Rapporto di Valutazione

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Rapporto di Valutazione
Immobile ad uso RSA e Centro Dialisi
Via Lope de Vega, 2 - Milano
Fondo Europa Immobiliare N° 1 - Vegagest SGR S.p.A.
30 Giugno 2015
Indice
1
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3
4
5
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7
Introduzione............................................................................................................................................... 4
Basi di Valutazione .................................................................................................................................... 5
2.1
Basi della Valutazione ......................................................................................................................................... 5
Principi Generali ....................................................................................................................................... 6
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
3.8
3.9
3.10
3.11
Fonti delle informazioni ...................................................................................................................................... 6
Consistenze .......................................................................................................................................................... 6
Titoli di proprietà ................................................................................................................................................ 6
Verifiche normative, situazione urbanistica e catastale ...................................................................................... 6
Visita della proprietà ........................................................................................................................................... 6
Stato di conservazione ......................................................................................................................................... 7
Materiali nocivi ed inquinanti ............................................................................................................................. 7
Condizioni Geotecniche ....................................................................................................................................... 7
Contaminazione Ambientale ................................................................................................................................ 7
Spese e Vincoli ..................................................................................................................................................... 7
Riservatezza e Confidenzialità ............................................................................................................................. 7
Localizzazione ........................................................................................................................................... 8
4.1
4.2
Localizzazione ..................................................................................................................................................... 8
Accessibilità ......................................................................................................................................................... 8
Descrizione Della Proprietà ...................................................................................................................... 9
5.1
5.2
Descrizione della proprietà ................................................................................................................................. 9
Consistenze ........................................................................................................................................................ 10
Dati Catastali ed Urbanistici .................................................................................................................. 11
6.1
6.2
Dati Catastali .................................................................................................................................................... 11
Dati Urbanistici ................................................................................................................................................. 11
Costi Non Recuperabili ........................................................................................................................... 12
7.1
7.2
Costi Annuali non Recuperabili ......................................................................................................................... 12
Aspetti Fiscali .................................................................................................................................................... 12
8 Situazione Locativa ................................................................................................................................. 13
9 Cenni sul Mercato Immobiliare............................................................................................................... 15
10 Valutazione e Commenti .......................................................................................................................... 17
10.1
10.2
10.3
10.4
10.5
10.6
Metodo di Valutazione ....................................................................................................................................... 17
Assunzioni Generali ........................................................................................................................................... 17
Canone di Locazione di Mercato ....................................................................................................................... 17
Dati di Valutazione ............................................................................................................................................ 18
Confronto con la valutazione precedente .......................................................................................................... 20
Commenti ........................................................................................................................................................... 20
11 Valutazione .............................................................................................................................................. 21
11.1 Valore di Mercato .............................................................................................................................................. 21
Allegati
Allegato 1……………………………………………………………………………………………………………….Localizzazione
Allegato 2………………………………………………………………………………………………………………….…Fotografie
Allegato 3…………………………………………………………………………………………………………………..Planimetrie
Allegato 4……………………………………………………………………………………………………………………..Conteggi
Allegato 5………………………………………………………………………….......................Condizioni Generali di Contratto
1 Introduzione
Con riferimento all’incarico di Esperto Indipendente del Fondo Immobiliare denominato Europa Immobiliare N° 1,
sottoscritto con Vegagest SGR S.p.A., sulla base della nostra proposta per l’incarico di Esperto Indipendente
datata 17 Aprile 2014, accettata in data 30 Maggio 2014, abbiamo operato la valutazione dell’immobile ad uso
RSA e centro dialisi sito a Milano in Via Lope de Vega, 2.
Scopo del presente esercizio di valutazione, è la definizione del seguente Valore alle condizioni di mercato
riscontrate alla data di valutazione del 30 Giugno 2015:

Valore di Mercato del bene, nel suo attuale stato di manutenzione ed uso, soggetto ai contratti di
locazione in essere per le porzioni producenti reddito e ipotizzato libero da cose e persone per le
eventuali porzioni non producenti reddito alle condizioni di mercato riscontrate alla data di valutazione.
Come da accordi intercorsi con il Cliente, la proprietà è stata da noi ispezionata in data 23 Giugno 2015.
Il presente rapporto è stato redatto in buona fede in data 30 Giugno 2015, sulla base delle informazioni disponibili
e della documentazione fornita dalla Committenza e alle condizioni di mercato riscontrate alla data di valutazione.
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2 Basi di Valutazione
2.1
Basi della Valutazione
Portiamo alla Vs. attenzione che gli esercizi di valutazione da noi operati sono svolti in osservanza delle
indicazioni e dei dettami professionali esplicitati nel RICS Standard Professionali di Valutazione - Edizione
Globale, edito a Gennaio 2014. Pertanto si riporta che ai fini della presente valutazione si utilizzerà la seguente
definizione:
Valore di Mercato
“L’ammontare stimato a cui una proprietà o passività dovrebbe essere ceduta e acquistata, alla data di
valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di legami particolari, entrambi interessati alla
compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo un’adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito
entrambe in modo informato, consapevole e senza coercizioni.”
I Principi Generali su cui si fondano le nostre analisi valutative, sono riportati nella Sezione 3 del presente
rapporto. Cogliamo l’occasione per portare alla Vs. cortese attenzione che gli esercizi di valutazione da noi
operati sono svolti in osservanza delle indicazioni e dei dettami professionali riportati nel Red Book, redatto dal
RICS, fermo stante i requisiti normativi in vigore così come da disposizioni di Banca d’Italia.
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3 Principi Generali
La presente sezione riporta i Principi Generali su cui si fondano le nostre Valutazioni e la stesura dei nostri
Rapporti di Valutazione; i detti sono da ritenersi validi ed applicabili al presente lavoro se non diversamente
specificato nelle sezioni a seguire del presente documento.
Portiamo alla Vs. cortese attenzione che nel presente Rapporto di Valutazione, ci si riferirà a:

Vegagest SGR S.p.A., come il Cliente;

Fondo Europa Immobiliare 1, come la Proprietà.
Il Soggetto Responsabile per la presente Valutazione è il Dott. Pierre Marin MRICS, Amministratore Delegato di
Jones Lang LaSalle S.p.A., firmatario del Rapporto di Valutazione; la detta è stata condotta sotto la supervisione
dell’Arch. Luca Villani MRICS, National Director Professional Services & Valuation Advisory di Jones Lang
LaSalle S.p.A. e svolta dal Dott. Angelo Bona MRICS, Valuer di Jones Lang LaSalle S.p.A.
3.1
Fonti delle informazioni
Come da accordi intercorsi, le analisi da noi condotte trovano fondamento nella documentazione e nei dati
fornitici dal Cliente e/o dai suoi rappresentanti preposti allo scopo. Pertanto, ai fini della presente valutazione, si è
assunto che le informazioni forniteci - con riferimento alle superfici in oggetto, ai dati catastali ed urbanistici, ecc. siano corrette e probanti.
3.2
Consistenze
Ai fini della presente valutazione ci siamo avvalsi della documentazione fornitaci dal Cliente e/o dai suoi
rappresentanti preposti allo scopo con riferimento alle superfici e alle aree in oggetto e, come da accordi
intercorsi, nessuna verifica (es. misurazione a campione in sito) in merito è stata da noi condotta.
3.3
Titoli di proprietà
Per quello che concerne i titoli di proprietà, la presente valutazione è basata sui dati e sulle informazioni fornitici.
È nostra prassi non controllare detti titoli e, se non diversamente specificato, assumiamo che la Proprietà goda
dei regolari titoli e, che non sussistano diritti, vincoli, obbligazioni o restrizioni che limitino l’utilizzo della proprietà
stessa o la capacità a disporre della proprietà medesima, se non diversamente specificato nel presente rapporto.
3.4
Verifiche normative, situazione urbanistica e catastale
La nostra opinione di valore si basa sulle informazioni catastali, urbanistiche ed edilizie forniteci dal Cliente, dalla
Proprietà e/o dai loro rappresentanti preposti allo scopo. Se non diversamente specificato, è nostra assunzione
che i beni oggetto della presente valutazione - siano essi terreni, edifici cielo-terra o porzioni immobiliari - siano
utilizzati in accordo con i vigenti strumenti urbanistici e normativi e che non sussistano irregolarità o pendenze
derivanti dalle procedure edilizie/amministrative ad essi riferiti, se non diversamente specificato nel presente
rapporto di valutazione.
3.5
Visita della proprietà
Come da accordi intercorsi con il Cliente, la proprietà è stata da noi ispezionata in data 23 Giugno 2015 dalla
Dott. Angelo Bona.
6
3.6
Stato di conservazione
È nostra opinione che i dati e le informazioni raccolte/forniteci nel corso della nostra visita al bene siano idonei
allo svolgimento del presente incarico di valutazione. Riteniamo corretto portare alla Vs. cortese attenzione che,
in ogni caso, i nostri sopralluoghi sono da intendersi mirati alla comprensione dello stato di manutenzione
generale dei beni e della loro qualità formale e funzionale (con riferimento agli spazi edificati da noi ispezionati)
con analisi puramente visive. Pertanto, qualora sia di Vs. interesse un’analisi puntuale sull’attuale stato di
manutenzione dei beni (es. elementi strutturali e primari, impianti, ecc.), Vi invitiamo a incaricare un consulente
tecnico. La documentazione fornitaci non era inclusiva di dettagli relativi allo stato di manutenzione degli elementi
strutturali e/o della dotazione impiantistica; pertanto, qualora i risultati di una due diligence tecnica dovessero
evidenziare condizioni diverse da quelle da noi riportate nelle sezioni a seguire, ci riserviamo di rivedere i risultati
delle nostre analisi.
3.7
Materiali nocivi ed inquinanti
Non è nostra prassi operare indagini relative all’impiego di materiali inquinanti nella costruzione dei beni in
oggetto (es. amianto, cloride di calcio, ecc.). Se non diversamente informati, è nostra assunzione che non siano
presenti materiali inquinanti o potenzialmente inquinanti.
3.8
Condizioni Geotecniche
Non è nostra prassi condurre indagini relative alla bontà o alla natura dei terreni in oggetto, sia con riferimento ai
terreni da edificarsi che a quelli già edificati. Pertanto, qualora sia di Vs. interesse un’analisi geologica del terreno
in oggetto, Vi invitiamo a incaricare un consulente tecnico specializzato.
3.9
Contaminazione Ambientale
Non è nostra prassi condurre indagini di carattere ambientale sui terreni in oggetto e sulla proprietà in genere. Ai
fini della presente valutazione, se non diversamente informati, si è assunto che il terreno, e la proprietà in genere,
non sia e/o non sia stato sede di attività inquinanti che ne abbiano potenzialmente compromesso la bontà.
3.10 Spese e Vincoli
La presente valutazione non contempla voci di analisi per le spese di natura fiscale. Ai fini della presente
valutazione, non sono stati ponderati gli effetti derivanti dall’imposizione fiscale (IVA), dalle spese di trasferimento
o registrazione. La proprietà è stata pertanto ipotizzata libera da vincoli, ipoteche o altri gravami. Pertanto,
qualora sia di Vs. interesse, Vi invitiamo ad incaricare un consulente fiscale.
3.11 Riservatezza e Confidenzialità
Le nostre valutazioni, così come i nostri rapporti, sono da intendersi confidenziali e destinate esclusivamente al
Cliente per gli usi e gli scopi riportati nel presente rapporto o nella lettera di incarico conferitaci dal Cliente.
Pertanto, riteniamo corretto evidenziare che in alcun modo o forma saranno da noi accettate responsabilità nei
confronti di Terzi soggetti.
La divulgazione a Terzi soggetti dei nostri rapporti di valutazione e dei risultati in essi contenuti è da intendersi
subordinata alla nostra esplicita autorizzazione in forma scritta. Analogamente, portiamo alla Vs. cortese
attenzione che eventuali riferimenti o pubblicazioni del presente rapporto o di parti di esso saranno subordinati
alla nostra esplicita autorizzazione.
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4 Localizzazione
4.1
Localizzazione
La proprietà oggetto della presente analisi è situata in Via Lope de Vega n.2, nella periferia meridionale di Milano,
in posizione intermedia tra il centro cittadino ed il distretto direzionale Milanofiori nel comune di Assago,
localizzati rispettivamente circa 4,5km a Nord-Est e 5,5km a Sud. L’area su cui insiste l’immobile ricade nel submarket direzionale Periferia, e più precisamente nel distretto direzionale Navigli, idealmente delimitato da Viale
Famagosta, Viale Faenza, Via Parenzo, Via Lodovico Il Moro, Viale Cassala e Via La Spezia.
Nelle immediate vicinanze dell’immobile, il tessuto edilizio esistente si contraddistingue per la presenza di
palazzine ad uso principalmente residenziale realizzate tra gli anni ’60 e ’70, porzioni immobiliari ad uso ufficio ed
alcuni edifici a destinazione direzionale di recente realizzazione, quale ad esempio il grattacielo orizzontale
Parallelo (attuale sede di BNP Paribas Real estate) o recentemente rinnovati, come il palazzo uffici Famagosta
75, ristrutturato nel 2012. A Nord della proprietà (400m) si trova l’area dismessa (nota come ex-fonderia Vedani)
sulla quale è previsto un intervento di riqualificazione attraverso la realizzazione di edifici ad uso ufficio e
produttivi e di un parco attrezzato. Fra gli utilizzatori di maggior rilievo presenti nel distretto si annoverano:
Adidas, Fendi, AON, ADP, Hugo Boss, ecc.
4.2
Accessibilità
Accessibilità stradale
L’area di riferimento beneficia di una buona accessibilità stradale con mezzi di trasporto privati, essendo
posizionata in prossimità di Viale Famagosta (distante circa 450m), che ne consente il collegamento
all’autostrada A7 Milano-Genova. La stessa A7 o alternativamente Via della Chiesa Rossa poste rispettivamente
1km e 1,4km ad Est della proprietà collegano la proprietà ai comuni limitrofi. Via Enrico Schievano e Via La
Spezia, distanti rispettivamente 450m in direzione Nord e 1km in direzione Est, consentono l’accesso alla
circonvallazione esterna nel tratto di Via Cassala e di lì al centro cittadino.
Accessibilità ferroviaria
La stazione ferroviaria più vicina è Milano Romolo (1km a Nord-Est della proprietà), posizionata lungo la linea
Milano - Mortara e lungo la linea S9 del servizio ferroviario suburbano che collega Saronno ad Albairate. La
principale stazione ferroviaria cittadina, Milano Centrale, dista circa 8,5km in direzione Nord-Est.
Trasporti pubblici
L’area in oggetto è servita dalla linea metropolitana milanese tramite le stazioni di Famagosta e Milano Romolo,
posizionate lungo la Linea Verde M2 e ubicate rispettivamente 800m a Sud-Est e 1km a Nord-Est. La stazione
della metropolitana di Milano Romolo sorge in corrispondenza dell’omonima stazione ferroviaria sopracitata.
L’area è direttamente servita da mezzi di trasporto pubblici di superficie (autobus). In prossimità della proprietà è
ubicata la fermata di Viale Famagosta/Via Lope de Vega (350m in direzione Sud), posizionata lungo le tratte delle
linee urbane n.71 (Romolo M2 - Famagosta M2), n.76 (Romolo M2 - Quartiere Teramo) e n.95 (Lotto M1 Rogoredo FS M3).
Aeroporti
L’aeroporto più vicino è l’Aeroporto internazionale di Milano-Linate, distante circa 11,5km in direzione Est e
situato nel comune di Peschiera Borromeo. L’Aeroporto internazionale di Milano-Malpensa, nel comune di Ferno,
è posizionato circa 47km a Nord-Ovest della proprietà. Entrambi gli aeroporti sono raggiungibili agevolmente
attraverso il sistema stradale (Linate) e autostradale (Malpensa) nazionale.
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5 Descrizione Della Proprietà
5.1
Descrizione della proprietà
La proprietà in oggetto presenta una pianta a forma di “L” ed è delimitata a Nord da Via Simone Martini, ad Est da
Via Lope de Vega, a Sud da Via Paul Valery e da un’area destinata a verde, ad Ovest da Proprietà di Terzi.
L’accesso alla proprietà è garantito da due ingressi carrabili posti su Via Simone Martini e su Via Lope de Vega, e
da tre ingressi pedonali, dislocati lungo le medesime Via Simone Martini (uno) e Via Lope de Vega (due). Il sito,
su cui è edificata la proprietà, è interamente recintato.
L’immobile, realizzato nel 2004, si sviluppa su 5 piani fuori terra ed un piano seminterrato ed è caratterizzato da
una struttura portante in calcestruzzo armato e da facciate rivestite con mattoni faccia a vista, ad eccezione delle
facciate del corpo centrale che presentano rivestimenti in pietra. L’edificio è interamente destinato a RSA
(Residenza Socio-sanitaria Assistenziale), ad eccezione di una porzione del piano seminterrato, adibito a centro
dialisi. In copertura sono ubicati gli impianti. La pianta di piano e la distribuzione degli spazi interni sono le
medesime per tutti i piani fuori terra della struttura, che è dotata di 150 posti letto accreditati presso i servizi
sanitari regionali, distribuiti in 75 camere dotate di bagno privato.
Con riferimento alle finiture, i piani fuori terra e la porzione del piano seminterrato adibita a centro dialisi
presentano pavimenti con rivestimenti in linoleum e controsoffittatura a pannelli, ad eccezione delle camere che
non sono dotate di controsoffitti. La distribuzione dell’aria primaria è situata nell’intercapedine dei controsoffitti dei
camminamenti orizzontali, mentre il raffrescamento/riscaldamento è a mezzo di unità fan-coils perimetrali.
L’illuminazione naturale è garantita da finestre con serramenti in alluminio, mentre l’illuminazione artificiale da
corpi illuminanti incassati nella controsoffittatura a pannelli. La porzione del piano seminterrato che include gli
spazi utilizzati a servizio della RSA sono dotati di pavimentazione in ceramica e controsoffittatura a pannelli.
L'edificio è anche dotato di un cortile interno adibito a parcheggio per i dipendenti.
Stato di Manutenzione
Sulla base del sopralluogo svolto in data 23 Giugno 2015 si riporta che la proprietà complessivamente si
presenta in uno stato di manutenzione buono evidenziando i normali segni di usura legati all’età e all’uso. La
documentazione fornitaci dal Cliente non era inclusiva di informazioni riguardanti gli interventi di manutenzione
straordinaria effettuati sulla stessa negli anni passati. Sulla base delle informazioni forniteci dal Cliente, risulta in
previsione un intervento di manutenzione straordinaria relativo al ripristino del terrapieno in prossimità del
giardino per circa €30.000/€40.000.
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5.2
Consistenze
Le consistenze qui di seguito riportate sono state desunte dalla documentazione fornitaci, e sono state da noi
assunte come corrette e probanti:
Superficie
Comm.le
Locata (m²)
414
Uso
Piano
Centro Dialisi
Seminterrato
RSA
Seminterrato
RSA
Rialzato
1,149
RSA
Primo
1,183
RSA
Secondo
1,205
RSA
Terzo
1,205
RSA
Copertura
Totale
733
482
6,371
Commenti
Sulla base delle informazioni forniteci dal Cliente, le consistenze riportate in tabella sono superficie lorde locabili.
Ai fini della presente analisi si è assunto che dette superfici siano al netto di collegamenti verticali, sbarchi
ascensori, locali tecnici, cavedi, balconi e terrazzi.
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6 Dati Catastali ed Urbanistici
6.1
Dati Catastali
Sulla base della documentazione fornitaci, l’immobile in oggetto risulta catastalmente censito al Catasto
Fabbricati del Comune di Milano come di seguito riportato:

Foglio n.545, Mappale n.260, Subalterno n.701, Categoria D/4;

Foglio n.545, Mappale n.261, Subalterno n.a., Categoria n.a.;

Foglio n.545, Mappale n.262, Subalterno n.1, Categoria n.a.;

Foglio n.545, Mappale n.262, Subalterno n.2, Categoria D/1.
L’area di terreno su cui sorge l’immobile in oggetto risulta catastalmente censita al Catasto Terreni del Comune di
Milano come di seguito riportato:
6.2

Foglio n.545, Mappale n.260, Ente Urbano;

Foglio n.545, Mappale n.262, Ente Urbano.
Dati Urbanistici
Sulla base delle informazioni incluse nel “Due Diligence Report” fornitoci dal Cliente, datato 20/06/2007, le aree
su cui insiste la proprietà in oggetto risultano essere assoggettate a vincolo di asservimento all’uso pubblico, a
tempo indeterminato, secondo la destinazione funzionale ad S.C. (Spazi pubblici o riservati alle attività collettive a
livello comunale) secondo le prescrizioni del precedente PRG. La documentazione fornitaci dal Cliente non era
inclusiva del Certificato di Destinazione Urbanistica (C.D.U.) valido.
Portiamo all’attenzione del Cliente che, ai fini della presente valutazione, si è assunto che la proprietà sia
utilizzata in conformità con la normativa urbanistica vigente e, pertanto, nel formulare la nostra opinione di valore
della proprietà non sono stati presi in considerazione eventuali rischi o costi connessi alla non conformità tra l'uso
corrente della proprietà e l’uso previsto dallo strumento urbanistico vigente. Si è inoltre assunto che tutti gli
interventi sulla proprietà, a far data dalla sua costruzione, siano stati regolarmente autorizzati dagli Uffici Tecnici
comunali e, successivamente, regolarmente registrati presso il Catasto Fabbricati del Comune di Milano.
Qualora sia di Vs. interesse un’analisi puntuale sull’attuale situazione urbanistica del bene in oggetto, si
suggerisce di richiedere un Certificato di Destinazione Urbanistica (C.D.U.) e di incaricare uno specialista
tecnico/urbanista, al fine di effettuare i necessari accertamenti presso gli Uffici Tecnici competenti.
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7 Costi Non Recuperabili
7.1
Costi Annuali non Recuperabili
Ai fini della presente valutazione abbiamo preso in considerazione i seguenti costi annuali non recuperabili a
carico della Proprietà:
Costo
Importo
IMU
TASI
(importo annuale a carico della Proprietà)
Building Management
Assicurazione
Imposta di Registro
Manutenzioni Straordinarie 2015
Spese di Manutenzione Straordinaria
7.2
€110.756 p.a.
Fonte
Dato fornito dal Cliente
€7.524 p.a.
€3.702 p.a.
€4.785 p.a.
0,50% del canone annuo percepito
€40.000
3,00% del canone annuo percepito
Dato stimato
Aspetti Fiscali
Imposta sul Valore Aggiunto
Come da prassi professionali, la nostra valutazione non prende in considerazione gli effetti dell’imposta IVA.
Imposta di Registro, Catastale e Ipotecaria
Ai fini della presente valutazione, sono state da noi prese in considerazione le imposte dovute relative all’acquisto
di un bene immobiliare come di seguito riportato:
1. Imposta di Registro (€200);
2. Imposta Ipotecaria (3%);
3. Imposta Catastale (1%).
Vorremmo portare alla Vostra attenzione che i costi d’acquisizione da noi conteggiati sono da intendersi come
sommatoria della tassazione sopra riportata e dei costi connessi a servizi di terzi (es. consulenza legale, tecnica,
commerciale, ecc.) stimati nell’ordine dell’1%, per un costo d’acquisizione complessivo del 5,00%.
12
8 Situazione Locativa
Sulla base alle informazioni forniteci si riporta che l’unità immobiliare in analisi è oggetto di due contratti di
locazione, i cui dati principali sono di seguito riportati:
Conduttore:
ARGENTO VIVO S.r.l.;
Data di Inizio Contratto:
1 Aprile 2014;
Durata:
10 anni + 10 anni;
Oggetto:
5.957m² ad uso RSA distribuiti su 5 piani fuori terra ed un piano
seminterrato;
Canone Contrattuale a regime:
Il canone annuo è fissato in €965.000;
Riduzioni sul Canone previste dal Contratto:
da 01/04/2014 a 31/03/2015: €700.000;
da 01/04/2015 a 31/03/2016: €775.000;
da 01/04/2016 a 31/03/2017: €875.000;
Canone Corrente:
€775.000;
Aggiornamento del Canone:
Su base annuale nella misura del 75% dell’indice ISTAT a
decorrere dall’inizio del quinto anno di durata del presente
Contratto;
Diritto di Recesso:
I decennio: non previsto;
II decennio: in qualsiasi momento con un preavviso di almeno
12 mesi;
Oneri Accessori:
A carico del Conduttore;
Manutenzione:
Manutenzione Ordinaria a carico del Conduttore, Manutenzione
Straordinaria a carico del Locatore;
Conduttore:
AV PROGETTO SALUTE S.r.l.;
Data di Inizio Contratto:
1 Aprile 2014;
Durata:
10 anni + 10 anni;
Oggetto:
414m² ad uso centro dialisi ubicati al piano seminterrato;
Canone Contrattuale:
Il canone annuo è fissato in €100.000;
Canone Corrente:
€100.000;
Aggiornamento del Canone:
Su base annuale nella misura del 75% dell’indice ISTAT a
decorrere dall’inizio del secondo anno di durata del presente
Contratto;
Diritto di Recesso:
I decennio: a partire dall’inizio del decimo anno locativo sino alla
fine del decimo anno locativo con un preavviso di almeno 12
13
mesi;
II decennio: in qualsiasi momento con un preavviso di almeno
12 mesi;
Oneri Accessori:
A carico del Conduttore;
Manutenzione:
Manutenzione Ordinaria a carico del Conduttore, Manutenzione
Straordinaria a carico del Locatore.
Commenti
Le informazioni in nostro possesso non hanno evidenziato alcuna anomalia con riferimento al pagamento dei
canoni da parte dei Conduttori. Pertanto, ai fini della presente valutazione si ipotizza che i detti siano
regolarmente corrisposti come previsto dai Contratti di Locazione.
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9 Cenni sul Mercato Immobiliare
Le strutture Socio-sanitarie Assistenziali in Italia
L’evoluzione prevista della struttura demografica della popolazione italiana prevede una presenza crescente di
persone anziane a causa del progressivo invecchiamento dei nati del baby-boom degli anni ‘60. Secondo le
previsioni Istat, la fascia di età degli over 60 sarà di oltre il 12% già nel 2018. Tale elemento impatterà
positivamente sulla domanda di residenze per anziani e sullo sviluppo di nuovi concept già in parte sviluppatisi in
altri paesi (es: Serviced Apartments).
Le strutture adibite a RSA (Residenza Socio-sanitaria Assistenziale) sono state tra i protagonisti dell’evoluzione
del mercato di questi ultimi anni creando a tutti gli effetti un nuovo segmento che ha interessato non solo gli
operatori del settore ma anche investitori istituzionali attratti dagli alti rendimenti e da una situazione economicosociale particolarmente favorevole al consolidamento delle attività legate all’assistenza per anziani.
Gli immobili ad uso RSA rappresentano una nicchia del mercato immobiliare e pertanto i valori comparativi non
sono da ricercarsi all’interno dei settori tradizionali (residenziale e uffici), bensì nello stesso settore delle
residenze sanitarie assistenziali su scala regionale e nazionale.
Le strutture presenti sul territorio milanese sono spesso appartenenti a catene specializzate e di recente
costruzione. La maggior parte di queste è stata costruita infatti dopo il 2005 e si caratterizza per dimensioni
medie di 120 posti letto ricavati generalmente su una Superficie Lorda di Pavimento per struttura di circa 7.000 8.000 m².
Pur essendo immobili strumentali, il più delle volte costruiti o ristrutturati e poi utilizzati dal medesimo
operatore/gestore, le residenze per anziani sono state transate negli ultimi anni anche a scopo di investimento.
Tuttavia, si sottolinea come il mercato immobiliare italiano sia caratterizzato da una carenza in termini di
trasparenza che impatta negativamente sulla disponibilità di informazioni su eventuali comparativi o, data la
confidenzialità richiesta in certi casi, sulle informazioni che possono essere rese pubbliche.
Mercato delle Locazioni
Si riportano di seguito le principali considerazioni sul mercato delle locazioni nel settore RSA:

La crisi economica ha generato, a partire dal 2013, anche nel comparto delle RSA una riduzione dei
livelli medi di occupazione passando da circa il 97% al 93-94% soprattutto nelle grandi strutture. Dalle
analisi pubblicate dalle ASL si evidenzia come negli ultimi anni i tassi di occupazione delle strutture
assistenziali abbiano riscontrato una contrazione generale, che risulta più accentuata nelle strutture
con ampia capienza (> 150 posti letto) e con rette di degenza elevata (> €70/gg);

La combinazione della diminuzione della percentuale di occupazione e la diminuzione delle rette medie
giornaliere, in conseguenza della crisi economica, ha determinato una situazione di difficoltà da parte
dei gestori, i quali, a seguito di interventi finalizzati alla riduzione dei costi, hanno iniziato a richiedere
ribassi e sconti sui canoni di locazione al fine della sostenibilità dei conti di gestione;

I canoni di locazione attualmente corrisposti per immobili ad uso RSA oscillano in un intervallo tra i
€5.000/posto letto e i €9.500/posto letto a seconda della data di costruzione, della localizzazione, delle
caratteristiche tecniche e della tipologia di servizio offerto. Detti canoni fanno riferimento a contratti di
locazione stipulati nel primo quinquennio degli anni duemila e pertanto non allineati alle attuali
condizioni di mercato e potenzialmente soggetti alla richiesta sconti alla luce delle considerazioni
riportate ai punti precedenti.
15
Mercato degli investimenti
Si riportano di seguito le principali considerazioni sul mercato investimenti nel settore delle RSA:

Le RSA permangono una nicchia di mercato rappresentando un volume pari a circa l’1.1% degli
investimenti effettuati dai Fondi Immobiliari e suscitando l’interesse di un limitato numero di investitori
specializzati e istituzionali. Le attuali condizioni di mercato hanno focalizzato l’interesse degli investitori
unicamente su prodotti di elevata qualità, ben localizzati, con un’adeguata covenant offerta dai
conduttori e con contratti di locazione aventi durate residue sufficientemente lunghe;

I rendimenti attesi dal mercato per questa tipologia di immobili sono legati allo specifico profilo di rischio
e caratteristiche di ogni struttura. Per immobili di elevato livello qualitativo, convenzionati, gestiti da
operatori di primario standing, ben localizzati nelle principali città italiane, e con contratti di locazione
che garantiscano un flusso reddituale per un periodo adeguatamente lungo (superiore ai 9 anni), i
rendimenti attesi si attestano tra il 7,00% e il 7,50%.

La tabella seguente riporta una selezione delle principali transazioni avvenute negli ultimi anni nel
mercato nazionale delle RSA:
Cantù (CO) e Certosa di Pavia (PV)
Prezzo di
Vendita
€22.420.000
N. posti
letto
240
7,00%
Dormelletto (NO)
€5.500.000
88
Confidenziale
2012
Segrate (MI) e Cassina De’ Pecchi (MI)
€23.000.000
297
Confidenziale
2010
Proprietà/Location
GIY
Data
transazione
2012
Considerazioni di raffronto tra il mercato investimenti e la proprietà
Si riportano di seguito le principali considerazioni che esplicitano la scelta del tasso di capitalizzazione adottato
nella presente analisi per la determinazione del valore di uscita al decimo anno del flusso di cassa.
I tassi di rendimento relativi alle ultime transazioni di immobili ad uso RSA in Lombardia pubblicamente disponibili
si attestano attorno al 7,00% lordo. Tali transazioni fanno generalmente riferimento ad immobili locati a
conduttori specializzati di primario standing che possano garantire un reddito costante attraverso una durata
contrattuale residua adeguata. Il tasso di capitalizzazione adottato nella nostra analisi ha tenuto in
considerazione le considerazioni sopra riportate, le caratteristiche e l’ubicazione della proprietà nel semicentro di
Milano, nonché la forte specificità del comparto immobiliare di riferimento (RSA).
Il tasso di rendimento lordo iniziale mutua le considerazioni sopra riportate e pondera l’attuale situazione locativa
del bene, la durata residua garantita dal contratto di locazione recentemente siglato (01.04.2014) e le attuali
scalette del canone di locazione.
16
10 Valutazione e Commenti
10.1 Metodo di Valutazione
L’approccio valutativo è stato scelto in base alla tipologia dell’asset, dopo aver effettuato adeguate considerazioni
in merito alla categoria del potenziale acquirente e ai suoi driver decisionali.
É nostra opinione che la proprietà oggetto della presente analisi costituisca un’opportunità di investimento per
investitori immobiliari caratterizzati da un approccio strutturato ed evoluto, il cui processo decisionale è basato
sull’adeguatezza dell’asset a generare reddito su un orizzonte temporale di investimento di medio-lungo termine.
La proprietà in oggetto è stata analizzata utilizzando la Metodologia Reddituale dell’Analisi dei Flussi di Cassa
Attualizzati (DCF) che individua il valore del bene scontando i flussi di cassa generati dalla proprietà nel periodo
temporale analizzato (Holding Period). Alla fine del periodo di analisi, è stata ipotizzata la vendita della proprietà
ad un valore ottenuto dalla capitalizzazione in perpetuità del reddito dell’anno successivo, ad un tasso di
capitalizzazione di mercato appropriato e relativo ad investimenti comparabili a quello in questione.
L’analisi dei flussi di cassa è stata condotta tenendo in considerazione l’inflazione ed un periodo temporale di 10
anni in cui sono stati proiettati i flussi di cassa, costituiti dai ricavi generati dalla proprietà e dai costi sostenuti nel
medesimo periodo, e il valore di vendita del bene alla fine del periodo di analisi.
Il Valore di Mercato riportato è stato stimato sulla base delle analisi svolte e della documentazione fornita dal
Cliente.
10.2 Assunzioni Generali
La nostra analisi prevede uno sviluppo del flusso di cassa su un orizzonte temporale di 10 anni. La data di
valutazione è il 30 Giugno 2015 mentre la data di inizio del flusso di cassa è il 1 Luglio 2015
Tasso di Inflazione 1 e Tasso di Crescita del Mercato
La tabella sotto riportata evidenzia il Tasso di Inflazione e il Tasso di Crescita del Mercato adottati nel ns. modello
di calcolo:
Anno 1 Anno 2 Anno 3 Anno 4 Anno 5 Anno 6 Anno 7 Anno 8 Anno 9 Anno 10
Inflazione
Crescita del Mercato
0,10%
0,10%
0,80%
0,80%
1,30%
1,30%
1,40%
1,40%
1,50%
1,50%
1,70%
1,70%
1,80%
1,80%
1,80%
1,80%
1,80%
1,80%
1,80%
1,80%
10.3 Canone di Locazione di Mercato
Il Canone di Locazione di Mercato (CM) totale, pari a €1.016.572 annui, è stato stimato tenendo in
considerazione l’uso, l’ubicazione, la dimensione e lo stato di manutenzione dell’immobile. Nella determinazione
del Canone di Locazione di Mercato è stato adottato un canone di mercato unitario pari ad €185/m² per gli spazi
ad uso RSA. Detto canone è stato da noi parametrato in funzione della posizione e dell’uso degli spazi come
segue:
1

Spazi ad uso RSA ai piani fuori terra: 100%;

Spazi ad uso RSA ai piani seminterrato e spazi in copertura: 33%;
Fonte: Consensus Economics Inc - Long Term Forecast, ultimi dati disponibili risalgono ad Aprile 2015.
17

Spazi ad uso centro dialisi al piano seminterrato: 85%.
La tabella seguente riepiloga i canoni di locazione di mercato unitari adottati nella determinazione del Canone di
Mercato complessivo della proprietà in oggetto:
CM
(€/m²)
%
414
185
85%
733
185
33%
44.734
1.149
185
100%
212.565
1.183
185
100%
218.855
Secondo
1.205
185
100%
222.925
RSA
Terzo
1.205
185
100%
222.925
RSA
Copertura
482
185
33%
29.426
Uso
Piano
Centro dialisi
Seminterrato
RSA
Seminterrato
RSA
Rialzato
RSA
Primo
RSA
Superficie Comm.le Locata (m²)
Totale
6.371
CM Totale
(€)
65.142
1.016.572
Commenti
La presente analisi è stata condotta ipotizzando un contratto di locazione immobiliare con clausole standard e
durata pari almeno a 9 + 9.
Ipotesi di Marketing
La nostra stima di Canone di Mercato fonda sulle seguenti Ipotesi di Marketing.

Periodo di sfitto:
12 mesi;

Periodo a canone gratuito:
12 mesi;

Incentivi al conduttore:
€92.5/m² pari a 6 mesi di canone.
10.4 Dati di Valutazione
Nel presente paragrafo si sintetizzano i principali dati adottati nel modello di calcolo utilizzato ai fini della presente
valutazione:
Orizzonte Temporale:
10 anni;
Canone di Locazione Corrente:
€875.000;
Canone di Locazione di Mercato:
€1.016.572 (vedasi Paragrafo 10.3);
Costi Non-recuperabili:
Ai fini della presente analisi sono stati presi in considerazione i seguenti
costi a carico della Proprietà:
IMU: €110.756 p.a.;
TASI: €7.524 p.a.;
Assicurazione Fabbricato: €4.785 p.a.;
Spese di Gestione dell’Immobile (Building Management): €3.702 p.a.;
Imposta di Registro del Contratto: 0,50% del canone annuo;
18
Spese di Manutenzione Straordinaria: 3,00% del canone annuo (a
partire dal 1/1/16;
Service Charges:
Ipotizzati pari a €30/m² (sugli spazi sfitti durante il periodo d’analisi);
Manutenzioni Straordinarie 2015:
€40.000;
Tasso di crescita dell’inflazione:
Basato sui dati del Consensus Forecast, (vedasi Sezione 10.2);
Tasso di crescita del mercato:
Ipotizzato in linea con l’andamento del Tasso di crescita dell’inflazione
indicato dal Consensus Forecast (vedasi Sezione 10.2);
Costo di Acquisizione:
Il costo è da intendersi riferito all’acquisto ad oggi della proprietà e
risulta composto da una quota fissa (imposta di registro di €200) e da
una quota variabile calcolata percentualmente sul valore netto
dell’asset. La percentuale utilizzata (5,00%) è pari alla sommatoria delle
imposte dovute per la tipologia di asset in oggetto (4,00%) e dagli oneri
legali, consulenziali e professionali in genere (1,00%);
Costi di Vendita:
1,00% del valore di vendita (costo comprensivo di oneri legali,
compensi per le attività di commercializzazione, marketing e vendita);
Provvigioni da locazione:
10% del canone annuo lordo a rinnovo;
Tasso di capitalizzazione lordo in
uscita:
7,00%;
Tasso di rendimento lordo iniziale:
6,15% (arrotondato);
TIR (100% capitale proprio) 2:
6,70% (arrotondato).
Con particolare riferimento a quest’ultimo indicatore, Tasso Interno di Rendimento (TIR), portiamo all’attenzione
del Cliente che i ns. modelli di analisi considerano questo dato come un output, ossia come un indicatore
restituito dal modello di calcolo e da confrontare con benchmark di mercato, quali i tassi di capitalizzazione
iniziale e d’uscita. A nostro avviso tale approccio garantisce l’aderenza dei risultati alle reali di condizioni di
mercato e non a strutture finanziarie sconnesse dalle stesse. Per completezza abbiamo tuttavia analizzato
l’equivalente tasso di sconto riflesso nella ns. stima, al fine di verificarne l’aderenza rispetto ai principali parametri
di mercato comunemente utilizzati come indicatori - vedasi tabella sotto riportata.
Composizione TIR
Titolo di Stato con scadenza decennale 3
Rischio Immobiliare
Rischio Obsolescenza
Rischio Locativo
Rischio Location
Rischio Categoria
Rischio Finanziamento
Totale
2
3
%
2,32%
2,00%
0,50%
0,70%
0,45%
0,50%
0,25%
6,72%
Il tasso di rendimento interno riflesso nella ns. stima è l’equivalente del tasso di sconto.
BTP con scadenza decennale - Codice ISIN IT0005090318 - Fonte: Il Sole 24 Ore del 30.06.2015.
19
10.5 Confronto con la valutazione precedente
Il Valore di Mercato della proprietà in oggetto al 30/06/2015 è rimasto stabile rispetto alla valutazione precedente.
10.6 Commenti
Sulla base di quanto riportato all’interno del presente rapporto, portiamo alla Vostra attenzione alcune
considerazioni generali relative all’esercizio di valutazione:

L’immobile è in buono stato di manutenzione e adeguato alle funzioni attualmente ospitate;

La proprietà è interamente locata alla data di valutazione sulla base di contratti che garantiscono un
flusso di cassa di medio/lungo periodo (2024);

Il canone di locazione generato dall’immobile risulta largamente in linea con il mercato in considerazione
del maggior peso rappresentato dalla RSA sul totale di riferimento rispetto al Centro Dialisi;

Il modello di calcolo prevede il rinnovo del contratto per il conduttore principale considerando
l’allineamento tra canone di locazione medio contrattuale e canone di locazione di mercato e la
rinegoziazione a mercato per il Centro Dialisi alla prima scadenza contrattuale;

La proprietà beneficia di una localizzazione urbana che la rende particolarmente attrattiva per il settore
di business di riferimento; elemento che pesa positivamente nell’analisi della continuità nel flusso di
cassa;

I risultati della presente analisi sono da leggersi in relazione alle considerazioni e informazioni riportate
nel presente rapporto di valutazione e del profilo di rendimento indicato nella Sezione 10.4.
20
11 Valutazione
11.1 Valore di Mercato
Sulla base delle informazioni riportate nel presente rapporto è nostra opinione che il probabile Valore di Mercato
attribuibile alla proprietà immobiliare, nel suo attuale stato di manutenzione ed uso, soggetta ai contratti di
locazione in essere alle condizioni di mercato riscontrate al 30 Giugno 2015, possa essere di circa:
€14.200.000
(Quattordici Milioni Duecento Mila Euro)
Vorremmo portare alla Vostra attenzione che il Valore di Mercato sopra riportato non è inclusivo dei costi di
acquisizione.
_________________________
Il presente rapporto è stato redatto in buona fede sulla base delle informazioni disponibili e della documentazione
fornita dalla Committenza in data 30 Giugno 2015.
Pierre Marin MRICS
Amministratore Delegato
21
Allegato 1
Localizzazione


Macro Localizzazione
Via Felice Lope de Vega, Milano (MI)


Micro Localizzazione
Via Felice Lope de Vega, Milano (MI)


Allegato 2
Fotografie


Fotografie Interne


Fotografie Esterne


Allegato 3
Planimetrie


Allegato 4
Conteggi
abc
Via Lope de Vega - Milano
Main Menu and Assumptions Input Form
06-lug-15
Property address
Property description
Immobile ad Uso RSA e Centro Dialisi
1
Market, Investment and Finance assumptions
Investment yield (gross)
Estimated Rental Value p.a. (ERV - 100%)
ERV / Garage / Covered parking space (p.a.)
ERV / surface parking space (p.a.)
7,00%
185,00
-
Valuation date
Quarterly Report reference date
Cash Flow start date
Financial year start date
30 giugno,
1 luglio,
1 luglio,
1 luglio,
Letting void - (current vacancies)
Letting void - (at renewal)
Rent free period - (current vacancies & at renewal)
Letting reference sensitivity - (at renewal)
Tenants improvements - (contribution / m²)
Lease commissions - (% 1 year's rent)
Disposition assumption - (annual cash flow)
Stabilised occupancy (at disposition)
0 months
0 months
0 months
0 months
10,00%
End-year sale
100,00%
%
Acquisition costs (% net acquisition price)
At purchase
2015
2015
2015
2016
ISTAT uplifts (p.a.)
Lease indexation (p.a.)
Market rental growth (p.a. incl. Inflation)
Floor area to be applied to ERV
Assumed purchase price (net)
Assumed percentage EQUITY investment
Assumed year of sale
Assumed frictional costs to tenant at lease break
Debt finance
Equity funding
Equity funding
Debt amortisation
Finance closing costs
Finance capital expenditure / T.I.s
Lease renewal scenario
Disposition valuation assumption
0,00%
Straight Equity
(balloon payment)
Non-recoverable & Disposition costs
0,00%
Yes
Yes
Natural lease rollover
Capped passing rent
%
Investor profile:
Investor
0,00%
0,25%
0,00%
0,00%
0,00%
0,75%
0,00%
4,00%
0,00%
No
Collection (rent loss)
Building management
Asset management
Capital reserves
IMU
Insurance
Lease registration tax
Service charge
Disposition costs (Agency)
Disposition costs (Legals)
Unleveraged target return (IRR)
Leveraged target return (IRR)
Leveraged after tax / promote target return (IRR)
Leveraged after tax target annual average return
6,70%
6,70%
6,70%
6,70%
Promote 1
Promote 2
0,00%
0,00%
VAT
VAT leverage
Capital gains tax liability
IRES
IRAP
Legal interest rate
Depreciation of Purchase Price
Depreciation of Purchase Costs
Depreciation of Capex / T.I.s
Bank valuation
14.200.000 €uro
100,00%
2025
0% of passing rent
Staged
Acquisition fee
Legals
Accountants
Valuation / Survey
Notary
Agents
Finance arrangement
Transfer taxes
Various
Include closing costs in intial yield calculation?
Are all fees paid at time of purchase or at the time of staged payments?
Targeted returns and Promote structure
0,00%
0,00%
0,10%
75,00%
0,10%
Gross External
post tax hurdle
post tax hurdle
0,00%
0,42%
0,00%
3,00%
10,39%
0,42%
0,50%
30,00
0,75%
0,25%
Gross Revenue
Gross Revenue
Gross Revenue
Gross Revenue
1. Equity
2.
3. Debt @ 0%
Gross Revenue
Gross Revenue
Gross Revenue
€uro / m² per annum
Gross disposition value
Gross disposition value
Taxation and Depreciation assumptions
14.200.000
Total Debt / Equity
%
100,00%
0,00%
0,00%
100,00%
Cash flow model basis:
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00% p.a.
0,00% p.a.
0,00% p.a.
Cash flow basis
Quarterly Cash Flow Model
1
Excl. Investor / Shareholder Loans
Completed by:
Contact point:
Federico Trevaini
-
abc
Investment summary - Quarterly Cash Flow Model
06-lug-15
Investment statistics
Net purchase price
14.200.000
Price / m²
(gross external - excl. parking)
Price / m²
2.229
(gross external - excl. parking)
2.537
Sale price / m²
(weighted gross external - excl. parking
Disposition costs
(1% of gross disposition value)
(gross)
(going in
-
gross rent / net price)
6,16%
Investment yield (gross)
(exit)
7,00%
Initial yield
(gross)
(year 1
-
gross rent / net price)
6,16%
Purchase price NOI yield
(exit)
6,62%
(weighted gross external - excl. parking)
(5% of net acquisition price)
710.000
Tenant Rollover by Passing Rent
16.162.004
Sale price / m²
Initial yield
Purchase costs
2.584
Gross disposition price
(€uro)
120.000
2.941
161.620
Equivalent Intial yield
(closing costs not included)
(not calculated)
5,89%
(at purchase - excl. parking)
159
Disposition price NOI yield
WACC10
(exit)
Rental income / m²
(Weighted Average Cost of Capital)
6,70%
Estimated Rental Value / m²
(at purchase)
185
Estimated rental income / m²
(at disposition - excl. parking)
ERV / covered parking space
-
Estimated Rental Value / m²
(at disposition)
ERV / surface parking space
-
Stabilised occupancy
(at disposition)
100.000
80.000
60.000
40.000
206
213
100,00%
20.000
lug-15 lug-16 lug-17 lug-18 lug-19 lug-20 lug-21 lug-22 lug-23 lug-24 lug-25 lug-26 lug-27 lug-28 lug-29 lug-30
Rental growth over life of investment
29,73%
Rental growth p.a. over life of investment
2,39%
Capital growth over life of investment
Gross Floor Areas by Use
13,82%
Capital growth p.a. over life of investment
1,30%
RSA
5.000
4.500
Building and Disposition statistics
Tenancy statistics
4.000
Gross m²
6.371
Number of tenants
(excl. vacancies)
Net m²
6.371
Vacancy
(by ERV)
0,00%
3.000
Effective m²
5.495
Non-lettable space
(by weighted net internal floor area)
0,00%
2.500
Rent cover
(guaranteed by existing leases)
8,75 years
2.000
Parking spaces
-
Effective m² : Parking space
N/A
Month / Year of sale
(hold period of 10 yrs)
Disposition strategy
luglio / 2025
Investment sale
2
1.500
Finance statistics and pre-Tax / pre-Promote returns
Equity : Debt ratio
14.910.000
Debt amortisation
Total capital expenditure
Total tenants improvements1
-
Closing costs
-
Capital expenditure / T.I.s
Total re-letting rent free period costs2
-
Total profit
Total lease commissions3
-
4
Total capital reserve
346.656
Total renegotiation incentives
9
-
Management
Non-recoverable costs (% of rent)
16,48%
Total asset management costs5
-
Total building management costs6
Total real estate taxes
Total insurance costs8
7
45.100
1.260.313
50.990
RSA - S1
1.000
N/A
(closing costs not financed)
Total Equity investment
Improvements
3.500
500
Income Projection
(repayment at term)
(financed)
9.993.380
(€uro)
1.200.000
Gross Revenue
(equity & finance)
(equal to 1,7 times Equity)
RSA - Cop.
Centro Dialisi
-
Net Revenue
1.000.000
800.000
Unleveraged IRR
6,67%
Initial net yield (unleveraged)
4,90%
Leveraged IRR
6,67%
Initial net yield (leveraged)
4,90%
Unleveraged target return
6,70%
600.000
400.000
200.000
Unleveraged Net Present Value
Leveraged target return
Leveraged Net Present Value
-
36.076
-
6,70%
36.076
lug-15
lug-16
lug-17
lug-18
lug-19
lug-20
lug-21
lug-22
lug-23
ERV : Passing Rent
lug-24
lug-25
lug-26
lug-27
(€uro /m²)
250
ERV / Sqm
Passing Rent / Sqm
Total Return Distribution
Comments
200
Capital gain
11%
150
100
50
NOI
89%
lug-15
lug-16
lug-17
lug-18
lug-19
lug-20
lug-21
lug-22
lug-23
lug-24
lug-25
lug-26
lug-27
abc
Cash Flow Projection as at:
1 luglio, 2015
06-lug-15
-
Period beginning …
Period ending …
Disposition within
REVENUE
Argento Vivo
Progetto Salute
Total Revenue (net of re-letting void)
months post re-leasing
3
3
Acquisition
1 luglio, 2015
01-lug-25
01-lug-25
Investment sale
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1 luglio, 2015
1 ottobre, 2015
1 gennaio, 2016
1 aprile, 2016
1 luglio, 2016
1 ottobre, 2016
1 gennaio, 2017
1 aprile, 2017
1 luglio, 2017
1 ottobre, 2017
1 gennaio, 2018
1 aprile, 2018
1 luglio, 2018
1 ottobre, 2018
1 gennaio, 2019
30 settembre, 2015
31 dicembre, 2015
31 marzo, 2016
30 giugno, 2016
30 settembre, 2016
31 dicembre, 2016
31 marzo, 2017
30 giugno, 2017
30 settembre, 2017
31 dicembre, 2017
31 marzo, 2018
30 giugno, 2018
30 settembre, 2018
31 dicembre, 2018
31 marzo, 2019
193.750
25.000
193.750
25.000
193.750
25.000
193.750
25.019
218.750
25.150
218.750
25.150
218.750
25.150
218.750
25.301
241.250
25.395
241.250
25.395
241.250
25.395
241.250
25.643
241.250
25.662
241.250
25.662
241.250
25.662
218.750
218.750
218.750
218.769
243.900
243.900
243.900
244.051
266.645
266.645
266.645
266.893
266.912
266.912
266.912
218.750
218.750
218.750
218.769
243.900
243.900
243.900
244.051
266.645
266.645
266.645
266.893
266.912
266.912
266.912
(926)
(926)
(926)
(926)
(1.032)
(1.032)
(1.032)
(1.033)
(1.128)
(1.128)
(1.128)
(1.129)
(1.129)
(1.129)
(1.129)
(20.000)
(29.570)
(1.196)
(1.094)
(20.000)
(29.570)
(1.196)
(1.094)
(6.563)
(29.570)
(1.196)
(1.094)
(6.563)
(29.570)
(1.196)
(1.094)
(7.317)
(29.807)
(1.206)
(1.220)
(7.317)
(29.807)
(1.206)
(1.220)
(7.317)
(29.807)
(1.206)
(1.220)
(7.322)
(29.807)
(1.206)
(1.220)
(7.999)
(30.194)
(1.222)
(1.333)
(7.999)
(30.194)
(1.222)
(1.333)
(7.999)
(30.194)
(1.222)
(1.333)
(8.007)
(30.194)
(1.222)
(1.334)
(8.007)
(30.617)
(1.239)
(1.335)
(8.007)
(30.617)
(1.239)
(1.335)
(8.007)
(30.617)
(1.239)
(1.335)
(52.786)
(52.786)
(39.348)
(39.349)
(40.581)
(40.581)
(40.581)
(40.587)
(41.877)
(41.877)
(41.877)
(41.886)
(42.327)
(42.327)
(42.327)
165.964
165.964
179.402
179.420
203.319
203.319
203.319
203.464
224.769
224.769
224.769
225.007
224.585
224.585
224.585
1,11%
2,23%
3,43%
4,63%
4,88%
5,13%
5,29%
5,46%
5,60%
5,74%
5,89%
6,03%
6,03%
6,03%
6,03%
165.964
165.964
179.402
179.420
203.319
203.319
203.319
203.464
224.769
224.769
224.769
225.007
224.585
224.585
224.585
Rent free @ 0 months
Lease commissions @ 10%
Tenants improvements @ (€uro) 0 / m²
Collection (rent loss) @ 0% of gross revenue
Renegotiation incentives
Unrecovered service charge (0 months void)
Total rent loss
Effective Revenue
NON-RECOVERABLE EXPENSES
Building management @ 0.4231%
Asset management @ 0%
Capital reserves @ 3%
IMU @ 10.3909%
Insurance @ 0.4204%
Lease registration tax @ 0.5%
Total Expenses
DEVELOPMENT COSTS
Total Development Costs
CASH FLOW
NOI/Cash flow
Purchase price
Exit value
Cost of Purchase / Sale
(14.200.000)
(710.000)
NOI yield (on gross price including capex)
ISCR (excl. Investor / Shareholder loans)
CAPITAL EXPENDITURE
Total Capital Expenditure / T.I.s (Financed)
Total Cashflow (incl. Capital Expenditure)
(14.910.000)
abc
1 luglio, 2015
06-lug-15
-
Period ending …
Disposition within
REVENUE
Argento Vivo
Progetto Salute
3
3
Acquisition
1 luglio, 2015
01-lug-25
01-lug-25
Investment sale
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1 aprile, 2019
1 luglio, 2019
1 ottobre, 2019
1 gennaio, 2020
1 aprile, 2020
1 luglio, 2020
1 ottobre, 2020
1 gennaio, 2021
1 aprile, 2021
1 luglio, 2021
1 ottobre, 2021
1 gennaio, 2022
1 aprile, 2022
1 luglio, 2022
1 ottobre, 2022
30 giugno, 2019
30 settembre, 2019
31 dicembre, 2019
31 marzo, 2020
30 giugno, 2020
30 settembre, 2020
31 dicembre, 2020
31 marzo, 2021
30 giugno, 2021
30 settembre, 2021
31 dicembre, 2021
31 marzo, 2022
30 giugno, 2022
30 settembre, 2022
31 dicembre, 2022
243.783
25.931
243.964
25.951
243.964
25.951
243.964
25.951
246.709
26.243
247.075
26.281
247.075
26.281
247.075
26.281
250.225
26.617
250.410
26.636
250.410
26.636
250.410
26.636
253.791
26.996
253.791
26.996
253.791
26.996
269.714
269.915
269.915
269.915
272.951
273.356
273.356
273.356
276.841
277.046
277.046
277.046
280.786
280.786
280.786
269.714
269.915
269.915
269.915
272.951
273.356
273.356
273.356
276.841
277.046
277.046
277.046
280.786
280.786
280.786
(1.141)
(1.142)
(1.142)
(1.142)
(1.155)
(1.157)
(1.157)
(1.157)
(1.171)
(1.172)
(1.172)
(1.172)
(1.188)
(1.188)
(1.188)
(8.091)
(30.617)
(1.239)
(1.349)
(8.097)
(31.076)
(1.257)
(1.350)
(8.097)
(31.076)
(1.257)
(1.350)
(8.097)
(31.076)
(1.257)
(1.350)
(8.189)
(31.076)
(1.257)
(1.365)
(8.201)
(31.604)
(1.279)
(1.367)
(8.201)
(31.604)
(1.279)
(1.367)
(8.201)
(31.604)
(1.279)
(1.367)
(8.305)
(31.604)
(1.279)
(1.384)
(8.311)
(32.173)
(1.302)
(1.385)
(8.311)
(32.173)
(1.302)
(1.385)
(8.311)
(32.173)
(1.302)
(1.385)
(8.424)
(32.173)
(1.302)
(1.404)
(8.424)
(32.752)
(1.325)
(1.404)
(8.424)
(32.752)
(1.325)
(1.404)
(42.437)
(42.922)
(42.922)
(42.922)
(43.042)
(43.607)
(43.607)
(43.607)
(43.744)
(44.344)
(44.344)
(44.344)
(44.491)
(45.093)
(45.093)
227.278
226.992
226.992
226.992
229.910
229.749
229.749
229.749
233.097
232.703
232.703
232.703
236.296
235.693
235.693
6,04%
6,06%
6,08%
6,09%
6,11%
6,13%
6,15%
6,16%
6,19%
6,21%
6,23%
6,25%
6,27%
6,29%
6,31%
227.278
226.992
226.992
226.992
229.910
229.749
229.749
229.749
233.097
232.703
232.703
232.703
236.296
235.693
235.693
Total rent loss
Effective Revenue
IMU @ 10.3909%
Insurance @ 0.4204%
Total Expenses
DEVELOPMENT COSTS
CASH FLOW
NOI/Cash flow
Purchase price
Exit value
(14.200.000)
(710.000)
CAPITAL EXPENDITURE
(14.910.000)
abc
1 luglio, 2015
06-lug-15
-
Disposition within
REVENUE
Argento Vivo
Progetto Salute
3
3
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1 gennaio, 2023
1 aprile, 2023
1 luglio, 2023
1 ottobre, 2023
1 gennaio, 2024
1 aprile, 2024
1 luglio, 2024
1 ottobre, 2024
1 gennaio, 2025
1 aprile, 2025
1 luglio, 2025
Period ending …
31 marzo, 2023
30 giugno, 2023
30 settembre, 2023
31 dicembre, 2023
31 marzo, 2024
30 giugno, 2024
30 settembre, 2024
31 dicembre, 2024
31 marzo, 2025
30 giugno, 2025
1 luglio, 2025
253.791
26.996
257.217
27.360
257.217
27.360
257.217
27.360
257.217
27.360
260.689
18.378
260.689
18.378
260.689
18.378
260.689
18.378
264.209
18.627
280.786
284.577
284.577
284.577
284.577
279.068
279.068
279.068
279.068
282.835
280.786
284.577
284.577
284.577
284.577
279.068
279.068
279.068
279.068
282.835
(1.188)
(1.204)
(1.204)
(1.204)
(1.204)
(1.181)
(1.181)
(1.181)
(1.181)
(1.197)
(8.424)
(32.752)
(1.325)
(1.404)
(8.537)
(32.752)
(1.325)
(1.423)
(8.537)
(33.342)
(1.349)
(1.423)
(8.537)
(33.342)
(1.349)
(1.423)
(8.537)
(33.342)
(1.349)
(1.423)
(8.372)
(33.342)
(1.349)
(1.395)
(8.372)
(33.942)
(1.373)
(1.395)
(8.372)
(33.942)
(1.373)
(1.395)
(8.372)
(33.942)
(1.373)
(1.395)
(8.485)
(33.942)
(1.373)
(1.414)
(45.093)
(45.242)
(45.855)
(45.855)
(45.855)
(45.639)
(46.263)
(46.263)
(46.263)
(46.411)
235.693
239.335
238.722
238.722
238.722
233.429
232.804
232.804
232.804
236.424
Acquisition
1 luglio, 2015
01-lug-25
01-lug-25
Investment sale
Total rent loss
Effective Revenue
IMU @ 10.3909%
Insurance @ 0.4204%
Total Expenses
DEVELOPMENT COSTS
CASH FLOW
NOI/Cash flow
Purchase price
Exit value
(14.200.000)
16.162.004
(161.620)
(710.000)
6,33%
6,35%
6,37%
6,39%
6,41%
6,37%
6,33%
6,29%
6,25%
6,27%
235.693
239.335
238.722
238.722
238.722
233.429
232.804
232.804
232.804
236.424
CAPITAL EXPENDITURE
(14.910.000)
16.000.384
Allegato 5
Condizioni Generali di Contratto




Introduzione
1.
Applicabilità delle Condizioni Generali
Le presenti Condizioni Generali di Contratto (“le Condizioni Generali”) troveranno applicazione ogni qualvolta a Jones Lang LaSalle sia stato conferito un incarico per la fornitura di servizi e non vi sia un contratto
scritto che disciplini la fornitura di tali servizi ovvero, nel caso in cui esista un contratto, nella misura in cui
le presenti Condizioni Generali non siano in conflitto con i termini e condizioni di tale contratto. Ogni riferimento contenuto nelle presenti Condizioni Generali al ‘contratto’ si intenderà effettuato all’accordo (scritto
o verbale) intercorso tra le parti nonché alle presenti Condizioni Generali che devono intendersi incorporate nel suddetto contratto quale parte integrante e sostanziale dello stesso (“il Contratto”).
2.
Jones Lang LaSalle
Jones Lang LaSalle significa Jones Lang LaSalle, S.p.A., Via Agnello 8, 20121 Milano, iscritta nel Registro
delle Imprese di Milano, cod. fisc. e P. IVA nº 10040460155.
Livelli di Servizio
3.
Standard di esecuzione
Jones Lang LaSalle presterà i servizi secondo le specifiche ed i livelli di servizio individuati per iscritto nel
Contratto ovvero, qualora questi non siano stati indicati, secondo le specifiche ed i livelli di servizio che
Jones Lang LaSalle applica normalmente, in conformità all’obbligo di diligenza specificato di seguito.
Qualsiasi modifica a quanto precede dovrà essere concordata per iscritto.
4.
Attività escluse
Jones Lang LaSalle non è in alcun modo responsabile per tutto quanto non rientri nell’ambito dei servizi
prestati e come definiti ai sensi del Contratto. In particolare, Jones Lang LaSalle non è in alcun modo responsabile per:
5.
•
valutazioni in materia di prezzi, salvo il caso in cui abbia ricevuto l’incarico di effettuare una formale valutazione;
•
pareri, o mancati pareri, in merito allo stato di beni immobili, salvo il caso in cui sia stata espressamente incaricata di effettuare una formale perizia;
•
la sicurezza, la gestione ovvero l’assicurazione di beni immobili, salvo il caso in cui sia stata
espressamente incaricata di occuparsi della gestione di dette attività;
•
la sicurezza di coloro che visitino gli immobili, salvo il caso in cui ciò sia stato espressamente indicato nell’incarico conferito a Jones Lang LaSalle.
Servizi Finanziari
Jones Lang LaSalle non è autorizzata alla prestazione di servizi di investimento, di servizi finanziari ovvero, in generale, alla prestazione di qualsivoglia altro servizio o attività disciplinata ai sensi del Decreto Legislativo 24 Febbraio 1998, n. 58 ovvero del Decreto Legislativo 1 Settembre 1993, n. 385, “Testo Unico in
materia bancaria e creditizia” e s.m.i.



COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2015. All Rights Reserved
6.
Intermediazione Immobiliare
Qualora a Jones Lang LaSalle sia stato conferito incarico di svolgere attività d’intermediazione immobiliare, Jones Lang LaSalle sarà tenuta a:
•
presentare per iscritto tutte le offerte ricevute;
•
rispettare ogni e qualsiasi disposizione inderogabile di legge applicabile alla fornitura di servizi di
intermediazione immobiliare.
Responsabilità
7.
Obbligo di diligenza
Jones Lang LaSalle ha, nei confronti del cliente, l’obbligo di agire con ragionevole diligenza e cura nella
fornitura dei servizi e nell’attenersi alle istruzioni del cliente ove tali istruzioni non siano in conflitto con (a)
le presenti Condizioni Generali, (b) il Contratto, ovvero (c) la legge ed i codici di condotta applicabili ai servizi medesimi. Jones Lang LaSalle non ha l’obbligo di ottemperare alle istruzioni del cliente che siano in
conflitto con la legge, i regolamenti ed i codici di condotta applicabili.
8.
Responsabilità nei confronti del Cliente
Jones Lang LaSalle non è responsabile per le conseguenze, ivi inclusi i ritardi nella fornitura o la mancata
fornitura dei servizi, derivanti da ritardi o inadempimenti da parte del cliente o di qualsiasi altro soggetto
che agisca per conto del cliente:
•
nel fornire prontamente qualsiasi informazione, documento o altro materiale che il cliente sia tenuto a fornire ai sensi del Contratto ovvero nel caso in cui tali informazioni, documenti o materiali
siano inesatti, inaccurati, non aggiornati, incompleti o comunque tali da indurre Jones Lang LaSalle in errore. Il cliente garantisce che, nel caso in cui fornisca informazioni o materiale a Jones
Lang LaSalle, quest’ultima sarà autorizzata a fare pieno affidamento sulla loro accuratezza e
completezza;
•
nell’adempiere alle raccomandazioni o pareri di Jones Lang LaSalle.
Fatto salvo il caso di dolo o colpa grave di Jones Lang LaSalle, di morte o lesioni personali causati da fatto imputabile a Jones Lang LaSalle ovvero ancora di violazione di norme di ordine pubblico da parte di
quest’ultima, in relazione ai quali la responsabilità di Jones Lang LaSalle sarà illimitata, la responsabilità di
Jones Lang LaSalle in qualunque modo derivante o connessa alla prestazione dei servizi oggetto di incarico o comunque derivante ai sensi del Contratto o altrimenti:


•
è esclusa nella misura in cui la stessa derivi da un fatto imputabile al cliente ovvero ad altri soggetti che agiscono per conto del cliente (e dei quali Jones Lang LaSalle non è responsabile);
•
è esclusa se causata da circostanze fuori dal ragionevole controllo di Jones Lang LaSalle;
•
non include il c.d. lucro cessante nonché i danni indiretti;
•
(qualora Jones Lang LaSalle sia solo una delle parti responsabili) limitata alla quota-parte di danni che può essere ragionevolmente imputabile a Jones Lang LaSalle – con espressa esclusione
di qualsiasi responsabilità solidale – indipendentemente dal fatto che le altre parti risarciscano o
meno la quota-parte di danni imputabili a queste ultime; e
•
è comunque limitata all’importo complessivo 5 milioni di euro.

9.
Responsabilità nei confronti di Terzi
Jones Lang LaSalle non si assume alcun obbligo di diligenza né alcuna responsabilità verso terzi diversi
dal Cliente, salvo che ciò sia espressamente concordato per iscritto. Nessun terzo potrà vantare alcun diritto nei confronti di Jones Lang LaSalle ai sensi del presente Contratto, se non diversamente concordato
per iscritto.
10. Responsabilità per fatto di Terzi
In espressa deroga a quanto previsto dall’articolo 1228 cod. civ. Jones Lang LaSalle non si assume alcuna responsabilità per prodotti o servizi che la stessa debba ragionevolmente ottenere da terzi al fine di
fornire i servizi.
11. Conferimento di incarico a Terzi
Jones Lang LaSalle potrà conferire a terzi l’incarico di fornire, in tutto o in parte, i servizi oggetto del contratto solo nel caso in cui ciò sia ragionevolmente necessario ma rimarrà comunque responsabile per
quanto realizzato da tali terzi salvo che il cliente acconsenta ad avvalersi solo di tali terzi (consenso che
non dovrà essere irragionevolmente negato dal cliente). Nel caso in cui l’incarico a terzi venga conferito
da Jones Lang LaSalle su specifica richiesta del cliente, Jones Lang LaSalle non sarà in alcun modo responsabile per quanto realizzato (o non realizzato) da detti terzi.
Il Cliente dovrà stipulare e mantenere in vigore le necessarie assicurazioni che coprano l'Immobile da rischi di incendio, allagamenti, caduta di oggetti, esplosioni, incidenti elettrici, furti in particolare di materiali,
attrezzature o beni, da danni fisici e materiali agli occupanti, a terze parti, a visitatori ecc. e che includano
Jones Lang LaSalle come assicurato addizionale o che prevedano una rinuncia al diritto di surrogazione
della Compagnia assicuratrice nei confronti di Jones Lang LaSalle o di qualsivoglia dei suoi amministratori
o dipendenti, collaboratori o incaricati.
12. Tutela dei Dipendenti
Fatto salvo il caso di dolo o di illecito penale, il Cliente rinuncia espressamente a promuovere qualsiasi
azione o richiesta nei confronti di dipendenti o ex dipendenti di Jones Lang LaSalle ( ovvero di altre società di gruppo Jones Lang LaSalle), che siano stati coinvolti, in nome e per conto di Jones Land LaSalle,
nella fornitura dei servizi; le Parti concordano che, ai fini della presente clausola, Jones Lang La Salle sottoscrive il presente accordo, anche in nome e per conto dei dipendenti propri o di altre società del Gruppo
Jones Lang LaSalle allo scopo di rendere la presente previsione irrevocabile a beneficio di questi ultimi, ai
sensi dell’ art.1411, comma2,cod.civ.
13. Responsabilità nei confronti di Jones Lang LaSalle
Il Cliente si impegna a tenere indenne e manlevata Jones Lang LaSalle da ogni e qualsiasi danno, onere,
spesa (ivi comprese le parcelle degli avvocati e i costi e spese di liti ragionevolmente sostenuti), responsabilità e/o richiesta di risarcimento:


•
dei quali il Cliente sia tenuto a rispondere in virtú delle presenti Condizioni Generali;
•
derivanti da o fondati su atti da parte del Cliente (o di qualsivoglia dei suoi amministratori o dipendenti, collaboratori o incaricati), fatto salvo il caso in cui siano causati da fatto imputabile a
Jones Lang LaSalle e ciò sia stato riconosciuto in forza di una sentenza del Tribunale competente ovvero siano derivanti da dolo o colpa grave di Jones Lang LaSalle (ovvero da soggetti dei
quali Jones Lang LaSalle è responsabile in forza delle presenti Condizioni Generali)

Tempistica
14. Tempi di fornitura del servizio
Jones Lang LaSalle porrà in essere ogni ragionevole sforzo per prestare i servizi nel rispetto della tempistica indicata dal Cliente ma non sarà in alcun modo responsabile qualora ciò non avvenga per ritardi che
siano determinati da eventi al di fuori del suo controllo o causati da inadempimento o ritardato o inesatto
inadempimento da parte del Cliente ai propri obblighi contrattuali ovvero da ritardo da parte del Cliente nel
consentire a Jones Lang LaSalle di accedere agli immobili per effettuare il sopralluogo.
15. Servizi da prestarsi al di fuori del territorio italiano
Ove per la prestazione di un servizio, Jones Lang LaSalle abbia la ragionevole necessità di ricorrere ad un
fornitore di servizi al di fuori del territorio italiano, la stessa potrà richiedere al cliente di sottoscrivere un
accordo separato con tale fornitore di servizi che sia soggetto alla normativa locale, a modalità di fatturazione separata e ad uno standard di servizio non superiore a quanto ragionevolmente conseguibile in tale
località.
16. E-mail e Servizi on-line
Jones Lang LaSalle potrà utilizzare sistemi di comunicazione elettronica per la fornitura dei servizi, mettendo a tal fine a disposizione del cliente qualsiasi software necessario che non sia generalmente disponibile.
17. Conflitto di interesse
Qualora Jones Lang LaSalle venga a conoscenza di un conflitto di interesse, la stessa ne informerà tempestivamente il cliente e suggerirà una linea di condotta adeguata.
18. Pubblicità
Jones Lang LaSalle ed il cliente non potranno rendere pubblico o rilasciare a canali di informazione o a
terzi informazioni concernenti i servizi o l’oggetto dei medesimi, senza il consenso dell’altra parte.
19. Conferimento di Dati Personali
Il cliente dichiara e garantisce di aver fornito l’informativa ai sensi dell’art. 13 D.Lgs. n. 196/2003 e successive modifiche e/o integrazioni (il “Codice Privacy”), nonché di aver ottenuto ogni e qualsiasi consenso,
autorizzazione o approvazione dai soggetti interessati e di adempiere ad ogni e qualsiasi obbligo o requisito di legge previsto dal Codice Privacy al fine di consentire a Jones Lang LaSalle di trattare legittimamente i dati personali di terzi che gli siano stati comunicati dal cliente ai sensi del presente Contratto. Il
Cliente si impegna, in ogni caso, a tenere Jones Lang LaSalle manlevata ed indenne da qualsiasi pretesa,
perdita, danno, responsabilità od azione che possa essere promossa da terzi derivante da qualsiasi pretesa fondata e/o relativa al trattamento da parte di Jones Lang LaSalle dei dati personali che gli siano stati
comunicati dal cliente.
Fermo tutto quanto precede, Jones Lang LaSalle tratterà e proteggerà i dati personali di terzi in conformità
alla normativa italiana in materia di protezione dei dati personali ed esclusivamente nella misura necessaria per fornire i servizi al cliente o altrimenti consentita ai sensi del presente Contratto.
20. Proprietà intellettuale
Tutti i diritti di proprietà intellettuale sul materiale fornito dal cliente appartengono allo stesso e quelli sul
materiale predisposto da Jones Lang LaSalle appartengono a Jones Lang LaSalle, salvo diverso accordo
scritto. Ciascuna parte ha il diritto non esclusivo di utilizzare il materiale predisposto dall’altra parte per le



finalità per le quali detto materiale è stato fornito o predisposto. Nessun terzo avrà il diritto di utilizzare tale
materiale senza lo specifico consenso del titolare dei diritti sul materiale medesimo
21. Accesso agli immobili
Nella misura in cui la prestazione dei servizi da parte di Jones Lang LaSalle comporti l’effettuazione di sopraluoghi presso immobili, il cliente dovrà, sotto la propria esclusiva responsabilità, adottare ogni e qualsiasi azione necessaria a garantire il legittimo accesso agli immobili da parte di Jones Lang LaSalle (ivi incluso l’ottenimento dei relativi consensi ed autorizzazioni) nonché a garantire l’adozione di adeguate misure di sicurezza al fine di consentire che la visita agli immobili da parte di Jones Lang LaSalle si possa
svolgere in condizioni di sicurezza.
Il cliente dovrà (ove ciò sia previsto quale parte del servizio) porre in essere tutto quanto possibile al fine
di consentire comunque a Jones Lang LaSalle di effettuare detti sopraluoghi nel più breve tempo possibile
successivamente alla data di sottoscrizione del Contratto.
22. Materiale Confidenziale
Ciascuna parte dovrà mantenere riservate tutte le informazioni confidenziali ed il materiale che possa avere un valore commerciale per l’altra parte di cui venga a conoscenza potendo, ad ogni modo:
•
utilizzarli nella misura ragionevolmente richiesta per la prestazione del servizio;
•
divulgarli con il consenso dell’altra parte;
•
divulgarli se richiesto ai sensi di legge, regolamenti o da autorità competenti.
Il presente obbligo rimarrà in vigore anche dopo la scadenza del Contratto.
23. Effetto della Risoluzione sul Materiale del Cliente
Al momento della risoluzione, per qualsiasi causa, del Contratto, Jones Lang LaSalle potrà, in osservanza
di disposizioni di legge, normative o dei codici di condotta, trattenere una copia di tutto il materiale in suo
possesso e fornito da o per conto del cliente in relazione alla prestazione dei servizi. Il cliente potrà richiedere la restituzione o la distruzione di tutto il rimanente materiale.
24. Distruzione dei Documenti
Fatto salvo quanto previsto ai sensi dell’articolo 2220 cod. civ. a far data dall’espletamento del servizio o
dalla cessazione del Contratto, quale che si verifichi per primo, Jones Lang LaSalle potrà distruggere tutti i
documenti in suo possesso.
Compenso
25. Non Specificato
Qualora il corrispettivo e le spese dovuti a Jones Lang LaSalle per la prestazione dei servizi non siano
stati specificati per iscritto nel Contratto, Jones Lang LaSalle avrà diritto di ottenere:


•
il pagamento del proprio corrispettivo in un importo determinato dal RICS ovvero da altro organo
professionale competente ovvero, se nessuna di questi sia stato specificato, ad un compenso
equo e ragionevole con riferimento al tempo e risorse dedicati alla prestazione dei servizi;
•
al rimborso delle spese debitamente sostenute per conto del cliente.

26. Fornitura parziale dei servizi
In caso di prestazione parziale dei servizi, Jones Lang LaSalle avrà diritto ad un equo corrispettivo da calcolarsi proporzionatamente al servizio reso da Jones Lang LaSalle, come valutato da questa ultima.
27. IVA
Il cliente sarà tenuto al pagamento dell’IVA secondo l’aliquota in vigore al momento dell’emissione della
corrispondente fattura.
28. Interessi di Mora
Per tutti gli importi che non siano stati pagati entro la relativa data di pagamento, Jones Lang LaSalle avrà
il diritto di addebitare sull’importo non pagato un interesse pari ad un tasso equivalente al saggio di interesse legale maggiorato del 2%.
Miscellanea
29. Cessione del Contratto
Il cliente potrà cedere il Contratto solo previo espresso consenso scritto di Jones Lang LaSalle, consenso
che non dovrà essere irragionevolmente negato.
30. Risoluzione del Contratto
Il cliente o Jones Lang LaSalle potranno risolvere il Contratto con effetto immediato dandone comunicazione all’altra parte nel caso in cui l’altra parte:
•
non abbia posto rimedio ad una grave o persistente violazione del presente Contratto entro un
ragionevole periodo di tempo come indicato nella diffida ad adempiere inviata dalla parte non
inadempiente;
•
sia in stato di insolvenza ai sensi della normativa del Paese in cui detta parte è stata costituita.
31. Effetto della Risoluzione
La cessazione del presente Contratto non pregiudicherà qualsiasi pretesa che sia sorta prima della cessazione ovvero che abbia ad oggetto il diritto di Jones Lang LaSalle alla corresponsione del corrispettivo o
al rimborso delle spese sostenute da\ quest’ultima fino alla data di cessazione.
32. Rinuncia e Separabilità
La mancata applicazione di una qualsiasi disposizione delle presenti Condizioni Generali non costituirà
una rinuncia al diritto di chiedere l’applicazione della stessa o di altri termini e condizioni del presente Contratto.
L’invalidità o inefficacia, in tutto o in parte, di una qualsiasi delle disposizioni del presente Contratto non
avrà effetto sulla validità, legalità o efficacia delle restanti disposizioni che rimarranno pienamente in vigore ed effetto.
33. Notifiche
Le comunicazioni tra le parti saranno valide se rese per iscritto ed indirizzate all’ultimo indirizzo conosciuto
del destinatario e saranno considerate notificate:
•


al momento della consegna, se consegnate a mano (se ciò avviene nel regolare orario di attività
lavorativa) ovvero nel momento in cui l’attività lavorativa abbia nuovamente inizio;due giorni lavorativi dopo la spedizione, se inviate per mezzo di lettera raccomandata;

•
due giorni lavorativi dopo la spedizione, se inviate per mezzo di lettera raccomandata;
•
al momento della ricezione, se spedite per posta ordinaria, fax.
Le notifiche non posso essere effettuate per posta elettronica.
34. Legge applicabile e Foro competente
Il Contratto e le Condizioni Generali sono regolati dalla legge della Repubblica Italiana. Qualsiasi controversia che dovesse insorgere in relazione al presente Contratto sarà sottoposta alla competenza esclusiva
del Foro di Milano.
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Rapporto di Valutazione

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