risoluzione anticipata di un contratto

Fiscal Adempimento
La circolare che guida passo passo al rispetto degli adempimenti
N. 35
10.10.2016
Locazione: risoluzione anticipata di
un contratto
Compilazione del Mod. F24 e del Modello RLI cartaceo e
telematico
A cura di Micaela Chiruzzi
Categoria: Contratti
Sottocategoria: Locazione
Quando si stipula un contratto di affitto, il locatario e l’affittuario stabiliscono di comune accordo la
durata contrattuale da assegnare a tale rapporto di locazione, che dovrà essere rispettata da entrambe le
parti. Nel corso del rapporto di locazione, però, possono sopraggiungere situazioni impreviste che
impongono al conduttore di recedere dal contratto prima della sua naturale scadenza.
Nel caso in cui un contratto di locazione venga rispettato fino alla data decisa in fase di stipula si parla
quindi di scadenza naturale, nel caso in cui ci sia la necessità di recedere anticipatamente dal contratto
si parla di recesso anticipato. In caso di recesso dal contratto di locazione sarà necessario adempiere a
delle incombenze fiscali richiesti dall’Agenzia delle Entrate.
La risoluzione anticipata del contratto di affitto può essere effettuata presentando il modello RLI sia
telematicamente tramite internet utilizzando uno dei canali telematici come Fiscoonline o Entratel,
oppure, recandosi fisicamente all’Agenzia delle Entrate. Di seguito analizzeremo la normativa civile e
fiscale di riferimento e con l'aiuto di numerosi esempi pratici vedremo la compilazione del modello RLI
sia telematico, utilizzando il canale Entratel, che quello cartaceo da presentare agli sportelli degli uffici
dell'Agenzia; e infine la compilazione del modello F24 elide per il pagamento dell'imposta di registro.
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PREMESSA Quando si stipula un contratto di locazione di un immobile nel contratto stesso
viene indicata la data di scadenza. Può accadere tuttavia che il locatore o
il conduttore si vengano a trovare in situazioni che necessitano lo scioglimento
dal contratto prima della sua scadenza naturale. La risoluzione anticipata di un
contratto di locazione può essere promossa dal locatore, dal conduttore, oppure
congiuntamente. In ogni caso, vi sono adempimenti civilistici e fiscali da
rispettare. Dal 1° gennaio 2015 il versamento risoluzione contratto di locazione si
esegue utilizzando il modello F24 Elide come stabilito dalla Risoluzione n. 14/E
del 24 gennaio 2014. L'attestato di versamento dell'imposta di registro entro 30
giorni deve essere presentata all’ufficio delle imposte in allegato al modello RLI.
CONTENUTO La Risoluzione anticipata di un contratto di locazione è una procedura che
consente all’affittuario e al locatore di poter recedere dal contratto in anticipo
rispetto alla data naturale di fine locazione.
Infatti, con la stipula del contratto di affitto vengono indicate sia la data di inizio
della locazione che la data di cessazione, ma può capitare che sia il locatore
(proprietario dell’immobile) che il conduttore (inquilino) durante tale periodo
riscontrino necessità differenti da quelle in precedenza stabilite.
Vediamo quali sono le fattispecie di risoluzione anticipata.
Non sono molti i casi per cui è previsto il recesso anticipato del locatore e sono
indicati in modo specifico dalla legge (articolo 3, comma 1, della Legge n.
431/1998) e cioè quando:
•
il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo;
•
nello stesso comune;
l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che
deve essere ricostruito (o deve esserne assicurata la stabilità) e la
permanenza del conduttore è di ostacolo allo svolgimento di questi
lavori, ovvero quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato,
demolito o trasformato e si rende quindi necessario, per ragioni
tecniche, lo sgombero dell’immobile;
•
il
conduttore
non
occupi
continuativamente
l’immobile
senza
giustificato motivo;
•
il locatore decide di vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà
di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria
abitazione (in tal caso, comunque, il conduttore ha diritto di prelazione);
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•
intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale
o professionale proprio (del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti
entro il 2° grado);
•
intende destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire
finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali
culturali o di culto (il locatore deve essere persona giuridica società o
ente pubblico e deve offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui
abbia piena disponibilità).
RECESSO DEL Per esercitare il diritto di risoluzione anticipata contratto di locazione, le parti
LOCATORE devono darne specifica comunicazione tramite raccomandata A/R con un
preavviso di almeno 12 mesi per le locazioni commerciali e 6 mesi per quelle ad
uso abitativo, sempre se non si tratti di risoluzione anticipata contratto di
locazione per sfratto per morosità.
Nel caso in cui, poi, il locatore si sia avvalso dell’art. 1612 c.c., che lascia la
possibilità di riservare a se stesso la casa locata, dovrà indicare i motivi del
recesso entro i termini stabiliti dagli usi locali.
RECESSO DEL La risoluzione anticipata su iniziativa del conduttore è molto più agevole, infatti, a
CONDUTTORE norma dell’art. 3, L. n. 431/1998, avvalendosi della clausola di recesso
convenzionale inserita nel contratto, ovvero per gravi motivi da specificare nella
lettera di preavviso può recedere in qualsiasi momento.
Per poter recedere è necessario, almeno sei mesi prima, inviare al locatore, a
mezzo raccomandata a/r, la lettera di preavviso con la quale si manifesta la
propria intenzione di voler recedere dal contratto.
Nel contratto di affitto possono essere specificati termini diversi per l’invio della
lettera di preavviso.
Il mancato rispetto dell’obbligo di preavviso non impedisce che il conduttore lasci
l’immobile, ma impone comunque la corresponsione al locatore delle mensilità
previste dai termini di preavviso.
Ulteriore conseguenza a carico del conduttore che recede per motivi gravi,
potrebbe essere la richiesta di risarcimento danni subiti dal locatore a causa della
risoluzione anticipata.
L’onere di dimostrare l’adempimento del conduttore grava sul locatore.
Non è obbligatorio, inoltre, che la caparra venga restituita al momento della
cessazione della locazione: il locatore può trattenerla nel caso in cui riscontri
danni all’interno dell’immobile.
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RISOLUZIONE La risoluzione consensuale è una fattispecie che si verifica quando entrambe le
CONSENSUALE parti del contratto decidono di risolvere di comune accordo il loro impegno.
FAC SIMILE RISOLUZIONE CONSENSUALE DI CONTRATTO DI LOCAZIONE
Il/La
sottoscritto/a..............................................................,
a.........................................il......................codice
fiscale
nato/a
..........................,
residente in....................., via ..........................................
Nella qualità di locatore
E
il/la
sottoscritto/a
...............................................,
..........................................Codice
fiscale
.................................,
nato/a
a
residente
in
registrata
a
.............................., via .....................................
Nella qualità di conduttore
Premesso
che
con
scrittura
privata
in
data
..........................,
......................................., il ........................., stipularono la locazione dell’unità
immobiliare posta in ................................ via .................................., piano
........................... interno ....., per la durata di anni......................, e col canone
annuo di ......................
STABILISCONO CONCORDEMENTE
di rescindere anticipatamente, e senza corrispettivo a carico né dell’una né
dell’altra parte il contratto stipulato in data...........................registrato a
....................................in data .....................al n. .................................atti privati,
con
decorrenza
dal...............................................e
termine
al
....................................a far tempo della data di firma della presente scrittura.
Registrazione e spese a carico di....................................
Data ..............................
Il conduttore ..........................
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Il locatore ........................
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ADEMPIMENTI Nel caso in questione, è la volontà delle parti a sciogliere il contratto, ma è
FISCALI fondamentale darne comunicazione all’Agenzia delle Entrate attraverso la
presentazione del modello RLI in forma cartacea o telematica, ed il versamento
dell’imposta di registro di 67 euro attraverso il modello F24 Elide.
CON ACCORDO CONSENSUALE TRA LE PARTI (AI SENSI DELL’ART. 1372
DEL CODICE CIVILE) ANCHE SE NON PREVISTA IN CONTRATTO.
È possibile QUINDI la risoluzione anticipata del contratto di locazione con
accordo consensuale di proprietario e conduttore anticipatamente rispetto alla
scadenza contrattuale senza bisogno di preavviso.
La risoluzione anticipata consensuale del contratto di locazione, tecnicamente
per «mutuo consenso» è ammissibile in ossequio al disposto dell’articolo 1372
del Codice Civile, quando tale volontà delle parti sia espressa mediante la
forma scritta.
La Corte d’appello di Milano, con la decisione del 26 settembre 2012, n. 3077,
afferma che «…la risoluzione anticipata per mutuo consenso di un contratto,
per il quale la legge richiede la forma scritta a pena di nullità, deve anch’ esso
risultare da atto scritto».
Quando entrambe le parti della locazione sono d’accordo SULLA CESSAZIONE
DELLA LOCAZIONE, non vige il bisogno di preavviso semestrale o annuale.
La risoluzione anticipata del contratto di locazione di beni immobili è disciplinata,
ai fini dell’imposta di registro, dall’articolo 17 del Tur, secondo cui l’imposta deve
essere liquidata dalle parti contraenti e assolta entro trenta giorni dal verificarsi
dell’evento.
Ai sensi del successivo comma 2, l’attestato di versamento relativo alle predette
cessioni, risoluzioni e proroghe deve essere presentato all’ufficio del registro
presso cui è stato registrato il contratto entro venti giorni dal pagamento. Già con
Circolare 12/1998 è stato evidenziato che, attraverso tale adempimento, il
contribuente rende edotta l’Amministrazione Finanziaria delle vicende giuridiche
del contratto di locazione e corrisponde la relativa imposta, evitando gli ulteriori
obblighi connessi alla formalità della registrazione. Successivamente, con
Risoluzione 36/2001, è stato chiarito - con riferimento alla specifica fattispecie di
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proroga tacita del contratto di locazione - che l’omesso versamento nei termini
dell’imposta di registro non configura un’ipotesi di omessa registrazione
sanzionabile ai sensi dell’articolo 69 del Tur, bensì un caso di omesso
versamento, cui è applicabile la sanzione prevista dall’articolo 13 del D.Lgs.
471/1997.
Pertanto semplificando, in tutti i casi di risoluzione anticipata del contratto sono
previsti degli adempimenti fiscali: comunicazione all’Agenzia delle Entrate della
decisione di recedere anticipatamente (modello RLI) e versamento dell’imposta di
registro.
L’imposta di registro dovuta per la risoluzione anticipata del contratto è pari alla
misura fissa di 67 euro e deve essere versata, entro 30 giorni dall’evento:
•
utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web)
tramite richiesta di addebito su conto corrente;
•
con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo
1503.
In caso di versamento con F24 Elementi identificativi è necessario comunicare la
risoluzione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso
termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.
L’art.17 del TUR prevedeva che l’attestazione del pagamento fosse presentata in
AdE entro 20 giorni dall’effettuazione dello stesso, ma ora l’art. 17 del D.Lgs.
158/2015 ha spostato il termine a 30 giorni.
Ricordiamo che in caso di utilizzo di RLI online il pagamento dell’imposta e la sua
comunicazione all’AdE sono contestuali, quindi vengono assolti entrambi gli
adempimenti in contemporanea.
Nel caso questo venga fatto in via telematica, le relative imposte sono pagate
direttamente utilizzando l’applicativo, con addebito sul proprio c/c.
Il pagamento dell’imposta di registro per il recesso anticipato è a carico di
entrambe le parti, ma l’onere è in capo al locatore, il quale, in un secondo
momento, potrà rivalersi sul conduttore per ottenere il rimborso della metà della
somma versata (ex art. 8, L. n. 392/1978).
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ESEMPIO DI
COMPILAZIONE
F24
C.F. DELLA CONTROPARTE
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CODICE IDENTIFICATIVO CONTRATTO
SANZIONI PER Il Ravvedimento Operoso è lo strumento che consente ai contribuenti di
TARDIVO regolarizzare la loro posizione con il Fisco in caso di violazione, pertanto, può
VERSAMENTO essere utilizzato per sanare il mancato o tardivo versamento dell’Imposta di
DELL'IMPOSTA DI
REGISTRO
Registro 2016 dovuta per la risoluzione del contratto di locazione di beni immobili,
da parte di coloro che non si avvalgono dell’istituto della cedolare secca sugli
affitti.
Per regolarizzare con il ravvedimento operoso il mancato o il tardivo
pagamento d’imposta di registro per la risoluzione di un contratto di locazione,
devono versare:
•
entro 15 giorni dalla scadenza 0,1% dell'imposta di registro dovuta per
ogni giorno di ritardo (0,2% per ogni giorno ridotto alla metà);
•
entro 30 giorni dalla scadenza 1,5% dell'imposta dovuta (1/10 del 30%);
•
entro 90 giorni dalla scadenza, sanzione 1,67% dell'imposta dovuta;
•
entro 1 anno dalla scadenza 3,75% dell'imposta dovuta (1/8 del 30%);
•
entro 2 anni, sanzione pari a 4,29% dell’imposta di registro da versare (1/7
di 30%);
•
oltre 2 anni, la sanzione da applicare è pari al 5% dell’imposta di registro
da versare (1/6 di 30%).
•
dopo un PVC e prima dell'emissione di un avviso di liquidazione, la
sanzione da applicare è pari al 6% dell’imposta di registro da versare (1/5
di 30%).
Gli interessi di mora devono essere calcolati in base al tasso legale per ogni
giorno di ritardo. Dal 1° gennaio 2016 gli interessi di mora come da
comunicazione MEF tassi allo 0,2%. Il calcolo degli interessi moratori deve essere
effettuato applicando la seguente formula: 0,2 x € tributo x n° giorni trascorsi
dalla violazione/36.500.
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ESEMPIO PRATICO
Un contratto di locazione si risolve il 1 marzo 2016, l'imposta dovrebbe essere
versata entro il 30 marzo 2016, invece viene versata dopo 184 giorni dalla
scadenza (30/09/2016).
Quindi siamo nel quarto caso (Ravvedimento lungo ex D.Lgs. 472/97 art. 13, c.1
lett. b):
•
omesso versamento risoluzione 67 € con tributo per F24 1503;
•
sanzione: 3,75% (1/8 x 30%) su 67€ = 2,51 € codice tributo per f24
1509;
•
interessi: ad oggi dello 0,2% =>; (67 € x 0,2 % x 184 gg)/36500 =
0,0676€ con codice trib per f24 1510.
RIEPILOGO RAVVEDIMENTO OPEROSO
Imposta di registro risoluzione contratto locazione beni immobili
€
67,00
scaduto il
30/03/2016
versato il
30/09/2016
SEZIONE ERARIO ED ALTRO
tipo
elem.identif.
F
F
F
codice
tributo
codice
1503
1509
1510
rateazione
anno
anno di riferim.
2016
2016
2016
imp.a debito
imp.a
debito
vers.
67,00
2,51
0,07
imp.a
credito
1503
1509
1510
SALDO FINALE
CEDOLARE SECCA
0,00
69,58
L’imposta di registro per la risoluzione del contratto non è dovuta se tutti i locatori
hanno optato per il regime della cedolare secca.
Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio
dove è stato registrato il contratto, il modello RLI debitamente compilato.
IL MODELLO RLI La risoluzione anticipata del contratto di affitto può essere effettuata presentando
il modello RLI sia telematicamente tramite internet utilizzando uno dei canali
telematici come Fiscoonline o Entratel, oppure, recandosi fisicamente all’Agenzia
delle Entrate.
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COMPILAZIONE
RLI TELEMATICO
CANALE
ENTRATEL
PASSO 1: Autenticarsi nell'area riservata del sito dell'Agenzia delle Entrate
PASSO 2: Nella sezione “servizi per", cliccare su registrare contratti di locazione
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PASSO 3: Scegliere "adempimento successivo"
PASSO 4: In questa nuova videata è necessario inserire il codice fiscale del
richiedente la registrazione, indicare a quale titolo il richiedente accede al
contratto (ad es. come parte del contratto); i dati identificativi di registrazione del
contratto e nuovamente il codice fiscale di una delle parti del contratto, dopodiché
si accede al contratto.
PASSO 5: Aperto il contratto registrato si clicca su risoluzione
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PASSO 6: Indicare la data della Risoluzione del contratto e cliccare su procedi
PASSO 7: Indicare, i dati dell'impegno alla telematica, l'importo di 67 euro per
l'imposta di registro dovuta e i dati del conto corrente dove dovrà avvenire
l'addebito. Infine premere invio indicando il proprio codice pin e confermare per la
trasmissione telematica.
Il servizio telematico restituisce, immediatamente dopo l’invio, un messaggio di
conferma per l’avvenuta trasmissione del file.
In seguito, fornisce un’altra comunicazione che, in assenza di errori, conferma
l’avvenuta registrazione del contratto. Questa comunicazione contiene gli estremi
di registrazione del contratto e il numero di protocollo telematico.
LE RICEVUTE
TELEMATICHE
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In alternativa la comunicazione contiene le segnalazioni e gli eventuali motivi di
scarto.
Le ricevute sono disponibili sul sito web del servizio telematico Entratel
nell’apposita sezione «Ricevute».
Il modello RLI, disponibile anche sul sito dell’Agenzia delle Entrate, può essere
presentato in forma cartacea dai soggetti non obbligati all’invio telematico ovvero
dovrà essere compilato online dai soggetti obbligati.
ESEMPIO DI In caso di risoluzione di un contratto di locazione è sufficiente compilare le
COMPILAZIONE
sezioni II e sezione III del quadro A.
DEL MODULO RLI
CARTACEO
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SANZIONI L’articolo 18 del “decreto sanzioni” modifica la disciplina sanzionatoria applicabile
PRESENTAZIONE all’ipotesi di omissione della richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti
DEL MODELLO RLI
OLTRE I 30
ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro.
Rientra in tale ipotesi anche l’omissione della presentazione delle denunce
previste dall’articolo 19 del Tur, relative a eventi che, a norma del medesimo Tur,
GIORNI diano luogo a ulteriore liquidazione d’imposta, che devono essere presentate
entro venti giorni all’ufficio che ha registrato l’atto al quale si riferiscono a cura
delle parti contraenti o dei loro aventi causa e di coloro nel cui interesse è stata
richiesta la registrazione.
L’articolo 69 del TUR prevede che “chi omette la richiesta di registrazione degli atti
e dei fatti rilevanti ai fini dell’applicazione dell’imposta, ovvero la presentazione
delle denunce previsto dall’articolo 19 è punito con la sanzione amministrativa dal
120 al 240 per cento dell’imposta dovuta”.
Nuovo articolo 69 del Tur
1. Chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini
dell'applicazione dell'imposta, ovvero la presentazione delle denunce previste
dall'articolo 19 è punito con la sanzione amministrativa dal centoventi al
duecentoquaranta per cento dell'imposta dovuta. Se la richiesta di registrazione
è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, si applica la sanzione
amministrativa dal sessanta al centoventi per cento dell’ammontare delle
imposte dovute, con un minimo di euro 200.
La Legge di Stabilità per il 2016, anticipando al primo gennaio di quest’anno
l’entrata in vigore della riforma sulle sanzioni fiscali di cui al Decreto Legislativo
158/2015, rivede gli obblighi relativi alle risoluzioni dei contratti di locazione.
Riforma sistema sanzionatorio art. 69 TUR
Tipologia
Sanzione base
Fino al 2015
Dal 1° gennaio 2016
Dal 120% al 240%
Dal 120% al 240% dell’imposta
dell’imposta dovuta
dovuta
Sanzione per ritardi
Dal 120% al 240%
fino al 30° giorno
dell’imposta dovuta
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Dal 60% al 120% dell’imposta
dovuta con un minimo di 200
euro
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TARDIVA
Per chi non provvede a depositare entro 30 giorni il modello RLI per la risoluzione
RISOLUZIONE DI
anticipata del contratto di locazione è possibile porvi rimedio con il ravvedimento
UN CONTRATTO
IN CEDOLARE
operoso:
•
entro 30 giorni dalla scadenza originaria: versando l’imposta dovuta e la
sanzione ridotta del 6% (1/10 del 60%) con un minimo di 20 euro (1/10 di
SECCA
200);
•
entro 90 giorni dalla scadenza originaria: versando l’imposta dovuta e la
sanzione ridotta del 12% (1/10 del 120%) e comunque presentando entro
le stesso termine l’atto per la registrazione;
•
entro un anno dalla scadenza originaria: versando l’imposta dovuta e la
sanzione ridotta del 15% (1/8 del 120%) e presentando entro lo stesso
termine l’atto per la registrazione;
•
entro due anni dalla scadenza originaria: versando l’imposta dovuta e la
sanzione ridotta del 17,14% (1/7 del 120%) e presentando entro lo stesso
termine l’atto per la registrazione (nuova sanatoria in vigore dal 2015);
•
dopo due anni dalla scadenza originaria: versando l’imposta dovuta e la
sanzione ridotta del 20% (1/6 del 120%) e presentando entro le stesso
termine l’atto per la registrazione (nuova sanatoria in vigore dal 2015).
Codice tributo F24 Elide: 1507 (sanzione tardivi adempimenti successivi); 1508
(interessi).
La Legge di Stabilità per il 2016 introduce anche una sanzione, prima mancante,
per la mancata presentazione della comunicazione relativa alla risoluzione dei
contratti di locazione assoggettati alla “cedolare secca”. A partire dal 1 gennaio
2016, per effetto del nuovo art.3 co.3 D.Lgs. 14 marzo 2011 n.23, tale
inadempimento nei trenta giorni dal verificarsi dell’evento, viene sanzionato con
l’importo fisso di euro 67, ridotto ad euro 35 se la presentazione avviene con un
ritardo non superiore a 30 giorni (e quindi entro 60 giorno dalla cessazione). Tali
sanzioni, sembra, non possano essere oggetto di ravvedimento.
Nuovo articolo 3, comma 3, del Dlgs 23/2011
3. Nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione si
applica l'articolo 69 del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della
Repubblica n. 131 del 1986. In caso di mancata presentazione della
comunicazione relativa alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è
stata esercitata l'opzione per l’applicazione dell’imposta cedolare secca, entro
trenta giorni dal verificarsi dell’evento, si applica la sanzione in misura fissa pari
a euro 67, ridotta a euro 35 se presentata con ritardo non superiore a trenta
giorni.
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RIASSUMENDO
Nel caso della cedolare secca, la mancata comunicazione entro il termine dei
30gg dopo la data di fine sconta le seguenti sanzioni:
 € 35,00 se la tardiva comunicazione avviene entro i 30gg dopo il termine
ultimo per la comunicazione;
 € 67,00 se la tardiva comunicazione avviene oltre i 30gg;
 Codice tributo F24 Elide: 1509 (sanzione tardivi adempimenti successivi).
RIMBORSO
In caso di risoluzione anticipata, il contribuente che ha corrisposto l’imposta sul
IMPOSTA DI
corrispettivo pattuito per l’intera durata, ha diritto al rimborso del tributo relativo
REGISTRO
alle annualità successive a quella della risoluzione
In caso di risoluzione anticipata di un contratto affitto o di locazione per il quale si
è pagata l’imposta di registro per l’intera sua durata (cosa peraltro frequente nella
prassi), il contribuente ha diritto al rimborso della parte di imposta relativa alle
annualità successive a quella nel corso della quale si è verificata la risoluzione
(cfr. Assonime n. 56/2008 e 12/1998);
Il rimborso dell’imposta di registro può essere richiesto entro tre anni dal giorno
della risoluzione, presentando domanda all’ufficio delle entrate che ha eseguito la
registrazione della dichiarazione relativa al contratto indicando i motivi in base ai
quali si ritiene di averne diritto e allegando la distinta del versamento eseguito.
Per i termini e le modalità ci si rifà all’art 77 del Testo Unico delle Imposte di
Registro n. 131 del 1986.
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