Modello di contratto

Bozza Forlì “Pegaso 12 S.a.s.
Contratto di locazione ad uso non abitativo
Il presente Contratto di Locazione viene stipulato in ………..………….il……………….., tra:
(1) ………………………………………
con
sede
legale
in
……………,
Via………………………. n….. Numero di Iscrizione presso il Registro Imprese di
……………..REA, Codice Fiscale e Partita Iva n. …………………., in persona del legale
rappresentante Sig. …………………………, nato/a a ………………….. il giorno
……………, codice fiscale ………………………………, munito/a dei necessari poteri in
forza di ………….. (di seguito il“Locatore”) e
(2) ………………………………, con sede legale in ……………….. , Via
………………….., codice fiscale e numero di iscrizione al Registro delle Imprese di
…………………….., in persona del sig. ………………………………….. munito dei
necessari poteri in forza di ………………………………….(di seguito “Conduttore”)
(qui di seguito singolarmente la “Parte”, congiuntamente le “Parti”).
PREMESSO CHE
A
Il Locatore è proprietario e ha la piena e incondizionata disponibilità dell’immobile
sito in Forlì, Via……..………………..…. n….. distinto al N.C.E.U. del Comune di Forlì al
foglio n….., particella ….. sub …… , categoria catastale ….., avente una superficie totale pari
a circa mq…… lordi ed una destinazione d’uso “commerciale”, composto da un locale piano
terra ad uso negozio con annesse unità ad uso ……………………,. il tutto come meglio
identificato nella planimetria qui riportata sotto Allegato A ( l’“Immobile”);
B
l’Immobile è attualmente utilizzato (ovvero è libero) dal Locatore (o da terzi) per lo
svolgimento della propria attività commerciale sotto l’ insegna ………….. attraverso un
proprio esercizio commerciale anch’esso in sua piena disponibilità e proprietà ;
C
Il Conduttore ha manifestato il proprio interesse ad acquisire la disponibilità
dell’Immobile al solo fine di potervi condurre la propria attività di vendita al pubblico delle
merceologie tipiche dell’insegna ………………… ;
D
le Parti si sono accordate in ordine alla stipula di un contratto di locazione;
TUTTO CIÒ PREMESSO, le Parti come sopra indicate e rappresentate convengono quanto
segue.
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Bozza Forlì “Pegaso 12 S.a.s.
1. Premesse ed Allegati
Le Premesse e gli allegati formano parte integrante e sostanziale del presente contratto di
locazione (qui di seguito il “Contratto”)
2.
Oggetto della locazione
Con la sottoscrizione del presente Contratto, il Locatore promette di concedere in locazione al
Conduttore, che a tale titolo accetta l’Immobile, come sopra definito, ai termini ed alle
condizioni di seguito descritte verso il pagamento del Corrispettivo, come determinato all’art.
4 che segue.
Ai fini del presente Contratto le Parti convengono espressamente che il diritto di locazione del
Conduttore si estenderà a tutte le pertinenze, accessori ed ogni altro elemento necessario per
la piena e completa fruibilità e godimento dell’Immobile, compresi, a titolo meramente
esemplificativo e non esaustivo, i parcheggi, gli impianti elettrici e telefonici fissi, gli impianti
di distribuzione di acqua, gli impianti di riscaldamento e di condizionamento, gli ascensori, i
mezzi non rimovibili di sicurezza passiva ed i sistemi antincendio il tutto in quanto di
proprietà o in disponibilità del Locatore (le “Parti Accessorie” o, ciascuna singolarmente, la
“Parte Accessoria”).
Il Locatore dichiara e garantisce che l’Immobile concesso in locazione è munito di certificato
di agibilità ed ha destinazione d’uso commerciale e può essere legittimamente utilizzato dal
Conduttore per lo svolgimento della propria attività di vendita al dettaglio sotto ogni profilo
ivi compreso quello igienico sanitario, impegnandosi a mantenere detta legittimità per tutta la
durata del rapporto. Il Locatore garantisce inoltre che nell’immobile non sono presenti
sostanze nocive e che lo stesso non è interessato da contaminazione, sostanze inquinanti o da
scarichi non autorizzati ed è in totale conformità ad ogni legge e regolamento in materia
ambientale. Gli impianti a servizio dell’Immobile e di proprietà del Locatore vengono
garantiti in buono stato di manutenzione.
3.
Destinazione d’uso dell’immobile
Le Parti convengono che l’Immobile dovrà continuare ad essere destinato esclusivamente ad
uso di negozio di vendita, uffici e depositi strumentali all’attività commerciale, servizi vari
alla clientela, con espresso divieto per il Conduttore di mutare, di fatto o di diritto, tale
destinazione d’uso senza il consenso scritto del Locatore.
4. Corrispettivo
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4.1 - Ai soli fini economici il contratto avrà decorrenza dalla data di apertura al pubblico, che
interverrà non oltre 30 (tenta) giorni dalla consegna dei locali nello stato convenuto.
Il canone annuo viene dalle Parti stabilito nella percentuale pari al …. % (…. percento), (oltre
I.V.A. nella misura di legge), dell’ammontare del volume d'affari annuo, al netto I.V.A.,
complessivamente realizzato in ogni singolo anno solare dal Conduttore.
Il Conduttore garantisce comunque, in ogni caso e indipendentemente dall’ammontare del
proprio volume d'affari, il pagamento al Locatore di un canone annuo minimo garantito (qui
di seguito, il “Canone Minimo Garantito”) pari ad euro …….000,00 (euro ……..mila//00)
oltre I.V.A..
Il pagamento del Canone Minimo Garantito, oltre I.V.A. di legge, avverrà in rate trimestrali
anticipate, di pari ammontare, scadenti al 1° gennaio, 1° aprile, 1° luglio e 1° ottobre di ogni
anno, la prima delle quali decorrerà dalla data di sottoscrizione del presente contratto, salvo
conguaglio iniziale o finale e salvi altresì i conguagli da effettuarsi sulla parte di canone in
percentuale, mediante bonifico bancario sul conto corrente indicato dal Locatore.
Entro il 28 febbraio di ogni anno, il Conduttore provvederà a versare, con la medesima
modalità di cui sopra, a valuta fissa del 28/02, l'eventuale differenza tra il canone minimo
garantito versato durante l’esercizio precedente ed il corrispettivo in percentuale dovuto in
base al volume d’affari, qualora dovuto, ed il relativo importo dovrà essere corrisposto in
un’unica soluzione entro 10 giorni dall’emissione della fattura di conguaglio. Ai fini del
calcolo del canone di affitto ai sensi del presente articolo, il Conduttore si impegna a
presentare entro il 15 di ogni trimestre al Locatore, o a soggetto dalla stessa indicato, una
dichiarazione mensile, contenente l’indicazione del volume di affari al lordo di I.V.A., oltre
all’importo dell’I.V.A. relativa, realizzato nel trimestre precedente nonché, entro il 31 gennaio
di ogni anno, una dichiarazione riepilogativa annuale contenente l’indicazione del volume di
affari, al lordo di I.V.A., globalmente realizzato nel corso dell’anno solare precedente, fermo
restando il diritto del Locatore di effettuare tutti i controlli e le verifiche che ritenesse
necessari, per i quali il Conduttore dovrà mettere a disposizione tutta la documentazione
richiesta dalla Concedente. Per volume d'affari si intende il prezzo riscosso, al netto di I.V.A.,
per tutti i prodotti, beni o merci venduti, dati in locazione o licenziati dal Conduttore
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all’interno dell’unità locata, e tutte le somme percepite per i servizi resi o eseguiti in favore
della clientela, così come tutte le altre entrate risultanti da qualsivoglia attività esercitata da
qualsiasi persona e/o società negli spazi afferenti l’immobile locato.
In caso di inadempimento da parte del Conduttore a tali obbligazioni, ovvero di accertamento
da parte del Locatore di importi maggiori del 3% rispetto a quelli dichiarati, la Concedente
potrà ex art. 1456 c.c. ritenere risolto il contratto e comunque avrà diritto a richiedere oltre
che le maggior somme vantate a titolo di canone anche il risarcimento dei danni.
4.2 - A partire dall’inizio del 2° anno di decorrenza del contratto, il Canone Minimo
Garantito sarà aggiornato, esclusivamente in aumento, in misura pari all’importo
effettivamente corrisposto dal Conduttore sulla base del calcolo di cui all’art. 4.1;
4.3 - A partire dal 4° anno di locazione il Corrispettivo sarà aggiornato in misura pari alla
media dell’importo, effettivamente corrisposto dal Conduttore, nei tre ani precedenti sulla
base del calcolo di cui all’art. 4.1.
4.4 Il Conduttore è tenuto in ogni caso al pagamento degli interessi di mora sulle somme
pagate in ritardo rispetto alla scadenza contrattuale, o non corrisposte, in misura
corrispondenti alle previsioni dell’art.5 D.Lgs. 231/2002.
Il Corrispettivo verrà pagato in rate trimestrali anticipate mediante bonifico bancario ( o altro)
al Locatore. Il pagamento dovrà essere effettuato entro e non oltre il quinto giorno del
secondo mese del trimestre di riferimento.
Il mancato pagamento di almeno due rate di Corrispettivo comporterà la facoltà in capo al
Locatore di risolvere il Contratto, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1456 c.c., tramite l’invio di
lettera raccomandata A.R. al Conduttore, a condizione che il Locatore abbia preventivamente
informato con raccomandata A.R. il Conduttore medesimo della propria intenzione di
avvalersi di tale facoltà e che siano decorsi 15 (quindici ) giorni dal ricevimento da parte del
Conduttore di tale raccomandata, senza che sia stato posto rimedio all’inadempimento.
5.
Oneri accessori
Oltre al Corrispettivo, sono a carico del Conduttore tutti i costi e le spese accessorie – se ed in
quanto esistenti e imputabili allo stesso- relativi all’Immobile ed alle Parti Accessorie (qui di
seguito, gli “Oneri Accessori”).
Il Conduttore provvederà autonomamente per quanto attiene ai costi relativi alle forniture di
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elettricità, acqua, gas, ai costi sostenuti per la sicurezza e la vigilanza., ai costi dei servizi di
pulizia e custodia e corrisponderà i corrispettivi direttamente ai fornitori dei relativi servizi,
tenendo il Locatore pienamente manlevato ed indenne in relazione ad ogni e qualsiasi pretesa
di tali fornitori. A tale scopo, le Parti procederanno immediatamente a volturare a nome del
Conduttore tutti i contratti relativi alle utenze dell’Immobile.
6.
Durata, recesso e prelazione
La locazione avrà la durata di 6 anni, decorrenti dal ……………………. .
Alla prima scadenza il Contratto di locazione si rinnoverà tacitamente, agli stessi termini e
condizioni, per successivi periodi di sei anni, a meno che una della Parti comunichi la propria
disdetta con lettera raccomandata almeno dodici mesi prima della relativa data di scadenza.
(In parziale deroga a quanto precede, il Locatore rinuncia ad avvalersi della facoltà di diniego
del rinnovo del presente Contratto alla scadenza del primo periodo di 6 anni di durata dello
stesso.)
Ove, nei sessanta giorni successivi alla data di cessazione del Contratto, l’Immobile non
venga riconsegnato al Locatore, il Conduttore sarà tenuto a corrispondere per ogni giorno di
ritardo nella riconsegna un importo pari al doppio del canone giornaliero da corrispondere in
forza del presente contratto, a titolo di penale per il ritardo.
Solo a partire dall’inizio del secondo anno di durata della locazione il Conduttore avrà la
facoltà di recedere dal rapporto, con conseguente scioglimento del vincolo contrattuale, a
mezzo di lettera raccomandata a.r. che dovrà essere spedita con un preavviso di almeno 6
mesi prima della data in cui il recesso avrà efficacia.
Al termine del rapporto di locazione è comunque riservato al Conduttore il diritto di
prelazione in caso di nuova locazione, nonché il diritto di prelazione in caso di trasferimento a
terzi dell’immobile, con le modalità ed i termini di cui agli artt. 38, 39 e 40 della legge
392/78 che si intendono pattiziamente trascritti. In ogni caso il Locatore, anche per se ed
aventi causa, nell’ipotesi di trasferimento a terzi dell’Immobile locato, si impegna a far
assumere al terzo l’obbligo di rispettare il presente Contratto ai sensi e per gli effetti dell’art.
1599 u.cpv. C.C.
7.
Manutenzione
Le Parti convengono che saranno a carico del Conduttore tutte le spese di ordinaria
manutenzione dell’Immobile e degli impianti a servizio dello stesso nonché tutte le spese di
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manutenzione straordinaria degli impianti di sua esclusiva proprietà, restando invece a carico
del Locatore tutte le spese di manutenzione straordinaria dell’Immobile e degli impianti con
esclusione di quelli di proprietà del Conduttore. Il Conduttore si impegna ad effettuare la
manutenzione ordinaria e straordinaria ad esso spettante ai sensi del presente Contratto con
tempi e modalità tali da preservare lo stato di conservazione e di efficienza dell’Immobile e
degli impianti accessori, coerentemente con l’attuale standard qualitativo dell’Immobile stesso.
Per quanto attiene gli interventi di manutenzione straordinaria a carico del Locatore le Parti
dovranno concordare termini e modalità di tali interventi al fine di non pregiudicare i
pregiudizi l’attività commerciale del Conduttore.
È fatta salva la facoltà del Conduttore di sostituirsi al Locatore dandogliene contemporaneo
avviso qualora il Locatore stesso non provvedesse all’esecuzione delle opere di manutenzione
di propria competenza, con diritto di essere rimborsato entro trenta giorni dall’avviso
dell’avvenuta realizzazione dell’opera che sarà comunicata al Locatore con lettera
raccomandata con ricevuta di ritorno unitamente alla relativa nota di addebito. Qualora il
Locatore non saldi nei termini previsti nella nota di addebito l’importo relativo ai lavori
eseguiti, il Conduttore è fin d’ora autorizzato a compensare gli importi suddetti, sulle prime
rate utili di canone in scadenza.
8.
Miglioramenti e addizioni
Il Conduttore è autorizzato ad apportare all’Immobile tutte le modifiche al fine di renderlo
conforme alle proprie necessità commerciali; (le Parti allegano al presente contratto il
progetto di massima realizzato dal Conduttore).
Fermo quanto sopra , il Conduttore non è autorizzato ad apportare all’Immobile modifiche di
carattere strutturale o tali da creare pregiudizio alla struttura o modifiche diverse da quelle di
carattere interno, che il Conduttore avrà diritto di realizzare senza necessità di preventivo
consenso del Locatore purché non comportanti modifiche di destinazione d’uso, delle
sagome, dei volumi, delle facciate o la corresponsione di oneri o contributi alla Pubblica
Amministrazione.
I lavori saranno eseguiti a cura, spese e sotto la esclusiva responsabilità del Conduttore, che si
impegna a rispettare tutte le norme di legge applicabili, ad ottenere le autorizzazioni
necessarie ed a tenere il Locatore manlevato ed indenne in relazione ad ogni e qualsiasi
pretesa di terzi (ivi inclusi fornitori ed appaltatori in relazione ai lavori in questione) o di
autorità competenti. Il Locatore avrà sempre la piena facoltà di verificare i lavori
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effettivamente effettuati .
In ogni caso il Conduttore non avrà diritto ad alcuna indennità per l’effettuazione di tali
miglioramenti, addizioni o variazioni, ancorché autorizzate, con ciò espressamente derogando
a quanto previsto agli artt. 1592, 1 comma e 1593, 1 comma. Alla scadenza del presente
contratto le migliorie e le addizioni resteranno acquisite definitivamente a titolo gratuito dal
Locatore.
Il Conduttore avrà il diritto esclusivo, per tutta la durata del presente Contratto, ad apporre e
mantenere insegne anche luminose sulla facciata e sulla copertura dell’Immobile ovvero di
sostituirle con altre, anche di dimensioni maggiori, salve le dovute e prescritte autorizzazioni
amministrative.
Al termine della locazione il Conduttore avrà il diritto di asportare attrezzature e impianti da
esso installati nel corso della locazione senza che ciò arrechi danno o pregiudizio al Locatore
o, in alternativa, potrà lasciare gli impianti nello stato in cui si troveranno nella piena
disponibilità e proprietà del Locatore, senza aver nulla a che pretendere da quest’ultimo.
9.
Obbligo di custodia dell’immobile
Il Conduttore è costituito custode dell’Immobile e delle Parti Accessorie, ed esonera il
Locatore, anche in deroga al disposto degli artt. 1575 nn. 2 e 3 e 1576 c.c., da ogni
responsabilità per danni diretti o indiretti che possano derivare al Locatore medesimo ovvero
a terzi per fatti, omissione o colpa del Conduttore, di dipendenti del Conduttore e di terzi in
genere.
10.
Sublocazione dell’Immobile e cessione del contratto
Il Conduttore, nell’ambito dell’esercizio della propria attività commerciale e nel rispetto della
destinazione d’uso di cui all’art. 3, avrà facoltà di sublocare porzioni dell’Immobile a terzi
così come affidare a terzi la gestione di reparti aziendali. E’ vietata la sub-locazione totale
dell’Immobile senza il preventivo assenso del Locatore
Salvo che nel caso previsto dall’art. 36, comma 1, della L. 392/1978, il Conduttore non può
cedere il presente Contratto a terzi senza il preventivo consenso scritto del Locatore. Tuttavia
il Conduttore potrà cedere il presente Contratto a società controllate o collegate o ancora
facenti parte del Gruppo di appartenenza del Conduttore, o a parenti di primo grado.
11.
Imposte e Tasse
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Sono a carico del Conduttore le tasse e contributi relative all’uso dell’Immobile, nonché a
targhe e/o insegne eventualmente affisse, impegnandosi il medesimo a provvedere alle
denunce agli Enti impositori, con esonero del Locatore da ogni responsabilità al riguardo.
Il Contratto di locazione, sarà soggetto ad Iva ai sensi del D.L. 4/ 7/2006 n. 223 convertito
in Legge dall’art. 1 della Legge 4/8/2006 n. 248 e sconterà l’imposta di registro annuale per
tutta la sua durata. Le spese di registrazione annua del Contratto e le spese di bollo sono a
carico delle parti in eguale misura. Alla registrazione provvederà il Conduttore che tratterrà
l’importo di competenza dal Locatore dal primo rateo di canone di locazione successivo
all’assolvimento dell’imposta.
12.
Diritto di accesso del locatore
Il Locatore ha diritto, nei 12 mesi precedenti la scadenza del Contratto, di far visitare
l’Immobile a potenziali nuovi conduttori, al fine di procedere ad una nuova locazione
dell’Immobile.
13.
Clausola risolutiva espressa
Il Locatore, senza pregiudizio per il risarcimento degli eventuali danni, avrà diritto di
risolvere il Contratto, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1456 c.c., qualora il Conduttore ponga
in essere un grave inadempimento ai sensi del presente Contratto, previa diffida ad adempiere
in un termine ragionevole.
Le Parti si danno reciprocamente atto di aver pattuito che i seguenti inadempimenti si
considerano di per sé rivestire carattere di gravità in relazione all’interesse delle Parti al
presente Contratto ed indipendentemente dalla rilevanza economica delle conseguenze
dell’inadempimento stesso e pertanto legittimeranno il Locatore all’esercizio del diritto di
risoluzione del Contratto: (i) mutamento della destinazione d’uso di tutto o parte
dell’Immobile; (ii) inadempimento all’obbligo di pagamento di almeno due trimestri del
Corrispettivo, come di volta in volta aggiornato, a ciascuna scadenza.
14.
Modifiche del contratto
Ogni modifica al presente Contratto dovranno essere effettuate esclusivamente per iscritto, a
pena di nullità ai sensi dell’art.1352 c.c..
15.
Spese
Tutte le spese derivanti direttamente o indirettamente dal presente Contratto, ivi
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espressamente incluse le spese di registrazione e di bollo, sono a carico delle parti per giusta
metà.
16.
Comunicazioni
A tutti gli effetti del presente Contratto ed ai fini della notifica di qualsiasi atto giudiziale o
stragiudiziale, ciascuna delle Parti elegge domicilio all’indirizzo di seguito indicato:
per quanto riguarda il Conduttore:
………………………..
………………………..– att. Sig…………………..
Via_ …………................ – …………………..
Tel: ……………………..- Fax: …………………….
Per quanto riguarda il Locatore:
………………………..
………………………..– att. Sig…………………..
Via_ …………................ – …………………..
Tel: ……………………..- Fax: …………………….
Date e Luogo …………………..
Il Locatore
Il Conduttore
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Bozza Forlì “Pegaso 12 S.a.s.
ALLEGATO A
PLANIMETRIA DELL’IMMOBILE
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