REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Contratti in generale – Condizione del contratto - Preliminare di compravendita - Condizioni
sospensive dell’efficacia del contratto – Condizioni potestative – Mancato avveramento dipendente
dalla volontà di una parte - Contratti in generale – Caparra – Preliminare di compravendita –
Somme versate a titolo di deposito cauzionale – Condizione restitutoria della somma - Impossibile
stipula del definitivo indipendente dalla volontà delle parti – Funzione di caparra confirmatoria –
Sussistenza - Rif.Leg.artt.1353,1355,1385 cc;
Sentenza n.1396/2007
Deciso il 02/07/2007
Deposito il 27/07/2007
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MODENA
SEZIONE PRIMA
***
Il Giudice istruttore dott. Giuseppe Pagliani, in funzione di giudice unico,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile n. 637/2002 R. G.
promossa da
XX1
XX2
- Attore rappresentato e difeso dall’Avv. M. Giuliani del Foro di Modena
CONTRO
“Osteria La Francescana s.a.s” di Massimo Bottura e Luca Gabrielli
- Convenuto rappresentato e difeso dall’Avv. G. Pagliani del Foro di Modena;
in punto a: .
All’udienza del 13/2/07 la causa è stata assegnata a decisione, con termine
fino al 14/4/07 per il deposito di comparse conclusionali e fino al 4/5/07
per il deposito di repliche, sulle conclusioni precisate dalle parti nel modo
seguente:
per parte attrice:
“In principalità, accertare e dichiarare definitivamente inefficace il contratto
intitolato “Preliminare di compravendita di arredi ed attrezzature” stipulato in data
27 luglio 1999, tra i sigg.ri XX1 e XX2 da una parte, e la società “Osteria La
Francescana s.a.s. di Massimo Bottura e Luca Gabrielli” dall’altra.
Dire conseguentemente tenuta e condannarsi la società “Osteria La Francescana
s.a.s. di Massimo Bottura e Luca Gabrielli” in persona del legale rappresentante pro
– tempore, a dare a XX2 e XX1 la somma di L. 20.000.000, pari a € 10.329,14, oltre
agli interessi legali dal 27.07.1999 sino al saldo effettivo”;
“In subordine, con riserva di gravame: accertare e dichiarare la nullità del
suddetto contratto preliminare di compravendita per indeterminatezza dell’oggetto,
dicendosi conseguentemente tenuta e condannandosi la società “Osteria La
Francescana s.a.s. di Massimo Bottura e Luca Gabrielli”, in persona del legale
rappresentante pro tempore a dare a XX2 e a XX1 la somma di L. 20.000.000, pari
a € 10.329,14, oltre agli interessi legali dal 27.07.1999 fino al saldo effettivo.
In ogni caso: respingersi le domande tutte svolte dalla società Osteria La
Francescana Sas di Massimo Bottura e Luca Gabrielli contro XX1 e XX2 , perché
prive di fondamento in fatto ed in diritto.
Con vittoria di spese, competenze e onorari di lite”;
per parte convenuta:
“IN VIA PRINCIPALE, Rigettare le domande attrici, perché illegittime e infondate.
IN VIA RICONVENZIONALE Accertata la responsabilità dei Signori XX2 e XX1 per
l’inadempimento di cui si sono resi responsabili in relazione alla mancata stipula del
contratto definitivo di vendita ad oggetto arredi e attrezzature di proprietà della
Società “Osteria La Francescana s.a.s. di Massimo Bottura e Luca Gabrielli”,
nonché per l’omessa custodia dei beni oggetto del citato preliminare, dichiarare il
diritto della convenuta a ritenere l’importo di Lire 20.000.000 (pari a Euro
10.329,14) di cui all’assegno incassato e condannare i Signori XX2 e XX1 al
pagamento a favore della Società “Osteria La Francescana s.a.s. di Massimo
Bottura e Luca Gabrielli” della somma di Euro 25.000,00 (Euro venticinquemila/00)
oltre accessori a titolo di risarcimento del danno. Con vittoria di spese, competenze
ed onorari di causa”.
***
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. Con atto di citazione notificato in data 5/2/02, XX1 e XX2 hanno
convenuto in giudizio avanti al Tribunale di Modena la società “Osteria La
Francescana S.a.s.” per sentir dichiarare inefficace o, in subordine, nullo, un
contratto preliminare di compravendita e conseguentemente sentir
2
condannare la convenuta al pagamento della somma di £. 20.000.000, oltre
interessi.
2. Con comparsa di costituzione e risposta depositata in cancelleria il
27/3/02 si costituiva in giudizio la convenuta, contestando in fatto e in
diritto, le domande attrici, delle quali chiedeva il rigetto, e contestualmente
formulando domanda riconvenzionale per ottenere la restituzione dei beni
asportati dai locali ove gli stessi si trovavano o, in subordine, il pagamento
del controvalore di detti beni, quantificabile in € 5.000,00.
3. L’assenza delle parti all’udienza di trattazione rendeva impossibile esperire
il tentativo di conciliazione. La causa veniva istruita mediante acquisizione
della documentazione prodotta ed assunzione delle prove orali richieste ed
ammesse.
All’udienza del 13/2/07 venivano quindi precisate le conclusioni
sopra trascritte, con i termini indicati in epigrafe per il deposito di
conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
4. In fatto gli attori hanno dedotto che, in data 27/7/99, essi ebbero a
stipulare un contratto preliminare di vendita in forza del quale si
obbligavano ad acquistare, e la convenuta a vendere, “tutte le attrezzature
presenti nel circolo S.M.E. così come risultanti da elenco attrezzature conosciuto
dalle parti ”. Al momento della firma gli attori consegnarono alla “Osteria
La Francescana s.a.s” a titolo di “deposito cauzionale”, un assegno bancario di
£. 20.000.000, tratto sul Banco San Geminiano e San Prospero, che avrebbe
potuto essere incassato solamente:
“alla stipula del contratto definitivo e costituirà caparra”;
•
“o alla rinuncia di parte venditrice (rectius: compratrice)
•
all’acquisto”.
L’efficacia del contratto era stata, altresì, espressamente subordinata
all’avveramento di due condizioni sospensive:
la prima era rappresentata dalla stipula del contratto definitivo
•
di locazione degli immobili ad uso Ristorante e Club tra parte
venditrice (rectius: compratrice) e Società Modenese di
Equitazione (S.M.E);
la seconda, dalla insussistenza sui beni oggetto della vendita di
•
vincoli di qualsiasi natura” .
Gli attori deducevano, quindi, che il contratto di locazione tra essi e la
S.M.E. non aveva potuto essere stipulato a causa di “impedimenti burocratici”
tanto che essi, nell’ottobre 2001, “decisero di avvalersi delle condizioni
sospensive apposte al contratto, e di considerarlo definitivamente inefficace”.
Ricordavano, ancora, gli attori di avere ricevuto il 23.10.2001, una lettera
A.R. con la quale il legale della odierna convenuta sollecitava gli attori alla
3
stipula del definitivo, ma gli stessi replicavano di non essere a ciò più
obbligati, da un lato, per il mancato avveramento della prima condizione
(quella della stipula di un contratto di locazione tra essi e lo S.M.E.) e,
dall’altro, comunque, anche per l’invalidità del contratto preliminare per cui
è causa, per “indeterminatezza dell’oggetto”. Gli stessi attori, richiedevano,
quindi, la restituzione dell’assegno di £. 20.000.000, che però nel frattempo
era già stato negoziato ed incassato dalla società “Osteria La Francescana”.
Parte convenuta deduceva, invece, in fatto:
che la decisione di non addivenire alla stipula del contratto di
•
locazione con S.M.E. (condizione n. 1) era stata assunta
unilateralmente dagli attori, i quali avevano, così,
volontariamente rinunciato all’acquisto delle attrezzature;
•
che, in ogni caso, essa aveva inviato regolare diffida ad
adempiere, alla quale gli attori non avevano ottemperato entro
il termine fissato, sì da far ritenere risolto il contratto per fatto
e colpa di essi attori;
che la unilaterale volontà di non contrarre con S.M.E. da parte
•
degli attori era, altresì, dimostrata dal fatto che, dopo la
rinuncia di XX2 e XX1, la S.M.E. aveva sottoscritto un
regolare contratto di locazione con la società Pianoterra s.r.l.,
avente ad oggetto proprio i locali in origine destinati agli attori
e finalizzato allo svolgimento di analoga attività a quella che
intendevano svolgere gli stessi attori.
Deduceva, infine, la convenuta, che nessun vincolo risultava gravare sulle
attrezzature promesse in vendita, sì che la responsabilità per la mancata
stipula del definitivo, avente ad oggetto le dette attrezzature, era ascrivibile
solo e soltanto alla volontaria rinuncia, da parte degli attori, all’acquisto. In
più, essa aveva dovuto verificare la mancanza di numerose attrezzature, che,
dalla data della stipula del preliminare, 27.07.1999, sino all’autunno 2001
erano rimaste nella disponibilità dei promissari acquirenti, i quali, pertanto,
dovevano rispondere anche della perdita parziale dei beni promessi in
vendita, perdita verificata dalla convenuta soltanto al momento della
risoluzione del contratto.
5. Le risultanze istruttorie conducono alla seguente ricostruzione dei fatti. In
data 27 luglio 1999 le parti sottoscrivono un “preliminare di compravendita
di arredi e attrezzature” avente ad oggetto l’acquisto di tutte le “attrezzature
presenti nel circolo S.M.E. così come risultanti da elenco conosciuto dalle parti”. Il
corrispettivo viene pattuito in complessive £. 130.000.000. Parte acquirente
consegna alla venditrice un assegno bancario di £. 20.000.000, che avrebbe
potuto essere incassato:
- alla stipula del definitivo, costituendo caparra;
- alla rinuncia di parte venditrice all’acquisto.
4
L’efficacia del contratto preliminare è, anche, subordinato all’avveramento
di due eventi dedotti quali condizioni sospensive costituiti:
- dalla stipula di un contratto definitivo di locazione dell’immobile ad uso
Ristorante e Club tra parte acquirente e la S.M.E. (Società Modenese
Equitazione);
- dalla mancanza, sui beni oggetto della compravendita, di vincoli di
qualsiasi natura.
In caso di mancato avveramento delle condizioni di cui sopra il contratto
preliminare sarebbe stato ritenuto “decaduto” o “nullo”.
In caso, invece, di avveramento di entrambe le condizioni, parte acquirente
avrebbe dovuto definitivamente acquistare i beni oggetto del preliminare e
provvedere al saldo del prezzo.
Il tenore testuale delle menzionate clausole è il seguente:
«A titolo di deposito cauzionale parte acquirente consegna a parte venditrice assegno
bancario di £. 20.000.000 (ventimilioni).
Detto assegno potrà essere escusso solamente alla stipula del contratto definitivo e
costituirà caparra, o alla rinuncia di parte venditrice all'acquisto delle suddette
attrezzature ed arredi pur avvalendosi le condizioni sospensive del contratto di
seguito specificate;
Il presente preliminare di compravendita è sottoposto alle seguenti condizioni
sospensive:
1. stipula di contratto definitivo di locazione dell’immobile ad uso ristorante e club
tra parte venditrice a Società Modenese di Equitazione;
2. che sui beni oggetto della compravendita non sussistano vincoli di qualsiasi natura
e pertanto risultino nella piena disponibilità di parte venditrice.
Qualora per ragioni non imputabili alle parti non si addivenisse all’avveramento di
entrambe le condizioni di cui sopra il presente preliminare decadrebbe o sarebbe
ritenuto nullo. In tal caso parte acquirente restituirà a parte venditrice l’assegno
consegnato a titolo di deposito cauzionale».
Nell’autunno 2001, a distanza, cioè, di oltre due anni dalla stipula del
contratto preliminare, non è ancora stata concordata tra le parti la data per
la stipula del contratto definitivo, tanto che parte venditrice, in data
23/10/2001, invia agli acquirenti una “diffida ad adempiere”, con la quale
fissa ai medesimi acquirenti il termine di giorni sette per la stipula, appunto,
del definitivo (v. doc. 4 fascicolo documenti di parte attrice); precisando
che, in difetto, avrebbe ritenuto risolto il contratto ai sensi dell’art. 1454 c.c.
per inadempimento degli acquirenti e avrebbe provveduto all’incasso
dell’assegno di £. 20.000.000, salvo il diritto di agire per il risarcimento degli
ulteriori danni. A tale missiva da riscontro (con raccomandata A.R. ricevuta
dalla convenuta il 2/11/2001) parte attrice (v. doc. 2 di parte convenuta)
contestando l’obbligo di adempiere alla scrittura del 27/7/1999 perché non
si era realizzata, né si sarebbe mai realizzata, la condizione costituita “dalla
stipula del contratto definitivo di locazione dell’immobile ad uso Ristorante e Club
tra essi e la SME – Società Modenese Equitazione”, chiedendo l’immediata
restituzione dell’assegno di £. 20.000.000, e diffidando Osteria La
Francescana dal porre all’incasso il titolo.
5
6. Le testimonianze assunte hanno evidenziato importanti circostanze in
ordine al mancato avveramento delle sopra menzionate condizioni. Infatti i
testi indotti (anche da parte attrice) hanno affermato che nell’ottobre 2001,
gli attori, XX2 e XX1, decisero, unilateralmente, di non addivenire alla
stipula del contratto di locazione con S.M.E.–Società Modenese di
Equitazione, mentre S.M.E. era, invece, ancora disponibile alla detta stipula
(v. deposizione teste Spinelli, teste Ferraresi e teste Motta). Di tale
decisione, la convenuta fu messa al corrente, e ne venne a conoscenza, solo
in seguito all’invio della diffida ad adempiere, quella del 23/10/2001 (v. doc.
4 del fascicolo di parte attrice), cui rispose il legale degli attori annunciando
che non si sarebbe più potuta verificare la condizione sospensiva cui era
subordinata l’efficacia del preliminare sottoscritto tra le parti. il mancato
avveramento delle condizioni, dunque, è da ricondurre al comportamento di
parte attrice.
7. Sulla base delle esposte premesse e circostanze di fatto, occorre trarne le
conseguenze in diritto.
Anzitutto, la duplice condizione dedotta in contratto è una
condizione sia sospensiva (come tale anche espressamente denominata dalla
parti) che risolutiva, in quanto, oltre a svolgere la funzione di sospendere
l’efficacia del contratto, svolge espressamente la funzione di farlo
“decadere”, termine che, nell’atecnico linguaggio utilizzato dalle parti, altro
non significa che cessazione dell’efficacia. L’effetto risolutivo, peraltro,
ricorre in presenza di precise circostanze: che non si abbia l’avveramento “di
entrambe le condizioni”, e che tale mancato avveramento si abbia “per ragioni
non imputabili alle parti”. Questa duplice circostanza non si verifica nel caso
di specie, perché, come sopra evidenziato al punto 7, il mancato
avveramento non è indipendente dalla volontà di entrambe le parti, ma è
dipeso dal comportamento volontario di una delle due.
Su questo aspetto si innesta la discussione sulla natura potestativa
della condizione stabilita dalle parti. La condizione, nel caso di specie, è
potestativa, ma non meramente potestativa. Infatti, la condizione si dice
potestativa quando l’evento in essa dedotto è il fatto volontario di una delle
parti; con la precisazione che va distinta dalla condizione meramente
potestativa secondo il criterio della serietà o arbitrarietà dei motivi, e della
indifferenza o meno per il soggetto tra compiere o omettere l’atto, e
l’oggetto della decisione. In altri termini, nella condizione potestativa il
soggetto può decidere di compiere un’azione, dalla quale dipende l’efficacia
del contratto, mentre nella condizione meramente potestativa egli decide
direttamente sulla efficacia del contratto. Situazione, quest’ultima, che non
ricorrre nel caso di specie, mentre è evidente la ricorrenza del primo caso,
definibile come condizione potestativa. Che, di per sé, non è illegittima né
6
nulla (cfr., tra le molte: Cass. II, 15/11/06, n. 24299; II, 24/11/03, n. 17859;
II, 15/9/99, n. 9840; II, 25/1/92, n. 812).
8. Dalle circostanze e considerazioni esposte si ricava che la stipula del
definitivo non è avvenuta perché parte attrice ha dato causa al mancato
avveramento delle condizioni e che, pertanto, il convenuto ha
legittimamente ritenuto risolto di diritto il contratto ed ha trattenuto la
somma versata da parte attrice a titolo, espressamente, di “deposito
cauzionale” che, peraltro, svolge anche funzione di caparra confirmatoria,
essendo prevista la sua restituzione solo nel caso del mancato avveramento
delle condizioni “per ragioni non imputabili alle parti”. La natura di caparra
confirmatoria emerge, infatti, dal regolamento negoziale sul mancato
avveramento incolpevole, da cui risulta la volontà delle parti di consentire la
restituzione della somma solo, appunto, in caso di impossibilità di stipula
del definitivo indipendente dalla volontà di entrambe le parti. Da cui si
ricava che, invece, in caso di mancata conclusione del definitivo
riconducibile a una parte (non a caso, infatti, nel contratto è prevista una
condizione risolutiva potestativa), la caparra non dev’essere restituita.
Dall’esame degli accordi contrattuali la duplice funzione, nel senso indicato,
della somma versata è indiscutibile (cfr., in giurisprudenza: «la consegna
anticipata di una somma di denaro effettuata dall’uno all’altro dei contraenti al
momento della conclusione di un negozio ha natura di caparra confirmatoria quando
risulti che le parti abbiano inteso perseguire gli scopi di cui all’art. 1385 c.c., ovvero
attribuirle la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento
qualora la parte non inadempiente abbia esercitato il potere di recesso, mentre ha
natura di deposito cauzionale qualora essa sia stata conferita a garanzia di un
eventuale obbligo di risarcimento del danno del cauzionante»: Cass. III, 4/3/04, n.
4411).
9. Quanto alla domanda subordinata di nullità del contratto per
“indeterminatezza dell’oggetto”, essa è infondata. Con la sottoscrizione del
preliminare gli attori hanno dichiarato espressamente di conoscere gli arredi
e le attrezzature presenti nei locali S.M.E. e di proprietà della convenuta.
D’altro canto, se parte acquirente non fosse stata a conoscenza dell’entità e
della consistenza effettiva dell’oggetto del preliminare, non avrebbe potuto
convenire il prezzo forfetario, stabilito in £. 130.000.000. Inoltre, le parti
fanno espresso riferimento ad un elenco dei beni oggetto del preliminare e
specificano addirittura il luogo ove gli stessi si trovavano, cioè i locali del
Circolo S.M.E., di cui tra l’altro, gli attori erano nel possesso, come risulta
anche dalla deposizione del teste Patelli. Elenco testualmente indicato come
“conosciuto dalle parti”. non ricorre, pertanto la dedotta indeterminatezza
dell’oggetto del negozio.
7
10. Nessuna prova é stata, infine, raggiunta, e nemmeno proposta, dal
convenuto in ordine alla sussistenza dei lamentati danni, a supporto della
spiegata domanda riconvenzionale, peraltro non coltivata dopo la sua
proposizione e non sviluppata in comparsa conclusionale. La stessa della
lamentata l’asportazione di beni di sua proprietà dai locali ove gli stessi si
trovavano, non ha trovato conferma. La quantificazione della somma non
ha, parimenti, trovato alcuna giustificazione probatoria. La domanda
riconvenzionale deve, pertanto, essere respinta.
11. Attesa la reciproca soccombenza (in una controversia che poteva, anche,
ragionevolmente trovare soluzione transattiva) sussistono giusti motivi per
ritenere le spese di lite interamente compensate tra le parti.
P. Q. M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando,
rigetta le domande svolte da XX1 e XX2 nei confronti della società “Osteria La
Francescana S.a.s.” con atto di citazione notificato in data 5/2/02;
rigetta la domanda riconvenzionale di parte convenuta;
dichiara interamente compensate le spese processuali tra le parti.
Così deciso in Modena, il giorno 2/07/07.
Il Giudice
(Dr. G. Pagliani)
Depositata in Cancelleria il 27 LUG 2007
8