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CAPACITÀ GIURIDICA, NUOVA FRONTIERA DEL CONDOMINIO (*)
di Nino Scripelliti
SOMMARIO: 1. Premessa. – 2. Capacità e soggettività del condominio. Critica alla definizione tradizionale del
condominio quale ente di gestione. – 3. La attuale disciplina. – 4. Il nuovo condominio. – 5. Capacità e soggettività
attuali del condominio. – 6. Espansione della capacità giuridica del condominio.
1. Premessa. – Il tema della capacità giuridica del condominio (la nuova frontiera del condominio)
non è stato posto, come sarebbe stato lecito attendersi, dalla dottrina o, quando se ne fosse
presentata l’occasione, in giurisprudenza; al contrario il tema – sostenuto, già da anni, dalla
Confedilizia – è stato posto nella sede legislativa, come si può constatare dalla lettura dei due
disegni di legge presentati al Senato in questa legislatura (Legnini ed altri, e Pastore ed altri), i quali
prevedono entrambi per il condominio la capacità giuridica secondo le indicazioni di cui infra: il
primo D.D.L., quale promozione volontaria rispetto allo stato attuale ed oggetto di specifica
deliberazione da parte dell’assemblea con il massimo quorum deliberativo, così riconoscendosi alla
capacità giuridica,una forma di evoluzione rispetto allo status tipico e legale dell’istituto; il secondo
D.D.L. – ripetitivo,anche in questo aspetto, di uguale proposta avanzata nella scorsa legislatura –
prevedendo la capacità de plano e quale condizione generale propria e non rinunciabile per tutti gli
edifici in condominio.
Altro è capire quale sia il significato, attuale e potenziale, di questa attribuzione e quindi della sua
possibile evoluzione, se ed in quale misura la capacità coincida con la personalità giuridica e, più
genericamente, con l’emersione di una più marcata soggettività del condominio rispetto a quella
attuale ammessa dal diritto positivo.
In realtà, capacità e personalità sono aspetti dello stesso tema, in quanto l’espansione della capacità,
può assurgere a livello di vera e propria personalità giuridica nel senso comunemente inteso.
Conviene che i diretti interessati e quindi i condomini e le associazioni della proprietà edilizia che li
rappresentano, affrontino l’argomento in quanto strettamente connesso con il tema
dell’amministrazione, ora emergente a livello di percezione della generalità dell’utenza, di quella
che costituisce la più diffusa forma abitativa; e ciò per una serie di motivi: maggiori esigenze di
manutenzione a causa dell’invecchiamento degli edifici e maggiori costi relativi, necessità di
mantenere il valore dell’investimento immobiliare, crescita del livello degli stili di vita unitamente
alla emersione di beni e diritti (privacy, salute, sicurezza, comunicazioni) delle persone, prima non
avvertiti ed ora, non di rado, avvertiti in quanto oggetto di compressione nella comunità
condominiale. È opinione di chi scrive, che questi temi siano strettamente connessi con quelli della
efficienza e della responsabilità dell’amministrazione, a loro volta connessi con quella che, per
convenzione, possiamo definire la capacità giuridica del condominio (1). Occorre ammettere che
l’attuale disciplina, tra diverse lacune ed imperfezioni, annovera anche quella di una carente
regolamentazione dell’amministrazione, lasciata alla interpretazione dei singoli attori
(amministratori ed assemblea) e tale da non garantire i condomini dalle prevaricazioni
dell’assemblea, che spesso tende a straripare nella competenza dell’amministratore limitandone
l’iniziativa, e da non premiare l’iniziativa dell’amministratore relegandolo al ruolo di puro
esecutore del deliberato e, nel contempo,senza apprestare strumenti efficaci per farne valere le
eventuali responsabilità. È constatabile che l’attuale disciplina rende difficile l’avvicendamento
degli amministratori (sovente in condizioni di prorogatio), che incentra l’amministrazione
nell’assemblea (che, come tutti gli organi collegiali numerosi, dovrebbe essere destinata allo
svolgimento di funzioni di controllo e non di gestione), che non tutela le minoranze dagli abusi
della maggioranza e,al contrario, non tutela la maggioranza dalle imposizioni e della minoranza e
degli assenteisti, che non stimola la partecipazione (responsabilizzandogli assenti e gli astenuti).
2. Capacità e soggettività del condominio. Critica alla definizione tradizionale del condominio
quale ente di gestione. – Appare indubbio che l’attuale e tradizionale disciplina e definizione del
condominio quale ente di gestione delle parti comuni, non corrispondente a nessuna categoria
giuridica conosciuta, comunicante egualmente l’idea di un ordinamento finalizzato
all’amministrazione, è tautologica e di scarso e confuso significato, buona ad essere riempita di
diversi contenuti,ma già tale da attribuire al condominio una limitata capacità. La dottrina si affatica
tuttora nella definizione del condominio, ma senza risultati appaganti e definitivi. La tesi della
limitata personalità giuridica, pure del tutto minoritaria in dottrina (BRANCA configura il
condominio come ente collettivo dotato di personalità giuridica; DATTILO parla di centro di
imputazione di rapporti, distinto dai singoli partecipanti; critiche al concetto di ente di gestione da
parte di SALIS e PERETTI GRIVA), si affaccia sporadicamente in giurisprudenza ove si parla –
appunto – di limitata capacità giuridica e di una certa autonomia (Cass. 2003/1963) (2).
Peraltro, il termine ente, anche se qualificato come di gestione, esprime il massimo della
soggettività, propria della personalità giuridica, che pure non è prevista dall’attuale disciplina;
mentre il termine gestione evoca il concetto di una forma organizzativa costituita dall’assemblea e
dall’amministratore (e, facoltativamente, dal consiglio dei condomini quale organo consultivo),
finalizzata all’amministrazione conservativa delle parti comuni dell’edificio: nel che propriamente
consiste l’amministrazione condominiale nella sua attuale configurazione. Quindi, invece di ente di
gestione, si dovrebbe più propriamente parlare di organizzazione della gestione o di gestione
organizzata.
Nella qualificazione del rapporto amministratore/amministrati, gli studiosi non vanno oltre il
mandato con rappresentanza; il che implica:
– condizione di soggezione e scarsa autonomia del mandatario (art. 1711 c.c.), che è indotto a non
spingersi oltre i limiti posti dall’art. 1130 c.c., e quindi oltre la mera conservazione dell’edificio
– riferibilità immediata ai mandanti, degli effetti giuridici dell’attività del mandatario con
rappresentanza
– ridotta percezione da parte dell’amministratore della propria responsabilità nei confronti della
compagine condominiale, a causa delle difficoltà della sostituzione, in specie nei grandi
condominii, che conduce sovente alla prorogatio degli amministratori e quindi ad uno stato, se
possibile, di ancora maggiore distacco dagli interessi dei condomini.
Quindi, si constata che, allo stato del diritto positivo, l’attuale assetto organizzativo si configura
come finalizzato, nell’ipotesi della sua massima efficienza, al mantenimento o conservazione, come
si esprime l’art. 1130, del condominio inteso come compendio di immobili ripartiti tra proprietà
comune e proprietà individuale, ma è del tutto inefficiente a garantire un’amministrazione ad
meliorandum e la sua valorizzazione, sotto i seguenti aspetti:
– utilizzazione delle potenzialità di talune parti comuni (quali aree scoperte accessorie, parti
dell’edificio non più utilizzate)
– realizzazione degli adeguamenti igienico-sanitari, di sicurezza e di privacy
– recepimento di nuove tecnologie (riscaldamento, condizionamento, telecomunicazioni).In altri
termini, gli attuali strumenti amministrativi ed in particolare la condizione dell’amministratore,
sono finalizzati, più alla conservazione della proprietà che alla valorizzazione della proprietà e delle
proprietà, ritenuta non corrispondente agli obblighi reciproci tra i condomini.
3. L’attuale disciplina. – Nell’attuale struttura organizzativa del condominio il principio
maggioritario, è il primo indicatore di soggettività distinta da quella dei partecipanti. In forza di tale
principio la volontà della maggioranza assembleare si fonde in una unica volontà, che è riferibile
all’intero ceto condominiale unitariamente considerato, comprensivo degli assenti, degli astenuti e
dei dissenzienti,e quindi ad un soggetto diverso dalla somma delle singole individualità.
Inoltre, tracce e frammenti normativi indicatori di capacità giuridica, sono rinvenibili tanto nella
disciplina della comunione quanto in quella del condominio, laddove si ammette la possibilità che
l’amministrazione persegua finalità superindividuali (l’art. 1108 prevede innovazioni dirette al
miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, così come con norme
analoghe dispongono gli artt. 1120 e 1121). Quindi, ancor più nel condominio quale forma
evolutiva della comunione, si possono ipotizzare finalità eccedenti la mera conservazione del bene
in corrispondenza di interessi superindividuali e di una soggettività distinta da quella dei condomini.
4. Il nuovo condominio. – L’attuale condizione della proprietà immobiliare richiede che la sua
disciplina si evolva e che, attraverso una gestione attiva e non meramente conservativa, consenta di
sviluppare tutte le potenzialità dei beni comuni, con effetti destinati a riversarsi sulle proprietà
individuali.
Preso atto che l’attuale disciplina non consente alcuna evoluzione applicativa, questi obiettivi
saranno raggiungibili percorrendo, de jure condendo,tre diverse e nuove direttrici:
– rivedendo il sistema maggioritario, che conduce con gli attuali quorum (costitutivi e deliberativi)
ad abusi tanto da parte delle minoranze, quanto da parte delle maggioranze e dei non partecipanti,ed
addirittura anche da parte di chi si astiene e si assenta dalla comunità condominiale, e per contro
privilegiando i diritti e gli obblighi che reciprocamente si assumono quando si entra a far parte di
questa comunità (occorre quindi anche una revisione dei principii di cui sono espressione gli articoli
1120 e1121)
– facendo emergere quanto più possibile la soggettività e quindi la capacità giuridica del
condominio
– e, in stretta connessione con il rafforzamento della capacità del condominio, configurando una
nuova condizione dell’amministratore.
Ordinati logicamente, questi obiettivi vedono al primo posto la realizzazione della massima capacità
giuridica del condominio, alla quale seguiranno,quali corollari e conseguenze, gli altri due.
5. Capacità e soggettività attuali del condominio. – Non si tratta di fare rivoluzioni, in quanto già
ora il condominio ha capacità di dare vita a rapporti giuridici (di lavoro, bancari, d’appalto, etc.)
e,anche se questo aspetto non viene evidenziato, di acquistare o trasferire diritti reali. Ed infatti non
vi sono impedimenti all’acquisto della proprietà di beni mobili da parte dell’amministratore su
autorizzazione dell’assemblea, e quindi di beni che divengono in tal modo oggetto di comproprietà
da parte dell’intero ceto condominiale, e che, sempre a maggioranza, possono essere alienati. Per
contro, è il vigente sistema della pubblicità immobiliare che limita, per i condomini, l’acquisto di
beni immobili,i quali non possono essere intestati al condominio come tale, anche se il
collegamento tra proprietà immobiliare e personalità giuridica è cessato a partire dalla modifica
dell’art. 2659 c.c. (legge 27 febbraio 1985 n. 52) che consente la trascrizione di atti dispositivi di
diritti reali in favore e contro, le società semplici e le associazioni non riconosciute(3). Inoltre, i
beni comuni, compresi quelli di cui all’art. 1177, anche se dotati di individualità catastale, che ne
consente la descrizione negli atti di disposizione, non possono esser oggetto di disposizione e di
alienazione, stante il disposto dell’art. 1108 c.c. che esige l’unanimità.
Tuttavia, a ben vedere e fin da ora se si prescinde dagli effetti della pubblicità, non esiste alcuna
limitazione alla capacità di acquisto del condominio(non di vendita) ed all’applicazione,
limitatamente alle parti del contratto, dell’art. 1376 c.c. (4). Ne deriva che gli stessi principii che
consentono l’acquisto di beni mobili, consentono anche l’acquisto da parte dell’amministratore di
beni immobili, con effetti sul patrimonio di tutti i condomini (anche se la non trascrivibilità dei
contratti, a favore e contro i condomini, rende praticamente inopponibili ai terzi il trasferimento dei
beni; e poi, per le alienazioni, si deve tenere conto dell’art. 1108, comma 3, applicabile anche al
condominio ex art. 1139).
6. Espansione della capacità giuridica del condominio. – La capacità giuridica del condominio va
quindi costruita intorno all’assunzione da parte del condominio (per decisione del condominio o del
costruttore venditore in sede di formazione del regolamento contrattuale) di finalità non generiche e
che non siano limitate alla mera conservazione e manutenzione dell’immobile, ma siano
dirette,attraverso obiettivi specifici, alla valorizzazione dell’intero compendio immobiliare, e
conseguentemente delle singole unità di proprietà individuale (per esempio, l’acquisto di un
determinato terreno confinante, l’ampliamento dell’edificio, la realizzazione di servizi comuni,
ecc.). In tal modo, si andrà oltre il concetto di regolamento condominiale per arrivare alla
formazione di un vero e proprio statuto del condominio.
Le finalità del condominio costituiscono la premessa di una soggettività di grado superiore rispetto
a quella dei singoli proprietari, con i seguenti effetti:
– il patrimonio del condominio sarà costituito non solo dalle parti comuni di cui all’art. 1117, ma
potrà comprendere beni mobili ed immobili acquistati da terzi o da altri condomini, strumentali alla
realizzazione delle finalità che il condominio si è posto. Il patrimonio comprenderà anche la cassa
comune e cioè la liquidità necessaria per l’amministrazione (attualmente, salvo che la cassa non sia
costituita da un deposito bancario intestato al condominio, i denari presso l’amministratore
costituiscono mezzi per l’adempimento del mandato ex art. 1719 c.c. e quindi debbono essere
considerati appartenenti al mandatario e non al condominio). Inoltre il condominio potrà partecipare
alla divisione di parti comuni prevista dall’art. 1119
– la responsabilità della cassa e del patrimonio comune nei confronti delle obbligazioni assunte
verso terzi nella amministrazione, con la conseguenza che ognuno risponderà dei suoi debiti e nei
limiti della sua quota e non rischierà di pagare per gli altri (costituiranno garanzia per i creditori i
beni di proprietà comune che è possibile sottrarre alla loro destinazione senza danni per il
fabbricato, ed i terzi nel contrattare con il condominio, si regoleranno in conseguenza)
– autonomia dell’amministratore e esaltazione del suo ruolo di professionista incaricato
responsabilmente della gestione sotto il controllo dell’assemblea, ma senza che questa possa
ingerirsi nell’amministrazione
– ancora autonomia dell’amministratore, il quale dovrà inspirare la sua azione al raggiungimento
delle finalità previste nello statuto, che così costituirà la misura per la valutazione del suo
operato,senza che le inefficienze o le inerzie dell’assemblea possano condizionarne l’attività (sarà
possibile prevedere un ridotto organo amministrativo collegiale, ma con necessaria delega
dell’amministrazione ad un solo componente, che quindi coinciderà con l’attuale figura
dell’amministratore)
– possibilità di dismettere beni comuni non più utilizzabili (locali ex impianto comune di
riscaldamento, casa dell’ex portiere, eventuali spazi esterni inutilizzati e simili) e possibilità altresì
di acquistare altri beni nell’interesse di tutti (salvo i dissenzienti e chi vorrà dissociarsi dall’acquisto
ai sensi dell’art. 1121)
– incentivazione dell’amministratore al raggiungimento degli obiettivi e delle finalità statutarie
– divisibilità del patrimonio condominiale che non sia connesso inscindibilmente alle proprietà
individuali
– responsabilità dei singoli condomini nei confronti del condominio, in caso di uso improprio delle
rispettive unità immobiliari, tali da deprezzare o danneggiare l’intero edificio (in tal caso
l’obbligazione risarcitoria costituirà elemento del patrimonio comune)
– le tabelle millesimali costituiranno regola per l’azione del condominio, che potrà modificarle, e
non caratteristica immutabile delle singole unità immobiliari, divenendo flessibili e potendo
adattarsi ai mutamenti di uso delle unità immobiliari:quindi ognuno pagherà i costi dei servizi che
utilizza effettivamente.
– possibilità (nel caso di condominii di dimensione particolarmente elevata o di supercondominii)
della costituzione di strumenti operativi, quali società di capitali a socio unico (condominio) o con
possibilità di ammissione anche di singoli soci, ai quali affidare la gestione di servizi comuni
(piscine, spazi verdi, impianti sportivi e simili) con possibilità, nei casi in cui lo statuto lo preveda,
di fornire servizi anche ad estranei al condominio.
(*) Pubblicato in Archivio delle locazioni e del condominio n. 4/2007.
(1) L’argomento della capacità e della soggettività del condominio è specialmente rilevante oltre una certa dimensione
degli edifici ed in un’ottica di evoluzione dell’istituto condominiale verso dimensioni superiori a quelle medie attuali.
(2) Il condominio non è un soggetto giuridico dotato di propria personalità distinta da quella di coloro che ne fanno
parte, bensì un semplice ente di gestione, il quale opera in rappresentanza e nell’interesse comune dei partecipanti,
limitatamente all’amministrazione e al buon uso della cosa comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun
condomino. Ne deriva che l’amministratore per effetto della nomina ex art. 1129 c.c. ha soltanto una rappresentanza ex
mandato dei vari condomini e che la sua presenza non priva questi ultimi del potere di agire personalmente a difesa dei
propri diritti, sia esclusivi che comuni, costituendosi personalmente anche in grado di appello per la prima volta, senza
che spieghi influenza, in contrario, la circostanza della mancata partecipazione al giudizio di primo grado instaurato
dall’amministratore (Cass. civ., sez. II, 9 giugno 2000, n. 7891, in Giust. civ. Mass. 2000, 1261). L’amministratore di
condominio – nel quale non è ravvisabile un ente fornito di autonomia patrimoniale, bensì la gestione collegiale di
interessi individuali, con sottrazione o comprensione dell’autonomia individuale – configura un ufficio di diritto privato
oggettivamente orientato alla tutela del complesso di interessi suindicati e realizzante una cooperazione, in regime di
autonomia, con i condomini, singolarmente considerati, che è assimilabile, pur con tratti distintivi in ordine alle
modalità di costituzione ed al contenuto «sociale» della gestione, al mandato con rappresentanza, con la conseguente
applicabilità,nei rapporti tra amministratore ed ognuno dei condomini,dell’art. 1720, comma 1, c.c., secondo cui il
mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni fatte nell’esecuzione dell’incarico diretta ad ottenere il
rimborso di somme anticipate nell’interesse della gestione condominio legalmente rappresentato dal nuovo
amministratore, anche contro il singolo condomino inadempiente all’obbligo di pagare la propria quota (Cass. civ., sez.
II, 12 febbraio 1997, n. 1286, in Giust. civ. Mass. 1997, 227, in Vita not. 1997, 190 nota TRIOLA, in questa Rivista
1997, 419).
(3) Art. 2659. (Nota di trascrizione). [I]. Chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi deve presentare al conservatore
dei registri immobiliari, insieme con la copia del titolo, una nota di doppio originale, nella quale devono essere
indicati:1) il cognome ed il nome, il luogo e data di nascita e il numero di codice fiscale delle parti, nonché il regime
patrimoniale delle stesse, se coniugate, secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato
dell’ufficiale di stato civile; la denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone
giuridiche, delle società previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro quinto e delle associazioni non riconosciute,
con l’indicazione,per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le rappresentano
secondo l’atto costitutivo.
(4) Art. 1376. (Contratti con effetti reali). Nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa
determinata, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale ovvero di trasferimento di un altro diritto, la proprietà o
il diritto si trasmettono e si acquistano per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato.
APPUNTI SULLA CAPACITÀ DEL CONDOMINIO
La mia casa varrà di più se il condominio avrà la capacità giuridica, perché:
1) Uniti nel condominio-persona giuridica, i condomini conteranno di più e non saranno solo un
numero.
2) I conti del condominio ed i bilanci saranno finalmente chiari e comprensibili per tutti.
3) L’amministratore sarà un vero manager che consiglia, che decide e che risponde di persona se
sbaglia.
4) Il condominio sarà rappresentato da un condomino: tutti saranno più consapevoli ed informati.
5) Ognuno risponderà dei suoi debiti e nei limiti della sua quota e non rischierà di pagare per gli
altri.
6) Le parti comuni del condominio che non servono più (per esempio casa dell’ex portiere)
potranno essere vendute a maggioranza, e sempre a maggioranza, ovviamente a spese di chi è
d’accordo, potranno essere acquistate parti più utili, come un garage, un giardino, un’area per i
giochi per i bambini.
7) Non più misteri nella rappresentanza e nell’amministrazione del condominio: tutti potranno
sapere chi amministra e chi rappresenta i condomini.
8) Non più tabelle millesimali immutabili come le dodici tavole di Mosè: i millesimi diventeranno
flessibili e si adatteranno i cambiamenti di uso delle unità immobiliari: quindi ognuno pagherà i
costi dei servizi che utilizza effettivamente.
9) Il condominio sarà più forte e più rispettato dal Comune e dalle aziende fornitrici dei servizi (Ici,
gas, acqua, Enel) che dovranno fare i conti con un soggetto più unito.
10) I fornitori saranno scelti con trasparenza e saranno soddisfatti perché sarà chiaro chi dei
condomini deve rispondere.
11). Finalmente il condomino diventerà la «società» dei condomini, e la mia casa varrà di più.