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TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE FALLIMENTARE
CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
Fallimento L’Orologio per tutti S.r.l. n.401/2014
G.D. Dott. Fabio De Palo
Curatore Avv. Roberto Mardarella
Conferimento incarico
11.07.2015
Il C.T.U.
Arch. Maura Lombardi
R.F. 401/2014 – Tribunale di Roma – Sezione Fallimentare
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INDICE
PREMESSA .............................................................................................................. 4
IMMOBILI INCLUSI NEL FALLIMENTO .............................................................. 8
DESCRIZIONE DEI CESPITI................................................................................... 9
Locale negozio piano secondo, int. 43 (f.177, p.lla 1903, sub.70) ......................... 9
Locale autorimessa p S2, int. 51 (f.177, p.lla 1903, sub.543) .............................. 10
Locale autorimessa p S2, int. 52 (f.177, p.lla 1903, sub.544) .............................. 11
Posto auto p.S1, int. 46 (f.176, p.lla 257, sub.36) ................................................ 11
IDENTIFICAZIONE CATASTALE ........................................................................ 12
UBICAZIONE E CONFINI ..................................................................................... 13
Posto auto sito al piano S1, int.46 (f.176, p.lla 257, sub.36) ................................ 13
Locale ad uso autorimessa sito al piano S2, int.51 (f.177, p.lla 1903, sub.543).... 13
Locale ad uso negozio sito al piano 2, int.43 (f.177, p.lla 1903, sub.70) .............. 13
PROVENIENZA E STORIA DEI BENI NEL VENTENNIO ANTECEDENTE AL
PIGNORAMENTO ............................................................................................................. 14
Posto auto sito al piano S1, int.46 (f.176, p.lla 257, sub.36) ................................ 14
REGOLARITÀ EDILIZIA ...................................................................................... 17
SANABILITÀ DEGLI IMMOBILI ......................................................................... 18
OCCUPAZIONE ..................................................................................................... 18
Locale ad uso autorimessa sito al piano S1, int.46 (f.176, p.lla 257, sub.36) ....... 18
VERIFICA DELLA PRESENZA DI VINCOLI ....................................................... 18
VALORE DI MERCATO DEI BENI STAGGITI .................................................... 19
Dott. Arch. LOMBARDI MAURA
Via di Tor Vergata n.255 - 00133 – Roma - e-mail: [email protected] - tel. 06.72670037 – cell. 338.7476407
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LOTTO UNICO: Quota pari alla piena proprietà del diritto di superficie relativo ad un
locale commerciale, due box auto ed un posto auto, siti in Roma, Via della Lucchina,
all’interno del Centro Commerciale “Gulliver” ................................................... 25
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
ALLEGATI
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PREMESSA
Il sottoscritto dott. Arch. Maura LOMBARDI, iscritta all’Ordine degli Architetti
Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori di Roma e Provincia al n.18625 ed all’Albo dei
Consulenti Tecnici d’Ufficio del Tribunale di Roma, con studio in Roma, Via di Tor
Vergata n.255, c.a.p. 00133, in merito al Fallimento “L’Orologio per tutti S.r.l.”
R.F.401/2014 è stato nominato C.T.U. con l’incarico di redigere una relazione per
rispondere ai seguenti quesiti:
1) Descrivere i locali sui quali il fallimento vanterebbe un diritto demaniale di
superficie, di seguito individuati a mezzo dei dati catastali:
a) Via della Lucchina snc, locale autorimessa p S1, int.46 Ctg C/6 di mq.14
censito al Fg 176 p.lla 257 sub.36;
b) Via della Lucchina snc, locale autorimessa p S2, int.51 Ctg C/6 di mq.13
c) Via della Lucchina snc, locale autorimessa p S2, int.52 Ctg C/6 di mq.25
d) Via della Lucchina snc, p.2 locale Negozio, int.43 Ctg C/1 di mq.41 censito
al Fg 177 p.lla 1903 sub.70;
2) Effettuare visure aggiornate presso l’Ufficio del Catasto accertando gli attuali
dati identificativi degli immobili in oggetto, se del caso eseguire le variazioni
necessarie per l’aggiornamento del Catasto e, in caso di difformità o mancanza di
idonea planimetria del bene, provvederà alla sua correzione o redazione;
3) Verificare se vi sia corrispondenza tra la descrizione del cespite contenuta nel
titolo di provenienza e quella desumibile sulla base dei dati di cui alla planimetria
catastale, nonché tra questa e lo stato attuale dei luoghi; descrivere il tipo e
l’ubicazione delle eventuali difformità;
4) Segnalare se l’identificativo catastale eventualmente includa anche porzioni
aliene;
5) Segnalare se gli immobili contigui (ad esempio locali adiacenti) risultino
eventualmente fusi sul piano fisico con quelli in oggetto, pur conservando
autonomi identificativi catastali;
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6) Predisporre l’elenco di eventuali iscrizioni e trascrizioni opponibili al fallimento;
7) Indicare l’utilizzazione (abitativa, commerciale, …) prevista dallo strumento
urbanistico comunale;
8) Indicare la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni
amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di
costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanisticoedilizia, descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dire se
l’illecito sia stato sanato o sia sanabile in base al combinato disposto dagli artt.46,
comma 5°, del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380 e 40, comma 6° della L.28 febbraio
1985, n.47, specificando i relativi costi ed oneri ovvero, in mancanza, i costi e gli
oneri per l’eliminazione degli abusi;
9) Descrivere, previo necessario accesso, gli immobili in oggetto indicando
dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno,
caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq, confini e dati
catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e indicando la caratura millesimale
contenuta nel Regolamento di Condominio ove esistente, nonché lo stato attuale
dell’impianto elettrico e termico;
10) Accertare se gli immobili sono liberi o occupati; acquisire se del caso i contratti
di locazione e/o segnalare l’eventuale carenza di titolo opponibile alla Procedura,
con descrizione di ogni circostanza di fatto riscontrata, quale inadeguatezza del
canone ex art.2923, comma 3 c.c., data di inizio dell’attività, risalenza delle
utenze, pagamenti effettuati al fallito o a terzi, ecc.;
11) Indicare l’esistenza di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di
inalienabilità o di indivisibilità; accertare l’esistenza di vincoli o oneri di natura
condominiale, rilevare l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù
pubblica) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto;
12) Determinare il valore degli immobili con espressa e compiuta indicazione del
criterio di stima e analitica descrizione delle fonti cui si è fatto riferimento,
ovvero: dati relativi alle vendite forzate effettuate nello stesso territorio e per la
stessa tipologia di bene, anche mediante consultazione dei dati accessibili sul sito
del Tribunale di Roma; specifici atti pubblici di compravendita di beni analoghi,
per collocazione e/o tipologia; indagini di mercato con specifica indicazione delle
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agenzie immobiliari consultate; banche dati nazionali operando le opportune
decurtazioni di prezzo sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione
dell’immobile;
13) Depositare unitaria relazione con risposta a tutti i quesiti e riscontro degli
adempimenti chiesti, con i documenti, i grafici e le idonee fotografie o stampe a
colori unitamente a due fotocopie dell’elaborato descrittivo di perizia.
L’espletamento delle varie fasi dell’incarico, data l’articolazione e la complessità
delle informazioni da fornire, si è svolto in più momenti, comprendenti tra l’altro lo studio
degli atti di causa, la ricostruzione storica del ventennio antecedente al pignoramento,
l’esatta individuazione dei beni di cui al presente fallimento, le operazioni peritali di
sopralluogo e gli accertamenti del caso presso gli Uffici della Pubblica Amministrazione
(Comune di Roma, Uffici di Pubblicità Immobiliare, Ufficio del Territorio, Archivio
Notarile, Ufficio del Registro, ecc.).
La valutazione attuale è stata effettuata sulla base di un’indagine sul mercato
immobiliare nel Comune di Roma, zona Ottavia - Trionfale, con particolare riferimento a
quelli aventi similari caratteristiche intrinseche ed estrinseche, anche in riferimento alla
natura, all’ubicazione ed alle potenzialità dei beni.
Il primo sopralluogo si è svolto in data 11 luglio 2015 (vedi allegato “A” – Verbale
di sopralluogo del 11 luglio 2015) con partenza alle ore 8,00 dal Tribunale Penale di
Roma; si sono recati, in Via della Lucchina n.96, il funzionario giudiziario, Stefania
Rodelli ed il curatore fallimentare, avv. Roberto Mardarella che hanno proceduto
all’inventario del fallimento di cui alla presente relazione.
Arrivati in loco, si è preso atto della presenza del sig. Saraconi Orazio Alberto, in
rappresentanza del sig. Ilario Saraconi.
I beni consistono in:
-
Un negozio sito al piano secondo, identificato con il numero di interno 43: il
locale è risultato essere privo di energia elettrica, di attrezzature e del
quadro elettrico;
-
Posto auto sito in un locale comune del piano secondo interrato;
-
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N.2 locali autorimessa siti al terzo piano interrato, identificati con i numeri
di interno 51 e 52; tali beni, alla data del sopralluogo, contenevano una serie
di attrezzature di pertinenza del negozio, in pessimo stato di conservazione
e prive di valore.
In quella sede, viene nominato in qualità di perito estimatore la scrivente C.T.U.,
arch. Maura Lombardi.
Alle ore 10,00 vengono concluse le operazioni peritali.
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IMMOBILI INCLUSI NEL FALLIMENTO
I beni sui quali il fallimento vanta il diritto demaniale di superficie corrispondono a:
“a) via della Lucchina snc, locale autorimessa p S1, int.46 Ctg C/6 di mq. 14
b) via della Lucchina snc, locale autorimessa p S2, int.51 Ctg C/6 di mq. 13 censito
al Fg 177 p.lla 1903 sub.543;
c) via della Lucchina snc, locale autorimessa p S2, int.52 Ctg C/6 di mq. 25 censito
al Fg 177 p.lla 1903 sub.544;
d) via della Lucchina snc, p.2 locale Negozio, int.43 Ctg C/1 di mq. 41 censito al
Fg 177 p.lla 1903 sub.70; …”
Da un’attenta verifica espletata presso l’Agenzia del Territorio ed in conformità a
quanto riportato nella certificazione notarile, non è stata riscontrata alcuna modifica
catastale rispetto ai dati di cui ai punti precedenti.
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DESCRIZIONE DEI CESPITI
Tutte le unità immobiliari di cui al presente fallimento sono inserite all’interno del
Centro Commerciale “Gulliver”, sito in Roma, via della Lucchina, zona Ottavia (Roma
Nord).
L’ingresso all’interno della struttura è garantito da una serie di accessi pedonali ed
uno carraio, con affaccio diretto sia su via della Lucchina che su traverse limitrofe (Vedi
“Documentazione Fotografica” - Foto nn.01, 02, 03 e 04).
Il quartiere di Ottavia, nel quale sorge il Centro Commerciale di cui fanno parte i
beni di nostro interesse, si snoda intorno a via di Casal del Marmo; la zona è caratterizzata
dalla presenza di una viabilità particolare, modellata su percorsi pre-esistenti di epoca
etrusca e romana e pertanto di larghezza limitata rispetto alle esigenze contemporanee.
I collegamenti pubblici sono garantiti dalla presenza della Ferrovia Roma – Viterbo
(FR3) e da una serie di linee di autobus che consentono di raggiungere i quartieri limitrofi.
Locale negozio piano secondo, int. 43 (f.177, p.lla 1903, sub.70)
Quota pari alla piena proprietà superficiaria di un locale ad uso commerciale,
individuato con il numero di interno 43, sito al piano secondo del Centro Commerciale
“Gulliver”, con accesso pedonale dal civico n.96 di via della Lucchina (Vedi
“Documentazione Fotografica” – Foto n.04), facente parte del quartiere Ottavia del
Comune di Roma.
Il cespite di nostro interesse è ubicato a poca distanza dalla porta di accesso di cui
alla struttura commerciale (Vedi “Documentazione Fotografica” – Foto nn.05, 06 e 07) ed
è caratterizzato da un affaccio diretto sul ballatoio (Vedi “Documentazione Fotografica” –
Foto nn.08, 09 e 10) che rappresenta il collegamento verticale aereo dell’intera struttura.
L’accesso avviene a mezzo di una serranda metallica a movimentazione elettrica
(Vedi “Documentazione Fotografica” – Foto n.11) che consente di accedere al locale
commerciale caratterizzato da un unico grande ambiente di ampiezza pari a circa mq.30,00
(Vedi “Documentazione Fotografica” – Foto nn.12, 13, 14 e 15) dal quale, attraverso una
porta ubicata in corrispondenza dell’angolo Nord del bene (Vedi “Documentazione
Fotografica” – Foto n.16), si raggiunge la zona di servizio, di ampiezza complessiva pari a
circa mq.5,50, caratterizzata dalla presenza di un disimpegno (mq.1,40), un antibagno
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(mq.2,10) ed il servizio igienico (mq.1,80) (Vedi “Documentazione Fotografica” – Foto
nn.17, 18, 19 e 20).
Il locale commerciale è stato rinvenuto in ottimo stato di conservazione: i soffitti
dell’intero bene risultano essere completamente tinteggiati in colore chiaro, come le
paretiche, nei locali di servizio, presentano un rivestimento in piastrelle di ceramica fino ad
una altezza pari a circa cm.2,10; la zona commerciale presenta un controsoffitto in
cartongesso con plafoniere ad incasso; la pavimentazione è in gres ceramico beige, con
zoccolino di finitura in tinta chiara; gli infissi interni sono in legno tamburato di colore
bianco; la chiusura verso il ballatoio del centro commerciale è garantita dalla presenza di
una vetrata con struttura metallica di sostegno e vetro singolo che scherma parzialmente il
locale di nostro interesse nei confronti della zona comune.
Lo stato dei luoghi individuato durante il sopralluogo corrisponde a quanto
riportato nella planimetria catastale (vedi allegato “B” – Planimetria catastale del locale
commerciale censito al NCEU al foglio 177, p.lla 1903, sub.70) che rappresenta parte
integrante della presente relazione.
Locale autorimessa p S2, int. 51 (f.177, p.lla 1903, sub.543)
Quota pari alla piena proprietà superficiaria di un locale autorimessa, individuato
con il numero di interno 51, sito al secondo piano seminterrato del Centro Commerciale
“Gulliver”, con accesso carraio posto sul prospetto posteriore dell’intera struttura (Vedi
“Documentazione Fotografica” – Foto nn.01, 02, 21, 22,23, 24 e 25) e accesso pedonale da
via della Lucchina n.96, facente parte del quartiere Ottavia del Comune di Roma.
L’accesso al bene è garantito da una porta metallica basculante (vedi
“Documentazione Fotografica” – Foto n.26) che consente un collegamento diretto con
l’area di manovra ad uso collettivo.
Lo stato dei luoghi corrisponde alla planimetria catastale (vedi allegato “C” –
Planimetria catastale del locale autorimessa identificato con il numero di interno 51), che
rappresenta parte integrante della presente relazione; ha una superficie interna pari a circa
mq.13,00 ed un’altezza netta di mt.2,76.
La pavimentazione è in battuto di cemento, proseguendo la finitura dell’area di
manovra ad uso collettivo; le facciate interne delle pareti, formate da elementi prefabbricati
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in cemento, sono state finite con tinta di colore bianco; l’impianto elettrico è caratterizzato
dalla presenza di corpi illuminanti a soffitto azionati da un interruttore collegato agli stessi
a mezzo di canaline a vista (vedi “Documentazione Fotografica” – Foto nn.27, 28, 29, 30,
31 e 32).
Locale autorimessa p S2, int. 52 (f.177, p.lla 1903, sub.544)
Quota pari alla piena proprietà superficiaria di un locale autorimessa, individuato
con il numero di interno 52, sito al secondo piano seminterrato del Centro Commerciale
“Gulliver”, con accesso carraio posto sul prospetto posteriore dell’intera struttura (Vedi
L’accesso al bene è garantita da una porta metallica basculante (vedi
“Documentazione Fotografica” – Foto n.33) che consente un collegamento diretto con
l’area di manovra ad uso collettivo.
Lo stato dei luoghi corrisponde alla planimetria catastale (vedi allegato “D” –
Planimetria catastale del locale autorimessa identificato con il numero di interno 52), che
rappresenta parte integrante della presente relazione; ha una superficie interna pari a circa
mq.25,00 ed un’altezza netta di mt.2,76.
La pavimentazione è in battuto di cemento, proseguendo la finitura dell’area di
manovra ad uso collettivo; le facciate interne delle pareti, formate da elementi prefabbricati
in cemento, sono state finite con tinta di colore bianco; l’impianto elettrico è caratterizzato
dalla presenza di corpi illuminanti a soffitto azionati da un interruttore collegato agli stessi
a mezzo di canaline a vista (vedi “Documentazione Fotografica” – Foto nn.34).
Posto auto p.S1, int. 46 (f.176, p.lla 257, sub.36)
Quota pari alla piena proprietà superficiaria di un posto auto, individuato con il
numero di interno 46, sito al primo piano seminterrato del Centro Commerciale “Gulliver”,
con accesso carraio posto sul prospetto posteriore dell’intera struttura (Vedi
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Il bene ha accesso diretto dall’area di manovra del piano primo (vedi
“Documentazione Fotografica” – Foto nn.35 e 36) ed è ubicato a ridosso di uno dei pilastri
strutturali (vedi “Documentazione Fotografica” – Foto nn.37, 38 e 39).
Non sono presenti delimitazioni rispetto alla zona circostante se non delle
indicazioni a pavimento; lo stato dei luoghi corrisponde alla planimetria catastale (vedi
allegato “E” – Planimetria catastale del posto auto identificato con il numero di interno
46), che rappresenta parte integrante della presente relazione; ha una superficie pari a circa
mq.14,00, con una larghezza di circa mt.2,80 ed una profondità di circa mt.5,00.
IDENTIFICAZIONE CATASTALE
I beni di cui al fallimento in oggetto risultano essere così accatastati presso
l’Agenzia del Territorio del Comune di Roma:
a) Locale ad uso posto auto sito in Roma, via della Lucchina snc, piano S1,
int.46, identificato al NCEU al foglio 176, particella 257, sub. 36, zona
censuaria 6, categoria C/6, classe 12, consistenza mq.14, rendita € 56,40
(vedi allegato “F” – Visura catastale del locale ad uso autorimessa int.46);
b) Locale ad uso autorimessa sito in Roma, via della Lucchina snc, piano S2,
(vedi allegato “G” – Visura catastale del locale ad uso autorimessa int.51);
c) Locale ad uso autorimessa sito in Roma, via della Lucchina snc, piano S2,
(vedi allegato “H” – Visura catastale del locale ad uso autorimessa int.52);
d) Locale ad uso negozio sito in Roma, via della Lucchina snc, piano 2, int.43,
identificato al NCEU al foglio 177, particella 1903, sub. 70, zona censuaria
6, categoria C/1, classe 11, consistenza mq.41, rendita € 1.560,58 (vedi
allegato “I” – Visura catastale del locale ad uso negozio int.43).
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UBICAZIONE E CONFINI
Posto auto sito al piano S1, int.46 (f.176, p.lla 257, sub.36)
Posto auto, facente parte del Centro Commerciale “Gulliver”, sito in Roma, Via
della Lucchina, posto al primo piano interrato con accesso consentito da una rampa carraia
posta a ridosso del prospetto posteriore del complesso immobiliare, identificato con il
numero di interno 46; il bene confina, a partire da Nord e procedendo in senso orario con:
posto auto n.47, posto auto n.39, posto auto n.45 ed area di manovra ad uso comune, salvo
altri.
Locale ad uso autorimessa sito al piano S2, int.51 (f.177, p.lla 1903,
sub.543)
Locale ad uso autorimessa, facente parte del Centro Commerciale “Gulliver”, sito
in Roma, Via della Lucchina, posto al secondo piano interrato con accesso consentito da
una rampa carraia posta a ridosso del prospetto posteriore del complesso immobiliare,
identificato con il numero di interno 51; il bene confina, a partire da Nord e procedendo in
senso orario con: area di manovra condominiale, locale ad uso autorimessa interno n.52, di
proprietà della stessa ditta, locale ad uso autorimessa interno n.34, locale ad uso
autorimessa interno n.50, salvo altri.
sub.544)
Locale ad uso autorimessa, facente parte del Centro Commerciale “Gulliver”, sito
in Roma, Via della Lucchina, posto al secondo piano interrato con accesso consentito da
una rampa carraia posta a ridosso del prospetto posteriore del complesso immobiliare,
identificato con il numero di interno 52; il bene confina, a partire da Nord e procedendo in
senso orario con: area di manovra condominiale, locale ad uso autorimessa interno n.53,
locale ad uso autorimessa interno n.33, locale ad uso autorimessa interno n.51, di proprietà
della stessa ditta, salvo altri.
Locale ad uso negozio sito al piano 2, int.43 (f.177, p.lla 1903, sub.70)
Locale ad uso negozio, posto al secondo piano fuori terra del Centro Commerciale
“Gulliver”, sito in Roma, Via della Lucchina, il cui accesso pedonale è consentito dal
civico n.96, identificato con il numero di interno 43; il bene confina, a partire da Nord e
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procedendo in senso orario con: locale ad uso negozio identificato con il numero di interno
44, via della Lucchina, locale ad uso negozio identificato con il numero di intero 42, area
coperta di proprietà condominiale, salvo altri.
PROVENIENZA E STORIA DEI BENI NEL VENTENNIO
ANTECEDENTE AL PIGNORAMENTO
Dall’attività di verifica espletata presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare di
Roma e presso il NCEU del Comune di Roma, risultano, sia nel ventennio antecedente alla
trascrizione del fallimento che successivamente ad esso, i seguenti trasferimenti di
proprietà subiti dai beni oggetto di perizia e le relative iscrizioni/trascrizioni:
Posto auto sito al piano S1, int.46 (f.176, p.lla 257, sub.36)

In data 24 febbraio 1999, nn.12595/8069, risulta trascritto, presso il Servizio di
Pubblicità Immobiliare di Roma 1, l’atto di compravendita a rogito del notaio
Giovanni Ungari Trasatti in Roma, a favore della società OSAR – s.r.l. e contro
la PRIMA E.CO.GIAR. s.r.l., relativamente al solo diritto di proprietà
superficiaria del subalterno in analisi;

In data 24 maggio 2007, nn.97589/23978, risulta iscritta, presso il Servizio di
Pubblicità Immobiliare di Roma 1, l’ipoteca volontaria a favore della Banca
Popolare dell’Etruria e del Lazio – Società Coopertiva e contro la società
“L’Orologio per tutti s.r.l.”, relativamente al solo diritto di proprietà

In data 25 settembre 2012, nn.92945/12982, risulta iscritta, presso il Servizio di
Pubblicità Immobiliare di Roma 1, l’ipoteca giudiziale derivante da decreto
ingiuntivo a favore della Banca Popolare dell’Etruria e del Lazio – Società
Coopertiva e contro la società “L’Orologio per tutti s.r.l.”, relativamente al solo
diritto di proprietà superficiaria del subalterno in analisi;

In data 1 aprile 2015, nn.31604/23578, risulta iscritta, presso il Servizio di
Pubblicità Immobiliare di Roma 1, la sentenza di fallimento a favore della
Massa dei Creditori del Fallimento di “L’Orologio per tutti s.r.l.” e contro la
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società “L’Orologio per tutti s.r.l.”, relativamente al solo diritto di proprietà
superficiaria del subalterno in analisi.
sub.543)

In data 5 luglio 2004, nn.72497/46680, risulta trascritto, presso il Servizio di
Schioppa Adriana in Roma, a favore della società “L’Orologio per Tutti s.r.l.” e
contro la PRIMA E.CO.GIAR. s.r.l., relativamente al solo diritto di proprietà

In data 11 luglio 2008, nn.87048/18231, risulta iscritta, presso il Servizio di
Pubblicità Immobiliare di Roma 1, l’ipoteca legale a favore di Equitalia Gerit
s.p.a. e contro la società “L’Orologio per tutti s.r.l.”, relativamente al solo


sub.544)

In data 08 giugno 2005, nn.73992/43458, risulta trascritto, presso il Servizio di
Schioppa Adriana in Roma, a favore della società “L’Orologio per tutti s.r.l.” e
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contro la PRIMA E.CO.GIAR. s.r.l., relativamente al solo diritto di proprietà


Massa dei Creditori del Fallimento di “L’Orologio per tutti” e contro la società

In data 24 febbraio 1999, nn.12595/8069, risulta trascritto, presso il Servizio di
Giovanni Ungari Trasatti in Roma, a favore della società OSAR – s.r.l. e contro
la PRIMA E.CO.GIAR. s.r.l., relativamente al solo diritto di proprietà

In data 24 maggio 2007, nn.97589/23978, risulta iscritta, presso il Servizio di
Pubblicità Immobiliare di Roma 1, l’ipoteca volontaria a favore della Banca
Popolare dell’Etruria e del Lazio – Società Coopertiva e contro la società

In data 11 luglio 2008, nn.87048/18231, risulta iscritta, presso il Servizio di
Pubblicità Immobiliare di Roma 1, l’ipoteca legale a favore di Equitalia Gerit
s.p.a. e contro la società “L’Orologio per tutti s.r.l.”, relativamente al solo

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
A seguito di opportune indagini espletate presso il Servizio di Pubblicità
Immobiliare di Roma non è stata riscontrata la presenza di alcuna ulteriore formalità
gravante sui beni in oggetto, oltre a quanto sopra già riportato.
N.B.: Si ritiene, pertanto, di poter affermare che quanto pignorato corrisponde alla
piena proprietà superficiari dei beni.
REGOLARITÀ EDILIZIA
A seguito di opportune indagini espletate presso gli uffici competenti del Comune
di Roma e da notizie ed informazioni desunte da persone informate si è individuato che
l’intera struttura del Centro Commerciale è stata realizzata in due momenti separati: 1995 e
2000.
La struttura in cui sono ubicati i beni di nostro interesse, posizionata a ridosso del
parco giochi pubblico, fa parte della prima ala del complesso; la stessa è stata realizzata a
seguito di concessione edilizia n.185/C del 24 marzo 1995 e n.942/C del 13 novembre
1996 con dichiarazione di fine lavori datata 17 novembre 1997.
Successivamente a tale data, i beni di nostro interesse non hanno subito alcuna
modifica e pertanto si può affermare che lo stato dei luoghi attuale è conforme alle
planimetrie catastali reperite presso l’Agenzia del Territorio e non si riscontrano abusi.
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SANABILITÀ DEGLI IMMOBILI
Lo stato dei luoghi corrisponde a quanto autorizzato dalle amministrazioni locali e,
pertanto, non sarà necessario richiedere alcun rilascio in sanatoria.
OCCUPAZIONE
Locale ad uso autorimessa sito al piano S1, int.46 (f.176, p.lla 257, sub.36)
Il cespite oggetto della presente relazione, alla data del sopralluogo, risultava essere
completamente libero.
sub.543)
sub.544)
VERIFICA DELLA PRESENZA DI VINCOLI
L’area su cui è stato realizzato il Centro Commerciale di cui fanno parte i beni di
nostro interesse non presenta vincoli, né sono state individuate particolare restrizioni in
merito all’uso del locale commerciale e degli altri cespiti di cui alla presente relazione.
N.B.
Per una descrizione più articolata e dettagliata del bene pignorato, si
rimanda agli allegati grafici e fotografici che sono parte integrante della presente relazione.
19 di 26
VALORE DI MERCATO DEI BENI STAGGITI
La valutazione dei beni è stata effettuata sulla base del più probabile valore di
mercato che gli stessi assumerebbero qualora fossero sottoposti ad una libera
contrattazione di compravendita, tenuto conto che, nel caso in esame, la valutazione
riguarda il solo Diritto di Superficie in quanto i beni oggetto di stima fanno parte di un
complesso edilizio edificato su un terreno di proprietà del Comune di Roma.
In particolare, nel rispetto dei principi giuridici (artt.952 – 953 – 954 – 2816 del
Codice Civile), la costruzione eseguita dal Superficiario alla scadenza naturale del Diritto
stesso, passa in proprietà al Concedente che, nel caso in esame, risulta essere il Comune di
Roma.
Pertanto, ai fini della determinazione del valore di mercato dei beni oggetto di
stima, non è congruo pensare di far riferimento al valore di stima secondo il metodo
sintetico-comparatico, normalmente utilizzato nella determinazione dei valori a base
d’asta; tale metodologia ci dovrebbe consentire di stimare il prezzo al quale, alla data di
riferimento della valutazione, un determinato immobile dovrebbe essere scambiato, dopo
un adeguato periodo di commercializzazione, in una transazione tra due soggetti
(compratore e venditore) bene informati e non vincolati da particolari rapporti, interessati
alla transazione ed entrambi in grado di assumere le decisioni con eguale capacità e senza
alcuna costrizione.
Nel caso in esame, vista la sussistenza del solo Diritto di Superficie, si ritiene più
opportuno utilizzare, come criterio di stima, la media ponderata tra i valori ottenuti tra due
differenti metodologie di stima:
-
Individuazione del valore a nuovo dei beni oggetto di perizia, decurtati di
una aliquota percentuale opportuna in funzione della vetustà fisica e
dell’obsolescenza tecnologia e funzionale;
-
Calcolo del valore del Diritto di Superficie.
In ambedue i casi, ai fini della determinazione dell’estensione superficiaria dei beni
oggetto di stima, si farà riferimento alle linee guida approvate dal Comitato Tecnico
Scientifico della FIAIP.
In particolare nel calcolo della superficie si evidenzia che:
20 di 26
- i muri interni e quelli perimetrali esterni sono computati per intero, ovvero al
50% se in comunione con altre unità immobiliari;
- i muri interni e quelli perimetrali esterni sono da considerare fino ad uno
spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione sono computati nella
misura massima del 50% e pertanto fino ad uno spessore massimo di cm.25;
- per le unità immobiliari disposte su due o più piani, i collegamenti verticali
interni alle stesse sono computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale,
indipendentemente dal numero dei piani collegati (DPR 138/98).
Pertanto, la superficie complessiva commerciale di una unità immobiliare è pari
alla somma:

della superficie dei vani principali e degli accessori diretti, comprensiva
della quota delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali;

della superficie omogeneizzata delle pertinenze di uso esclusivo
(retrobottega, sotterranei, soppalchi, depositi, etc,).
Tali ultime superfici dovranno essere omogeneizzate ed aggiunte alla superficie
dell’unità avente funzione principale, ottenendo così la superficie commerciale
complessiva dell’unità immobiliare.
Si farà riferimento, al riguardo, ai criteri di cui alla norma UNI 10750, elaborata
dall’UNITER, ovvero il disposto del DPR 138/98:
a) Per il calcolo delle superfici scoperte delle abitazioni sono generalmente
utilizzati i seguenti criteri di ponderazione (norma UNI 10750):

25% della superficie dei balconi e delle terrazze scoperte;

35% della superficie dei balconi e delle terrazze coperte (per coperto si
intende chiuso su tre lati);

35% della superficie dei patii e porticati;

15% dei giardini di appartamento;

60% della superficie delle verande.
21 di 26
Le quote percentuali indicate possono variare in rapporto alla particolare ubicazione
dell’immobile, alla posizione delle superfici esterne, le quali possono essere o meno allo
stesso livello, all’ampiezza delle superfici esterne, le quali comunque non eccedano il 30%
di quella coperta, fatti salvi tutti quei fattori incrementativi o decrementativi che
caratterizzano il loro particolare livello di qualità.
Per quanto concerne la superficie commerciale delle pertinenze accessorie, non
costituenti unità immobiliari autonome, la superficie omogeneizzata si computa nella
misura (D.P.R. 138/98):

del 50% qualora direttamente comunicanti con i vani principali e/o con i
vani accessori;

del 25% qualora non comunicanti con i vani principali e/o accessori.
Applicando la teoria per la stima delle unità immobiliari agli immobili oggetto della
presente relazione, si ottiene quanto segue:
Lotto Unico: composto da un locale commerciale, due box auto ed un posto auto, la
cui estensione è così suddivisa:
-
locale commerciale: mq.30,00
-
box auto: mq.13,00 + mq.25,00 = mq.38,00
-
posto auto: mq.14,00.
La determinazione del Valore a Nuovo dei cespiti di nostro interesse
(Corrispondente al Valore di Costruzione) farà riferimento al valore attuale, decurtato di
una opportuna aliquota che tiene conto della vetustà fisica e dell’obsolescenza tecnologica
e funzionale.
Al fine della nostra valutazione si devono tener conto i seguenti fattori:
il primo è legato al differente Costo di Costruzione, dedotto facendo riferimento a
beni con caratteristiche e posizione similari a quelli di nostro interesse; da tale analisi si
ottiene per il locale commerciale (considerato finito a rustico in quanto l’utilizzatore dovrà
successivamente provvedere alla posa in opera delle finiture visibili come pavimentazione
o rivestimento) un valore pari a circa €/mq. 700,00, per il box e per il posto auto, circa
€/mq. 200,00;
22 di 26
il secondo all’anno di realizzazione del bene che, come già evidenziato nel
paragrafo relativo alla “Regolarità urbanistica”, corrisponde al periodo oscillante tra il
1995 e il 1997.
A fronte di quanto sopra, si ottiene che il costo di costruzione complessivo a Nuovo
è pari ad €.21.000,00 (locale commerciale: €/mq.700,00 x mq.30,00) + €.10.400,00 (per i
box: €/mq.200,00 x mq.52,00) = €.28.888,00.
Considerando poi che l’immobile in questione ha già 20 anni circa, essendo stato
ultimato in data 17 novembre 1997, la scrivente ritiene opportuno applicare un’aliquota di
deprezzamento per la vetustà fisica e per obsolescenza tecnologica e funzionale pari al 8%:
€.28.888,00 x 8% = €.2.512,00.
Pertanto il Valore A Nuovo dei beni di cui alla presente relazione è pari ad
€.28.888,00 (€.31.400,00 - €.2.512,00).
Il valore del Diritto di Superficie verrà determinato analiticamente mediante la
capitalizzazione del reddito attribuibile ai beni oggetto di stima, assumendo come dati
fondamentali la durata a tempo determinato del diritto di superficie e l’esigibilità della
costruzione da parte del proprietario alla scadenza del diritto stesso.
La valutazione sarà condotta tenendo conto che il Proprietario (Comune di Roma)
non percepirà alcun canone dal superficiario e pertanto ha concesso l’area in diritto di
superficie allo scopo di edificarvi il Centro Commerciale “Gulliver” di cui fanno parte i
beni di nostro interesse.
La determinazione mediante la capitalizzazione del reddito del valore del diritto di
superficie a tempo determinato con costruzione esigibile dal proprietario, si ottiene dalla
seguente relazione:
Vds = R [(qn – 1) / r x qn]
Dove:
R = reddito delle unità immobiliari che, a seguito di opportune indagini di mercato
e verifica dei dati pubblicati dall’OMI, sarebbe pari a circa €.480,00 mensile (comprensivi
anche dei box e del posto auto), corrispondenti ad €.5.760,00 annui;
q = (1+r) = 1,03
23 di 26
n = durata in anni del Diritto di Superficie; dalla lettura della Convenzione,
stipulata alla data del rilascio degli atti autorizzativi (1996), risulta che detto Diritto
Superficiario aveva una durata di anni 99, ma, tenuto conto del tempo già trascorso, si
ritiene opportuno valutare il periodo rimanente, pari ad anni 75 (1991+99-2015);
r = saggio medio commerciale che si assume pari al 3,5%;
Per cui, ritornando alla formula principale, si ottiene:
Vds = R [(qn – 1) / r x qn]
Vds = 5.760,00 [(9,18 – 1) / 3,5% x 9,18] = €.146.642,16,
pertanto il Valore del Diritto di Superficie è pari ad €.146.642,16.
Nel rispetto di quanto indicato all’inizio del presente paragrafo, si ritiene che il
valore della quota pari alla piena proprietà del Diritto di Superficie del locale commerciale,
di due box e di un posto auto siti all’interno del Centro Commerciale Gulliver in Via della
Lucchina a Roma, sia pari alla media tra i due valori individuati attraverso altrettanti criteri
di stima; pertanto, si ottiene:
[€.28.888,00 (Costo di Costruzione a Nuovo) + €.146.642,16 (Valore del diritto di
superficie)] : 2= €.78.988,57.
Si ricorda che la stima che precede è stata elaborata nel rispetto delle metodologie
più opportune, tenuto conto che il valore da ricercare corrisponde al solo diritto di
superficie dei beni di cui alla presente relazione.
Inoltre non è sicuramente fattore trascurabile il periodo storico attuale,
caratterizzato da una scarsa richiesta ed una domanda molto maggiore che, ovviamente,
genera una sensibile riduzione dei prezzi di mercato di tutti i beni, ed a maggior ragione di
quelli con situazioni edificatorie particolari (diritto di superficie o diritto di proprietà).
Ancora, va evidenziato, in riferimento al Centro Commerciale “Gulliver” di cui
fanno parte i beni di nostro interesse, che lo stesso non è mai “decollato” e più volte è stato
oggetto di atti di vandalismo, occupazione abusiva ed a rischio di chiusura, fattori che
sicuramente vanno ad influenzare la stima dei singoli beni, causandone una riduzione del
valore finale.
24 di 26
Pertanto, tenuto conto delle variabili suesposte e di tutti gli altri eventi che
quotidianamente influenzano il mercato immobiliare, si ritiene opportuno considerare, ai
fini della determinazione del valore finale, una ulteriore riduzione pari al 10% del valore
medio precedentemente individuato; con detta decurtazione, la stima complessiva risulta
essere pari ad €.71.089,71 (€.78.988,57 - €.7.898,86), che, arrotondando il valore
corrisponde ad €.71.000,00.
Pertanto, si può affermare che il valore della quota pari alla piena proprietà del
diritto di superficie di cui ai cespiti di nostro interesse, costituiti da un locale
commerciale, doppio box ed un posto auto, è pari ad €.71.000,00.
25 di 26
LOTTO UNICO: Quota pari alla piena proprietà del diritto di superficie
relativo ad un locale commerciale, due box auto ed un posto auto, siti in
Roma, Via della Lucchina, all’interno del Centro Commerciale
“Gulliver”
Quota pari alla piena proprietà superficiaria di un locale ad uso commerciale,
individuato con il numero di interno 43 (piano secondo, mq.30,00), due locali autorimessa,
individuati con i numeri di interno 51 e 52 (piano secondo seminterrato, mq.13,00 e
mq.25,00) ed un posto auto, individuato con il numero di interno 46 (piano primo
seminterrato, mq.14,00), tutti facenti parte del Centro Commerciale “Gulliver”, con
accesso pedonale dal civico n.96 di via della Lucchina ed accesso carraio dal retro della
struttura;
i cespiti risultano essere così censiti al NCEU del Comune di Roma:
- Locale commerciale: foglio 177, particella 1903, sub. 70, zona censuaria 6,
categoria C/1, classe 11, consistenza mq.41, rendita € 1.560,58;
- Locali autorimessa interno 51: foglio 177, particella 1903, sub. 543, zona
censuaria 6, categoria C/6, classe 12, consistenza mq.13, rendita € 52,37;
- Locale autorimessa interno 52: foglio 177, particella 1903, sub. 544, zona
censuaria 6, categoria C/6, classe 12, consistenza mq.25, rendita € 100,71;
- Posto auto: foglio 176, particella 257, sub. 36, zona censuaria 6, categoria
C/6, classe 12, consistenza mq.14, rendita € 56,40;
la costruzione dell’intero complesso immobiliare è stata effettuata in forza di
concessioni edilizia rilasciata dal Comune di Roma in data 24 marzo 1995, n.185/C e in
data 13 novembre 1996, n.942/C con dichiarazione di fine lavori datata 17 novembre 1997;
i beni risultano essere conformi a quanto autorizzato dalle amministrazioni locali;
26 di 26
Prezzo base d’asta dell’intero DIRITTO SUPERFICIARIO di un locale
commerciale, due box auto ed un posto auto siti in Roma, Via della Lucchina n.96,
facenti parte del Centro Commerciale “Gulliver”
€
71.000,00
Tanto si doveva e tanto si consegna in adempimento dell’incarico ricevuto.
Il C.T.U.
________________________
Dott. Arch. Maura Lombardi
Si allega:
-
Documentazione fotografica composta da n.39 foto;
-
Allegati come da elenco che segue:
A.
Verbale Di Sopralluogo Del 11 Luglio 2015
B.
Planimetria Catastale Del Locale Commerciale Censito Al NCEU Al
Foglio 177, P.lla 1903, Sub.70
C.
Planimetria Catastale Del Locale Autorimessa Identificato Con Il
Numero Di Interno 51
D.
Planimetria Catastale Del Locale Autorimessa Identificato Con Il
Numero Di Interno 52
E.
Planimetria Catastale Del Posto Auto Identificato Con Il Numero Di
Interno 46
F.
Visura Catastale Del Locale Ad Uso Autorimessa Int.46
G.
H.
I.

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