al rogito con le idee chiare

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AL ROGITO CON LE IDEE CHIARE
Training : Carla Fontana
LA LEGGE BERSANI : L.248/4 agosto
Il decreto legge 223/2006 è stato convertito nella Legge
248 del 4 agosto e per chi compra casa è una vera e
propria rivoluzione.
Due sono i punti fondamentali della nuova normativa :
•Innovazione della tassazione sulle compravendite
•Effettuazione nel rogito di una serie di dichiarazioni
impegnative, la cui mancanza o mendacità possono
comportare conseguenze sia sul piano amministrativo
che su quello penale.
LA VECCHIA TASSAZIONE
ULTIMA FINANZIARIA GEN.’06
REGIME IN VIGORE FINO AL 2005
La tassazione si riferiva al valore di
mercato, anche se chi denunciava un
valore pari o superiore a quello
catastale poteva sperare di evitare
accertamenti del Fisco, con il risultato
che se il valore reale dell’alienazione
fosse comunque emerso, ad esempio
da una lite qualsiasi, si rischiava di
pagare tributi ben superiori, sanzioni e
multe.
L’ultima finanziaria aveva già
portato una novità :
Per tutte le compravendite tra
privati,
aventi
per
oggetto
immobili ad uso abitativo, il valore
imponibile era
pari a quello
catastale indipendentemente dal
prezzo pagato. Il valore catastale*
per le abitazioni è in genere di
gran lunga inferiore a quello di
mercato,
ovvio
quindi
che
permettesse succosi (e, dal 2006
legittimi ) risparmi sui tributi da
versare in sede di rogito.
LA NUOVA TASSAZIONE
*VALORE FISCALE : è il valore che ogni
anno si denuncia sulla dichiarazione dei
redditi, salvo il caso in cui l’abitazione sia
affittata.
Si calcola moltiplicando per 110 ( prima
casa )
o per 120 ( altre abitazioni ) la
rendita catastale rivalutata dell’immobile.
LA NUOVA TASSAZIONE : compravendite tra privati
Con l’entrata in vigore del Decreto 223/06 l’individuazione della
nuova base imponibile conserva validità.
Questo significa che è da considerarsi come base imponibile il
valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal prezzo
dichiarato, quando l’operazione di vendita avviene tra privati ed
il cui oggetto sia un immobile ad uso abitativo.
Nel rogito il notaio è tenuto a verificare che le parti in causa,
oltre al valore catastale, denuncino anche il valore reale a cui è
avvenuta la compravendita. Se il Fisco dovesse scoprire che tale
valore è stato sottovalutato nell’atto, le imposte saranno
calcolate sull’intero importo del corrispettivo pattuito. Inoltre
sarà applicata una sanzione che andrà dal 50% al 100% della
differenza dell’imposta dovuta e quella già applicata in base al
corrispettivo dichiarato.
LA NUOVA TASSAZIONE : esempio di sanzione
Acquisto prima casa da privato : € 250.000,00
Valore catastale :
€ 100.000,00
Imposte dovute : € 3.336,00 ( imposta di Registro 3% + 168+168 tassa
ipotecaria e catastale )
Se in base alle vecchie abitudini si dichiarasse nel rogito solo €
150.000 e il Fisco se ne accorgesse, si ricalcolano le imposte
sulla base di un valore di € 250.000 :
Imposta di Registro 3% = € 7.500 + 168+168 = € 7.836
In più c’è una sanzione del 50% della differenza tra € 7.836 e € 3.336 = 4.500
4.500 : 2 = 2.250 7.836 + 2.250= € 10.086 nuovo importo da corrispondere oltre
eventuali interessi.
DICHIARAZIONI IMPEGNATIVE IN ATTO
Compravendita tra privati
I rogiti devono riportare, nel testo o in un allegato :
1) l’indicazione analitica delle modalità di pagamento ( contanti,
assegni, bonifici,…ecc. )
Con la nuova misura si intendono raccogliere statistiche
credibili sui valori reali degli immobili per riparametrare le
rendite catastali ( che sono alla base dell’attuale tassazione ) in
proporzione ai prezzi di mercato.
2) Se i contraenti si siano avvalsi di un mediatore : la legge si
riferisce solo al mediatore “ immobiliare “ e non al mediatore “
creditizio “, in quanto, questi interviene nei rapporti tra
mutuatario e Banca, e quindi non in sede di compravendita.
DICHIARAZIONI IMPEGNATIVE IN ATTO : la FORMA
Fra le dichiarazioni che è necessario inserire nell’atto di
compravendita c’è anche :
3) Il dettaglio dell’onorario versato all’intermediario, che deve
indicare :
•L’importo dell’onorario
•Come si paga ( assegno, contanti..)
•Partita IVA / codice fiscale dell’intermediario
Altrimenti, non solo si perde l’agevolazione alla detraibilità, ma
si rischia una sanzione da 500 a 10.000 euro e si versano le
imposte sull’intero corrispettivo della compravendita, anziché
solo sul valore catastale.
E’ necessario, perciò, che il mediatore sia iscritto negli appositi
elenchi delle Camere di Commercio e che l’onorario sia
regolarmente fatturato.
DICHIARAZIONI IMPEGNATIVE IN ATTO
ONORARIO DELL’AGENTE IMMOBILIARE :
Dal 2007 sarà possibile detrarre dalle imposte, nella
dichiarazione dei redditi presentata l’anno successivo
all’acquisto, il 19% di quanto versato alle Agenzie Immobiliari
entro un limite massimo di imponibile di € 1.000.
Può usufruire della detraibilità solo l’acquirente di un immobile
a titolo di abitazione principale : non basta che sia stato
acquistato come prima casa, occorre anche abitarvi
stabilmente.
Le nuove dichiarazioni che è necessario
inserire nei rogiti di compravendita devono
essere rese in forma di “ Dichiarazione
sostitutiva di atto notorio”. Ciò vuol dire che se
viene dichiarato il falso si rende applicabile la
sanzione penale per falsità ideologica commessa
da privato in atto pubblico, vale a dire la
reclusione fino a 2 anni ai sensi dell’ Art. 483 C.P.
Se i privati restano fuori
Il decreto legge “ Bersani Visco “ ha portato novità anche per
quanto riguarda le compravendite che non intervengano
soggetti privati oppure che non hanno per oggetto
un’abitazione.
REGIME IN VIGORE PRECEDENTEMENTE :
Nelle compravendite soggette a imposta di registro vigeva il
principio in base al quale la tassazione doveva essere
applicata in base al corrispettivo effettivamente pattuito;
tuttavia la legge esonerava il contribuente dall’accertamento
se il prezzo dichiarato in atto fosse stato in misura pari o
superiore al valore catastale. Questa regola ha indotto i
contribuenti per anni a considerarsi nel giusto dichiarando il
solo valore catastale e a nascondere una parte di prezzo.
Compravendita tra Privati
L’impedimento all’azione di accertamento di valore
( qualora il valore o il corrispettivo dichiarato nel contratto
non sia inferiore alla rendita catastale rivalutata ) resta
applicabile ai soli contratti per i quali si applica il sistema
del “prezzo/ valore”, e cioè ai contratti a titolo oneroso
aventi ad oggetto il trasferimento di un’abitazione tra
persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di impresa
arte o professione, nei quali l’acquirente richieda al notaio
rogante l’applicazione di questo particolare regime.
Compravendita tra soggetti diversi
Si continuerà invece a considerare come base imponibile il
valore il prezzo pattuito :
1. In tutte le vendite in cui è ordinariamente applicata l’IVA
Anche quelle dichiarate esenti da IVA :
2. Quando la vendita avviene tra privati, ma ha per oggetto un
immobile ad uso non abitativo
3. Nelle vendite tra soggetti diversi dalle persone fisiche che
non agiscono nell’esercizio di impresa, arte o professione
Quindi, sul valore dichiarato l’Erario, d’ora in poi, potrà esprimere un proprio
giudizio di congruità, cioè fare l’accertamento.
In particolare per gli immobili è disposto che il loro valore è quello che essi
hanno “nel comune commercio” e che l’ufficio accertatore può
pretendere una maggiore tassazione se ritenga che detto valore sia
dichiarato in misura inferiore al valore dei diritti oggetto del contratto.
Quanto paga chi compera
Abitazione e pertinenze con requisiti prima casa
CHI VENDE
VALORE
IMPONIBILE
IVA
REGISTRO
TASSA
IPOTECARIA E
CATASALE
PRIVATO
Valore
catastale
No
3%
168 + 168 euro
IMPRESA NON Valore di
COSTRUTTRICE mercato
(O costruttrice
No
3%
168 + 168 euro
4%
168
168 + 168 euro
DOPO 4 ANNI
DALL’ULTIMAZIONE
IMPRESA
Valore di
COSTRUTTRICE cessione
( ENTRO 4 ANNI
DALL’ULTIMAZIONE
Quanto paga chi compera
Abitazione e pertinenze che NON abbiano requisiti di prima casa
CHI VENDE
VALORE
IMPONIBILE
IVA
REGISTRO
TASSA
IPOTECARIA E
CATASALE
PRIVATO
Valore
catastale
No
7%
3%
IMPRESA NON Valore di
COSTRUTTRICE mercato
(O DOPO 4 ANNI
No
7%
3%
10%
168
168 + 168 euro
20%
168
168 + 168 euro
DALL’ULTIMAZIONE
IMPRESA
Valore di
COSTRUTTRICE cessione
(FABBRICATO NON
DI LUSSO )
IMPRESA
Valore di
COSTRUTTRICE cessione
(FABBRICATO DI
LUSSO)
Il beneficio prima casa
Per godere delle agevolazioni prima casa :
•L’immobile deve essere adibito ad abitazione e non di lusso
•Del beneficio possono godere le persone fisiche che
comprino in proprietà, in comproprietà, in comunione, in
nuda proprietà, in usufrutto e in uso.
•L’immobile deve essere nel Comune in cui l’acquirente ha o
stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la residenza o, se
diverso, quello in cui svolge la propria attività.
•Nell’atto di acquisto occorre dichiarare di non essere
titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, dei diritti
di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di
abitazione nel Comune dell’immobile.
Rivendita e riacquisto
L’immobile non può essere rivenduto o
donato prima di 5 anni dall’acquisto.
E’ possibile godere dei benefici prima casa
più volte o vendere la prima casa entro 5
anni, purché entro 1 anno dalla vendita si
comperi un altro immobile come abitazione
principale.
Altrimenti, già la scorsa Finanziaria ha
introdotto l’imposta sostitutiva opzionale
del 12,5% per le PLUSVALENZE da cessioni a
titolo oneroso di beni immobili acquistati o
costruiti da non più di 5 anni.