comprare immobili a manhattan

GUIDA BREVE ALL’INVESTIMENTO
IMMOBILIARE A MANHATTAN
Presentazione
Questa e' la prima fonte d’ informazioni in italiano,
preparata da un operatore del settore e dedicata a chi,
per esigenze personali (es: trasferimento della
residenza) o come forma di diversificazione dei propri
investimenti, e’ interessato a conoscere i meccanismi
fondamentali del mercato immobiliare residenziale di
New York. Gli argomenti sono necessariamente
trattati in maniera generica, ma siamo a disposizione
per rispondere alle Vs. domande e per ulteriori
approfondimenti
Chi può investire
• Per acquistare un appartamento a Manhattan non e’
necessario essere provvisti di visto di entrata negli
USA ne’ di permesso di soggiorno.
• Finanziamenti sono disponibili generalmente anche
per i non residenti.
Caratteristiche del mercato
immobiliare
• Trasparenza: il mercato e’ trasparente, competitivo e con
una notevole tutela di acquirenti e venditori.
• Informazioni: spesso molto dettagliate sono accessibili a
tutti gli operatori del settore.
• Collaborazione: parte venditrice e parte acquirente sono
rappresentate ciascuna da un broker per limitare il piu’
possibile i conflitti d’interesse.
Le agenzie ed i broker collaborano attivamente
condividendo i propri inventari di immobili sia in vendita
che in locazione.
Principali figure coinvolte
• Agente/Broker Immobiliare: in base alle richieste
del cliente puo’ selezionare e consigliare tra una
miriade di diverse soluzioni d’investimento. Ciascun
broker ha accesso a tutto l’inventario di immobili
presenti sul mercato. Prepara e presenta l’offerta,
negozia il prezzo e le condizioni di vendita con il
broker di controparte, invia i documenti all’avvocato.
• Avvocato/Real Estate Attorney: assieme alla Title
Company svolge la funzione del notaio, verifica i
documenti, controlla il contratto di vendita ed altri
aspetti legati alla transazione.
• Title Company: similmente al notaio verifica e
garantisce la bonta’ del titolo di proprieta’ accertandosi
che sia libero da gravami (es. Ipoteche)
• Management Company: e’ la societa’ che amministra il
building. Il broker provvede a raccogliere ed inviare tutta
la documentazione necessaria all’accettazione del nuovo
proprietario o inquilino.
Tipologie di proprieta’
• Co-op: fenomeno limitato quasi esclusivamente a Manhattan
( circa il 70%).
Le co-op sono di proprieta’ di una corporation, i residenti
non possiedono proprieta’ reale ma quote della corporation
che attribuiscono il diritto di essere titolari di un contratto di
proprieta’.
Quasi il 100% degli appartamenti in Fifth Avenue, Park
Avenue e Central Park West sono di questa tipologia.
Le co-op nascono come strumento fiscale, poiche’ le
maintenance sono fiscalmente (parzialmente) deducibili.
Il processo di acquisto e’ spesso molto lungo e prevede anche
una intervista da parte del Comitato di Direzione.
Moltissime co-op hanno restrizioni alla locazione a terzi.
Tipologie di proprieta’
• Condominium: tipico delle nuove costruzioni ha regole
condominiali piu’ semplici e permissive, anche per la locazione
a terzi.
Attribuisce proprieta’ reale.
L’acquirente riceve il proprio titolo di proprieta’ e le tasse
sono calcolate separatamente per ciascuna unita’ e fiscalmete
deducibili.
• Landlease: abitazioni, spesso co-op, costruite su terreno
preso in affitto (landlease) per lunghi periodi di tempo.
Normalmente l’affitto del terreno non e’ fiscalmente
deducibile, ma ci sono eccezioni (Battery Park – Pilot).
• Townhouse e Brownstones: edifici indipendenti (in genere
mono-familiari) dove il proprietario e’ il solo responsabile.
Spesso le townhouse hanno uno spazio commerciale al piano
terra (uffici medici) con giardino sul retro. Alcune townhouse
sono state identificate come Brownstone, termine che si
riferisce al colore marrone delle pietre da costruzione
tipicamente utilizzate nel passato.
Prezzi indicativi per un appartamento
“condo” in buone condizioni in una
“prime location” di Manhattan.
• Studio: monolocale tipicamente tra i 40/55 mq.
Si trova in discrete condizioni a $1000-$1,200 sq ft, oppure a
$1200-$1400 sq ft, se nuovo, in luxury building con portiere
24h, concierge, terrazza, conference room, washer&dryer
nell'appartamento (non molto comune a NY), marmo in
bagno e granito in cucina.
• One Bedroom: bilocale dai 60 mq ai 90 mq.
Il prezzo, in questo caso, varia da $750,000 a $ 950,000.
• Two Bedroom: trilocale dai 100 mq ai 140 mq.
Il prezzo, in questo caso, varia dai $1,200,000 ai $ 1,900,000.
• NB:
1 m.=3,28 f.
1 mq.= 10,76 sf.
93 m.=1,000 sf.
Closing cost per l’acquirente di un
condominium
• Avvocato: per il solo rogito il compenso varia tra i $2-3,000.
Le costituzioni di societa’ vengono fatturate a parte.
I nostri consulenti sono in grado di offrire soluzioni “allinclusive” a partire da $4,000 (rogito, consulenza, costituzione
di societa’) e sono a completa disposizione di eventuali “terzi”
consulenti.
• Title Insurance: garanzia pagata una tantum sulla piena
proprieta’ del bene, libero da ipoteche e vincoli.
La Title insurance non e’ obbligatoria, ma consigliabile, ad un
costo variabile, a seconda del valore di acquisto, tra’ lo 0,5% e
l’1%.
Una primaria societa’ assicurativa garantisce la piena
proprieta’ ed in caso di problemi si assume l’onere di
correggerli o rimborsare all’acquirente l’intero costo
d’acquisto.
• Transfer tax: viene pagata dall’acquirente solo quando a
vendere e’ un promotore, e quindi si tratta di un nuovo
palazzo o di un primo frazionamento.
Negli appartamenti acquistati da una rivendita, la tassa e’
pagata dal venditore. L’importo, comprensivo di tassazione
locale, statale e federale e’ di circa il 2%. Si paga una sola volta
alla stipula.
• Mansion Tax: se il bene compravenduto e’ scambiato a un
prezzo uguale o superiore al milione di dollari, alla tassa di
trasferimento si aggiunge la Mansion tax pari all’1% del
prezzo di vendita; viene pagata sempre da chi acquista e una
sola volta alla stipula.
• Contributi: generalmente al nuovo acquirente di un
condominio viene richiesto di dare un contributo “una
tantum” al fondo condominiale depositando due mesilita’ di
spese condominiali a titolo di garanzia.
• Mutuo: nel caso l’acquirente si avvalga di un mutuo,
incorrera’ nella Mortgage Recording Tax pari a circa il 2%
del valore del mutuo, piu’ il costo di estimo (circa $ 600) e le
spese legali della banca $ 500.
• Il totale dei closing costs varia tra l’1.5% ed il 3.5% del prezzo
a rogito.
La differenza e’ determinata dalla tipologia di venditore
(privato o costruttore).
Ricordiamo che il costruttore non paga le transfer tax.
Spese legate alla gestione
• Tasse locali o Real Estate Tax: note come R.E. Tax
(equivalenti dell’ICI), sono pagate trimestralmente dal
proprietario; il loro importo varia a seconda dell’ampiezza
dell’appartamento, del lusso del palazzo, della posizione dello
stabile. In alcuni nuovi palazzi, o in palazzi totalmente
ristrutturati, e’ possibile usufruire di un abbattimento
decennale delle tasse che possono pertanto risultare molto
basse (questo abbattimento e’ indicato con il codice 421 A ).
Mediamente le tasse immobiliari in un palazzo di lusso
variano tra i 90 e i 100 $/mq per anno.
• Spese condominiali (Common Charges): note come C.C.
variano a seconda del livello dei servizi offerti dal building,
dalle sue “amenities” e dal numero di appartamenti presenti.
Building piu’ grandi generalmente hanno costi piu’ ridotti per
unita’ di misura.
Le C.C. generalmente comprendono riscaldamento, acqua
calda, a volte condizionamento ed assicurazione.
• Costi di agenzia: quando locato a terzi il costo legato alla
gestione immobiliare “chiavi in mano”, comprensiva di tenuta
della contabilita’, e’ equivalente ad una mesilita’ di affitto.
• Tasse, spese condominiali e costi di agenzia vengono pagati
dal proprietario non dal locatario.
Tasse sul reddito/plusvalenze
• Tasse sul reddito (Income Tax): le tasse sul reddito vengono
pagate annualmente solo sulle proprieta’ messe a reddito e
calcolate deducendo dal reddito lordo, (canoni di locazione), i
seguenti costi: tutti gli interessi passivi, un ammortamento pari
al 3,7% annuo del costo di acquisto per i primi 27 anni, tutte le
spese di gestione (comprese spese condominiali, amministrative,
riparazioni correnti, eventuali spese telefoniche, di viaggio,
legali, pubblicitarie, tasse locali, etc.).
• In genere, la somma di tutte le deduzioni rende il reddito
imponibile molto basso se non nullo. Su questo (eventuale)
reddito imponibile si pagano le tasse sul reddito che variano dal
28% al 37%. In Italia la legge richiede che il reddito imponibile,
calcolato secondo la legge fiscale americana, quindi in genere
molto limitato, sia denunciato in dichiarazione dei redditi
unitamente alle eventuali tasse gia’ pagate negli USA.
• Tassazione della plusvalenze (Capital Gain Tax): la
plusvalenza e’ calcolata sommando al prezzo di vendita tutte
le spese di acquisto comprese quelle legali, eventuali
ristrutturazioni, assicurazione di piena proprieta’ (TitleInsurance), ragionevoli spese legate all’acquisto (ad esempio
viaggio aereo e permanenza in hotel durante la fase di ricerca)
e detraendo tutti gli ammortamenti utilizzati.
• Sulla plusvalenza calcolata come sopra, si paga un po’ meno
del 30% di tasse, SALVO avvalersi del ‘Like Kind Exchange
1031’ ovvero salvo acquistare - ovunque negli Stati Uniti un’altra proprieta’ simile a quella venduta e di valore non
inferiore. In questo caso la tassa e’ rimandata alla vendita
successiva. Questa opportunità puo’ essere usata piu’ di una
volta nel tempo.
ESEMPIO ESPLICATIVO BASATO SU UN APPARTAMENTO IN UN’
IMPORTANTE TORRE RESIDENZIALE DEL MIDTOWN
• Alloggio di 2 stanze + servizi (2 bagni, piu’ mezzo bagno), 1,463 piedi =
136 mq. Stabile prestigioso fine anni 80 con servizi interni di altissimo
livello: ristorante, palestra, piscina, sala riunioni, portierato 24 ore.
• PREZZO ACQUISTO : $ 1,670,000 o $ 12,370/ mq, dato il lusso del
palazzo e la vista di Central Park, si e’ trattato di un prezzo molto
conveniente per l’acquirente.
• TASSE, 1,875% pari a $ 31,312 (pagata dal venditore)
• MANSION TAX: 1% pari a $ 16,700 (pagata dall’acquirente).
• Altri costi includono :
TITLE INSURANCE: si tratta di un tipo particolare di assicurazione che
offre la garanzia di piena proprieta’. Le Title Insurances, come gli studi
notarili, effettuano le visure catastali e assicurano che la proprieta' abbia le
caratteristiche e le misure come da offerta commerciale. Il costo del Title
e' una percentuale che varia tra il 0,50% e lo 0,75% del prezzo di acquisto,
nel nostro esempio in costo tra i $ 5,000 e $ 8,000.
AVVOCATO: l’avvocato segue la trattativa per il cliente, coordina la
stipula assieme alla title insurance e all’avvocato del venditore. Le parcelle
variano dai $ 4,000 ai $6,000 (costituzione di un’eventuale societa’
compresa)
Continua esempio
• MUTUO: nel caso l’acquirente utilizzi un mutuo, incorrera’ nella
MORTGAGE RECORDING TAX pari a circa il 2 % del valore del
mutuo, piu’ il costo di estimo (circa $ 600) e le spese legali della banca $
500. Nel nostro esempio se il compratore avesse richiesto un mutuo pari al
50% del valore dell’ alloggio , diciamo $ 800,000, allora avrebbe dovuto
pagare circa $ 16,000 per registrare il mutuo ed altri $ 1,600 per spese di
valutazione e legali.
• Per i costi di gestione invece bisonga considerare:
MAINTENANCE: l’equivalente dei costi di condominio, in questo caso di
$1,696 al mese (circa $ 150/mq anno). Ovviamente piu’ l'immobile e'
importante e maggiori sono i servizi, piu’ alta e’ la maintenance. La
maintenance di questo palazzo e’ una delle piu’ alte di Manhattan.
REAL ESTATE TAX: l'equivalente del ICI italiano, la Real Estate Tax ,
che nel nostro caso e’ di $1,300 al mese ed e’ calcolata sul valore ‘catastale’
dell’immobile. In questo caso le tasse immobiliari sono molto alte
raggiungendo $ 115/ mq per anno.
RENDITA LOCATIVA: L’alloggio del quale abbiamo riportato in
dettaglio i costi di transazione e gestione e’ attualmente affittato a di
$8,300 / mese ovvero $ 738/mq/anno.
Continua esempio
Riassunto in $/mq
Prezzo acquisto: $ 12,370
Reddito locativo lordo: $ 738 per anno (2009)
Costi Condominiali : $ 150/anno
Tasse Immobiliari: $ 115/ anno
Gestione: $ 61
Tutte le spese sopraelencate sono a carico della proprieta’ che quindi ha
una rendita locativa pari a $ 412/ mq anno.
• Quindi l’entry yield di questo investimento e’ di $ 412/$ 12,370 = 3,3% ,
che e’ un ritorno iniziale da reddito locativo in linea con il mercato
corrente.
• Nel tempo, con l’adeguamento dei canoni di locazione agli aumenti di
mercato, lo yield annuale cresce; tale crescita porta ad un maggior valore
di mercato. Il reddito complessivo dell’investimento e’ quindi prodotto da
una percentuale legata al reddito locativo ed una percentuale legata alla
plusvalenza. Il ritorno legato alla plusvalenza ha superato il 10% annuo
negli ultimi 13 anni, quindi, considerando anche gli aumenti del reddito
locativo nel tempo, si puo’ facilmente vedere come un tipico investimento
immobiliare, molto conservativo, ha avuto un ritorno di oltre il 15% annuo
sul lungo termine, ben al disopra del tasso di inflazione.
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Locazioni
• Quando si tratta di affittare il proprio immobile le analogie
con quanto avviene in altri Paesi (es: Italia) vanno lasciate da
parte.
• Questa la procedura tipo:
il potenziale inquilino deve fornire documentazione attestante
il reddito e rispettare certi criteri nel rapporto
reddito/canone d’ affitto, ed il broker in genere effettua anche
il cosiddetto “credit check” per verificare che tutti i debiti in
passato siano stati puntualmente pagati, oltre ad altri
controlli.
Una volta stabilito che si tratta di un potenziale buon
inquilino, sotto il profilo dell’afffidabilita’ finanziaria, si stipula
un contratto di affitto generalmente di un anno che puo’
essere rinnovato e nel quale sono descritti in maniera precisa
diritti e doveri di proprietario ed inquilino, a tutela di
entrambe le parti. Se l’inquilino non paga puntualmente il
canone, per pochi giorni, scattano interessi di mora; se non lo
paga per un periodo piu' lungo, si puo’ attingere al deposito di
sicurezza che è obbligato a lasciare alla stipula del contratto,
iniziando la procedura di “sfratto” che solitamente si conclude
in 45 giorni.
• Spesso accade che in caso di difficolta’ sia lo stesso inquilino a
voler lasciare l’appartamento perche’ un eventuale sfratto gli
rovinerebbe la "credit history" per parecchi anni e sarebbe per
lui molto piu’ difficile trovare un altro appartamento in futuro.
Procedura di acquisto: Prima Fase
• Individuato l’immobile, la prima offerta viene fatta dal broker,
rappresentante l’acquirente, inferiore di circa il 5-10% rispetto
alla valutazione data all’immobile (fair value).
• Dalla contro-offerta ricevuta dal venditore si determina il
grado di flessibilita’ del prezzo di vendita.
• Una volta accettato il prezzo, il contratto di vendita
unitamente alla documentazione relativa al condominio
(statuto e bilancio del condominio), vengono inviati
all’avvocato dell’acquirente.
• Nei 7-10 gg successivi all’invio del contratto, l’avvocato invia
al cliente un breve memorandum (descrizione e spiegazione
della documentazione), che dovra’ essere sottoscritto dall’
acquirente.
• Al temine del 10o giorno il contratto verra’ perfezionato ed
una caparra del 10% depositata sul conto fiduciario
dell’avvocato del venditore.
Procedura di acquisto: Seconda Fase
• Il board package e’ un questionario che dovra’ essere
compilato dal “candidato-acquirente” che servira’ al board
(consiglio di condominio) per meglio conoscere il nuovo
potenziale condomino.
Il board package spesso include: descrizione del candidato,
lettere di referenza ed altri documenti. Una volta completato,
viene esaminato dal board che emettera’ il c.d. “waiver” o
rinuncia del diritto di prelazione.
• Giunti al 35-40o giorno successivo alla prima offerta, presso
l’avvocato del venditore avviene il closing con il passaggio di
proprieta’ e pagamento del restante 90% del prezzo pattuito.
Il mercato immobiliare di Manhattan:
tra presente, passato e futuro
• Tra il 1999 ed il 2008 il valore medio di vendita e’ passato da
$400 a $1,251 per sf (da ca 3,000 a 9,200 Euro a m2).
• Tra il 1999 ed il 2006 il numero di compravendite sono state
circa 9,000 all’anno su circa una media di 7,000 unita’ presenti
sul mercato.
• Nel biennio 2007-2008 le unita’ oggetto di compravendita
sono state in media 12,000, con un picco registrato nel 2007
di 14,000 unita’, mentre l’inventario d’immobili presenti sul
mercato e’ cresciuto a 9,000 unita’.
Prezzi di vendita medi dal 1999 al 2008 e volumi di vendita
Inventario medio di immobili presenti sul mercato e grandezza media per unita’
Ultimi sviluppi
• Agosto 2008: il mercato di Manhattan registrava ancora
prezzi record, nonostante i valori immobiliari fossero gia’ in
discesa in diverse altre localita’ degli USA.
• Il fallimento della banca d’affari Lehman Brothers (15
settembre 2008) ha contribuito al c.d. “credit crunch”.
• L’estrema difficolta’ ad attingere a finanziamenti e mutui ha
“ingessato” il mercato immobiliare di Manhattan ed ha
contribuito alla discesa dei valori immobiliari.
• A partire da settembre 2008 il mercato ha registrato una
flessione di circa il 12% contro una media del mercato US del
20% (con punte del 40-45% a Miami, Las Vegas e California).
• Dopo la metà del secondo trimestre 2009 (aprile-maggio) i
prezzi, cosi’ come il numero delle transazioni, hanno subito
un contenuto ma costante aumento sia a Manhattan che nel
resto degli US.
• L’atteggiamento degli operatori e’ di cauto ottimismo: dopo
16 mesi di discesa a livello nazionale siamo giunti al 4o mese
di ripresa dei valori immobiliari.
S&P/Case-Shiller Home Price Indices
Indice dei prezzi immobiliari delle 20 citta’ piu’ rappresentative degli Stati Uniti