schede palazzetto,mensa

COMUNE DI PISTOIA
Valorizzazione del patrimonio immobiliare
Palazzetto dello sport “PalaCarrara” – Mensa
interaziendale ed aree adiacenti
Loc. P.I.P Sant' Agostino II° -Viale Enrico Fermi -
1
Inquadramento generale
Estratto catastale Foglio 226-vari mappali
2
Prospetti PalaCarrara da Via Fermi
Prospetto da Via Gianna Manzini
Interno PalaCarrara
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Prospetto Mensa interaziendale lato nord su Via Fermi
Prospetti esterni lato est
Particolare interno
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Mensa interaziendale- planimetrie fuori scala
Prospetti esterni lato est
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La zona oggetto di valorizzazione si colloca all’interno dell’evento urbanistico, maggiormente rilevante per il tessuto territoriale ad est della città storica, concretizzatosi attraverso la zona industriale di
S.Agostino e più specificamente con un piano di insediamenti produttivi di iniziativa comunale (P.I.P. ex art 27 Legge 865/197) approvato e realizzato verso la fine degli anni ’70 ed i primi anni ’80 del
novecento.
I cespiti immobiliari interessati sono affacciati sull’asse viario portante dello schema urbanistico (Viale Enrico Fermi), in posizione pressochè baricentrica rispetto al tessuto produttivo (zona omogenea
D ex D.M. 1444/1968) che realizzato in tre step connota il tessuto urbanistico ed edilizio del territorio comunale secondo un disegno pianificatorio di sviluppo lineare iniziato con il P.R.G. del 1974.
Relativamente al palazzetto dello sport “PalaCarrara” trattasi di un impianto sportivo al chiuso realizzato in virtù delle decisioni assunte dal Consiglio Comunale con la deliberazione n. 675 del 6 luglio 1987 e
mediante il sistema dell’appalto di progettazione, costruzione e gestione, introdotto nell’ordinamento legislativo italiano con la legge 24 giugno 1929, n. 1137 “ Disposizioni sulle concessioni di opere
pubbliche” e
attualmente disciplinato dal capo II del titolo III della parte II (articoli da 142 a 160) del Codice dei contratti pubblici relativi a lavori, servizi e forniture di cui al D.Lgs. 163/2006 e s.m.i.
In buona sostanza la materializzazione dell’impianto seguì alla convenzione rep. 17240 del 29/8/1987 rogata dal Segretario Generale comunale e stipulata tra l’Amministrazione e la Società Pistoia
Pallacanestro s.p.a che avrebbe, una volta ultimata l’opera, provveduto poi a gestirla per un periodo stabilito ab origine in venti anni.
Il compendio immobiliare in argomento, costruito nel periodo dal 16 settembre 1987 al 30 giugno 1988 e quindi un lasso di tempo estremamente ridotto grazie alla tipologia strutturale prescelta, insiste su
un appezzamento di terreno avente una superficie catastale di mq. 10.250 secondo una articolazione schematizzabile come di seguito:
•
superficie coperta dell’involucro strutturale (con altezza al colmo della copertura di metri 20),circa mq. 3.100;
•
superficie complessivamente impegnata al lordo delle scale d’accesso e di uscita, circa mq. 6.050;
•
superfici pertinenziali inedificate, circa mq . 4.200;
Sotto il profilo sportivo l’edificio, progettualmente dimensionato per una capienza di 5.000 spettatori al fine di poter consentire l’attività agonistica ai massimi livelli è stato oggetto di un ridimensionamento,
fluttuante nel corso degli anni, ma che consente comunque, per l’anno sportivo 2013-2014, della squadra di basket locale maggiormente rappresentativa e neo-promossa
( Pistoia Basket 2000 srl) al campionato di Serie A della Federazione Italiana Basket.
Riepilogando schematicamente le caratteristiche dell’immobile in argomento si esplicita quanto di seguito:
•
trattasi di bene immobiliare riconducibile ab origine al patrimonio indisponibile del Comune, strutturalmente consistente in una struttura geodetica costituita da elementi modulari preassemblati di
tipo
•
reticolare, uniti mediante sistema di imbullonatura con dadi e bulloni ad alta resistenza e di dimensoni tali da contenere al suo interno:
•
spazio di attività sportiva di circa 800 mq. di superficie, inteso come spazio conformato in modo da consentire la pratica sportiva della pallacanestro, in via principale e, ove ritenuto, di altre attività
sportive il cui esercizio sia compatibile entro un rettangolo, onnicomprensivo, di circa m. 20x40;
•
spazi, servizi di supporto ed accessori direttamente funzionali all’attività sportiva o alla presenza di pubblico, quali ad esempio spogliatoi, servizi igienici, bar, ecc.
•
zona spettatori intesa come zona riservata al pubblico per assistere all’evento sportivo a cui si aggiungono i servizi di supporto riservati agli spettatori. Tale zona dimensionata in sede progettuale per
almeno 5.000 spettatori si è ridotta nel tempo poco al di sotto le 4.000 unità per modificazioni della normativa in materia di impiantistica sportiva sotto il profilo della gestione dell’ordine pubblico e
non solo;
•
zona destinata ad uffici ed altre attività non direttamente funzionali alle manifestazione sportive ma comunque ricomprese all’interno della volumetria definita dalla struttura del corpo di fabbrica;
area di servizio annessa intesa come area di pertinenza dell’edificio e recintata per controllarne gli accessi. Tale area è perimetrata dalla attuale recinzione che si sviluppa a partire dal Viale Enrico
Fermi a nord, proseguendo lungo la Via Gianna Manzini ed est, la Via Tomasi di Lampedusa a sud ed infine in adiacenza ad un lotto di terreno a verde, di proprietà comunale, ad ovest. Il tutto a
racchiudere un’area di mq. 10.250 catastali censita al Catasto Terreni ( ente urbano) nel Foglio di Mappa 226 con il Mappale 211;
•
vie d’uscita e di accesso intese come percorsi senza ostacoli al deflusso che conduco dall’uscita degli spazi riservati agli spettatori e dallo spazio di attività sportiva alle zone esterne pubbliche
circostanti
(parcheggi e viabilità) e viceversa.
Conclusivamente le varie parti costitutive l’intero compendio immobiliare, possono essere ricondotte, alla attualità al concetto di complesso sportivo multifunzionale ( ex D.M. 18/3/1996 e s.m.i.)
caratterizzato da organicità funzionale, strutturale ed impiantistica.
Per quanto alla destinazione urbanistica, l’impianto di cui trattasi realizzato nella vigenza della variante generale al Piano Regolatore Generale approvata con deliberazione di Consiglio Comunale n. 824 in
data 11/11/1974 e del Piano degli Insediamenti Produttivi di S. Agostino II (ex art. 27 legge 865/1971), ricade allo stato nelle zone Ag “ aree per grandi attrezzature sportive” di cui art. 102 delle
Norme Tecniche di Attuazione del Regolamento Urbanistico approvato con deliberazione del Consiglio Comunale n. 35 del 17/04/2013 e pubblicato per estratto sul B.U.R.T. n. 24 del 12/06/2013 ai fini
dell’efficacia dello stesso ex art. 17 della L.R.T. 1/2005 e sm.i.
Ai sensi e per gli effetti dell’art. 58 del D.L. n. 112 del 25/06/2008 e della successiva Legge di conversione n. 133 in data 06/08/2008 il compendio immobiliare è stato inserito, fin dalla deliberazione
di consiglio Comunale n. 12 del 29/01/2009 fra quelli alienabili a destinazione urbanistica invariata.
Relativamente alla Mensa Interaziendale si ricorda che le vicende costruttive hanno inizio con l’elaborazione di un progetto iniziale, risalente al 1980, ad opera dell’Architetto Leonardo Ricci (vedi fig. 1);
la realizzazione protratta nel tempo ha poi profondamente modificato l’ideazione originale. I lavori di costruzione iniziati nel 1982, sono diretti inizialmente dall’Ing Trapani, ma proseguono lentamente ,
rallentati da varie difficoltà quali il fallimento dell’impresa appaltatrice con conseguente nuovo appalto dei lavori aggiudicati all’Impresa Vasco Guarducci e figlio Spa di Firenze , oltre all’allestimento delle
attrezzature della cucina e di tutti gli arredi. La mancanza dei fondi necessari alla realizzazione dell’intero progetto del Ricci impose all’ Amministrazione la realizzazione del solo blocco della mensa con
profonde modifiche della costruzione avvenute in corso d’opera. L’opera troverà conclusione nel 1993 con inaugurazione l’anno successivo. Il complesso sorge ai margini della città, nella zona
industriale sviluppatasi ad est del Centro storico , lungo la Via Enrico Fermi. L’urbanizzazione dell’area ha portato alla concentrazione in questa zona di stabilimenti industriali di medie dimensioni e
magazzini oltre ad alcune strutture comunali come il palazzetto dello sport già citato, la sede de i cantieri comunali e appunto la mensa interaziendale di Sant’Agostino. La pianta dell’edificio è
articolata in due corpi principali , quella della sala della mensa di forma quadrata e quella dei servizi, che comprende la cucina e i magazzini con cella frigorifera, di forma irregolare pressochè
triangolare. Lo spazio centrale organizzato su due livelli, uno dei quali gradonato, è caratterizzato da una copertura metallica sorretta da quattro piloni in cemento armato e sollevata sopra una
finestratura continua, come un “aquilone liberato” (Ricci 1990).La muratura in cemento armato è rivestita in materiali diversi: laterizio e pietra a ricorsi bianchi e neri riproposti anche all’interno.
All’esterno la presenza di setti murari delimitano la zona pavimentata ad est. (fonti www.cultura toscana.it).
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Al Catasto Fabbricati l’immobile è individuata in Foglio di mappa 226 dalla particella 240 di categoria E/9 –edifici a destinazione
particolari…- con una rendita assegnata di € 20.955,14; ai Terreni l’immobile insiste su un’area sempre individuata con la particella 240
di complessivi Mq 8590, adiacente ad altri appezzamenti di terreno, sempre di prop. comunale, individuati dai successivi mappale 836
di Mq 270 e 122 di Mq 2360.Nel complesso l’area compresa tra Viale E.Fermi, Via Gianna Manzini e, Via D. Buzzati sui restanti lati, ha
una superficie catastale di Mq 11.220
La superficie dell’immobile della mensa è molto articolata ed arricchita da elementi architettonici, quali muri inclinati esterni a
mattoni, che incrementano la superficie coperta ma che non sono stati considerati ai fini della superficie utile lorda; inoltre il piano
primo quasi esclusivamente a gradonate è indipendente dai muri perimetrali con affacci sui locali sottostanti.
La superficie calpestabile è stata calcolata in Mq 665 al piano terra e 270 al piano primo (per circa complessivi Mq 915 ); da
quest’ultimo si accede alla terrazza e a piccoli vani tecnici, che insiste sulle aree adibite a cucina, dispensa e servizi igienici per una
superficie di circa220 Mq. La superficie coperta complessiva è di Mq 936. Le superfici sono riassunte successivamente in apposita
tabella (vds. pagina 11).
Fig.1 Estratto da ITINERARI DI ARCHITETTURA
MODERNA PISTOIA PESCIA MONTECATINI di Alessandro
Suppressa- ALINEA EDITRICE 1990
Il Regolamento Urbanistico
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Estratto dal Regolamento Urbanistico – Ricomposizione Fogli P.a 14 e P.a 23 -
•
•
•
•
Destinazioni di zona previste dal Regolamento Urbanistico vigente : PalaCarrara – zone Ag “ aree verdi con grandi attrezzature sportive “ - ex art. 102 N.T.A. Mensa interaziendale – zone Cs “ centri sociali ed attrezzature ricreative “ – ex art. 94 N.T.A. –
Area inedificata a confine Mensa interaziendale – zone TP1 “ tessuti per attività industriale ed artigianale – ex artt. 43 e 54 N.T.A. Altre aree inedificate di proprietà comunale al contorno: zone Pg di progetto “parchi e giardini pubblici” -ex art. 100 N.T.A. ; Pp di progetto “parcheggi pubblici” ex art. 94 N.T.A.-
Di seguito si riporta estratto dei principali articoli dei casi in esame , non esaustivo di tutto il complesso delle Norme Tecniche di Attuazione.
Il Regolameno Urbanistico
•
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9
Il Regolameno Urbanistico
•
•
Omissis
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La motivazione dell’ipotesi all’attenzione, si sostanzia nella opportunità di una maggiore performance di due significativi compendi immobiliari di
proprietà dell’Amministrazione che in ragione della loro attuale destinazione d’uso e vicinanza non solo fisica ma anche di valore sociale, possono
(l'indicazione degli immobili procede da est a ovest su Via Fermi) opportunamente interagire per radicarsi definitivamente sul territorio come una presenza affidabile, dinamica ed aggiornata.
Nello specifico, l’ambito della proposta include il palazzetto dello sport “PalaCarrara” (attualmente gestito dalla Società Pistoia Pallacanestro srl già
AREA TP1
titolare dell'originario contratto di concessione di costruzione e gestione), ultimato nel 1988 e inteso fin dall’origine come una struttura polivalente
capace di ospitare manifestazioni sportive di diverse discipline nonché, con alcune limitazioni, spettacoli, convegni, etc. e la adiacente Mensa
SUPERFICIE LOTTO (mapp.122,836 e parte della 240
interaziendale inaugurata pochi anni dopo (1994) e realizzata in base ad un più generale progetto dell’arch. Leonardo Ricci (progettista, fra altre
opere, del Palazzo di Giustizia di Firenze) che prevedeva tre corpi di fabbrica distinti ma unitari in termini semantici ed espressivi dell’ imprinting
più esattamente da individuare per frazionamento)
ideativo, complessivamente distribuiti sull’area di sedime dell’opera realizzata e sull’area inedificata ad est che è tuttora libera fino alla Via Dino
MQ 3.200
Buzzati.
Prendendo atto dei contenuti del Regolamento Urbanistico approvato con deliberazione di Consiglio Comunale n. 35 del 17 aprile 2013 che
MENSA INTERAZIENDALE
ricomprende i cespiti immobiliari in esame, rispettivamente come segue:
Piano
Nette mq
Lorde mq
Coperta mq - PalaCarrara – zone Ag “aree verdi per grandi attrezzature sportive” di cui all’art. 102 delle Norme Tecniche di Attuazione ( vds. pagina 8);
-Mensa interaziendale – zone Cs “attrezzature pubbliche, di interesse collettivo e attrezzature di servizio: classificazione” di cui all’art. 94 delle
Piano terra
665
834
936
Norme Tecniche di Attuazione (vds, pagina 9);
-Area libera – zone TP “tessuti a destinazione artigianale e industriale” di cui all’art. 42 delle Norme Tecniche di attuazione (vds. pagina 10);
Piano primo
250
270
---- Altre aree comunali inedificate al contorno: zone Pg di progetto ”parchi e giardini pubblici” di cui all'art. 100 delle Norme Tecniche di Attuazione
(vds. pagina 8) e zone Pp di progetto “parcheggi pubblici “ ex art. 94 delle Norme Tecniche di Attuazione (vds. pagina 9);
SOMMANO
915
1104
936
La Proposta di valorizzazione
Terrazza
220
SUPERFICIE DEL LOTTO :
in funzione della
previsione del R.U. sull’ area TP1 che non
segue confini catastatali ma da frazionare; circa
MQ 8.020
PALACARRARA
SUPERFICIE CATASTALE LOTTO MQ
10.250
SUPERFICIE COPERTA
MQ
3.100 circa
SUPERFICIE LORDA
MQ
6.050 circa
SUPERFICI PERTINENZIALI
VERDE E PARCHEGGI
MQ
4.200 circa
AREE INEDIFICATE OLTRE IL CONFINE OVEST DEL
PalaCarrara
SUPERFICIE COMPLESSIVA (catastale)
DELLE AREE
MQ
7.000 circa
I lineamenti di riferimento dell’ipotesi di valorizzazione sono rivolti tenuto conto, in primis, delle funzioni sociali, educative e culturali dello sport
riconosciute anche in sede comunitaria, nel Libro bianco dello sport pubblicato dalla Commissione Europea nel luglio 2007, a specificare
maggiormente, implementandole, le potenzialità del PalaCarrara inteso come infrastruttura finalizzata all’interesse generale connesso al
fenomeno sportivo e di concreta rilevanza dell’esercizio delle pratiche sportive, nell’ottica di una sua complessiva ed ineludibile sostenibilità
economico-finanziaria, patrimoniale e gestionale che non può che essere attuata, con il ricorso a sinergie inclusive e valorizzative delle
potenzialità degli altri immobili considerati nel presente documento, che si pongono in un rapporto di evidente ed irrinunciabile interazione tale
da poter conferire una “unicità di sistema” in termini di servizi per la collettività.
In tal senso la normativa speciale di settore e segnatamente i contenuti delle nuove “ Norme C.O.N.I. per l’impiantistica sportiva” approvata con
delibera del Consiglio nazionale del C.O.N.I. n. 1379 del 25 giugno 2008, che non costituisce un semplice aggiornamento di norme precedenti ma
bensì una profonda revisione delle stesse, riportano, fra altro, all’art. 3 una descrizione analitica delle varie parti funzionali, fra le quali, rientrano
chiaramente descritti gli “ spazi aggiuntivi per:
a. l’organizzazione sportiva, o per la formazione atletica, o per attività sociali, quali ad esempio: sedi di società o federazioni, aule didattiche,
laboratori, locali per la consultazione medica, sale di riunione, foresterie, uffici vari, ecc.;
b. attività commerciali e varie, non necessarie allo svolgimento delle attività o delle manifestazioni sportive ma opportune per la gestione
dell’impianto sportivo, quali ad esempio locali per ristoro, attività ricreative o commerciali con relativi annessi, ecc.;
Ne deriva che nel rispetto delle determinazioni dell’organo deliberante competente e dei riferimenti normativi, regolamentari ed amministrativi
applicabili nella fattispecie, non appare irragionevole ma viceversa conveniente ipotizzare un piano ottimale di utilizzo dei beni immobiliari in
argomento, tramite interventi di terzi, tale da esplicare positivi effetti in termini di efficacia dell’azione Amministrativa dell’ente sotto più profili,
mediante le seguenti azioni:
•Mensa interaziendale: questo compendio immobiliare, in quanto infrastruttura di interesse collettivo in esercizio fin dalla sua costruzione ed in
conformità al P.I.P. Di Sant' Agostino II approvato ai sensi e per gli effetti dell'art. 27 della Legge 865/1971, potrebbe per caratteristiche
architettoniche e dimensionali ospitare, in aggiunta ed all'interno dell'attuale funzione collettiva di ristorazione che resta confermata, almeno una
delle attività di cui alla lettera b. dell’art. 3 delle “Norme C.O.N.I. per l’impiantistica sportiva” surrichiamate, che testualmente recita “attività
commerciali e varie,non necessarie allo svolgimento delle attività o delle manifestazioni sportive ma opportune per la gestione dell’impianto
sportivo, quali ad esempio locali per ristoro, attività ricreative o commerciali con relativi annessi, ecc.;”.
Area libera: tale appezzamento di terreno residuale alla edificazione della Mensa ed acquisito in origine per realizzarvi l’intero progetto dell’arch.
Ricci, è stato oggetto di tentata vendita mediante bando ad evidenza pubblica (bando n. 8/2012) andato deserto. Allo stato, considerato che il
Regolamento Urbanistico approvato con deliberazione di Consiglio Comunale n. 35 del 17 aprile 2013, ritiene ammissibile, nello specifico sito, fra
altre, la destinazione di cui alla lettera g) dell’art. 42 delle Norme Tecniche di Attuazione ( servizi sociali, culturali,sportivi e ricreativi),
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sono da ritenersi, per ragionevole analogia, riconducibili a tale destinazione, le funzioni di cui alla lettera a. della deliberazione C.O.N.I. n° 1379/2008 che esattamente contempla spazi aggiuntivi per “
l’organizzazione sportiva, o per la formazione atletica, o per attività sociali, quali ad esempio: sedi di società e Federazioni, aule didattiche, laboratori, locali per la consultazione medica, sale di riunione,
foresterie, uffici vari, ecc.;” l’ipotesi di intervento è da rivolgersi alla edificazione di un fabbricato dimensionato nei limiti dettati dall’art. 54 delle Norme Tecniche di Attuazione del Regolamento Urbanistico e
in congruente relazione con l’opera architettonica esistente.
PalaCarrara: per la particolare tipologia strutturale dell’edificio che non consente obiettive e convenienti flessibilità in termini di trasformazione dell’involucro, si ipotizza solo la conferma di tutte le funzioni
esistenti e quindi interventi limitati alla sua conservazione ed adeguamento finalizzate alla prescritta agibilità per l’attività sportiva, tradizionalmente prevalente, e per altri eventi extra-sportivi se ed in quanto
compatibili. In tale contesto potrà essere valutabile ossia non è da escludersi a priori la realizzazione, come trait d’union tra l‘impianto sportivo propriamente inteso e gli spazi aggiuntivi sopra descritti, di un
collegamento di idonee caratteristiche architettoniche e strutturali tale da superare la cesura rappresentata dalla Via Gianna Manzini e consentire una più intima relazione con le altri parti del sistema.
Altre aree inedificate al contorno: si tratta di terreni, oltre la recinzione sul confine ovest del PalaCarrara e fra il costruendo impianto di distribuzione carburanti sul Viale Fermi ed il parcheggio di via Tomasi
di Lampedusa, destinati dal Regolamento Urbanistico, in parte a zone per il verde pubblico di progetto “ parchi e giardini pubblici” di cui all'articolo 100 delle relative Norme Tecniche di Attuazione ed in parte
a “ parcheggi pubblici” di progetto di cui all'art. 94 delle medesime norme attuative testè richiamate.
Dette aree unitamente alla rettifica stradale della Via Dino Buzzati, come indicativamente riportata nelle tavole grafiche P.a. 14 e P.a. 23 del Regolamento Urbanistico, dovranno essere sistemate, mediante le
opere necessarie, contestualmente agli interventi sugli altri cespiti in un'ottica di coordinamento unitario del processo di valorizzazione delineato.
Sotto il profilo catastale i terreni di cui trattasi sono censiti al Catasto Terreni nel Foglio di Mappa 226, con le Particelle 1100 ( per una porzione di circa mq. 1.550), 1101 ( per l'intero di mq. 76), 993 (per
l'intero di mq. 4.098), 114 (per l'intero di mq. 320) e 989 (per una porzione di circa mq. 500) e così per complessivi mq. catastali 7.000 circa.
Le finalità attese dall'operazione nel suo complesso che si può ricondurre nel più ampio concetto di “riqualificazione urbana”, sono rivolte sia alla gestione, conservazione ed adeguamento in chiave unitaria
degli immobili a destinazione pubblicistica esistenti, sia alla valorizzazione dell'ambito più generale configurato nel presente documento, attraverso anche, ma ovviamente non solo, la realizzazione di un
nuovo insediamento capace di implementare, congruentemente alla strumentazione urbanistica vigente, l'offerta di servizi alla collettività e di stabilizzare gli obblighi convenzionali, a carico del contraente
privato, dal punto di vista della sostenibilità economico-finanziaria secondo modalità compatibili con la destinazione al pubblico scopo.
Pistoia 10 aprile 2014
Servizio Finanziario e Patrimonio
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