N.19 - Condominio Italia

Numero 19
ottobre 2014
dal 1981
Il primo quindicinale italiano indipendente di informazione, attualità, economia, cultura dedicato al condominio e al patrimonio immobiliare
Direzione e redazione: 10125 Torino, Via E. Thesauro, 2 - Tel. 011.6523611 r.a. - Fax 011.6523690 - Anno XVII - t 3,50 • Poste Italiane S.p.A. - Spedizione
in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27.02.2004 n. 46) art. 1, comma 1, NO/TORINO anno 2013 - Stampa: Agagrafica - Cuneo
FISCO
NOTARIATO
IMPIANTI
INNOVAZIONI
DOTTRINA
Tasi: le delibere
dei Comuni
e le stime
sugli importi
Il decreto
Sblocca Italia
e la formula
del Rent to buy
La parabola
discendente
delle caldaie
alimentate a gas
Ecothermo:
stop ai limiti
dei ripartitori
di calore
La mediazione
nel recupero
dei crediti
condominiali
Immobiliare
dimezzato
A rimetterci
è l’edilizia
Pagg. 2-3
Pagg. 6-7
Pag. 17
Pag. 20
Pag. 30
Pag. 31
MERCATO
Pubblicato in Gazzetta Ufficiale il regolamento con cui il Ministero della Giustizia disciplina il corso iniziale e quelli periodici
Amministratori di condominio: finalmente la formazione
L
a lunga - e per molti ingiustificata - attesa è finalmente terminata. Sulla Gazzetta Ufficiale n. 222
del 24 settembre 2014 è stato pubblicato il regolamento del ministero della Giustizia inerente la formazione iniziale e periodica degli amministratori,
introdotta dalla riforma del condominio il 18 giugno 2013 e la cui disciplina era stata delegata appunto ad atto ministeriale dal decreto Destinazione Italia, entrato in vigore lo scorso 22 febbraio 2014.
Sul prossimo numero di Italia Casa pubblicheremo commenti ed approfondimenti sul provvedimento. Di seguito ci limitiamo, invece, a riportare i
passaggi salienti del testo, evidenziando due premesse fondamentali, statuite dalla nuova formulazione
dell’articolo 71 bis delle disposizioni di attuazione
del codice civile, così come prevista dalla legge
220/2012, secondo cui, dall’obbligo di essere in possesso di diploma di scuola secondaria di secondo
grado, e di frequentare un corso di formazione iniziale e attività di formazione periodica è escluso:
1) l’amministratore nominato tra i condòmini
dello stabile;
2) chi ha svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell’arco dei tre anni
precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione (ma in questo caso resta salvo
l’obbligo di formazione periodica).
Ecco il testo del regolamento del ministero della
Giustizia:
Art. 1 - Oggetto e definizioni
(Omissis)
Art. 2 - Finalità della formazione e dell’aggiornamento
(Omissis)
Art. 3 - Requisiti dei formatori
1. I formatori devono provare al responsabile
scientifico, con apposita documentazione, il possesso dei seguenti requisiti di onorabilità e professionalità:
(Omissis)
e) di aver maturato una specifica competenza in
materia di amministrazione condominiale o di
sicurezza degli edifici e di aver conseguito alternativamente uno dei seguenti titoli: laurea anche
triennale; abilitazione alla libera professione;
docenza in materie giuridiche, tecniche ed economiche presso università, istituti e scuole pubbliche
o private riconosciute. Possono svolgere attività di
formazione ed aggiornamento anche: i docenti
che abbiano elaborato almeno due pubblicazioni
in materia di diritto condominiale o di sicurezza
degli edifici, dotate di codice identificativo internazionale (ISBN) ai sensi dell’articolo 1, lettera t),
del decreto ministeriale 7 giugno 2012, n. 76;
coloro che hanno già svolto attività di formazione
in materia di diritto condominiale o di sicurezza
degli edifici in corsi della durata di almeno 40 ore
ciascuno, per almeno sei anni consecutivi prima
della data di entrata in vigore del presente regolamento.
Art. 4 - Responsabile scientifico
1. La funzione di responsabile scientifico può essere
svolta da un docente in materie giuridiche, tecniche o economiche (ricercatore universitario a
tempo determinato o a tempo indeterminato, professore di prima o di seconda fascia, docente di
scuole secondarie di secondo grado), un avvocato
o un magistrato, un professionista dell’area tecnica.
I soggetti appena individuati, che possono anche
essere in trattamento di quiescenza, devono essere
in possesso dei requisiti di onorabilità e professionalità di cui all’articolo 3 del presente regolamento.
2. Il responsabile scientifico verifica il possesso dei
requisiti di onorabilità e professionalità dei formatori tramite riscontro documentale, e verifica il rispetto dei contenuti di cui al successivo articolo 5, comma 3, del presente regolamento, le modalità di partecipazione degli iscritti e di rilevamento delle
presenze, anche in caso di svolgimento dei corsi
in via telematica. Il responsabile scientifico attesta
il superamento con profitto di un esame finale sui
contenuti del corso di formazione e di aggiornamento seguito dai partecipanti.
Art. 5 - Svolgimento e contenuti dell’attività di
formazione e di aggiornamento
1. Il corso di formazione iniziale si svolge secondo
un programma didattico predisposto dal responsabile scientifico in base a quanto specificato al
comma 3 del presente articolo. Il corso di formazione iniziale ha una durata di almeno 72 ore e si articola, nella misura di un terzo della sua durata effettiva, secondo moduli che prevedono esercitazioni
pratiche.
2. Gli obblighi formativi di aggiornamento hanno
una cadenza annuale. Il corso di aggiornamento ha
una durata di almeno 15 ore e riguarda elementi in
materia di amministrazione condominiale, in relazione all’evoluzione normativa, giurisprudenziale e
alla risoluzione di casi teorico-pratici.
3. I corsi di formazione e di aggiornamento contengono moduli didattici attinenti le materie di interesse dell’amministratore, quali:
a) l’amministrazione condominiale, con particola-
Catasto: entro il 15 ottobre pronti tutti
i coordinamenti associativi provinciali
i susseguono le novità in materia di
catasto. L’ultima giunge dal CoordinaS
mento nazionale interassociativo (composto a livello nazionale da 15 associazioni)
riunitosi nei giorni scorsi a Roma, nella
sede della Confedilizia, il cui presidente,
Corrado Sforza Fogliani, ha riferito anzitutto di un incontro avuto con il viceministro all’Economia, onorevole Luigi Casero,
in materia di composizione delle Commissioni censuarie: un tema delicato e particolarmente dibattuto nei mesi passati.
Sunia: ora è allarme affitti
Decreto “Sblocca Italia”:
gli affitti degli alloggi
acquistati con le agevolazioni fiscali in base al Decreto Sblocca Italia potrebbero superare i 1.200
euro mensili. A lanciare
l’allarme è il Sunia, che
per voce del segretario generale, Daniele Barbieri,
precisa: “Per evitare quest’effetto, in sede di conversione e con il Decreto
attuativo, bisogna specificare che il canone di
affitto da applicare è quello inferiore tra le possibili alternative previste:
canone concordato e canone speciale. In caso
contrario, il risultato del
provvedimento sarebbe
incredibile: un regalo fino a 60.000 euro di deduzione fiscale per offrire
alloggi in locazione con
un affitto più alto di quelli
di mercato. Ci auguriamo
che il Ministero si renda
conto di questa follia”.
Il Coordinamento ha poi preso atto che
i Coordinamenti provinciali sono stati ad
oggi costituiti in circa due terzi delle Province, ed ha fissato la data ultima per la
costituzione dei restanti Coordinamenti al
15 ottobre, in coincidenza con la presentazione della legge di stabilità. Conseguentemente, verranno convocati a Roma per la
fine di ottobre tutti i coordinatori provinciali. Le 15 Organizzazioni nazionali che
hanno costituito il Coordinamento interassociativo per seguire i lavori di avvio del
nuovo Catasto (Abi, Ance, Ania, Casartigiani, Cia, Cna, Coldiretti, Confagricoltura, Confartigianato, ConfcommercioFimaa, Confedilizia, Confesercenti, Confindustria, Consiglio nazionale del
Notariato e Fiaip) impegneranno complessivamente sul territorio circa 1.400
persone, per un complesso di circa un centinaio di associazioni locali.
re riguardo ai compiti ed ai poteri dell’amministratore;
b) la sicurezza degli edifici, con particolare riguardo ai requisiti di staticità e di risparmio energetico, ai sistemi di riscaldamento e di condizionamento, agli impianti idrici, elettrici ed agli ascensori
e montacarichi, alla verifica della manutenzione
delle parti comuni degli edifici ed alla prevenzione
incendi;
c) le problematiche in tema di spazi comuni, regolamenti condominiali, ripartizione dei costi in relazione alle tabelle millesimali;
d) i diritti reali, con particolare riguardo al condominio degli edifici ed alla proprietà edilizia;
e) la normativa urbanistica, con particolare riguardo ai regolamenti edilizi, alla legislazione speciale
delle zone territoriali di interesse per l’esercizio della
professione ed alle disposizioni sulle barriere architettoniche;
f) i contratti, in particolare quello d’appalto ed il
contratto di lavoro subordinato;
g) le tecniche di risoluzione dei conflitti;
h) l’utilizzo degli strumenti informatici;
i) la contabilità.
4. L’inizio di ciascun corso, le modalità di svolgimento, i nominativi dei formatori e dei responsabili
scientifici sono comunicati al Ministero della giustizia non oltre la data di inizio del corso, tramite
posta certificata, all’indirizzo di posta elettronica
che verrà tempestivamente indicato sul sito del
ministero della Giustizia.
5. Il corso di formazione e di aggiornamento può
essere svolto anche in via telematica, salvo l’esame
finale, che si svolge nella sede individuata dal
responsabile scientifico.
2 ATTUALITÀ
N.19
OTTOBRE
2014
Prossima scadenza il 16 ottobre, tranne nei Comuni che non hanno nuovamente rispettato i tempi di pubblicazione delle delibere
Imu, Tasi, Tari: quanto e quando si paga
misura, stabilita dal Comune, compresa fra il 10
e il 30% dell’ammontare complessivo.
S
Aliquote:
Imu-Tasi
Aliquota di base del 7,6 per mille, che i Comuni possono:
◆aumentare fino al 10,6 per mille;
◆diminuire sino al 4,6 per mille.
Abitazione principale e relative pertinenze
(categorie A/1, A/8 e A/9):
Aliquota del 4 per mille, che i Comuni possono:
❖aumentare fino al 6 per mille;
❖diminuire fino al 2 per mille.
Detrazione di 200 euro, che i Comuni possono aumentare fino a concorrenza dell’imposta
dovuta
Immobili locati:
◆ possibilità di ridurre l’aliquota al 4 per mille.
La somma delle aliquote della Tasi e dell’Imu
per ciascuna tipologia di immobile non può essere superiore all’aliquota massima consentita
dalla legge statale per l’Imu al 31 dicembre 2013,
fissata al 10,6 per mille, e ad altre minori aliquote, in relazione alle diverse tipologie di immobile.
Per il 2014, il limite del 10,6 per mille può essere superato dello 0,8 per mille (arrivando così
all’11,4 per mille) alle condizioni di cui al prospetto precedente.
econdo i dati definitivi, sono stati, complessivamente, 5.566 i Comuni italiani che hanno
approvato e pubblicato sul sito del Dipartimento
delle Finanze le delibere inerenti il pagamento
della Tasi tra il 1° giugno e il 18 settembre (termine per far scattare l’obbligo di pagamento entro
la scadenza del 16 ottobre). Altri 2.178 Comuni,
invece, come è noto avevano provveduto entro
il 31 maggio, e i relativi contribuenti si erano già
fatti carico del versamento della prima rata del
tributo entro lo scorso 16 giugno.
Ma quello scaturito dall’imposizione fiscale
locale introdotta dalla legge di stabilità - come
ricorda la stessa Confedilizia - non è soltanto un
problema di scadenze. Ecco, dunque, che l’associazione della proprietà ha ritenuto opportuno
riassumere, in un prospetto, tutti gli elementi
essenziali della Iuc, definita da Confedilizia
come “la sedicente imposta unica comunale che
in realtà, dietro la propria tranquillizzante definizione, nasconde tre distinti tributi, diversi
fra loro anche in quelle parti (come i termini di
versamento) che ben avrebbero potuto essere
uniformate, per ridurre i disagi dei cittadini”.
maggio (per la pubblicazione sul sito delle Finanze entro il successivo 31 maggio), il versamento
della prima rata del tributo deve essere effettuato
entro il 16 ottobre. A tal fine, i Comuni dovevano inviare le delibere alle Finanze entro il 10 settembre, per la pubblicazione delle stesse entro il
18 settembre sul sito delle Finanze. Nel caso dei
Comuni che non avessero provveduto entro
tale scadenza, l’ultimo termine è per fine novembre, dopodichè l’imposta è dovuta applicando
l’aliquota di base pari all’1 per mille, e la percentuale dovuta dall’occupante “è pari al 10% dell’ammontare complessivo del tributo, determinato con riferimento alle condizioni del titolare
del diritto reale”.
IMU
QUANTO SI PAGA
Per l’Imu, passata la scadenza del 16 giugno per
il pagamento della prima rata (pari al 50% di
quanto dovuto per il 2014, determinato applicando aliquote e detrazioni stabilite per il 2013),
il prossimo appuntamento è previsto per il 16
dicembre, con il pagamento del saldo dell’imposta, da determinarsi sulla base di quanto deciso
dai Comuni per il 2014.
TASI
Se il Comune non ha inviato deliberazioni
Tasi al Dipartimento delle Finanze entro il 23
TARI
Quanto alla Tari (la nuova tassa sui rifiuti), la
legge prevede che sia ogni singolo Comune a
stabilire le relative scadenze, “prevedendo di
norma almeno due rate a scadenza semestrale e
in modo anche differenziato con riferimento alla
Tasi”.
Imu
Base imponibile:
Rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata
per:
◆160 per abitazioni, magazzini, autorimesse;
◆ 140 per laboratori e locali senza fine di lucro;
◆80 per uffici, banche, assicurazioni;
◆65 per opifici, alberghi;
◆55 per negozi e botteghe.
La base imponibile è ridotta del 50% per:
❖fabbricati di interesse storico o artistico;
❖ fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di
fatto non utilizzati.
Tasi
Base imponibile:
Rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata
per:
❖160 per abitazioni, magazzini, autorimesse;
❖ 140 per laboratori e locali senza fine di lucro;
❖80 per uffici, banche, assicurazioni;
❖65 per opifici, alberghi;
❖55 per negozi e botteghe.
La base imponibile è ridotta del 50% per:
◆fabbricati di interesse storico o artistico;
◆ fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di
fatto non utilizzati.
Aliquote:
❖Aliquota di base dell’1 per mille, che i Comuni
possono ridurre fino all’azzeramento.
❖I Comuni possono differenziare le aliquote per
categorie di immobili (es. abitazione principale).
❖ Per il 2014, l’aliquota massima non può superare il 2,5 per mille, ma i Comuni possono arrivare fino al 3,3 per mille (+ 0,8 per mille) a condizione che con tale aumento siano finanziate
detrazioni per le abitazioni principali.
❖ L’occupante (es. inquilino) versa la Tasi nella
Alcune amministrazioni hanno cancellato il tributo. In altre, solo aliquote base
Tari
La tariffa “di riferimento” deve coprire tutti i
costi afferenti al servizio di gestione dei rifiuti
urbani. Sulla base della tariffa di riferimento, il
Comune individua il costo complessivo del servizio e determina la tariffa, che è composta da
una parte fissa, determinata in relazione alle
componenti essenziali del costo del servizio (riferite in particolare agli investimenti per le opere ed ai relativi ammortamenti) e da una parte
variabile, rapportata alle quantità di rifiuti conferiti, al servizio fornito e all’entità dei costi di
gestione.
Il Comune, in alternativa, può commisurare
la tariffa alle quantità e qualità medie ordinarie
di rifiuti prodotti per unità di superficie, in relazione agli usi e alla tipologia delle attività svolte
non ché al costo del servizio sui rifiuti.
Le tariffe per ogni categoria o sottocategoria
omogenea sono determinate dal Comune moltiplicando il costo del servizio per unità di superficie imponibile accertata, previsto per l’anno
successivo, per uno o più coefficienti di produttività quantitativa e qualitativa di rifiuti.
In ogni caso deve essere assicurata la copertura
integrale dei costi di investimento e di esercizio
relativi al servizio.
Quelli che… non pagano l’imposta
Abi: Fondo Garanzia
vale 15 mld in 3 anni
M
D
entre si attende di poter
effettuare una stima definitiva a livello nazionale, nell’analizzare i dati preliminari,
relativi a quei Comuni che
avevano già pubblicato le delibere Tasi o entro lo scorso maggio, o subito all’indomani della
ripresa lavorativo post-agostana, Fiaip ha avuto modo di
apprezzare il fatto che il peso
dell’imposta fosse inferiore a
quello afferibile all’Imu 2012.
“Ci fa piacere constatare che i
piccoli Comuni e alcuni loro
sindaci sembrano aver capito che per aiutare i cittadini in
un momento di crisi devono
diminuire la pressione fiscale
sulla casa, e non continuare ad
aumentare le tasse sugli immobili - dichiara Paolo Righi,
presidente della federazione
degli immobiliaristi -. Alcune
Amministrazioni, hanno deciso di cancellare o determinare
l’aliquota Tasi pari a zero. Bene.
Perché la Tassa sui Servizi Indivisibili non è più leggera dell’Imu prima casa e così come è
stata configurata è di fatto una
nuova imposta sugli immobili
che, alla stregua dell’Imu, colpisce indistintamente i cittadini”.
Tra questi Comuni, sensibili
alle difficoltà economiche dei
propri residenti, ha fatto scalpore, nelle scorse settimane, il
caso di Postano, la cui Amministrazione ha deliberato di
dire addio alla Tasi. Una decisione che, unita ad altri provvedimenti di esenzione fiscale, come illustrato all’Ansa dal
primo cittadino, Michele De
Lucia (Pdl) “porterà benefici alla comunità per almeno
350mila euro. Abbiamo chiuso il bilancio 2013 con un
avanzo di 1,3 - 1,4 milioni di
euro, e pertanto possiamo per-
metterci di fare provocazioni
politiche di questo genere.
Questa decisione è maturata
dalla convinzione che i cittadini vanno tutelati e non ingannati. Occorre governare con
trasparenza, la strada giusta
non è quella di soffocare i cittadini di tasse, e inoltre la prima
casa è un bene sacro.
Come ricorda l’Ansa, il comune di Positano aveva imboccato questa strada già alla
prima scadenza di maggio, e
con la delibera del consiglio
comunale ha detto definitiva-
ANCI: NESSUN AUMENTO
“Non abbiamo mai rivendicato di incrementare o
aumentare la tassazione sulla casa. Abbiamo fin qui rispettato quelle norme adottate lo scorso anno sulla tassazione
Imu-Tasi. Se poi il governo intende assumere altri orientamenti, introdurre delle innovazioni o delle correzioni,
naturalmente prenderemo atto”. A pronunciare queste
parole è stato il presidente dell’Anci e sindaco di Torino,
Piero Fassino, a margine dell’assemblea di Anci Toscana.
Ai giornalisti che avevano chiesto al primo cittadino
del capoluogo piemontese un’opinione in merito all’annuncio di limiti alla Tasi in legge di stabilità, che era stato
fatto dal presidente del Consiglio, Matteo Renzi, Fassino
ha risposto: “Non è venuta da nessun Comune né tantomeno dall’Anci una richiesta di modificare ciò che è stato
deciso un anno fa”.
mente “no” alla Tasi. Come
spiega lo stesso ente in una
nota stampa, “questa tassa non
è che lo strumento fornito ai
comuni per introitare, sotto
altro nome, l’Imu sulle prime
abitazioni. L’amministrazione
ritiene che il Governo, attraverso slogan, stia semplicemente gettando fumo negli
occhi degli italiani, imboccando la strada sbagliata per rilanciare l’economia nazionale.
Postano va decisamente controcorrente, e rifiutando l’applicazione della Tasi si schiera come sempre e in maniera
aperta e decisa dalla parte dei
cittadini”.
Ma il Comune campano
non è stato l’unico a prendere
tale posizione. Un altro esempio è quello di San Lorenzo del
Vallo (Cosenza) che ha deciso di sopprimere l’imposta.
“L’amministrazione comunale - spiega un comunicato del
sindaco Luciano Marranghello -, in coerenza con la politica
di contenimento della pressione fiscale a carico delle fasce di
popolazione più disagiata, ha
deciso che la tassa per i servizi comunali indivisibili (Tasi)
non verrà pagata”.
alla collaborazione tra banche e istituzioni è ormai in
dirittura d’arrivo l’attuazione del “Fondo di garanzia
per la casa”, in riferimento al quale è prevedibile un
potenziale di finanziamenti alle famiglie fino a 15 miliardi
di euro. A sottolinearlo è l’Abi, secondo cui “questo
nuovo strumento rappresenta un’ulteriore spinta allo sviluppo del mercato dei mutui, che già registra una fase di
significativo rilancio (un’impennata del 29,2% tra gennaio e luglio 2014 rispetto allo stesso periodo del 2013).
Così, con l’obiettivo di continuare a favorire l’accesso al
credito a nuclei in difficoltà, e soprattutto giovani coppie,
il “Fondo di garanzia per la casa” con una dotazione da
600 milioni di euro, tra il 2014 e il 2016, potrebbe garantire finanziamenti per 12-15 miliardi di euro”.
L’associazione bancaria rimarca che il fondo “è necessario ad ampliare le opportunità di sostegno al credito
verso quelle famiglie che ancora scontano le difficoltà
complessive della congiuntura economica in attesa della
crescita”.
Completata, a breve, la fase di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del regolamento di attuazione del Fondo,
ABI e Mef - come previsto dallo stesso regolamento - firmeranno un Protocollo d’intesa per disciplinare l’accesso
delle banche alle garanzie e avviare rapidamente le erogazioni dei mutui. Per quanto riguarda il suo funzionamento, il “Fondo di garanzia per la casa”, contro-garantito dallo Stato, prevede il rilascio di garanzie a copertura
del 50% della quota capitale dei mutui ipotecari erogati
per l’acquisto, o la ristrutturazione per l’accrescimento
dell’efficienza energetica, degli immobili adibiti a prima
casa, con priorità di accesso per le giovani coppie o ai
nuclei famigliari monogenitoriali con figli minori, nonché di giovani con età inferiore a 35 anni.
OTTOBRE
2014
ATTUALITÀ 3
N.19
Proiezione della Uil: nel 50% dei casi la Tasi è più salata dell’Imu 2012. Il pasticcio detrazioni: oltre 100mila combinazioni
Un italiano su due pagherà di più
L
a corsa contro il tempo (anche se, a dirla tutta, di tempo ce
n’è stato, eccome) si è conclusa: secondo dati finalmente
ufficiali, sono stati 5566 i comuni italiani che hanno approvato le delibere Tasi inviandole entro la scadenza del 18 settembre al Ministero dell’Economia per la relativa pubblicazione
sul sito ufficiale. A questi, vanno aggiunti i 2.178 Comuni che
avevano già provveduto entro il 25 maggio, e i cui residenti,
dunque, avevano già versato lo scorso mese di giugno l’acconto sull’imposta. A conti fatti, mancano all’appello circa 350
Comuni, di cui 136 (nelle provincia autonoma di Bolzano,
hanno però introdotto l’Imi). Per i restanti 212 municipi, c’è
ancora un ultimo appello: quello di fine di novembre (ma in
questo caso si pagherà in un’unica soluzione il 16 dicembre),
in caso di mancato rispetto del quale, la legge prevede il pagamento della Tasi ad aliquota standard (1 per mille), senza
detrazioni. Tradotto: per le abitazioni principali dovranno far
fronte al pagamento tutti, proprietario e affittuario, compresi
coloro che non hanno mai pagato l’Imu grazie alla detrazione
di 200 euro.
Nel frattempo, ad ottobre ben 15 milioni di proprietari di
prima casa sono chiamati a mettere mano al portafogli per
pagare l’acconto Tasi, e con essi, gli inquilini che dovranno
concorrere al saldo con una quota compresa tra il 10 e il 30% a
seconda delle decisioni delle singole amministrazioni locali.
Fin qui il panorama generale. Ma il Servizio Politiche Territoriali della Uil è sceso più nel dettaglio, specificando, innanzitutto, che la media dell’aliquota applicata dai 105 capoluoghi di provincia si consolida al 2,63 per mille (superiore all’aliquota massima “ordinaria”), seppur edulcorata dalle singole
detrazioni introdotte.
Proprio sul versante delle detrazioni, c’è un dato che fa strabuzzare gli occhi. Secondo il sindacato, in tutta Italia, sulla
base delle decisioni prese dai Comuni, sono più di 100mila le
combinazioni differenti. Ammesso che non si tratti di un record mondiale, di certo è, quantomeno, una straordinaria
campagna promozionale per il federalismo fiscale, inteso nella
sua più cervellotica accezione.
Ad ogni buon conto, c’è un’altra considerazione che forse fa
riflettere e preoccupa anche di più: in un periodo in cui si
invoca (e si promette) a gran voce l’abbattimento delle tasse,
stando alle proiezioni della Uil, per circa una famiglia su 2
(dato, questo, confermato anche dalle ultime proiezioni della
Cgia di Mestre) la Tasi sarà più cara di quanto pagato con
l’Imu nel 2012. Come spiega Guglielmo Loy, segretario confederale Uil, su un campione di 420 famiglie residenti nei
capoluoghi di provincia, per il 54,5% di esse (227 famiglie), il
conto della Tasi sarà più pesante dell’IMU del 2012; percentuale che sale al 63,3% per le case accatastate in A3 (133
famiglie su 210); mentre per le case accatastate in A2 tale percentuale è al 44,8% (94 famiglie su 210).
Insomma: è pur vero che il costo medio della nuova imposta nelle città campione è di 219 euro medi, a fronte dei 223
euro pagati con l’Imu nel 2012, ma a quanto pare la distribuzione della nuova tassa potrebbe essere meno equa: pagherà
un po’ di più chi prima era esente o pagava cifre basse, e
pagheranno molto meno i proprietari di quelle abitazioni con
rendite catastali elevate.
A suffragare questa ipotesi, ancora una volta il segretario
Loy: “Per le case in A3 l’esborso medio della Tasi sarà di 135
euro medi, a fronte dei 111 euro pagati con l’Imu nel 2012;
mentre è meno salato il conto per le case in A2: 303 euro per la
Tasi, a fronte dei 334 euro dell’Imu nel 2012.
ALIQUOTE DELLA TASI
Olbia e Ragusa sono le città a “Zero Tasi”, Aosta, Trento,
Nuoro, Matera le sole con l’aliquota base dell’1 per mille. Tutte le altre città hanno aumentato le aliquote. Catanzaro ha
scelto l’1,2 per mille; Pordenone ha scelto l’1,25 per mille
(con detrazioni); Gorizia e Brindisi l’1,5 per mille; Treviso
l’1,6 per mille (detrazione di 200 euro per tutti gli immobili);
Oristano l’1,7 per mille; Pesaro l’1,9 per mille con detrazioni
legate al reddito Isee fino a 12 mila euro.
Gi altri capoluoghi hanno scelto tutti aliquote comprese tra
il 2 e il 3,3 per mille: 35 città capoluogo (1/3 del totale) hanno
scelto l’aliquota del 3,3 per mille (tra cui Ancona, Arezzo,
Biella, Bologna, Cremona, Firenze, Ferrara, Genova, La Spezia, Napoli, Catania, Bari, Perugia, Carrara, Como, Piacenza,
Reggio Emilia, Rimini, Salerno, Torino); altre 6 un’aliquota
tra il 3 e il 3,2 per mille (Bergamo, Pescara, Lecco, Siena, Lodi,
Modena); Venezia ha rettificato e portato l’aliquota al 2,9 per
mille; Palermo ha scelto il 2,89 per mille; 38 città l’aliquota
del 2,5 per mille (tra cui Roma, Milano, Brescia, Reggio Calabria, Verona); altre 6 città sono tra il 2 per mille e il 2,4 per
mille.
DIFFERENZA TASI-IMU
Secondo i risultati della simulazione Uil, a Vercelli la Tasi è
più pesante dell’Imu di 160 euro medi; a Mantova di 159 euro;
a Latina di 128 euro; ad Isernia di 119 euro; Prato 115 euro. A
Catanzaro la Tasi è invece più leggera dell’Imu di 259 euro
medi; a Ragusa di 178 euro; a Treviso di 177 euro; ad Olbia di
172 euro; a Potenza di 152 euro.
Tra le grandi città, a Reggio Calabria mediamente la Tasi
costerà più dell’Imu di 74 euro; a Firenze di 37 euro; a Bari di
30 euro; a Bologna di 27 euro; a Milano di 25 euro; a Palermo
di 23 euro; a Venezia di 15 euro. A Roma, invece, si risparmieranno 97 euro medi; a Torino 92 euro; a Napoli 74 euro; a
Cagliari 59 euro; a Genova 43 euro.
CONCLUSIONI FINALI
Secondo la Uil, a prescindere dagli innumerevoli casi specifici, la conclusione è una sola: “Si cambia nome, si cambiano
le regole, ma non cambiano gli effetti: la Tasi è sosia dell’Imu.
A fine anno vedremo se tra il bonus di 80 euro e l’aumento
della tassazione nel suo insieme, compresi gli aumenti dell’Irpef Comunale e Regionale, ci sarà un saldo negativo o positivo. Ciò che già oggi è certo che per i pensionati e le pensionate il 2014 eroderà buona parte della loro pensione”.
4 ATTUALITÀ
N.19
OTTOBRE
2014
Acquistare alloggi per affittarli
Fimaa: per la casa
Ecco come funziona la deduzione servono misure forti
eduzione Irpef dal reddito complessivo, pari al 20% del prezzo di acquisto
D
risultante dall’atto di compravendita, nel
limite massimo di spesa di 300mila euro
(per una deduzione massima, quindi, di
60mila euro).
È l’incentivo, da ripartire in otto quote
annuali di pari importo (al massimo 7.500
euro all’anno), che l’articolo 21 del decreto
legge n. 133/2014 (“Sblocca Italia”) - pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 212 di
venerdì 12 settembre - riserva a chi, negli
anni 2014-2017, acquista immobili abitativi, nuovi o ristrutturati, da imprese di costruzione o ristrutturazione, da cooperative
edilizie o dalle ditte che hanno effettuato
gli interventi edilizi.
L’agevolazione spetta anche in caso di
costruzione in appalto di un’abitazione su
un’area edificabile già posseduta, in riferimento alle relative spese per le prestazioni
di servizi rese dall’impresa che esegue i
lavori. In entrambe le ipotesi (acquisto o
costruzione), il beneficio spetta solo se si
tratta di persona fisica non esercente attività commerciale.
Queste le condizioni richieste dalla norma perché scatti il diritto alla deduzione:
❖l’immobile, entro sei mesi dall’acquisto o
dal termine dei lavori di costruzione, deve
essere dato in locazione per almeno otto
anni continuativi (tuttavia, il beneficio
non si perde nel caso in cui la locazione si
interrompa precedentemente per motivi non imputabili al locatore ed entro un
anno venga stipulato un nuovo contratto);
❖ l’immobile deve avere destinazione residenziale, non appartenere alle categorie
catastali A/1, A/8 e A/9, non essere ubicato nelle zone omogenee classificate E ai
sensi del Dm 1444/1968 (ossia, parti del
territorio destinate ad usi agricoli), conseguire prestazioni energetiche certificate in
classe A o B;
❖ la locazione deve essere a canone concordato;
❖tra locatore e locatario non devono sussistere rapporti di parentela entro il primo
grado.
Un successivo decreto interministeriale (Infrastrutture e trasporti ed Economia
e finanze) definirà le ulteriori modalità
attuative.
Per quanto concerne le altre misure
fiscali che sono state introdotte dal decre-
to, esse possono essere riassunte come
segue:
◆introdotto in via sperimentale, fino al 31
dicembre 2015, un bonus per incentivare
gli investimenti nelle reti telematiche a
banda ultra larga. L’agevolazione consiste
nel riconoscimento di un credito d’imposta da scalare dall’Ires e dall’Irap dovute
dall’impresa che realizza l’intervento infrastrutturale, entro il limite massimo del
50% del costo dell’investimento. Con successivi decreti saranno fissati criteri e modalità di attuazione (articolo 6);
◆niente imposte di registro e di bollo per la
registrazione dell’atto con cui proprietario
e inquilino si accordano per la riduzione del canone di un contratto di locazione
ancora in essere (articolo 19);
◆ rientrano nell’ambito degli interventi di
manutenzione straordinaria anche quelli
che consistono nel frazionamento o accorpamento di unità immobiliari, anche se
variano le superfici delle singole unità
immobiliari, purché però non venga
modificata la volumetria complessiva degli
edifici e sia mantenuta l’originaria destinazione d’uso (articolo 17).
Fonte: Nuovo FiscoOggi
l Pacchetto Casa approvato all’interno dello Sblocca“IItalia
sembra dare un po’ di ossigeno al settore immobiliare, anche se ci aspettavamo maggiori sconti fiscali e fondi
per le coperture già definiti”. Così Valerio Angeletti, presidente nazionale di Fimaa-Confcommercio (Federazione
italiana mediatori agenti d’affari) commenta le norme sul
“pacchetto casa” contenute all’interno del decreto SbloccaItalia recentemente approvato dal Consiglio dei Ministri.
“Le assicurazioni del Ministero delle Infrastrutture sulle
riduzioni fiscali ispirate alla legge francese Scellier allargate
anche a chi acquista dai privati un’immobile nuovo o
ristrutturato per riaffittarlo a canone concordato, così
come richiesto da Fimaa, rappresentano un’ottima soluzione per ridare vita al mercato delle compravendite - puntualizza Angeletti -. Bene anche la norma che semplifica le
concessioni per le ristrutturazioni edilizie da effettuare
all’interno delle abitazioni, per il cui avvio adesso basterà
una semplice comunicazione, priva di costi, al Comune.
Mentre siamo rimasti delusi della mancata riconferma per
il 2015 dell’ecobonus al 65% per lavori di risparmio energetico o di prevenzione sismica, che ci auguriamo verrà
inserita in sede di legge di Stabilità ad ottobre. Di sicuro,
tuttavia, servono delle misure molto più forti di quelle
attualmente approvate se si intende davvero incentivare
l’attrazione degli investitori esteri e risollevare il settore dell’intermediazione immobiliare italiano, ma per far ciò
occorre partire da una riforma nazionale che abbassi il livello ormai insostenibile della pressione fiscale”.
Dall’indice negativo nessuna incidenza sulle locazioni Assoedilizia propone esenzione ventennale dall’Irpef
L’Istat giù non sfiora i canoni “Sblocca-Italia è insufficiente”
Achille Colombo Clerici
L
pres. Assoedilizia
a variazione negativa dell’indice dei prezzi al
consumo - rilevata dall’Istat per il mese di
agosto, per la seconda volta quantomeno dal
secondo dopoguerra del secolo scorso in poi (la
prima fu nel 2009) - non influisce sui canoni di
locazione.
È quanto segnala Confedilizia, precisando
che l’Istat ha comunicato che la variazione
annuale dell’indice dei prezzi al consumo per le
famiglie di operai e impiegati “senza tabacchi”
(quello cui si riferisce la legge sulle locazioni) è
stata nel mese di agosto pari a (-0,1%). E negativa (nella misura dello 0,2%) è stata pure la
variazione del cosiddetto indice armonizzato
europeo, vale a dire dell’indice dei prezzi al consumo per i Paesi dell’Unione europea rilevato
da Eurostat, utilizzabile con specifica clausola
nei contratti di locazione “liberi”.
Confedilizia fa presente che la risposta alla
questione relativa alla possibilità che la variazione Istat comporti un aggiornamento in diminuzione dei canoni è fuor di dubbio negativa,
sulla base anzitutto dei lavori parlamentari, nei
quali non si trova traccia di una previsione (e
neppure di una ipotetica possibilità) del genere,
e si trova - anzi - il continuo riferimento all’aggiornamento come mezzo di mantenimento
costante della remunerazione della proprietà
immobiliare contro la perdita di potere d’acqui-
sto della moneta.
Che solo a questa si volesse rimediare risulta
chiaro dal fatto che la limitazione al 75% dell’indice Istat (attualmente valida solo per alcune tipologie di contratti) venne costantemente
giustificata considerando “la buona difesa dell’investimento immobiliare contro la svalutazione” (Relazione Ministri di grazia e giustizia, e
dei lavori pubblici). Allo stato, la Confedilizia
ritiene quindi che il testo delle disposizioni in
materia non possa portare alla diminuzione dei
canoni.
Quanto invece allo Sblocca Italia, commenta l’associazione della proprietà, “la misura ha al
centro l’immobiliare, sia pure assistito, nella
versione andata in Gazzetta, da insufficienti
misure per provocare, ed anche solo dare il
segno, di un’inversione di tendenza. Pur monco
della previsione relativa all’agevolazione sulle
permute, il decreto-legge dà comunque un
grande segnale di liberalizzazione per le locazioni ad uso diverso, che potrà essere migliorato.
L’accettazione, poi, della proposta, più volte da
noi rilanciata in tutti questi anni, relativa alle
comunità volontarie, è un segnale di grande
significato e che apre il futuro alla speranza,
sempre che i Comuni sappiano utilizzare questa
apertura al nuovo e all’iniziativa dei proprietari
immobiliari”.
a politica della casa e dell’immobiliare contiL
nua ad esser miope e con poco slancio. A
margine del Decreto Sblocca Italia si sono fatte
strada le detrazioni fiscali per chi acquista abitazioni nuove o completamente ristrutturate da
dare in locazione a canone concordato per 8
anni. Come al solito emergono braccino corto,
conti fatti senza l’oste e preconcetti.
Si dice: la misura è stata già sperimentata in
Francia. Beata Europa, nella quale ognuno è
diverso dall’altro, ma tutti devono omologarsi
nelle scelte, anzi si coprono le spalle col dire che
la cosa è stata già fatta all’estero e quindi va bene
anche per noi.
Abbiamo già detto di come l’idea abbia scarsi
margini per stare in piedi e produrre benefici
effetti economici generali. Aumento del costo
d’acquisto e dell’indebitamento/mutuo per l’acquirente (ciò in quanto se lo “sconto” sul prezzo
non lo fa il venditore, ma lo Stato, significa che
il prezzo è più alto, la quota di mutuo e le imposte
sono maggiori), efficacia a livello di nicchia di
mercato (per la limitazione ai contratti agevolati ed alla sola sfera delle persone fisiche) e riduzione degli introiti fiscali per lo Stato ne sono i
difetti ed i limiti.
AFFITTI E CONDOMINIO
CONFEDILIZIA RISPONDE
A pensarci bene, e senza ridursi a seguire pedissequamente quel che si dice venga fatto all’estero (vediamo bene piuttosto mutatis mutandis
quali effetti produrrebbe da noi) qualcosa si può
pensare per ottenere un grande effetto di mobilitazione economica generale, a costo zero per l’erario, anzi con la prospettiva di incrementare
sensibilmente il gettito della fiscalità locale.
A fianco, dunque, della detrazione di cui
sopra, che forse potrebbe andar bene per le situazioni di comodo, si dovrebbe introdurre una
esenzione ventennale dalle imposte sui redditi,
per gli acquirenti di abitazioni nuove o completamente ristrutturate destinate stabilmente alla
locazione. Una misura che farebbe contenti
tutti, perché non porrebbe problemi di copertura
finanziaria, anzi assicurerebbe ai comuni un gettito sicuro di Imu, Tasi, Tasse di scopo, Tares (che
sull’invenduto non è addirittura dovuta), incentiverebbe gli investimenti dando slancio al mercato e permetterebbe ai costruttori di alleggerire
sensibilmente lo stock di invenduto che hanno
in portafoglio.
Per la ripresa del settore immobiliare e dell’intera economia italiana occorre un provvedimento che inneschi investimenti per almeno
100 miliardi. E quella proposta è già una misura
che farebbe dire del Governo Renzi: “finalmente un Governo che ha idee chiare, decise e di
buon senso”.
La rubrica fornisce risposta solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in
considerazione quesiti né a carattere personale né relativi a questioni già pendenti innanzi
all’Autorità Giudiziaria. I quesiti vanno inoltrati alla Confedilizia tramite le oltre 200 Associazioni territoriali aderenti alla stessa e presso le quali è possibile attingere anche ogni ulteriore informazione. Per gli indirizzi delle Associazioni consultare i siti www.confedilizia.it/www.confedilizia.eu oppure telefonare al numero 06.67.93.489
singole unità immobiliari di cui è composto il condominio, R. Ai sensi dell’art. 9 della legge n. 392/’78 la spesa di cui trat“che sia anche costruttore dello stabile” (cfr. sent. n. 2742 del tasi - salvo patto contrario - grava sul conduttore.
23.2.’12).
D. Il costruttore di un fabbricato, che successivamente vende le sin- Si precisa che la riforma dell’istituto condominiale nulla ha LOCAZIONE CON CEDOLARE
gole unità immobiliari, è obbligato, per legge, a formare il regola- innovato sul punto.
DI BOX PERTINENZIALE
mento condominiale?
D. Anche per la locazione di un box di pertinenza di un immobile
PULIZIA CONDOMINIALE
ad uso abitativo è possibile optare per la cedolare secca?
R. No. Come chiarito dalla Cassazione, infatti, l’art. 1138
A
CHI
SPETTA
LA
SPESA
c.c. si limita semplicemente a stabilire che la formazione del
regolamento condominiale è obbligatoria quando il numero D. Il conduttore di un locale commerciale domanda se la spesa R. Sì, purché la locazione della pertinenza in questione
dei condòmini sia superiore a dieci; non pone affatto, quindi, relativa al servizio di pulizia delle parti comuni sia di sua compe- avvenga “congiuntamente all’abitazione” (art. 3, comma 2,
d.lgs. n. 23 del 14.3.’11).
“l’obbligo della sua redazione a carico del venditore” delle tenza ovvero sia da addebitare al locatore.
CONDOMINIO: OBBLIGO
DI FORMARE IL REGOLAMENTO
OTTOBRE
2014
ATTUALITÀ 5
N.19
La nuova sfida per le Regioni è trasformare misure temporanee in provvedimenti a regime
Piano Casa: ora serve il cambio di marcia
avv. Silvio Rezzonico
pres. naz. CONFAPPI
L
o aveva annunciato da subito, il governatore
Vasco Errani. E così è stato. L’Emilia Romagna non ha mai prorogato la durata della legge
6/2009 sul Piano Casa. Troppo poco appeal in
Regione, questa la motivazione. Un insuccesso
che a fine 2010, quando l’amministrazione ha
annunciato di non voler rinnovare il provvedimento, è stato anche spiegato con l’inutilità di
duplicare le norme. Vista la presenza di una disciplina precedente, che già consentiva demolizioni e ricostruzioni, con ampliamenti anche maggiori del 35% sulla base di accordi e assunzioni di
responsabilità reciproca tra pubblico e privato. Nessuna recriminazione o passo indietro. A
tutt’oggi permane l’assenza.
Tutta diversa la gestazione della Lombardia.
Qui, la decisione di imporre uno stop al piano
casa - giunto ormai alla seconda generazione - è
molto più recente. E risale al dicembre del 2013.
C’è un concreto motivo per cui la legge lombarda sul Piano casa (Lr 4 del 13 marzo 2012) si è
estinta a San Silvestro. Di fatto esiste un altro
testo che ha reso permanente la possibilità di
ampliamenti e sostituzioni, dando però modo di
decidere in chiave locale ai 1.547 Comuni, in
seno a propri piani di governo del Territorio
(Pgt). Ne mancano all’appello solo un centinaio, i più piccoli. Gli altri hanno adottato tutti i
Pgt e normato (obbligatoriamente) anche l’opportunità di ingrandire e/o abbattere per riedificare, rendendola strutturale in dati contesti.
Un processo che ha radici nella Lr 12/2005, la
macro-legge di governo del territorio. Che la
Giunta lombarda punta a riformare nel 2014,
passando così a una pianificazione di seconda
generazione. In virtù di questo processo, di conseguenza, non ha particolarmente attecchito la
vigente Lr 4/2012: risulta un totale di 143 interventi, di cui la maggior parte (86) riferibili a
interventi di recupero edilizio e funzionale a destinazione residenziale, più 28 interventi di sostituzione di edifici residenziali. Né successo maggiore è ascritto al precedente Piano casa (Lr
13/2009). Contrariamente ad altre aree, il testo
lombardo d’altronde concedeva sì di ampliare,
sebbene in modica quantità (5-10%), ma solo condicio sine qua non - a fronte di migliorie energetiche. E quindi, è decaduto.
Quando il provvedimento del cosiddetto
“Piano Casa” è stato varato, in pochi erano pronti a scommettere sul suo successo. Soprattutto gli
amministratori locali si sono dimostrati estremamente sospettosi nell’accogliere l’idea dell’allora
premier, Silvio Berlusconi, di concedere agli italiani, proprietari di una casa mono o bifamiliare,
la possibilità di ingrandirsi, fruendo di premi
volumetrici fino al 20% e in deroga alle previsioni del piano regolatore.
Eppure, quel modo per sfatare la crisi economica, per rilanciare l’edilizia e per consentire alle
famiglie di realizzare quella “stanza in più” dove
fare posto a figli o nipoti ormai cresciuti o a genitori anziani, magari non autosufficienti, in qualche modo ha funzionato. Perché, a distanza di
cinque anni dall’intesa, tuttavia, le leggi regionali che attuano il cosiddetto “Piano casa” sono ancora operative su tutti i territori. Con la sola eccezione dell’Emilia Romagna (che arrivata alla
scadenza della legge mai ha prorogato) e della
Lombardia (che, dopo aver riformulato la propria legge, ha lasciato scadere la seconda versione, annunciando di voler rafforzare la possibilità
per l’ampliamento già contenute nella legge di
governo del territorio)
L’intesa fra lo Stato e le Regioni è stata raggiunta e siglata il 31 marzo del 2009. Successivamente l’accordo è stato tradotto in leggi, con
provvedimenti regionali complessi, pensati
quasi più per far fallire che per favorire le intenzioni del Governo. Leggi “a tempo determinato”, valide in genere un anno e mezzo, con meccanismi di difficile applicazione.
Ma nei mesi la situazione è cambiata. Nel turnover dei governi regionali le leggi sul Piano casa
sono state modificate e hanno preso via via vigore. I testi più restrittivi sono stati ammorbiditi:
talora abbassando le richieste sugli standard
energetici da raggiungere per ottenere i premi di
volumetria; talora ampliando la platea degli edifici ammessi a intervento; talora prevedendo
misure anche per ingrandire immobili a uso non
residenziale. A dicembre 2013, è arrivata compatta l’ultima ondata di proroghe.
Segno che le possibilità offerte ai cittadini
sono state sfruttate. Forse non quanto era stato auspicato da Berlusconi, che nel presentare
l’accordo aveva parlato di 60 miliardi di investimenti in arrivo in 12-18 mesi. Ma comunque
abbastanza. Nell’ordine di alcune centinaia di
migliaia di casi, anche se un numero esatto è praticamente impossibile da calcolare, visto che
quasi nessuna Regione ha previsto una forma di
mappatura e conteggio del numero degli interventi avviati.
Ora la sfida che si apre è di ordine diverso.
Qualche Regione lo ha già fatto, qualcuno lo ha
annunciato. Un po’ ovunque, però, avanza l’intenzione di provare a trasformare misure temporanee in provvedimenti a regime. Che siano
inseriti nelle leggi di governo del territorio o in
testi ad hoc.
Dura presa di posizione dei professionisti contro lo Sblocca Italia: “Invece di rilanciare l’edilizia, seppellisce il settore”
Architetti: “Governo vittima della burocrazia”
on lo Sblocca Italia, molto
“Cridotto,
il Governo Renzi come peraltro accade tutti i giorni agli
architetti italiani - ha sbattuto contro
il muro della burocrazia conservatrice che ha mortificato e modificato il
progetto di introdurre misure concrete per porre rimedio alla condizione
delle città, del mercato dell’edilizia,
degli architetti e degli altri professionisti del settore”. È durissima la presa
di posizione del Consiglio Nazionale
degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori, secondo cui
“il Decreto contiene solo norme che
sarebbero adatte ad un Paese normale
in tempi normali, mentre per l’Italia
di oggi ci voleva ben altro”.
A giudizio degli architetti, “il vero
spread che divide l’Italia dal resto
d’Europa è l’incolmabile distanza tra
la cieca e autoreferenziale giurisprudenza legislativa e la drammatica
realtà della nostra vita quotidiana.
Aver rimandato, nello Sblocca Italia,
il regolamento edilizio nazionale; non
aver posto limiti temporali alla possibilità della Pubblica Amministrazione di revocare un permesso o di cambiare le proprie decisioni; non aver
modificato i requisiti di accesso alle
gare per i progetti pubblici (che oggi
escludono il 99% degli architetti a
favore di poche grandi società capitalizzate); non aver varato un vero progetto di rigenerazione urbana sostenibile che mettesse mano agli 8 milioni
di edifici italiani che possono cadere
alla prima scossa, anche lieve, di terremoto: tutto ciò rappresenta la pietra
tombale per un settore, quello dell’edilizia, che ha già perso metà del suo
fatturato”.
Secondo i professionisti, alcuni dei
dati dell’Osservatorio 2014 sullo stato della professione di architetto in
Italia - realizzato dal Cresme e dal
Consiglio Nazionale - dimostrano,
con la forza dei numeri, l’incapacità
della politica di comprendere la
drammaticità di una situazione in cui
gli architetti italiani hanno ormai un
reddito medio annuo inferiore ai 17
mila euro che, al netto di tasse e previdenza, vale la metà; al Sud, scende a
11 mila, mentre quello dei trentenni mediamente - non raggiunge i 500
euro mensili reali".
“L’Italia non è (più) un Paese per
architetti - si legge in una nota del
Consiglio -. Redditi medi da incapienti, senza peraltro avere alcuna
garanzia sindacale né cassa integrazione, né bonus statali; debiti con le
banche per quasi la metà dei progettisti italiani che nessuno paga, considerato che i giorni necessari per ottenere un pagamento da parte della Pubblica Amministrazione sono oltre
218, quelli da parte delle imprese 172
e, dei privati, 98. Chiediamo alle istituzioni - ed in particolare al Capo
dello Stato ed al Presidente del Consiglio - se l’Italia, patria dell’architettura, sia disponibile a fare a meno di
noi architetti, visto che non sopravvivremo un altro anno (nel 2013 il calo
del fatturato è stato del 33 per cento
circa) e dovremo chiudere i nostri
studi, grandi e piccoli. Ma anche se il
Paese possa fare a meno del made in
Italy che noi abbiamo inventato con
le nostre idee e i nostri progetti; e
come si potrà fare per rigenerare le
città, riprogettare i territori, salvare i
monumenti del Bel Paese quando
l’assenza di visione e la burocrazia
ottusa avranno finito di distruggere
l’architettura italiana”.
Ma le provocazioni sono anche
altre: “i continuerà, per fare a meno di
noi, a favorire l’abusivismo, il disastro
ambientale, la bruttezza delle periferie, pronti anche a rinunciare ad
oltre 60mila giovani architetti che
andranno all’estero senza tornare o
dal 1981
Quindicinale di informazione, attualità, economia, cultura della casa
IL CONDOMINIO EDITRICE s.a.s.
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AL SERVIZIO DEL CONDOMINIO
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cambieranno lavoro, uccidendo,
così, per i cittadini italiani, la speranza
di un habitat migliore per il futuro? E
si continuerà a considerarci - a seconda delle convenienze del momento ora una lobby di ricchi, ora partite Iva
e non lavoratori che tutti i giorni per
12 ore sgobbano per fare il loro dovere
e aiutare l’’talia a crescere? Non
abbiamo mai chiesto né chiediamo
sussidi o favori. Pretendiamo, però il
rispetto del nostro lavoro che viene,
invece, quotidianamente vessato da
una burocrazia ossessiva, da un mercato sregolato in cui i diritti sono solo
quelli degli altri, da una concorrenza
spietata delle società pubbliche, da
regole per gli appalti che favoriscono i
soliti pochi noti, da una fiscalità
insensata, dal lasciarci indifesi di fronte alle banche, dall’emarginarci dalle
politiche economiche; e per di più,
chiudendo gli occhi, davanti agli
abusi edilizi, ai centri storici che crollano, all’edilizia sommersa, alle vere
lobby che razziano appalti a colpi di
tangenti”.
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GRAFICO:
6 ATTUALITÀ
N.19
OTTOBRE
2014
Il Notariato analizza la formula dell’affitto immobiliare finalizzato all’acquisto, secondo la nuova disciplina dello Sblocca Italia
Il “Rent to buy”: quali profili giuridici e tributari
CONS. NAZ. NOTARIATO
Note a cura di
Giuseppe Celeste
resp. sett. legislativo;
Enrico Sironi
resp. sett. propositivo;
Annarita Lomonaco
Ufficio studi Cnn
I
l decreto cd. Sblocca Italia all’art. 23 introduce nell’ordinamento la disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva
alienazione di immobili, volta a predisporre in
via normativa delle tutele per le parti contraenti, così rimovendo alcuni degli ostacoli
alla diffusione di questi schemi contrattuali.
È ben noto, infatti, che in questi ultimi anni,
caratterizzati da una forte crisi del mercato
immobiliare, considerata anche la difficoltà di
ottenere prestiti bancari, la prassi contrattuale
si è orientata verso la ricerca di strumenti idonei a consentire di rimandare ad un momento
futuro gli effetti finali di un’operazione di compravendita permettendo, però, da un lato, ai
potenziali acquirenti di ottenere immediatamente la disponibilità dell’alloggio desiderato e
di recuperare (in tutto o in parte) per il pagamento del prezzo in caso di successivo acquisto
le somme versate per il godimento dell’immobile, e dall’altro lato, ai potenziali venditori di
riuscire ad individuare degli acquirenti iniziando anche a mettere a reddito il bene.
Si tratta di fattispecie spesso definite genericamente come “rent to buy”, che in realtà assumono configurazioni giuridiche diverse, tutte
caratterizzate dall’intento di consentire all’acquirente l’immediato conseguimento del bene, diluendo nel tempo l’impegno finanziario,
ed al venditore la collocazione dell’immobile
(con conseguente sgravio dell’onere finanziario sostenuto per la costruzione).
Trattandosi di ipotesi finora prive di disciplina specifica e quindi di una tutela giuridica
certa, specie se attuate mediante atti non trascritti nei Registri Immobiliari, è quanto mai
opportuna la scelta del Governo di approntare
alle stesse una disciplina normativa. Tale scelta, tra l’altro, recepisce le proposte elaborate
dal Notariato in occasione dell’ultimo congresso nazionale (tenutosi a Roma nel novembre 2013 e dedicato al tema della “Proprietà
dell’abitazione”), che sono state presentate al
Senato della Repubblica lo scorso 15 aprile, in
occasione dell’audizione tenuta in sede di conversione del D.L. 47/2014 (emergenza abitativa).
Va segnalato come la nuova normativa, che
consente l’utilizzo di schemi contrattuali flessibili, si preoccupa di approntare un’efficace
tutela reciproca dei contraenti sul piano civilistico, mentre non si occupa dei profili fiscali dei
contratti in esame (né riproduce le disposizioni
già introdotte ai fini dell’imposte sui redditi e
dell’Irap per la locazione con riscatto a termine
degli alloggi sociali, di cui all’art. 8 del d.l. 28
marzo 2014 n. 47, convertito in l. 23 maggio
2014, n. 80, su cui v. CNN Notizie del 31 marzo 2014, segnalazione novità normativa, Piano
Casa2014: il decreto legge in G.U. – Le norme
di interesse notarile).
In proposito si deve ritenere, con specifico
riguardo al problema della duplicazione di
imposte, che il legislatore abbia fatto riferimento al regime fiscale di cui alla soluzione interpretativa prospettata dall’Agenzia delle entrate
in una consulenza giuridica del 13 febbraio
2014 all’ordine dei dottori commercialisti di
Tra gli ambiti in cui è intervenuta la normazione del decreto Sblocca Italia, ve ne è
anche uno di particolare rilievo sia per il mercato immobiliare sia per il comparto edilizio, sia per il settore abitativo in senso lato. Si tratta del cosiddetto rent to buy, vale
a dire il godimento di un immobile in funzione del suo successivo acquisto. A tale
tematica il Consiglio nazionale del Notariato ha dedicato alcune interessanti note,
che riportiamo di seguito precedute dalla citazione dell’art. 23 del decreto, in materia, appunto, di rent to buy.
DECRETO LEGGE 12 SETTEMBRE 2014, N. 133
(DECRETO “SBLOCCA ITALIA”)
Art. 23 (Disciplina dei contratti di godimento
in funzione della successiva alienazione di immobili).
1. I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro
un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di
canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’ articolo 2645-bis codice
civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’ articolo
2643, comma primo, numero 8) del codice civile.
2. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un
numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del
loro numero complessivo.
3. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto comma,
2775-bis e 2825-bis del codice civile. Il termine triennale previsto dal comma terzo
dell’articolo 2645-bis del codice civile è elevato a tutta la durata del contratto e
comunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresì le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonché degli articoli 1012 e 1013 del codice civile,
in quanto compatibili. In caso di inadempimento si applica l’articolo 2932 del codice
civile.
4. Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto un’abitazione, il divieto di cui
all’articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, numero 122, opera fin dalla
concessione del godimento.
5. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire
la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso
di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non
è stato diversamente convenuto nel contratto. 6. In caso di fallimento del concedente
il contratto prosegue, fatta salva l’applicazione dell’articolo 67, comma 3, lettera c),
del regio decreto 16 marzo 1942, numero 267 e successive modifiche. In caso di fallimento del conduttore, si applica l’articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942,
numero 267 e successive modifiche: se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5.
7. Dopo l’articolo 8, comma 5, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito
con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, è aggiunto il seguente: “5-bis.
Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione con
clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti e di vendita
con riserva di proprietà, stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della
presente disposizione.”.
8. L’efficacia della disposizione di cui al comma 7 è subordinata al positivo perfezionamento della procedimento di autorizzazione della Commissione Europea di cui
all’articolo 107 del Trattato sul Funzionamento dell’Unione Europea (TFUE), di
cui è data comunicazione nella gazzetta ufficiale.
Monza (non pubblicata però sul sito dell’Agenzia stessa sotto forma di risoluzione) per una
fattispecie riguardante un contratto di locazione collegato ad un’opzione di acquisto, ove si
prevede che nel caso di esercizio del diritto di
acquisto il corrispettivo stabilito per la vendita
sia decurtato degli acconti sul prezzo e dei canoni di locazione pagati fino al momento dell’opzione.
Alla luce di quanto sopra, appare coerente
che la disposizione di cui al comma 1 faccia riferimento, nella descrizione della fattispecie, al
“diritto per il conduttore” di acquistare l’immobile.
DISCIPLINA DELL’ART. 23
Venendo ad un primo esame degli aspetti
sostanziali, in attesa dei successivi approfondimenti da parte del settore studi di questo Consiglio Nazionale, va preventivamente sottolineato come elemento qualificante della nuova
disciplina sia l’elevato livello di tutela garantito
dalla trascrizione nei registri immobiliari e dalle
disposizioni dettate riguardo all’eventuale falli-
mento di una delle parti.
Ciò detto, una prima notazione va fatta
riguardo all’individuazione delle fattispecie
interessate dalla disciplina in oggetto: la nuova
disposizione normativa ha ad oggetto “i contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che
prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte del canone indicata dal
contratto”.
Si ravvisano, dunque, le due fasi caratterizzanti le tipologie di operazioni emerse dalla
prassi: quella del conseguimento del godimento dell’immobile a fronte del pagamento di un
canone e quella consistente nel trasferimento
dell’immobile con imputazione al prezzo della
parte del canone indicata nel contratto.
Come già sottolineato, e salvi ulteriori
approfondimenti con riguardo alle ipotesi in
cui si configuri un obbligo relativo al trasferimento, si osserva che la disposizione di cui al
comma 1 fa riferimento, nella descrizione della
fattispecie, al “diritto per il conduttore” di
acquistare l’immobile. Nessuna indicazione
specifica è prevista con riguardo alla qualità
delle parti contraenti (che potranno essere privati, imprese, professionisti, ecc…) ed alla
natura dell’immobile.
Trascrizione del contratto
A tutela delle posizioni di entrambe le parti,
il legislatore prevede al comma 1 la trascrizione
di tali contratti (a tal fine pertanto gli stessi dovranno rivestire la forma dell’atto pubblico o
della scrittura privata autenticata).
La trascrizione è disposta ai sensi dell’art.
2645-bis c.c., così come proposto dal Notariato; ciò rappresenta un elemento qualificante
della nuova disciplina, per rafforzare la reciproca tutela delle parti. In particolare la stessa rinvia, quanto agli effetti, alla disciplina della trascrizione del contratto preliminare ma con un
prolungamento della durata massima dell’efficacia prenotativa, in considerazione dello
scopo della norma (il termine triennale di cui
all’art. 2645-bis cit. è elevato a tutta la durata
del contratto e comunque ad un periodo non
superiore a dieci anni, ai sensi del comma 3 dell’art. 23). Tale previsione si completa con il rinvio alle disposizioni relative alla cancellazione
della trascrizione (art. 2668 comma 4 c.c.), al
privilegio speciale sull’immobile a garanzia dei
crediti (di restituzione) del futuro acquirente
per il caso dell’inadempimento del venditore
(art. 2775-bis c.c.), all’ipoteca iscritta sul bene
oggetto del contratto (art. 2825-bis c.c.).
Inoltre, il comma 1 dell’art. 23 prevede che
la “trascrizione produce anche i medesimi
effetti di quella di cui all’art. 2643, comma
primo, numero 8) del codice civile”, quanto
all’opponibilità ai terzi del contratto con riguardo alla “fase” del godimento (e sembra doversi ritenere, in assenza di espresse limitazioni,
anche qualora la stessa abbia durata inferiore ai
nove anni).
Inadempimento e tutele
Sono previste le conseguenze in caso di inadempimento delle parti (commi 2 e 5 dell’art.
23).
Il comma 3 dell’art. 23, valorizzando la differenza della fattispecie in esame rispetto a quella
della locazione, rinvia per la disciplina della
suddetta “fase” di godimento dell’immobile
alle norme codicistiche dell’usufrutto, riguardo
ad inventario e garanzia, al carico delle spese di
manutenzione ed alle pretese di terzi e/o liti, in
quanto compatibili.
Il comma 4 dell’art. 23 precisa che, se il contratto in esame ha ad oggetto un’abitazione, il
divieto di cui all’articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, opera fin dalla concessione del godimento: sembra non possa
dubitarsi, al riguardo, che la norma si riferisca
alle sole ipotesi nelle quali sussistono i requisiti
oggettivi e soggettivi per l’applicazione del predetto art. 8 del decreto n. 122/2005.
Il comma 6 dell’art. 23 reca una specifica
disciplina, sempre nella logica di garantire tutela legale all’altro contraente, per le ipotesi in
cui una delle parti venga coinvolta in un fallimento: la disposizione, volta a contemperare
l’interesse del ceto creditorio con quello di assicurare la stabilità dei rapporti giuridici, rinvia
agli articoli 67, comma 3, lettera c) della Legge
Fallimentare (escludendo la revocatoria a tutela della posizione del conduttore con diritto
all’acquisto che abbia trascritto) e 72 della L.F.
stessa, così rimettendo al curatore, con l’autorizzazione del comitato dei creditori, la valutaSegue a pag. 7
OTTOBRE
2014
ATTUALITÀ 7
N.19
Continua da pag. 6
zione relativa all’opportunità di continuare il
rapporto. Da segnalare che tale rinvio implica
l’applicazione anche degli ultimi due commi
dell’art. 72 L.F., i quali assicurano una particolare tutela al promissario acquirente che abbia
trascritto il proprio titolo: si deve ritenere, pertanto, che la medesima tutela spetti al contraente di un contratto di godimento in funzione della successiva alienazione, debitamente
trascritto, cui sia stato attribuito il diritto di
acquistare.
Il “Rent to buy”: quali profili giuridici e tributari
cui all’art. 8 del d.l. 28 marzo 2014 n. 47, convertito in l. 23 maggio 2014, n. 80. Il tema è
stato oggetto di approfondimento in un precedente studio del Consiglio Nazionale del Notariato circa le possibili soluzioni interpretative
dirette ad evitare una duplicazione di imposizione su somme che in una prima fase sono
qualificate come canoni per il godimento dell’immobile e successivamente sono imputate
al prezzo della cessione.
In questa sede sembrano opportune, però,
Autonomia contrattuale
alcune
precisazioni.
Va sottolineato come la nuova disciplina
normativa lascia ampio spazio all’autonomia
privata, dal momento che le parti restano libe- Duplicazione di imposta
In primo luogo, come sopra segnalato, quanre di regolare in base alle proprie specifiche esito
alla duplicazione di imposizione, una solugenze la durata della fase “di godimento” (pur
zione
in via interpretativa è stata prospettata
con il limite temporale dell’efficacia prenotatidall’Agenzia delle entrate nella citata consuva della trascrizione) e la quota di canone
lenza giuridica in data 13 febbraio 2014 (all’orimputabile a corrispettivo della successiva vendine dei dottori commercialisti di Monza) per
dita. Parimenti rimessa all’autonomia contrat- una fattispecie riguardante un contratto di
tuale è la possibilità di prevedere diritti di reces- locazione collegato ad un’opzione, ove si preso, clausole penali e/o meccanismi condiziona- vede che nel caso di esercizio del diritto di
li, nonché disciplinare la stessa cedibilità della acquisto il corrispettivo stabilito per la vendita
posizione contrattuale ovvero regolamentare sia decurtato degli acconti sul prezzo e dei canogli effetti dell’inadempimento dell’obbligo di ni di locazione pagati fino al momento dell’optrasferimento, oltre a quanto già previsto dalla zione. L’Agenzia delle entrate, sulla base di tale
norma.
rappresentazione della fattispecie, in primo
luogo rileva come lo schema contrattuale in
NOTE TRIBUTARIE
esame non sia riconducibile alla locazione con
Come già sottolineato, l’art. 23 non si occu- clausola di trasferimento vincolante per
pa dei profili fiscali dei contratti in esame, né entrambe le parti, perché è presente un’opzioriproduce le disposizioni già introdotte ai fini ne di acquisto attribuita ad una sola delle parti;
dell’imposte sui redditi e dell’Irap per la locazio- in secondo luogo evita la duplicazione di impone con riscatto a termine degli alloggi sociali, di sizione, agli effetti dell’Iva, considerando come
base imponibile della cessione il saldo del prezzo, al netto di quanto già versato non solo a
titolo di acconti ma anche come canoni di locazione, avendo tali somme già avuto una loro
rilevanza ai fini del tributo.
Analogamente, agli effetti delle imposte sui
redditi, l’Agenzia ritiene che quando il conduttore eserciti l’opzione emerga un componente
di reddito rilevante ai fini IRES pari alla differenza fra il prezzo della cessione, al netto dei
proventi che hanno già concorso alla formazione del reddito nei periodi di imposta precedenti a titolo di canoni di locazione, ed il costo
fiscale del bene.
Ed il ragionamento posto a base della soluzione interpretativa individuata dall’Agenzia delle
entrate sembra compatibile ed in linea anche
con la soluzione individuata nello studio di questo Consiglio Nazionale (n. 490-2013/T) con
riguardo all’imposta di registro, dove, nella prospettiva di una considerazione unitaria di schemi contrattuali diretti a realizzare il trasferimento di un immobile quale momento definitivo di
un’operazione più complessa, in cui si ravvisano
delle fasi “preliminari”, con pagamenti di somme (rilevanti agli effetti dell’imposta di registro)
destinate a confluire nel prezzo della cessione, si
è ritenuto ragionevole l’estensione a questa fattispecie del meccanismo, di cui alla nota all’art.
10 della tariffa, parte prima, d.p.r. n. 131/1986,
dell’imputazione dell’imposta di registro proporzionale pagata in relazione alle somme, anticipate durante la “fase preliminare”, in sede di
tassazione del contratto definitivo di trasferimento dell’immobile.
Locazione e preliminare
In secondo luogo ed in linea generale, pare
utile ricordare che nelle ipotesi di compresenza di una locazione e di un contratto preliminare con obbligo bilaterale occorre tenere
conto delle disposizioni di cui all’art. 2, comma
2, n. 2, d.p.r. n. 633/1972 e all’art. 109, comma
2, lett. a), d.p.r. n. 917/1986, che considerano
come cessione la locazione con clausola di trasferimento vincolante per ambedue le parti
(sul punto, oltre allo studio n. 490-2013/T, si
veda anche Cass. n. 23734 del 21 ottobre
2013).
Disciplina alloggi sociali
Il comma 7 dell’art. 23 interviene inserendo
un nuovo comma all’art. 8 del d.l. 28 marzo
2014 n .47, convertito in l. 23 maggio 2014, n.
80: tale articolo prevede, con riguardo agli
alloggi sociali (di cui al D.M. Infrastrutture 22
aprile 2008), la possibilità di prevederne il
riscatto da parte del conduttore dopo 7 anni
dall’inizio della locazione, approntando uno
specifico trattamento fiscale ai fini delle imposte sui redditi e dell’imposta regionale sulle attività produttive. I
l comma aggiunto, la cui efficacia è peraltro
subordinata all’autorizzazione della Commissione Europea (come previsto dal comma 8),
estende detta disciplina anche ai contratti di
locazione (di alloggi sociali) con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per entrambe le parti e di vendita con riserva di proprietà (sempre di alloggi sociali).
8 CONDOMINIO
➣ Si spaccia per finanziere
e deruba un disabile
N.19
OTTOBRE
2014
caso, a momenti anche quella del suono.
Una coppia troppo focosa si è intrattenuta
in una notte d’amore, producendo gemiti e
rumori che si sono uditi per tutto il palazzo.
Così, la vicina di casa ha chiamato la polizia.
È successo in un palazzo del centro di Pavia.
Gli agenti hanno potuto constatare che già
dalla strada era possibile accertare la veridicità della segnalazione e hanno invitato
i due amanti a un comportamento meno
rumoroso.
sfondato. È la disavventura di cui è rimasta
vittima, in un appartamento in provincia di
Lecco, una donna di 76 anni con problemi
di deambulazione. L’anziana è stata salvata
grazie al consueto giro di visite degli assistenti sociali, i quali si sono insospettiti dopo la
mancanza di risposta da parte della signora al
suono del campanello. Quando i vigili del
fuoco sono riusciti a entrare, hanno trovato
la pensionata distesa sul letto, cosciente ma
intrappolata.
➣ Donna morta in incendio
Rogo partito da sigaretta
➣ Fiamme da ceri votivi
Anziano muore in casa
➣ Figlio in manette: rubava
l’argenteria ai genitori
➣ Dimentica chiavi di casa
Scavalca finestra e muore
Era da tempo che i due litigavano per le condizioni di una strada nei pressi delle loro abitazioni. ma l’ultimo litigio tra vicini di casa,
residenti in un comune in provincia di Cosenza, è finito drammaticamente: uno dei
due uomini, di 50 anni, ha sparato al rivale di
55 anni ferendolo ad una gamba. La vittima
è stato portato in ospedale, dove i medici lo
dimesso, fortunatamente, con una prognosi
di pochi giorni. L’aggressore, invece, è stato
arrestato dai carabinieri.
Un uomo di 79 anni è morto a causa di un
incendio provocato da alcuni ceri votivi
lasciati accesi sul comodino. La disgrazia è
avvenuta in un appartamento del quartiere
Appio-Tuscolano, a Roma. L’anziano è
stato trovato per terra accanto al letto. Non
sono bastati i soccorsi: l’uomo è deceduto
prima di arrivare in ospedale. Scongiurato il
pericolo di vita, invece, per la moglie, di 81
anni. L’appartamento al sesto piano è stato
completamente distrutto dalle fiamme e lo
stabile evacuato durante le operazioni di
spegnimento.
Aveva rubato l’argenteria di famiglia rivendendola poi in un negozio di “compro oro”.
Il giovane è stato però arrestato dai carabinieri, ai quali i genitori avevano denunciato
il furto, ignorando chi fosse stato a commetterlo. È accaduto a Civitanova Marche,
dove le indagini dei militari si sono subito
concentrate su alcune attività di compro
oro della zona. In una di queste è stata rintracciata la refurtivaì. Poi, la sorpresa: a vendere l’argenteria all’esercizio commerciale
era stato proprio il figlio della vittima del
furto.
A Napoli, un uomo di 41 anni è morto dopo
essere scivolato dal davanzale di una finestra
al quarto piano di uno stabile. Secondo le
indagini condotte dalla polizia, l’uomo
aveva dimenticato le chiavi di casa e così ha
pensato di rientrare nell’appartamento scavalcando una finestra, ma avrebbe perso l’equilibrio. Soccorso tempestivamente e trasportato d’urgenza in ospedale, è morto dopo
circa tre ore dal ricovero.
➣ Litigio tra coniugi
Lui la accoltella e fugge
➣ Si fingono carabinieri
e truffano pensionata
➣ Incidente in condominio
Bimbo cade in vano scale
Ennesimo litigio tra coniugi che termina nel
sangue. A Lamezia Terme, un uomo ha
accoltellato e ferito nella propria abitazione
la moglie - una donna polacca di 40 anni
madre di due bambini - e poi si è dato alla
fuga per poi fuggire via. Sulle tracce dell’aggressore si sono messe subito le forze dell’ordine, mentre la donna ha raggiunto autonomamente l’ospedale ed è stata ricoverata in
prognosi riservata (ma non in pericolo di
vita) per una ferita al torace. I due coniugi
sono sposati da 16 anni. L’accoltellamento è
avvenuto nel corso di un litigio scoppiato,
pare, per futili motivi.
Una pensionata di Genova di 84 anni è
stata truffata da due finti carabinieri, i quali le
hanno raccontato di dover indagare su alcuni furti. I due malviventi sono riusciti ad
entrare in casa e le hanno portato via circa
30 mila euro in gioielli e contanti, convincendola a consegnar loro perfino l’anello
che portava la dito. L’anziana si è accorta
troppo tardi di esser stata imbrogliata. Indagini affidate alla polizia.
Ancora un drammatico incidente domestico (o, per meglio dire, condominiale) in cui
la vittima è un bambino. La disgrazia, questa,
volta, è accaduta in un palazzo del Novarese, dove un bimbo di 10 anni è caduto nella
tromba delle scale, facendo un volo di 6
metri. Il ragazzino stata giocando con altri
bambini più piccoli, e dopo essersi messo a
cavalcioni sulla ringhiera, ha perso l’equilibrio ed è precipitato giù riportando un trauma cranico e toracico.
Si è spacciato per un militare della Guardia
di Finanza e ha chiesto ospitalità a un disabile; poi gli rubato una somma pari a 700 euro,
corrispondenti a parte della pensione. In
seguito, ha contattato la sua vittima dicendo
di essere riuscito a individuare l’autore del
furto e gli ha chiesto del denaro per la riavere
la pensione. Il suo piano, tuttavia, è fallito.
Così, un uomo di 36 anni è stato denunciato
dai carabinieri di Cosenza per truffa.
➣ Sparatoria fra vicini
Un arresto e un ferito
➣ “Mi getto dal balcone”
Ma la polizia lo salva
Suicidio sventato dalla polizia, intervenuta in un condominio di Cosenza dove un
uomo minacciava di gettarsi dal cornicione
della propria abitazione, al secondo piano
del palazzo. Gli agenti sono riusciti a instaurare un dialogo con l’aspirante suicida, convincendolo poi a desistere dopo una lunga
trattativa. Pare che all’origine del gesto ci
fossero alcuni problemi familiari.
➣ Aggredisce la moglie
con la mazza da baseball
A Santa Maria Capua Vetere (in provincia
di Caserta) una donna è stata colpita ripetutamente con una mazza da baseball dal marito, che la ha ridotta in fin di vita. L’uomo, 56
anni, è stato arrestato dai carabinieri, alla cui
caserma si è presentato spontaneamente
costituendosi. La moglie, invece, è stata trasportata d’urgenza all’ospedale di Caserta.
➣ Amanti troppo rumorosi
Vicina chiama la polizia
➣ Depresso e disoccupato
Distrugge la sua casa
In provincia di Imperia, un uomo di 32 anni
ha devastato con calci e pugni suppellettili,
porte e finestre di casa, ferendosi anche alle
mani con schegge di vetro. Secondo i carabinieri, giunti sul posto insieme agli operatori della Croce Azzurra, l’uomo aveva da
tempo problemi di depressione per la mancanza di lavoro. Dopo essere riusciti a calmarlo, i militari lo hanno accompagnato
all’ospedale di Bordighera.
➣ Imprenditore derubato
Furto in casa da 56mila €
furto ingente quello messo a segno da una
banda di ladri in provincia di Genova. I malviventi si sono introdotti nell’abitazione di
un imprenditore sottraendogli 6mila euro in
contanti e altri 50mila euro in buoni fruttiferi bancari, prelevati dalla cassaforte. Stesso
modus operandi in un altro appartamento
in zona San Fruttuoso,. Questa volta il colpo
ha fatto guadagnare alla banda un bottino di
8mila euro in contanti, sempre prelevati dalla cassaforte. Probabile che si tratti della medesima gang.
➣ Intrappolata nel letto
È salvata dai pompieri
Quando l’amore (o, meglio, la passione) supera qualsiasi ostacolo e barriera: in questo Due giorni intrappolata nel letto, che si era
➣ Picchia e caccia la moglie
Arrestato un pensionato
Potrebbe essere stata una sigaretta accesa la
causa della morte di una donna di 57 anni,
trovata senza vita nel suo appartamento al
secondo piano di una palazzina in provincia
di Carrara. Al momento della tragedia, la
donna era sola in casa. È stata la sorella della
vittima - poi colpita da malore - a fare la triste
scoperta.
➣ A 87 anni tenta omicidio
Badante salva la moglie
Si è salvata grazie all’aiuto della badante e
della polizia. Una donna di 80 anni, a Roma,
è stata aggredita dal marito di 87 anni, il
quale ha tentato di strangolarla e gettarla giù
dal balcone. L’anziana è riuscita a divincolarsi e a fuggire, ma è stata inseguita dal coniuge, che ha tentato nuovamente di aggredirla per le scale, quando però è stato bloccato dalla polizia, mentre la donna veniva
soccorsa dalla badante. La moglie è stata
portata in ospedale, e ha riportato un trauma
al collo. L’87enne è stato invece denunciato
per maltrattamenti.
➣ Accende cucina a legna
Pensionata resta ustionata
Stava accendendo la cucina a legna nella
I carabinieri hanno arrestato un pensionato sua abitazione in provincia di Udine, ma
di 65 anni di Nuxis, in provincia di Carbo- qualcosa è andato storto, così una donna di
nia, in flagranza di reato per maltrattamenti 85 anni è rimasta ustionata al volto e alle
e violenza privata. L’uomo era già stato trat- mani. Soccorsa, la pensionata è stata trato in arresto alcuni mesi fa per lo stesso reato. sportata in elicottero all’ospedale di Udine.
Questa volta, dopo aver avuto una violenta
discussione con la moglie, l’ha picchiata e ➣ Una casa di appuntamenti
cacciata di casa. La donna ha trovato rifugio
a gestione “artigianale”
dalla figlia e ha chiamato il 112, che ha in- Quella delle due che non era alla cassa, offriviato due unità sul posto. Dopo la denuncia, va le proprie prestazioni sessuali; quindi, si
l’uomo è stato nuovamente condotto in car- alternavano. Un’organizzazione artigianacere dai carabinieri.
le quella messa in piedi in un alloggio in provincia di san Benedetto del Tronto da due
➣ Dopo la lite nell’alloggio
donne ucraine di 39 e 44 anni. L’attività, tutuccide moglie e si impicca tavia, è stata scoperta e smantellata dalla poliIn provincia di Pisa due anziani coniugi zia, che ha denunciato le prostitute e posto
sono stati trovati morti in un appartamen- sotto sequestro la casa di appuntamenti.
to. L’ipotesi degli inquirenti è quella dell’omicidio-suicidio al termine di una violenta ➣ Punto in casa da una vespa
Shock anafilattico lo uccide
lite. Sono stati i vicini a dare l’allarme dopo aver sentito gridare dall’appartamen- A stroncarlo è stato lo shock anafilattico. È
to adiacente il loro alloggio. Secondo morto così, in provincia di Olbia, un pensiouna prima ricostruzione, l’uomo, 76 anni, nato che era stato punto da una vespa nella
avrebbe assassinato la moglie di 74 an- propria casa di campagna. Inutili i soccorsi
ni, dopo una lite violenta, colpendola più degli operatori del 118. Nella stessa giornata,
volte con un’arma da taglio. Quindi, avreb- in zona, i vigili del fuoco sono stati subissati
be deciso di farla finita a propria volta, di richieste di intervento per la presenza di
impiccandosi.
nidi di api e vespe vicino le abitazioni
OTTOBRE
2014
CONDOMINIO 9
N.19
Confedilizia: guardare alla reale capacità contributiva
LA POSTA DELLE ASSOCIAZIONI
Condomini imbrattati
A chi spetta la pulizia?
Abito a Milano, spesso passo da
Piazza Virgilio, e osservo che su un bel
palazzo signorile color giallo, ristrutturato qualche anno fa, campeggia una
scritta in inglese (ovviamente insieme
a graffiti che deturpano tutta la parte
bassa del palazzo). La scritta ha un
significato volgare. perché non obbligare i condòmini a togliere questo
scempio? Ora mi chiedo cosa devono
pensare le centinaia di turisti che passano di lì per andare a visitare il Cenacolo. Per rimanere in tema, elenco lo
scempio sulle facciate di palazzi stupendi in via Carducci, De Amicis,
Molino delle Armi, Via Torino e decine di altre strade ridotte così.
Presenteremo Milano ridotta in
questa maniera? Sono anni che non
vedo una ristrutturazione adeguata
ad una città che dovrebbe essere europea (e l’Expo inizia fra pochi mesi).
Perché non prendere esempio dalle
altre città europee che io visito spesso
per lavoro? Spero che qualcuno mi
risponda: vorrei essere orgogliosa della mia città, che vedo affollata di turisti da tutto il mondo.
Lettera firmata.
Risponde il pres. di Assoedilizia,
Achille Colombo Clerici
Non sarebbe giusto accollare
obbligatoriamente ai condòmini
l’onere di ripulire le facciate delle
case deturpate dai graffiti vanda-
ASSOEDILIZIA: CARICHE SOCIALI
Il Consiglio Direttivo di Assoedilizia, riunitosi lo scorso 11 settembre nella sede di via Meravigli, a Milano, ha rieletto alla
presidenza dell’organizzazione per il triennio 2015/2017 l’avvocato Achille Colombo Clerici. Ecco le altre nomine.
Consigliere di Amministrazione: Alessandro Panza di
Biumo.
Vice presidenti: Luigi Arborio Mella, Alfredo Campanini
Bonomi, Carlangelo Menni di Vignale, Bernardo Negri da
Oleggio.
Componenti Giunta Esecutiva: Eugenio Bergamasco, Sergio
Brembati, Michele D’Amico, Ugo Dozzio Cagnoni, Cesare
Rosselli.
Casa: “Stop alla tassazione”
lici. Si tratta infatti di esiti di un
dilagante malcostume, anzi di
azioni criminose, che la pubblica
amministrazione avrebbe il dovere di prevenire, di impedire e di reprimere, spesse volte anche d’ufficio. La ripulitura di tali imbrattamenti dovrebbe rientrare dunque
fra i costi sociali. Tanto più che, se
anche il condomino volesse impedire gli imbrattamenti, sarebbe
in serissima difficoltà: dovendo,
quanto meno, presidiare giorno e
notte i muri di casa. Un compito
impossibile.
In alcuni casi addirittura i graffiti selvaggi sono la conseguenza
indiretta di scelte amministrative:
come accade in tutti i casi in cui
vengono stabiliti ed autorizzati i
percorsi di cortei e manifestazioni tradizionalmente forieri di tali azioni aggressive contro la città. Tuttavia, non possiamo essere
insensibili di fronte all’esigenza
di presentare ad Expo 2015 una
Milano dal volto pulito. Sarebbe
auspicabile, dunque, che chi se lo
può permettere pulisse le facciate
della propria casa, soprattutto se si
tratta di sconcezze; magari utilizzando le agevolazioni fiscali previste per l’esecuzione di opere di
manutenzione ordinaria inerenti
le parti comuni dei condomini.
Corrado Sforza Fogliani
presidente Confedilizia
I
l tema è uno, e uno solo: che le tasse devono colpire la reale capacità contributiva
anche secondo il precetto costituzionale.
Soprattutto se il Fisco vuole essere rispettato
e vuole essere un Fisco civile.
A cominciare dall’annuale nostro Convegno, che si è tenuto a Piacenza (a segnare
la nuova stagione del mercato immobiliare)
abbiamo iniziato una campagna serrata su
questo punto. Basta colpire i risparmiatori dell’edilizia tassando rendite catastali
(aumentate del 5% da Prodi, e a livelli smodati da Monti) che “fabbricano” artificialmente un reddito che non c’è, per colpirlo
(esattamente quel che già capita anche per
le aree fabbricabili, tali - nell’attuale congiuntura - solo per il Fisco, una vergogna
sesquipedale). Basta tassare anche immobili collabenti, comunque inagibili o che non
si riesce ad affittare (per una crisi che i politici riescono solo ad aggravare). Basta con i
macroeconomisti e le loro strambe teorie, al
di fuori della realtà. Basta. La crisi si risolve
ricreando la fiducia. E la fiducia diffusa (diffusa, cioè, quanto è diffusa la proprietà delle
case) ritornerà quando ritornerà la convenienza nell’investimento immobiliare, perché l’affitto della proprietà diffusa tornerà a
rendere qualcosa.
Finché si continua a parlare per slogan
desueti, acriticamente accettati, la ripresa
non arriverà mai. Se la coperta è corta, è
perfettamente inutile cercare di tirarsela
addosso per intero più di quanto già ciò non
avvenga. Chi continua a dire che la ricchezza immobiliare è statica, ignora che - come
tutti gli studiosi di economia sanno - vi è
una ricchezza immobiliare ferma ed un’altra
dinamica. Soprattutto, è inutile continuare
a voler dare addosso ad una ricchezza che
non c’è più, addirittura sostenendo che il
costo degli immobili è elevato, quando ogni
passante in strada sa che i prezzi sono crollati
e che si è distrutto ogni risparmio. La spesa per i consumi - lo sa ogni semplice massaia - diminuisce per l’emergenza sociale in
atto, non certo perché sia immobilizzata,
quand’anche ci fosse e, poi, soprattutto perché, crollati i valori delle case, gli italiani
non si sentono più garantiti dagli stessi in
caso di difficoltà (e, quindi, non spendono, conservano quella liquidità di cui le
banche - per mancanza di corrette richieste
e di altrettanto corretti investimenti - sono
piene).
La redistribuzione del carico tributario
deve esserci, certo. Ma non sulla base del
ritornello lavoro ed imprese, ma sulla base
dei reali redditi, come si fa nei Paesi civili
qual è la Germania, ove ogni forma di tassazione patrimoniale è stata cancellata, e ciò
anche se da noi i mandarini di Stato e di
organismi vari, più o meno parassitari, continuano a fare il tifo per essa per mettere al
riparo se stessi e le loro megaretribuzioni.
Uppi: gran festa per i 40 anni Anapi: formazione è il futuro
P
S
er celebrare il 40° anniversario della sua
fondazione, l’Uppi ha organizzato, con la
partecipazione delle sue strutture internazionali (Uppi International ed Union Paneuropéenne de la Propriété Immobilière, nonché
dell’International Association Of Giurists Italy Usa) un convegno giuridico internazionale
a Santa Margherita Ligure, nei giorni 16-19
ottobre 2014, sul tema: “Il quadro normativo
del settore immobiliare nel nostro Paese dopo
quarant’anni d’impegno a difesa dei piccoli
proprietari. Le diverse realtà in Europa e negli
Usa”.
Si tratta, quindi, di un convegno di diritto
comparato a cui partecipano tredici relatori
suddivisi inquattro sessioni presiedute ognuna
da un past president Uppi, mentre le relazioni introduttiva e conclusiva saranno tenute
rispettivamente dal presidente di Uppi International e dell’Union Paneuropéenne, avvocato
Nerio Marino, fondatore dell’Uppi, e dal presidente nazionale in carica, avvocato Gabriele
Bruyere.
È la prima volta che si tiene in Italia un convegno in cui vengono comparate le politiche
della casa tra il nostro Paese ed altri Paesi
oltr’Alpe (Spagna, Portogallo, Federazione
Elvetica) e oltr’Oceano (Stati Uniti). Tra i rela-
tori va segnalato il primo presidente aggiunto
della Suprema Corte di Cassazione, dottor
Luigi Rovelli, che parlerà su “inviolabilità della
proprietà immobiliare tra Costituzione, poteri
di conformazione e C.E.D.U.”. Altre relazioni
riguarderanno la riforma del condominio, quella del catasto, il regime fiscale e le locazioni.
i è tenuto a Bergamo, il 12 settembre, nel
Centro Congressi Fiera Condominio-Expo
2014, il convegno organizzato da Anapi intitolato “Condominew: la gestione immobiliare a
valore aggiunto”, in collaborazione con Italia
Didacta e Reps.
Come illustra Vittorio Fusco, presidente
La trasparenza in condominio
Il condomino non deve fornire prove documentali delle informazioni rese all’amministratore per la tenuta del “registro di anagrafe
condominiale”. Può, invece, chiedere all’amministratore copia integrale degli atti e dei
documenti bancari del conto corrente condominiale. Lo ha chiarito il Garante per la protezione dei dati personali (vd. newsletter dell’Autorità n. 387 del 23.4.2014) in risposta ad
alcuni quesiti rivolti da Confedilizia sulle
novità introdotte dalla legge n. 220/2012, che
ha modificato la disciplina del condominio.
Il Garante ha ribadito innanzitutto che
l’amministratore può trattare solo informazioni pertinenti e non eccedenti rispetto alle
finalità da perseguire. Può, dunque, acquisire
le informazioni che consentono di identificare e contattare i singoli partecipanti al condo-
minio - siano essi proprietari, usufruttuari,
conduttori o comodatari - chiedendo le generalità comprensive di codice fiscale, residenza
o domicilio. Può chiedere, inoltre, i dati catastali: la sezione urbana, il foglio, la particella, il
subalterno e il Comune. Non può invece
chiedere, perché risulterebbe eccedente, copia della documentazione: come, ad esempio,
l’atto di compravendita in cui sono riportati
i dati.
Per quanto riguarda, poi, le condizioni di
sicurezza, con l’entrata in vigore del Decreto
Destinazione Italia i condòmini non dovranno più fornire alcuna informazione sulla propria unità immobiliare, perché i dati da raccogliere riguardano solo le parti comuni.
Corrado Sforza Fogliani
presidente Confedilizia
nazionale Anapi: “Abbiamo ricevuto un buon
riscontro di interesse sia dai nostri associati sia
da altri operatori del settore. I temi affrontati dai
relatori sono basati su esperienze derivanti dalle
grandi gestioni immobiliari private e pubbliche, e finalizzati a dimostrare la necessità di evoluzione degli amministratori condominiali
verso forme di gestione integrata e sinergica.
Tali argomenti, peraltro, rappresentano solo
un’anteprima e un primo passo di ciò che
Anapi intende sviluppare in collaborazione
con i propri consulenti al fine di offrire ai propri
associati sia a livello formativo, sia a livello concreto, gli strumenti per attuare una visione
innovativa nel campo della gestione dei condomini”.
Quindi non solo formazione, ma anche supporto concreto che, come aggiunge Fusco,
“Anapi, consapevole della bontà del progetto,
promuoverà certa della sensibilità dei propri
associati ad aderire con l’ambizione di dimostrare che il mondo degli amministratori di
condominio possa essere terreno fertile per una
razionalizzazione dei processi di gestione immobiliare. Formare e aiutare i nostri associati a
maturare una nuova consapevolezza nell’evoluzione del ruolo dell’amministratore è il percorso che Anapi vuole intraprendere”.
10 IMMOBILI & FISCO
N.19
OTTOBRE
2014
Dalle modalità di registrazione alle tempistiche per l’esercizio dell’opzione, tutti i chiarimenti nella guida delle Entrate
Locazione: contratto con e senza cedolare
D
elle tre guide fiscali con focus sulla casa
pubblicate nelle scorse settimane dall’Agenzia delle Entrate, una è dedicata alle locazioni (mentre le altre due affrontano il tema
delle compravendite immobiliari e quello
delle donazioni e successioni).
L’opuscolo in materia di affitti è ripartito in
cinque capitoli: i primi due sono relativi alla
registrazione del contratto, con e senza cedolare secca; il terzo ha per oggetto i casi di proroghe, risoluzioni e cessioni; il quarto e il quinto,
invece, forniscono informazioni, rispettivamente, su errori e possibili rimedi e sull’imposizione fiscale.
In questa pagina e nella seguente, pubblichiamo un estratto dei primi due capitoli della
guida dal titolo “Fisco e casa: le locazioni”. Il
tema è, dunque, quello della registrazione del
contratto d’affitto.
INTRODUZIONE
Registrare un contratto di locazione è, oggi,
molto semplice. Non è più necessario recarsi
agli sportelli degli uffici dell’Agenzia delle
Entrate, né in banca o in un ufficio postale per
il pagamento delle imposte dovute. Si può fare
tutto agevolmente da casa. L’Agenzia mette a
disposizione, gratuitamente, tutto il software
occorrente, nonché un adeguato servizio di
assistenza tecnica necessaria per il suo utilizzo.
Inoltre, registrare un contratto di locazione è
vantaggioso, sia perché obbliga entrambe le
parti al rispetto degli impegni assunti, sia perché sono riconosciuti considerevoli benefici
fiscali a favore dei proprietari e degli inquilini.
In ogni caso, la registrazione dei contratti di
locazione è un obbligo per entrambe le parti: “I
contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità
immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati” (articolo 1,
comma 346, della legge 311/2004, Finanziaria
2005).
Di seguito saranno esaminate le regole principali che governano la registrazione del contratto di locazione a uso abitativo fra privati
(soggetti, cioè, che non agiscono nell’esercizio
di impresa, arte o professione), dedicando un
capitolo a parte alle procedure da seguire quando si sceglie il regime fiscale della cedolare
secca.
In sintesi, la registrazione dei contratti di
locazione a uso abitativo:
❖ è obbligatoria, qualunque sia l’ammontare
del canone pattuito, tranne nei casi in cui la
durata del contratto, non formato per atto
pubblico o scrittura privata autentica, non
superi i 30 giorni complessivi nell’anno;
❖ può essere richiesta, indifferentemente, dal
locatore (proprietario) o dal conduttore (inquilino) dell’immobile, anche tramite intermediario o delegato;
❖va obbligatoriamente effettuata utilizzando i
servizi telematici dell’Agenzia, quando si posseggono almeno 10 immobili;
❖ va fatta entro 30 giorni dalla data di stipula
del contratto o, se anteriore, dalla sua decorrenza.
L’Agenzia delle Entrate ha emanato, a inizio
2014, due importanti provvedimenti riguardanti:
a) il modello di versamento - F24 elementi
identificativi (F24 Elide) - che, a partire dal 1°
febbraio 2014, va utilizzato per pagare tutto
quanto è connesso ai contratti di locazione e
affitto di beni immobili (imposta di registro,
tributi speciali e compensi, imposta di bollo,
sanzioni e interessi);
b) il prodotto RLI “Richiesta di registrazione e
adempimenti successivi - contratti di locazione e affitto di immobili” (software, ambiente
web e modello), che ha semplificato il panorama dei vari applicativi informatici utilizzati per
la registrazione dei contratti di locazione
(Siria, Iris, contratti di locazioni), per i pagamenti e per gli adempimenti successivi, prendendo, inoltre, il posto anche del “modello
69”.
Di fatto, utilizzando RLI è possibile (direttamente per chi è abilitato ai canali “Fisconline”
e “Entratel”, con il software o fruendo dell’applicazione web, oppure con il modello da presentare in ufficio):
◆ registrare i contratti di locazione e affitto di
immobili;
◆ comunicare eventuali proroghe, cessioni o
risoluzioni;
◆esercitare l’opzione e la revoca della cedolare
secca;
◆ comunicare i dati catastali dell’immobile
oggetto di locazione o affitto.
Il software e l’applicazione web consentono,
inoltre, di trasmettere anche la copia del contratto, e di effettuare i pagamenti (per la registrazione, la proroga, la cessione, ecc.) mediante addebito su c/c. Anche il contribuente che
registra il contratto in ufficio può adesso effettuare il pagamento con addebito sul c/c.
Per quanto concerne l’attestazione della prestazione energetica degli edifici (Ape), nei
contratti di locazione di edifici o di singole
unità immobiliari soggetti a registrazione va
inserita una clausola con la quale il conduttore
dichiara di aver ricevuto le informazioni e la
documentazione sull’attestazione della prestazione energetica degli edifici (Ape), comprensiva dell’attestato stesso. Inoltre, una copia dell’attestato deve essere allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole
unità immobiliari (Dl 145/2013, articolo 1,
comma 7).
SENZA CEDOLARE
Le imposte da pagare
Quando non è possibile (o non si desidera)
scegliere il regime fiscale della cedolare secca,
per la registrazione dei contratti di locazione a
uso abitativo sono dovute:
❖ l’imposta di registro, pari al 2% del canone
annuo, moltiplicato per le annualità previste;
❖ l’imposta di bollo, che è pari, per ogni copia
da registrare, a 16 euro ogni 4 facciate scritte
del contratto e, comunque, ogni 100 righe.
Se le parti decidono di stipulare un contratto
pluriennale, possono scegliere di pagare l’imposta di registro:
◆ in un’unica soluzione, per l’intera durata del
contratto (2% del corrispettivo complessivo).
In questo caso, l’imposta da versare non può
essere inferiore a 67 euro. L’opzione permette,
però, di usufruire di una detrazione dall’imposta dovuta, in misura percentuale, pari alla
metà del tasso di interesse legale (dal 1° gennaio 2014, l’1%) moltiplicato per il numero
delle annualità;
◆annualmente (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti
Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità. In questo caso, l’imposta
per le annualità successive può anche essere di
importo inferiore a 67 euro
Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in
uno dei Comuni “ad elevata tensione abitati-
va”, è prevista una riduzione del 30% della
base imponibile sulla quale calcolare l’imposta
di registro.
In sostanza, per il calcolo dell’imposta di
registro va considerato il 70% del canone
annuo.
Registrare il contratto
Il contratto di locazione può essere registrato
telematicamente, attraverso Fisconline o
Entratel, oppure presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia.
In entrambi i casi, il prodotto di riferimento
è “RLI”:
❖software o ambiente web, per la registrazione
telematica;
❖modello, per la presentazione in ufficio.
Per la registrazione è possibile anche incaricare un intermediario abilitato (professionisti,
associazioni di categoria, Caf, eccetera) o un
delegato.
Registrazione telematica:
Rli software e web
I contribuenti registrati ai servizi telematici
dell’Agenzia delle Entrate (Entratel o Fisconline) possono utilizzare l’applicazione “contratti
di locazione e affitto di immobili (RLI)”, gratuita, in versione software o in versione web.
Con RLI (software e web) è possibile:
◆registrare il contratto di locazione;
◆ pagare, contestualmente, l’imposta di registro e l’imposta di bollo. L’applicazione calcola
automaticamente le imposte da versare e richiede l’indicazione degli estremi del conto
corrente acceso presso una delle banche convenzionate o presso Poste Italiane Spa;
◆ allegare una copia del contratto sottoscritto
dalle parti e gli eventuali ulteriori documenti
(scritture private, inventari, mappe, planimetrie e disegni), il tutto in unico file in formato
TIF e/o TIFF e PDF/A.
L’allegazione del contratto è facoltativa in
presenza, contemporaneamente, di:
❖un contratto di locazione a uso abitativo (codici L1 o L2), stipulato tra persone fisiche che
non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte
o professione;
❖un numero di locatori e di conduttori, rispettivamente, non superiore a tre;
❖ una sola unità abitativa e un numero di pertinenze non superiore a tre immobili, tutti censiti con attribuzione di rendita;
❖un contratto contenente, esclusivamente, la
disciplina del rapporto di locazione senza ulteriori pattuizioni.
La registrazione in ufficio
Per registrare il contratto di locazione in ufficio, occorre presentare:
◆ la richiesta di registrazione effettuata sul
modello RLI, scaricabile dal sito internet
dell’Agenzia delle Entrate o reperibile in ufficio;
◆ almeno due originali - o un originale e una
copia con firma in originale - del contratto da
registrare. Qualora i contratti da registrare fossero più di uno, occorrerà compilare anche il
modello RR;
◆le attestazioni di pagamento delle imposte di
registro e di bollo (o il contrassegno telematico
per l’imposta di bollo con data di emissione
non successiva alla data di stipula). Questo, a
meno che non si richieda direttamente all’ufficio il pagamento delle imposte di registro e di
bollo, compilando l’apposito modello per la
richiesta di addebito sul proprio conto corrente bancario o postale.
Quando non si sceglie di pagarle con addebito su c/c, le imposte dovute possono essere
versate:
a) con il modello F24 Elide oppure, fino al 31
dicembre 2014, con il modello F23, l’imposta
di registro;
b) con il modello F24 Elide oppure con contrassegno telematico, l’imposta di bollo.
CON CEDOLARE
La cedolare secca
La “cedolare secca” è una modalità di tassazione dei canoni d’affitto alternativa a quella
ordinaria e che, a certe condizioni, può essere
scelta dal locatore. Essa consiste nell’applicare
al canone annuo di locazione un’imposta fissa,
in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta
di bollo. Tale aliquota di imposta ammonta a:
a) 21% del canone stabilito dalle parti: per i
contratti di locazione a canone libero;
b) 10% del canone annuo per il quadriennio
2014/2017 (15% a partire dal 2018): per i contratti di locazione a canone concordato e relativi alle abitazioni che si trovano:
❖nei Comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe);
❖nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e
Venezia e comuni confinanti; gli altri comuni
capoluogo di provincia);
❖nei Comuni per i quali è stato deliberato, nei
5 anni precedenti il 28 maggio 2014 (data di
entrata in vigore della legge di conversione del
Dl 47/2014), lo stato di emergenza a seguito
del verificarsi di eventi calamitosi.
Per quanto concerne le imposte non dovute, sono le seguenti:
1) Irpef;
2) Addizionale regionale;
3) Addizionale comunale (per la parte derivante dal reddito dell’immobile);
4) Imposta di registro (compresa quella su risoluzione e proroga del contratto di locazione);
5) Imposta di bollo (compresa quella, se dovuta, sulla risoluzione e sulle proroghe).
Resta l’obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.
Attenzione: scegliendo la cedolare secca il locatore
rinuncia, per un periodo corrispondente alla durata
dell’opzione, alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto, a
qualsiasi titolo (incluso quello per adeguamento
Istat). La rinuncia alla facoltà di aggiornamento
deve essere comunicata al conduttore, con lettera
raccomandata. È esclusa la validità della raccomandata consegnata a mano, anche con ricevuta
sottoscritta dal conduttore. In caso di più conduttori, l’opzione va comunicata a ciascuno di essi. Per i
contratti di locazione di durata complessiva nell’anno inferiore a trenta giorni (per i quali non vige l’obbligo di registrazione) e per quelli in cui è indicata
espressamente la rinuncia, a qualsiasi titolo, all’aggiornamento del canone, non è necessario inviare
al conduttore alcuna comunicazione.
Gli immobili interessati
La cedolare secca è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di diritto
reale di godimento sulle unità immobiliari locate (usufrutto, uso, abitazione), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. Non possono aderire le società, le associazioni e gli enti non
commerciali.
Gli immobili per i quali si può scegliere il
Segue a pag. 11
OTTOBRE
2014
N.19
IMMOBILI & FISCO 11
Continua da pag. 10
regime della cedolare sono le unità locate per
fini abitativi appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi
privati) e quelle per le quali sia stata presentata
domanda di accatastamento in una di queste
categorie.
Sono esclusi, quindi, gli immobili che, pur
avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad
uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa (per esempio, fabbricati accatastati come uffici o negozi). Così come sono
fuori dall’applicazione della cedolare secca i
contratti di locazione di immobili accatastati
come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo.
La cedolare può essere scelta anche per le
pertinenze locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo, ma a condizione che locatore e locatario
siano le stesse persone e che nel contratto di
locazione della pertinenza si faccia riferimento
a quello di locazione dell’immobile abitativo,
evidenziando la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’abitazione già locata.
Non è possibile scegliere la cedolare per i
contratti di locazione di immobili situati all’estero e per i contratti di sublocazione. In entrambi i casi, infatti, i relativi redditi rientrano
nella categoria dei redditi diversi e non fra i
redditi fondiari.
Con riferimento all’attività esercitata dal
locatario e all’utilizzo dell’immobile locato, il
regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con locatari che agiscono nell’esercizio di attività di
impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile
per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. In pratica, la cedolare secca può essere
scelta solo se entrambe le parti agiscono da
“privati”.
Può essere esercitata l’opzione, invece, per i
contratti di locazione conclusi con soggetti
che non agiscono nell’esercizio di imprese, arti
o professioni (compresi quelli con enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti dal
contratto di locazione la destinazione dell’uso
abitativo dell’immobile).
L’opzione può essere esercitata anche per le
unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o
enti senza scopo di lucro, purché sublocate a
studenti universitari e date a disposizione dei
Comuni, con rinuncia all’aggiornamento del
canone di locazione o assegnazione (DL 472014 - Misure urgenti per l’emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo
2015).
Quando scegliere l’opzione
L’opzione può essere esercitata:
◆alla registrazione del contratto;
◆ nelle annualità successive, nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro,
cioè entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna
annualità;
◆in caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione. Anche in questo caso, l’opzione va esercitata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30
giorni dalla proroga.
Quando non c’è l’obbligo di registrazione in
termine fisso (contratti la cui durata non superi
i trenta giorni complessivi nell’anno), il locatore può applicare la cedolare secca nella
dichiarazione dei redditi - relativa all’anno nel
quale il reddito è prodotto - oppure esercitare
l’opzione alla registrazione, in caso d’uso o
volontaria.
Il limite di durata dei trenta giorni deve essere determinato computando tutti i rapporti di
Locazione: contratto con e senza cedolare
L’imposta di registro deve essere corrisposta
locazione, di durata anche inferiore a trenta to di locazione (entro 30 giorni dal momento
giorni, intercorsi nell’anno con il medesimo della proroga).
solo sul corrispettivo riferibile agli immobili b)
locatario.
e c), determinato in proporzione alla rendita
IMPOSTA SOSTITUTIVA catastale degli stessi:
La durata e la revoca
Rendita b)/rendita totale = 900/4.000 x 100 =
Per il pagamento dell’imposta sostitutiva, 22,5%;
L’opzione per la cedolare secca comporta
che il locatore applichi il regime scelto per l’in- scadenze e modalità (acconto e saldo) sono le Rendita c)/rendita totale = 2.000/4.000 x 100
tero periodo di durata del contratto (o della stesse dell’Irpef. È possibile anche compensare = 50,0%;
proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercita- l’imposta dovuta con eventuali crediti. A cam- Corrispettivo riferibile agli immobili b) e c) =
ta nelle annualità successive alla prima, per il biare è la misura dell’acconto, pari al 95% del- 45.000 x 72,5% = 32.625.
l’imposta dovuta per l’anno precedente.
L’imposta di registro da corrispondere, soliresiduo periodo di durata del contratto.
dalmente dalle parti contraenti, alla registraIl locatore ha comunque la facoltà di revocazione del contratto, è pari a 652,50 euro
re l’opzione in ciascuna annualità contrattuale L’acconto
In
generale,
l’acconto
non
è
dovuto
nel
(32.625 x 2%).
successiva a quella in cui la stessa è stata eserciprimo
anno
di
esercizio
dell’opzione
per
la
Sul contratto di locazione deve essere,
tata. La revoca deve essere effettuata entro il
termine previsto per il pagamento dell’im- cedolare secca, poiché manca la base imponi- comunque, corrisposta l’imposta di bollo nella
posta di registro relativa all’annualità di rife- bile di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva misura ordinaria.
È possibile scegliere la cedolare anche quanrimento e comporta il versamento della stessa dovuta per il periodo precedente. Il pagamento
dell’acconto
è
dovuto
se
l’importo
dell’imdo
l’immobile abitativo è locato con lo stesso
imposta.
posta
sostitutiva
dovuta
per
l’anno
precedente
contratto con il quale si affitta anche un fabbriÈ sempre possibile esercitare l’opzione nelle
annualità successive, rientrando nel regime supera i 51,65 euro. In questo caso, il versa- cato strumentale. In questo caso, la quota riferibile all’immobile per il quale si intende applidella cedolare secca. In ogni caso, le imposte di mento dell’acconto va effettuato:
registro e bollo già versate non possono essere ❖in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, care la cedolare secca (l’immobile abitativo)
se l’importo è inferiore a 257,52 euro;
va determinato in proporzione alla rendita carimborsate.
❖in due rate, se l’importo dovuto è superiore a tastale dei fabbricati.
257,52 euro:
Gli effetti sul reddito
Il reddito assoggettato a cedolare secca, pur 1) la prima, pari al 38% (40% del 95%) del- Presenza di più locatori
Se ci sono più locatori, ognuno di loro può
non rientrando nel reddito complessivo per il l’imposta dell’anno precedente, entro il 16 giugno
(o
il
16
luglio,
con
la
maggiorazione
dello
scegliere
di applicare la cedolare o meno. Se
calcolo dell’Irpef e delle addizionali (per la par0,40%);
non tutti optano per la cedolare:
te derivante dal reddito fondiario), deve essere
considerato nel computo di quello in base al 2) la seconda, del restante 57% (60% del ❖deve essere pagata l’imposta di bollo;
95%), entro il 30 novembre.
❖ i locatori che non applicano la cedolare
quale:
❖ è determinata la condizione di familiare Attenzione: La prima rata dell’acconto può esse- devono pagare - in solido con il conduttore fiscalmente a carico o la misura di deduzioni re versata anche a rate. Sugli importi rateizzati sono l’imposta di registro, calcolata sulla parte del
e detrazioni (come, per esempio, quella per dovuti gli interessi, secondo le medesime disposizio- canone che corrisponde alla propria quota di
erogazioni liberali in favore di associazioni ni previste per la rateazione dell’Irpef.
possesso;
senza scopo di lucro, che spettano nel limite
❖la rinuncia agli aggiornamenti del canone ha
massimo del 2 per cento del reddito comples- Versamento a saldo
effetto per tutti i locatori.
Anche per il saldo dell’imposta sostitutiva si
sivo);
❖ sono calcolate le detrazioni per carichi di applicano le stesse regole previste per l’Irpef: il Locazione parziale
famiglia, le altre collegate al tipo di reddito pos- versamento va effettuato entro il 16 giugno
È possibile scegliere la cedolare secca anche
dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o
seduto e quelle per canoni di locazione;
se
si affitta una singola camera dell’abita❖è stabilita la spettanza o la misura di benefici, entro il 16 luglio, con la maggiorazione dello
zione.
Tuttavia, va considerato che, nel caso
fiscali e non, collegati al possesso di requisiti 0,40%.
Per il versamento dell’imposta sostitutiva siano locate - con diversi contratti - più porreddituali (quali, in particolare, l’Isee).
zioni di un’unità abitativa con un’unica renIn ogni caso, i dati dell’immobile locato e gli con il modello F24 vanno utilizzati i seguenti
dita
(per esempio, più stanze della stessa abiestremi di registrazione del contratto vanno codici tributo:
tazione),
tutti i redditi di locazione debbono
riportati in dichiarazione (sezione I, quadro B ◆ 1840 - Cedolare secca locazioni - Acconto
essere
tassati
allo stesso modo. Quindi, la sceldel modello 730 - sezione I, quadro RB del prima rata;
ta
per
l’applicazione
della cedolare per un
◆ 1841 - Cedolare secca locazioni - Acconto
modello Unico e Unico mini).
contratto di locazione di una camera obbliga
seconda rata o unica soluzione;
il
locatore all’esercizio dell’opzione anche per
SCELTA E CONTRATTO ◆1842 - Cedolare secca locazioni - Saldo.
il reddito derivante dalla contemporanea
locazione di altre porzioni della stessa abitaIl contratto di locazione può essere registrato
CASI PARTICOLARI
zione.
telematicamente, attraverso Fisconline o
Entratel, oppure presso qualsiasi ufficio dell’A- Locazione di più immobili
genzia, anche quando si sceglie il regime della
Se il contratto di locazione riguarda più Comproprietario non risultante
Nel caso di un immobile in comproprietà, il
cedolare secca contestualmente alla richiesta unità immobiliari, è possibile scegliere la cedocontratto
di locazione stipulato da uno solo
di registrazione.
lare anche solo per alcune di esse. In questo
Il prodotto di riferimento da utilizzare per la caso, l’imposta di registro deve essere calcolata dei proprietari ha effetti anche nei confronti
registrazione è “RLI”:
sui canoni degli immobili senza cedolare. Qua- di quello non presente nell’atto. Ne consegue
◆software o ambiente web, per la registrazione lora sia indicato un canone unitario, l’imposta che anche quest’ultimo ha la possibilità di
telematica;
di registro è dovuta sulla quota di canone im- optare per la cedolare secca (nel quel caso,
◆ modello, per la presentazione in ufficio (nel putabile agli immobili per i quali non trova anche lui deve comunicare preventivamente
qual caso, non essendo dovute le imposte di applicazione il regime della cedolare secca, de- al conduttore, tramite lettera raccomandata,
registro e di bollo, è sufficiente portare con sé il terminata in misura proporzionale alla rendita la rinuncia a esercitare la facoltà di chiedere
l’aggiornamento del canone a qualsiasi timodello RLI e le copie del contratto).
catastale.
Anche per registrare i contratti con opzione Esempio: contratto di un anno per tre immo- tolo).
per la cedolare secca è possibile ricorrere a un bili, con un corrispettivo contrattuale comintermediario abilitato (professionisti, associa- plessivo annuo di 45.000 euro. Gli immobili Trasferimento immobile locato
zioni di categoria, Caf, eccetera) o a un delega- oggetto del contratto sono:
L’opzione per la cedolare secca cessa di
to.
a) immobile abitativo di categoria catastale avere efficacia con il trasferimento dell’imCon RLI, software, ambiente web o model- A1, rendita 1.100 euro;
mobile locato, mentre continua ad avere eflo in ufficio, è possibile anche esercitare la b) immobile abitativo di categoria catastale fetto fino al termine dell’annualità contratrevoca o optare per la cedolare secca nei casi in A2, rendita 900 euro;
tuale per l’imposta di registro e di bollo. Non
cui la scelta sia fatta:
c) immobile non abitativo di categoria cata- sussistendo l’obbligo di stipulare un nuoa) in un’annualità successiva (entro 30 giorni stale C1, rendita catastale 2.000 euro.
vo contratto, i nuovi titolari potranno optare
dalla scadenza dell’annualità precedente);
Il locatore sceglie la cedolare secca solo per per la cedolare secca entro trenta giorni dalla
b) in fase di proroga, anche tacita, del contrat- l’immobile a).
data del subentro.
12 IMMOBILI & FISCO
N
egli ultimi anni, attraverso differenti
legislature, il sistema delle agevolazioni
fiscali ha toccato molti aspetti della vita di
tutti gli italiani; tra questi si dimentica, troppo
spesso, che molti interventi hanno riguardato
anche il comparto del trattamento dell’acqua
domestica, in particolare per uso sanitario.
Già grazie al decreto legge n. 83 del 2012 in
Italia è stata introdotta una novità sostanziale, ovvero, l’estensione della detrazione fiscale del 65% alle spese per interventi di sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla
produzione di acqua calda sanitaria.
La legge di stabilità per il 2014 (n. 147 del
27 dicembre 2013) ha prorogato fino al 31
dicembre 2014 le detrazioni delle spese per
interventi di risparmio energetico e per ristrutturazione del patrimonio edilizio e ha
altresì introdotto la detrazione per l’acquisto
N.19
Trattamento acqua domestica
Ecco quali agevolazioni fiscali
di mobili ed elettrodomestici di classe A+
finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto
dell’intervento.
Le spese sono detraibili nella misura del
65% se sostenute tra il 6 giugno 2013 e il 31
dicembre 2014 e del 50% se sostenute dal 1°
gennaio 2015 al 31 dicembre 2015. In caso di
interventi su parti comuni degli edifici condominiali le aliquote saranno del 65% per le
spese del primo semestre 2015 e del 50% per
quelle sostenute dal secondo semestre 2015
al primo semestre 2016.
Sin dal 2008, inoltre, è possibile agevolare
l’acquisto di pompe di calore ad alta efficienza, di impianti geotermici a bassa entalpia e di
tutti i prodotti che generalmente sono connessi all’installazione di caldaie. In particolare, la norma prevede solo che venga sostituito
un impianto di climatizzazione invernale con
una caldaia a condensazione, per cui qualora
nel prezzo di tale bene siano inclusi anche filtri addolcitori, sistemi di dosaggio e prodotti
per il condizionamento dell’acqua sanitaria e
circuiti di riscaldamento, anch’essi possono
essere oggetto di agevolazione. Tale conclusione deriva dal fatto che in questo modo si
ottiene non solo un risparmio energetico ma,
nello specifico, anche un evidente risparmio
idrico.
Per quanto riguarda le ristrutturazioni, le
OTTOBRE
2014
spese sostenute per l’acquisto di filtri addolcitori, sistemi di dosaggio e prodotti per il condizionamento dell’acqua sanitaria e circuiti
di riscaldamento godono della detrazione
del 50%, in caso di interventi su singole unità abitative, in ambito di una manutenzione
straordinaria e, nel caso di interventi su parti
comuni di edifici condominiali, nell’ambito
di una manutenzione ordinaria.
In un apparente dedalo di norme e agevolazioni, quindi, i vantaggi per l’utente finale ben assistito da installatori professionisti
e aziende leader del settore - può essere concretamente rilevante ed è importante che
si diffonda nella misura maggiore possibile
l’informazione circa le possibilità con cui
oggi, tutti gli italiani, possano avere delle abitazioni più efficienti con un importante risparmio economico e ambientale.
Fonte: Aqua Italia
FISCO & IMMOBILI, RISPONDE
L’AGENZIA DELLE ENTRATE
Detrazione per acquisto
di materasso antidecubito
tare un immobile residenziale a un privato applicando la cedolare secca?
D. A quali condizioni l’acquisto di un materasso
“dispositivo medico” può usufruire della detrazione del 19% come spesa sanitaria?
R. La cedolare secca sugli affitti è un regime
facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di
un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali. Costituisce, pertanto, un’alternativa al
regime ordinario vigente per la tassazione del
reddito fondiario (articolo 3, comma 1, Dlgs
23/2011). Interessa i proprietari (o i titolari di
diritti reali di godimento) di abitazioni concesse in locazione a terzi al di fuori dell’esercizio di
imprese arti o professioni; deve cioè trattarsi di
soggetti passivi Irpef che, in relazione alla locazione posta in essere, conseguono reddito fondiario. È, di conseguenza, preclusa l’adozione
della cedolare secca ai soggetti passivi Ires individuati dall’articolo 73 del Tuir, tra cui rientrano le società a responsabilità limitata.
R. Le spese per i materassi antidecubito sono
detraibili al 19%, per la parte che supera la
franchigia di 129,11 euro, da applicarsi sull’ammontare complessivo delle spese sanitarie sostenute (articolo 15, comma 1, lettera c,
del Tuir). La detrazione spetta a condizione
che il materasso presenti le caratteristiche
tecniche individuate dal decreto del ministero della Sanità n. 332/1999, e sia pertanto
antidecubito (risoluzione 11/E del 2007).
Inoltre, il contribuente deve essere in possesso di prescrizione medica; in alternativa, può
produrre un’autocertificazione che attesti
la necessità per la quale è stato acquistato il
materasso.
Installazione montascale
Quali agevolazioni
D. Mia cognata, disabile, ha necessità di installare
un montascale nel condominio ove è proprietaria
di un appartamento. Può usufruire di qualche
agevolazione?
R. L’installazione di ascensori e montacarichi rientra tra gli interventi di ristrutturazione edilizia per i quali si può usufruire della
detrazione Irpef del 50% (misura applicabile
fino a tutto il 2014) su una spesa massima di
96mila euro. È possibile detrarre anche il
19% delle spese riguardanti i mezzi necessari
all’accompagnamento, alla deambulazione,
alla locomozione e al sollevamento dei soggetti portatori di handicap (tra cui rientra
anche la costruzione di rampe per le eliminazione delle barriere architettoniche esterne alle abitazioni). In caso di fruizione di
entrambe le agevolazioni, la detrazione del
19% spetta solo sulla parte di spesa che eccede quella per la quale si intende beneficiare
della detrazione del 50%. L’acquisto di mezzi
necessari alla deambulazione e al sollevamento dei disabili sconta, inoltre, l’aliquota
Iva agevolata al 4 per cento.
Srl: no alla locazione
con opzione della cedolare
D. Una società a responsabilità limitata può affit-
Immobile a uso promiscuo
Niente cedolare secca
D. Ho intenzione di fittare con cedolare secca un
appartamento. Posso adibire lo stesso anche a studio?
R. Non possono usufruire del regime della cedolare secca i contratti di locazione di
immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo, così come le
locazioni concluse con conduttori che agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa, di
arti o professioni (paragrafo 1.2 della circolare
26/E del 2011). Tale regime, infatti, trova
applicazione in relazione ai contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo locati per finalità abitative e le relative
pertinenze (articolo 3 del Dlgs 23/2011).
Usucapione di immobile
e bonus per prima casa
D. Una sentenza decide l’usucapione di un
immobile, che viene destinato dall’interessato a
prima casa: l’imposta di registro è agevolata? E
quelle ipotecaria e catastale?
R. L’agevolazione prima casa (articolo 1,
nota II-bis, della tariffa, parte prima, allegata al Dpr 131/1986) trova applicazione anche per le sentenze che dichiarano l’avvenuta usucapione di un appartamento, limitatamente all’imposta di registro, ove l’immobile
usucapito sia destinato a prima casa di abitazione. Nonostante l’acquisto sia a titolo origi-
nario i cui effetti retroagiscono sin dall’inizio
del possesso ventennale, la verifica della sussistenza dei requisiti agevolativi dovrà essere valutata da parte dell’Amministrazione
finanziaria con riferimento alla data della sentenza con cui viene pronunciato l’acquisto
per usucapione dell’immobile da adibire a
prima casa e non dalla data da cui si esplicano
gli effetti giuridici della stessa (risoluzione
25/2012). L’applicabilità del beneficio è
subordinato alla presenza delle dichiarazioni
relative al possesso dei requisiti di legge, che
dovranno essere dedotte dagli interessati nell’atto introduttivo o nel corso del giudizio per
la dichiarazione d’intervenuta usucapione.
L’agevolazione non trova invece applicazione in relazione alle imposte ipotecaria e catastale.
Agevolazioni prima casa
Requisito della residenza
D. Può usufruire delle agevolazioni prima casa
l’acquirente che già risiede in quel comune, ma in
affitto?
R. Per usufruire dell’agevolazione prima casa,
è necessario che l’immobile sia ubicato, alternativamente: 1) nel territorio del comune in
cui l’acquirente ha la propria residenza; 2) nel
territorio del comune in cui l’acquirente stabilirà la propria residenza entro diciotto mesi
dall’acquisto; 3) nel territorio del comune in
cui l’acquirente svolge la sua attività, se diverso da quello in cui risiede; 4) nel territorio del
comune in cui ha sede o esercita l’attività il
soggetto da cui dipende l’acquirente che si sia
trasferito all’estero per motivi di lavoro; 5) in
qualsiasi comune, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero e l’immobile è
acquisito come prima casa sul territorio italiano (nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte
I, allegata al Dpr 131/1986). Non è quindi
necessario spostare la residenza nell’immobile
acquistato.
L’Imu va ricondotta
al diritto di abitazione
D. Alla morte di mio padre, la casa coniugale, di
cui era unico proprietario viene assegnata a mio
fratello. Nella casa ha continuato e continua ad
abitare mia madre. Chi paga l’Imu?
R. Sono soggetti passivi dell’imposta munici-
pale propria il proprietario di immobili, inclusi i terreni e le aree edificabili, a qualsiasi uso
destinati, ivi compresi quelli strumentali o
alla cui produzione o scambio è diretta l’attività dell’impresa, ovvero il titolare di diritto
reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi,
superficie sugli stessi (articolo 9, comma 1,
Dlgs 23/2011). In particolare, il diritto di abitazione è un diritto strettamente personale
che spetta al coniuge, anche quando concorra con altri chiamati, cui sono riservati i diritti
di abitazione sulla casa adibita a residenza
familiare e di uso sui mobili che la corredano,
se di proprietà del defunto o comuni (articolo
540 del codice civile). Ai fini dell’Imu, pertanto, il coniuge superstite è da considerare a
tutti gli effetti soggetto passivo dell’imposta. È
il caso, tuttavia, di ricordare che l’Imu non è
più dovuta sull’immobile adibito ad abitazione principale, purché non classificato nelle
categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
Sostituzione di infissi:
spetta il bonus mobili?
D. La sostituzione di infissi esterni con modifica di
materiale o tipologia di infisso rientra in uno degli
interventi di manutenzione straordinaria che consentono di usufruire del bonus mobili?
R. I contribuenti che fruiscono della detrazione per gli interventi di manutenzione
straordinaria (tra i quali rientra anche la sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso) possono detrarre
dall’imposta lorda, fino a concorrenza del suo
ammontare, il 50% delle ulteriori spese
documentate per l’acquisto di mobili e di
grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (nonché A per i forni) finalizzati
all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione (articolo 16, comma 2, del Dl 632013). Per fruire del bonus per l’acquisto dei
mobili, non è richiesto che ci sia collegamento fra gli stessi e l’ambiente ristrutturato: è sufficiente il collegamento con l’immobile oggetto di ristrutturazione nel suo complesso;
l’acquisto di mobili o di grandi elettrodomestici, pertanto, è agevolabile anche se i beni sono destinati all’arredo di un ambiente
diverso da quelli “ristrutturati”, purché l’immobile sia oggetto di interventi edilizi (circolare 29/E del 2013).
OTTOBRE
2014
PROFESSIONI 13
N.19
Dal congresso nazionale emerge una mozione. Tra i punti salienti, anche la deduzione fiscale delle spese di formazione
Ingegneri: da Governo più annunci che fatti
l Governo era partito con annunci inte“Iressanti,
ora lo aspettiamo alla prova dei
LA MOZIONE
fatti. Per il momento le potenzialità degli
interventi previsti è largamente inferiore alle
attese”. Una posizione forte, quella con cui il
presidente Armando Zambrano ha introdotto il cinquantanovesimo congresso del
Consiglio Nazionale degli Ingegneri, svoltosi
nelle scorse settimane a Caserta.
Un attacco non soltanto ai limiti dello
Sblocca Italia, ma anche all’attività complessiva dell’Esecutivo: “Il Governo - continua Zambrano - può e deve dare dimostrazione concreta di voler proseguire sul filo
delle pur significative promesse iniziali.
Insomma, sulla via della semplificazione
richiesta dagli ingegneri. Un esempio su
tutti: in materia di sicurezza degli edifici scolastici, e di dissesto idrogeologico, avevamo
avanzato proposte precise, che prevedessero una partecipazione più attiva di noi professionisti, ma al momento è stata scelta
un’altra strada, basata sull’affidamento della
progettazione alla pubblica amministrazione”.
E che dire delle norme per lo sblocco edilizio e il regolamento unico edilizio comunale,
inserite nella bozza precedente dello Sblocca
Italia e poi non concretizzatesi?
Argomenti di cui si è discusso nella tre giorni casertana, al termine della quale gli ingegneri hanno approvato una mozione in 29
punti, con cui impegnano il Consiglio nazionale a promuovere istanze di carattere professionale, deontologico e fiscale.
Tra i 29 punti della mozione approvata
dagli ingegneri al termine del congresso
nazionale, alcuni rivestono particolare importanza per le azioni che implicano. Ecco
un estratto.
3. A consolidare il rapporto con le altre professioni, non soltanto dell’area tecnica, per
conseguire maggiore attenzione dalla politica e dalle istituzioni pubbliche e far sì che le
proposte della categoria, attraverso la condivisione, ottengano pieno riconoscimento;
5. A lavorare per la definizione delle modalità che consentano ai professionisti,
mediante il riconoscimento delle loro specifiche capacità e responsabilità, di intervenire
in funzione sussidiaria della P.A. nell’ambito
del rilascio di pareri e attestazioni, allo scopo
di ridurne i tempi di rilascio ed i relativi oneri
economici, anche promovendo corsi di formazione comuni tra professionisti e dipendenti degli enti locali;
9. A rivendicare presso il Governo ed il Parlamento l’assoluta necessità, a tutela della
qualità della prestazione, e quindi, della collettività e della committenza pubblica, della
piena applicazione del Decreto Ministeriale
143/2013 per la determinazione dei corrispettivi da porre a base d’asta per l’affidamento dei servizi di ingegneria ed architettura,
privilegiando i sistemi di aggiudicazione non
riferiti al solo criterio del prezzo più basso;
12. Ad impegnarsi ulteriormente per la revisione della disciplina delle Società tra Profes-
Operatori contatori gas
Pubblicata la nuova Uni
È
stata pubblicata in questi giorni la
nuova norma UNI 11554:2014
“Attività professionali non regolamentate - Figure professionali operanti sugli
impianti a gas di tipo civile alimentati da
reti di distribuzione - Requisiti di conoscenza, abilità e competenza”, destinata
agli operatori del post-contatore gas.
La norma, elaborata dal CIG, l’ente
federato all’UNI per la normazione nel
settore gas, definisce i requisiti in termini
di conoscenza, abilità e competenza, relativi all’attività professionale di coloro che
operano sugli impianti a gas combustibili
- della prima, seconda e terza famiglia
secondo la norma UNI EN 437 - di tipo
civile alimentati da reti di distribuzione,
ossia di coloro che:
◆ progettano, installano, rimuovono,
ispezionano, sottopongono a collaudo,
prova o verifica, mettono in servizio e
mantengono in stato di sicuro funzionamento gli impianti alimentati a gas;
◆ scelgono, installano, rimuovono, sottopongono a prova o verifica, mettono in
servizio e manutengono gli apparecchi a
gas e loro componenti.
Nella descrizione dell’attività professionale, la norma UNI 11554 definisce
tre differenti profili specialistici:
❖Responsabile tecnico (Profilo A);
❖Installatore (Profilo B);
❖Manutentore (Profilo C).
Per ognuno dei profili specialistici
sopra elencati, in funzione della portata
termica degli apparecchi asserviti e del-
la pressione di alimentazione, sono stati
individuati due ulteriori livelli:
Primo livello: impianti al servizio di edifici adibiti ad uso civile per l’utilizzazione
dei gas combustibili appartenenti alla
prima, seconda e terza famiglia, a valle
del punto di inizio, asserviti ad apparecchi aventi portata termica nominale singola maggiore di 35 kW (o complessiva
maggiore di 35 kW se installati in batteria) e alimentati a pressione non maggiore di 0,5 bar;
Secondo livello: impianti domestici e
similari per l’utilizzazione dei gas combustibili appartenenti alla prima, seconda e
terza famiglia, a valle del punto di inizio,
asserviti ad apparecchi aventi portata termica nominale singola non maggiore di
35 kW.
Alla norma verrà affiancata una prassi
di riferimento - elaborata da CIG, UNI e
Accredia - che conterrà raccomandazioni per la valutazione di conformità di
parte terza ai requisiti definiti dalla UNI
11554. Il documento ha terminato la fase di consultazione pubblica nel mese di
luglio ed è dunque ormai di prossima
pubblicazione. Si ricorda che le prassi di
riferimento sono documenti che introducono prescrizioni tecniche o modelli
applicativi settoriali di norme tecniche,
elaborati sulla base di un rapido (al massimo 8 mesi dall’approvazione della richiesta) processo di condivisione ristretta ai
soli autori.
Fonte: UNI
sionisti (STP), mediante la definizione di un
inquadramento fiscale e previdenziale coerente con il modello societario adottato e
attraverso l’estensione, a tutti i modelli societari antecedenti (v. società di ingegneria),
dell’obbligo d’iscrizione all’Albo, con conseguente sottoposizione alla potestà disciplinare dell’Ordine professionale, nonché dell’assolvimento degli obblighi assicurativi;
13. A lavorare per l’accoglimento delle proposte fiscali, elaborate dal CNI e dalla Rete
delle Professioni Tecniche, che - non comportando oneri per le casse dello Stato - permettono una rimodulazione del concetto di
autonoma organizzazione ai fini dell’assoggettabilità dei professionisti all’IRAP e all’estensione al 100% della deducibilità delle
spese sostenute per l’aggiornamento professionale, nonché a proporre misure di detrazione dei costi sostenuti dai soggetti privati
per le prestazioni di ingegneria connesse ad
interventi in materia di sicurezza e sostenibilità;
18. A porre in essere tutte le iniziative necessarie per dare piena attuazione all’accordo
concluso con UNI che ha permesso a tutti gli
iscritti di accedere alle norme, tramite modalità informatiche e a costi bassissimi, grazie
alla convenzione cui stanno aderendo e aderiranno i rispettivi Consigli degli Ordini,
estendendo queste attività anche ad altri enti
di normazione, tra i quali in particolare il
CEI;
19. Ad agire per far sì che il Ministero della
Giustizia accolga le richieste degli ingegneri
Armando Zambrano, presidente del Consiglio nazionale Ingegneri
per il completamento della riforma delle professioni per quanto concerne la riorganizzazione su base territoriale degli Ordini professionali, la modifica del DPR 328/2001 in
tema di esame di stato e competenze professionali, rimediando ad alcune lacune ed
ambiguità ancora oggi presenti, nonché
introducendo l’attribuzione ai Consigli Nazionali della potestà di emanazione e aggiornamento dei Codici Deontologici di Categoria;
21. A favorire le condizioni perché l’ingegnere possa esplicare a pieno la propria attività
verso la sostenibilità ambientale, l’efficienza
energetica, la costruzione di città intelligenti;
22. Ad attivarsi nei confronti del Governo e
delle istituzioni comunitarie affinché tutti gli
investimenti degli enti locali, finalizzati alla
mitigazione dei rischi (sismico, idrogeologico, idraulico, incendio, ecc.) per la tutela
della pubblica incolumità, siano esclusi dal
rispetto del vincolo del Patto di Stabilità.
Pochi architetti tutelano la proprietà intellettuale delle creazioni
Il brevetto… Questo sconosciuto!
“G
li architetti sono senza dubbio i professionisti più creativi e meno concreti per
quanto concerne la tutela di disegni finalizzati
alla produzione industriale”. A dichiararlo è l’architetto Paolo Anzuini, presidente dell’associazione Valore delle Idee, secondo il quale
“Durante le fiere/mostre che si svolgono in tutta
Italia, il 90% dei prodotti/prototipi esposti nelle
sezioni sperimentali/innovative non sono tutelati. La maggior parte degli architetti non conosce il tema della proprietà per diverse ragioni,
prima fra tutte l’inesistenza di formazione durante il corso di studi universitari. Dobbiamo mettere in condizione i potenziali inventori di poter
valutare la possibilità di tutelare le loro idee trasformandole in invenzioni per arrivare al deposito ed il riconoscimento di brevetti forti”.
Il che, pone anche un problema di qualità. “Il
nostro Paese - continua Anzuini - non ha ancora intuito che il concetto principale del brevetto
non si riscontra con i numeri, ma con la qualità
dei depositi. Possiamo brevettare centinaia di
invenzioni, ma se nel processo industriale se ne
avviano circa il 20-30%, i restanti brevetti, per
la società ed il progresso tecnologico, non producono effetti innovativi e vanificano risorse e
contributi messi a disposizione dallo Stato. Un
buon portafoglio brevetti può invece essere percepito dai partner commerciali, dagli investitori, dagli azionisti e dai clienti come una dimostrazione dell’alto livello di qualità, specializzazione e capacità tecnologica dello studio di
architettura, elevandone l’immagine positiva”.
D’accordo con tale punto di vista, anche il
presidente dell’Ordine degli Architetti di Roma, architetto Livio Sacchi: “Crediamo fortemente nell’importanza della proprietà indu-
striale ed intellettuale. Per tale motivo abbiamo
deciso di promuoverne ed incentivarne la conoscenza e di stipulare con l’associazione Valore
delle Idee una convenzione avente ad oggetto
tale scopo.
Tra le iniziative in programma, ci sono i corsi
dal titolo “Brevettiamoci”, che avvicinano gli
architetti al tema della proprietà industriale fornendo gli strumenti per capire le differenze
sostanziali tra brevetto, modello, disegno e marchio; mostre ed incontri con l’intento di mettere in contatto imprenditori e professionisti con
progetti e prodotti “tutelati”; inoltre, sarà istituito un osservatorio sui concorsi che permetterà di
migliorare la tutela della proprietà industriale
per tutti gli iscritti che intendano partecipare ai
concorsi destinati all’industria. “Con questo
percorso - chiosa Sacchi - ci auspichiamo maggiori opportunità di lavoro per tutti coloro che
volessero entrare in un mercato fortemente in
crescita come quello della proprietà industriale
ed intellettuale, in veste di consulenti, traduttori, disegnatori di prodotti industriali”.
Sulla stessa lunghezza d’onda anche l’avvocato Guido Del Re, dell’omonimo studio legale:
“Mediante la partecipazione in qualità di relatore, ai corsi organizzati presso gli Ordini professionali degli architetti, ho potuto constatare la
carenza di informazione e la curiosità che ruota
intorno al mondo della proprietà industriale ed
intellettuale. La quotidianità lavorativa degli
architetti li porta spesso a trovarsi nella paradossale situazione di non essere consapevoli di aver
o meno inventato qualcosa, per mancanza di
conoscenza giuridica e non dell’argomento. Per
tale motivo ritengo fondamentali i corsi sulla
proprietà industriale”.
14 CASA & ENERGIA
N.19
È in scadenza l’adesione al gruppo d’acquisto organizzato da Altroconsumo
COME ADERIRE
Ma, in sostanza, chi è interessato che cosa deve fare? Lo
spiega direttamente Altroconsumo: “Se sei tra coloro che
hanno già aderito, hai già ricevuto la comunicazione con
indicato l’importo esatto di quanto puoi risparmiare in bolletta, calcolato sulla base delle tua spesa attuale. Se al momento dell’iscrizione al gruppo non avevi inserito questa
informazione, puoi farlo ora: recupera l’ultima email ricevuta
da “Abbassa la bolletta”, clicca sul link che trovi al suo interno e inserisci i tuoi attuali dati di consumo. In questo modo
potrai visualizzare il calcolo personalizzato del tuo risparmio
e conoscere dettagli e informazioni sulle modalità per aderire
al nuovo contratto. Se invece non hai ancora aderito, nessun problema: puoi farlo fino al 30 settembre. Partecipa
quindi al gruppo d’acquisto e beneficia anche tu delle tariffe
di luce e gas vantaggiose che hanno appena vinto l’asta di
Abbassa la bolletta 2014”.
I NUMERI DEL 2013
La prima edizione del gruppo d’acquisto energia di Altroconsumo è stato un successo, una grande opportunità per
tutti i consumatori. Dal 27 maggio 2013, giorno in è stata
aperta a tutti (non solo ai nostri soci) la campagna di adesione, fino al 19 settembre (il giorno in cui si è tenuta l’asta vera
e propria) ci sono state oltre 170 mila persone che hanno
aderito all’iniziativa, alle quali vanno aggiunti gli oltre 25
mila che hanno deciso di partecipare ad asta conclusa, quando sono state riaperte le sottoscrizioni per dare modo a più
consumatori di beneficiare delle offerte e delle tariffe vincitrici dell’asta. Un’asta che, va ricordato, ha visto partecipare
ben 12 fornitori di luce e gas precedentemente selezionati in
base alla qualità del servizio e alla loro trasparenza nei confronti dei clienti; un’asta vera, che è durata in totale 3 ore con
32 rilanci complessivi, e che ha visto alla fine tre vincitori.
Oltre 220 euro: è questo il risparmio medio annuale stimato per i quasi 40 mila consumatori che hanno attivato le
tariffe luce e gas delle tre aziende vincitrici con la prima edizione di “Abbassa la bolletta”. Un passaggio al nuovo operatore che Altroconsumo ha facilitato e sul quale c’è stata
anche un’azione di vigilanza, offrendo a tutti i consumatori
una pagina on linepersonalizzata e dedicata, che li ha condotti passo passo alla sottoscrizione dei nuovi contratti.
2014
Finestre: Anfit promuove
nuova etichetta energetica
Bollette basse: ultima chiamata
A
M
artedì 30 settembre. A meno di proroghe dell’ultim’ora, è questa la scadenza per aderire ad “Abbassa la bolletta”: il gruppo d’acquisto d’energia promosso da Altroconsumo. Un’inziativa che, fino, ad ora, ha fatto registrare risultati superiori ad ogni aspettativa. Già più di 77 mila consumatori hanno aderito al gruppo d’acquisto per dare un
taglio alla bolletta di luce e gas. Oltre 7.700 famiglie hanno
già cambiato fornitore, per un totale di oltre 13.300 contratti di luce e gas. Tra le regioni più attive, che hanno già effettuato il cambio del fornitore, al primo posto troviamo la
Lombardia (26%), seguita da Veneto (13,7%), Piemonte
(10,2%) e Lazio (10%).
Fino al 30 settembre, chi non si fosse ancora iscritto può
ancora farlo, in maniera semplice e attraverso il sito di Altroconsumo: in tempo reale si visualizzerò il calcolo personalizzato di quanto si può risparmiare passando ai due vincitori
dell’asta e si potrà sottoscrivere le offerte in pochi click. L’adesione è gratuita e senza impegno.
Trenta (per la luce) e Gala (per il gas) sono, tra tutti i fornitori che selezionato da Altroconsumo per serietà e trasparenza, quelli che hanno formulato i migliori pacchetti di fornitura, aggiudicandosi quindi l’asta di “Abbassa la bolletta
2014”. Passando a questi fornitori, i responsabili del gruppo
d’acquisto hanno calcolato che il risparmio medio annuo
(confrontato con la nuova tariffa di maggior tutela in vigore
dal 1° luglio 2014) è fino 47 euro sulla bolletta della luce e
fino ad 88 euro su quella del gas
OTTOBRE
nche le finestre avranno la
loro etichetta, per garantire ai consumatori finali le prestazioni energetiche degli infissi
assicurando la certezza della provenienza. L’innovazione è frutto
di un’iniziativa dellAnfit (Associazione nazionale per la tutela
della finestra made in Italy) che
a breve promuoverà l’apposizione sulle finestre realizzate dalle
aziende associate, di un’etichetta energetica accompagnata da
un Certificato di Origine. L’idea,
peraltro, anticipa le disposizioni
della Direttiva europea 201030-UE che prevede l’applicazione dell’etichetta sui prodotti
che consumano energia, come
da tempo succede per gli elettrodomestici, e su quelli che aiutano a conservarla come gli infissi
esterni.
Grazie all’etichetta energetica, ai pittogrammi colorati e
alle classi energetiche ben evidenziate, i consumatori potranno conoscere immediatamente,
Comune per Comune:
◆il livello di isolamento termico
assicurato dalla finestra, fattore indispensabile per ridurre le
spese di riscaldamento in inverno;
◆ le prestazioni estive, essenziali
per evitare i fenomeni di surri-
scaldamento e per contenere le
spese degli impianti di condizionamento.
Il tutto basato su un rigoroso
metodo di calcolo della classificazione energetica che prende in considerazione le disposizioni di specifiche leggi italiane
in materia di risparmio energetico, come il DPR 412/93, il DM
28/12/2012 “Conto termico”
per la determinazione dei limiti
per il bilancio energetico invernale e il D.Lgs 311/2006 per i
limiti di soglia del bilancio estivo.
Sull’etichetta energetica i
consumatori troveranno, finestra per finestra, non solo le classi
energetiche del singolo infisso
ma anche i suoi dati identificativi, compreso il lotto di produzione, e la rassicurante indicazione
della provenienza Made in Italy.
Etichetta energetica e Certificato di Origine potranno essere
rilasciate solo dai soci Anfit in
possesso del Marchio Quality
Anfit, che con le sue severe procedure attesterà la qualità, la
sicurezza nell’uso e la realizzazione dei serramenti sul territorio
nazionale. Una dichiarazione
che rassicurerà anche sul rispetto
delle leggi e delle norme italiane.
Fonte: Anfit
Segretaria24.it: amministratore sempre raggiungibile
Primo contatto? È via telefono
per il 60% dei potenziali clienti
A
nche nell’era di Internet il telefono è
per il 60% dei potenziali clienti il principale mezzo di comunicazione utilizzato per stabilire il primo contatto con un
professionista. A dirlo è un recente studio condotto da Telekom AG, dal quale emerge come di fronte ad un contatto
telefonico fallito la maggior parte dei
potenziali clienti preferisca rivolgersi alla
concorrenza piuttosto che provare una
seconda volta. Chi pensa di essere al sicuro con una segreteria telefonica si sbaglia:
il 63% dei chiamanti riaggancia infatti prima di lasciare un messaggio in segreteria.
Si stima così che a causa di una scarsa reperibilità telefonica un professionista
perda ogni anno il 30% del fatturato e,
quel che è peggio, senza rendersene
conto.
Segretaria24.it garantisce ai liberi professionisti una raggiungibilità telefonica ottimale anche al di fuori dei normali
orari d’ufficio, durante meeting o appuntamenti, o quando la linea è occupata.
L’account si attiva in soli 10 minuti da un
semplice telefono e garantisce un’elevata
flessibilità: si parte da un canone da 39
euro al mese, e grazie alla formula a consumo il costo mensile è sempre commisurato al lavoro effettivo svolto dalla segretaria. Per chi vuole garantirsi una reperibilità ottimale, il servizio è disponibile
anche 24h/24 persino durante festivi e
fine settimana. Un’app gratuita per iPhone e Android permette anche di inviare
nuove istruzioni alla segretaria comodamente dal proprio Smartphone.
Oltre ad essere pratico ed economico,
il servizio è anche altamente personalizzabile: si può scegliere il tipo di risposta
da dare al telefono (ad esempio: “Studio amministrazioni condominiali Rossi, buongiorno, come posso aiutarla?”), il
messaggio da comunicare a chi chiama
(ad esempio: “Il dottor Rossi è impegnato
in un sopralluogo, la faccio richiamare
quanto prima”), e le informazioni da richiedere: nome e cognome, recapito
telefonico e motivo della telefonata. In caso di emergenze, poi, la segretaria prova a
passare la telefonata al cellulare, proprio
come farebbe un’assistente personale a
tutti gli effetti. Al termine della telefonata
si viene informati in tempo reale (mediante una e-mail o a mezzo sms) in modo da
poter richiamare tempestivamente chi ci
ha cercato.
Per sperimentare in prima persona l’efficacia del servizio si può provare il Live
Test gratuito dal sito di Segretaria24.it:
compilando un semplice formulario si
avrà a disposizione una segretaria personale che risponderà per un’ora seguendo
le indicazioni fornite.
Consulenza gratuita:
800 12 39 12
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OTTOBRE
2014
SISTEMI & IMPIANTI 15
N.19
Macchinari salvavita: si può
ottenere il bonus elettricità
Acquistare la cucina: un’odissea
M
S
acchinari che salvano la vita ma
che richiedono un forte consumo
di energia elettrica e un relativo pesante
onere a carico di famiglie già flagellate
dalla malattia. Il problema è reale e più diffuso di quanto si possa immagina, ma
l’Autorità per l’energia ricorda che esiste
un palliativo: un bonus - sconto sulla bolletta elettrica che può valere dai 177 ai
639 euro l’anno per i malati gravi, costretti
appunto all’utilizzo di apparecchiature
elettromedicali salvavita. L’occasione per
parlarne è stata data all’Authority, all’Anci e ai Comuni, dalla recente Giornata
Nazionale della Sla.
Le informazioni per sapere se si ha diritto al bonus per disagio fisico (e anche ai
bonus per disagio economico) e su come
fare richiesta, sono disponibili sui siti dell’Autorità (www.autorita.energia.it) e dell’Anci (www.bonusenergia.anci.it). In alternativa, si può chiamare il numero verde 800.166.654 dello Sportello per il
Consumatore di energia, attivo dal lunedì
al venerdì dalle 8 alle 18.
“L’anno scorso sono stati assegnati
23.600 bonus per disagio fisico, cioè oltre
il 30% in più rispetto ai 17.700 dell’anno
precedente, anche per effetto dei miglioramenti nelle modalità di calcolo introdotti nel 2012 - ha sottolineato il presidente dell’Autorità, Guido Bortoni -. L’obiettivo, adesso, è di focalizzare ancor
meglio le azioni informative e l’operatività
insieme ai soggetti ed alle istituzioni coinvolte, così come indicato nella recente
Segnalazione sui bonus inviata alla Presidenza del Consiglio, ai Ministri dello Sviluppo Economico, dell’Economia e delle
Finanze, del Lavoro e delle Politiche
Sociali”.
Importante è anche il supporto da parte
degli enti locali, come evidenzia il sindaco
di Torino e presidente dell’Anci, Piero
Fassino: “Da parte dei Comuni il coinvolgimento pieno nella operatività del Bonus
è un ulteriore segnale di attenzione nei
confronti delle fasce più deboli della popolazione, che stanno trovando risposte
importanti, soprattutto in questo momento, grazie alla attività di raccolta e di
smistamento delle domande svolta dalle
amministrazioni locali”.
La richiesta di bonus va infatti presentata al Comune di residenza o presso un
altro ente designato dal Comune stesso
(ad esempio Caf, Comunità montane),
utilizzando gli appositi moduli, disponibili
anche sul sito dell’Autorità e dell’Anci; la
richiesta deve essere obbligatoriamente
accompagnata dalle certificazioni della
propria Asl sulle gravi condizioni di salute
che rendono indispensabile l’utilizzo delle
apparecchiature salvavita. L’elenco dei
macchinari che possono dare diritto al
bonus per disagio fisico in base alla certificazione della Asl è individuato per decreto (Decreto del Ministero della Salute del
13 gennaio 2011) e comprende, ad esempio, ventilatori polmonari, cycler, polmoni d’acciaio, strumenti per la nutrizione,
sollevatori mobili.
Il valore del bonus per disagio fisico è
differenziato in 3 fasce, a seconda della
potenza contrattuale, alla tipologia delle
apparecchiature e al tempo giornaliero di
utilizzo. Lo sconto viene detratto direttamente dalle bollette per tutto il periodo di
utilizzo delle apparecchiature. Per poter
ottenere il bonus per i macchinari indispensabili al mantenimento in vita, non
è necessaria una condizione di disagio
economico e, quindi, non occorre presentare una certificazione della propria
condizione economica Isee. Tuttavia, se
la persona malata ottiene il bonus per disagio economico, questa può essere cumulata con quella per disagio fisico. Per
poter chiedere il bonus per disagio economico occorre avere un indicatore di situazione economica equivalente (Isee) non
superiore a 7.500 euro, limite che sale a
20.000 euro per le famiglie con più di 3
figli a carico.
Il percorso a ostacoli degli italiani, tra decisioni e ripensamenti
cegliere ed acquistare la cucina nuova: un
percorso a ostacoli tra entusiasmo e difficoltà tecniche ed economiche da affrontare.
Una vera e propria altalena emotiva quella
che è chiamato ad affrontare l’80% degli italiani che decidono di compiere il passo. Il dato emerge da una ricerca condotta in quattro
Paesi (Italia, Germania, Francia e Polonia) da
Norstat & Research Plus per conto di Whirlpool Emea sul processo di acquisto delle cucine built-in.
Come illustra Marco Balliano, general manager di Whirpool Emea, “si tratta di viaggio
che può durare oltre due mesi e procede senza
una precisa road map, per tentativi ed errori.
Raccogliere le informazioni è un processo troppo lungo e difficile per il 17% degli intervistati,
il 29% è costretto a rivedere il suo progetto per
motivi di spazio e il 14% per motivi di budget. Il
25% dei consumatori ha raccontato di essere
arrivato addirittura stremato alla fine del processo, ansioso di chiudere. Nonostante ciò l’acquisto di una cucina, che si affronta poche volte
nella vita e in momenti di grande cambiamento per sé o per la famiglia, rimane qualcosa che
determina grande coinvolgimento, stimola la
creatività e lascia sempre un senso di soddisfazione”.
La ricerca, ha coinvolto un campione di consumatori di diverse età e disponibilità economiche, che hanno acquistato una cucina caratterizzata in tutto o in parte da elettrodomestici
built-in. I risultati rivelano che il processo d’acquisto della cucina può durare anche diverse
settimane (69 giorni è la media indicata dagli
italiani). “Spesso si parte da una suggestione
visiva - prosegue Balliano - come un modello
adocchiato in un negozio (22%) o su una rivista (17%). Il 13% degli intervistati, addirittura,
ha risposto di essere partito con in mente solo
un colore”.
Dopodiché si passa alla ricerca delle informazioni: la prima fonte indicata dagli italiani è il
negozio fisico, nella maggior parte dei casi un
punto vendita indipendente; seguono i cataloghi dei rivenditori, i siti web e i cataloghi dei
produttori, i consigli degli addetti alle vendite,
le recensioni on line. Un vagabondaggio reale e
virtuale, che porta gli italiani a visitare in media
4,9 negozi e 4,7 siti web prima di prendere la
decisione finale. “Un aspetto molto interessante - commenta sempre Marco Balliano - è che
questi due mondi oramai convivono perfettamente nelle abitudini dei consumatori: il 37%
ha usato uno smartphone all’interno dei negozi
stessi, non solo per scattare foto a mobili, elettrodomestici e prezzi, ma anche per controllare
in tempo reale informazioni e recensioni sul
web”.
Durante il processo, però, capita che le energie vengano a mancare, specialmente quando
si deve scendere a compromessi per motivi di
spazio o di budget. Le forze e l’entusiasmo ritornano quando finalmente si mettono insieme i
pezzi, si prendono le ultime decisioni e prende
forma il rendering definitivo. Ma gli ostacoli
non sono finiti: problemi di consegna e montaggio sono sempre in agguato e, dopo il rodaggio della nuova cucina, con l’uso e l’esperienza,
ci si accorge degli errori di valutazione fatti.
“Soprattutto per quanto riguarda gli elettrodomestici - precisa Balliano -. I consumatori,
infatti, tendono a dedicarsi prima alla scelta
dei mobili, riservando a questi il 60% del
tempo, mentre gli elettrodomestici arrivano
dopo e, con scarse informazioni alla mano, ci
si limita a guardare l’aspetto estetico, il design
e l’armoniosità nel contesto della cucina”. I
principali ripensamenti, infatti, riguardano
proprio funzioni, dimensioni e performance
degli elettrodomestici: potendo tornare indietro, i consumatori sceglierebbero un frigorifero
più grande, un piano cottura con più fuochi e
un forno con funzionalità più avanzate per
cucinare meglio.
Un desiderio comune? “Un aiuto più puntuale nelle fasi di progettazione e acquisto conclude Balliano -. Un normale rendering
non è più sufficiente: lo si vuole 3D e interattivo, manipolabile in modo semplice per posizionare e sostituire i vari elementi con un click.
Ma il virtuale non basta, il sogno di molti è di
avere a disposizione un consulente personale a
domicilio”.
Il legno, il mais e perfino le olive
Klimahouse: l’efficienza
per alimentare l’impianto termico mediante il sistema “Bim”
N
on solo a tavola, ma anche nella caldaia.
Olive e mais hanno ormai una duplice funzione: soddisfare il palato e riscaldare le abitazioni. un
impiego, quest’ultimo, reso possibile da caldaie ecocompatibili di ultima generazione, che possono
essere alimentate con varie tipologie di combustibili derivati da biomasse. I più comuni sono: legna,
segatura, cippato e pellet (derivati dalla lavorazione
del legno), sansa e nocciolino (sottoprodotti del
processo di estrazione dell’olio d’oliva) e mais.
Peraltro, l’energia che viene prodotta da queste
biomasse è molto più pulita, in quanto, a differenza
di altri sistemi come gas o gasolio che emettono
nell’aria carbonio assorbito dal sottosuolo, la combustione delle biomasse rilascia nell’ambiente anidride carbonica che viene nuovamente assimilata
dalle piante durante la loro fase vegetativa creando una sorta di “ciclo continuo”, nonché una
quantità di zolfo e di ossidi di azoto inferiore a quella rilasciata dai combustibili fossili, evitando di
aggravare la situazione di riscaldamento atmosferico nota come effetto serra.
Ma non è tutto. Oltre ad essere più ecologiche,
infatti, queste caldaie hanno il vantaggio di utilizza-
re un combustibile dal costo nettamente inferiore e
di godere comunque degli incentivi statali, che
consentono di ottenere una detrazione fiscale sull’Irpef del 65% del costo sostenuto per l’acquisto
dell’impianto e dei lavori necessari alla sua installazione.
Come illustra marco Narcisi, titolare dell’omonimo negozioon line, “queste caldaie sono vantaggiose, sia in termini ambientali, sia per l’abbattimento del caro bolletta. Per grandi sistemi centralizzati, come quelli per un condominio, o per reti di
teleriscaldamento che collegano più edifici, o
comunque per impianti con potenza superiore ai
50 kW, uno dei combustibili ideali è il cippato. Per
impianti unifamiliari o di dimensioni più ridotte,
l’alimentazione a legna, sansa, segatura e pellet è la
più classica, soprattutto se si ha accesso gratis o a
buon prezzo al combustibile, e garantisce una resa
molto elevata. Inoltre, la libertà di scelta del combustibile che queste caldaie consentono, conferisce loro un indubbio valore aggiunto. Ricordiamo,
poi, che queste macchine si prestano a riscaldare
ambienti domestici di vario tipo, anche in presenza di impianti di vecchia fattura”.
B
ari. È questa la prossima tappa di Klimahouse, in programma il prossimo
2 ottobre presso la Cittadella Mediterranea della Scienza. Focus dell’evento,
l’efficienza energetica, tema affrontato però, questa volta, con un approccio
nuovo: quello della riqualificazione
energetica con utilizzo della tecnologia
Bim (Building Information Modeling). E
così proprio giovedì 2 ottobre, a partire
dalle ore 14 fino alle 18, andrà in scena un importante seminario di aggiornamento tecnico professionale su “Come raggiungere gli obiettivi di risparmio energetico, isolamento acustico, sostenibilità ambientale e riqualificazione
immobiliare tramite la progettazione
Bim”.
La partecipazione al convegno è libera
e gratuita. Tuttavia, per motivi organizzativi, è necessario pre-accreditarsi sul sito
web dedicato al seminario in oggetto,
dove è anche indicato come raggiungere
la Cittadella Mediterranea della Scienza
di Bari: www.ilConvegno.org/bari2014.
Il seminario è realizzato in partnership
con Cad&Cad, ed ha ottenuto il parere vincolante positivo del Ministero
della Giustizia ed il formale riconoscimento dell’attività formativa da parte
del Cnappc - Consiglio Nazionale degli
Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e
Conservatori (delibera 12/2014 del 25
giugno e protocollo 0001808 del 9 settembre 2014). Ciò darà diritto agli architetti partecipanti ed iscritti agli Ordini di qualsiasi provincia italiana di ottenere 2 crediti formativi.
A tutti i partecipanti saranno inoltre
forniti:
◆attestato di partecipazione;
◆ documentazione tecnica inerente i
temi trattati nel corso - convegno.
Dopo l’evento in programma a Bari, i
successivi appuntamenti di ottobre e
novembre sul medesimo tema si terranno a Bologna, Bergamo, Reggio Emilia,
Roma, Torino, Padova.
OTTOBRE
2014
17
N.19
Pompe di calore, sistemi a condensazione e ibridi le soppianteranno in un mercato sempre più orientato a risparmio ed efficienza
Le caldaie a gas si avviano alla pensione
U
n weekend all’insegna della sostenibilità e dell’efficienza energetica quello
svoltosi al Lingotto Fiere di Torino tra il 18 e il
20 settembre, quando è andata in scena la
sedicesima edizione del Congresso Nazionale
Domotecnica. In un ricchissimo palinsesto di
incontri, tavole rotonde, dibattiti, a fare la
parte del leone è stata l’energia, in tutte le sue
possibili declinazioni (anche) impiantistiche. Un tema delicato e quanto mai attuale,
sviscerato, tra gli altri, dal convegno “Tendenze di mercato e nuova etichetta energetica”, in cui sono stati presentati i risultati dell’indagine Ref-e (realtà i cui analisti
ed economisti operano appunto nel settore
energetico) sul mercato della climatizzazione
e le implicazioni del recepimento della direttiva sull’etichettatura.
Tommaso Franci di Ref-e ha mostrato la
fotografia dei trend del mercato della climatizzazione (raffrescamento e riscaldamento):
un panorama dal quale emerge che il settore
residenziale è tra quelli ad alta richiesta di
energia ad uso termico, e da ciò scaturisce un
mercato con alte potenzialità per la diffusione
di tecnologie efficienti.
FAMIGLIE ED ENERGIA
Negli ultimi 20 anni, nel nostro Paese, sono
aumentate le famiglie (+28%), il che ha comportato un aumento delle abitazioni occupate
e quindi dei consumi di energia. Dal 2009 i
consumi del settore residenziale hanno superato quelli dell’industria, e nel 2012, con oltre
30 mila ktep, sono risultati secondi solo ai trasporti. In questo contesto, le pompe di calore rappresentano oltre 1/3 degli apparecchi
installati, seguite dalle caldaie tradizionali
(26,4%) dalle tecnologie a biomassa (18,9%)
e dalle caldaie a condensazione (10,4%),
mentre il solare termico si assesta su 3,4% delle installazioni globali.
“Questi dati - commenta Franci - fanno
capire come il residenziale sia sempre più terreno fertile per le tecnologie efficienti. Peraltro la tendenza viene ulteriormente confermata dalla crescita nella consistenza del
numero di impianti installati nelle case degli
italiani”.
GAS VS CONDENSAZIONE
Se le caldaie a condensazione sono protagoniste di una crescita di circa 200mila unità,
il parco delle caldaie tradizionali installate
subisce invece un calo di circa 150mila unità:
inoltre, guardando alle previsioni per i prossimi due anni, se sette installatori su dieci stimano un calo per le caldaie a gas tradizionali,
sempre sette su dieci vedono una crescita per
quelle a condensazione. Crescono anche le
pompe di calore e le tecnologie a biomassa:
ben l’80% degli installatori afferma che il
mercato delle pompe di calore crescerà nel
2014 e 2015, mentre il 75% prospetta lo stesso destino per la biomassa. Tra i fattori che
spingono la diffusione di queste tecnologie ci
sono in primo luogo il basso costo di funzio-
scelta dell’impianto e si concretizzano nuove
responsabilità da parte dei fornitori, i quali,
dal 26/09/2015 immetteranno sul mercato
prodotti conformi all’ErP e sistemi muniti di
un’etichetta energetica di prodotto e/o di
sistema, una scheda di prodotto e/o sistema e
materiale tecnico e pubblicitario con informazioni sulla classe energetica (anche on
line). Il rivenditore (grossisti, installatori, progettisti) dovranno applicare le etichette sui
prodotti esposti; qualora il cliente non possa
vedere l’apparecchio o il sistema, commercializzerà gli stessi corredati dalle informazioni
sull’efficienza energetica ed infine appronterà
materiale tecnico e pubblicitario con informazioni sulla classe energetica (anche on
line).
LE PAROLE D’ORDINE
In conclusione, anche in ambito domestico
le parole d’ordine stanno diventando due:
Il convegno di Domotecnica su efficienza degli impianti termici ed etichette energetiche
utilizzo di tecnologie ad alta efficienza e ricornamento, seguito dal supporto fiscale dato dal avranno la possibilità di scegliere con mag- so alle energie rinnovabili. Il tutto declinato
sistema di incentivi e, non da ultimi, i benefi- gior consapevolezza prodotti realmente effi- attraverso sistemi quali caldaie a condensaci per l’ambiente.
cienti.
zione e pompe di calore per riscaldamento,
Grazie all’etichetta energetica su prodotti e nonché soluzioni ibride, come i sistemi solari
Questa situazione è evidente anche nelle rilevazioni su base 2013, sempre condotte servizi, cambia l’offerta di prodotto, si ha una temici e la micro cogenerazione.
Rebecca Genesio
da Ref-e. Rispetto alle valutazioni fatte nel maggiore consapevolezza energetica nella
2012, i primi dati indicano un aumento significativo, e forse non a casa sono collegati all’incentivazione per la diffusione di tutte
le tecnologie, grazie all’innalzamento della
detrazione dal 36% al 50%. Nel 2013, inoltre, le aspettative a medio termine degli installatori si rafforzano per quanto riguarda
pompe di calore, biomasse e solare termico,
anche se oggi la crisi e la riduzione della spesa delle famiglie sembrano penalizzare il mercato.
IL PARERE DI ANIMA
Anche dalla relazione intitolata “I nuovi
requisiti minimi e l’etichettatura energetica
degli apparecchi per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria”, presentata
dall’ingegner Valentina D’Acunti di Anima
(Federazione delle associazioni dell’industria
meccanica, aderente a Confindustria), arriva la conferma della repentina sterzata verso
tecnologie ad alta efficienza ed energie rinnovabili, che prendendo il sopravvento sulle
tecnologie tradizionali, permetteranno di
raggiungere gli obbiettivi del 20-20-20 fissati
dall’Unione Europea (ossia, ricordiamolo,
l’aumento del 20% dell’efficienza energetica,
la riduzione del 20% di emissioni di CO 2 in
atmosfera e il 20% di rinnovabili sul consumo finale lordo).
Proprio in questa direzione si inserisce l’obbligo la normativa europea che, da fine settembre 2015, rende obbligatoria l’etichettatura energetica per i sistemi di riscaldamento e produzione di acqua calda sanitaria, che
impone la dichiarazione dei consumi della singola tecnologia e dell’intero impianto. In questo modo, peraltro, le imprese che
investono in innovazione per la produzione di macchinari efficienti saranno tutelate
e avranno una certificazione che le porti
a distinguersi sul mercato, mentre i clienti
18
N.19
Gratuita, permette di confrontare i consumi già al momento dell’acquisto
EcoGator presenta gli elenchi regolarmente aggiornati
dei prodotti ad alta efficienza energetica attualmente
disponibili sul mercato: illuminazione, televisori, lavatrici,
asciugatrici, frigoriferi, congelatori e lavastoviglie. Un’innovativa funzione scanner, inoltre, può essere d’aiuto per
chi sceglie di acquistare in negozio. EcoGator è la prima
applicazione in grado di leggere ed elaborare i dati direttamente dall’etichetta energetica europea, semplicemente
utilizzando la fotocamera del proprio smartphone. Basta
puntare la fotocamera dello smartphone sull’etichetta
dell’apparecchio elettronico per essere immediatamente
informati sul suo livello di efficienza, calcolare i costi medi
energetici annuali e creare la propria watch list.Un sistema
semplice ed efficace per confrontare e selezionare rapidamente i dispositivi offerti nel negozio e filtrarli in base a criteri personali come le emissioni di rumore o il consumo di
energia.
L’installazione e il test
L’app ecoGator è gratuita ed è ora disponibile per
iPhone e per i dispositivi Android nei rispettivi app store.
Basta scansionare il QR code adatto al tuo dispositivo
(iOS o Android) con lo smartphone, installare l’applicazione e testare la funzione scanner con l’etichetta energetica.
I dati del progetto
Il progetto “myEcoNavigator” è una campagna per i
consumatori sugli elettrodomestici ad alta efficienza energetica. Il prodotto principale dell’iniziativa è l’app gratuita per smartphone ecoGator. La campagna è finanziata
dall’Unione Europea nell’ambito del programma “Intelligent Energy Europe”(IEE) e implementata insieme a
dodici partner in dieci Paesi europei: Belgio, Germania,
Francia, Grecia, Italia, Austria, Polonia, Slovenia, Spagna e Repubblica Ceca. Responsabile per l’attuazione e la
programmazione delle app è Pocket Science GmbH di
Vienna.
Famiglie: rincaro delle utenze
abbatte il potere d’acquisto
P
otere d’acquisto delle famiglie colato a
picco (-13,4%) anche a causa del progressivo incremento delle tariffe delle utenze domestiche. A lanciare l’allarme
è Federconsumatori: “Condividiamo la
preoccupazione per i dati diffusi da Confesercenti. Il dato più allarmante è senza dubbio quello relativo ai consumi alimentari,
la cui contrazione, dal 2008 al 2014, risulta
pari al -10,4% (pari ad una caduta della
spesa delle famiglie in questo settore chiave
di oltre 14,2 miliardi di euro). Ma è importante sottolineare che a pesare su tale andamento non contribuiscono unicamente gli
effetti negativi della crisi economica, quali
disoccupazione e cassa integrazione, ma
anche la crescita immotivata e spesso spropositata di prezzi e tariffe, che vanno a incidere sulle bollette pagate dagli utenti”.
Recentemente il Centro ricerche economiche educazione e formazione di Federconsumatori ha realizzato un focus
sull’evoluzione delle tariffe dei servizi in
tempo di crisi, dal 2008 al 2013. Dall’indagine emerge chiaramente che, a fronte di
una variazione complessiva del tasso di
inflazione del 9,7%, in tale quinquennio
le tariffe hanno subito aumenti notevolmente più elevati: l’incidenza del costo di
tali voci risulta, quindi, sempre più pesante
sulla spesa complessiva delle famiglie.
Ecco i principali aumenti delle tariffe
dal 2008 al 2013:
❖ Acqua potabile: +42,3% (8,46% varia-
zione media annua);
❖ Trasporti ferroviari: +26,9% (5,38%
variazione media annua);
❖ Pedaggi autostradali: +25,9% (5,18%
variazione media annua);
❖ Rifiuti: +24,5% (4,90% variazione
media annua);
❖Gas per uso domestico: +19,5% (3,90%
variazione media annua);
❖Trasporti urbani: +18,8% (3,76% variazione media annua);
❖Servizi postali: +18,5% (3,70% variazione media annua);
❖ Energia elettrica: +9,3% (1,86% variazione media annua).
Secondo Federconsumatori, “quel che è
peggio è che, nonostante la crisi ed il concomitante calo del potere di acquisto delle
famiglie, in tale periodo le tariffe siano
aumentate in maniera decisamente più
marcata rispetto alla fase pre-crisi. Questo
denota come la disattenzione, la mancata
vigilanza, il peso della pressione fiscale e,
in alcuni casi, vere e proprie speculazioni
hanno portato ad un aumento insostenibile delle tariffe, contribuendo così al
grave impoverimento delle famiglie a cui
abbiamo assistito nel corso degli ultimi anni. Per questo il Governo deve intervenire
prontamente per rilanciare il potere di
acquisto delle famiglie e per disporre un’attenta vigilanza sull’andamento di tali costi, con severe sanzioni in grado di contrastare fenomeni speculativi”.
2014
Via al contatore unico smart
Sperimentazione in 9 città
Ecco l’app sugli elettrodomestici
EcoGator e le etichette
L
P
e bollette delle utenze elettriche continuano ad essere
particolarmente salate, e in questo quadro, un ruolo
importante è svolto da elettrodomestici e dispositivi elettronici di uso quotidiano, come frigoriferi, lavatrici e tv,
che sono responsabili del 50% del consumo di energia
elettrica di una famiglia di 3-4 persone: una media di 2.500
kWh all’anno.
In tempi di continui rincari dei costi dell’elettricità, i
consumatori possono possono però contenere questa tendenza, riducendo così i consumi di energia elettrica in casa.
La sostituzione dei vecchi elettrodomestici con apparecchi
ad alta efficienza energetica, ad esempio, offre come è noto
elevate potenzialità di risparmio Per fare un esempio, un
frigorifero di classe energetica A consuma circa il 60% in
più di energia rispetto ad un apparecchio analogo di classe
A++: una differenza che si traduce, in un anno, in circa 14
euro in più a carico del bilancio familiare.
Però, anche se i consumatori si dicono pronti per passare
agli apparecchi a risparmio energetico di nuova generazione, nella pratica, al momento di prendere una decisione di
acquisto, la scelta non è affatto semplice. Lunghe ricerche
on line, un sovraccarico di informazioni su prezzi, marchi e
test comparativi dei prodotti, per non parlare delle informazioni discordanti all’interno dei negozi, sono a dir poco
frustranti per i consumatori.
Ed è qui che, come sottolinea Adiconsum, entra in
gioco la app gratuita ecoGator, da oggi disponibile per i
dispositivi iOS e Android, in aiuto dei consumatori con
una funzione di assistenza agli acquisti facile, veloce e indipendente. “I consumatori possono risparmiare due volte
con ecoGator - commenta Pietro Giordano, presidente
nazionale Adiconsum -. La decisione di acquisto è assunta
rapidamente, e i nuovi elettrodomestici consumano meno
energia. Il che significa più tempo e più denaro risparmiati
per le cose importanti della vita”.
L’applicazione ecoGator è l’output principale della campagna europea per i consumatori “myEcoNavigator”, e
viene lanciata contemporaneamente in dieci Paesi europei. Per ulteriori informazioni sulla campagna e sulla app
ecoGator è possibile visitare il sito www.ecogator.it
OTTOBRE
renderà il via a breve in nove
grandi città italiane, per un totale di circa 60 mila punti di fornitura coinvolti, la sperimentazione di “smart meter multiservizio”
nei settori del gas, dell’acqua, dell’energia elettrica, del teleriscaldamento e di altri servizi di pubblica
utilità.
L’iniziativa è promossa dall’Autorità per l’energia che, attraverso
un’apposita Commissione composta anche da esperti esterni, ha selezionato sette progetti pilota di telegestione multiservizio da realizzare a Torino, Reggio Emilia, Parma,
Modena, Genova, Verona, Bari,
Salerno, Catania e in alcuni Comuni di minori dimensioni.
I progetti sono finanziati con un
mini-contributo di circa 10 centesimi l’anno per consumatore a livello nazionale, prelevato attraverso la bolletta del gas e si propongono di sperimentare, in una logica
smart city, la possibilità di utilizzare
un’unica rete condivisa per trasferire i dati sui consumi dai contatori di
luce, gas, acqua ai diversi fornitori.
Una soluzione innovativa e tecnicamente avanzata, che consentirebbe di ridurre i costi di funzionamento dei servizi, assicurando una
gestione ottimale dei flussi di dati.
I risultati dei sette progetti vincitori dovranno essere resi pubblici e
messi a disposizione di tutti gli operatori dei servizi regolati direttamente dall’Autorità ma anche di
altri settori come l’illuminazione
pubblica o altri servizi smart city. Fra
questi ultimi, ad esempio, la sperimentazione di sensori per parcheggi dedicati ai portatori di handicap
(prevista dal progetto della ASEC
di Catania); di sensori per le rilevazioni del rumore (AGSM Verona); di sensori per misurare il riempimento dei cassonetti dei rifiuti
(Hera di Modena), di sensori per
la rilevazione delle perdite dall’acquedotto pubblico (Acquedotto
Pugliese e Comune di Bari).
Nell’ambito del bando per la
selezione dei progetti, l’Autorità ha
inoltre previsto la fornitura ai clienti interessati di informazioni sui
propri consumi on line e in ottica
multi-servizio: anche se i contatori
delle diverse utenze rimarranno
separati, i clienti potranno accedere ad un unico sito web nel quale
trovare tutti i consumi relativi alle
diverse forniture.
La realizzazione e la gestione dei
sistemi sarà a cura di operatori terzi,
separati rispetto ai distributori di
gas coinvolti nei progetti. I tempi
previsti sono di un anno per la realizzazione e da uno a due anni per la
fase di esercizio; in quest’ultima fase, i soggetti che realizzano le sperimentazioni dovranno inviare report periodici all’Autorità e diffondere i risultati ottenuti.
Il bando per la selezione dei progetti di telegestione multiservizio e
la delibera relativa ai sette progetti
approvati sono disponibili sul sito:
www.autorita.energia.it.
Enea: su Facebook il “selfie”
sugli sprechi d’energia in casa
S
i chiama “Selfie&Kilowatt” e - in linea
con la tendenza mediatica del momento - è la nuova campagna di sensibilizzazione lanciata dall’Enea sull’uso responsabile dell’energia. L’evento, creato ad
hoc su Facebook, è finalizzato a favorire la
pubblicazione di autoscatti ironici che
ritraggono gesti quotidiani, o inusuali, con
i quali si spreca energia. Obiettivo: riuscire
a far parlare di risparmio energetico con la
produzione di selfie, sfruttando un modo di
comunicazione molto diffuso tra i giovani
che interagiscono sui social network, ed in
particolare su facebook.
Questa iniziativa, essendo una sorta di
un outing autoironico dei propri consumi
energetici e soprattutto degli sprechi, contribuisce a rendere più consapevole l’autore del selfie e attraverso l’interattività del
social media anche coloro che lo guardano, lo commentano e lo condividono.
Nello stesso tempo, ogni utente potrà scaricare direttamente dalla pagina dell’evento i 10 consigli che l’Enea indica per
consumare meno energia con semplici
azioni quotidiane.
Come illustra il responsabile dell’iniziativa, Antonio Disi: “Si tratta di un modo di coinvolgere soprattutto i giovani,
incoraggiandoli a denunciare in modo
divertente i propri sprechi energetici, stimolando in questo modo anche gli amici
a essere più consapevoli sull’uso impro-
prio dell’energia. La particolarità dell’iniziativa è quella di veicolare un messaggio
positivo anche attraverso il suo contrario, mediante il ricorso all’ironia e al paradosso, e pensiamo che possa essere un
modo efficace per parlare ai giovani, con
l’auspicio di poter influire sul cambiamento degli stili di vita di una nuova generazione di consumatori, che diventino progressivamente più attenti e consapevoli”.
Il progetto di sensibilizzazione dell’Enea
- che, ricordiamolo è anche l’ente deputato al coordinamento delle azioni di comunicazione e informazione sul tema del
risparmio energetico, così come disposto
dal decreto di recepimento della direttiva
Ue sull’efficienza - ha, insomma, tutti i
presupposto per essere efficace, coniugando le potenzialità di un media attuale con
un’impostazione tutt’altro che paternalistica.
“Selfie&Kilowatt” ha preso il via ufficialmente nel corso della manifestazione
dal titolo: “Isola della sostenibilità”, svoltasi dal 10 al 12 settembre presso l’isola Tiberina a Roma. Peraltro, durante la giornata
del 12 settembre è stato possibile pubblicare dei selfie direttamente dallo stand Enea.
Inoltre per il lancio della campagna sono
stati girati alcuni spot virali a tema energetico, resi disponibili all’utenza sul canale
youtube di Enea.
OTTOBRE
2014
19
N.19
L’iniziativa, in collaborazione con istituzioni e con Anaci, è destinata agli stabili energivori con riscaldamento centralizzato
Condominio Expo 2014, lamaA
nifestazione svoltasi a bergamo Diagnosi energetica gratuita: ECOndominio
dall’11 al 13 settembre, è stata inaugurata la nuova edizione della campagna
istituzionale di diagnosi energetica
gratuita dei condomini centralizzati
delle province lombarde, condotta da
ECOndominio, specializzato in diagnosi energetiche di condomini centralizzati, operante sotto il Patrocinio
di Regione Lombardia e Comune di
Bergamo e con la collaborazione di
Anaci Bergamo.
In linea con i temi della nuova manifestazione, ECOndominio ha parlato ai visitatori di riqualificazione dei
condomini e di una proposta esclusiva per il loro efficientamento energetico e, affiancando ANACI nel corso dei due workshop dal titolo: “Riqualificare a norma: dalla diagnosi energetica al risultato garantito - Avvio
della campagna istituzionale di diagnosi energetica gratuita dei condomini centralizzati di Bergamo e provincia”.
I WORKSHOP
Gli incontri - che nelle due giornate
hanno visto la partecipazione di circa
70 studi di amministrazione - sono
stati aperti dall’Assessore all’Ambiente del Comune di Bergamo, Graziella
Leyla Ciagà, e dal presidente e vice
presidente di Anaci Bergamo, Agostino Manzoni e Bruno Negrini. Gli appuntamenti sono stati l’occasione per
illustrare ai partecipanti i dati della prima campagna istituzionale svoltasi a
Bergamo, che nel 2011-2012 ha raccolto i risultati di 50 diagnosi energeti-
sta per far partire la campagna 2014/2015
che gratuite effettute nella provincia. I
dati evidenziano un possibile risparmio energetico del 31%, con conseguente taglio di emissioni inquinanti
pari a circa 694 tonnellate di CO 2 e
risparmio economico medio annuo di
7.303 euro.
L’approfondimento dell’attuale
quadro normativo è stato il tema principale dei due workshop con particolare riferimento agli obblighi e alle
opportunità derivanti dalle recenti
disposizioni nazionali: la diagnosi energetica, infatti, è obbligatoria come
prescritto dal recente D.Lgs 102/2014,
che impone di fare efficienza e, in particolare, di installare sistemi di contabilizzazione del calore entro il 31 dicembre 2016. La diagnosi energetica che, nell’ambito della Campagna,
viene realizzata nel pieno rispetto
della normativa di riferimento UNI
TS 11300 1-2-4, è l’unico strumento
in grado di identificare le cause degli
sprechi e le criticità del sistema edificio/impianto e di individuare le soluzioni di efficientamento con il miglior
rapporto costo/beneficio. È il pre-requisito fondamentale per qualunque
tipologia di intervento di riqualificazione energetica di un edificio/impianto condominiale nonché per l’installazione delle valvole termostatiche.
Si è parlato, inoltre, dell’obbligo
di costituzione del fondo per i lavori
straordinari e del contratto di rendimento energetico quale unico strumento per effettuare un intervento di
efficientamento energetico tutelante
nel rispetto del complesso quadro normativo attuale.
Infine, è stato presentato il metodo
ECOndominio, che consente la realizzazione dell’intervento di efficientamento energetico a costo zero grazie al risparmio energetico garantito
e assicurato al condominio, unito alle detrazioni fiscali del 65% e a speciali formule di finanziamento che non
richiedono firma dei condòmini o garanzie fidejussorie.
LA CAMPAGNA
Gli incontri a Condominio Expo
2014 hanno informato in modo approfondito gli amministratori condominiali sulle tematiche legate all’efficientamento degli stabili e su obiettivi e vantaggi della diagnosi realizzata nell’ambito della campagna gratuita. I partecipanti hanno avuto l’opportunità di ricevere un carnet di 5
diagnosi energetiche gratuite per il
loro parco condomini. Un’occasione
importantissima per i cittadini, considerato il recente D.Lgs 102/2014 sopracitato.
Gli amministratori hanno potuto
iscrivere i condomini alla campagna
gratuita, che è rivolta agli stabili energivori (quindi con una spesa superiore
a 1.200 euro all’anno per alloggio)
realizzati prima del 1990, con almeno
12 unità abitative e impianto di riscaldamento centralizzato. Il progetto
vede il patrocinio delle istituzioni locali, impegnate a mettere in atto politiche di contenimento dell’inquinamento e di promozione della riqualificazione energetica del patrimonio
edilizio esistente, e la collaborazione di Anaci nelle 7 regioni del Nord
Italia (Triveneto, Emilia Romagna,
Lombardia, Piemonte, Val d’Aosta).
In particolare, in Lombardia la campagna è attiva in ben 9 province (Milano, Como, Varese, Monza e Brianza, Pavia, Lecco, Mantova, Brescia e
Bergamo).
LE ISCRIZIONI
Per iscrivere il condominio alla campagna occorre inviare la scheda di preiscrizione (disponibile su: www.econdominio.eu) entro il 30 settembre. Chi
lo avesse già fatto, ha tempo fino al 30
ottobre per inviare i dati completi di
ciascun condomìnio.
ECOndominio risponde al profondo cambiamento che sta interessando
tutto il comparto edilizio condominiale. In Italia sono presenti oltre 740.000
condomìni centralizzati da riqualificare, in cui circa il 50% della spesa per il
riscaldamento viene sprecato per
colpa di edifici obsoleti ed impianti sovradimensionati ed energivori.
Questi stessi edifici rappresentano,
nondimeno, la seconda causa di
inquinamento dell’aria in città, insieme al traffico.
Grazie alla campagna nelle 7 regioni in cui è attiva sono già stati deliberati circa 180 interventi di riqualificazione energetica condominiale, che porteranno un risparmio medio garantito
del 32,8% sulle spese condominiali
per le famiglie residenti. Questo significa per l’edificio un risparmio medio
di 10.815 euro all’anno e un taglio di
circa 20,9 ton di CO 2 all’anno.
“Sono molti i risvolti interessanti
del progetto, anche perché esso rientra negli obiettivi programmatici sull’efficienza energetica della nostra
amministrazione - ha dichiarato l’Assessore all’Ambiente del Comune di
Bergamo, Graziella Leyla Ciagà -. Il
Comune intende sostenere concretamente tutti i programmi che producono un miglioramento dell’efficienza
energetica, soprattutto in considerazione delle ricadute positive che possono avere sull’ambiente e sulla vita
dei cittadini. Quindi non solo sosteniamo l’iniziativa di ECOndominio,
ma puntiamo a rilanciarla, per ampliare la sensibilizzazione delle famiglie e
dei cittadini di Bergamo”.
20
N.19
OTTOBRE
2014
Intervista al presidente Inrim, Massimo Inguscio, sul nuovo sistema che mira a superare i limiti dei ripartitori di calore
Ecothermo: un business made in Italy
L
a domotica al servizio del risparmio energetico, passando attraverso una ripartizione dei consumi di calore innovativa, in grado di superare gli attuali limiti in sede di misurazione. Il rivoluzionario progetto europeo
EcoThermo, in Italia annovera tra gli sviluppatori non soltanto la startup Ingenia (vedi
intervista all’ingegner Federico Bari su Italia Casa
numero 18, pagina 18) ma anche realtà quali il
Politecnico di Torino e l’Inrim. E proprio al
neo presidente (in carica dallo scorso 15 gennaio) dell’Istituto nazionale di ricerca metrologica, professor Massimo Inguscio, Italia Casa si
è rivolta per approfondire ulteriormente quali siano le potenzialità del sistema, anche da
un punto di vista economico di prospettiva,
essendo EcoThermo attualmente in fase di
industrializzazione.
Professor Inguscio, innanzitutto ricordiamo in che
cosa consiste, praticamente, il progetto EcoThermo.
EcoThermo è il progetto di un sistema domotico complesso, finalizzato al risparmio
energetico, che nasce come iniziativa dal basso, cioè da persone e non da società esistenti con un capitale disponibile. Il progetto ha
avuto molti riconoscimenti nazionali ed internazionali. EcoThermo nasce come progetto imprenditoriale supportato dall’Incubatore delle Imprese Innovative del Politecnico
di Torino (I3P), vince il terzo posto del Premio Nazionale Innovazione (migliaia di idee
vagliate), il secondo posto del premio Start
CUP, premio Giovane Impresa Innovativa di
Unioncamere e selezione Mind The Bridge.
A conferma della validità dell’iniziativa e
delle ricadute in termini lavorativi, di innovazione nazionale, di miglioramento delle efficienze energetiche e di riduzione dell’impatto
inquinante sulle nostre città, la Comunità
Europea ha finanziato il progetto, che così ha
coinvolto 5 nazioni europee (Italia, Regno
Unito, Germania, Repubblica Ceca ed Olanda). La leadership del progetto è però italiana,
ed attualmente sono coinvolti nello sviluppo e
nella progettazione a vario titolo 40 ricercatori
di enti pubblici ed aziende private. Per l’Italia,
oltre alla startup coordinatrice e promotrice, Ingenia Srl di Torino, sono protagonisti l’Istituto Nazionale di Ricerca Metrologica
(Inrim), il Politecnico di Torino, PROS3 per
la progettazione meccanica e SoftIn per quella
elettronica.
Fatta questa premessa, veniamo al concreto
del progetto. Il primo ambito applicativo di
EcoThermo, come suggerisce il nome stesso, sarà quello per la conversione di vecchi
impianti di riscaldamento centralizzato in impianti autonomi, con l’ambizione di sostituire
la tecnologia allo stato dell’arte, cioè quella
basata sui ripartitori calore di cui gli addetti al
settore con maggiore competenza conoscono i
tanti limiti metrologici ed applicativi. Limiti,
però, sottaciuti ai clienti finali: inquilini, proprietari ed amministratori di condominio. Premesso che tutti noi siamo convinti che il legislatore ben faccia ad introdurre l’obbligatorietà
all’adozione di sistemi di contabilizzazione
anche se realizzati con ripartitori calore, perché
viene comunque indotto un uso virtuoso del
riscaldamento da parte degli inquilini ai quali è
riconosciuto un sostanziale risparmio (ed anzi
l’Italia come al solito arriva con almeno 3 lustri
di ritardo rispetto paesi più razionali) ci siamo
chiesti, nel progettare EcoThermo, se dopo
più di un secolo di esistenza dei ripartitori calore non fosse giunto il momento di introdurre
innovazioni che migliorassero sostanzialmente la tecnica esistente.
Ma in che modo? E, soprattutto, quali sono i limiti
degli attuali ripartitori, cui lei fa riferimento?
I limiti dei ripartitori possono essere riassunti
in un elenco suddiviso per voci. Partiamo dai
limiti metrologici, vale a dire quelle di misura:
❖ molti ripartitori non lavorano bene su corpi
scaldanti con distribuzione orizzontale del flusso d’acqua (scaldasalviette);
❖non tengono conto della presenza di aria che
sia accumula durante la stagione invernale
nella parte alta del termosifone;
❖ non tengono conto della presenza di melma/sabbia nella parte bassa del termosifone
che si accumula già dopo 10 anni;
❖ la qualità di configurazione è fortemente
dipendente dalla conoscenza della potenza
nominale del termosifone, che per quelli più
vecchi non è nota con precisione.
Poi, ci sono i seguenti limiti di natura applicativa:
◆non sono utilizzabili su ventilconvettori;
◆ non sono utilizzabili per pannelli radianti a
pavimento;
◆su termosifoni di stile, costosi e con superficie
piatta obbligano a smerigliare la vernice ed a
saldare un perno in ottone.
Infine, veniamo alla nota dolente: i costi: generalmente, infatti, non viene detto al cliente
finale che il ripartitore va sostituito allo scaricarsi delle batterie (7-10 anni) perché queste
sono saldate, nella maggior parte dei casi.
Quindi l’inquilino deve riacquistare il sistema
di misura.
Durante il recente Convegno organizzato
dall’ Inrim “Metrologia, domotica ed efficienza energetica” è emerso da due studi indipendenti del Politecnico di Milano e dell’università di Cassino che la qualità della misura dei
ripartitori è ulteriormente influenzata da fattori come il posizionamento del tubo di entrata
ed uscita del termosifone di cui i ripartitori in
genere non tengono conto, e che l’accuratezza
di ripartizione sul campo, e quindi non in condizioni di test ideali, ma reali, è molto diversa
da quella promessa. La cosa più subdola è l’impossibilità di una riferibilità metrologica: non
esiste un sistema semplice per verificare sul
campo la qualità della misura dei ripartitori
installati. Gli errori, nel caso più sfortunato,
sommando tutti i fenomeni citati, potrebbero
essere di un ordine di grandezza superiori a
quelli attesi. In altre parole, “per 10”.
Quali sono invece le innovazioni che caratterizzano il sistema EcoThermo?
Andando per ordine, parliamo innanzitutto
di innovazioni metrologiche. Tutti gli svantaggi del ripartitore, per non citare quelli di altre
tecnichenaïf che solo in Italia vengono ancora
proposte, quali i gradi giorno o derivate da questi, sono figli del fatto che queste tecniche
effettuano misure indirette. Ciò significa che
non vengono misurate le grandezze fisiche
direttamente coinvolte nello scambio termico
(flusso d’acqua calda e differenza di temperatura tra tubo di ingresso e quello di uscita). Il problema è la misura della portata d’acqua: il sensore è troppo costoso e troppo ingombrante. E
andrebbe sostituito ogni 6 anni. EcoThermo
risolve il problema con la tecnica del soft-sensor
proveniente dall’ingegneria dei controlli automatici: un modello matematico estremamente robusto ed affidabile, che ricostruisce le portate d’acqua per ogni termosifone a partire da
un set ridotto di misure. Ciò risolve tutti i pro-
blemi metrologici dei ripartitori.
Ovviamente un’innovazione così sostanziale e rivoluzionaria non poteva che essere brevettata (brevetto internazionale depositato) e
soprattutto validata: bisognava dimostrare la
sua fondatezza e robustezza. E chi poteva farlo
in Italia se non Inrim? L’istituto è la massima
espressione nazionale della disciplina della misura, e quindi la Commissione Europea
ha dato all’Inrim il compito, all’interno del
progetto finanziato) di certificare l’effettiva validità dei risparmi energetici previsti da
EcoThermo. L’Inrim ha pertanto realizzato,
all’interno di un grande hangar, il primo impianto di simulazione tremo-fluido-dinamico
europeo (Mockup TermoFluidoDinamico), che
simula un impianto di circa 8 alloggi standard,
per un totale di 40 radiatori e 20 controlli di
flusso, fortemente strumentato con 60 flussometri elettromagnetici, sensori di pressioni differenziali, 212 termometri al platino e 180 valvole motorizzate, in modo da effettuare misure
dirette (delle grandezze fisiche coinvolte) con
elevata precisione e poter riconfigurare il simulatore per realizzare tutte le tipologie idrauliche
riscontrabili in campo (colonna montante, a
zona, monotubo, etc.). Ebbene, è proprio con
questo impianto di misura - che costituisce il
laboratorio di validazione delle misure di energia termica - che viene testata e validata, in
queste settimane, l’innovativa procedura metrologica di EcoThermo.
Ma parliamo anche di risparmio.
L’accoppiata riparitore più valvola termostatica, si sa, fa risparmiare molto meno di quanto
promesso. Un 10%-12%, di più solo se c’erano
sbilanciamenti nell’impianto o nel set point
della caldaia, che magari si sarebbero potuti
risolvere anche in altri modi. Infatti, la frazione
di risparmio maggiore è dovuta all’abbassamento della temperatura quando gli inquilini
sono fuori casa. Nessuno usa le valvole termostatiche in questo modo: bisognerebbe continuamente metter mano ad ogni termosifone.
Con valvole elettroniche sarebbe più semplice, ma non vengono proposte. Il tutto è troppo
costoso e le batterie durano troppo poco.
Ecco la risposta di EcoThermo: costi ridotti
perché non c’è il ripartitore da installare. E
valvole con innovazioni elettromeccaniche
che consumano le batterie da 2 a 3 volte e
mezza in meno dei prodotti esistenti. Ed in futuro un sistema di autoricarica, anch’esso brevettato.
Ma io vorrei sottolineare anche la questione
del telecontrollo: il sistema è iperconnesso con
un server Internet of Thing. Non solo per monitorare giornalmente i consumi, ma anche per
telecontrollarlo. Impostare da remoto nuove
temperature desiderate, ad esempio se si rientra più tardi a casa. E per i gestori di calore un
controllo remoto dell’efficienza della caldaia
che limita drasticamente gli interventi di ispezione e permette di settare il punto di lavoro
della caldaia stessa e della pompa di circolazione. Il sistema, poi, è pronto a gestire contatori
d’acqua calda e fredda wireless, prese elettriche
a controllo remoto, dimmer wireless per l’illuminazione. E tutto quanto possa essere ricondotto al concetto di domotica e spread metering.
A questo punto forse è bene riassumere perché sia
utile affidarsi ad EcoThermo invece che altri sistemi
di termoregolazione e contabilizzazione del calore?
In breve: maggiori risparmi (anche fino a
due volte e mezza maggiori rispetto ripartitori
Il prof. Massimo Inguscio, pres. Inrim
e valvole termostatiche), minore invasività
(non c’è il ripartitore calore), maggiore accuratezza a riferibilità metrologica, telecontrollo in
tempo reale distinto per tipologia di utenti
(inquilini, proprietari, amministratori condominio, gestori calore, distributori energia elettrica), maggior numero di contesti applicativi
coperti (installabile anche su ventilconvettori,
pannelli radianti, termosifoni a superfice piatta di stile), contabilizzazione giornaliera e non
annuale, nessuna necessità di gettare il sistema
a causa di batterie scariche.
Nel 2017 scatterà in tutta Italia l’obbligo della termoregolazione. Chi volesse adeguarsi subito, può
già ricorrere al sistema EcoThermo?
Per il rispetto della legislazione è sufficiente
installare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione calore. Quello che va colto, è che
questo obbligo induce un vantaggio già nel
breve periodo per gli utilizzatori: comunque,
questi sistemi si ripagano da sé in 3 anni (circa
un anno e mezzo per EcoThermo) se consideriamo gli incentivi statali. EcoThermo è in fase
di industrializzazione, contiamo di fare 5-10
installazioni pilota nel 2015 e vendere i sistemi
finali nel 2016.
Il che, potrebbe anche generare un potente indotto
economico con positive ricadute occupazionali?
Si pensi che la tecnologia dei ripartitori ha
avuto un’evoluzione lunga 106 anni, sulla
quale decine di società per più di un secolo
hanno investito capitali ingenti. Ingenia, una
startup così piccola, Inrim e il Politecnico di
Torino, in soli 5-6 anni, con pochissimi fondi,
sono arrivati alla fase di industrializzazione di
una tecnica rivoluzionaria (in attesa di finanziatori). Il mercato è immenso, ed ha generato
negli ultimi 10 anni un fatturato complessivo
di circa 20 miliardi di euro per i sistemi venduti
e di circa 500-600 milioni di euro all’anno per
il servizio di contabilizzazione. I sistemi installati hanno un tasso di rilascio del 12% all’anno
a causa dello scaricarsi delle batterie dei ripartitori: ottimi clienti “arrabbiati” che stanno cercando un sistema proprio come EcoThermo.
E poi c’è il mercato ancora vergine ancor più
grande di quello già acquisito. Quindi, la visione non può che essere internazionale. Dobbiamo puntare come minimo a tutta l’Europa e
non solo all’Italia. A regime, confrontandosi
con le realtà già esistenti nel settore, EcoThermo potrebbe generare da 1500 a 2000 posti
lavoro, molti dei quali nell’headquarteritaliano
ad elevata specializzazione (fisici, matematici,
ingegneri, informatici). Sarebbe interessante
che imprenditori italiani prendessero in considerazione la partecipazione nell’industrializzazione per evitare che la ricerca e l’ingegno italiano passassero in mano straniera come troppo spesso è successo in passato.
Rebecca Genesio
OTTOBRE
2014
21
N.19
Da impianto centralizzato ad autonomo
Disciplina ed evoluzione della normativa
avv. Silvio Rezzonico
pres. naz. CONFAPPI
P
rima dell’entrata in vigore dell’art. 26, comma 2, della Legge 10/1991, la delibera di soppressione del servizio centralizzato di riscaldamento richiedeva la maggioranza per le innovazioni (art. 1136, quinto comma, c.c.) mentre la
eliminazione dell’impianto richiedeva il consenso unanime di tutti i condòmini (Cass., 06-121986, n. 7256).
Regime originario di legge
L’art. 26, secondo comma, della Legge
10/1991, disponeva che “per gli interventi in parti
comuni di edifici (…) ivi compresi quelli dell’art. 8
della legge medesima, sono valide le relative decisioni
prese a maggioranza delle quote millesimali”. L’art. 8,
lettera “g”, si riferiva espressamente alla “trasformazione di impianti centralizzati di riscaldamento in
impianti unifamiliari a gas per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria dotati di sistema automatico di regolazione della temperatura, inseriti in edifici composti da più unità immobiliari, con determinazione di consumi per singole unità immobiliari, escluse
quelle situate nelle aree individuate dalle Regioni e dalle
Province autonome di Trento e di Bolzano (…)”.
Per la trasformazione dell’impianto centralizzato è stato dunque previsto un abbassamento
del quorum deliberativo a 501 millesimi, indipendentemente dal numero di condòmini
favorevoli. Come puntualizzato da Cassazione,
01/07/1997, n. 5843, l’abbassamento del quorum riguardava tuttavia la sola ipotesi della sostituzione dell’impianto centralizzato con impianti autonomi a gas, aventi le caratteristiche indicate dalla legge (Cassazione, sent. n. 5117 del
26/05/1999). In tutte le altre ipotesi, compresa
quella in cui la delibera assembleare prevedesse
la soppressione del servizio centralizzato senza
alcuna indicazione per gli impianti autonomi,
oppure la sostituzione con impianti autonomi
che non funzionassero a gas e comunque non
producessero anche acqua calda sanitaria, si
ritornava alle regole vigenti prima della Legge
10/91, relative alle maggioranze per le innovazioni all’unanimità dei condòmini (Cassazione,
sent. n. 4652 del 27/04/1991). In particolare, per
Cassazione 18/08/2005, n. 16980, era da considerare illegittima la delibera con cui l’assemblea
approvasse con la maggioranza prevista dall’art.
26, comma 2, della Legge n. 10/1991, la soppressione dell’impianto centralizzato, lasciando liberi
i singoli condòmini di attivarsi per l’eventuale
installazione degli impianti autonomi.
Se in un condominio si formava la maggioranza necessaria per la delibera di trasformazione e la
minoranza dissenziente optava per la continuazione dell’impianto di riscaldamento centrale, si
poneva la questione se la minoranza, che pur
aveva accettato la trasformazione con la installazione di impianti individuali, potesse continuare
ad usufruire del vecchio impianto, accollandosi
tutte le spese per il mantenimento e il funziona-
mento del nuovo impianto centralizzato.
Ciò a parte, l’amministratore doveva comunicare ai condòmini l’avvenuta cessazione del funzionamento della caldaia centralizzata e provvedere a far inertizzare e bonificare il serbatoio del
combustibile da una ditta abilitata, comunicando alla Asl l’avvenuta cessazione dell’uso del serbatoio interrato, con attestazione della prova di
tenuta del serbatoio ad una atmosfera.
Il regime vigente
Dal 02/02/2007 è entrato in vigore il D.Lgs.
29/12/2006, n. 311 che all’art. 7, comma 1-bis,
ha modificato l’art. 26, comma 2, della Legge n.
10/1991. La disposizione del D.Lgs. 311/2006 è
stata ulteriormente emendata dall’art. 27,
comma 22, della Legge 23/07/2009, n. 99, nei
termini seguenti: “per gli interventi sugli edifici e sugli
impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione delle fonti di energia di cui
all’art. 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza
semplice delle quote millesimali rappresentate dagli
intervenuti in assemblea”.
Ad evidenza, il nuovo testo dell’art. 26, secondo comma, della Legge 10/91, non fa più riferimento agli artt. 1 e 8 della Legge n. 10/1991, ma
solo genericamente agli interventi su edifici e
su impianti volti al contenimento del consumo
energetico e alla utilizzazione delle fonti rinnovabili di energia. Tali interventi devono essere indi-
viduati da un attestato di certificazione energetica o da una diagnosi energetica realizzata da un
tecnico abilitato. Sulla base di tali presupposti, le
decisioni dell’assemblea possono ora essere adottate con la maggioranza semplice delle quote
millesimali, rappresentate dagli intervenuti in
assemblea.
Per completezza, occorre precisare che l’art. 4,
comma nono, del successivo D.P.R. 02/04/2009,
n. 59 - che disciplina espressamente la trasformazione degli impianti centralizzati, con esclusione
del distacco unilaterale del singolo condomino ha disposto che “in tutti gli edifici esistenti con un
numero di unità abitative superiore a 4, e in ogni caso
per potenze nominali del generatore di calore dell’impianto centralizzato maggiore o uguale a 100 Kw,
appartenenti alle categorie E1 e E2, così come classificati in base alla destinazione d’uso all’art. 3, del
D.P.R. 26 agosto 1993, n. 412, è preferibile il mantenimento di impianti termici centralizzati laddove esistenti; le cause tecniche o di forza maggiore per ricorrere ad eventuali interventi finalizzati alla trasformazione degli impianti termici centralizzati ad impianti
con generazione di calore separata per singola unità
abitativa devono essere dichiarate nella relazione di
cui al comma 25”. Il che sta a significare che solo
in caso di impedimenti tecnici, attestati da un
tecnico abilitato è possibile passare dalla caldaia
unica a quelle singole.
A tali condizioni, la delibera assembleare deve ritenersi legittima e obbligatoria per tutti
i conòomini, a norma dell’art. 1137, primo comma, c.c.
22
N.19
OTTOBRE
2014
Scenari edilizi e pianificazione alternativa grazie al progetto in cui sono coinvolti Provincia di Torino, Ispra, Inea e Politecnico
Arriva il software per dire stop
alla piaga del consumo di suolo
C
ementificazione massiccia del suolo. Sia nell’ambito di
progetti edilizi regolarmente approvati (seppur discutibili in un periodo di forte crisi immobiliare caratterizzato, piuttosto, dall’esigenza di riqualificare le abitazioni esistente) sia
sotto forma di abusi edilizi. Il fenomeno in Italia è ancora piuttosto diffuso, e, come rimarcato non soltanto dalle associazioni ambientaliste, necessita di soluzioni che riescano a tamponarlo in tempi rapidi.
Anche in questa prospettiva, è nato un progetto finanziato dal programma europeo Life+ chiamato Soil Administration Models 4 Community Profit, che nei prossimi 4
anni di attività avrà il compito di simulare scenari attesi e
alternativi al consumo di suolo, rendendoli disponibili ad
amministratori pubblici e cittadini. Grazie a un software, la
Provincia di Torino - che è capofila del progetto - l’Ispra
(Istituto superiore per la protezione e la ricerca ambientale),
l’Inea (Istituto nazionale di economia agraria) e il Politecnico di Torino valuteranno gli effetti degli interventi di trasformazione urbana, con l’obiettivo di proporre strade alternative. Italia Casa ha incontrato la responsabile del progetto
per la Provincia di Torino, Simonetta Alberico, per saperne
di più.
Cos’è il Sam4Cp? Com’è nato questo progetto? Quale apporto ha
dato la Provincia di Torino?
Il progetto nasce a seguito dell’esperienza di più anni sul
tema della limitazione del consumo di suolo nella Provincia
di Torino. Fin dal 2002 è stato creato l’Osservatorio sulle trasformazioni territoriali e demografiche della Provincia di
Torino quale strumento indispensabile per la programmazione e pianificazione del territorio attraverso la misurazione
effettiva del consumo di suolo e della sostenibilità ambientale dei diversi interventi territoriali. Un dato su tutti ci aveva
fatto riflettere sull’urgenza di intervenire: dal 1990 al 2006,
sul territorio della provincia torinese erano stati consumati
7.500 ettari di suolo, l’equivalente di una grande città come
Torino.
Per questo si è lavorato per salvaguardare i suoli ancora liberi, in particolare quelli dell’agricoltura di pregio, attuando il
nuovo Piano territoriale di coordinamento - PTC2 - elaborato dalla Provincia di Torino nel 2010, approvato dalla Regione Piemonte l’anno successivo e pensato non solo come uno
strumento di pianificazione urbanistica ma come un vero e
proprio modello di sviluppo del territorio. L’obiettivo è la riqualificazione del sistema insediativo, il contenimento del
consumo di risorse primarie (acqua, aria, energia) ed in particolare della risorsa suolo, una maggiore equità della distribuzione della ricchezza prodotta dallo sviluppo ed una adeguata
sicurezza del territorio.
Questo obiettivo è stata portato avanti anche in progetti di
cooperazione internazionale: la Provincia di Torino ha partecipato in qualità di capofila al progetto OSDDT-Med, inserito nel programma europeo MED “Protezione e valorizzazione
delle risorse naturali e del patrimonio” con l’obiettivo di
aumentare la sensibilità comune del fenomeno del consumo
di suolo.
È stato durante lo svolgimento del progetto OSDDT-Med,
grazie al confronto con colleghi di altre discipline, oltre che di
altre nazioni, che abbiamo constatato quanto importanti fossero i benefici ambientali assicurati “gratuitamente” dal suolo
libero alla collettività.
Con l’apporto di Politecnico di Torino, Ispra ed Inea, è
quindi stato costruito il progetto Sam4Cp, nell’ambito del
Programma Europeo LIFE+, tramite il quale intendiamo
dimostrare come una pianificazione del territorio che integra
nei propri processi di decisione la valutazione dei benefici
ambientali assicurati dal suolo libero garantisca alla collettività un risparmio complessivo grazie alla tutela delle risorse
naturali e quindi delle finanze pubbliche.
Ciò verrà fatto anche attraverso l’elaborazione di un
Software specifico, ma non solo. Il progetto prevede infatti il
coinvolgimento e la costante partecipazione di soggetti terzi,
dalle Amministrazioni locali alle associazioni, ai privati cittadini.
Analisi nazionali, applicazioni locali
G
razie al progetto Soil Administration Models 4 Community Profit
(SAM4CP), finanziato dal programma europeo LIFE+, nei prossimi quattro anni di attività saranno sviluppati e
resi disponibili ad amministratori e cittadini, attraverso un apposito software,
le simulazioni di scenari attesi e di scenari alternativi al consumo di suolo. In
particolare, come ricordato da Ispra,
che fa parte dell’iniziativa insieme a
Provincia di Torino, Inea e Politecnico
di Torino, il progetto SAM4CP consentirà di:
❖ Dimostrare come una pianificazione
del territorio che integra nei propri processi di decisione una valutazione dei
benefici ambientali assicurati dal suolo
libero, garantisce alla collettività una
riduzione consistente del consumo di
suolo ed un risparmio complessivo grazie alla tutela delle risorse naturali e delle finanze pubbliche;
❖Valorizzare e integrare negli strumenti di governo del territorio e al fine di
ridurre il consumo di suolo i principali
servizi ecosistemici legati al suolo e/o
alla sue variazioni d’uso (sequestro carbonio, biodiversità, depurazione acqua,
protezione dall’erosione dei suoli, produzione legname, impollinazione, produzione agricola);
❖Proteggere ed assicurare un uso sostenibile della risorsa suolo, evidenziando
gli effetti negativi del consumo di suolo
per il bilancio ambientale di un territorio;
❖ Mantenere e valorizzare le funzioni
ecosistemiche complessive del suolo
rese alla collettività in maniera gratuita;
❖ Evitare i costi pubblici del ripristino
delle funzioni ecosistemiche rese dal
suolo e della manutenzione del territorio;
❖Tutelare le funzioni agricole del suolo
mantenendo inalterate le altre funzioni.
Ispra, in particolare, curerà la valutazione e la quantificazione dei benefici
ecosistemici resi dal suolo che, partendo da un’analisi della letteratura tecnico/scientifica esistente, nonché degli
strumenti (software e modelli) disponibili per quantificare i benefici biofisici
resi dal suolo libero arriverà a identificare i principali servizi ecosistemici e a
porre le basi scientifiche per lo sviluppo
del simulatore. L’analisi partirà dall’esame dei servizi ecosistemici in termini di
produzione agricola (alimentare e biomasse), di regime idrologico superficiale e sotterraneo, di bilancio radiativo al
suolo, di immagazzinamento e assorbimento di carbonio, di habitat, materie
prime, paesaggio o altri usi non previsti
e permetterà di definire uno schema di
correlazione tra i servizi ecosistemici e il
consumo di suolo. Saranno quindi effettuate applicazioni simulate su diversi
scenari e saranno confrontati i risultati
ottenuti dai diversi modelli, identificando alcuni “casi tipo” rappresentativi di diverse realtà sul territorio nazionale.
Ci si propone, in definitiva, di caratterizzare e quantificare i seguenti servizi
ecosistemici:
◆ Immagazzinamento e assorbimento
di carbonio: utilizzando mappe di copertura ed uso del suolo e dati sui tassi di
raccolta della biomassa legnosa per determinare lo stock di carbonio im-magazzinato in 4 comparti principali: biomassa superficiale, biomassa sotterranea, terreno e materia organica morta e
stimando le variazioni nello stock di
carbonio immagazzinato e im-magazzinabile per diversi scenari di uso del suolo in una determinata area:
❖Biodiversità.
❖Produzione agricola.
❖ Purificazione dell’acqua e conservazione dei nutrienti.
❖Controllo e mitigazione della perdita
di suolo per erosione.
❖Produzione di legname.
❖ Impollinazione, utilizzando le api come specie rappresentativa.
Le attività di analisi dei modelli di
quantificazione saranno condotte a
scala nazionale sulla base dei dati disponibili e saranno propedeutiche ad
applicazioni dimostrative da realizzare a
scala locale tramite simulatore all’interno della provincia di Torino.
In sostanza, quali sono i benefici che si otterranno dall’utilizzo del
software?
Il progetto prevede di realizzare uno strumento informatizzato attraverso il quale sia possibile valutare, sulla base delle
conoscenze acquisite grazie ad attività precedenti, l’impatto
che le previsioni dei piani urbanistici e territoriali possono comportare sul suolo. La finalità è di mettere le amministrazioni competenti in materia di pianificazione del territorio
nella condizione di attuare le proprie politiche con la massima consapevolezza dei costi e/o dei benefici delle singole azioni che si decide di intraprendere, dotandole di strumenti condivisi che diano l’opportunità di valutare in maniera omogenea ed oggettiva le risposte del territorio agli interventi
pianificati.
Si intende mettere a disposizione dei redattori dei piani
urbanistici (nelle differenti scale a cui essi vengono concepiti
ed attuati) un “simulatore” capace di tradurre il dato grezzo
relativo al suolo consumato in una stima a medio termine di
quelli che, a tutti gli effetti, possono essere considerati come
“costi per la collettività”. In sintesi, il software evidenzierà
cosa “perde” la collettività quando impermeabilizza un suolo.
In che modo gli amministratori locali saranno fruitori attivi del
software?
Nella fase operativa verrà valutata la possibilità di rilasciare
il plugin prodotto nel repository ufficiale di QuantumGIS al
fine di consentirne la più ampia diffusione. In questo modo
gli amministratori locali potranno usufruire liberamente del
software.
Il simulatore proposto, inoltre, consentirà di elaborare i costi
economici ed ambientali conseguenti all’impermeabilizzazione di porzioni di suolo ancora libero. Tali costi potranno essere
comparati con gli eventuali ricavi derivati dalle differenti
modalità di occupazione del suolo nell’ottica di consentire agli
amministratori locali di fare scelte più consapevoli. Sarà quindi possibile, per chi produce gli strumenti di pianificazione del
territorio e per chi li approva (amministratori locali), realizzare
una mappa dei costi/benefici derivanti dagli interventi urbanistici. Attraverso le modalità di simulazione, si offrirà l’opportunità di comparare diversi modelli di espansione urbana. Una
stessa area di espansione potrà dunque essere collocata, senza
per forza modificarne le caratteristiche dimensionali, nella
porzione di territorio che meglio, dal punto di vista economico, risponde alle necessità non solo dell’amministrazione, ma
anche e soprattutto del territorio.
Quali potrebbero essere le strade alternative utili per valorizzare il
contributo dei servizi ecosistemici?
I “servizi ecosistemici” comprendono tutti i benefici che le
persone ricevono dagli ecosistemi, quali gli alimenti, l’acqua
potabile, il legno, la regolazione del clima, il controllo dell’erosione, il benessere. Negli ultimi anni si è sicuramente registrato un consistente miglioramento nel riconoscimento del
loro valore, accompagnato anche da una maggiore disponibilità di strumenti metodologici per una loro valutazione in termini economici. La valutazione economica, però, di per sé
non è sufficiente.
L’unico modo per riuscire a porre un freno efficace al consumo delle risorse ambientali è la creazione di “mercati per la
biodiversità” così come oggi è ormai una realtà l’industria che
si sviluppata basandosi sulla mitigazione del cambiamento
climatico. Ovviamente ciò necessita dello sviluppo di nuovi
modelli imprenditoriali e di nuovi meccanismi di mercato.
Com’è la situazione nella provincia torinese per quanto concerne il
consumo di suolo?
Come già indicato in precedenza, dal 1990 al 2006 la popolazione in provincia di Torino è rimasta praticamente immutata, ma il consumo di suolo ha avuto un’impennata. Negli
ultimi anni, la cementificazione, complice la crisi economica
e l’esaurirsi dell’effetto Olimpiadi sul territorio, ha diminuito
drasticamente la sua curva di crescita. Tra il 1990 e il 2012, in
provincia di Torino si sono consumati circa 8500 ettari di
suolo, di cui 7.500 tra il 1990 e il 2006.
Certamente non si può affermare che il problema sia terminato, ma siamo sulla buona strada e l’effetto del PTC2 si fa
sentire. “Non possiamo che essere soddisfatti dei risultati ottenuti in questi anni: è stato fatto un grande lavoro per contenere il consumo di suolo senza per questo penalizzare lo sviluppo
futuro” ha commentato in un recente convegno l’attuale vice-presidente della Provincia, Alberto Avetta.
Rebecca Genesio
OTTOBRE
2014
23
N.19
Premi volumetrici utilizzabili in altezza
Disciplina varia da Regione a Regione
a cura degli avvocati
Silvio e Matteo Rezzonico
Gli aumenti volumetrici previsti dal Piano casa possono essere goduti anche
in verticale. Molte Regioni hanno infatti concesso deroghe ai limiti stabiliti dalle
norme urbanistiche. In alcuni casi le regole del Piano casa si sono intrecciate con
quelle sul recupero abitativo dei sottotetti che già permettevano di rivedere le altezze.
P
er consentire l’ampliamento volumetrico
degli edifici, il Piano Casa prevede, in alcuni
casi e non in tutte le Regioni, ulteriori speciali
deroghe sui limiti di altezza imposti dagli strumenti urbanistici. A queste facilitazioni spesso si
aggiungono le deroghe concesse dalle leggi
regionali per il recupero ai fini abitativi dei sottotetti. Attenzione però, perché la situazione
varia molto da Regione a Regione, sia per quanto riguarda deroghe alle altezze e bonus volumetrici, sia per l’eventuale possibilità di mettere
insieme i vantaggi della legge Piano Casa con
quelli della legge sul recupero dei sottotetti.
Recupero dei sottotetti
Il recupero delle mansarde è stato promosso a
partire già dalla fine degli anni Novanta in alcune Regioni del Nord a cui hanno fatto seguito
nel giro di un decennio praticamente tutte le
Regioni italiane. Un intervento, quindi, che
anticipava quello del Piano Casa e che aveva lo
scopo di limitare l’eccessivo consumo di suolo
che si sta verificando negli ultimi decenni sfruttando spazi già esistenti, ma non sfruttati ai fini
abitativi. La prima condizione per poter trasformare quegli spazi in spazi abitativi era evidentemente quella di poter raggiungere le altezze
minime; da qui le prime deroghe che hanno abbassato tali limiti e qualche concessione per
potersi alzare anche aumentando di fatto il volume esistente.
Il limite di altezza
Con il Piano Casa quest’ultima concessione diventa molto più ingente, ma non sempre
sfruttabile in altezza proprio a causa dei limiti
imposti dagli strumenti urbanistici. Nelle Regioni che hanno scelto la linea più soft di applicazione delle concessioni, la sopraelevazione è
consentita anche contestualmente agli interventi del Piano Casa, ma restando all’interno
delle possibilità date dagli strumenti urbanistici
vigenti che definiscono le altezze massime di
costruzione.
Bisognerà quindi conciliare l’intervento con
le disposizioni del decreto ministeriale
1444/1968, che definisce le trasformazioni possibili in altezza in base alle zone omogenee e le
distanze tra fabbricati, con le leggi urbanistiche
regionali, i piani regolatori e i regolamenti edilizi
comunali. Tra le Regioni che hanno optato per
questa linea ci sono l’Abruzzo, la Liguria, la Valle d’Aosta e la Provincia di Trento. Non è possibile, invece, applicare i premi volumetrici del
Piano Casa alle sopraelevazioni nelle regioni
Puglia e Toscana, che hanno scelto la linea più
restrittiva in tal senso.
Ci sono poi le Regioni in cui è possibile sopraelevare anche usufruendo delle deroghe concesse
dalla legge regionale sui sottotetti. Si può, quindi, aumentare il volume rendendo abitabili e a
norma i locali sottotetto anche con altezze inferiori ai 2,70 m. normalmente richiesti, quando
concesso dalla precedente legge. In Calabria, per
esempio, l’altezza media richiesta scende a 2,30
m. e si riduce 2,10 m. per i Comuni sopra gli 800
metri di altitudine. È il caso delle Regioni Marche e Lazio, dove la norma ammette anche la
modifica delle altezza di colmo e di gronda e delle
linee di pendenza delle falde con la limitazione di
raggiungere l’aumento massimo del 20% della
volumetria del sottotetto esistente.
Anche in Piemonte è possibile cumulare l’intervento in deroga per il recupero a fini abitativi
del sottotetto con quelli previsti dal Piano Casa.
Ci si può alzare massimo di un piano per ampliamenti ed è inoltre possibile applicare il Piano
Casa anche agli edifici che hanno già usufruito
del recupero dei sottotetti a fini abitativi ai sensi
della legge regionale 21/1998.
Deroghe del Piano Casa
Ci sono poi le Regioni che hanno introdotto
ulteriori deroghe sulle altezze con la legge Piano
Casa. In Basilicata è possibile accedere ai bonus
per l’ampliamento massimo del 20% solo se
l’intervento è realizzato in continuità e comunque non separatamente dall’edificio. Pure dovendo comunque rispettare i limiti di distanze indicati dagli strumenti urbanistici vigenti, è
possibile per speciale deroga del Piano Casa
superare di 3,10 m. l’altezza consentita. Questo
sconto è utilizzabile anche in combinazione con
la legge regionale sottotetti, collegando l’unità
immobiliare alla mansarda recuperata. Anche
in Basilicata gli interventi di ampliamento possono avvenire modificando le quote di colmo e
di gronda e con alterazione delle originarie pendenze delle falde di copertura, fermo restando il
limite dei 3,10 m.
Possibilità di modificare l’altezza della linea di
colmo anche in Calabria se le nuove falde del
tetto sono sfruttate per installare pannelli fotovoltaici. Qui, infatti, gli interventi di recupero
dei piani sottotetto possono avvenire, in deroga
agli strumenti urbanistici vigenti, mediante
opere di tipo edilizio e tecnologico anche con
modificazione delle linee di colmo e di gronda
e delle pendenze, entro un’altezza massima di
3,60 metri e altezza media non superiore a 2,15
metri, qualora queste siano finalizzate anche
all’installazione di tecnologie solari integrate,
che abbiano una potenza di almeno 3 kW. Per
facilitare il recupero del sottotetto è anche permesso l’abbassamento del solaio di copertura
del piano sottostante, la cui altezza interna netta
non potrà però essere inferiore a metri 2,70.
Potrà invece essere inferiore quella del locale
sottotetto dove l’altezza media richiesta scende
a 2,30 metri e si riduce 2,10 metri per i Comuni
sopra gli 800 metri di altitudine.
Ha optato per il vincolo del risparmio energetico anche la Campania, dove è concesso
l’incremento dell’altezza preesistente fino al
20% oltre il limite previsto, a patto che vengano
migliorate le prestazioni energetiche dell’edificio.
Diverso il caso del Molise, dove la possibilità
di sopraelevare c’è, ma la deroga è sui regolamenti locali, in termini di superficie coperte e
altezze massime non per i limiti di raggiungimento delle quote che ne consentono l’agibilità. L’ampliamento può essere realizzato in sopraelevazione, in contiguità o nell’ambito dell’area di pertinenza del fabbricato esistente.
Un po’ minore la concessione nella Provincia
di Bolzano, dove si può superare solamente di
un metro l’altezza ammissibile.
Tra le Regioni più permissive a superare i limiti imposti dalla legge urbanistica nazionale (il
Dm 1444/68) c’è il Friuli. Qui la sopraelevazione, se eseguita in deroga all’altezza massima prevista per la zona omogenea dagli strumenti urbanistici comunali, può arrivare fino ai due piani, restando comunque entro i 6 metri. Ma solo
per il residenziale, per gli edifici a destinazione produttiva, bisogna restare entro i limiti di
legge.
Nel vicino Veneto c’è la possibilità di sopraelevare nelle zone territoriali omogenee di tipo B
e C, sia con interventi di ampliamento sia di
totale ricostruzione, in deroga alle disposizione
in materia di altezze, sino a un massimo del 40%
dell’altezza dell’edificio esistente.
In Umbria la Regione vincola gli interventi
di sopraelevazione alla predisposizione da parte
del Comune di un piano attuativo, concedendo
in tal caso un aumento massimo fino a 3,5m.
Possibilità di sopraelevare concessa anche nelle
Isole.
In Sicilia esclusivamente come recupero a
uso abitativo o a uso ufficio di volumi accessori o
pertinenziali regolarmente realizzati ed esistenti
al 31 dicembre 2009. In Sardegna per gli edifici
mono o bifamiliari con recupero volumetrico a
solo scopo residenziale.
Edifici: le norme Uni
sulle classi acustiche
Enti pubblici, associazioni e privati convergono verso il risparmio energetico
L
E
’acustica in edilizia. È stato questo il tema del corso
Uni svoltosi a Milano lo scorso 17 settembre, e
finalizzato a presentare sia la norma tecnica di settore,
sia le linee guida dell’ente unificatore.
Dopo la pubblicazione della norma UNI
11367:2010 concernente la classificazione acustica
delle unità immobiliari, sono infatti state predisposte
dall’Uni anche le linee guida per la selezione delle unità
immobiliari in edifici con caratteristiche non seriali: si
tratta della UNI 11444, pubblicata nel 2012. Questo
documento, che costituisce di fatto il completamento
della UNI 11367, fornisce le indicazioni per la selezione del campione, per ciascun requisito acustico.
Nell’ambito del corso sono stati dettagliatamente
illustrati i requisiti acustici cui le norme fanno riferimento, i loro ambiti di applicazione e di esclusione, le
metodologie di misurazione, le modalità di determinazione delle classi acustiche. Una parte della lezione è
stata dedicata ad illustrare i criteri orientativi per la
progettazione acustica, in riferimento al rapporto tecnico UNI 11175 (“Acustica in edilizia - Guida alle
norme serie UNI EN 12354 per la previsione delle
prestazioni acustiche degli edifici - Applicazione alla
tipologia costruttiva nazionale”), ora in corso di revisione.
Immobili efficienti: fondi e progetti
difici efficienti e risparmio energetico
nella costruzione e nella gestione
degli immobili. Sono gli indirizzi che
sempre più enti pubblici, associazioni di
settore e privati cittadini stanno seguendo per abbattere i consumi e conseguire
anche un maggior rispetto ambientale.
Tra gli esempi, c’è quello della provincia autonoma di Trento, dove la Giunta,
nelle scorse settimane, ha deliberato interventi per oltre 32 milioni di euro nell’ambito del piano pluriennale 20142018 degli investimenti per la costruzione, sistemazione e manutenzione
straordinaria di immobili provinciali o
comunque utilizzati dalla Provincia stessa. Obiettivo del progetto, che reca la
firma dell’assessore alle infrastrutture,
Mauro Gilmozzi, è di semplificare la procedura di attuazione degli interventi, che
variano da investimenti sulle strutture
scolastiche e socio-assistenziali, a quelli
su residenze sanitarie e assistenziali, sugli
edifici provinciali, per il risparmio energetico e sugli immobili del catasto e libro
fondiario.
Come illustrato dallo stesso Gilmozzi,
“si tratta di azioni che hanno una significativa ricaduta anche sul tessuto economico, in quanto mobilitano risorse destinate alle imprese e ai loro lavoratori. Una
valenza che non va certo trascurata nel
particolare contesto della fase economica che stiamo attraversando”. La maggior parte degli interventi è di ridotta
dimensione: si parla, ad esempio, di
manutenzioni straordinarie e di piccoli
lavori sui vari edifici provinciali o utilizzati dalla Provincia. Di maggiore entità,
l’intervento relativo alla costruzione di
una nuova palazzina alla caserma Bedetti
della Guardia di Finanza, a Trento, la cui
spesa prevista è però programmata sull’annualità 2017.
Differente nella natura e nella tipologia, ma sempre facente capo alla medesima parola d’ordine dell’efficienza, è la
realizzazione a Carbonera, in provincia
di Treviso, della prima casa low cost: una
sorta di innovativo progetto di edilizia a
chilometro zero basato su un prototipo messo a punto circa un anno fa dalla
Confartigianato della Marca trevigiana. L’idea, per molti versi, è rivoluzionaria: si tratta, infatti, di un modulo abitativo bifamiliare standard da 150 metri
quadrati che agli acquirenti verrà a costare appena mille euro a metro quadrato chiavi in mano, ad esclusione del costo del terreno. La vera peculiarità della
struttura (ad alta efficienza energetica) è
che sarà edificata interamente da ditte
appartenenti ad una rete composta da
cinquanta aziende con diverse competenze, dalla costruzione ai serramenti,
dalle pavimentazioni all’installazione di
sanitari.
Quanto ai terreni, in fase di elaborazione del progetto furono individuati alcuni
Comuni disponibili ad indicare aree edificabili convenienti e a snellire le procedure burocratiche. Ebbene, in breve
tempo le richieste, per lo più di giovani
coppie, superarono la cinquantina. Contestualmente si cercarono intese con istituti di credito, per intercettare finanziamenti a tasso agevolato per quanti fossero interessati ad accedere ad un mutuo.
24 PROFESSIONE
N.19
OTTOBRE
2014
LA TARGA AMMINISTRATORE È DIVENTATA OBBLIGATORIA
Cosa dice la Legge 11 dicembre 2012, n. 220, art. 9:
Art. 9 - “Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione
delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore. In mancanza dell’amministratore,
sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle
generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore”.
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OTTOBRE
2014
LEGGI & SENTENZE 25
N.19
La struttura svolge la funzione di copertura del fabbricato anche qualora sia attribuita in uso esclusivo a uno solo dei residenti
Lastrico solare: manutenzione
è a carico di tutti i condòmini
CORTE CASSAZIONE
sez. III civ., sent. 27.05.2014,
n. 18164
SVOLGIMENTO
DEL PROCESSO
1. Con atto notificato nel novembre 2001
convenne in giudizio (omissis) deducendo di
essere proprietario di un appartamento, sito
al piano terra del fabbricato (omissis) e di
subire da molto tempo danni da infiltrazioni
d’acqua provenienti dal soprastante terrazzo
a livello, di pertinenza e di proprietà esclusiva
del convenuto.
L’attore chiese la condanna al risarcimento dei danni prodotti nell’immobile di sua
proprietà, qualificati in £ 14.125.000, nonché all’esecuzione delle opere idonee ad evitare il ripetersi di infiltrazioni dannose. Si
costituì in giudizio il convenuto che contestò
la domanda attrice, chiedendone il rigetto.
Lo stesso eccepì in via preliminare la propria
carenza di legittimazione passiva e, in via
subordinata, chiese che anche l’attore fosse
condannato a partecipare al risarcimento dei
danni ed alle spese per i lavori da eseguire ai
sensi dell’art. 1226 c.c.
Il Tribunale, con sentenza del 28/4-13-52004, dichiarò il convenuto responsabile dei
danni e lo condannò al pagamento della
somma di € 9.145,89, oltre interessi dalla
domanda, a titolo di risarcimento dei danni,
nonché all’esecuzione delle opere necessarie
ad evitare infiltrazioni future ed alle spese di
lite.
2. La Corte d’appello di (omissis), decidendo
sul gravame dell’(omissis), ha ritenuto che,
avendo il terrazzo di proprietà esclusiva dell’appellante funzione di copertura dell’appartamento del (omissis) il costo delle ripartizioni dovesse essere ripartito a norma dell’art.
1126 c.c. e dovesse dunque far carico per 1/3
sull’(omissis) e per 2/3 sul (omissis) (ad eccezione della fornitura e messa in opera delle
piastrelle del terrazzo).
Ha dunque condannato (omissis) al pagamento in favore di (omissis) della somma di €
872,07, oltre rivalutazione e interessi (escludendo i non provati danni alle cose).
3. Ricorre per cassazione (omissis), affidandosi a tre motivi.
Resiste con controricorso (omissis), che ha
anche depositato memoria.
MOTIVI
DELLA DECISIONE
1. Con il primo motivo il ricorrente denuncia “violazione e falsa applicazione dell’art.
1126 c.c - omessa e/o insufficiente e/o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso decisivo per il giudizio (art. 360
c.p.c., numeri 3 e 5, primo comma)”.
La Corte d’appello - assume - ha erroneamente ritenuto che il terrazzo a livello, di
proprietà di (omissis), fungesse anche da copertura dell’appartamento sottostante, trattandosi invece di prolungamento all’esterno
dell’alloggio posto sullo stesso piano, con
funzione meramente sussidiaria di copertura
dei piani sottostanti.
Ne conseguirebbe con l’obbligazione risarcitoria per i danni da infiltrazioni nei terrazzi
a livello di proprietà esclusiva potrebbe ravvisarsi solo in caso di responsabilità essendo
per contro inapplicabili le disposizioni in
materia di ripartizione delle spese dettate per
il condominio degli edifici.
2. Con il secondo motivo si denuncia “violazione e falsa applicazione del disposto degli
artt. 1123 e 1126 c.c. in relazione all’art. 2051
c.c. - omessa e/o insufficiente e/o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso
decisivo per il giudizio (art. 360 c.p.c n.ri 3 e 5
primo comma)”. Ad avviso del ricorrente,
l’obbligo di provvedere all’eliminazione
delle cause del danno ed al risarcimento
dello stesso non si fonda tanto sull’art. 1126
c.c., bensì sull’art. 2051 c.c. La negligente
omissione, da parte del proprietario del terrazzo, dell’esecuzione di opere atte ad eliminare una fonte di danni non a (omissis) o a
difetto di manutenzione, bensì a vizi originari
delle opere realizzate, costituirebbe una condotta illegittima, imputabile solo al medesimo proprietario. Derivando la necessità delle
ripartizioni del terrazzo dalla cattiva esecuzione delle opere e dalla mancanza di manutenzione e quindi da colpa dell’(omissis), la
responsabilità avrebbe dovuto far carico solo sull’(omissis) in quanto utente esclusivo
del terrazzo.
3. Con il terzo motivo si denuncia “violazione e falsa applicazione degli artt. 61 e 115
c.p.c., in relazione all’art. 116 c.p.c. - omessa
e/o insufficiente e/o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso decisivo per
il giudizio (art. 360 c.p.c., numeri 3 e 5, primo
comma)”. Ritiene il ricorrente che in mancanza di specifica impugnazione della parte
controinteressata ed in presenza di rilievi
precisi e circostanziati, fatti anche propri dal
consulente tecnico d’ufficio, la consulenza
tecnica di parte, nella specie giurata, ben può
assurgere a mezzo di prova.
4. I tre motivi, che per la stretta connessione
che li connota vanno congiuntamente esaminati, sono infondati.
Secondo la giurisprudenza di questa Corte,
infatti, poiché il lastrico solare dell’edificio
svolge la funzione di copertura del fabbricato
anche se appartiene in proprietà superficiaria
o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei
condòmini, all’obbligo di provvedere alla sua
riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condòmini, in concorso con il
proprietario superficiario o con il titolare del
diritto di uso esclusivo.
Ne consegue che dei danni cagionati
all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati, inadempienti alla
funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126 c.c.
(Cass., 29 aprile 1997, n. 3672). Né, ai fini
della ripartizione delle spese fra i condòmini,
rileva che le infiltrazioni possano essere state
provocate da difetti in ipotesi ricollegabili
alle caratteristiche costruttive.
L’obbligo dei condòmini cui il lastrico solare serve di copertura di correre in dette spese trova infatti fondamento non già nel diritto di proprietà del lastrico medesimo, ma nel
principio in base al quale i condòmini sono
tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o ricostruire è
destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti.
Nel caso in esame, la Corte d’appello ha
applicato correttamente detti principi.
Infondate sono le censure anche nell’aspetto afferente ai danni verificatisi nell’appartamento del (omissis), avendo l’impugnata sentenza correttamente omesso di
conferire valenza probatoria alla relazione di
perizia stragiudiziale prodotta che, per quanto “giurata”, comunque costituisce un atto
di parte, anche in ordine ai fatti che il consulente asserisce di aver direttamente accertato.
È principio consolidato che la valutazione
delle prove investe il merito e non è deducibile in sede di legittimità, in presenza di una
congrua e logica motivazione, quale sussiste
nel caso in esame.
5. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato.
Le spese del giudizio di legittimità possono
compensarsi in relazione alle particolarità
del caso ed alla difformità tra le decisioni di
merito.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese
del giudizio di cassazione
IL COMMENTO
Funzione della terrazza a livello
avv. Enrico Morello
resp. centro studi AGIAI
in collaborazione con:
Valentina Napoli
T
errazza a livello come il lastrico solare:
alla spesa per la riparazione devono
concorrere tutti i condòmini, in ragione
dell’utilità della terrazza per gli appartamenti sottostanti, che ne assicura la copertura.
A ribadire questo principio è la Corte di
Cassazione che, con la sentenza n. 1816414 del 25/08/14, ha precisato che tutti i
condòmini sono tenuti a contribuire alle
spese necessarie per la riparazione o la ricostruzione della terrazza a livello, in concorso con il proprietario della terrazza stessa,
anche quando il suo deterioramento sia
derivato dalla mancata manutenzione o
da difetti ricollegabili alle caratteristiche
costruttive.
Questo obbligo di contribuire trova fondamento - precisa la Corte - “non già nel
diritto di proprietà del lastrico medesimo,
ma nel principio in base al quale i condòmini sono tenuti a contribuire alle spese in
ragione dell’utilitasche la cosa da riparare o
ricostruire è destinata a dare ai singoli
appartamenti sottostanti”.
In un edificio condominiale, per terrazza
a livello si intende una superficie scoperta
posta al sommo di alcuni vani e, nel contempo, sullo stesso piano di altri, dei quali
costituisce parte integrante strutturalmente e funzionalmente, tal che deve ritenersi,
per il modo in cui è stata realizzata, che è
destinata non solo e non tanto a coprire
una parte di fabbricato, ma soprattutto a
dare possibilità di espansione e di ulteriore
comodità all’appartamento del quale è
contigua, costituendo di esso una proiezione all’aperto.
Secondo giurisprudenza consolidata
della Corte di Cassazione “poiché il lastrico solare dell’edificio svolge la funzione di
copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condòmini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti
tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del
diritto di uso esclusivo”. La terrazza a livello, anche se di proprietà o in uso esclusivo
di un singolo, pertanto, assolve alla stessa
funzione di copertura del lastrico solare,
nonostante le differenze strutturali che
contraddistinguono le due superfici.
Nella sentenza in esame, i giudici di legittimità hanno ribadito che in ogni caso il
condominio continua a mantenere l’onere della custodia ex art. 2051 c.c., dei danni
provocati negli alloggi sottostanti al terrazzo a livello in seguito a infiltrazioni d’acqua
conseguenti a difetti di manutenzione, salvo che non derivino da fatto imputabile al
solo proprietario o a colui che ne fa uso
esclusivo.
Di conseguenza, tutti i condòmini proprietari degli immobili che si trovano sotto
la terrazza a livello, devono farsi carico dei
danni provocati dalle infiltrazioni d’acqua
ai piani inferiori secondo le proporzioni
stabilite dall’art. 1126 c.c., secondo cui
quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono
tenuti a contribuire per un terzo nella spesa
del lastrico, per gli altri due terzi sono a
carico dei proprietari delle unità immobiliari ad essa sottostanti.
26 LEGGI & SENTENZE
N.19
OTTOBRE
2014
A seconda che dipendano da costruzione o manutenzione Saldare oneri condominiali a prescindere dai danni subiti
Infiltrazioni: chi ripaga i danni? Spese: compensazione non vale
avv. Enrico Morello
resp. centro studi AGIAI
A
ccade spesso che singoli condòmini si
trovino a dover chiedere il risarcimento
dei danni causati al loro immobile da infiltrazioni d’acqua provenienti dal tetto o dal solaio
condominiale.
In questo caso il condomino danneggiato
potrà rivolgersi direttamente al condominio
(quale responsabile della cosa in custodia),
che a sua volta potrà richiedere la chiamata in
causa a titolo di manleva del costruttore, qualora ovviamente si ritenga che le infiltrazioni
siano derivate dalla cattiva esecuzione di lavori (ad esempio rifacimento del tetto) compiuti
sulle parti condominiali.
Una volta instaurato in questo modo il giudizio, occorrerà stabilire su chi gravi l’obbligo
di risarcire i danni causati al condomino danneggiato.
A questo proposito, una utile indicazione
è stata recentemente fornita da Cass. Civ.
18448/2014, che ha chiarito come il condominio sia responsabile, nei confronti del condomino per danni da questi subiti da parti
comuni, qualora i danni (infiltrazioni nel caso
di specie) si siano verificati a causa “di difetti di
manutenzione dei luoghi relativi al piano di
calpestio del terreno di proprietà anche del
condominio”.
In sostanza, secondo la Suprema Corte, perché si possa applicare a danno del condominio
la responsabilità ex art. 2051 c.c. per le cose in
custodia, occorre che il condominio sia venuto meno ai poteri (e doveri) di custodia e sorveglianza sulle parti comuni.
Nel caso di specie, occorre rilevare, il condominio si era difeso chiamando in causa a
titolo di manleva l’impresa costruttrice della
parte condominiale (campo da tennis ed aree
destinate al verde) dalla quale provenivano le
infiltrazioni che avevano danneggiato gli alloggi sottostanti. Tale richiesta di manleva,
tuttavia, era stata respinta dal Tribunale di
Catania (con sentenza poi anche confermata
in Cassazione) in quanto le perizie svolte nel
corso del giudizio avevano chiarito che le infiltrazioni si erano verificate per la cattiva manutenzione (a carico ovviamente del condominio) delle parti comuni, e non per la cattiva
esecuzione (che in caso contrario avrebbe giustificato la condanna dell’impresa costruttrice) dei lavori stessi.
La conclusione (secondo la Cassazione) è
pertanto la seguente: i danni (al condomino)
andranno risarciti dal condominio qualora
siano derivati da cattiva (o inesistente) manutenzione delle parti condominiali, e dall’impresa quando la causa sia viceversa addebitabile dalla non corretta esecuzione dei lavori da
parte dell’impresa intervenuta sulle parti comuni.
La sentenza in disamina è apprezzabile poi
anche nel chiarire (in questo caso le infiltrazioni provenivano sia da parti - il campo da
tennis - condominiali che da contigue parti di
proprietà privata) che la condanna solidale
(fra condominio e privati proprietari) verso il
condomino danneggiato sarà possibile solo
per il risarcimento dei danni e non, viceversa,
per quanto riguarda l’esecuzione dell’eliminazione dei vizi, alle quali pertanto il condominio e privati non potranno che essere condannati a provvedere ciascuno per quanto di propria competenza.
avv. Paolo Ribero
N
on è infrequente che gli amministratori,
sollecitando il pagamento delle spese
condominiali, si vedano avanzare da parte dei
condòmini contestazioni relative al mancato
corretto utilizzo di un servizio comune o al risarcimento danni cagionati - a dire del condomino - da una parte comune, e che quindi i
condòmini condizionino il pagamento all’effettuazione di determinate opere o pongano in
compensazione il credito derivante (a loro dire) dal risarcimento dei danni patiti (ad esempio il condomino lamenta un’infiltrazione
d’acqua da cui è derivato un danno nel proprio
soffitto e quindi decide, unilateralmente, di
decurtare dall’importo dovuto per le spese condominiali il rimborso del danno quantificato o
sostiene che il suo appartamento non sia stato
sufficientemente riscaldato è omette di versare
le rate di riscaldamento).
Tale comportamento è illegittimo.
Il codice civile sancisce l’obbligo (art. 1123
c.c.) per ciascun condomino di partecipare pro
quota alle spese di conservazione e godimento
delle parti comuni, per la prestazione dei servizi
e per le innovazioni deliberate. Tale obbligo è
stato ritenuto dalla giurisprudenza un’obbligazione propter rem ovvero un obbligo collegato
alla proprietà della cosa.
Pertanto, a fronte di un decreto ingiuntivo
richiesto dall’amministratore con cui si ingiunge al condomino di versare le spese approvate,
il condomino stesso non può eccepire compensazione alcuna.
Le delibere assembleari, infatti, regolarmente approvate e non impugnate - come ricono-
sciuto pacificamente dalla giurisprudenza costituiscono titolo incontestabile. E ciò è conseguenza della volontà del legislatore di garantire il principio della certezza della gestione
condominiale al fine di evitare contestazioni in
ogni tempo. La delibera costituisce infatti titolo di credito del condominio e prova l’esistenza
di tale credito e non solo legittima la concessione del decreto ingiuntivo, ma determina anche la condanna del condomino a pagare le
somme nel giudizio di opposizione che quest’ultimo proponga contro tale decreto; giudizio di opposizione il cui ambito è ristretto alla
verifica dell’esistenza e della efficacia della delibera assembleare di approvazione della spesa e
del relativo riparto (Cass. 15/2/11 n. 3704,
Cass. 2387/2003, Cass. 7261/2002 ecc).
Chiaramente è stato affermato: “Il giudizio di
opposizione da parte del condomino ingiunto
potrà riguardare unicamente la sussistenza del
debito, e la documentazione posta a fondamento dell’ingiunzione” (Cass. Civ. 8/8/2000;
Trib. Catania 16/1/2006).
In sostanza, l’opponente in questo giudizio
dovrà provare ad esempio di aver provveduto
al pagamento ma non anche rivendicare un
risarcimento danni estraneo al giudizio o porre
in compensazione di debiti pacifici e non contestati eventuali crediti non dimostrati né in
punto an né in punto quantum, quindi né liquidi
né tantomeno esigibili.
In conclusione: il pagamento delle spese
condominiali e la richiesta al condominio di
risarcimento danni seguono binari autonomi.
Pertanto il condomino dovrà provvedere al
versamento delle proprie rate condominiali
salvo poi il diritto ad agire contro il condominio per il risarcimento di eventuali danni che si
assumono patiti.
L’eventuale riconferma del professionista non può essere tacita, ma deve essere in tutti i casi esplicita ed analitica
Amministratore: revoca e nullità della nomina
avv. Nunzio Costa
pres. ACAP
L
a nomina dell’amministratore è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto.
L’art. 1129 c.c. stabilisce che in questo caso, se
l’assemblea non vi provvede, la nomina è fatta
dall’A.G. su ricorso di uno o più condòmini o
dell’amministratore dimissionario. Questa formulazione rappresenta un elemento di novità,
atteso che in precedenza l’amministratore,
che non fosse anche condomino, era costretto
a rimanere in prorogatio, convocando numerose assemblee sino a quando l’assemblea non
fosse riuscita a nominare un sostituto.
Ma questa non è l’unica novità. La riforma ha inteso determinare un elemento di forte trasparenza amministrativa tra condòmini
ed amministratore, quindi pretende chiarezza nel rapporto contrattuale ed ha introdotto
una esplicita previsione in materia di compenso dell’amministratore. Secondo il dato normativo di cui all’art. 1129 c.c. (comma 14)
l’amministratore, all’atto dell’accettazione
della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di
compenso per l’attività svolta (quindi in mancanza deve essere dichiarato decaduto).
Quindi l’accettazione dell’incarico e la specifica degli elementi che costituiscono il suo
compenso determinano un rapporto tra amministratore e condòmini che rientra nell’alveo del mandato con rappresentanza: un rap-
porto fiduciario grazie al quale gli effetti delle
azioni svolte dal mandatario (amministratore)
in nome e per conto del mandante (condominio) si riverberano immediatamente nella sfera giuridica dei rappresentati.
Viceversa, la mancata accettazione dell’incarico, ovvero ancora la mancata specificazione degli elementi analitici che costituiscono il
compenso, determinano la nullità dell’incarico, con la conseguenza che tutti gli atti compiuti dal falsus administrator non hanno capacità di incidere o influenzare la sfera giuridica condominiale. Questo perché nell’ordinamento italiano l’apparenza del diritto trova
specifico ingresso solo in ipotesi tipizzate e normatizzate dal legislatore, non potendosi ritenere applicabile in via analogica.
Invero, se colui che non ha rispettato il requisito del 1129 c.c. si ritiene (falsamente)
amministratore e firma contratti, procede a
trattative, lo fa in nome proprio e per conto altrui, così che le conseguenze del suo operato
rimangono nell’ambito della propria sfera personale e solo una attività ulteriore può vincolare il condominio. In casi del genere, il falsus
administrator dovrebbe provvedere a correggere il vizio insanabile sotteso alla sua nomina,
convocando nuova assemblea. In difetto, anche uno solo dei condòmini, senza formalità,
può richiedere la convocazione dell’assemblea
per la nomina dell’amministratore: norma
straordinaria perché si tratta di una vacatio
dell’organo condominiale da colmare quanto
prima.
Oppure i condòmini ex art. 66 d.a.c.c. (se
sono più di un sesto), possono chiedere al falsus administrator di convocare una nuova
assemblea, nella quale inserire all’Odg revoca
e/o nomina amministratore, con determinazione del compenso, etc. Se il falsus administrator non ottempera, in effetti è incorso proprio in uno di quei casi che il legislatore ha
previsto come esplicito motivo di revoca, e
quindi non vale la pena darsi da fare per trattenerlo, visto che ha dimostrato subito una
assoluta ignoranza della legge ed una assenza
di capacità di gestire le situazioni condominiali e collettive.
Ma attenzione: vi sono anche motivi specifici di revoca dettati dall’art. 1129 c.c. (comma
2) “Contestualmente all’accettazione della
nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici
e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di
società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai
numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i
giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne
gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata”.
Viceversa, se lo stesso non comunica i propri
dati e non indica se esistono i registri obbligatori, il luogo di conservazione e di consultazione, né le modalità di consultazione, ledendo le
legittime facoltà riconosciute ai condòmini
per legge, si tratta di una lesione talmente
grave da essere sanzionata con la revoca giudiziale senza bisogno di passare per l’assemblea.
Infatti, continuando, all’art. 1129 (comma
11) c.c, “La revoca dell’amministratore può
essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea,
con la maggioranza prevista per la sua nomina
oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto
comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità”.
Dalla lettura in sequenza dei commi, a noi
appare che:
❖ il rinnovo non può essere tacito, ma deve
essere esplicito ed analitico;
❖ al momento del rinnovo le comunicazioni
di cui al comma 2 art. 1129 c.c. sono obbligatorie sempre;
❖ la mancanza di comunicazione dei dati
costituisce grave irregolarità che abilita ciascun condomino a chiedere la revoca senza
passare per l’assemblea;
❖ la revoca da parte dell’A.G. impedisce la
rinomina dell’amministratore revocato;
❖ al momento del rinnovo, l’amministratore
deve specificare analiticamente l’importo del
suo compenso a pena di nullità della nomina.
E comunque si tratta di casi in cui il singolo
condomino può ottenere diretto accesso alla
tutela giurisdizionale senza passare per il vaglio
dell’assemblea. Ma se il condomino ha offerto
all’amministratore apparente l’opportunità di
sanare il tutto e questi non l’abbia colta, allora
non è il caso di darsi pena a trattenerlo perché
delle due l’una: o è attaccato alla poltrona; o
non sa fare il suo mestiere.
OTTOBRE
2014
LEGGI & SENTENZE 27
N.19
La Cassazione ha restituito potere ai meri proprietari su nomina dell’amministratore e revisione delle tabelle millesimali
Condominio soggetto a vincolo alberghiero: la gestione
avv. Ermenegildo Mario Appiano
consulente ALAC - Torino
S
oprattutto nelle località turistiche, tra cui
quelle liguri, accade che i piani regolatori abbiano consentito, ovvero consentano
tutt’oggi, la costruzione di edifici sottoponendoli al vincolo alberghiero per molti anni. In tali circostanze, se il nuovo edificio appartiene ad un unico proprietario (persona
fisica o società, poco importa) che lo destina
a detta attività, non sorgono particolari problemi, salvo quelli normalmente legati a tale
tipologia di azienda. Al contrario, essi si pongono qualora la proprietà sull’edificio sottoposto a siffatto vincolo viene frazionata tra
diversi soggetti, ed alcuni di essi poi affidano mediante la stipulazione di specifici contratti
- la disponibilità delle loro unità immobiliari
(possedute in proprietà esclusiva, quindi nel
nostro caso non si tratta della cosiddetta
“multiproprietà”, anche se per certi aspetti la
ricorda) a chi di loro esercita effettivamente
l’attività alberghiera.
In altre parole: mentre i primi si limitano a
svolgere il ruolo di “meri” proprietari sui loro
rispettivi appartamenti, che magari utilizzano personalmente per alcuni periodi di ogni
anno, il secondo è colui che da solo gestisce
l’attività ricettiva, utilizzando all’uopo sia le
proprie unità immobiliari, sia quelle messe a
disposizione dagli altri proprietari.
Per i “meri” proprietari, il lato positivo
della situazione è che le rispettive unità immobiliari si trovano inserite in un contesto
economico che - se tutto funziona - dovrebbero “automaticamente” produrre reddito
nei periodi in cui esse vengono messe a
disposizione per l’attività alberghiera, evitando così loro la preoccupazione di trovare volta per volta un conduttore, come invece avviene quando ci si limita ad affittare stagionalmente un alloggio a fini turistici. Per i
periodi in cui, invece, l’appartamento viene
goduto personalmente, per loro il vantaggio
è quello di avere a propria disposizione un
servizio di natura alberghiera, le cui prestazioni variano a seconda del livello di lusso offerto dall’intera struttura.
Tuttavia, i “meri” proprietari - non essendo
soci nell’esercizio della attività imprenditoriale - non ricevono solitamente né un compenso inteso come percentuale dell’eventuale reddito da essa prodotto, né un canone di locazione vero e proprio (che verrebbe
corrisposto “vuoto per pieno”), bensì una
somma calcolata in base al numero di giorni
in cui la loro unità immobiliare è stata effettivamente occupata dai clienti dell’albergo.
Come sempre, però, esiste l’altro lato della
medaglia. Le strutture in questione hanno
sicuramente costi elevati, solitamente superiori a quelli di un puro condominio, per
quanto dotato di vari servizi. Tanto per capirci: una cosa è il portierato affidato ad un
custode, altra è la “concierge” di un albergo,
che deve funzionare in continuazione, rendendo necessario l’impiego di vario personale su più turni di lavoro. Una cosa è il servizio
di pulizia delle parti comuni, che - per quanto
meticoloso - difficilmente è paragonabile a
quello richiesto ad un albergo, ove le camere
o le “suites” vanno riviste giornalmente.
Il punto dolente diviene allora la ripartizione delle spese: quali gravano sulla sola attività alberghiera in senso stretto e quali invece competono pro-quota ai singoli proprietari, in quanto spese relative alle parti comuni della struttura? In che misura dividere poi
quelle che stanno a cavallo tra le due precedenti categorie?
Per risolvere la situazione, allora, si tende a
pattuire specifici criteri di ripartizione dei
costi di gestione, che divengono parte integrante degli atti di acquisto nel momento
genetico dell’intera operazione. Inoltre, il
regolamento contrattuale - che viene parimenti accettato in tali circostanze - tende a
prevedere che ad amministrare l’edificio in
condominio sia lo stesso soggetto che cura la
gestione dell’attività alberghiera. Egli, infatti,
difficilmente potrebbe assicurarsi in altro
modo tale potere: anche disponendo la maggioranza millesimale per decidere al riguardo,
sarebbe comunque quasi sempre privo di
quella per teste, controllata invece dai “meri” proprietari (basta infatti che questi ultimi
siano almeno due).
In effetti, altro punto dolente è individuare
chi gestisce. A rigore, una cosa è organizzare
imprenditorialmente l’attività alberghiera,
altra è quella di amministrare la cosa comune. Almeno a prima vista. Tuttavia, le due
gestioni presentano vari punti di sovrapposizione, poiché la struttura ricettiva è un tutt’uno. Più si lesina sulla manutenzione, minori
costi insorgono, ma l’immagine dell’albergo
si deteriora. Per contro, maggiormente si
cura quest’ultima ed il livello di servizio, più
l’attività imprenditoriale diviene attrattiva
per i propri clienti.
In via di massima, la redditività dell’impresa sussiste sino a quando i ricavi risultano superiori ai costi: nella fattispecie, però, il
risultato economico può variare - anche di
molto - a seconda di quanto questi ultimi
vengono fatti gravare sui “meri” proprietari,
per effetto dei criteri contrattuali adottati per
la loro ripartizione.
Nel momento in cui questi ultimi soggetti vedono scarsamente remunerate le loro
unità immobiliari, da un canto, e si trovano a
sostenere alte spese di “condominio”, dall’altro, essi - a torto o ragione - provano la spiacevole sensazione di trovarsi in una sorta di
trappola, ove l’utile economico del loro investimento cade sostanzialmente nelle mani di qualcun altro, che controlla la gestione e ne scarica su di loro buona parte dei costi. Ancora peggio se, in momenti di ristrettezze, insorge il sospetto che vengano impiegate con preferenza le unità immobiliari
appartenenti a chi gestisce l’attività alberghiera, lasciando alle altre il ruolo di mere
riserve.
Ecco in estrema sintesi le principali ragioni
di conflitto in un simile contesto.
Al riguardo, la Cassazione ha ora indicato mediante la sentenza 13011/2013 - alcuni
principi in materia, che vanno ad incidere alquanto profondamente sulle pattuizioni contrattuali che regolavano le situazioni
in esame, consentendo così ai “meri” proprietari di recuperare buona parte degli svantaggi cui si vedevano sottoposti per effetto
dei vincoli contrattuali in essere.
In sostanza, la Suprema Corte ha fatto prevalere quanto disposto dalla legge in tema di
condominio degli edifici rispetto alle previsioni contrattuali stipulate fra le parti in materia di ripartizione dei costi di gestione e
di nomina dell’amministratore dell’edificio
soggetto al vincolo alberghiero.
Per quanto concerne la designazione dell’amministratore, la Cassazione ha ritenuto che si tratta di una decisione non sottraibile alla competenza dell’assemblea. Ciò in
quanto “l’art. 1138 c.c., comma 4, dichiara
espressamente non derogabile da parte del regolamento condominiale la disposizione posta dall’art. 1129, la quale riserva alla sola assemblea la
nomina dell’amministratore e stabilisce la durata
del suo incarico in un anno. Ne deriva la nullità
della clausola del regolamento condominale che
riserva ad un determinato soggetto, per un tempo
indeterminato, la carica di amministratore del
condominio, sottraendo il relativo potere di nomina e di revoca all’assemblea. Né appare condivisibile l’affermazione della Corte di merito che ha
giustificato tale discostamento in ragione dell’atipicità del rapporto esistente tra le parti, tenuto
conto che la possibilità di una diversa disciplina è
espressamente esclusa dalla legge, nonché della
necessità, già rilevata, di tenere distinta, nel caso
concreto, la sfera dei rapporti attinenti al condominio dalla gestione dell’impresa alberghiera”.
Quanto ai criteri di ripartizione delle spese
comuni pattuiti contrattualmente, la Cassazione ha sancito che essi vadano corretti nel
momento stesso in cui non riflettono la realtà condominiale, applicandosi i principi per
la rettificazione delle tabelle millesimali (di
cui all’art. 69 delle disposizioni di attuazione
del codice civile) e negandosi in tal modo
rilevanza alla loro origine contrattuale, come invece aveva ritenuto la Corte d’Appello di Genova. Secondo quest’ultima, infatti,
avrebbe dovuto prevalere la natura contrattuale delle tabelle di ripartizione controverse,
per cui l’unico - difficile - rimedio a disposizione dei “meri” proprietari onde cercare di
sottrarvisi sarebbe stato quello di esperire l’azione di annullamento del contratto per errore, e non quella prevista per la rettificazione delle tabelle stesse (molto più agevole sul
piano concreto).
Tuttavia, la decisione assunta dalla Corte
d’Appello di Genova è stata rigettata dalla
Cassazione, “apparendo in contrasto con l’orientamento di questa Corte, che invece ammette i singoli condòmini, anche nel caso in cui l’approvazione delle tabelle avvenga mediante la sua
predisposizione da parte dell’unico originario proprietario e l’accettazione da parte dei successivi
acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero
mediante accordo unanime di tutti i condòmini,
ad esperire l’azione di revisione prevista dall’art.
69 disp. att. c.c., laddove essi intendano, come
normalmente avviene, non già modificare la portata dei loro obblighi di partecipazione, ma determinarne quantitativamente la misura; ciò in
quanto l’errore che giustifica la revisione non
coincide in tal caso con l’errore quale vizio del
consenso, di cui all’art. 1428 c.c. e ss., ma si
fonda sull’assunto della obiettiva divergenza tra il
valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il
valore proporzionale ad esse attribuito, situazione
emendabile con il rimedio previsto dall’art. 69
citato (Cass. n. 7300 del 2010). Il riconoscimento della stessa natura contrattuale dell’atto
che approva le tabelle millesimali allegate al regolamento condominale è stata del resto oggetto di
ripensamento da parte di questa Corte, la quale
ha avuto modo di precisare che le tabelle, in ragione della loro funzione, che è quella di stabilire i
parametri degli obblighi di contribuzione dei singoli condòmini alle spese, determinati sulla base di
una valutazione tecnica delle singole quote di proprietà, trova il suo momento genetico non in un
atto di natura negoziale, ma in un atto deliberativo dell’assemblea dei condòmini, sottoposto alla
maggioranza prescritta dall’art. 1136 c.c.,
comma 2 (Cass. S.U. n. 18477 del 2010)”.
Restituendo potere ai “meri” proprietari in
merito alla nomina dell’amministratore dell’edificio in condominio, sebbene assoggettato al vincolo alberghiero, e consentendo
loro di sottoporre a revisione i criteri di ripartizione delle spese comuni, quando non corrispondenti alla reale situazione del fabbricato, questi principi dovrebbero allora evitare
l’insorgere stesso delle varie contestazioni (e
del relativo contenzioso) che detti soggetti appellandosi ai principi in materia di conflitto di interesse - muovevano avverso l’operato di chi gestiva la cosa comune per effetto
delle pattuizioni contrattuali ora private di
effetto.
Al riguardo, con la sentenza in esame la
Cassazione ha comunque ricordato che la
presenza di un conflitto di interesse “va accertata non in astratto, ma in concreto, richiedendo
la verifica di una sicura divergenza tra l’interesse
del singolo condomino e quello comune (Cass.
n. 10754 del 2011; Cass. n. 3944 del 2002).
Ne deriva che al fine di determinare l’invalidità
del deliberato assembleare adottato con il voto
determinante di colui che si assume persegua un
interesse in conflitto con quello comune, non è
sufficiente allegare che questi si trovi in una situazione astrattamente contrastante, ma è necessario dimostrare che egli abbia, in concreto, perseguito altro interesse, incompatibile con quello collettivo”. Dunque, si tratta di dare una
prova specifica e precisa sul conflitto d’interesse che viene eccepito.
La giurisprudenza in esame impone dunque di riconsiderare tutte le situazioni similari al caso di specie, rimettendo così in gioco molti rapporti economici che sembravano consolidati e ritenuti al riparo da censura.
Ci si domanda poi se essa abbia anche modo di influire in materia di multiproprietà, ove vigono peraltro le tutele previste dalla normativa comunitaria (direttiva 2008122-CE, che ha sostituito la precedente
94/47/CE).
OTTOBRE
2014
LEGGI & SENTENZE 29
N.19
La patologia si era aggravata a causa dell’umidità dell’alloggio di servizio assegnatole dall’ente per il quale lavorava
Portinaia risarcita per l’artrosi
CORTE CASSAZIONE
sez. III civ., sent. 26.08.2014,
n. 18247
SVOLGIMENTO
DEL PROCESSO
M.T. conveniva in giudizio l’Ente Nazionale di
Previdenza ed Assistenza Farmacisti
(E.N.P.A.F.) per sentirlo condannare al risarcimento dei danni biologici e morali dalla stessa
subiti in conseguenza della |insalubrità dell’alloggio di servizio che le era stato assegnato
dall’Ente per lo svolgimento dell’attività di portierato; lamentava, in particolare, di avere sviluppato una grave patologia artrosica in conseguenza dell’elevatissimo grado di umidità dei
locali (siti al piano seminterrato).
Il Tribunale di Roma rigettava la domanda
ritenendo insussistente il nesso causale fra le
patologie da cui era affetta l’attrice e le condizioni ambientali dell’alloggio. Disposta la rinnovazione della C.T.U. medico-legale, la Corte di Appello di Roma rigettava il gravame proposto dalla M. e condannava l’appellante al
pagamento delle spese di lite.
Ricorre per cassazione la M., affidandosi a tre
motivi illustrati da memoria; resiste, a mezzo di
controricorso, l’E.N.P.A.F..
MOTIVI
DELLA DECISIONE
1. La sentenza impugnata ha dato atto che il
C.T.U. nominato in sede di gravame ha rilevato che “le condizioni microclimatiche
(ambiente domestico) dell’abitazione della M.
non possono essere considerate, sotto il profilo etiopatogenetico, quale causa esclusiva, efficiente e determinante del quadro artrosico polidistrettuale sviluppatosi, ma può considerarsi quale causa algo-disfunzionale aggiuntiva rispetto ad un processo articolare che sarebbe comunque evoluto anche qualora la
perizianda fosse vissuta in un ambiente confortevole”, concludendo che “le condizioni di
non igienicità sussistenti nell’appartamento di
cui usufruiva l’appellante hanno reso di maggior operanza funzionale la malattia, non determinando il danno così come configurato
attualmente, ma una minima quota di questo,
quantificato quale danno biologico, nella
misura dell’8%”; la Corte ha, inoltre, affermato
che “le conclusioni cui è pervenuto il C.T.U.
possono essere condivise, poiché prive di vizi
logici e assunte all’esito di considerazioni medico legali approfondite in ordine alla patologia...; esse sono sostanzialmente sovrapponibili
a quelle tratte dal C.T.U. di primo grado che ha
ritenuto che i fattori microclimatici abbiano
svolto al massimo un ruolo di aggravamento
del sintomo dolore e sulle reazioni antalgiche,
con esclusione del nesso causale e di quello
concausale”; ha aggiunto che “peraltro la difesa
appellata ha ribadito anche in questa sede di
aver posto in essere una serie di iniziative atte a
migliorare le condizioni abitative della M., proponendole anche il trasferimento in altro stabile” e che “la M. ha evidenziato nel corso della
vicenda di causa un comportamento contraddittorio, chiedendo, al termine del rapporto di
lavoro di portierato, di regolarizzare con la sti-
pula di un contratto di locazione la propria permanenza nello stesso alloggio”; tutto ciò premesso, ha rigettato l’appello, condannando la
M. al pagamento delle spese di lite.
2. Con i primi due motivi - che si trattano congiuntamente in quanto strettamente connessi - la ricorrente deduce “violazione e falsa applicazione di norme di legge ed in particolare
dell’art. 2043 c.c., nonché degli artt. 115 e 116
C.P.C., in relazione all’art. 360, n. 3 C.P.C.” (1°
motivo) e “omessa, erronea, insufficiente e
contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, in relazione all’art. 360
numero 5 C.P.C.”: con entrambi si duole che la
Corte abbia dichiarato di aderire integralmente alle conclusioni del proprio C.T.U., salvo poi
prescindere totalmente da esse e rigettare del
tutto la pretesa risarcitoria dell’appellante.
2.1. La doglianza risulta fondata sotto il duplice
profilo dell’errore di diritto e della contraddittorietà della motivazione.
Ha errato la Corte territoriale nell’escludere
l’esistenza di un nesso causale o concausale fra
le condizioni insalubri dell’appartamento e la
patologia riscontrata nella M., pur riconoscendo alle prime un “ruolo di aggravamento del
sintomo dolore e sulle reazioni antalgiche”; deve - al contrario - ritenersi che l’aggravamento
dello stato di dolore fisico e della menomazione funzionale correlati ad una malattia avente altra eziologia (nel caso, la patologia artrosica) integri una menomazione ulteriore dell’integrità psico-fisica dell’interessato (quale quota di invalidità aggiuntiva rispetto a quella che
sarebbe derivata dalla patologica principale)
che si pone in diretto rapporto causale con i fattori che tale aggravamento hanno determinato. Sotto il secondo - e correlato - profilo, risulta palesemente contraddittoria la motivazione che dichiara di voler aderire alle conclusioni
di una relazione di C.T.U., salvo poi discostarsene del tutto, al punto da negare rilevanza risarcitoria alla menomazione (aggiuntiva) pacificamente accertata e quantificata dal consulente.
2.2. Va escluso, peraltro, che tale scostamento
risulti adeguatamente motivato col generico
riferimento alle iniziative che l’ESAF avrebbe posto in essere per migliorare le condizioni dell’immobile e con l’individuazione di un
“comportamento contraddittorio” che sarebbe
stato tenuto dalla M.: si tratta, in ogni caso, di
elementi circostanziali generici (oltre ché
indeterminati quanto all’epoca in cui sarebbero state poste in essere le iniziative dell’ESAF)
che - così come prospettati dal giudice di appello - non danno contezza delle ragioni per cui
l’aggravamento patito dalla M. non sarebbe in
alcuna misura imputabile all’ente proprietario
dell’immobile insalubre.
2.3. I due motivi vanno - dunque - accolti,
con rinvio alla Corte territoriale per un nuovo
esame della questione alla luce dei principi e
delle considerazioni di cui sopra.
3. (omissis)
4. La Corte di rinvio provvederà anche sulle
spese del presente giudizio.
P.Q.M.
la Corte accoglie il primo ed il secondo motivo,
cassa in relazione e rinvia alla Corte di Appello
di Roma anche per la liquidazione delle spese
del presente giudizio.
Esce in pigiama e getta pattume: Quando si configura
è comunque evasa dai domiciliari il furto in abitazione
CORTE CASSAZIONE
sez. VI pen., sent. 25.08.2014,
n. 36123
RITENUTO
IN FATTO
1. O.C. ricorre per cassazione avverso
la sentenza della Corte d’appello di
Napoli, in data 7-5-2012, con la quale
è stata confermata la sentenza di condanna emessa in primo grado, in ordine al delitto di cui all’art. 385 cod. pen.
2. La ricorrente deduce violazione di
legge e vizio di motivazione poiché ella
è stata costretta ad allontanarsi, per
pochi attimi, dall’abitazione presso la
quale si trovava agli arresti domiciliari,
per la necessità di gettare i rifiuti negli
appositi contenitori, posizionati a pochi
metri dall’alloggio, attesa la mancanza
di persone che convivessero con lei. Ed
infatti la donna venne vista dalla polizia
giudiziaria, nei pressi dell’abitazione,
con gli zoccoli ai piedi e un pigiama da
notte: segno che ella non aveva alcuna
intenzione di allontanarsi dall’immobile e, ancor meno, di sottrarsi ai controlli
di polizia giudiziaria, onde manca anche l’elemento psicologico del reato.
Sotto il profilo putativo, poi, va riconosciuta la scriminante di cui all’art. 51
cod. pen. avendo l’imputata agito nella
convinzione di tutelare il proprio diritto
a vivere in un ambiente libero dai rifiuti. Si chiede pertanto annullamento
della sentenza impugnata.
pen. e dunque, essendo in esso incorporata, è da considerarsi legge penale.
Ne deriva che l’errore di interpreta1. La doglianza formulata è manifesta- zione sulla portata precettiva dell’art.
mente infondata. Va infatti ribadito il 284 cod. proc. pen. non scusa, ai sensi
consolidato orientamento giurispru- dell’art. 5 cod. pen., risolvendosi in
denziale secondo il quale ogni allonta- ignoranza della legge penale e cioè
namento, ancorché limitato nel della norma incriminatrice di cui altempo e nello spazio, realizza il delitto l’art. 385 cod. pen. Ignoranza non cerdi cui all’art. 385 cod. pen. (omissis), tamente inevitabile, nell’ottica delianche se il soggetto venga sorpreso neata dalla sentenza della Corte costinelle immediate vicinanze dell’abita- tuzionale n. 364 del 24-3-1988, dato
zione (omissis). L’elemento soggettivo che il divieto di uscire dall’abitazione,
si esaurisce nel dolo generico, ad inte- per chi sia ristretto agli arresti domicigrare il quale è sufficiente la coscienza liari, e la necessità di chiedere, all’uoe volontà di allontanarsi dal luogo in po, un’autorizzazione al giudice comcui si è ristretti, con la consapevolezza petente costituiscono prescrizioni asdi trovarsi legalmente agli arresti domi- sai semplici, di comune cognizione per
ciliari o nelle altre situazioni che fungo- chi sia sottoposto alla misura autocuno da presupposto del reato (omissis). stodiale,anche perché connotate da
Non occorre dunque alcuna specifica
una intrinseca coerenza con la natura
volontà di sottrarsi ai controlli da parte
di quest’ultima, sì da essere agevoldelle Forze dell’ordine. A nulla rilevamente comprensibili per coloro che
no i motivi che hanno determinato la
siano ad essa assoggettati.
condotta dell’agente (omissis). Colui
4. Il ricorso va dunque dichiarato
che si trovi sottoposto alla misura autocustodiale ha, d’altronde, la possibilità inammissibile, con conseguente condi chiedere al giudice l’autorizzazione danna della ricorrente al pagamenad allontanarsi dalla propria abitazione to delle spese processuali e della somper provvedere alle sue indispensabili ma di euro mille, determinata seconesigenze di vita: ciò che l’imputata, se- do equità, in favore della Cassa delle
condo quanto risulta dalla motivazio- ammende.
ne della sentenza impugnata, non ha
P.Q.M.
fatto.
2. Non può nemmeno riconoscersi la Dichiara inammissibile il ricorso e conscriminante putativa dell’esercizio del danna la ricorrente al pagamento delle
diritto, poiché l’art. 284 cod. proc. spese processuali e della somma di Eupen. costituisce norma extrapenale in- ro 1.000 in favore della cassa delle
tegratrice dei precetto ex art. 385 cod. ammende.
CONSIDERATO
IN DIRITTO
CORTE
CASSAZIONE
sez. IV pen., sent.
01.09.2014, n. 36450
RITENUTO
IN FATTO
B.D. ricorre per cassazione avverso la sentenza della Corte d’appello di Milano che, in parziale
riforma della sentenza di condanna emessa nei suoi confronti
dal GIP del Tribunale di Sondrio
in data 05.03.2008 in ordine al
delitto di furto aggravato (capo
a) ed al reato di cui all’art. 707
cod. pen. (capo b) ha dichiarato
quest’ultimo estinto per prescrizione ed ha rideterminato la pena per il primo.
Con un unico motivo si denuncia violazione di legge dell’art. 125 c.p.p. e degli artt. 56624 cod. nonché vizio di motivazione, con riferimento alla
mancata valutazione di elementi
probatori che imponevano la
configurazione del fatto nel paradigma del delitto di furto tentato e non consumato, atteso che
non si è verificato un effettivo
impossessamento dei beni sottratti, essendo l’imputata rimasta
all’interno dell’abitazione fino all’arrivo dei carabinieri e, pertanto, gli oggetti sottratti sono ri-
masti nella sfera di vigilanza del
derubato.
RITENUTO
IN FATTO
Il motivo esposto è infondato
e determina il rigetto del ricorso. La motivazione della sentenza impugnata sul punto oggetto
della censura è, in diritto, condivisibile essendo stato affermato
che l’impossessamento si verifica
anche quando, pur rimanendo il
ladro sotto la sorveglianza del
derubato, quest’ultimo è costretto ad esercitare violenza o pressione sull’autore del furto al fine
del recupero della refurtiva, come è avvenuto nel caso di specie
essendo stato costretta la persona
offesa a chiedere l’intervento
delle forze dell’ordine.
Questa Corte ha affermato,
infatti, che in tema di furto sono
irrilevanti sia il criterio spaziale e
quello temporale, sia la durata
del possesso dell’agente. Ai fini
della determinazione dell’impossessamento, che segna il momento consumativo del reato, è
sufficiente, infatti, che l’agente
consegua la disponibilità materiale della cosa. (Omissis).
P.Q.M.
Rigetta il ricorso e condanna
la ricorrente al pagamento delle
spese processuali.
30 LEGGI & SENTENZE
N.19
OTTOBRE
2014
In questa fattispecie la procedura non necessita di preventiva autorizzazione a procedere da parte dell’assemblea
La mediazione nel recupero dei crediti condominiali
avv.Nunzio Costa
pres. Acap
È
opinione molto diffusa che la mediazione
se adeguatamente usata, potrebbe risolvere i conflitti in condominio. Il principio in
linea di massima è esatto. La mediazione è per
sua natura flessibile e non conflittuale, quindi
in genere aiuta a superare gli attriti e a non
generarne altri.
Pensate all’ipotesi di un fornitore storico del
condominio che ha accumulato un credito
corposo nei confronti dello stesso e che ancora
non vede la possibilità di rientrare del credito
vantato. Cosa deve fare questo fornitore? Andare da un avvocato? Mandare una messa in
mora e poi chiedere un decreto ingiuntivo?
Diciamola tutta: il condominio e/o l’amministratore, potrebbero decidere di interrompere quel rapporto fiduciario che si era instaurato
ed il contenzioso deteriorerebbe i rapporti.
Invece, il ricorso allo strumento della mediazione offrirebbe la possibilità di elaborare piani
di rientro, chiedere controprestazioni per lavori svolti male o altre eccezioni da sollevare.
Lo stesso dicasi nei rapporti interni del condominio: l’amministratore a termini di legge
può (ed anzi, con la riforma, deve) recuperare
i crediti ed a norma dell’art. 63 d.a.c.c.. Può
farlo anche con il decreto ingiuntivo, se il credito è certo, liquido ed esigibile; nella sostanza
se ha il consuntivo ed il piano di riparto approvati dall’assemblea, con messa in mora già
inviata al condomino moroso. Ma tale meccanismo non ha nulla di persuasivo ed è solo
un metodo coercitivo, che costringe il condomino moroso ad avanzare le sue doglianze
attraverso lo strumento dell’opposizione al
Decreto ingiuntivo. Quindi, lungi dal rappresentare una abbreviazione dei termini per
ottenere il pagamento, assistiamo ad una dilatazione dello stesso, ad un aumento delle figure coinvolte (avvocati) ed un aumento delle
parcelle e delle spese vive. Costi che spesso
finiscono per essere il vero oggetto del contendere.
Innanzitutto si potrebbe quindi utilizzare la
mediazione nell’ipotesi del recupero credito
condominiale. Il condomino chiamato in
mediazione ha, a propria volta, delle doglianze
che vuole vengano risolte, quindi si redige un
verbale che con l’assistenza degli avvocati diviene titolo esecutivo e quindi, se da un lato
il condominio recupera, il condomino vede
soddisfatte le proprie aspettative e tutti hanno
vinto.
Ma contro questa brillante idea si cozza con
il dato normativo e l’interpretazione giudiziale
che vuole l’amministratore sempre fornito di
autorizzazione assembleare per essere legittimato a partecipare al procedimento di mediazione. Eppure eravamo partiti dal presupposto
che la mediazione è per natura flessibile. Allora, parafrasando il mitico prof. Perlingieri, cerchiamo di verificare se è possibile collimare la
naturale flessibilità della mediazione con la
rigidità delle forme ed il formalismo degli
interpreti.
a) C’è chi sostiene che l’autorizzazione non sia
necessaria, traendo fondamento dall’obbligo
per l’amministratore di attivarsi per il recupero
delle somme sospese.
b) Altri, invece, concludono che l’autorizzazione sia sempre necessaria, traendo spunto
dal dato normativo della riforma stessa, a
mente del quale all’art. 71 quater disp att c.c.,
si legge: “Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del
decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si
intendono quelle derivanti dalla violazione o
dall’errata applicazione delle disposizioni del
libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli
articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni
per l’attuazione del codice. [...]” e tra gli articoli
citati c’è proprio quello del recupero crediti.
Ecco, è proprio dal confronto di questi due
dati normativi che possiamo trarre alcune
considerazioni:
1) Il ricorso per decreto ingiuntivo è un atto di
natura giurisdizionale che tende ad ottenere
un titolo con valore di sentenza. Quindi, è un
ricorso ad un’autorità giudiziaria ordinaria con
contenuto formale e fortemente conflittuale.
Eppure, nel rispetto dei requisiti di forma, ai
sensi dell’art. 63 d.a.c.c. il giudice rilascia il
decreto ingiuntivo, senza l’obbligo di verificare se l’amministratore abbia ricevuto o meno
l’autorizzazione a richiedere il decreto stesso.
2) Quando l’art. 71 quater d.a.c.c. specifica
quale sia l’ambito di applicazione della mediazione in condominio, dichiara che “Per controversie in materia di condominio si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III,
titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da
61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice. [...]”. Ma, appunto, parla di
controversie, ossia di procedimenti contenziosi già insorti, o in cui vi sono due o più parti
in lite.
Quindi, nel caso “1” dell’emissione del decreto ingiuntivo, è questo il motivo per cui il
giudice non richiede l’autorizzazione assembleare preventiva in capo all’amministratore
per ricorrere all’A.G. Si tratta di un procedimento monitorio, inaudita altera parte che vede la presenza di una sola parte, con procedimento sommario che termina senza contraddittorio e senza lite. Sempre nel caso “1”,
infatti, se il condomino ha delle doglianze,
propone opposizione con citazione, le parti in
lite divengono almeno due, vi è contraddittorio, vi è lite e controversia. Quindi all’atto
della costituzione il condominio dovrà dimo-
L’ANGOLO DEL LEGALE
➣ Balconi aggettanti
Chi paga le spese?
In sede di rifacimento, impermeabilizzazione e
pavimentazione di un lastrico solare di uso esclusivo,
la parte in aggetto oltre la verticale delle pareti rimane
con il riparto di 1/3 e 2/3, oppure va ripartita interamente a carico del proprietario del lastrico?
Rispondono: l’avvocato Enrico Morello e
Valentina Napoli
Il lastrico solare dell’edificio svolge la funzione
di copertura del fabbricato, anche se appartiene
in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso
esclusivo ad uno dei condòmini, secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c., prevedendo
che coloro che ne hanno l’uso esclusivo sono
tenuti a contribuire per un terzo nella spesa del
lastrico, gli altri due terzi sono invece a carico dei
proprietari delle unità immobiliari ad essa sottostanti.
All’obbligo di provvedere alla sua riparazione
o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condòmini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Ne
consegue che tutti i condòmini sono tenuti a
contribuire alle spese necessarie per la riparazione o la ricostruzione, in caso di infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare, in concorso
con il proprietario della terrazza stessa, anche
quando il suo deterioramento sia derivato dalla
mancata manutenzione o da difetti ricollegabili
alle caratteristiche costruttive, in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti.
Il caso in esame prevede, invece, la situazione
dei cosiddetti “balconi aggettanti, definiti ormai
da giurisprudenza consolidata della Suprema
Corte come dei prolungamenti del relativo immobile, e appartengono in via esclusiva al proprietario del rispettivo appartamento.
Soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si
inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (a
titolo esemplificativo, le fioriere nella sentenza
Cass. Civile n. 6624 del 30/04/12 erano prive di
particolare pregio artistico, trattandosi di comuni vasconi in cemento armato, né costituivano
parte integrante della struttura).
In conclusione, pertanto, l’aggetto costituito
da un balcone (o terrazzo) appartiene esclusivamente al proprietario dell’unità immobiliare corrispondente, il quale è esclusivo responsabile
dell’eventuale danno cagionato a terzi. Di conseguenza, le spese di riparazione della parte in oggetto della terrazza di proprietà esclusiva di uno
dei condòmini gravano soltanto su quest’ultimo.
strare di essersi dotato della legittimazione a
stare in giudizio per l’amministratore, con una
preventiva assemblea che a tanto lo autorizza.
Nel caso “2”, invece, l’amministratore introduce un provvedimento, per sua natura
non contenzioso, che non rappresenta una lite, né una controversia, nemmeno quando la
diversa prospettazione delle parti innesca un
serrato contraddittorio.
Quindi, non essendo controversia, non c’è
alcuna ragione al mondo per cui l’amministratore debba procurarsi preventivamente l’autorizzazione dell’assemblea a proporre un procedimento di mediazione. Tuttavia, se al momento della proposta del mediatore vi è un
verbale positivo, con mediazione riuscita, da
redigere, allora può ben darsi che quel verbale
abbia contenuto transattivi, ed è solo adesso
che l’amministratore necessita dell’intervento
assembleare. Ma questo in quanto vi è da
rispettare la norma sulla procedura di approvazione delle transazioni e non perché l’amministratore abbia bisogno dell’autorizzazione
preventiva.
Ciò è ancor più vero se si considera il solo
fatto che l’amministratore potrebbe firmare lo
stesso il verbale a contenuto transattivo e poi
portare lo stesso in ratifica all’assemblea, con
l’unico rischio che, per l’ipotesi che l’autorizzazione non arrivi o non si superi il quorum dei
millesimi previsto, gli effetti della transazione
si riverbererebbero solo sulla sua sfera giuridica
e non in quella del condominio.
Quindi, la mediazione per il recupero crediti
sulla scorta dell’obbligo di cui all’art. 63 d.a.c.c.
non ha bisogno di preventiva autorizzazione
da parte dell’assemblea, e ragionare in maniera diversa potrebbe presentare una lesione dell’art. 3 della costituzione, ossia: trattare
in maniera uguale principi ed istituti diversi e
trattare istituti diversi in maniera ugualmente
diversa.
“Salva inquilini” rimesso
alla Corte Costituzionale
avv. Silvio Barbiero
pres. Uppi Padova
I
n un procedimento di convalida di
sfratto per morosità da un immobile detenuto ad uso abitativo ove la parte locatrice, assistita dall’avv. Silvio Barbiero,
aveva intimato alla parte conduttrice il
pagamento integrale dei dovuti canoni di
locazione in forza della dichiarata incostituzionalità dell’art. 3 commi 8 e 9 del D.
Lgs. 14.03.2011, n. 23 (canoni di locazione già autoridotti dalla parte conduttrice
al triplo della rendita catastale in forza
della predetta aberrante norma di cui al
D. Lgs. 14.03.2011, n. 23, art. 3 commi 8
e 9) parte conduttrice ha eccepito l’entrata in vigore, nel frattempo, dell’art. 5,
comma 1 ter del D.L. 28.03.2014, n. 47,
introdotto, in sede di conversione dalla
Legge 23.05.2014, n. 80 (c.d. Norma
“salva inquilini”).
Il legale di parte locatrice, ritenendo la
predetta ultima norma di legge contraria
all’art. 136 della Costituzione (in quanto
norma diretta a procrastinare gli effetti di
una norma già dichiarata incostituzionale) ha richiesto al Tribunale di Padova
di dichiarare rilevante e non manifestamente infondata la questione di legitti-
mità costituzionale del detto art. 5, comma 1 ter del D.L. 28.03.2014, n. 47, introdotto, in sede di conversione dalla Legge
23.05.2014, n. 80.
Il Tribunale di Padova, ritenendo giustamente che una norma già dichiarata
incostituzionale non possa essere mantenuta in vita da un’altra norma successivamente approvata, perché ciò è contrario
all’art. 136 della Costituzione (che recita:
“Quando la corte dichiara la illegittimità
costituzionale di una norma di legge o di
altro atto avente forza di legge, la norma
cessa di avere efficacia dal giorno successivo alla pubblicazione della decisione”),
con ordinanza 23.07.2014 ha dichiarato
rilevante e non manifestamente infondata in relazione all’art. 136 della Costituzione la prospettata questione ed ha rimesso gli atti alla Corte Costituzionale
sospendendo il procedimento.
Se il Parlamento, incredibilmente, sta
tentando di mantenere in vita una norma già dichiarata incostituzionale (introduttiva dell’aberrante meccanismo sanzionatorio del contratto “catastale”), approvando altre norme incostituzionali, i
proprietari immobiliari non ci stanno, ed
utilizzeranno tutti gli strumenti messi loro
a disposizione dall’ordinamento giuridico
per contrastare tale orientamento.
OTTOBRE
2014
31
N.19
Crollo del fatturato del settore, acuito anche dalle lungaggini burocratiche. Censis: ripresa solo dalla metà del 2015
Immobiliare dimezzato: la prima vittima è l’edilizia
D
imezzato il mercato immobiliare nel giro di nemmeno 10
anni. È la sentenza emessa dall’indagine di Rus e Censis
sul comparto del mattone, e in particolare su segmento delle
compravendite: un dossier di analisi predisposto per un workshop a porte chiuse organizzato da Rur e Censis, che si è svolto
oggi con la partecipazione di rappresentanti del mondo delle
costruzioni, di banche e assicurazioni, gestori di reti, progettisti ed esponenti della consulenza, alla presenza di Giuseppe
De Rita, presidente della Rur e del Censis, e coordinato da
Giuseppe Roma, direttore Generale del Censis e Segretario
Generale della Rur.
Secondo l’analisi, dopo aver conosciuto un decennio ruggente (1997-2007), con la crisi il mercato immobiliare si è ridotto drasticamente. Nel settore residenziale siamo passati dalle 807mila abitazioni compravendute nel 2007 alle
403mila del 2013. Siamo tornati al volume di scambi del
1984: un arretramento di trent’anni. Anche nel confronto
con il 2008, il primo anno di forte flessione del mercato residenziale, il calo al 2013 è comunque molto rilevante, con un
fatturato che è passato da 112 miliardi di euro ad appena 68
miliardi (-39,7%).
Ma anche gli altri segmenti del mercato non residenziale di
piccolo taglio (con esclusione dei complessi terziari per istituti
di credito, centri commerciali e alberghi) registrano dinamiche simili: tra il 2008 e il 2013 -50,9% il fatturato per il settore
singoli uffici, -55,1% per il settore dei piccoli negozi, -50,6%
per il mercato dei capannoni industriali. In definitiva, il fatturato complessivo del settore immobiliare residenziale e del
non residenziale di piccolo taglio ha registrato una riduzione
di 57,7 miliardi, che equivalgono a tre volte il fatturato della
Fiat e a quasi la metà dell’Eni. È come se in questi anni i quattro principali gruppi della grande distribuzione in Italia
(Coop, Conad, Selex ed Esselunga) fossero scomparsi.
A quando la ripresa?
Nonostante alcuni segnali positivi, la previsione del Censis
è che per il 2014 ci possa essere solo un modesto segnale di
inversione di tendenza nel mercato immobiliare, con un volume di compravendite stimabile in circa 419mila unità a fine
anno, cioè un valore appena superiore a quello registrato nel
2013. Quest’anno, insomma, va considerato di transizione.
Lo smottamento verso il basso si sta fermando, ma il mercato
non ha ancora la forza di risalire. La possibile inversione di
tendenza non è prevedibile possa avvenire prima della metà
del 2015.
Tra i fattori positivi si segnalano un incremento nell’erogazione dei mutui, che a luglio 2014 ha riguardato 118mila
famiglie rispetto alle 90mila dell’anno precedente, e i provvedimenti di incentivo dello “Sblocca-Italia”, che però avranno
effetto dal prossimo anno. Sul lato negativo ci sono la mazzata
autunnale di tasse sulla casa (Imu, Tari e Tasi) e soprattutto la
riduzione del reddito disponibile delle famiglie (-9,8% dal
2008), che continua a determinare una debolezza della
domanda solvibile.
Futuro dell’edilizia
Nel crollo del mattone, una delle vittime principali è il
comparto edilizio, il che rappresenta un grave problema di
carattere economico, dato che il valore aggiunto prodotto
dall’industria delle costruzioni, in Italia, nel 2013 è stato inferiore, in termini reali, del 26,7% rispetto a quello del 2007,
l’anno precedente all’inizio della crisi. Il dato è tanto più
negativo se si pensa che per l’Unione europea a 28 Paesi la
riduzione è stata molto inferiore (-18,8%), mentre la Germania ha visto addirittura un’espansione del settore (+3,6%).
Un andamento analogo ha riguardato gli investimenti,
passati in Italia dai 174 miliardi di euro del 2007 ai 142 miliardi del 2013, con una caduta in termini reali del 28,7%. Nell’edilizia residenziale si registra non solo un ridotto volume di
nuovi interventi, ma anche il progressivo passaggio dall’attività costruttiva a una prevalenza di manutenzione e recupero
diffuso, che rappresenta attualmente il 69% degli investimenti complessivi in edilizia residenziale. Ciò spiega la grave
crisi delle imprese edilizie strutturate e dell’occupazione regolare, e, al contrario, la crescita del sommerso.
Secondo un’indagine del Censis condotta a marzo 2014,
1,7 milioni di famiglie avevano effettuato lavori di ristrutturazione della propria abitazione nell’anno precedente, ma ben
4,5 milioni, pur avendoli programmati, li avevano rinviati a
un periodo successivo.
progetto al cantiere per medi interventi di riqualificazione
urbana si impiegano fra i 10 e i 14 mesi, in Italia occorrono più
di 3 anni (quando il processo va a buon fine e non resta incagliato nelle secche delle varie burocrazie statali, regionali e
comunali).
Il panorama delle città italiane registra però differenti livelli
di efficienza amministrativa. Milano, con una media di 151
giorni necessari per ottenere le autorizzazioni per realizzare un
piccolo intervento edilizio, risulta la città più rapida, seguita
da Bologna (160 giorni) e Torino (198 giorni). All’estremo
opposto si collocano Palermo (316 giorni, cioè circa 3 mesi in
più di Milano), Napoli e Cagliari (252 giorni).
Le colpe della burocrazie
Dalla burocrazia arriva poi un ulteriore colpo di grazia per
edilizia e trasformazioni urbane.Per la costruzione di un semplice edificio (tipo capannone industriale) in Italia sono
necessari in media per le sole autorizzazioni 234 giorni, mentre in Germania ne bastano 97 e in Gran Bretagna 88. In altre
parole, in Italia i tempi per le autorizzazioni sono due volte e
mezza superiori a quelli tedeschi e britannici. E nel 2014 il
nostro Paese ha perso ben 11 posizioni rispetto al 2013 quanto
a tempi per le autorizzazioni edilizie, collocandosi nella fascia
dei Paesi meno efficienti.
La burocrazia, con i suoi numerosi passaggi procedurali, rappresenta un fattore di scoraggiamento all’investimento immobiliare, con effetti deleteri sull’industria delle costruzioni e
sull’occupazione. Mentre nei Paesi europei per arrivare dal
Commento dei dati
“La situazione in Italia è diventata paradossale - scuote la
testa Giuseppe Roma, direttore generale del Censis e segretario generale della Rur -. In una fase di profonda crisi dell’economia immobiliare e dell’industria delle costruzioni, calano
gli investimenti pubblici e privati. I primi a causa dei tagli al
bilancio statale, i secondi per ragioni di mercato e di credito.
Ove, però, gli investitori fossero interessati a trasformare immobili esistenti, valorizzare il patrimonio demaniale, riqualificare ambiti urbani o realizzare nuove strutture, la barriera più
difficile da superare è proprio l’atteggiamento inquisitorio
delle autorità pubbliche, la non chiarezza delle regole del
gioco, i continui aggiustamenti richiesti da una pletora di soggetti, detentori di piccoli o grandi poteri autorizzativi”.
Prezzi: calo in frenata. Si vede la luce?
B
icchiere mezzo pieno o mezzo
vuoto? L’eterno dilemma si applica
alla perfezione anche ai numeri emersi
dall’Osservatorio sul mercato immobiliare residenziale italiano del portale
Immobiliare.it, e relativi al primo semestre 2014. Se da una parte, infatti, i
dati sono ancora preceduti dal segno
negativo, dall’altra parte, rispetto al
passato, è possibile scorgere i sintomi di
un miglioramento, anche se è difficile
comprenderne dimensioni e prospettive. Ad ogni buon conto, ecco le rilevazioni più significative del report.
PREZZI IN CALO
Se il 2013 si era chiuso con un calo
del 6,6% del prezzo medio al metro
quadro degli immobili in vendita in Italia, il primo semestre 2014 ha fatto registrare, da gennaio a giugno, un calo
contenuto entro il 2% (-1,8%): una
nuova diminuzione, dunque, ma meno
drastica che in passato. Il ridimensionamento dei prezzi non è stato, però,
uniforme su tutto il territorio nazionale: se a Nord e a Sud i cali sono stati rispettivamente dello 0,5% e dell’1,0%,
è stato il Centro Italia a registrare la
performance peggiore, con un calo semestrale del 4,1%.
Nel dettaglio, i numeri sono i seguenti: a giugno 2014 il prezzo medio a cui
sono stati messi in vendita gli immobili
residenziali è stato pari a 2.250 euro per
metro quadro. Questa cifra diventa
2.261 euro/mq al Nord, 2.648 euro/mq
al Centro e 1.969 euro/mq al Sud.
A differenza di quanto avvenuto nel
secondo semestre del 2013, il 2014 si è
aperto all’insegna di un calo più contenuto nelle città più grandi, con oltre
250.000 abitanti: queste hanno registrato, in media, una contrazione
dell’1,4%, contro il -1,8% fatto segnare
dalle città di minori dimensioni.
Ora, visto il recente passato, anche
questi numeri negativi fanno comunque ben sperare, anche considerando
che il settore dei mutui ha mostrato
segnali incoraggianti, essendo cresciute
sia le domande, sia le erogazioni. A frenare gli entusiasmi resta tuttavia il fatto
che questa voglia di comprare casa non
fa certo il paio con l’aumento dei salari,
che quando non calano, nella migliore
delle ipotesi restano uguali, con l’effetto
che, a tali condizioni, i prezzi degli
immobili non possono certo crescere.
TREND DI OFFERTA
Se i prezzi del mattone calano, l’offerta sale, sia se parliamo di appartamenti
in locazione, sia se consideriamo gli immobili in vendita: nel primo semestre
del 2014 gli indici sono cresciuti rispettivamente dell’1,0% e del 3,4%, confermando la presenza maggiore sul mercato di immobili in vendita rispetto a
quelli da dare in affitto. L’italiano medio, lo sappiamo, è storicamente poco
propenso a mettere in affitto i beni
immobili che possiede, preferendo, in
caso di necessità, l’opzione della vendita. E questa tendenza è inevitabilmente
acuita anche dai preoccupanti dati
sulle situazioni di morosità (più o meno
incolpevole).
LE CITTÀ PIÙ CARE
Ma dove costa di più comprare casa?
I numeri dell’Osservatorio immobiliare
non riservano grandi sorprese: anche se
i prezzi scendono, la città capoluogo di
regione più cara resta Roma, con 3.681
euro al metro quadro (-5,5% nel primo
semestre, -8,6% rispetto a giugno
2013). La segue Firenze, stabile a 3.677
euro al metro quadro (-0,2% nei sei
mesi, -3,1% nei 12) e, in terza posizione,si colloca Milano, che arriva a 3.585
euro al metro quadro registrando una
leggera crescita dei prezzi nell’ultimo
semestre (+0,3%).
Nella coda della classifica resta
Catanzaro (1.254 euro al mq, in flessione del 4,7% nel primo semestre 2014),
seguita da Perugia (1.504 euro/mq, con
prezzi in calo dell’8,0% nel primo semestre). Il capoluogo di regione che, da
dicembre 2013 a giugno 2014, ha subito la contrazione maggiore dei prezzi è
L’Aquila (-10,2%), mentre confrontando i prezzi al metro quadro con quelli rilevati a giugno 2013 è Venezia a perdere più di tutte (-14,3%). La città con
la performance migliore è, invece, Trieste, che cresce del 3,9%.
32 MERCATO
N.19
Prezzi più bassi e alta qualità dei servizi spingono a comprare casa fuori città
Bologna: fuga verso l’hinterland
L
a città si spopola a favore dei comuni
dell’hinterland, dove comprare casa
costa meno e allo stesso tempo si vive
meglio. È quanto emerge da un’indagine
promossa da Confabitare.
Confrontando Bologna con i comuni della prima periferia, cosiddetti ad alta
tensione abitativa, e dividendo le categorie degli alloggi in tre tipologie (nuovo,
buono stato e da ristrutturare), l’osservatorio immobiliare di Confabitare ha rilevato la presenza di un flusso continuo e in
costante crescita di residenti laddove il
mattone è un po’ meno caro. Il comune più economico è quello di Calderara
di Reno. Qui un immobile nuovo costa
mediamente 2.450 euro al metro quadro
e 1.600 un appartamento da ristrutturare.
La maglia nera di questa particolare classifica spetta invece a San Lazzaro di Savena, dove una casa la si può pagare anche
4.300 euro al mq (2.600 euro da ristrutturare).
I prezzi del nuovo sono convenienti
anche ad Anzola (2.650), San Giovan-
ni in Persiceto (2.550), Monte San Pietro (2.800), Sasso Marconi (2.800) e Ozzano (3.000); un po’ meno convenienti
a Casalecchio (3.600), Zola Predosa (3.300) Granarolo (3.000), Pianoro
(3.050), Castenaso (3.050) e Castel
Maggiore (2.850). Non a caso è proprio
Calderara il centro in cui si registra il maggiore numero di trasferimenti dalla città,
quasi 1.600 negli ultimi due anni.
San Lazzaro ha invece sottratto alle
Due Torri poco più di 1000 nuovi abitanti, 570 Pianoro, 440 Anzola, 400 Zola e
così, a scendere, tutti gli altri.
“In particolare - spiega il presidente
nazionale di Confabitare, Alberto Zanni
- si tratta di giovani coppie o di lavoratori
che arrivano da fuori regione, e che per
mettere su casa guardano ovviamente al
portafoglio”. In tutto questo Zanni legge
il “fallimento delle politiche abitative
delle giunte che si sono susseguite a Palazzo d’Accursio, che negli ultimi anni non
hanno saputo calmierare i prezzi e contenere il degrado, che avanza anche nella
periferia costringendo la gente ad allontanarsi. In questo ultimo fattore, quello
del degrado, dobbiamo ricercare sicuramente una delle cause determinanti di
questo trend in continua crescita che ha
visto nel biennio 2012 e 2013 ben più di
7.000 bolognesi lasciare la nostra città,
oltre al fatto che i servizi offerti da Bologna, dove tasse e tariffe sono elevatissime,
non sono assolutamente superiori a quelli
dell’hinterland”. E basti dire che per arrivare in stazione col treno da Vergato ci
vogliono 45 minuti, lo stesso tempo che
occorre per muoversi con l’auto dal centro verso la prima periferia”.
Ma, a giudizio di Confabitare, c’è anche un problema di natura fiscale: “Merola e compagni - conclude Zanni - continuano a trattare i proprietari come un
bancomat a cui attingere a piene mani
per riempire le esangui casse comunali.
Vorrei ricordare, al riguardo, che negli ultimi tre anni la pressione fiscale sugli immobili a Bologna è aumentata del 200%.
Credo che sia ora di dire basta”.
OTTOBRE
2014
Canoni concordati:
in pochi li scelgono
Alberto Zanni
pres. naz. Confabitare
“Non solo sfratti. L’emergenza
abitativa a Bologna è aggravata anche da un’altra questione
di cui si parla poco, quella dei
canoni concordati. È un vero
allarme: se continua il trend
dell’ultimo periodo, si rischia
l’estinzione di questo tipo di
affitti entro breve.
Negli ultimi dodici mesi
i canoni concordati sotto le
Due Torri sono crollati da
3.000 a 1000 accentuando
una tendenza che aveva dato i
primi, inquietanti segnali già
nel 2012. quanto alle cause,
innanzitutto i canoni concordati a Bologna sono calati mediamente come valore da 600
a 500 euro al mese, con una
flessione pari al 15% circa. E
poi non dimentichiamo il salasso delle imposte: negli ultimi tre anni la pressione fiscale
nella nostra città è aumentata
del 200 percento. Una stangata che ha indotto molti proprietari a rinunciare a questo
tipo di contratti non trovandoli più convenienti.
In effetti, prima dell’era
Monti (Novembre 2011),
l’Ici per chi affittava a canone
concordato a Bologna era pari
a zero, mentre oggi si paga il
7,6 per mille di Imu. non ci
resta che lanciare un appello al
Comune: “Occorre reintegrare al più presto il fondo a sostegno dei canoni concordati,
uno strumento che si è rivelato utile ma insufficiente. Altrimenti questo tipo di contratti
rischia di sparire. E sarebbe un
danno per tutti: proprietari e
inquilini.
Un acquirente di immobili su 10 non è italiano. La comunità cinese è la più attiva nei segmenti del residenziale e del commerciale
Il mercato felsineo parla straniero
l sogno di comprare una casa non è più un’esclusiva degli di Confabitare risulta, infatti, che di quell’8,7% delle comprapiù o meno benestanti che siano. Oggi, gli immi- vendite effettuate da famiglie straniere, il 46% degli immigraIgrati,italiani,
tra le tante aspettative ed aspirazioni, coltivano anche ti che acquistano casa sotto le Due Torri sono proprio indiani,
quella di acquistare una casa nella città dove vivono e dove
hanno deciso di far crescere i loro figli. Insomma, gli stranieri
residenti in città entrano prepotentemente nel mondo delle
compravendite immobiliari, e non deve sorprendere se oggi,
a Bologna, quasi 10 nuovi proprietari su 100 parlano un’altra
lingua, sono perfettamente integrati e hanno un lavoro dignitoso che permette loro di pagare la rata del mutuo.
È la fotografia che emerge da un’indagine di Confabitare associazione proprietari immobiliari - sul mercato immobiliare cittadino all’ombra delle Due Torri.
STRANIERI IN CIFRE
Un dato, innanzitutto: Bologna spicca, tra le province italiane, come una delle più “gettonate” dalla popolazione straniera.
La percentuale di immigrati nel territorio comunale si attesta
infatti intorno al 7,52%, e nel periodo tra gennaio e dicembre
2013, le compravendite effettuate da famiglie straniere hanno
costituito l’8,7% del totale delle transazioni concluse nel Comune di Bologna; un dato che sale al 10,5% se si prende in considerazione l’intera provincia. Si tratta, comunque, di un fenomeno in continuo movimento, con una crescita del 2,5% rispetto allo stesso periodo del 2012 nel Comune di Bologna, e
del 2% in provincia.
TREND DEL FENOMENO
“Quello che abbiamo fotografato è un fenomeno sociale
che non può più essere ignorato - afferma Alberto Zanni, presidente nazionale di Confabitare -. Gli stranieri che riescono
a comprare casa sono in continuo aumento e le motivazioni
sono tante. A spingere gli immigrati in regola e con un lavoro
sicuro e remunerato ad acquistare casa sono diversi fattori”
Ma quali sono, in sostanza, questi fattori? “Innanzitutto prosegue Zanni - nel desiderio di acquistare casa influisce
anche un fattore psicologico, che tradisce il desiderio di radicarsi, in modo sempre più forte, alla città in cui si abita e in cui
si è scelto di offrire un futuro migliore ai propri figli. Di contralto, c’è anche da segnalare un fenomeno piuttosto curioso:
gli stessi stranieri che, magari, sono riusciti a comprare una
seconda casa, quando decidono di darla in affitto preferiscono
come inquilini gli italiani a connazionali o ad altri stranieri”.
QUALI NAZIONALITÀ
Indiani, pakistani e bengalesi si dimostrano i più sensibili
al richiamo dell’investimento nel “mattone”. Dall’indagine
pakistani e bengalesi.
Se rapportiamo il dato con il totale delle transazioni su Bologna, emerge un aspetto interessante: ovvero che il 4% delle
compravendite nel capoluogo emiliano, compresi italiani e
stranieri, è attribuibile a queste tre nazionalità, che peraltro
che risultano essere particolarmente presenti anche nel settore del commercio. Secondo l’Osservatorio immobiliare di
Confabitare, i pakistani hanno avviato fino ad oggi ben 224
attività, perlopiù di generi alimentari e bigiotteria, borse e
accessori; e, in almeno 82 casi, gli stessi gestori pakistani sono
anche proprietari immobiliari delle mura dei negozi. Insomma, se i cinesi che hanno disponibilità di denaro preferiscono
investire nella prima casa, i pakistani, invece, hanno la tendenza a comperare i muri della loro attività commerciale quotidiana.
Ancora diversa, invece, la situazione che si delinea per indiani e bengalesi, che, pur avendo avviato alcune decine di
attività commerciali sotto le Due Torri, risultano sempre in
affitto e nessuno di loro è proprietario del negozio che gestisce.
Seguono i romeni e gli albanesi che, da soli, coprono il 31%
delle compravendite immobiliari con protagonisti immigrati,
il 2,69% delle transazioni totali. Romeni ed albanesi dimostrano di essersi radicati molto stabilmente a Bologna, con
attività commerciali anche in proprietà: dei 234 romeni che
gestiscono negozi, almeno 25 di loro sono proprietari dell’immobile, mentre dei 185 negozi di cui risultano titolari gli albanesi, 38 sono in proprietà.
Fanalino di coda sono i marocchini, che coprono soltanto
il 3% delle compravendite fra stranieri a Bologna. I nordafricani, infatti, pur essendo la comunità più numerosa in provincia (11.915 unità), è quella che si ritrova con somme meno
consistenti di denaro per potere acquistare casa. Un aspetto
che contraddistingue la comunità marocchina è l’acquisto,
invece, delle attività commerciali (ristoranti, negozi di accessori e bigiotteria ed imprese di pulizia): a Bologna ce ne sono
262, di cui 85 in proprietà, ovvero il 32,44%. Abitudine frequente per la grande maggioranza di proprietari di negozi ed
attività, è la tendenza ad adibire il retrobottega a piccola abitazione, dove, molto spesso, convive un nucleo familiare.
LA COMUNITÀ CINESE
Un capitolo a parte merita la fotografia della comunità
cinese che, sotto le Due Torri, conta 1.950 persone, di cui il
61% abita nel quartiere Navile, mentre seguono a ruota San
Donato e San Vitale. La presenza più massiccia di cinesi, però,
è concentrata in zona Bolognina, dove vive il 45% della popolazione residente in città, seguita a distanza da Corticella.
Emerge chiaramente, per la comunità cinese, l’idea di radicarsi e la volontà di ricostruire il tessuto di una vera e propria
“Chinatown” sotto le Due Torri. Un dato su tutti, però, è piuttosto eloquente ed è in grado di delineare un quadro chiaro e
preciso: il 20% delle compravendite immobiliari fra immigrati a Bologna è coperto da cinesi ai quali, da soli, va attribuito
l’1,74% delle compravendite totali. Tradotto vuol dire che,
quasi due cinesi su dieci vive in una casa di proprietà.
La comunità cinese è, senza dubbio, quella che investe
maggiormente nel “mattone” in città: l’aspetto curioso, però,
è che i cinesi non acquistano soltanto case ed appartamenti
ad uso abitativo, ma, avendone la possibilità, preferiscono
diventare proprietari anche delle attività commerciali che
gestiscono, siano essi ristoranti, take-away o negozi di abbigliamento. Dai dati dell’Osservatorio, emerge, infatti, che su
429 attività presenti in città, ben 282 sono in proprietà.
Insomma, i cinesi non si limitano a prendere una residenza o
un domicilio, fanno molto di più: tendono a mettere radici
profonde nel territorio in cui abitano, preferendo acquistare
in proprietà case, negozi e ristoranti in cui poi lavorano e
impiegano familiari e amici connazionali.
Una considerazione a parte merita anche la comunità filippina che sotto le Due Torri resta, comunque, la più numerosa:
in città se ne contano 3.300, di cui oltre un quinto abita nel
quartiere Santo Stefano, mentre gli altri sarebbero distribuiti
tra Navile, Saragozza e Toscana; alta la concentrazione di
filippini anche nelle aree del centro storico. Un modello insediativo che la dice lunga anche su un fenomeno sociale e cioè
che, di preferenza, i filippini scelgono di abitare laddove è prevalente la richiesta di servizi domestici e di assistenza rivolti
alle famiglie in condizioni più agiate.
Molto spesso, i filippini risiedono proprio nelle case delle
stesse famiglie che offrono loro un posto di lavoro stabile. L’unico dato di cui siamo in possesso, ci dice che su 28 attività di
imprese di pulizie e servizi gestite da cittadini filippini, nessuna risulta in proprietà. Poche anche le case tra Bologna e la
provincia, di cui risultano proprietari. Fattori che, se sommati
insieme, spingono ad una valutazione generale sulla comunità filippina che, al contrario ad esempio di quella cinese,
non sente l’esigenza di radicarsi nel territorio, limitandosi,
invece, ad accumulare denaro lavorando, ma senza perdere
mai di vista il sogno di ritornare nel proprio paese d’origine.
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OTTOBRE
2014
ABITARE 33
N.19
Expo: Lombardia a due velocità
Fondi e case contro
il disagio abitativo
N
S
L’evento traina il mercato immobiliare nelle vie della moda del capoluogo
on che ne avessero particolarmente bisogno, trattandosi già di
cosiddette top locations. Ad ogni buon
conto, l’Expo 2015, che si avvicina ad
ampie falcate, sembra aver dato nuova
linfa alle vie della milanesi della moda,
trainandone il mercato immobiliare.
È quanto emerge da un’indagine
condotta da Tecnocasa, secondo cui,
ad esempio, nella zona di corso Garibaldi, via Solferino, via della Moscova le quotazioni medie si sono assestate tra i 4000 e i 5500 euro al mq per le
soluzioni da ristrutturare e intorno agli
8000 euro al mq per le soluzioni di nuova costruzione. Prezzi anche più elevati, con picchi di 10 mila euro al mq, si
raggiungono nelle vicinanze di largo
Treves.
In via Solferino i valori immobiliari
oscillano da 6000 euro al mq nel tratto
più vicino ai Bastioni di Porta Nuova,
fino a 7000-8000 euro al mq verso
Brera. Le abitazioni più costose sono in
via Borgonuovo (12 mila euro al mq
per una soluzione signorile in buono
stato), piazza del Carmine e Monte di
Pietà (10-11 mila euro al mq), Fiori
Chiari e Fiori Scuri (8-10 mila euro al
mq). In zona sono presenti anche investitori, interessati soprattutto all’area di
corso Como, che ricercano monolocali e bilocali da mettere a reddito e da
affittare per periodi brevi durante l’Expo.
Corso Vercelli, piazzale Aquileia e
corso Magenta vedono una buona domanda abitativa e ad uso investimento
orientata maggiormente sul trilocale.
Nelle zone più signorili (via XX Settembre, via Mascheroni e le traverse di
corso Vercelli e di corso Magenta) in
questo momento difficilmente si superano 7000 euro al mq. Quotazioni simili anche per gli immobili posizionati
in corso Magenta, mentre si scende a
6000 euro al mq per gli immobili ubicati su corso Vercelli, che soffre per la
maggiore presenza di traffico.
Resistono pure i valori nella zona di
Buenos Aires - Venezia. I vantaggi dell’area sono il posizionamento in centro
e la vicinanza a due zone più costose:
quella di Porta Nuova e quella di viale
Abruzzi, via Plinio e via Morgagni. Più
prestigioso il tratto intorno a piazza
Oberdan e verso piazza della Repubblica; il prezzo di un’abitazione ristrutturata è di 4500-5000 euro al mq. Top prices di 5500-6000 euro al mq si raggiungono per gli ultimi piani in piazza della
Repubblica e per le soluzioni d’epoca
completamente ristrutturate in piazza
Oberdan.
Ma la Lombardia, ovviamente, non
è soltanto Milano, e nemmeno si limita alle soluzioni residenziali più prestigiose. E così, spostandosi al di fuori del
capoluogo, torna a fare capolino la
realtà di un comparto immobiliare ancora asfittico in tuta Italia.
Lo dimostra, tra i tanti, il caso di
Studenti, via alla caccia
a una locazione regolare
C
on il via degli anni accademici
ricomincia anche l’odissea degli studenti, alle prese con la necessità di trovare un alloggio dove abitare, ottenendo, possibilmente, un
contratto d’affitto. Un problema di
grande entità, considerando che
sono pochi quelli che riescono ad
ottenere una camera nelle residenze universitarie o nei collegi, così
che il 60% si rivolge ai proprietari di
appartamenti privati.
Il fenomeno è stato analizzato dal
portale Skuola.net, secondo la cui
indagine, su duemila studenti fuori
sede, circa la metà, per risparmiare,
sceglie di dividere non solo l’appartamento, ma anche la stessa stanza
con altri coinquilini; il 20% degli
intervistati, addirittura, divide lo
spazio della camera da letto con due
o più persone. E veniamo alla nota
dolente dei contratti. Secondo uno
studente su 7, il proprio padrone di
casa evita di fare i conti con il fisco.
Se il 12%, infatti, dice di pagare l’affitto in nero, più del 2% circa sostiene che il proprietario esige un pagamento maggiore rispetto a quello dichiarato. Fortunatamente la
maggior parte degli intervistati, più
dell’85%, afferma di aver firmato
un contratto regolare. Ma, è anche
vero che, secondo il portale studentesco, tra chi ha un contratto non a
norma, è bassa la percentuale di
denunce. Alla domanda: “Perché
non denunci il contratto d’affitto in
nero?”, il 45% circa risponde con
un laconico “Non saprei”. Uno su
4, invece, ha paura di perdere l’alloggio, mentre 1 su 5 è convinto
che in nero l’affitto costi meno. Il
10% circa, invece, non denuncia
perché pensa che le proprie condizioni, con un contratto in nero o in
regola, non cambierebbero poi di
molto. E poco conta, ovviamente,
che a cambiare siano, invece, le Entrate erariali del Paese, con tutti i
riflessi a cascata sulla solidità dei
conti pubblici e sulla necessità, o
meno, di introdurre nuovi balzelli.
Il problema non pare suscitare particolare scalpore, il che è ancora più
grave trattandosi di studenti universitari, che mirano a concludere
un percorso che li dovrebbe portare
a rivestire cariche di primo piano
nei settori di riferimento.
Come in molti altri casi, forse,
occorrerebbe una maggiore educazione civica a monte, anche per
potenziare l’effetto dei controlli e
delle verifiche fiscali ex post, secondo la logica che bisogna comprendere il senso di un provvedimento aldilà del timore di subire una
punizione qualora esso non venga
applicato.
Monza, dove, nei primi sei mesi del
2014, le quotazioni degli alloggi sono
risultate in ribasso del 4,3%. Molti
quartieri registrano ancora dei ritocchi
dei prezzi verso il basso ad eccezione
delle zone San Carlo, San Giuseppe e
Rondò dei Pini, dove i valori rimangono stabili. Si registra un mercato dinamico nelle zone più centrali ,che vede
protagonista la ricerca di prima casa. La
tipologia più richiesta è il trilocale, cui
segue il bilocale. Le tempistiche di vendita si aggirano intorno a 203 giorni.
Di positivo c’è l’ apertura del tunnel
sotterraneo in zona San Fruttuoso, che
ha portato un notevole miglioramento
della viabilità, favorendo la rivalutazione delle case presenti in zona. Anche
la città, inoltre, sta cercando di profittare del traino dell’Expo. Innanzitutto,
il Comune si sta attrezzando con colonnine informative sull’evento; inoltre, si sta puntando a far diventare
Monza una “smart city”. Infine, a livello strutturale sono ricominciati i lavori
per il prolungamento della linea M1 da
Sesto San Giovanni a Bettola, al confine tra Monza e Cinisello Balsamo;
nel tratto tra Bettola e San Fruttuoso
dovrà nascere una pista ciclopedonabile che porterà direttamente alla metropolitana. Infrastrutture che mirano a potenziare l’appeal della città e, di
conseguenza, anche a risollevare le
quotazioni immobiliari in attesa di una
più massiccia e consolidata ripresa.
i susseguono a ritmo incessante le iniziative messe in
campo dagli enti locali per fronteggiare il disagio abitativo. In Valle d’Aosta, la Giunta regionale ha disposto il
rimborso al capoluogo della cifra di 382.178 euro, a copertura dei 4/5 delle spese sostenute per combattere l’emergenza. Soddisfazione da parte dell’assessore regionale all’edilizia
residenziale pubblica, Mauro Baccega, secondo il quale
“grazie a questo provvedimento il Comune di Aosta potrà
stipulare con privati cittadini nuovi contratti di locazione
da assegnare ai casi di emergenza abitativa. D’altra parte, tra
le 165 domande presentate in Valle d’Aosta ben 108 sono
relative al Comune di Aosta. In questa fase di forte crisi economica il sostegno della Regione ai Comuni per i casi di
emergenza abitativa è fondamentale per dare una risposta
alle famiglie più deboli, che, sempre più spesso, oltre alle difficoltà di affrontare le normali spese della vita quotidiana, si
vedono anche costrette ad abbandonare la propria abitazione, in quanto non riescono più a far fronte al pagamento
dell’affitto”.
Differente il bilancio di un’altra iniziativa, questa volta
attivata a Torino, dove ha appena festeggiato il primo compleanno la residenza temporanea Luoghi Comuni Porta
Palazzo. In questo caso, il progetto, che ha già ospitato 120
persone, è a firma della Compagnia di San Paolo, che per
voce del presidente, Luca Remmert, commenta: “È stato
un anno positivo. A rappresentare la grande potenzialità di
un luogo come questo è il mix di persone con storie, obiettivi, problematiche diverse che si ritrovano in questa struttura.
Come riporta l’Agenzia Ansa, i 27 appartamenti dell’immobile sono destinati in parte per l’emergenza abitativa, con
affitti calmierati e permanenza massima di 28 mesi, in parte
per studenti, professionisti, turisti che cerchino una sistemazione per brevi periodi. A questa offerta si aggiungono spazi e
momenti di incontro e socialità per creare un clima sereno,
caloroso e di condivisione.
Assoedilizia favorevole ad un’imposta sui visitatori mordi e fuggi
Meno Tasi con tasse sui turisti
È
giusto tassare i turisti? E quali riflessi può avere tale
azione non soltanto sull’economia di una città, ma
anche sul suo mercato immobiliare delle seconde
case? Il team è stato affrontato da Assoedilizia, che è
partita da un esempio: Milano conta ogni giorno
600.000 city users (i pendolari che risiedono in altre
città, ma che giungono nel capoluogo utilizzandone i
servizi cinque giorni alla settimana). La città registra
all’anagrafe 1.300.000 persone e ne riceve ogni anno
156 milioni, senza contare turisti e visitatori del weekend. Venezia (centro storico escluse le isole), popolazione 58.000 anime, accoglie ogni anno oltre 21 milioni di turisti, di cui 15 milioni “mordi e fuggi”. Come
illustra l’associazione, “le due città sono diversissime,
ma con un problema comune: il grande afflusso dall’esterno rispetto alla popolazione residente: una popolazione che consuma gratuitamente i servizi comunali,
che sono pagati esclusivamente dai contribuenti e
dagli immobili della città attraverso Imu,Tasi, addizionali, tasse di scopo e quant’altro”.
Ora, a Milano, come nelle altre città italiane con un
forte pendolarismo, ci si pone il problema di far pagare
i city users che utilizzano la città quasi esclusivamente
per lavoro ed è in atto la discussione sul fatto che sia
giusto o meno che paghino i “turisti mordi e fuggi”,
che spesso adottano comportamenti incivili, avvilendo l’immagine di una città che è giustamente considerata il più bel museo a cielo aperto del nostro Paese.
Assoedilizia ricorda che, come scrive Monitor Immobiliare, “secondo il sottosegretario al Turismo, Ilaria
Borletti Buitoni, non si può adattare Venezia al turismo, ma è il turismo che deve adattarsi alla città rispettandone le dimensioni e l’integrità. Il ticket, secondo il
sottosegretario, dovrebbero pagarlo tutti i turisti, tranne quelli che soggiornano a Venezia, e chi paga il
ticket avrebbe diritto anche all’ingresso gratuito in
uno dei musei cittadini, che oggi sono largamente sottovisitati in proporzione al numero di visitatori che
ogni giorno affluisce nel centro storico”.
Tuttavia, c’è anche chi non è d’accordo con questa
posizione (Assoturismo-Confesercenti, nella persona
del presidente Francesco Mattiazzo) dicendo che a
carico dei turisti ci sono già troppe tasse: di soggiorno,
ztl per pullman e barche eccetera. C’è chi propugna, invece, un’idea forse di più difficile applicazione:
la prenotazione - gratuita - delle visite a Venezia e, di
conseguenza, il numero chiuso di turisti ammissibili
volta per volta in città (governatore del Veneto Luca
Zaia). L’idea di un ticket di ingresso, invece, ha trovato il favore di Federalberghi Venezia, che si è scagliata
contro i turisti di un giorno solo, che intasano e sporcano la città senza portare alcun valore aggiunto.
Di fronte a tale campionario di pareri, a volte contrapposti, il presidente di Assoedilizia, Achille Colombo Clerici, afferma: “Le tasse non si giudicano a numero. Ne abbiamo già cinque, piuttosto che dieci, e
quindi basta. Piuttosto, si giudicano dagli effetti che
producono. Siamo convinti che con il ticket il bilancio del Comune di Venezia trarrebbe giovamento, e
quindi potrebbe alleggerire altre imposte locali dall’effetto pernicioso, a Venezia come in Italia, quali ad
esempio l’Imu e la Tasi”.
A corredo delle dichiarazioni del presidente di
Assoedilizia, un dato su tutti: in vent’anni il centro storico di Venezia ha perso un quarto degli abitanti. Bisogna salvare la città che vanta una cultura millenaria.
Certo, le cause della fuga degli abitanti sono molteplici, ma l’eccessiva imposizione fiscale sugli immobili ha
un forte peso negativo; anche ai fini della tutela
ambientale.
34 MERCATO
N.19
OTTOBRE
2014
Domanda immobiliare in aumento grazie a prezzi ancora accessibili, ma solo una parte si traduce in effettive compravendite
Fiaip: l’incertezza fiscale frena la ripresa
G
li effetti della crisi economica sul mercato delle compravendite immobiliari sono ancora forti. In un momento in cui, tuttavia, ci potrebbe essere una maggiore disponibilità ad investire nel segmento residenziale,
grazie anche ad una politica di credito delle
banche meno rigida che nel recente passato, a
limitare il rilancio del comparto pare essere soprattutto l’incertezza sulla tassazione che grava
sugli immobili, nell’immediato e in un’ottica
di prospettiva.
È questo, in estrema sintesi, il punto di vista
espresso dalla Fiaip (la Federazione italiana
degli agenti immobiliari professionali) a margine dell’indagine sull’andamento del mercato, condotta nelle scorse settimane.
Secondo gli immobiliaristi, in sostanza, se la
lenta ripresa può far breccia nel comparto
immobiliare già a fine 2014, si sta però consolidando il fenomeno del mancato acquisto da
parte dei potenziali acquirenti, a causa del dell’enorme tassazione immobiliare e del timore
per accertamenti tributari sulle transazioni
immobiliari, in virtù di una legislazione sempre più penalizzante nei confronti degli sposta-
menti di capitale connessi al mercato immobiliare.
A sostenerlo è il Centro Studi Fiaip, che
nella sua ultima nota congiunturale fotografa
l’andamento del mercato immobiliare urbano
italiano che, ancora una volta, stenta a ripartire nonostante i primi buoni segnali di una crescita complessiva della domanda +5%.
Il mattone non ha ancora imboccato la via
della ripresa stabile, ma acquistare un immobile in questa fase è sempre più conveniente,
vista la continua riduzione dei prezzi degli
immobili residenziali (-35% rispetto ai valori
del 2007). Il clima di maggior fiducia e di propensione al risparmio e all’investimento nel
mattone viene confermato dalla Fiaip che sottolinea come gli italiani si stiano sempre più
avvicinando all’acquisto immobiliare con un
ritrovato approccio positivo al mercato: è
infatti in netto aumento la domanda (+5%
nel primo semestre 2014).
Tuttavia, anche a fronte di un maggior interesse degli investitori, sostenuto da prezzi degli
immobili sempre accessibili, il mercato immobiliare residenziale ha fatto registrare un ulte-
Immobiliaristi, via i corsi a Torino
N
on basta essere buoni venditore,
avere fiuto e grandi doti di comunicazione. Per potersi ritenere dei validi
agenti immobiliari occorre tenersi costantemente aggiornati su tutte le materie che
gravitano intorno al comparto, ivi comprese quelle normative, legislative e fiscali. In quest’ottica, per offrire maggiore professionalità ai propri associati, la Fiaip,
Collegio Provinciale di Torino, organizza
dei corsi di formazione e aggiornamento,
che sono aperti anche ai mediatori immobiliari non iscritti ala Federazione.
Per poter partecipare, occorre inviare la
propria adesione in segreteria una settimana prima dell’inizio del corso alla mail
[email protected], con il n. REA della
C.C.I.A.A.. Il giorno del corso occorrerà
versare la quota di 20 euro per rimborso
spese organizzative (ad eccezione del
corso organizzato dal Comune il 29 ottobre, che è interamente gratuito). I posti
sono limitati e la prenotazione è obbligatoria. Per informazioni si può telefonare al
numero: 011.4364560.
Quanto al programma dei corsi, il primo incontro, dal titolo “Come proteggere
i risparmi della famiglia: il fondo patrimoniale”, con relatore il notaio Alessio Paradiso, si è svolto lo scorso giovedì 25 settembre presso la sede Fiaip di corso Principe Eugenio 42.
Per quanto riguarda gli altri appuntamento, invece, sono i seguenti:
◆ giovedì 2 ottobre, ore 14-16, sede Fiaip:
“Strumenti di tutela patrimoniale e pianificazione del passaggio generazionale”;
◆ mercoledì 15, ottobre ore 14-18, hotel
Holiday Inn, piazza Massaia: “Workshop
fare rete”;
◆ giovedì 23 ottobre, ore 14-16, sede
Fiaip: “Locazioni e mediazioni civile”;
◆ mercoledì 29 ottobre, ore 9-13, sala
Bobbio, via Corte d’Appello 16: “Locazioni a canone concordato” (corso gratuito organizzato dal Comune di Torino);
◆ giovedì 13 novembre, ore 14-16, sede
Fiaip: “Web marketing immobiliare”;
◆ giovedì 27 novembre, ore 14-16, sede
Fiaip: “Cercacasa”.
riore calo del numero di compravendite. In
realtà, nei primi mesi dell’anno si fotografa
un’inversione parziale di tendenza, con un
lieve aumento delle quantità compravendute
sia nel segmento abitativo che nel commerciale, anche perché, in particolar modo all’interno del mercato residenziale, si sono realizzati sconti importanti che hanno raggiunto medie del 18% e del 20%.
Tradotto in soldoni, per Fiaip ci sarebbero
già oggi tutti i presupposti perché il mercato
possa ripartire: la maggior parte delle domande sospese potrebbero concretizzarsi, se solo vi
fosse una situazione fiscale favorevole per tutti
coloro che vogliono investire nel mattone e
vendere o acquistare un immobile nel nostro
Paese.
A giudizio del Centro Studi della Fiaip si
conferma la diminuzione della “forbice” tra
prezzo richiesto e prezzo offerto entro il 10%,
frutto di un ancor timido allineamento dell’offerta alla domanda gran parte della quale resta
“sospesa” (5%) di fronte alla rigidità dei valori immobiliari che stentano ad adeguarsi al
“repricing” in corso in tutti i segmenti del mercato immobiliare. Aumenta nel contempo il
numero delle richieste di locazioni (+4%) per
le famiglie con figli e i single, nonostante la
crisi economica non abbia influito sulla riduzione dei prezzi degli affitti.
mai prossima revisione degli estimi catastali
hanno creato nel primo semestre 2014 un clima di sfiducia negli investitori, non consentendo nemmeno a quelli internazionali di
pianificare investimenti a lungo termine nel
comparto immobiliare residenziale e commerciale”.
QUALI PREVISIONI
Fiaip ricorda come il mattone abbia sinora
garantito una “tenuta” superiore rispetto ad
altre forme di investimento (3,5%) e come i
prezzi medi sono previsti ancora in calo in
molte città italiane nel corso dell’anno. Alla
luce di queste considerazioni, il secondo semestre del 2014 sarà caratterizzato da una lieve
ripresa del volume degli scambi, sebbene
ancora oggi pesa l’incertezza del quadro fiscale
sull’immobiliare e su quello politico più in
generale e la crisi a livello Ue non sembra arrestarsi. Negli ultimi 5 anni la tassazione sulla
casa è più che raddoppiata in Italia, mentre il
valore economico delle abitazioni è mediamente sceso del 15%. Se la crescita del Pil italiano nel 2014 sarà debole e con una previsione inferiore a quanto atteso dal Governo,
secondo Fiaip c’è il rischio di un nuovo effetto
depressivo che si potrebbe abbattere ulteriormente sul comparto immobiliare se non si
pone urgentemente mano ad una revisione
della tassazione immobiliare.
FRONTE DEI MUTUI
LIMITI AL RILANCIO
Come puntualizza Mario Condò de Satriano, presidente del centro studi Fiaip, “Si consolida il fenomeno del mancato acquisto da
parte dei potenziali acquirenti, a causa del
timore per i conseguenti accertamenti tributari, in virtù di una legislazione sempre più penalizzante nei confronti degli spostamenti di
capitale connessi al mercato immobiliare. L’enorme pressione fiscale, il persistente quadro
negativo degli indicatori macroeconomici
nazionali, la diminuzione di reddito con conseguente diminuzione di risparmio da parte delle
famiglie, restano le principali cause della crisi
del mercato, acuita da un clima di sfiducia
ancora generalizzato, alimentato dall’incertezza che permane sul mercato, nonostante gli
annunci del governo sulle riforme e le recenti
misure introdotte dalla Bce. La schizofrenia del
legislatore sulla tassazione immobiliare, insieme all’assenza di riforme fiscali a lungo termine, indispensabili per incentivare il mercato
immobiliare, oltre l’incertezza normativa e l’or-
Sul fronte dei mutui il report urbano Fiaip
rileva, inoltre, come si sia registrata una ripresa
delle richieste di mutui da parte delle famiglie
di circa il 12%, e ciò fa ben sperare per la quota
di mercato sostenuta dal credito immobiliare,
già nei prossimi mesi. Nei primi 6 mesi dell’anno si è assistito ad un lento ma costante recupero verso i volumi pre-crisi. Oggi i tassi di interesse applicati dalle banche ai prestiti per la
casa sono scesi, e questo dovrebbe incoraggiare il mercato immobiliare nel secondo semestre 2014, traducendosi con una diminuzione
dei tassi effettivamente applicati dalle banche
a famiglie e imprese.
Conclude Mario Condò di Satriano: “Il
nostro Paese e il comparto immobiliare hanno tutte le capacità e le possibilità di uscire da
questa situazione di perdurante difficoltà se
solo si potesse riformare e mitigare l’abnorme
peso fiscale sull’immobiliare dando maggiori
certezze agli investitori e alle famiglie , riportando fiducia tra i proprietari immobiliari e chi
intende investire nel mattone”.
Per la villeggiatura un numero crescente di italiani ha optato per tale soluzione, preferendo le località turistiche del Bel Paese
I
l momento in cui si manda in archivio il periodo delle vacanze è, come
sempre, anche tempo di bilanci, e per
HomeAway, specializzato nelle locazioni turistiche, questa estate ha registrato un trend decisamente positivo.
Le richieste di prenotazione degli italiani per i mesi estivi di giugno, luglio
e agosto hanno superato, infatti, le
più rosee previsioni: il portale ha registrato un incremento globale del
+37% rispetto allo stesso periodo dell’estate 2013, confermando il trend di
crescita esponenziale che vede sempre più vacanzieri preferire la casa
vacanza ad altre sistemazioni più classiche.
L’incremento fatto segnare dal portale è soprattutto merito delle tantissime richieste di prenotazioni last
minute effettuate dagli italiani, che
Case vacanza: il bilancio di un’estate positiva
ancora una volta, complice l’incertezza e la scarsa disponibilità di budget,
hanno scelto di restare in Italia per
trascorrere qualche giorno di ferie,
facendo balzare il Belpaese ad un
+44% rispetto alle destinazioni estere, che comunque hanno registrato un forte interesse e in crescita del
+27%.
Più o meno in linea con le preferenze di chi ha scelto altre tipologie di
alloggio, anche chi ha scelto la casa
vacanza per trascorrere le ferie estive
ha preferito le regioni del Sud Italia e
la costa, che hanno registrato gli incrementi più significativi, con la Puglia in testa alla classifica (+42%), seguita dalla Sardegna (+48%), la Si-
cilia (+42%), la Toscana (+50%),
la Liguria (+30%), la Campania
(+53%), il Lazio (+63%), il Trentino-Alto Adige che pure ha registrato
un +27%, la Calabria (+31%) e il
Veneto (+41%). Preferenze in linea
con le relative province, che hanno
registrato altrettanti aumenti significativi; Lecce (+40%), seguita da
Olbia (+40%), Trapani (+47%),
Cagliari (+46%), Grosseto (+54%),
le isole toscane (+54%), Nuoro
(+79%), il Cilento (+63%), Foggia
(75%) e Bolzano (+19%), l’unica tra
le destinazioni montane in top 10.
Non sono mancati, comunque,
anche gli italiani che hanno scelto
invece di trascorrere le vacanze estive
all’estero, con una netta preferenza
per l’Europa in cui si è concentrata il
98% della domanda, confermando la
scarsa tendenza degli italiani a viaggiare fuori dall’Unione (si veda il calo
delle richieste del -18% per gli Stati
Uniti). Tra gli italiani che hanno scelto l’estero, la maggioranza si è per lo
più distribuita tra la costa spagnola
(benissimo le Baleari e la provincia
di Barcellona), la Francia, la Grecia
(con l’arcipelago delle Cicladi in testa) e la Croazia (soprattutto in Istria,
in Dalmazia e nelle sue isole) e a Malta (in particolare nella zona di St.
Julian’s Bay). Il record di crescita più
significativo si è osservato, però, con
l’Olanda, soprattutto grazie alla città
di Amsterdam, che ha registrato un
+136% di richieste rispetto all’estate
scorsa.
Sull’altro versante, ottimo è stato anche l’incremento degli stranieri in Italia che hanno effettuato le
loro richieste di prenotazione su
HomeAway.it, con un +12% rispetto
al 2013. I più numerosi sono stati,
come sempre, i tedeschi, che hanno
preferito la Toscana, la Lombardia, la
Sardegna e anche il Veneto, seguiti
dai francesi affascinati come sempre
dalla Toscana, dalla Sardegna, dalla Sicilia e dalla più vicina Liguria e
gli inglesi che non hanno tradito la
Toscana, la Sardegna, la Sicilia e il
Veneto.
OTTOBRE
PROFESSIONE 35
N.19
2014
Conferiscono
A
.......................................................................................................................
LA QUALIFICA DI AMMINISTRATORE CONDOMINIALE
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36 ANALISI
N.19
OTTOBRE
2014
Il report di Tecnocasa conferma l’aumento della domanda, anche se è in diminuzione la richiesta di immobili ad uso investimento
L’immobiliare pone le basi per il rilancio
LE QUOTAZIONI
Prove generali di ripartenza per il mercato immobiliare italiano nel primo semestre
Nelle grandi città la diminuzione dei valori
del 2014. A delineare la tendenza (finalmente positiva) è il report del gruppo
nel primo semestre del 2014 è stata del 3%, del
Tecnocasa, secondo cui tra gennaio e giugno si sono registrati
3,1% nei capoluoghi di provincia e del 3,4%
prezzi ancora in discesa ma compravendite in lieve ripresa in tutte
nell’hinterland delle grandi città. Genova ha
le realtà territoriali, in particolare sul segmento residenziale.
segnalato il ribasso più forte delle quotazioni
Il segnale va accolto con la dovuta prudenza, ma allo stesso tempo con la speranza
con -5,7%, seguita da Bologna con -4,7%. Bari
che il periodo negativo sia ormai al termine. Innanzitutto, continua la ripresa
è la città in cui gli immobili perdono meno
della domanda immobiliare, incentivata da prezzi ora decisamente più accessibili;
valore (-1,4%) seguita da Roma (-1,8%). Miin aumento anche la richiesta di mutui, che ha incontrato istituti di credito
lano segna -3%. Le zone periferiche esprimopiù propensi ad erogare. Un contributo positivo è arrivato anche dalla nuova
no una maggiore sofferenza rispetto a quelle
tassazione sulle compravendite e dagli incentivi fiscali sulla ristrutturazione
centrali e semicentrali.
e riqualificazione energetica delle abitazioni. Sembra invece contrarsi la domanda
L’hinterland delle grandi città e i capoluoghi
ad uso investimento, su cui l’aggravio fiscale, ma soprattutto
di provincia soffrono maggiormente laddove
l’incertezza sul quadro impositivo, si sono fatti sentire.
ci sono problematiche legate al mondo del
Tuttavia la possibilità di poter fare acquisti particolarmente vantaggiosi potrebbe
lavoro e difficoltà di collocamento delle nuove
avere degli effetti benefici su questo segmento di mercato.
costruzioni. L’analisi per aree geografiche vede
una diminuzione dei prezzi del 2,3% nel Nord
Italia, del 3,3% nel Sud Italia e del 4,3% nel mente il ribasso dei valori ma anche sulle solu- richieste dal taglio medio-piccolo a quello
zioni nuove i costruttori hanno avviato un’at- medio-grande. A Milano, Roma e Napoli la
Centro.
tività di repricing. Si riscontrano ancora delle tipologia più richiesta è il bilocale. Negli altri
resistenze in coloro che non hanno necessità capoluoghi di regione è il trilocale la tipologia
CARATTERISTICHE
Chi ha comprato la prima casa ha puntato di vendere. Le nuove costruzioni, edificate con preferita dai potenziali acquirenti, raccogliensoprattutto sulla qualità dell’immobile privile- criteri di efficienza energetica, piacciono so- do così il 50% delle preferenze.
L’analisi della disponibilità di spesa continua
giando quelli in buono stato; le soluzioni da prattutto agli acquirenti più giovani i quali
devono
però
fare
i
conti
col
budgetdisponibile.
a
dare
segnali di contrazione, indice che i prezzi
ristrutturare sono state scelte grazie alla possibipotranno
ancora diminuire nel corso dell’anlità di poter utilizzare gli incentivi fiscali, ma
DOMANDA
E
OFFERTA
no. Aumenta infatti la percentuale delle risolo se a prezzi particolarmente vantaggiosi.
L’analisi della domanda nelle grandi città chieste nelle fasce più basse (fino a 119 mila
Sempre più importante ai fini della scelta dell’immobile è lo stato del condominio: abitazio- italiane evidenzia una maggiore concentrazio- euro). In generale, nelle grandi città, si regini che rispondono alle caratteristiche richieste ne delle richieste per i trilocali (36,2%). A se- stra una maggiore concentrazione nella fascia
ma inserite in contesti condominiali mal tenu- guire il bilocale, che raccoglie il 29,4% delle compresa tra 120 e 249 mila euro. Negli altri
ti incontrano poco il favore dell’acquirente. preferenze. Rispetto al recente passato si nota capoluoghi di regione la disponibilità di spesa
Anche le spese condominiali pesano sempre una diminuzione della concentrazione su vede una maggiore concentrazione nella fascia
di più. Restano sul mercato, invenduti a lungo, monolocali, bilocali e trilocali ed un aumento compresa fino a 119 mila euro.
gli immobili posizionati ai piani bassi, su strade su quattro locali e cinque locali. Questo sia pertrafficate oppure in condomini privi di ascen- ché c’è stata una contrazione degli investitori TEMPI DI VENDITA
(orientati sui piccoli tagli) sia perché la dimisore.
A luglio2014i tempi di vendita nelle grandi
Le tipologie usate hanno sofferto maggior- nuzione dei prezzi ha spostato una parte delle città si attestano intorno a 172 giorni, nell’hin-
Mutui: la parabola ascendente sostiene la ripresa
L
e famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione
per 5210,7 milioni di euro nel primo trimestre 2014. Rispetto allo stesso trimestre del
2013 si registra un aumento delle erogazioni
pari a +5,3%, per un controvalore di 260,8
milioni di euro. È quanto emerge dai dati riportati nel bollettino statistico II-2014, pubblicato da Banca d’Italia nel mese di luglio
2014.
Per la prima volta dal 2010 l’andamento
delle erogazioni fa registrare un segno positivo, confermando e accentuando la tendenza
al miglioramento iniziata l’anno precedente.
Questo trend è suffragato anche dalle performance positive riscontrate mensilmente:
dopo un rallentamento della contrazione registrato negli ultimi mesi del 2013, infatti,
dall’inizio del 2014 i volumi registrano stabilmente variazioni positive e da marzo sono in
doppia cifra.
È presto per stabilire se la crisi e la fase
discendente del mercato siano alle spalle, ma
certamente ci sono delle note che inducono
ad un rinnovato ottimismo. La domanda di
mutui da parte delle famiglie è in crescita
ormai da un anno, e la Banca Centrale Europea sta operando per sostenere l’erogazione
del credito (tra le manovre si ricordano riduzione del tasso di riferimento, tasso di interesse negativo sui depositi delle banche presso la
Bce). Il settore del credito resterà comunque
condizionato dalla stabilità politico-economica in Italia e in Europa, pertanto saranno
determinanti le iniziative a supporto della
crescita economica (soprattutto del settore
immobiliare) e dell’andamento del mercato
del lavoro. Gli istituti di credito, da parte loro,
presteranno sempre particolare attenzione al
rischio di credito e i clienti dovranno dimostrare una buona capacità di risparmio ed una
situazione economica stabile.
Nel primo trimestre 2014 si registra uno
stock di mutui in essere pari a 295.732 milioni di euro, in linea rispetto al trimestre precedente (-0,4%) e in calo dell’1,6% in relazione allo stesso periodo dell’anno precedente.
Da segnalare che, dopo l’aumento riscontrato nel 2011, prosegue la lenta e costante decrescita delle consistenze iniziata nel primo
trimestre 2012.
Attraverso la base dati interna del gruppo
Tecnocasa, è stata analizzata al tendenza
rispetto alla quantificazione media dell’importo di mutuo. Il ticket medio nazionale si è
attestato a circa 109.000 euro, in leggera
diminuzione rispetto a quanto rilevato nel
primo trimestre 2013 (110.200 euro). Si è
dunque riscontrata una minore quota media
erogata per singolo finanziamento (-0,3%),
pari a circa -300 euro.
Le dinamiche economico-finanziarie che
hanno caratterizzato l’Area Euro a partire da
agosto 2011 hanno spinto la Banca Centrale
Europea a ritoccare più volte al ribasso il tasso
di riferimento Bce. Dopo i tagli operati da
quest’ultima a metà 2012, gli interventi sono
continuati a maggio e a novembre 2013, in
entrambi i casi con un taglio di 25 bps. Il fresco intervento di inizio settembre 2014 ha
portato il tasso alla sua quotazione minima di
sempre, con 0,05%, dopo che a giugno 2014
già era stato abbassato a 0,15%.
Come di consueto, il tasso Euribor (3 mesi) ha seguito la tendenza degli interventi
della Bce: dai massimi degli ultimi due anni
(1,60% a luglio 2011) ha iniziato una parabola discendente che lo ha portato rapidamente
a dicembre 2012 al suo minimo (0,18%). Si è
quindi attestato intorno ad area 0,20% per
tutto il 2013, salvo salire sopra quota 0,30%
nella prima parte del 2014 e scendere a
0,10% a settembre 2014.
Dopo aver toccato quota 4,05% ad aprile
2011, l’Eurirs 20 anni è sceso al suo minimo
nel giugno 2012, quando ha fatto registrare
una quotazione di 2,13%. Contrariamente
all’Euribor, l’Eurirs è tornato a crescere fino a
quota 2,74% a settembre del 2013, da quando ha iniziato la sua fase discendente, che lo
ha portato alla quotazione di 2,11% a giugno
2014. All’inizio di settembre 2014, l’Eurirs
quotava 1,77%.
Stando alle dinamiche dei tassi di inizio
settembre 2014, ipotizzando di dover sottoscrivere un nuovo mutuo ipotecario di
110mila euro per la durata di 20 anni, ad uno
spreadindicativo di mercato pari a 2,40 bps, se
scegliessimo un mutuo a tasso fisso sosterremmo una rata mensile di 676 euro. Se optassimo, invece, per un mutuo a tasso variabile,
avremmo un risparmio di 93 euro mensili, in
quanto la rata ammonterebbe a 583 euro.
Dopo una seconda parte del 2013 in cui la
differenza a favore del tasso variabile era in
crescita, nei primi sei mesi del 2014 la forbice
si sta assottigliando, e si sta riportando ai livelli di due anni fa.
terland delle grandi città a 196 giorni e nei
capoluoghi di provincia a187 giorni. Rispetto
al 2013 sono in diminuzione in tutte le realtà
territoriali. Questo perché i proprietari hanno
deciso di adeguare i prezzi richiesti e spesso, in
fase di trattativa, sono più disponibili al ribasso
di quanto non lo fossero in passato. I tempi di
vendita maggiori si registrano a Genova (198
giorni), Torino (188 giorni) e Verona (183
giorni). La città in cui le compravendite si realizzano più velocemente è Napoli con 143
giorni.
COMPRAVENDITE
Dati interessanti sono emersi dall’analisi
delle compravendite realizzate attraverso le
agenzie del Gruppo Tecnocasa. Il 78,3% delle
transazioni ha riguardato l’abitazione principale, seguito dal 16,3% per uso investimento
e dal 5,4% per casa vacanza. Rispetto ai semestri scorsi è in diminuzione la percentuale di
coloro che acquistano la seconda casa e la casa uso investimento, mentre è in aumento la
percentuale di coloro che hanno acquistato
la prima abitazione. Interessante il dato relativo all’età degli acquirenti che registra la percentuale più elevata nella fascia tra 35 e 44
anni.
LE LOCAZIONI
Nel primo semestre del 2014 i canoni di
locazione, nelle grandi città, hanno segnato
una diminuzione dei valori pari all’1,8% per i
monolocali, all’1,5% per i bilocali e all’1,7%
per i trilocali. Nei capoluoghi di provincia la
contrazione è stata dell’1,3% per i monolocali
e dell’1,2% per bilocali e trilocali. I canoni di
locazione sono ancora in ribasso perché la
disponibilità di spesa dei potenziali inquilini è
in diminuzione e l’offerta di immobili in affitto
è in aumento.
Relativamente alle motivazioni, si evince
che il 58,7% di chi cerca in affitto lo fa per
esigenza abitativa; seguono coloro che si trasferiscono per lavoro (36,5%) e chi per motivi di studio cerca casa vicino alla sede della
facoltà frequentata (4,8%). Per quanto riguarda le tipologie di contratto di locazione,
quello più praticato è il canone libero (4+4),
seguito dal concordato e poi da quello ad uso transitorio. Aumenta l’appeal del concordato anche in seguito alla cedolare secca agevolata prevista per questa tipologia di contratto.
LE PREVISIONI
Il 2014 potrebbe concludersi con transazioni
in aumento (tra 420 e 430 mila compravendite) soprattutto se i segnali positivi sul fronte
dell’erogazione del credito si dovessero confermare anche nella seconda parte dell’anno. Sul
versante dei prezzi immobiliari, ci aspettiamo
ancora ribassi: nelle grandi città per il 2014 è
infatti prevista una contrazione dei valori
compresa tra -5% e -3%. Più complessa la situazione per le abitazioni di bassa qualità e per
quelle situate nell’hinterland delle grandi città
e nei capoluoghi di provincia, dove la difficoltà
di accesso al credito si sente maggiormente e
dove le nuove costruzioni in parte sono ancora
invendute; per queste realtà territoriali si prevede una diminuzione dei valori compresa tra
-6% e -4%.
Molto dipenderà anche dall’andamento
dell’occupazione e dalla stabilità economica,
gli elementi che in questi anni hanno svolto
un ruolo importante nel determinare il trend
di mercato. Sicuramente, in questo scenario si
aprono delle ottime opportunità di acquisto,
ora non più limitate a chi può contare prevalentemente su capitale proprio ma anche a
coloro che potranno ricorrere a mutui bancari.
OTTOBRE
2014
BORSINI 37
N.19
In molte aree la domanda (anche dei giovani) opta per gli immobili usati riuscendo a strappare quotazioni più accessibili
Milano: se il nuovo costa troppo
LODI-CORSICA
La macro-area che ha segnalato il ribasso dei prezzi più
forte è quella di Lodi - Corsica, con -6,7%. Tra i quartieri che
hanno mostrato maggiori segnali di sofferenza Forlanini e
Bonfadini - Ungheria. Nel quartiere Forlanini il rallentamento del mercato è stato determinato soprattutto dai lunghi tempi di erogazione del mutuo; i lavori della metropolitana invece non hanno sortito alcun effetto positivo sul mercato immobiliare della zona. La disponibilità di spesa
diminuisce sempre più e attualmente per un trilocale si esprime un budget medio di 200 mila euro. L’offerta immobiliare
della zona Forlanini vede una prevalenza di soluzioni costruite in edilizia popolare ante ‘67 che si scambia a prezzi medi di
2000-2500 euro al mq. Nella zona adiacente, quella di Bonfadini - Ungheria il mercato è simile sia come offerta immobiliare sia come dinamica.
Anche nel quartiere Tito Livio le quotazioni sono in ribasso. In difficoltà la vendita delle abitazioni nuove, perché la
richiesta si aggira intorno a 5000 euro al mq, cifra al momento elevata per la capacità di spesa della zona. Particolarmente apprezzati gli stabili degli anni ‘60-’70 che sorgono in viale Cirene, via Ferrini e via Cadore: gli appartamenti valgono
4500 euro al mq con punte di 5000 euro al mq se dotati di terrazzo o vista. Il mercato immobiliare delle zone che si sviluppano oltre la circonvallazione registra difficoltà di incontro
tra domanda ed offerta. Una casa in buono stato costa 35003700 euro al mq.
FIERA-SAN SIRO
Valori in ribasso nella macroarea di Fiera-San Siro: -5,3%
nella prima parte del 2014. La zona di San Siro è una di quelle coinvolte dai lavori della nuova metropolitana, nel tratto
Garibaldi-San Siro, anche se al momento non ci sono effetti
benefici sul mercato immobiliare. Anzi, spesso i proprietari chiedono prezzi troppo alti per la disponibilità di spesa
espressa dai potenziali acquirenti, puntando sulle migliorie
dei servizi che ci saranno in futuro, con la conseguenza che
gli immobili restano invenduti a lungo. Questo avviene sia
nella zona di Qt8 sia in quella di San Siro.
In Qt8 la maggioranza degli immobili è stata costruita negli
anni ‘50, a volte in edilizia popolare. Subiscono la concorrenza di quelli presenti nelle confinanti zone Fiera e Portello e di
quelli di nuova costruzione che stanno sorgendo nel vicino
“Parco Vittoria” dove si vende a prezzi medi di 4000 euro al
mq, e in via Novara con quotazioni di 3400 euro al mq.
Nella zona dello Stadio di San Siro la maggioranza degli
immobili è sorta in edilizia popolare degli anni ‘40-’50, al
momento si registra una disponibilità di spesa media intorno
a 2000 euro al mq contro una richiesta di 3000 euro al mq. La
zona di San Siro, in particolare quella che si sviluppa intorno
allo Stadio, potrebbe subire dei miglioramenti in seguito
all’arrivo della metropolitana in piazza Axum, che snellirebbe il traffico causato dallo svolgimento degli eventi presso lo
Stadio.
Nella zona di Fiera-Monterosa si apprezzano in particolare
le abitazioni situate in via Monterosa, via Albani e le rispettive traverse. In via Monterosa ci sono sia case d’epoca dei
primi anni del 1900 sia stabili signorili degli anni ‘60, le cui
quotazioni medie sono di 4000-5000 euro al mq; più contenuti i valori delle abitazioni presenti in via Albani: 30004000 euro al mq.
BOVISA-SEMPIONE
In contrazione del 3,5% i valori immobiliari della macroarea Bovisa-Sempione. Nei primi mesi del 2014 le quotazioni
delle abitazioni nella zona di corso Sempione, a ridosso di
piazza Firenze, sono ancora in diminuzione nonostante una
domanda più concreta. Si registrano prezzi in diminuzione e
mercato più vivace nella zona a ridosso di City Life (via Gattamelata, via Alcuino) dove ci sono appartamenti degli anni
‘50 che si scambiano a prezzi medi di 3000-3200 euro al mq se
da ristrutturare e 3800 euro al mq se già ristrutturati. L’area
individuata da via Giovanni da Procida, via Alberti e via
Arona è una delle più richieste: ci sono condomini degli anni ‘60-’70 che, in buono stato, si scambiano a prezzi che
vanno da 3500 a 3800 euro al mq.
Non si registrano al momento effetti legati all’Expo, in par-
Oltre che al panorama immobiliare nazionale,
il report del gruppo Tecnocasa ha dedicato focus
specifici alle singole metropoli, partendo
da Milano, dove la contrazione dei valori
degli immobili nel primo semestre
del 2014 è stata pari al 3%, perfettamente
il linea con la media nazionale. Di seguito, comunque, l’andamento di compravendite e quotazioni nei
vari quartieri della città meneghina, ad eccezione
di quelli già riportati nell’articolo a pagina 33.
ticolare alla linea metropolitana 5 che interessa la zona (sono
previste le fermate di Gerusalemme, Domodossola, Tre Torri, Portello) ma non si può escludere che in futuro, a lavori
ultimati e metropolitana operativa, questa zona (nel tratto di
Fiera-Sempione) potrà trarne giovamento essendo al momento meno servita rispetto all’altra zona della Fiera ( Monterosa) dove i prezzi sono più elevati.
Prezzi in diminuzione a Bruzzano a causa dell’abbondante
offerta immobiliare presente. Molte abitazioni della zona
risalgono agli anni ‘60, quasi sempre sono da ristrutturare e
per questo motivo hanno subito forti ribassi. Quotazioni medie intorno a 1600 euro al mq. Apprezzati gli immobili che
sorgono a ridosso della fermata della metro di Comasina,
operativa da alcuni anni, e quelli che affacciano sul parco di
Bruzzano. Si tratta di pochi stabili degli anni ‘60-’70, dotati di
campi da tennis e che si valutano a prezzi medi di 3000 euro
al mq.
Nella zona di Espinasse, Varesina, Certosa, Accursio, nei
primi mesi del 2014 si registra una ritrovata fiducia ed un
aumento degli appuntamenti di vendita. A muoversi sul
mercato sono prevalentemente single e giovani coppie, pochi gli investitori. Si acquistano soprattutto monolocali e
bilocali in contesti di edilizia civile, possibilmente vicino a
piazzale Accursio, in condizioni abitabili. Se l’immobile è
degli anni ‘50-’60, in buono stato e in condomini dotati di
ascensore, le quotazioni medie sono di 2000 euro al mq. Se
l’immobile è da ristrutturare in stabili privi di ascensore le
quotazioni scendono a 1500 euro al mq.
Non lontano sono in corso i lavori del progetto “Parco Vittoria” e della metropolitana della linea 5 della tratta Garibaldi - San Siro, che avrà una fermata al Portello. Al momento
non si registrano effetti sul mercato immobiliare.
re di tipologia medio signorile che spazia dagli immobili dei
primi anni del 1900 a quelli degli anni ‘60-’70 e che si concentrano soprattutto nella zona di via Tiziano e di via Monterosa. Le tipologie da ristrutturare hanno quotazioni medie
di 4000-4500 euro al mq, quelle ristrutturate possono arrivare anche a 6500 euro al mq. Più contenute le quotazioni delle
abitazioni degli stabili di ringhiera, che hanno valori medi di
3500 euro al mq. Alcuni di questi sono presenti in via Marghera e in via Correggio dove comunque per abitazioni in
ottimo stato si toccano valori di 5000 euro al mq.
Nella prima parte del 2014 sono in diminuzione le quotazioni delle abitazioni nelle zone di Bande Nere, piazza Siena, Primaticcio e Forze Armate. Si registra, dopo tanto tempo, una ripresa della domanda ad uso investimento. La zona
più richiesta e anche più quotata è quella a ridosso della
metropolitana di Bande Nere, dove ci sono immobili degli
anni ‘50 e degli anni ‘70 che in buono stato si valutano mediamente intorno a 3500 euro al mq. Le quotazioni scendono a 3000 euro al mq spostandosi in zona Primaticcio e Forze
Armate dove gli immobili sono anche più vetusti.
Quotazioni in ribasso anche in via Washington: la motivazione è la presenza di immobili a prezzi più contenuti nelle
vie strettamente limitrofe.
CITTÀ STUDI-INDIPENDENZA
La macroarea di Stazione Centrale, Gioia, Fulvio Testi
segnala una diminuzione dei valori del 3%. I valori più contenuti sono quelli delle soluzioni per le soluzioni vecchia
Milano costruite nei primi anni del 1900 e situate a ridosso di
Porta Venezia, in via Castaldi, via Casati e limitrofe (4000
euro al mq). Qui acquistano per lo più giovani. Prezzi ancora
più bassi nella zona a ridosso della Stazione Centrale : 3500
euro al mq. Sul mercato delle locazioni la ricerca è attuata da
studenti e lavoratori fuori sede che apprezzano i collegamenti
della zona e la vicinanza alla Stazione Centrale. Per un bilocale si chiedono 700 euro al mese (spese escluse). Si stipulano soprattutto contratti a canone libero.
La macroarea di Città Studi-Indipendenza ha registrato
una diminuzione dei prezzi del 2,2%. Nella zona di Regina
Giovanna, Castelmorrone i prezzi hanno subito un importante ribasso. Si sono registrati sia acquisti di prima casa sia di
genitori di studenti universitari. Piace il bilocale con cucina
abitabile, che può essere trasformato in trilocale. L’area si
divide in due sottozone: quella che si sviluppa in via Pascoli
nei pressi di Città Studi, con prezzi medi di 3000-3300 euro al
mq, e quella che si sviluppa intorno a via Regina Giovanna,
più vicina al centro e con un’offerta immobiliare che spazia
dai palazzi dei primi anni del 1900 a quelli signorili degli anni
‘60 con portineria e giardino. I valori immobiliari sono più
elevati e oscillano da 3500 a 4500 euro al mq. In questa zona
le abitazioni hanno metrature più ampie, intorno a 150-200
mq ed è più difficile trovare piccoli tagli quali monolocali e
bilocali. Sul mercato delle locazioni si registra una buona
domanda, alimentata da studenti universitari e da giovani
coppie. Si cercano bilocali e trilocali arredati e si stipulano
prevalentemente contratti a canone libero con cedolare
secca. Per un bilocale si spendono intorno a 850 euro al
mese. Da segnalare che sono in aumento coloro che desiderano vendere l’immobile acquistato per investimento.
In lieve incremento le quotazioni delle abitazioni nella
zona di Padova-Cimiano, dove si registra una buona domanda alimentata soprattutto da giovani coppie al primo acquisto e famiglie che desiderano realizzare un acquisto sostitutivo. Gli acquirenti si spostano anche dalle zone adiacenti
quali Città Studi e Loreto. La zona maggiormente apprezzata
è quella che si sviluppa verso la metro Cimiano e presso il
parco della Martesana, dove ci sono prezzi medi di 17001800 euro al mq. Non lontano c’è la zona di Padova - Crescenzago dove ci sono le nuove costruzioni del “Quartiere
Adriano”, parte in edilizia convenzionate e parte in edilizia
privata e sorto nell’ex area Magneti Marelli. Molto l’invenduto perché i prezzi richiesti, 3000 euro al mq, sono troppo
elevati per la capacità di spesa di chi cerca in zona.
VERCELLI-LORENTEGGIO
NAVIGLI-FAMAGOSTA
Nella macroarea di Vercelli - Lorenteggio le quotazioni
immobiliari sono diminuite del 2,5%. Nella prima parte del
2014 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Solari, Foppa, Savona sono in leggera diminuzione. I prezzi nella fascia
che va da via Stendhal verso piazza Napoli oscillano tra 3000
e 4000 euro al mq a seconda che l’immobile sia da ristrutturare oppure già ristrutturato. I prezzi salgono su via Solari
dove si raggiungono 5000 euro al mq. Quotazioni di 4000
euro al mq si registrano anche per le abitazioni situate in via
Savona, dove è possibile trovare anche immobili di ringhiera
dei primi anni del 1900. In zona sono presenti anche delle
nuove costruzioni che superano i 6000 euro al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da studenti e lavoratori fuori sede. Per un bilocale si chiedono intorno a 800 euro al mese. Si stipulano prevalentemente contratti a canone libero.
Nella zone che si sviluppano intorno a piazza Wagner, via
Tiziano, via Sanzio e via Marghera c’è un’ offerta immobilia-
La macroarea di Navigli - Famagosta ha registrato una
diminuzione dei valori del -1,7%. Nei primi sei mesi del 2014
le quotazioni delle abitazioni nella zona di Tibaldi, San Gottardo e Cermenatesono sono stabili. Buona la tenuta dei
tagli medio piccoli particolarmente richiesti in zona da genitori di studenti universitari e da investitori per la vicinanza
di due importanti università, Iulm e Bocconi. Nella zona che
da viale Tibaldi va verso corso San Gottardo e Porta Ticinese, le quotazioni sono più elevate e per una soluzione in ottimo stato parliamo di prezzi che oscillano da 4000 a 5000 euro
al mq; nel tratto che da viale Tibaldi si sviluppa verso Cermenate le quotazioni diminuiscono e scendono fino a 3000
euro al mq.
Sul mercato delle locazioni si registra un buon andamento
grazie alla forte domanda di immobili da parte di studenti
universitari. Si stipulano soprattutto contratti a canone libero, e le quotazioni medie per un bilocale sono di 800-1000
euro al mese.
STAZIONE CENTRALE
38 MERCATO GLOBALE
➣ Germania: i traslochi
si fanno per amore
L’amore non ha confini. Anzi, fa breccia
anche convenzionalmente rigida Germania, fino a penetrare nel suo mercato immobiliare. A tratteggiare questo inconsueto scenario, è un noto portale teutonico
riservato alla compravendita di abitazioni,
secondo i cui dati, tra le motivazioni principali che inducono i cittadini tedeschi a
cambiare abitazione spiccano, appunto i
sentimenti, tanto che addirittura il 50%
degli intervistati si sarebbe trasferito proprio per amore.
Nella ricerca, riportata anche dal portale
Immobiliare.it, stupisce, peraltro, che il
lavoro – quale motivazione per il trasferimento, segua ad ampia distanza, con il
26%, mentre le esigenze logistiche o la necessità di avere a disposizione spazi maggiori (magari perché la famiglia si è allargata) è una ragione che si attesta al 19%.
Diverso, ovviamente, il caso del primo
trasloco, che per la maggior parte degli intervistati è riconducibile a motivi di studio,
proprio come succede in Italia, alla quale
la Germania si accomuna pure in fatto di
sesso, quando si parla di trasferimenti per
amore: anche qui, le donne primeggiano,
dato che ben il 55% delle intervistate ha
detto di aver cambiato casa per seguire
il partner, contro il 43% degli uomini. Al
contrario, il cambiamento di casa per questioni professionali vede prevalere gli uomini, che nel 31% dei casi hanno scelto
un alloggio più vicino all’ufficio, contro il
21% delle donne che si sono spostate per
motivi occupazionali.
Un’ultima interessante nota riguarda il
cosiddetto confronto generazionale: complice anche una condizione economica
più salda rispetto a quella dei coetanei italiani, i giovani tedeschi vincono per spirito d’avventura: rispetto ai più adulti si
dimostrano pronti a spostamenti impegnativi, anche molto lontano dalla casa
dei genitori. Ma ciò non toglie che in Germania ci sia comunque un forte attaccamento alla famiglia e alle radici: il 36%
degli intervistati cambia casa all’interno
della stessa regione d’origine; il 50% rimane addirittura all’interno della propria
città, mentre solo il 4% (di cui un terzo accademici) si sposta per andare a vivere all’estero.
➣ Svizzera: i prezzi delle case
aumentano più del reddito
Quello che non ti aspetti. Anche l’efficiente e ricca Svizzera, pare a rischio di bolla immobiliare. Almeno secondo quanto
comunicato dalla banca Ubs, che ha esaminato l’andamento del mercato immobiliare e dei mutui attraverso l’Ubs Swiss
Real Estate Bubble Index, salito a 1,24 punti
al termine del secondo trimestre dell’an-
no, (più 2 punti rispetto al trimestre precedente). A dirla in parole povere, nel periodo tra aprile e giugno 2014 la crescita dei
prezzi delle case e i mutui sono aumentati
più del reddito: un andamento favorito anche e soprattutto dalla politica espansiva della banca centrale elvetica che avrebbe promosso la concessione di finanziamenti a basso tasso d’interesse per l’acquisto delle abitazioni, con un conseguente
effetto propulsivo sulle quotazioni degli
immobili.
Ora, a buoi in fuga, si cerca di chiudere il
recinto, tanto che la stessa banca ha chiesto agli istituti di stringere i cordoni della
borsa, sulla scia di quanto recentemente
accaduto anche in altri Paesi europei, primo fra tutti l’Inghilterra.
➣ È l’Africa il nuovo motore
del mercato immobiliare
Fino a non molti anni fa, era l’Asia (con
un occhio di riguardo alla Cina) il motore
mondiale del mercato immobiliare. Adesso, sta per salire sugli scudi un altro continente: l’Africa. Tutto questo, almeno a
giudicare le stime diffuse dall’African Development Bank, stando alle quali il Continente Nero si appresta a diventare un polo
di sviluppo senza eguali sul versante edilizio, con potenziali, interessanti sviluppi
anche per le imprese italiane, in cerca di
sbocchi alternativi ad un mercato interno
ancora fortemente asfittico.
Al momento, ovviamente, si tratta solo
di una proiezione di medio periodo, tuttavia, secondo la fonte, nel giro di 25 anni in
Africa serviranno addirittura 300 milioni
di nuovi alloggi, e per suffragare la stima
viene citato ad esempio il caso del Kenya.
A Nairobi sono già in costruzione 150
unità abitative nella periferia della città.
Inoltre, il noto developer “Shelter Afrique”
ha deciso di vendere obbligazioni per 3
miliardi di scellini keniani per finanziare interventi di edilizia sostenibile. Scopo?
Costruire alloggi residenziali pubblici e
venderli a cifre accessibili alla classe media
locale. Oltre al Kenya, prospettive interessanti sembrano farsi strada pure in Costa
d’Avorio.
Ma nell’immediato c’è già un Paese africano sugli scudi dal punto di vista dello sviluppo edilizio: è l’Algeria, dove entro la
fine del 2014 si termineranno lavori per
l’impressionante numero di 2,6 milioni di
alloggi, grazie anche a finanziamenti pubblici per 60 milioni di dollari. Il tutto senza
considerare il Marocco, la cui espansione è
concentrate soprattutto sul segmento dei
centri commerciali.
Ovviamente, nel fare previsioni economiche, non si può non tener conto della
situazione socio-politica che caratterizza a
vario titolo l’intera Africa, nonché delle
oggettive difficoltà che si rischia di dover
affrontare nel lavorare con Governi ed
N.19
amministrazioni non sempre propriamente stabili.
➣ Gran bretagna e Canada
La bolla si sta sgonfiando
La bolla si è sgonfiata. Allarme rientrato
nei mercati immobiliari di Gran Bretagna
e Canada, dove invece fino a pochi mesi fa
si paventava il peggio e si temeva, peraltro,
che gli effetti potessero incidere nuovamente in maniera negativa sulla crisi economica internazionale.
In Gran Bretagna, dopo la grande espansione, ad agosto i prezzi delle abitazioni
sono finalmente scesi, facendo registrare
un –2,9% rispetto a luglio; con questo risultato, la quotazione media degli immobili è
calata di 7.750 sterline, la diminuzione
maggiore addirittura dal 2001. Ma di positivo c’è anche che per la prima volta in
diciotto mesi la domanda di appartamenti
ha fatto registrare un segno meno, a dispetto del grande ed immutato interesse degli
investitori stranieri immobili. Anzi, pare
che il calo si confermerà pure nel 2015.
Andando oltreoceano, anche in Canada i prezzi delle abitazioni stanno finalmente frenando la loro ascesa, dopo 10 anni di aumenti che avevano suscitato non
poche preoccupazioni negli analisti finanziari. Il merito è della politica, che sta livellando il costo delle case con quello dei salari medi,abbassando contestualmente i
tassi di interesse indurre i cittadini ad accendere un mutuo.
➣ Spagna: prezzi degli alloggi
salgono dopo più di 6 anni
Più 0,8%. Non è certamente un risultato
entusiasmante, ma visto il recente passato,
l’incremento fatto registrare nel secondo
trimestre 2014 dai prezzi delle case in Spagna dà adito ad un pizzico di ottimismo,
tanto più considerando che si tratta del
primo segno positivo addirittura da inizio
2008 quando la bolla speculativa e la crisi
economica avevano iniziato a falcidiare il
mercato immobiliare e poi l’intera situazione finanziaria del Paese. Nell’ambito
dell’aumento delle quotazioni, il risultato
migliore è stato ottenuto dalle abitazioni
nuove (+1,9%) contro il +0,2% degli alloggi esistenti.
Secondo la filiale spagnola del gruppo
immobiliare Tecnocasa, tuttavia, nel primo semestre 2014 i prezzi delle case non
avrebbero fatto segnare variazioni di rilievo, almeno per quanto concerne lo specifico della capitale Madrid, dove si cerca
prevalentemente la prima casa, in zona
centrale e in edifici che propongono appartamenti usati. La tipologia più richiesta
è una soluzione di circa 62 mq, per la quale
si servono circa 100.500 euro, mentre a
Barcellona la metratura sale di poco, 67
mq e si spendono circa 130.00 euro. Se-
OTTOBRE
2014
condo il gruppo immobiliare, una buona boccata d’ossigeno arriva piuttosto dagli investitori, che rappresentano il 25%
delle compravendite (il rendimento annuo lordo di un bilocale è il 7,8%). In questo segmento c’è da considerare anche che
un elevato numero di acquirenti non ricorre al mutuo, disponendo di capitale
proprio.
Quanto all’identikit degli acquirenti,
l’85% è di nazionalità spagnola e per lo più
di sesso maschile, di età compresa tra i 25 e
i 44 anni, con un impiego a tempo indeterminato. Il restante 15% è rappresentato da
stranieri di varie nazionalità. Secondo
Tecnocasa, per i prossimi mesi si prevede
un lieve aumento del numero di compravendite e una stabilizzazione dei prezzi medi. Nelle città più piccole i valori diminuiranno moderatamente, mentre nelle
grandi città come Madrid e Barcellona si
assisterà ad un lieve aumento.
➣ Mattone: città e nazioni
che non conoscono il meno
Nell’altalena dei prezzi degli immobili, ci
sono Paesi (e singole città), in cui l’andamento non sembra conoscere la fase discendente della parabola. È quanto emerge da una ricerca effettuata dagli esperti di
Global property guide, che hanno confrontato il trend delle quotazioni, rettificate per
l’inflazione, degli immobili nelle maggiori economie mondiali nel secondo trimestre 2014.
Ecco i principali risultati, riportati anche
dal portale specializzato Idealista.it:
❖Emirati Arabi, Dubai: nel corso dell’anno i prezzi delle case sono cresciuti del
33,26% e nell’ultimo trimestre del 5,47%.
La domanda rimane forte e l’attività di
costruzione continua ad aumentare;
❖ Estonia, Tallin: nel corso dell’anno i
prezzi delle case sono cresciuti del 16,7% e
nell’ultimo trimestre dello 0,31%;
❖ Irlanda:nel corso dell’anno i prezzi delle
case sono cresciuti del 11,97% e nell’ultimo trimestre dello 6,60%;
❖ Turchia: nel corso dell’anno i prezzi
delle case sono cresciuti del 7,24% e nell’ultimo trimestre dell’1,66%;
❖ Australia: nel corso dell’anno i prezzi
delle case sono cresciuti del 7,21% e nell’ultimo trimestre dello 1,28%
❖ Nuova Zelanda: nel corso dell’anno i
prezzi delle case sono cresciuti del 6,66%,
e nell’ultimo trimestre sono scesi dello
3,23%
❖Islanda:nel corso dell’anno i prezzi delle
case sono cresciuti del 6,09%, e nell’ultimo trimestre dello 1,42%;
❖ Israele: nel corso dell’anno i prezzi delle
case sono cresciuti del 6,06% e nell’ultimo
trimestre dello 1,92%;
❖Brasile, San Paolo: nel corso dell’anno i
prezzi delle case sono cresciuti del 5,37% e
nell’ultimo trimestre dello 0,75%.
OTTOBRE
2014
MUTUI & ISTAT 39
N.19
Aumento percentuale a doppia cifra per la domanda, mentre risultano in calo i tassi di interesse e gli importi medi richiesti
Mutui: Abi e Crif certificano la ripresa
C
ontinua, lentamente ma progressivamente,
la ripresa del mercato dei mutui, complice
una politica creditizia meno restrittiva da parte
delle banche e un lieve calo degli spread, anche
se, come ricordato nelle scorse settimane da diversi studi di settore, in Italia un finanziamento
per l’acquisto di un immobile costa sempre più
che nel resto dell’Europa.
Ad ogni buon conto, l’incremento della
domanda di mutui potrebbe sottendere, e al
tempo stesso sostenere, un rilancio più deciso del
mercato immobiliare. Perché tale tendenza si
concretizzi, tuttavia, occorre inevitabilmente
mettere mano anche alla tassazione, che limita
gli investimenti, italiani ed esteri sul mattone.
Ecco, comunque i dati più recenti sull’andamento del settore dei mutui.
I DATI DI AGOSTO
Nel mese di agosto le richieste di mutui da
parte delle famiglie italiane sono cresciute del
+14,7% rispetto allo stesso mese del 2013 (in valori ponderati, cioè al netto dell’effetto prodotto
dal differente numero di giorni lavorativi). Si
tratta del terzo incremento in doppia cifra consecutivo ma, soprattutto, il dato rilevato risulta particolarmente significativo in quanto il confronto è con il mese di agosto 2013, che a sua volta
aveva fatto registrare un segno positivo dopo il
crollo del biennio 2011-2012. Questa l’evidenza
principale che emerge dall’ultimo aggiornamento del Barometro Crif, che rileva le variazioni percentuali mensili relative alle richieste di
mutui raccolte dagli istituti di credito e confluite
in Eurisc - il sistema di informazioni creditizie di
Crif - che raccoglie i dati relativi ad oltre 77
milioni di posizioni creditizie.
A conferma del lento ma costante recupero verso i volumi pre-crisi, va sottolineato come
complessivamente, nei primi 8 mesi del 2014, la
domanda di mutui abbia fatto registrare un
+11,5% rispetto al corrispondente periodo
2013. Approfondendo il livello di analisi, il Barometro Crif mostra, inoltre, come nei primi 8
mesi dell’anno l’importo medio richiesto per i
mutui si sia attestato a 124.342 euro, contro i
+453,3% (75% = 339,97% con soppress. dell’aggiornamento 1984, disposto dalla Legge 377/84)
VARIAZIONI BIENNALI RELATIVE AGLI IMMOBILI AD USO NON ABITATIVO
Nota: Per i contratti stipulati o rinnovati successivamente all’8 aprile 1985 l’aggiornamento è
annuale e deve essere utilizzata la tabella precedente delle “variazioni percentuali mensile”
Agosto 2009 - Agosto 2007 + 4,1 (75% = 3,075%)
Settembre 2009 - Settembre 2007 + 3,8 (75% = 2,85%)
MEDIA ANNUA
107,0
MEDIA
PERCENTUALE
1,1
2014
ANNO
INDICI (*)
Gennaio
Febbraio
Marzo
Aprile
Maggio
Giugno
Luglio
Agosto
107,3
107,2
107,2
107,4
107,3
107,4
107,3
107,5
INCREMENTI PERCENTUALI
Su biennio
prec. 100%
Su anno
prec.
Su anno
prec. 75%
2,8
2,3
1,9
1,6
1,6
1,5
1,3
1,0
0,6
0,5
0,3
0,5
0,4
0,3
0,1
-0,1
0,45
0,375
0,225
0,375
0,3
0,225
0,075
-0,075
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
(*) Dal 23/02/2011 l’indice è calcolato con base di riferimento 2010=100
VARIAZIONI PERCENTUALI ASSOLUTE (RIDOTTE AL 75%)
RIFERITE AL GIUGNO 1978 = 100 DA APPLICARE
SULL’EQUO CANONE DI BASE PER LE ABITAZIONI ULTIMATE ENTRO IL
Periodo
riferimento
Giugno 1988
Giugno 1989
Giugno 1990
Giugno 1991
Giugno 1992
Giugno 1993
Giugno 1994
Giugno 1995
Giugno 1996
Giugno 1997
Giugno 1998
Giugno 1999
Giugno 2000
Giugno 2001
Giugno 2002
Giugno 2003
Giugno 2004
Giugno 2005
Giugno 2006
Giugno 2007
Giugno 2008
Giugno 2009
Giugno 2010
Giugno 2011
Giugno 2012
Senza soppressione
aggiornamento 1984 (%)
159,525
175,875
189,9
208,275
223,8
236,4
248,025
266,85
280,275
285,375
291,9
297,375
307,2
318,15
327
336,225
345,45
352,275
361,125
367,875
384,6
386,325
392,475
402,825
417,75
1975
Con soppressione
aggiornamento 1984 (%)
135,975
150,675
163,2
179,775
193,8
205,1
215,55
232,575
244,65
249,225
255,075
259,95
268,875
278,6
286,65
294,975
303,15
309,37
317,32
323,47
338,47
339,97
345,525
354,825
368,325
Mar.
Apr.
Mag.
Giu.
Lug.
Ago.
Sett.
Ott.
Dic.
Nov.
1
16,050
14,550
12,975
12,300
9,375
6,450
6,000
3,375
3,750
4,275
4,800
4,875
4,575
3,2
3,15
2,85
4,125
1,950
1,2
0,975
1,575
2,325
1,725
2,025
1,50
1,2
1,65
1,125
2,175
1,125
0,975
1,65
2,4
1,65
16,275
14,625
12,525
12,300
9,150
6,450
5,700
3,150
3,675
4,275
4,650
5,025
4,05
3,37
3,15
3,2
3,75
1,8
1,35
0,9
1,8
2,25
1,725
1,875
1,65
1,2
1,575
1,125
2,175
1,125
0,975
1,725
2,475
1,35
15,975
15,075
12,075
12,300
9,000
6,450
5,400
3,150
3,675
4,800
4,575
4,950
4,20
3,15
3,15
3,67
3,375
1,65
1,275
1,05
1,875
2,100
1,80
1,95
1,425
1,2
1,575
1,125
2,475
0,75
1,125
1,875
2,4
1,2
15,900
14,925
11,625
12,450
8,700
6,600
4,950
3,150
3,750
5,025
4,350
5,025
4,20
3,15
3,1
3,9
3,375
1,275
1,35
1,2
1,650
2,325
1,80
1,875
1,50
1,275
1,5
1,05
2,475
0,75
1,2
1,95
2,4
0,825
15,525
15,375
11,400
12,300
8,400
6,600
4,800
3,150
3,675
5,100
4,275
5,100
4,27
3,00
3,07
4,1
3,225
1,2
1,275
1,2
1,725
2,25
1,725
1,8
1,575
1,275
1,65
1,05
2,625
0,525
1,125
1,95
2,25
0,9
15,525
15,450
11,400
12,000
8,400
6,525
4,725
3,075
3,675
5,250
4,200
5,175
4,125
3,15
2,8
4,35
2,975
1,05
1,350
1,125
2,025
2,175
1,725
1,725
1,65
1,2
1,575
1,2
2,85
0,3
0,975
2,025
2,325
0,9
16,200
14,700
11,925
11,550
7,875
6,525
4,225
3,300
3,675
5,250
4,275
5,025
4,125
3,3
2,7
4,2
2,7
1,2
1,350
1,275
2,025
2,025
1,725
1,875
1,575
1,35
1575
1,2
3,0
-0,075
1,275
2,025
2,175
0,9
16,200
14,400
12,900
10,275
7,800
6,450
4,425
3,375
3,750
5,025
4,725
4,725
3,97
3,3
2,8
4,35
2,55
1,125
1,425
1,2
2,025
2,025
1,875
1,875
1,575
1,35
1,575
1,2
2,925
0,15
1,125
2,1
2,325
0,825
15,900
13,725
12,900
10,200
7,350
6,225
4,350
3,750
3,600
4,950
4,725
4,650
3,90
3,15
2,92
4,35
2,55
1,05
1,350
1,35
1,950
1,95
1,95
1,875
1,35
1,425
1,575
1,2
2,775
0,075
1,2
2,25
2,325
0,6
15,375
13,950
12,900
9,975
6,825
6,375
3,825
3,975
3,525
5,100
4,650
4,575
3,75
3,22
2,85
4,35
2,25
1,2
1,275
1,35
1,950
1,95
1,95
1,8
1,275
1,5
1,275
1,5
2,55
0,15
1,275
2,4
2,025
0,525
16,125
13,650
12,525
9,750
6,450
6,450
73525
3,900
3,975
4,800
4,875
4,658
3,7
3,15
2,77
4,5
1,950
1,2
1,125
1,5
2,025
1,725
2,025
1,8
1,275
1,350
1,275
1,725
1,95
0,525
1,275
2,4
1,8
0,45
15,825
13,425
12,225
9,600
6,600
6,450
3,225
3,825
4,125
4,875
4,800
4,50
3,6
3
3,1
4,35
1,950
1,125
1,125
1,575
1,950
1,725
2,025
1,725
1,275
1,425
1,275
1,950
1,5
0,75
1,425
2,4
1,8
0,45
PERCENTUALI ASSOLUTE (RIDOTTE AL 75%) DEGLI INDICI ISTAT MATURATE
IN CIASCUN MESE RISPETTO AL CORRISPONDENTE MESE DEL BIENNIO PRECEDENTE
VARIAZIONI
INTERESSI LEGALI
NEL TEMPO
Fino al 15/12/1990
Dal 16/12/1990
al 31/12/1996
Dal 01/01/1997
al 31/12/1998
Dal 01/01/1999
al 31/12/2000
Dal 01/01/2001
al 31/12/2001
Dal 01/01/2002
al 31/12/2003
Dal 01/01/2004
al 31/12/2007
Feb.
PERCENTUALI ASSOLUTE (RIDOTTE AL 75%) DEGLI INDICI ISTAT MATURATE
IN CIASCUN MESE RISPETTO AL CORRISPONDENTE MESE DELL’ANNO PRECEDENTE
Giugno 2009 - Giugno 1978
MESI
A confermare il trend positivo del comparto
dei mutui per l’acquisto dell’abitazione concorrono anche i dati forniti dall’Associazione ban-
VARIAZIONI
VARIAZIONI PERCENTUALI ASSOLUTE RIFERITE AL GIUGNO 1978 DA APPLICARE SULL’EQUO CANONE DI BASE
ANNO 2013
I NUMERI DELL’ABI
ANNO Gen.
I S TAT
I N D I C I
127.778 del corrispondente periodo del 2013,
con una dinamica di costante contrazione.
In termini di distribuzione in funzione dell’importo, la classe prevalente nei primi 8 mesi dell’anno in corso si conferma essere quella tra
i 100.000 e i 150.000 euro, con una quota del
28,5% sul totale, seguita a ruota da quella al di
sotto dei 75.000 euro, con il 28,3%.Questa dinamica risulta agevolata anche dalla progressiva
riduzione del prezzo degli immobili residenziali e
dagli stock di invenduti disponibili sul mercato,
che stanno rendendo l’acquisto più conveniente e alla portata di un crescente numero di famiglie.
Analizzando infine la domanda di mutui per
durata del finanziamento, la classe compresa tra i
25 e i 30 anni è la preferita dalle famiglie italiane,
con una quota pari al 27,7% del totale.
caria italiana, secondo cui i primi sette mesi del
2014 hanno testimoniato la ripresa del mercato
dei finanziamenti per la casa.
Dal campione Abi, composto da 84 banche (campione che rappresenta circa l’80% della
totalità del mercato italiano) emerge che tra
gennaio e luglio 2014 l’ammontare delle erogazioni di nuovi mutui è stato pari a 14,6 miliardi di
euro rispetto agli 11,4 miliardi dello stesso periodo del 2013. L’incremento su base annua è quindi del 29,2%.
Se si considera l’intero mercato, sulla base dei
dati Banca d’Italia, il tasso annuo di crescita sfiora il 16%. L’ammontare delle nuove erogazioni
di mutui nel 2014 è superiore anche al dato del
2012, quando si attestarono sui 13 miliardi di
euro.
Ma Abi fornisce anche il dato sui tassi d’interesse applicati ai nuovi mutui siglati in Italia, che
avrebbero raggiunto il livello più basso dal giugno 2011. Secondo il rapporto dell’Associazione, il tasso medio sulle nuove operazioni si è ridotto al 3,19 dal 3,23 di luglio. Sul totale dei prestiti il tasso medio è stato del 3,77 mentre per i
nuovi prestiti alle imprese si è ridotto al 2,89 contro il 3,09 di luglio.
5%
10%
5%
2,5%
3,5%
3%
2,5%
Dal 01/01/2008
al 31/12/2009
3%
Dal 01/01/2010
al 31/12/2010
1%
Dal 01/01/2011
al 31/12/2011
1,5%
Dal 01/01/2012
al 31/12/2013
2,5%
Dal 01/01/2014
1%
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
16,650
12,925
9,600
7,275
8,175
9,300
9,975
9,75
8,03
6,53
6,15
7,20
6,23
3,225
2,175
2,625
3,975
4,05
3,75
3,525
2,7
2,85
2,775
3,30
3,3
2,175
2,625
4,05
4,05
16,425
12,600
9,075
6,975
8,625
9,675
10,050
9,3
7,57
6,60
6,5
7,12
5,70
3,225
2,25
2,7
4,05
3,975
3,6
3,525
2,85
2,77
2,7
3,30
3,3
2,1
2,7
4,2
3,82
16,200
12,375
8,775
6,975
8,700
9,600
9,825
9,45
7,5
6,45
6,97
7,20
5,10
3,0
2,325
2,925
3,975
3,975
3,825
3,375
2,7
2,85
2,7
3,60
3,225
1,875
3,00
4,35
3,67
16,050
12,000
8,325
7,050
9,000
9,675
9,675
9,45
7,5
6,3
7,12
7,5
4,73
2,7
2,55
2,85
3,975
4,125
3,675
3,375
2,775
2,77
2,55
3,60
3,225
1,95
3,225
4,425
3,30
15,675
11,850
8,100
6,975
9,075
9,675
9,600
9,67
7,5
6,22
7,3
7,5
4,50
2,55
2,475
2,925
4,05
4,05
3,525
3,375
2,85
2,92
2,7
3,75
3,15
1,65
3,15
4,35
3,22
15,675
11,625
8,025
6,900
9,150
9,750
9,675
9,60
7,42
6,1
7,35
7,5
4,05
2,475
2,475
3,15
4,2
3,9
3,45
3,45
2,925
2,77
2,775
4,05
3,15
1,275
3,075
4,5
3,30
15,075
11,325
7,950
7,125
9,150
9,825
9,600
9,60
7,65
6,15
7,125
7,12
3,98
2,625
2,625
3,3
4,05
3,825
3,675
3,45
2,925
2,92
2,775
4,20
2,925
1,2
3,3
4,275
3,15
14,925
11,250
8,025
7,350
9,075
10,050
9,675
8,92
7,5
6,15
7,27
7,05
3,75
2,625
2,625
3,225
4,05
3,975
3,75
3,45
2,925
2,92
2,775
4,12
3,075
1,35
3,225
4,425
3,22
14,100
10,875
8,250
7,500
8,850
10,050
9,675
8,8
7,2
6,22
7,5
7,05
3,68
2,475
2,7
3,3
3,9
3,9
3,9
3,3
2,775
2,92
2,7
3,97
2,85
1,275
3,45
4,65
2,92
13,725
10,500
8,025
7,725
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