il mercato immobiliare dei rustici

IL MERCATO IMMOBILIARE DEI RUSTICI
I rustici, tipologia immobiliare molto in voga nel periodo del boom immobiliare, negli ultimi
tempi hanno registrato una diminuzione della domanda e, di conseguenza, un ribasso dei valori.
Infatti, l’investimento su questo tipo di immobile è molto importante soprattutto in fase di
ristrutturazione.
Nonostante ciò, queste tipologie abitative suscitano ancora fascino sia tra gli acquirenti italiani e
sia tra quelli stranieri che, in questo momento, possono approfittare di prezzi molto competitivi e
degli sgravi fiscali per i lavori di ristrutturazione. I rustici sono ricercati sia come prima casa sia
come seconda casa.
Tra le zone interessate a questo di tipo di acquisto la campagna dell’Oltrepo Pavese, quella
piemontese e quella umbra.
Nella zona dell’Oltrepo Pavese, a Broni, la domanda di rustici vede protagoniste persone che
arrivano da Milano e dalla provincia di Milano (in particolare dalla provincia Nord e Sud) e che
cercano queste abitazioni come seconda casa dove trascorrere in tranquillità il fine settimana.
Quasi sempre hanno un capitale a disposizione che non supera i 100 mila €. Si orientano verso
tipologie caratterizzate dalla presenza di un terreno circostante (almeno 1000 mq) da destinare a
coltivazione di alberi da frutto oppure per realizzare una piscina. Ma l’elemento determinante nella
scelta dell’immobile è la lontananza dalle altre abitazioni (almeno 50-60 metri).
Queste tipologie sorgono al di fuori del paese di Broni, a non più di 10-12 chilometri di distanza.
A venderle sono spesso persone di una certa età che decidono di rientrare in paese perché così sono
più vicine ai servizi. In zona ci sono case coloniche e rustici dei primi anni del 1900. Un altro
aspetto molto apprezzato dai potenziali acquirenti è la possibilità di godere di un panorama sulle
colline dell’Oltrepo pavese.
Gli immobili hanno metrature intorno a 100-120 mq, quasi sempre sono completamente da
ristrutturare e hanno costi intorno a 30 mila €. Una soluzione in buono stato si valuta mediamente
intorno a 60-70 mila €.
I lavori di ristrutturazione riguardano in particolare la pavimentazione (che in genere è in cotto), le
finiture (pietra a vista, travi a vista) ed hanno un costo medio di 500-600 € al mq.
In questo momento in zona si registra molta offerta su queste tipologie immobiliari mentre la
domanda è in linea col trend di mercato che registra una calo della domanda e della disponibilità
media di chi cerca in zona.
Una zona dove si registrano compravendite di rustici è quella che si sviluppa in provincia di
Mantova sia nelle zone pianeggianti sia nelle zone collinari.
In passato, i rustici in questa zona erano richiesti soprattutto dai proprietari di medie-grandi aziende
che li acquistavano per ristrutturarli e poter sfruttare le ampie metrature di terreno che avevano
come pertinenza.
Oggi la richiesta è notevolmente diminuita perché ci sono maggiori difficoltà ad ottenere i mutui
per la ristrutturazione. Questo scoraggia un po’ gli acquisti di coloro che non hanno un’elevata
disponibilità di spesa.
Inoltre i costi della ristrutturazione sono spesso elevati (1000-1200 € al mq) a causa dei costi della
manodopera molto elevati, del materiale particolare da utilizzare e dei probabili imprevisti che
possono sorgere durante i lavori di ristrutturazione. E proprio per questo motivo ad acquistarli sono
spesso persone che hanno la passione per questo genere di immobili.
A cercare i rustici nella pianura mantovana sono prevalentemente persone che scelgono di vivere in
campagna a 10-15 km dalla città, mentre nelle zone collinari si spostano prevalentemente coloro
che sono alla ricerca della seconda casa.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
In zona ci sono rustici già ristrutturati con prezzi che possono andare da 1300 a 2000 € al mq a
seconda dell’ubicazione. I massimi prezzi si registrano sui colli morenici dove le tipologie sono
poche e la vista panoramica ne aumenta sicuramente il prestigio ed il prezzo. Al contrario i prezzi
più contenuti si trovano nella bassa mantovana dove la scarsa richiesta ha abbassato i valori.
Nella zona dei colli morenici (Volta Mantovana, Solferino, Castiglione delle Stiviere,
Monzambano) situata tra il Lago di Garda e Mantova il rustico è ricercato come seconda casa e per
questo la posizione panoramica è un must. A queste zone si sono interessati anche turisti tedeschi
che dal lago di Garda si stanno spostando verso questa zona da cui è comunque facile accedere al
lago.
In Piemonte in provincia di Cuneo e intorno a Novi Ligure e Tortona ad attirare le richieste dei
potenziali acquirenti di rustici.
Nella zona di Manta, Verzuolo e Costigliole Saluzzo i rustici sono richiesti quasi esclusivamente
come prima casa; sono in diminuzione le richieste delle tipologie da ristrutturare dal momento che i
costi della ristrutturazione spaventano e non sempre i potenziali acquirenti sono disposti a
sostenerli, nonostante gli incentivi fiscali statali sulle ristrutturazioni e sul risparmio energetico.
La richiesta di rustici da utilizzare come casa vacanza interessa soprattutto la Valle Varaita perché
ha altitudini che vanno dai 700 ai 1800 metri di altezza. Ad acquistare queste abitazioni sono
persone residenti in Liguria, nell’astigiano, nel milanese, nel torinese e nella cintura di Torino. Chi
compra lo fa con l’obiettivo di utilizzare l’abitazione durante il weekend o d’estate. Si investono
valori medi di 70-80 mila € per acquistare rustici in condizioni abitabili. Una soluzione da
ristrutturare costa intorno a 20 mila € ma, in questo caso, si devono considerare dei costi di
ristrutturazione che variano da 800 fino ai 1000 € al mq. Elementi imprescindibili sono la
presenza del terrazzo, del giardino ed eventualmente del terreno circostante. Si apprezza poi, in
modo particolare, l’indipendenza sui quattro lati, elemento che non sempre si trova. Da segnalare
alcune sporadiche richieste di immobili da destinare a Bed and Breakfast e di casa vacanza ricercate
da cittadini francesi (spesso persone originarie di questi luoghi e trasferitesi in Francia).
A Saluzzo e nelle vallate del saluzzese la domanda di rustici è decisamente diminuita negli ultimi
anni dopo un periodo di boom agli inizi degli anni 2000 quando, numerose persone che arrivavano
dalle altre province del Piemonte, acquistavano queste tipologie come seconda casa.
Molti di coloro che comprarono all’epoca ora cercano di vendere l’immobile per recuperare
liquidità ma non sempre ci riescono. Vendono anche eredi o persone che vi hanno vissuto e che ora,
in età avanzata, preferiscono trasferirsi in paese per essere più vicine ai servizi.
Ad acquistare oggi i rustici sono persone che desiderano approfittare delle detrazioni fiscali per
ristrutturare l’immobile, in questo caso il rustico destinato a diventare l’abitazione principale. Infatti
questo tipo di abitazione presenta molto spesso problemi di umidità e occorre fare interventi
strutturali importanti che i proprietari di seconda casa non hanno mai fatto. Chi acquista ha un
budget medio di 30-50 mila €, tendenzialmente per un taglio medio di 120-150 mq con annesso
terreno circostante di 3000-4000 mq. I costi di ristrutturazione si aggirano intorno a 1000 € al mq.
I rustici, che risalgono alla fine del 1800 ed inizi del 1900 sono diffusi nella Valle Bronda, nei
comuni di Brondello, Pagno e Castellar, che distano pochi chilometri dal comune di Saluzzo, dove
si concentrano i principali servizi della zona.
Nei primi sei mesi del 2013 il mercato dei rustici nella zona di Novi Ligure comincia a dare dei
segnali di leggera ripresa, almeno sul versante delle richieste, dopo mesi di stasi. Le motivazioni
sono il ribasso dei prezzi e la possibilità di poter usufruire delle detrazioni fiscali per la
ristrutturazione degli immobili. Ad acquistare in questa zona sono prevalentemente persone
residenti in Liguria che si orientano soprattutto sulla prima casa. Infatti Novi Ligure non è molto
distante da Genova ed è ben collegata con il capoluogo ligure. Il budget di chi decide di acquistare
in questa zona oscilla tra 150 e 250 mila € per soluzioni che siano già in buono stato. Se si desidera
acquistare una tipologia da ristrutturare la disponibilità di spesa diminuisce ulteriormente (se ne
possono trovare da 50 a 100 mila €) ma in questo caso occorre considerare poi le spese di
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
ristrutturazione. In genere chi cerca queste tipologie immobiliari desidera un terreno circostante di
almeno 1000-2000 mq. In alcuni casi, si chiedono terreni più ampi fino all’ettaro per chi decidesse
di avviare attività di equitazione o aprire un agriturismo. Altro aspetto apprezzato è l’indipendenza
sui quattro lati anche se si predilige la presenza di altre abitazioni intorno. Poche le richieste di
immobili completamente isolati. Il rustico tipico della zona ha le volte a pavaglione, mattoncini a
vista, la cucina open space, la camera degli ospiti oltre alle camere da letto e una piccola cantina.
Quasi sempre la struttura si sviluppa su due livelli e una metratura media di 140-150 mq. Le
quotazioni di un’abitazione da ristrutturare è di 400-600 € al mq, mentre una soluzione ristrutturata
costa 1500-1600 € al mq.
Non lontano si sviluppa la zona del tortonese, più costosa (occorre considerare per una soluzione da
ristrutturare un valore medio di 500-750 € al mq e per una ristrutturata 1800-2000 € al mq). La
domanda arriva prevalentemente da persone residenti a Milano che qui cercano la seconda casa.
Non si registrano richieste particolari a parte che desiderano che il rustico abbia tutti gli
allacciamenti di luce, acqua e gas.
La domanda di rustici e casali indipendenti nelle campagne di Gubbio e di Gualdo Tadino non ha
conosciuto crisi negli ultimi anni, almeno sul versante della domanda.
Le quotazioni sono in ribasso ed infatti, in questo momento, si possono spuntare prezzi molto
interessanti sul mercato. A titolo di esempio un rustico ristrutturato di quasi 400 mq con 7000 mq di
terreno ha quotazioni intorno a 400 mila €.
Il budget medio di chi cerca in zona può oscillare da 250 a 500 mila €. A cercare queste tipologie
sono inglesi, tedeschi e persone residenti nelle grandi città (Roma, Milano) che qui ricercano la
seconda casa da utilizzare durante il weekend. Le richieste sono molto differenti: chi cerca
l’abitazione con la piscina, chi cerca un terreno circostante, chi lo vuole ristrutturato ma non rifinito
per personalizzarlo. Le tipologie più ambite sono quelle caratterizzate dalla presenza di pietra a
vista o pianelle e naturalmente che sia in posizione panoramica. Ovviamente anche la presenza di
un terreno circostante è un must molto apprezzato (parliamo di un’estensione che parte da 5000 mq
fino ad arrivare a un ettaro).
Spesso queste tipologie si possono trovare già ristrutturate, perché nel tempo tanti proprietari hanno
provveduto a fare i lavori di recupero. I costi di ristrutturazione infatti sono molto elevati e possono
arrivare a cifre medie di 1500-1600 € al mq.
Un’altra zona apprezzata è quella di Montemezzo, alle porte di Assisi, dove sorge il centro Ananda,
luogo apprezzato sia da acquirenti italiani sia da acquirenti stranieri.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa