MERCATO IMMOBILIARE COMMERCIALE: NEGOZI Investitori

MERCATO IMMOBILIARE COMMERCIALE: NEGOZI
Investitori attratti dai buoni rendimenti
I locali ad uso commerciale hanno registrato una contrazione dei prezzi del 5,2% per le soluzioni
posizionate in via di passaggio e del 5,1% per quelle posizionate in via non di passaggio. Sul mercato delle
locazioni il ribasso è stato rispettivamente del 4,7% e del 4,3%. Su questo segmento di mercato si segnala
ancora la domanda da parte degli investitori che mirano a rendimenti che possono andare dall'8% al 10%
a seconda della rischiosità dell’investimento. Tengono le attività legate al mondo della ristorazione,
anche se l’offerta sul mercato non sempre riesce a soddisfarla per carenza di immobili dotati di canna
fumaria. La domanda è sempre alta per le soluzioni posizionate in via di passaggio anche se si riscontrano
dei casi di locali vuoti anche su queste vie. Fanno eccezioni le high street delle grandi città dove la
domanda è sempre molto alta e vede in prima fila i grandi marchi, soprattutto della moda. Nelle grandi
città si segnala la richiesta di spazi medi per l’apertura di supermercati di vicinato, che si diffondono
sempre di più. Sulle strade non di passaggio si nota un più alto livello di vacancy e gli immobili presenti
sono destinati all’insediamento di attività di servizi. La metratura media di coloro che hanno preso in
affitto un locale commerciale è compresa tra 26 e 75 mq. I tempi di locazione dei negozi sono intorno a
189 gg.
Torino
Il mercato degli immobili ad uso commerciale segnala, in città, un ribasso dei prezzi del 5,3% sulle vie di
passaggio e del 5,8% sulle vie non di passaggio. I canoni di locazione sono diminuiti del 6% e del 5,3%. A
Torino si registra una buona domanda di negozi in affitto posizionati su vie di passaggio da destinare ad
attività legate al mondo della ristorazione. Infatti la presenza della canna fumaria è un must, elemento che
non sempre si trova sul mercato. Sul lato dell’acquisto si registra un ritorno degli investitori che impiegano
capitali intorno a 100-150 mila € da cui si aspettano un rendimento annuo lordo intorno all’ 8%-10%. Le
metrature più richieste sono di 50-60 mq. I locali commerciali più costosi sono quelli che sorgono nel cuore
della città, in via Roma, via Lagrange, via Carlo Alberto e limitrofe dove le quotazioni possono superare i 10
mila € al mq. Sempre in queste zone i canoni di locazione annui sono di 240 € al mq. Una buona domanda di
locali commerciali interessa anche le zone Crocetta, Vanchiglia e del nuovo polo universitario denominata
Ex-Italgas situata tra Lungo Dora Siena e Corso Regina Margherita. Tengono le attività legate alla
ristorazione e ultimamente anche quelle per la cura degli animali. In difficoltà l’abbigliamento a meno che
non siano grandi marchi. Continua la discesa dei valori per i negozi situati in vie non di passaggio dove,
salvo prezzi particolarmente convenienti, in questo momento si vende e si affitta molto poco. Alcuni
investitori ne approfittano per trasformare i locali commerciali in appartamenti da destinare soprattutto
alla locazione per studenti.
Attese di rivalutazione per il quartiere di Barriera di Milano in seguito al completamento della “Spina” di
Torino, un intervento di riqualificazione lungo la vecchia ferrovia Torino Milano che sarà interrata. In
superficie, sull’area recuperata, sorgeranno molti locali commerciali per i quali si registrano già delle
richieste.
Milano
Nella seconda parte del 2013 le quotazioni dei locali commerciali di Milano hanno registrato un ribasso del
3% per le soluzioni in via di passaggio e del 2,7% per quelle situate in via non di passaggio. I canoni di
locazione sono diminuiti del 5% per le vie di passaggio e del 5,8% per quelli situati in via non di passaggio. Si
nota una maggiore fiducia da parte dei potenziali acquirenti, che sembrano essere più determinati
nell’acquistare o nel prendere in affitto un immobile. A Milano c’è fermento per l’Expo che fa prevedere un
aumento dei volumi di vendita per tutte le attività che gravitano nell’area dell’esposizione. C’è un forte
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
interesse per il settore della ristorazione nelle zone più centrali di Milano (Quadrilatero, Cordusio, Cairoli e
Brera). In crescita anche l’interesse degli investitori stranieri per l’acquisto di alberghi.
La richiesta più elevata è per le soluzioni con canna fumaria posizionate sulle vie commerciali e non
necessariamente centrali. I locali commerciali che si liberano non sono subito occupati con altre attività,
soprattutto se sono posizionati in vie non soggette ad alto transito.
Da segnalare l’aumento dell’apertura di supermercati di quartiere, appartenenti a importanti catene della
GDO.
Gli investitori sono sempre presenti su questo segmento di mercato e ricercano opportunità di
investimento con rendimenti annui lordi intorno all’8-9% (si va dal 7% del centro fino al 10% della periferia).
Sempre più spesso la disponibilità di spazi vuoti non interessa più soltanto le zone con poco passaggio
commerciale ma anche le più importanti arterie commerciali dove oggi è facile trovare degli spazi senza
dover pagare la “buonuscita”, onere che in passato si sosteneva per posizionarsi in location interessanti.
Tale formula va lentamente scomparendo perché i clienti sono sempre meno propensi a pagarla.
Le zone più ambite restano quelle a ridosso dei Navigli, Piazza XXIV Maggio, Corso di Porta Ticinese e
Corso San Gottardo, che per il forte passaggio prevalentemente serale sono richieste da coloro che
intendono svolgere una attività nel campo della ristorazione.
Resta costante la richiesta di spazi intorno ai 50 mq da parte di chi vuole avviare attività di ristorazione take
away: la ricerca è estesa a tutte le zone di Milano e la capacità di spesa oscilla tra 200 e 350 euro al mq
annuo. Requisito indispensabile è l’esistenza della canna fumaria o della possibilità di poterne installare
una.
Nella zona nord est di Milano si registrano prezzi e canoni di locazione in diminuzione. Ad eccezione di
quelli posizionati in corso Buenos Aires dove si registra sempre una buona richiesta di negozi ad opera di
grandi marchi, sulle altre strade anche se in vie di transito si ha un turn over di attività. Tra quelle che
chiudono ci sono abbigliamento, compro oro, sigarette elettroniche. La domanda in generale è molto
elevata per negozi dotati di canna fumaria e ricercati per avviare attività di ristorazione. Tra le vie più
richieste si segnalano via Pacini, via Porpora, via Grossich, via Ronchi. Mediamente in queste zone si
registra un canone di locazione al mq annuo intorno a 220 €, che scende quasi alla metà per le soluzioni
posizionate in vie non di passaggio.
Verona
Le quotazioni dei locali commerciali in via di passaggio sono diminuite del 9%, quelle delle tipologie sulle vie
non di passaggio del 6,9%. I canoni di locazione dei locali posizionati in via di passaggio sono diminuiti
dell’8,9%, mentre le soluzioni posizionate sulle vie non di passaggio sono rimaste stabili.
L’offerta di negozi è aumentata in seguito alla dismissione per necessità di liquidità o per l’elevato importo
delle spese di gestione, ma difficilmente si affacciano investitori o acquirenti.
I piccoli imprenditori si rivolgono all’affitto di soluzioni dalle metrature comprese tra 80 e 150 mq con una
spesa media di 1300 -1500 € al mq e un canone annuo di locazione di 96 -120 € al mq.
Si sono preferite le zone pedonali, i locali fronte strada con elevato passaggio e con buona possibilità di
parcheggio. Piacciono anche gli immobili situati dentro i centri commerciali.
Firenze
Il mercato dei locali commerciali di Firenze registra quotazioni stabili per le soluzioni situate nelle vie di
passaggio e in diminuzione per quelle posizionate in vie non di passaggio. Nelle strade più importanti del
centro storico si insediano prevalentemente grandi marchi: è questa infatti l’area che interessa
maggiormente gli investitori dal momento che l’investimento riesce a garantire anche il 6-7% annuo lordo.
Le strade non di passaggio sono appetibili se offrono un rendimento annuo lordo intorno al 10%.
Le vie più commerciali sono le direttrici monumentali , quelle che garantiscono il passaggio dei turisti (7
milioni di turisti all’anno transitano per il centro storico di Firenze): piazza della Repubblica, via Calzaiuoli,
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
via Roma, piazza della Signoria, via Tornabuoni sono le strade a cui si interessano soprattutto i marchi più
importanti e dove, per insediarsi, occorre pagare cospicue buonuscite.
Molto richieste anche le strade che partono dalle Porte più importanti di Firenze (piazza Beccaria, Porta
Romana, piazza della Libertà, Porta al Prato ecec) e che consentono l’accesso al centro. Anche in questo
caso si tratta di zone ad alto passaggio pedonale perché non è consentito l’accesso automobilistico. Le
quotazioni di un locale commerciale in quest’area sono di 4000 € al mq per salire a valori molto più elevati
quanto più ci si avvicina al cuore storico della città. Le location top infatti sono via Tornabuoni, piazza della
Repubblica, via Calzaiuoli.
Al di fuori delle porte, il mercato dei locali commerciali è in difficoltà: ci sono numerose botteghe artigiane
ormai vuote.
Roma
A Roma i prezzi dei negozi posizionati sulle vie di passaggio sono diminuiti dell’1,8%, quelli delle soluzioni
posizionate in via non di passaggio sono rimasti stabili. I canoni di locazione dei locali posizionati in via di
passaggio sono diminuiti dello 0,9%, quelli posizionati in vie non di passaggio dello 0,6%.
Nel secondo semestre del 2013 le quotazioni e i canoni di locazione dei locali commerciali nelle zone del II
e IV Municipio di Roma sono in ribasso.
Sul mercato dei locali commerciali gli investitori sono in diminuzione e comunque chiedono rendimenti
annui lordi intorno all’8-10 % annuo lordo. Le vie di passaggio sono quelle più richieste (via Conca d’oro,
via Ugo Ojetti, viale Libia, viale Eritrea, corso Trieste e viale Regina Margherita). Le quotazioni più elevate
si registrano su viale Regina Margherita (35 € al mq annuo per gli affitti e 7000-8000 € al mq per le
compravendite).
Si cercano locali commerciali di 50-60 mq, con una vetrina. Si insediano soprattutto attività legate alla
ristorazione (pizzeria, bar, ristoranti). In difficoltà le attività posizionate nelle strade in “via non di
passaggio” che chiudono. Infatti si contano numerosi negozi sfitti o non venduti.
Da segnalare lo sviluppo e la ricerca di superfici intorno a 200-250 mq per apertura di piccoli supermercati
e il ridimensionamento degli spazi da parte dei grandi marchi.
I locali commerciali posizionati nelle zone più periferiche che sorgono verso il G.r.a. e quelli posizionati
nelle zone non di passaggio registrano difficoltà.
Nell’area che si sviluppa tra Largo Preneste e Porta Maggiore il mercato dei locali commerciali è in
difficoltà: gli investitori vedendo l’elevato turnover che c’è sulle locazioni temono di non riuscire ad affittare
per un lungo periodo e quindi sono più riflessivi sull’acquisto. Altro aspetto valutato è l’elevata imposizione
fiscale. A questo si deve aggiungere che gli istituti di credito difficilmente erogano finanziamenti per questo
settore e quando lo fanno gli importi sono decisamente contenuti.
Tra le vie più ambite ci sono via Prenestina, via Malatesta, via di Acqua Bullicante dove però c’è poca
offerta di locali commerciali sia in vendita e sia in acquisto. In difficoltà le attività legate all’abbigliamento,
le videoteche e anche le sigarette elettroniche dopo il boom dei mesi scorsi. Una buona domanda interessa
i locali commerciali da destinare all’insediamento di attività di ristorazione ma sono molto pochi gli
immobili dotati di canna fumaria e per cui non sempre queste richieste si riescono ad evadere. La domanda
si orienta su locali commerciali di 40-50 mq. Un negozio in “via di passaggio” nei primi mesi del 2014 ha un
valore medio di 3000 € al mq, 1100 € al mq quello posizionato in “via non di passaggio”. Sulle locazioni i
canoni sono rispettivamente di 35 € al mq al mese e di 15 € al mq al mese.
Nella zona dell’Eur e della Circonvallazione Ostiense il mercato è fortemente rallentato e questo sia sulle vie
di passaggio sia sulle vie non di passaggio. Pochi gli immobili in vendita a meno che non ci sia una necessità
urgente di recuperare liquidità. I prezzi proposti dai potenziali acquirenti sono troppo lontani dalle richieste
dei venditori. Ad acquistare sono rimasti solo investitori che cercano un rendimento annuo lordo intorno al
10%. In genere investono 200 mila € per acquistare tagli piccoli, intorno a 40-50 mq. All’Eur le strade più
ambite sono viale Beethoven, viale Europa e viale Americhe dove comunque si registra un turn over molto
alto. Resistono solo le attività storiche, quelle specializzate e quelle legate al bar e alla ristorazione. Anche
sulla circonvallazione Ostiense ci sono difficoltà soprattutto per le attività legate all’abbigliamento. Sulle vie
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
di passaggio ci sono comunque negozi vuoti anche perché i proprietari chiedono spesso garanzie e
fideiussioni molto alte che i clienti non sempre riescono a fornire. All’Eur sulle vie di passaggio c’è un
canone medio annuo di 380 €, 20 € in meno sulla circonvallazione Ostiense.
Perugia
A Perugia prezzi e canoni dei negozi posizionati in via di passaggio sono diminuiti meno rispetto a quelli
posizionati in via non di passaggio. Per i primi si segnalano rispettivamente -5,2% e -2,4%. Per i locali
commerciali in via non di passaggio il ribasso è stato del 9,5% e del 5,8%. Anche per quanto riguarda i
negozi si registrano quotazioni e canoni in ribasso, in particolare nelle vie non di passaggio. Il settore è in
crisi ed a tenere sono quasi esclusivamente le attività di somministrazione e ristorazione. Attualmente la
domanda si concentra sulla locazione, tra le strade più richieste viale San Sisto e via Gramsci in zona Ellera,
arterie centrali e commerciali della città. Le domande si concentrano su negozi con un’ampiezza compresa
tra 50 ed 80 mq, con almeno due punti luce, posizionati su strada e con facilità di parcheggio. Nelle vie di
passaggio sopracitate si registrano canoni di locazione compresi tra 120 e 160 € al mq annuo, mentre i
prezzi di vendita oscillano tra 1500 e 2300 € al mq. Da segnalare inoltre la richiesta da parte di cinesi, che in
genere cercano tagli molto ampi per l’avviamento di attività di ristorazione e vendita. In zona Ellera è attivo
un importante cantiere che prevede la realizzazione di un nuovo centro commerciale.
Napoli
Nella seconda parte del 2013 le quotazioni dei locali commerciali di Napoli sono diminuite dell’8,5% per le
tipologie situate in via di passaggio e dell'11,7% per quelle posizionate in via non di passaggio. Sul versante
delle locazioni si registra una diminuzione del 5% per le soluzioni posizionate in via di passaggio e del 7,5%
per quelle in via non di passaggio. Anche per i negozi nella seconda parte dell’anno non si registrano
particolari variazioni dei prezzi. Attualmente a cercare locali commerciali sono investitori privati, oppure
imprenditori che si orientano sul mercato delle locazioni per l’avviamento di nuove attività. Chi acquista
per investimento compra esclusivamente soluzioni già locate e che abbiano rendimenti lordi superiori
all’8%, con punte che possono arrivare anche al 12%. Rendimenti elevati sono giustificati dall’aumento
delle spese e della tassazione sui locali commerciali. Circa il 50% delle richieste di negozi in affitto ed in
acquisto si concentra su tipologie con una metratura compresa tra 30 e 50 mq, posizionate in vie di
passaggio. Le strade più commerciali sono corso Garibaldi, piazza Garibaldi, corso Umberto, via Foria, via
Chiaia e via Roma. Si tratta di aree commerciali dove si concentrano prevalentemente negozi di
abbigliamento, scarpe e accessori. Su corso Umberto e via Chiaia si registrano canoni di 720 € al mq annuo,
quotazioni leggermente inferiori per corso Garibaldi e piazza Garibaldi, mentre è più esclusiva l’area di via
Roma dove si arriva a pagare 1000 € al mq annuo. Da segnalare che nell’area del Centro Direzionale negli
ultimi semestri sono scomparse numerose attività di somministrazione e la tendenza non sembra
arrestarsi; questa situazione è determinata dal fatto che molte società hanno chiuso oppure si sono
spostate e molti uffici sono ormai vuoti.
Nell’area orientale di Napoli si registra un’offerta elevata a seguito dell’aggravio dell’imposizione fiscale, ed
un numero di compravendite in calo in particolar modo nelle vie interne. Sono state effettuate
compravendite per investimento (spesa media compresa tra 80 e 150 mila €) e solo da parte di privati, la
cui esigenza principale è una rendita soddisfacente: al Vomero si pretende il 6-7% lordo, a Fuorigrotta e
Soccavo trail 7% e l’8%, mentre per zone meno prestigiose si ricerca fino al 10%, come ad esempio nelle vie
di passaggio più decentrate. Gli imprenditori che cercano un locale commerciale si rivolgono all’affitto, in
particolare ricercano tipologie ubicate su vie di passaggio. Sono in notevole difficoltà le attività di
abbigliamento e calzature e, in generale, tutti gli esercizi commerciali situati su vie interne, che restano
spesso vuoti e solo raramente sono riconvertiti. Nel secondo semestre dell’anno sono notevolmente
aumentate le richieste da parte di imprenditori cinesi, che dopo aver saturato il mercato di aree più
popolari ed industriali della città, si stanno spostando nella parte occidentale di Napoli. La domanda da
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
parte di cinesi si concentra sulla locazione di negozi dalle ampie metrature (oltre 300 mq), posizionati in vie
di passaggio, da dedicare alla vendita di casalinghi oppure alla somministrazione.
Soccavo ha risentito delle problematiche legate alla situazione socio-economica generale evidenziando
ribassi dei prezzi e dei canoni. Posillipo è un quartiere ad alta densità abitativa e residenziale, nonostante i
prezzi siano più accessibili (4000-5000 € al mq), le transazioni commerciali sono difficili. Fuorigrotta è una
zona molto popolare, dove però sono presenti marchi importanti e di qualità, situati quasi esclusivamente
nelle due strade principali, viale di Augusto e via Leopardi. La parte di viale di Augusto dove si trovano
alcuni istituti di credito è tra le più rinomate del quartiere; qui ci sono locali storici che costano 7000 € al
mq, a fronte di una media 5000 € al mq. Importante anche il tratto di via Leopardi nei pressi della Ferrovia
Cumana, che presenta quotazioni fino a 10 mila € al mq, perché è una zona di notevole passaggio; la parte
centrale ospita pochi marchi, pertanto il prezzo scende a 5500 € al mq, fino a toccare valori di 4000-4500 €
al mq nella zona tra la tangenziale e lo Stadio San Paolo. La collina del Vomero è una delle zone più
importanti, pedonali e commerciali di Napoli. Via Scarlatti è ancora più commerciale, nonostante sia
leggermente meno pedonale: nei tratti più importanti i prezzi raggiungono 15 mila € al mq, in quelli meno
rinomati si scende a 8 mila €, mentre per l’affitto si devono mettere in conto 1700 € al mq annuo.Da
segnalare che sempre più spesso l’attenzione degli investitori e degli imprenditori si sta spostando verso il
Vomero Alto, nell’area dei Colli Aminei, un tempo poco richiesta dal punto di vista commerciale ma oggi
molto apprezzata perché competitiva dal punto di vista dei valori: in questa zona un negozio da 30 mq si
acquista con una spesa massima di 5000-6000 € al mq ed il canone di locazione non supera 350 € al mq
annuo. Da segnalare che in zona Vomero nel 2013 alcune attività storiche hanno cessato la loro attività.
Palermo
Nella città di Palermo si sta verificando un cambiamento radicale: storiche aziende (grandi e piccole)
palermitane hanno chiuso o sono in sofferenza mentre nuove attività e nuove tipologie di immobili (grossi
centri commerciali) avanzano. Numerose aziende abbandonano il centro città (ad oggi, per esempio, nella
centralissima Via Romaci sono molti locali commerciali vuoti) per spostarsi nei centri commerciali sorti nelle
periferie. In centro resistono bene attività di ristorazione o grossi marchi di abbigliamento altamente
costosi (molto d’elite) mentre le aziende in franchising investono nei centri commerciali.
Di conseguenza, le locazioni degli immobili non residenziali hanno subito una forte contrazione, in
particolare sugli immobili di piccola metratura, spesso vuoti, mentre le grosse unità immobiliari in centro
(Via Roma, Via R. Settimo, Via Libertà) hanno canoni di locazione elevati. Sono bassi i volumi di
compravendita in zona.
Via Ruggero Settimo è una delle strade più importanti di Palermo, dove si sono insediati i più importanti
marchi di moda. I canoni di locazione possono arrivar anche a 500 € al mq annuo.
Inoltre si è notato in questi mesi un aumento delle richieste di grossi locali per attività di tipo medico (grossi
centri di diagnostici) ma in location facilmente raggiungibili da mezzi di trasporto (pubblici o privati).
In aumento pure le richieste di enti pubblici o privati che vogliono immobili con le stesse caratteristiche di
cui sopra. Le vie non di passaggio sono comunque richieste ma i canoni sono decisamente più bassi (50 € al
mq annuo).
I negozi più richiesti sono quelli posizionati in zone di facile parcheggio, con due o più vetrine, almeno 150
mq, estremamente visibili, facilmente raggiungibili e con vetustà media.
Il mercato immobiliare di Palermo potrebbe avere degli effetti in seguito alla fine dei lavori della nuova
linea metropolitana (che collega via La Malfa con Brancaccio passando per il centro) e del nuovo sistema
tram, che collegherà molto più facilmente il centro con le periferie. Molte tipologie di immobili soffrono per
la presenza di questi cantieri che limitano l’afflusso di clienti. Al termine dei lavori molte zone della città
potrebbero rivalutarsi e di conseguenza anche gli immobili qui situati.
C’è ancora chi investe sul segmento dei locali commerciali , soprattutto se il rendimento è elevato.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Catania
Sulle vie di passaggio le quotazioni dei locali commerciali di Catania sono diminuite del 6,8%, sulle vie non
di passaggio del 9,2%. I canoni di locazione hanno avuto una contrazione rispettivamente del 13,7% per le
vie di passaggio e del 9,7% per le vie non di passaggio. Sul mercato dei locali commerciali le vie più richieste
sono via Etnea e corso Italia dove comunque si registra una contrazione dei valori. La zona più ambita è
quella che si sviluppa nella parte tra piazza Stesicoro e piazza Università dove si insediano i più
importanti marchi soprattutto del settore moda e telefonia. Le quotazioni dei locali commerciali in questa
zona sono di 480-600 € al mq annuo. Allontanandosi dalle zone centrali le quotazioni scendono a 240 € al
mq annuo. Ancora più elevati i canoni di locazione dei locali commerciali su corso Italia: 800 € al mq annuo.
Tiene la ristorazione. Nelle vie non di passaggio i canoni di locazione annua scendono a 200-300 € al mq
annuo e al momento si insediano soprattutto artigiani. Le quotazioni dei locali commerciali su vi Etnea e
corso Italia possono toccare anche i 10-14 mila € al mq.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa