INFORMAZIONI PRATICHE PER CONDOMINI E INQUILINI
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INFORMAZIONI PRATICHE PER CONDOMINI E INQUILINI
39 °A La voce dell’Associazione Amministratori Condominiali Immobiliari - Milano NN O l’amministratore informazioni pratiche per condomini e inquilini Spediz. abbonamento postale70% - Milano Milano - Riflessi sul Naviglio Grande ANACI Anno XXXIX - n. 6 - Giugno 2014 - 5 Euro Diventa un amministratorE DEL FUTURO. Cablare un condominio non vuol dire portare soltanto tecnologia. Ma anche fargli acquisire più valore. Oggi è ancora più semplice avere accesso ai servizi digitalizzati più evoluti senza costi e senza rischi. Basta contattarci. Per saperne di più: [email protected] www.metroweb.it www.metrobit.com Sommario www.facebook.com/anacimilano l’amministratore anno xxxix n. 6 - giugno 2014 Notiziario mensile Anaci Milano a diffusione nazionale Viale Sabotino, 22 20135 Milano Tel. 02/58.32.21.22 Fax 02/58.32.21.00 Posta elettronica: [email protected] Sito internet: www.anacimilano.it Direttore Responsabile Dario Guazzoni Comitato di redazione Eugenio Antonio Correale Marina Figini Cristoforo Moretti Pubblicità e abbonamenti Anaci Milano Viale Sabotino, 22 20135 Milano Tel. 02/58.32.21.22 Fax 02/58.32.21.00 Stampa Grafiche Casali 20089 Quinto dè Stampi di Rozzano (Milano) Viale Isonzo 40/1/2 Tel. 02/8240480 Autorizzazione Tribunale di Milano 376 del 22/12/75 Associato all’Unione Stampa Periodica Italiana Copyright - Nessuna parte del contenuto di questa rivista può essere pubblicata senza autorizzazione scritta dell’editore L’AMMINISTRATORE - ANNO 39° FONDATO NEL 1975 eletto il nuovo presidente nazionale dario guazzonipag.5 il regime delle obbligazioni condominiali alla luce del novellato art. 63. disp. att. c.c. gian andrea chiesipag.7 gli ausiliari dell’appaltatore luca saccomanipag.21 locazione: canone e incremento istat pag.25 marina figini 44° corso di formazione per amministratori immobiliari anno 2014-2015 pag.31 pericoli condominiali cristoforo morettipag.36 requisiti degli strumenti di misura: contatori d’acqua e contatori di calore antonio de marcopag.38 le piccole attività del condòmino volonteroso cristoforo morettipag.42 sentenze pag.45 eugenio antonio correale pubblicata la legge n° 78/2014 (job act) in materia di contratti a termine vincenzo di domenicopag.49 el togn della stretta bagnera pinuccio del menicopag.52 anaci e il comune di milano pag.54 la riforma del catasto romano biondapag.60 le nostre tabelle l’amministratore pag.64 3 Editoriale ELETTO IL NUOVO PRESIDENTE NAZIONALE F rancesco Burrelli, collega di Torino e già vicario di Pietro Membri nella presidenza Anaci dell’ultimo quadriennio, è il nuovo presidente nazionale di Anaci. Quasi con un plebiscito, i delegati al Congresso Nazionale, tenutosi a Rimini all’inizio di questo giugno, hanno ritenuto che la continuità (cioè la linea saggiamente tenuta da Pietro Membri nel corso della sua lunga presidenza) dovesse prevalere. Francesco Burrelli sale quindi al vertice della nostra Associazione e, personalmente – non lo diciamo per piaggeria (ed i colleghi ci conoscono!) – riteniamo che la scelta sia stata felice; cioè la novità nella continuità. Pietro Membri, che ha retto per quattordici anni l’Associazione, ha governato saggiamente cercando di avvicinare (e pensiamo personalmente che vi sia riuscito) il modus operandi nel condominio delle grandi città rapportandolo a come si amministra nei piccoli centri: centri ove il condominio che noi viviamo in Milano ed i colleghi nelle grandi città, è un macrocosmo gigantesco, mentre nelle piccole entità senza portieri, senza riscaldamenti centralizzati ed in alcune realtà magari senza ascensore, diventa di grossa, buona convivenza. In effetti, tra l’amministratore delle grandi città ed i colleghi che operano nelle piccole realtà vi è una grossa differenza. Nella nostra città, nell’ambito di uno stesso condominio, magari anche di una sola scala con dodici/sedici condomini, l’amministratore spesso – e lo diciamo per vita vissuta – neppure conosce alcuni dei suoi amministrati. Ben diversa è la realtà dei piccoli centri ove l’amministratore rappresenta quasi il DOMINUS: e come tale è ritenuto e considerato. Ma per tornare alla presidenza Burrelli, diciamo in assoluta sincerità che la scelta del congresso è stata logica, consequenziale, di saggezza. Squadra che ha ben governato non si cambia ed il congresso ha rimarcato tale realtà. Il compito che attende Francesco Burrelli è grande. La persona, il collega, l’amico – che tale è – ha le capacità, l’entusiasmo, e le prerogative che debbono essere in un Presidente Nazionale: conoscenza della materia, capacità di espressione nel dialogare, rapporto umano che avvicina l’interlocutore. Francesco Burrelli sale alla massima carica associativa, in un’Associazione che oramai ha cinquanta anni di vita, una storia di diffusione e di conoscenza unica in ambito nazionale. ANACI, ovunque , è segno di professionalità, di competenza, di buona amministrazione. In un momento in cui il condominio sta vivendo, legislativamente parlando, una nuova vita (in alcuni punti felice, in altri stante il disposto legislativo, ancora tutta da scoprire), la scelta del Congresso di Rimini è stata saggia. Al nostro presidentissimo, il presidente di tutti noi, l’augurio di buon lavoro! Dario Guazzoni l’amministratore 5 Anaci: Consiglio Provinciale di Milano Presidente: Caruso Leonardo Vice Presidente Vicario: Cerrini Carlo Vice Presidente: Moritz Carlo Segretario: Frisenna Paolo Tesoriere: Donzelli Luigi CONSULENZE IN SEDE legali: lunedì 14,30 - 16,00 Avv. Luca Saccomani solo su appuntamento mercoledì 14,30 - 16,00 Avv. Marina Figini solo su appuntamento venerdì 17,00 - 18,30 Avv. Eugenio Antonio Correale Avv. Ermes Gallone Consiglieri Provinciali Appezzato Juri Balsamo Angelo Bandiera Francesco Bandiera Umberto Bianchini Massimiliano Buonavitacola Giorgio Calvio Gianfranco Caruso Giuseppe Dè Angelis Zucca Anna Didoni Fabio Donzelli Luigi Falduto Laura Grillo Carmelo Organigramma Nazionale Presidente: Francesco Burrelli (Torino) Segretario: Andrea Finizio (Roma) Tesoriere: Giuseppe Merello (Genova) Organigramma Regione Lombardia Presidente: Claudio Bianchini (MI) Vice Presidente: Agostino Lombardi (VA) Segretario: Monica Rusconi (SO) Tesoriere: Francesca Salvetti (BS) 6 ANACI Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari Guazzoni Dario La Rosa Angelo Lionetti Giuseppe Pasi Mauro Pasi Paolo Pozzi Fabrizio Ronchi Silvia Sandrini Fabio Sozzi Alfredo Vanzini Maurizio Zappella Luca Zoccoli Bruno del lavoro: venerdì 17,00 - 18,30 Dott. Vincenzo Di Domenico fiscale: lunedì 14,30 - 16,00 Dott. Carmen Rovere solo su appuntamento giovedì 14,00 - 16,00 Dott. Luigi Donzelli Per appuntamenti in sede prenotarsi al numero telefonico 02 58322122 La rivista della Sezione Provinciale di Milano della Anaci (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari) 11 NUMERI 50 EURO Per l’abbonamento telefonare a: ANACI MILANO 02 58322122 - R.A. oppure faxare allo 02 58322100 o inviare una mail a: [email protected] l’amministratore Osservatorio del diritto IL REGIME DELLE OBBLIGAZIONI CONDOMINIALI ALLA LUCE DEL NOVELLATO ART. 63. DISP. ATT. C.C. Gian Andrea Chiesi 1. Premessa Il biennio 2008-2010 ha registrato alcuni clamorosi interventi delle Sezioni Unite in tema di condominio: il riferimento è alla sentenza 8 aprile 2008, n. 9148, la quale ha affermato, in materia contrattuale, il principio della parziarietà delle obbligazioni dei condomini, alla sentenza 6 agosto 2010, n. 18332, che ha indagato sui limiti della legittimazione processuale dell’amministratore ed alla sentenza 9 agosto 2010, n. 18447, concernente l’individuazione delle maggioranze necessarie per la modifica delle tabelle millesimali. Orbene, il richiamo, sia pure in via del tutto preliminare, a tali arresti giurisprudenziali, lungi dal rappresentare una sterile riproposizione di temi oramai abusati in dottrina, appare doveroso se è vero che la l. 220/2012, in relazione alle novità derivate dalla applicazione dei principi affermati dal Supremo Organo di nomofilachia, da un lato ha “colto” -sia pure solo in parte- il senso di alcune di esse dall’altro, per quanto maggiormente interessa ai fini dello sviluppo del tema assegnatomi, ha cercato di porre rimedio ad alcuni “corti circuiti” verificatisi nella pratica (oggetto, peraltro, di attente -quanto aspre- critiche da parte della dottrina). 2. La sentenza 8 aprile 2008, n. 9148 Con la sentenza 8 aprile 2008, n. 91481, le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione, aderendo all’orientamento minoritario e ribaltando il proprio consolidato dictum, all’esito di un ampio excursus sull’istituto della solidarietà passiva, hanno chiarito che, poiché essa, ‹‹in linea di principio, esige la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e della identica causa dell’obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazione comune; che in mancanza di quest’ultimo requisito e in difetto di una espressa disposizione di legge, la intrinseca parziarietà della obbligazione prevale; considerato che l’obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile, trattandosi di somma di danaro; che la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge e che l’art. 1123 cit., interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo esterno e quello interno; rilevato, infine, che -in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio, la cui organizzazione non incide sulla titolarità individuale dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilità- l’amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote: tutto ciò premesso, le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio dalla parziarietà…Pertanto, le obbligazioni dei condomini sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ., per le obbligazioni ereditarie, secondo cui i coeredi concorrono al pagamento dei debiti ereditali in proporzione alle loro quote e l’obbligazione in solido di uno dei condebitori tra gli eredi si ripartisce in proporzione alle quote ereditarie. Il contratto, stipulato dall’amministratore rappresentante, in nome e nell’interesse dei condomini rappresentati e nei limiti delle facoltà conferitegli, produce direttamente effetti nei confronti dei rappresentati. Conseguita nel processo la condanna dell’amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore l’amministratore 7 Osservatorio del diritto può procedere all’esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno››. Invero, le tesi sostenute in dottrina e giurisprudenza sono state tra loro contrastanti: 1) secondo un primo orientamento2, di carattere tradizionale, tra i compartecipi al condominio sussiste il vincolo di solidarietà: ragion per cui, in applicazione della regola sancita dall’art. 1294 cod. civ., il terzo creditore potrebbe richiedere al singolo condomino il pagamento dell’intero debito -e ciò indipendentemente dall’eventuale adempimento, da parte di quest’ultimo, del proprio obbligo nei confronti del condominio medesimo; a detto condomino, tuttavia, deve sempre essere riconosciuto il diritto surrogazione nei diritti del comune creditore (arg. ex art. 1203, n. 3, cod. civ.3) ovvero, quantomeno, di regresso (art. 1298 cod. civ.) nei confronti degli altri, limitatamente alla quota millesimale riferibile a ciascuno di essi (ciò in ragione del fatto che, all’interno del gruppo, l’obbligazione resta sempre e comunque parziaria, ed il quantum dovuto da ciascuno deve essere individuato ai sensi degli artt. 1123 ss. cod. civ.). Tre, in particolare, sono gli argomenti dedotti a sostegno dell’illustrata conclusione: 1.1) l’art. 1115, comma 8 1, cod. civ. espressamente menziona le obbligazioni contratte in solido per la cosa comune; 1.2) la regola della solidarietà non contrasta con il disposto dell’art. 1123 cod. civ. che, si dice, riguarda solo i rapporti interni; 1.3) la solidarietà appare conforme con lo scopo del condominio, posto che la comunanza degli interessi tra i condomini condebitori non è fine a se stessa, ma si inserisce nelle vicende del gruppo, costituito per realizzare un fine sovraordinato rispetto a quello contingente dell’adempimento delle obbligazioni. Da tale assunto, per altro verso, consegue -in termini pratici- che il terzo che abbia ottenuto la condanna del condominio, in persona dell’amministratore p.t., al pagamento di una somma di denaro, può, sulla base di detta sentenza, agire in via esecutiva nei confronti di uno qualunque dei condomini per la soddisfazione del proprio credito, e ciò a prescindere dalla circostanza che il singolo compartecipe sia stato precisamente individuato ed indicato nel titolo giudiziale; d’altro canto, tuttavia, alcuna dottrina4 riconosce al singolo condomino esecutato il diritto di opporre al creditore procedente, ex art. 615 cod. proc. civ., il beneficium excussionis (arg. ex art. 2268 cod. civ.), indicando i beni l’amministratore Osservatorio del diritto comuni sui quali il primo possa agevolmente soddisfarsi; 2) alla stregua dell’opposto orientamento5, invece, nei rapporti esterni -così come in quelli interni- l’obbligazione dei condomini è parziaria non solidale, con la conseguenza per cui il terzo non può agire nei confronti di uno solo dei proprietari esclusivi di piano o porzione di piano per ottenere il pagamento dell’intero. Tale convincimento, in particolare, affonda anch’esso le proprie radici su tre argomenti, simmetrici e contrari rispetto a quelli rilevati poc’anzi: 2.1) anzitutto, l’art. 1115 cod. civ., che riguarda la comunione di cose soggette a divisione, non si applica al condominio, istituto concernente cose, servizi ed impianti virtualmente indivisibili. «Storicamente la disposizione nasce per regolare le contitolarità limitate, composte da pochi partecipanti» (così testualmente Cass., sez. II, 27 settembre 1996, n. 85306) mentre la sua applicazione nei grandi condomini, «darebbe luogo a inconvenienti considerevoli e decisamente iniqui: ciascuno, infatti, sarebbe tenuto per l’intero onerosissimo e incontrerebbe gravi difficoltà nell’esercitare la rivalsa»; 2.2) da un’attenta lettura del combinato disposto degli artt. 1294, a mente del quale «i condebitori sono tenuti in solido, se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente», e 1123 cod. civ., poi, si evince che, in effetti, la disposizione legislativa che deroga al principio della solidarietà deve essere individuata proprio nell’art. 1123 il quale, a dire il vero, nulla dice in relazione ad una sua presunta applicazione solo per i rapporti interni tra i condomini e non anche in relazione ai rapporti esterni che questi hanno con soggetti terzi. Anzi, la Suprema Corte (Cass., 29.9.1996, n. 8530, cit.) affronta esplicitamente l’argomento, rilevando come «in materia di condominio negli edifici, piuttosto che l’art. 1115 cod. civ., sembrano doversi richiamare gli artt. 752 e 1295 cod. civ., secondo cui i coeredi concorrono al pagamento dei debiti ereditari in proporzione alle quote e l’obbligazione di uno dei condebitori in solido tra gli eredi si divide in proporzione alle quote ereditarie. Anche nel condominio si rinviene il collegamento immediato tra le obbligazioni e le quote, che esprimono la appartenenza. Secondo il combinato disposto degli artt.1118 e 1123 cod. civ., i diritti e le obbligazioni dei condomini sono proporzionati al valore dei piani o delle porzioni di piano in proprietà solitaria. Stando al disposto degli artt. 1118 e 1123 cod. civ., all’adempimento delle obbligazioni assunte per le cose, i servizi e gli impianti comuni, la cui appartenenza è espressa dalle quote, i condomini sono tenuti sempre in proporzione alle quote. Poiché nel condominio negli edifici la misura dell’appartenenza di ciascuno è determinata dalla legge o dal titolo (art. 1118 cod. civ.) e dalla legge o dal titolo in proporzione alle quote è distribuito il concorso nelle spese (art. 1123 cod. civ.), la regola della parziarietà corrisponde ai criteri, che positivamente regolano la materia. Se gli eredi rispondono in ragione delle quote, che saranno attribuite in proprietà solitaria in seguito alla divisione, non v’è ragione per negare che immediatamente in proporzione alle quote rispondano i partecipanti al condominio, dove la ripartizione proporzionale in ragione della attribuzione e già operante»; 2.3) «l’argomento dello scopo, infine, è equivoco. Dalla perdurante comunanza di interessi tra i condomini può inferirsi l’opportunità di vincolare all’esterno tutti i condomini: non di ipotizzare la responsabilità solidale, con la possibilità di escussione di taluni e la liberazione degli altri. Per la verità, la consapevolezza dei creditori circa la limitazione della responsabilità dei debitori si può argomentare dalla previsione espressa del concorso nelle spese in proporzione alle quote, fissata dall’art. 1123 cod. civ.. [D’altra parte] all’amministratore la legge riconosce la rappresentanza (non soltanto processuale) “nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130 cod. civ.”: l’amministratore, pertanto, non può obbligare unitariamente i partecipanti, se non nei limiti fissati dalla disposizione di cui all’art. 1123 civ. civ.» (così sempre Cass., 29.9.1996, n. 8530). Secondo tale impostazione, dunque, non è possibile discorrere di solidarietà passiva tra i condomini per i debiti contratti dal condominio verso terzi: alcuna l’amministratore 9 Osservatorio del diritto disposizione lo prescrive, né il sistema lo impone. In termini pratici ciò implica che, laddove la sentenza di condanna ottenuta dal terzo nei confronti del condominio non indichi il quantum dovuto -proporzionatamente ai millesimi- da ciascuno dei condomini, la decisione de qua non costituisce titolo idoneo a dare inizio alla procedura esecutiva nei confronti del singoli, valendo rispetto ad essi, piuttosto, esclusivamente quale pronuncia di condanna generica, indicativa dell’an, ma non anche del quantum debeatur: il singolo condomino eventualmente esecutato, pertanto, potrebbe fare valere, con l’opposizione ex art. 615 cod. proc. civ., l’inidoneità del titolo giudiziale posto in esecuzione, in quanto recante un credito che, nei propri confronti, non è liquido (cfr. Cass., sez. II, 5 maggio 1966, n. 11397). Le Sezioni unite, come detto -non senza suscitare polemiche (soprattutto in dottrina) per i problemi pratici cui la soluzione prescelta dà luogo e che verranno infra immediatamente esaminati- hanno aderito8, pressoché integralmente, alla impostazione da ultimo delineata9, sottolineando l’insussistenza di un vincolo di solidarietà, all’interno come all’esterno, rispetto alle obbligazioni (contrattuali) assunte nei confronti dei terzi10; hanno tuttavia affermato -in ciò discostandosi dall’orientamento che pure ne ha sostanzialmente generato la motivazione- che «conseguita nel processo la condanna dell’amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore può procedere all’esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno››. 3. I problemi posti dalla applicazione della sentenza 9148/2008 Orbene, affermare che la sentenza ottenuta nei confronti dell’amministratore costituisce titolo idoneo per agire in executiviis nei confronti del singolo condomino, pur senza specificamente indicare il quantum dovuto dallo stesso, significa avere complicato -e non già semplificato- il sistema di recupero del credito. Alcuni esempi potranno meglio chiarire quel che si vuol dire. 10 a) assenza di esatta specificazione del quantum debeatur ad opera del Giudice della cognizione, il singolo condomino esecutato potrebbe eccepire (in termini di opposizione all’esecuzione11), l’inefficacia del titolo nei propri confronti, considerato il principio per cui, dovendo il titolo esecutivo essere determinato e delimitato -in relazione al fatto che, ai sensi dell’art. 474 cod. proc. civ. il diritto che ne costituisce l’oggetto deve essere certo, liquido ed esigibile- i dati per acquisire la necessaria certezza debbono essere tratti dal contenuto del titolo stesso (dunque, il titolo giudiziale azionato nei confronti del debitore) e non già da elementi esterni12 (ad esempio, le tabelle millesimali, ove anche in possesso del creditore); peraltro, anche a volere diversamente opinare e, dunque, ritenere che il titolo consistente in una statuizione di condanna possa essere integrato con elementi certi, perché acquisiti agli atti o riguardanti dati ufficiali (sulla eterointegrabilità del titolo esecutivo cfr., di recente, Cass., S.U., 2.7.2012, n. 1106613), si dà pervenire alla quantificazione con un’operazione meramente matematica14, va da sé che, laddove il terzo creditore non sia munito delle tabelle millesimali dell’edificio de quo vertitur (perché non reperibili presso pubblici uffici ovvero non allegate al contratto sotteso alla pronunzia di condanna) ovvero le stesse non siano allegate agli atti del processo ovvero, ancora, esse non esistano (perché giammai redatte), sarà ancora una volta estremamente semplice, per il condomino esecutato, opporsi sostenendo che il credito vantato nei propri confronti, se certo ed esigibile non è, tuttavia, liquido né facilmente liquidabile (cfr. art. 474 cod. proc. civ.); b) gli strumenti a disposizione del creditore per eventualmente ottenere la consegna da parte dell’Amministratore p.t. o di chi ne fa le veci dei nominativi dei condomini inadempienti nonché le tabelle millesimali15: a fronte di chi ritiene che possa procedersi ai sensi dell’art. 633 cod. proc. civ., v’è altro orientamento, di segno opposto, che nega decisamente tale soluzione sostenendo che, in simile ipotesi, “oggetto della prestazione l’amministratore Osservatorio del diritto riferibile all’amministratore più che ad avere ad oggetto la consegna di una cosa mobile determinata, ossia la documentazione condominale, riguarda l’obbligo dello stesso di partecipare il terzo creditore delle informazioni ricavabili dalla detta documentazione in suo possesso, quanto alle generalità dei condomini (notizia comunque ricavabile dal terzo creditore aliunde a mezzo della consultazione dei pubblici registri immobiliari) e soprattutto quanto alle quote millesimali, che, ove sussistenti, fanno capo agli stessi; …allora …nella fattispecie lo strumento processuale prescelto[ricorso ex art. 633 cod. proc. civ., per l’appunto] non è quello rite et recte idoneo a soddisfare la pretesa creditoria, avente, come cennato, ad oggetto le informazioni, sia pure inter alia ricavabili dalla documentazione chiesta, necessarie per una corretta messa in esecuzione del titolo e non già la consegna della predetta documentazione hic et nunc considerata, in sé oggettivamente non rimettibile in originale a terzi perché indispensabile per un ordinato svolgimento della vita condominiale (ed adunque unicamente possibile oggetto di estrazione di copia)”16; per altro orientamento, ancora, la strada da percorrere sarebbe quella del ricorso ex art. 700 cod. proc. civ.17; c) Ed ancora, in sede di opposizione all’esecuzione (spiegata per i motivi innanzi indicati), potrebbe il creditore procedente chiedere la formazione delle tabelle millesimali, sì dà integrare il titolo azionato e rendere il credito azionato liquido? Pur volendo perseguire tale strada, non può sottacersi la necessità che il creditore procedente chieda di essere autorizzato ad integrare il contraddittorio nei confronti di tutti gli altri condomini, al fine di ottenere una pronunzia spendibile, con efficacia di giudicato, nei confronti di tutti (cfr. art. 34 cod. proc. civ.) ovvero, quantomeno, dell’amministratore p.t. del Condominio, ove si intenda valorizzare il dato offerto da Cass., S.U., 9 agosto 2010, n. 18447; d) l’unico titolo (ottenuto nei confronti del Condominio) come può essere utilizzato nei confronti dei singoli condomini? In sostanza, è possibile chiedere la spedizione di più copie esecutive, tante quanti sono i singoli condomini, ex art. 476 cod. proc. civ.? Ed occorre che il titolo esecutivo venga notificato a ciascuno dei condomini nei cui confronti si intende agire pro quota, ovvero è sufficiente all’uopo la originaria notifica eseguita nei confronti del Condominio, in persona dell’Amministratore p.t.? 4. Gli interventi della giurisprudenza successiva in relazione ai quesiti sub a), c) e d) Prima ancora della l. 220/2012, alcuni interrogativi tra quelli innanzi illustrati sono stati risolti (almeno così si spera...) dalla giurisprudenza successiva all’arresto nomofilattico di cui si è dato conto. a e c) come anticipato in precedenza, con intervento reso a Sezioni Unite (Cass., S.U., 2.7.2012, n. 11066) la Suprema Corte ha chiarito che il giudice dell’opposizione all’esecuzione (e, a maggior motivo il G.E.), qualora il titolo esecutivo risulti generico e indeterminato non contenendo gli elementi sufficienti a rendere liquido il credito con un calcolo puramente matematico (e, più in generale, qualora vi siano incertezze nella sua formulazione), può fare riferimento a elementi esterni ed extratestuali, non desumibili dal titolo, ma risultanti dagli atti delle parti, dai documenti da esse prodotti, dalle relazioni degli ausiliari del giudice, se ne siano stati introdotti nel processo in cui la sentenza (o altro titolo esecutivo) che ha definito quel giudizio è stata pronunziata (sicché il predetto giudice, a fronte di tali poteri, incorre nel vizio di ultrapetizione qualora rilevi che il credito accertato nel provvedimento giurisdizionale fatto valere come titolo esecutivo è generico, mancando in esso i tratti richiesti dall’art. 474 c.p.c. e, conseguentemente, dichiari d’ufficio la nullità del precetto, senza avere invitato le parti - nel rispetto del principio del contraddittorio - a discutere la questione e a integrare le proprie difese anche sul piano probatorio). Ciò determinerebbe, quale ulteriore conseguenza, l’impraticabilità dell’opzione che consentirebbe al creditore l’amministratore 11 Osservatorio del diritto procedente di chiedere, in sede di opposizione, la formazione delle tabelle. Sennonché, al di là di quanto esposto circa il sostanzioso ampliamento dei poteri “ricostruttivi” del G.E. la dottrina18, prima, e la giurisprudenza di merito19, poi, hanno elaborato una soluzione decisamente più agevole, che, partendo sempre dal principio di parziarietà, impone tuttavia al condomino esecutato un dovere di correttezza e collaborazione per la soddisfazione delle pretese del creditore, non dissimile da quanto previsto, in sede sostanziale, dagli artt. 1175 e 1375 cod. civ.. Precisamente, posta la simmetria di carattere sostanziale riscontrata tra la posizione del coerede e quella del condomino in relazione al pagamento dei debiti (si tratta di uno dei principali argomenti posti dalle Sezioni Unite a fondamento dell’affermazione del principio di parziarietà), non si comprende per quale motivo tale sovrapposizione non possa operare anche in sede processuale, laddove si agisca nei confronti dell’uno come dell’altro per ilo recupero del credito. E, in proposito, si afferma costantemente che la norma di cui all’art. 754 c.c., secondo la quale gli eredi rispondono dei debiti del de cuius, in relazione al valore della quota nella quale sono stati chiamati a succedere, deve essere interpretata nel senso che il coerede convenuto per il pagamento di un debito ereditario ha l’onere di indicare 12 al creditore la sua condizione di coobbligato passivo entro il limite della propria quota, tale dichiarazione integrando gli estremi dell’istituto processuale della eccezione in senso proprio (o stretto): sicché la sua mancata tempestiva proposizione, con indicazione dei coeredi non raggiunti dall’azione giudiziaria intrapresa dal creditore e della quota di propria spettanza, consente al creditore di chiedere, legittimamente, il pagamento per l’intero (Cass., 28.10.2008, n. 25764); d) sulla possibilità di spedizione di più copie esecutive del medesimo titolo ottenuto nei confronti del Condominio si è pronunziato negativamente Trib. Catania, 20.5.200920 per cui “siccome il titolo esecutivo riguarda soltanto il condominio e non anche i singoli condomini, non può accogliersi l’istanza di rilascio di tante copie in forma esecutiva del predetto titolo per quanti sono i condomini nei confronti dei quali si intenda procedere esecutivamente pro quota, perché può agirsi solo in base a specifico ed autonomo titolo esecutivo relativamente alle singole quote da accertarsi in sede di giudizio anche a cognizione sommaria”. Sembra tuttavia, che il tribunale siciliano, nell’affermare il principio che precede, abbia fatto rigida applicazione della teoria pura del Salis e non di quella mediana fatta propria dalle Sezioni l’amministratore Osservatorio del diritto Unite. Piuttosto, la risposta al quesito innanzi posto sub b deve trovare risposta negativa semplicemente sulla scorta della considerazione per cui la pluralità dei debitori (come dei mezzi di esecuzione) non costituisce un “giusto motivo” per la spedizione di altre copie esecutive dello stesso titolo. Quanto, poi, alla necessità di una specifica notifica del titolo nei confronti del singolo condomino che si intende aggredire, affrontando il tema a proposito di un decreto ingiuntivo, la Corte di Cassazione ha fornito risposta positiva:”in tema di esecuzione forzata di un’ingiunzione ottenuta nei confronti di un condominio, in persona del suo amministratore, per l’inadempimento di un’obbligazione contrattuale, se una nuova notificazione del titolo esecutivo non occorre per il destinatario diretto del decreto monitorio nell’ipotesi di cui all’art. 654, comma 2, c.p.c., detta notificazione è, invece, necessaria qualora si intenda agire contro un soggetto, non indicato nell’ingiunzione in ragione della pretesa sua qualità di obbligato solidale - anche se erronea secondo il diritto vivente sulla parziarietà delle obbligazioni condominiali - in quanto il debitore esecutando deve essere messo in grado non solo di conoscere qual è il titolo ex art. 474 c.p.c. in base al quale viene minacciata in suo danno l’esecuzione, ma anche di adempiere l’obbligazione da esso risultante entro il termine previsto dall’art. 480 c.p.c.” (Cass., 30.1.2012, n. 128921) 5. La legge 220/2012 di riforma del condominio. Il novellato art. 63, comma 1, ult. periodo e comma 2, disp. att. cod. civ.: una risposta al quesito sub b)? Come innanzi evidenziato, è invece rimasto certamente insoluto, anche nella giurisprudenza successiva, il quesito innanzi posto sub b). Occorre verificare se ed entro quali limiti la novella del 2012/2013 abbia innovato la previgente normativa. b) la legge 220/2012, nel novellare l’art. 63 disp. att. cod. proc. civ., ha previsto che l’Amministratore è tenuto a “a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini” (cfr. art. 63, commi 1, ult. periodo e 2, disp. att. c.c.). In sostanza: I) indipendentemente da una specifica clausola negoziale che lo preveda (sovente inserita nei contratti stipulati con i Condominii), l’Amministratore è ora espressamente tenuto a comunicare al creditore il nominativo dei condomini morosi; II) i condomini in regola con i pagamenti possono essere aggrediti solo ed esclusivamente dopo che il comune creditore abbia tentato di soddisfarsi sui condomini inadempienti, potendo in mancanza opporre al primo, rispetto alla posizione dei secondi, il beneficium excussionis. Orbene, quanto al primo aspetto, viene anzitutto da chiedersi se un obbligo di tal fatta non ricadesse sull’amministratore indipendentemente da quanto previsto dalla riforma, quale corollario della applicazione degli artt. 1175 e 1375 cod. civ.. (in un corretto bilanciamento tra i profili concernenti, da un lato, l’esecuzione del contratto e, più in generale, l’adempimento dell’obbligazione e, dall’altro, il trattamento dei dati sensibili dei condomini). Sennonché, il vero problema che si pone - sostanzialmente irrisolto nonostante la novella- è quello dell’inadempimento dell’Amministratore: cosa accade, cioè, se l’Amministratore è inottemperante all’obbligo in commento; come ed in che termini il creditore insoddisfatto può ottenere la “comunicazione” dei nominativi dei condomini morosi. Esclusa la strada del decreto ingiuntivo -consistendo l’attività richiesta all’Amministratore in un facere- e poco praticabile essendo quella del ricorso ex art. 700 cod. proc. civ. (trattandosi di tutela normalmente non invocabile allorquando il pregiudizio è di carattere prettamente economico e, dunque, ristorabile all’esito di un ordinario giudizio di merito a cognizione piena), il percorso decisamente consigliabile l’amministratore 13 Osservatorio del diritto sembra quella del ricorso ex art. 702bis cod. proc. civ., con richiesta di condanna ex art. 614bis cod. proc. civ.22. Quanto, invece, al beneficium excussionis, è stato osservato -ad opera dei primi commentatori- che la illimitata previsione del beneficium excussionis contenuta al comma 2 dell’art. 63, comma 2, cit., sembrerebbe fare propendere -così superandosi lo stesso dicutm della Corte di nomofilachia e di cui si è dato conto- per una generalizzata (sia pure mitigata) previsione di solidarietà rispetto ai terzi creditori, che siano tali in ipotesi di responsabilità di natura contrattuale come extracontrattuale. Sennonché ritiene chi scrive che, nulla essendo mutato nella formulazione dell’art. 1123 cod. civ. (norma principalmente sottesa dalla dottrina e dalla Corte di Cassazione all’affermazione del principio di parziarietà in materia di responsabilità di natura contrattuale), la novella apportata all’art. 63 cit. abbia effetti decisamente più ridotti di quelli che si vorrebbero attribuire alla stessa: in particolare, il comma 2 ha -ad avviso dello scrivente- la funzione di mitigare, in ipotesi di responsabilità extracontrattuale del condominio (laddove non appare revocabile in dubbio la responsabilità solidale dei condomini rispetto al terzo creditore, in virtù di quanto disposto dall’art. 2055 c.c.), l’esposizione dei singoli condomini in regola con i pagamenti, costringendo il creditore a soddisfarsi dapprima nei confronti dei condomini morosi. La novella, poi, oltre ad avere chiarito expressis verbis che l’ufficio dell’Amministratore ricade sotto la disciplina del mandato, ha sostanzialmente istituzionalizzato la figura dell’amministratore di fatto, ipotesi che si verifica allorquando, in mancanza dell’organo istituzionale, uno dei condomini ne svolga, di fatto, le veci. In particolare, il novellato art. 1129, comma 6, c.c. in tema di nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore, dispone che:“in mancanza dell’ amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa la indicazione delle generalità e del recapito, anche telefonici, della persone che svolge 14 funzioni analoghe a quelle dell’amministratore”. È, questa, certamente una innovazione di portata rilevante, se sol si considera che in tal modo il creditore ha la possibilità di interloquire con un referente interne al condominio anche nei casi in cui questi sia sprovvisto di un amministratore in senso stretto. Precisamente rispetto alla figura dell’amministratore di fatto, sino ad oggi ricostruita in via meramente interpretativa, si erano formati, nel passato due orientamenti: a) il primo riconduce l’attività dell’amministratore di fatto all’istituto della gestione di affari altrui, disciplinata dall’art. 2031 e ss c.c. caratterizzata quindi dalla utilità iniziale dell’attività e dalla non opposizione (c.d. prohibitio) da parte dei condomini. In conseguenza, la relativa attività sarebbe legittimata dalla utilità che reca agli interessi dei singoli condomini che, quindi, possono ratificarne l’operato (di talché i condomini, approvandone di volta in volta l’operato, devono tener indenne l’amministratore di fatto delle obbligazioni assunte, oltre a rimborsargli le spese). Sennonché, si è osservato che, mancando un formale atto di investitura, sarebbe da escludere che l’amministratore di fatto abbia una rappresentanza sostanziale e processuale del condominio (la gestione di fatto, infatti, darebbe vita ad una pluralità di rapporti tra il gestore ed i singoli condomini) e dovrebbe altresì escludersi che qualora i condomini non adempiano spontaneamente al pagamento del contributi, possa farsi ricorso al procedimento di ingiunzione ex art. 63 disp. att. c.c. che, tra l’altro, presuppone un piano di ripartizione delle spese tra i condomini approvato dall’assemblea (che l’amministratore di fatto non sarebbe legittimato a convocare); a ciò aggiungasi che, nei rapporti con i terzi, essendo privo dei poteri di rappresentanza sostanziale e processuale, l’amministratore di fatto dovrebbe agire in nome proprio, e non potrebbe essere da questi convenuto in giudizio in nome e per conto del condominio; b) diversa impostazione -che ha trovato terreno fecondo anche in giurisprudenza- ha invece ricondotto la figura dell’amministratore di fatto alla nomina l’amministratore Osservatorio del diritto dell’amministratore perfacta concludentia, ritenuta ammissibile sia ricorrendo alla figura del mandato c.d. tacito (Cass., 171/1970) sia facendo perno sulla disposizione di cui all’art. 1392 c.c. Partendo da tale assunto si è ritenuto di poter riconoscere la qualifica di amministratore ad un soggetto, anche se mancava una deliberazione formale di nomina, in quanto l’assemblea condominiale tale lo aveva sempre considerato a tutti gli effetti e gli stessi condomini erano di ciò consapevoli, tanto che risultava che in varie occasioni si erano a lui rivolti in tale veste. (Cass., 1791/1993). In senso contrario si è però osservato che l’art. 1129 c.c., anche nella sua originaria formulazione, prevedendo che la nomina dovesse essere deliberata dall’assemblea e risultare dal verbale, richiedeva la forma scritta, in deroga a quanto disposto dall’art. 1392 c.c. Ebbene, collocando la figura dell’amministratore di fatto nell’ambito del mandato trova giustificazione la possibilità, per il creditore, di rivolgersi a questi per ottenere proprio i dati la cui comunicazione incombe, ex art. 63 disp. att. c.c., sull’amministratore “istituzionale”. 6. La gestione degli oneri condominiali: la tracciabilità imposta dal novellato art. 1129 c.c. Ai sensi del novellato art. 1129, comma 7, c.c., l’amministratore è obbligato (a pena di revoca, ex art. 1129, comma 12, n. 3) a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio (comma 1); ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica (comma 2). Invero, quanto alla necessità di fare confluire le somme su di un conto corrente condominiale, la Suprema Corte (Cass., 7162/2012) aveva giàchiarito che “pur in assenza di specifiche disposizioni di legge che ne facciano obbligo, l’amministratore di condominio è tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su un apposito e separato conto corrente intestato al condominio, per evitare confusioni e sovrapposizioni tra il patrimonio del condominio e il suo personale od eventualmente quello di altri differenti condomini, da lui amministrati”. Da notare come, in motivazione, la Corte si spinge oltre affermando che “anche se non si può affermare, come pure talora è stato fatto, che addirittura la mancata apertura di un conto corrente separato rispetto al patrimonio personale dell’amministratore, costituirebbe irregolarità tale da comportarne la revoca del mandato, si può sostenere che, pur in assenza di specifiche norme che ne facciano obbligo, l’amministratore è tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su apposito e separato conto corrente intestato al condominio, per evitare confusioni e sovrapposizioni tra il patrimonio del condominio e il suo personale od eventualmente quello di altri differenti condomini, da lui amministrati. Vi è pure un’esigenza di trasparenza e di informazione, in modo che ciascun condomino possa costantemente verificare la destinazione dei propri esborsi e la chiarezza e facile comprensibilità dell’intera gestione condominiale” (oggi, invece, la mancata apertura del conto è causa di revoca). Quanto, invece, alla ricezione di copia della documentazione, anche in questo caso il legislatore ha recepito il costante orientamento giurisprudenziale, alla cui stregua si è riconosciuta la facoltà, in capo a ciascun condomino (di richiedere e) di ottenere dall’ amministratore del condominio l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e, non soltanto, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea) e senza l’onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purché l’esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all’attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio, dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti (Cass., 19210/2011; Cass., 12650/2008; Cass., 15159/2001). l’amministratore 15 Osservatorio del diritto In proposito, tra l’altro, la Suprema Corte ha avuto recentemente modo di chiarire che, pur dovendosi intendere, ai sensi dell’art. 4 d.lg. 30 giugno 2003 n. 196, per dato “dato personale”, oggetto di tutela, “qualunque informazione” relativa a “persona fisica, giuridica, ente o associazione”, che siano “identificati o identificabili”, anche “indirettamente mediante riferimento a qualsiasi altra informazione” e, dunque, che in tale nozione sono riconducibili i dati dei singoli partecipanti ad un condominio, raccolti ed utilizzati per le finalità di cui agli art. 1117 ss. c.c., cionondimeno ragioni di buon andamento e di trasparenza giustificano una comunicazione di questi dati a tutti i condomini, non solo su iniziativa dell’amministratore in sede di rendiconto annuale, di assemblea, o nell’ambito delle informazioni periodiche trasmesse nell’assolvimento degli obblighi scaturenti dal mandato ricevuto, ma anche su richiesta di ciascun condomino, il quale è investito di un potere di vigilanza e di controllo sull’attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che lo facoltizza a richiedere in ogni tempo all’amministratore informazioni sulla situazione contabile del condominio, comprese quelle che riguardano eventuali posizioni debitorie degli altri partecipanti (Cass., 23.1.2013, n. 159323) Introducendo l’art. 71ter disp. att. c.c., infine, il legislatore ha disposto che, su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare, con spese di attivazione e gestione del sito internet a carico dei condomini. 7. L’ingiunzione di pagamento ex art. 63, comma 1, disp. att. cod. civ., la sospensione dei servizi comuni e l’inflizione di “multe” 16 Il novellato art. 1129, comma 9, c.c., prevede che, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice. Il legislatore della riforma, dunque, impone all’amministratore di condominio, sovente riottoso ad intraprendere la strada del recupero forzoso del credito vantato nei confronti dei singoli condomini, di attivarsi in tal senso. Dunque, l’amministratore, senza la necessità di previa autorizzazione assembleare (trattandosi di attività che rientra nelle proprie competenze istituzionali, ex art. 1130 c.c.), può ottenere, per la riscossione dei contributi afferenti sia spese ordinarie che straordinarie (Cass. 27292/05), decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante la proposizione di eventuale opposizione da parte del condomino ingiunto (Cass. 8676/00). A tale proposito -posto che per costante giurisprudenza, in sede di eventuale opposizione, il condomino ingiunto può contestare l’esistenza e/o l’entità del debito (Cass. 1053/71), la documentazione posta a fondamento dell’ingiunzione, ovvero il verbale della delibera assembleare, ma non può invocare, invece, la nullità o l’annullabilità della delibera avente ad oggetto l’approvazione delle spese condominiali, vizi che devono essere fatti valere in via separata, mediante l’impugnazione di cui all’art. 1137 c.c. (Cass. 2387/03) – componendo un contrasto maturatosi all’interno delle sezioni semplici, Cass. S.U. 4421/07 ha definitivamente chiarito che il giudice dell’opposizione al decreto ingiuntivo ottenuto ai sensi dell’art. 63, co. 1, disp. att. c.c. non può sospendere il giudizio in attesa della definizione del diverso giudizio d’impugnazione, promosso ai sensi dell’art. 1137 c.c., della deliberazione l’amministratore Osservatorio del diritto posta a base del provvedimento monitorio opposto, attesa la disciplina speciale e derogatoria del principio generale d’inesecutività del titolo ove impugnato con allegazione della sua originaria invalidità assoluta, dettata per il condominio e considerata la possibilità che le conseguenze dell’eventuale contrasto di giudicati ben possono essere superate, sia in sede esecutiva ove i tempi lo consentano, facendo valere la sopravvenuta perdita d’efficacia del provvedimento monitorio come conseguenza della dichiarata invalidità della delibera, sia in sede ordinaria mediante azione di ripetizione dell’indebito (Cass. 23447/2012; 19605/2012). In conseguenza, il giudice potrà (recte, dovrà) accogliere l’opposizione, proposta relativamente a vizi afferenti la delibera sottesa all’ingiunzione di pagamento, solo qualora questa abbia perduto la propria efficacia, per essere stata l’esecuzione del provvedimento dell’assemblea condominiale sospesa dal giudice dell’impugnazione, ex art. 1137, secondo comma, cod. civ., o per avere questi, con sentenza, ancorché non ancora passata in giudicato, dichiarato l’invalidità della delibera (Cass., 19938/2012). Quanto ai presupposti per la concessione del decreto, rappresentano prova scritta: 1) la deliberazione dell’assemblea condominiale di ripartizione della spesa, finalizzata alla riscossione dei conseguenti oneri dei singoli condomini. In tal caso il decreto può essere munito della clausola di provvisoria esecutività (Cass. 27292/05; 3435/01); 2) il verbale assembleare contenente l’indicazione delle spese occorrenti per la conservazione o l’uso delle parti comuni, pur in mancanza dello stato di ripartizione delle medesime, con conseguente inconcedibilità della sola clausola di provvisoria esecutività (Cass. 15017/00); 3) le ricevute di pagamento mensili per la riscossione degli oneri condominiali, ma in questo caso non può ottenere la clausola di immediata esecutività ex art. 63 disp. att. c.c., essendo necessaria all’uopo l’allegazione dello stato di ripartizione della spesa approvata dall’assemblea (Cass. 4638/01); 4) una dichiarazione confessoria proveniente dal condomino moroso relativamente alla posta creditoria vantata dal condominio (Cass. 1588/72). Da notare che in tale ultimo caso, sulla scorta della novella codicistica del 2005, il decreto potrà essere concesso provvisoriamente esecutivo non già ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., bensì dell’art. 642 c.c. A mente del novellato comma 3 dell’art. 63 disp. att. c.c., in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può anche sospendere al condomino moroso l’utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato: la novella del 2012 ha eliminato la necessità di previsione di tale facoltà all’interno del regolamento di condominio. Ai sensi dell’art. 70 disp. att. c.c., per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie. Si tratta di un’ipotesi eccezionale di pena privata, avente come destinatari i condomini (i.e.: i proprietari) e, dunque, non applicabile ai conduttori i quali, benché si trovino a godere dell’edificio, rimangono estranei all’organizzazione condominiale (Cass. 10837/95). L’irrogazione della sanzione in esame rientra tra i compiti ordinari dell’amministratore (art. 1130, n. 1, c.c.): si tratta di un potere esercitabile esclusivamente in ipotesi di previsione contenuta all’interno del regolamento di condominio (Pret. Verona 12-2-90) e che non necessita, per quanto appena detto, di alcuna delibera autorizzativa al riguardo da parte dell’assemblea (Cass. 14735/06). La novella, tuttavia, ha lasciato irrisolti alcuni problemi applicativi della disposizione in commento: come si provvede alla contestazione dell’infrazione? In che termini la stessa può essere censurata dal destinatario? l’amministratore 17 Osservatorio del diritto NOTE DI CHIUSURA 1. In Riv. Giur. Edil., 2008, I, 737, con nota di A. CELESTE, Il singolo risponde solo pro quota per le obbligazioni del condominio verso terzi: il respiro di sollievo dei condomini e lo sconforto operativo dei creditori; nonché in Foro it. 2008, I, 3255 con nota di A. SCARPA – V. TRIPALDI, Titolarità ed attuazione delle obbligazioni di gestione del condominio. Brevi note sui profili processuali della divisibilità degli obblighi del condominio nei confronti dei terzi; in Foro it. 2008, I, 3650 con nota di D. PIOMBO, Note minime sulla solidarietà (negata dalle sezioni unite della Cassazione) nelle obbligazioni condominiali; in Arch. loc. e cond., 2009, 155 con nota di R. VIGANÒ, Il dilemma “solidarietà” - parziarietà” dell’obbligazione condominiale. Una lettura (tra le righe) di Cass. S.U., 8 aprile 2008, n. 9148; in Corr. Giur., 2008, 773, con nota di A. DI MAJO, Solidarietà o parziarietà nelle obbligazioni condominiali: l’eterno ritorno. 2. G. BRANCA, Il condominio, in Commentario del codice civile, a cura di Scialoja-Branca, Bologna-Roma, 1967, 293 ss., M. DOGLIOTTI – A. FIGONE, Il condominio, in Giurisprudenza sistematica di diritto civile e commerciale, a cura di Bigiavi, Torino, 2001, 265 ss., e G. TERZAGO, Il condominio - Trattato teorico-pratico, 501 ss. in Giurisprudenza, Cass. civ., sez. II, 5 novembre 2001, n. 13631, in Foro It., 2001, I, 3501; Cass. civ., sez. II 23 febbraio 1999, n. 1510, in questa Rivista, 1999, I, 951 ss., con nota di R. BARBANERA, In tema di delibera assembleare: diritto di partecipaz ione e di voto. 3. B. GRASSO, La responsabilità dei condomini per le obbligaz ioni assunte dal condominio verso terz i (a proposito di una recente decisione delle Sez ioni Unite Civili della Cassaz ione), in Dir. e Giurisprudenza, 2009, III, 226. 4. L. SALIS, Il condominio negli edifici, in Trattato di diritto civile, a cura di Vassalli, Torino, 1959. 5. D.M. PERETTI GRIVA, Il condominio nelle case divise in parti, Torino, 1960, 368 ss. e L. SALIS, op. cit., 185 ss. In giurisprudenza Cass. civ., sez. II, 10 mag gio 1951, n. 1110, in Foro It., 1951, I, 1029, con nota di G. BRANCA, Obbligaz ioni solidali dei condomini, nonché in Giur. It., 1952, I, 1, 607 ss., con nota di D.M. PERETTI GRIVA, Osser vaz ioni in materia dell’obbligaz ione dei condomini per spese necessarie per la prestaz ione dei ser viz i nell’interesse comune; Cass. civ., sez. II, 5 mag gio 1966, n. 1139, in questa Rivista, 1966, I, 1011, con nota di L. SALIS, Solidarietà nelle obbligaz ioni dei condomini; e, più di recente, Cass. civ., sez. II, 27 settembre 1996, n. 8530, in Foro It., 1997, I, 872 ss., con nota di V. COLONNA Sulla natura delle obbligaz ioni del condominio; Cass. civ., sez. II, sez. II, 19 aprile 2000, n. 5117, in Giust. civ. Mass., 2000, 852. 8. La conclusione, a dire il vero, era parsa scontata fin dalla designazione del relatore, Dr. Rafaele Corona: “suoi”, infatti, gli unici precedenti recenti che hanno determinato il contrasto poi portato all’esame delle Sezioni Unite (cfr. Cass. civ., sez. II, 27 settembre 1996, n. 8530, cit.; Cass. civ., sez. II, 19 aprile 2000, n. 5117, cit.). 9. La conclusione appariva, secondo taluni commentatori (N. IZZO, In condominio ritorna la solidarietà passiva in Il Sole 24ore - Fisco & Legalità, 13 giugno 2008), essere stata smentita dalla successiva pronunzia della seconda sezione, n. 14813 del 4 giugno 2008 (in Foro It., 2008, I, 3198, nonché in Giur. It, 2009, 130 ss., con nota di V. TRIPALDI, Sulla natura solidale dell’obbligazione dei condomini) la cui massima -non ufficiale- è stata così testualmente formulata:‹‹la responsabilità dei singoli partecipanti per le obbligazioni assunte dal condominio verso i terzi sono governate dal principio generale di cui all’art. 1292 c.c., secondo il quale la solidarietà si presume nel caso di pluralità di debitori››. Sennonché con nota del 21 giugno 2008 l’Ufficio stampa della Corte ha chiarito come la pronunzia in commento non riguardasse affatto i rapporti di condominio quanto, piuttosto, quelli di comunione ordinaria all’interno del condominio (la massima ufficiale è, infatti, la seguente:‹‹il condominio esiste per la sola presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà per piani orizzontali, indipendentemente dall’approvazione di un regolamento e dalla validità del medesimo››): in altre parole, la Corte ha precisato -né, invero, avrebbe potuto fare diversamente (cfr. artt. 1100 ss. e 1292 cod. civ.)- che, laddove all’interno di un condominio un piano ovvero porzione di piano appartenga pro indiviso a più soggetti (dunque, si versi in regime di comunione ordinaria sul singolo appartamento), i comproprietari (del piano o porzione di piano) rispondono in solido nei confronti della compagine condominiale (e, quindi, dei terzi) per le obbligazioni ascritte alla proprietà individuale 10. Resta saldo invece il principio della solidarietà in caso di danni derivanti da responsabilità extracontrattuale del condominio, giusta il dettato di cui all’art. 2055 cod. civ.. in tal senso Trib. Roma, 22 settembre 2008, in Giust. Civ., 2009, I, p. 1819, con nota di N. IZZO, parziarietà delle obbligazioni contrattuali del condominio: prime applicazioni, qualche disapplicazione e un probabile contrasto con il diritto vivente. 11. Ed infatti, ciò che viene contestato non è la regolarità formale del documento notificato come titolo esecutivo, ma il diritto dell’altra parte ad intraprendere una azione esecutiva in base al provvedimento impugnato (cfr., per l’affermazione del principio, Cass. civ., sez. III, 4 maggio 1993, n. 5152, in Giust. civ. Mass., 1993) 6. In Giust. civ. Mass., 1996, 1334; in questa Rivista, 1997, I, 699, con nota di R. TRIOLA, Osser vaz ioni in tema di spese condominiali; in Foro it., 1997, I, 872, cit. 12. Cass., sez. lav., 26 novembre 2006, n. 24649, in Diritto e pratica del lavoro, 2007, 1733 ss., con nota di R. GUARINIELLO, Dispositivo esecutivo privo dell’indicazione del totale dovuto; nonché Cass. civ, sez. lav., 9 marzo 1995, n. 2760, in Giust. civ. Mass. 1995, 561 7. In Foro It, 1967, I, 73, nonché in questa Riv. Giur. Edil., 1966, I, 1011, con nota di L. SALIS, Solidarietà nelle obbligaz ioni dei condomini. 13. In D&G - Diritto & Giustizia, 2012:”Il giudice dell’opposizione all’esecuzione, qualora il titolo esecutivo risulti generico e indeterminato non contenendo gli elementi sufficienti a rendere liquido il credito 18 l’amministratore Osservatorio del diritto con un calcolo puramente matematico (e, più in generale, qualora vi siano incertezze nella sua formulazione), può fare riferimento a elementi esterni ed extratestuali, non desumibili dal titolo, ma risultanti dagli atti delle parti, dai documenti da esse prodotti, dalle relazioni degli ausiliari del giudice, se ne siano stati introdotti nel processo in cui la sentenza (o altro titolo esecutivo) che ha definito quel giudizio è stata pronunziata”. 14. Cass. civ, sez. lav., 17 aprile 2009, n. 9245, in Giust. civ. Mass. 2009, 642 15. Tabelle di proprietà generale che potrebbero rivelarsi addirittura inutili in caso di condominio parziale, posto il principio per cui “il criterio di ripartizione di spese disciplinato dall’art. 1123, comma, cod. civ. (a differenza di quanto previsto, in linea generale, nel precedente comma 2 del medesimo articolo) deve ritenersi applicabile alle ipotesi di condominio cosiddetto parziale (risultando, in caso contrario, la norma in parola una inutile ripetizione di quella che la precede), così che, qualora le cose, gli impianti ed i servizi comuni siano destinati a servire una parte soltanto del fabbricato, l’art. 1123, comma 3, nell’ambito della più vasta compartecipazione, identifica precipuamente i soggetti obbligati a concorrere alle spese di conservazione, individuandoli nei condomini cui il condominio è attribuito per legge ai sensi dell’art. 1117 c.c., salva diversa attribuzione per titolo”. (Cass., sez. II, 19 giugno 2000, n. 8292, in Riv. Giur. Edil, 2000, I, 1043). Condominio, rivista del condominio, ambiente e territorio, 1/2012. 19. Trib. Napoli, 13.3.2012, in Giur. merito, 2013, 3, 754:”in tema di opposizione all’esecuzione di debiti condominiali, il condomino opponente, al quale sia stato richiesto l’adempimento dell’intero, non può limitarsi a dedurre la propria qualità di debitore pro quota dell’obbligazione parziaria, avendo egli l’onere di sollevare una compiuta contestazione con cui indichi al creditore procedente il limite entro cui il titolo operi nei suoi confronti. In mancanza di una tale compiuta contestazione, rimanendo impossibile valutare la fondatezza, o meno, della spiegata opposizione, la stessa non può trovare accoglimento”. 20.In Giust. civ., 2009, I, 1818, con nota di N. IZZO, Parziarietà delle obbligazioni contrattuali del condominio: prime applicazioni, qualche disapplicazione e un probabile contrasto con il diritto vivente. 21.In Giust. civ. 2012, I, 935, con nota di N. IZZO, La parziarietà nel condominio e la solidarietà nella comunione ordinaria pro indiviso: la riconferma della Cassazione e le questioni circa l’esecuzione forzata del titolo esecutivo ottenuto nei confronti del condominio. 17. Cfr. Trib. Pescara, ord. 20 febbraio 2009, in www.ilcaso.it 22.Art. 614bis cod. proc. civ.:”Con il provvedimento di condanna il giudice, salvo che ciò sia manifestamente iniquo, fissa, su richiesta di parte, la somma di denaro dovuta dall’obbligato per ogni violazione o inosservanza successiva, ovvero per ogni ritardo nell’esecuzione del provvedimento. Il provvedimento di condanna costituisce titolo esecutivo per il pagamento delle somme dovute per ogni violazione o inosservanza”. 18. G.A. CHIESI, L’esecuzione dei crediti in condominio, in Il 23.In D&G - Diritto & Giustizia, 2013. 16. Trib. Napoli, sez. III, decreto 7 luglio 2010, inedito. Vuoi risparmiare fino al 30% sui tuoi costi per il riscaldamento e l’acqua adeguandoti a quanto richiesto dalla legge regionale? Ti proponiamo: il noleggio dei nostri apparecchi, un servizio di contabilizzazione certificato ISO 9001:2008, la possibilità di preservare risorse preziose e limitate. ANACI-MI3.indd 2 Tel. 02-96.28.83.48 [email protected] www.istaitalia.it 19 11/03/2014 16:08:31 l’amministratore Osservatorio del diritto GLI AUSILIARI DELL’APPALTATORE Luca Saccomani Fra le norme che il Codice Civile detta in materia di appalto se ne trova una cui va attribuito carattere eccezionale, ponendo a carico del committente una speciale forma di responsabilità per debito altrui, ed in specifico una responsabilità solidale per i debiti dell’appaltatore nei confronti dei propri dipendenti. Il riferimento è all’art. 1676 c.c., rubricato «Diritti degli ausiliari dell’appaltatore verso il committente», che dispone quanto segue: «Coloro che, alle dipendenze dell’appaltatore, hanno dato la loro attività per eseguire l’opera o per prestare il servizio possono proporre azione diretta contro il committente per conseguire quanto è loro dovuto, fino alla concorrenza del debito che il committente ha verso l’appaltatore nel tempo in cui essi propongono la domanda». La norma si prefigge un obiettivo di tutela dei lavoratori dipendenti, e segnatamente del loro diritto alla retribuzione, sottraendolo alle conseguenze pregiudizievoli derivanti da comportamenti (inadempimento) o eventi (insolvenza, fallimento) riguardanti la sfera dell’appaltatore, quale loro datore di lavoro. Si può osservare come oggi essa risulti di fatto svuotata in ampia misura della portata che rivestiva al momento della sua formulazione, atteso quanto si constata ormai da tempo in ordine al progressivo ricorso a forme di collaborazione nell’impresa diverse da quella, allora fondamentale, del lavoro subordinato; nondimeno, la validità della stessa è intatta. Con l’aiuto dell’elaborazione giurisprudenziale, il perimetro applicativo della norma può essere definito nei termini che seguono. L’art. 1676 c.c. qualifica l’azione spettante agli ausiliari dell’appaltatore nei confronti del committente come “diretta”, intendendosi con ciò che, attraverso l’esercizio della stessa, essi fanno valere un diritto proprio, che la legge riconosce loro non in sostituzione del loro debitore, ma direttamente (a differenza di quanto avviene nell’azione surrogatoria, caratterizzata dalla sostituzione del creditore al proprio debitore per far valere un diritto appartenente a quest’ultimo, e per ottenere che il bene oggetto l’amministratore del giudizio possa rientrare nel patrimonio del soggetto sostituito). Correlativamente, in relazione all’esercizio di tale azione, il committente non diviene parte del rapporto di lavoro già in essere tra l’appaltatore ed i suoi ausiliari, ma viene chiamato a rispondere in via solidale per i debiti di lavoro che l’appaltatore non abbia onorato, nei limiti del credito che quest’ultimo vanti nei confronti di esso committente in relazione all’esecuzione dell’opera od alla prestazione del servizio richiestogli (1). Dal punto di vista soggettivo, la responsabilità solidale del committente si pone a favore unicamente dei lavoratori dipendenti dell’appaltatore, essendo quindi escluso che possa esercitare azione diretta nei confronti del committente il prestatore d’opera od il libero professionista, pure rimasto creditore per prestazioni svolte nell’ambito dell’appalto (2). Del pari, non gode di azione diretta nei confronti del committente il subappaltatore, non qualificabile come controparte contrattuale, a nulla rilevando l’eventuale autorizzazione concessa 21 Osservatorio del diritto dal committente al subappalto, che, anche in tal caso, rimane sempre un rapporto obbligatorio intercorrente esclusivamente tra appaltatore e subappaltatore ed a cui il committente resta del tutto estraneo, non acquistando diritti né assumendo obblighi nei confronti di quest’ultimo (3). Invece, la previsione contenuta nell’ c.c. trova applicazione in favore dei dipendenti del subappaltatore nei confronti del subcommittente o subappaltante, sia in base al criterio di interpretazione letterale, in quanto il contratto di subappalto altro non è che un vero e proprio appalto che si caratterizza rispetto al contratto-tipo solo per essere un contratto derivato da altro contratto stipulato a monte, che ne costituisce il presupposto, sia in considerazione della ratio della norma, ravvisabile nell’esigenza di assicurare una particolare tutela in favore dei lavoratori ausiliari dell’appaltatore, atta a preservarli dal rischio dell’inadempimento di questi; esigenza che ricorre identica tanto nell’appalto quanto nel subappalto (4). Sotto il profilo oggettivo, il dato normativo indica che la responsabilità solidale si estende sino alla concorrenza del debito che il committente abbia verso l’appaltatore al momento in cui la domanda è proposta; l’azione è dunque limitata sotto il profilo del quantum all’ammontare del debito. Essa non è però soggetta a termine decadenziale, non essendo previsto un limite 22 temporale entro il quale tale non facente parte del patrimoresponsabilità solidale debba nio del fallito, possa comportare essere invocata. un danno alle ragioni degli altri L’azione può avere ad oggetto il dipendenti dell’appaltatore che solo credito maturato dal lavora- fanno affidamento sulle somme tore in forza dell’attività svolta dovute (ma non ancora corrispoper l’esecuzione dell’opera o la ste) dal committente per l’eseprestazione del servizio oggetto cuzione dell’opera appaltata (7). dell’appalto, e non anche ulte*** riori crediti, pur relativi allo L’ambito applicativo dell’art. stesso rapporto di lavoro (5). 1676 c.c. è dunque circoscritto Una volta che gli ausiliari all’esistenza di crediti dei dipendell’appaltatore si rivolgano, denti dell’appaltatore per retrianche in via stragiudiziale, al buzioni non riscosse. committente, costui diviene Nondimeno, un complesso diretto debitore nei loro con- normativo di recente introdufronti e non può più pagare zione nel nostro ordinamento all’appaltatore: se paga, non è ha inteso apprestare forme ulteliberato dall’obbligazione verso riori di tutela dei diritti dei lavogli ausiliari dell’appaltatore (6). ratori impegnati nell’appalto, Con particolare riferimento estendendo l’ambito della proall’ipotesi che l’appaltatore – tezione accordata dalla norma datore di lavoro sia fallito, si citata, comprendendo non solo esclude che l’apertura del rela- il profilo retributivo, ma anche tivo procedimento comporti quello contributivo, e financo risarcitorio. l’improcedibilità dell’azione precedentemente esperita dai Segnatamente, il legislatore più dipendenti nei confronti del recente ha operato nella direcommittente per il recupero zione indicata tendendo a colledei loro crediti di lavoro. La gare fra loro i protagonisti della giurisprudenza ha in svariate vicenda contrattuale complessa occasioni sottolineato che la (alla stregua – potrebbe dirsi previsione normativa di una tale – di anelli di una catena), sotazione risponde proprio all’esi- toponendo ognuno di essi all’obgenza di sottrarre il soddisfaci- bligo di verificare il rispetto mento dei crediti retributivi al delle garanzie anche da parte rischio dell’insolvenza del debi- degli altri, ed estendendo a tutti tore e che, d’altra parte, si tratta il vincolo delle responsabilità di un’azione diretta, incidente, derivanti dal mancato rispetto in quanto tale, direttamente sul di tali garanzie, o comunque patrimonio del terzo (il commit- stabilendo, quale rafforzativo dell’obbligo di verifica, santente) e solo indirettamente su un credito del debitore fallito, zioni per la relativa violazione. così da doversi escludere che il Così, va rammentato, con rifeconseguimento di una somma, rimento alle tutele relative ai l’amministratore Osservatorio del diritto profili retributivi e contributivi dei lavoratori, comunque contrattualizzati, il disposto del comma 2 dell’art. 29 del D.Lgs. 10.9.2003 n. 276 (e s.m.i.), per il quale «in caso di appalto di opere o di servizi, il committente imprenditore o datore di lavoro è obbligato in solido con l’appaltatore, nonché con ciascuno degli eventuali subappaltatori entro il limite di due anni dalla cessazione dell’appalto, a corrispondere ai lavoratori i trattamenti retributivi, comprese le quote di trattamento di fine rapporto, nonché i contributi previdenziali e i premi assicurativi dovuti in relazione al periodo di esecuzione del contratto di appalto, restando escluso qualsiasi obbligo per le sanzioni civili di cui risponde solo il responsabile dell’inadempimento» (8). Permane peraltro dubbia l’applicabilità della normativa richiamata al Condominio, quando esso non rivesta la qualifica di “datore di lavoro”, restando invece essa espressamente esclusa, per quanto previsto al comma 3 ter del medesimo art. 29 del D.Lgs. 10.9.2003 n. 276, «qualora il committente sia una persona fisica che non esercita attività di impresa o professionale». Con analoga strutturazione, il legislatore è intervenuto anche al fine di tutelare gli aspetti fiscali legati ai rapporti di lavoro riguardanti le maestranze impegnate nell’appalto. Il comma 28 dell’art. 35 del D.L. n. 223 del 4.7.2006 (convertito in L. n. 248 del 4.8.2006, con successive modificazioni) disciplina la responsabilità solidale tra appaltatore e ciascuno degli eventuali subappaltatori rispetto al versamento all’erario delle ritenute fiscali sui redditi di lavoro dipendente (9) in relazione alle prestazioni effettuate nell’ambito del rapporto di subappalto, ponendo a carico del committente obblighi di verifica, per la violazione dei quali è Santa Maria delle Grazie al Naviglio, Alzaia Naviglio Grande, Milano l’amministratore prevista l’irrogazione di una sanzione amministrativa pecuniaria. Il comma 28 ter della medesima norma prevede tuttavia che le disposizioni di cui ai commi precedenti si applichino in relazione a contratti di appalto e subappalto di opere, forniture e servizi «conclusi da soggetti che stipulano i predetti contratti nell’ambito di attività rilevanti ai fini dell’imposta sul valore aggiunto e, in ogni caso, dai soggetti di cui agli articoli 73 e 74 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni»; e, in ordine a tale disposizione, l’Agenzia delle Entrate ha in data 1.3.2013 emanato una circolare (n. 2/E), in base alla quale resterebbe escluso dall’ambito applicativo della norma in commento «il condominio, in quanto non riconducibile fra i soggetti individuati agli articoli 73 e 74 del T.U.I.R.». Nel medesimo contesto, va ricordato pure il comma 4 dell’art. 26 del D.Lgs. 9.4.2008 n. 81 («Attuazione dell’articolo 1 della legge 3 agosto 2007, n. 123, in materia di tutela della salute e della sicurezza nei luoghi di lavoro»), per il quale «ferme restando le disposizioni di legge vigenti in materia di responsabilità solidale per il mancato pagamento delle retribuzioni e dei contributi previdenziali e assicurativi, l’imprenditore committente risponde in solido con 23 Osservatorio del diritto l’appaltatore, nonché con ciascuno degli eventuali subappaltatori, per tutti i danni per i quali il lavoratore, dipendente dall’appaltatore o dal subappaltatore, non risulti indennizzato ad opera dell’Istituto nazionale per l’assicurazione contro gli infortuni sul lavoro (INAIL) o dell’Istituto di previdenza per il settore marittimo (IPSEMA)»; pur con l’avvertenza che le disposizioni riportate «non si applicano ai danni conseguenza dei rischi specifici propri dell’attività delle imprese appaltatrici o subappaltatrici», e richiamando l’attenzione sull’inciso per il quale è chiamato a rispondere ai sensi della norma citata solo l’«imprenditore committente», potendosi quindi escludere il Condominio dall’ambito applicativo della stessa. 1 Cass., Sez. Lav., 27.9.2000, n. 12784. Cass., Sez. Lav., 10.3.2001, n. 3559. relazione ai compensi e agli obblighi di natu- 2 Cass., 11.12.1976, n. 4615. 8 Si noti, peraltro, che l’art. 9 del D.L. ra previdenziale e assicurativa nei confronti 3 Trib. Monza, Sez. I Civ., 11.1.2012, n. 21. 28.6.2013 n. 76 (c.d. “Decreto del Fare”), dei lavoratori con contratto di lavoro auto- 4 Cass., Sez. Lav., 9.8.2003, n. 12048; Cass., convertito in legge con modificazioni dal- nomo». Sez. Lav., 7.3.2008, n. 7208. la L. 9.8.2013, n. 99, con decorrenza dal 9 Ma non più al versamento dell’I.V.A. do- 5 Cass., Sez. Lav., 19.11.2010, n. 23489. 23.8.2013, ha chiarito che «Le disposizioni di vuta dal subappaltatore all’erario, dopo l’in- 6 Cass., Sez. Lav., 19.4.2006, n. 9048. cui all’articolo 29, comma 2, del decreto legi- tervento effettuato dal D.L. 21.06.2013, n. 69 7 Fra le altre, Cass., Sez. Lav., 24.10.2007, n. slativo 10 settembre 2003, n. 276 e successive (“Decreto del Fare”), convertito in legge, con 22304; Cass., Sez. Lav., 9.5.2006, n. 10626; modificazioni, trovano applicazione anche in modifiche, dall’art. 1 della L. 9.8.2013, n. 98. (note di chiusura) L’AMIANTO È UN PROBLEMA PER TUTTI. LA BONIFICA È UN LAVORO PER POCHI. IL PROBLEMA È SERIO, LA SOLUZIONE DEVE ESSERE PROFESSIONALE. MBA AMBIENTE azienda specializzata nella bonifica di amianto sia COMPATTO che FRIABILE ti segue, ovunque ce ne sia bisogno, con la professionalità dei suoi tecnici qualificati. Per un intervento rapido e puntuale, per un’assistenza continua durante tutto il processo, per una gestione del rischio, per una soluzione definitiva. Ma soprattutto, per la massima sicurezza. Di tutti. trasparenzeadv.it MBA AMBIENTE Srl via F. Redi, 23/A 20129 Milano M. 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La forma abituale è quella delle scadenze periodiche anticipate mensili o trimestrali; il termine normalmente è tassativo. Il pagamento, in mancanza di diversa pattuizione, deve avvenire in denaro al domicilio del locatore. L’eventuale persistente modalità di pagamento da parte del conduttore diversa da quella pattuita, nonostante le richieste del locatore di rispetto dell’obbligo contrattuale, può costituire “grave inadempimento” del conduttore (Cass. 11603 del 31/5/2005). Oltre al canone devono essere anche versate le spese accessorie secondo le modalità pattuite o legali. Il mancato pagamento del canone può comportare la risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore (art. 1455 c.c. e art. 5 Legge 392/78), nonché il ricorso da parte del locatore al giudizio di sfratto per morosità. Il canone negli usi abitativi (Legge 431/98) La Legge 431/98 ha introdotto un doppio regime, quello del canone “libero” e quello del canone definito “convenzionato”; quest’ultimo è scelto e accettato volontariamente dalle parti in vista di determinati vantaggi, mentre invece è imposto obbligatoriamente in determinati Comuni per le locazioni transitorie e per quelle a studenti universitari (art. 5 Legge 431/98). L’art. 13 della legge 431/98 l’amministratore specifica il concetto di canone legalmente dovuto dal conduttore che si identifica con il canone che risulta nel contratto scritto e registrato e, inoltre, nel caso di contratti a canone convenzionato, con il limite massimo di canone convenzionato risultante dagli accordi definiti in sede locale. Il conduttore non può autoridursi il canone neppure a fronte di inadempimenti imputati al locatore: il conduttore dovrà far valere i propri diritti avanti l’Autorità Giudiziaria unicamente nelle forme previste dalla legge. Canone libero - È libero il canone dei seguenti contratti: - di durata 4+4 anni previsti dall’art. 2, comma 1, (ossia i contratti che alla scadenza del primo quadriennio si rinnovano automaticamente per altri 4 anni, salvi specifici casi indicati dalla legge stessa all’art. 3) - delle locazioni di immobili vincolati dalla legge n. 1089/1939 o delle categorie catastali A/1 (abitazioni di lusso), A/8 (ville), A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico), 25 Osservatorio del diritto - delle locazioni per finalità esclusivamente turistiche, - delle locazioni transitorie in cui è conduttore un ente locale, - dei contratti di locazione atipici, - dei contratti di locazione transitoria di immobili che non sono posti nelle aree metropolitane di grosse città, nei Comuni con esse confinanti, e nei Comuni capoluogo di provincia (per le quali è obbligatorio il canone convenzionato). Il canone di sublocazione, per i rapporti in cui essa è ammissibile, è stato liberalizzato completamente dall’art. 14, comma 4, della legge 431/98, che ha abrogato l’art. 12 della legge 392/78 (per il quale il canone di sublocazione doveva essere calcolato esattamente come l’equo canone). La quantificazione del canone libero non subisce vincoli nè limitazioni se non quelli derivanti dal mercato. Le parti possono anche stabilire canoni differenziati e crescenti in relazione a singoli periodi nell’arco del rapporto. Si discute se possa essere pattuito il pagamento del canone con qualsiasi periodicità o addirittura integrale pagamento anticipato del canone per l’intero rapporto. Al riguardo, si pone un problema di coordinamento con la disposizione dell’art. 2-ter del D.L. 19/6/1974, n. 236, convertito nella legge 12 agosto 1974, n. 351, secondo cui “Sono nulle le clausole contrattuali che contemplano l’obbligo di corresponsione 26 anticipata del canone della locazione per periodi superiori a tre mesi, anche mediante rilascio di titoli di credito”. In mancanza di pronunzie giurisprudenziali al riguardo, la dottrina propende per la legittimità di clausole che ammettano il pagamento del canone anche con periodicità superiore a tre mesi e addirittura per la legittimità dell’integrale pagamento anticipato del canone stesso: ciò sulla base della sopravvenuta previsione normativa della liberalizzazione della misura del canone delle locazioni abitative. Le clausole che prevedano la cosiddetta “buona entrata” in favore del locatore devono, in linea di massima, ritenersi nulle, atteso che, anche nell’ipotesi di contrattazione a canone libero, non è consentito al locatore di pretendere ulteriori somme rispetto al canone pattiziamente stabilito. A meno che la buona entrata non possa considerarsi una parte integrante del canone (pur corrisposta in anticipo e in unica soluzione) e sia dichiarata nel contratto registrato. Canone convenzionato I contratti di questa categoria offrono come contropartita ai locatori la durata triennale della locazione con proroga legale di due anni, , salvo recesso del locatore nei casi previsti dalla legge; oltre a facilitazioni fiscali, a seconda del luogo, e sulla base della normativa fiscale vigente. l’amministratore In data 5 marzo 1999 il Ministro dei Lavori Pubblici ha emanato il decreto di cui all’art. 4, comma 2, Legge n. 431/98, contenente i criteri generali per la definizione dei canoni di locazione (“convenzionati”) da determinare nell’ambito degli Accordi locali pure previsti dall’art. 2, comma 3, legge medesima. Secondo il disposto degli artt. 1,2 e 3 ultimi commi, del D.M. 5/3/99, i contratti di locazione realizzati in base all’Accordo locale, anche per la conformità del contratto ai fini dell’applicazione delle norme di agevolazione fiscale (ove prevista) di cui all’art. 2, comma 4, e all’art. 8 comma 1 della legge 9/12/98 n. 431, devono essere stipulati esclusivamente utilizzando i contratti tipo stabiliti dallo stesso Accordo locale. La Legge 2/2002 ha stabilito, in parziale modifica della Legge 431/98, che i parametri dei contratti convenzionati non variano più da città a città ma sono stabiliti da un apposita Convenzione Nazionale formata dalle organizzazioni di proprietà edilizia e degli inquilini, avente il compito di determinare i criteri di definizione dei canoni ed alcuni parametri di base dei contratti agevolati da applicare in tutta Italia. Successivamente, a livello locale, le parti possono stabilire il canone, muovendosi nella banda di oscillazione prefissata dalla Convenzione, e determinare alcuni elementi contrattuali specifici. Osservatorio del diritto L’aggiornamento ISTAT negli usi abitativi (Legge 431/98) Una delle più importanti novità introdotte dalla Legge 431/98 è stata l’abrogazione espressa dell’art. 24 legge 392/78 e dunque l’abolizione dell’aggiornamento automatico del canone sulla base degli indici ISTAT, di anno in anno in misura pari al 75% della variazione ISTAT dell’anno precedente. L’art. 24 legge 392/78 è stato abrogato mentre non è stato abrogato l’art. 81 legge 392/78 “Pubblicazione dei dati ISTAT nella Gazzetta Ufficiale”, connesso alla norma sull’aggiornamento ISTAT. Occorre distinguere a seconda delle diverse tipologie contrattuali. Contratti a canone libero Le parti sono libere di prevedere l’aggiornamento annuale anche nella misura del 100% della variazione ISTAT. Se le parti omettono di prevedere l’aggiornamento ISTAT, questo non troverà applicazione. La clausola di aggiornamento dovrà essere chiara e precisa, con operatività automatica, senza che occorra una specifica richiesta del locatore: in questo caso l’aggiornamento sarà operante con le modalità e scadenze convenute nella clausola contrattuale. E se il conduttore non pagherà il dovuto, il locatore avrà diritto non solo all’aumento dalla scadenza annuale in poi, ma anche a tutti gli arretrati. Contratti a canone convenzionato La Legge 431/98 nulla Palazzo delle Scuole Palatine e Casa dei Panigarola dispone in materia di aggiornamento, ma il D.M. del 5/3/99 sopra citato, stabilisce che è possibile, in sede di accordi locali, prevedere l’aggiornamento soltanto in misura “contrattata e comunque non superiore al 75% della variazione ISTAT”: l’aggiornamento dei canoni convenzionati sarà dunque da escludere, se non recepito negli accordi locali, e se recepito, sarà possibile solo nella misura definita localmente e comunque in misura non superiore al 75% della variazione ISTAT. Inoltre, l’aggiornamento sarà dovuto solo a seguito di richiesta del locatore, non potendosi, in questi casi, pattuire la automaticità dell’aggiornamento che prescinda dalla richiesta del locatore. L’aggiornamento sarà pertanto dovuto solo se richiesto e a partire dal mese successivo. Se il locatore si è dimenticato di fare la richiesta non può l’amministratore pretendere il pagamento degli arretrati; può però chiedere l’aumento dimenticato negli anni precedenti. In questo caso “l’aggiornamento del canone, per quanto dovuto dalla data della richiesta, deve essere calcolato con il criterio della variazione assoluta del canone iniziale dall’inizio del contratto fino alla data della richiesta” (Cass. sent. 15034/2004). Si tratta dello stesso generale criterio di calcolo di cui più avanti si dirà trattando gli usi diversi da abitazione. Il canone negli usi diversi da abitazione (Legge 392/78) Per tutti i contratti di locazione degli immobili ad uso diverso dall’abitazione compresi negli elenchi di cui agli artt. 27 e 42 della legge 392/78, oppure destinati, secondo la volontà delle parti e la natura del rapporto di locazione, ad attività transitorie di breve durata (5° comma art. 27 Osservatorio del diritto 27), vige il regime di completa libertà del canone. E’ comunque necessario che il canone sia fissato per tutta la durata nel suo ammontare complessivo sino dall’inizio del contratto; e così è consentito il cosiddetto “canone crescente nel tempo”, essendo considerata legittima la clausola con la quale si convenga una determinazione del canone in misura differenziata, crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, ancorata ad elementi predeterminati e del tutto indipendenti dalle eventuali variazioni annuali del potere di acquisto della moneta, in modo tale da non violare i limiti di cui all’art. 32, aggiornamento ISTAT (Cass. 8 maggio 2006 n. 10500, 23 febbraio 2007 n. 4210, 5 marzo 2009 n. 5349). Se, al contrario, risultasse una sottostante volontà delle parti volta, in realtà, a perseguire surrettiziamente lo scopo di neutralizzare esclusivamente gli effetti della svalutazione monetaria eludendo, così, i limiti quantitativi posti dall’art. 32 legge 392/78, si incorrerebbe nella sanzione di nullità ex art. 79 legge 392/78 (Cass. 23 giugno 2011 n. 13887). Ed ancora la Cassazione ha precisato che incorre nella sanzione di nullità ex art. 79 soltanto la pretesa di somme ulteriori rispetto a quella iniziale dalle parti liberamente pattuita, in quanto rivolta ad ottenere non già l’aggiornamento ISTAT previsto dall’art. 32 bensì veri e propri aumenti del canone Contabilizzazione del calore Affidati a Brunata! (Cass. 9 febbraio 2007 n. 2902, Cass. 7 febbraio 2008 n. 2932). Il canone va sempre integralmente pagato dal conduttore, anche nel caso di inadempimento del locatore per vizi della cosa locata (art. 1578 c.c.); la cosiddetta “autoriduzione” del canone non è consentita e costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del contratto. Nel caso menzionato, il conduttore potrà domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazione dei contraenti. (Cass. 26 giugno 2012 n. 10639. Prodotti e servizi per la contabilizzazione: Brunata pensa a tutto! Forte di un’esperienza di quasi un secolo, Brunata offre il mix di tecnologia e servizi più avanzato per la contabilizzazione del calore. • Il ripartitore Futura Heat+ è dotato di una batteria che dura 10 anni. 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Per i contratti relativi ad immobili non compresi nell’elenco degli artt. 27 e 42 della Legge 392/78 l’aggiornamento è completamente rimesso alla volontà delle parti (anche 100%). Per i contratti soggetti alla Legge 392/78 l’art. 32 prevede la possibilità di pattuire l’aggiornamento del canone con cadenza annuale, su richiesta del locatore e nella misura del 75% delle variazioni dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati, accertate dall’ISTAT. La misura del 100% è consentita (a partire dal 1° marzo 2009) solo se, oltre ad essere espressamente pattuita, riguarda un contratto avente durata superiore a quella minima legale. Ogni eventuale pattuizione che stabilisca aumenti in misura e termini diversi in senso peggiorativo per il conduttore, oppure che preveda una richiesta preventiva generale a valersi per tutta la durata del contratto sarà colpita da nullità a norma dell’art. 79 della legge 392/78 e sostituita automaticamente dalle disposizioni di cui al citato articolo 32 ( Cass. 7/2/2005 n. 2417). La Cassazione ha confermato che la clausola con la quale le parti convengano l’aggiornamento automatico del canone su base annuale senza necessità di richiesta espressa del locatore, è affetta da nullità (Cass. 28 febbraio 2012 n. 3014). L’aggiornamento ISTAT sarà pertanto dovuto dal conduttore solo se pattuito e solo dal mese successivo alla richiesta, non necessariamente formulata in forma scritta (Cass. 5 agosto 2004 n. 15034). Sul punto la Cassazione ha precisato che la richiesta di aggiornamento può essere formulata, in mancanza di previsione di una forma determinata, anche verbalmente nonché implicitamente o per fatti concludenti (Cass. 17 dicembre 2010 n. 25645, Cass. 21 settembre 2012 n. 16068). E così, l’invio di una fattura in cui sia indicato un canone maggiore rispetto all’ultimo pagato, inglobante un aumento corrispondente al 75% delle variazioni ISTAT, non solo consente al conduttore di comprendere in maniera chiara ed in equivoca la volontà del locatore di ricevere il maggior canone comprensivo dell’aggiornamento nel frattempo maturato, ma gli permette di verificare, comparando con il minor canone precedente, la misura della variazione richiesta dal locatore e la legittimità della medesima. (Cass. 21 settembre 2012 n. 16068). In base ai principi di cui sopra, il locatore ha diritto di chiedere l’aggiornamento, che aveva omesso di chiedere, ma può applicarlo solo dopo la l’amministratore richiesta, e non può pretendere alcun arretrato. L’art. 81 legge 392/78 precisa che le “variazioni” dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati, accertato dall’ISTAT, sono pubblicate dalla Gazzetta Ufficiale. Quanto ai criteri di applicazione dell’aggiornamento ed alle relative modalità di conteggio, la Cassazione ha precisato che il dato sul quale operare annualmente l’aggiornamento è rappresentato dal canone iniziale, al quale occorre fare riferimento in occasione degli aggiornamenti annuali, considerando unitariamente la variazione verificatasi per tutto il periodo considerato e che, ai soli fini di questo calcolo, è ininfluente che per qualche annualità intermedia non sia stato chiesto in precedenza l’aggiornamento, in quanto tale mancata richiesta impedisce solo l’accoglimento della domanda degli aggiornamenti arretrati (Cass. 8 novembre 2006 n. 23836, 5 agosto 2004 n. 15034). È il principio della cosiddetta “variazione assoluta” che ha sostituito il principio, in precedenza sostenuto dalla stessa Cassazione, del metodo “moltiplicativo” in forza del quale l’aggiornamento avrebbe dovuto essere operato con riferimento al canone dovuto al momento del computo, e cioè al canone corrisposto, costituito dal canone base più l’aumento già praticato (Cass. 20 ottobre 1994 n. 8588). 29 Osservatorio del diritto ha diritto di proporre, entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, una azione giudiziaria per la restituzione delle somme indebitamente pagate. Il termine di sei mesi decorre dalla effettiva riconsegna, indipendentemente dal fatto che il rapporto sia scaduto di diritto in data antecedente: ciò è stato stabilito dalla legge al fine di consentire al conduttore di esercitare il proprio diritto alla restituzione senza che il locatore possa agire in ritorsione nei suoi confronti. Il termine di sei mesi appena Piazza Liberty - Riflessi citato è un termine processuale Il canone e le clausole - determinano un canone supe- di natura decadenziale, soggetto contrattuali nulle riore a quello massimo definito alla sospensione dei termini feNegli usi abitativi per immobili aventi le medesi- riali ( sospensione che decorre La nullità delle pattuizioni me caratteristiche e appartenen- dal 1° agosto al 15 settembre). contrarie alla legge contenute ti alle medesima tipologie dagli nei contratti di locazione desti- accordi definiti in sede locale, Negli usi diversi da abitazione nati ad abitazione è disciplinata nel caso di contratti a “canone L’art. 79 Legge 392/78 stabilidall’articolo 13 della Legge convenzionato” (art.13 punto 4, sce che è nulla ogni pattuizione 431/1998; l’articolo 79 della prima parte); - determinano, in diretta ad attribuire un canone legge 392/1978 continua ad es- contrasto con la legge 431/1998, maggiore rispetto a quello patsere applicabile agli usi diversi obblighi del conduttore, clauso- tuito ovvero ad attribuirgli altro da abitazione. le od altro vantaggio economico vantaggio in contrasto con le L’articolo 13 della legge o normativo diretti ad attribuire disposizioni della Legge 392/78 431/1998 stabilisce quali sono al locatore un canone superio- Si vede dunque come le ipotesi le pattuizioni contrattuali che, re a quello contrattualmente di nullità negli usi abitativi seppure decise e concordate stabilito, nel caso di contratti a siano molto più ristrette in liberamente dalle parti, sono canone “libero” (art. 13 punto 4, quanto riguardano solo durata contrarie a norme inderogabili seconda parte). minima e canone; mentre negli di legge e pertanto sono affette Sono dunque esenti dalla san- usi diversi la gamma delle nulda nullità. zioni di nullità quelle pattuizio- lità risulta molto più vasta. ni che, pur costituenti un onere A norma dell’art. 79 Legge Per quanto riguarda il canone, economico a carico del con- 392/78 il conduttore, con azione sono nulle le pattuizioni che: - duttore con un corrispondente proponibile fino a sei mesi dopo determinano un importo del arricchimento del locatore, non la riconsegna dell’immobile canone di locazione superiore incidono tuttavia sulla misura locato, può ripetere le somme a quello risultante dal contratto del canone. sotto qualsiasi forma corrisposcritto e registrato, sia che si ste in violazione dei divieti e tratti di canone libero o con- A norma dell’art. 13, n. 2 e n. dei limiti previsti dalla stessa venzionato (art.13 punto 1); 5 Legge 431/98, il conduttore legge 392/78. 30 l’amministratore La presentazione 44° Corso di Formazione per amministratori immobiliari anno 2014-2015 Anaci può vantarsi di avere ideato per prima i Corsi per la formazione dell’amministratore e di averne costantemente aggiornato i programmi ed i metodi didattici. La riforma del condominio, che ha finalmente recepito l’esigenza di formare amministratori competenti e professionali, non ha colto impreparata Anaci che può celebrare presso la Sede Provinciale Milanese l’inaugurazione del 44° Corso di formazione e che attende con favore le regole emanande con il Decreto Ministeriale attuativo delle indicazioni contenute nella Riforma. Le anticipazioni già diffuse permettono infatti di constatare che gli standard qualitativi e quantitativi dei corsi Anaci sono più che adeguati e che si può quindi proseguire nell’impostazione che molte generazioni di amministratori hanno condiviso e promosso. Il programma del 44° Corso di formazione conserva la tradizione che predilige l’inserimento graduale degli aggiornamenti suggeriti dall’esperienza, garantendo l’approfondita trattazione della disciplina che ruota intorno alla figura dell’amministratore, onerato di nuove responsabilità e di nuovi adempimenti. Grande spazio è riservato alle nuove regole sul condominio ed ai nuovi strumenti della gestione condominiale: in primo luogo i registri del condominio e le peculiari formalità da seguire nella tenuta della contabilità. Analoga attenzione è stata confermata per i temi della conservazione delle strutture e degli impianti, del trattamento tributario, della sicurezza del lavoro e dell’urbanistica. Le lezioni si terranno il martedì dalle ore 19 alle ore 21; l’ultima parte sarà dedicata ai quesiti dei corsisti che si eserciteranno sulle discipline appena illustrate, mentre domande di interesse individuale potranno essere proposte nell’ambito delle consulenze del Centro Studi, previo appuntamento in Sede. Talvolta potrà risultare utile l’uso di tablet o di pc portatili, sopra tutto per le connessioni Internet. La rivista della Provinciale Milanese, “L’Amministratore”, sarà distribuita anche ai corsisti e la biblioteca del Centro Studi sarà disponibile per le consultazioni in Sede, con gli stessi orari delle consulenze. In occasione dell’inaugurazione saranno distribuiti gli “Appunti per i Corsi di Formazione” ed anche le “Mille sentenze per l’Amministratore Immobiliare dagli anni settanta ad oggi” e l’“Archivio di Mille Scale”, che racchiude dieci anni di note e di commenti sulla sicurezza del lavoro. Durante la cerimonia d’inaugurazione saranno consegnati gli attestati di partecipazione, riservati a chi abbia partecipato ad adeguato numero di lezioni e superato le prove scritte e il colloquio orale finale. La partecipazione al corso è titolo preferenziale per iscriversi alla Associazione, in conformità alle regole dello Statuto. Il Direttore del Corso e del Centro Studi Avv. Eugenio Antonio Correale Orario delle lezioni: ore 19 – 21 Presso la Sede provinciale della ANACI in viale Sabotino, 22 - Milano Direttore e responsabile scientifico Avv. Eugenio Antonio CORREALE l’amministratore 31 Il programma INAUGURAZIONE: Lunedì 29 settembre 2014 ore 15,00 Saluto del Presidente Provinciale Leonardo Caruso; Saluto del Direttore della rivista Dottor Dario Guazzoni; Saluti delle Autorità. Relazioni: - La trascrizione del regolamento di condominio (Dottor Roberto Triola, Presidente della Seconda Sezione della Corte di Cassazione); - L’Amministratore di condominio (Dottor Antonio Scarpa, Ufficio del Ruolo e del Massimario della Corte di Cassazione); - Il condominio nella giurisprudenza del Tribunale di Milano e negli indirizzi delle Sezioni che trattano i temi di maggiore interesse per l’amministratore: Dottor Cesare De Sapia ( Presidente della Terza Sezione, che si occupa anche delle procedure di esecuzione forzata); Dottor Marco Manunta ( Presidente della Tredicesima Sezione, che si occupa anche delle cause condominiali); Dottor Domenico Piombo ( Presidente della Settima Sezione, che si occupa anche delle causa d’appalto); - La formazione e l’aggiornamento dell’amministratore (Avv. Eugenio Antonio Correale, Responsabile scientifico del Corso). Al termine saranno consegnati gli attestati relativi al Corso 2013/2014. L’AMMINISTRATORE ED IL CONDOMINIO ALLA LUCE DELLA RIFORMA Il condominio nelle sue componenti oggettive e soggettive; Diritti reali e diritti personali di godimento; Prima lezione L’amministratore condominiale; il registro 30 settembre 2014, martedì di contabilità e gli allegati del rendiconto: Avv. Eugenio Antonio Correale I principii di informazione e trasparenza; quelL’amministratore nel nuovo condominio: li di intelligibilità, completezza e ricostruibilità; L’amministratore di condominio e le professio- Il conto corrente condominiale; La compilazioni intellettuali; L’obbligatorietà della nomina ed ne del registro di contabilità e la nozione di i quorum per il conferimento dell’incarico; I re- “voci in entrata e in uscita”; La nozione di siquisiti per essere nominati amministratore; La tuazione patrimoniale del condominio ai sensi formazione e l’aggiornamento; La nomina con- dell’art. 1130 bis c.c.; Il riepilogo finanziario e ferita ad una società; La durata dell’incarico; la nota sintetica esplicativa. La dichiarazione dei dati anagrafici dell’amministratore e del locale ove conserverà i registri Quarta lezione di condominio e quella relativa all’emolumen- 14 ottobre 2014, martedì to; La dichiarazione richiesta dall’art. 1 comma Avv. Eugenio Antonio Correale 3° L. 4/2013; La nomina dell’amministrato- La proprietà ed i diritti reali e i diritti persore giudiziario e il suo emolumento; La poliz- nale di godimento alla luce della riforma. Coza per la responsabilità professionale e i suoi munione e condominio: adeguamenti; La targhetta condominiale; L’u- I diritti reali; L’articolo 833 c.c. e le attribuzioni tilizzazione obbligatoria del conto corrente; del proprietario; La funzione sociale della proProfessionalità e trasparenza, dichiarazioni da prietà e gli atti emulativi; I modi di acquisto, rendere ai condomini e controllo della docu- possesso ed usucapione; Le limitazioni, il dimentazione condominiale. ritto di accedere al fondo altrui (art. 843 c.c.); Le limitazioni, la disciplina delle immissioni; Seconda lezione Le limitazioni, le norme sulle distanze legali; 7 ottobre 2014, martedì I diritti reali minori; superficie, usufrutto uso Avv. Marina Figini - Avv. Eugenio Antonio Cor- ed abitazione; le servitù; Comunione e condoreale minio. L’amministratore e le sue attribuzioni: Attribuzioni e poteri di rappresentanza; La ri- Quinta lezione scossione delle quote, il dovere di agire nei 21 ottobre 2014, martedì confronti dei morosi, l’obbligo dell’esecuzione Avv. Eugenio Antonio Correale forzata; La determinazione del compenso, per Il condominio e i condominii atipici. La costile mansioni ordinarie e per quelle extra; tuzione del condominio. La nozione di parte I registri condominiali e la revoca: comune e il godimento delle cose di proprietà La nozione di “registro condominiale”; Il con- comune nel nuovo condominio: tenuto del registro di anagrafe condominiale, Le nuove disposizioni dell’art. 1117 c.c., il sul’acquisizione dei dati dei condomini, di quelli percondominio e i condominii complessi; La catastali e di quelli relativi alle condizioni di si- multiproprietà; La costituzione del condomicurezza; La confezione del registro di anagrafe nio; La riserva di proprietà esclusiva; Le parti e la sua conservazione; Il registro dei verbali; Il comuni; Proprietà esclusive e parti comuni: la registro delle nomine e delle revoche; Opportu- nozione di pertinenza; Le parti comuni come nità e responsabilità nella cura dei registri con- pertinenze (per lo più) necessarie; Il rapporto dominiali. La posizione del conduttore, per le pertinenziale, nel supercondominio e nel converifica dei registri e per la convocazione in as- dominio parziale; L’articolo 1102 c.c.; le innosemblea; La revoca; vazioni tradizionali. Terza lezione 10 ottobre 2014, venerdì Avv. Eugenio Antonio Correale - Dottor Luigi Donzelli La nozione di condominio: 32 Sesta lezione 24 ottobre 2014, venerdì Avv. Ermes Gallone – Avv. Luca Saccomani Le innovazioni; fattispecie particolari (art. l’amministratore 1120 secondo comma); la modificazione e la tutela delle destinazioni d’uso (artt. 1117 ter e quater c.c.): Le innovazioni tradizionali e quelle benevole o virtuose: l’art. 1120 secondo comma c.c. L’articolo 1117 ter c.c. e la modifica delle destinazione d’uso: l’iter di approvazione della riforma e il testo vigente; La destinazione d’uso delle parti comuni; I vincoli fissati nei regolamenti contrattuali; Modificabilità di talune clausole del regolamento contrattuale; La speciale assemblea ai sensi dell’art. 1117 ter c.c., convocazione e confezione del verbale; L’articolo 1117 quater c.c.: vincoli e responsabilità per i singoli partecipanti al condominio. L’obbligo di informare l’amministratore; L’obbligo di coinvolgere l’assemblea nell’esame delle attività pregiudizievoli; L’impugnazione delle delibere che impongano limitazioni o che dispongano divieti. Settima lezione 28 ottobre 2014, martedì Avv. Marina Figini Fattispecie particolari: il recupero dei sottotetti. Le nuove regole condominiali: scioglimento del condominio e indivisibilità delle parti comuni: Le soffitte e le mansarde, i vani sottotetto; Il nuovo regime dei sottotetti, alla luce dell’art.1117 c.c.; Il recupero dei sottotetti, nelle leggi della Regione Lombardia; La gestione della richiesta di recupero del sottotetto avanzata dal proprietario del vano; Lo scioglimento del condominio, mediante delibera assembleare; Lo scioglimento del condominio, in esito ad azione giudiziale; La divisione delle cose comuni, nel nuovo testo dell’art. 1119 c.c. Ottava lezione 4 novembre 2014, martedì Dottor Dario Guazzoni La preparazione dell’assemblea: La riunione con i consiglieri; La visione dei giustificativi da parte dei consiglieri e dei condomini; Il nuovo rilievo delle rendicontazioni periodiche del conto corrente e dei registri di anagrafe e di contabilità; Il sito internet del condominio; L’avviso di convocazione; Le formalità di apertura dell’adunanza; I consiglieri del condominio; La redazione del verbale in assemblea; La conservazione e la esibizione dei giustificativi di spesa, nei rapporti con i condomini e nei rapporti con i terzi fornitori del condominio. Nona lezione 11 novembre 2014, martedì Avv. Ermes Gallone L’assemblea di condominio: Il potere di convocare la riunione; I soggetti da convocare; L’avviso di convocazione; La nomina del Presidente e del Segretario; Diritti di verifica e di controllo della gestione condominiale da parte dei condomini; Le nuove maggioranze; Le delibere nulle e quelle annullabili; La azione ed i termini per l’impugnazione di cui all’articolo 1137 c. c.; L’azione per far valere la inesistenza o la nullità assoluta. Decima lezione 14 novembre 2014, venerdì Il programma Avv. Marina Figini Il regolamento di condominio e le tabelle millesimali nel nuovo condominio: Il regolamento assembleare; Il regolamento contrattuale; Le tabelle di proprietà e quelle delle spese generali; La formazione delle tabelle millesimali: la rettifica e la revisione in virtù della riforma; La modifica dei criteri di riparto delle spese in virtù della riforma; I poteri di rappresentanza dell’amministratore nella rettifica e nella revisione delle tabelle. Undicesima lezione 18 novembre 2014, martedì Avv. Ermes Gallone La ripartizione delle spese: L’aggiornamento del registro di anagrafe condominiale; L’obbligo di versare i contributi; Nudo proprietario e usufruttuario; L’impossibilità di rinunciare ai diritti sulle cose comuni; Le spese nell’interesse comune; La ripartizione delle spese secondo l’uso potenziale; Il condominio parziale; Parziarietà e vincoli di solidarietà nei rapporti condominiali di dare e di avere. Dodicesima lezione 25 novembre 2014, martedì Avv. Ermes Gallone- Avv. Roberta Negri La ripartizione delle spese; il riscaldamento; gli artt. 1124, 11125 e 1126;la comunicazione dei nomi dei morosi; il decreto ingiuntivo; il fallimento del condomino: La soppressione del riscaldamento centralizzato; La contabilizzazione del calore, conseguenze in tema di ripartizione delle spese; La differenza tra gli interventi all’impianto termico disciplinati dalle leggi speciali (L.10/91) e le innovazioni disciplinate dall’art. 1120 c.c.; Le spese per la manutenzione del lastrico solare di uso esclusivo ( art. 1126 c.c.); Le spese per la manutenzione e la ricostruzione delle scale ( art. 1124 c.c.); Le spese per i solai interpiano (art. 1125 c.c.); La comunicazione dei dati dei morosi ai terzi creditori; l’obbligo di chiedere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo a carico dei morosi. Le esecuzioni forzate a carico del condomino; Il fallimento del condomino. Tredicesima lezione 28 novembre 2014, venerdì Avv. Marina Figini Il superamento delle barriere architettoniche ed i parcheggi: L’installazione dell’ascensore a cura e spese del singolo condomino; L’installazione dell’ascensore in forza di delibera assembleare; La legge 13/89 e l’art. 1120 secondo comma c.c.; La legge 122/90 sui parcheggi; L’istituzione di nuovi parcheggi pertinenziali; Le differenze tra i parcheggi pertinenziali e i nuovi parcheggi destinati a servire le unità immobiliari ai sensi dell’art. 1120 secondo comma c.c. Quattordicesima lezione 2 dicembre 2014, martedì Avv. Eugenio Antonio Correale – Dott. Patricia Berrebi- Geom. Massimiliano Bianchini L’assemblea di approvazione del rendiconto e del preventivo: Il diritto del condominio di esprimere il voto in 20 gennaio 2015 martedì Arch. Annalisa Galante Il risparmio energetico e la valorizzazione del patrimonio edilizio: Tecnologie e strategie costruttive; L’obiettivo dell’autosufficienza energetica; Il risparmio energetico e i sistemi di incentivi. esito ad informazione chiara e completa; Il diritto del condomino di conoscere le imputazioni delle quote di spesa; La tenuta della contabilità e la sua presentazione ai condomini: L’individuazione dei prospetti da inviare in preparazione dell’assemblea; La compilazione del rendiconto dei suoi allegati e dei prospetti di riparto; Il settimo comma dell’art. 1130 c.c. ed il registro di contabilità, quale componente del rendiconto; L’art. 1130 bis c.c. e l’elaborazione dei dati relativi alla gestione economica del condominio; La redazione del preventivo; La redazione dei prospetti di riparto. Ventunesima lezione 23 gennaio 2015 venerdì P.I. Sergio Colombo Le norme per la prevenzione degli incendi: Le tipologie degli edifici e le prescrizioni di legge; I nulla osta; I collaudi; Le ispezioni. Quindicesima lezione 9 dicembre 2014, martedì Dottor Luigi Donzelli Profili fiscali nella amministrazione immobiliare: Il condominio nel sistema fiscale italiano; L’imposta di bollo; L’imposizione fiscale sugli immobili; Regime sanzionatorio; Il condominio sostituto d’imposta. Ventiduesima lezione 27 gennaio 2015 martedì Avv. Laura Gilardoni Il contratto: Le trattative; L’accordo delle parti; La causa; L’oggetto; La forma; Le clausole penali, le clausole vessatorie; Le clausole abusive e la tutela del consumatore; La nullità e l’annullabilità; La risoluzione per inadempimento. Sedicesima lezione 16 dicembre 2014, martedì Dottor Alessandro Zucchelli La trasmissione del pensiero mediante la parola per l’Amministratore Condominiale: Teoria e pratica per farsi capire meglio. Ventitreesima lezione 3 febbraio 2015, martedì Avv. Tiziano Membri Diciassettesima lezione 19 dicembre 2014, venerdì Dottor Giuseppe Marchioni Il trattamento del professionista nell’ordinamento tributario: Gli elementi che qualificano l’esercizio di arti e professioni nell’ambito dell’attività di lavoro autonomo; Le scritture contabili dell’esercente arti e professioni e la loro tenuta e conservazione; La tutela del professionista in occasione delle verifiche e degli accertamenti. Diciottesima lezione 9 gennaio 2015, venerdì P.I. Gino De Simoni Gli impianti termici: I sistemi fumari per gli apparecchi autonomi nei condomini esistenti; I sistemi fumari presenti nel condominio; I camini singoli; I sistemi collettivi; Variabili del funzionamento di un sistema fumario; La termoregolazione e contabilizzazione unifamiliare in Lombardia; problematiche connesse all’uso delle valvole termostatiche; valvole termostatiche – rumorosità; bilanciamento dell’impianto; Contabilizzazione acqua calda sanitaria Obbligatorietà del progetto. Diciannovesima lezione 13 gennaio 2015 martedì Ing. Antonio De Marco Gli impianti elettrici comuni: Il Decreto 37 del 22 gennaio 2008; La sicurezza degli impianti; Le imprese abilitate; L’adeguamento degli impianti e la messa a terra. La sicurezza degli impianti. Le imprese abilitate. L’adeguamento degli impianti e la messa a terra. Ventesima lezione l’amministratore La compravendita e la mediazione immobiliare: La forma nella compravendita; Il compromesso e il rogito; La trascrizione del preliminare; L’oggetto della compravendita; Le garanzie del venditore, le decadenze e le prescrizioni; La proposta irrevocabile d’acquisto; La mediazione; Gli obblighi del mediatore; La provvigione; La normativa antiriciclaggio. Ventiquattresima lezione 10 febbraio 2015 martedì Avv. Luca Saccomani L’appalto (Iª): Concetti generali. Appalto e lavoro subordinato. Appalto e contratto d’opera. Appalto e subappalto. La forma del contratto ed suoi allegati. Il committente nel condominio ed i suoi ausiliari. La prevenzione degli infortuni ed il D.Lgs. 81/2008. Le obbligazioni del committente: il pagamento del corrispettivo all’appaltatore. La “revisione del prezzo”. Obbligazioni accessorie del committente. Le obbligazioni dell’appaltatore: l’esecuzione dell’opera; le variazioni. Altri obblighi a carico dell’impresa. Venticinquesima lezione 17 febbraio 2015 martedì Avv. Luca Saccomani L’appalto (IIª): I poteri del committente: il controllo dell’attività dell’appaltatore ed il recesso dal contratto; Cenni in tema di responsabilità contrattuale ed extracontrattuale; La responsabilità extracontrattuale delle parti; La responsabilità per inadempimento del committente e dell’appaltatore; La garanzia dell’appaltatore per i difetti palesi; La garanzia ordinaria biennale; La responsabilità decennale per i gravi difetti; La responsabilità del progettista e del direttore dei lavori; Il coinvolgimento del committente nelle vicende relative agli obblighi dell’appaltatore verso i dipendenti e verso lo Stato. 33 Il programma Ventiseiesima lezione 20 febbraio 2015 venerdì Dottor Dario Guazzoni - Ing. Giuseppe Degradi L’assicurazione; La polizza globale fabbricati: Il rischio assicurato; La responsabilità civile; Le clausole vessatorie; La tutela dell’assicurato, inteso come “consumatore”; La prescrizione; I brokers assicurativi; Le agenzie di assicurazione i rapporti e le convenzioni fra le Compagnie per la gestione dei sinistri; La quotazione del rischio; Polizza globale fabbricati: garanzie e condizioni particolari; La coassicurazione indiretta e la concorrenza di più polizze che coprono il medesimo rischio; La liquidazione dei sinistri; I rapporti e le convenzioni fra le Compagnie per la gestione dei sinistri. Ventisettesima lezione 24 febbraio 2015 martedì Avv. Eugenio Antonio Correale La locazione degli immobili nel codice civile e nelle leggi speciali: Il contratto di locazione nella disciplina del codice civile; Il regime di blocco degli affitti¸ La legge dell’equo canone e la sua parziale abrogazione; La legge sui “Patti in deroga”; La legge N° 431 / 98 sulle nuove locazioni abitative; Le norme vigenti, di carattere generale o di specifica applicazione; Foresterie e altri contratti che possono essere confusi con la locazione regolata da norme speciali; Obblighi del locatore e del conduttore. Ventottesima lezione 3 marzo 2015 martedì Avv. Paola Mina Locazione di Immobili ad uso di abitazione: Ambito di applicazione della Legge n. 431 del 9/12/1998; La forma del contratto e la sua registrazione – La “cedolare secca” (D. L.vo 14 marzo 2011 n. 23 in materia di federalismo fiscale); Le locazioni libere: a) durata – rinnovo automatico alla scadenza del primo quadriennio e/o diniego di rinnovo; b) rinnovo e/o disdetta alla scadenza del secondo quadriennio; Il c.d. secondo canale o “contratti convenzionati”: durata, diniego di rinnovo alla prima scadenza, rinnovo e/o disdetta; Le locazioni transitorie; Le locazioni a studenti universitari; Il canone e l’aggiornamento ISTAT nelle diverse tipologie contrattuali; Il recesso del conduttore; I patti contrari alla legge; Le norme della Legge 392/78. Ventinovesima lezione 6 marzo 2015, venerdì Avv. Marina Figini La locazione di immobili ad uso diverso: L’ambito di applicazione della Legge 27/07/1998 n. 392; Tipologie contrattuali e casi di esclusione; La durata e la scadenza del contratto; La destinazione d’uso; Il recesso del conduttore; Il diniego di rinnovo alla prima scadenza; Il canone; L’aggiornamento ISTAT; Gli oneri accessori: suddivisione tra conduttore e locatore; L’indennità per la perdita di avviamento; Sublocazione e cessione del contratto; Successione nel contratto; Il diritto di prelazione in caso di vendita; Il diritto di riscatto; Il diritto di prelazione in caso di nuova locazione; I patti contrari alla legge. 34 Trentesima lezione 10 marzo 2015, martedì Avv. Bruna Vanoli Gabardi Rapporti tra proprietà privata e pubblica amministrazione; gli interventi edilizi: Classificazione; Procedimenti di assentibilità; Disciplina dei sottotetti; Disciplina dei parcheggi; Mutamento di destinazione; Interventi abusivi e sanatoria. Trentunesima lezione 13 marzo 2015, venerdì Avv. Marina Figini- Arch. Carola Rozzoni Ferrè La trascrizione: La nota di trascrizione; gli atti soggetti a trascrizione; il principio della continuità delle trascrizioni; Il catasto e gli strumenti per l’imposizione tributaria sugli immobili: L’Ufficio del Territorio; La nuova organizzazione degli uffici; I certificati catastali; Le nuove procedure computerizzate; la trascrizione Trentaduesima lezione 17 marzo 2015, martedì Dottor Vincenzo Di Domenico Il contratto di lavoro subordinato: Il rapporto di lavoro subordinato; tipi d’assunzione; il contratto di somministrazione lavoro; lavoratori extracomunitari; contratto collettivo di lavoro documenti obbligatori; la retribuzione; orario di lavoro; le assicurazioni sociali; evento infortunistico; norme disciplinari risoluzione del rapporto di lavoro preavviso. Trentatreesima lezione 24 marzo 2015, martedì Ing. Cristoforo Moretti Sicurezza in condominio: Inquadramento degli obblighi legislativi; La sicurezza nello studio professionale; La tutela del dipendente di condominio; Appalti non edili; Casi pratici. Trentaquattresima lezione 31 marzo 2015, martedì Ing. Cristoforo Moretti Sicurezza nei cantieri edili: Campo di applicazione; il committente ed il responsabile dei lavori; i coordinatori per la sicurezza; la notifica preliminare; la verifica di idoneità tecnico professionale; casi pratici. Trentacinquesima lezione 7 aprile 2015, martedì Ing. Gianluigi Pirovano La verifica e la manutenzione delle strutture degli edifici: Il degrado degli immobili, le patologie di degrado dei materiali, l’evoluzione del fenomeno di degrado, l’indagine diagnostica, i materiali e le tecnologie, i cicli di recupero. Trentaseiesima lezione 14 aprile 2015, martedì Ing. Roberto Leonardo La gestione degli impianti di ascensori: Le normative sulla sicurezza degli impianti: la progettazione; la costruzione; la gestione; gli organismi certificati e notificati; le Imprese incaricate della manutenzione l’amministratore Trentasettesima lezione 21 aprile 2015, martedì Dottor Giuseppe Marchioni Profili fiscali nella amministrazione immobiliare; l’imu: Le agevolazioni fiscali nel campo immobiliare; L’imposizione fiscale nei contratti di locazione; Le sanzioni ed i ricorsi. Trentottesima lezione 28 aprile 2015, martedì Dottor Giuseppe Rigotti L’organizzazione del tempo: La qualità del tempo. Trentanovesima lezione 5 maggio 2015, martedì Avv. Luca Saccomani La responsabilità civile: La responsabilità civile in generale; La responsabilità civile nel condominio degli edifici; La responsabilità contrattuale dei partecipanti al condominio; La responsabilità contrattuale parziaria interna ed esterna tra i partecipanti al condominio; La responsabilità contrattuale dei partecipanti al condominio nell’ipotesi dell’eccesso di potere dell’amministratore. La responsabilità extracontrattuale dei partecipanti al condominio; Le singole fattispecie: l’art. 2051 c.c.; La responsabilità derivante da infiltrazioni da lastrico solare; responsabilità solidale ex art. 2055 c.c. o parziaria ex artt. 1123 e 1126 c.c.;. La responsabilità di cui all’art. 2053 c.c: (Rovina di edificio): La responsabilità di cui all’art. 2050 c.c. (attività pericolose; La responsabilità contrattuale dell’amministratore di condominio; La responsabilità extracontrattuale in proprio o in concorso con i condomini dell’amministratore di condominio. Quarantesima lezione 12 maggio 2015, martedì ore 19,00 Dottor Giulio Benedetti- Avv. Eugenio Antonio Correale Le responsabilità penali: Il reato nel condominio e il procedimento penale; Il reato: 2.A) Concetti generali; 2.B) Delitti e contravvenzioni; Il procedimento penale:3.A) Concetti generali; 3.B) Iter del procedimento avanti il Tribunale e la Corte di Assise 3.C) Iter del procedimento avanti il Giudice di Pace; 4: La responsabilità penale colposa dell’amministratore condominiale; 5: I singoli delitti colposi di interesse per l’amministratore nel codice penale: 5.A) Il reato di crollo colposo; 5.B) Il reato di incendio colposo; 5.C) Il reato di lesioni colpose; 5.D) Il reato di omicidio colposo; 6: Altri reati: 6.A) Omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina (art. 677 cod. pen.);6.B) Disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone (art. 659 cod. pen.); 6.C) Inosservanza dei provvedimenti dell’autorità (art. 650 cod. pen); 6.D) Appropriazione indebita (art. 646 cod. pen.); 6.E) Ingiuria e diffamazione (artt. 594 e 595 cod. pen.); 6.F) Minaccia (art. 612 cod. pen.); 6.G) Danneggiamento (art. 635 cod. pen.); 6.H) Deturpamento e imbrattamento di cose altrui (art. 639 cod. pen. 0re 20,30 Rag. Leonardo Caruso Saluti ai corsisti. CHIUSURA DEL CORSO Sicurezza edifici e lavoratori PERICOLI CONDOMINIALI Pericoli condominiali a cura di Cristoforo Moretti a cura di Cristoforo Moretti Questa rubrica si occupa di evidenziare situazioni di pericolo presenti nei condomini italiani. Questa rubrica si occupa di evidenziare situazioni di pericolo presenti nei condomini italiani. A prescindere dall’eventuale applicabilità al condominio delle leggi sulla sicurezza del lavoro, gli edifici non devono Aessere prescindere dall’eventuale applicabilità al condominio delle leggi sulla sicurezza del lavoro, gli pericolosi per chi li abita, per chi ci lavora, per chi li visita: i codici e la giurisprudenza ci insegnano da sempre che edifici non devono pericolosi per chi li abita, per chi ci lavora, per chi li visita: i codici e la i danni ingiusti devonoessere essere evitati. giurisprudenza insegnano da sempre che i danni ingiusti devono essere evitati. Le immagini checi seguono vogliono contribuire a diffondere una cultura di prevenzione. Le immagini che seguono vogliono contribuire a diffondere una cultura di prevenzione. 73. Illuminazione interna pericolosa Dopo le schede ai numeri 6 e 17, torniamo a segnalare casi di apparecchi illuminanti montati in posizioni tali da rendere oggettivamente molto rischiosa l’operazione di sostituzione delle lampadine. In entrambi le situazioni illustrate, montata la scala di servizio (a destra presente sul posto ed a sua volta da appoggiare sui gradini della scala in marmo a sbalzo...), il manutentore dovrebbe lavorare privo di protezioni laterali, senza potersi tenere alla scala portatile (perché gli servono due mani per smontare la plafoniera) e privo anche della possibilità di vincolare un’eventuale imbragatura di sicurezza a qualche punto fisso. MIGLIORAMENTI POSSIBILI – Spostare i corpi illuminanti in posizioni più intelligenti. 36 l’amministratore Sicurezza edifici e lavoratori 74. Scivoli Corridoio comune, classico tubo basso (arancione, ben visibile: lo vedo), pavimento con doppio scivolo centrale (grigio su grigio, non segnalato, non lo vedo perché sto guardando il tubo): ecco il tipico rischio di scivolamento e caduta dovuto ad una banalissima mancanza di segnalazione. Basterebbe evidenziare con strisce a pavimento ogni cambio di pendenza, senza bisogno di arrivare all’eccesso - raffigurato in alto a destra - di una segnalazione vista su un marciapiede, peraltro con pendenza disegnata al contrario (per convenzione grafica la freccia deve sempre puntare nel verso della salita). MIGLIORAMENTI POSSIBILI – Poche e ben visibili strisce antisdrucciolo e tutto cambia. l’amministratore 37 Sicurezza edifici REQUISITI DEGLI STRUMENTI DI MISURA: CONTATORI D’ACQUA E CONTATORI DI CALORE Antonio De Marco “… se non puoi misurarlo, non puoi migliorarlo! …” (Lord Thomas W. KELVIN - 1824 – 1907) La misura di una grandezza può definirsi come l’operazione mediante la quale si stabilisce una correlazione univoca e monotòna fra le grandezze geometriche, fisiche, chimiche, termodinamiche, ecc… e la serie dei numeri reali positivi. La misura di una grandezza è misurata mediante uno strumento di misura che può essere a misura diretta (quando il valore della grandezza si ottiene leggendo la posizione di un indice su una scala) oppure a registratore (quando, come risultato finale dell’operazione si ottiene un diagramma registrato su carta o supporto informatico che viene sottoposto a lettura con mezzi idonei. Uno strumento di misura deve garantire un elevato livello di tutela metrologica affinché le parti possano reputare affidabile il risultato della misurazione. La progettazione e la fabbricazione dello strumento, devono essere di elevata qualità per quanto riguarda le tecnologie di misurazione e la sicurezza dei dati da misurare. Portata e campo di misura Ogni strumento di misura è definito da una portata minima ed una portata massima. Si definisce portata minima, il valore minimo della grandezza che esso può misurare, mentre la portata massima è il massimo valore rilevabile. L’intervallo tra la portata minima e quella massima si definisce campo di misura dello strumento. 38 Generalmente il campo di misura è tanto minore quanto maggiore è la sensibilità dello strumento. È noto che per portata di un fluido si può intendere sia quella volumetrica espressa in mc/sec o l/h e sia quella massica espressa in kg/sec. Nel caso dell’acqua (incomprimibile) si adotta la portata volumetrica per i contatori sul servizio potabile o igienico – sanitario, mentre si adotta la portata massica quando svolge funzioni di fluido termovettore (riscaldamento / condizionamento). In ogni caso la portata è legata alla sezione di passaggio (diametro del tubo) che rimane invariabile, ed alla velocità di passaggio (Q = v x S) che può variare ad esempio con il variare della prevalenza di una pompa. Quindi i contatori devono essere installati in modo adeguato, e cioè in modo che il flusso che li attraversa risulti laminare (filetti fluidi paralleli e con velocità uniforme) e non turbolento (moto del fluido vorticoso, sovrapposto e disordinato), perché si potrebbero avere false indicazioni. Gli strumenti di misura e la legge I dispositivi ed i sistemi di misura sono soggetti alla Direttiva 2004 /22 / CE – cosiddetta Direttiva MID Metrological Instrument Directive – recepita con il D.Lvo 2 febbraio 2007 n. 22. Sono pertanto inclusi i seguenti strumenti di misura: -contatori dell’acqua, destinati alla misurazione di volumi d’acqua pulita, fredda o riscaldata; -contatori del gas; -contatori di energia elettrica attiva; -contatori di calore; l’amministratore Sicurezza edifici Il Decreto definisce i requisiti cui devono conformarsi i dispositivi e i sistemi, ai fini della loro commercializzazione e messa in servizio per le funzioni di misura giustificate da motivi di interesse pubblico, sanità pubblica, sicurezza pubblica, ordine pubblico, protezione dell’ambiente, tutela dei consumatori, imposizione di tasse e di diritti e lealtà delle transazioni commerciali. Transazione commerciale e vendita diretta Gli strumenti di cui trattasi sono destinati ad essere utilizzati in tutte le transazioni commerciali in cui si paga un corrispettivo per avere un servizio: per transazione commerciale di vendita diretta, si intende una operazione in cui: -il risultato della misurazione è la base su è determinato il prezzo da pagare; -almeno una delle parti interessate dalla transazione relativa alla misurazione è un consumatore o qualsiasi altra parte che richieda un livello analogo di protezione; -tutte le parti della transazione accettano il risultato della misurazione sul posto e sul momento; Servizio di pubblica utilità È considerato servizio di pubblica utilità quello svolto da un ente o azienda erogatore / erogatrice di elettricità, gas, riscaldamento o acqua. -Marcatura di conformità La conformità di uno strumento di misura a tutte le disposizioni del Decreto è attestata dalla presenza, sul medesimo della marcatura CE e della marcatura metrologica supplementare sotto specificata: la marcatura metrologica supplementare è costituita dalla lettera maiuscola M e dalle ultime due cifre dell’anno di apposizione della marcatura, iscritti in un rettangolo. L’altezza del rettangolo è uguale all’altezza della marcatura CE. Si deve segnalare che la documentazione tecnica, riferita ai contatori, allegata al progetto (vedasi pagina 4 e pagina 5 del fascicolo) non riportano i dati e le marcature sopra indicati. -Commercializzazione e messa in servizio Gli strumenti di misura, disciplinati dal presente decreto, sono commercializzati e messi in servizio, per le funzioni di misura, solo se muniti di marcatura CE e della marcatura metrologica supplementare. -Informazioni che debbono essere apposte sullo strumento e informazioni di cui esso deve essere corredato Sullo strumento di misura debbono essere apposte le seguenti iscrizioni: -marca o nome del fabbricante; -…………………. -omissis…. -istruzioni relative all’installazione, alla manutenzione, alle riparazioni, alle messe a punto consentite. Documentazione tecnica La documentazione tecnica deve descrivere in modo intelligibile la progettazione, la fabbricazione ed il funzionamento dello strumento di misura e deve consentire di valutare la conformità dello stesso ai requisiti fissati dal Decreto. La documentazione tecnica deve essere sufficientemente dettagliata per assicurare: a)la definizione delle caratteristiche metrologiche; b)la riproducibilità dei risultati delle misure degli strumenti prodotti quando essi sono correttamente tarati avvalendosi degli opportuni mezzi previsti; c)l’integrità dello strumento; Indicazione del risultato L’indicazione del risultato deve avvenire mediante visualizzatore o copia stampata. L’indicazione del risultato deve essere chiara, inequivocabile ed accompagnata dalle marcature ed iscrizioni necessarie ad informare l’utilizzazione del risultato in questione. In condizioni d’uso normali, deve essere possibile un’agevole lettura del risultato fornito.Gli strumenti di misura, devono essere costruiti in modo tale da indicare ad entrambe le parti della transazione, il risultato della misurazione. Ogni strumento di misura, deve l’amministratore 39 Sicurezza edifici essere dotato di visualizzatore metrologicamente controllato, facilmente accessibile al consumatore senza ausilio alcuno. Immunità elettromagnetica Gli strumenti di misura non devono essere influenzati da campi magnetici statici e da campi elettromagnetici a frequenza di rete CONTATORI DELL’ACQUA Il contatore Il contatore dell’acqua è uno strumento inteso a misurare, memorizzare e visualizzare, in condizioni di conteggio, il volume d’acqua che passa attraverso il trasduttore. Generalmente il contatore è posto al confine tra la rete di distribuzione e l’impianto di utente. I parametri che caratterizzano un contatore sono i seguenti: -Portata minima Q1 Rappresenta la portata d’acqua minima in presenza della quale il contatore dell’acqua fornisce indicazioni che soddisfano i requisiti in materia di errore massimo tollerato. -Portata di sovraccarico Q4 La portata di sovraccarico è la portata più elevata in presenza della quale il contatore può funzionare in modo soddisfacente per un breve periodo di tempo senza deteriorarsi. -Condizioni di funzionamento e campo di portata Il fabbricante deve specificare le condizioni di funzionamento nominali dello strumento e in particolare, i valori del campo di portata devono soddisfare le seguenti condizioni: Q3/ Q1 >= 10 Q2/Q1 = 1,6 Q4/Q3 = 1,25 -Errore massimo tollerato L’errore massimo tollerato, positivo o negativo, per i volumi compresi tra la portata di transizione Q2 – compresa – e la portata di sovraccarico Q4 è: 3% con temperatura dell’acqua maggiore di 30°C (come nel nostro caso) -Portata di transizione Q2 L’errore massimo tollerato, positivo o negativo, per i volumi compresi tra la portata minima Q1 – compresa – e la portata di transizione Q2 – esclusa – è pari al 5% indipendentemente dalla temperatura dell’acqua. Rappresenta il valore di portata che si situa tra la portata permanete e la portata minima, e in presenza del quale il campo di portata è diviso in due zone: la “zona superiore” e la “zona inferiore”. A ciascuna zona corrisponde un errore massimo tollerato specifico. Il fabbricante deve specificare se il contatore è progettato per misurare il flusso inverso. In tal caso, il volume del flusso inverso deve essere sottratto dal volume accumulato, oppure registrato separatamente. Al flusso normale e al flusso inverso si applica il medesimo errore tollerato. -Portata permanente Q3 CONTATORI DI CALORE Rappresenta la portata più elevata in presenza della quale il contatore è in grado di funzionare in modo soddisfacente in condizioni d’uso normali, vale a dire in presenza di un flusso stabile o intermittente. Un contatore di calore è uno strumento destinato a misurare il calore che, in un circuito di scambio termico, è assorbito o rilasciato da un liquido denominato liquido di trasmissione di calore (o fluido termovettore). Sicurezza edifici Un contatore può essere del tipo monoblocco, completo, oppure (come avviene generalmente) composto dalla combinazione di più “sottounità” -sensore di flusso o portata; -coppia si sensori di temperatura (mandata e ritorno); -calcolatore Per l’adozione dei contatori si adottano le seguenti grandezze: θ = temperatura del liquido di trasmissione del calore; θi = valore di temperatura all’ingresso del circuito di scambio termico; θout = valore di temperatura all’uscita del circuito di scambio termico; δθ = differenza di temperatura θi – θout; con δθ ≥ 0 θmax = limite superiore di temperatura ai fini del corretto funzionamento del contatore entro l’errore massimo tollerato; θmin = limite inferiore di temperatura ai fini del cor- retto funzionamento del contatore entro l’errore massimo tollerato; q = portata del liquido di trasmissione del calore l/ h oppure mc/h o mc/sec; qs = valore massimo di q consentito per brevi periodi ai fini del corretto funzionamento del contatore; qp = valore massimo di q consentito in permanenza ai fini del corretto funzionamento del contatore; qi = valore minimo di q consentito ai fini del corretto funzionamento del contatore; P = potenza termica dello scambio termico in W o kW oppure kCal/h (1 Kcal / h = 1,16 W) Ps = limite superiore di P consentito ai fini del corretto funzionamento del contatore; Il fabbricante deve specificare i valori nominali delle condizioni di funzionamento. Schema tipico di base per l’installazione di un contatore sul ritorno dell’impianto. l’amministratore 41 Sicurezza edifici LE PICCOLE ATTIVITÀ DEL CONDÒMINO VOLONTEROSO Cristoforo Moretti In queste note proviamo ad affrontare un argomento quasi sacrilego, che a molti amministratori fa distogliere lo sguardo, alzare le spalle ed affermare “basta che io non ne sappia niente”: le attività del tipo fai-da-te svolte da condòmini volonterosi nelle parti comuni. Il tema è spinoso principalmente perché è stato approfondito poco, ma anche perché si presta a facili fraintendimenti e forse perché manca (o sembra mancare) giurisprudenza specifica. del fare”, art. 31, comma 1-bis). La manutenzione edile fai-da-te non è “tollerata”, è lecita: chi la esegue in proprio non ricopre il ruolo di “committente” e non è quindi soggetto agli obblighi in materia di sicurezza nei cantieri. Diverso è il discorso per opere edili che non siano classificabili come manutenzioni, quali per esempio la ristrutturazione e la nuova costruzione, ma non dimentichiamo che esiste anche la cosiddetta “autocostruzione”, una particolare pratica edilizia non solo lecita, ma anzi favorita. Diverso ancora è il rilievo sulla pericolosità che un committente “che fa cose” nel suo cantiere edile potrebbe introdurre verso i lavoratori in appalto; questo caso non è oggetto di queste note, dove si intende esaminare solo il proprietario che fa-da-sè nella proprietà immobiliare, senza lavoratori intorno. Suddividiamo i concetti per punti. Attenzione, alcune frasi potrebbero contraddire convincimenti diffusi e proseguire nella lettura può portare ad irritazione, pessimismo e fastidio. 1) Per fai-da-te intendiamo l’atto di eseguire interventi di manutenzione edile o impiantistica o attività domestiche nella propria casa (“domo”) o più genericamente interventi o attività eseguiti dal proprietario all’interno della proprietà immobiliare. Dove il proprietario diventa esecutore. 2) La manutenzione edile eseguita in fai-date non è vietata dalla legge, e difatti nessuno si ritiene un delinquente se ritinteggia le pareti della cameretta del figlio o sostituisce la piastrella rotta sulla parete del bagno; è possibile che qualche paletto limitativo venga introdotto dai regolamenti edilizi locali, ma in generale “In caso di lavori privati di manutenzione in edilizia realizzati senza ricorso a imprese direttamente in economia dal proprietario dell’immobile, non sussiste l’obbligo della richiesta del documento unico di regolarità contributiva (DURC) agli istituti o agli enti abilitati al rilascio” (legge 98/2013 di conversione in legge del “decreto 42 3) La manutenzione impiantistica ordinaria (fatti salvi casi specifici quali, per esempio, gli ascensori e gli impianti di produzione calore) non richiede alcuna particolare abilitazione. Fin dall’avvento della legge 46/90 e del suo regolamento di attuazione (dPR 447/91) la ordinaria manutenzione – cioè gli interventi “finalizzati a contenere il degrado normale d’uso nonché a far fronte ad eventi accidentali che comportino la necessità di primi interventi, che comunque non modifichino la struttura essenziale dell’impianto o la loro destinazione d’uso” – è perfettamente lecita in fai-da-te. E nessuno, si spera, si sente in colpa quando sostituisce una lampadina sulla abat-jour del proprio comodino da notte, visto che persino le norme CEI ammettono (bontà loro) che le lampadine possano l’amministratore Sicurezza edifici essere sostituite in autonomia da “persone comuni”. 4) Le attività domestiche che si fanno in casa propria sono concettualmente diverse dal lavoro domestico, che per definizione è “lavoro” ed è regolato da precisi obblighi assicurativi e previdenziali, seppur non di prevenzione infortuni. Il fai-da-te in quanto tale non è mai lavoro domestico, proprio perché non è “lavoro”. 5) Il fai-da-te non è neppure volontariato, che è definito dalla legge 266/91 come l’attività prestata “tramite l’organizzazione di cui il volontario fa parte, senza fini di lucro anche indiretto ed esclusivamente per fini di solidarietà”. Roba diversa dal fai-da-te. 6) Ancora, non è fai-da-te l’atto di eseguire manutenzioni o attività domestiche per conto terzi a fronte di un corrispettivo; il fai-da-te si contraddistingue dal “lavoro” per le caratteristiche necessarie di gratuità ed autonomia. Non essendo lavoro, per le attività faida-te non si può mai parlare di sicurezza sui luoghi di lavoro. 7) Allargando l’orizzonte al mondo condominiale, non è fai-da-te l’eventuale coercizione che potrebbe ravvisarsi in una delibera che imponga a qualcuno di eseguire opere in spazi comuni: “nessuna prestazione personale o patrimoniale può essere imposta se non in base alla legge” (Costituzione della Repubblica Italiana, art.23). Ed inoltre “L’Assemblea dei condomini ha la facoltà di decidere in ordine alle spese ed alle modalità di riparto, deliberando l’approvazione del bilancio preventivo e consuntivo, ma le è esclusa la possibilità di imporre al singolo condomino l’obbligo di pulire le scale in un dato momento, o di provvedervi attraverso un proprio pulitore. Nel caso l’Assemblea assuma una simile delibera, questa sarebbe radicalmente nulla, avendo i condomini statuito oltre le proprie competenze, violando i diritti del singolo condomino sui quali la legge non consente ad essa di incidere (Cassazione Civ. n. 16485 del 22 novembre 2002). 8) È quindi lecita o illecita l’autopulizia delle scale comuni da parte dei condòmini, ove si stia parlando di scelta libera, autonoma e gratuita? Questa è una domanda alla quale la sentenza sopra citata sembra aver dato una risposta indiretta: è illecita la coercizione; nulla si dice contro l’iniziativa autonoma. 9) Tra i diritti del singolo condòmino c’è l’art.1102 cc: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.” Il miglior godimento della cosa comune può prevedere modificazioni che includano la piccola manutenzione edile o impiantistica, nei limiti previsti dalla legge? Questa è una domanda, a cui segue: perché no? 10)Giurisprudenza, codici e leggi alla mano, quali sono i poteri-doveri dell’amministratore per eventualmente impedire che un condòmino, di propria libera iniziativa ed a costo zero, esegua piccole opere di manutenzione sulle parti comuni, di cui è appunto con-dominus? Questa è ancora un’altra domanda, alla quale l’art.1102 cc potrebbe fornire una prima risposta, mentre spunto di riflessione deve essere l’assenza di condanne ad amministratori per opere eseguite (spontaneamente e gratis) da condòmini infortunati o deceduti. E casi purtroppo ce ne sono. 11)Perché l’amministratore dovrebbe impedire il fai-da-te condominiale, ove non vietato dalla legge? Questa terza domanda è forse la più interessante: “per evitare rogne” potrebbe essere una buona risposta, in tempi in cui un GIP rifiuta l’archiviazione chiesta dal PM per l’amministratore condominiale nel triste caso del bambino morto per un vaso di fiori, caduto da un balcone privato a Roma. “Per evitare responsabilità” potrebbe essere un’altra risposta, ma allora torniamo al punto 10: dove sono i poteri-doveri dell’amministratore? Dove risiede l’obbligo giuridico di cui all’art.40 del codice penale? Se non l’amministratore 43 Sicurezza edifici troviamo obblighi giuridici perché parlare di responsabilità? 12)Che cosa deve evitare l’amministratore per non rischiare di mettersi nei guai con le proprie mani? Certamente, deve evitare di promuovere delibere che coinvolgano se stesso o l’assemblea su attività in fai-da-te; le indispensabili e determinanti caratteristiche di gratuità e, soprattutto, di autonomia rendono il tema di nessuna pertinenza assembleare, producendo quindi eventuali delibere nulle ed anzi sospette di pagamenti occulti e attività coercitive già valutate dalla Cassazione. Il fai-da-te è per definizione libero, soggetto a ripensamenti in qualunque momento e per questo motivo non regolabile (cioè contrattualizzabile) in alcun modo. 13)L’amministratore deve anche evitare di farsi coinvolgere per l’utilizzo di attrezzature condominiali che, di fatto, lo corresponsabilizzerebbero: scalette vecchie abbandonate (o riposte?) nelle parti comuni, ma anche scale portatili nuove acquistate “per i condòmini o per gli operai”, sono da evitare come la peste. Gli operai le attrezzature di lavoro se le devono portare con sé, affinché la responsabilità non esca dal perimetro della ditta o del lavoratore autonomo, mentre i campioni del fai-da-te, se vogliono esercitare i loro diritti, usino proprie scale portatili. Non è materia da amministrazione condominiale, non è interesse della collettività: è libero arbitrio del singolo che, fino a prova contraria, non può essere contrastato se non con strumenti giuridici, quasi sempre assenti. In conclusione, evitando di ribadire che i luoghi condominiali in genere non devono essere pericolosi e che gli impianti devono rispettare la legge, aggiungiamo che l’amministratore non deve fingere di ignorare palesi situazioni irregolari e tollerate o promosse dai condòmini in nome di un presunto risparmio: “È configurabile un rapporto di lavoro subordinato, con il conseguente obbligo di versamento dei contributi previdenziali relativi all’assicurazione generale obbligatoria, nell’ipotesi di un condòmino che, senza disporre di una propria organizzazione autonoma, svolga giornalmente attività di pulizia delle scale in favore del condominio” (Pret. Parma, 31 marzo 1980). Infatti “il perfezionamento del rapporto di lavoro può ben avvenire per fatti concludenti, anche nei confronti di un soggetto giuridico non personificato, qual è il condominio” (Cassazione Civile, sentenza n.5297 depositata il 6 marzo 2014) ed essere obbligati ad assumere un condòmino che fingeva di svolgere fai-da-te, con tutti i risvolti sanzionatori del caso e le conseguenze civili e penali, è un’esperienza non augurabile e che deve essere prevenuta in tutti i modi possibili. Igiene, qualità e sicurezza nei luoghi di lavoro DAL 1958 • PRODOTTI CERTIFICATI PRESIDIO MEDICO CHIRURGICO ED ANTIBATTERICI • PRODOTTI ED ATTREZZATURE DA AZIENDE CERTIFICATE UNI EN ISO 14001: 2004 V E Z Z O SI I RENEO di Vezzosi Flavio Giuseppe Tel. 02 60781512 - 02 69004651 Fax 02 69004651 Cell. 338 7984536 • SACCHI IMMONDIZIA BIODEGRADABILI • MATERIALI DI PULIZIA CON SCHEDE TECNICHE E DI SICUREZZA COME DA REGOLAMENTO (CE) N. 1907/2006 Sede amministrativa: Piazzale Salvatore Farina, 18/10 - 20125 Milano • ANTINFORTUNISTICA PER LA SICUREZZA SUL LUOGO DI LAVORO Sede operativa: Via Alberto Nota, 43 - 20126 Milano • SALE MARINO STRADE SICURE 44 l’amministratore Sentenze La presente rubrica è a cura dell’avv. Eugenio Antonio Correale e si compone di due parti per ogni sentenza: l’estratto ed un breve commento dello stesso avv. Correale 1245. Amministratore, emolumenti non corrisposti. Obbligatorietà della mediazione civile. In caso di controversia riguardante il mancato pagamento dei compensi professionali in favore dell’amministratore, questo dovrà preliminarmente convenire dinanzi ad un organismo di mediazione il condominio, pena la improcedibilità della domanda giudiziale. Tribunale di Bari, Ordinanza 26 maggio 2014 È agevole riportare il testo del provvedimento, molto stringato: “considerato che il presupposto della domanda attorea è costituito comunque dall’adempimento delle obbligazioni nei rapporti tra Amministratore e Condominio di tal guisa da ritenere che la fattispecie in esame ricada nella materia del condominio per la quale è previsto l’esperimento del procedimento di mediazione quale condizione di procedibilità giudiziale; visti e applicati gli artt. 5 – i bis e 6 del D.Lgs. n. 28/2010 aggiornato alla L 9 agosto 2013 n. 98; P.Q.M. - (omissis) assegna alle parti il termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione”. Il provvedimento sorprende alquanto, poiché è ben noto che la normativa sulla mediazione civile rende obbligatorio l’esperimento del relativo procedimento per le cause condominiali e che l’articolo 71 quater disp. att c.c. statuisce che si intendono per controversie in materia di condominio soltanto quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice. Quasi tutti i commentatori avevano accolto interpretazione rigorosa della previsione normativa, che appare limitata da precisi riferimenti normativi e che difficilmente può ritenersi riferita anche alla lite per omesso pagamento dei compensi dovuti all’amministratore- mandatario. Tuttavia, non stupisce la tendenza ad applicazione alquanto estensiva che si ravvede nella decisione in commento ed in molte altre, anche del nostro Tribunale. La procedura di mediazione civile può costituire buona occasione per tutelare al meglio gli interessi dei contendenti e sarebbe fuori luogo lamentarsi per provvedimenti che debordano da visione forse corrette ma anche formalistiche. 1246. Mediazione civile. Assenza ingiustificata di una parte al primo incontro del procedimento In caso di sinistro stradale, la compagnia di assicurazione che non partecipa alla mediazione adducendo quale giustificazione la fondatezza delle proprie ragioni, ostacola il corretto esplicarsi degli strumenti conciliativi e va condannata al pagamento di una somma pari al contributo unificato dovuto per il giudizio e al doppio delle spese processuali per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. (Tribunale di Roma, sezione tredicesima civile, sentenza 29 maggio 2014) La mediazione civile, tornata obbligatoria dal settembre del 2013, stenta a farsi strada nella nostra cultura ma trova sostenitori anche eccessivamente convinti. Si può essere buoni sostenitori del nuovo strumento e si può constatare che anche il lievitare dei costi della giustizia ordinaria ne rende molto ragionevole l’utilizzazione. Si deve segnalare, tuttavia, un qualche eccesso comuni- l’amministratore 45 Sentenze cativo, che la presente massima certamente induce a rilevare. Vanno corrette le informazioni che si sono riscontrate nella nostra stampa e va precisato che il Tribunale di Roma ha dovuto intervenire in fattispecie davvero peculiare: un giovane straniero, trasportato su un’auto che si è scoperto essere stata rubata dal suo conducente, ha subito lesioni gravissime a causa di un incidente ed ha agito per essere risarcito dal Fondo vittime della Strada. Il Giudice ha formulato una proposta conciliativa ex art. 185 bis c.p.c. (€ 180.000,00) alla quale il Fondo si è sottratto adducendo ragioni di rito e la palese infondatezza della pretesa avanzata dall’attore. Tale condotta processuale è stata violentemente stigmatizzata dal tribunale, che la condannato il Fondo al pagamento delle spese di causa e ad ulteriore somma, pari al triplo delle spese legali di giudizio) per la violazione degli articoli 91,92 e 96 c.p.c., disponendo l’invio degli atti alla Procura Generale della Corte dei Conti, al fine di valutare la sussistenza di un danno erariale pari alla differenza tra l’importo della condanna e quello auspicabile in virtù dell’accordo mai raggiunto. Per noi duplice insegnamento: a non considerare le notizie di stampa che hanno travisato la vicenda e che hanno parlato della mediazione civile (che non ha giocato alcun ruolo) ed a temere gli atteggiamenti che un giudice possa qualificare arroganti. La partecipazione all’incontro di mediazione appare doverosa, anche se per gli amministratori di condominio (così come per le assicurazioni) si tratta di adempimenti che minacciano di sottrarre molto tempo alle altre incombenze. 1247. Amministratore. Attribuzioni, erogazione delle somme dovute ai fornitori. Delega ad un terzo dell’espletamento di attività dovute dall’amministratore. Responsabilità. L’amministratore del condominio risponde quale mandatario dell’erogazione della spesa relativa all’esercizio di servizi comuni, indipendentemente dal fatto che questi siano prodotti da impianti a loro volta comuni ad altri condomini, e dalla circostanza che per la loro gestione non sia stato nominato un amministratore della comunione. Pertanto, ai sensi dell’art. 1717 cod. civ., comma uno, l’amministratore che nell’esecuzione di tale attività di mandato sostituisca altri a se stesso senza esservi autorizzato da ‘apposita delibera dell’assemblea condominiale, o senza che ciò sia necessitato dalla natura dell’incarico, risponde dell’operato della persona sostituita, a nulla rilevando che la sostituzione sia conforme a precedenti prassi note ai condomini, trattandosi di circostanza che di per se non vale ad esprimere la volontà del condominio. Cassazione civile sezione seconda sentenza n. 8339 del 9 aprile 2014. Sentenza di particolare rilievo per gli amministratori di condominio, che dovranno ricordare innanzitutto una pesante lezione: il fatto di essersi conformati a precedenti prassi non tranquillizza affatto; è bene confidare soltanto su autorizzazioni assembleari esplicite e chiare, mentre molto si rischia quando si fa assegnamento su implicite o tacite accettazioni. Il principio dettato dai giudici il seguente: la volontà del condominio si forma e si manifesta attraverso atti collegiali a contenuto formale. Nel caso governato dalla Corte due condominii avevano stipulato una transazione con il fornitore del combustibile, divenendo così debitori solidali di un certo importo. L’occasione aveva indotto uno dei due amministratori coinvolti a versare le somme maturate successivamente nelle mani del suo collega, incaricandolo di erogare l’intero dovuto all’impresa. Il meccanismo si è inceppato quando il fiduciario ha incassato i denari senza versarli al comune creditore, che ha agito per il pagamento ed ha costretto i malcapitati condomini a duplicare la loro spesa. Questi ultimi, forse non del tutto ignari della prassi che si era instaurata hanno chiesto a loro (ormai) ex amministratore di indennizzarli. La Corte ha disatteso le difese dell’ex ammi- 46 l’amministratore Sentenze nistratore che non ha potuto dimostrare esplicita autorizzazione dei condomini ad astenersi dal pagare direttamente all’impresa. Fin qui, come dicono i giuristi, la questione affrontata e risolta appare di mero fatto, ma la motivazione prosegue con ulteriore inciso che appare calibrato esattamente per dare un segno ed anche un avvertimento a coloro che meditano sull’organizzazione del loro studi: a norma dell’art. 1717 c. c. comma uno, l’amministratore che nell’esecuzione di tale attività di mandato sostituisca altri a se stesso senza esservi autorizzato in forza di un’apposita delibera dell’assemblea condominiale, o senza che ciò sia necessitato dalla natura dell’incarico, risponde dell’operato della persona sostituita. Nulla di strano e nulla di eversivo, tanto che sembra di dovere suggerire di recepire integralmente le indicazioni in discorso affinché chi intende ricorrere a soggetti estranei al proprio studio (outsourcing) intenda come muoversi ed intenda l’opportunità di verificare molto minutamente l’operato dei collaboratori esterni. 1248. Condominio. Lastrico solare accessibile unicamente da un appartamento. Assenza di titolo contrario, prevalenza del rapporto di pertinenzialità rispetto alla presunzione di cui all’art. 1117 c.c. Il lastrico solare che costituisca naturale proiezione dell’appartamento che ne costituisce unica via d’accesso verso l’esterno deve ritenersi pertinenza di tale unità immobiliare. In tale caso, il rapporto di pertinenzialità oggettivamente configurabile tra l’unità immobiliare (bene principale) ed il lastrico (bene secondario) prevale anche sulla presunzione di appartenenza al novero delle parti comuni di cui all’art. 1117 c.c., purché non si frapponga un titolo contrario. Cassazione civile sezione seconda sentenza n. 4936 del 3 marzo 2014 La regola ermeneutica dettata dalla Corte di Cassazione appare pienamente aderente a numerosi precedenti, dei quali si ricorda la sentenza n. 8394/1990, della quale è stata ampiamente trascritta la motivazione. Così, è stato dato ampio spazio all’esistenza di un titolo convenzionale ed è stato precisato che in presenza di un titolo che disponga sulla proprietà delle cose “ogni ulteriore questione diventa oziosa”. Fissato il primo livello di esame il giudice si è occupato dell’esistenza delle circostanze di fatto sufficienti per radicare due diversi rapporti di pertinenzialità, poiché il lastrico serve quale proiezione verso l’esterno di un appartamento e nel contempo serve per coprire le unità immobiliari sottostanti. La Corte ha ritenuto di assegnare prevalenza alla funzione di incrementare le facoltà spettanti al proprietario dell’appartamento posto al livello del terrazzo, del quale costituisce parte integrante strutturalmente e funzionalmente, talché si deve ritenere che la terrazza sia destinata non solo e non tanto a coprire una parte del fabbricato, ma soprattutto a dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità all’appartamento del quale è contiguo, costituendo di esso una proiezione all’aperto. 1249. Distanze legali. Applicabilità delle norme sulle distanze legali ai rapporti tra condomini. Le norme sulle distanze sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, a condizione, tuttavia, che siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni; propriamente, in ipotesi di contrasto, la norma speciale in materia di condominio prevale e determina l’inapplicabilità della disciplina generale sulle distanze, per cui, ove il giudice constati il rispetto dei limiti tutti di cui all’art. 1102 cod. civ., deve ritenersi legittima l’apposizione di una canna fumaria in aderenza al muro perimetrale e a ridosso del terrazzo a livello di proprietà di un determinato condomino. Cassazione civile sezione seconda sentenza n. 4936 del 3 marzo 2014 l’amministratore 47 Sentenze Appare utile premettere che la Corte ha considerato che il lastrico solare in discorso fosse di proprietà esclusiva, talché non è consentito ritenere che la dichiarazione di inapplicabilità delle norme sulle distanze legali sia derivata dalle peculiarità della fattispecie e più precisamente dalla comproprietà del lastrico anche in capo a chi aveva annunciato la realizzazione della canna fumaria. In questo senso appare evidente che la sentenza segna un notevolissimo avanzamento dell’impostazione precedente, quasi sempre limitata a reputare che le regole sulle distanze non fossero applicabilità nel rapporto tra proprietà esclusiva e parti comuni. Né è questo l’unico progresso, poiché sembra disattesa anche ulteriore e classica dirimente, che veniva costantemente ravvisata nell’inapplicabilità delle norme sulle distanze legali soltanto quando entrassero in discorso esigenze primarie del condomino. È pur vero che con la sentenza n. 2741/2012 la Corte aveva affermato che se il proprietario di un’unità immobiliare del piano attico agisce per ottenere la rimozione di una canna fumaria posta in aderenza al muro condominiale e a ridosso del suo terrazzo, la liceità dell’opera, realizzata da altro condomino, deve essere valutata dal giudice alla stregua di quanto prevede l’articolo 1102 c.c. e non in riferimento all’art. 907 c.c., sulla distanza delle costruzioni dalle vedute. Tuttavia, la incisiva novità deve ugualmente ravvisarsi, anche perché la sentenza del 2012 si era limitata a ritenere che la canna fumaria non sia qualificabile come costruzione e quindi non aveva incentrato la propria osservazione sul tema oggi direttamente risolto. 1250. Proprietà e confini. Muro divisorio. Il muro comune divisorio può essere sopraelevato - anche abbattendo una preesistente rete metallica - senza necessità di consenso dell’altro comproprietario perché la relativa facoltà, ai sensi dell’ art. 885 c.c., è svincolata dal regime normale della comunione e non trova alcuna restrizione negli artt. 1102 e 1108 c.c. La realizzazione di una ringhiera al disopra del muro comune non può essere qualificata come sopraelevazione. Cassazione civile sezione seconda sentenza n. 4755 del 2 febbraio 2014 La Corte ha ricordato il chiaro disposto di due norme di legge. In primo luogo, è stato richiamato l’articolo 885 del codice civile che consente al comproprietario di alzare il muro comune(conforme Cass. 11.1.1997 n. 237). A norma dell’art. 885 ogni comproprietario può alzare il muro comune, ma sono a suo carico tutte le spese di costruzione e conservazione della parte sopraedificata, salvo che il vicino non intenda renderla a norma dell’articolo 874. Si precisa inoltre che se occorre rinforzare il muro affinché lo stesso regga il maggior peso conseguente alla sopraelevazione, chi intenda eseguirla è tenuto a procedere a sue spese, utilizzando eventualmente il proprio suolo. Per vero, la soluzione scelta dalla Corte ha privilegiato altro concetto, talché è stato affermato che la costruzione di una ringhiera sulla sommità del muro di cinta non costituisce una sopraelevazione ma un uso della cosa comune che non ne altera la destinazione e non impedisce di farne parimenti uso. Muovendo da tale presupposto è stato deciso che il muro divisorio può essere sopraelevato anche abbattendo una preesistente rete metallica, senza necessità di consenso dell’altro comproprietario perché la relativa facoltà, ai sensi dell’art. 885 c.c., è svincolata dal regime normale della comunione e non trova alcuna restrizione negli artt. 1102 e 1108 c.c. 48 l’amministratore Problemi del lavoro PUBBLICATA LA LEGGE N° 78/2014 (JOB ACT) IN MATERIA DI CONTRATTI A TERMINE (1° parte ) PUBBLICATA LA LEGGE N° 78/2014 (JOB ACT) in materia di CONTRATTI A TERMINE (1° Vincenzo) Di Domenico parte A regime la versione definitiva del decreto lavoro. Con la pubblicazione sulla Gazzetta ufficiale della legge di conversione (la numero 78/14), si conclude la prima parte dell’intervento legislativo per favorire l’occupazione e semplificare gli adempimenti a carico delle imprese e degli studi professionali. Qui di seguito s’illustrerà una sintesi delle novità, che sono entrate in vigore dal 21 marzo 2014, e di fatto sostituiscono quanto previsto dalla riforma Fornero, quali: I CONTRATTI A TERMINE Premessa generale È possibile stipulare sempre contratti a tempo determinato in sostituzione di lavoratori assenti con diritto alla conservazione del posto di lavoro (es. con il solo limite del divieto di sostituzione di lavoratori in sciopero. malattia, ferie, maternità, etc.). È sempre necessaria l’indicazione del nome del lavoratore sostituito. I lavoratori a tempo determinato, assunti in sostituzione di lavoratori assenti, non sono computati nel novero delle percentuali massime di ricorso al lavoro a termine. È legittimo il contratto a termine in sostituzione che prosegue dopo che il lavoratore assente ha mutato il titolo dell’assenza, per esempio da malattia a maternità (Cass. 28 ottobre 1999, n. 12098). Prima d’iniziare a trattare la gli aspetti salienti della nuova norma è bene sottolineare come il legislatore abbia sostituito la locuzione “imprese” con quella di “datori di lavoro”, riconoscendo così la possibilità di stipulare un contratto di lavoro a tempo determinato anche agli studi professionali sotto i 5 dipendenti. L’ACAUSALITÀ – In questa parola sono racchiuse molte delle polemiche sollevate anche recentemente. L’espressione significa, infatti, che il datore di lavoro non deve più necessariamente motivare il termine di un rapporto per poter comprendere in maniera sintetica la “portata” del cambiamento. Qui di seguito si evidenziano le due disposizioni: PRIMA (D.LGS N° 368/2001 -L. 92/2012 – L. 99/2013) nell’ipotesi del primo rapporto a tempo determinato, di durata non superiore a dodici mesi comprensiva di eventuale proroga, concluso fra un datore di lavoro o utilizzatore e un lavoratore per lo svolgimento di qualunque tipo di mansione, sia nella forma del contratto a tempo determinato, sia nel caso di prima missione di un lavoratore nell’ambito di un contratto di somministrazione a tempo determinato ai sensi dell’art. 20, comma 4, del D.Lgs. n. 276/2003 OGGI (L. 78/2014) possibilità al datore di lavoro di poter “sempre” instaurare rapporti di lavoro a tempo determinato senza causale, con la possibilità di prorogare fino ad un massimo di 5 volte ed a condizione che si riferiscano alla stessa attività lavorativa per la quale il contratto è stato stipulato a tempo determinato. Di conseguenza, tale contratto ora può essere prorogato come gli altri contratti a termine, essendo allo stesso applicabile “in toto” la disciplina della proroga. Pertanto il contratto a termine resta stipulabile nel limite massimo di 36 mesi (durata massima dei contratti a termine), comprensivi di eventuali proroghe, con la possibilità di omettere la causale, indipendentemente che si tratti di primo contratto l’amministratore 49 Problemi del lavoro PRIMA Viene, inoltre, eliminata la vecchia ipotesi (scarsamente utilizzata) la quale rinviava alla contrattazione nazionale oppure a quella di secondo livello (anche aziendale), la possibilità di prevedere altre ipotesi nella percentuale del 6% all’interno del contratto “acausale”. OGGI Se nel contratto collettivo di riferimento non è specificato un limite, i contratti a termine stipulati all’interno di ogni realtà aziendale (Studio) potranno arrivare fino al 20% dell’organico aziendale (Studio). Tale percentuale, in particolare, deve essere calcolata in riferimento al numero dei lavoratori a tempo indeterminato in forza al 1° gennaio dell’anno di assunzione La norma in esame, al comma 1 apporta un interessante ulteriore novità, ovvero l’eliminazione dell’apposizione delle ragioni di carattere tecnico, produttivo, organizzativo o sostitutivo, anche se riferibili alla ordinaria attività del datore di lavoro. Il Ministero del lavoro, con il comunicato del 14 marzo 2014, ha illustrato al fine di chiarire alcuni dubbi interpretativi in merito all’efficacia e alla reale novità dei contratti a tempo, emersi dalla lettura del JOBS ACT, per quanto concerne le realtà imprenditoriali più piccole, che occupano fino a 5 dipendenti, sottolineando la possibilità di poter comunque stipulare un contratto a termine. In realtà, ciò conferma che le assunzioni a termine vengono vincolate numericamente; infatti: • le realtà imprenditoriali che occupano un organico fino a 5 dipendenti potranno avere un solo rapporto a termine; • le realtà imprenditoriali che occupano un organico da 6 a 12 dipendenti due dipendenti a termine; • le realtà imprenditoriali che occupano un organico maggiore, oltre i 12dipendenti il 20% LA SANZIONE Come comportarsi nel caso di sforamento del tetto del 20% che la Legge n. 78/2014 ha introdotto con una specifica sanzione di tipo economico, pari: • al 20% della retribuzione, per ciascun mese o frazione di mese superiore a 15 giorni di durata del rapporto di lavoro, se il numero dei lavoratori assunti oltre il tetto è 1; • al 50% della retribuzione, per ciascun mese o frazione di mese superiore a 15 giorni di durata del rapporto di lavoro, per tutti i lavoratori assunti oltre tetto (anche sul primo), se il numero dei lavoratori assunti oltre il tetto è superiore a 1. A tal riguardo è stato chiesto al Ministero se sia immediatamente operativa la norma suindicata . Il dicastero ha risposto affermativamente sottolineando che era limitato «……. per i nuovi contratti». Inoltre il ministero ha aggiunto che «…….lo sforamento dovuto a contratti a termine in essere può essere ricondotto nei limiti di legge entro il 31 dicembre 2014». Ciò vuol dire, ad esempio, che se un’o Studio ha in forza 2 dipendenti a tempo indeterminato e si trova alo stato attuale con 2 anziché 1 dipendente a termine, assunti entro il 20 marzo 2014, non sarà sanzionata per i due contratti a termine oltre soglia (il 20% di 5 dipendenti è 1) questi non è soggetto alla sanzione amministrativa in quanto, in tal caso, si troverà nell’impossibilità “…..di 50 l’amministratore Problemi del lavoro stipulare nuovi contratti di lavoro a tempo determinato fino a quando non rientri nel limite percentuale previsto”. Infatti la prima possibilità è quella di licenziare uno dei due dipendenti a termine in quanto oltre la soglia. A tal riguardo il datore di lavoro, a tal fine, potrebbe invocare proprio la nuova «soglia» quale giusta causa di licenziamento perché, altrimenti, non potrebbe sciogliere il contratto (licenziamento) prima del termine. Peraltro per i lavoratori sarebbe un vero boomerang; l’alternativa sarebbe quella di effettuare nuove assunzioni a tempo indeterminato al fine di coprire la quota (o trasformare i contratti a termine a tempo indeterminato di uno dei due assunti a termine e questa potrebbe essere- eventualmente- un ipotesi in sede di contenzioso legale). Nell’esempio si tratterebbe di dover fare 4 nuove assunzioni a tempo indeterminato, così da portare la forza lavoro a 6 unità “utili” in maniera tale da ottenere la quota di 2 dipendenti a termine. Poiché nessuna delle due possibilità è realisticamente praticabile, soccorre la precisazione fornita dal Ministero del Lavoro,come sopra esposta. FASE TRANSITORIA Non sono passibili di sanzione i contratti stipulati prima dell’entrata in vigore del decreto in questione, però, prima di poter effettuare nuove assunzioni a termine l’azienda (Studio) dovrà rientrare nel limite legale o se diverso contrattuale Ai fini del computo del limite quantitativo quest’ultimo NON opera in riferimento a tutto l’organico aziendale, pertanto sono escluse tutte le forme di lavoro non subordinato (quindi ad es. co.co.pro.). DIRITTO DI PRECEDENZA I dipendenti che hanno lavorato per più di 6 mesi nella stessa azienda possono esercitare il diritto di precedenza per le future assunzioni a tempo indeterminato. Tale diritto è esercitabile qualora le mansioni siano uguali od equivalenti a quelle richieste dall’azienda per l’assunzione e si estingue entro un anno dalla cessazione del rapporto a termine. N.B.: il diritto va espressamente richiamato nella lettera di assunzione. La norma, inoltre, ha esteso il diritto di precedenza a favore delle lavoratrici madri prevedendo in particolare che: 1. il periodo di congedo di maternità (art. 16, comma 1, del D. Lgs. n. 151/2001) è utile ai fini del raggiungimento del semestre necessario alla maturazione del diritto di precedenza; 2. il diritto di precedenza si estende anche alle assunzioni a tempo determinato effettuate dal datore di lavoro con riferimento alle mansioni già espletate in esecuzione dei precedenti rapporti a termine. In conclusione è da tenere presente che la norma prevede che il contratto, come atto scritto, deve contenere un richiamo alle disposizioni che regolano il diritto di precedenza, ovvero i commi 4-quater e 4-quinquies dell’art. 5 del D. Lgs. n. 368/2001. Piazza San Babila - Milano l’amministratore 51 Varie ed eventuali EL TOGN DELLA STRETTA BAGNERA Pinuccio Del Menico El Togn in realtà si chiamava Antonio Boggia ed era nato l’antivigilia di Natale del 1799 a Urio, sul lago di Como. Quasi un personaggio dei romanzi di Andrea Vitali, medico dall’altra parte del lago, oppure protagonista di una canzone in dialetto laghee di Davide Van de Sfroos. El Togn non faceva il contrabbandiere, non andava di “sfroso” oltre confine, forse perché nulla c’era allora da contrabbandare, ma contribuì con truffe, cambiali non onorate, risse e anche un tentato omicidio a costruirsi un palmares con tanto di condanne ed una evasione dal carcere durante una rivolta dei detenuti. Per farla breve, el Togn a soli 25 anni decise che era meglio cambiare aria e per scegliere la destinazione non dovette pensarci sopra troppo: la città, Milano. Aria nuova, vita nuova? All’inizio la redenzione pareva avvenuta. Antonio Boggia, grazie alla sua conoscenza della lingua tedesca, venne assunto in qualità di fuochista a Palazzo Cusani, sede del comando militare austriaco allora e oggigiorno occupato dal Comando Militare Esercito Lombardia e sede di rappresentanza della Nato. Sulla parete interna del palazzo in Brera è ancora conficcata una palla di cannone sparata dalle truppe del maresciallo Radetzky durante le 5 Giornate di Milano. Il palazzo voluto nel XVII secolo dal marchese di Chignolo Po, Agostino Cusani, venne venduto nel 1808 al demanio del Regno d’Italia dal pronipote Luigi, rovinato dai debiti di gioco. Alle dipendenze degli austriaci el Togn pareva avere messo la testa a posto tanto che nel 1831 si sposò e mise su casa. La scelta cadde su di un locale in via Nerino, 2, nello stabile di proprietà di Ester Maria Perrocchio in cui si stabilì dandosi peraltro da fare con lavoretti di imbiancatura ed altro al fine di migliorare il bilancio familiare. Una vita normale sconvolta il 26 febbraio 1860, quando alla sede dei Carabinieri Reali di via della Moscova, Giovanni Murier presentò denuncia di scomparsa della madre settantaseienne. E indovinate come si chiamava? Proprio lei: Ester Maria Perrocchio. Le indagini fecero scoprire una procura stipulata presso un notaio di Como che nominava il Boggia amministratore unico dei beni della donna. Venne alla luce anche il tentativo del Togn di uccidere a colpi di ascia un suo conoscente, Giovanni Comi. Boggia venne condannato dalla giustizia austriaca a tre mesi di manicomio criminale (anche allora pene troppo miti?) e poi tornò libero. Dalle testimonianza raccolte durante le indagini emerse di via vai continui del Togn con calce e mattoni in un piccolo magazzino di Stretta Bagnera, a due passi da via Torino e da piazza San Giorgio. Il locale venne perquisito ed in una nicchia murata, venne ritrovato il corpo sezionato a colpi di mannaia di una donna. Fu ispezionata anche la cantina e li i Carabinieri trovarono altri tre cadaveri, quello del ferramenta Pietro Meazza che con uno scritto incaricava Antonio Boggia di vendere la sua bottega, quello del manovale e compaesano Angelo Serafino Ribbone che lo autorizzava a prelevare i suoi averi depositati presso una anziana zia di Carate, e quello del commerciante di granaglie Giuseppe Marchesotti. Durante il processo el Togn, ormai divenuto famoso come “Il mostro di Milano” o “Il mostro della stretta Bagnera” ammise i quattro omicidi , ma tentò fino all’ultimo di farsi passare per matto arrivando anche a girare nudo per la cella. Il processo, cominciato il 18 novembre 1861, durò 5 giorni e al termine il giudice Crivelli emano la condanna a morte. 52 l’amministratore Varie ed eventuali L’esecuzione avvenne l’8 aprile 1862. Il mostro di Milano sfilò su un carro tra due ali di folla fino ad uno slargo tra i bastioni di Porta Ludovica a Porta Vigentina dove venne impiccato da due boia appositamente giunti da Torino e da Parma, visto che Milano non ne aveva uno. Il corpo decapitato del mostro fu sepolto nel vicino cimitero del Gentilino mentre la testa venne messa a disposizione del Gabinetto Anatomico dell’Ospedale Maggiore su richiesta del dottor Pietro Labus e successivamente affidate all’esame del padre della criminologia, il professor Cesare Lombroso, che, suscitando grande clamore, ne trasse conferma delle sua teorie riguardo il criminale nato: el Togn dell’altro ramo del lago di Como aveva i tratti dell’assassino. Successivamente la testa venne portata a Musocco nel 1949. Nell’ottobre 2009 nel mercato dei collezionisti venne recuperata una mannaia di proprietà dell’Ospedale Maggiore che è ora conservata al Museo di Arte Criminologica di Olevano di Lomellina. El Togn, Antonio Boggia, il mostro della stretta Bagnera, è passato alla storia della criminologia perché viene considerato il primo serial killer italiano e anche perché la sua fu l’ultima condanna a morte di un civile eseguita a Milano fino alla Seconda Guerra Mondiale. La pena di morte fu infatti abolita dal Codice Zanardelli approvato il 30 giugno 1889 ed entrato il vigore i primo gennaio successivo. Lo stesso codice introduceva, seppur in modo molto controllato, il diritto di sciopero. Giuseppe Zanardelli, bresciano, primo di 15 figli, fu Ministro della Giustizia, e sicuramente i frequentatori del lago di Garda, lo ricordano anche ammirando la villa di famiglia a Toscolano Maderno. Rimane la via Bagnera, più conosciuta come stretta Bagnera. Ovviamente c’è ancora ed è in testa alla classifica delle strade più strette di Milano. In pratica, a specchietti ripiegati, ci passa a malapena una Smart. Si chiama così molto probabilmente perché sede, un tempo, di antichi bagni o terme di epoca romana. IN MARMORESIN® PROTEGGETE IL VOSTRO IMMOBILE CON IL COPRIMURO DI ULTIMA GENERAZIONE s s Evita gonfiori dell’intonaco Evita spaccature del muro Il Coprimuro in marmoresin® è la soluzione innovativa per la protezione di muri e parapetti, evitando quindi interventi di rifacimento, tutelando nel tempo il valore della vostra casa e il conseguente risparmio. Il risultato è un prodotto totalmente impermeabile, inattaccabile dagli agenti atmosfrerici, non richiede manutenzione e le diverse colorazioni permettono l’adattabilità in ogni abbinamento estetico. 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I prodotti della Linea Coprimuro.net sono certificati. 53 Varie ed eventuali ANACI E IL COMUNE DI MILANO per il terzo anno consecutivo il comune di milano ha rinnovato la convenzione con anaci per dare, a cura degli associati anaci, consulenze presso le sedi dei varii consigli di zona ai cittadini. è questo un grande onore per la nostra associazione e la conferma della validità di quanto anaci è in grado di dare all’utenza cittadina per evitare che in condominio nascano divergenze e contrasti. 54 l’amministratore Varie ed eventuali l’amministratore 55 Varie ed eventuali 56 l’amministratore Varie ed eventuali l’amministratore 57 Varie ed eventuali 58 l’amministratore QUESTURA DI MILANO Ufficio Prevenzione Generale AT T E N Z I O N E ! DA TEMPO MOLTI ANZIANI VENGONO DERUBATI O TRUFFATI DA: FINTI DIPENDENTI STATALI FINTI DIPENDENTI INPS FINTI DIPENDENTI COMUNALI FINTI APPARTENENTI ALLE FORZE DELL'ORDINE (POLIZIA DI STATO, CARABINIERI, GUARDIA DI FINANZA, POLIZIA MUNICIPALE) - FINTI DIPENDENTI DELL'A.E.M., DELL'ENEL, DELLA TELECOM O SIMILARI. - DIFFIDI SEMPRE DI CHI SI PRESENTA AL SUO DOMICILIO, O LA FERMA PER LA STRADA E LE CHIEDE DI ESIBIRE IL LIBRETTO DELLA PENSIONE, IL DENARO O ALTRI OGGETTI PREZIOSI, DIFFIDI SEMPRE, ANCHE SE QUESTA PERSONA APPARE MOLTO GENTILE E CONVINCENTE. IN QUESTI CASI, CHIAMI O FACCIA CHIAMARE CON FIDUCIA IL “113” UN OPERATORE SARÀ PRONTO A CONSIGLIARLE IL MIGLIOR COMPORTAMENTO DA TENERE PER LA SUA SICUREZZA ED INCOLUMITÀ. Tasse e guai LA RIFORMA DEL CATASTO Romano Bionda Come già ricordato nel numero di febbraio di quest’anno (nell’articolo: “La revisione del classamento catastale degli immobili”) il legislatore, con il D.P.R. n. 138/98 (Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d’estimo delle unità immobiliari urbane e dei relativi criteri nonché delle commissioni censuarie in esecuzione dell’articolo 3, commi 154 e 155, della Legge 662/96)) aveva disposto la revisione generale dei quadri di qualificazione e classificazione degli immobili, rivedendone anche i criteri. del Ministro Formica) con il quale venivano determinate, con effetto dal 1° gennaio 1992, le tariffe di estimo delle unità immobiliari urbane per l’intero territorio nazionale. A causa della mancata attuazione della revisione catastale disposta dal D.P.R. n. 138/98, le tariffe d’estimo del 1992 sono rimaste in vigore fino ad ora. Benché possa essere ritenuto superfluo, rammentiamo che le ricordate tariffe d’estimo, moltiplicate per i vani catastali attribuiti ad ogni singola unità immobiliare con destinazione abitativa, oppure per la Tale revisione, disposta dal legislatore nel superficie delle unità immobiliari con di1996, seguiva di pochi anni il Decreto Mi- versa destinazione, ne determinano la rennisteriale del 27 settembre 1991 (a firma dita catastale; il relativo valore catasta- 60 l’amministratore Tasse e guai le, poi, lo si ottiene moltiplicando la rendita catastale per determinati coefficienti, fissati dalla legge, i quali differiscono in funzione sia della categoria di appartenenza dell’immobile sia del tipo di imposta a cui l’immobile dev’essere assoggettato (ad esempio: imposta di registro oppure IMU). Ora, con la Legge n. 23 dell’11 marzo 2014 (cosiddetta “Legge delega”), il Parlamento ha delegato al Governo la funzione legislativa “per un sistema fiscale più equo, trasparente e orientato alla crescita”, definendone gli oggetti e determinandone princìpi e criteri direttivi per rispettare il dettato dell’art. 76 della nostra Costituzione. L’articolo 2 della suddetta Legge delega (in vigore dal 27 marzo 2014) ha per oggetto la “Revisione del catasto dei fabbricati” ad opera di decreti legislativi che il Governo è chiamato ad emanare entro il 27 marzo 2015. Valore patrimoniale e rendita Il primo obiettivo della riforma è di giungere ad attribuire a ciascuna unità immobiliare esistente sul territorio nazionale sia il valore patrimoniale sia la rendita catastale, a differenza di quanto avviene attualmente, dove il valore patrimoniale si determina, per gli immobili a destinazione ordinaria, sulla base della rendita catastale. Il nuovo sistema estimativo, che prevede il coinvolgimento dei Comuni, anche ai fini del corretto classamento di immobili non censiti oppure non accatastati correttamente, non farà più riferimento a tariffe d’estimo, come avviene attualmente, ma determinerà sia la rendita sia il valore patrimoniale di ogni singola unità immobiliare sulla base di particolari “funzioni statistiche”, assumendo il metro quadrato come parametro unitario di consistenza, conformemente a quanto era già stato disposto con il D.P.R. n. 138/98. In particolare: a) per determinare il valore patrimoniale delle unità immobiliari si utilizzeranno funzioni statistiche che esprimano “la relazione tra il valore di mercato, la localizzazione e le caratteristiche edilizie dei beni”; in altri termini, al valore di mercato al metro quadrato si applicheranno probabilmente una serie di coefficienti, relativi all’anno di costruzione, al piano, all’esposizione, al riscontro d’aria, all’esistenza di ascensori, al riscaldamento (autonomo o centralizzato) ed allo stato di manutenzione, per giungere a determinare il valore che, moltiplicato per la superficie dell’unità immobiliare, dia come risultato il valore patrimoniale; b) per determinare la rendita catastale delle unità immobiliari si utilizzeranno funzioni statistiche che esprimano “la relazione tra i redditi da locazione medi, la localizzazione e le caratteristiche edilizie dei beni”; in altri termini, ai valori locativi medi annui al metro quadrato si applicherà probabilmente una riduzione derivante dalle spese di manutenzione straordinaria, amministrazione, assicurazione ed altro, per giungere a determinare il valore che, moltiplicato per la superficie dell’unità immobiliare, dia come risultato la nuova rendita catastale. Stime dirette Qualora non sia possibile fare riferimento diretto ai valori di mercato, com’è prevedibile per un ingente numero di unità immobiliari “a destinazione speciale”, che sfuggono agli algoritmi statistici, sarà necessario ricorrere a procedimenti di “stima diretta” utilizzando, a seconda dei casi, il criterio del “costo” oppure il criterio reddituale. l’amministratore 61 Tasse e guai Federalismo catastale Ritorna in auge la “cooperazione” tra l’Agenzia delle Entrate ed i Comuni, con particolare riferimento alla raccolta ed allo scambio delle informazioni necessarie all’elaborazione dei valori patrimoniali e delle rendite, introducendo piani operativi (concordati tra i Comuni e l’Agenzia delle Entrate) che prevedano anche la possibilità di affidare ai Comuni determinate funzioni catastali. Immobili storici Sono previste riduzioni del valore patrimoniale e della rendita catastale delle unità immobiliari riconosciute “di interesse storico o artistico” per tener conto dei particolari e più gravosi oneri di manutenzione che gravano su di esse, con particolare riguardo alle unità immobiliari che non sono suscettibili di essere “messe a reddito”. Commissioni censuarie Il Governo è chiamato, infine, a ridefinire le competenze ed il funzionamento delle Commissioni censuarie provinciali e della Commissione Censuaria centrale, ampliando la platea dei soggetti che possono essere chiamati a farne parte ed includendo tra i loro compiti: • la “validazione” delle funzioni statistiche da utilizzare, ove possibile, per la determinazione dei valori patrimoniali e delle rendite catastali delle unità immobiliari; • l’adozione di provvedimenti in autotutela, allo scopo di evitare, se possibile, che i contribuenti ricorrano immediatamente alle Commissioni Tributarie contro l’attribuzione di valori patrimoniali e di rendite catastali discutibili: in questo caso, si dovrebbe prevedere la possibilità che il contribuente inoltri un’apposita istanza, alla quale la Commissione censuaria dovrà dar risposta nel giro di ses- www.switchonmilano.it Via Mameli 52 20090 Fizzonasco di Pieve E. 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Naturalmente, deve restar salva la possibilità, per il contribuente, di adire le Commissioni Tributarie competenti poiché tra gli “atti impugnabili” (elencati nell’art. 19 del D.lgs. n. 546/1992) sono espressamente compresi “gli atti relativi alle operazioni catastali indicate nell’articolo 2, comma 2” dello stesso decreto (concernenti la consistenza, il classamento delle singole unità immobiliari e l’attribuzione della rendita catastale). Infine, le nuove rendite, ed i nuovi valori patrimoniali, dovranno poi essere portati a conoscenza degli interessati con adeguati strumenti di comunicazione, non limitandosi alla tradizionale “notifica mediante affis- sione all’albo pretorio”. È prevista anche una procedura di “monitoraggio” dell’attività del Governo, che dovrà trasmettere alle Camere una o più relazioni (di cui la prima entro sei mesi dall’attribuzione dei nuovi valori catastali) per illustrare gli effetti della revisione catastale, anche al fine di verificare l’invarianza del gettito tributario. Prematuri suonerebbero i commenti ai principi ed ai criteri direttivi contenuti nella “Legge delega”: decisamente più opportuno appare il rinvio dei commenti al momento in cui il Governo, nella veste di legislatore delegato dal Parlamento, emanerà il decreto legislativo sulla “riforma del Catasto”. Palazzo Dugnani e Giardini Pubblici Montanelli l’amministratore 63 Le nostre tabelle INDICI NAZIONALI DEI PREZZI AL CONSUMO PER LE FAMIGLIE DI OPERAI E IMPIEGATI INDICE GENERALE VARIAZIONI PERCENTUALI DEL MESE INDICATO RISPETTO ALLO STESSO MESE DELL’ANNO PRECEDENTE ANNO GEN FEB MAR APR MAG GIU LUG AGO SET OTT NOV DIC 2004 + 2,0 + 2,2 + 1,9 + 2,0 + 2,1 + 2,2 + 2,1 + 2,1 + 1,8 + 1,7 + 1,7 + 1,7 2005 + 1,6 + 1,6 + 1,6 + 1,7 + 1,7 + 1,6 + 1,8 + 1,8 + 1,9 + 2,0 + 1,8 + 1,9 2006 + 2,2 + 2,1 + 2,1 + 2,0 + 2,2 + 2,1 + 2,1 + 2,1 + 2,0 + 1,7 + 1,7 + 1,7 2007 + 1,5 + 1,5 + 1,5 + 1,4 + 1,4 + 1,6 + 1,6 + 1,6 + 1,6 + 2,0 + 2,3 + 2,6 2008 + 2,9 + 2,9 + 3,3 + 3,3 + 3,5 + 3,8 + 4,0 + 3,9 + 3,7 + 3,4 + 2,6 + 2,0 2009 + 1,5 + 1,5 + 1,0 + 1,0 + 0,7 + 0,4 - 0,1 + 0,2 + 0,1 + 0,2 + 0,7 + 1,0 2010 + 1,3 + 1,3 + 1,5 + 1,6 + 1,5 + 1,3 + 1,7 + 1,5 +1,6 +1,7 + 1,7 + 1,9 2011 + 2,2 + 2,3 + 2,5 + 2,6 + 2,6 + 2,7 + 2,7 + 2,8 +3,0 +3,2 + 3,2 + 3,2 2012 + 3,2 + 3,3 + 3,2 + 3,2 + 3,0 + 3,1 + 2,9 + 3,1 + 3,1 + 2,7 + 2,4 + 2,4 2013 + 2,2 + 1,8 + 1,6 + 1,1 + 1,2 + 1,2 + 1,2 + 1,1 + 0,8 + 0,7 + 0,6 + 0,6 2014 + 0,6 + 0,5 + 0,3 + 0,5 + 0,4 TABELLA DEL TASSO DEGLI INTERESSI LEGALI ANNO TASSO Dal 19/04/1942 al 15/12/1990 5% Dal 16/12/1990 al 31/12/1996 10% Dal 01/01/1997 al 31/12/1998 5% Dal 01/01/1999 al 31/12/2000 2,50% Dal 01/01/2001 al 31/12/2001 3,50% Dal 01/01/2002 al 31/12/2003 3% Dal 01/01/2004 al 31/12/2007 2,50% Dal 01/01/2008 al 31/12/2009 3% Dal 01/01/2010 al 31/12/2010 1% Dal 01/01/2011 al 31/12/2011 1,50% Dal 01/01/2012 al 31/12/2013 2,50% Dal 01/01/2014 64 1% l’amministratore Sicli S.r.l. Sicli Sistemi S.r.l. Sicli Lecco S.r.l. Sicli Nord Est Sicli Nord Ovest 20010 Cornaredo (MI) Via Gian Battista Vico, 29 tel 02.3537139 fax 02.35371311 20010 Cornaredo (MI) Via Gian Battista Vico, 29 tel 02.35371352 fax 02.35371351 23900 Lecco (LC) Via Col di Lana, 4 tel 0341.366592 fax 0341.271915 37059 Zevio (VR) Via Argine Vecchio, 42 tel 045.7850335 fax 045.6050655 10040 Leini (TO) Strada Fornacino, 157/A (In apertura)