Progetto definitivo per la ”Riqualificazione del

Progetto definitivo per la ”Riqualificazione del complesso ex Lido, sede centro remiero ed infopoint
Alto lago Maggiore a Luino.
RELAZIONE TECNICA DESCRITTIVA
Premesse
La posizione strategica di Luino, rende l’area oggetto dell’intervento, uno dei punti nevralgici della città,
location ideale per un sodalizio turistico tra lago, monti, valli del Luinese e del Varesotto.
Non a caso il Comune di Luino con il Comune di Gavirate, sono stati inseriti nel progetto europeo ”Eden”,
un percorso capace di coniugare attività turistica e sostenibilità sociale.
L’intento dell’amministrazione non è solo quella di riqualificare la parte di territorio relativa alla società di
canottaggio, ma l’intera area con una “idonea strategia per la qualificazione degli spazi a lago dedicati, o da
dedicare, alle attività sportive con la riqualificazione e riconversione urbanistica di aree produttive dismesse,
la cessazione delle attività sportive dello stadio comunale di via Lido e la trasformazione della discoteca e
piscine”Lido di Luino”.
Proprio per questo viene prevista l’apertura di un infopoint, all’interno della riqualificazione della struttura
esistente, aprendo alla fruizione degli sportivi, dei turisti e dei numerosi visitatori, una delle più belle zone di
Luino.
Aree verdi, riqualificazione del centro remiero, infopoint e parcheggio pubblico, contribuiranno alla
valorizzazione dell’intero territorio e del Luinese.
In relazione a quanto sopra esplicitato, il comune di Luino ha approvato con deliberazione della Giunta
Comunale n.30, del 18/03/2014, il progetto preliminare di ”Riqualificazione del complesso ex lido, sede del
centro remiero ed infopoint alto lago Maggiore a Luino.
Con determinazione del Servizio Infrastrutture n.428 del 28/03/2014, è stato disposto di procedere
all’individuazione del professionista a cui affidare l’incarico professionale in oggetto, mediante procedura
negoziata, ai sensi e per effetto degli art. 91 comma 2 , 57 e comma 6 del D.Lgs. 12 aprile 2006, n. 163.
Il giorno 31/03/2014, lo studio L’Officina architetti associati di Varese, è stato invitato, a partecipare alla
stesura della proposta per incarico professionale con oggetto: ”Redazione del progetto definitivo, esecutivo,
direzione e contabilità dei lavori, con lo svolgimento delle attività tecniche accessorie, la redazione del piano
di sicurezza e coordinamento in fase di progettazione e in fase di esecuzione ex D.Lgs. n.81/2008, per i
lavori di riqualificazione e manutenzione ordinaria dello stabile già destinato a vasca voga, ufficio ,deposito
imbarcazioni, spogliatoi, accessori e servizi igienici, di cui ai seguenti interventi:
- Vasca voga- intervento di riqualificazione con adattamento percorsi e accessibilità.
- Deposito imbarcazioni lato strada- sostituzione copertura esistente in eternit, adeguamento tecnologico, con
adattamento percorsi e accessibilità.
- Deposito imbarcazioni lato lago- smontaggio e recupero delle strutture modulari esistenti, con rimontaggio
delle stesse nel piazzale antistante lago.
- Ex spogliatoi campo sportivo- ristrutturazione totale del fabbricato esistente.
- Demolizione fabbricati accessori- demolizione fabbricati accessori esistenti.
- Nuova costruzione-ampliamento ex spogliatoi lato campo sportivo, realizzazione infopoint nella parte
rivolta al lago e strutture accessorie.
- Aree scoperte- realizzazione parcheggio pubblico a raso e realizzazione aree a verde attrezzato lato lago con
percorsi dal deposito imbarcazioni al lago e modifica scivolo di allaggio.
Con lettera del 05/05/2014, veniva notificata la graduatoria e l’aggiudicazione provvisoria della seduta di
gara del 24/04/2014 all’Officina Architetti Associati di Varese.
Con lettera del 12/06/2014, veniva notificata l’aggiudicazione definitiva dell’incarico di cui all’oggetto
all’Officina Architetti Associati di Varese.
Interpretazione del ruolo dell’azione progettuale
Vengono quì fatte proprie le considerazioni e le verifiche sulla compatibilità urbanistica dell’intervento
proposto, allegate al progetto preliminare approvato il 18/03/2014, parte integrante e sostanziale della
presente relazione tecnica descrittiva.
La proposta progettuale trova il suo concept tecnologico nella volontà di rispondere compiutamente alla
richiesta di un’eventuale riorganizzazione e/o delocalizzazione dell’organismo infrastrutturale.
Le esigenze di reversibilità e flessibilità delle opere edilizie non possono tuttavia penalizzare altri aspetti
indispensabili per restituire un organismo edilizio di qualità, la sostenibilità nella sua accezione più ampia,
energetica, ambientale, economica e sociale.
Le tecniche e le metodologie costruttive del progetto sono state concepite proprio per rispondere
positivamente a tutte queste esigenze.
Affinché un organismo edilizio sia facilmente riorganizzabile e delocalizzabile, tutte le parti che lo
compongono, costruttive e impiantistiche, devono essere facilmente smontabili e trasportabili.
Prefabbricazione e tecnologia a secco risultano imprescindibili per conferire reversibilità all’intervento; non
sono tuttavia sufficienti per garantire rapidità e semplicità nelle operazioni di dislocamento delle strutture.
Una tecnologia che risponde ottimamente alle richieste è rappresentata dai sistemi costruttivi modulari.
Il “Modular Costruction System” è una tecnica di costruzione molto diffusa nei paesi anglosassoni che
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utilizza unità modulari pre-ingegnerizzate, interamente prefabbricate e pre-assemblate in stabilimento.
I moduli devono avere dimensioni adeguate al trasporto su strada. Vengono portati al sito di collocamento,
posizionati sui pali di fondazione, e assemblati tra loro secondo le indicazioni progettuali in modo da
costruire organicamente l’edificio.
I benefici delle strutture modulari rispetto ad altre tecnologie tradizionali sono molteplici, e sembrano
risolvere gran parte dei problemi connessi con la realizzazione dell’opera infrastrutturale in progetto.
Rapidità del processo edilizio: la modularità e la prefabbricazione consentono di minimizzare i tempi di
realizzazione dell’opera, concentrando buona parte delle opere di assemblaggio in stabilimento e
permettendo di ottenere strutture pronte all’uso in poche settimane dall’ordine delle unità.
Aumento della qualità edilizia: la prefabbricazione e il preassemblaggio dei moduli in stabilimento
consentono di aumentare il controllo sulla qualità di realizzazione e l’efficienza nell’uso del lavoro e dei
materiali.
Adattabilità e flessibilità: un edificio modulare può essere facilmente disassemblato, adattato a nuove
esigenze di spazi, ampliato con moduli aggiuntivi, se necessario smontato e trasportato in siti differenti.
Economicità del processo: la prefabbricazione e la modularità consentono di contenere sprechi di energia,
materiale e tempo. L’aumento dell’efficienza nella realizzazione garantisce una riduzione del costo di
costruzione rispetto a sistemi edilizi tradizionali caratterizzati da pari qualità.
Sostenibilità ambientale ed energetica: gli edifici modulari vengono indicati dallo standard internazionale
di rating sulla sostenibilità ambientale ed energetica LEED (Leadership in Energy and Environmental Design
– US Green Building Council) come una delle tecnologie caratterizzate dalle migliori potenzialità per
raggiungere elevate performance di riduzione dell’impatto ambientale in edilizia.
Uno studio accurato sui materiali che prediliga materiali riciclati o con basso contenuto di energia grigia
inglobata, l’utilizzo di soluzioni tecniche iperisolate e di sistemi impiantistici efficienti, unitamente con i
vantaggi intrinseci della tecnologia modulare (riduzione degli sprechi di materie prime, aumento
dell’efficienza nella realizzazione e nel trasporto, basso impatto sul sito di costruzione, possibilità di
riutilizzare le strutture, etc.) permettono di raggiungere standard molto elevati con bassi consumi energetici
in fase di realizzazione, gestione e smaltimento.
Sicurezza in fase di esecuzione: la produzione industrializzata e controllata dei moduli edilizi, permette di
ridurre al minimo i rischi connessi alle lavorazioni in cantiere.
Traduzione operativa del progetto definitivo e criteri di sostenibilità ambientale economica e sociale
Dopo attenta valutazione, anche a riguardo della possibilità di generare oggetti con la capacità di
reversibilità, riorganizzazione e delocalizzazione dei volumi progettati, dato che gran parte delle strutture
esistenti sono obsolete, in carente grado di manutenzione, con gravi carenze impiantistiche, ricche di ponti
termici e con numerose risalite ed efflorescenze di umidità.
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Visto il conseguente impegno economico, necessario per le opere di adeguamento tecnologico e di
ristrutturazione edilizia.
Si è deciso di intervenire tramite la demolizione dei fabbricati esistenti in cattivo stato conservativo, ad
esclusione dei fabbricati “vasca-voga”, che sarà mantenuto in uso durante le lavorazioni
e quindi,
riqualificato e del fabbricato biglietteria e bar ex campo-sportivo, utilizzato come centrale impianti
tecnologici.
Dunque la traduzione operativa del progetto preliminare approvato, nel presente progetto definitivo non
prevede la ristrutturazione di tutti gli immobili esistenti, ma riguarda unicamente: lo smontaggio del deposito
imbarcazioni, il conseguente rimontaggio dove previsto con opere di mitigazione ambientale, l’adeguamento
tecnologico e la riqualificazione del fabbricato esistente ”vasca voga”, l’adattamento dei percorsi e
accessibilità, la realizzazione di parcheggio pubblico a raso, aree verdi attrezzate e percorsi lato lago, con
modifica dello scivolo di allaggio.
Al fine di raggiungere l’obbiettivo della delocalizzazione, reversibilità e riorganizzazione, in parte o in toto
dell’oggetto edilizio, si interverrà tramite assemblaggio di scatole-modulo, concepite come unità costruite di
tipo modulare, come oggetto il cui impatto sulle matrici ambientali sia per la maggior parte reversibile.
Questa tecnica progettuale ci dà l’occasione per intervenire con tecnologie e sistemi energeticamente
efficienti, nonché sostenibili eliminando parte dell’impatto del processo di industrializzazione dei prodotti
utilizzati nel costruire, tramite il riutilizzo di materiali riciclati, già presenti nel tessuto ambientale e rilavorati
per permetterne il riuso a scopo edilizio.
Questa tematica che giustamente oggi tanto è oggetto di attenzione, può essere affrontata realizzando
manufatti ad alto contenuto di materiali riciclati e riutilizzati nel processo produttivo.
Non ultima la considerazione della location dell’intervento, prospettante direttamente il lago, con probabilità
di esondazione ciclica molto alta.
Questa è indubbiamente una ulteriore variabile, che induce ad una oculata scelta delle tecnologie applicate, al
fine di minimizzare gli effetti negativi che l’immersione e l’emersione periodica, determinano nelle strutture,
nei materiali di finitura e negli impianti dei manufatti progettati.
Date queste premesse, ci si è mossi verso scelte di tipologie costruttive altamente resistenti, con possibilità di
assemblaggio ripetitivo in opera e fuori opera, al fine di ottimizzare tutto il processo di montaggio nell’ottica
della probabile futura semplicità di smontaggio e riutilizzo reversibile della struttura.
La questione dell’impatto sulla matrice ambientale, nel caso dell’edilizia, coinvolge in primo luogo il terreno
su cui poggiano i manufatti. Ci si pone quindi nella condizione di poter interferire il meno possibile con le
opere fondazionali dirette in cemento armato, nel terreno di fabbrica.
Questo effetto, si può minimizzare adottando una antica soluzione del costruire lacuale, ”le palafitte”, difatti
questa tecnologia permette di costruire separando la struttura dal terreno in modo indiretto, poggiandola su
pali distanziati tra loro al fine di poter montare e smontare sopra di essi le strutture modulari progettate,
Le fondazioni indirette su pali di cemento armato vibroinfissi e di piccolo diametro, ottengono tre obiettivi: il
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primo, la velocità e l’economicità di realizzazione, il secondo, la separazione del manufatto dal terreno in
ambiente umido, il terzo, la reversibilità ambientale.
In caso di smontaggio dei moduli, il terreno sottostante rimane sostanzialmente integro, in quanto non
esistono strutture di fondazione, travi winkler o platee in cemento armato da dover demolire e smaltire.
Avendo montato i moduli su un sistema di palafitte, la sola
scapitozzatura dei pali in c.a. di piccolo
diametro, basta per ripristinare i luoghi come allo stato precedente l’intervento.
La testa dei pali in cemento armato vibro-infissi, di diametro 30 cm. sporgerà tal terreno naturale dai 20 ai 35
cm. e in sommità conterrà le grosse piastre in acciaio dove saranno fissate, tramite bullonatura, le strutture
orizzontali portanti dei vari moduli.
Sono previsti pali su trama orizzontale con intervallo di 2,5 m. e ordito di 5,00 m. al fine di formare un
tessuto fondazionale indiretto, atto a raccogliere i vari nodi strutturali dei moduli, che saranno poi accoppiati
e imbullonati tra loro al fine di formare l’intero organismo edilizio.
La scelta dei materiali è stata attentamente ponderata, aldilà della tendenza del momento, essa dovrebbe
essere basata sulla compatibilità tra materiali impiegati e aggressività dell’ambiente in cui si collocano, un
ambiente umido con esondazione ciclica, è poco consono per strutture in legno edile normalmente lavorato.
Il legno stratificato marino con trattamento fenolico, ha comunque costante necessità di manutenzione, non
ultima l’alta incidenza di tale materiale sul costo generale dell’opera, che comunque in periodi medio lunghi
di immersione e conseguente emersione, non garantisce la resistenza a possibili fenomeni di rigonfiamento
strutturale.
L’acciaio zincato è notoriamente uno dei materiali più resistenti e nonostante il processo produttivo sia
altamente inquinante, esso viene stemperato e diluito nella durabilità e nel tempo, anche grazie alla facilità di
riciclaggio del materiale che, alla fine del ciclo di vita dell’edificio, potrà essere rigenerato e nuovamente
riutilizzato in svariati settori e nelle forme più diverse di utilizzo.
La struttura modulare ideata, deve essere progettata anche al fine di poter essere facilmente trasportata, via
terra tramite autoarticolato, o via lago tramite chiatta di trasporto.
Quindi, la matrice strutturale, sarà composta da un parallelepipedo vuoto, delle dimensioni di m. 2,50 di
larghezza, m. 10,00 di lunghezza e m. 3,20 di altezza.
La struttura sarà formata da profilati in acciaio zincato, altamente resistenti all’umidità, all’immersione e
sucessiva emersione. Elementi assemblati a secco e imbullonati tra loro al fine di generare la scocca
contenitore dell’impalcato di base, del soffitto e delle pareti perimetrali, finestrate o no a seconda della
bisogna.
Fondamentale la scelta tipologica di un unico modulo, che ne favorisce la flessibilità, la riorganizzazione
distributiva e volendo, in caso di necessità, l’impilamento verticale su due livelli.
Il montaggio delle sotto-strutture è stato ideato per poter essere eseguito, anche tramite pre-montaggio in
fabbrica, a vantaggio di qualità, regola d’arte e costi di esecuzione, con tempi di assemblaggio, che non
possono lievitare a causa di avverse condizioni metereologiche.
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Il modulo pre-assemblato potrà quindi essere sollevato e trasportato franco cantiere, al fine di poter essere
montato sui pali in cemento, accoppiato e agevolmente ultimato nelle finiture, al riparo dagli eventi
metereologici che, talvolta incidono pesantemente nella cantieristica tradizionale.
Come accennato, le sottostrutture di pavimentazione, sono montate a secco e avvitate alle travi di banchina,
essenzialmente lamiere grecate in acciaio zincato a supporto di più strati in pannelli coibenti e di calpestio.
Sia impiantito
che copertura dei moduli, sono montati a secco direttamente alle travi ed ai montanti
strutturali e sono stati scelti tra materiali innovativi, derivanti dal riciclaggio dei prodotti di lavorazione:
pannelli perimetrali esterni in sfibrato di legno estruso con resine plastiche riciclate, accoppiati a pannelli
coibenti in p.e.t. derivati da bottiglie di plastica riciclate.
Tale scelta deriva essenzialmente da due considerazioni:
- la prima, visto il sito e la vicinanza del lago, è basata sulla necessità di utilizzare materiali poco sensibili
all’umidità, all’immersione e successiva emersione.
- la seconda, di tipo ambientale, si fonda sulla scelta di utilizzare materiali e prodotti già esistenti, dedicando
il loro innovativo riutilizzo nell’edilizia, tramite tecnologie che li reintroducano nell’ambiente con il minore
impatto possibile in emissioni derivanti dal ciclo produttivo di trasformazione.
Vero, che in alternativa, esistono materiali ecologici derivanti dal patrimonio rinnovabile, ma ancor più vero,
che il riciclaggio di prodotti già presenti, abbassa notevolmente l’impatto in emissioni di co2, derivanti dal
ciclo produttivo e reintroduce materiali che altrimenti dovrebbero essere diversamente smaltiti, con un
risultante peso negativo sul saldo ambientale.
Da rilevare che, durante la cantierizzazione grazie alla tecnologia proposta, le attività, ovviamente ridotte,
per quanto riguarda il centro remiero, potrebbero continuare.
Tutta la parte dell’edificio destinato a vasca voga, servizi e uffici, verrà recintata, protetta e isolata dal resto
del cantiere, mentre il deposito imbarcazioni sarà smontato e montato lato lago dove previsto.
Solo a montaggio ultimato della nuova struttura, il setto-collegamento tra edificio vasca-voga e moduli finiti,
sarà aperto permettendo l’utilizzo dell’intero complesso. Contemporaneamente l’edificio vasca voga sarà
chiuso, e messo in sicurezza, dando inizio all’adeguamento e alla riqualificazione della struttura esistente nei
percorsi, nell’accessibilità, nell’impiantistica e nella passivazione energetica della copertura e delle murature
perimetrali.
Non ultimo, dal punto di vista prettamente economico, la tecnologia di costruzione che utilizza unità
modulari pre-assemblate in stabilimento, è più conveniente, rapida e sicura di quelle tradizionali.
Più avanti, nella parte prettamente tecnologica e nelle schede grafiche con gli schemi di progetto allegate,
saranno descritte singolarmente le varie soluzioni proposte, analizzando caso per caso le applicazioni e le
tecnologie, anche nella modularità del sistema impiantistico.
Il ritorno di interesse pubblico e sociale di questa operazione si basa in gran parte sulle premesse che hanno
visto e vedono la città di Luino come polo di strategie e programmi, anche di interesse europeo, atti a
raggiungere livelli di eccellenza per gli sport d’acqua e per le risorse turistiche, individuando il canottaggio
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come attività sportiva emergente da svolgersi sui laghi varesini.
Da valutare nell’ambito della ristrutturazione e riqualificazione urbanistica del comparto “aree centrali”,
prevista dal PGT vigente, la possibilità che in futuro, al completamento dei programmi di dismissione e
riconversione di un complesso industriale esistente, con il trasferimento delle attività dello stadio comunale
di via al Lido e la trasformazione dell’area discoteca e piscine ”Lido di Luino”, il nuovo fabbricato possa
essere utilizzato e riconvertito con funzioni dedicate ed accessorie al Parco Tresa.
La polifunzionalità, la fruizione del sito da parte dei visitatori dell’edificio, l’infopoint, la funzione ricreativa
e sportiva dedicata agli sport sul lago, nel rispetto della valorizzazione paesaggistica dell’intorno, ne fanno
un centro di interesse sociale e di richiamo, in linea con gli obiettivi di riqualificazione strategica della città
di Luino. Questa operazione progettuale che conferma un percorso già tracciato dalla città, potrebbe
presentarsi come progetto pilota “Modular Costruction System”, atto a garantire eccellenti prestazioni
energetiche e di passivazione edilizia, con elevate caratteristiche di reversibilità, riorganizzazione e
delocalizzazione di tutto o parte dell’organismo costruito.
Principali elementi di criticità
Il progetto definitivo di riqualificazione del centro remiero del complesso ex lido, si inserisce in un’ambito
strategico per la città di Luino.
La zona è caratterizzata dalla presenza e interconessione di importanti realtà: ambientali, produttive,
commerciali, viabilistiche e ferroviarie.
Tutte queste emergenze hanno valenza strutturale e la loro integrazione ed armonizzazione favorirà lo
sviluppo di un polo strategico, luogo di feconde sinergie a livello cittadino, sia del Luinese che provinciali.
Lo svolgimento dello storico mercato di Luino del mercoledì, da sempre misura la capacità di risposta ad una
periodica pacifica invasione di: commercianti, curiosi ed acquirenti, che settimanalmente assaltano la città,
mettendo talvolta a dura prova le infrastrutture esistenti, la viabilità ed i parcheggi.
La raggiante cornice del lago Maggiore e la superba cortina montuosa, fanno di Luino una perla rara,
destinata a richiamare sempre più visitatori e turisti.
Per questi motivi occorre proseguire con un’idonea ed adeguata strategia per la qualificazione degli spazi e
delle infrastrutture dedicate all’area centrale e al Lago. Spazi inseriti armonicamente nel contesto
paesaggistico, con forte valenza di interesse pubblico, atti a risolvere i nodi infrastrutturali e le esigente
emergenti dall’aumento del flusso di ingresso in occasione di fiere, manifestazione ed eventi pubblici, anche
intercettando nuove risorse specificamente dedicate, in un’ottica atta ad implementare le azioni dirette alla
riqualificazione dei servizi e delle infrastrutture esistenti e da programmare.
Il presente progetto definitivo, in linea con il progetto preliminare, prevede inoltre di intervenire sulle aree a
disposizione, con la realizzazione di un nuovo parcheggio pubblico scoperto, con aree a verde pubblico
attrezzato e di mitigazione ambientale a perimetro della nuova struttura. La presente attuazione dell’azione
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progettuale del progetto preliminare ”Riqualificazione del complesso ex lido, sede del centro remiero ed
infopoint alto lago Maggiore a Luino”, approvato con deliberazione della Giunta Comunale n.30, del
18/03/2014, non si discosta dalle linee programmatiche dello stesso, è in sintono con le indicazioni
progettuali indicate ed è conforme alle prescrizioni del P.G.T. vigente, P.d.r. e schede del D.d.p. allegate.
Il progetto si sviluppa in un’area di rilevanza percettiva e paesaggistica, prospiciente il lago Maggiore ed è
assoggettato a tutela ai sensi dell’art. n. 142 del d.lgl. n. 42/2004.
Pertanto la proposta ha fatto proprie le indicazioni e le valutazioni di carattere planimetrico, ambientale,
normativo e vincolistico tracciate e seguite dall’amministrazione comunale di Luino nel percorso di
approvazione del su citato progetto preliminare.
Essendo il progetto aderente agli ingombri di inserimento e all’uso del suolo, le modifiche proposte dal
presente progetto definitivo riguardano unicamente:
- la disposizione dei moduli pre-montati all’interno del perimetro costruito di progetto preliminare, riducendo
la superficie lorda di pavimento progettata in aderenza alla modularità dei manufatti previsti,
- le tecnologie di costruzione e i materiali impiegati, introducendo criteri di sostenibilità ambientale,
economicità e reversibilità dell’opera progettata.
Si suggerisce che, nel corso delle considerazioni attinenti la ristrutturazione urbanistica dedicata alla
dismissione delle attività produttive della zona centrale, vada attentamente valutata la possibilità di
connettere la rotatoria esistente di viale Favio Fornara angolo viale Dante Alighieri, all’area Lido di Luino;
programmando nel comparto di connessione un polo-smart di inter-scambio e parcheggio, con bike e boat
sharing, tra la città, la cortina del lungo lago e il centro storico di Luino.
Pertanto, si ritiene il cammino procedurale della presente proposta di progettazione definitiva ed esecutiva, in
linea con la programmazione della stazione appaltante e aderente con i tempi di approvazione degli enti
preposti alle competenti autorizzazioni di legge.
Nel caso di futura necessità di dislocazione e riorganizzazione dell’organismo costruito in altra area prevista
dalla programmazione generale urbanistica di Luino, sarà cura dell’ente proponente la nuova allocazione,
affrontare le criticità procedurali, urbanistiche e vincolistiche emergenti.
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