CONDOMINO!!!

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CONDOMINO!!!

CONDOMINO!!!
Responsabilità dell'Amministratore e Sicurezza in Condominio
Relatori:
Avv. Massimiliano Bettoni – Avv. Giandomenico Graziano
Studio Legale MABE
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Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt)
Convegno APAC 26.11.2015
LA SICUREZZA IN CONDOMINIO
Con il termine sicurezza s'indica quel complesso di precauzioni volte alla tutela
di alcuni diritti, quali il diritto alla vita, il diritto alla salute, alla incolumità psicofisica ed anche ai diritti economici-patrimoniali;
In materia condominiale il concetto di sicurezza è spesso utilizzato dal
Legislatore del diritto condominiale e lo si trova sovente accostato ai concetti di
“decoro architettonico” e “stabilità degli edifici” (cfr. art. 1117 ter, 1120 cod.
civ. e 1122 cod. civ.) quale criterio ostativo;
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LA SICUREZZA IN CONDOMINIO
Concetto polivalente. “Safety” and “Security” in condominio.
Nel diritto condominiale si pone almeno sotto un triplice aspetto:
1) Sicurezza nel condominio quale luogo di vita
2) Sicurezza nel condominio in relazione ai rapporti con i terzi
3) Sicurezza nel condominio quale luogo di lavoro
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LA SICUREZZA IN CONDOMINIO QUALE LUOGO DI VITA
I C.D. OFFENDICULA.
PROPORZIONALITA' DELL'OFFESA RISPETTO ALLA DIFESA.
Gli offendicula sono quei mezzi di protezione che non consentono o rendono
problematico l'ingresso a terzi nella propria proprietà prevenendo in tal modo
possibili reati contro la persona o contro il patrimonio.
Tipici esempi sono: i cani da guardia, le inferriate alle finestre,
le recinzioni spinate, le punte acuminate, ecc.
Essi devono essere apposti con regole cautelari ben precise secondo il principio
del neminem laedere, onde evitare di cagionare danni. Devono essere
correttamente collocati, riconoscibili e non devono risolversi in trabocchetti
inaspettati.
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L.ART. 1122-TER
“IMPIANTI DI VIDEO SORVEGLIAZA SULLE PARTI COMUNI”
L'assemblea ex art. 1136, secondo comma, cod. civ., novellato dalla Riforma
del 2012, per motivi di sicurezza, può provvedere all'installazione di impianti
di videosorveglianza.
Condizioni generali del Garante della Privacy:
- LICEITA': ossia il rispetto di altre normative, quali, ad es., il reato ex art.
-
615-bis c.p. interferenza illecita nella vita privata;
- NECESSITA': è ammessa se è volta a soddisfare concrete esigenze di tutela
e sicurezza. Non può essere il pretesto per perseguire altri fini non
costituzionalmente protetti, o laddove non vi sia un reale pericolo;
- PROPORZIONALITA': tra i mezzi e gli obiettivi da raggiungere anche in
relazione agli altri strumenti già adottati.
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L.ART. 1122-TER
“IMPIANTI DI VIDEO SORVEGLIAZA SULLE PARTI COMUNI”
Gli
impianti
di
videosorveglianza
non
possono
pregiudicare
interessi
contrapposti quali la riservatezza e l'intimità dei condomini;
Cautele da adottare:
- L'angolo della visuale deve ricoprire esclusivamente le parti comuni;
- Collocazione di apposita segnaletica;
- Conservazione massima delle immagini per 24 ore;
- Divieto di diffusione e divulgazione delle immagini;
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LA SICUREZZA IN CONDOMINIO IN RELAZIONE AI TERZI
Responsabilità extracontrattuale dell'amministratore di condominio;
• Art. 2049 cod. civ.: “responsabilità dei padroni e committenti”,
dunque risponde per fatto del portiere, del giardiniere, dell'impresa di
pulizia, ecc.; Ratio: culpa in eligendo e culpa in vigilando.
• Art. 2051 cod. civ.: “danni cagionati da cose in custodia”:
responsabilità oggettiva, interruzione del nesso causale.
● Art. 2053 cod. civ.: “rovina di edificio”:
l'amministratore
è
responsabile
dai
danni
cagionati
dalla
rovina
dell'edificio.
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RESPONSABILITA’ PENALE
DELL AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
Responsabilità penale:
Responsabilità omissiva:
Art. 40, secondo comma, c.p.“non impedire un
evento che si ha l’obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo”.
I presupposti per la fattispecie di reato sono:
(i) l'evento dannoso.
(ii) l'inadempimento giuridico: omissione di un dovere. L'omissione può
essere anche colposa per comportamenti di negligenza, imprudenza
ed imperizia o inosservanza a norme e regolamenti;
(iii) il nesso causale tra i primi due.
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NORMATIVE DI SETTORE DEPUTATE ALLA SICUREZZA
LA NORMATIVA ANTINCENDIO: D.P.R. sulla semplificazione n. 151/2011 fa
obbligo all'amministratore di ottenere il CPI, la normativa impone di
collocare estintori e uscite di sicurezza se ci si trovi in presenza di un
immobile con i requisiti previsti dalla normativa (edificio superiore a 12 mt;
autorimesse superiore a 9 posti);
LA NORMATIVA IN MATERIA DI IMPIANTI TERMICI: D.P.R. 412/93 e
D.M.329/2004,
l'amministratore
è
espressamente
il
responsabile
dell'impianto, salva la delega di funzioni; obbligo di denuncia all'ISPESL per
la nuova installazione e controllati dall'ARPA;
LA NORMATIVA IN MATERIA DI IMPIANTI IDRICI: D.Lgs. 31/2001 in
attuazione della Direttiva 98/83/CE individua i limiti di potabilità dell'acqua
ed indica i criteri di limiti per la concentrazione di sostanze chimiche e
microbiologiche;
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NORMATIVE DI SETTORE DEPUTATE ALLA SICUREZZA
LA NORMATIVA IN MATERIA DI ASCENSORI: D.P.R. 5 ottobre 2010, n.
214 in attuazione direttiva 2006/42/CE, prevede specifici obblighi di
comunicazione, manutenzione e verifiche con cadenza biennali;
LA NORMATIVA IN MATERIA DI AMIANTO: L.27/03/1992 n. 257 e succ.
mod., impone obblighi di comunicazione e smaltimento precisi;
10 Inserimento disclaimer (Verdana 10 pt)
LA FUNZIONE DI GARANZIA
DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
L’amministratore di un condominio assume una posizione di garanzia propria
del datore di lavoro nel caso in cui proceda direttamente all’organizzazione e
direzione di lavori da eseguirsi nell’interesse del condominio stesso ma, in
caso di affidamento in appalto di dette opere, tale evenienza non lo esonera
completamente da qualsivoglia obbligo, ben potendo egli assumere, in
determinate
circostanze,
la
posizione
di
committente.
(Cassazione
n.
42347/2013).
LA FUNZIONE DI GARANZIA
DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
L’amministratore deve predisporre tutti quegli adempimenti relativi alla
sicurezza dello stabile e a redigere il c.d. “fascicolo del fabbricato”, che è uno
strumento fondamentale per individuare lo stato di un immobile dal punto di
vista delle caratteristiche statiche, impiantistiche, di sicurezza, e di rifinitura,
oltre alla certificazione degli impianti comuni e a richiedere quelli dei singoli
appartamenti.
Sono tutti compiti che rientrano nelle attribuzioni e/o negli obblighi che,
ormai, fanno capo all’amministratore, il quale è obbligato a mettere in
“sicurezza” sia lo stabile che i relativi impianti e, pertanto, ad adeguarsi alle
relative normative in materia.
GLI OBBLIGHI DI RESPONSABILITA’ IN NATURA DI SICUREZZA
Gli obblighi di sicurezza
a carico dell’Amministratore nascono direttamente
dal codice civile ed in particolare all’art. 1130 c.c. comma 6 in particolare,
l’amministratore oltre a quanto previsto dalla vigenti disposizioni di legge,
“..curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le
generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali
di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i
dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle
condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. ogni variazione dei
dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta
giorni”
AMMINISTRATORE QUALE COMMITTENTE DI LAVORI
Nel momento in cui l’Amministratore concede in appalto ad una uno o più
imprese lavori da svolgere nel Condominio, lo stesso assume una funzione
di garanzia derivante dalla sua doppia figura di datore di lavoro originario e
committente per l’appalto stesso.
In tal caso diventa essenziale e centrale la figura della delega di funzioni
quale strumento per decentrare alcune responsabilità per mitigare la
responsabilità
diretti
per
danni
derivanti
da
obblighi
di
sicurezza
e
responsabilità di solidarietà passiva con gli appaltatori.
COS’E’ LA DELEGA DI FUNZIONI
La delega può essere definita un accordo bilaterale con cui un soggetto, il
delegante, può trasferire poteri o funzioni di sua spettanza a un altro
soggetto, il delegato, che può assumere la temporanea titolarità e il relativo
rischio.
Se l'istituto della delega risponde efficacemente a queste esigenze, tuttavia,
è stato visto che lo stesso può prestarsi a un uso improprio, con il solo scopo
del datore di lavoro (Amministratore) di "scaricare verso il basso" gli obblighi
di legge posti a suo carico insieme alle relative responsabilità.
La giurisprudenza, ha "accompagnato" l'uso sempre più frequente della
delega, fissandone in primis i presupposti di legittima adozione.
PERIMETRO DELLA DELEGA DI FUNZIONI
La delegabilità di poteri e, conseguentemente, di responsabilità non è esente
da limiti. I confini sono stati tracciati dallo stesso Legislatore, in particolare
all’art. 17 del T.U. Sicurezza, secondo cui il datore di lavoro non potrà in ogni
caso delegare le attività di:
• valutazione di tutti i rischi con la conseguente elaborazione del
documento di valutazione dei rischi (dvr);
• designazione del responsabile del servizio di prevenzione e
protezione (RSPP). La valutazione dei rischi costituisce un obbligo
indispensabile
che
impone
al
datore
di
lavoro
(Amministratore)
di
individuare le caratteristiche della propria realtà organizzativa al fine di
predisporre il più adeguato modello di prevenzione e mettere in atto la
migliore programmazione delle misure di sicurezza.
I REQUISITI FORMALI DELLA DELEGA DI FUNZIONI
IN MATERIA DI SICUREZZA
Affinché la delega di funzioni possa ritenersi efficace, l'art. 16 del T.U.
Sicurezza ha previsto determinati requisiti che devono essere rispettati.
Sul piano formale la delega deve:
• risultare da atto scritto avente data certa;
• essere accettata per iscritto dal delegato;
• ricevere adeguata e tempestiva pubblicità.
Il primo requisito (atto scritto) nonostante le discussioni dottrinali in materia
appare ormai pacifico.
I REQUISITI FORMALI DELLA DELEGA DI FUNZIONI
Il requisito della data certa: tra le varie modalità che sono state ritenute
idonee a conferire “data certa” all'atto di delega vi sono, la formazione di un
atto pubblico o di una scrittura privata autenticata da un notaio o da un altro
pubblico ufficiale a ciò autorizzato; il ricorso alla cosiddetta “autoprestazione”,
ossia l'apposizione del timbro postale sull'atto di conferimento della delega;
l'utilizzo della posta elettronica certificata.
Requisito Pubblicità: la delega perché sia pienamente efficace, da un punto
di vista formale, (art. 16 TU) necessita un’ adeguata e tempestiva pubblicità.
Il requisito della Pubblicità potrebbe essere esperito con l’affissione nell’atrio
del Palazzo o dove si inseriscono le comunicazioni dell’ Amministratore in
genere.
I REQUISITI SOSTANZIALI DELLA DELEGA DI FUNZIONI
Sul piano sostanziale la delega deve:
1)
essere
conferita
a
un
soggetto
in
possesso
di
requisiti
di
professionalità ed esperienza richiesti dalla specifica natura delle
funzioni delegate;
2) trasferire dal delegante al delegato tutti i poteri di organizzazione,
gestione e controllo richiesti dalla specifica natura delle funzioni
delegate e, in particolare, l'autonomia di spesa necessaria al loro
svolgimento.
CONTROLLO SULLA DELEGA DI FUNZIONI
La valutazione di idoneità deve essere necessariamente effettuata ex ante (e
deve essere periodicamente ripetuta dal datore di lavoro Amministratore
delegante per tutta la durata della delega) e gli esiti della stessa devono
essere tali da far ritenere che il delegato eseguirà correttamente i compiti
attribuitigli.
La mancata verifica della idoneità tecnico-professionale del soggetto delegato
potrebbe configurare una “culpa in eligendo” a carico del datore di lavoro
Amministratore facendo venir meno l'esonero di responsabilità eventualmente
ottenuto con l'istituto della delega.
POTERI DI SPESA DEL DELEGATO
FUNZIONI IN MATERIA DI SICUREZZA
Ultimo elemento necessario è che il delegato disponga di tutti i mezzi
finanziari necessari allo svolgimento delle funzioni delegate.
A tale specifico riguardo la giurisprudenza ha ritenuto che i poteri di spesa di
cui deve poter disporre il delegato devono essere tali da poter far fronte, in
piena autonomia, alle esigenze in materia di sicurezza derivanti dalla specifica
natura delle funzioni delegategli.
Dunque a fronte di una delega di “pieni poteri” in materia di sicurezza deve
essere riconosciuto al delegato un potere di spesa altrettanto ampio; in caso
invece di assegnazione di poteri circoscritti a un determinato ambito, è
possibile fissare un tetto massimo di spesa da rapportare alle azioni da
intraprendere (Cass. pen. 20 febbraio 2008, n. 7709).
EFFETTI DELLA DELEGA DI FUNZIONI
La delega di funzioni, tramite l'attribuzione di specifici poteri, consente al
datore di lavoro Amministratore di trasferire alcuni compiti in materia di
sicurezza sul lavoro, nonché le correlate responsabilità, a un soggetto che non
ne sia originariamente titolare.
La delega, oltre a “esonerare” l’Amministratore da alcune responsabilità
attribuitegli ex lege, fa si che gli obblighi in materia di sicurezza vengano
assolti da soggetti che dispongono di professionalità specifiche, garantendo, in
alcuni casi, un risultato migliore di quello che avrebbe potuto essere
conseguito dall’Amministratore stesso.
EFFETTI DELLA DELEGA DI FUNZIONI
E’ importante rilevare che la delega di funzioni «incide esclusivamente sulla
distribuzione delle responsabilità penali conseguenti alla violazione della
normativa in materia di salute e sicurezza, ma non sulla corrispondente
responsabilità civile che resta invece disciplinata dalla normativa generale di
cui agli articoli 2087 e 2049 c.c.»
CONCLUSIONI
La Delega di Funzioni può essere un formidabile strumento di manleva per il
datore di lavoro Amministratore e/o Committente per responsabilità penali in
materia di sicurezza.
Il tutto a patto che la Delega stessa sia completa sia dal punto formale sia dal
punto di vista sostanziale e, ancora più importante, sia adeguata alla realtà ed
ai lavori conferiti direttamente od appaltatati a cui si riferisce.
GRAZIE PER L’ATTENZIONE
WWW.STUDIOLEGALEMABE.IT

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