Perizia - ISVEG Istituto Vendite Giudiziarie | Benvenuti

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TRIBUNALE DI FIRENZE
ESECUZIONI IMMOBILIARI
NZ
E
TERZA SEZIONE CIVILE
GIUDICE DELLE ESECUZIONI DOTT. DOMENICO AMMIRATI
RE
-----------------------------------------------------------------------
ESECUZIONE IMMOBILIARE R.G. n° 575/07
BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI IMPRUNETA
FI
contro
XXXXXXXXX
G
e
VE
XXXXXXXXXX
IS
CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
Udienza di rinvio: 22-10-2009
Il C.T.U
Arch. Gaspare GRISOLIA
GASPARE GRISOLIA
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VIA DOMENICO CIRILLO 2/a - 50131 FIRENZE
TEL. / FAX 055-575357
TRIBUNALE DI FIRENZE
ESECUZIONE IMMOBILIARE R.G. N. 575/07
Banca di Credito cooperativo di Impruneta
contro
XXXXXXXXXX e XXXXXXXXXX
GIUDICE ISTRUTTORE: Dott Domenico AMMIRATI
22/10/2009
RE
RINVIO UDIENZA:
***
***
***
Al sottoscritto Gaspare Grisolia, architetto, con studio in Firenze in via
Domenico Cirillo n° 2/a, iscritto all’Albo degli Architetti di Firenze al n. 3414 ed
FI
all’Albo dei C.T.U. del Tribunale di Firenze al n. 2742; nell’udienza del 20 aprile 2009,
dopo aver prestato il giuramento di rito, il Sig. Giudice Istruttore ha posto i seguenti
quesiti:
1-
G
Provveda a
Identificare il/i beni oggetto del pignoramento, con precisazione:
dei confini e dei dati catastali e della loro corrispondenza a quelli indicati nel
VE
pignoramento;
riporti gli estremi dell’atto di pignoramento e specifichi se lo stesso riguardi la
proprietà
dell’intero
bene,
quota
di
esso
(indicando
i
nominativi
dei
IS
comproprietari) o altro diritto reale(nuda proprietà, superficie, usufrutto);
indichi inoltre quali siano gli estremi dell’atto di provenienza, segnalando
eventuali acquisti mortis causa non trascritti;
2-
a fornire una sommaria descrizione del/i beni;
3-
provveda a riferire sullo stato di possesso dell’/gli ’immobile/i, -con indicazione se
occupato/i da terzi-, del titolo in base al quale avvenga l’occupazione con specifica
attenzione all’esistenza di contratti aventi data certa anteriore al pignoramento ed in
particolare se gli stessi siano stati registrati, ipotesi rispetto alla quale egli dovrà
verificare la data di registrazione, la data di scadenza del contratto, la data di
scadenza dell’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della
causa eventualmente in corso per il rilascio;
4-
a verificare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale,
gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ovvero, in particolare:
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domande giudiziali, sequestri ed altre trascrizioni;
debiti per spese condominiali ex art. 63 comma 2 d.att. c. civ.;
atti di asseveramento urbanistici, eventuali limiti all’edificabilità o diritti di
prelazione;
convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale,
con precisazione della relativa data e della eventuale trascrizione;
altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso,
RE
abitazione);
5-
a verificare l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale
gravanti sul bene (tra cui iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli)
FI
che saranno cancellati o comunque non saranno opponibili all’acquirente al momento
della vendita, con relativi oneri di cancellazione a carico della procedura.
6-
Verificare la regolarità edilizia e urbanistica del/i beni, nonché l’esistenza della
edilizie e catastali.
G
dichiarazione di agibilità dello stesso, segnalando eventuali difformità urbanistiche,
Ove consti l’esistenza di opere abusive, si pronunci sull’eventuale sanabilità ai sensi
VE
delle leggi 47/85 e 724/94 e sui relativi costi.
Fornisca le notizie di cui all’art. 40 della L. 47/85 ed all’art. 46 del D.Lvo 378/01:
indichi in particolare gli estremi della concessione/permesso in sanatoria (con
indicazione dei relativi costi), ovvero dichiari che la costruzione é iniziata prima del 1°
settembre 1967.
ad indicare il valore dell’immobile sia libero che occupato indicando
IS
7-
8-
a) il valore di mercato
b) il prezzo a base d’asta
ad indicare, in caso di pignoramento di quota/e di bene indiviso:
a) il valore come al punto 7 che precede sia dell’intero che della quota/e e pignorata/e;
b) se il compendio pignorato può essere diviso in natura o sia per sue caratteristiche e
tenuto conto del numero delle quote da considerare non divisibile in natura,
9-
ad indicare il regime impositivo della vendita.
10- a provvedere, ai sensi dell’art.6 del Dlgs n.311/06, alla dotazione di attestato di
certificazione energetica ove necessario;
11- ad effettuare un riepilogo in caso di più lotti.
A tal fine, il sottoscritto, dopo aver inviato le comunicazioni, come previsto
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dalla procedura, a mezzo raccomandata a.r. all’esecutato ed alla parte procedente
(Cfr. doc. all. 1 e 2), con indicazione della data di inizio delle operazioni peritali per il
giorno 4/5/2009, ha provveduto ad esperire tutti gli accertamenti del caso, con
sopralluoghi, misurazioni, rilievi grafici e fotografici e accertamenti presso gli uffici
RE
amministrativi competenti, al fine di acquisire i documenti necessari e utili per
l’espletamento dell’incarico, espone quanto segue.
RISPOSTE AI QUESITI
FI
1 – Identificazione dei beni oggetto del pignoramento:
- PIU’ LOTTI - Complesso immobiliare, denominato Castello di Lamole,
costituito da fabbricati promiscui, terreni, ristorante, piscina e pertinenze
G
esterne; inserito e costituente l’intero borgo medievale (1200 circa), posto in Greve
in Chianti (Fi), Località Castello di Lamole, via di Lamole (ai civici: nn.80 e 82)– su
VE
più piani fuori terra oltre soffitte e seminterrati, compresi servizi ed accessori, con
terreni di pertinenza (uliveto, castagneto, frutteto, oltre alle pertinenze comuni con le
proprietà attigue.
IS
Si precisa che i beni in esame, pur essendo partecipi della stessa procedura
esecutiva, fanno capo a due diverse intestazioni e così verranno identificate nel corso
della relazione.
Le diverse intestazioni fanno capo a:
- XXXXXXXXXX nato a XXXXXXXXXX il giorno 28 luglio 1973 - codice fiscale
XXXXXXXXXX - titolare del diritto di piena ed esclusiva proprietà;
e
- XXXXXXXXXX nato a XXXXXXXXXX il giorno 29 ottobre 1938 - codice fiscale
XXXXXXXXXX - titolare del diritto di piena ed esclusiva proprietà.
con precisazione:
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1.1 - dei confini e dei dati catastali e della loro corrispondenza a
quelli indicati nel pignoramento;
Da verifiche effettuate presso l’Ufficio del Territorio di Firenze, al Catasto
Fabbricati e Terreni del Comune di Greve in Chianti, risulta che:
RE
- quanto ai beni di proprietà di XXXXXXXXXX:
essi confinano con: Via di Lamole, parti a comune, salvo se altri, e risultano
rappresentati - in giusto conto - nel foglio di mappa 157:
FI
- particella 65 subalterno 500, Località Castello di Lamole - Via di Lamole n. 82
piano: T-1, categoria A/4, classe 4, consistenza 13,5 vani (tredici virgola cinque),
rendita Euro 1.254,99 (milleduecentocinquantaquattro/99), così censita a seguito
G
della presentazione - con procedura DOCFA ai sensi del D.M. 701/94 - di denuncia a
variazione n. 7175.1/2001 in data 25 maggio 2001 (diversa distribuzione degli spazi
VE
interni - ristrutturazione), in atti dal 25 maggio 2001 (protocollo n. 176329),
classamento proposto e validato - per l'unità ad uso abitativo.
Ai fini di una corretta cronistoria catastale si precisa che detta unità era
IS
originariamente rappresentata al Catasto Fabbricati del detto Comune di Greve in
Chianti nel foglio di mappa 157 particella 65 subalterno 3 e particella 66 (graffate),
giusta denuncia di accampionamento n. 43697.1/1995 (passaggio dal Catasto Terreni
al Catasto Fabbricati) del 7 luglio 1995, in atti 10 febbraio 1999; a seguito della
citata denuncia a variazione n. 7175.1/2001 del 25 maggio 2001 ha assunto gli
odierni identificativi catastali;
- particella 60 subalterno 500, Strada Vicinale del Castello piano: T-1, categoria
C/1,
classe
5,
consistenza
mq.
55
(cinquantacinque),
rendita
Euro
945,89
(novecentoquarantacinque/89), così censita a seguito della presentazione - con
procedura DOCFA ai sensi del D.M. 701/94 - di denuncia a variazione n.
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11547.1/2002 in data 4 settembre 2002 (cambio di destinazione - magazzino ristorante), in atti dal 4 settembre 2002 (protocollo n. 271026), classamento
proposto e validato - per il locale ex deposito.
RE
Chianti nel foglio di mappa 157 particella 60, categoria C/2, giusta denuncia di
accampionamento n. 130941.1/1995 del 7 luglio 1995, in atti 14 maggio 1996; a
FI
seguito della citata denuncia a variazione n. 11547.1/2002 del 4 settembre 2002 ha
assunto gli odierni identificativi catastali;
nonchè al Catasto Fabbricati del detto Comune di Greve in Chianti - non in
G
giusto conto per carenza di voltura dell'atto Notaio Nasti di cui ampiamente in
appresso - nel foglio di mappa 157 particella 58, Località Lamole piano: T, area
VE
urbana, priva di rendita. Si precisa che detta area risulta altresì rappresentata al
Catasto Terreni di detto Comune nel foglio di mappa 157 particella 58, ente urbano,
a Partita 1 (area di enti urbani e promiscui).
IS
- quanto ai beni di proprietà di XXXXXXXXXX
essi confinano con: Strada Vicinale del Castello, Borro del Castello, proprietà
XXXXXXXXXX e/o aventi causa, proprietà XXXXXXXXXX e/o aventi causa, salvo se
altri; risultano rappresentati - in giusto conto - nel foglio di mappa 157:
- particella 57, Località Lamole piano: T, categoria A/3, classe 4, consistenza vani
2,5 (due virgola cinque), rendita Euro 238,86 (duecentotrentotto/86), così censita a
seguito della presentazione - con procedura DOCFA ai sensi del D.M. 701/94 - di
denuncia a variazione n. 2842.1/2006 in data 10 febbraio 2006 (ristrutturazione), in
atti dal 10 febbraio 2006 (protocollo n. FI0027948), classamento proposto e validato.
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Chianti nel foglio di mappa 157 particella 57, categoria A/3, classe 3, consistenza
vani 21,5 (ventuno virgola cinque), giusta denuncia a variazione n. 105147 del 14
novembre 1986, in atti dal 28 agosto 1990;
RE
nonché al Catasto Terreni del detto Comune di Greve in Chianti - in giusto conto - nel
foglio di mappa 157, risultano:
- particella 55, castagneto frutto, classe 1, are 19 (diciannove) centiare 20 (venti),
FI
R.D. Euro 4,46 R.A. Euro 1,98;
- particella 56, ente urbano (ex fabbricato rurale), are 3 (tre) e centiare 80
(ottanta), privo di rendita - a Partita 1, aree di enti urbani e promiscui;
G
- particella 57, ente urbano (ex fabbricato rurale), are 2 (due) e centiare 10 (dieci),
privo di rendita - a Partita 1, aree di enti urbani e promiscui;
VE
- particella 67 subalterno 6, porzione rurale di fabbricato, privo di dati censuari e
di classamento;
- particella 74,
uliveto, classe 3, are 24 (ventiquattro) e centiare 90 (novanta),
IS
R.D. Euro 4,50 R.A. Euro 3,86; (Cfr. doc. all. 3 – 4 – 5 – 6 – 7 – 8 – 9 – 10 – 11 – 12
– 13 - 14)
1.2 - riporti gli estremi dell’atto di pignoramento e specifichi se lo
stesso riguardi la proprietà dell’intero bene, quota di esso (indicando i
nominativi
dei
comproprietari)
o
altro
diritto
reale
(nuda
proprietà,
superficie, usufrutto);
Si rileva che, in parte, i dati del pignoramento non corrispondono con gli
attuali identificativi catastali dei beni oggetto dell’esecuzione perché gli stessi sono
stati desunti dagli originari atti di mutuo relativi a beni successivamente oggetto di
ristrutturazione e conseguente aggiornamento catastale.
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Dall’atto di pignoramento, risulta:
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- pignoramento immobiliare a favore della BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI
IMPRUNETA SOC. COOP. con sede in Impruneta (codice fiscale 00517140489)
contro XXXXXXXXXX (XXXXXXXXXX 28 luglio 1973 - codice fiscale XXXXXXXXXX) e
RE
XXXXXXXXXX (XXXXXXXXXX 29 ottobre 1938 - codice fiscale XXXXXXXXXX), giusto
atto debitamente notificato in data 24 novembre 2007
Cron. 11942/2007, formalità
trascritta a Firenze il giorno 10 dicembre 2007 Registro Particolare n. 31.333.
notificato
per
la
complessiva
somma
di
Euro
449.154,91
FI
Precetto
(quattrocentoquarantanovemilacentocinquantaquattro/91), oltre interessi e spese
occorrende.
G
1.3 - indichi inoltre quali siano gli estremi dell’atto di provenienza,
segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti;
VE
Ai predetti:
- XXXXXXXXXX, meglio sopra generalizzato, il complesso immobiliare oggetto
della presente certificazione è pervenuto dai Signori XXXXXXXXXX XXXXXXXXXX
IS
(Firenze 7 ottobre 1930) e XXXXXXXXXX (Firenze 17 giugno 1928), in ordine ad atto
pubblico di compravendita ai rogiti Notaio Paolo Nasti di Firenze - (Cfr. doc. all. 15)in
data 01 aprile 1999 - repertorio n. 61907 fascicolo n. 6475, debitamente trascritto a
Firenze il giorno 14 aprile 1999 Registro Particolare n. 6795;
- ai predetti Signori XXXXXXXXXX e XXXXXXXXXX. meglio sopra generalizzati, le
unità immobiliari in oggetto erano pervenute - oltre maggiore consistenza - in forza
di titoli legittimi e specificamente:
a) quanto alla quota indivisa in ragione di 1/6 (un sesto) ciascuno della piena
proprietà in epoca anteriore al ventennio e precisamente per successione legittima al
padre Signor XXXXXXXXXX nato a Firenze il giorno 19 dicembre 1899 ed ivi deceduto
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in data 28 dicembre 1977, giusta dichiarazione presentata all'Ufficio del Registro e
delle Successioni di Firenze il giorno 21 giugno 1978 al n. 35 vol. 2440, debitamente
trascritta a Firenze in data 7 dicembre 1978 Reg. Part. n. 18326.
Per quanto occorrer possa si rileva accettazione tacita della relitta eredità in
RE
dipendenza del citato atto Notaio Paolo Nasti, giusta formalità eseguita in data 14
aprile 1999 Reg. Part. n. 6796;
b) quanto alla quota indivisa in ragione di 2/6 (due sesti) ciascuno della piena
FI
proprietà per successione legittima alla madre Signora XXXXXXXXX o XXXXXXXXX
nata a Chianciano il giorno 14 febbraio 1905 e deceduta a Firenze in data 16 febbraio
1994, giusta dichiarazione presentata all'Ufficio del Registro e delle Successioni di
G
Firenze il giorno 11 agosto 1994 al n. 42 vol. 3.172, debitamente trascritta a Firenze
in data 30 agosto 2000 Reg. Part. n. 19030.
VE
Per quanto occorrer possa si rileva accettazione espressa della relitta eredità come
da dichiarazione resa dai chiamati eredi nell'ambito dell'atto ricevuto dal Notaio Paolo
Messeri di Firenze in data 22 luglio 1997 - repertorio n. 35957 fasciolo n. 6702,
IS
giusta formalità trascritta a Firenze il giorno 28 luglio 1997 Reg. Part. n. 13.874;
-
alla
predetta
Signora
XXXXXXXXX
o
XXXXXXXXX,
meglio
sopra
generalizzata, le unità in oggetto era pervenute - oltre maggiore consistenza - in
epoca anteriore al ventennio.
e
- XXXXXXXXX, meglio sopra generalizzato, il complesso immobiliare oggetto
della presente certificazione è pervenuto per titoli legittimi e specificamente:
a) quanto alla quota indivisa in ragione di 1/3 (un terzo) della piena proprietà
in epoca anteriore al ventennio e precisamente in ordine ad atto di compravendita
(Cfr. doc. all. 16) ai rogiti Notaio Renzo Chiavistelli di Scarperia in data 20 settembre
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1972 - repertorio n. 6414, registrato a Borgo San Lorenzo il giorno 4 ottobre 1972 al
n. 2128.
b) quanto alle residue quote di 2/3 (due terzi) e pertanto in proprietà
esclusiva dalla madre Signora XXXXXXXXX (Firenze 11 marzo 1908) e dal germano
RE
Signor XXXXXXXXX (Firenze 15 febbraio 1936), in ordine ad atto di cessione e
permuta (Cfr. doc. all. 17) ricevuto dal Notaio Alessandro Ruggiero di Firenze in data
22 dicembre 1990 – rep. n. 48230 fascicolo n. 6662, registrato a Firenze il giorno 10
Part. n. 2433.
FI
gennaio 1991 al n. 921 ed ivi debitamente trascritto in data 21 gennaio 1991 Reg.
Si evidenzia che pur essendo il Signor XXXXXXXXX coniugato in regime patrimoniale
G
della comunione legale dei beni con la Signora XXXXXXXXX (Scandicci 1° ottobre
1942), le unità immobiliari come sopra descritte costituiscono beni personali, esclusi
VE
dalla detta comunione ai sensi dell'art. 179 C.C. ultimo comma, come da
dichiarazione resa in atti e confermata dal coniuge espressamente intervenuta;
- ai predetti Signori XXXXXXXXX e XXXXXXXXX, meglio sopra generalizzati, le
IS
unità immobiliari oggetto di permuta e cessione erano pervenute - in ragione della
quota indivisa di 1/3 (un terzo) ciascuno della piena proprietà - in epoca anteriore al
ventennio, giusto il citato atto Notaio Renzo Chiavistelli di Scarperia, di cui
ampiamente in precedenza.
2 - a fornire una sommaria descrizione dei beni;
Il complesso immobiliare in analisi, é di antica costruzione (1200 circa),
situato in prossimità della frazione di Lamole – Greve in Chianti – in Località
denominata Castello di Lamole, in via di Lamole, a cui si accede da strada sterrata (di
poche decine di metri) dalla via carrabile che porta alla frazione di Lamole. Il
contesto ambientale ove è posto è quello delle colline di Greve in Chianti (cfr. doc.
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fotografica all. 18 – pag. 2)
Le unità immobiliari, inserite sono, alcune ai civici n. 80 e 82 ed altre unità
immobiliari sono prive di numero civico;.
Il Castello di Lamole si trova lungo la strada comunale che sale da Greve fino
RE
al paese di Lamole a circa 500 metri prima del paese sul lato destro del panorama.
La cittadina di Greve in Chianti è distante solo 7 km.
L'indicazione per il paese di Lamole è ben visibile sulla sinistra dopo 1 Km
FI
circa fuori dalla cittadina, lungo la strada che collega Greve a Panzano.
L’accesso, all’area ove è sito il Borgo, avviene da strada interna, carrabile,
che si diparte dalla strada comunale, denominata via di Lamole, negli atti richiamata
G
come via del Castello. Il borgo, nella sua interezza, si presenta in buono stato.
Per quanto riguarda gli immobili in esame, essi, sono stati interessati da vari
VE
lavori di ristrutturazione e/o restauro iniziati da oltre un decennio.
Le strutture portanti verticali sono costituite in muratura di pietrame di vari
spessori, quelle orizzontali da solai con travi e correnti in legno e assito in cotto o
IS
pietra.
Il collegamento tra i piani avviene tramite scale solitamente a una rampa in
pietra o legno. Le aperture sull’esterno (porte e finestre) hanno riquadrature in pietra
e/o mattoni in cotto. Molte aperture interne hanno le stesse finiture in pietra.
I pavimenti interni sono realizzati in la gran parte in cotto, alcuni in pietra
recuperata durante i lavori eseguiti.
Per quanto riguarda gli impianti, essi sono quelli tipici per civile abitazione;
apparentemente a norma in tutti i suoi componenti, ed in particolare:
- l’impianto di riscaldamento è alimentato da caldaie a gas – metano con
riserva di bomboloni interrati, nell’area di pertinenza della particella 57.
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- l’impianto elettrico interno è stato realizzato quasi totalmente a vista, nel
rispetto delle strutture murarie interne.
- l’impianto
di
smaltimento
liquami
è
costituito
da fosse
bicamerali
convogliate in un depuratore, posto nella part. 74.
alle
tipologie
descritte,
si
RE
Per una più esatta rappresentazione riguardo allo stato di conservazione ed
rimanda
all’allegata
documentazione
fotografica
comprendente riprese di interni ed esterni (cfr. doc. fotografica all. 18 – pagg. 1, 2,
FI
3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16)
Nel grafico sottostante è indicato l’intero borgo, denominato Castello di
Lamole, con evidenziate tutte le unità immobiliari oggetto della presente relazione –
A – B – C – D – E – F -, alle lettere indicate si farà riferimento
G
con le lettere
IS
VE
nella loro descrizione successiva:
Nel seguente grafico, invece, si evidenziano i terreni oggetto della presente
relazione, evidenziati con le lettere G ed H -, a cui si farà riferimento, in seguito,
12
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G
FI
RE
nella loro descrizione:
VE
Le porzioni immobiliari, di seguito descritte, hanno in comune la via d’accesso
e spazi esterni, oltre a terreni limitrofi di altra proprietà.
Identificazione generale delle unità in esame:
Unità
A
– (particella 65) – spazi dedicati all’esistente struttura ricettiva,
IS
•
denominata Casa Vacanze, gestita dalla BIRBA s.a.s.. (cfr. doc.
fotografica all. 18 – pagg. 3, 4 )
Descrizione sintetica
Porzione di fabbricato al piano terra e primo con accesso dal civico n.80 ed
altro ingresso privo di numero civico. Nello stato di fatto è composto da tre alloggi ,
atti all’ospitalità alberghiera (in essi angolo cottura, bagni e camere) denominati:
Verone, Nicchia, Mezzina.
Tipologia della costruzione: pietra e mattoni;
Grado di manutenzione: ottimo;
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Terreni pertinenziali: resede frontale di circa 60 mq (rif. particella 58 –
B-)
Distribuzione planimetrica e loro superficie:
- alloggio, denominato “Mezzina”, composto da: ingresso-soggiorno, camera,
corridoio, disimpegno, bagno; di mq. 34,03.
RE
- alloggio denominato “Nicchia”, composto da: soggiorno-pranzo, camera,
salotto, wc; di mq. 37,60.
- alloggio denominato “Verone”, composto da: cucina-soggiorno, camera,
FI
scala interna, wc; di mq. 35,86.
Spazi accessori oggi adibiti a: direzione della struttura ricettiva mq. 24,79;
spazio comune piano terra mq. 51,62; spazio comune piano primo mq. 4,65.
G
Calcolo superficie:
- Superficie netta interna (somma vani principali + accessori): mq. 188,65;
VE
- Superficie lorda esterna mq. 256,36
Superficie = SLE + 20% resede= (256,36 +12,00) = mq. 268,86
Unità
IS
•
B – (particella 58) –– (resede esterno) (cfr. doc. fot. all. 18 – pag. 3)
Resede esterno, di pertinenza alla particella 65.
Di forma irregolare, pianeggiante, lastricato in porfido ad “opus incertum”,
con porzione in quota inferiore a verde, fronteggiante il corpo principale.
Calcolo superficie:
Superficie = mq. 60
•
Unità
C
- (particella 60) –– (destinazione attuale ristorante ed annessi, servizio
della struttura ricettiva denominata Casa Vacanze, gestita dalla BIRBA
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s.a.s.. (cfr. doc. fotografica all. 18 – pagg. 5, 6, 7)
Fabbricato terra-tetto, libero su quattro lati, ad uso ristorante, sviluppato su
due piani. Al piano terra è collocata la cucina, servizi ed accessori, oltre lastrico
RE
esterno; al piano primo è collocata la sala ristorante, servizi e resede di pertinenza.
Una parte del resede di pertinenza per una superficie di circa mq.50,00, è coperto
con struttura in legno con vetrate amovibili. Il lastrico è invece al piano strada e
FI
lastricato in pietra. Tale unità viene denominata “Aia dei Canti”.
Tipologia dell’edificio: fabbricato isolato;
G
Spazi di pertinenza: resede esterno al livello superiore di mq. 110,00; oltre
VE
lastrico a piano strada di mq. 20,00;
Distribuzione planimetrica e loro superficie interna:
- cucina, mq. 15,00;
IS
- sala ristorante, mq. 24,06
- vani accessori, mq. 22,71
Calcolo superficie:
Superficie =SLE+20% lastrico+40% resede= (82,84+95,16+44,00)
= mq. 130,84
•
Unità
D – (particella 57) –- (dedicata alla struttura ricettiva denominata Casa
Vacanze, gestita dalla BIRBA s.a.s.). Tale unità viene denominata “Ovile”.
(cfr. doc. fotografica all. 18 – pagg. 8, 9)
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Terra-tetto, libero su quattro lati costituente un appartamento (al piano
terra), composto da cucina, camera oltre bagno e giardino esclusivo.
RE
Distribuzione planimetrica e superficie:
Appartamento costituito da: soggiorno con angolo cottura mq. 22,88, camera
FI
mq. 19,02, bagno mq. 3,51;
- Spazio esterno accessorio costituito da giardino di mq. 130,00;
Calcolo superficie:
G
VE
Superficie = SLE + 20% giardino = (45,41+26) = mq.71,41
•
Unità
E
ed
F–
(particelle 56 e 67) –– (immobile ad uso privato) (cfr. doc.
fotografica all. 18 – pagg. 10, 11, 12, 13, 14, 15)
IS
Porzione di fabbricato rurale, libero su tre lati, costituito da: tre piani fuori
terra, ed uno interrato. E’ composto da n. 23 vani comprese soffitte e cantine, n. 3
bagni oltre cucine e accessori, loggia esterna di accesso, balcone sul retro della
colonica (per una superficie utile di circa mq 530,00), resede di proprietà.
Esistono due porzioni dell’immobile de quo, da potersi considerare, di fatto,
indipendenti sia per l’accesso indipendente che per la collocazione, e sono:
a-
unità
abitativa
di
mq.
66,31,
posta
al
piano
terra,
denominata
“Mangiatoia”, con ingresso indipendente dal resede di pertinenza, composta da ampio
soggiorno, zona cottura, bagno, due camere, ristrutturata ed in ottimo stato di
16
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manutenzione;
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b- ”ex fienile”, di mq. 29,68 ed un’altezza media di circa. ml. 4.00, da
ristrutturare, con accesso indipendente dal resede esterno di pertinenza.
Tipologia dell’edificio: porzione di fabbricato rurale;
Grado di manutenzione: buono.
RE
Tipologia della costruzione: pietra e mattoni
Da rilevare che alcuni vani al secondo piano sottotetto sono in fase di
(sono stati ristrutturate le sole coperture
FI
ristrutturazione, - oggi interrotta -
comprensive di cordoli), e i vani a deposito posti al piano terra.
Terreni di pertinenza: resede frontale a comune, lastrico tergale su particella
G
di proprietà di circa 143,00 mq.
Spazi accessori: n. 7 vani: ad uso cantina e deposito denominati “Museo della
VE
civiltà contadina” di mq. 41,27, “Ruga” di mq. 86,18, oltre a spazi esterni costituiti
da n 2. logge complessivamente di mq. 16,00).
Calcolo superficie
IS
- Superficie = SLE + 50% logge + 20% lastrico+ 50% cantine =
(618,54+30,00+8,00+13,50) mq. 670,00.
Dette particelle (56 e 67 sub.6, sono state considerate come unico blocco
poiché trovano accesso ai piani superiori dal civico 82. I piani terra e sottosuolo sono,
invece, disimpegnati autonomamente, sebbene senza numero civico.
Si fa altresì presente che nella particella 56 esiste piccola cantinetta
seminterrata con accesso, a mezzo di scala esterna, a comune, di proprietà Torsoli
(Cfr. doc. all. 16 - atto di compravendita ai rogiti Notaio Renzo Chiavistelli di
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Scarperia in data 20 settembre 1972 - repertorio n. 6414, registrato a Borgo San
Lorenzo il giorno 4 ottobre 1972 al n. 2128).
Unità
G - (particella 74) –– (terreno agricolo)
RE
Uliveto – Ricadente nel area di “territorio aperto” (corrispondente alla zona
territoriale “omogenea E” di cui al D.M. 02/04/1968 n. 1444) per la quale valgono i
disposti della L.R. 1/05 e del relativo Regolamento di Attuazione approvato con
FI
Decreto del Presidente della Giunta Regionale 9/02/2007 n. 5/r. Per le particelle
ubicate nel perimetro del castello di Lamole vale la disciplina di cui all’art. 51 del
Regolamento Urbanistico.
G
In detta particella esiste una piscina, realizzata con regolare concessione
edilizia, in servizio alla struttura ricettiva, denominata Casa Vacanze, gestita dalla
VE
BIRBA s.a.s., che misura 12 metri di lunghezza e 5 di larghezza, profonda 1,40 metri.
La zona piscina è posta su di un lungo terrazzamento con piante secolari e di
frutta e circostante vegetazione ornamentale (cfr. doc. fotografica all. 18 – pag. 16).
IS
Calcolo superficie
- Superficie = are 24 e centiare 90 – Classe 3 - redd. dom. € 4,50,
redd. agr. € 3,86
Unità
H – (particella 55) –– (terreno agricolo)
Castagneto
e
frutteto
-
Ricadente
nel
area
di
“territorio
aperto”
(corrispondente alla zona territoriale “omogenea E” di cui al D.M. 02/04/1968 n.
1444) per la quale valgono i disposti della L.R. 1/05 e del relativo Regolamento di
Attuazione approvato con Decreto del Presidente della Giunta Regionale 9/02/2007 n.
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5/r. Per le particelle ubicate nel perimetro del castello di Lamole vale la disciplina di
cui all’art. 51 del Regolamento Urbanistico.
In detta particella insiste una piccola sorgente di acqua che, pare, sia
sufficiente per l’alimentazione della piscina e per l’irrigazione dei giardini.
RE
Calcolo superficie
- Superficie = are 19 e centiare 20 – Classe 1 - redd. dom. € 4,46,
redd. agr. € 1,98
FI
3 - provveda a riferire sullo stato di possesso dell’immobile -con
indicazione se occupato da terzi-, del titolo in base al quale avvenga
l’occupazione con specifica attenzione all’esistenza di contratti aventi data
G
certa anteriore al pignoramento ed in particolare se gli stessi siano stati
registrati, ipotesi rispetto alla quale egli dovrà verificare la data di
VE
registrazione, la data di scadenza del contratto, la data di scadenza
dell’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della
causa eventualmente in corso per il rilascio;
IS
All’atto dei sopralluoghi, le unità immobiliari facenti capo alle particelle 60; 65
e 58; e 74, sono nella disponibilità della struttura ricettiva, denominata Casa
Vacanze, e gestita dalla XXXXXXXXX s.a.s., come da autorizzazione amministrativa
- Denuncia di inizio attività di affittacamere n. 013797 dl 25/07/2001 rilasciata dal
Comune di Greve in Chianti-.
La XXXXXXXXX s.a.s. aveva stipulato due contratti di locazione commerciale
entrambi del 01/04/2002 tra XXXXXXXXX e XXXXXXXXX quale socia accomandataria
e legale rappresentante della società “XXXXXXXXX s.a.s. di XXXXXXXXX e C.”. Di tali
contratti è stata data comunicazione di risoluzione anticipata di contratto datata
30/6/2007 con decorrenza dal 1/12/2007 (cfr. doc. all. 19).
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1 - contratto di locazione registrato in data 8/10/2002 presso l’agenzia delle entrate
Firenze 2 al n.8274 serie 3A,; comunicazione di disdetta – consegnata all’ufficio
competente in data 04/01/2008 prot. n. 2008000467. (cfr. doc. all. 20 e 21)
2 - contratto di locazione registrato in data 8/10/2002 presso l’agenzia delle entrate
RE
Firenze 2 al n.8275 serie 3A,; comunicazione di disdetta datata 30/6/2007 con
decorrenza dal 1/12/2007 – consegnata all’ufficio competente in data 04/01/2008
prot. n. 2008000469. (cfr. doc. all. 22 e 23)
FI
Le rimanenti particelle in esame sono nella disponibilità privata.
4 - a verificare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura
condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente,
G
ovvero, in particolare:
Non ricorre.
VE
4.1 - domande giudiziali, sequestri ed altre trascrizioni;
A tutto il 9 luglio 2009, dagli accertamenti svolti presso l’Agenzia del
Territorio – Conservatoria dei Registri Immobiliari di Firenze -, sui predetti beni
IS
risultano le seguenti formalità pregiudizievoli:
quanto ai beni del signor XXXXXXXXX:
- ipoteca volontaria per la complessiva somma di Lire 2.000.000.000 (duemiliardi)
- pari ad Euro 1.032.913,80 (unmilionetrentaduemilanovecentotredici/80) Lire
1.000.000.000
(unmiliardo)
-
pari
ad
Euro
di cui
516.456,90
(cinquecentosedicimilaquattrocentocinquantasei/90) - in linea capitale, a favore della
BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI IMPRUNETA SOCIETA' COOPERATIVO A
RESPONSABILITA' LIMITATA con sede in Impruneta (codice fiscale 00517140489) e
contro (tra gli altri) XXXXXXXXX (Firenze
28 luglio 1973 - codice fiscale
XXXXXXXXX), in ordine ad atto pubblico di mutuo fondiario ai rogiti Notaio Paolo
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Nasti di Firenze in data 18 novembre 1999 - repertorio n. 62.601 fascicolo n. 6.643,
formalità iscritta a Firenze il giorno 19 novembre 1999 Registro Particolare n. 10.647.
-
ipoteca
volontaria
(quattrocentomilioni)
per
la
complessiva
-
pari
somma
ad
-
Lire
400.000.000
Euro
di
cui
206.582,76
Lire
200.000.000
RE
(duecentoseimilacinquecentottantadue/76)
di
(duecentomilioni) - pari ad Euro 103.291,38 (centotremiladuecentonovantuno/38) in linea capitale, a favore della BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI IMPRUNETA
FI
SOCIETA' COOPERATIVO A RESPONSABILITA' LIMITATA con sede in Impruneta
(codice fiscale 00517140489) e contro (tra gli altri) XXXXXXXXX (Firenze 28 luglio
1973 - codice fiscale XXXXXXXXX), in ordine ad atto pubblico di mutuo fondiario ai
G
rogiti Notaio Paolo Nasti di Firenze in data 31 luglio 2000 - repertorio n. 63.340
fascicolo n. 6.804, formalità iscritta a Firenze il giorno 1° agosto 2000 Registro
-
VE
Particolare n. 6.439.
ipoteca
volontaria
per
la
complessiva
(unmilioneottocentosessantamila/00)
di
somma
cui
di
Euro
1.860.000,00
Euro
930.000,00
IS
(novecentotrentamila/00) in linea capitale, a favore della CASSA DI RISPARMIO DI
FIRENZE S.P.A. con sede in Firenze (codice fiscale 04385190485) e contro (tra gli
altri) XXXXXXXXX (Firenze 28 luglio 1973 - codice fiscale XXXXXXXXX), in ordine ad
atto pubblico di mutuo fondiario ai rogiti Notaio Paolo Nasti di Firenze in data 24
luglio 2002 - repertorio n. 65.422 fascicolo n. 7.288, formalità iscritta a Firenze il
giorno 26 luglio 2002 Registro Particolare n. 6.828.
-
ipoteca
volontaria
per
la
complessiva
somma
di
Euro
40.000,00
(quarantamila/00) di cui Euro 20.000,00 (ventimila/00) in linea capitale, a favore
della CASSA DI RISPARMIO DI FIRENZE S.P.A. con sede in Firenze (codice fiscale
04385190485) e contro (tra gli altri) XXXXXXXXX (Firenze 28 luglio 1973 - codice
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fiscale XXXXXXXXX), in ordine ad atto pubblico di finanziamento ai rogiti Notaio Paolo
Nasti di Firenze in data 24 luglio 2002 - repertorio n. 65.423 fascicolo n. 7.289,
formalità iscritta a Firenze il giorno 26 luglio 2002 Registro Particolare n. 6.829.
-
ipoteca
volontaria
per
la
complessiva
somma
di
Euro
500.000,00
RE
(cinquecentomila/00) di cui Euro 250.000,00 (duecentocinquantamila/00) in linea
capitale, a favore di MPS BANCAVERDE S.P.A.
con sede in Firenze (codice fiscale
00658040480) e contro (tra gli altri) XXXXXXXXX (Firenze 28 luglio 1973 - codice
FI
fiscale XXXXXXXXX), in ordine ad atto pubblico di mutuo ai rogiti Notaio Paolo Nasti
di Firenze in data 15 ottobre 2004 - repertorio n. 67.784 fascicolo n. 7.844, formalità
iscritta a Firenze il giorno 19 ottobre 2004 Registro Particolare n. 9.283.
G
IMPRUNETA SOC. COOP. con sede in Impruneta (codice fiscale 00517140489) e
28 luglio 1973 - codice fiscale
VE
contro (tra gli altri) XXXXXXXXX (Firenze
XXXXXXXXX), giusto atto debitamente notificato in data 24 novembre 2007 Cron.
11942/2007, formalità trascritta a Firenze il giorno 10 dicembre 2007 Registro
IS
quanto ai beni del signor XXXXXXXXX
- ipoteca volontaria per la complessiva somma di Lire 1.000.000.000 (unmiliardo) -
pari ad Euro 516.456,90 (cinquecentosedicimilaquattrocentocinquantasei/90) - di cui
Lire
400.000.000
-
pari
ad
Euro
206.582,76
(duecentoseimilacinquecentottantadue/76) - in linea capitale, a favore dell'ISTITUTO
NAZIONALE DI CREDITO AGRARIO S.P.A. con sede in Firenze (codice fiscale
00658040480) e contro XXXXXXXXX (Firenze 29 ottobre 1938 - codice fiscale
XXXXXXXXX), in ordine ad atto pubblico di mutuo ai rogiti Notaio Paolo Nasti di
Firenze in data 20 novembre 1997 - repertorio n. 60.399 fascicolo n. 6.125, formalità
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iscritta a Firenze il giorno 27 novembre 1997 Registro Particolare n. 6.127.
- ipoteca volontaria per la complessiva somma di Lire 2.000.000.000 (duemiliardi)
- pari ad Euro 1.032.913,80 (unmilionetrentaduemilanovecentotredici/80) Lire
1.000.000.000
(unmiliardo)
-
pari
ad
Euro
di cui
516.456,90
RE
(cinquecentosedicimilaquattrocentocinquantasei/90) - in linea capitale, a favore della
BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI IMPRUNETA SOCIETA' COOPERATIVO A
RESPONSABILITA' LIMITATA con sede in Impruneta (codice fiscale 00517140489) e
FI
contro (tra gli altri) XXXXXXXXX (Firenze 29 ottobre 1938 - codice fiscale
XXXXXXXXX), in ordine ad atto pubblico di mutuo fondiario ai rogiti Notaio Paolo
Nasti di Firenze in data 18 novembre 1999 - repertorio n. 62.601 fascicolo n. 6.643,
-
ipoteca
G
formalità iscritta a Firenze il giorno 19 novembre 1999 Registro Particolare n. 10.647.
volontaria
la
-
complessiva
pari
VE
per
(duecentoseimilacinquecentottantadue/76)
somma
ad
-
di
Lire
Euro
di
cui
400.000.000
206.582,76
Lire
200.000.000
(duecentomilioni) - pari ad Euro 103.291,38 (centotremiladuecentonovantuno/38) -
IS
in linea capitale, a favore della BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI IMPRUNETA
SOCIETA' COOPERATIVO A RESPONSABILITA' LIMITATA con sede in Impruneta
(codice fiscale 00517140489) e contro (tra gli altri) XXXXXXXXX (Firenze 29 ottobre
1938 - codice fiscale XXXXXXXXX), in ordine ad atto pubblico di mutuo fondiario ai
rogiti Notaio Paolo Nasti di Firenze in data 31 luglio 2000 - repertorio n. 63.340
fascicolo n. 6.804, formalità iscritta a Firenze il giorno 1° agosto 2000 Registro
-
ipoteca
volontaria
per
la
complessiva
somma
di
Euro
500.000,00
(cinquecentomila/00) di cui Euro 250.000,00 (duecentocinquantamila/00) in linea
capitale, a favore di MPS BANCAVERDE S.P.A.
con sede in Firenze (codice fiscale
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00658040480) e contro (tra gli altri) XXXXXXXXX (Firenze 29 ottobre 1938 - codice
fiscale XXXXXXXXX), in ordine ad atto pubblico di mutuo ai rogiti Notaio Paolo Nasti
di Firenze in data 15 ottobre 2004 - repertorio n. 67.784 fascicolo n. 7.844, formalità
iscritta a Firenze il giorno 19 ottobre 2004 Registro Particolare n. 9.283.
RE
IMPRUNETA SOC. COOP. con sede in Impruneta (codice fiscale 00517140489) e
contro (tra gli altri) XXXXXXXXX (Firenze 29 ottobre 1938 - codice fiscale
FI
XXXXXXXXX), giusto atto debitamente notificato in data 24 novembre 2007 Cron.
11942/2007, formalità trascritta a Firenze il giorno 10 dicembre 2007 Registro
G
4 2 - debiti per spese condominiali ex art. 63 comma 2 d.att. c. civ.;
Non ricorre.
VE
4.3 - atti di asseveramento urbanistici, eventuali limiti all’edificabilità
o diritti di prelazione;
Da indagini esperite presso gli uffici tecnici del Comune di Greve in Chianti,
IS
risulta che i terreni – foglio 157 part.lle 74 e 55, ricadono nel area di “Territorio
aperto” (corrispondente alla zona territoriale “omogenea E” di cui al D.M. 02/04/1968
n. 1444) per la quale valgono i disposti della L.R. 1/05 e del relativo Regolamento di
Attuazione approvato con Decreto del Presidente della Giunta Regionale 9/02/2007 n.
5/r. Per le particelle ubicate nel perimetro del castello di Lamole vale la disciplina di
cui all’art. 51 del Regolamento Urbanistico.
4.4 - convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della
casa coniugale, con precisazione della relativa data e della eventuale
trascrizione;
Non ricorre
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4.5 - altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter
rem, servitù, uso, abitazione);
Gli immobili, dall’esame degli atti di provenienza, esaminati, sono stati
trasferiti
all’attuale
proprietà con ogni
accessione, accessorio, dipendenza e
RE
pertinenza, con ogni servitù attiva e passiva, e la comproprietà delle parti comuni.
5 - a verificare l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di
natura condominiale gravanti sul bene (tra cui iscrizioni, pignoramenti e
FI
altre trascrizioni pregiudizievoli) che saranno cancellati o comunque non
saranno opponibili all’acquirente al momento della vendita, con relativi oneri
di cancellazione a carico della procedura.
G
Come dettagliati al punto 4.1 della presente relazione.
6 - Verificare la regolarità edilizia e urbanistica del/i beni, nonché
VE
l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, segnalando eventuali
difformità urbanistiche, edilizie e catastali.
Ove consti l’esistenza di opere abusive, si pronunci sull’eventuale
IS
sanabilità ai sensi delle leggi 47/85 e 724/94 e sui relativi costi.
Fornisca le notizie di cui all’art. 40 della L. 47/85 ed all’art. 46 del
D.Lvo 378/01: indichi in particolare gli estremi della concessione/permesso
in sanatoria (con indicazione dei relativi costi), ovvero dichiari che la
costruzione é iniziata prima del 1° settembre 1967.
Dalle indagini esperite presso gli uffici tecnici del Comune di Greve in Chianti,
sul bene oggetto di pignoramento, sono risultati i seguenti atti di asseveramento o
richieste di autorizzazione/concessione, concessioni in sanatoria, domande di
condono:
a nome di XXXXXXXXX:
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1- Realizzazione di una soletta in c. a. e muro di supporto a piscina a servizio attività
agrituristica
Concessione n. 190/01 del 16/11/2001 - Prot. del 10/04/2000 N. 6718
2- Opere interne di cui all'art. 26 L. 47/87
RE
Ai sensi della L. 47/85, art. 26 - Prot. del 06/05/1999 N. 8935
3- Opere interne a fabbricato residenziale
FI
4- Ricostruzione parziale di muro a retta in muratura di pietrame
Autorizzazione ambientale n. 115/98 del 11/11/1998 - Prot. del 14/07/1998
14565
G
5- Opere interne
N.
VE
6- Restauro con modifiche interne "a sanatoria art. 13 legge n. 47/85" a fabbricato
rurale.
Concessione in sanatoria n. 121/98 del 21/05/1998 - Prot. del 04/02/1998 N. 2499
IS
7- Adeguamento smaltimento reflui civili con installazione di depuratori a fabbricato
rurale e civile.
Prot. del 21/01/1998 N. 1356
8- Straordinaria manutenzione alle coperture
Autorizzazione ambientale n.114/94 del 24/08/1994 - Prot. del 12/07/1994 N. 12525
9- Castello di Lamole
Autorizzazione /concessione n.81/91 del 16/04/1991 - Prot. del 29/03/1991 N. 4458
a nome di XXXXXXXXX
10- Posa in opera di impianti gpl interrati
DIA Prot. del 16/01/2001 N. 786
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11-Richiesta nulla-osta vincolo idrogeologico per sistemazione di terreno e ripristino
muro di contenimento
Prot. del 16/08/2000 N. 15011
12- Ristrutturazione e cambio di destinazione da annesso rurale a civile abitazione.
RE
13- Ricostruzione di muro di contenimento in luogo della scarpata esistente in
terreno agricolo.
FI
Autorizzazione ambientale n.100/00 del 13/11/2000 - Prot. del 31/05/2000 N. 10145
14- Modifiche interne a fabbricato di civile abitazione
DIA Prot. del 05/05/2000 N. 8404
G
15- Posa in opera di nuovo impianto di smaltimento liquami civili
Conessione in sanatoria Prot. del 23/06/1999 N. 12542
VE
16- Modifiche interne ad abitazione rurale
17-Nuovo impianto smaltimento liquami civili
IS
DIA Prot. del 12/05/1999 N. 9436
18- Arredo urbano e garage interrato
Autorizzazione paesaggistica 19/12/2005
19-Realizzazione di struttura temporanea a corredo del ristorante "Aia del Chianti"
Prot. del 30/05/2005 N. 12817
Si
fa
presente
che
in
riferimento
a
questa
autorizzazione,
risulta
- Atto di diniego da parte del Comune di Greve in Chianti - Sez. Urbanistica Privata- ,
con ordinanza di demolizione n. 386 del 13/12/2004 ai sensi dell’art. 31 della legge
regionale 52/99.
In merito a ciò esiste ricorso da parte del sig. XXXXXXXXX pendente presso il T.A.R,
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r.g. 315/2004 –
20- Variante in corso d'opera alla concessione edilizia n. 103/01 del 15/06/01 e n.
93/02 del 17/07/02.
RE
21- Variante in corso d'opera alla conc. edilizia. n. 103/01 e cambio d'uso per
realizzazione di attività commerciale di ristorante.
FI
- Gli atti riferiti a procedimenti di Condono Edilizio (1985), sono risultati i seguenti:
22- Pratica n. 2002 – Concessione in sanatoria n. 1035
23- Pratica n. 863 - Concessione in sanatoria n. 1036
G
Gli atti riferiti ad abusi edilizi – sanati- sono i seguenti:
24- n. 330/97 è stata definita con la sanatoria del 1998/60
VE
25- n. 434/01 - Posa in opera di impianti gpl interrati - è stata definita con DIA
2001/28
26- n. 292/97 – Posa di un cancello in legno su strada vicinale – Ordinanza del
IS
sindaco n. 129 del 31/07/1997, definita con ordinanza del TAR – III sez. n. 128 Reg.
Ord.. Del 1998 – n. 4047 Reg. Ric. 1997
7 - ad indicare il valore dell’immobile sia libero che occupato
indicando
- il valore di mercato
La stima del valore di mercato dell’unità immobiliare viene fatta assumendo
quale elemento unitario il metro quadro di superficie complessiva ragguagliata,
ottenuta sommando la superficie lorda (per le unità abitative); il 20% dei lastrici, il
40% dei resedi, il 50% delle terrazze delle logge e delle cantine interrate.
Considerate
la
tipologia,
l’ubicazione
dell’immobile,
le
caratteristiche
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estrinseche ed intrinseche delle varie porzioni che costituiscono l’immobile, con le
relative finiture, nonché lo stato di manutenzione e di conservazione, le servitù
esistenti, tenuto conto del mercato, nella zona, allo stato attuale riferito alla legge
della domanda e dell’offerta dove la domanda trova una contrazione sul mercato.
RE
Il valore al metro quadro attribuito alle varie unità è stato desunto da
un’accurata ricerca di mercato nel settore specifico e dai valori assunti presso
l’Agenzia del Territorio; ho poi tenuto conto delle condizioni di conservazione e degli
FI
interventi edilizi effettuati dei singoli ambienti, attribuendo così ad ognuno valore
diverso; ottenendo così un costo medio.
Si aggiunge, ove fosse necessario, che il criterio di stima ha tenuto conto dei
G
soli immobili e del loro stato di conservazione, vuoti da attrezzature, arredi e cose.
Applicando tale criterio, si ottengono le seguenti superfici ragguagliate,
VE
come sotto articolate:
proprietà di XXXXXXXXX
Denominazione
S.L.E. mq
65
Unità A
268,86
3.400,00
914.124,00
58
Unità B
60,00
A corpo
14.000,00
60
Unità C
130,84
4.500,00
588.780,00
IS
Particella
Valore al mq.
Totale
Valore finale
1.516.904,00
proprietà di XXXXXXXXX
Particella
Denominazione
S.L:E: mq
Valore al mq.
Valore finale
57
Unità D
71,41
3.800,00
271.358,00
56 e
Unità E – F
670,00
3.300,00
2.211.000,00
Unità G
2.490,00
45,00
112.000,00
67 sub6
74 Terreno
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55 Terreno
Unità H
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1.920,00
25,00
48.000,00
Totale
Valore
complessivo
in
€
2.642.408,00
4.159.312,00
(euroquattromilionicentocinquantanovemilatrecentododici/00).
RE
- il prezzo a base d’asta
Viste le caratteristiche del bene in esame ed il suo stato di manutenzione,
ritengo che tale valutazione possa essere mantenuta anche per il prezzo a base
d’asta,
senza
alcun
abbattimento
di
valore
in
€
4.159.312,00
a base d’asta.
FI
(euroquattromilionicentocinquantanovemilatrecentododici/00) quale prezzo
8 - ad indicare, in caso di pignoramento di quota/e di bene indiviso:
il valore come al punto 7 che precede sia dell’intero che della
G
a)
quota/e pignorata/e;
VE
Il valore indicato è per l’intero.
b)
se il compendio pignorato può essere diviso in natura o sia per
sue caratteristiche e tenuto conto del numero delle quote da considerare
IS
non divisibile in natura,
L’immobile oggetto del presente procedimento esecutivo, pur essendo dal
sottoscritto valutato per l’intero, ha le caratteristiche per poter essere suddiviso
in lotti.
Ho proceduto, quindi, ad effettuare una suddivisione in n. 4 lotti.
All’interno di alcuni lotti è ancora possibile una loro ulteriore divisione
9 - ad indicare il regime impositivo della vendita.
La vendita è soggetta ad imposta di registro.
10 - a provvedere, ai sensi dell’art.6 del Dlgs n.311/06, alla
dotazione di attestato di certificazione energetica ove necessario;
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Non ricorre
11 - ad effettuare un riepilogo in caso di più lotti.
I beni pignorati sono stati divisi in n. 4 lotti, ognuno facente capo ad un
unico proprietario – come in precedenza individuatio - di cui riporto la descrizione le
LOTTO n.
RE
caratteristiche ed i dati salienti propri di ognuno:
1 - costituito dall' Unità A e B – (particella 65 e 58)
Si fa presente che detta unità immobiliare, ristrutturata, ha già al suo interno
FI
n. 3 unità abitative dotate di servizi autonomi e spazi comuni. La sua, naturale,
pertinenza esterna è costituita dalla particella 58, ad essa antistante
Così costituito, detto lotto assume il seguente valore:
Denominazione
S.L.E. mq
65
Unità A
268,86
3.400,00
58
Unità B
60,00
A corpo
VE
G
Particella
Valore finale
914.124,00
14.000,00
Valore del lotto n.1
€ 928.124,00
2 - costituito dall' Unità C – (particella 60)
IS
LOTTO n.
Valore al mq.
Si fa presente che detta unità immobiliare, ristrutturata, (attualmente ad uso
ristorante) ha una sua autonomia e pregio, sia per quanto riguarda gli accessi che gli
impianti. Le sue pertinenze sono costituite dal lastrico a piano strada e dal resede al
piano superiore.
Particella
Denominazione
S.L.E. mq
60
Unità C
130,84
Valore al mq.
4.500,00
Valore finale
588.780,00
€ 588.780,00
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LOTTO n.
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3 - Costituito dall' Unità D – (particella 57)
Si fa presente che detta unità immobiliare ha una sua autonomia e pregio, sia
per quanto riguarda l’autonomia degli accessi che degli impianti. La sua pertinenza é
RE
costituita dal giardino antistante.
Particella
Denominazione
S.L.E. mq
57
Unità D
71,41
Valore al mq.
Valore finale
3.800,00
€ 271.358,00
4 - costituito dall’Unità E – F – G – H - (particelle 56 – 67 – 74 – 55)
G
LOTTO n.
FI
271.358,00
Si fa presente che detto lotto, in buone condizioni ma in parte da ristrutturare
VE
(40%), è costituito da un fabbricato unitario - come precedentemente detto – ma pur
avendo unico numero civico, ha più accessi tanto che parti di esso sono di fatto
indipendenti, quali:
IS
a- unità abitativa di mq. 66,31, denominata “Mangiatoia”, ristrutturata ed in
ottimo stato di manutenzione, posta al piano terra, con accesso indipendente dal
resede di pertinenza alla part. 56; detta unità è composta da ampio soggiorno, zona
cottura, bagno, due camere;
b- ”ex fienile” di mq. 29,68 ed un’altezza media di circa. ml. 4.00, da
ristrutturare, con accesso indipendente dal resede di pertinenza alla part. 56.
Per quanto riguarda i terreni (part. 74 e 55) essendo strettamente connesse
all’unità abitativa ne trovano il naturale accorpamento.
Particella
Denominazione
S.L:E: mq
Valore al mq.
Valore finale
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56 e
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Unità E – F
670,00
3.300,00
2.211.000,00
74 Terreno
Unità G
2.490,00
45,00
112.050,00
55 Terreno
Unità H
1.920,00
25,00
48.000,00
67 sub6
2.371.050,00
RE
******************
Attesto di aver proceduto ad inviare copia della presente relazione al
FI
procedente ed al debitore per via telematica.
******************
In ottemperanza all’incarico ricevuto rimetto la presente consulenza tecnica,
ritirata
dal
fascicolo
di
causa
all’udienza
dell’affidamento
VE
documentazione
G
unitamente agli allegati prodotti ed acquisiti nel corso delle operazioni peritali ed alla
dell’incarico.
ALLEGATI
IS
Allegato 1 –
Comunicaz. a mezzo racc. a.r. a Banca di Credito Coop. di
Impruneta
Allegato 2 –
Comunicazione a mezzo racc. a.r. al signor XXXXXXXXX
Allegati da 3 a 14
Planimetrie - Certificazioni e visure catastali
Allegato 15–
Copia atto di compravendita Notaio Nasti
Allegato 16 –
Copia atto di compravendita Notaio R. Chiavistelli
Allegato 17 –
Copia atto di compravendita Notaio A. Ruggiero
Allegato 18 –
Documentazione fotografica
Allegato 19 -
Comunicazione di risoluzione anticipata di contratto dai
contratti di locazione
Allegato 20 -
Contratto di locazione n. 8274 – 8-10-02
Allegato 21 -
Ricevuta della risoluzione anticipata di contratto n 8274/02
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TEL. / FAX 055-575357
Allegato 22 -
Contratto di locazione n. 8275 – 8-10-02
Allegato 23 -
Ricevuta della risoluzione anticipata di contratto n 8275/02
Rimanendo a disposizione dell’Illustrissimo Signor Giudice per eventuali
chiarimenti, ringrazio per la stima accordatami.
RE
Firenze 11/07/2009
Il CTU
IS
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G
FI
Arch. Gaspare GRISOLIA
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Perizia - ISVEG Istituto Vendite Giudiziarie | Benvenuti

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