Crisi immobiliare - Foreclosure Crisis Goes Global

Crisi immobiliare: Foreclosure Crisis Goes Global
Internazionale
(tratto da Finanza.com) - Sebbene il comparto
immobiliare statunitense sia in uno stato di forma
disastroso, non è per nulla paragonabile a quanto
accade in Irlanda. Il valore dei beni immobili
irlandesi è in caduta libera. I prezzi sono crollati del
60% in tutto il paese, e del 65% a Dublino.
Le misure di austerity hanno portato alla forte
crescita del tasso di disoccupazione (18%) e al ristagno del mercato
immobiliare. Secondo il Guardian, i prezzi hanno subito una flessione dell’8%
nell’ultimo trimestre, “la più grande caduta di prezzi trimestrale mai avuta nel
mercato immobiliare irlandese“. (“Ireland’s house prices at lowest levels since
2000″, The Guardian). E la situazione non è così calda nemmeno nella vicina
Spagna, dove i prezzi delle case sono crollati del 7,4% su base annuale nel
terzo trimestre, “il quattordicesimo trimestre consecutivo di
perdite” (Reuters). Le macerie della bolla immobiliare spagnola sono visibili
ovunque, dall’inefficiente e boccheggiante sistema bancario, all’altissimo
tasso di disoccupazione (22%), alle entrate fiscali in calo. Le lugubri finanze
del paese hanno portato all’espulsione del Primo Ministro Josè Luis
Rodriguez Zapatero e del suo governo socialista a favore dell’integralista di
destra Mariano Rajoy. (Rajoy promette profondi tagli sulla spesa pubblica
dove sia possibile, anche se ciò significa l’interruzione di programmi sociali
apprezzati). Altre informazioni sulla bolla immobiliare spagnola tratte da
Reuters: i prezzi delle case hanno subito un calo attorno al 24% espresso in
termini reali dal picco del 2007, e ci si attende un decremento tra il 35 e il
40% su base decennale, con la domanda frenata dall’alto tasso di
disoccupazione e da un basso livello di crescita”. (“Spain housing prices fall
7.4 pct in long slump”, Reuters).
Negli Stati Uniti i proprietari di case hanno visto il proprio capitale svanire
nell’arco di pochi anni. Secondo i riferimenti offerti dall’S&P/Case-Shiller
Home Price Index, i prezzi del settore casa sono scivolati del 32% dal picco
avutosi nel 2006, gettando alle ortiche circa 8 trilioni di dollari in capitale
immobiliare. L’inversione di tendenza dei prezzi ha provocato un repentino
declino nella spesa al consumo, dal momento che furono prelevati 500
miliardi di dollari all’anno dagli Home Equity Withdrawals (HEW) [Linea di
prestito con garanzia ipotecaria, ndt] negli anni della bolla. Così, quanto a
lungo proseguirà questa caduta dei prezzi negli Stati Uniti e c’è qualche
possibilità che gli USA seguano la strada dell’Irlanda e che gettino via un altro
30% o qualcosa di simile?
Sembra improbabile, soprattutto perché sembra che le grandi banche stiano
lavorando con la Fed per frenare l’ammontare dell’offerta. Così, ad esempio,
(secondo Calculated Risk) “l’offerta di immobili è calata del 18% su base
annuale in dicembre” (2011), tuttavia l’”offerta fantasma” di case si scosta
appena. Questa è la definizione di “offerta fantasma” fornita da Calculated
Risk: Offerta di unità abitative che attualmente non sono sul mercato, ma che
si prevede siano quotate nei prossimi anni. L’offerta fantasma può includere
proprietà appartenenti a banche (REO: Real Estate Owned), proprietà sotto
processo di pignoramento, altre proprietà su cui sono accesi delle ipoteche
non estinte (con periodo di grave inadempienza di oltre 90 giorni, o meno
gravi), condomini convertiti in appartamenti (e che saranno riconvertiti
ancora), immobili a reddito di proprietà di investitori e proprietari di casa “in
attesa di un periodo migliore” e poche altre categorie – fintanto che le
proprietà non sono poste in lista di vendita. Così, mentre l’offerta di immobili
è rientrata attorno ai livelli del 2005 (2,5 milioni di unità), l’offerta fantasma
aggiunge a tale somma altri tre milioni di unità. Se tale offerta nascosta fosse
improvvisamente introdotta nel mercato, i prezzi cadrebbero a picco. Così, la
mia supposizione è che i “Big Boys” stiano colludendo con i nostri amici della
Fed per sostenere i prezzi attraverso la vendita scaglionata degli arretrati.
Nonostante ciò, la tendenza al ribasso dei prezzi è impressionante. Per
esempio, le banche hanno ridotto l’offerta di circa il 18% su base annua, ma
ciò malgrado i prezzi hanno anche visto un decremento del 4%! Normalmente
si potrebbe pensare che, se un’offerta così forte venisse omessa dal mercato, i
prezzi dovrebbero salire, ma questo non è il caso. Ciò mostra come l’approccio
al possesso di una casa sia cambiato in maniera drammatica. Anche con tassi
di interesse al minimo storico, un gran numero di persone si sta tenendo
lontana dall’acquisto di una casa.
In questi ultimi giorni i lettori potrebbero aver sentito delle voci riguardo il
fatto che la Fed stia facendo delle pressioni a favore di un programma di
riconversione di un imprecisato numero di case pignorate in immobili da
reddito. Sfortunatamente, sembra essere solo un altro schema Ponzi che avrà
un effetto marginale sulle vendite complessive. Lasciatemi catturare la vostra
attenzione sul passaggio chiave dell’analisi di Reuters riguardo il programma
proposto: Il presidente della Fed Ben Bernanke, in una lettera con le proprie
raccomandazioni, ha detto che la banca centrale statunitense sta dando
risposta alle richieste di consulenza su ciò che andrebbe fatto per
interrompere la spirale del crollo dei prezzi delle case e l’incremento dei
pignoramenti.
Tra le raccomandazioni: permettere a Fannie Mae (FNMA.OB) e Freddie Mac
(FMCC.OB) di rifinanziare mutui non garantiti. (“Fed says expand Fannie,
Freddie role to aid housing”, Reuters). La Fed vuole solo riuscire a
rifinanziare i mutui ipotecari etichettati come spazzatura che sono nei bilanci
delle banche, in modo che il conto finisca nelle mani del contribuente. Il
discorso riguardante l’immobiliare da reddito è soltanto un diversivo, un’altra
operazione di salvataggio. Torniamo alle cose essenziali: “CoreLogic riporta
che l’offerta fantasma da ottobre 2011 permane ai livelli di gennaio 2009“.
Da Seeking Alpha:
“Da ottobre 2011 l’offerta fantasma si è mantenuta su 1,6 milioni di unità, la
metà dei tre milioni di proprietà attualmente gravemente insolventi, in
pignoramento o in REO. Di questi 1,6 milioni di proprietà attualmente in
offerta fantasma, 770.000 unità sono gravemente insolventi, […] 430.000
sono in fase di pignoramento [...] e 370.000 sono già in REO” (Seeking
Alpha). Così, il numero di case che alla fine andranno sul mercato è circa il
doppio rispetto a ciò che possiamo vedere nell’attuale offerta riportata. Ciò
significa che i prezzi potrebbero cadere di un altro 32%?
Probabilmente no, ma sicuramente vedranno una caduta di un ulteriore 5 o
10%. Questo è inevitabile. Ma lo shock causato dai prezzi è solamente una
piccola parte di un problema molto più serio. Un proprietario di casa su
cinque si trova già “underwater” [con un valore della casa inferiore al mutuo
residuo, ndt]. Se tale numero dovesse crescere, allo stesso modo crescerà il
numero di pignoramenti, devastando la classe operaia che già si è vista
togliere il terreno sotto i piedi un’infinità di volte dall’inizio della crisi.
Sfortunatamente, seguendo l’attuale traiettoria, ci stiamo dirigendo verso il
dirupo. Se la troupe di Obama non cambia l’attuale politica del non-fare e non
prende decisioni forti nel mantenere le persone nelle proprie case, potremmo
veder triplicare i pignoramenti prima che la crisi sia conclusa. Ecco uno scoop
da Business Insider:
“Un importante speculatore del mercato immobiliare, Laure Goodman della
Amherst Securities, ha previsto il verificarsi dal 2009 di un ulteriore crash
dell’immobiliare, in quanto le banche si trovano costrette a liquidare
tonnellate di mutui a rischio.
Fino a 11 milioni di ipoteche sono a rischio default, secondo Goodman. Si
tratta di un dato impressionante, visto che soltanto alcuni milioni di ipoteche
sono state estinte da che la crisi ha avuto inizio. Quando ciò accadrà, il
mercato sarà inondato di nuova offerta.
Goodman ha ottenuto il dato di 11 milioni attraverso la proiezione dei tassi di
default relativi ai non-performing loans, re-performing loans e underwater
loans (si controllino gli eccellenti grafici). Nel frattempo le banche si stanno
ritirando dalla liquidazione dei prestiti, nella speranza che tali prestiti
negativi si tramutino in positivi. Perciò l’offerta fantasma si mantiene
crescente”. (“Laurie Goodman On Why Another 11 Million Mortgages Will Go
Bad”, Business Insider). Per coloro che pensano che dobbiamo “lasciare che il
mercato segua il suo corso”, si tenga a mente come siano stati applicati
standard differenti verso le banche, ovvero verso coloro che non soltanto
hanno perpetrato questa crisi, ma che ne sono stati i principali beneficiari
attraverso il sovvenzionamento pubblico. (Un “assegno in bianco”).
Non è tempo ora che si dia alle vittime la stessa considerazione?
Fonte