Europa Immobiliare N° 1

Transcript

Prospetto Informativo relativo alla quotazione di quote
del fondo comune di investimento immobiliare chiuso
Sponsor e Specialista
Prospetto Informativo depositato presso la CONSOB in data 29 novembre 2006 a seguito di
comunicazione di avvenuto rilascio del nulla-osta con nota in data 23 novembre 2006,
protocollo n. 6093848
L’adempimento di pubblicazione del Prospetto Informativo non comporta alcun giudizio
della Consob sull’opportunità dell’investimento proposto e sul merito dei dati e delle notizie
allo stesso relativi.
Il presente Prospetto Informativo si compone delle seguenti parti:
Indice
Nota di sintesi;
Fattori di rischio;
Informazioni relative all’investimento
• Parte I – Caratteristiche del fondo, modalità di partecipazione e soggetti
partecipanti all’operazione
• Parte II – Informazioni specifiche sulla quotazione, composizione del
patrimonio, dati storici di andamento e costi del fondo
Il presente prospetto è stato depositato presso la Consob in data 29 novembre 2006
La partecipazione al fondo comune di investimento è disciplinata dal Regolamento di
gestione del fondo che è reso disponibile gratuitamente agli investitori che ne facciano
richiesta.
Eventuali variazioni rispetto ai dati e alle notizie contenuti nel presente Prospetto Informativo
saranno illustrati in appositi supplementi allegati al Prospetto Informativo stesso.
INDICE
NOTA DI SINTESI............................................................................................................................... I
CARATTERISTICHE DEL FONDO ............................................................................................................ II
SOGGETTI CHE PARTECIPANO ALL’OPERAZIONE .................................................................................. III
MODALITÀ DI PARTECIPAZIONE AL FONDO .........................................................................................IV
REGIME COMMISSIONALE ....................................................................................................................IV
INFORMATIVA DISPONIBILE .................................................................................................................. V
FATTORI DI RISCHIO....................................................................................................................... 1
RISCHI GENERALI CONNESSI ALLA PARTECIPAZIONE AL FONDO ............................................................. 2
Rischi connessi alla natura degli investimenti ................................................................................ 2
Rischi connessi alla durata dell’investimento e alla quotazione..................................................... 3
PARTE I - CARATTERISTICHE DEL FONDO, MODALITÀ DI PARTECIPAZIONE E
SOGGETTI PARTECIPANTI ALL’OPERAZIONE....................................................................... 5
A)
INFORMAZIONI GENERALI ........................................................................................................ 6
1.
La SGR.................................................................................................................................. 6
2.
Soggetti che partecipano all’operazione .............................................................................. 6
3.
Il fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso ................................................ 7
B)
INFORMAZIONI SULL’INVESTIMENTO ....................................................................................... 9
4.
Politica di gestione e limiti/divieti nell’attività d’investimento ............................................ 9
5.
Valore complessivo del patrimonio del Fondo ................................................................... 12
C)
INFORMAZIONI ECONOMICHE (ONERI, AGEVOLAZIONI, REGIME FISCALE) ............................ 13
6.
Oneri a carico del sottoscrittore e del Fondo..................................................................... 13
7.
Regime fiscale ..................................................................................................................... 16
D)
INFORMAZIONI SULLE MODALITÀ DI ACQUISTO, RIMBORSO E LIQUIDAZIONE DELLE QUOTE DEL
FONDO................................................................................................................................................ 20
8.
Partecipazione al Fondo..................................................................................................... 20
9.
Modalità di acquisto delle quote......................................................................................... 21
10. Modalità e termini di rimborso delle quote ........................................................................ 21
E)
INFORMAZIONI AGGIUNTIVE .................................................................................................. 22
11. Valorizzazione dell’investimento ........................................................................................ 22
12. Quotazione del Fondo......................................................................................................... 22
13. Informativa ai partecipanti................................................................................................. 23
14. Ulteriore informativa disponibile ....................................................................................... 24
15. Recapito, anche telefonico, cui inoltrare esposti, richieste di chiarimenti, informazioni o
documentazione ............................................................................................................................. 24
F)
INFORMAZIONI SU SOGGETTI CHE PARTECIPANO ALL’OPERAZIONE, CONFLITTI DI INTERESSE
E RAPPORTI CON PARTI CORRELATE ................................................................................................. 24
16. Società di gestione del risparmio........................................................................................ 24
17. Deleghe di gestione............................................................................................................. 29
18. Banca depositaria ............................................................................................................... 31
19. Società incaricata della revisione....................................................................................... 31
20. Esperto indipendente .......................................................................................................... 31
21. Specialista........................................................................................................................... 31
22. Sponsor ............................................................................................................................... 32
23. Advisor ................................................................................................................................ 32
24. Conflitti di interessi e rapporti con parti correlate ............................................................ 32
PARTE II – INFORMAZIONI SPECIFICHE SULLA QUOTAZIONE, COMPOSIZIONE
DEL PATRIMONIO, DATI STORICI DI ANDAMENTO E COSTI DEL FONDO .................. 34
A)
INFORMAZIONI SULLA QUOTAZIONE ...................................................................................... 35
1.
Ammontare del Fondo ............................................................................................................ 35
2.
Esiti dell'offerta pubblica e classamento delle quote ............................................................. 35
3.
Informazioni sulla quotazione ................................................................................................ 35
B)
INFORMAZIONI SUL FONDO .................................................................................................... 36
4.
Composizione del patrimonio del Fondo e indirizzi gestionali .............................................. 36
5.
Conflitti di interessi e rapporti con parti correlate................................................................ 57
6.
Informazioni sulle decisioni assunte dagli organi del Fondo ................................................ 57
C)
INFORMAZIONI ECONOMICHE (DATI STORICI E COSTI SOSTENUTI) ........................................ 58
7.
Dati storici sull’andamento del Fondo................................................................................... 58
8.
Costi del Fondo ...................................................................................................................... 60
DICHIARAZIONE DI RESPONSABILITÀ ................................................................................................ 61
Quotazione di quote del fondo comune di investimento
immobiliare chiuso
NOTA DI SINTESI
La Nota di sintesi rappresenta un’introduzione al presente prospetto e come tale va letta.
Qualsiasi decisione di investire nelle quote del fondo Europa Immobiliare Nº1 deve basarsi
sull’esame da parte dell’investitore del Prospetto Informativo completo in tutte le sue parti.
I
Nota di sintesi
Caratteristiche del fondo
Il fondo oggetto del presente Prospetto Informativo, denominato “EUROPA IMMOBILIARE Nº 1 –
fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso” (di seguito il “Fondo”), è un fondo
comune di investimento immobiliare di tipo chiuso, istituito e gestito da “Vegagest Società di
Gestione del Risparmio S.p.A.” (di seguito la “SGR” o la “Società di Gestione”). Il Fondo è stato
istituito con delibera del Consiglio di Amministrazione della SGR dell’8 aprile 2004 e la durata dello
stesso è fissata con scadenza al 31 dicembre 2014, salva la facoltà della SGR di richiedere alla Banca
d’Italia, alla scadenza del Fondo, un periodo di grazia, non superiore a tre anni, per completare lo
smobilizzo degli investimenti.
Esito dell’offerta e quotazione
Le quote del Fondo sono state collocate nell’ambito di un’offerta pubblica di sollecitazione svoltasi
nel periodo 15 settembre 2004 – 20 novembre 2004, previa pubblicazione del prospetto informativo
depositato presso la Consob in data 13 settembre 2004. All’esito dell’offerta pubblica, sono state
sottoscritte n. 113.398 quote, del valore nominale di Euro 2.500 ciascuna e aventi eguali diritti, per un
importo complessivo di Euro 283.495.000,00 ripartite tra 36.963 sottoscrittori.
Ai sensi di quanto previsto dalla vigente normativa, la SGR ha richiesto l’ammissione delle quote del
Fondo alla negoziazione in un mercato regolamentato. Con provvedimento n. 4975 del 20 novembre
2006 Borsa Italiana S.p.A. (di seguito la “Borsa”) ha disposto l’ammissione delle quote alla
quotazione sul Mercato Telematico dei Fondi (di seguito il “MTF”), subordinatamente al deposito del
presente prospetto informativo (di seguito il “Prospetto Informativo”) presso la Consob, ai sensi
dell’articolo 2.4.2 del Regolamento dei mercati organizzati e gestiti da Borsa Italiana S.p.A. (di
seguito il “Regolamento di Borsa”).
La data di avvio delle negoziazioni sarà disposta da Borsa e comunicata tramite avviso ai sensi
dell’articolo 2.4.2 del Regolamento di Borsa.
Le quote sono accentrate presso la Montetitoli S.p.A., ai sensi dell’articolo 80 e ss. del decreto
legislativo n. 58 del 24 febbraio 1998 (di seguito il “TUF”) e delle relative disposizioni attuative, in
regime di dematerializzazione ai sensi dell’articolo 28 e ss. del decreto legislativo n. 213 del 1998 e
delle relative disposizioni attuative.
I diritti incorporati nelle quote detenute da ciascun partecipante e gli atti dispositivi sulle stesse, di
conseguenza, possono essere esercitati soltanto per il tramite dell’intermediario autorizzato presso il
quale il partecipante ha depositato le quote.
Di seguito si riporta uno schema riassuntivo delle principali caratteristiche del Fondo.
Periodo di collocamento
15 settembre 2004 – 20 novembre 2004
Data di richiamo degli impegni in sede di prima
emissione
1°dicembre 2004
Data di ammissione a quotazione
4 dicembre 2006
Scadenza del Fondo
31 dicembre 2014
Numero delle quote in circolazione
113.398
Valore nominale della quota
Euro 2.500,00
Valore netto della quota al 30.06.2006
Euro 2.608,81
II
Nota di sintesi
Euro 295.834.734,00
Patrimonio netto del Fondo al 30.06.2006
Patrimonio del Fondo e indebitamento
Le disponibilità finanziarie rivenienti al Fondo dal collocamento delle quote sono state impiegate per
il pagamento del prezzo di acquisto delle attività immobiliari di cui si compone il Fondo
dettagliatamente descritti nella Parte II del presente Prospetto Informativo.
Il patrimonio del Fondo al 30 giugno 2006 è investito per il 94 % in beni immobili. In particolare, il
Fondo detiene 10 distinti immobili con destinazioni varie, in Italia, Germania e Gran Bretagna.
Alcuni degli investimenti immobiliari effettuati all’estero sono stati realizzati indirettamente
attraverso la costituzione di appositi veicoli societari ovvero attraverso l’acquisto dell’intero capitale
delle property company proprietarie dell’immobile.
Alla data del 30 giugno 2006 la SGR, per conto del Fondo, ha in corso un finanziamento, nella forma
di apertura di credito in conto corrente presso la Cassa di Risparmio di Ferrara S.p.A., per un importo
massimo pari ad Euro 26.000.000, utilizzata per Euro 21.379.731, al fine di procedere al pagamento di
una quota parte del prezzo degli immobili acquistati nel primo semestre del 2006 e al finanziamento
dell’IVA che deve essere rimborsata dallo Stato.
In data 30 giungo 2006, il Fondo ha altresì acquistato un contratto di leasing finanziario avente ad
oggetto il centro logistico sito in Liscate (Mi). A fronte di tale investimento, il Fondo ha acquisito il
debito residuo nei confronti dell’impresa concedente, pari ad Euro 22.932.711. Il rimborso del
menzionato debito avviene mediante pagamento trimestrale anticipato del canone di locazione
finanziaria, secondo quanto dettagliatamente descritto nel paragrafo 4.3 della Parte II del presente
Prospetto Informativo.
La SGR intende, inoltre, per il futuro avvalersi delle opportunità offerte dalla normativa relativa ai
fondi immobiliari, in materia di indebitamento finanziario, per la realizzazione di ulteriori
investimenti del patrimonio del Fondo in linea con la politica di gestione dello stesso e nel rispetto dei
limiti previsti dalla normativa tempo per tempo vigente, così come più dettagliatamente descritti nel
paragrafo 3 della Parte I del presente Prospetto Informativo.
Soggetti che partecipano all’operazione
Soggetto
Funzione
VEGAGEST SGR S. P. A.
Società di Gestione del Risparmio
CASSA DI RISPARMIO DI FERRARA S.P.A.
Banca depositaria
DELOITTE & TOUCHE S.P.A.
Società di revisione
CB RICHARD ELLIS S.P.A.
Esperto Indipendente
CORDEA SAVILLS ADVISORS S.P.A.
Advisor
CENTROBANCA – BANCA DI CREDITO
FINANZIARIO E MOBILIARE S.P.A
Sponsor e Specialista
ICADE S.P.A.
Property Manager
CO.GE.FER. S.P.A.
DTZ DEBENHAM TIE LEUNG LIMITED
COMPANY
III
Nota di sintesi
CODIC IMMOBILIEN UND
PROJEKTENTWICKLUNG BETEILIGUNGS GMBH
CORDEA SAVILLS INVESTMENT MANAGEMENT
LIMITED
Gestore delegato per gli investimenti esteri
Maggiori informazioni sui ruoli svolti dai soggetti partecipanti all’operazione sono contenute nella
sezione F della Parte I del presente Prospetto Informativo.
Modalità di partecipazione al Fondo
L’acquisto delle quote del Fondo avviene sul MTF gestito da Borsa, ovvero anche al di fuori di detto
mercato, nel rispetto della normativa tempo per tempo vigente.
La negoziazione delle quote del Fondo si svolge con l’intervento dello specialista il quale, in
conformità a quanto previsto dal Regolamento di Borsa, ha l’impegno di mantenere la liquidità delle
quote sul mercato a partire dalla data di inizio delle negoziazioni, esponendo continuativamente
proposte in acquisto e in vendita delle quote stesse per un quantitativo minimo ed entro uno spread
massimo fissato, secondo le modalità di cui all’articolo 4.1.17 del Regolamento di Borsa.
I partecipanti al Fondo possono cooperare alla formazione delle decisioni di maggiore rilievo per la
vita del Fondo attraverso la partecipazione agli organi di governance del Fondo stesso, e, in
particolare, all’Assemblea dei partecipanti. Le informazioni relative alle competenze e alle modalità
di funzionamento dell’Assemblea dei partecipanti sono contenute nel paragrafo 3 della Parte I del
presente Prospetto Informativo e nel Regolamento di gestione.
Regime commissionale
Oneri a carico del sottoscrittore
Sono a carico dei singoli partecipanti gli oneri e le spese relativi ai mezzi di pagamento utilizzati per il
versamento degli importi dovuti per l’acquisto delle quote e per l’incasso relativo al rimborso delle
quote e alla distribuzione dei proventi, nonché gli eventuali oneri connessi alla negoziazione delle
quote del Fondo.
Sono inoltre a carico del singoli partecipanti le imposte di bollo, le spese postali e gli altri oneri di
spedizione per l’invio della corrispondenza, secondo le modalità previste dal Regolamento di
gestione, così come le imposte, le tasse e gli oneri che dovessero derivare dall’acquisto e dalla
detenzione delle quote del Fondo.
Oneri a carico del Fondo
Tipologia
commissione fissa
Commissione
di gestione
della SGR
commissione variabile
finale
Importo
Base di calcolo
Frequenza di prelievo
1,8 %
su base annuale
Valore Complessivo
delle Attività del Fondo
Trimestrale
18 %
eventuale Risultato
Eccedente
al momento della
liquidazione del Fondo
IV
Nota di sintesi
0,10%
su base annuale
Valore Complessivo
Netto del Fondo al netto
delle plusvalenza non
realizzate sui beni
immobili e sulle
partecipazioni
trimestrale
circa 1500 Euro ad
immobile per ciascun
rendiconto annuale o
relazione semestrale
circa 5000 Euro per
immobile in fase di
acquisto/vendita
===
semestrale e all’atto
dell’acquisto/vendita
Compenso dello sponsor
50.000 Euro
===
una tantum
Compenso dello specialista
20.000 Euro
annui
===
annuale
===
40 % inizio attività, 55 %
inizio fase di revisione
svolta dopo la chiusura
dell’esercizio, 5 % al
completamento
dell’incarico
Commissione di banca depositaria
Compenso dell’esperto indipendente
8.000 Euro
annui per rendiconto
annuale
Compenso della società di revisione
40 % inizio attività e 60
% al completamento
dell’incarico
7.000 Euro per
73.000 Euro
(indicizzato Istat)
annui
===
trimestrale
3.000 Euro
annui
===
semestrale
Croydon
Leisure Park
10%
costi operativi di
gestione immobiliare a
carico dei conduttori
trimestrale
Partnership
House Unit
Trust
5.000 Euro annui
===
trimestrale
3%
affitti netti
mensile
Icade
Cogefer
Compenso
dei property
manager
Dtz
Codic
Informativa disponibile
In conformità alla vigente normativa, la SGR mette a disposizione dei partecipanti al Fondo presso la
propria sede, la sede della banca depositaria, nonché nel proprio sito internet il Prospetto Informativo,
i rendiconti periodici ed il Regolamento di gestione del Fondo nella loro versione aggiornata.
Ogni informazione, atto o documento inerente alle operazioni di acquisto ovvero cessione di beni
effettuate con soggetti diversi da quelli in conflitto d’interessi, nonché ogni informazione sui soggetti
cedenti o acquirenti e sui relativi gruppi di appartenenza, sono diffuse in occasione della
pubblicazione del rendiconto contabile del Fondo.
Su richiesta del partecipante, la SGR invia al domicilio di quest’ultimo un prospetto riassuntivo della
situazione delle quote detenute, indicante il numero delle quote di sua pertinenza ed il loro valore
all’inizio ed al termine del periodo di riferimento, nonché la documentazione informativa di cui
l’investitore faccia richiesta.
Oltre agli obblighi informativi connessi alla pubblicazione dei documenti contabili del Fondo, a
seguito della quotazione, la SGR è tenuta a fornire, con i contenuti e le modalità previste dalla
normativa tempo per tempo vigente, informativa al mercato in ordine all’operatività del Fondo stesso.
V
Nota di sintesi
Per le modalità di messa a disposizione della documentazione informativa e per ulteriori informazioni
in relazione all’informativa disponibile per il pubblico, si rinvia ai paragrafi 13 e 14 della Parte I del
presente Prospetto Informativo.
VI
immobiliare chiuso
FATTORI DI RISCHIO
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Fattori di rischio
I fattori di rischio indicati nella presente Parte possono incidere sulla redditività annuale del Fondo e,
quindi, sui proventi dallo stesso distribuibili e sul valore di liquidazione del Fondo.
Rischi generali connessi alla partecipazione al Fondo
Il rischio dell’investimento nelle quote del Fondo consiste, al pari dell’investimento in qualunque
altro fondo immobiliare chiuso, nel possibile decremento del valore della quota, connesso
all’andamento del valore e della redditività dei beni immobili, dei diritti reali immobiliari, delle
partecipazioni in società immobiliari e delle attività finanziarie in cui il patrimonio del Fondo è
investito.
Rischi connessi alla natura degli investimenti
Gli impieghi in cui sarà investito il patrimonio del Fondo presentano elementi di rischio connessi ai
seguenti fattori:
a)
evoluzione del mercato immobiliare: il mercato immobiliare è, di norma, un mercato non
regolamentato, caratterizzato pertanto da una non elevata efficienza informativa e, oltre ad
essere condizionato dall’andamento della congiuntura economica nazionale e internazionale,
risente anche di fattori di natura prospettica e settoriale. Si possono, in particolare, registrare
andamenti altalenanti del valore e della redditività degli immobili in relazione non solo alla
tipologia ed alla localizzazione geografica degli stessi, ma anche, principalmente, in dipendenza
di fattori legati a situazioni locali, quali modifiche delle politiche di assetto del territorio e piani
urbanistici, ovvero modifiche del quadro normativo e regolamentare di natura civilistica,
amministrativa, fiscale ed ambientale;
b)
non agevole valutazione degli immobili: non esistono univoci criteri di generale accettazione
per la determinazione del valore corrente dei beni immobili. La SGR, conformemente agli
obblighi di legge, si avvale di esperti indipendenti per la valutazione periodica dei beni
immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari, richiedendo
inoltre ai medesimi l’espressione di un giudizio di congruità sul valore degli immobili in
occasione della vendita di questi ultimi;
c)
non agevole liquidabilità dei beni immobili: lo smobilizzo dei beni immobili detenuti dal Fondo
richiede, in generale, tempi medio-lunghi, con la possibilità per la SGR di incontrare difficoltà
nel reperimento di una controparte acquirente. Tali difficoltà potrebbero ritardare il rimborso
delle quote oltre i termini di scadenza del Fondo o, addirittura, oltre lo spirare del periodo di
grazia eventualmente concesso dalla Banca d’Italia. Esse potrebbero, inoltre, riflettersi
negativamente sul prezzo di vendita del bene e, conseguentemente, sul valore della quota;
d)
procedure revocatorie anche di natura fallimentare: l’investimento in beni immobili è per sua
natura esposto al rischio che le relative operazioni di compravendita siano assoggettate a
procedure revocatorie, anche di tipo fallimentare, ai sensi della normativa italiana o estera
applicabile;
e)
qualità tecnica e redditività dei beni immobili: le condizioni degli immobili possono rendere
necessari interventi di manutenzione straordinaria, regolarizzazione, bonifica e messa in
sicurezza non previsti, le cui spese possono riflettersi sulla redditività degli immobili. Al
riguardo, oltre alla dovuta attenzione allo stato degli immobili al momento dell’acquisto, la
SGR provvederà ad effettuare interventi volti a conservare la redditività e il valore degli
immobili stessi. La SGR provvederà, inoltre, a stipulare adeguate coperture assicurative. In
questo contesto, l’attività della SGR sarà altresì mirata a contenere i rischi connessi alla natura
degli immobili attraverso l’adozione di opportuni criteri di diversificazione tipologica e
geografica degli investimenti in fase di costituzione e gestione del portafoglio immobiliare;
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Fattori di rischio
f)
inadempimento contrattuale dei conduttori degli immobili: possibili inadempimenti contrattuali
dei conduttori degli immobili in cui è investito il patrimonio del Fondo potrebbero incidere
sulla redditività degli immobili locati. Inoltre, in caso di risoluzione, recesso o cessazione dei
contratti di locazione per qualunque causa, vi è il rischio di non poter stipulare nuovi contratti
di locazione entro un breve termine ed alle medesime condizioni economiche;
g)
indebitamento del Fondo: il Fondo potrà ricorrere all’indebitamento, nel rispetto dei limiti
previsti dalla vigente normativa. Gli oneri da sostenere per il ricorso all’indebitamento
costituiscono un costo a carico del Fondo. Qualora l’indebitamento venga utilizzato per finalità
d’investimento, in presenza di redditività netta complessiva degli investimenti superiore agli
oneri finanziari sostenuti, il ricorso all’indebitamento consentirà un incremento del rendimento
complessivo del Fondo; qualora, invece, la redditività netta complessiva degli investimenti
fosse inferiore agli oneri sostenuti per i debiti contratti, l’eventuale ricorso all’indebitamento
determinerà una contrazione del rendimento delle attività del Fondo.
Il ricorso
all’indebitamento finanziario, peraltro, fa sì che l’impatto sul valore del Fondo e delle quote in
cui esso è suddiviso di eventuali incrementi o riduzioni del valore delle attività risulti più che
proporzionale rispetto all’ammontare delle variazioni medesime;
h)
investimento in immobili siti in Paesi diversi dall’Italia: il Fondo investe sia in Italia sia
all’estero. In tale ultimo caso potrebbero esservi rischi connessi alla situazione politicofinanziaria e giuridico-fiscale dei Paesi in cui gli immobili sono situati, nonché quelli derivanti
dall’oscillazione dei tassi di cambio e dalle eventuali limitazioni alla convertibilità delle valute
in cui sono espressi gli investimenti. La SGR può comunque disporre, quando ritenuto
necessario, adeguate operazioni di copertura del rischio di cambio;
i)
responsabilità urbanistica ed ambientale: sulla base della normativa ambientale, urbanistica e di
sicurezza vigente ed applicabile agli immobili a fronte di non conformità accertate, o potenziali,
il Fondo, quale proprietario degli stessi, potrebbe essere obbligato ad eseguire attività di
regolarizzazione, bonifica o messa in sicurezza i cui costi e le cui responsabilità potrebbero
riflettersi negativamente sul valore degli investimenti del Fondo medesimo;
j)
possibile verificarsi di eventi naturali e/o accidentali che siano suscettibili di produrre
conseguenze sulla struttura e/o consistenza degli immobili stessi.
Altri fattori di rischio possono riguardare:
k)
eventi connessi allo stato di conservazione degli immobili;
l)
la variazione del valore degli immobili e/o della loro redditività per effetto di modifiche delle
politiche di assetto del territorio e dei piani urbanistici;
m)
la solvibilità delle controparti dei contratti di opzione put.
Rischi connessi alla durata dell’investimento e alla quotazione
L’orizzonte temporale medio-lungo che caratterizza gli investimenti effettuati dal Fondo comporta la
variabilità nel tempo dei fattori economico-finanziari presi a riferimento al momento della
sottoscrizione delle quote.
La natura di Fondo di investimento immobiliare chiuso implica, inoltre, che la possibilità di ottenere il
rimborso delle quote sia limitata al momento della liquidazione del Fondo, ovvero a seguito
dell’ammissione a quotazione, la possibilità di liquidare l’investimento attraverso la vendita delle
quote sul mercato.
Per quanto riguarda la vendita delle quote sul mercato, l’effettivo disinvestimento è necessariamente
subordinato al reperimento di una controparte disposta ad acquistare e tale circostanza potrebbe
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Fattori di rischio
generare una differenza, anche negativa e non quantificabile a priori, tra il prezzo di vendita della
quota in borsa e il valore di mercato degli attivi del Fondo, riflesso dal valore contabile della quota.
Parimenti legato all’orizzonte di medio-lungo periodo dell’investimento è la mancanza di certezza
sulla continuità nel tempo del management della SGR avuto a riferimento al momento dell’adesione.
L’esame della politica di investimento del Fondo descritta al successivo paragrafo 4 della Parte I
del presente Prospetto Informativo consente l’individuazione di ulteriori e specifici rischi
connessi alla partecipazione al Fondo stesso.
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immobiliare chiuso
PARTE I Caratteristiche del Fondo, Modalità di
Partecipazione e Soggetti partecipanti
all’Operazione
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Parte I
A)
INFORMAZIONI GENERALI
1.
La SGR
1.1
Il fondo “EUROPA IMMOBILIARE N° 1 – FONDO IMMOBILIARE DI TIPO CHIUSO” è istituito e
gestito da Vegagest Società di Gestione del Risparmio S.p.A., iscritta al n. 114 dell’Albo delle
società di gestione del risparmio tenuto dalla Banca d’Italia ai sensi dell’art. 35, comma 1, del
decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58 (di seguito il “TUF”).
2.
Soggetti che partecipano all’operazione
2.1
La SGR provvede alla gestione del patrimonio del Fondo, nell’interesse comune dei
partecipanti. Nell’esercizio di tale attività, la SGR può procedere all’acquisto, all’alienazione
e alla gestione di beni immobili e di diritti reali di godimento sugli stessi, nonché concedere
gli immobili in locazione, anche con patto di acquisto e in locazione finanziaria, con
esclusione di ogni attività diretta di costruzione. La SGR può, altresì, assumere
partecipazioni, anche di controllo, in società immobiliari, quotate o non quotate, e può
investire la liquidità del Fondo in strumenti finanziari, inclusi quote di organismi di
investimento collettivo del risparmio (di seguito “OICR”) di diritto italiano o estero, con le
caratteristiche e nei limiti previsti dal regolamento di gestione del Fondo e dalla normativa
vigente.
2.2
La banca depositaria ha la custodia degli strumenti finanziari e delle disponibilità liquide del
Fondo. Nell'esercizio delle proprie funzioni, la banca depositaria deve anche:
accertare che le operazioni di emissione e rimborso delle quote del Fondo, il calcolo del
loro valore e la destinazione dei redditi del Fondo siano conformi alla normativa vigente,
al Regolamento di gestione e alle prescrizioni delle Autorità di Vigilanza;
accertare che, nelle operazioni relative al Fondo, la controprestazione sia ad essa rimessa
nei termini d’uso;
eseguire le istruzioni della SGR se non sono contrarie alla legge, al Regolamento di
gestione e alle prescrizioni delle Autorità di Vigilanza.
La banca depositaria è responsabile nei confronti della SGR e dei singoli partecipanti di ogni
pregiudizio da essi subito in conseguenza dell’inadempimento degli obblighi derivanti dallo
svolgimento delle sue funzioni.
2.3
La società di revisione incaricata dalla SGR verifica e controlla la regolare tenuta della
contabilità sociale e la corretta rilevazione dei fatti di gestione, la corrispondenza del bilancio
d’esercizio alle risultanze contabili ed alle norme che disciplinano la formazione dello stesso,
la conformità del rendiconto annuale e della relazione semestrale del Fondo alle norme che ne
disciplinano i criteri di redazione ed esprime un giudizio sul bilancio della SGR e sul
rendiconto annuale del Fondo.
2.4
Ad esperti indipendenti in possesso dei requisiti previsti nel Decreto del Ministro del tesoro,
del bilancio e della programmazione economica n. 228 del 1999 (di seguito “D.M. n.
228/99”) è affidata, in conformità alla vigente normativa, la valutazione degli immobili, dei
diritti reali immobiliari, nonché delle partecipazioni in società immobiliari non quotate in cui
è investito il patrimonio del Fondo, in sede di predisposizione dei prospetti contabili e di
rilascio dei pareri di congruità in occasione di operazioni di dismissione.
2.5
Lo sponsor, in conformità a quanto previsto dal Regolamento di Borsa, collabora con
l’emittente nella procedura di ammissione alla quotazione degli strumenti finanziari ai fini di
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Parte I
un ordinato svolgimento della stessa. A tal fine rilascia talune attestazioni a favore di Borsa
Italiana S.p.A. in merito alle informazioni in suo possesso ed alla conoscenza da parte del
Consiglio di Amministrazione della SGR delle responsabilità e degli obblighi derivanti dalla
ammissione a quotazione.
2.6
Lo specialista, in conformità a quanto previsto dal Regolamento di Borsa, ha l’impegno di
mantenere la liquidità delle quote sul mercato a partire dalla data di inizio delle negoziazioni,
esponendo continuativamente proposte in acquisto e in vendita delle quote stesse per un
quantitativo minimo ed entro uno spread massimo fissato, secondo le modalità previste
dall’articolo 4.1.17 del Regolamento di Borsa.
2.7
Ulteriori e specifiche informazioni sui soggetti che partecipano all’operazione sono contenute
nella Sezione F) della Parte I del presente Prospetto Informativo, cui si fa rinvio.
3.
Il fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso
Natura giuridica
3.1
I fondi comuni d’investimento immobiliare di tipo chiuso sono promossi, istituiti e gestiti da
società debitamente autorizzate alla gestione collettiva del risparmio definite “società di
gestione del risparmio”. Il fondo comune di investimento immobiliare chiuso è un patrimonio
autonomo, suddiviso in quote, di pertinenza di una pluralità di partecipanti, distinto a tutti gli
effetti dal patrimonio della società di gestione del risparmio e da quello di ciascun
partecipante, nonché da ogni altro patrimonio gestito dalla medesima società. Su tale
patrimonio non sono ammesse azioni dei creditori della società di gestione del risparmio o
nell’interesse della stessa, né quelle dei creditori del depositario o del sub-depositario o
nell’interesse degli stessi. Le azioni dei creditori dei singoli investitori sono ammesse
soltanto sulle quote di partecipazione dei medesimi. La società di gestione del risparmio,
ferme le sue funzioni, non può in alcun caso utilizzare, nell’interesse proprio o di terzi, i beni
di pertinenza dei fondi gestiti.
Funzione economica e caratteristiche essenziali
3.2
L’acquisto di quote di partecipazione di un fondo comune di investimento immobiliare
consente agli investitori di partecipare, in proporzione alla quota detenuta, ai risultati
economici derivanti dalla gestione di un patrimonio immobiliare. Il fondo comune di
investimento immobiliare di tipo chiuso si caratterizza per una politica di gestione
prevalentemente finalizzata all’acquisizione ed alla successiva rivendita di immobili e di
diritti reali di godimento sugli stessi ed alla assunzione di partecipazioni, anche di controllo,
in società immobiliari quotate e non quotate. Detti impieghi, per loro natura ed in ragione
della loro non agevole liquidabilità, si caratterizzano per una durata di medio-lungo periodo.
3.3
Il fondo comune di investimento immobiliare ha forma chiusa e, pertanto, il rimborso delle
quote ai partecipanti avviene allo scadere della durata del fondo – salva l’eventuale
concessione da parte della Banca d’Italia di un periodo di grazia non superiore a 3 anni
(ovvero al più ampio termine eventualmente previsto dalla normativa applicabile) per
completare lo smobilizzo degli investimenti – ovvero alle scadenze predeterminate nel
regolamento di gestione del fondo. Inoltre, ove previsto nel regolamento di gestione, la
società di gestione del risparmio ha facoltà di procedere anticipatamente a rimborsi parziali
pro-quota, a fronte di disinvestimenti. Nei casi previsti dalla normativa, la società di gestione
del risparmio ha l’obbligo, entro ventiquattro mesi dalla chiusura dell’offerta, di chiedere
l’ammissione delle quote del fondo alla negoziazione in un mercato regolamentato. L’istanza
di ammissione alla negoziazione è sottoposta all’approvazione della Borsa Italiana S.p.A..
3.4
In considerazione delle suddette caratteristiche, il fondo immobiliare chiuso presenta il grado
di rischio proprio delle attività immobiliari che ne compongono il portafoglio in misura
Pagina 7 di 61
Parte I
prevalente e, pertanto, costituisce una forma di investimento rivolta ad un pubblico di
risparmiatori che, al fine di conseguire rendimenti adeguati, sia disposto a:
immobilizzare le somme investite per un lungo periodo di tempo, fatta salva la possibilità,
ove prevista nel regolamento di gestione del fondo, di richiedere il rimborso alle scadenze
ivi predeterminate, nonché, a seguito dell’eventuale ammissione a quotazione, quella di
liquidare l’investimento sul mercato;
prendere atto dell’eventualità che l’investimento in quote del fondo consegua risultati
negativi, anche in misura rilevante.
Caratteristiche del Fondo Europa Immobiliare N° 1
3.5
Il fondo oggetto del presente Prospetto Informativo è denominato “EUROPA IMMOBILIARE N
1 – FONDO COMUNE D’INVESTIMENTO IMMOBILIARE DI TIPO CHIUSO” ed è stato istituito con
deliberazione del Consiglio di Amministrazione della SGR dell’8 aprile 2004. La durata del
Fondo è fissata con scadenza al 31 dicembre 2014. E’ inoltre facoltà della SGR richiedere
alla Banca d’Italia, alla scadenza del Fondo, un periodo di grazia, non superiore a tre anni, per
completare lo smobilizzo degli investimenti. La SGR potrà altresì effettuare, a fronte di
disinvestimenti e nell’interesse dei partecipanti al Fondo, rimborsi parziali pro-quota in
conformità a quanto previsto nell’articolo C.4.10 del Regolamento di gestione.
3.6
Il Fondo potrà essere liquidato anticipatamente qualora si debba procedere allo scioglimento
della SGR, nonché, per iniziativa della SGR e previa approvazione della Banca d’Italia, al
verificarsi di eventi tali da rendere impossibile o pregiudicare seriamente la possibilità per il
Fondo di perseguire il suo scopo senza recare pregiudizio ai partecipanti.
Informazioni dettagliate in merito all’ammontare del Fondo, al numero delle quote e al
relativo valore nominale nonché al patrimonio immobiliare sono disponibili nel
paragrafo 1 della Parte II del presente Prospetto Informativo.
3.7
Rinviando per la dettagliata descrizione delle caratteristiche del Fondo alle informazioni
riportate nel seguito del presente Prospetto Informativo, nonché alle relative previsioni
contenute nel Regolamento di gestione, si rappresenta che:
a)
il Regolamento di gestione non prevede la possibilità di effettuare sottoscrizioni
mediante conferimento di beni;
b)
il Regolamento di gestione non prevede, altresì, la possibilità di effettuare emissioni
successive di quote del Fondo, né rimborsi anticipati, salvo quanto previsto per i
rimborsi parziali di quote a fronte di disinvestimenti;
c)
il Fondo può assumere prestiti, nel rispetto della vigente normativa, sino al limite del
60 % del valore degli immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in
società immobiliari, nonché del 20 % del valore degli altri beni, anche al fine di
effettuare operazioni di valorizzazione dei beni in cui è investito il patrimonio del
Fondo medesimo. L’accensione di prestiti per un importo pari al 60 % del valore
degli immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società
immobiliari comporta – ove l’attivo del Fondo sia interamente costituito da dette
attività – un indebitamento pari al 150 % del valore complessivo netto del Fondo;
d)
il Fondo può effettuare operazioni di acquisto o cessione di beni immobili, diritti reali
immobiliari e partecipazioni in società immobiliari con i soci della SGR o con
soggetti appartenenti al loro gruppo ovvero con società facenti parte del gruppo della
SGR. Informazioni dettagliate in merito agli eventuali conflitti d’interesse ed ai
rapporti con parti correlate, nonché alle operazioni in conflitto di interesse effettuate
dal Fondo sono contenute rispettivamente nel paragrafo 24 della Parte I del presente
Pagina 8 di 61
Parte I
Prospetto Informativo e nel paragrafo 5 della Parte II del presente Prospetto
Informativo.
3.8
Le previsioni contenute nel Regolamento di gestione in materia di governance del Fondo sono
volte ad assicurare il diretto coinvolgimento dei partecipanti nelle principali deliberazioni
inerenti alla gestione del Fondo. In tale ottica, i partecipanti al Fondo si riuniscono in
assemblea (di seguito l’“Assemblea”) per deliberare sulle materie attribuite alla relativa
competenza dalla vigente normativa e, in particolare, in merito alla sostituzione della SGR e
alle modifiche delle politiche di gestione del Fondo. L’Assemblea è di norma convocata dal
Consiglio di Amministrazione della SGR anche su richiesta dei partecipanti al Fondo che
rappresentino almeno il 10 % delle quote in circolazione. All’Assemblea partecipano coloro i
quali risultino titolari delle quote del Fondo almeno 5 giorni prima della data in cui essa si
riunisce. L’Assemblea è regolarmente costituita con la presenza di tanti partecipanti al Fondo
che rappresentino almeno il 33 % delle quote del Fondo. L’Assemblea delibera validamente
con il voto favorevole del 50 % più una quota degli intervenuti. Il quorum deliberativo non
potrà in ogni caso essere inferiore al 30 % del valore delle quote in circolazione.
Per ulteriori informazioni relative alla governance del Fondo si rinvia, in ogni caso, al
paragrafo C.1 del Regolamento di gestione.
3.9
Il Regolamento di gestione è stato approvato dalla Banca d’Italia in data 4 agosto 2004. La
versione del Regolamento di gestione attualmente in vigore è stata approvata dalla Banca
d’Italia in data 25 maggio 2006.
B)
INFORMAZIONI SULL’INVESTIMENTO
4.
Politica di gestione e limiti/divieti nell’attività d’investimento
Finalità del Fondo
4.1
La gestione del Fondo, destinato al pubblico indistinto e ad investitori qualificati, è finalizzata
alla valorizzazione del patrimonio sottoscritto e versato ed alla ripartizione tra i partecipanti al
Fondo del risultato netto derivante sia dalla gestione sia dallo smobilizzo degli investimenti di
volta in volta effettuati.
Orizzonte temporale dell’investimento
4.2
L’investimento nelle quote del Fondo si caratterizza per un orizzonte temporale di mediolungo periodo.
Oggetto dell’investimento del Fondo
4.3
Il patrimonio del Fondo può essere investito, direttamente o indirettamente, in:
(i) beni immobili e/o diritti reali immobiliari;
(ii) partecipazioni in società immobiliari, quotate e non quotate;
(ii) quote di OICR di diritto italiano o estero;
(iv) strumenti finanziari di rapida e sicura liquidabilità.
Il Fondo investe in misura non inferiore ai due terzi del proprio valore complessivo in beni
immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari. Il Fondo investe in
strumenti finanziari derivati esclusivamente a fini di copertura dei rischi, nei limiti previsti
dalle disposizioni normative tempo per tempo vigenti. Il Fondo detiene, infine, la liquidità
necessaria per le proprie esigenze di tesoreria.
Pagina 9 di 61
Parte I
4.4
Al 30 giugno 2006 il patrimonio del Fondo è investito per il 94 % in beni immobili e
partecipazioni in società immobiliari. In particolare il Fondo detiene, anche indirettamente,
10 distinti immobili dettagliatamente descritti nel paragrafo 4 della Parte II del presente
Prospetto Informativo. Il Fondo ha altresì concluso un contratto di acquisto di un immobile
direzionale e commerciale sito nella cittadina di Gelsenkirken (Germania), condizionato al
completamento dei lavori di ristrutturazione che il venditore si è impegnato ad ultimare entro
18 mesi dalla stipulazione del contratto.
Obiettivi di investimento del Fondo
4.5
Il patrimonio del Fondo può essere investito:
(a) direttamente o indirettamente in beni immobili con varia destinazione, prevalentemente
non residenziale, già realizzati in buono stato o da ristrutturare/restaurare/mantenere o da
realizzare ex novo attraverso l’acquisizione di terreni, dotati di concessione edilizia o
documentazione equipollente, ovvero in beni immobili riconvertibili a tali usi e/o in diritti
reali immobiliari su beni immobili aventi tali caratteristiche sia in Italia che all’estero, con
prevalenza nei Paesi dell’Unione Europea. Le attività d’investimento diretto o indiretto in
immobili si sostanziano in acquisto, vendita e gestione, nonché concessione in locazione
con patto di acquisto e in locazione finanziaria di beni immobili. La selezione degli
investimenti è effettuata privilegiando cespiti che per connotazioni tecniche urbanistiche e
commerciali siano tali da facilitare in fase di liquidazione del Fondo le attività di
disinvestimento. La gestione mantiene un bilanciamento tra investimenti in immobili a
reddito e investimenti in immobili con finalità di successiva dismissione, cercando di
cogliere le opportunità immobiliari di migliore rendimento/rivalutazione presenti sul
mercato europeo. Tali investimenti sono effettuati sia sul territorio della Repubblica
Italiana sia all’estero ed in particolare nei Paesi appartenenti all’Unione Europea. La
SGR, nel caso in cui effettui investimenti immobiliari in valuta estera diversa dall’Euro,
attiverà, ove ritenuto necessario, adeguati strumenti di copertura del rischio di cambio;
(b) direttamente o indirettamente, nei limiti stabiliti dalle applicabili disposizioni di legge o
regolamentari, in OICR di diritto italiano o estero nonché in partecipazioni di società
immobiliari, quotate o non quotate, a condizione che il patrimonio di tali società, o delle
loro partecipate, sia costituito, direttamente o indirettamente, prevalentemente da
immobili e/o diritti reali immobiliari aventi caratteristiche analoghe a quelle descritte alla
precedente lettera (a) nei limiti consentiti dalla normativa tempo per tempo vigente;
(c) in società o in altri veicoli d’investimento con finalità strumentali alle attività di
investimento del Fondo ovvero in società o altri veicoli d’investimento che abbiano ad
oggetto esclusivo l’acquisto, il finanziamento e la detenzione di partecipazioni nelle
società o veicoli indicati alle precedenti lettere (a) e (b);
(d) in strumenti finanziari di rapida e sicura liquidabilità, nonché in strumenti finanziari di
natura immobiliare, quotati o non quotati.
4.6
Il Fondo può investire in OICR mobiliari ed immobiliari promossi o gestiti dalla medesima
SGR, a condizione che sia comunque assicurato un equo trattamento degli OICR e dei
sottoscrittori.
4.7
La SGR può effettuare, inoltre, operazioni di prestito titoli e pronti contro termine, a
condizione che le stesse siano effettuate all’interno di un sistema standardizzato, organizzato
da un organismo riconosciuto di compensazione e garanzia ovvero concluse con intermediari
di elevato standing e sottoposti alla vigilanza di una autorità pubblica. Dette operazioni sono
comunque realizzate a condizione che siano strettamente funzionali alle esigenze di una
migliore gestione della liquidità, secondo una valutazione effettuata dai responsabili organi
della SGR, avuto riguardo ai flussi finanziari previsti e alle possibili alternative di
investimento offerte dal mercato.
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Parte I
Gestione e amministrazione dei beni del Fondo
4.8
Al fine di garantire un’efficiente gestione ed amministrazione dei beni immobili del Fondo, la
SGR può avvalersi della facoltà di conferire mandati a soggetti terzi aventi ad oggetto attività
di carattere accessorio o strumentale. La SGR seleziona gli outsourcers identificando sul
mercato gli operatori in grado di offrire il miglior rapporto qualità/prezzo e tenendo in debito
conto sia la tipologia immobiliare che la localizzazione geografica degli investimenti.
4.9
Per quanto specificatamente attiene all’attività di property management, la SGR ha
selezionato alcune primarie società specializzate e con una comprovata esperienza sul
mercato italiano ed estero, con cui ha stipulato alcuni contratti aventi ad oggetto la
prestazione di servizi a supporto dell’amministrazione dei beni immobili che costituiscono il
patrimonio del Fondo.
4.10
In particolare, la SGR ha stipulato contratti di property management con le seguenti
controparti:
ICADE S.p.A. (di seguito “Icade”), con sede legale in Viale Brenta 27/29, Milano. In
virtù del contratto in essere, Icade presta una serie di servizi finalizzati a supportare la
SGR nella gestione di alcuni immobili detenuti dal Fondo in Italia, occupandosi, tra
l’altro, della gestione, amministrazione e manutenzione degli immobili, della gestione dei
contratti di locazione (calcolo, aggiornamento e fatturazione dei canoni e delle relative
spese), della gestione e del pagamento dei fornitori di servizi ed utilities connessi agli
immobili. Icade fornisce alla SGR una rendicontazione periodica sullo stato degli
immobili e sulle attività svolte;
CO.GE.FER S.p.A. (di seguito “Cogefer”), con sede legate in via Calzavecchio 23,
Casalecchio di Reno (BO). In virtù dei contratti in essere, Cogefer presta una serie di
servizi finalizzati a supportare la SGR nella gestione delle caserme dei carabinieri site in
Rivoli ed in Sala Consilina. Cogefer si occupa, tra l’altro, della verifica dell’attività di
gestione e amministrazione degli immobili da parte dei conduttori nonché della gestione
dei rapporti con i conduttori medesimi, fornendo alla SGR una rendicontazione periodica
sullo stato degli immobili e sulle attività svolte.
4.11
La SGR ha inoltre stipulato, a supporto delle attività di investimento e disinvestimento
relative ai mercati esteri, contratti di property management con le seguenti controparti:
DTZ Debenham Tie Leung Limited Company (di seguito “Dtz”), con sede legale in
Londra, 1 Curzon Street. In virtù del contratto in essere, Dtz presta una serie di servizi
finalizzati a supportare la SGR nella gestione degli immobili situati in Londra. In
particolare, Dtz si occupa della gestione dei contratti di locazione (calcolo,
aggiornamento e fatturazione dei canoni e delle relative spese), della manutenzione degli
immobili, della gestione e del pagamento dei fornitori di servizi ed utilities connessi agli
immobili, nonché della gestione delle procedure assicurative in caso di incidenti;
CODIC Immobilien Und Projektentwicklung Beteiligungs Gmbh (di seguito “Codic”)
con sede legale in Dusseldorf, 2A Zollhof. In virtù del contratto in essere, Codic presta
una serie di servizi finalizzati a supportare la SGR nella gestione della proprietà
immobiliare sita in Koblenz, 23 Lohrstrasse. In particolare, Codic si occupa della
gestione dei contratti di locazione (calcolo, aggiornamento e fatturazione dei canoni e
delle spese condominali), della manutenzione dell’immobile, della gestione e del
pagamento dei fornitori di servizi ed utilities connessi all’immobile, della gestione delle
procedure assicurative in caso di incidenti e delle attività di affitto delle unità vuote.
Pagina 11 di 61
Parte I
Informazioni dettagliate in merito ai costi connessi alle attività di property management
sono disponibili nella tabella contenuta nel paragrafo 6 della Parte I del presente
Destinazione dei proventi
4.12
Il Fondo si caratterizza come fondo a distribuzione dei proventi. E’ prevista la distribuzione,
con frequenza annuale, ai partecipanti al Fondo dei proventi risultanti dalla gestione, nella
misura di volta in volta determinata dal Consiglio di Amministrazione della SGR,
compatibilmente con le previsioni di redditività complessiva del Fondo e comunque in misura
non inferiore all’80 %. I proventi realizzati e non distribuiti negli esercizi precedenti, al netto
delle eventuali perdite, possono concorrere alla formazione dei proventi da distribuire negli
esercizi successivi ovvero possono essere reinvestiti nel Fondo.
4.13
Sono considerati proventi della gestione del Fondo gli utili annuali, al netto delle plusvalenze
non realizzate nell’esercizio di riferimento (di seguito, le “Plusvalenze Non Realizzate”),
comprensivi delle plusvalenze non realizzate negli esercizi precedenti, che abbiano trovato
realizzazione nell’esercizio di riferimento, rispetto ai valori di acquisizione dei beni immobili,
dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni detenute dal Fondo, risultanti dal rendiconto
della gestione del Fondo. Quanto ai criteri di determinazione ed alle modalità di distribuzione
dei proventi, si rinvia alle previsioni contenute nell’articolo B.2 del Regolamento di gestione.
Limiti e divieti all’attività di investimento del Fondo
4.14
L’attività di investimento del Fondo è sottoposta ai limiti e ai divieti stabiliti in via
prudenziale dalla Sezione IV, Capitolo III, Titolo V del Provvedimento del Governatore della
Banca d’Italia 14 aprile 2005. Ulteriori limiti che la SGR intende rispettare nella selezione
degli investimenti sono altresì indicati nell’articolo B.1 del Regolamento di gestione. Per
espressa previsione del Regolamento di gestione, il Fondo non può essere investito in
strumenti finanziari connessi allo smobilizzo di crediti ipotecari in sofferenza (c.d. “non
performing loans”).
Le informazioni sulla politica gestionale concretamente posta in essere sono contenute
nella relazione degli amministratori all’interno del rendiconto annuale del Fondo.
5.
Valore complessivo del patrimonio del Fondo
Valutazione del patrimonio del Fondo
5.1
Il valore complessivo del patrimonio del Fondo è determinato dalla SGR in conformità ai
criteri stabiliti dalla Banca d’Italia, come indicato nell’articolo C.7.2 del Regolamento di
gestione. I criteri di valutazione delle attività del Fondo sono riportati nella nota integrativa
che correda il rendiconto annuale del Fondo. La nota integrativa che correda il rendiconto
annuale del Fondo contiene inoltre apposite schede informative relative ai beni immobili, ai
diritti reali immobiliari ed alle partecipazioni in società immobiliari non quotate.
5.2
Ai sensi della normativa vigente, in occasione della determinazione del patrimonio del Fondo
per la redazione del rendiconto annuale e della relazione semestrale, la valutazione dei beni
immobili, dei diritti reali immobiliari e delle partecipazioni in società immobiliari oggetto di
investimento deve essere compiuta da parte degli esperti indipendenti. La SGR deve inoltre
richiedere agli esperti indipendenti un giudizio di congruità del valore di ogni bene immobile
che intende vendere nella gestione del Fondo.
5.3
Per ulteriori informazioni in merito alle procedure di valutazione del patrimonio del Fondo si
fa rinvio all’articolo C.7.2 del Regolamento di gestione.
Pagina 12 di 61
Parte I
C)
INFORMAZIONI ECONOMICHE (ONERI, AGEVOLAZIONI, REGIME FISCALE)
6.
Oneri a carico del sottoscrittore e del Fondo
Oneri a carico del sottoscrittore
6.1
Sono a carico dei singoli partecipanti gli oneri e le spese relativi ai mezzi di pagamento
utilizzati per il versamento degli importi dovuti per l’acquisto delle quote e per l’incasso
relativo al rimborso delle quote e alla distribuzione dei proventi, nonché gli eventuali oneri
connessi alla negoziazione delle quote del Fondo.
Sono inoltre a carico del singoli partecipanti le imposte di bollo, le spese postali e gli altri
oneri di spedizione per l’invio della corrispondenza, secondo le modalità previste dal
Regolamento di gestione, così come le imposte, le tasse e gli oneri che dovessero derivare
dall’acquisto e dalla detenzione delle quote del Fondo.
6.2
La tabella qui di seguito riportata riepiloga le diverse tipologie di oneri posti a carico del
Fondo, le cui modalità di calcolo e la cui periodicità di addebito sono dettagliatamente
descritte nei successivi punti del presente paragrafo e nell’articolo B.3 del Regolamento di
gestione, cui si rinvia.
Importo
Base di calcolo
Frequenza di
prelievo
1,8 %
su base annuale
Valore Complessivo
delle Attività del
Fondo
trimestrale
18 %
eventuale Risultato
Eccedente
al momento della
liquidazione del
Fondo
0,10%
su base annuale
Valore Complessivo
Netto del Fondo al
netto delle
plusvalenza non
realizzate sui beni
immobili e sulle
partecipazioni
trimestrale
circa 1.500 euro ad
immobile per
ciascun rendiconto
annuale o relazione
semestrale
circa 5.000 euro per
immobile in fase di
acquisto/vendita
===
semestrale e all’atto
dell’acquisto/vendita
Compenso dello sponsor
50.000 Euro
===
una tantum
Compenso dello specialista
20.000 Euro
annui
===
annuale
Tipologia
Commissione fissa
Commissione
di gestione
della SGR
commissione variabile
finale
Compenso dell’esperto indipendente
Pagina 13 di 61
Parte I
8.000 Euro
annui per
rendiconto annuale
===
Compenso della società di revisione
7.000 Euro per
73.000 Euro
(indicizzato Istat)
annui
===
trimestrale
3.000 Euro
annui
===
semestrale
Croydon
Leisure Park
10%
costi operativi di
gestione
immobiliare a
carico dei
conduttori
trimestrale
Partnership
House Unit
Trust
5.000 Euro
annui
===
trimestrale
3%
affitti netti
mensile
Icade
Cogefer
Compenso
dei property
manager
40 % inizio attività,
55 % inizio fase di
revisione svolta dopo
la chiusura
dell’esercizio, 5 % al
completamento
dell’incarico
40 % inizio attività e
60 % al
completamento
dell’incarico
Dtz
Codic
Commissione di gestione
6.3
In conformità a quanto previsto dall’articolo B.3 del Regolamento di gestione, il compenso
spettante alla SGR per l’attività di gestione del Fondo è articolato in:
a) una commissione fissa;
b) una commissione variabile finale.
Commissione fissa
6.4
La commissione fissa è pari all’1,8 % annuo del Valore Complessivo delle Attività del
Fondo, per tale intendendosi la somma del valore totale delle attività del Fondo, come
risultante dal rendiconto di fine anno, al netto delle plusvalenze non realizzate rispetto al
valore di acquisizione dei beni immobili, dei diritti reali immobiliari, delle partecipazioni e
delle altre attività detenute dal Fondo, quali risultanti dal rendiconto di fine anno.
Tale commissione viene prelevata con cadenza trimestrale dalle disponibilità del Fondo
l’ultimo giorno lavorativo di ciascun trimestre solare.
Commissione variabile finale
6.5
La Commissione variabile finale, che sarà corrisposta al momento della liquidazione del
Fondo, è pari al 18 % dell’eventuale Risultato Eccedente, calcolato come differenza tra
l’ammontare dell’attivo netto liquidato, maggiorato degli eventuali proventi distribuiti e dei
rimborsi parziali effettuati nel corso della durata del Fondo, entrambi capitalizzati secondo un
regime di capitalizzazione composta al tasso annuo pari al 7 %, (Risultato Netto della
Gestione) e l’ammontare del Fondo inizialmente sottoscritto e versato, capitalizzato secondo
un regime di capitalizzazione composta al tasso annuo pari al 7 % (Risultato Minimo
Obbiettivo).
Pagina 14 di 61
Parte I
6.6
Il compenso annuo spettante alla banca depositaria, comprensivo di ogni diritto, spesa o altro
onere afferente alla custodia e amministrazione dei titoli e degli strumenti finanziari che
costituiscono il patrimonio del Fondo, è pari allo 0,10 % del Valore Complessivo Netto del
Fondo, calcolato come differenza tra le attività del Fondo e le eventuali passività, quale risulta
da rendiconto di fine anno, al netto delle plusvalenze non realizzate sui beni immobili e sulle
partecipazioni detenute dal Fondo. La commissione di banca depositaria viene corrisposta
con cadenza trimestrale, l’ultimo giorno lavorativo di ciascun trimestre solare.
Compenso spettante agli esperti indipendenti
6.7
All’esperto indipendente, per la valutazione del patrimonio immobiliare del Fondo, spetta un
compenso definito, previo accordo con lo stesso, dal Consiglio di Amministrazione della
SGR, nel rispetto della normativa vigente e commisurato all’impegno ed alla professionalità
richiesta per lo svolgimento dell’incarico. Il compenso viene riconosciuto successivamente
alla consegna delle relazioni peritali. Tenuto conto delle caratteristiche dell’incarico, il
compenso può derogare ai limiti minimi stabiliti dalle tariffe professionali. In ogni caso, il
compenso sarà commisurato alle attività svolte, all’impegno e alla professionalità richiesta per
lo svolgimento dell’incarico, avendo presente la natura, l’entità e l’ubicazione territoriale dei
beni oggetto di valutazione e l’eventuale esistenza di un mercato attivo.
Compenso spettante allo sponsor
6.8
Per lo svolgimento dell’incarico espletato allo sponsor spetta un compenso pari ad Euro
50.000.
Compenso spettante allo specialista
6.9
Allo specialista spetterà un compenso annuo pari ad Euro 20.000. Il menzionato importo sarà
valido per un periodo di un anno a decorrere dalla data di ammissione a quotazione. Il
compenso annuale per ogni eventuale successivo periodo verrà tempo per tempo concordato
tra le parti.
Compenso spettante alla società di revisione
6.10
Sono a carico del Fondo le spese per la revisione dei rendiconti annuali e per le relazioni
semestrali del Fondo, nonché per il rendiconto finale di liquidazione dello stesso. L’incarico
per l’attività di revisione contabile della SGR è stato conferito dall’assemblea della Società di
Gestione in data 31 agosto 2001 e riconfermato in data 27 aprile 2004 alla società DELOITTE
& TOUCHE S.P.A., con sede in Milano, alla Via Tortona, 25. Alla stessa è stato conferito
l’incarico per il rilascio del giudizio sul rendiconto annuale e sulle relazioni semestrali del
Fondo per il medesimo triennio. Per tale attività la SGR ha concordato un compenso,
adeguato annualmente secondo parametri Istat, pari ad Euro 8.000 per il rendiconto annuale e
ad Euro 7.000 per la relazione semestrale.
Compenso spettante ai property manager
6.11
Per lo svolgimento delle attività descritte nel precedente paragrafo 4 della presente Parte I del
Prospetto Informativo, ai property manager compete un compenso annuale forfettizzato,
variabile in funzione del tipo di attività esercitata, della consistenza e della collocazione
geografica degli immobili, nonché delle caratteristiche dei conduttori.
Oneri connessi alla gestione del patrimonio del Fondo
6.12
Sono a carico del Fondo gli oneri accessori e tutte le spese di gestione/amministrazione,
manutenzione e/o valorizzazione (quali a titolo indicativo, quelle per il risanamento di terreni,
ovvero il recupero, la ristrutturazione, il risanamento o il restauro di edifici, la nuova
realizzazione o il ripristino di impianti) degli immobili facenti parte del patrimonio del Fondo
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Parte I
– ivi compresi i compensi a soggetti esterni cui è delegato lo svolgimento di tale attività – al
netto degli oneri e delle spese eventualmente rimborsati dagli utilizzatori dei beni immobili.
La congruità di dette spese e dei relativi oneri professionali, potrà essere oggetto di
certificazione di merito da parte di società o ente specializzato nei controlli dei costi
dell’edilizia.
Spese connesse alla quotazione
6.13
Sono a carico del Fondo le provvigioni, le commissioni, le spese connesse alla quotazione (ivi
incluso il compenso relativo allo svolgimento dell’incarico espletato dallo sponsor).
Altri oneri e spese
6.14
Sono a carico del Fondo gli oneri inerenti alla compravendita delle relative attività, quali ad
esempio le spese per le eventuali procedure di due diligence sugli immobili, le provvigioni, le
commissioni, le spese inerenti le acquisizioni, per quanto non di competenza del venditore, e
le dismissioni, per quanto non di competenza dell’acquirente, di attività detenute dal Fondo
(quali, a titolo indicativo, provvigioni per intermediazione immobiliare e mobiliare e relative
imposte, spese legai e notarili, spese tecniche, spese per valutazioni e verifiche) e le altre
spese inerenti alle compravendite ed alle locazioni del Fondo che saranno allo stesso attribuite
tenuto conto anche di quanto previsto dagli usi e dalle consuetudini locali. Sono altresì a
carico del Fondo le provvigioni, i compensi e le spese in genere per le attività di consulenza e
di assistenza finalizzate e comunque strumentali all’acquisizione, alla vendita e alla locazione
degli immobili e degli altri beni del Fondo, le provvigioni e le spese e i compensi corrisposti a
qualsiasi titolo per rilievi tecnici, perizie legali e notarili in fase di acquisto, di vendita e di
locazione degli immobili e delle altre attività detenute dal Fondo.
6.15
Sono altresì a carico del Fondo le spese inerenti al regolare funzionamento dell'Assemblea,
nonché i compensi e le spese del Presidente dell’Assemblea dei partecipanti; le spese legali e
giudiziarie sostenute nell’interesse del Fondo e connesse ai beni di pertinenza dello stesso; gli
oneri connessi alla dematerializzazione e deposito in gestione accentrata delle quote del
Fondo; le spese di pubblicazione del valore delle quote del Fondo, del prospetto periodico del
patrimonio del Fondo e della messa in pagamento dei proventi, nonché i costi di stampa dei
documenti destinati al pubblico; il contributo annuale di vigilanza da versare alla Consob.
6.16
E’ a carico del Fondo anche ogni onere finanziario connesso ai prestiti assunti dal Fondo ed
alle garanzie bancarie ed assicurative eventualmente ottenute, ogni onere fiscale di pertinenza
dei beni posseduti dal Fondo, nonché ogni premio e spesa connessa a polizze assicurative,
obbligatorie e non, a valere sugli immobili del Fondo.
6.17
Salvo ove diversamente specificato nel Regolamento di gestione, il prelievo dalle
disponibilità del Fondo degli importi necessari al pagamento di tali spese avviene con la
valuta del giorno di effettiva erogazione degli importi. Si rinvia, in ogni caso, alle previsioni
contenute nell’articolo B.3 del Regolamento di gestione per ulteriori informazioni in merito
agli oneri ed alle spese posti a carico del Fondo.
7.
Regime fiscale
7.1
Le informazioni fornite di seguito riassumono: (i) il trattamento fiscale del Fondo; e (ii) il
regime fiscale proprio dell’acquisto, della detenzione e della cessione di quote di fondi
immobiliari per certe categorie di investitori, ai sensi della legislazione tributaria italiana e
della prassi vigente alla data di pubblicazione del Prospetto Informativo.
Si segnala, peraltro, che quanto segue non fornisce un’analisi esauriente di tutte le
conseguenze fiscali dell’acquisto, della detenzione e della cessione di quote e non definisce il
regime fiscale proprio di quote di fondi immobiliari detenute da una stabile organizzazione o
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Parte I
da una base fissa attraverso la quale un investitore non residente svolge la propria attività in
Italia.
Trattamento del Fondo ai fini delle imposte dirette
7.2
L’articolo 6, del decreto legge 25 settembre 2001, n. 351 (il “Decreto n. 351”), convertito con
modificazioni nella legge 23 novembre 2001, n. 410, e successive modifiche, disciplina il
regime di tassazione del Fondo ai fini delle imposte sui redditi. Tale disposizione prevede che
il Fondo non è soggetto alle imposte sui redditi (IRPEF ed IRES) e all’imposta regionale sulle
attività produttive (IRAP).
7.3
Le ritenute sui redditi di capitale percepiti dal Fondo sono a titolo di imposta. Tuttavia, la
ritenuta alla fonte e le imposte sostitutive sui redditi di capitale non si applicano sui seguenti
redditi:
-
interessi ed altri proventi delle obbligazioni e dei titoli similari soggetti alle disposizioni
del decreto legislativo 1° aprile 1996, n. 239 (di seguito il “Decreto n. 239”);
-
dividendi e proventi ad essi assimilati corrisposti dalle società ed enti soggetti ad IRES,
residenti o non residenti nel territorio dello Stato;
-
interessi ed altri proventi dei conti correnti, depositi, certificati di deposito e buoni
fruttiferi;
-
proventi da riporti, pronti contro termine su titoli e valute, mutuo di titolo garantito;
-
proventi derivanti dalla partecipazione in OICR mobiliari di diritto estero, le cui quote
siano collocate nel territorio dello Stato;
-
altri redditi di capitale di cui all’articolo 26, comma 5, Decreto del Presidente della
Repubblica 29 settembre 1973, n. 600.
Sono, invece, applicate a titolo d’imposta, in ragione del particolare meccanismo di
applicazione del prelievo alla fonte previsto dall’ordinamento tributario italiano per alcuni
redditi di capitale, ad esempio:
-
la ritenuta del 12,50 % o del 27 % sugli interessi e altri proventi delle obbligazioni e titoli
similari emessi da società con azioni non negoziate nei mercati regolamentati italiani;
-
la ritenuta del 27 % sugli interessi ed altri proventi delle obbligazioni e titoli similari
aventi una scadenza inferiore a 18 mesi emessi da società con azioni quotate nei mercati
regolamentati italiani;
-
la ritenuta del 12,50 % o del 27 % sui proventi delle cambiali finanziarie di cui
all’articolo 26, comma 1, del Decreto del Presidente della Repubblica n. 600 del 1973;
-
la ritenuta del 27 % sui proventi dei titoli atipici (articoli 5 e 8 del Decreto Legge 30
settembre 1983, n. 512, convertito con modificazioni dalla legge 25 novembre 1983, n.
649) e delle accettazioni bancarie di cui all’articolo 1 del decreto legge 2 ottobre 1981, n.
546 convertito con modificazioni dalla legge 1 dicembre 1981, n. 692.
Trattamento del Fondo ai fini IVA
7.4
Ai sensi dell’articolo 8 del Decreto n. 351, la SGR è soggetto passivo ai fini dell’imposta sul
valore aggiunto (IVA) di cui al Decreto del Presidente della Repubblica n. 633 del 1972
relativamente alle cessioni di beni e alle prestazioni di servizi attinenti alle operazioni del
Fondo. La determinazione e la liquidazione dell’imposta avviene, seguendo le regole
ordinarie previste dal predetto Decreto del Presidente della Repubblica del 26 ottobre 1972, n.
633, separatamente in capo a ciascun fondo rispetto a quella dovuta per l’attività della SGR,
mentre il versamento viene effettuato cumulativamente per la SGR e i fondi dalla stessa
gestiti.
Pagina 17 di 61
Parte I
Secondo quanto previsto dall’art. 10, comma 1, n. 8), 8-bis) e 8-ter) del d.p.r. n. 633 del 1972,
come modificato dall’art. 35, commi 8 e 9, del d.l. 4 luglio 2006, n. 223 convertito in legge 4
agosto 2006, n. 248, il fondo potrebbe porre in essere operazioni attive esenti da IVA – che
determinano una limitazione del diritto alla detrazione dell’imposta assolta sugli acquisti ovvero imponibili ai fini di detta imposta.
In particolare la locazione di fabbricati ad uso abitativo è operazione esente da IVA come
pure la cessione degli stessi immobili, a meno che il fondo non provveda alla costruzione
degli stessi ovvero all’effettuazione, anche attraverso imprese appaltatrici, di opere ai sensi
dell’art. 31, primo comma, lettere c), d) ed e) della legge 5 agosto 1978, n. 457. In tali ultimi
casi la cessione dei fabbricati abitativi, se effettuata entro quattro anni dalla data di
ultimazione del fabbricato o degli interventi è operazione imponibile ai fini IVA.
Per quanto riguarda invece le operazioni aventi ad oggetto i fabbricati o le porzioni di
fabbricati diversi da quelli ad uso abitativo, cioè i fabbricati strumentali, il fondo opterà per
l’applicazione dell’imposta sul valore aggiunto sui canoni di locazione nonché sulle
operazioni di cessione. In tal caso è dovuta l’IVA sia sui canoni di locazione che sui
corrispettivi di cessione.
Sono altresì dovute le imposte indirette (imposta di registro, ipotecaria e catastale) sulle
operazioni di locazione nonché per l’acquisto e la cessione di immobili nelle quali il fondo
interviene.
Il regime fiscale ai fini IVA degli acquisti del fondo dipenderà essenzialmente dell’attività
svolta e dalle opzioni esercitate dai soggetti cedenti.
L’articolo 8 del decreto-legge n. 351 del 2001 citato prevede modalità agevolative di recupero
dell’eventuale eccedenza di IVA a credito spettante alla SGR con riferimento al Fondo
attraverso: (a) il rimborso; (b) l’utilizzo del credito in compensazione con altre imposte e
tributi dovuti dalla SGR senza limiti di importo; e (c) la cessione a terzi del credito IVA
risultante dalla dichiarazione annuale.
Trattamento del Fondo ai fini ICI
7.5
La SGR provvede agli obblighi di dichiarazione e di versamento dell’imposta comunale sugli
immobili (ICI) dovuta.
Trattamento dei partecipanti al Fondo
Regime tributario dei proventi distribuiti dal Fondo
7.6
L’articolo 7 del Decreto n. 351, così come modificato dall’art. 41-bis del decreto legge 30
settembre 2003, n. 269, convertito con modificazioni nella legge 24 novembre 2003, n. 326 (il
“Decreto n. 269”), introdotto a decorrere dal 1° gennaio 2004, prevede una ritenuta del 12,50
%, che la SGR è tenuta ad operare:
i.
sull’ammontare dei proventi riferibili a ciascuna quota (cioè i proventi risultanti dai
rendiconti periodici redatti in base al Regolamento di Banca d’Italia del 14 aprile 2005
distribuiti in costanza di partecipazione);
nonché
ii. sulla differenza tra il valore di riscatto o di liquidazione delle quote ed il costo di
sottoscrizione o di acquisto.
7.7
La ritenuta del 12,50 % si applica:
Pagina 18 di 61
Parte I
-
a “titolo di acconto”, nei confronti di: (i) imprenditori individuali, se le quote sono
relative al patrimonio dell’imprenditore destinato all’esercizio dell’impresa commerciale;
(ii) società in nome collettivo, in accomandita semplice ed equiparate; (iii) società ed enti
indicati nelle lettere a) e b) dell’articolo 73 del Decreto del Presidente della Repubblica
22 dicembre 1986, n. 917 (di seguito il “Decreto n. 917”) e stabili organizzazioni nel
territorio dello Stato delle società e degli enti di cui alla lettera d) del predetto articolo. I
proventi realizzati nell’esercizio d’impresa commerciale possono essere imponibili anche
ai fini IRAP, a seconda dell’attività svolta dal soggetto percipiente, secondo i principi
stabiliti dal decreto legislativo 15 dicembre 1997, n. 446;
-
a “titolo di imposta”, nei confronti di tutti gli altri soggetti (inter alia, persone fisiche non
esercenti attività di impresa commerciale, enti non commerciali, soggetti esenti o soggetti
esclusi dall’IRES in base all’art. 74 del Decreto n. 917). La ritenuta a titolo di imposta è
altresì applicata nei confronti dei soggetti non residenti che risiedano in Stati che non
assicurino un adeguato scambio d’informazioni con l’Italia in forza delle previsioni
contenute negli Accordi contro le doppie imposizioni.
Nel caso in cui le quote di partecipazione ai fondi fossero immesse in sistemi di deposito
accentrato, l’obbligo di operare la ritenuta del 12,50 % è posto a carico degli intermediari
finanziari presso i quali il titolare delle quote intrattiene un rapporto di deposito, custodia o
amministrazione e che aderiscono direttamente o indirettamente ai predetti sistemi di deposito
accentrato.
Non sono soggetti alla predetta ritenuta, in quanto non imponibili, i proventi percepiti da
soggetti non residenti che, in conformità all’art. 6 del Decreto n. 239, autocertifichino di
essere residenti in paesi che consentono un adeguato scambio di informazioni (Paesi c.d.
“white list” inclusi nel D.M. 4 settembre 1996 e successive integrazioni).
In ogni caso la ritenuta non si applica nei confronti delle forme di previdenza complementare
di cui al decreto legislativo 21 aprile 1993, n. 124 e dagli OICR istituiti in Italia e disciplinati
dal TUF.
Regime tributario dei proventi realizzati con la cessione delle quote
7.8
In caso di cessione delle quote, le plusvalenze e minusvalenze realizzate concorrono a
formare il reddito del percipiente se conseguite nell’esercizio d’impresa commerciale. Le
plusvalenze e minusvalenze realizzate nell’esercizio d’impresa commerciale possono essere
imponibili anche ai fini IRAP, a seconda dell’attività svolta dal soggetto percipiente, secondo
i principi stabiliti dal decreto legislativo 15 dicembre 1997, n. 446.
Le plusvalenze e minusvalenze realizzate da soggetti residenti non esercenti attività d’impresa
commerciale costituiscono redditi diversi di natura finanziaria di cui all’art. 67, comma 1, lett.
c-ter) del TUIR e sono assoggettati ad imposta sostitutiva delle imposte sui redditi con
l’aliquota del 12,50%, secondo quanto previsto dall’art. 5, comma 2, del decreto legislativo 21
novembre 1997, n. 461. L’imposta è liquidata nella dichiarazione annuale dei redditi. Il
decreto legislativo 21 novembre 1997, n. 461 consente ai soggetti non esercenti attività
d’impresa commerciale di esercitare presso un intermediario finanziario residente apposita
opzione finalizzata all’applicazione dell’imposta del 12,50% sulle plusvalenze secondo le
disposizioni dell’art. 6 e 7 del citato decreto. In tal caso non sussiste obbligo di indicare le
plusvalenze nella dichiarazione annuale dei redditi e di liquidare le relative imposte.
In particolare, qualora il contribuente abbia esercitato l’opzione ai sensi dell’art. 6 del decreto
legislativo n. 461 del 1997 (Regime del risparmio amministrato), l’imposta è determinata e
liquidata dall’intermediario in caso di realizzo della plusvalenza, e al netto di eventuali
minusvalenze o perdite deducibili su strumenti finanziari indicati nell’art. 67, comma 1,
lettere da c-bis) a c-quater). Qualora, invece, il contribuente abbia esercitato l’opzione ai sensi
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Parte I
dell’art. 7 del decreto legislativo n. 461 del 1997 (Regime del risparmio gestito), l’imposta è
determinata e liquidata dall’intermediario in ragione del risultato della gestione maturato in
capo al patrimonio che il cliente ha affidato in gestione all’intermediario, di cui fanno parte le
quote del fondo. Alla determinazione del predetto risultato concorrono i redditi diversi di
natura finanziaria di cui all’art. 67, comma 1, lett. c-ter) del TUIR relativi alle quote del
fondo.
Ricorrendo specifici requisiti di residenza in taluni paesi esteri i medesimi proventi percepiti
da soggetti non residenti nel territorio dello Stato non sono imponibili in Italia. Le eventuali
minusvalenze realizzate non sono deducibili nella determinazione del reddito di natura
finanziaria derivante dalla cessione o rimborso di altri contratti e strumenti finanziari indicati
nell’art. 67, comma 1, lettere da c-bis) a c-quinquies) del TUIR.
I soggetti fiscalmente non residenti nel territorio dello Stato, in caso di cessione delle quote
ammesse alla negoziazione nei mercati regolamentati, realizzano redditi di natura finanziaria
non imponibili ai sensi dell’art. 23, comma 1, lett. f), n. 2) del TUIR. Le eventuali
minusvalenze realizzate non sono deducibili nella determinazione del reddito di natura
finanziaria derivante dalla cessione o rimborso di altri contratti e strumenti finanziari indicati
nell’art. 67, comma 1, lettere da c-bis) a c-quinquies) del TUIR.
Imposta sulle successioni e donazioni
7.9
Secondo le disposizioni dell’art. 6, comma 4, del decreto legge 3 ottobre 2006, n. 262, i
trasferimenti di quote di fondi comuni d’investimento per causa di morte sono assoggettati ad
imposta di registro. L’imposta si applica sul valore complessivo delle aziende, azioni,
obbligazioni, altri titoli, quote sociali e denaro contante trasferite a causa di morte con le
seguenti aliquote:
-
-
4 per cento sul valore che eccede € 100.000 se il trasferimento avviene a favore del
coniuge o dei parenti in linea retta. Ai fini del calcolo del valore imponibile si tiene conto
del valore delle donazioni e degli altri atti a titolo gratuito di cui all’art. 13, comma 2-bis,
della legge 18 ottobre 2001, n. 383;
6 per cento se il trasferimento avviene a favore dei parenti fino al quarto grado, degli
affini in linea retta, degli affini in linea collaterale fino al terzo grado;
8 per cento negli altri casi.
Ai sensi dell’art. 6, comma 5, del decreto legge 3 ottobre 2006, n. 262, i trasferimenti di quote
di fondi comuni d’investimento per donazione o altri atti a titolo gratuito sono assoggettati ad
imposta di registro. L’imposta si applica sul valore complessivo delle aziende, azioni,
obbligazioni, altri titoli, quote sociali e denaro contante con le seguenti aliquote:
-
-
4 per cento sul valore che eccede € 100.000 se il trasferimento avviene a favore del
coniuge o dei parenti in linea retta. Ai fini del calcolo del valore imponibile si tiene conto
del valore delle donazioni e degli altri atti a titolo gratuito anteriormente fatti dal dante
causa a favore del coniuge, dei parenti in linea retta o di alcuno di essi;
6 per cento se il trasferimento avviene a favore dei parenti fino al quarto grado, degli
affini in linea retta, degli affini in linea collaterale fino al terzo grado;
8 per cento negli altri casi.
D)
INFORMAZIONI SULLE MODALITÀ DI ACQUISTO, RIMBORSO E LIQUIDAZIONE DELLE QUOTE
DEL FONDO
8.
Partecipazione al Fondo
Modalità di partecipazione
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Parte I
8.1
La partecipazione al Fondo si realizza tramite l’acquisto a qualsiasi titolo delle quote del
Fondo.
Quote del Fondo
8.2
Il patrimonio del Fondo è suddiviso in quote di eguale valore e che conferiscono i medesimi
diritti. Il valore nominale di ciascuna quota è pari a Euro 2.500,00. Le quote del Fondo non
sono rappresentate da certificati fisici e sono gestite in regime di dematerializzazione ai sensi
del Decreto Legislativo 24 giugno 1998, n. 213. Esse sono, quindi, accentrate presso la
Monte Titoli S.p.A.. Pertanto, l’esercizio dei diritti inerenti alle quote e ogni atto dispositivo
sulle medesime da parte di ciascun partecipante al Fondo potrà avvenire esclusivamente per il
tramite dell’intermediario autorizzato che trattiene in deposito le quote, ai sensi degli articoli
85 e ss. del TUF e dei relativi regolamenti di attuazione.
8.3
La quota rappresenta il diritto del partecipante a concorrere proporzionalmente ai risultati
economici e agli incrementi di valore del patrimonio del Fondo, a partecipare all'eventuale
distribuzione dei proventi della gestione, nonché ad ottenere, in sede di rimborso, una somma
pari al valore della frazione del patrimonio del Fondo rappresentata dalla quota stessa, detratto
l'importo da attribuire alla SGR. Ciascuna quota attribuisce altresì al partecipante il diritto ad
intervenire e votare nell’Assemblea, in conformità a quanto previsto nell’articolo C.1.2 del
Regolamento di gestione.
9.
Modalità di acquisto delle quote
9.1
L’acquisto delle quote del Fondo avviene sul MTF gestito da Borsa Italiana S.p.A, ovvero
anche al di fuori di detto mercato, nel rispetto della normativa tempo per tempo vigente.
10.
Modalità e termini di rimborso delle quote
Diritto al rimborso
10.1
In considerazione della natura di fondo immobiliare chiuso, il rimborso delle quote ai
partecipanti potrà avvenire allo scadere della durata del Fondo indicata al precedente
paragrafo 3.3 della Parte I del presente Prospetto Informativo, ovvero in caso di liquidazione
anticipata, salva la facoltà della SGR di effettuare, nell’interesse dei partecipanti, rimborsi
parziali pro-quota a fronte di disinvestimenti, in conformità a quanto previsto nell’articolo
C.4.10 del Regolamento di gestione.
10.2
I partecipanti che non vogliano attendere la scadenza del termine di durata del Fondo
potranno dismettere le quote del Fondo sul MTF (successivamente all’inizio delle
negoziazioni) o al di fuori di detto mercato nel rispetto della normativa applicabile.
Modalità e termini di effettuazione dei rimborsi
10.4
La SGR provvede al rimborso delle quote al termine della procedura di liquidazione del
Fondo che si conclude entro 60 giorni dalla scadenza del termine di durata del Fondo ovvero
del periodo di grazia eventualmente concesso.
Ove lo smobilizzo degli investimenti non sia stato completato entro il termine di durata del
Fondo, la SGR potrà richiedere alla Banca d’Italia la concessione di un periodo di grazia per
condurre a termine le operazioni di rimborso delle quote, non superiore a tre anni.
Le modalità e i termini di espletamento delle procedure di rimborso, nonché dell’eventuale
proroga della durata del Fondo saranno pubblicate sul quotidiano “Il Sole 24 Ore”. Le
modalità di liquidazione saranno riportate nel rendiconto finale del Fondo. Si rinvia, in ogni
Pagina 21 di 61
Parte I
caso, ai successivi paragrafi 13 e 14 della Parte I del presente Prospetto Informativo per le
modalità e l’oggetto dell’informativa ai partecipanti.
10.5
In particolare, la Società di Gestione:
(i) informa la Banca d’Italia almeno 30 giorni prima della data di convocazione del
Consiglio di Amministrazione che dovrà deliberare in merito alla liquidazione del Fondo,
dando poi informativa dell’avvenuta delibera alla Banca d’Italia;
(ii) provvede, sotto il controllo del collegio sindacale, a liquidare l’attivo del Fondo
nell’interesse dei partecipanti, secondo un piano di smobilizzo predisposto dal Consiglio
di Amministrazione e portato a conoscenza della Banca d’Italia;
(iii) terminate le operazioni di realizzo, redige il rendiconto finale di liquidazione,
accompagnato da una relazione degli amministratori, indicando il piano di riparto delle
somme di denaro spettanti ai partecipanti;
(v) invia alla Banca d’Italia il rendiconto finale di liquidazione corredato della relazione di
certificazione predisposta dalla società di revisione, entro 10 giorni dalla loro redazione
e, successivamente, lo mette a disposizione del pubblico presso la sede della Società di
Gestione, nonché presso la sede della banca depositaria e in tutte le filiali di quest’ultima;
(vi) la banca depositaria provvede al rimborso delle Quote nella misura prevista per ciascuna
di esse dal rendiconto finale di liquidazione.
Rimborsi parziali di quote a fronte di disinvestimenti
10.6
Decorso il quinto anno di gestione, la SGR potrà, a fronte di disinvestimenti realizzati,
avvalersi della facoltà di effettuare rimborsi parziali pro-quota nell’interesse dei partecipanti.
In tal caso la Società di Gestione deve darne preventiva comunicazione alla Banca d’Italia,
nonché informativa agli investitori mediante pubblicazione sul quotidiano “Il Sole 24 Ore”,
precisando le motivazioni che sono alla base della decisione di rimborso, l’importo che si
intende rimborsare (indicando la percentuale messa in distribuzione rispetto al ricavato della
vendita), il termine entro cui avviene il rimborso, l’importo rimborsato per ogni quota e la
procedura per ottenere il rimborso.
E)
INFORMAZIONI AGGIUNTIVE
11.
Valorizzazione dell’investimento
11.1
Il valore unitario della quota del Fondo è calcolato dividendo il Valore Complessivo del
Fondo, risultante dalle attività al netto delle eventuali passività, per il numero delle quote del
Fondo in circolazione. Il valore unitario delle quote del Fondo è comunicato ai partecipanti
semestralmente, entro il 31 agosto ed il 31 marzo, mediante avviso pubblicato sul quotidiano
“Il Sole 24 Ore”. La pubblicazione del valore unitario della quota può tuttavia essere rinviata
ad un momento successivo in presenza di eventi eccezionali e imprevedibili. Ove ricorrano
tali circostanze, la SGR informa di ciò le Autorità di Vigilanza e i partecipanti al Fondo
secondo le stesse modalità previste per la pubblicazione del valore unitario della quota.
12.
Quotazione del Fondo
Istanza di ammissione alla quotazione sul MTF
Pagina 22 di 61
Parte I
12.1
In conformità a quanto previsto dall’articolo 5 del D.M. n. 228/99, il Consiglio di
Amministrazione della SGR ha deliberato in data 4 agosto 2006 di richiedere a Borsa Italiana
l’ammissione delle quote del Fondo alla negoziazione sul MTF.
12.2
Con provvedimento n. 4975 del 20 novembre 2006, Borsa Italiana ha disposto l’ammissione
delle quote alla quotazione sul MTF. La data di inizio delle negoziazioni sarà decisa da Borsa
Italiana e comunicata tramite avviso.
Liquidazione dell’investimento
12.3
Il partecipante che non intenda attendere la scadenza del termine di durata del Fondo potrà
dismettere il proprio investimento attraverso la vendita delle quote sul mercato di quotazione.
L’effettivo disinvestimento è, tuttavia, subordinato al reperimento di una controparte disposta
ad acquistare e tale circostanza potrebbe generare una differenza, anche negativa e non
quantificabile a priori, tra il prezzo di vendita della quota in borsa e il valore di mercato degli
attivi del Fondo, riflesso dal valore contabile della quota.
Obblighi informativi connessi alla quotazione
12.4
Oltre agli obblighi informativi connessi alla pubblicazione dei documenti contabili del Fondo,
a seguito della quotazione, la SGR è tenuta a fornire informativa al mercato in ordine
all’operatività del Fondo stesso, con i contenuti e le modalità stabilite dalla Consob con
Regolamento n. 11971 del 14 maggio 1999, Titolo II, Capo IV “Fondi chiusi e OICR aperti
indicizzati quotati in borsa”, art. 102 “Informazioni su fatti rilevanti” e, per espresso
richiamo, Titolo II, Capo II, Sezione VI, art. 84 “Informazioni sull’esercizio dei diritti”. La
SGR è altresì tenuta a trasmettere alla Borsa Italiana un apposito comunicato concernente i
documenti e le informazioni previste dall’articolo 3, comma 5-bis, D.M. n. 228.
12.5
Ulteriori e specifiche informazioni sono disponibili nel paragrafo 3 della Parte II del presente
13.
Informativa ai partecipanti
13.1
I rendiconti della gestione del Fondo ed i relativi allegati sono tenuti a disposizione dei
partecipanti presso la sede della SGR. Essi sono messi a disposizione del pubblico entro e
non oltre 30 giorni dalla loro approvazione.
L’ultimo rendiconto della gestione del Fondo e l’ultima relazione semestrale sono inoltre
tenuti a disposizione dei partecipanti presso la sede della banca depositaria.
La menzionata documentazione è, altresì, disponibile nel sito internet della SGR con modalità
che consentano la copia e conservazione su supporto duraturo.
Per ulteriori informazioni in merito alla documentazione disponibile si rinvia a quanto
previsto nell’articolo C.8 del Regolamento di gestione.
13.2
La SGR mette tempestivamente a disposizione del pubblico, anche per estratto, presso la
propria sede, sul sito internet e presso la sede della banca depositaria, le relazioni di stima
dei beni acquistati o venduti da/a soci della SGR, soggetti appartenenti al gruppo di questi
ultimi o società facenti parte del gruppo rilevante cui la SGR appartiene (soggetti in conflitto
di interessi).
Ogni informazione, atto o documento inerente alle operazioni di acquisto ovvero cessione di
beni effettuate con soggetti diversi da quelli in conflitto d’interessi, nonché ogni informazione
sui soggetti cedenti o acquirenti e sui relativi gruppi di appartenenza, sono diffuse in
occasione della pubblicazione del rendiconto contabile del Fondo.
13.3
Su richiesta del partecipante, la SGR invia al domicilio di quest’ultimo un prospetto
riassuntivo della situazione delle quote detenute, indicante il numero delle quote di sua
Pagina 23 di 61
Parte I
pertinenza ed il loro valore all’inizio ed al termine del periodo di riferimento. Le spese postali,
se esistenti, saranno a carico del partecipante.
14.
Ulteriore informativa disponibile
14.1
Gli interessati potranno richiedere alla SGR l’invio, anche a domicilio, della documentazione
di seguito indicata:
a) copia del Regolamento di gestione;
b) ultimi documenti contabili del Fondo redatti (rendiconto e relazione semestrale, se
successiva).
14.2
La sopra indicata documentazione dovrà essere richiesta per iscritto alla SGR, che ne curerà
l’inoltro a stretto giro di posta. I partecipanti al Fondo avranno diritto di ottenere
gratuitamente copia dell’ultimo prospetto contabile del Fondo. Ulteriori copie degli ultimi
documenti contabili del Fondo ovvero del Regolamento di gestione potranno essere fornite ai
partecipanti previo pagamento delle spese di stampa e spedizione. La documentazione potrà
essere inviata anche in formato elettronico mediante tecniche di comunicazione a distanza,
purché le caratteristiche di queste ultime consentano al destinatario dei documenti di
acquisirne la disponibilità su supporto duraturo.
14.3
I documenti contabili del Fondo sono altresì disponibili presso la SGR e la banca depositaria.
15.
Recapito, anche telefonico, cui inoltrare esposti, richieste di chiarimenti, informazioni o
documentazione
15.1
Il recapito della SGR, cui potranno essere inoltrati eventuali esposti, richieste di chiarimenti,
di informazioni o di invio della documentazione è il seguente:
Vegagest SGR p.A.
Corso Giovecca n 3, 44100 - Ferrara.
Telefono:
0532232811
Fax:
Posta elettronica:
0532232827
[email protected]
Inoltre, le informazioni sulla SGR e la documentazione relativa al Fondo sono disponibili sul
sito: www.vegagest.it.
F)
INFORMAZIONI SU SOGGETTI CHE PARTECIPANO
INTERESSE E RAPPORTI CON PARTI CORRELATE
ALL’OPERAZIONE,
CONFLITTI
16.
Società di gestione del risparmio
16.1
“Vegagest Società di gestione del risparmio per azioni”, società che ha istituito e gestisce il
Fondo, è stata costituita in data 21 luglio 2000 con atto del notaio Lauretta Casadei. La SGR
ha sede sociale ed amministrativa in Ferrara, Corso Giovecca n. 3 e sedi operative in Milano,
in via Agnello 6/1 e in San Miniato (Pi), via Trento 74, ed è iscritta al Registro delle Imprese
della C.C.I.A.A. di Ferrara al n. 01653630564. La SGR è altresì iscritta al n. 114 dell’Albo
delle Società di Gestione del Risparmio tenuto dalla Banca d’Italia. La durata della SGR è
stabilita sino al 31 dicembre 2100. Il capitale sociale, interamente versato, è pari ad Euro 21
DI
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Parte I
milioni e, secondo le risultanze del libro soci, delle comunicazioni ricevute e delle altre
informazioni a disposizione della SGR, è così ripartito tra i principali soci:
34,22 % Cassa di Risparmio di Ferrara S.p.A.;
25,24 % Cassa di Risparmio di San Miniato S.p.A.;
19,05 % Società Cattolica di Assicurazione S.c.a.r.;
9,05 % Cassa di Risparmio di Cento S.p.A.;
5 % BancApulia S.p.A.;
4,29 % Cassa di Risparmio di Fabriano e Cupramontana S.p.A.;
2,86 % Cedacri S.p.A.;
0,31 % Banca Popolare Lecchese S.c.a r.l.p.a..
Organo amministrativo
16.2
Il Consiglio di Amministrazione, nominato dall’Assemblea dei soci della SGR in data 28
aprile 2006 ed in carica sino al 31 dicembre 2008, è così composto:
Paolo Ranuzzi de Bianchi
Presidente e Amministratore delegato
nato a Pianoro (BO) il 24 gennaio 1940
Fausto Bianchi
Consigliere
nato a Pisa il 21 agosto 1962
Carlo Borgioli
Consigliere
nato a Fucecchio (FI) il 7 gennaio 1947
Ivan Damiano
Consigliere
nato a Bologna il 14 agosto 1957
Giulio Fezzi
Consigliere
nato a Negrar (VR) il 8 marzo 1973
Carlo Gilardi
Consigliere
nato a Spoleto (PG) il 17 novembre 1942
Tommaso Gozzetti
Consigliere
nato a Verona il 9 novembre 1940
Franco Manca
Consigliere
nato a Fiorenzuola d’Arda (PC) il 27 gennaio 1942
Luigi Minischetti
Consigliere
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Parte I
nato a San Severo (FG) il 17 luglio 1949
Gennaro Murolo
Consigliere
nato a Modena il 4 aprile 1946
Vittorina Nori Zuffellato
Consigliere
nata a Sarego (VI) il 23 dicembre 1949
Walter Ramella
Consigliere
nato a Milano il 24 luglio 1957
Ermanno Rho
Consigliere
nato a Paterno Robbiate (LC) il 3 agosto 1943
Organo di controllo
16.3
Il Collegio Sindacale, nominato dall’Assemblea dei soci della SGR in data 27 aprile 2004 ed
in carica sino al 31 dicembre 2006, è così composto:
Gian Luigi Domeneghetti
Presidente
nato a Ferrara il 12 febbraio 1958
Fulvio Cantori
Sindaco
nato a Cento (FE) il 8 maggio 1946
Sandro Malevolti
Sindaco
nato a Firenze il 3 dicembre 1949
16.4
La qualificazione e le principali esperienze professionali dei componenti il Consiglio di
Amministrazione e l'Organo Direttivo sono le seguenti:
Paolo Ranuzzi de Bianchi
Professore di Politica Economica presso l’Università di Trento e di Bologna. Ha svolto
numerosi incarichi nel settore finanziario, presso il Ministero del Tesoro, la Comunità
Europea ed all’interno di importanti gruppi bancari italiani ove si è occupato per più di un
decennio di risparmio gestito.
Fausto Bianchi
Dal 1994 ha svolto ruoli di Direzione nel Credito Italiano S.p.A.; direttore degli investimenti
di portafogli individuali e collettivi presso il Gruppo Banca Popolare di Vicenza; dal 1999 ad
oggi svolge ruoli di direzione nell’Area Finanza presso la Cassa di Risparmio di San Miniato
S.p.A..
Carlo Borgioli
Ha svolto e svolge attualmente diversi incarichi per società operanti nel settore
bancario/finanziario e ricopre la carica di Consigliere della Cassa di Risparmio di San Miniato
S.p.A..
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Parte I
Ivan Damiano
Ha ricoperto la carica di presidente del consiglio di amministrazione di Loop S.p.A. e di
consigliere di amministrazione di Noricum Vita S.p.A e attualmente ricopre la carica di
direttore generale della Cassa di Risparmio di Cento S.p.A..
Giulio Fezzi
Ha ricoperto la carica di consigliere di Eurosum Assicurazioni Vita S.p.A. e dal 26 aprile
2005 è consigliere di Banca Cividale S.p.A..
Carlo Gilardi
Ha svolto diversi incarichi per Benetton Group S.p.A.. E’ stato direttore centrale e
commerciale estero di Banca di Roma S.p.A. e amministratore delegato di Co.ri S.p.A..
Ricopre attualmente la carica di amministratore delegato della Banca di Treviso S.p.A..
Tommaso Gozzetti
Ha svolto e svolge diversi incarichi per società operanti nel settore bancario/finanziario.
Attualmente svolge attività di amministrazione e direzione presso BancApulia S.p.A..
Franco Manca
Ha svolto diversi incarichi per l’Unione Agricoltori di Ferrara. Dal 1972 è direttore del
consorzio allevatori bestiame. Dal 1985 consigliere presso la Banca Popolare di Bologna e
Ferrara. E’ imprenditore nel settore agrario. E’ inoltre consigliere di amministrazione della
Cassa di Risparmio di Ferrara.
Luigi Minischetti
Ha svolto e svolge diversi incarichi per società operanti nel settore bancario/finanziario.
Attualmente ricopre la carica di direttore generale della Cassa di Risparmio di San Miniato
S.p.A..
Gennaro Murolo
Ha svolto numerosi incarichi presso diverse istituzioni creditizie ed attualmente ricopre la
carica di direttore generale della Cassa di Risparmio di Ferrara.
Vittorina Nori Zuffellato
Ha svolto diversi incarichi per società operanti nel settore dell’informatica ed è attualmente
imprenditrice. E’, inoltre, stata consigliere di amministrazione della Cassa di Risparmio di
Ferrara.
Walter Ramella
Ha ricoperto la carica di direttore investimenti di Optima S.G.R.p.A.. Dal 2004 ricopre la
carica di direttore generale di Verona Gestioni SGR S.p.A, società del gruppo Cattolica
Assicurazioni.
Ermanno Rho
Ha svolto la carica di vice presidente dal 1995 della società Cattolica Aziende S.p.A.. Dal
1996 ha l’incarico di Vice Presidente presso la Società Cattolica di Assicurazione coop. a r.l.
e dal 2000 ricopre la carica di vice presidente de Il Duomo Assicurazioni e Riassicurazioni
S.p.A..
Soggetti preposti alle effettive scelte d’investimento
16.5
Nell’ambito delle strategie generali di investimento deliberate dal Consiglio di
Amministrazione, le effettive scelte di investimento/disinvestimento relative al patrimonio
Pagina 27 di 61
Parte I
immobiliare del Fondo vengono adottate da un Comitato Esecutivo Immobiliare, composto
dai seguenti membri permanenti:
Presidente;
Vice-Presidente;
tre consiglieri.
Attualmente il Comitato Esecutivo Immobiliare è composto da:Paolo Ranuzzi;
Carlo Borgioli;
Carlo Gilardi;
Vittorina Nori Zuffellato;
Ermanno Rho.
Alle riunioni del Comitato è presente il Collegio Sindacale. A seconda delle esigenze,
possono inoltre essere invitati a partecipare allo stesso il Presidente della Commissione di
Gestione Immobiliare, il Responsabile Gestione Investimenti Immobiliari, il Responsabile
Risk Management ed ogni altra persona eventualmente ritenuta necessaria. Al Comitato
potranno essere invitati anche consulenti esterni o altri partecipanti in qualità di osservatori.
Per la validità delle riunioni del Comitato Esecutivo Immobiliare è necessaria la presenza
della maggioranza dei membri del Comitato medesimo e le delibere sono adottate
all’unanimità.
Il Comitato Esecutivo Immobiliare delibera anche in merito ad altri aspetti legati alla gestione
del Fondo, quali, a titolo esemplificativo, l’asset allocation ovvero le forme e i limiti
dell’eventuale ricorso all’indebitamento, e ad alcuni aspetti legati alla gestione degli
immobili, quali, ad esempio, budget annuo per spese straordinarie, soglie di indipendenza
gestionale, nomina di eventuali consulenti. Le operazioni in potenziale conflitto di interesse
sono analizzate e deliberate direttamente dal Consiglio di Amministrazione su proposta del
Comitato Esecutivo.
Il Comitato Esecutivo Immobiliare comunica tempestivamente al
Amministrazione le delibere assunte e le operazioni immobiliari effettuate.
Consiglio
di
L’attività del Comitato Esecutivo Immobiliare è inoltre supportata da una Commissione di
Gestione Immobiliare, presieduta dal Direttore generale, e composta dal Responsabile
dell’ufficio gestione investimenti immobiliari e da due soggetti esterni alla società che
rappresentano il gestore delegato (Cordea Savills Investment Management Limites) e
l’advisor (Cordea Savills Advisors S.p.A.). La Commissione di Gestione Immobiliare è priva
di poteri decisionali ed ha il compito di valutare le ipotesi di investimento/disinvestimento
immobiliare da sottoporre all’approvazione del Comitato Esecutivo Immobiliare.
Fondi gestiti dalla SGR
16.6
Alla data di pubblicazione del presente Prospetto Informativo sono operativi, oltre al Fondo, i
seguenti fondi comuni di investimento immobiliare riservati ad investitori istituzionali
denominati “Mediceo”, “Calatrava”, “Gabrio”, “Garuda”, “Aster”, “Gentile da Fabriano”.
Sono stati autorizzati ma non ancora attivati i fondi immobiliari denominati “Scrovegni” ed
“Antigone”.
I Fondi comuni mobiliari attivi sono:
16 fondi comuni di investimento mobiliare aperti armonizzati appartenenti al “Sistema
Fondi Vegagest”;
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Parte I
Fondi CR Cento”;
Fondi Intra”;
Fondi Cividale FORUM IULII”;
7 fondi comuni di investimento mobiliare aperti riservati alla clientela istituzionale
denominati “Cash Euro”, “Estense Crescita”, “Atlante”, “ITF Index Tracking Fund”,
“Moneta Breve”, “Istitutional Flex” e “Soliditas”.
Funzioni aziendali affidate a terzi in outsourcing
16.7
Tra le strategie della Società di Gestione rientra quella di affidare la gestione di alcuni servizi
a soggetti esterni, mediante la stipula di contratti di outsourcing. La SGR ha stipulato
specifici contratti relativi alla gestione di taluni aspetti di natura amministrativa ed
informatica. Più in particolare, ha incaricato:
(i)
Unione Fiduciaria S.p.A. per la fornitura di servizi informatici, per la gestione su
elaboratore della contabilità e dei sottoscrittori del Fondo, per le segnalazioni agli
Organi di Vigilanza e per la fornitura di prestazioni in ambito informatico;
(ii)
Servizi SGR S.p.A., tra l’altro, per la fornitura di servizi di back office amministrativo
ed, in particolare, per la verifica e la contabilizzazione di operazioni su strumenti
finanziari, depositi e conti correnti; per la trasmissione delle relative istruzioni di
settlement alla banca depositaria; per la valorizzazione dei portafogli a prezzi di
mercato; per la predisposizione delle segnalazioni di vigilanza; per il controllo di
limiti d’investimento; per la tenuta dei libri contabili e la predisposizione dei
rendiconti periodici; per la cura degli adempimenti fiscali.
Come dettagliatamente descritto nei precedenti paragrafi 4.10 e 4.11 della Parte I del
presente Prospetto Informativo, la Società di Gestione ha stipulato alcuni contratti di
property management a supporto dell’amministrazione e della gestione dei beni
immobili che costituiscono il patrimonio del Fondo, sia con riferimento ai mercati
italiani che ai mercati esteri. La Società di Gestione verifica, in ogni caso, il corretto
svolgimento delle attività delegate ai property manager, l’adempimento da parte dei
medesimi degli impegni assunti, nonché la qualità del servizio offerto.
16.8
17.
Deleghe di gestione
17.1
Il Consiglio di Amministrazione della SGR ha conferito alla società Cordea Savills
Investment Management Limited (di seguito il “Soggetto Delegato”), con sede in Londra, 20
Grosvenor Hill, W1K3HQ, iscritta al n. 193863 del “Firm Register – UK Financial Services
Authority (FSA)”, delega per specifiche scelte di investimento. In particolare, il Soggetto
Delegato, nell’ambito dei criteri di allocazione definiti dal Consiglio di Amministrazione
della SGR, gestisce il Fondo limitatamente agli investimenti effettuati al di fuori della
Repubblica Italiana, prevalentemente nell’Unione Europea. Gli investimenti sono effettuati
in conformità a quanto previsto dall’articolo B.1 del Regolamento di gestione, nonché nel
rispetto dei limiti dettati in relazione ai fondi chiusi dal Provvedimento della Banca d'Italia del
14 aprile 2005.
17.2
La delega non implica alcun esonero o limitazione di responsabilità per il Consiglio di
Amministrazione della SGR; pertanto il delegato, per l’esecuzione delle operazioni, dovrà
attenersi alle istruzioni che gli vengono impartite dalla SGR. La delega può essere revocata
con effetto immediato dalla SGR e ha carattere non esclusivo.
Pagina 29 di 61
Parte I
17.3
Il compenso da corrispondere al Soggetto Delegato per la predetta attività è a carico della
SGR.
17.4
Il Soggetto Delegato è posseduto al 100 % da Cordea Savills LLP, il cui capitale sociale è
posseduto per il 60 % da Savills Investments Limited, controllata da Savills Finance Holding
pls, a propria volta controllata da Savills Plc. Pertanto, il Soggetto Delegato è indirettamente
controllato da Savills Plc.
17.5
Il Consiglio di Amministrazione del Soggetto Delegato è così composto:
Aubrey Adams
presidente
nato il 16 ottobre 1949
William Hackney
amministratore delegato
nato il 12 aprile 1968
John Partridge
amministratore
nato il 4 febbraio 1956
Danny O'Donnell
amministratore
nato il 29 giugno 1964
Alison Puhar
amministratore
nata il 13 marzo 1970
Steve Taylor
amministratore
nato il 2 ottobre 1967
17.6
La qualificazione e le principali esperienze professionali dei componenti il Consiglio di
Amministrazione sono le seguenti:
Aubry Adams
Ricopre la carica di Presidente di Cordea Savills Investment Management Limited dal 9
dicembre 1998 ed è attualmente direttore generale di Savills plc. Inoltre, riveste la carica di
Presidente dell’Accounting Committe, di membro del General Council della British Property
federation e di consigliere della Associated British Ports Holdings plc e The Wigmore Hall.
Ha maturato la sua esperienza lavorativa essenzialmente nel gruppo Savills. Precedentemente
ha lavorato presso la Bank of America, la Price Waterhouse & Co., e la Peachey Property
Corporation Plc, svolgendo anche ruoli di responsabilità.
William Hackney
Amministratore delegato di Cordea Savills Investment Management Limited dal 24 marzo
2004, è altresì responsabile del settore operations (COO) e a lui riportano il dipartimento
amministrativo, reporting alle autorità di controllo, contabilità dei fondi. Si occupa del lancio
di nuovi fondi immobiliari e dello studio e dell’implementazione di strutture di investimento
fiscalmente efficienti. Ha iniziato a svolgere la sua attività nel 1987 presso la Morgan
Grenfell Asset Management (trasformata poi in Deutsche Property Asset Management), dove
ha svolto incarichi di responsabilità nel lancio e nella gestione di vari fondi immobiliari
nonché nella creazione e gestione di joint ventures. Nella medesima società faceva parte
Pagina 30 di 61
Parte I
dell’Investment Commitee. Nel 1999 è stato nominato COO e nel 2003 amministratore
delegato della stessa Deutsche Property Asset Management.
John Patridge
Ricopre la carica di amministratore Cordea Savills Investment Management Limited dal 1°
luglio 2004 ed è attualmente il presidente di Cordea Savills LLP e membro della UK Society
of Investment Professionals. Nel corso della sua carriera ha assunto diversi ruoli direttivi
nella gestione di fondi mobiliari, fondi pensione e fondi immobiliari in diverse società tra cui
Grenfell Asset Management, Morgan Grenfell Asset Management (trasformata poi in
Deutsche Property Asset Management), di cui è stato presidente, Henderson Real Estate
Strategy, Henderson Global Investors dove ha fondato la uniità di gestione dei fondi
immobiliari.
Danny O’Donnel
Membro del Consiglio di Amministrazione di Cordea Savills Investment Management
Limited dal 1 luglio 2004, lavora presso il gruppo Savills da oltre 20 anni dove ha ricoperto
ruoli di responsabilità nel settore amministrazione finanza e controllo di varie società del
gruppo. È stato nominato nel 1995 CFO del gruppo ed è amministratore di Savills Finance
Holdings plc e di altre società del gruppo, due delle quali sottoposte alla vigilanza della FSA
Alison Puhar
Ricopre la carica di amministratore di Cordea Savills Investment Management Limited dal 7
giugno 2000. Da 9 anni svolge numerosi incarichi di responsabilità nel campo dei fondi
pensione e previdenziali. Attualmente riveste la carica di membro dell’Investment Property
Forum.
Steve Taylor
Membro del Consiglio di Amministrazione di Cordea Savills Investment Management
Limited dal 20 dicembre 2005 è responsabile in Cordea Savills LLP del lancio e della gestione
di prodotti di investimento immobiliare destinati al mercato degli investitori privati.
Precedentemente è stato un direttore di Noble Fund Managers e di Close Property
Management, divisione di Close Brothers Investment Limited.
18.
Banca depositaria
18.1
La banca depositaria del Fondo è la CASSA DI RISPARMIO DI FERRARA S.P.A. con sede in
Ferrara, Corso Giovecca n. 108. Le funzioni di banca depositaria sono effettuate presso la
menzionata sede legale.
19.
Società incaricata della revisione
19.1
L’incarico per l’attività di revisione contabile della SGR per il triennio 2005-2007 è stato
conferito, con deliberazione dell'Assemblea dei soci della SGR del 27 aprile 2004, alla società
DELOITTE & TOUCHE S.P.A.. Alla stessa è stato conferito l’incarico per il rilascio del giudizio
sul rendiconto annuale e sulle relazioni semestrali del Fondo per il medesimo triennio.
20.
Esperto indipendente
20.1
La SGR ha conferito, con deliberazione del Consiglio di Amministrazione della SGR del 27
luglio 2004, l’incarico di esperto indipendente per la valutazione del patrimonio del fondo alle
società a CB RICHARD ELLIS S.P.A..
21.
Specialista
21.1
Per le quote del Fondo il ruolo di specialista, ai sensi del Titolo 2.3 del Regolamento di Borsa,
è svolto da Centrobanca – Banca di Credito Finanziario e Mobiliare S.p.A. (di seguito lo
Pagina 31 di 61
Parte I
“Specialista”), con sede legale in Milano, Corso Europa, 16. Lo Specialista, ai sensi
dell’articolo 2.3.17 del Regolamento di Borsa, ha l’impegno di sostenere la liquidità delle
quote sul mercato a partire dalla data di inizio delle negoziazioni, esponendo
continuativamente proposte in acquisto e in vendita delle quote stesse per un quantitativo
minimo ed entro uno spread massimo fissato, secondo le modalità di cui all’articolo 4.1.17
del Regolamento di Borsa. Si evidenzia altresì che, in caso di particolari condizioni di
mercato, Borsa Italiana può, con provvedimento motivato, modificare gli impegni degli
operatori specialisti ovvero esonerarli dagli stessi dandone comunicazione alla CONSOB. Le
attività che devono essere svolte dallo Specialista sono indicate nel titolo 2.3 del Regolamento
di Borsa.
22.
Sponsor
22.1
La banca alla quale è stato affidato l’incarico di sponsor ai sensi e per gli effetti dell’articolo
2.3.1 del Regolamento di Borsa Italiana è Centrobanca – Banca di Credito Finanziario e
Mobiliare S.p.A (di seguito, lo “Sponsor”). Lo Sponsor, in conformità a quanto previsto dal
Titolo 2.3 del Regolamento di Borsa, collabora con l’emittente nella procedura di ammissione
alla quotazione degli strumenti finanziari ai fini di un ordinato svolgimento della stessa e
rilascia, a tal fine, talune attestazioni a favore di Borsa Italiana S.p.A. in merito alle
informazioni in suo possesso e alla conoscenza del Consiglio di Amministrazione della SGR
delle responsabilità e degli obblighi derivanti dall’ammissione a quotazione. In particolare, lo
Sponsor assume le responsabilità di cui al comma 2, lettere a), b) ed e) dell’articolo 2.3.4 del
Regolamento di Borsa rilasciando per ciascuna di esse apposita dichiarazione scritta a Borsa
Italiana S.p.A..
23.
Advisor
23.1
La SGR ha stipulato un contratto per la prestazione di servizi di advisory con Cordea Savills
Advisors S.p.A. (di seguito l’Advisor) con sede legale in Milano, via Santa Radegonda, 11,
società indirettamente controllata da Savills Plc. In virtù di tale contratto, l’Advisor assiste la
SGR nella elaborazione e definizione degli indirizzi generali di investimento. In particolare,
l’Advisor fornisce alla SGR, dati ed informazioni utili circa l’asset allocation del Fondo
(diversificazione per Paesi e per tipologia di investimenti immobiliari), predispone il budget
ed il piano operativo per il Fondo con le relative revisioni. Supporta, altresì, la SGR nella
verifica del rispetto dei limiti previsti dal Regolamento di gestione e della sussistenza dei
presupposti per il mantenimento della politica di investimento. Assiste la Società di Gestione
nelle scelte dei criteri di valorizzazione e nelle decisioni di acquisizione.
24.
Conflitti di interessi e rapporti con parti correlate
24.1
La SGR che ha istituito e gestisce il Fondo è una società non iscritta in gruppi bancari, il cui
capitale è detenuto dalla Cassa di Risparmio di Ferrara S.p.A., dalla Cassa di Risparmio di
San Miniato S.p.A., dalla Società Cattolica di Assicurazione S.c.r.l., dalla Cassa di Risparmio
di Cento S.p.A. dalla BancApulia S.p.A., dalla Cassa di Risparmio di Fabriano e
Cupramontana S.p.A., dalla Cedacri S.p.A. e dalla Banca Popolare Lecchese S.c.a r.l.p.a. La
Cassa di Risparmio di Ferrara S.p.A., la cui partecipazione al capitale sociale della SGR è pari
al 34,22%, svolge altresì il ruolo di banca depositaria del Fondo.
24.2
Il Fondo può effettuare operazioni con i soci della Società di Gestione o con soggetti
appartenenti al loro gruppo. Tali operazioni sono effettuate nei limiti e con le cautele previste
dalla normativa tempo per tempo vigente, nonché dal Regolamento di gestione.
24.3
La SGR vigila per l’individuazione dei conflitti di interesse e adotta procedure interne idonee
a salvaguardare i diritti del Fondo e dei suoi partecipanti, in modo tale da ridurre al minimo il
rischio potenzialmente riveniente da operazioni in conflitto di interesse, anche tra il Fondo e
gli altri fondi gestiti dalla SGR medesima, derivanti da rapporti di gruppo e/o con i soci della
Pagina 32 di 61
Parte I
SGR, dalla prestazione congiunta di più servizi, o da rapporti di affari propri o di altra società
del gruppo di appartenenza. In particolare, nel caso di operazioni in potenziale conflitto di
interessi, le relative decisioni di investimento/disinvestimento devono essere prese
direttamente dal Consiglio di Amministrazione della Società di Gestione su proposta del
Comitato Esecutivo Immobiliare. Nello specifico, l’Ufficio Gestione Investimenti Immobiliari
individua le situazioni di potenziale conflitto di interessi e le segnala alla Commissione di
Gestione Immobiliare e all’Ufficio Risk Fondi Chiusi. L’Ufficio Risk Fondi Chiusi analizza la
potenziale situazione di conflitto di interesse segnalata dell’Ufficio Gestione Investimenti
Immobiliari ed esprime un eventuale parere indipendente. La Commissione di Gestione
Immobiliare, tenendo conto delle eventuali osservazioni fornite dall’Ufficio Risk Fondi
Chiusi, analizza le proposte di investimento/disinvestimento immobiliare in conflitto di
interesse ed esprime il proprio parere che comunica al Comitato Esecutivo Immobiliare.
Successivamente, il Comitato Esecutivo Immobiliare analizza le proposte di
investimento/disinvestimento immobiliare in conflitto di interesse tenendo conto delle
eventuali osservazioni fornite dall’Ufficio Risk Management. Ulteriori informazioni in
relazione ai limiti alle operazioni in conflitto di interessi sono disponibili nel paragrafo B.1.4
del Regolamento di gestione.
24.4
La SGR vigila al fine di garantire la massima trasparenza delle decisioni in relazione alle
quali possano comunque configurarsi eventuali situazioni di conflitto di interessi derivanti da
rapporti con società del gruppo e/o con soci e/o amministratori della SGR, ovvero dalla
contestuale gestione di più fondi. In tali situazioni, le deliberazioni vengono assunte dal
Consiglio di Amministrazione della Società, che opera nel rispetto di principi di correttezza
sostanziale e procedurale, assicurando un equo trattamento per ogni fondo, avuto riguardo
anche agli oneri connessi alle operazioni da eseguire.
24.5
La SGR vigila in modo continuativo per l’individuazione di eventuali conflitti di interesse che
dovessero insorgere durante la vita del Fondo. La SGR individua, altresì, i casi in cui le
condizioni contrattuali convenute con i soggetti che prestano servizi a favore della medesima
confliggano con gli interessi gestiti, assicura che il patrimonio del Fondo non sia gravato da
oneri altrimenti evitabili o escluso dalla percezione di utilità ad esso spettanti e illustra nel
paragrafo 5 della Parte II del presente Prospetto Informativo le fonti di reddito e le altre utilità
percepite per la prestazione del servizio di gestione collettiva, non direttamente derivanti dal
Fondo a titolo di commissioni gestionali.
24.6
Al fine di assicurare un equo trattamento ai partecipanti al Fondo, nel caso di investimenti in
OICR collegati – fermo restando il divieto di applicare spese di sottoscrizione e rimborso –
dal compenso della SGR viene dedotta la remunerazione complessiva (provvigioni di
gestione, di incentivo, ecc.) percepita con riferimento agli OICR target.
Pagina 33 di 61
immobiliare chiuso
PARTE II –
Informazioni specifiche sulla quotazione,
composizione del patrimonio, dati storici di
andamento e costi del fondo
Pagina 34 di 61
Parte II
A)
INFORMAZIONI SULLA QUOTAZIONE
1.
Ammontare del Fondo
1.1
Il valore complessivo netto del Fondo al 30 giugno 2006, data di riferimento dell’ultimo
prospetto contabile disponibile, era pari ad Euro 295.834.734,00 .
1.2
Il patrimonio del Fondo è suddiviso in 113.398 quote di eguale valore e che conferiscono i
medesimi diritti. Il valore nominale delle quote è pari ad Euro 2.500,00. Il valore netto
unitario delle quote al 30 giugno 2006 era pari ad Euro 2.608,81 .
2.
Esiti dell'offerta pubblica e classamento delle quote
2.1
L’offerta pubblica delle quote del Fondo ha avuto inizio in data 15 settembre 2004 e si è
conclusa in data 20 novembre 2004. All’esito dell’offerta pubblica, sono state sottoscritte n.
113.398 quote, del valore nominale di Euro 2.500 ciascuna e aventi eguali diritti, per un
importo complessivo di Euro 283.495.000,00 ripartite tra 36.963 sottoscrittori, come di
seguito indicato:
Tipologia di Sottoscrittori
Numero di sottoscrittori
Numero di quote sottoscritte
36.962
111.174
1
2.224
36.963
113.398
Investitori retail
Vegagest SGR S.p.A.
Totale
Le quote del Fondo sono state collocate oltre che dalla SGR, da:
Cassa di Risparmio di Ferrara S.p.A.;
Poste Italiane S.p.A.;
Cassa di Risparmio di Fabriano S.p.A.;
Cattolica Assicurazioni SIM S.p.A.;
Cassa di Risparmio di Cento S.p.A.;
Cassa di Risparmio di San Miniato S.p.A..
3.
Informazioni sulla quotazione
3.1
Con provvedimento n. 4975 del 20 novembre 2006, Borsa Italiana S.p.A. ha disposto
l’ammissione delle quote del Fondo alla quotazione ufficiale di borsa sul MTF. La data di
inizio delle negoziazioni sarà stabilita da Borsa Italiana S.p.A. ai sensi dell’articolo 2.4.2 del
Regolamento di Borsa.
3.2
La negoziazione delle quote del Fondo si svolge con l’intervento dello Specialista il quale, in
conformità a quanto previsto dal Regolamento di Borsa, ha l’impegno di sostenere la liquidità
delle quote sul mercato a partire dalla data di inizio delle negoziazioni, esponendo
continuativamente proposte in acquisto e in vendita delle quote stesse per un quantitativo
minimo ed entro uno spread massimo fissato, secondo le modalità di cui all’articolo 4.1.17
del Regolamento di Borsa.
Pagina 35 di 61
Parte II
3.3
Non vi sono stati rispetto ai bilanci di esercizio della SGR né rispetto ai rendiconti del Fondo
al 31 dicembre 2004 ed al 31 dicembre 2005 rilievi o rifiuti di attestazione da parte di Deloitte
& Touche S.p.A..
B)
INFORMAZIONI SUL FONDO
4.
Composizione del patrimonio del Fondo e indirizzi gestionali
4.1
Il Fondo ha iniziato la propria attività successivamente al richiamo degli impegni avvenuto in
data 1° dicembre 2004. Il patrimonio sottoscritto è stato pari a Euro 283.495.000,00.
4.2
Al 30 giugno 2006, il totale delle attività del Fondo è pari ad Euro 344.088.711. Di seguito si
rappresenta schematicamente la composizione delle attività del Fondo al 30 giugno 2006.
S tr u m e n ti
fin an z ia r i e
liq u id ità
1%
C r ed ito IV A e
altr e attiv ità
5%
Im m o b ili e
p a r tec ip az io n i
94%
Il patrimonio immobiliare
4.3
Il Fondo al 30 giugno 2006 detiene direttamente o indirettamente in portafoglio 10 immobili.
Di seguito viene rappresentata la diversificazione geografica del portafoglio immobiliare alla
medesima data.
G ran B retagna
25%
G erm ania
5%
Italia
70%
Pagina 36 di 61
Parte II
Il grafico seguente illustra la diversificazione settoriale del portafoglio immobiliare del Fondo
al 30 giugno 2006.
Residenziale - Altro
14%
Ufficio
49%
Logistica
22%
Commerciale
15%
Di seguito si rappresenta l’esposizione del patrimonio al rischio di cambio al 30 giugno 2006.
GBP
25%
GBP
EUR
EUR
75%
:
Immobili direttamente o indirettamente detenuti dal Fondo al 30 giugno 2006
4.4
Di seguito, per ciascun immobile che compone il patrimonio del Fondo alla data del 30
giugno 2006, viene fornita una scheda illustrativa delle principali caratteristiche.
Immobile 1 – Palazzo uffici
Ubicazione
Milano, via Gerolamo Cardano n. 10
Pagina 37 di 61
Parte II
Caratteristiche
l’immobile è costituito da 8 piani fuori terra e 5 interrati
destinati ad archivi ed autorimessa
l’edificio è ubicato all’incrocio con la via ad alto scorrimento
Melchiorre Gioia; sorge nelle immediate vicinanze
dell’importante progetto di riqualificazione “GaribaldiRepubblica” attualmente in fase di realizzazione
Data di costruzione
1967
Superficie lorda
14.603 mq.
Destinazione d’uso
commerciale
Stato giuridico
piena proprietà
Stato urbanistico
conforme con la destinazione d’uso
Costo e data di acquisto
l’immobile è stato acquistato il 29 giugno 2005 al prezzo di
Euro 44.109.284,13
Controparte venditrice
Excelsia Nove S.r.l., una joint venture fra il gruppo Deutsche
Bank e il gruppo CDC Ixis
Costi di manutenzione e
ristrutturazione sostenuti negli
ultimi 3 anni
0
Tasso di occupazione
100%
Tipologia del contratto di
locazione
la durata del contratto è stabilita in anni 6 ed è rinnovabile per
ulteriori 6 anni
Conduttori
Regione Lombardia
Importo canoni di locazione su
base annua
Scadenza dei contratti di
locazione
Incremento % previsto dal
contratto
Incidenza dello sfitto sulla
superficie
Euro 259,79 per mq.
30 settembre 2008
75 % dell’indice Istat
non vi sono parti dell’immobile sfitte
Immobile 2 – Centro Direzionale
Ubicazione
Roma, via Consortile Carlo Veneziani n. 56
Pagina 38 di 61
Parte II
Caratteristiche
l’edificio da una base comune si sviluppa in altezza su tre
distinte torri, ciascuna delle quali è suddivisa in sei piani fuori
terra e uno interrato destinato in parte ad archivio ed in parte ad
autorimessa
l’edificio sorge all’interno del “Parco de Medici”, un importante
distretto direzionale situato alle porte della città, fra il quartiere
dell’Eur e l’aeroporto di Fiumicino
nel medesimo distretto hanno sede importanti società quali
Telecom, Esso, Bosch, Italtel oltre a svariati alberghi (Holiday
Inn, Sheraton, Sheraton Golf)
Data di costruzione
1980; l’immobile è stato recentemente ristrutturato
Superficie lorda
29.468 mq.
commerciale
Stato giuridico
piena proprietà
Stato urbanistico
Euro 66.425.687,25
Excelsia Nove S.r.l., una joint venture fra il gruppo Deutsche
Bank e il gruppo CDC Ixis
ultimi 3 anni
0
100 %
locazione
ulteriori 6 anni
Conduttori
63% ad Enel Ape S.r.l.
37% a Wind Tlc.
base annua
locazione
contratto
31 dicembre 2009, contratto con Enel Ape S.r.l.
30 giugno 2010, contratto con Wind Tlc
superficie
Euro 199,18 per mq
Immobile 3 – Caserma dei carabinieri
Ubicazione
Sala Consilina (Sa), via Pozzillo
Pagina 39 di 61
Parte II
Caratteristiche
l’edificio si sviluppa in un’area di circa 5.600 mq all’interno
della quale sono previsti 70 posti auto
il comune di Sala Consilina dista da Salerno circa 85 km ed è
raggiungibile dall’autostrada A3 (Salerno – Reggio Calabria)
tramite l’uscita Sala Consiline
Data di costruzione
2005
Superficie lorda
4.096 mq.
altro – l’edificio è destinato a caserma dei carabinieri
Stato giuridico
piena proprietà
Stato urbanistico
l’immobile è stato acquistato il 28 novembre 2005 al prezzo di
Euro 4.921.600,00
Co.ge.fer. S.p.A.
ultimi 3 anni
0
100 %
locazione
Conduttori
base annua
locazione
contratto
superficie
la durata del contratto è stabilita in anni 9 ed è rinnovabile alle
stesse condizioni di 6 anni in 6 anni
Ministero dell’Interno
Euro 82,58 per mq.
31 marzo 2011
Immobile 4 – Caserma dei carabinieri
Ubicazione
Rivoli (To), corso Torino n. 12
Caratteristiche
l’immobile comprende due distinti edifici, uno di tre piani
adibito a caserma e uno di cinque piani destinato ad alloggi e
relativi box
all’interno dell’area è anche presente un distributore di
carburante per il rifornimento degli automezzi in dotazione
all’arma dei carabinieri
Data di costruzione
l’immobile è stato ultimata il 21 novembre 2003
Superficie lorda
4.293 mq.
altro – l’edificio è destinato a caserma dei carabinieri
Stato giuridico
proprietà superficiaria
Stato urbanistico
Pagina 40 di 61
Parte II
Euro 4.621.200,00
Co.ge.fer. S.p.A.
ultimi 3 anni
0
100 %
locazione
ulteriori 9 anni
Conduttori
Ministero dell’Interno
base annua
locazione
contratto
superficie
Euro 85,09 per mq.
31 marzo 2014
Con riferimento agli immobili n. 3 e 4 (Caserme dei Carabinieri siti in Sala Consilina e
Rivoli), la SGR ha sottoscritto per conto del Fondo due distinti contratti di opzione put con la
società venditrice Co.ge.fer. S.p.A..
In virtù di tali contratti, la Co.ge.fer. S.p.A. si è impegnata a riacquistare l’immobile sito in
Sala Consilina al prezzo di Euro 4.900.000,00, nonché l’immobile sito in Rivoli al prezzo di
Euro 4.600.000,00, fino alla scadenza del Fondo ed alle seguenti condizioni:
in qualsiasi momento a partire dalla data di stipulazione dell’opzione, in caso di
comunicazione di recesso o di recesso del Ministero dell’Interno dal contratto di
locazione, o comunque in caso di cessazione di efficacia del contratto di locazione per
qualsivoglia motivo non imputabile alla SGR;
decorsi tre anni dalla stipulazione dell’opzione, in qualsiasi momento e a discrezione della
SGR;
con esclusivo riferimento all’immobile sito in Sala Consilina, decorsi 18 mesi dalla
stipulazione del contratto con cui è stato trasferito alla SGR l’immobile, in qualsiasi
momento e a discrezione della SGR, qualora entro tale termine non sia stato integralmente
completato il processo di definizione formale del contratto di locazione.
Immobile 5 – Centro logistico
Ubicazione
Levate (Bg), via Dossi
Pagina 41 di 61
Parte II
Caratteristiche
l’immobile è ubicato nelle immediate vicinanze dell’uscita di
Dalmine dell’autostrada A4 (Milano-Venezia) e si sviluppa su
un’area in parte destinata a deposito merci, in parte a spazi di
manovra ed in parte a verde
la struttura logistica è inoltre dotata di una strada ferrata che
collega un’ala del complesso all’adiacente snodo ferroviario per
il carico/scarico merci
Data di costruzione
1994
Superficie lorda
43.355 mq.
logistica
Stato giuridico
proprietà
Stato urbanistico
Euro 33.543.307,72
Liscate S.r.l.
ultimi 3 anni
0
100 %
locazione
ulteriori 6 anni
Conduttore
Upim S.p.A.
base annua
locazione
contratto
superficie
Euro 60,97 per mq.
31 gennaio 2010
Immobile 6 – The Colonnades Leisure Park
Ubicazione
Croydon (Greater London), Purley Way Cro 4jr – Gran
Bretagna
Pagina 42 di 61
Parte II
Caratteristiche
si tratta di un centro commerciale e di intrattenimento dotato di
un ampio parcheggio ed è formato da sei costruzioni ravvicinate
utilizzate come palestra, ristorante McDonald’s, bowling, hotel
ed un ristorante della catena Pizza Hut
l’immobile è ubicato a Croydon, una cittadina che si estende a
13 miglia a sud di Londra ed è collegata alla capitale sia
dall’autostrada M25, sia da diversi mezzi pubblici
l’area di Croydon è conosciuta come una delle principali aree
commerciali dell’Inghilterra, grazie alla presenza di numerosi
centri commerciali ed outlet
Data di costruzione
2001
Superficie lorda
15.119 mq.
commerciale
Stato giuridico
piena proprietà
Stato urbanistico
l’immobile è stato acquistato il 20 dicembre 2005 al prezzo di
GBP 23.912.768, equivalenti a Euro 35.478.874, al cambio alla
data di acquisizione
fondo comune di investimento GE Pension Limited
ultimi 3 anni
immobile acquistato da meno di un anno; non sono stati
sostenuti costi di manutenzione e ristrutturazione
82%
locazione
25 anni senza diritto di recesso anticipato da parte dei locatari
Conduttori
Spirit Group Retail Limited
Tom Cobleigh Ltd
Pizza Hut (UK) Ltd
Bank charges for Transfer
McDonalds Restaurants Ltd
De Vere Group Plc
base annua
locazione
contratto
superficie
in media Euro 176,4 per mq.
5 dicembre 2024
100% Consumer Price Index*
2005: 18 % per 11 giorni
2004: n.d.
2003: n.d.
* Rappresenta l’indicatore principale dell'inflazione in Gran Bretagna. Misura la variazione dei prezzi
per beni e servizi ed è utilizzato dalla Banca d'Inghilterra per assumere le decisioni sui tassi di
interesse. L'indice è composto da un paniere di beni e servizi che un consumatore comune inglese può
acquistare.
Pagina 43 di 61
Parte II
Immobile 7 – Palazzo uffici
Ubicazione
Londra, Victoria, Carlisle – Gran Bretagna
Caratteristiche
l’immobile, ad uso uffici, è costituito da cinque piani fuori terra
ed è dotato di un parcheggio esterno privato in grado di ospitare
33 autovetture
l’immobile è ubicato a Carlisle Place nei pressi della stazione
Victoria in uno dei principali quartieri della capitale inglese
la zona risulta coperta da tutti i principali servizi di trasporto di
superficie e sotterranei
Data di costruzione
1954 completamente ristrutturato nel 1997
Superficie lorda
3.617 mq.
direzionale
Stato giuridico
l’immobile è detenuto indirettamente mediante il trust
“Partnership House Unit Trust”, del quale il Fondo ha
acquistato una partecipazione del 99 %
Stato urbanistico
l’immobile è stato acquistato dal trust lo 11 luglio 2005 al
prezzo di circa Euro 41.520.510,00
fondo comune di investimento immobiliare di Schroders e
General Electric
ultimi 3 anni
0
100 %
locazione
19 anni con diritto di recesso del locatario alla data del 30
novembre 2014
Conduttori
John Lewis, uno dei principali operatori della grande
distribuzione organizzata che opera con più di 26 supermercati
con l’insegna “John Lewis” e più di 160 con l’insegna
“Waitrose”
base annua
locazione
contratto
superficie
Euro 746,75 per mq.
31 dicembre 2016
100% Consumer Price Index*
n.d.
* Rappresenta l’indicatore principale dell'inflazione in Gran Bretagna. Misura la variazione dei prezzi
per beni e servizi ed è utilizzato dalla Banca d'Inghilterra per assumere le decisioni sui tassi di
interesse. L'indice è composto da un paniere di beni e servizi che un consumatore comune inglese può
acquistare.
Pagina 44 di 61
Parte II
Immobile 8 – Edificio Commerciale Uffici
Ubicazione
Koblenz, Lohrstrasse 23 – Germania
Caratteristiche
l’immobile è costituito da 5 piani di cui 1 sotto terra destinato ad
autorimessa, 3 fuori terra destinati a uso commerciale e ufficio
ed 1 piano occupato da locali tecnici
l’immobile sorge nell’area pedonale della cittadina di Koblenz,
la quale è ubicata a 125 km a nord-ovest di Francoforte
la città si trova tra le due regioni più industrializzate della
Germania: Rhein-Rhur e Rhein-Main
Data di costruzione
2001
Superficie lorda
4.607 mq.
commerciale – direzionale
Stato giuridico
piena proprietà
Stato urbanistico
l’immobile è stato acquistato il 22 dicembre 2005 al prezzo di
Euro 16.274.000
Projektgesellschaft Kaufhaus Loehrstasse 23 GmbH
ultimi 3 anni
0
78 %
locazione
contratti di locazione standard
Conduttori
l’immobile è attualmente locato a seguenti primarie società
commerciali
base annua
locazione
contratto
superficie
Euro 234 per mq.
a partire dal 31 agosto 2010 e sino al 31 luglio 2015 in funzione
del singolo contratto
100 % indice inflazione tedesca. L’aggiornamento scatta ogni
volta che l’indice aumenta per più di 5 punti
2005: 22% per 9 giorni
2004: n.d.
2003: n.d.
L’immobile, sin dall’acquisto, presenta una piccola parte sfitta. La società venditrice
(Projektgesellschaft Kaufhaus Loehrstasse 23 GmbH) ha garantito 2 anni di canone di
locazione. A tal fine sono state emesse da Westdeutsche Immobilien Bank idonee garanzie
fideiussorie.
Pagina 45 di 61
Parte II
Nel caso il venditore affittasse la parte sfitta entro 1 anno, il Fondo si è impegnato a
corrispondere un premio al venditore, che è stato garantito mediante garanzia fideiussoria per
un importo pari ad Euro 206.000 prestata dalla Cassa di Risparmio di Ferrara S.p.A..
Immobile 9 – Centro commerciale
Ubicazione
Casal del Marmo (Roma), via Arola n. 55
Caratteristiche
il centro commerciale è ubicato lungo il raccordo anulare di
Roma presso l’uscita Casal del Marmo ed è costituito da un
ampio supermercato con una superficie di vendita di circa 5.000
mq., da una piccola galleria fotografica formata da circa 10
unità commerciali e da un’autorimessa interrata
Data di costruzione
2006
Superficie lorda
30.663 mq.
Commerciale
Stato giuridico
piena proprietà
Stato urbanistico
l’immobile è stato acquistato il 3 aprile 2006 al prezzo di Euro
36.000.000,00
Super Immobiliare, appartenente al gruppo Conad del Tirreno
ultimi 3 anni
0
100 %
locazione
ulteriori 9 anni
Conduttori
gruppo Conad del Tirreno
base annua
locazione
contratto
superficie
Euro 79,65 per mq.
30 aprile 2015
Immobile 10 – Centro logistico
Ubicazione
Liscate (Mi), Mora di Liscate S.P. Cerca n. 39
Pagina 46 di 61
Parte II
Caratteristiche
il centro logistico è ubicato nel comune di Liscate che si estende
nell’hinterland milanese lungo la strada provinciale Rivoltana
ed è facilmente raggiungibile dalla tangenziale est o
dall’autostrada A4 (Milano-Venezia) uscendo al casello di
Agrate direzione Milano
Data di costruzione
1995
Superficie lorda
45.267 mq.
logistica
Stato giuridico
l’investimento è stato realizzato tramite la cessione di un
contratto di leasing finanziario da parte della società Liscate
Immobiliare S.r.l.
Stato urbanistico
circa Euro 35.308.711
Società di leasing
Locafit S.p.A
ultimi 3 anni
0
100 %
locazione
ulteriori 6 anni
DHL Solutions S.p.A., società internazionale specializzata
nell’attività di logistica
Conduttori
base annua
locazione
contratto
31 dicembre 2014
superficie
Euro 57,24 per mq.
75 % dell’Istat
L’acquisto del contratto di leasing avente ad oggetto l’immobile sopra descritto è finalizzato
all’acquisizione dell’immobile da parte del Fondo. A fronte della cessione del contratto di
leasing immobiliare, il Fondo ha acquisito il debito residuo nei confronti dell’impresa
concedente, pari ad Euro 22.932.711. Il rimborso del menzionato debito avviene mediante
pagamento trimestrale anticipato del canone di locazione finanziaria, computato secondo un
tasso variabile pari all’Euribor + 1,55 %. Il costo di acquisto dell’immobile è stato pertanto
definito tenendo in considerazione il prezzo di cessione del contratto di leasing ed il
menzionato debito residuo.
4.5
In data 10 aprile 2006 il Fondo ha inoltre concluso un contratto di acquisto di un immobile
direzionale e commerciale sito nella cittadina di Gelsenkirken, situata a 40 km a nord est di
Dusseldorf e a 35 km a ovest di Dortmund, condizionato al completamento dei lavori di
Pagina 47 di 61
Parte II
ristrutturazione che il venditore si è impegnato ad ultimare entro 18 mesi dal 10 aprile 2006.
Di seguito si fornisce una dettagliata descrizione dell’immobile.
Ubicazione
Gelsenkirchen – Bahnhofstrasse 5565
Caratteristiche
la proprietà sorge su un’area di 5.000 mq. e si compone di un
piano terra ad uso commerciale e 4 piani elevati ad uso
commerciale, edifici per un totale di superfici affitabile paria
20.000 mq.
Data di costruzione
1911 completamente ristrutturato nel 1998
Superficie lorda
20.098 mq.
direzionale – commerciale
Stato giuridico
piena proprietà, condizionata al completamento dei lavori di
ristrutturazione da Parte del venditore
Stato urbanistico
l’immobile è stato acquistato il 10 aprile 2006 al prezzo di Euro
40.250.000
Areal Grundstucks und Bautraegergesellschaft mbh
ultimi 3 anni
n.d.
94,2%
locazione
durata compresa tra i 5 ed i 10 anni
Conduttore
l’immobile è per la maggior parte locato a H & N, Muller,
Footlocker,VRR
base annua
locazione
contratto
superficie
Euro 146 per mq.
scadenze comprese tra il 31 dicembre 2006 ed il 30 giugno 2013
50% e 100% indice tedesco inflazione
n.d.
Partecipazioni in società immobiliari al 30 giugno 2006
4.6
Alla data del 30 giugno 2006 il Fondo deteneva le seguenti partecipazioni in società
immobiliari funzionali all’investimento in immobili:
- Partnership House Unit Trust (di seguito “PHU Trust”);
- Partnership House Unit Trust Holding Ltd. (di seguito anche “PHUT Holding”);
- Europa Immobiliare N. 1 Jersey Finance Ltd. (di seguito anche “EI1JF”)
Sede sociale
PHU Trust
PHUT Holding
EI1JF
22 Grenville Street,
St. Helier, Jersey,
St. Helier, Jersey,
22 Grenville Street, St.
Helier, Jersey, Channel
Pagina 48 di 61
Parte II
Channel Islands,
JE48PX
Channel Islands,
JE48PX
Islands, JE48PX
immobiliare
immobiliare
immobiliare
Capitale sottoscritto
27.600.00 GBP
3 Euro
3 Euro
Frazione di capitale
detenuta dal Fondo
99 %
100 %
100 %
Riserve
===
===
===
Risultati economici al 31
dicembre 2005
1.978.617 GBP
n.d.
(la società è stata
costituita il 19 giugno
2006)
n.d.
(la società è stata
costituita il 19 giugno
2006)
Risultati economici al 30
giugno 2006
3.426.245 GBP
- 875 Euro
- 875 Euro
il trust non possiede
partecipazioni
la società non
possiede
partecipazioni
la società non possiede
partecipazioni
0
0
0
677.125,25 GBP
n.d.
n.d.
28.650.000 GBP
n.d.
n.d.
31.200.000 GBP
n.d.
n.d.
0
0
0
Settore attività
Valore contabilizzato
delle partecipazioni
possedute
Importo ancora da
liberare
Ammontare dividendi
percepiti nell’esercizio
2005
Valore contabile degli
immobili al 31 dicembre
2005
Valore contabile degli
immobili al 30 giugno
2006
Valore indebitamento
finanziario netto
Strumenti finanziari rappresentativi di operazioni di cartolarizzazione
4.7
Alla data del 30 giugno 2006 il Fondo non ha investito in strumenti finanziari rappresentativi
di operazioni di cartolarizzazione.
Situazione IVA
4.8
L’IVA al 31 dicembre 2005 era pari ad Euro 28.840.000,00 di cui 21.000.000,00 chiesti a
rimborso. L’IVA al 30 giugno 2006 è pari ad Euro 15.917.000,00 di cui 9.161.000,00 come
saldo tra debito e credito per acquisti del trimestre ed Euro 6.756.000,00 come residuo
dell’IVA del 2005 (al netto dei 21.000.000,00 ricevuti a rimborso e delle compensazioni di
IVA a debito degli altri fondi nel primo semestre 2006).
Indebitamento
4.9
Alla data del 30 giugno 2006 la SGR, per conto del Fondo, ha fatto ricorso ad un
finanziamento, nella forma di apertura di credito in conto corrente presso la Cassa di
Risparmio di Ferrara S.p.A. avente le caratteristiche di seguito descritte.
Pagina 49 di 61
Parte II
Linea di credito presso la Cassa di Risparmio di Ferrara S.p.A.
Ammontare massimo del
finanziamento
Euro 26.000.000
Ammontare utilizzato del
finanziamento
Euro 21.379.731
Banca finanziatrice
Cassa di Risparmio di Ferrara S.p.A.
Scadenza
30 settembre 2006
Rimborso
unica soluzione con facoltà di rimborso anticipato
Tasso di interesse
Euribor 3 mesi lettera media mese + 0,75%
Garanzie
nessuna
Finalità
procedere al pagamento di una quota parte del prezzo degli
immobili acquistati nel primo semestre del 2006 e al
finanziamento dell’IVA che deve essere rimborsata dallo Stato
Si sottolinea, inoltre, che la SGR intende per il futuro avvalersi delle opportunità offerte dalla
normativa relativa ai fondi immobiliari in materia di indebitamento finanziario, per la
realizzazione di ulteriori investimenti del patrimonio del Fondo in linea con la politica di
gestione dello stesso e nel rispetto dei limiti previsti dalla normativa tempo per tempo vigente.
Si rinvia alla relazione semestrale del Fondo al 30 giugno 2006 per ulteriori informazioni
in merito agli investimenti effettuati in beni immobili, diritti reali immobiliari e
partecipazioni in società immobiliari nonché alla tavola di distribuzione del valore corrente
degli immobili per classi di valore, contenuta nella menzionata relazione semestrale.
Investimenti effettuati dopo il 30 giugno 2006
4.10
Il 26 luglio 2006, il Fondo ha acquistato un portafoglio costituito da 3 assets immobiliari
situati in Svezia. Di seguito si fornisce una dettagliata descrizione dell’investimento
effettuato.
Golden 3 portfolio
Ubicazione
Saltsjobaden, Koping e Valbo, contea di Stoccolma – Svezia
Caratteristiche
portafoglio composto da tre diversi immobili (Gavle 20%;
Koping 40%; Saltsjobaden 40%)
composto da due retail park (Gavle e Koping) ed un centro
commerciale (Saltsjobaden)
ben localizzato ha un ottimo potenziale di crescita mediante una
gestione attiva
Pagina 50 di 61
Parte II
Data di costruzione
Valbo: costruito nel 1978 per IKEA, nel 1996 il centro è stato
completamente ristrutturato ed ulteriori migliorie sono state
apportate nel 2005
Koping: è composto da 2 edifici, uno costruito nel 1972
originariamente per IKEA, tale unità è poi stata completamente
ristrutturata nel 1985; il secondo corpo è invece stato costruito
nel 2005
Saltsjobaden: costruito nel 1970 e completamente ristrutturato
tra il 1997 e il 2000, è situato a 15 Km dal centro di Stoccolma e
vicino alla stazione di Tippen, si tratta di una destinazione
residenziale molto esclusiva, un tempo famosa come residenza
di villeggiatura estiva, ed oggi ormai inglobata nel tessuto
urbano di Stoccolma
gli immobili sono stati costruiti negli anni 70 con ottimi
standard strutturali e molto ben mantenuti nel corso degli anni,
inoltre gli stessi sono stati tutti completamente ristrutturati
Valbo circa 20.543 mq., di cui 6.068 affittabili
Superficie lorda
Koping circa 16.000 mq.
Saltsjobaden circa 10.000 mq. di area affittabile
commerciale
Stato giuridico
gli immobili sono detenuti da società immobiliari svedesi di cui
il Fondo è azionista ultimo
Stato urbanistico
le partecipazioni alle società immobiliari sono state acquistate il
26 luglio 2006 al prezzo di circa Euro 43.000.000
AEVS Sverige 1 AB società posseduta dal fondo immobiliare
Sveafastigheter Sverige 1
ultimi 3 anni
0
100% Valbo, 89% Koping, 98,3% Satsjobaden
locazione
durata media tra i 3 ed i 10 anni
Conduttori
sul portafoglio insistono complessivamente 65 contratti di affitti
con 58 diversi conduttori
4 conduttori coprono più del 50% del totale degli affitti:
Willys (9%) è il leader svedese del settore hard discount
con una quota di mercato del 40% ed è posseduto da
Axfood (730 negozi), una delle catene di distribuzione
commerciale a più alta capitalizzazione alla borsa di
Stoccolma
ICA (18%) è la catena distributiva leader nel settore dei
beni di consumo con un fatturato di 8,5 miliardi di € e più
di 1500 negozi
Elgiganten (9%) è invece il marchio leader nella
distribuzione di elettronica con un fatturato di 500 milioni
di Euro e più di 50 negozi
Siba (5%) è un altro distributore di prodotti elettronici, ha
44 negozi in Svezia e 11 all’estero, 950 dipendenti ed un
fatturato di 430 milioni di euro
gli altri conduttori pesano singolarmente meno del 5%
dell’affitto totale
circa 97 Euro per mq.
Pagina 51 di 61
Parte II
base annua
locazione
contratto
superficie
comprese tra il 2007 ed il 2017; il 30% oltre il 2014
tra il 50% ed il 100% dell’incremento dei prezzi al consumo
svedesi
n.d.
L’acquisizione del descritto portafoglio immobiliare è stata realizzata mediante la struttura
societaria di seguito illustrata.
Fondo Europa
Immobiliare n.° 1
Europa Immobiliare n.
1 Finance Jersey Ltd
Lemu Investments SA
AB Coport 83
Handelsfastigheter
Valbo/Koping AB
AEVS Gra AB
Pagina 52 di 61
Parte II
Partecipazioni in Società immobiliari al 31,10,2006 coinvolte nel progetto Golden
Sede Sociale
Settore attività
Europa Immobiliare n.1 Jersey Finance Ltd
Lemu Investments SA
Golden Immobiliare Svezia AB
(precedentemente AB Coport 83)
Golden Valbo/Koping AB
Golden Saltsjobaden AB
St Helier, Jersey
Channel Islands JE48PX
65 Boulevard Grande-Duchesse Charlotte
L-1331 Luxembourg
9 Kungsgatan
SE-10390 Stockholm
Sweden
9 Kungsgatan
SE-10390 Stockholm
Sweden
9 Kungsgatan
SE-10390 Stockholm
Sweden
Immobiliare
Immobiliare
Immobiliare
Immobiliare
Immobiliare
Società costituita per acquistare e detenere
azioni di società immobiliare svedesi.
Società proprietaria dei 2 immobili di Valbo
(Gavle) e di Koping
Società proprietaria dell'immobile di
Saltsjobaden
Società che funge da fornitore di finanziamenti Società che funge da fornitore di finanziamenti
intercompany nonché da holding di
intercompany nonché da holding di
partecipazione di società immobiliari
partecipazione di società immobiliari
direttamente o indirettamente possedute dal
direttamente o indirettamente possedute dal
Fondo per l'effettuazione di investimenti
Fondo per l'effettuazione di investimenti
immobiliari in Europa
immobiliari in Europa
Attività svolta
Capitale sottoscritto
42.530.862 €
456.000 €
100.000 SEK
1.0000.000 SEK
1.0000.000 SEK
Frazione di capitale detenuta direttamente o
indirettamente dal Fondo
100%
100%
100%
100%
100%
Risultati economici ultimo esercizio
(31.12.2005)
na (società costituita il 19.06.06)
(società acquistata il 26.07.06)
(società acquistata il 26.07.06)
Immobili 132.029.152 SEK
Liquidità 3.185.129 SEK
Altri crediti 3.106.675 SEK
Immobili 172.116.968 SEK
Altri crediti 228.788 SEK
Liquidità 175.142 €
Crediti verso controllate 41.932.151 €
Part. in soc. control. 423.569 €
Composizione attivo
na (società neocostituita acquistata il 04.07.06) na (società neo costituita acquistata il 05.07.06)
Liquidità 10.121 €
Crediti verso controllate 42.404.390 €
Part. in soc. control. 11.000 €
Altri crediti 528.975 €
Altre attività 6.100 €
Crediti verso controllate 293.428.878 SEK
Part. in soc. control. 88.801.897 SEK
Altri crediti 6.499.065
Debiti vs soci 41.979.390 €
Capitale Soc 456.000 €
Reserves 9.704 €
Altri debiti 515.492 €
Debiti vs soci 392.388.900 SEK
Capitale Soc 100.000 SEK
Altri debiti 3.299.065 SEK
Capitale Soc 1.000.000 SEK
Riserve 4.106.730 SEK
Debiti correnti 8.109.164 SEK
Capitale Soc 1.000.000 SEK
Riserve -401.155 SEK
Debiti correnti 6.891.306 SEK
Composizione passivo
Capitale Soc 42.530.862 €
Valore contabilizzato delle partecipazioni
possedute
423.569 €
11.000 €
88.801.897 SEK
Non possiede partecipazioni
Non possiede partecipazioni
Importo ancora da liberare
0
0
0
0
0
Ammontare dividendi percepiti nell'ultimo
esercizio (2005)
na
na
na
na
na
Valore contabile degli immobili 31.12.2005
na
na
na
na
na
Valore contabile degli immobili 31.10.2006
na
na
na
132.029.152 SEK
172.116.968 SEK
L’acquisto degli immobili Svedesi è avvenuto pagando un prezzo totale di Euro
42.750.408,56 corrispondente a 392.388.900 Corone Svedesi (SEK). L’importo è stato
convertito presso Vegagest in SEK ad un cambio di 9,1786.
L’importo di 392.388.900 SEK è contabilizzato nel passivo della società Svedese Golden
Immobiliare Svezia AB che possiede le società detentrici degli immobili.
La società Svedese Golden Immobiliare Svezia AB una volta ricevuto il finanziamento di
392.388.900 SEK ha acquistato le due società detentrici degli immobili:
trasferendo 125.105.062 SEK ad una società e 168.323.816 SEK all’altra società per
estinguere dei finanziamenti bancari che tali società avevano contratto per l’acquisto
degli immobili; detti importi si rilevano ora nel passivo di tali società come debiti verso
soci;
trasferendo 88.801.897 SEK al venditore per acquisire il controllo delle società detentrici
degli immobili.
Pertanto l’attivo della società Svedese Golden Immobiliare AB risulta così composto
(a) crediti verso controllate 293.428.878 SEK;
(b) partecipazioni per 88.801.897 SEK;
(c) liquidità per 7.058.125 SEK;
(d) la voce Altri Crediti che comprende:
−
−
crediti legati alla gestione corrente per 3.399.065 SEK, in parte compensati dai debiti;
crediti per 3.100.000 SEK che sono in attesa della definizione del pagamento della
tassa di acquisizione; entro il giugno 2007 si saprà se tale tassa debba essere pagata o
meno; tale importo verrà riconosciuto al venditore solo nel caso in cui la tassa non
dovrà essere pagata allo Stato Svedese.
Pagina 53 di 61
Parte II
La somma dei valori di cui ai punti (a), (b), (c) e dei 3.100.000 SEK di cui al punto (d) danno
il valore dell’acquisto di 392.388.900 SEK che è stato trasferito dal Fondo in pagamento degli
immobili.
La eventuale variazione del valore di mercato degli immobili si rifletterà in futuro in una
variazione del valore della partecipazione di 88.801.897 SEK della società Svedese Golden
Immobiliare Svezia AB ed a ritroso sulle altre società fino ad arrivare al Fondo.
Per effetto della descritta operazione, il Fondo ha assunto un’esposizione al rischio di cambio
in corone svedesi, cosicché la composizione del portafoglio rispetto al rischio di cambio
risulta la seguente:
GBP
22%
GBP
EUR
66%
SKR
12%
SKR
EUR
Dismissioni effettuate dopo il 30 giugno 2006
4.11
La SGR ha ricevuto da un primario cliente istituzionale un’offerta vincolante di acquisto al
prezzo di Euro 121.300.000 del complesso direzionale sito in via Veneziani 56 a Roma e del
palazzo uffici sito nel comune di Milano, all’incrocio tra via Cardano e via Melchiorre Gioia.
In data 12 ottobre 2006 il Comitato Esecutivo Immobiliare della SGR ha deliberato la
possibilità di procedere alla dismissione di tali immobili. Il Comitato ha altresì conferito
mandato al Presidente della SGR di attuare la delibera, dando corso alle opportune
negoziazioni con le controparti. Gli immobili oggetto dell’operazione sono descritti in
dettaglio nella scheda riportata al punto 4.4 del presente prospetto.
Ove l’offerta di acquisto ricevuta fosse accolta, il Fondo realizzerebbe una plusvalenza
complessiva pari ad Euro 10.765.028,62, rispetto al costo di acquisto dei due immobili (Euro
110.534.971,38 ).
4.12
Il 7 luglio 2006 il Fondo, tramite la sua controllata Europa Immobiliare N° 1 Jersey Finance
Ltd., ha inoltre esercitato l’opzione di acquisto dell’1% delle quote del IHU Trust detenuto dal
venditore del Trust.
Finanziamenti ricevuti dal Fondo dopo il 30 giugno 2006
4.13
La SGR, per conto del Fondo, ha stipulato un contratto di finanziamento con la Banca Carige
S.p.A. avente le caratteristiche di seguito descritte.
Pagina 54 di 61
Parte II
Linea di credito con la Banca Carige S.p.A.
Ammontare massimo del
finanziamento
Euro 100.000.000
Ammontare utilizzato del
finanziamento
Euro 51.543.052,38
Banca finanziatrice
Carige S.p.A.
Scadenza
29 giungo 2007
Rimborso
unica soluzione
Tasso di interesse
Euribor 3 mesi lettera media mese + 0,75%
Commissioni
istruttoria fido Euro 258,23
Garanzie
nessuna
Finalità
finanziamento dell’operazione di acquisto del portafoglio
Golden 3 di cui al precedente paragrafo 4.9 e sostituzione
indebitamento precedente con Cassa di Risparmio di Ferrara.
La SGR ha in corso negoziazioni con primarie banche specializzate, finalizzate ad attivare
finanziamenti ipotecari con scadenze coerenti con la durata del Fondo, idonei a sostituire la
linea di credito attiva con Banca Carige S.p.A..
Il finanziamento già attivo con la Cassa di Risparmio di Ferrara S.p.A., di cui al precedente
paragrafo 4.9, scaduto il 30 settembre 2006, è stato rinnovato sino al 30 settembre 2007 per un
importo di Euro 10.000.000,00 con condizioni migliorative (spread 0,60%).
Riepilogo dei rischi connessi all’investimento
4.14
I rischi specifici di seguito indicati, a titolo esemplificativo e non esaustivo, possono incidere
sulla redditività annuale del Fondo e, quindi, sui proventi dallo stesso distribuibili e/o sul
valore di liquidazione del Fondo e, quindi, sul valore della quota alla scadenza del Fondo
stesso:
(i)
eventuali difficoltà di smobilizzo degli immobili;
(ii)
investimento in immobili siti in Paesi diversi dall’Italia;
(iii)
mancato adempimento degli obblighi dei conduttori degli immobili;
(iv)
tipologia degli immobili detenuti;
(v)
indebitamento del Fondo;
(vi)
possibile verificarsi di eventi naturali e/o accidentali che siano suscettibili di produrre
conseguenze sulla struttura e/o consistenza degli immobili stessi;
(vii)
eventi connessi allo stato di conservazione degli immobili;
(viii)
variazione del valore degli immobili e/o della loro redditività per effetto di modifiche
delle politiche di assetto del territorio e dei piani urbanistici;
Pagina 55 di 61
Parte II
(ix)
solvibilità delle controparti dei contratti di opzione put.
Procedimenti giudiziali o arbitrali
4.15
Alla data del presente Prospetto Informativo non vi sono procedimenti giudiziali o arbitrali
che possono avere significativi effetti sull’attività del Fondo.
Caratteristiche dei segmenti del mercato immobiliare in cui opera il Fondo
4.16
I principali indicatori economici, quali il clima di fiducia delle imprese e dei consumatori, si
trovano sui livelli massimi degli ultimi 5 anni, sebbene permangano i rischi della crescita dei
prezzi energetici e degli squilibri del commercio estero generati dall’apprezzamento dell’Euro
sul Dollaro. L’orientamento della politica monetaria da parte della BCE rimane restrittivo, in
linea con il contenimento delle pressioni inflazionistiche.
Analisi geografica
Italia
L’economia italiana sta mostrando evidenti segnali di ripresa, sostenuta soprattutto dalla
domanda estera. Anche i consumi privati dovrebbero mostrare ripresa nei prossimi mesi,
come emerge dal miglioramento delle aspettative delle famiglie. Ciononostante la sostenibilità
della ripresa è condizionata dal varo delle nuove normative fiscali.
Gran Bretagna
Dopo la flessione registrata nella prima parte del 2005, l’economia britannica presenta forti
cenni di ripresa. La crescita economica prosegue molto vicina al suo potenziale e gli
indicatori mostrano che il trend dovrebbe continuare almeno fino alla fine dell’anno. Stanno
maturando, inoltre, le aspettative relativamente ad un innalzamento dei tassi ed ad una crescita
più moderata dei consumi e dei prezzi delle abitazioni.
Germania
Sia i dati microeconomici che gli indicatori del clima di fiducia mostrano un’accelerazione
dell’economia tedesca. La crescita economica trova supporto sia nell’aumento degli
investimenti sia nella rinnovata forza dei consumi. La più grande incognita dell’economia
tedesca è rappresentata dall’impatto sul livello dei consumi dell’anticipato aumento dell’IVA
nel 2007.
Francia
Nonostante tensioni politiche e sociali, l’economia transalpina si trova in un trend ascendente,
in virtù di un clima internazionale positivo. La solidità dei consumi e degli investimenti è
accompagnata dalla crescita del settore estero. Un ulteriore fattore positivo è rappresentato
dalla costante diminuzione del tasso di disoccupazione.
Spagna
Lo scorso anno la crescita dell’economia spagnola è stata notevolmente superiore a quella
degli altri grandi Paesi europei, specialmente in virtù della domanda interna. Si prevede che la
crescita si mantenga ad alti livelli anche nel 2006.
Svezia
L’economia svedese è in netta crescita, grazie ai postivi risultati sia della domanda interna che
da parte del commercio estero. I continui miglioramenti nel mercato del lavoro, l’inflazione
sotto controllo ed il miglioramento delle finanze pubbliche si riflettono in un aumento del
reddito delle famiglie, del livello dei consumi e quindi dell’economia svedese.
Analisi settoriale
Uffici
Pagina 56 di 61
Parte II
Il fatto più significativo del 2006 è stato senza dubbio il livello di compressione dei
rendimenti del mercato degli uffici nella maggior parte dei Paesi europei, con l’eccezione
della Germania. Le riduzioni più considerevoli si sono verificate nei Paesi centro europei e
nelle città secondarie dei Paesi dell’ovest, specialmente in Francia. Attualmente i canoni nelle
maggiori città europee sembrano essersi stabilizzati ed in alcuni casi, come ad esempio
Londra, si segnalano leggeri aumenti.
Commerciale
Il mercato immobiliare dei negozi inseriti nei centri commerciali segue, da un lato, le
tendenze del mercato delle unità commerciali nei centri storici, dall’altro lo sviluppo dei
centri commerciali stessi. I valori dei canoni di locazione medi sono molto eterogenei e
dipendono da fattori come l’ubicazione e lo standing del centro commerciale, il tipo di attività
del negozio, il numero di vetrine, etc.. Si registra un notevole innalzamento del livello di
interesse per i parchi commerciali, specialmente in Italia dove il settore è relativamente
nuovo.
Logistica
I rendimenti nell’ultimo anno, a causa della forte domanda dei potenziali acquirenti, sono
diminuiti nella maggior parte dei Paesi europei. L’Italia rimane sotto-dimensionata rispetto
alla domanda di strutture moderne.
5.
Conflitti di interessi e rapporti con parti correlate
5.1
Alla data di pubblicazione del presente Prospetto Informativo non sono state effettuate
operazioni con soggetti con i quali esista una situazione di conflitto di interessi rilevante ai
sensi dell’art. 12-bis, comma 4, D.M. n. 228/99. La SGR si attiene in ogni caso ai limiti
fissati dal Regolamento di gestione, dalla legge e dalle disposizioni emanate dalla Banca
d’Italia per assicurare la tutela dei partecipanti da possibili situazioni di conflitto d’interessi.
La SGR vigila per l’individuazione dei conflitti d’interessi e adotta procedure interne idonee a
salvaguardare i diritti del Fondo e dei suoi partecipanti, in modo tale da ridurre al minimo il
rischio potenzialmente derivante da operazioni in conflitto di interesse, anche tra il Fondo e
gli altri fondi dalla stessa gestiti, derivanti da rapporti di gruppo e/o con i soci della SGR
stessa, dalla prestazione congiunta di più servizi, da rapporti d’affari propri o di altra società
del gruppo di appartenenza ed in generale da rapporti con parti correlate.
Il Consiglio di Amministrazione della SGR assumerà le proprie determinazioni in ordine al
compimento di tutte le operazioni con parti correlate o in potenziale conflitto d’interesse,
anche tra il Fondo e gli altri fondi dalla stessa gestiti, derivanti da rapporti di gruppo e/o con i
soci della SGR stessa, dalla prestazione congiunta di più servizi, da rapporti d’affari propri o
di altra società del gruppo di appartenenza ed in generale da rapporti con parti correlate.
5.2
Il Fondo potrà, nei limiti e con le cautele previste dalla normativa tempo per tempo vigente,
acquistare altri beni e titoli di società finanziate da banche socie della SGR, negoziare beni
con altri fondi della SGR secondo criteri di conformità alle politiche di gestione del Fondo,
investire in altri OICR gestiti dalla SGR.
5.3
I dirigenti e gli amministratori della SGR non hanno interessi nell’attività del Fondo.
6.
Informazioni sulle decisioni assunte dagli organi del Fondo
6.1
Alla data di pubblicazione del presente Prospetto Informativo sono state convocate due
Assemblee dei partecipanti al Fondo.
La prima Assemblea per il giorno 7 gennaio 2005 aveva all’ordine del giorno la nomina del
Presidente dell’Assemblea dei partecipanti per il triennio 2005/2007 e relative determinazioni.
In tale seduta l’assemblea è andata deserta e nessuna decisione è stata assunta.
Pagina 57 di 61
Parte II
La seconda Assemblea è stata convocata per il giorno 9 dicembre 2005 con all’ordine del
giorno la nomina del Presidente dell’Assemblea dei partecipanti e relative determinazioni
nonché la modifica del testo regolamentare. Anche in tale seduta l’assemblea è andata deserta
e nessuna decisione è stata assunta.
C)
INFORMAZIONI ECONOMICHE (DATI STORICI E COSTI SOSTENUTI)
7.
Dati storici sull’andamento del Fondo
7.1
Di seguito si riporta la rappresentazione grafica dell’andamento del valore della quota del
Fondo a far data dal 1° dicembre 2004, data di avvio dell’operatività, e sino al 30 giugno
2006, ultima valorizzazione disponibile.
Andamento del valore della quota
2.650,00
2.600,00
2.550,00
2.500,00
30
/0
6/
06
31
/1
2/
05
30
/0
6/
05
31
/1
2/
04
So
tto
s
cr
iz
io
n
e
2.450,00
7.2
Al 31 dicembre 2005 sono stati distribuiti proventi per Euro 510.291,00, pari ad Euro 4,50 per
ciascuna quota.
7.3
Di seguito si rappresenta la situazione reddituale del Fondo al 30 giugno 2006.
Rendiconto del Fondo Europa Immobiliare 1
Fondo Comune di Investimento Immobiliare di Tipo Chiuso
SEZIONE REDDITUALE
30/06/2006
A. STRUMENTI FINANZIARI
4.759.461
31/12/2005
4.647.602
Strumenti finanziari non quotati
A1. PARTECIPAZIONI
566.347
657.458
A1.1 dividendi e altri proventi
A1.2 utili/perdite da realizzi
533.609
983.530
32.738
-326.072
A1.3 plus/minusvalenze
A2. ALTRI STRUMENTI FINANZIARI NON QUOTATI
A2.1 interessi, dividendi e altri proventi
Pagina 58 di 61
Parte II
Strumenti finanziari quotati
A3. STRUMENTI FINANZIARI QUOTATI
A3.1 interessi, dividendi e altri proventi
4.193.114
3.989.144
543.273
1.844.552
-2.307
2.143.356
3.652.148
1.236
Strumenti finanziari derivati
A4. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI
A4.1 di copertura
A4.2 non di copertura
4.759.461
Risultato gestione strumenti finanziari
4.647.602
B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI
10.479.591
26.705
B1. CANONI DI LOCAZIONE E ALTRI PROVENTI
7.397.352
4.449.205
3.503.131
-4.232.322
-133.519
-14.343
B2. UTILI/PERDITE DA REALIZZI
B3. PLUS/MINUSVALENZE
B4. ONERI PER LA GESTIONE DI BENI IMMOBILI
B5. AMMORTAMENTI
-287.373
B6. IMPOSTA COMUNALE SUGLI IMMOBILI
-175.835
10.479.591
Risultato gestione beni immobili
0
C. CREDITI
26.705
0
C1. Interessi attivi e proventi assimilati
C2. Incrementi/decrementi di valore
0
Risultato gestione crediti
0
D. DEPOSITI BANCARI
1.250.420
D1. Interessi attivi e proventi assimilati
1.250.420
0
E. ALTRI BENI (da specificare)
E1. Proventi
E2. Utile/perdita da realizzi
E3. Plusvalenze/minusvalenze
Risultato gestione investimenti
F. RISULTATO DELLA GESTIONE CAMBI
F1. OPERAZIONI DI COPERTURA
15.239.052
5.924.727
-427.777
-229.169
396.016
0
F1.1 Risultati realizzati
396.016
F1.2 Risultati non realizzati
-842.312
F2. OPERAZIONI NON DI COPERTURA
0
-842.312
F3. LIQUIDITÀ
18.519
-229.169
19.612
-229.169
G. ALTRE OPERAZIONI DI GESTIONE
-1.093
G1. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI PRONTI CONTRO
ASSIMILATE
4.480
TERMINE E
4.480
G2. PROVENTI DELLE OPERAZIONI DI PRESTITO TITOLI
14.811.275
Risultato lordo della gestione caratteristica
-130.298
H. ONERI FINANZIARI
5.700.038
0
H1. INTERESSI PASSIVI SU FINANZIAMENTI RICEVUTI
H1.1 su finanziamenti ipotecari
H1.2 su altri finanziamenti (da specificare)
-130.298
H2. ALTRI ONERI FINANZIARI
14.680.977
Risultato netto della gestione caratteristica
5.700.038
I. ONERI DI GESTIONE
-2.875.984
-5.512.763
I1. Provvigione di gestione SGR (1)
-2.554.450
-5.111.494
-140.900
-283.719
I2. Commissioni banca depositaria
Pagina 59 di 61
Parte II
-48.951
I3. Oneri per esperti indipendenti
I4. Spese pubblicazione prospetti e informativa al pubblico
I5. Altri oneri di gestione
L. ALTRI RICAVI ED ONERI
-64.530
-126.563
-39.520
-5.120
-13.500
-13.331
646.851
L1. Interessi attivi su disponibilità liquide
3.132
218.402
L2. Altri ricavi
4.810
430.953
L3. Altri oneri
-21.273
-2.504
11.791.662
Risultato della gestione prima delle imposte
M. IMPOSTE (1)
834.126
-30
0
M1. Imposta sostitutiva a carico dell’esercizio
M2. Risparmio di imposta
-30
M3. Altre imposte
11.791.632
Utile/perdita dell’esercizio
7.4
834.126
Alla data di pubblicazione del presente Prospetto Informativo non sono disponibili i dati
relativi al rendimento medio annuo composto nel corso degli ultimi 2 e 5 anni, essendo il
Fondo operativo a partire dal 1° dicembre 2004.
Rendimento
composto
medio
annuo
Fondo
2 anni
5 anni
n.d.
n.d.
I dati illustrati sono frutto di stime economiche effettuate da esperti valutatori indipendenti.
Il diritto al rimborso potrà essere esercitato solo alla scadenza e alle condizioni
predeterminate nel Regolamento di gestione del Fondo.
Data di avvio del Fondo
1° dicembre 2004
Durata del Fondo
31 dicembre 2014
Data di richiamo degli impegni
1°dicembre 2004
Periodo di collocamento
Patrimonio netto del Fondo al 30.06.2006
Valore della quota al 30.06.2006
15 settembre 2004 – 20 novembre 2004
Euro 295.834.734
Euro 2.608,81
Prezzo minimo/massimo dell’ultimo mese di
negoziazione in Borsa
n.d.
Prezzo medio dell’ultimo mese di negoziazione
in Borsa
n.d.
8.
Costi del Fondo
8.1
Al fine di fornire un’indicazione delle spese sostenute dal Fondo nell’ultimo anno solare, di
seguito si riporta il rapporto percentuale tra il totale degli oneri posti a carico del Fondo e il
patrimonio medio dello stesso.
Pagina 60 di 61
Parte II
Importi complessivamente corrisposti
Importo
% sul patrimonio netto
medio
2005
2005
5.111.000
1,80
===
===
284.000
0,10
Spese di revisione
8.000
0,00
Oneri per la valutazione delle
partecipazioni dei beni immobili e dei
diritti immobiliari
===
0,00
Compenso spettante agli esperti
indipendenti
65.000
0,00
Oneri di gestione immobili
190.179
0,07
Spese legali
6.000
0,00
Spese pubblicazione
40.000
0,01
Altri oneri
===
===
5.704.179
2,00
Oneri di gestione
Provvigioni di gestione
TER degli OICR in cui il Fondo investe
Compenso banca depositaria
Total Expenses Ratio (TER)
La quantificazione degli oneri fornita non tiene conto di quelli gravanti direttamente sul
sottoscrittore.
DICHIARAZIONE DI RESPONSABILITÀ
La società di gestione del risparmio “Vegagest Società di Gestione del Risparmio S.p.A.”, con
sede legale in Ferrara, Corso Giovecca 3, assume la piena responsabilità della veridicità e della
completezza dei dati e delle notizie contenuti nel presente Prospetto Informativo.
IL PRESIDENTE DEL
CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE
(Prof. Paolo Ranuzzi de Bianchi)
IL PRESIDENTE DEL
COLLEGIO SINDACALE
(dott. Gian Luigi Domeneghetti)
APPENDICI:
Appendice A: relazione semestrale del Fondo al 30 giugno 2006.
Appendice B: relazione della società di revisione sulla relazione semestrale al 30 giugno 2006.
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Europa Immobiliare N° 1

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