la riforma e la morosita
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la riforma e la morosita
LA RIFORMA E LA MOROSITA' diNfredo Fenald*chi a nuova formulazione dell'art. 63 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile ha introdotto un obbligo, assolutamente nuovo, a carico dell'amministratore. Tale obbligo ha ad oggetto la comunicazione dei dati dei condòmini morosi ai creditori non ancora soddisfatti, che ne facciano richiesta. La norma prosegue stabilendo che i creditori del Condominio non possono agire "...nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escusslone degli altri condomini..." La novella è diretta a realizzare senza dubbio l'interesse dei fornitori del Condominio, a*ffi X ma, a ben vedere, anche quello dei condomini che risultino in regola con i pagamenti delle quote condominiali e del Condominio in generale. Per comprendere le ragioni della sua introduzione occorre ricordare la recente evoluzione giurisprudenziale in materia di debiti condominiali verso terzi. ,-\ l9I I EII I.E IEg r,x* I I ! §l I §I t \aÉl Per lungo tempo, secondo interpreta- sazione a Sezioni Unite (ossia nel suo Collegio più prestigioso, composto di nove giudici e presie- zione assolutamente maggioritaria in dottrina e in duta dal Primo Presidente) con la sentenza n. giurisprudenza, si è ritenuto che i singoli condomini rispondessero solidalmente con il condominio - mero ente di gestione, privo di personalità giuridica - delle obbligazioni assunte dal Condominio medesimo verso i lerzi. Per rendere l'idea della portata applicativa della affermata natura solidale dell'obbliga- 9148/08 ha affermato la natura parziaria delle obbligazioni assunte dal Condominio verso I'esterno. zione assunta dal Condomrnio. sembra utile ricorrere ad un esempio: ove il Condominio avesse appaltato ad un'impresa lavori di manutenzione del fabbricato e l'appaltatore non fosse stato pagato quest'ultimo avrebbe potuto agire esecutivamente nei confronti del Condominio e nei confronti diognisingolo condomino e per l'intero proprio credito. Poteva così accadere che il condomino in regola con i pagamenti delle proprie quote do- vesse subire una azione esecutiva ed essere costretto a pagare, per cosi dire, le "colpe" dialtri (salvo rivalsa nei confronti del Condominio). ll "torto" del condomino esecutato, nella prassi, poteva essere semplicemente di essere quello ritenuto più solvibile dal creditore del Condominio. Con improvviso mutamento di indirizzo in- terpretativo la Corte di Cas- 20 ln termini sintetici ciò ha significato l'affermazione del principio per cui il creditore del condominio " ... consegLtita la condanna dell'amm in i stratore, q ual e rap p rese nta nte d e i c o n do m in i ouo orocedere all'esecuzione individualmente nei confronti dei singoli condomini. secondo ta quota di ciascuno e non per l'intero ...". Ne è derivato un sistema in cuiè risultato massimamente tutelato il condomino adempiente, che ha cessato di subire conseguenze patrimoniali ne".,,@Ìmgluih'la gative in virtù di morosità mtfunaH' t* deglialtricondomini. @e,eu*:nFWfute condeimn&mhL,, ptò@ae tempo si è venuto a iltwtzkxpirffividattwrb Greare un vuoto di tureiantffiideisitgdiffifu tela per i creditori del mini,wn&laqlffidicia*tnoenon wl'inwo..." Condominio. Per tornare al- Cas§.S,U,n. l'esempio già utilizzato ,- 914808 l'impresa appaltatrice che non avesse trovato soddisfazione agendo contro il Condominio, si sarebbe trovata in un gravissimo stato di incerlezza in ordine aazioni esecutive contro i condòmini: consultando i dati ricavabili da visure presso la Conservatoria dei Registri e presso il Catasto avrebbe potuto in molti casi identificare i nominativi dei singoli condòmini e quote millesimali attribuite alle unità immobiliari; ma non avrebbe mai potuto sapere quale condomino avesse pagato Ie quote di sua spettanza e quale no. Tale notizia, ieri come oggi, può essere com unicata solamente dall'amministratore. Ma prima della Riforma l,amministratore del Condominio non avrebbe potuto e non avrebbe dovuto comunicare i nominativi dei morosi e ammontare delle morosità. Non avrebbe dovuto per due ordini di ra_ gioni: da un lato I'amministratore è mandatario dei condomini ed ha obblighi nei loro confronti, non ha obblighi nei confronti delle controparti; dall,altro tra i doveri dell'amministratore mandatario nei confronti del mandante vi è anche quello di riser- azione esecutiva destinata a rimanere infruttuosa). Si consideri poi che il medesimo ar1. 63 disp. att. c.c. novellato prevede, come già segnalato, che " ... i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l'escussione degli altri condomini Vedremo quale sarà l'interpretazione della norma nell'ipotesi in cui l'amministratore delCon_ dominio non comunichi i dati dei condomini morosi. Se si ritiene che in assenza di comunicazione il creditore non possa agire nei confronti di alcun condomino, certamente il creditore del Con- valezza. A seguito del mutato orienta- :1':iil14 '''* l'appaltatore risultava ingiustamente svantaggiato: non potendo co- d al l, i i .t,,:i::,,,::,,,:,,:,:,.:,.:.:..,1 mento giurisprudenziale noscere quali fossero . dominio, penalizzalo nadem p i mento ...:."'t "ré; dell'amministratore di I ,rr r ,,',, ,' ì comunicare idati, potrà :,:. a g re n e i s u o i c o n f ro n t principi i gene..,,§§$* "'"'''''" t:,secondo , i '' rali. Se si ritiene invece che, la mancata i = condòmini morosi e quale I'ammontare della loro morosità, di fatto, vedeva forte_ mente compressa Ia sua possibilità di recuperare il proprio credito. L'intervento del legislatore ha in qualche modo riequilibrato il quadro: a) imponendo al I'amm n istratore di comun icare i i dati dei condomini morosi ai creditori ha posto questi ultimi nella condizione di poter agire esecutivamente nei confronti dei primi (si è così realizzalo I'interesse dei creditori); b) consentendo ai creditori di agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti solo dopo aver escusso Ìnfruttuosamente il patrimonio dei condomini morosi si e invece realizzato l,interesse dei condomini "vir1uosi". ll legislatore ha quindi mostrato di rrtenere che l'obbligo dei condomini abbia comunque na- tura solidale. Solo così si spiega la possibilità, sia pur residuale, di aggressione del patrimonio dei con- domini in regola con i pagamenti (consentita al creditore del Condominio dopo l,infruttuosa azione nei confronti dei morosi). ll nuovo equilibrio ha però gravato di ulte_ riori obblighi e responsabilità l,amministratore del Condominio. Si pensiall'ipotesi di erronea indicazione della morosità di un condomino in verità ademplente. Di un tale errore potrebbero dolersi (e riva- lersi nei confronti dell'amministratore) sia il condomino (costretto a difendersi di una illegittima azione esecutiva intrapresa nei suoi confronti), sia il creditore (indotto a proporre una comunicazione da pafte dell'am ..\ ta I l§ ! istratore consenta ai creditori del Condominio di agire nei confronti ditutti i condòmini, llcondòrnino @ehaces- sdo m in dist*ecore guenzepeinonid regdile h vbù d* macx$Èdialti condòrnini- tE I I E{I r 81l r É'l != | tÉ | \-/ l'amministratore sarà responsabile nei confronti dei condomini in regola sottoposti immediatamente ad azione esecutiva. Appare chiara, quindi, la necessità di un puntuale monitoraggio dei pagamenti ricevuti alfine di redigere comunicazioni corrette. Ulteriori responsabilita potrebbero sor_ gere nell'ipotesi in cui l'amministratore fornisca dati in questione in assenza dei presupposti per ia comunicazione.Tali presupposti sono: a) L'esistenza di un'esplicita richlesta b) La provenienza della richiesta da un creditore insoddisfatto Nessuna comunicazione sarà quindi do_ i vuta a chi non sia creditore e al creditore che venga soddisfatto. La norma non richiede forme particolari per la richiesta di comunicazioni, ma dovendo l'amministratore rispondere del proprio operato ai condomini sembra oppoftuno fornire i dati solo in caso di formalizzazione della richiesta con lettera raccomandala a/r o equivalenti. Avv. Alfredo Ferraldeschi Consulente Legale A.N.AM M. l. o1 LI