RELAZIONE TECNICO - ESTIMATIVA Il sottoscritto

Arch. Paolo POZZAGLIO
Via San Bernardino, n. 8 - 25032 CHIARI (BS)
Cell. 335.52.36.906 Fax/tel. 030.70.00.542
E-Mail [email protected]
RELAZIONE TECNICO - ESTIMATIVA
Il sottoscritto Arch. Paolo Pozzaglio, con studio in Chiari, Via San
Bernardino n. 8, regolarmente iscritto all'ordine degli Architetti della
Provincia di Brescia al n. 1746, incaricato dal Curatore del Fallimento
Dott. Guido Nunziante Cesaro, della stima degli immobili di proprietà
della fallita Società “VALLONCINI S.R.L.”, con sede in Adro (BS) in
Via Sole Della Alpi n. 46, esaminati gli atti e i documenti consegnati e
reperiti presso la P.A. le prescritte autorizzazioni all’edificazione del
complesso in cui l’immobile è inserito, espone:
1. IDENTIFICAZIONE E DATI CATASTALI
Le unità immobiliari di proprietà della fallita Società “VALLONCINI
S.R.L.”, sono individuate nel comune censuario di Adro (BS) con i
seguenti dati:
1. Società “VALLONCINI S.R.L.”, proprietà per 1/1
Sezione NCT Foglio 28 Mappale 123:
•
subalterno 13 Via Sole Delle Alpi n. 46 Piano S1. Z.C. /
Categoria C/2 Classe 2 Consistenza 441 mq R.C. € 478,29
•
subalterno 14 Via Sole Delle Alpi n. 46 Piano T. Z.C. /
Categoria C/1 Classe 5 Consistenza 276 mq R.C. € 3.520,79
I dati catastali riportati, ottenuti da visure catastali informatizzate al 30
maggio 2012, risultano derivati da divisione – fusione – diversa
distribuzione degli spazi interni n. 10522.1/2010 del 31 marzo 2010
(protocollo n. BS0103516).
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Come da planimetrie castastali che si allegano alla presente perizia
l’immobile indicato risulta confinante su tutti i quattro lati con corte
esterna comune con unità immobiliare sovrastante di altra proprietà, che
a sua volta confina verso Nord con unità di mappali 416, 267, 268 e 116,
verso Est con sede stradale comunale di Via Principe Umberto I, verso
Sud e verso Ovest con unità di mappale 121.
A. QUANTO ALLA PORZIONE IMMOBILIARE
UBICAZIONE E CARATTERISTICHE DELL'IMMOBILE
L’unità immobiliare oggetto di valutazione è ubicata in zona periferica,
in frazione di Torbiato, rispetto al centro del Comune di Adro (BS).
L'area ha caratteristiche miste commerciali e residenziali di vecchia
costruzione ed è completa delle opere di urbanizzazione primaria e
secondario; inoltre tale zona è dotata dei servizi principali alla
residenza..
La zona in cui insiste il fabbricato è servita da parcheggi nelle immediate
vicinanze inoltre è possibile parcheggiare all’interno del lotto di terreno.
L’accesso viabilistico è garantito dalle strade Comunali e Provinciali, in
particolare dalla sede stradale provinciale n. 49, Via Principe Umberto I,
la quale affianca totalmente il lotto in cui insiste il cespite oggetto di
valutazione.
I lavori per la costruzione del fabbricato principale risultano essere
iniziati in data anteriore al 01 settembre 1967 ed in seguito l’immobile è
stato oggetto di modifiche in forza di Licenza di Costruzione n. 547 in
data 25 settembre 1973 (con susseguente agibilità/abitabilità n. 547 p.e.
del 07 giugno 1978), Licenza di Costruzione n. 6 p.e., n. 1261 di
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protocollo, in data 01 ottobre 1975, Concessioni Edilizie n. 264 p.e., n.
612 di protocollo, in data 09 marzo 1977, n. 974 di protocollo in data 08
marzo 1981, n. 4814 di protocollo in data 07 novembre 1983, n.
C/2003/20 e n. 263 di p.e. in data 11 aprile 2003.
Inoltre in data 21 gennaio 2010 è stata rilasciata dal Comune di Adro
(BS) la Denuncia di Inizio Attività n. 851 per lievi opere di
manutenzione straordinaria quali adeguamento servizi igienici e
realizzazione di rampa di accesso alla terrazza; a seguito di questa lo
stesso Ente Comunale ha rilasciato relativo Certificato di Agibilità n.
34/2010 in data 05 luglio 2010.
L’edificio si trova in un discreto stato di conservazione sia per quanto
riguarda gli elementi strutturali che per quelli architettonici.
Da un’attenta analisi della documentazione presente nell’archivio
Comunale, il fabbricato risulta essere correttamente autorizzato ed
agibile per tutte le subalternazioni catastali.
Il tetto presenta la struttura portante in laterizio armato con sovrastante
copertura in tegole, i canali di gronda e i pluviali sono realizzato in rame
semicrudo.
I solai in latero-cemento, pareti perimetrali in muratura tradizionale,
tramezze in laterizio, serramenti in alluminio con tapparelle in PVC,
pavimenti in piastrelle al piano terra ed in cls al piano interrato, porte
interne in legno tamburato.
Il lotto sul quale sorge l’edificio è perlopiù aperto al pubblico per
consentire la sosta per la clientela dell’unità in oggetto.
L’edificio è rivestito con intonaco di tipo tradizionale, semi civile per le
facciate esterne e civile per le pareti interne.
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Al fabbricato si accede grazie ad una corte esterna a passaggio pedonale
e carraio ad uso comune ed un porticato esclusivo.
Il complesso edilizio in cui è ubicata l’unità immobiliare risulta
sviluppata su due livelli di piano fuori terra (terra e primo) ed uno
interrato serviti da vani scale esclusivi, il piano interrato e terra sono di
proprietà ed oggetto della presente valutazione mentre al piano primo
trovano spazio n. 2 appartamenti di tipologia residenziale di altra
proprietà, raggiungibili dal piano terra tramite vano scale interno
comune fra loro.
Il piano terra si disloca secondo una distribuzione lineare con all’interno
un ampio locale a destinazione bar/self-service fiancheggiato dai servizi
igienici e da un locale cucina.
Da vano scale presente nel porticato esterno dapprima citato e da scala
interna al locale principale si può accedere al piano interrato dove è
ubicato un ampio magazzino diviso in due locale principali, uno
spogliatoio ed i relativi servizi igienici.
La proprietà può usufruire di una spaziosa terrazza al piano terra, situata
in corpo adiacente al bar ed alla cucina e accessibile sia da quest’ultimi
che da rampa esterna che si congiunge con la corte comune di accesso.
STATO DI OCCUPAZIONE DEL BENE
Il fabbricato è stato oggetto di compravendita con atto notarile redatto
dal Notaio in Brescia Dott. Adriano Metelli in data 13 febbraio 2007, n.
di Repertorio 94412 e n. di Raccolta 39735, registrato a Brescia in data
20 febbraio 2007 al n. 1117 serie 1/T, trascritto a Brescia il 21 febbraio
2007 ai n. 10001 di Reg. Gen. ed al n. 5853 di Reg. Part.
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Il fabbricato viene venduto dalla Società “SBS LEASING S.P.A.”, con
sede in Brescia, rappresentata al momento dell’atto dal Sig. Luca
Staurenghi, nato a Pontevico (BS) il 18 luglio 1972.
Da quanto è emerso in fase di accesso alla documentazione necessaria
per la predisposizione della presente si
è potuto appurare che,
attualmente il bene oggetto di perizia è occupato dalla Società
“PESCHERIA DA PIERINA S.N.C. DEI FRATELLI PICCOLI E C.”,
con sede legale in Via Fornaci frazione Clusane n. 9 – Iseo (BS), la
quale ha un contratto di locazione in corso stipulato in data 02 maggio
2010, con durata dal medesimo fino al 01 maggio 2016.
VERIFICA DELLA CONFORMITA’ URBANISTICA
L’immobile, da atti autorizzativi richiesti e ottenuti tramite accesso agli
atti dal Comune di Adro, risulta conforme alle planimetrie catastali
aggiornate ad oggi; non è stato possibile verificare la conformità con i
disegni di cui alla Denuncia di Inizio Attività n. 851 del 21 gennaio
2010, ultimo atto autorizzativo presentato all’Ente, in quanto non
presenti all’interno dell’archivio Comunale.
Le difformità riguardano una diversa distribuzione degli spazi interni e
di fatto non limitano la commerciabilità dell’immobile e/o l’agibilità
rilasciata in data 05 luglio 2010 dall’Ente preposto.
CERTIFICAZIONE ENERGETICA DGR 22.12.2008 N. 8/8745
Per quanto concerne la certificazione energetica di cui al DGR
22/12/2008 N. 8/8745 e successive modifiche, la suddetta è stata redatta
dal sottoscritto in data Giugno 2012 e presenta come classe “G” - .
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TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
Gravanti sull’immobile oggetto di causa, come da ricerca effettuata in
data 11 Giugno 2012 al n. BS100671/3 di ispezione e n. BS100668 di
protocollo richiesta, risultano le seguenti trascrizioni ed iscrizioni:
-
TRASCRIZIONE A FAVORE del 21/02/2007 – Reg. Part.
5853 – Reg. Gen. 10001
Pubblico ufficiale METELLI ADRIANO
Repertorio 94412/39735 del 13/02/2007
ATTO TRA VIVI – COMPRAVENDITA
Immobili siti in Adro (BS) – Soggetto acquirente
-
ISCRIZIONE CONTRO del 21/02/2007 – Reg. Part. 1979 –
Reg. Gen. 10002
Pubblico ufficiale METELLI ADRIANO
Repertorio 94413/39736 del 13/02/2007
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A
GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO
Immobili siti in Adro (BS) – Soggetto debitore
-
ISCRIZIONE CONTRO del 11/05/2010 – Reg. Part. 4810 –
Reg. Gen. 19497
Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI MANTOVA
Repertorio 972 del 15/04/2010
IPOTECA
GIUDIZIALE
derivante
da
DECRETO
INGIUNTIVO
Immobili siti in Adro (BS) – Soggetto debitore
-
ISCRIZIONE CONTRO del 13/09/2010 – Reg. Part. 9482 –
Reg. Gen. 38286
Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA
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Repertorio 2086 del 01/06/2010
IPOTECA
GIUDIZIALE
derivante
da
DECRETO
INGIUNTIVO
Immobili siti in Adro (BS) – Soggetto debitore
-
ISCRIZIONE CONTRO del 01/12/2010 – Reg. Part. 12401 –
Reg. Gen. 49337
Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI UDINE
Repertorio 1190/2010 del 17/11/2010
IPOTECA
GIUDIZIALE
derivante
da
DECRETO
INGIUNTIVO
Immobili siti in Adro (BS) – Soggetto debitore
-
ISCRIZIONE CONTRO del 21/02/2011 – Reg. Part. 1462 –
Reg. Gen. 7112
Pubblico ufficiale EQUITALIA ESATRI S.P.A.
Repertorio 699/22 del 01/02/2011
IPOTECA LEGALE derivante da A NORMA ART. 77 DPR
29/09/1973 NUM. 602
Immobili siti in Adro (BS) – Soggetto debitore
-
ISCRIZIONE CONTRO del 14/06/2011 – Reg. Part. 5467 –
Reg. Gen. 25288
Pubblico ufficiale TRIBUNALE
Repertorio 4120/2011 del 31/05/2011
IPOTECA
GIUDIZIALE
derivante
da
DECRETO
INGIUNTIVO
Immobili siti in Adro (BS) – Soggetto debitore
-
ISCRIZIONE CONTRO del 01/08/2011 – Reg. Part. 7324 –
Reg. Gen. 33392
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Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI BRESCIA
Repertorio 5355/2011 del 22/07/2011
IPOTECA
GIUDIZIALE
derivante
da
DECRETO
INGIUNTIVO
Immobili siti in Adro (BS) – Soggetto debitore
-
ISCRIZIONE CONTRO del 01/03/2012 – Reg. Part. 1120 –
Reg. Gen. 7763
Pubblico ufficiale TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI
MONZA
Repertorio 286/2011 del 17/02/2011
IPOTECA
GIUDIZIALE
derivante
da
DECRETO
INGIUNTIVO
Immobili siti in Adro (BS) – Soggetto debitore
VALUTAZIONI
La stima del valore degli immobili è stata eseguita tenendo conto dei
diversi criteri di valutazione che necessariamente concorrono alla
formazione del valore medesimo e dai valori commerciali della zona
desunti da indagini condotte e comparate ai dati di rivalutazione del
prezzo degli immobili stimati a cura della Borsa Immobiliare di Brescia.
La superficie dell’ unità immobiliare pignorata è stata desunta dalle
planimetrie concessionate a livello comunale.
Tenendo presenti le considerazioni sopra esposte circa le caratteristiche
tecniche, lo stato generale di conservazione dello stabile, lo stato di
manutenzione
delle
unità
immobiliari
l'ubicazione
del
cespite
immobiliare, la commerciabilità reale del bene, si ritiene che alla data
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della presente consulenza si possa stimare il più probabile degli
immobili nel seguente modo:
1.600,00 €/mq per quanto riguarda il bar/self service al piano terra, oltre
alle riduzioni percentuali per accessori e pertinenze come da allegata
tabella, per l’importo complessivo :
•
Quota spettante alla consistenza principale destinata
bar
self/service con terrazza esterna e portico (subalterno 14)
Sup tot. 327 mq x 1.600,00 = € 525.000,00
•
Quota spettante al magazzino ed accessori al piano interrato
(subalterno 13)
Sup tot. 468 mq x 800,00 €/mq = € 375.000,00
Importo complessivo beni immobili = € 900.000,00.
Considerando l’ampia zona comune destinata a parcheggio al
servizio dell’attività antistante i locali interessati dalla presente
perizia si ritiene di aumentare di € 50.000,00 il valore complessivo
degli immobili, arrivando così ad un valore totale di € 950.000,00.
VALORE RISTRUTTURAZIONE ESEGUITA
Come evidenziato dalla Denuncia di Inizio Attività citata l’intervento
riguardava “piccole opere edilizie interne con adeguamento servizi
igienici e realizzazione di una rampa di accesso alla terrazza
retrostante”, tale intervento si configura come di lieve entità che non
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modifica gli elementi strutturali del fabbricato adottati al solo fine di
adeguare gli spazi alle esigenze commerciali dell’inquilino.
Interventi che si possano stimare in € 100.000,00.
VALORE LOCATIVO IMMOBILE
Il valore locativo dell’immobile oggetto della presente controversia, in
considerazione
della
tipologia
costruttiva,
delle
caratteristiche
intrinseche ed estrinseche dell’immobile, nonché in considerazione della
superficie del medesimo, della zona in cui si trova, in considerazione
degli affitti medi di unità immobiliari similari, si ritiene equo stabilire il
valore locativo, in regime di libera trattazione, a circa € 21.000,00
annui, pari ad circa 1.750,00 € mensili.
Elenco allegati:
1. Relazione fotografica.
2. Atto di provenienza.
3. Estratto mappa catastale
4. Visure catastali.
5. Planimetrie catastali.
6. Dimostrazione grafica dei subalterni
7. Ultimi atti autorizzativi presentati con relativi disegni progettuali.
8. Contratto di locazione dell’immobile.
9. Ispezione ipotecaria.
10. Attestato di certificazione energetica.
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