Geom. Maurizio Rulli - Ordine Architetti Roma

«Il riclassamento delle
Unità Immobiliari
di Roma»
Mercoledì 16 Aprile 2014
I criteri dell’estimo comparativo.
Geom. Maurizio Rulli
Valore di mercato.
Dagli IVS (International Valuation Standards):
“il più probabile ammontare per il quale un
determinato immobile può essere compravenduto
alla data della valutazione tra un acquirente e un
venditore, essendo entrambi i soggetti non
condizionati, indipendenti e con interessi
contrapposti, dopo un’adeguata attività di
marketing durante la quale entrambi le parti hanno
agito con uguale capacità, con prudenza e senza
alcuna costrizione.”
Metodologie estimative.
1. Metodo del confronto di mercato (MCA – Market
Comparison Approach);
2. Procedimento di stima per capitalizzazione del
reddito (Income Approach);
3. Metodo del costo (Cost Approach).
Metodo del confronto di mercato.
Si
basa
sulla
comparazione
diretta
dell’immobile da valutare con immobili simili
compravenduti di recente con un prezzo o un
canone di mercato noti , rilevati ai fini della
stima.
La procedura di comparazione prende come
termine di paragone le loro caratteristiche
tecnico-economiche.
Le fasi di applicazione del metodo del
confronto
di
mercato
sono:
- rilevazione dei dati immobiliari completi;
-scelta delle caratteristiche immobiliari;
-compilazione
della
tabella
dati;
-analisi
dei
prezzi
marginali;
- redazione della tabella di valutazione;
- sintesi valutativa e presentazione dei
risultati.
Scelta degli immobili comparabili
• Stesso segmento di mercato;
• Stessa destinazione d’uso;
• Simili dimensioni;
• Simili caratteristiche;
• Scelta in un segmento di mercato prossimo.
Scelta delle caratteristiche.
Prendendo in considerazione le caratteristiche dell’immobile da
stimare, le caratteristiche principali da scegliere sono:
•
•
•
•
•
•
•
Superficie principale;
Superficie secondaria;
Livello di piano;
Numero dei servizi;
Stato di manutenzione;
Impianti tecnologici;
Caratteristiche qualitative (inquinamento, esposizione,
luminosità, ecc.)
La tabella dei prezzi marginali.
L’analisi dei prezzi marginali prende in considerazione
le caratteristiche scelte, ed è svolta in dettaglio per
singola caratteristica.
Il prezzo marginale di una caratteristica rappresenta
l’aggiustamento nel metodo del confronto di
mercato.
La tabella di valutazione.
In essa si svolgono le operazioni di confronto tra gli
immobili rilevati (comparabili) e l’immobile da
valutare.
Fatti gli opportuni aggiustamenti, si arriva ai prezzi
corretti degli immobili rilevati (comparabili), i quali,
mediati, daranno il valore di stima cercato.
La sintesi valutativa.
È la parte finale della valutazione, in cui si determina il
valore di stima cercato, tramite la media dei prezzi
corretti ricavati dalla tabella di valutazione.
Procedimento di stima per capitalizzazione del
reddito.
È basato sulla capitalizzazione del reddito di un
immobile e si articola in tre metodi:
1. La capitalizzazione diretta;
2. La capitalizzazione finanziaria;
3. L’analisi del flusso scontato di cassa.
La capitalizzazione diretta.
Converte in modo diretto il reddito di un immobile nel
valore di stima, dividendo il reddito annuo per il
saggio di capitalizzazione.
La capitalizzazione finanziaria.
Applica il calcolo finanziario per convertire la
serie dei redditi dell’immobile da stimare nel
suo valore attuale attraverso un saggio di
capitalizzazione; considera la serie dei redditi
dal momento dell’acquisto al momento della
rivendita dell’immobile da valutare,
prevedendo un valore di mercato finale.
Analisi del flusso scontato di cassa.
Considera il flusso di cassa di un completo
investimento immobiliare, calcolando il
valore attuale netto del flusso di cassa e del
valore di recupero finale.
Metodo del costo.
Determina il valore di un immobile attraverso la
somma del valore del suolo e del costo di
ricostruzione dell’edificio eventualmente
deprezzato.
International Valuation Standards (IVS)
European Valuation Standards (EVS)
Codice delle Valutazioni Immobiliari
Manuale Operativo delle Stime Immobiliari
Manuale di estimo immobiliare.
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