Valore ordinario - "Andrea Pozzo"

ITG A. POZZO
LEZIONI DI ESTIMO
Stima dei fabbricati
Classi 5^ LB-LC-SA
Anno scolastico 2009/10
Prof. Romano Oss
SINTESI DEI CONTENUTI DI UNA VALUTAZIONE IMMOBILIARE
Committente: nominativi, qualifiche, indirizzi
Scopo della valutazione: deve essere chiaro (bilancio, compravendita, mutuo …)
Data di riferimento: della perizia, apertura successione, dell’evento,sinistro …
non può essere mai futura
Aspetto economico: come derivato dallo scopo
Ipotesi: trasformabilità, piani urbanistici, concessioni edilizie, vincoli …
Ubicazione e identificazione del bene: riportare documentazione, fotografica,
catastale, fiscale
Impianti: precisa valutazione dello stato degli impianti.
Fonti: citare fonti e attendibilità
Proprietà: documentare la proprietà e i vincoli esistenti su questa
Sopralluoghi: citare date e natura dei sopralluoghi.
Definizione generale: un fabbricato è costituito da una o più unità
immobiliari riunite in un corpo unico, in una porzione di fabbricato o in più corpi
che nello stato in cui si trovano sono atti a produrre un reddito proprio.
Gli aspetti economici utilizzati nelle stime sono:
Valore di Mercato
Rilevazione dei prezzi di vendita
Valore di Costruzione o
Ricostruzione
Rilevazione del costo di costruzione
Valore di Trasformazione
Valore del fabbricato trasformato
meno i costi di trasformazione
Valore Complementare
Valore di una parte di fabbricato
separata
Valore di Capitalizzazione
Valore attuale dato dai redditi futuri
Modifica in base alla vetustà
Il metodo di stima impone che la valutazione si basi sulla
comparazione .
Nel caso dei fabbricati esistono elementi oggettivi che permettono
sia la comparazione sia la definizione dei beni comparabili.
Tali elementi possono inquadrarsi in una serie di caratteristiche di
similarità che permettono di costruire un database di immobili simili
di cui si conoscono le valutazioni di mercato e che permettono di
stabilire il valore ordinario inteso come valore medio di riferimento
per ogni categoria di fabbricati.
Tali caratteristiche riguardano:
l’ambiente
l’immobile
Caratteristiche estrinseche relative all’ambiente nel quale si trova
l’immobile
Ubicazione
Centro
Zona intermedia
Periferia (periferia urbana, suburbana, zona agricola)
Trasporti pubblici (ferrovie, metropolitane, pullman a
Vie di comunicazione percorso urbano o interurbano)
Strade (autostrade, statali)
Negozi, supermercati
Servizi Scuole dell’infanzia, dell’obbligo
Altri servizi, pubblici o privati ,chiese, ospedali, banche, impianti sportivi
Qualità
urbanistico-ambientale
Aree residenziali pregiate
Aree residenziali di nuova espansione
Aree degradate
Verde
Microcriminalità
Inquinamento (emissioni gassose, traffico ecc.)
Caratteristiche intrinseche proprie del fabbricato
Tipologia edilizia
Case singole (ville, villini, case singole comuni)
Case singole raggruppate (ville bifamiliari e a schiera)
Case condominiali (appartamenti in palazzo, in palazzina)
Tipologia costruttiva
Qualità edilizia
Muratura, Cemento armato, Prefabbricato
Ferro, Tipologia mista
Età, Stato di conservazione,
Finiture, Impianti
Ubicazione nel fabbricato
Dimensione
Piano, Esposizione, Prospetto
Piccolo (monolocale), inferiori a 45 m2
Medio-piccolo (bilocale), da 45 a 70 m2
Medio (3-4 locali), da 70 a 120 m2
Medio-grande (4-5 locali), 120-150 m2
Grande, oltre 150 m2
Aspetti legali e catastali relativi a passato e presente
Regolarità della costruzione
Regolarità degli impianti
Regolarità catastale
Diritti di terzi
Permesso di costruire o concessione edilizia.
Condoni
Agibilità o abitabilità
Conformità degli impianti (legge 46/1990)
Dichiarazione al catasto dell’edificazione e
delle unità immobiliari
Diritto di usufrutto o abitazione
Contratto di locazione
Ipoteche
VALORE DI MERCATO
Rappresenta il valore che il fabbricato realizza sul mercato confrontato con
altri di caratteristiche simili e compravenduti recentemente
(il periodo economico da considerare è inferiore all’anno)
I procedimenti utilizzabili sono: sintetico e analitico
I procedimenti sintetici sono di vari tipi anche se il più condiviso è
il procedimento comparativo monoparametrico;
qualora ci siano molte variabili in gioco conviene utilizzare un
procedimento comparativo per coefficienti, definendo gli aspetti
da comparare.
Il procedimento analitico si basa esclusivamente sulla
capitalizzazione del Reddito Netto
Procedimento sintetico monoparametrico
Si basa sull’equazione ΣV : Σp = Vx : px da cui
Vx =
ΣV
Σp
px
Fondamentale è la definizione del parametro di comparazione e
il mercato impone il mq commerciale per gli immobili ad uso
abitativo, professionale o commerciale mentre per altri casi viene
utilizzato il metro cubo.
La base per il confronto diventa la superficie commerciale
espressa in metri quadrati.
La superficie commerciale si ottiene sommando:
„ 100% della superficie abitabile (netta calpestabile)
„ 100% dei muri divisori interni
„ 100% dei muri perimetrali esterni
„ 50% dei muri perimetrali interni (confinanti con altre unità immobiliari)
„ 25% dei balconi o terrazzi scoperti
„ 35% dei balconi coperti, chiusi su 3 lati, patii e porticati
„ 50% di taverne, cantine, solai comunicanti
„ 25% delle cantine o solai non comunicanti
„ 15% dei giardini a uso esclusivo
In prima approssimazione si può calcolare pari al 15-20% della superficie
calpestabile dell’unità immobiliare. (non può in ogni caso superare il 30%)
Superficie commerciale degli accessori
Coefficienti di differenziazione da moltiplicare per la superficie
MANUALE
G.Castello
COLLEGIO GEOMETRI
TRENTO
CONSULENTE
IMMOBILIARE
Sole24ore
Balconi
0,25-0,35
0,30
0,25-0,40
Terrazze
0,30-0,50
0,20-0,25
0,15-0,45
Verande
0,90
0,35-1,00
0,95
0,20-0,30
0,50
0,20-0,35
0,20
0,50
Soffitta
Soppalco praticabile
0,40
1,00
0,10-0,40
0,33
Posto auto scoperto
con
Parcheggi abbondanti
Parcheggi medi
Parcheggi scarsi
0,30
0,50
0,90
Variabile
0,35-0,50
0,70-0,95
0,90-1,10
Posto auto coperto
con
Parcheggi abbondanti
Parcheggi medi
Parcheggi scarsi
0,50
0,80
1,10
Variabile
0,50-0,70
0,70-1,05
0,90-1,20
Box auto
con
Parcheggi abbondanti
Parcheggi medi
Parcheggi scarsi
Giardino esclusivo
0,75
0,95
1,25
0,05-0,10
Da 0,50 in su
0,60-0,90
0,80-1,30
1,00-1,40
0,18
TIPO
Cantina
Cantina collegata
Parametri utilizzati dal Consulente Tecnico d’Ufficio e dal Catasto per la
valutazione delle superfici relative all’interno di un immobile
Valore Unitario
del mq commerciale
ΣV (di immobili simili)
espresso in €/mq
Vu =
Σp (delle sup. comm. relative)
Il Valore unitario è un dato che si deve acquisire dal mercato e deve essere
riferito a un preciso ambito spaziale (zona) e a un preciso ambito
temporale (6 mesi - 1 anno)
Le “fonti” del valore unitario possono essere:
ƒ mediatori
ƒ listini di agenzie immobiliari
ƒ riviste specializzate
ƒ listini CCIAA (mercuriali)
ƒ Agenzia del territorio (catasto)
ƒ professionisti (notai, tecnici ecc.)
Una volta ottenuto il dato medio, ordinario di mercato si deve
valutare se il bene è effettivamente molto aderente all’ordinarietà
oppure differisce per alcuni aspetti fondamentali.
In questo ultimo caso si può ricorrere ai coefficienti di
comparazione.
Stima multiparametrica per coefficienti di
differenziazione
Quando si dispone di scarsi elementi di confronto e si voglia
effettuare una stima sintetica, dopo un’accurata verifica del bene
da stimare è possibile impostare una valutazione basata
sull’adozione di una serie di coefficienti di merito relativi a
caratteristiche estrinseche e intrinseche che caratterizzano il bene.
Si tratta di impostare una stima multiparametrica ponderata
(più parametri con diverso peso definito da coefficienti)
Procedimento in alcuni casi approssimato che necessita della
massima attenzione!!!
Si può definire di utilizzare tabelle parametriche fornite da
agenzie o istituti di ricerca o stabilire che il valore ordinario ha
parametro 1 e possono trovarsi situazioni migliori o peggiori tali
da modificare il coefficiente in + o –
Non si può stabilire una scala predeterminata dei coefficienti,
ma devono essere studiati e adattati caso per caso: questa
operazione rappresenta la vera stima.
Inoltre non è necessario utilizzarli tutti.
Parametri zonali detti anche estrinseci
Fascia urbana di ubicazione zonale
Centrale, tra centro e periferia, periferica, nuova zona di espansione,
zone degradate, zone di particolare pregio.
Attribuendo il valore 1 alla zona centrale si possono definire i coefficienti delle
altre zone:
Centrale
Tra centro e
periferia
Periferia
Nuove zone di
espansione
Zone
degradate
Zone di
pregio
1,00
0,90
0,85
0,80
0,70
0,95
Altri parametri che possono essere utilizzati in relazione alle
condizioni sono:
Ceto sociale degli abitanti
Elevato
Medio
Degradato
1,10
1,00
0,80
Arredo urbano e salubrità
Buono
Normale
Scarso
Problematico
1,10
1,00
0,80
0,70
Servizi presenti e infrastrutture
(collegamenti, attività private e pubbliche, opere pubbliche …)
Buoni
Normali
Scarsi
Mancanti
1,10
1,00
0,90
0,80
FINITURE
Ottime
Normali
Scadenti
COEFFICIENTI
1.00
0,90
0,70
STATO DEGLI IMPIANTI
COEFFICIENTI
Ottimo e recente
A norma
Da mettere a norma
•La spesa andrà in detrazione al valore.
1,10
1,00
0,90 *
DISPONIBILITA’
COEFFICIENTE
Immobili liberi
Immobili locati con contratto
1,00
0,90
ESPOSIZIONE IMMOBILE
COEFFICIENTE
VEDUTE PANORAMICHE
1.20
GIARDINI DI PREGIO
1.10
STRADE
1.00
CORTILI
0.80
CHIOSTRINE
0.70
VANI SENZA FINESTRE
0.60
LOCALI CANTINATI
0.60
Tabella dei coefficienti relativi alla vetustà
Età in anni
Buone condizioni di manutenzione
Mediocri condizioni di manutenzione
Fino a 10
-
0,98
Da 10 a 20
0,98
0,94
Da 20 a 30
0,93
0,88
Da 30 a 40
0,87
0,82
Da 40 a 50
0,83
0,76
Da 50 a 60
0,79
0,71
Da 60 a 70
0,77
0,66
Da 70 a 80
0,73
0,62
Da 80 a 90
0,71
0,61
Da 90 a oltre 100
0,70
0,60
Infine si moltiplicano i coefficienti parametrici fra di loro
ottenendo il coefficiente globale che, moltiplicato per il valore
unitario ordinario a mq dell’immobile di confronto, ci
permette di ottenere il valore di stima cercato.
Ad esempio se l’immobile di confronto vale 2800 €/mq e i
coefficienti rilevati sono 0,85 x 1,1 x 1,00 x 0,93 il coefficiente
globale risulta 0,87 perciò il valore a mq dell’immobile di stima
risulterà:
2800 x 0,87 = 2436 €/mq
Ovviamente si deve verificare la presenza assenza di eventuali
aggiunte o detrazioni non considerate: debito residuo di mutuo,
posto macchina, diritti …
COEFFICIENTI QUALITATIVI
Applicati al valore a mq. delle abitazioni nuove permettono di stabilire il valore
indicativo dei principali accessori
Cantine e soffitte (da non abitabili ad abitabili)
0,10-0,75
Balconi
0,25-0,40
Balconi protetti anche sui lati
0,30-0,50
Verande e mansarde
0,35-1,00
Terrazze scoperte
0,15-0,25
Terrazze coperte
0,30-0,50
Posti macchina
0,30-1,25
Giardino esclusivo
0,05-0,50
Box auto in relazione alle difficoltà di parcheggio
0,60-1,5
Procedimento analitico
Tradizionalmente per stima analitica si intende la capitalizzazione dei redditi,
che consiste nell’effettuare la comparazione in base al parametro reddituale
(il reddito netto). Si ha quindi:
V=
Rn
r/cap
dove r/cap si ricava dal mercato attraverso
ΣRn
ΣV
beni di
confronto
Il Reddito netto da attribuire al bene è quello ordinario e non quello attuale
reale e si ricava dalla formula:
Rn = Rpl - (Q +Tr + Amm e Svz. + Sf e In + I)
Rpl = Sommatoria delle rate di locazione a fine anno ad esempio con rate
mensili anticipate:
Rpl = rata (12 + r x 78/12)
Le spese possono essere calcolate come una percentuale sul
Canone Annuo (Mai dell’Rpl)
Q (reint, ass, man.str.)
Interessi
6 - 8%
23 - 26%
4%
2%
mediamente anticipati sulla somma totale
Totale
35 - 40%
Tributi
Amm e Serv.
Sf e In
Con buona approssimazione si possono ritenere le spese pari al 40% del
Canone annuo e considerarle mediamente anticipate; il Reddito netto nel
caso di rate mensili anticipate diventa:
Rn = rata (12+r x 78/12) - canone annuo x 0,40x(1+r x 6/12)
"
"
(12+r (12+1)/6 "
"
"
"
Valore ordinario
Quale sia il procedimento adottato si arriva al Valore ordinario
attribuito all’immobile considerando che si trova nelle condizioni
desunte dagli immobili presi a confronto:
Stima sintetica: Valore ordinario = Valore unitariomq x mqcomm.
Stima analitica: Valore ordinario = Rn ordinario
r cap
Tale valore non corrisponde, nella grande maggioranza dei casi, alla
realtà, ma deve venire modificato tenendo conto di situazioni particolari
collegate con l’immobile.
Tali condizioni possono essere non modificabili o modificabili con
qualche intervento.
MODIFICHE AL VALORE ORDINARIO
Comodi e scomodi
Con procedimento sintetico i comodi sono considerati con coefficienti di
differenziazione. Devono essere considerati globalmente e non uno per uno.
Sono di difficile valutazione e possono generare errori.
Solitamente si considerano: altezza di piano con o senza ascensore; esposizione;
prospetto; parcheggi; rumorosità …
In totale ci si orienta in un 5-10% in più o in meno del valore ordinario
Con procedimento analitico i coefficienti di differenziazione devono essere
applicati al saggio di capitalizzazione.
In questo caso si modifica il saggio di capitalizzazione individuato sul mercato con
una variazione di più o meno 2,5 per mille (±0,0025)
in presenza di comodi si passa da 0,02 a 0,0175
in presenza di scomodi si passa da 0,02 a 0,025
Aggiunte e detrazioni
Le aggiunte e detrazioni possono essere applicate sia nel procedimento
sintetico sia analitico (è una fase ulteriore ed eventuale della stima) e vanno
calcolate singolarmente.
Le più comuni aggiunte:
„ stato di manutenzione superiore alla norma, finiture di pregio (pavimentazioni,
serramenti, impianti di sicurezza ...)
„ valore di mobili e arredi.
„ valore di pertinenze eccedenti
Le più comuni detrazioni:
„ stato di manutenzione inferiore alla norma
„ oneri per sanare irregolarità edilizie
„ mutui ipotecari
„ mancati redditi temporanei
„ valore dell’usufrutto
„ valore di rendite perpetue o vitalizie
Valore di costruzione o ricostruzione
Si applica quando:
„ non esiste un mercato di fabbricati simili
„ nelle stime dei danni;
„ per la stima del valore di trasformazione di un’area edificabile
Procedimento sintetico
Costo sostenuto da imprenditori
edili per edificare fabbricati simili
(costo unitario €/m3 o €/m2)
Costo unitario × dimensione
Procedimento analitico
Analisi e calcolo dettagliato di tutte le
spese da sostenere per edificare il
fabbricato da parte di un imprenditore
ordinario
Computo metrico estimativo
Coefficiente di vetustà
(per l’età e lo stato di usura)
Coefficiente di vetustà
Si applica al costo di costruzione a nuovo, quando la stima riguarda un fabbricato
esistente, con una certa età e stato di conservazione.
Si può utilizzare la formula funzione di degrado:
n
2
x 100 + 20
Eu
Cv (%) =
- 2, 86
140
Nella formula: n = età del fabbricato; Eu = vita utile del fabbricato
Si applica solamente quando non siano stati fatti lavori di rinnovamento
La stima del coefficiente di vetustà può essere effettuata considerando lo stato di
manutenzione del fabbricato in modo sintetico applicando una percentuale che
può variare dal 70 al 98%
Valore di trasformazione
Il fabbricato è ordinariamente destinato ad essere trasformato:
fabbricati da restaurare o ristrutturare
fabbricati dismessi
fabbricati non ancora ultimati
la convenienza ad eseguire un determinato progetto
Si ottiene dalla differenza tra il valore di mercato del fabbricato considerato già
trasformato e il costo della trasformazione:
Vt = Vm - K
Considerando la disposizione temporale dei valori:
Vt =
Vm
(1+r)n
- K0
Valore complementare
La stima riguarda una parte di un fabbricato unitario.
Vengono interrotti gli originari rapporti di complementarietà. Caso tipico,
previsto dalla normativa, l’esproprio parziale.
Il valore si ottiene per differenza:
Va = V - Vb
Valore dell’intero meno valore della parte residua
La somma dei valore delle parti, considerate separatamente, è inferiore al valore
del bene unitario.
Tuttavia l’ipotesi della complementarietà tra le parti non è automatica:
i fabbricati possono essere frazionati in unità immobiliari senza che vi sia
una diminuzione del valore complessivo.
COSTI MEDI DI COSTRUZIONE DEI FABBRICATI
Riferimento anno 2009
Tali costi riguardano la pura messa in opera del fabbricato e non comprendono:
Valore dell’area; progetto e direzione lavori; sicurezza, collaudo; oneri di
urbanizzazione; profitto del costruttore; IVA
Tali costi sono da considerarsi medi e indicativi
Alloggi tipo signorile
€/mq.comm 1320
Alloggi tipo civile
€/mq.comm 1100
Alloggi tipo economico
€/mq.comm 1100
Alloggi tipo schiera
€/mq.comm 1045
Al costo secco di cantiere vanno aggiunte le maggiorazioni
dovute:
Progettazione, direzione, sicurezza, collaudo
Oneri di concessione e urbanizzazione
Profitto medio
IVA variabile
2,5 – 14%
7 – 16%
25%
10 – 20%
Nel caso di progettazione in zona sismica i costi possono aumentare dal 10 al
30% in relazione alla raffinatezza dell’intervento e si riferiscono a strutture in
c.a.
Tali percentuali sono molto variabili in relazione alle diverse situazioni, zone
e momento economico.
INDAGINI CAUTELATIVE NELLA COMPRAVENDITA DI IMMOBILI
•Assumere informazioni sul venditore per evitare che nel caso di
fallimento dello stesso si subisca la revocatoria fallimentare e perdita
dell’immobile.
•Registrare all’Ufficio Tavolare il proprio preliminare di vendita per far
scattare le garanzie della legge provinciale n°30 del febbraio 1997 che
prevede che in caso di fallimento della ditta costruttrice al compratore
venga restituita la caparra secondo un canale preferenziale.
•Verificare all’Ufficio Tavolare se il venditore ha la piena proprietà del
bene
•Verificare se l’immobile è gravato da diritti, vincoli, servitù, ipoteche.
•Verificare l’accatastamento del fabbricato e che consistenza e
planimetria corrispondano a quelle denunciate e, in caso di discordanza,
verificare che sia stata presentata la domanda di condono.
•Assicurarsi mediante visione della dichiarazione dei redditi del
venditore che l’immobile sia stato denunciato al fisco (condizione
indispensabile alla vendita)
Scheda per la rilevazione delle caratteristiche
di un fabbricato
Utilizzata per:
•descrizione sintetica di un fabbricato da stimare
•stabilire la similarità per i fabbricati di confronto
•formare una banca dati dei fabbricati
•descrivere un fabbricato per l’erogazione di un mutuo
Si considerano le caratteristiche:
•Estrinseche o ambientali che descrivono la zona in cui è inserito il
fabbricato da stimare
•Intrinseche che descrivono le qualità del fabbricato
•Legali e catastali che considerano gli aspetti giuridici
CARATTERISTICHE ESTRINSECHE
Ubicazione
Zona:
denominazione o rione
…………………………….…..
centrale
periferica economica
tra centro e periferia
zona agricola
periferia di pregio
……………….
Indirizzo
Importanza della strada:
nome e n° civico
…………………………………………
via principale o piazza
via secondaria
località o toponimo
Prospetti
su strada principale
strada secondaria
zona pedonale
piazza
piazzetta
ferrovia
zona rumorosa
zona verde
panoramica
parco
Collegamenti
Servizi pubblici
Qualità urbana
Mezzi pubblici:
autobus urbani a Km o mt …….
mezzi interurbani a Km o mt ……
ferrovia a Km o mt …..
metropolitana a Km o mt …..
Stradali:
autostrada
Scuola materna
Scuola elementare
Scuola media
Scuola superiore
Università
servizi commerciali
servizi terziari
servizi sociali
intrattenimento
servizi religiosi
Ceto sociale prevalente …………………
Sicurezza tranquilla
Sicurezza problematica
Traffico
elevato
scarso
Rumorosità
elevata
scarsa
Salubrità
buona
con
problemi
……………………………………………………………
……………………………………………………………
CARATTERISTICHE INTRINSECHE
Destinazione
d’uso
Tipologia edilizia
Tipologia
costruttiva
abitazione
negozio
ufficio
studio
Appartamento:
in condominio
casa a schiera
in palazzo di pregio
villa singola
in palazzina
altro ………………….
in villa
piano …………………
di tipo:
lusso
economico
signorile
popolare
civile
altro ………………….
muratura
cemento armato
prefabbricato
………………….
Vetustà
Anno di costruzione ……………………..
Ascensore
Dotazione di
impianti
Finiture esterne
SI
NO
Impianto idrico-sanitario
Nuovo
Medio
Da restaurare
Impianto elettrico
Impianto di riscaldamento
conforme alle norme conforme alle norme SI
NO
efficiente
autonomo
obsoleto
centralizzato
mancante
Descrizione dei materiali di facciata
……………………………………………………………..
……………………………………………………………..
stato complessivo
nuovo
usato buono
da restaurare
Pavimenti e rivestimenti
Materiali
Stato complessivo
nuovo
piastrelle: ceramica, cotto
medio
marmo o pietra, graniglia
da restaurare
legno o parquet
moquette, gomme varie
Finiture interne
Serramenti interni
Stato complessivo
nuovo
medio
da restaurare
materiale
legno
legno verniciato
altro
………………………..
Serramenti esterni
Stato complessivo
nuovo
medio
da restaurare
materiale
legno
pvc o plastiche
alluminio, metallo
Dimensione
Note varie
Superficie abitabile mq ……
Balconi mq … x …% di riduzione = mq …
Terrazza mq . x …% di riduzione = mq …
Soffitta mq … x …% di riduzione = mq …
Cantina mq… x …% di riduzione = mq …
……….. mq .. x …% di riduzione = mq …
……….. mq .. x …% di riduzione = mq …
……….. mq …x …% di riduzione = mq …
……….. mq .. x …% di riduzione = mq …
……….. mq .. x …% di riduzione = mq …
Totale mq …
Box
singolo
doppio
ASPETTI LEGALI E CATASTALI
Regolarità della
costruzione
concessione edilizia o licenza n°……. del ……….…
concessione in sanatoria
n°……. del ……….…
edificato prima del 01/09/1967
certificato di abitabilità
n° …….del …………
Dati catastali
Partita n° ……
foglio ………... mappale ……….. categoria ……………
classe……………consistenza ……..…… RI ……..
protocollo n° ………
Dati tavolari
G.N. ………….. P.t. …………………
p.ed. …………….. porzione materiale ……………..
non dichiarato
Annotazioni
Schema di perizia relativa alla valutazione di un appartamento
Premessa
Il Geom. Mario Albertini ha ricevuto dal sig. Mario Scartezzini l’incarico in data 15
settembre 2007 di stimare l’appartamento, sito nel rione di Cristo Re a Trento in via
Moggioli, 8 al secondo piano di una palazzina di quattro piani, allo scopo di compravendita.
Ricerche e indagini svolte
L’appartamento è parte di un piccolo edificio condominiale costituito da otto unità
immobiliari di cui occupa la parte ovest al secondo piano. L’edificio è simile a molti altri
edificati in zona all’inizio degli anni ‘90. La superficie calpestabile misurata in occasione di
sopralluogo risulta pari a mq 97, è presente un balcone con vista sul parco e sull’Adige
misurato in 12 mq collegato al soggiorno. L’appartamento dispone di un garage di mq.2,50
x 4,90 e di una piccola cantina di mq. 3x2.
Dall’indagine effettuata risulta la necessità di rifare l’impianto di riscaldamento passando
da centralizzato ad autonomo come deliberato dalla decisione all’unanimità presa dalla
assemblea condominiale nella primavera 2007. Lo stato di conservazione è buono e non si
ravvedono motivi di intervento.
Il condominio è recintato e una agevole zona di rispetto permette di accedere comodamente
ai garages. La tipologia costruttiva è in cemento armato.
L’appartamento è censito nella partita catastale n° 35422 del Catasto Urbano di Trento con
i dati riportati in tabella:
Foglio Mappale
22
35/3
Categoria
A/2
Classe Vani
9
5,5
Rendita €
875,25
Presso il Libro Fondiario l’immobile risulta nella P.T. 896 del Mandamento di Trento,
Comune catastale di Trento, porzione materiale 4
Il Foglio B indica come unico proprietario il sig. Scartezzini Mario.
IL Foglio C indica l’esistenza di un mutuo ipotecario a favore della Cassa Rurale di Trento
per un importo di € 60.000 acceso all’inizio del 1992 al saggio del 4,5% per la durata di
20 anni ad estinzione mensile.
L’appartamento è costituito da: ingresso, soggiorno, cucinotto, due stanze, ripostiglio,
bagno e balcone. I locali hanno un’altezza di m 2,70. Il pavimento è in legno in tutti i
locali con esclusione di cucinotto e bagno che presentano piastrelle di buona qualità. Gli
infissi sono di buona qualità e conservazione con vetri antirumore.
La zona in cui sorge l’edificio è interna a via Maccani, ben collegata al centro, dispone dei
servizi essenziali e non risente di rumorosità di traffico.
La qualità urbanistico ambientale è buona.
Dati rilevati sul mercato:
Gli appartamenti simili di cui si sono potuti verificare i dati sono:
APP.
A
B
C
D
E
Mq/comm
101
98
90
95
92
Totali 476
Valore in Euro
252000
242.000
220.500
244.000
230.900
1.189.400
Canone loc. €/anno
9000
8820
8100
8500
8300
42.720
Il saggio di interesse medio si aggira attorno al 1,7%
Il saggio di capitalizzazione per la zona e il tipo di immobili è del 2,17%
Dalle indagini esperite presso alcune ditte il tecnico ha appurato che il costo
dell’impianto di riscaldamento da rifare è di € 7000.pagabili ¼ subito, ¾ tra un
anno.
PARTE VALUTATIVA
Procedimento sintetico
Stima del valore ordinario mediante comparazione con i dati rilevati sul
mercato.
Poiché i dati rilevati si riferiscono alla superficie commerciale si trasforma la
superficie calpestabile di mq. 92 in quella commerciale aggiungendo il 20%
92 x 1,20 = 110 arrotondato.
Valore di mercato a mq = 1.189.400/ 476 = 2498,74 arrotondato a:
2500 €/mq.comm
Valore ordinario = 110 x 2500 = 275.000 €
Non si ravvisano motivi di variazione dovuti a comodi o scomodi.
Procedimento analitico
Determinazione del Reddito netto ordinario
Dai dati raccolti si individua il il canone di locazione annuo a mq.commerciale
Σ canoni/Σ mq.commerciali: 42720/476 = € 89,75 /mq.comm.
Canone ordinario annuo appartamento = 110 x 89,75 = 9872,5 €
calcolo del Rn annuo
Rn = rata (12+r x 78/12) - canone annuo x 0,40x(1+r x 6/12)
9872,5/12(12+0,017 x 78/12) - 9872,5 x 0,40 x (1+0,017 x 6/12)
€ 5981 arrotondato
Il saggio di capitalizzazione del 2,17 % non subisce variazioni dovute a
comodi/scomodi.
Valore ordinario = 5981/0,0217 = 275.600 €
La piccola differenza tra i due valori trovati è dovuta alle approssimazioni del calcolo, ma
è più che accettabile per la approssimazione delle stime.
Verifica delle aggiunte e detrazioni
Dalle indagini esperite risulta che l’appartamento è gravato da un mutuo ipotecario per cui
necessita calcolare il debito ancora da pagare Debito Residuo (il mutuo è legato al bene e
non al proprietario)
Si deve inoltre rifare l’impianto di riscaldamento per una spesa di € 7000 da pagarsi 1/4
subito e 3/4 tra un anno.
Calcolo del Debito Residuo:
0,045/12x(1+0,045/12)20x12
Quota di ammortamento mensile 60.000 x
= 379,59
(1+0,045/12)20x12-1
Debito Residuo: il mutuo è stato contratto all’inizio del 1992 e si estinguerà dopo 20 anni
nel 2012; rimangono da pagare le rate tra il 2007 e il 2012 quindi se viene riferito all’inizio
del presente anno rimangono 6 anni.
(1+0,045/12)6x12-1
D.R. = 379,59 x
= 23.912 €
0,045/12x(1+0,045/12)6x12
Calcolo della detrazione dovuta al rifacimento dell’impianto di riscaldamento
La spesa di € 7000 va ripartita in 1/4 subito e 3/4 tra un anno:
7000/4 = 1750; 1750x3 = 5250
Spesa = 1750 + 5250/1,02 = 6897
Valore attuale dell’appartamento
€ 275.000 - Dr € 23.912 - spesa € 6897
€ 244.000 arrotondato.
A questo valore si deve aggiungere la valutazione del garage
2,50 x 4,90 x 0,75 x 2500 = € 23.000
Conclusioni
A seguito dell’incarico conferitomi in data 15 settembre 2007, dopo aver esperito le
opportune indagini riportate nella relazione, stimo che l’appartamento in via Moggioli di
proprietà del sig, Mario Scartezzini possa riscuotere un valore di compravendita pari ad
€ 244.000 + 23.000 = 267.000
Trento, 30 settembre 2007
Il perito incaricato
Geom Mario Albertini
Timbro, iscr. Albo n° 0000