Guida all`acquisto della casa

Guida all’acquisto
della casa
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Guida all’acquisto della casa
La prima regola è non lasciare nulla al caso: comprare casa, infatti, è un
bellissimo progetto, ma comporta anche svariate difficoltà.
Non è facile identificare la casa giusta, in considerazione della grande
offerta di mercato, né avere la certezza di pagare un prezzo congruo. E
ancora i rapporti, in alcuni casi problematici, con il venditore, con l'Agente
immobiliare, con il Notaio. Infine l'esigenza, o anche la semplice
opportunità, di accendere un mutuo.
In questa guida abbiamo raccolto alcuni consigli e suggerimenti utili per
compiere tutti i passi necessari per raggiungere il proprio obiettivo:
l'acquisto della casa
Scegli la casa giusta
- "In centro", "in periferia" o "fuori città"?
- Casa "nuova" o casa "usata"?
- Ulteriori elementi da considerare
Quanti soldi ti servono?
- Le spese accessorie
- Quanto può finanziarti il mutuo?
- La rata del mutuo: puoi permettertela?
I passi verso l'acquisto
- La proposta irrevocabile d'acquisto
- Il preliminare di compravendita
- Cosa deve contenere il preliminare di compravendita
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Scegli la casa giusta
La scelta di un'abitazione nasce dalla considerazione delle tue specifiche esigenze e delle tue
possibilità economiche. Il primo consiglio è quindi quello di non prendere decisioni
affrettate: la firma di una proposta o di un preliminare di compravendita d'acquisto non
deve essere dettata semplicemente da valutazioni sull'eleganza o sul prestigio del palazzo, o
dal prezzo particolarmente vantaggioso.
"In centro", "in periferia" o "fuori città"?
Scegliere "dove" abitare non è così semplice: tranquillità e ambiente più salubre
caratterizzano spesso la vita fuori città. D'altra parte, però, proprio il centro offre le
maggiori possibilità di lavoro, svago e divertimento. Inoltre i tempi di spostamento tra le
zone periferiche e il centro città possono essere notevoli: occorre quindi valutare
attentamente l'impatto di questa scelta sui ritmi di vita tuoi e della tua famiglia,
considerando le distanze dal luogo di lavoro, dai servizi e dalle attività ricreative.
Casa "nuova" o casa "usata"?
Tra proposte di nuova realizzazione edilizia e offerta di abitazioni già esistenti non è
semplice orientarsi, bisogna considerare i pro e i contro di ogni offerta. Se l'acquisto di
nuove costruzioni è generalmente preferito, questo si traduce d'altro canto quasi sempre in
un allontanamento dal centro della città. Inoltre l'acquisto e la ristrutturazione di una
abitazione già esistente offre spesso il vantaggio del minor costo complessivo, con la
possibilità di personalizzare la casa a proprio piacimento.
Ulteriori elementi da considerare
Per una scelta ben ponderata non bisogna poi dimenticare altri aspetti altrettanto
importanti. Ad esempio:
Impianti: assicurati che gli impianti di riscaldamento, idraulico, elettrico e del gas siano
conformi alle norme vigenti. Inoltre il buono stato degli infissi (porte, finestre, vetri)
garantisce risparmio energetico e protezione da freddo e rumori;
Servizi: accertati della vicinanza di collegamenti (trasporti pubblici, strade e autostrade)
e di servizi indispensabili come scuole, servizi sanitari, negozi, parcheggi;
Caratteristiche dell'alloggio: tieni conto del fatto che un'esposizione a sud illumina e
riscalda naturalmente l'appartamento per effetto del sole. La scelta del piano e la visuale
sull'esterno possono poi incidere su fattori importanti come l'illuminazione, il panorama e la
prevenzione dei furti.
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Quanti soldi ti servono?
L'acquisto di un'abitazione comporta necessariamente l'investimento di una grossa cifra di
denaro, e quando questa non è immediatamente disponibile, bisogna ricorrere ad un mutuo.
Se desideri chiedere un mutuo alla banca è però importante conoscere esattamente
l'importo di cui hai veramente bisogno, tenendo conto di alcuni aspetti importanti.
Le spese accessorie
Innanzitutto devi considerare che l'acquisto di una casa comporta delle spese aggiuntive,
connesse all'operazione, che possono incidere in maniera significativa sul costo
complessivo:
le provvigioni all'Agenzia immobiliare che possono andare, indicativamente,
da un
2% ad un 4% del prezzo di acquisto;
le spese per eventuali lavori di ristrutturazione interna;
le spese notarili (ricordati che se viene stipulato un mutuo gli atti sono due);
le spese bancarie per l'accensione del mutuo (istruttoria ed eventuale perizia);
i costi del trasloco;
i costi per gli eventuali allacciamenti delle utenze (luce, gas, telefono, acqua);
le tasse a carico dell'acquirente per gli immobili ad uso abitativo (che troverai
schematizzate nel prospetto che segue).
Prima Casa
Registro
Acquisto da privato/ da impresa
non costruttrice/o da impresa
costruttrice che vende dopo 4
anni dall’ultimazione lavori
(casa non di lusso)
3%
Acquisto da Impresa
costruttrice (casa non di lusso)
168 €
Seconda Casa
Registro
Ipotecaria
168 €
168 €
Ipotecaria
Acquisto da privato/ da impresa
non costruttrice/o da impresa
costruttrice che vende dopo 4
anni dall’ultimazione lavori
(casa non di lusso)
7%
2%
Acquisto da Impresa
costruttrice (casa non di lusso)
168 €
168 €
Catastale
168 €
Iva
-
168 €
4%
Catastale
Iva
1%
-
168 €
10%
La normativa fiscale sulle abitazioni - per ciò che riguarda imposte, tasse, detrazioni,
sgravi - cambia frequentemente.
Le informazioni qui riportate sono quelle vigenti nel mese di ottobre 2006.
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Quanto può finanziarti il mutuo?
La normativa vigente prevede che le banche - in via ordinaria - possano concedere non
più del 75% - 80% del valore dell'abitazione. Ciò significa che una parte dell'investimento
dovrà essere compiuto con i tuoi risparmi.
La rata del mutuo: puoi permettertela?
Il mutuo comporta una spesa che si aggiunge alle tue normali uscite mensili: devi quindi
essere ben certo che questa ulteriore spesa non vada ad incidere eccessivamente sul
bilancio famigliare.
La nostra esperienza ci porta a consigliarti di valutare molto attentamente il rapporto fra
la rata e i tuoi redditi mensili. Di norma è preferibile che la rata del mutuo non superi un
terzo dei tuoi redditi netti. E' una regola prudenziale che però è opportuno rispettare.
I passi verso l'acquisto
Dopo aver finalmente trovato un'abitazione che risponde alla tue esigenze e alle tue
possibilità, inizia ora una fase altrettanto delicata e complessa. Dal passaggio di proprietà
all'accensione di un mutuo, l'acquisto di una casa comporta una serie di operazioni che è
importante conoscere.
La proposta irrevocabile d'acquisto
Se acquisti una casa tramite un' Agenzia Immobiliare è normale che l'Agente ti chieda di
sottoscrivere una "proposta irrevocabile di acquisto". Si tratta di una scrittura privata:
questo significa che non c'è bisogno di particolari formalità oltre alla forma scritta. Con
questa firma ti impegni, senza possibilità di revoca entro una certa data, ad acquistare
per un certo prezzo la casa che hai individuato. Quando hai firmato la "proposta" l'Agente
è obbligato a darne avviso al venditore dell'immobile, il quale, se ritiene l'offerta congrua,
può accettare. L'accettazione deve esserti comunicata per iscritto dallo stesso Agente
immobiliare oppure direttamente dal venditore.
L'importante è sapere che tale accettazione ti vincola ad acquistare al prezzo che hai
offerto.
Alla firma della proposta irrevocabile ti viene normalmente richiesta una somma per
confermare l'affare: si tratta di un anticipo sul prezzo - indicativamente non
superiore al 5% - 10% in relazione al valore della tua offerta - che andrà ad
integrare i successivi pagamenti in caso di regolare conclusione dell'affare e che invece ti
dovrà essere restituito se, per qualsiasi motivo, non si raggiungerà l'accordo.
Se il venditore accetta la tua proposta, tale anticipo diventa una vera e propria caparra
confirmatoria: e cioè una garanzia per il buon fine dell'affare. Infatti, in caso di
perfezionamento del contratto, questa viene dedotta dal prezzo complessivo dovuto.
Viceversa, se l'affare non si conclude a causa tua, il venditore avrà il diritto di
trattenere il tuo anticipo; se invece l'affare non va in porto perché il venditore
ha cambiato orientamento, sarai tu ad avere diritto a richiedere in restituzione a titolo di indennizzo - il doppio dell'anticipo che hai versato.
Il passo successivo alla proposta di acquisto è "l'impegno di acquisto", cioè il preliminare
di compravendita : questo può anche essere il primo passo, se la compravendita avviene
tra privati senza la formalizzazione della proposta di acquisto.
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Il preliminare di compravendita
Conclusa la fase di trattativa con il venditore, inizia ora, con la firma del preliminare di
compravendita, quella fase che ti porterà a diventare proprietario dell'immobile.
Il preliminare di compravendita
è un atto, necessariamente scritto, che
impegna in modo definitivo ed irrevocabile sia il compratore che il venditore.
Attenzione: il preliminare di compravendita è un contratto che vincola le parti e deve
quindi essere il più possibile particolareggiato.
Cosa deve contenere il preliminare di compravendita
I dati anagrafici e fiscali del venditore e dell'acquirente
la data dell’atto di compravendita ufficiale (rogito)
La descrizione della casa (stanze e loro posizione comprese cantine, solai e box)
I dati catastali
L'importo della caparra versata e della caparra penitenziale
Il prezzo complessivo
Le modalità e i tempi di pagamento
La conformità della casa alle norme edilizie ed urbanistiche
La regolarità dei pagamenti delle spese condominiali
L'assenza di vincoli, vizi, ipoteche, ecc..
Il regime patrimoniale dei coniugi
Il Notaio prescelto per l'atto
La regolarità fiscale dell'immobile
Prima di apporre la tua firma sul preliminare di compravendita , leggi con attenzione tutte
le clausole e pretendi che siano inserite tutte quelle che si adattano al tuo caso specifico.
Se hai qualche dubbio, rivolgiti a un professionista, come il tuo Notaio di fiducia: e non
dimenticare che il personale delle nostre filiali e a tua disposizione per aiutarti.
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