Vademecum per la compilazione di un formulario/contratto per la

Vademecum
per la compilazione
di un formulario/contratto
per la vendita o
l’acquisto di un immobile
anche tramite agenzia
Note generali
1. I moduli e formulari devono essere chiari, redatti con caratteri tipografici facilmente leggibili, di facile
comprensione ed ispirati al principio della buona fede contrattuale. Non possono essere utilizzati se non
recano gli estremi dell’iscrizione presso la Camera di Commercio del mediatore o, se trattasi di società,
della stessa società, del/dei legale/legali rappresentante/i e dell’eventuale preposto.
2. Nell’intestazione di ciascun formulario occorre specificare l’oggetto del contratto (proposta d’acquisto,
incarico di vendita, ecc.).
3. I moduli o formulari devono essere compilati in tutte le loro parti, barrando le parti non utilizzate.
4. I formulari di nuovo impiego devono essere depositati presso la Camera di Commercio, ai sensi dell’art.
5. della L. 39/89, prima del loro utilizzo pena la sanzione per il mediatore di € 1.549,37. L’agente
immobiliare che si avvale di moduli e/o formulari diversi da quelli depositati è punito, invece, con la
sanzione di € 516,46 (cfr. art. 21 del Regolamento).
CLAUSOLE RIFERITE ALLA CHIAREZZA E TRASPARENZA
Norme comuni ai formulari:
1. Le eventuali iscrizioni ipotecarie o gravami di
qualsiasi natura esistenti sull’immobile
devono essere sempre indicati, anche se esiste
l’impegno di estinguerli prima del rogito.
2. Si dovrà dichiarare se l’immobile è conforme
alle norme edilizie ed urbanistiche vigenti,
compresa la conformità degli impianti.
3. I formulari depositati devono prevedere la
controfirma del mediatore che conduce
l’operazione unitamente alle generalità ed agli
estremi della sua iscrizione presso la CCIAA.
4. La provvigione dovuta dalle parti non deve
essere compresa nel prezzo dell’immobile.
Norme riguardanti gli incarichi di mediazione:
1. Un eventuale sovrapprezzo va inteso
unicamente come lievitazione del prezzo di
vendita e sarà esclusivamente a favore della
parte venditrice.
2. Per ragioni di chiarezza e trasparenza, devono
essere sempre indicati il prezzo dell’immobile,
la percentuale della provvigione dovuta al
mediatore o l’importo concordato, il termine
entro cui dovrà essere redatto l’atto notarile e le
condizioni di pagamento.
3. Si dovrà operare una chiara distinzione fra
ipotesi di penale vera e propria e provvigione
comunque dovuta in quanto tale.
4. L’ammontare dell’eventuale rimborso spese,
deve essere concordato entro un importo
massimo: la clausola relativa deve prevedere
che le spese siano documentate prima di
esigerne il pagamento.
5. Nel caso di incarichi per contratti di locazione,
deve essere specificata di volta in volta la
tipologia che si intende scegliere: contratto
libero, contratto convenzionato, contratto per
uso transitorio, contratto per uso turistico,
contratto diverso da quello abitativo, ecc.
secondo quanto previsto dalle normative
vigenti; dovranno inoltre essere specificati gli
elementi essenziali del futuro contratto e cioè
la durata della locazione, l’ammontare del
canone, ecc.
6. La provvigione dovuta dalla parte promittente
venditrice non deve essere compresa nel prezzo
dell’immobile.
Norme riguardanti le proposte d’acquisto e di locazione:
1. Deve essere sempre indicato il nominativo del
o dei proprietari dell’immobile e degli
eventuali usufruttuari, ovvero a quale titolo
agisce colui che ha affidato l’incarico di
mediazione.
2. Deve essere indicato il termine per
l’accettazione da parte del venditore o del
locatore entro cui la proposta si ritiene
irrevocabile.
Tale termine non dovrà superare i 30 giorni
complessivi di calendario, che potrà essere
ulteriormente ampliato qualora si presentassero
situazioni richiedenti verifiche complesse od
accertamenti più approfonditi con l’accordo fra
le parti e/o frazionamenti di interi stabili con
promessa di vendita totale.
Occorre altresì precisare se l’avvenuta
comunicazione dell’accettazione da parte del
venditore o del locatore al proponente vincola
entrambe le parti, mentre un’ulteriore scrittura
ha il solo scopo di precisare il contenuto
contrattuale, già definito nei suoi tratti
essenziali
3. Deve essere inserita la clausola di gradimento
dell’immobile, se l’acquisto si intende “a
corpo” oppure “a misura”, nonché l’esenzione
dell’immobile stesso da vincoli, pesi, ipoteche
e altri eventuali diritti altrui.
4. Devono essere inserite le modalità e i termini
di pagamento, precisando anche l’importo del
capitale residuo dei mutui esistenti.
5. La caparra, confirmatoria o penitenziale, il
deposito fiduciario o qualsiasi acconto sul
prezzo dell’immobile dovranno essere previsti
con assegno non trasferibile intestato al
venditore, al quale dovrà essere consegnato
non prima della comunicazione al proponente
dell’avvenuta accettazione della sua proposta.
Gli estremi dell’assegno devono essere indicati
sul formulario
In ogni caso gli importi versati dall’acquirente
a titolo di acconto prezzo o caparra non
potranno masi essere incamerati dal mediatore,
né a titolo di risarcimento danni, né in conto
provvigione o quant’altro.
CLAUSOLE VESSATORIE
I moduli e/o formulari, oltre a doversi conformare
ai principi enunciati, non debbono contenere
alcuna delle clausole elencate agli artt. 33 e
seguenti del Codice del Consumo (D.Lgs.
n.206/2005).
Tale articolo, al comma 1, recita “…Sono
vessatorie, fino a prova contraria, le clausole che,
malgrado la buona fede del professionista
(mediatore), determinano a carico del consumatore
(cliente) uno squilibrio dei diritti ed obblighi
significativo”.
Tra le clausole ritenute tali, se ne citano alcune
significative, in quanto più frequentemente
riscontrabili nei formulari del mediatore.
1. La clausola dell’esclusiva che comporta una
restrizione della libertà contrattuale del cliente
che non può concludere la vendita in proprio o
incaricare della vendita un altro mediatore .
2. La clausola dell’irrevocabilità che non
riconosce al cliente la facoltà di recedere dal
contratto, prima della sua scadenza .
3. La clausola penale, qualora imponga al cliente,
in caso di inadempimento o di ritardo
nell’adempimento, il pagamento di una somma
a titolo di risarcimento o ad altro titolo
equivalente manifestamente eccessivo.
4. La clausola relativa alla risoluzione delle
controversie, quando stabilisca come sede del
foro competente una località diversa da quella
della residenza o del domicilio elettivo del
consumatore .
5.
La clausola relativa alla comunicazione
della disdetta, qualora si stabilisca un termine
eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza
del contratto.
Fermo restando quanto indicato in premessa,
laddove si rilevi nel formulario la presenza di una
o più clausole ritenute vessatorie, queste ultime
debbono essere oggetto nel merito di specifica
trattativa fra le parti, cioè l’agente di affari in
mediazione dovrà provare che l’assetto
contrattuale complessivo è tale da annullare ogni
squilibrio a scapito del consumatore derivante
dall’introduzione di tali clausole (Si veda a tale
proposito l’elenco di alcune prestazioni di servizio
del mediatore, riportato esclusivamente a titolo
esemplificativo).
Rimangono comunque inefficaci le clausole che,
quand’anche oggetto di trattativa, abbiano per
effetto o per oggetto quanto previsto dalle
disposizioni in materia.
Attenzione: L’art. 73 del d. lgs. 26 marzo 2010,
n.59,
ha
abrogato
il
ruolo
mediatori
PREVEDENDO CHE IL MEDIATORE DEBBA
COMUNQUE
ESSERE
ISCRITTO
NEI
REGISTRI TENUTI DALLE CAMERE DI
COMMERCIO.
Di conseguenza tutti i documenti raccolti dalle
Camere di commercio relativi a questo tema, sono
da considerare tenendo presente questa importante
novità.
Per il testo integrale del decreto vai al link:
http://www.gazzettaufficiale.it/guridb/dispatcher?servic
e=1&datagu=2010-0423&task=dettaglio&numgu=94&redaz=010G0080&tm
stp=1272886249940
ESEMPLIFICAZIONI DI ALCUNI IMPEGNI O PRESTAZIONI DI
SERVIZI DEL MEDIATORE TENDENTI A BILANCIARE LO
SQUILIBRIO CONTRATTUALE IN DANNO DEL
CONSUMATORE
a) assistere nel reperimento dei documenti e delle
necessarie visure presso gli Uffici Tecnici
(certificati di destinazione d’uso, di
destinazione urbanistica, copie conformi dei
documenti di condoni, di concessioni o licenze
edilizie, di concessioni in sanatoria, certificati
di abitabilità o agibilità, attestazioni di
conformità degli impianti alle disposizioni di
legge), presso gli Uffici Finanziari (certificati
di partita all’UTE, copia delle schede catastali
depositate, estratti di mappa, certificati storici,
presentazione, mediante tecnici abilitati, di
nuove schede o frazionamenti) presso le
Conservatorie dei Registri Immobiliari
(iscrizioni ipotecarie contro o a favore, storici
ipotecari);
b) verificare presso gli Amministratori degli
stabili se esistono sospesi e/o arretrati di
pagamento.
c) rinunciare al rimborso delle spese sostenute.
d) pubblicare a propria cura e spese un annuncio
di circa …….. parole, che appaia almeno …….
volte sul seguente quotidiano/settimanale
…….., che pubblica annunci a pagamento e
almeno
……..
volte
sul
seguente
quotidiano/settimanale ……., che pubblica
annunci gratuiti;
Per informazioni:
Camera di Commercio di Como
Regolazione e tutela del mercato
Tel. +39.031.256.373 ~ Fax +39.031.240.826
e-mail: [email protected]
Orari: dal lunedì al venerdì dalle 8:45 alle 12:15
e) affiggere la locandina con descrizione e pianta
dell’appartamento, in maniera ben visibile alla
vetrina della sede dell’agenzia per tutta la
durata dell’incarico;
f) garantire la reperibilità telefonica di persona in
grado di fornire agli interessati esaurienti
informazioni relative all’immobile nei giorni
……, nelle seguenti fasce orarie ……;
g) assicurare l’effettiva possibilità, per chi sia
interessato, di essere accompagnato a visitare
l’immobile, nei seguenti giorni ed orari ……,
fissando l’appuntamento con due giorni di
anticipo;
h) assicurare l’effettiva assistenza fino all’atto
notarile mediante il reperimento di tutta la
documentazione necessaria, la compilazione e
consegna delle denunce di cessione fabbricati,
la comunicazione all’amministratore o ad altri
dell’avvenuta vendita;
Le prestazioni e gli impegni sopra esemplificati, in
quanto atti ad incrementare quantitativamente e
qualitativamente gli obblighi contrattuali del
mediatore, devono comunque tendere a bilanciare
gli squilibri prodotti dall’eventuale inserimento di
clausole vessatorie.