %NTN
II sem 2015
/ II sem
2014
AVEGNO
9
63,6%
0,21%
0,88%
1.961
0,0%
0,78
CARASCO
9
12,5%
0,21%
0,94%
1.809
-0,7%
0,72
CICAGNA
9
96,3%
0,20%
0,96%
1.048
0,0%
0,42
20
24,2%
0,48%
1,26%
1.713
0,6%
0,68
COREGLIA LIGURE
0
nd
0,00%
0,48%
835
0,0%
0,33
FAVALE DI MALVARO
0
nd
0,00%
0,40%
599
0,0%
0,24
COGORNO
LEIVI
Quota %
NTN
Provincia
IMI Quotazione
II sem 2015
2
2015
€/ m
11
200,0%
0,25%
0,99%
2.030
0,0%
0,81
LORSICA
3
215,0%
0,07%
0,59%
632
0,0%
0,25
LUMARZO
8
6,8%
0,18%
0,67%
598
0,0%
0,24
MOCONESI
10
3,5%
0,23%
0,70%
1.179
0,0%
0,47
NEIRONE
6
200,0%
0,14%
0,84%
751
0,0%
0,30
ORERO
2
-50,0%
0,05%
0,60%
708
0,0%
0,28
21
105,0%
0,48%
1,19%
1.124
0,0%
0,45
1
11
119
-66,7%
-9,0%
37,0%
0,02%
0,26%
2,80%
0,16%
1,01%
0,92%
1.017
1.500
1.350
0,0%
0,0%
0,0%
0,41
0,60
0,54
SAN COLOMBANO CERTENOLI
TRIBOGNA
USCIO
VAL FONTANABUONA
14
NOTA TERRITORIALE
GENOVA
Tabella 13: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Entroterra
Comune
BARGAGLI
NTN II sem
2015
Var %NTN
II sem 2015
/ II sem
2014
Quota %
NTN
Provincia
IMI Quotazione
II sem 2015
2
2015
€/ m
Var %
quotazione
II sem 2015 /
I sem 2015
Differenziale
quotazione II
sem 2015
rispetto alla
media di
provincia
15
7,1%
0,35%
1,05%
1.376
-0,9%
0,55
BORZONASCA
7
-12,5%
0,17%
0,59%
1.515
0,0%
0,61
CROCEFIESCHI
3
-42,9%
0,07%
0,87%
910
0,0%
0,36
DAVAGNA
9
28,6%
0,21%
1,07%
1.025
0,0%
0,41
FASCIA
4
nd
0,09%
1,93%
528
0,0%
0,21
FONTANIGORDA
4
-58,0%
0,09%
0,55%
695
0,0%
0,28
GORRETO
1
0,0%
0,02%
0,19%
716
0,0%
0,29
MEZZANEGO
7
141,7%
0,17%
1,04%
1.350
0,0%
0,54
MONTEBRUNO
MONTOGGIO
NE
PROPATA
1
-66,7%
0,02%
0,80%
630
0,0%
0,25
13
36,8%
0,31%
0,94%
945
0,0%
0,38
5
-69,8%
0,13%
0,59%
1.211
0,0%
0,48
11
3233,3%
0,26%
2,43%
565
0,0%
0,23
REZZOAGLIO
4
-35,7%
0,10%
0,63%
928
0,0%
0,37
RONDANINA
0
nd
0,00%
0,46%
589
0,0%
0,24
ROVEGNO
3
-36,6%
0,07%
0,74%
729
0,0%
0,29
SANTO STEFANO D`AVETO
9
200,0%
0,21%
0,62%
1.309
0,0%
0,52
TORRIGLIA
17
-0,2%
0,41%
0,86%
1.306
0,0%
0,52
VALBREVENNA
7
126,0%
0,16%
0,73%
958
0,0%
0,38
VOBBIA
3
-14,3%
0,07%
0,37%
768
0,0%
0,31
124
6,6%
2,92%
0,81%
1.098
-0,1%
0,44
ENTROTERRA
15
NOTA TERRITORIALE
GENOVA
4 Mercato del comune di Genova
Il comune di Genova è una delle più importanti aree metropolitane italiane, il volume delle compravendite
di abitazioni nel 2° semestre 2015 risulta pari a 2.821 NTN, il 3,5% della quota di tutti i capoluoghi d’Italia,
registrando un incremento delle vendite del 10,4% rispetto al 2° semestre 2014.
Tabella 14: NTN, IMI e variazioni dei principali capoluoghi
Principali Capoluoghi
Bologna
NTN II sem 2015
2.289
Var % NTN
II sem 2015 /
II sem 2014
Quota % NTN
principali capoluoghi
6,7%
2,8%
IMI 2015
2,01%
Firenze
2.132
12,0%
2,7%
2,04%
Genova
2.821
10,4%
3,5%
1,65%
Milano
9.481
21,2%
11,8%
2,27%
Napoli
2.966
11,2%
3,7%
1,31%
Palermo
2.175
12,2%
2,7%
1,36%
14.180
4,6%
17,6%
1,93%
Roma
Torino
Principali Capoluoghi
4.947
12,3%
6,1%
1,95%
40.991
10,8%
51,0%
1,88%
Al fine di comprendere meglio l'andamento del mercato immobiliare di Genova, si è diviso il territorio
comunale in 12 macroaree, facendo sostanzialmente riferimento al centro, al levante e al ponente. In
Figura 14 sono rappresentati detti ambiti con indicate le zone OMI che li compongono. In Tabella 16 sono
invece disponibili i valori del NTN e le quotazioni medie per ciascuna macroarea urbana.
L’aumento delle vendite registrata in tutta la città (+10,4%) ha avuto saldi positivi differenti nelle diverse
macroaree urbane, si osservano incrementi importanti nel Centro Ovest (+52,6%), Bassa Val Bisagno
(+49,5%), anche nel Ponente cittadino l’incremento delle transazioni è stato mediamente di circa +35,0%
(Medio Ponente +31,1% e Ponente +37,2%). L’unico saldo negativo viene registrato nelle Alture di Levante
(-5,1%).
Le quotazioni medie rilevate nel II semestre 2015 sono risultate in lieve calo, in modo particolare nelle
macroaree con valori inferiori alla media cittadina come la Val Bisagno (Bassa Val Bisagno -3,1%, Alta Val
Bisagno -1,4%), il Centro Ovest (-3,3%) e il Centro Est (-1,5%). Tutte le restanti macroaree risultano con
valori negativi compresi tra -0,4% e -1,1%. Si confermano le quotazioni delle alture genovesi.
Come verificatosi nei semestri precedenti, le quotazioni medie più elevate si registrano nel Levante, in
alcuni quartieri del Ponente e del Centro cittadino.
16
NOTA TERRITORIALE
GENOVA
Figura 14: Mappa delle macroaree urbane di Genova
17
NOTA TERRITORIALE
GENOVA
Tabella 15: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Genova
Macroaree urbane
Var %NTN
NTN II sem
Quota %
II sem 2015 /
2015
NTN Comune
II sem 2014
Quotazione
II sem 2015
€/ m2
Var %
Differenziale
Quotazione quotazione II sem
II sem 2015 / 2015 rispetto alla
I sem 2015 media comunale
Centro Storico
222
12,9%
7,87%
2.774
-0,4%
1,18
Centro Est
286
12,6%
10,14%
2.379
-1,5%
1,01
Centro Ovest
233
52,6%
8,25%
1.439
-3,3%
0,61
Medio Levante
415
33,4%
14,72%
3.227
-1,1%
1,37
Levante
214
11,9%
7,59%
4.380
-0,9%
1,86
Medio Ponente
268
31,1%
9,51%
2.456
-0,7%
1,04
Ponente
232
37,2%
8,22%
2.447
-0,6%
1,04
Bassa Val Bisagno
379
49,5%
13,45%
1.772
-3,1%
0,75
Alta Val Bisagno
159
27,8%
5,64%
1.857
-1,4%
0,79
Val Polcevera
221
0,0%
7,83%
1.489
-0,5%
0,63
Alture di Levante
27
-5,1%
0,97%
2.133
0,0%
0,91
Alture di Ponente
29
64,6%
1,02%
932
0,0%
0,40
135
-
4,78%
-
-
-
100,00%
1
-1,3%
1,00
ND
Genova
2.821
10,4%
2.352
Nel grafico di Figura 15 si può osservare il confronto tra le abitazioni vendute (NTN) e quelle censite (stock).
Gli istogrammi mostrano come nel II semestre 2015, la distribuzione delle preferenze degli acquisti risultino
nel complesso omogenee, orientate su tutte le classi dimensionali, con una lieve preferenza per alloggi con
superficie medio piccola/piccola, nonostante la minore presenza di stock.
Figura 15: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Comune
In Figura 16 è riportata la mappa tematica che evidenzia, con i diversi cromatismi della campitura delle
zone OMI, la distribuzione del NTN nella città di Genova. Il quartiere di Sestri Ponente (zona D43), Albaro –
Boccadasse (zona C06), Castelletto (zona C13), il quartiere di San Fruttuoso (zona C02), e la parte costiera
1
La quotazione comunale qui presentata differisce da quella di Tabella 2, in quanto calcolata pesando le quotazioni
comunali con lo stock abitativo presente in ogni zona, depurando lo stock totale della quota dello stesso non
associabile (ND).
18
NOTA TERRITORIALE
GENOVA
che comprende Quarto e Quinto (zona D20), risultano nel II semestre 2015 i contesti cittadini con il più alto
numero di compravendite di abitazioni.
Figura 16: Mappa della distribuzione del NTN nelle zone OMI II semestre 2015
La Figura 17 riporta le quotazioni medie delle zone OMI nel II semestre 2015. La mappa evidenzia che i
valori massimi delle quotazioni medie riferite al segmento residenziale sono presenti nella zona di
Carignano (B02), nelle zone del levante cittadino Albaro - Boccadasse (C06), Nervi (D22), e nella zona
collinare in ambito costiero di S. Ilario (D24), seguono le quotazioni di alcune zone del Ponente e del
Centro. I valori di mercato minimi per le abitazioni sono stati osservati nei quartieri costruiti negli anni
settanta: CEEP di Prà (D36), “Lavatrici” (D39), "Biscione"(D15), e Begato (D28), dove la quotazione media
residenziale è inferiore alla metà della media comunale.
Figura 17: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI II semestre 2015
19
NOTA TERRITORIALE
GENOVA
Nelle tabelle che seguono vengono riportati, per ciascuna macroarea urbana, il numero delle transazioni
(NTN), le quotazioni, le variazioni % e i differenziali delle quotazioni medie per ogni zona OMI.
Il Centro Storico (Tabella 16), risulta una delle macroaree urbane interessate all’aumento delle vendite,
Prè-Maddalena (B03) e Molo-Sarzano (B06) risultano le zone con il maggiore NTN. Carignano (B02), risulta il
quartiere con la quotazione media più alta della macroarea, segue Via Garibaldi/San Lorenzo (B04) e
Centro/Portoria (B01).
Tabella 16: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Storico
Differenziale
Var % quotazioni II
NTN
Var % NTN
Quota Quotazione
Quotazione
sem 2015
II sem II sem 2015 / % NTN II sem 2015
II sem 2015 rispetto alla
2015 II sem 2014 comune
€/m2
/ I sem 2015
media
comunale
Zona
OMI
Denominazione
B01
CENTRO PORTORIA
19
87,5%
0,66%
3.142
-0,5%
1,34
B02
CARIGNANO
32
14,6%
1,14%
4.213
-0,4%
1,80
B03
PRE` - MADDALENA
82
35,6%
2,89%
2.225
0,0%
0,95
B04
GARIBALDI - S.LORENZO
22
-38,8%
0,78%
3.208
-0,5%
1,37
B05
PORTO ANTICO - DARSENA
3
0,0%
0,11%
2.575
0,0%
1,09
B06
MOLO - SARZANO
65
8,4%
2,29%
2.038
-0,6%
0,87
222
12,9%
7,87%
2.774
-0,4%
1,18
Centro Storico
Nella Tabella 17, il quartiere di Castelletto (C13), risulta la zona OMI dove è stato registrato il maggior
numero di vendite, e mantiene la quotazione media più elevata della macroarea Centro Est. Le quotazioni
medie delle zone OMI risultano in flessione, la contrazione maggiore, - 4,3% risulta nel quartiere di Oregina,
zona OMI C17, seguono Via Montaldo-Bobbio e la zona Omi C01.
Tabella 17: NTN, quotaoni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Est
Zona
OMI
C01
Denominazione
C09
PRINCIPE - CASTELLETTO
VIA CANEVARI - BORGO INCROCIATI –
CORSO MONTEGRAPPA
C13
MANIN - S.NICOLA - CASTELLETTO
NTN
Var % NTN
II sem II sem 2015 /
2015 II sem 2014
Differenziale
Var % quotazioni II
Quota Quotazione
Quotazione
sem 2015
% NTN II sem 2015
II sem 2015 rispetto alla
comune
€/m2
/ I sem 2015
media
comunale
1,29%
2.367
-2,7%
1,01
36
54,4%
18
131
27,2%
4,3%
0,64%
4,63%
2.013
0,0%
0,86
3.008
-0,3%
1,28
9,5%
2,53%
C17
OREGINA
71
1.688
-4,3%
0,72
C20
VIA MONTALDO - BOBBIO
30
14,6%
1,05%
1.700
-2,9%
0,72
286
12,6%
10,14%
2.379
-1,5%
1,01
Centro Est
20
NOTA TERRITORIALE
GENOVA
Nella Tabella 18, si osserva l’incremento degli NTN della macroarea urbana Centro Ovest pari a +52,6%.
Consistenti recuperi delle vendite risultano nelle zone C14 (+93,7%) e C15 (+95,2%). Le quotazioni medie
della macroarea urbana hanno avuto la flessione massima (-3,3%) a livello cittadino, il quartiere di
Sampierdarena (zone Omi C21, D23 e C22) risulta la parte di macroarea con la maggiore flessione delle
quotazioni medie.
Tabella 18: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Ovest
Differenziale
Var % quotazioni II
NTN
Var % NTN
Quota Quotazione
Quotazione
sem 2015
II sem II sem 2015 / % NTN II sem 2015
II sem 2015 rispetto alla
2015 II sem 2014 comune
€/m2
/ I sem 2015
media
comunale
Zona
OMI
Denominazione
C14
S.TEODORO
59
93,7%
2,08%
1.638
0,0%
0,70
C15
ANGELI - VENEZIA
27
95,2%
0,97%
1.638
0,0%
0,70
C16
LAGACCIO
13
56,3%
0,44%
1.363
-2,7%
0,58
C18
PORTO
0
nd
nd
nd
nd
nd
C19
S.BENIGNO
2
-57,1%
0,05%
1.750
0,0%
0,74
C21
ROLANDO - FILLAK
26
38,7%
0,90%
1.258
-8,0%
0,53
C22
CANTORE
6
83,3%
0,19%
1.658
-4,8%
0,70
C23
BURANELLO - SAMPIERDARENA
26
66,1%
0,91%
1.200
-1,0%
0,51
FIUMARA - ERIDANIA - ANSALDO
5
0,0%
0,18%
1.938
0,0%
0,82
71
29,5%
2,52%
1.350
-6,1%
0,57
233
52,6%
8,25%
1.439
-3,3%
0,61
C24
D23
SAMPIERDARENA - MARTINETTI - BELVEDERE
Centro Ovest
Nella Tabella 19, si osserva anche per la macroarea urbana Medio Levante un recupero delle vendite pari a
+33,4%. Importanti recuperi degli NTN si registrano nella zona C12 (+92,8%) e nella zona C06 (+51,4%). Le
quotazioni medie risultano in flessione, si osserva una flessione pari a -3,4% nella zona di S. Martino (C04) e
nella zona Foce - Montevideo (C12). Nella macroarea urbana rimane comunque il terzo valore medio delle
abitazioni più elevato della città, rilevato nella zona Omi C06 (Albaro - Boccadasse).
Tabella 19: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Medio Levante
NTN
Var % NTN
II sem II sem 2015 /
2015 II sem 2014
Differenziale
Var % quotazioni II
Quota Quotazione
Quotazione
sem 2015
% NTN II sem 2015
II sem 2015 rispetto alla
comune
€/m2
/ I sem 2015
media
comunale
1,21%
2.163
-3,4%
0,92
Zona
OMI
Denominazione
C04
S.MARTINO
34
6,8%
C05
STURLA
79
13,1%
2,80%
2.942
-0,6%
1,25
C06
ALBARO - BOCCADASSE
155
51,4%
5,49%
4.738
-0,3%
2,01
C11
FOCE MARE
16
74,1%
0,56%
3.250
-0,5%
1,38
C12
FOCE - MONTEVIDEO
76
92,8%
2,69%
2.100
-3,4%
0,89
415
33,4%
14,72%
3.227
-1,1%
1,37
Medio Levante
In Tabella 20 sono riportati tutti i dati rilevati ed elaborati per la macroarea Levante, ed è possibile
osservare come il NTN più alto sia stato rilevato a Quarto – Quinto (zona D20) con un valore pari a 133,
seguono Nervi e Quarto Alta, registrando anche importanti incrementi delle vendite. Le quotazioni medie
nelle zone OMI di questa macroarea sono tra le più elevate nell’ambito comunale: la quotazione più alta
risulta a Nervi (zona D22) che registra un valore di 5.531 €/mq, seguono S. Ilario (zona D24) e Quarto –
Quinto (zona D20).
21
NOTA TERRITORIALE
GENOVA
Tabella 20: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Levante
Zona
OMI
Denominazione
D18
QUARTO ALTA
D20
QUARTO - QUINTO
D21
VIA DEL COMMERCIO
D22
NERVI
D24
S.ILARIO
Levante
Differenziale
Var % quotazioni II
NTN
Var % NTN
Quota Quotazione
Quotazione
sem 2015
II sem II sem 2015 / % NTN II sem 2015
II sem 2015 rispetto alla
2015 II sem 2014 comune
€/m2
/ I sem 2015
media
comunale
24
49,4%
0,85%
2.588
-1,0%
1,11
133
4,1%
4,72%
4.400
-1,4%
1,90
1
-90,0%
0,04%
2.213
0,0%
0,94
41
44,1%
1,47%
5.531
0,2%
2,35
15
214
70,6%
11,9%
0,51%
7,59%
5.467
0,0%
2,32
4.380
-0,4%
1,86
In Tabella 21 sono riportati tutti i valori rilevati ed elaborati nella macroarea Medio Ponente, si evidenzia
come a Sestri Ponente (zona D43), sia presente il valore più alto del NTN pari a “199” della macroarea
urbana, registrando inoltre un incremento importante delle vendite pari a +46,8%. Il saldo delle quotazioni
medie della macroarea urbana Medio Ponenete risulta in flessione (-0,7%).
Tabella 21: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Medio Ponente
Zona
OMI
Denominazione
D42
MULTEDO
D43
SESTRI PONENTE
D44
CORNIGLIANO
D45
D46
Differenziale
Var % quotazioni II
NTN
Var % NTN
Quota Quotazione
Quotazione
sem 2015
II sem II sem 2015 / % NTN II sem 2015
II sem 2015 rispetto alla
2015 II sem 2014 comune
€/m2
/ I sem 2015
media
comunale
8
-18,1%
0,27%
1.988
-2,5%
0,84
199
46,8%
7,05%
2.613
-0,5%
1,11
52
5,0%
1,85%
2.275
-1,1%
0,97
CORNIGLIANO ALTA
8
-23,3%
0,27%
1.750
0,0%
0,74
CORNIGLIANO INDUSTRIALE - ACCIAIERIE
0
0,0%
0,00%
1.065
0,0%
0,45
2
506,1%
0,07%
nq
nd
nd
268
31,1%
9,51%
2.456
-0,7%
1,04
D48
CAMPI
Medio Ponente
Nella macroarea urbana Ponente, le rilevazioni nel II semestre 2015 hanno consentito di osservare un
aumento delle compravendite pari a +37,2%, nonostante le flessioni registrate nelle zone di Prà, Voltri,
Crevari e Vesima. I dati mostrano il NTN più alto nel territorio di Pegli (zone D40 e D41). Le quotazioni
medie risultano in lieve flessione.
Tabella 22: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Ponente
NTN
Var % NTN
II sem II sem 2015 /
2015 II sem 2014
Differenziale
Var % quotazioni II
Quota Quotazione
Quotazione
sem 2015
% NTN II sem 2015
II sem 2015 rispetto alla
comune
€/m2
/ I sem 2015
media
comunale
0,19%
2.969
0,0%
1,26
Zona
OMI
Denominazione
D33
VESIMA E CREVARI
6
-31,3%
D34
VOLTRI CENTRO STORICO
22
-25,7%
0,79%
1.625
-0,8%
0,69
D35
VOLTRI
11
-11,9%
0,40%
1.650
0,0%
0,70
D36
CEEP DI PRA`
12
35,3%
0,41%
1.065
0,0%
0,45
D37
PRA` PALMARO
75
88,8%
2,67%
1.813
-0,7%
0,77
D38
PRA` CENTRO STORICO
6
-31,3%
0,19%
1.900
-0,7%
0,81
D39
LAVATRICI
1
nd
0,04%
1.065
0,0%
0,45
D40
PEGLI - VIALE MODUGNO
58
194,9%
2,04%
3.338
-0,6%
1,42
D41
PEGLI - PIAZZA BONAVINO
Ponente
42
-0,8%
1,49%
3.750
-0,7%
1,59
232
37,2%
8,22%
2.447
-0,6%
1,04
22
NOTA TERRITORIALE
GENOVA
Nella Tabella 23 si osserva la zona OMI di S. Frutuoso, con un NTN pari a 161, risulta essere la seconda
“piazza” in ambito cittadino per volumi di compravendite, registrando un incremento pari a +79,5%.
Le quotazioni medie delle zone OMI contenute nella macroarea urbana Bassa Valbisagno risultano tutte in
flessione con valori compresi tra -1,9% e -4,0%.
Tabella 23: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Bassa Val Bisagno
Zona
OMI
Denominazione
C02
S.FRUTTUOSO
C03
D01
Differenziale
Var % quotazioni II
NTN
Var % NTN
Quota Quotazione
Quotazione
sem 2015
II sem II sem 2015 / % NTN II sem 2015
II sem 2015 rispetto alla
2015 II sem 2014 comune
€/m2
/ I sem 2015
media
comunale
161
79,5%
5,72%
1.800
-4,0%
0,77
MARASSI
93
33,8%
3,30%
1.913
-1,9%
0,81
QUEZZI - FEREGGIANO
59
65,2%
2,10%
1.625
-3,7%
0,69
D04
PARENZO - GINESTRE VECCHIA
Bassa Val Bisagno
66
379
12,7%
49,5%
2,34%
13,45%
1.663
-2,2%
0,71
1.772
-3,1%
0,75
Nella macroarea Alta Val Bisagno, Tabella 24, si osserva un incremento del NTN pari a +27,8%, si evidenzia
come a Molassana (zona D03), sia presente il valore più alto del NTN pari a “65” della macroarea urbana,
registrando inoltre un incremento importante delle vendite pari a +46,0%. Le quotazioni medie delle zone
OMI, risultano complessivamente invariate ad eccezione del dato negativo (-3,3%) della zona OMI
Molassana (D03).
Tabella 24: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Alta Val Bisagno
Differenziale
Var % quotazioni II
NTN
Var % NTN
Quota Quotazione
Quotazione
sem 2015
II sem II sem 2015 / % NTN II sem 2015
II sem 2015 rispetto alla
2015 II sem 2014 comune
€/m2
/ I sem 2015
media
comunale
Zona
OMI
Denominazione
D03
MOLASSANA
65
46,0%
2,29%
1.813
-3,3%
0,77
D05
GAVETTE - TRENSASCO - CIMITERO DI STAGLIENO
10
35,7%
0,34%
1.325
0,0%
0,56
D06
VOLPARA - MONTESIGNANO - TERPI
16
11,4%
0,55%
1.750
0,0%
0,74
D07
PINO SOPRANO E SOTTANO
3
150,0%
0,09%
2.317
0,0%
0,98
D08
CARTAGENOVA - VALLE GEIRATO
6
-42,9%
0,21%
2.200
0,0%
0,94
D09
S.M. DI STRUPPA - S.SIRO - S.COSIMO - AGGIO - CRETO
6
59,1%
0,21%
2.400
0,0%
1,02
18
3,6%
0,64%
1.875
0,0%
0,80
3
-60,6%
0,11%
2.192
0,0%
0,93
S.EUSEBIO
22
115,0%
0,76%
2.233
0,0%
0,95
D15
BISCIONE
Alta Val Bisagno
13
159
38,2%
27,8%
0,45%
5,64%
1.065
0,0%
0,45
1.857
-1,4%
0,79
D10
STRUPPA - PRATO - DORIA - GIRO DEL FULLO
D11
SPONDA SINISTRA ALTA VAL BISAGNO
D12
La macroarea urbana Val Polcevera, riportata in Tabella 25, presenta dati disomogenei tra le zone OMI che
la compongono. Si osservano flessioni del NTN in tutte le zone, ad eccezione di importanti incrementi delle
vendite registrate nella zona di Rivarolo (+41,3%) e Pontedecimo-Cesino (+33,8%). La quotazione media
della macroarea urbana risulta in lieve flessione.
23
NOTA TERRITORIALE
GENOVA
Tabella 25: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Val Polcevera
NTN
Var % NTN
II sem II sem 2015 /
2015 II sem 2014
Differenziale
Var % quotazioni II
Quota Quotazione
Quotazione
sem 2015
% NTN II sem 2015
II sem 2015 rispetto alla
comune
€/m2
/ I sem 2015
media
comunale
1,29%
1.613
0,0%
0,69
Zona
OMI
Denominazione
D25
PONTEDECIMO - CESINO
36
33,8%
D26
BOLZANETO
21
-27,8%
0,73%
1.613
-2,3%
0,69
D27
MURTA
6
-7,9%
0,22%
2.333
0,0%
0,99
D28
BEGATO
47
-14,8%
1,67%
1.200
0,0%
0,51
D29
VAL SECCA
5
-28,6%
0,18%
1.200
0,0%
0,51
D30
S.QUIRICO
9
2,8%
0,33%
1.313
0,0%
0,56
D31
S.BIAGIO
5
-28,0%
0,18%
1.813
0,0%
0,77
D32
FEGINO
4
-36,4%
0,12%
1.200
0,0%
0,51
D47
BORZOLI
9
-43,3%
0,30%
1.538
0,0%
0,65
D49
RIVAROLO
72
41,3%
2,56%
1.550
-0,8%
0,66
E1
BEGATO - GEMINIANO - FREGOSO
7
-17,7%
0,26%
1.463
0,0%
0,62
221
0,0%
7,83%
1.489
-0,5%
0,63
Val Polcevera
Nella Tabella 26 si rileva per la macroarea urbana Alture di Levante una flessione delle vendite pari a -5,1%.
Le quotazioni medie risultano invariate, a seguito delle scarse transazioni conseguenti della scarsa
urbanizzazione delle zone rilevate ed analizzate.
Tabella 26: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Alture di Levante
NTN
Var % NTN
II sem II sem 2015 /
2015 II sem 2014
Differenziale
Var % quotazioni II
Quota Quotazione
Quotazione
sem 2015
% NTN II sem 2015
II sem 2015 rispetto alla
comune
€/m2
/ I sem 2015
media
comunale
0,33%
2.263
0,0%
0,96
Zona
OMI
Denominazione
D02
BAVARI
9
33,4%
D13
ALTA VALLE STURLA
10
-13,6%
0,34%
2.150
0,0%
0,91
D14
S.FRUTTUOSO ALTA
8
37,0%
0,29%
1.700
0,0%
0,72
D17
APPARIZIONE
1
-75,0%
0,02%
2.775
0,0%
1,18
R1
CONFINE CON DAVAGNA AAB.B (LOCALITA`NOCETO)
0
-100,0%
0,00%
1.575
0,0%
0,67
R2
MONTE FASCE - PRATI DI BAVARI
0
-100,0%
0,00%
1.525
0,0%
0,65
27
-5,1%
0,97%
2.133
0,0%
0,91
Alture di Levante
Nella Tabella 27 si rileva per la macroarea urbana Alture di Ponente una crescita delle vendite pari a
+64,6%. Nonostante l’incremento, il totale delle compravendite (29) è il risultato che evidenzia come per le
Alture di Levante una scarsa urbanizzazione delle zone.
Tabella 27: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Alture di Ponente
Zona
OMI
Denominazione
R3
VAL CERUSA
R5
ENTROTERRA DI VOLTRI E PRA` - SESTRI ALTURE
R6
VAL VARENNA
Alture di Ponente
Differenziale
Var % quotazioni II
NTN
Var % NTN
Quota Quotazione
Quotazione
sem 2015
II sem II sem 2015 / % NTN II sem 2015
II sem 2015 rispetto alla
2015 II sem 2014 comune
€/m2
/ I sem 2015
media
comunale
4
16,7%
0,12%
765
0,0%
0,33
14
35,0%
0,48%
875
0,0%
0,37
12
162,2%
0,42%
1.300
0,0%
0,55
29
64,6%
1,02%
932
0,0%
0,40
24
NOTA TERRITORIALE
GENOVA
5 Note metodologiche
Le fonti utilizzate
I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e
dell’Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate.
Dalle Banche Dati Catastali sono desunte le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti delle
unità immobiliari censite come abitazioni.
Dalle Banche Dati della Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) sono desunte le informazioni relative alle
unità immobiliari (esclusi i terreni) compravendute. I dati relativi al NTN sono estratti con cadenza
trimestrale e, a causa di possibili registrazioni avvenute oltre i termini di legge, per il consolidamento finale
i dati sono estratti nuovamente nei due trimestri successivi. Per tale ragione i dati del NTN relativi ad un
semestre possono variare in questa Nota territoriale rispetto a quanto pubblicato nelle precedenti Note.
Dalle Banche dati delle Quotazioni OMI sono desunte le informazioni relative ai valori immobiliari delle
tipologie residenziali (abitazioni di tipo economico, abitazioni civili, abitazioni signorili, ville e villini).
I criteri metodologici utilizzati
L’elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica e alla dimensione degli immobili,
impone l’adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e sulla consistenza
delle unità immobiliari. Di seguito sono riportate le tabelle delle aggregazioni delle categorie catastali e
delle classi dimensionali delle abitazioni.
Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali
SETTORE RESIDENZIALE
(Categoria catastale)
(Descrizione)
A1
Abitazione di tipo signorile
A2
Abitazioni di tipo civile
A3
Abitazioni di tipo economico
A4
Abitazioni di tipo popolare
A5
Abitazioni di tipo ultrapopolare
A6
Abitazioni di tipo rurale
A7
Abitazione in villino
A8
Abitazione in villa
A9
Castelli, palazzi di pregio artistici o storici.
A11
Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.
Glossario
NTN
Numero di transazioni di unità immobiliari “normalizzate” (Le compravendite dei diritti
di proprietà sono “contate” relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto
della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di una unità
immobiliare è compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%,
essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni). I dati del NTN sono
riportati nelle tabelle approssimati all’unità (omettendo i decimali) per semplificarne la
lettura. Per tale ragione potrebbe verificarsi, in alcuni casi, che la somma dei valori NTN
arrotondati non corrisponda al totale di colonna della tabella, che è la somma
approssimata all’unità dei valori non arrotondati.
STOCK DI UNITÀ IMMOBILIARI
Numero di unità immobiliari censite negli archivi catastali relativamente ad un
determinato ambito territoriale.
25
NOTA TERRITORIALE
GENOVA
IMI
(INTENSITÀ DEL MERCATO
IMMOBILIARE)
Rapporto percentuale tra NTN e stock di unità immobiliari, indica la quota percentuale
di stock compravenduto in un determinato periodo..
QUOTAZIONE MEDIA
COMUNALE
La banca dati delle quotazioni OMI fornisce per tutti i comuni italiani (8.096), a loro
volta suddivisi in circa 31.000 zone omogenee, un intervallo dei valori di mercato e di
locazione sia delle tipologie residenziali (abitazioni signorili, civili, economiche, ville e
villini), sia delle principali altre tipologie di fabbricati: uffici, negozi, laboratori,
capannoni, magazzini, box e posti auto. L’aggiornamento delle quotazioni avviene con
cadenza semestrale. La quotazione in €/mq a livello comunale è calcolata come media
dei valori centrali degli intervalli di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona
OMI appartenente al comune. La quotazione media comunale può subire modifiche
rispetto quanto già pubblicato nei precedenti rapporti e note per effetto della
ricostruzione della serie storica nei comuni per i quali, nel semestre in esame, è stato
variato il dettaglio delle quotazioni delle tipologie residenziali (ad esempio in una zona
OMI sono stati introdotti nuovi intervalli di valore riferiti a ulteriori tipologie o nuovi
stati di conservazione e manutenzione degli immobili).
QUOTAZIONE MEDIA
PESATA
Quando si esaminano raggruppamenti territoriali (Italia, macroarea geografica, regione,
provincia, macroarea provinciale) le quotazioni di riferimento relative, sono calcolate
pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni comune,
rapportato allo stock totale dell’aggregazione considerata. Inoltre, per il comune
capoluogo oggetto di analisi nella presente nota, il valore medio viene calcolato
pesando le quotazioni di zona con lo stock abitativo presente in ogni zona, rapportato
allo stock comunale.
QUOTAZIONE MEDIA
DI ZONA OMI
La quotazione media di zona delle abitazioni è la media aritmetica dei valori centrali
degli intervalli di quotazioni OMI riferiti alle tipologie edilizie residenziali (Abitazioni
signorili, Abitazioni civili, Abitazioni di tipo economico e Ville e villini) valorizzate in
quella zona.
DIFFERENZIALE VALORE MEDIO
Rapporto tra il valore medio di un ambito territoriale (comune, macroarea urbana, zona
OMI) rispetto al valore medio pesato dell’aggregazione di livello superiore.
ZONA OMI
La zona OMI è una porzione continua del territorio comunale che riflette un comparto
omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra uniformità di
apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. Tale uniformità viene
tradotta in omogeneità nei caratteri posizionali, urbanistici, storico-ambientali, socioeconomici degli insediamenti, nonché nella dotazione dei servizi e delle infrastrutture
urbane. Nella zona omogenea individuata i valori di mercato unitari delle unità
immobiliari, in stato di conservazione e manutenzione ordinario, hanno uno
scostamento, tra valore minimo e valore massimo, non superiore al 50%, riscontrabile
per la tipologia edilizia prevalente, nell’ambito della destinazione residenziale.
26
NOTA TERRITORIALE
GENOVA
Indice delle figure
Figura 1: Distribuzione NTN II semestre 2015 per provincia .............................................................................................. 3
Figura 2: IMI 2015 - capoluoghi .......................................................................................................................................... 4
Figura 3: IMI 2015 - non capoluoghi ................................................................................................................................... 4
Figura 4: Numero indice NTN dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi ............................................................ 5
Figura 5: IMI 2004-2015 - capoluoghi e non capoluoghi .................................................................................................... 6
Figura 6: Macroaree provinciali Genova ............................................................................................................................. 7
Figura 7: Numero indice dal I semestre 2004 NTN e quotazioni medie – capoluogo e resto provincia ............................. 8
Figura 8: IMI 2004-2015 - capoluogo e resto provincia ...................................................................................................... 9
Figura 9: Distribuzione NTN II semestre 2015 per macroaree provinciali .......................................................................... 9
Figura 10: IMI 2015 per macroaree provinciali ................................................................................................................. 10
Figura 11: Mappa della distribuzione NTN comunale II semestre 2015 ........................................................................... 11
Figura 12: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale .......... 11
Figura 13: Mappa della distribuzione dell’IMI comunale 2015 ........................................................................................ 12
Figura 14: Mappa delle macroaree urbane di Genova ..................................................................................................... 17
Figura 15: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Comune ............................................................................ 18
Figura 16: Mappa della distribuzione del NTN nelle zone OMI II semestre 2015............................................................. 19
Figura 17: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI II semestre 2015 .................................................... 19
Indice delle tabelle
Tabella 1: NTN e variazioni % ............................................................................................................................ 2
Tabella 2: Quotazioni medie e variazioni %....................................................................................................... 2
Tabella 3: NTN, variazioni % e IMI - consuntivo annuo ..................................................................................... 3
Tabella 4: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali ........................................................ 7
Tabella 5: NTN , variazioni % e IMI - consuntivo annuo macroaree provinciali ................................................ 8
Tabella 6: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Riviera di Ponente .................................. 12
Tabella 7: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Golfo Paradiso ........................................ 12
Tabella 8: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Golfo del Tigullio .................................... 13
Tabella 9: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Valle Stura .............................................. 13
Tabella 10: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Valle Scrivia .......................................... 13
Tabella 11: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Val Petronio.......................................... 14
Tabella 12: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Val Fontanabuona ................................ 14
Tabella 13: NTN, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Entroterra............................................. 15
Tabella 14: NTN, IMI e variazioni dei principali capoluoghi ............................................................................ 16
Tabella 15: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Genova ........................................ 18
Tabella 16: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Storico ................................. 20
Tabella 17: NTN, quotaoni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Est .......................................... 20
Tabella 18: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Ovest ................................... 21
Tabella 19: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Medio Levante ................................ 21
Tabella 20: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Levante............................................ 22
Tabella 21: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Medio Ponente ............................... 22
Tabella 22: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Ponente ........................................... 22
Tabella 23: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Bassa Val Bisagno ............................ 23
Tabella 24: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Alta Val Bisagno .............................. 23
Tabella 25: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Val Polcevera................................... 24
Tabella 26: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Alture di Levante ............................. 24
Tabella 27: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Alture di Ponente ............................ 24
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