Un sogno tra quattro pareti

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Consulenza GdP
Giovedì 31 gennaio 2002
Un sogno tra quattro pareti
Primo passo: investimento sopportabile – Banca Stato uno dei leader del mercato ipotecario
Pagine a cura di Alessandro Pesce
Siamo un popolo di inquilini, ce lo
sentiamo ripetere ogni volta che le
statistiche ci dicono che la
percentuale di proprietari in Svizzera
si situa attorno al 30 per cento.
Eppure ciascuno di noi culla più o
meno segretamente il sogno di poter
finalmente costruire o acquistare una
casa propria. Per alcuni è addirittura
un’esigenza ancestrale racchiusa nel
nostro patrimonio genetico. D’altra
parte sentirsi padroni assoluti delle
quattro mura nelle quali spendiamo i
nostri giorni, migliora la qualità della
vita, nostra e dei nostri figli. E mai
come al giorno d’oggi – con i tassi
ipotecari quasi ai minimi storici e la
prudenza nei confronti delle borse
dopo l’autunno nero del 2001 –
investire nel mattone appare
conveniente e sicuro. Ecco perché il
Giornale del Popolo inizia oggi un
lungo viaggio che, per arrivare al
tetto, parte ben prima delle
fondamenta. Affinché il sogno non si
trasformi in un incubo occorre, infatti,
verificare se le proprie possibilità
finanziarie possano reggere il peso
dell’investimento per la casa, sia che
la si voglia costruire, sia che la si
acquisti già fatta. Ecco allora che la
nostra famiglia tipo (madre, padre,
due figli, un salario annuo lordo
intorno ai 100 mila franchi e un
immobile che vale circa 600 mila
franchi), dopo aver maturato
finalmente la decisione di realizzare i
propri sogni, varca la soglia di una
banca per chiedere il finanziamento,
la famosa ipoteca. Quattro gli istituti
di credito ai quali il GdP si rivolge: la
Banca Stato che istituzionalmente ha
il mandato pubblico di favorire
l’economia ticinese e quindi anche
l’accesso alla proprietà; l’UBS quale
esempio di una grande banca che
offre un nutrito ventaglio di proposte
ipotecarie; la BANCAMIGROS che viene
spesso definita come banca «sociale»,
quasi sempre la prima ad abbassare i
tassi d’interesse; le Banche Raiffeisen,
la cui peculiarità è quella di offrire
condizioni modellate sulla realtà
regionale. Con ogni consulente ci
soffermeremo su aspetti diversi,
dando per scontato che per ciascuna
banca il meccanismo di finanziamento
è praticamente identico: tutti gli
istituti effettuano l’analisi finanziaria,
le perizie, consigliano sugli strumenti
previdenziali, mettono a disposizione
il credito di costruzione...
«Nel mercato ipotecario ticinese la
Banca Stato è uno dei leader». La
constatazione è del direttore Giorgio
Lavizzari – membro della Direzione
generale, responsabile clientela privata – che identifica due fattori principali grazie ai quali l’istituto di credito ha potuto raggiungere i 3,7 miliardi di franchi di ipoteche concesse.
«Da una parte una politica di trasparenza, equità e stabilità dei tassi
d’interesse, dall’altra una competenza e una esperienza che ci vengono
riconosciute dalla popolazione ticinese, per tradizione attaccata alla nostra banca».
Esperienza che porta la banca a seguire una linea rigorosa e prudente.
«E questo nel nostro interesse, ma soprattutto in quello del cliente. Proprio
l’oculatezza nel consigliare chi chiede un’ipoteca ha permesso al nostro
istituto e quindi ai clienti di uscire
bene dalla crisi del 1993, quando i
tassi si impennarono».
La stessa prudenza che Lavizzari
consiglia anche in questo momento in
cui vi è un rinato e giustificato interesse verso l’investimento immobiliare. Prudenza perché diventare proprietario è impegnativo. «Il sogno di
farsi la casa non deve trasformarsi
in un incubo». Ecco perché il primo
passo da fare è analizzare la situazione globale del cliente che parte –
come vedremo anche per gli altri istituti di credito – dall’oggetto che si
desidera acquistare (o costruire). Una parte del finanziamento deve essere assicurata da capitale proprio.
In genere la percentuale varia dal 20
al 40% a seconda delle banche. A questo punto sulla parte che resta da finanziare si calcolano gli oneri che il
debitore dovrà sostenere (sommando
il tasso ipotecario, l’ammortamento e
le spese accessorie), verificando quale incidenza hanno sul salario annuo
lordo. Anche in questo caso le banche seguono un criterio: l’onere – in
generale – non deve essere superiore a un terzo del salario annuo lordo. «Noi preferiamo non fissare percentuali o limiti fissi. È l’analisi della situazione finanziaria del cliente
che porterà a formulare un giudizio
finale. La banca deve contribuire a
fare in modo che l’entusiasmo per la
realizzazione del sogno della casa non
porti a trascurare elementi decisivi
come le spese accessorie (tasse, imposte, assicurazioni, manutenzioni, allacciamenti, ecc.) che pure influiscono sul budget della famiglia». Banca
Stato è pure dell’idea che l’ammortamento sia importante e lo fissa di
regola al 2%. Può essere diretto pagando la relativa percentuale, o indiretto attraverso l’apertura di un conto previdenziale o facendo capo al terzo pilastro.
Se le condizioni
soddisfano i re-
sperti valutano tutti gli aspetti legati
all’immobile e esprimono pareri sul
valore (considerando anche lo stato
di usura) e quindi sull’adeguatezza
del prezzo, giungendo a stabilire il
tetto massimo di finanziamento. Una
verifica che si fa più puntuale col
«credito di costruzione» (l’interesse è
leggermente più alto di un’ipoteca)
che copre le spese dall’avvio della progettazione fino alla consegna delle
chiavi; a quel punto il rimanente viene poi saldato con l’accensione di un’ipoteca. Tutte le banche seguono attraverso personale specializzato i lavori sul cantiere, vogliono vedere preventivi, fatture degli artigiani e spesso il progetto iniziale; un controllo che
mette al riparo da eventuali rischi e
brutte sorprese.
Dall’A alla Z tutto quanto occorre sapere per prevenire i problemi
Come evitare le brutte sorprese
I consigli UBS
per splendidi
risultati. Foto:
architetto
Renecone SA,
A. Renzetti,
Contone.
L
a gioia di possedere una casa propria
deve poter durare nel tempo. Ecco i
consigli dell’UBS.
■ La posizione – Come sono i collegamenti
con i mezzi pubblici e quanto dista dal lavoro, scuole, negozi? Nelle vicinanze vi sono industrie o fonti di rumore? I locali sono luminosi e come sono esposti al sole? Il prezzo
dell’immobile, se dovesse essere rivenduto,
dipende molto da questi fattori.
■ Il piano regolatore – Quanti piani può
avere la costruzione? Consultare il PR che si
può chiedere in Municipio.
■ Possibilità di allacciamento – L’immobile è in posizione favorevole per essere al-
lacciato alla rete elettrica, idrica, fognaria,
del gas e stradale?
Le servitù – Il fondo è gravato da servitù? Qualcuno ha il diritto di passo o di abitazione permanente? Maggiori informazioni all’Ufficio del registro fondiario.
■
■ Crediti scoperti e ipoteche legali degli
artigiani – Verificare l’esistenza di crediti scoperti che possano essere iscritti nell’ipoteca
legale degli artigiani. La legge, infatti, riconosce all’impresa e agli artigiani il diritto a
un’ipoteca legale sul terreno edificabile, che
può essere iscritto nel registro fondiario in
caso di inadempienza (da parte del venditore). Il termine di iscrizione scade tre mesi dopo la conclusione dei lavori. L’ipoteca legale
Fondi della cassa pensione,
«pilastro» del finanziamento
Se non si ha abbastanza liquidità
per coprire la parte di mezzi propri
necessari al finanziamento della propria abitazione, si può investire parte del secondo pilastro? Una domanda importante alla quale rispondono
gli esperti Raiffeisen.
Se ci si trova già da parecchi anni
nel mondo del lavoro e si vuole acquistare o costruire una casa, è possibile finanziare l’intero capitale proprio, o parte di esso (o per ammortizzare ipoteche esistenti), con i fondi di cui si può disporre presso la
propria cassa pensioni.
Le basi sono contenute nella legge
federale sulla promozione della proprietà abitativa mediante i fondi della previdenza professionale. Legge che
consente di prelevare in anticipo la
prestazione di libero passaggio o di
costituirla in pegno alla banca per investirla in una proprietà abitativa per
quisiti necessari per ottenere l’ipoteca (normalmente divisa in due tronconi), arriva il momento della scelta.
«Banca Stato può offrire la normale
ipoteca a tasso variabile – attualmente
al 4% – e quella a tasso fisso particolarmente interessante quando i tassi d’interesse sono bassi (oggi siamo
leggermente sotto al 4%). Per contribuire al rilancio delle attività edili e
artigianali, offriamo anche finanziamenti per migliorie o ristrutturazioni
di immobili al tasso del 3 1/2 % per
un importo sino a 200 mila franchi».
L’attività di consulenza al cliente –
che in genere viene invitato ad aprire (o trasferire) le proprie relazioni
bancarie nell’istituto che concede l’ipoteca – si estende anche alla perizia sull’immobile da acquistare. Gli e-
uso proprio (non per case di vacanza o secondarie). Evidente che il prelevamento, contrariamente alla costituzione a pegno, riduce il debito e di
conseguenza gli interessi da pagare;
tocca al singolo valutare gli aspetti fiscali. I fondi della cassa pensioni si
possono usare anche per l’acquisto di
un terreno edificabile ammesso che
possa essere provato in modo credibile che esiste un progetto di costruzione concreto realizzabile entro un
determinato termine.
La legge prevede un prelevamento
minimo di 20.000 franchi da notificare al registro fondiario. La possibilità di utilizzare il capitale di libero passaggio è data fino a tre anni
prima del pensionamento (dopo i cinquanta anni esistono regole particolari). In caso di prelevamento, ovviamente, le prestazioni di vecchiaia diminuiscono.
degli artigiani è dunque molto importante anche per l’acquirente di una casa edificata,
perché potrebbe trovarsi a pagare due volte
per le stesse prestazioni.
I servizi – Lo standard prevede doppi
servizi per gli appartamenti e tripli servizi per
le case unifamiliari.
■
■ L’isolazione – Una casa ben isolata accresce il benessere e riduce il consumo di energia.
■ Il rivestimento esterno – Verificare se
è adeguato e di facile manutenzione.
■ Le scorie – Il terreno è inquinato da sostanze pericolose? Al Comune o al Cantone
si può richiedere la mappa delle superfici inquinate o sospette.
■ Lavori di muratura – All’acquisto controllare che i muri non siano umidi o che l’intonaco non sia crepato. I motivi potrebbero
essere più seri di quelli che appaiono a prima vista e causare ingenti spese. Chiedere la
consulenza di un esperto.
■ Elenco inconvenienti – Non solo come
inquilino, ma anche come acquirente è meglio allestire un elenco degli inconvenienti entro due settimane dalla consegna delle chiavi. Compilarlo con l’architetto o il venditore
e inviarlo per raccomandata all’impresa o al
venditore. In caso di controversia è un documento importante.
■ Le tasse da pagare – Sono state pagate le tasse di allacciamento alla canalizzazione, gli oneri per lo sfruttamento della proprietà ecc.? Di solito il Cantone o il Comune
vantano un diritto di ipoteca legale sul bene
immobile che può essere esercitato verso l’acquirente.
■ Le tasse del registro fondiario e la tassa sugli utili immobiliari – Accertarsi che
il venditore le abbia pagate. Esigere che nel
contratto di compravendita il pagamento di
queste tasse sia esplicitamente definito con
un’apposita clausola.
L’atto pubblico – Il contratto di compravendita per un terreno edificabile, una casa o un appartamento in proprietà è valido
solo se è stato certificato da un pubblico ufficiale (a seconda dei Cantoni un notaio o l’Ufficio del registro fondiario).
■
La parte di libero passaggio del
secondo pilastro può essere prelevata
(o messa a pegno) per coprire
parte del finanziamento della
propria casa.
Foto Morello
■ La cessione delle garanzie concesse al
venditore – All’acquisto di una casa già terminata farsi cedere le garanzie concesse al
venditore da parte degli artigiani e dei fornitori.
■ La
scelta dell’architetto – Va fatta con
calma. Controllare le referenze e visionare gli
immobili già realizzati, verificando anche se
l’architetto è iscritto a un albo professionale.
■ Contratto d’appalto con l’architetto –
L’incarico all’architetto comprende progetto,
preventivo e controllo lavori; prestazioni da
definire esattamente in un contratto. L’architetto risponde dell’esecuzione fedele ed accurata dei lavori in base ai principi di deontologia professionale.
■ Assicurazione di responsabilità civile
del committente e quella per i lavori di
costruzione – La prima protegge dai danni
a persone, cose e patrimonio che potrebbero
essere arrecati alla propria casa o a un bene immobile vicino da un errore di progettazione o di direzione lavori. La seconda copre i danni alle opere edili nell’esecuzione dei
lavori.
■ La garanzia – In base alla norma SIA si
ha diritto all’eliminazione dei difetti non evidenti per due anni e a quella dei difetti consapevolmente occultati per dieci, a partire dal
termine dei lavori.
IN
COLLABORAZIONE
CON LA
L’esperto Vi risponde
In questa rubrica daremo spazio alle domande dei lettori su qualsiasi aspetto relativo al proprio «progetto
casa».
Alla SSIC-Ticino (Società svizzera impresari costruttori) saranno sottoposte per consulenza le domande
spedite al Giornale del Popolo, «Progetto casa», via San Gottardo 50, Lugano, o inoltrate consultando il «Forum progetto casa» sul sito internet
www.gdp.ch.
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Consulenza GdP
Giovedì 31 gennaio 2002
Ogni figlio una riduzione dei tassi
Con la «Family Plus», uno dei cinque tipi di ipoteca che vengono offerti dall’UBS
L’esempio
■ PREZZO D'ACQUISTO (o di costruzione)
per l'immobile
650.000
■ Mezzi propri
(20% del prezzo d'acquisto)
130.000
■ FINANZIAMENTO NECESSARIO
520.000
- come ipoteca di I grado
(fino al 65% del valore commerciale)
(422.500)
- come ipoteca di II grado
(fino al 80% del valore commerciale)
(97.500)
■ Interessi ipoteca di I grado al 4% annuo
16.900
■ Interessi ipoteca di II grado al 5% annuo
4.875
■ Ammortamento annuo
(1% dell'importo finanziato)
5.220
■ Spese annue di manutenzione e accessorie
(1% del prezzo di acquisto)
6.500
■ Totale oneri annui
33.475
L
a banca non ha alcun interesse a
mettere all’asta una casa di un proprio cliente che non può più far fronte ai propri oneri. Ecco perché è importante che l’analisi preliminare della situazione finanziaria del cliente sia approfondita e proiettata nel futuro. Probabilmente per la maggior parte della popolazione
quello per la casa è l’investimento più impegnativo della vita. Si deve quindi rispondere ad alcune domande prima di dare una svolta alla propria esistenza. Quanto denaro serve per realizzare il sogno? E
se quello disponibile non basta? Gli oneri
finanziari saranno sopportabili anche in
caso di difficoltà? Domande che giriamo a
una grande banca, l’UBS che nell’ampio
ventaglio di offerte ipotecarie, ne ha una
su misura per la famiglia con figli.
La nostra famiglia ha scelto la casa da
acquistare e ne conosce il prezzo. È quindi il momento di procedere all’analisi finanziaria con Patrizio Patelli condirettore
responsabile dell’UBS di Bellinzona e il consulente Carlo Ponzio, premesso che il cliente non deve avere pendenti esecuzioni o
atti di carenza beni. A questo punto occorre valutare quanti mezzi propri sono
necessari. «Riteniamo – spiega il direttore
– che l’apporto del debitore debba corrispondere al 20% del valore dell’immobile
stimato dalla banca (ndr. o su progetto e
preventivo che condurranno all’apertura
del cantiere). E questo per non appesantire l’incidenza degli oneri finanziari. Oneri che in generale calcoliamo prendendo in considerazione un 1% di ammortamento, un altro 1%, per le spese accessorie, e un 5% di tasso ipotecario. Partiamo
dal 5% anche se il tasso attuale è inferiore, per garantire un certo margine di
sicurezza in caso di aumento dei tassi. Alla fine l’onere annuale da sopportare non
deve essere superiore a un terzo del salario lordo». Sul sito www.ubs.com, alla
voce ipoteche, chiunque può sperimentare questo meccanismo di calcolo, anche se
è bene precisare – ci dice Carlo Ponzio –
«che per diversi fattori ogni caso è diverso dall’altro e la banca, che vuole essere
un partner di fiducia, è disponibile a discutere soluzioni su misura. Questo vale
anche per gli interessi che sono convenuti individualmente tenendo conto di diversi fattori collaterali».
Ma vediamo quali sono i prodotti ipotecari dell’UBS con una premessa. L’ipoteca
è composta da due parti: la prima fino al
65% del valore commerciale costituisce l’ipoteca di I grado, la seconda, fino all’80%
deve essere gradualmente rimborsata (normalmente si calcola un 1% annuo). L’UBS
■ Reddito annuo lordo necessario
Il totale degli oneri è del 30.43% e non superando quindi
un terzo del reddito lordo, rispetta la regola d'oro della
sopportabilità del debito.
può offrire l’ipoteca a «tasso fisso» con un
tasso d’interesse costante e una durata determinata (da 1 a 10 anni) che permette
di beneficiare per anni di una favorevole
situazione; il consiglio è di suddividerla in
più tronconi per evitare l’appesantimento
della situazione alla scadenza, se i tassi
aumentano. L’ipoteca «Classic» prevede
che il tasso sia adeguato ogni sei mesi al-
Perché BANCAMIGROS ha un tasso variabile più basso della concorrenza ed è
sempre la prima ad abbassarlo? Stefano
Clocchiatti, responsabile clientela retail della sede luganese e membro di Direzione:
«Perché il nostro principio non è quello
della massimizzazione del profitto, ma quello di offrire un buon servizio a un prezzo
interessante. In questo senso veniamo spesso definiti come banca sociale o banca per
tutti». L’obiettivo è dunque quello di aiutare le famiglie a concretizzare un sogno,
ma con responsabilità: «Chiediamo una
percentuale di mezzi propri più alta della concorrenza, almeno il 25%, proprio per
fare in modo che l’onere sia realmente sopportabile. Piuttosto consigliamo di attendere qualche tempo, anche a costo di rinunciare alla casa di cui ci si innamora.
Una rinuncia che, però, è molto meno dolorosa dell’essere obbligati a “svendere” il
proprio sogno perché non si possono più
pagare gli interessi». Altra particolarità
della BANCAMIGROS è che i tassi sono bassi, per tutti, e per questo non negoziabili.
1.300
Pulizia camino
200
Elettricità
800
Acqua/canalizzazioni
600
Assicurazione dell'immobile
250
Assicurazione complementare
250
Imposta immobiliare
200
Tassa sui rifiuti
350
Giardino (piante, fiori, terra, ecc.)
400
Riparazioni e manutenzione
Totale annuo
pidamente di eventuali ribassi con un tasso massimo predefinito. Il mercato è invece l’elemento che influisce sull’ipoteca
«a tasso variabile Portfolio». Infine una
proposta dedicata espressamente alle famiglie, la «Family Plus» che per ogni figlio fa risparmiare lo 0,8% di interesse su
100 mila franchi di ipoteca (indipendentemente dalla scelta del prodotto) con un fi-
nanziamento minimo di 300 mila franchi
(al massimo per tre anni e per tre figli).
Il discorso che precede vale anche per
chi intende costruire la casa e non acquistarla già fatta. La differenza sta nel fatto che le spese da sostenere a cantiere aperto, vengono sostenute grazie al credito
di costruzione che alla consegna delle chiavi viene trasformato in ipoteca.
Far bene i conti per non correre rischi
Quello che riportiamo di seguito è un esempio che prende in considerazione i costi accessori annui, necessari per una casa di tipo monofamiliare
di livello medio, differente da quella cui si riferisce la tabella sul finanziamento che riportiamo nella pagina a fianco. In ogni caso – è bene ricordarlo – questi costi, a seconda dell’età della casa (per un immobile nuovo le
prime spese importanti subentrano dopo una decina d’anni), variano dallo
0,5% all’1,5% dei costi d’impianto o del prezzo d’acquisto. Per gli appartamenti i costi accessori sono stabiliti nel regolamento di amministrazione dell’immobile (fonte Raiffeisen).
dell'immobile
le obbligazioni a dieci anni della Confederazione; il tasso massimo è convenuto e si
può godere dei ribassi. Con la «Moneyline» il tasso viene adeguato ogni trimestre
ed è basato sul Libor di Londra (è il tasso d’interesse per il mercato monetario che
una banca concede sui depositi a un’altra
banca di prima qualità): grazie agli adeguamenti trimestrali si può beneficiare ra-
BANCAMIGROS è sempre tra le prime ad abbassare i tassi d’interesse
Costi accessori
Nafta
110.000
450
4.800
Il principio della banca è dunque quello di evitare i rischi inutili nell’interesse
del cliente. Vediamo quindi alcuni punti
fermi del finanziamento. La prima ipoteca
viene concessa fino a un massimo del 66%
del valore commerciale definito; la seconda (con un tasso d’interesse un po’ superiore) viene invece concessa, di solito, nella fascia compresa tra il 66 e il 75% del
valore commerciale. La seconda ipoteca
deve essere rimborsata nell’arco di 15-20
anni, sia con ammortamenti diretti si indiretti.
Ma di quali tipi sono i mutui ipotecari
offerti dalla banca? Oltre all’ipoteca «a tasso variabile» (ora al 3,750%) e a quella «a
tasso fisso» (per 2 anni è al 3,875%, per
5 anni 4,375%), è a disposizione la «MCap», un’ipoteca a tasso variabile assicurata grazie a un tetto massimo, contro eccessivi rialzi di tassi (ora al 3,950%). E poi
c’è l’ultima nata la «M-Start» con un tasso unico sull’intero finanziamento – non
c’è quindi suddivisione tra prima e seconda ipoteca – attraverso un modello a tas-
Meglio fare bene
i conti. Se le finanze
non lo consentono, è
meglio attendere
piuttosto di essere
obbligati a «svendere»
perché non si riescono
a pagare gli interessi.
so fisso, variabile o mix (attualmente il tasso è del 3,625%). Finanziamento orientato a chi accende per la prima volta un prestito ipotecario su un abitazione ad uso
proprio beneficiando delle agevolazioni particolari per i primi 3 anni.
Anche BANCAMIGROS prevede la possibilità del credito di costruzione (o ristrutturazione) a condizioni interessanti; i tassi e le commissioni sono calcolati sulla base dell’importo effettivamente utilizzato. Ciò
significa che per i primi lavori l’onere è
ancora modesto; aumenterà col procedere dei lavori. Quando la casa sarà abitabile e le ultime fatture pagate, il credito
sarà trasformato in un’ipoteca, con la quale, di solito, l’onere dei tassi diminuisce.
«La nostra banca – conclude Clocchiatti –
non si limita a controllare i preventivi, le
fatture e a seguire i lavori, ma interviene
già all’atto della progettazione consigliando
anche sulla scelta dei professionisti».
Quando l’ipoteca diventa «regionale»
Le Banche Raiffeisen per tradizione puntano molto sull’aspetto umano
Particolarità del sistema bancario svizzero è il movimento delle Banche Raiffeisen che punta molto sull’aspetto umano.
«In qualità di banca fondata su una struttura cooperativa siamo legati ai principi
di solidarietà e comunanza. E quali cooperative indipendenti e autonome possiamo applicare, sulla base delle direttive dell’Unione Svizzera delle Banche Raiffeisen
di San Gallo, condizioni diverse a seconda della piazza, della concorrenza ma anche e soprattutto della situazione di liquidità di ogni singola banca. Ciò fa si che
siamo in grado di decidere sulla concessione di un mutuo ipotecario in pochi giorni – ci dice Renato Tamagni, direttore Banca Raiffeisen Bellinzonese – senza far capo alle direzioni della Svizzera interna».
Con queste premesse, la consulenza – anche al piccolo cliente, purché socio (lo si
diventa pagando una quota che frutta interessi) – è personalizzata e completa: «Per
noi è importante instaurare un rapporto
di fiducia; per questo il nostro personale
investe molto tempo nella consulenza».
Prima di passare ai tipi di mutuo ricordiamo che anche per Raiffeisen i mezzi
propri devono raggiungere il 20%; interessante precisare a questo proposito che
oltre a risparmi, titoli, fondi delle casse
pensioni (vedi scheda), patrimonio fondiario, ecc., all’occorrenza anche le cosiddette
prestazioni individuali vengono calcolate
come fondi propri. Si tratta di lavori eseguiti personalmente sulla casa che permettono di risparmiare su determinate spese. Gli oneri (comprese le spese accessorie che sono riportate nel riquadro) non
devono superare un terzo del salario annuo lordo e l’ammortamento indiretto è
possibile attraverso una polizza vita o il
terzo pilastro (quest’ultima possibilità vale solo per l’abitazione primaria); per il
terzo pilastro si possono versare ogni anno fino a 5.900 franchi circa (29 mila per
i lavoratori indipendenti). Versamenti che
sono remunerati ad un tasso più elevato
e che sono esenti da qualsiasi imposta e
che garantiscono agli eredi, in caso di morte del coniuge che lavora, la copertura del
debito o una parziale riduzione. Premesso che l’ipoteca viene suddivisa in due parti (primo rango fino al 65% del finanziamento e secondo rango per il restante 15%
) e che di regola dev’essere rimborsata in
50 anni, se tutte le condizioni sono rispettate, il cliente Raiffeisen ha a disposizione l’ipoteca a «tasso variabile» (attualmente al 3,875 %, 4,125% per il secondo
rango) basata sull’andamento del mercato dei capitali, quella chiamata «Libortop»
a «tasso fisso» basato sull’indice londinese Libor che varia in relazione all’andamento del mercato monetario. Per completare il discorso sul credito di costruzione (vedi articoli precedenti), Tamagni
fornisce un consiglio importante: «La banca visita il cantiere, vigila visionando fatture, preventivi e altri documenti. Ma è il
futuro proprietario che deve seguire regolarmente i lavori. Tuttavia non sempre si
possiedono le conoscenze adeguate. Ecco
perché noi consigliamo sempre di spendere qualcosa in più, ma di non rinunciare
alla direzione lavori».