POC a - relazione tecnica

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RELAZIONE
1. CARATTERI GENERALI DEI POC
1.1 Obiettivi e finalità dei POC
1.2 Strumenti e contenuti dei POC
Strumenti descrittivi
Strumenti prescrittivi
Strumenti prestazionali
1.3 Efficacia del POC e misure di salvaguardia
1.4 Criteri generali di attuazione delle previsioni del PSC Variante Generale 2009
1.5 Criteri generali per il dimensionamento complessivo del POC 2010
1.6 Rapporto ambientale
1.7 Disciplina del POC e dei PUA
2.
2.1
2.2
2.3
STATO DELL’ARTE E ATTUAZIONE 1° POC
Analisi dello stato di attuazione
Elementi di criticità
Continuità all’interno della Pianificazione Operativa
3. FINALITA’ GENERALI DEL POC 2010
3.1 Descrizione strumenti del POC
3.1.1 Strumenti prescrittivi
POC a: Relazione
POC b: Quadro di Unione
3.1.2 Strumenti prescrittivi
POC c: Repertorio Schede d’Ambito Normative
POC d: Norme Tecniche di Attuazione (NTA)
3.1.3 Strumenti prestazionali
POC e: VALSAT/VAS
POC f: Programma pluriennale di Social Housing
POC g: Documento programmatico per la qualità
3.2 Città pubblica e perequazione
3.2.1 POC 2008- POC e qualità urbana
3.2.2 PSC 2009-Dotazioni territoriali-urbane e sistema dei servizi
3.2.3 Definizione degli obiettivi
3.2.4 Legge Regionale 20/2009 e successive modifiche (L.R luglio 2009 e L.R.23 novembre 2009)
3.2.5 POC 2010
3.2.6 DPQU-POC 2010
3.3 Dimensionamento e attuazione POC 2010
3.4 Dimensionamento interventi Social Housing
3.5 Opere ed interventi pubblici
3.6 Insediamenti commerciali all’interno del POC 2
1.
CARATTERI GENERALI DEI POC
1.1 Obiettivi e finalità dei POC
Il POC (art. 30 comma 1) “è lo strumento urbanistico che individua e disciplina gli interventi di tutela e
valorizzazione , di organizzazione e trasformazione del territorio da realizzare nell’arco temporale di 5
anni . Trascorso tale periodo cessano di avere efficacia le previsioni del POC non attuate , sia quelle che
conferiscono diritti edificatori sia quelle che comportano l’apposizione di vincoli preordinati
all’esproprio” .
Comma 2 “Il POC contiene per gli ambiti di intervento disciplinati :
a) la delimitazione , l’assetto urbanistico , le destinazioni d’uso , gli indici edilizi , anche apportando
rettifiche non sostanziali ai perimetri degli ambiti individuati dal PSC” .
Comma 4 “….A tale scopo il piano può assumere , anche in deroga ai limiti temporali definiti dal comma
1 , il valore e gli effetti del PUA….” .
Comma 10 “Per selezionare gli ambiti nei quali realizzare nell’arco temporale di 5 anni interventi di
nuova urbanizzazione e di sostituzione o riqualificazione tra tutti quelli individuati dal PSC , il comune
può attivare un concorso pubblico , per valutare le proposte di intervento che risultano più idonee a
soddisfare gli obiettivi e gli standard di qualità urbana ed ecologico ambientale definiti dal PSC .”
Comma 11 “Al fine di favorire l’attuazione degli interventi di trasformazione , il POC può assegnare
quote di edificabilità quale equo ristoro del sacrificio imposto ai proprietari con l’apposizione del
vincolo di destinazione per le dotazioni territoriali o per le infrastrutture per la mobilità” .
La disciplina del POC 2010, che si pone in continuità con li 1° POC e lo completa attraverso una marcata
strategia di rigenerazione, è derivazione della LR 20/2000, così come aggiornata dalla L.R. 06/2009, la
quale definisce all’art. 30 i contenuti e gli ambiti di applicazione, ed in stretta coerenza con gli obiettivi
prestazionali e le quantità edificatorie stabiliti, nel nostro caso, dalla Variante Generale PSC e dalla
Variante Generale RUE. Il POC 2010 contiene, sia per gli ambiti di riqualificazione che per i nuovi
insediamenti:
– la perimetrazione, lo schema di assetto urbanistico, le destinazioni d'uso e quantità edificatorie,
con i relativi standard;
– le modalità di attuazione degli interventi di trasformazione, così come per quelli di conservazione;
– gli obiettivi qualitativi fisico morfologici, sociali e della comunità;
– l'individuazione degli interveti da assoggettare a particolari valutazioni di sostenibilità e fattibilità
ovvero ad interventi di mitigazione e compensazione ambientale;
– la definizione delle dotazioni territoriali da realizzare o rigenerare e dei relativi ambiti, nonché gli
interventi di valorizzazione paesaggistica, quali infrastrutture, verde, spazi aperti urbani, etc.
– localizzazione e incremento della qualità urbana determinato dalle opere e dai servizi pubblici e/o
di interesse pubblico, attraverso la morfologia dell’insediamento, la sostenibilità ambientale, il
risparmio energetico, la gestione del ciclo delle acque (come previsto dalla Variante Generale del
RUE) e complessivamente qualità edilizia-urbanistica,
Gli interventi previsti all’interno del POC 2010 perseguono la finalità di favorire il raggiungimento
dell’efficienza e della qualità urbana dell’insediamento sia esso di nuovo impianto o un insediamento
preesistente da rigenerare, in coerenza con gli obiettivi stabiliti in sede di Variante Generale PSC e dalla
VALSAT collegata. Per le opere pubbliche e di interesse pubblico, la deliberazione di approvazione del
POC che assume il valore e gli effetti del PUA comporta la dichiarazione di pubblica utilità delle opere
ivi previste. Gli effetti della dichiarazione di pubblica utilità cessano se le opere non hanno inizio entro
cinque anni dall'entrata in vigore del POC. La realizzazione prevista necessita della valutazione dei
costi della città pubblica e della verifica della effettiva disponibilità di risorse all’interno degli atti di
programmazione triennale delle opere pubbliche ovvero attraverso gli oneri concessori ed
eventualmente contributi extraoneri. Oneri derivanti dalla definizione delle modalità di attuazione di
ciascun nuovo insediamento o intervento di rigenerazione anche attraverso l’applicazione di criteri di
perequazione. Il POC 20101 si coordina quindi con il bilancio pluriennale comunale ed assume il valore
e gli effetti del programma pluriennale di attuazione, di cui all’art. 13 della Legge 28 gennaio 1977, n.
10. Esso costituisce strumento di indirizzo e coordinamento per il programma triennale delle opere
pubbliche e per gli altri strumenti comunali settoriali, previsti da leggi statali e regionali.
Al fine di porre le necessarie condizioni favorevoli all'attuazione degli interventi di trasformazione, il
POC 2010 può assegnare quote di edificabilità (nell’ambito delle quantità definite dalla Variante
Generale PSC) quale equa compensazione del vincolo imposto ai proprietari derivante da destinazioni
per le dotazioni territoriali o per le infrastrutture pubbliche. Per il medesimo scopo lo strumento
urbanistico può prevedere, anche attraverso la stipula di accordi di cui all'art. 18, il recupero delle
cubature afferenti alle aree da destinare a servizi, su diverse aree del territorio urbano, all’interno degli
ambiti individuati come riceventi. Il POC può inoltre stabilire che gli interventi di trasformazione previsti
siano attuati attraverso società aventi come oggetto la trasformazione di aree urbane, di cui all'art. 6
della L.R. 3 luglio 1998, n. 19, così come aggiornata dalla L.R. 06/2009.
In estrema sintesi il contenuto tecnico del POC si concretizza nel definire le indicazioni necessarie alla
successiva progettazione urbanistica della pianificazione attuativa in modo da garantire la realizzazione
di quella qualità e di quella sostenibilità delle trasformazioni previste, obiettivo delle Legge Regionale.
Qualità e sostenibilità che dovrà essere raggiunta attraverso la declinazione di dettaglio e puntuale,
all’interno dei singoli ambiti previsti dal POC 2010, dei seguenti principi espressi dalla Giunta Comunale:
-
-
-
in materia di edilizia residenziale: prevedere l’estensione a tutti gli ambiti interessati ed inseriti
all’interno del POC 2010 le linee guida già utilizzate per l’attuazione dei PUA derivanti dal Primo
POC in materia di composizione architettonica (abaco delle soluzioni architettoniche, piano del
colore, ecc.), realizzazione degli edifici senza soluzione di continuità in relazione al progetto unitario
previsto dal piano attuativo, onde evitare ad un ritorno strisciante ai superati piani di lottizzazione
e per garantire un ordinato sviluppo dei nuovi quartieri. Così come prevedere una progettazione
del verde pubblico evitando le aree periferiche, o marginali degli ambiti (vedi fasce di rispetto), e
introducendo come priorità la centralità dello spazio pubblico declinato nelle forme del progetto
urbanistico.
in materia di attività commerciali: determinare, per le competenze proprie dell’Amministrazione
comunale, una attività pianificatoria atta ad una regolamentazione delle nuove attività
commerciali, attraverso una efficace concertazione con i soggetti operanti sul territorio, una
riconoscibile azione di valorizzazione del Centro storico e delle attività in esso allocate (anche
attraverso azioni perequative) al fine di non determinare dinamiche di concorrenza deleterie al
tessuto commerciale storicizzato. Prevedere inoltre interventi qualitativamente significativi,
individuando come prioritari quelli che manifestano una evidente rilevanza pubblica e sociale (es.
cinema), ovvero che siano in grado di colmare evidenti lacune dell’offerta sul territorio. La
dimensione degli spazi commerciali e delle superfici di vendita dovranno essere sostenibili dal
tessuto commerciale comunale, in quanto con la realizzazione dell’Ambito AP6a si esaurisce
l’offerta commerciale sovracomunale del territorio di Novellara. Laddove possibile prevedere un
mix funzionale equilibrato che veda la parte con destinazione commerciale non prevalere sulle
altre;
in materia di oneri perequativi: confermare l’impostazione del primo Piano Operativo Comunale in
base alla quale le compensazioni perequative intra ed extra comparto sono collegate ad una diffusa
riqualificazione del tessuto urbano proprio a partire, ed in via prioritaria, dalle aree prossime gli
-
ambiti inseriti all’interno del POC 2010, definendo così benefici multidirezionali sia in ambito
residenziale che in ambito produttivo;
in sede di attuazione: prevedere a titolo di urbanizzazioni primarie l’illuminazione pubblica con
tecnologia a led con l’obbligo del costruttore di partecipare ad un piattaforma comune della
produzione energetica, la realizzazione di piste ciclabili in sede separata su strade di collegamento,
l’obbligo di certificazione energetica delle abitazioni, in conformità alla normativa vigente ed il
recupero delle acque piovane per l’irrigazione, oltre alla prescrizioni già previste all’interno del RUE
2009.
1.2 Strumenti e contenuti dei POC
Si sono individuati gli strumenti per declinare operativamente i contenuti pianificatori del POC 2010 in
attuazione della Variante Generale PSC 2009. Come abbiamo visto sono da considerarsi prioritari la
trasposizione degli obiettivi generali e di quelli specifici all’interno degli ambiti afferenti la
trasformazione e la rigenerazione del territorio, la tutela e valorizzazione paesaggistico ambientale e
l’incremento della qualità urbana diffusa. Tali obiettivi sono esplicitati all’interno del Documento
programmatico per la qualità urbana (DPQU) che mette a sistema i fabbisogni abitativi, le dotazioni
territoriali e le infrastrutture per la mobilità sostenibile, definendo quegli elementi di comunità da
salvaguardare e da valorizzare anche attraverso il miglioramento dei servizi, della qualità urbana degli
spazi pubblici.
Il (DPQU) è previsto al punto a-bis del comma 2 dell’articolo 30 della L.R. 20/2000 quale allegato al POC
che “per parti significative della città comprensive di quelle disciplinate dal POC stesso individua i
fabbisogni abitativi , di dotazioni territoriali e di infrastrutture per la mobilità , definendo gli elementi di
identità territoriale da salvaguardare e perseguendo gli obiettivi del miglioramento dei servizi , della
qualificazione degli spazi pubblici ,del benessere ambientale e della mobilità sostenibile” , al fine di
individuare un quadro coerente degli obiettivi di interesse generale individuati dall’amministrazione e
da assumere alla base del progetto di trasformazione complessiva del territorio comunale prefigurato
dal POC e dei singoli interventi inseriti nel piano stesso e concertati con i soggetti attuatori privati .
La disciplina del POC 2010 si declina quindi attraverso norme di testo e iconografiche, espresse in tre
tipologie di strumenti operativi: Descrittivi, Prescrittivi e Prestazionali.
Strumenti descrittivi:
POC a: Relazione
POC b: Quadro d’unione POC in rapp. 1:10.000
Strumenti prescrittivi:
POC d: Norme Tecniche di Attuazione (NTA)
Strumenti prestazionali:
POC e: VALSAT/VAS ed integrazione analisi geologica e sismica
POC f: Programma pluriennale di Social Housing e città pubblica
1.3 Efficacia del POC e misure di salvaguardia
La disciplina urbanistica generale del POC 2010 è articolata in norme di tipo prescrittivo e norme di
indirizzo. Sono da intendersi norme prescrittive quelle le norme che contengono la quantificazione dei
parametri edilizi ed urbanistici, i meccanismi di tipo perequativo e/o premiale, alla definizione degli usi,
delle quote di Social Housing. Sono da considerarsi prescrittive inoltre, le norme che regolano le azioni
di mitigazione e valorizzazione ambientale. Sono norme di indirizzo per la formazione dei PUA le
disposizioni relative allo schema di assetto urbanistico, l’eventuale schema planivolumetrico e gli
elementi tipologici che lo costituiscono. La conformazione dei diritti edificatori previsti dalla Variante
Generale del PSC 2009 per gli Ambiti è conseguente all’approvazione da parte del Consiglio Comunale
del POC 2010 ed è riferito solo alle proprietà da questo individuate. Per quanto riguarda la
salvaguardia, non sono sottoposte alla disciplina del POC le opere autorizzate i cui lavori abbiano inizio
prima del termine di validità del titolo abilitativo; non si può procedere, a decorrere dalla adozione del
POC 2010, alla adozione o alla approvazione di strumenti di pianificazione attuativa (PUA) in contrasto
con il POC medesimo.
1.4 Criteri generali di attuazione delle previsioni del PSC Variante Generale 2009
I criteri generali derivanti dalle previsioni della Variante Generale del PSC 2009 possono essere
riassunti, per sommi capi nel seguente modo:
-
-
-
-
-
coerenza del piano: oltre a raggiungere, ovviamente, gli obiettivi fissati dalla Variante Generale del
PSC di interesse generale, o come detto di comunità, l’attuazione degli ambiti inseriti deve
esprimere, in concorso tra loro, la capacità di risolvere gli elementi di maggiore criticità e al
contempo elevare la qualità urbana diffusa. La relazione definisce la coerenza.
Attuabilità e sostenibilità del piano: definizione ex ante della composizione proprietaria, ed
impegno sottoscritto all’interno del quale definire le modalità di attuazione, gli elementi di tipo
prerequativo e/o l’impegno a fornire extra-oneri. Valutazione in sede di Valsat/Vas degli elementi
di criticità eventuali e dei necessari elementi di mitigazione.
Operatività di interventi relativi alla città pubblica: indicazione all’interno dei singoli ambiti, e nel
sistema di coerenza complessivo, del livello da raggiungere in materia di dotazione di servizi
pubblici, opere pubbliche o invia generale di interesse pubblico da realizzare e del miglioramento
da apportare al sistema della mobilità sostenibile;
Operatività di interventi di Social Housing: indicazione all’interno dei singoli ambiti, e nel sistema
di coerenza complessivo, dell’attuazione del primo step del Piano Pluriennale di Social Housing,
previsto all’interno degli obiettivi di qualità della Variante Generale del PSC 2009, attraverso la
formalizzazione dell’impegno sottoscritto. Tale impegno deve ritenersi obbligatorio, sia per ciò che
concerne la cessione di terreni, che la realizzazione diretta, complessiva o in parte delle opere.
Impegno all’utilizzo di azioni di mitigazione ambientale e risparmio energetico: indicazione degli
impegni all’uso di fonti energetiche rinnovabili, di contenimento dei consumi energetici e idrici, e
della definizione di interventi con edifici passivi, o bioclimatici, oltre i livelli minimi previsti dalla
Variante Generale del RUE 2009, allegato energetico.
Di seguito sono inserite delle schede descrittive dei singoli ambiti, come da previsione della Variante
Generale del PSC 2009, corredate da una valutazione tecnica dove emerge la congruenza con i criteri
generali di cui sopra.
AMBITI INSERITI NEL POC 2010:
PR7 – (CANTARANA) – Zona del “CS” sottoposta a PUA
Centro storico
L’ambito è destinato ad usi prevalentemente residenziali
ST = circa 2.400 mq
SC = da definire in sede di PR
Alloggi = nessun nuovo alloggio in progetto
Fuori
scala
Valutazione tecnica: Il POC 2010 determina l’operatività prestazionale di interventi con modalità attuative più
complesse come il Piano di Recupero della porzione di centro storico ad est della Rocca dei Gonzaga, in sintonia con
l’obiettivo di uscire da una visione eccessivamente vincolistica e che ha mortificato nel tempo l’operatività in materia
di salvaguardia, in modo tale che la fase della tutela passiva può trasformarsi, con le attenzioni del caso in tutela
attiva. Tale piano non prevede la realizzazione di nuovi alloggi ma il recupero di quelli esistenti, limitate
ricomposizioni volumetriche e la demolizione con ricostruzione di un copro edilizio incongruo.
NU2c – Ambiti di nuovo insediamento – Ambiti residenziali di tipo 2 soggetti a PUA
Settore settentrionale del Capoluogo a nord della ex strada Provinciale ed a sud della nuova Tangenziale Galvagnina
ST = circa 84.000 mq
SC = mq 16.800 dei quali eventualmente il 20% da riservare ad edilizia sociale o edilizia convenzionata più 1000 MQ di SC da
destinare ad attrezzature pubbliche e sportivo-ricreative
Alloggi = 110 alloggi (con 120 mq/all.) residenziale/privato
50 alloggi (con 120 mq/all.) Social Housing
Fuori scala
Valutazione tecnica: Questa area è un’area di urbanizzazione che si posizione a nord dell’abitato ed è compresa
all’interno del perimetro del tratto di tangenziale già in esercizio. L’ambito prevede la possibilità di realizzare un
intervento sia di edilizia residenziale che di Social Housing. Contestualmente sarà possibile riqualificare l’area a
cerniera tra intervento residenziale e intervento commerciale che attualmente vede la presenza di un’isola ecologica e
di un sistema di depurazione delle acque parzialmente utilizzato con altra funzione. L’intervento, oltre a garantire una
soddisfacente sostenibilità di impianto e una rilevante quantità di alloggi di Social Housing, permette la realizzazione di
una sistema di verde e di ciclopedonalità per i quartieri adiacenti che sono cresciuti con evidente deficit di spazi
pubblici, la riqualificazione del sistema della mobilità sull’asse urbano in direzione Carpi, ed andrebbe a fare sistema
con il macroambito “Città del benessere” .
APTa _ Ambito da Trasformare_ Ambiti Produttivi – Commerciali – Direzionali da trasformare tramite
PUA
Settore centro settentrionale del Capoluogo a sud della viabilità provinciale di progetto “Variante Nord”
SC max mq 5.340 dei quali almeno 2.670 mq a residenza e il rimanente a commerciale/direzionale/artigianale compatibile con la
residenza
Alloggi = 24 alloggi (con 100 mq/all.)
Fuori scala
Valutazione tecnica: si consiglia l’inserimento all’interno del POC dell’ambito di trasformazione in oggetto in quanto
permetterebbe una reale “ricucitura” del tessuto urbano attraverso un intervento di riqualificazione sia ambientale che
architettonica, anche attraverso la demolizione del capannone attualmente inutilizzato. Il beneficio in termini
ambientali sarebbe di estrema importanza anche in virtù delle lavorazioni oggi in essere particolarmente deleterie per le
residenze contigue. Anche se espressamente indicato dal PSC si consiglia di sperimentare l’utilizzo di materiali e
tecnologie improntate al contenimento degli impatti e al risparmio energetico in continuità con le indicazioni delle
politiche espresse dalle iniziative promosse da “Novellara città verde”.
APTn_ Ambito da Trasformare_ Ambiti Produttivi – Commerciali – Direzionali da trasformare
tramite PUA
Settore occidentale del Capoluogo, racchiuso tra il nuovo svincolo della tangenziale e via M. d’Azeglio
L’ambito è destinato ad usi prevalentemente commerciali
SC = MQ. 9.600
Fuori
scala
Valutazione tecnica: si consiglia l’inserimento all’interno del POC dell’ambito di trasformazione in oggetto in quanto
permetterebbe una reale rigenerazione dell’area periurbana attraverso un intervento di riqualificazione sia ambientale
che architettonica, anche attraverso la demolizione del capannone ad uso agricolo attualmente utilizzato in situazione
precaria. Anche se espressamente indicato dal PSC si consiglia di sperimentare l’utilizzo di materiali e tecnologie
improntate al contenimento degli impatti e al risparmio energetico in continuità con le indicazioni delle politiche
espresse dalle iniziative promosse da “Novellara città verde”. Tale ambito è soggetto alle previsioni del PTCP in
materia di tutela ambientale e paesaggistica, e soggetto a parere della Sovrintendenza.
AP5a - Ambiti per attività Produttive–Ambiti per attività Produttive di nuovo
insediamento soggetti a PUA
Settore meridionale del Capoluogo, a sud della zona industriale esistente, a fianco di Strada Provinciale
L’ambito è destinato ad usi prevalentemente artigianali
SC = MQ. 20.460
Fuori scala
Valutazione tecnica: l’ambito AP5a possiede la caratteristica, e la possibilità intrinseca, di permettere l’insediamento
di attività produttive attualmente operanti all’interno dell’area industriale consolidata e che hanno necessità di ampliare
in modo significativo i propri spazi adibiti alla produzione. Una valutazione più complessiva, anche a detta degli stessi
operatori impegnati sull’area, ha prodotto un inserimento parziale, in virtù di una più corretta predisposizione
all’intervento delle proprietà interessate.
ARU2 - AMBITO DI RIGENERAZIONE URBANA DI INIZIATIVA PUBBLICA
Settore orientale del Capoluogo a sud di strada Provinciale, in adiacenza alla ferrovia
ST = circa 17.450 mq.
SC = 4.500 mq, comprensiva della demolizione e ricostruzione dei volumi già edificati.
Alloggi =30 (con 70 mq/all.)
Fuori
scala
Valutazione tecnica: Questo area urbana è caratterizzata da essere sia una cerniera tra centro storico (Viale Roma e Ex
convento dei Gesuiti) e città contemporanea, sia snodo infrastrutturale con la presenza dell’area della stazione e
l’ingresso stradale nel centro cittadino. Inoltre l’area pubblica con l’edificio attualmente utilizzato come scuola di
musica, si presenta con una bassa qualità determinata sia da un deficit progettuale degli spazi pubblici, sia dal fatto che
l’area retrostante è stata utilizzata come magazzino comunale. La presenza di una torre piezometrica (in fase di
dismissione) ha accentuato il degrado dell’area. L’intervento che prevede anche l’utilizzo delle aree adiacenti del CAP
premetterebbe di determinare quella qualità urbana richiesta attraverso la riprogettazione dell’area della stazione, la
mobilità, la realizzazione di un parcheggio scambiatore, la progettazione di uno spazio pubblico organico e la
realizzazione di un intervento di Social Housing.
Settore occidentale del Capoluogo a est di Via dello Sport ed in adiacenza alle strutture sportive esistenti
L’ambito è destinato ad usi residenziali e di servizio alla logistica
ST = circa 51. 750 mq. + 16.700 derivante da accordo di pianificazione Art. 18 Legge Reg. 20/2000 Ambito NU1b
SC = 15.000 mq, comprensiva della demolizione e ricostruzione dei volumi già edificati.
Alloggi = 43 (con 70 mq/all.)
Fuori scala
Valutazione tecnica: Questa area urbana attualmente è utilizzata ad usi sportivi (due piscine, una coperta ed una
scoperta, due campi di calcio ed un campo per il tiro con l’arco. La crescita di questa zona sportiva è stata per
giustapposizione senza una disegno riconoscibile che ha determinato una scarsa qualità urbana. Gli spazi pubblici
spesso si riducono all’utilizzo dei parcheggi prospicienti gli impianti. L’esigenza di fornire uno spazio adeguato alle
mutate esigenze alla piscina comunale (spazi all’aperto, spazi acqua, fitness, ecc.) si è saldata con la necessità di
riqualificare i campi da calcio e le strutture annesse (spogliatoi, tribune, ecc.). Contestualmente anche la
delocalizzazione del bocciodromo e la richiesta da parte di molti sportivi di avere una campo gioco al coperto e
riscaldato per la stagione invernale e un percorso ginnico protetto e sicuro si sono manifestati come giusta richiesta dei
cittadini. L’intervento permette di soddisfare la necessità di riqualificare e integrare i servizi allo sport, realizzare uno
spazio pubblico progettato, un sistema “citta del benessere” con tutte le attività collegate al settore, la riorganizzazione
della mobilità e la realizzazione di un intervento di Social Housing.
Settore centrale del Capoluogo, su Via Indipendenza, in prossimità dei plessi scolastici
L’ambito è destinato ad usi scolastici e di servizio alla viabilità
SC = 2.700 mq per la realizzazione del plesso adibito ad uso scolastico; 10.000 mq per parcheggi interrati
Fuori
scala
Valutazione tecnica: Questa area urbana attualmente è utilizzata prevalentemente in modo improprio ed occasionale
come spazio pubblico, ma non ha alcun requisito di qualità in quanto si tratta di due appezzamenti di terreno tenuti a
prato. Contestualmente il sistema scolastico novellarese ha espresso più volte la pressante necessità di una serie di
servizi all’istruzione (vedi ad esempio la mensa), mentre i cittadini che vivono sia in centro storico che nelle aree
adiacenti il sistema scolastico hanno manifestato l’esigenza di maggiori posti auto. L’intervento prevede la
realizzazione di una struttura a cerniera di tutti i plessi scolastici (selezionata con concorso nazionale), la realizzazione
di due parcheggi interrati, la riqualificazione delle aree verdi e la riorganizzazione della mobilità, con specifica
attenzione alla ciclopedonalità. L’intervento si relazione con la valorizzazione della Rocca dei Gonzaga e con parco
delle basse previsto.
AMBITI INSERITI NEL POC 2004 E RICONFERMATI NEL POC 2010:
NU1l – Ambiti di nuovo insediamento – Ambiti residenziali di tipo 1 soggetti a PUA
Località San Bernardino
ST = circa 31.528mq
SC = 1.892 mq (946 mq nel 1° POC)
Alloggi =16 (con 120 mq/all.)
Fuori
scala
Valutazione tecnica: non si ritiene di poter accettare la richiesta in quanto non si ravvisano elementi migliorativi di
contesto e perché l’ampliamento proposto non trova alcun riscontro nelle dinamiche residenziali e sociale della
frazione.
NU2a – Ambiti di nuovo insediamento – Ambiti residenziali di tipo 2 soggetti a PUA
Settore meridionale del Capoluogo a nord della Strada Cartoccio, tra la ferrovia e il centro urbano consolidato a sud e est
SC = MQ. 61.050 di cui almeno 20% da riservare ad edilizia sociale o edilizia convenzionata, più 5.000 mq. di SC da destinare
ad attrezzature pubbliche e sportivo-ricreative
Alloggi = 611 alloggi (con 100 mq/all)
Fuori
scala
INSERIMENTO A SEGUITO DI UNA VARIAZIONE RISPETTO AI DATI INERENTI IL 1° POC IN MERITO ALLA % D’AMBITO RESA
OPERATIVA CON CONSEGUENTE RICONFIGURAZIONE DEI PARATRI EDILIZI E DEGLI STANDARD. PER DELOCALIZAZZIONI E
RICUCITURA
Valutazione tecnica 1° POC CONFERMATA: la realizzazione dovrà essere vincolata alla progettazione di
scelte compositive che prevedano la realizzazione in via prioritaria degli elementi di continuità sia con il tessuto urbano
preesistente (elementi di connessione) che con le previsioni del 1° POC per ciò che concerne la realizzazione di
infrastrutture pubbliche. Si valuta inoltre la necessità di aderire alle indicazioni del PSC in merito alle tipologie edilizie
possibili, richiedendo in fase progettuale di proporre un mix tipologico che preveda sia edifici condominiali (che
permette un minor “consumo” del territorio) che case singole ed a schiera. Gli obiettivi e gli indirizzi per la
progettazione individuati dal PSC permettono inoltre di sperimentale l’utilizzo di materiali e tecnologie improntate al
contenimento degli impatti e al risparmio energetico in continuità con le indicazioni delle politiche espresse dalle
iniziative promosse da “Novellara città verde”.
APTd _ Ambito da Trasformare_ Ambiti Produttivi – Commerciali – Direzionali da trasformare tramite
PUA
Settore centro settentrionale del Capoluogo a nord di Strada Provinciale
L’ambito è destinato ad usi commerciali / residenziali
SC max = mq 1.872 dei quali almeno 372 mq a residenza e il rimanente a commerciale/direzionale/artigianale compatibile con la
residenza
Alloggi = 4 alloggi (con 93 mq/all.)
Fuori scala
INSERIMENTO A SEGUITO DI UNA VARIAZIONE RISPETTO AI DATI INERENTI IL 1° POC DEL MIX TRA RESIDENZA E
COMMERCIALE/DIREZIONALE/ ARTIGIANALE
Valutazione tecnica 1° POC CONFERMATA: si consiglia l’inserimento all’interno del POC dell’ambito di
trasformazione in oggetto in quanto permetterebbe una reale “ricucitura” del tessuto urbano attraverso un intervento di
riqualificazione sia ambientale che architettonica, anche attraverso la demolizione del capannone attualmente utilizzato.
Questo intervento si colloca nel più ampio processo di delocalizzazione delle attività produttive dal centro abitato
all’esterno dello stesso. Anche se espressamente indicato dal PSC si consiglia di sperimentare l’utilizzo di materiali e
tecnologie improntate al contenimento degli impatti e al risparmio energetico in continuità con le indicazioni delle
politiche espresse dalle iniziative promosse da “Novellara città verde”.
AP5b - Ambiti per attività Produttive–Ambiti per attività Produttive di nuovo
insediamento soggetti a PUA
Settore settentrionale del Capoluogo, a nord della zona industriale esistente, a fianco di via Colombo
L’ambito è destinato ad usi prevalentemente artigianali
SC = MQ. 55.900
Fuori scala
INSERIMENTO A SEGUITO DI UNA VARIAZIONE RISPETTO AI DATI INERENTI IL 1° POC IN MERITO AL PERIMETRO D’AMBITO
CON CONSEGUENTE RICONFIGURAZIONE DEI PARATRI EDILIZI E DEGLI STANDARD.
Valutazione tecnica 1° POC CONFERMATA: l’ambito AP5b possiede la caratteristica, e la possibilità intrinseca, di
permettere l’insediamento di attività produttive attualmente operanti all’interno del tessuto urbano (APT Loschi,
Fossetta, ecc.). Una valutazione più complessiva, anche a detta degli stessi operatori impegnati sull’area, ha prodotto
una variante al PSC per rimodulare le previsioni dell’intero ambito, in virtù di una più corretta predisposizione
all’intervento delle proprietà interessate.
1.5 Criteri generali per il dimensionamento complessivo del POC 2010
All’interno del 1° POC , con lo scopo di fornire criteri oggettivi relativamente alle candidature proposte
in virtù delle previsioni del PSC 2004 era stata realizzata un’analisi puntuale in merito alle realizzazioni
di edifici residenziali, sia per ciò che era direttamente riconducibile gli Ambiti di attuazione ex Piano
particolareggiato in itinere, sia per ciò che concerne gli ambiti di completamento AC1. Questo tipo di
analisi si rese necessaria per la previsione di un carico abitativo addizionale attivabile attraverso il POC,
il quale doveva necessariamente essere congruo con le dinamiche in atto sul territorio del Comune di
Novellara. Il trend che era stato individuato per interventi di nuova edificazione all’interno del territorio
del Comune di Novellara vedeva una realizzazione media di alloggi annua di circa 65 unità. Questa
nuova edificazione era il frutto sia di residui di lottizzazioni che stavano andando ad esaurimento sia da
interventi su AC1.
Questo fenomeno, il quale aveva la particolarità negativa di non poter essere adeguatamente
controllato, sia in merito alla quantità che relativamente alla qualità degli interventi è stato corretto
all’interno della Variante Generale del PSC 2009 che riportato la ratio della destinazione AC1 al criterio
di completamento e non di nuova possibile edificazione come era previsto nella pianificazione
precedente determinando una dinamica di repentina cessazione degli interventi diretti, producendo
una riduzione considerevole del carico residenziale puntuale e diffuso.
Secondo le valutazioni prodotte in sede di 1° POC questa nuova dinamica dovrebbe portare ad una
diminuzione annua di alloggi realizzabile tra i 35 ed i 65 alloggi, questo dato permette di affrontare la
valutazione degli ambiti costituenti il POC 2010 con una prospettiva di maggiore organicità degli
interventi, in quanto questo dato incrociato con i dati derivanti dall’attuale fase di stagnazione del
mercato immobiliare residenziale, determina la possibilità di intervento unicamente in ambiti con
caratteristiche di sostenibilità sia economica ed innovazione. I carichi insediativi proposti nel 1° POC,
che permetteva interventi per complessivi 340/380 alloggi (68/75 annualmente), non hanno più
l’incremento derivante dagli interventi diretti (comunque significativo su un territorio come quello di
Novellara, anche se si considera la previsione minima di 30/35 alloggi) riportando il numero
complessivo sui livelli ante pianificazione operativa. Il vantaggio è che tutte le realizzazioni sono inserite
in ambiti derivanti dalla pianificazione, il limite e che questi ambiti (tranne NU2A) non hanno la quota di
alloggi destinata all’edilizia sociale, che in un periodo così complicato da un punto di vista sociale
determinano in modo significativo il livello di coesione sociale di una comunità. In virtù di queste
considerazioni gli interventi inseriti nel POC 2010 hanno tutti la marcata disposizione disciplinare a
contribuire per la realizzare del Piano Pluriennale di Social Housing del Comune di Novellara. Viene
invece mantenuto il criterio generale di agevolare ove possibile e nel rispetto delle previsioni
urbanistiche, il consolidamento residenziale famigliare in aree di margine tra urbano e rurale con
l’obiettivo di consolidare, un presidio sociale e di comunità.
Da questo punto di vista il POC 2010 che si propone ha una evidente strategia di grande controllo del
consumo di territorio e di incremento sensibile delle dotazioni territoriali affrontando in maniera
sistematica il problema degli alloggi sociali. Anche le delocalizzazioni, non incrementano il carico
insediativo in quanto già previste nel conteggio complessivo del 1° POC (Area Ex Stromab) e comunque
sono collocate in ambiti riceventi individuati dalla Variante Generale del PSC 2009, ambiti già previsti
dalla precedente pianificazione (PSC 2004). Per quanto concerne il Centro Storico il Piano di Recupero
(PR7) inserito all’interno del POC 2010 non prevede la realizzazione di nuovi la razionalizzazione
sinergica delle proprietà private e dello spazio pubblico, attraverso alla ricomposizione tipologica, e al
recupero della qualità urbana. Si è ritenuto infatti che con la chiusura degli interventi relativi all’Ex
Convento dei Gesuiti ed all’Ex Ospedale, e con il PRU del Campo delle Noci avviato, si sia portata a
compimento la politica residenziale all’interno della città storica.
PSC 2004
I 10 ambiti NU1 hanno
una potenzialità
edificatoria massima
fissata dal P.S.C. pari
complessivamente a
15.126 mq. di SC,
corrispondente a 126
alloggi convenzionali.
PSC 2004
Nei due ambiti NU2 la
potenzialità edificatoria
massima fissata dal
P.S.C. è pari
complessivamente a
67.740 mq. di SC,
corrispondente a 678
alloggi convenzionali.
Ambiti per nuovi insediamenti di tipo 1 - NU1
1° POC
Variante Generale PSC
Nel primo POC vengono La Variante Generale del
inseriti gli ambiti NU1a; PSC 2009 non ha
inserito nuovi ambiti
NU1d; NU1e; NU1i;
NU1 nel capoluogo, anzi
NU1l del PSC, per una
potenzialità edificatoria ha provveduto alla
riduzione di due previsti
complessiva di 8.468
nel precedente piano.
mq. di SC
Sono stati invece inseriti
71 alloggi
due ambiti NU1 nella
56,35% rispetto agli
frazione di S. Bernardino
alloggi di PSC.
per favorire una
ricomposizione urbana.
Ambiti per nuovi insediamenti di tipo 2 – NU2
1° POC
Nel primo POC viene
La Variante Generale del
inserito al 29,54% della PSC 2009 ha inserito un
potenzialità edificatoria nuovo ambito NU2 a
complessiva l’ambito
sostituzione del 60%
NU2a del Capoluogo,
dell’area urbanizzabile
per cui la potenzialità
con destinazione a
edificatoria complessiva commerciale prevista
inserita nel 1° POC
dal PSC 2004. tale
risulta essere di 18.033 previsione permette di
mq. di SC
attuare parte del
Programma Pluriennale
181 alloggi
26,7% rispetto agli di Social Housing.
alloggi di PSC
Ambiti da trasformare – APT
1° POC
Nel primo POC vengono Consolidamento della
strategia di
inseriti quattro ambiti
riqualificazione delle
(APTd; APTe; APTf;
arre produttive inserite
APTm) al 100% della
o contigue al tessuto
loro potenzialità
urbano, con inserimento
edificatoria totale, è
cioè per 4.705 mq. di SC di una nuova tipologia
d’ambito per il Phasing
out e creazione di crediti
edilizi.
PSC 2004
Il PSC individua 11
ambiti produttivicommerciali-direzionali
da trasformare, per i
quali sancisce la
prevalente funzione
residenziale civile, che
presentano una
potenzialità edificatoria
massima complessiva
pari a 15.162 mq. di SC e
a 152 alloggi
47 alloggi
convenzionali.
30,92% rispetto
alloggi di PSC
agli
POC 2010
Non si prevede di
inserire alcun ambito
NU1 all’interno del POC
2010, in quanto l’unica
richiesta pervenuta non
apporta significativi
miglioramenti alla
situazione attuale.
POC 2010
Si prevede di inserire
all’interno del POC 2010
solo una % dell’Ambito
NU2c, in modo tale da
permettere la
sostenibilità urbanistica
e finanziaria
dell’intervento in Social
Housing previsto
all’interno dell’ambito.
POC 2010
Il POC 2010 prevede
l’inserimento di due
nuovi ambiti da
trasformare l’APTa e
APTn che per diversi
motivi costituiscono un
rilevante problema di
natura ambientale un
aree urbane o
periurbane. La
lavorazione di CLS e
l’allevamento intensivo
in queste aree sono
poco compatibili con
altre funzioni di
prossimità.
PSC 2004
Il PSC 2004 non
individuava questa
tipologia di ambiti
Ambiti di Rigenerazione Urbana - ARU
1° POC
Nel primo POC non era Nella Variante Generale
possibile recepire
del PSC 2009 sono statti
questa tipologia di
previsti quattro ARU
ambito, anche sono
ambiti di rigenerazione,
assimilabili gli ambiti
di cui tre di iniziativa
APT ambiti di
pubblica e uno di
trasformazione di nuova iniziativa privata. Questi
previsione su aree per
ambiti permettono di
attività produttive
creare un corretto mix
consolidate (APT1 e
funzionale (con anche
APT2) nei quali è
S.H.) e definire
ammessa la
interventi per
realizzazione di 6.518
accrescere la qualità
mq. di SC residenziale
urbana diffusa.
65 alloggi
POC 2010
All’interno del POC 2010
si prevede di inserire i
tre ARU di iniziativa
pubblica, che come si
evince dalla relazione
DPQU permettono di
raggiungere l’obiettivo
di crescere la qualità
urbana diffusa, la
definizione di città
pubblica e il corretto
mix funzionale.
Dati complessivi produttivo AP5
1° POC
POC 2010
Nel POC 2010 si prevede di inserire l’ambito
La potenzialità edificatoria complessiva degli
produttivo AP5a in quanto questa area produttiva
ambiti produttivi del PSC 2004 previgente
ammonta a 117.702 mq di SC, dei quali 76.382 mq risponde all’esigenza di aziende posizionate
per funzioni prevalentemente artigianali-industriali nell’area industriale consolidata di ampliare le
strutture per la produzione, necessità che si
e 41.320 mq per funzioni prevalentemente
manifesta in modo repentino in virtù delle
commerciali, direzionali e di servizi privati. Il due
dinamiche indotte dalla recente crisi finanziaria e
ambiti per attività produttive di nuovo
produttiva che determina processi di
insediamento (AP5a e AP5b) del PSC presentano
una potenzialità edificatoria massima complessiva aggiornamento dei processi produttivi.
Contestualmente la fase avviata del PUA inerente
pari a 76.382 mq. di SC. Nel primo POC viene
inserito al 100% della sua potenzialità edificatoria l’altra area produttiva testimonia della reale
volontà di delocalizzazione e ammodernamento di
l’ambito AP5b del Capoluogo, nel quale sono
realtà produttive novellaresi.
realizzabili 55.225 mq di SC.
Dati complessivi commerciale – direzionale AP6
1° POC
POC 2010
Il PSC 2004 previgente prevede un unico ambito
Il POC 2010 non prevede inserimenti di nuove aree
commerciale-direzionale di nuovo insediamento,
con destinazione prevalente commerciale
AP6a, localizzato tra la strada provinciale per
direzionale in quanto la Variante Generale del PSC
Campagnola e la circonvallazione nord, che viene 2009 ha drasticamente ridotto arre con questa
inserito nel 1° POC limitatamente al primo stralcio destinazione (- 60%).
attuativo (settore nord-est), con potenzialità
edificatoria pari al 38,468% del totale di comparto Il PTCP peraltro è intervenuto nel disciplinare tale
e cioè 12.156 mq di SC a fronte dei 31.720 mq
materia. Nel caso del distretto di Guastalla la
previsti nel PSC.
quantità massima autorizzabile nel primo periodo
(2010-2013) per l'alimentare riguarda le previsioni
Oltre a tali comparti il 1° POC prevede l’attuazione di Gualtieri e di Novellara. A suo tempo il Comune
di 1.616 mq di SC nell’ambito AP7 riservato
di Novellara aveva formulato una richiesta per una
all’espansione degli impianti per la distribuzione
grande struttura di vendita alimentare pari a 4500
dei carburanti di recente attuazione, ubicato in
mq di sv che rientra quindi nel range sopra citato.
fregio alla circonvallazione nord sul confine
Le norme del piano prevedono inoltre meccanismi
comunale con Campagnola. Detta superficie
di flessibilità qualora le previsioni non si attuino
edificabile è finalizzata alla realizzazione di un
nell'arco temporale definito.
centro servizi e deposito a supporto del trasporto
su gomma.
1.6 Rapporto ambientale
La Variante Generale del PSC 2009 è stata approvata il 14 maggio 2009 con Delibera di Consiglio
Comunale n. 39. La VALSAT (Valutazione di Sostenibilità Ambientale e Territoriale) è stata un processo
che ha accompagnato la formazione della nuova pianificazione all’interno del quale si sono declarati gli
obiettivi di sostenibilità ambientale ed ha fornito una prima stima, prevalentemente qualitativo, degli
effetti prodotti dalle scelte della pianificazione. La Provincia di Reggio Emilia ha espresso un parere
motivato positivo dopo la valutazione. Nel territorio comunale di Novellara è presente una
considerevole zona SIC /ZPS che non è direttamente o indirettamente interessata dalle trasformazioni
territoriali introdotte dal POC 2010.
1.7 Disciplina del POC e dei PUA
Il POC è predisposto in conformità alle previsioni del PSC e non può modificarne i contenuti.
Il POC programma la contestuale realizzazione e completamento degli interventi di trasformazione e
delle connesse dotazioni territoriali e infrastrutture per la mobilità. A tale scopo il piano può assumere,
anche in deroga ai limiti temporali del POC stesso (5 anni), il valore e gli effetti del PUA, ovvero
individuare le previsioni da sottoporre a pianificazione attuativa, stabilendone indici, usi e parametri.
Per le opere pubbliche e di interesse pubblico, la deliberazione di approvazione del POC che assume il
valore e gli effetti del PUA comporta la dichiarazione di pubblica utilità delle opere ivi previste. Gli
effetti della dichiarazione di pubblica utilità cessano se le opere non hanno inizio entro cinque anni
dall’entrata in vigore del POC.
I PUA sono gli strumenti urbanistici di dettaglio per dare attuazione agli interventi di nuova
urbanizzazione e di riqualificazione, disposti dal POC qualora lo stesso non ne assuma i contenuti.
I PUA possono prevedere modifiche o integrazioni al POC. Per l’approvazione degli stessi troverà
applicazione la stessa procedura di approvazione del POC (di cui all’art. 34 della L.R. 20/2000).
Il procedimento di attuazione dei PUA è regolato dall’art. 35 della L.R. 20/2000.
In sede di approvazione del PUA il Comune può attribuire all’atto deliberativo valore di concessione
edilizia, per tutti o parte degli interventi previsti, a condizione che sussistano tutti i requisiti dell’opera e
siano stati ottenuti i pareri, le autorizzazioni ed i nulla osta cui è subordinato il rilascio della concessione
edilizia. Le eventuali varianti alle concessioni edilizie, relative a tali interventi, possono essere rilasciate,
a norma delle disposizioni vigenti, senza la necessità di pronunce deliberative.
Per ciò che riguarda i PUA in materia di Valutazione Ambientale l’autorità competente, la Provincia di
Reggio Emilia, può stabilire che i PUA attuativi del POC 2010 non debbano essere sottoposti a verifica di
assoggettabilità a condizione che:
- non siano in variante del POC medesimo;
- il POC disciplini in dettaglio usi, indici, ecc;
Inoltre per i PUA che soddisfino questi due requisiti e che siano attuativi di processi di pianificazione già
sottoposti a valutazione ambientale, la verifica di assoggettabilità dovrà essere riferita a potenziali
effetti significativi sull’ambiente e che al contempo non siano già stati precedentemente valutati o
sufficientemente approfonditi.
2. STATO DELL’ARTE E ATTUAZIONE 1° POC
2.1 Analisi dello stato di attuazione
La recente storia della pianificazione novellarese a partire dall’introduzione della nuova legge regionale,
e la completezza della stessa fino all’aggiornamento degli ultimi due anni, permette di avere un
monitoraggio costante dello stato di avanzamento delle previsioni in parallelo ad un processo costante
di perfezionamento degli strumenti urbanistici, in modo da non avere discrasie tra la realtà territoriale
e le previsioni dell’amministrazione. Da questo punto di vista è estremamente interessante analizzare
lo stato dell’arte dei processi di attuazione avviati con il 1° POC (sia per gli ambiti di iniziativa privata
che per la realizzazione delle opere pubbliche) e constatare sia gli elementi di continuità con le nuove
strategie messe in campo dalla amministrazione, sia gli elementi di criticità ai quali si cercherà di
ovviare attraverso l’approvazione del POC 2010. Qui di seguito analizziamo, per sommi capi, questa
dinamica a partire dagli interventi pubblici previsti. Si ricorda inoltre che la legge regionale 20/2000 art.
30 comma 5 cita : <<il POC può stabilire che gli interventi di trasformazione previsti siano attuati
attraverso società aventi come scopo la trasformazione di aree urbane (STU) di cui all’art. 6 della L.R.
03/07/1998 n° 19>>; l’art.30 comma 12 cita : <<per le opere pubbliche e di interesse pubblico la
deliberazione di approvazione del POC comporta la dichiarazione di pubblica utilità delle opere e
l’urgenza ed indifferibilità dei lavori ivi previsti>>.
a) Parco Augusto Daolio: l’intervento persegue il fine d’ultimare un percorso iniziato negli anni 90,
teso alla realizzazione di un parco pubblico di circa 70.000 mq posto in centro alla zona residenziale
collocata a Sud della città. L’attuazione dell’ambito NU2A prevederà, tramite la movimentazione
dei terreni, di creare percorsi a diversi livelli con inserimenti d’impianti d’illuminazione, pedonali in
battuti o in inerte, realizzazione d’impianti d’irrigazione e posa d’essenze arboree autoctone, siepi,
e giochi installati in zone circoscritte. Attualmente è stato approvato il PUA, sottoscritta la
convenzione attuativa e concesso il P.C. per le opere di urbanizzazione. È stata avviata la
realizzazione del primo stralcio del parco nelle aree prossime all’abitato. Contestualmente tramite
l’accordo con privati è stato possibile accrescere il perimetro dell’area verde con una porzione del
terreno prospiciente strada Borgazzo, che in questo modo potrà avere una funzione altamente
qualitativa anche per quelle residenze non immediatamente prossime all’originario perimetro.
b) Piazza Unità D’Italia: l’intervento eseguito nella sua interezza ha previsto il recupero integrale di
Piazza Unita D’Italia e dei relativi giardini pubblici. Le opere sono staet essenzialmente lavori di
manutenzione straordinaria con il recupero integrale degli spazi e dei materiali utilizzati nelle fasi
originali di costruzione delle aree con nuovi inserimenti di elementi d’arredo urbano con funzione
anche di elementi di contenimento delle velocità veicolari al fine di proteggere le fasce più deboli
dei cittadini utenti che percorreranno il centro gonzaghesco. L’intero intervento ha previsto il
recupero integrale dei pali d’illuminazione pubblica in ghisa e la loro ricollocazione presso l’area dei
giardini pubblici, oltre che recuperare matericamente gli elementi in pietra, mattoni, cordoli, ecc..
Relativamente a Piazza Unita D’Italia si è realizzato il recupero integrale dei ciottoli e la loro
ricollocazione, con posa di elementi in pietra naturale a ridosso dei portici e la realizzazione di
cavidotti che hanno permesso l’eliminazione delle linee aeree ed il rifacimento delle facciate in
ottemperanza al Piano del Colore del Comune di Novellara, anche attraverso una contribuzione
diretta da parte del comune medesimo.
c) Rocca e Parco Basse della Rocca: Questo intervento è teso alla valorizzazione dei collegamenti
della zona scolastica con il centro della città. L’intervento prevede la valorizzazione della zona
circostante la Rocca Gonzaghesca, maniero edificato nel 1300 e rimaneggiato negli anni successivi,
con ripristino e riqualificazione del percorso pedonale che lo circonda perimetralmente sul lato
esterno, tramite formazione di percorsi privilegiati, posa di un impianto d’illuminazione adeguato,
abbattimento di essenze arboree incongrue e non autoctone, ricollocazione di adeguata recinzione
nonché formazione di un percorso privilegiato che permetterà l’accessibilità delle auto dei soli
residenti alle autorimesse poste ad ovest dell’area oggetto d’intervento. Il progetto prevede la
possibilità di realizzare un ascensore, che permetta l’abbattimento e l’eliminazione delle barriere
architettoniche per i soggetti abili e diversi che devono superare il dislivello di quota che intercorre
tra la zona delle basse della Rocca e Via Gonzaga. Si prevede anche la nuova realizzazione di una
scala più sicura e accessibile per chi deve superare il dislivello con le biciclette. Allo stato attuale è
stato considerato prioritario da parte dell’amministrazione comunale dare avvio a quella parte
dell’intervento finalizzato al rifacimento della corte interna e dei prospetti, in quanto nel frattempo
è stata colta l’opportunità di un finanziamento da parte della Regione Emilia Romagna e il
concomitante accordo con un privato per il recupero proprio delle parti dell’edifico prospicienti le
basse.
d) Via Indipendenza : L’opera persegue il fine di collegare la zona di cui al precedente punto Parco
Basse alla zona del nuovo campus scolastico, con percorsi pedonali privilegiati, la realizzazione di
nuove asfaltature e posa di nuovi elementi d’arredo urbano che permettano di assicurare maggiore
protezione ai pedoni e ai ciclisti, razionalizzando in modo più corretto la viabilità principale di
veicoli e autoveicoli. Le opere pertanto necessarie saranno di carattere stradale, con la formazione
di zone a parcheggio e con la possibilità di rivedere gli assetti viari e i flussi del traffico
regolamentando detta viabilità con la formazione di sensi unici e la parziale chiusura al traffico in
corrispondenza delle scuole elementari, al fine di realizzare una mobilità sostenibile tra due
elementi fulcro della comunità novellarese. Attualmente questo intervento, non ancora realizzato,
è stato inserito all’interno dell’ARU Campus, che prevede anche la realizzazione di due parcheggi
interrati, anche al fine di permettere quella fattibilità finanziaria che è condizione dell’attuale
inserimento all’interno del POC 2010.
e) Campus Scolastico: L’intervento prevede di dotare la città di spazi didattici e collaterali alla
pubblica istituzione, tramite il recupero funzionale di un’area destinata precedentemente a campo
di calcio. L’opera, nello specifico vedrà la realizzazione di nuove aree da adibire a mensa scolastica,
aula Magna, direzione didattica, scuola di musica, aule speciali e il potenziamento di aree urbane
da destinare a verde e parcheggi. La finalità che l’amministrazione intende perseguire è quella di
razionalizzare gli spazi didattici esistenti, accorpare la zona destinata a direzione didattica in
un’unica sede, recuperare aule al fine di ospitare la sede della scuola di musica con aule dedicate,
utilizzando in simbiosi la nuova aula Magna con gli apparati scolastici delle scuole elementare e
media. È prevista inoltre la riorganizzazione della viabilità, chiudendo al traffico la sede stradale
compresa tra le scuole elementari e la scuola materna al fine di salvaguardare la sicurezza di coloro
che transiteranno pedonalmente e con cicli nella zona d’intervento. Verrà previsto altresì un
percorso pedonale, a Nord delle scuole elementari, che metterà in comunicazione Via Don
Pasquino Borghi con Via Indipendenza. È intenzione dell’amministrazione inserire nuovi elementi di
bioarchitettura sulle tipologie costruttive e utilizzare impianti tecnologici volti al risparmio
energetico con posa di pannelli solari, fotovoltaici, ecc. Anche questa opera è stata inserita
all’interno dell’ARU al fine di permettere quella fattibilità finanziaria che è condizione dell’attuale
inserimento all’interno del POC 2010, cosi come i parcheggi prima ricordati.
Percorsi ciclo – pedonali: L’intervento riguarda la realizzazione di percorsi ciclo – pedonali a fianco
della Provinciale Nord da Via Colombo a Via Leningrado fino alla nuova rotatoria per Guastalla e in
Via Leningrado fino all’incrocio Strada Valle, nonché tra l’ex Ente Risi e la Stazione ferroviaria, a
chiusura del sistema ciclo - pedonale del Capoluogo, fornendo così il collegamento tra le aree
residenziali e quelle produttive della zona Nord. Questo intervento è in fase di avvio lavori in
quanto è stato approvato il PUA dell’ambito collegato all’intervento medesimo.
g) Parco San Giovanni: L’intervento, e stato realizzato a fregio della zona sportiva posta dietro le
scuole elementari di San Giovanni, perseguendo il fine di dotare la zona sportiva, e la scuola stessa,
di un’area polivalente e socializzante per i cittadini delle frazioni di San Giovanni e Santa Maria.
L’area con valenze diversificate e con possibilità di utilizzo in modo differenziato da diversi cittadini,
è stata in parte pavimentata e nelle zone a verde alberata con essenze arboree autoctone, dotata
d’impianti fognari drenanti, ed impianti d’illuminazione pubblica.
h) Campo Calcio San Bernardino e Spogliatoio : L’intervento persegue il fine di realizzare un blocco
spogliatoi presso l’area in cui sorge un campo di calcio frazionale già dotato d’impianti
d’illuminazione. L’intervento prevede l’acquisizione al pubblico demanio delle aree in cui sorge il
campo di calcio (di proprietà dei soggetti attuatori dell’ambito NU1l). Il nuovo fabbricato dovrà
essere costituito da doppi spogliatoi con servizi igienici e locali docce – wc, da spogliatoi con relativi
servizi per gli arbitri, da un ufficio sede della Società sportiva, da un magazzino e dai volumi tecnici
indispensabili al fine di potervi inserire gli apparati tecnologici per la funzionalità degli impianti. È
intenzione dell’amministrazione inserire nuovi elementi di bio-architettura sulle tipologie
costruttive e utilizzare impianti tecnologici volti al risparmio energetico con posa di pannelli solari,
fotovoltaici, ecc. Allo stato attuale sono state reperite le risorse finanziarie attraverso forme
perequative, mentre si è in fase di definizione in merito alla cessione dell’area.
i) Parco – percorso Bernolda : L’intervento prevede il recupero funzionale di una porzione di terreno
posto in fregio al campetto di calcio parrocchiale della frazione. L’opera persegue il fine di dotare il
nucleo frazionale di spazi attrezzati per la sosta e lo svago di adulti e bambini, con l’inserimento di
elementi di arredo urbano, piantumazione di essenze arboree autoctone e realizzazione di impianti
fognari drenanti, in quanto l’area risulta collocata a quote inferiori rispetto alle zone circostanti.
Allo stato attuale è stata acquisita l’area attraverso accordo di pianificazione frutto di accordi di
tipo perequativo.
j) Interventi dei privati:
f)
N. AMBITO
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
DENOMINAZIONE AMBITO
NU1a CAPOLUOGO
NU1d CAPOLUOGO
NU1e CAPOLUOGO
NU1i SANTA MARIA – SAN GIOVANNI
NU2a CAPOLUOGO
APTd CAPOLUOGO
APTe CAPOLUOGO
APTf CAPOLUOGO
APTm SANTA MARIA – SAN GIOVANNI
APT1 CAPOLUOGO
APT2 CAPOLUOGO
AP5b
CAPOLUOGO
ZONA
INDUSTRIALE NORD
AP6a CAPOLUOGO
AP7 CAPOLUOGO
PR1
CENTRO
STORICO
DEL
CAPOLUOGO
STATO ATTUAZIONE
PUA approvato
PUA approvato
PUA presentato
PUA adottato
PUA approvato
PUA non presentato
PUA non presentato
PUA approvato
PUA non presentato
PUA non presentato
PUA approvato
PUA adottato
PUA approvato
Intervento diretto realizzato
PUA approvato
16
17
18
19
20
21
22
23
24
PR4
CENTRO
STORICO
DEL
CAPOLUOGO
AC4 CAPOLUOGO – rif. Carletti
AC4 CAPOLUOGO – rif. Bartoli
AC4 CAPOLUOGO – rif. Cattini
AP BETTOLINO
SITO PER STAZIONE RADIO BASE
WIND IN ZONA TR2
SITO PER STAZIONE RADIO BASE H3G
IN ZONA TR3
SITO PER STAZIONE RADIO BASE
TELECOM IN ZONA TR3
NU1l SAN BERNARDINO
PUA approvato
Intervento diretto non realizzato
PUA non presentato
2.2 Elementi di criticità
Benché l’Amministrazione di Novellara abbia provveduto, unica in Emilia Romagna, ad una revisione
generale degli strumenti di pianificazione (PSC e RUE 2004) a seguito dell’approvazione del 1° POC 2008
e che all’interno di questi strumenti abbia impostato i criteri e le azioni perequative per la realizzazione
della città pubblica, è stato necessario dare una efficace operatività attraverso la costruzione di ambiti
di intervento sostenibili economicamente ed urbanisticamente. A seguito degli accordi di pianificazione
parte integrante sia del 1° POC che della Variante Generale PSC 2009, si è provveduto ad acquisire i
terreni necessari per la realizzazione della città pubblica, così come sono state impegnate le quote di
risorse derivanti da impegni perequativi. Tale operazione propedeutica si conclusa nel primo semestre
del 2010, così come l’analisi economico finanziaria. La risultante di questi processi è la necessità di
superare una fase di fortissima contrazione del settore immobiliare tarando gli interventi affinché il mix
economico e funzionale permetta di superare l’inerzia del periodo e al contempo di investire con
l’adeguata certezza, da parte dell’Amministrazione comunale, nel rispetto delle regole (continuamente
mutate) derivanti dal patto di stabilità e dal collegato normativo delle leggi finanziarie.
2.3 Continuità all’interno della Pianificazione Operativa
Di seguito si riportano le due schede degli ambiti per i quali è stato richiesto un PUA in variante al POC
2004, ai sensi dell’art. 22 della L.R. 20/2000. E’ in fase di prossima adozione la variante al POC 2008
relativa all’ultimo tratto della Tangenziale di Novellara.
NU1i – Ambiti di nuovo insediamento – Ambiti residenziali di tipo 1 soggetti a PUA
Località Santa Maria
SC = 2.617 mq
Alloggi = 28 (con 95 mq/all.)
Fuori scala
INSERIMENTO A SEGUITO DI UNA VARIAZIONE RISPETTO AI DATI INERENTI IL 1° POC IN MERITO AL PERIMETRO D’AMBITO
CON CONSEGUENTE RICONFIGURAZIONE DEI PARATRI EDILIZI E DEGLI STANDARD.
Valutazione tecnica 1° POC CONFERMATA: si consiglia l’inserimento all’interno del POC dell’ambito di
nuovo insediamento in oggetto in quanto la realizzazione degli interventi previsti dal PSC permetterebbero una
riqualificazione dell’area attraverso un progetto unitario, andando a migliorare sensibilmente una realtà disarticolata e
marginale, incapace di dare continuità allo spazio urbano dell’abitato di Santa Maria della Fossa, creando ad oggi una
ulteriore frammentazione spaziale. Di grande importanza, dal punto di vista urbanistico , risulta essere la possibilità di
realizzare percorsi ciclo pedonali protetti all’interno del tessuto abitativo della frazione.
AP6a - Ambito per attività commerciali – direzionali di nuovo insediamento soggetto a PUA
Settore centro orientale del Capoluogo in prossimità del confine con il Comune di Campagnola Emilia, tra la SP4 e la sua
variante nord
L’ambito è destinato ad usi commerciali-direzionali
SC = MQ. 10.000
Fuori
scala
INSERIMENTO A SEGUITO DI UNA VARIAZIONE RISPETTO AI DATI INERENTI IL 1° POC IN MERITO AL PERIMETRO D’AMBITO E
DERIVANTE DALL’APPROVAZIONE PTCP. CONSEGUENTE RICONFIGURAZIONE DEI PARATRI EDILIZI E DEGLI STANDARD.
Valutazione tecnica 1° POC CONFERMATA: l’area in oggetto possiede, all’interno del primo
POC un’estensione massima del 40%, con già la caratteristica, e la possibilità intrinseca, di creare
un fronte urbano a chiusura dell’intervento della tangenziale di prossima realizzazione. Una
valutazione più complessiva, anche a detta degli stessi operatori impegnati sull’area, ha prodotto
una variante al PSC per rimodulare le previsioni dell’intero ambito, in quanto sovradimensionato
rispetto al mercato immobiliare riferito alle attività commerciali, e alle esigenze di un maggior
equilibrio centro periferia. Azione pianificatoria questa che ha avuto riscontro all’interno del PTCP.
Si auspica per questo ambito la possibilità di addivenire ad un mix funzionale capace di dare
risposta a queste incongruenze e determinare processi di costruzione di spazialità urbana.
3. FINALITA’ GENERALI DEL POC 2010
3.1 Descrizione strumenti del POC
3.1.1
Strumenti descrittivi
POC a: Relazione
POC b: Quadro di Unione
Costituisce Strumento Descrittivo, oltre alla Relazione, il Quadro d’unione (POCb) rappresentato in
scala 1:10.000. Tale rappresentazione è un quadro sinottico sinottica del territorio ed evidenzia, gli
ambiti che il POC 2010 attua in conformità con le previsioni della Variante Generale del PSC. Inoltre
sono rappresentate anche eventuali caratteristiche peculiari di detti ambiti come ad esempio la
quantità di aree immediatamente attivabili (%) e quelle invece rinviate al piani operativi successivi.
3.1.2
Strumenti prescrittivi
Costituisce Strumento Prescrittivi il Repertorio delle Schede d’Ambito Normative (POCc) che sono
costituite da una parte di tipo prescrittivo che si configura in una tabella contenente gli elementi
della Variante Generale PSC e RUE 2009 e le prescrizioni di carattere normativo del POC 2010. è
presente anche una parte di indirizzo (grafica) che forniscono uno schema d’assetto urbanistico
propedeutico alla progettazione, la divisione in sub comparti e/o stralci da attuarsi nei POC
successivi, laddove presenti.
Le NTA (POCd) sono uno strumento che contiene all’interno le disposizioni generali che riguardano
il POC 2010, derivanti dalla legislazione regionale ed i criteri generali di progettazione urbanistica
sostenibile da un punto di vista ambientale e paesaggistico (Variante Generale RUE 2009 e DUPQ e
VALSAT/VAS). Le NTA contengono inoltre le disposizioni le specifiche norme del POC 2010 che,
sono derivazione delle norme previste all’interno della Variante Generale del PSC 2009. lo
strumento normativo si esaurisce con la normativa afferente le norme transitorie.
3.1.3
Strumenti prestazionali
POC e: VALSAT/VAS
Il Rapporto ambientale di VALSAT/VAS (POCe) contiene al suo interno sia l’analisi dello stato di
fatto e gli obiettivi di sostenibilità ambientale della recentissima VALSAT della Variante Generale
del PSC 2009, con eventuali aggiornamenti, sia l’analisi specifica degli ambiti inseriti all’interno del
POC 2010. La valutazione ambientale propone interventi di mitigazioni e compensazioni, se
occorrenti, e dalla definizione del piano di monitoraggio per verificare nel tempo gli effetti,
attraverso indicatori qualitativi.
POC f: Programma pluriennale di Social Housing e città pubblica
Il Programma Pluriennale di Social Housing (POCf) trae la sua efficacia dalla scelta di arricchire
questo tipo politica con scelte a più ampia scala: territoriale, urbana e di comunità., non è un caso
che la maggior parte degli interventi è collocata all’interno degli ARU di iniziativa pubblica. Anche il
reperimento delle aree necessarie in sede di Variante Generale del PSC 2009 agevolano l’attuazione
del programma. Il concorso di soggetti privati all’attuazione del piano viene inserito nello scenario
previsto dall’amministrazione comunale della costituzione di una Società di Trasformazione Urbana
(STU). All’interno della convenzione tra Amministrazione Comunale e STU andranno definiti
modalità, tempistiche, e sostenibilità degli interventi, così come le tipologie definite dalla
legislazione in materia (locazione permanete o a termine, proprietà agevolata ecc.). la scelta
pianificatoria di collegare questi interventi soprattutto laddove si prevedono interventi di
rigenerazione urbana garantisce un controllo della qualità degli interventi, la loro centralità nel
tessuto urbano e la qualità urbana determinata anche dal mix funzionale.
Il Documento programmatico per la qualità urbana (DPQU/POCg) previsto dalla Legge Regionale
(comma 2 art.30 Lr 20/2000 così come modificato dalla recente Lr 6/2009) è da intendersi come
strumento specifico di indirizzi attuativi per la “programmazione della qualità urbana” negli Ambiti
del POC, con particolare riferimento alle parti di città/territorio coinvolte dalle trasformazioni, nel
nostro caso soprattutto per gli ambiti di Rigenerazione Urbana (ARU) e i tessuti urbani contigui.
3.2 Città pubblica e perequazione
La legge regionale 20/2000 2 s.m. all’articolo 7 disciplina la perequazione urbanistica, affermando
che essa persegue l’equa distribuzione, tra i proprietari degli immobili interessati dagli interventi,
dei diritti edificatori riconosciuti dalla pianificazione urbanistica e degli oneri derivanti dalla
realizzazione delle dotazioni territoriali. Inoltre all’articolo 3 ricorda che il POC e i Piani Urbanistici
Attuativi (PUA), nel disciplinare gli interventi di trasformazione da attuare in forma unitaria,
assicurano la ripartizione dei diritti edificatori e dei relativi oneri tra tutti i proprietari degli immobili
interessati, indipendentemente dalle destinazioni specifiche assegnate alle singole aree.
Da qui la necessità di mettere a sistema il layer degli ambiti previsti dalla pianificazione ed il layer
delle dotazioni territoriali, che per meglio raggiungere l’obiettivo di una città pubblica di qualità,
non necessariamente sono state previste all’interno dei confini degli ambiti medesimi. Attuando
criteri di ripartizione uguali per destinazioni d’uso e per superficie costruibile, sono stati raggiunti
accordi pubblico privati che disciplinavano la compartecipazione diretta alla realizzazione di opere
pubbliche individuate dallo strumento urbanistico (POC).
Non essendo ancora previsto dalla normativa regionale uno strumento di inquadramento generale
del rapporto tra qualità delle città pubblica ed interventi (il DPQU viene introdotto dalla L.R. 6 del
2009) e anticipando le scelte del legislatore, soso stati individuati degli assi urbanistici attrezzati che
mettevano in relazione gli interventi, sia privati che pubblici, consegnando il giusto ruolo alle
dotazioni territoriali, e facendo confluire diverse compartecipazioni private in luoghi urbani precisi
corrispondenti alle strategie dell’amministrazione nella realizzazione della città pubblica.
Qui di seguito sono riportati i vari passaggi pianificatori in ordine cronologico che testimoniamo di
come l’amministrazione comunale di Novellara abbia da una parte applicato con equità i criteri
della perequazione urbanistica e dall’altra di come abbia anticipato l’esigenza di costruire un
quadro complessivo attraverso elementi costituenti la qualità urbana (assi) della città pubblica.
3.2.1 POC 2008 – POC e qualita’ urbana
La definizione del Piano Operativo Comunale porta in se la necessità di mettere a sistema necessità
ed opportunità. L’attuazione delle previsioni strategiche contenute all’interno del Piano Strutturale
Comunale salda la propensione ad intervenire negli ambiti previsti, manifestata dagli operatori
privati attraverso le richieste di inserimento nel 1° POC, con le esigenze dell’amministrazione
pubblica a realizzare opere pubbliche a sostegno dei bisogni arretrati ed insorgenti dei cittadini
secondo uno sviluppo ecosostenibile e coerente del tessuto urbano. Ovviamente la natura stessa
degli strumenti urbanistici e la validità protratta nel tempo degli stessi, determinano spesso un
discrasia tra previsioni e fasi attuative. L’avvio non programmato degli interventi determina
differenti situazioni di qualità sul territorio, per cui è indispensabile governare il processo di crescita
e trasformazione della città attraverso una forte azione pubblica di indirizzo e controllo delle
iniziative dei privati.
Senza l’intervento dell’Amministrazione, che ha il compito di promuovere elementi di continuità e
di costruire legami forti all’interno del territorio tra previsione, attuazione, e gestione,
diventerebbe elevato il rischio di uno sviluppo disordinato, sotto il profilo urbanistico, e
discontinuo, con evidenti criticità ambientali e uno scenario strategico caratterizzato da punti di
eccellenza (le lampadine accese) e da aree di degrado urbano e/o di scarsa qualità funzionale e
architettonica (le lampadine spente). Per questa ragione si è pensato, nel definire sia la natura che
l’entità di eventuali opere pubbliche fuori comparto - realizzabili attraverso il contributo degli
operatori – di meglio definire, all’interno dell’attuazione del POC, gli assi della riqualificazione
urbanistica ed ambientale evidenziati dal PSC sul territorio in corrispondenza dei quali prevedere
sia interventi a carattere diffuso che puntuali per una crescita complessiva e continua della qualità
urbana.
Questi “ASSI URBANISTICI ATTREZZATI” sono elementi di continuità urbana e territoriale, individuati
con lo scopo di mettere a sistema differenti ambiti di intervento non contigui (ma insistenti su di
una zona urbana definita) con sistemi urbani in essere o previsti capaci di valorizzare interventi a
carattere pubblico, sia puntuale che diffuso. Vengono definiti attrezzati in quanto soggetti alla
realizzazione di opere di consistente valenza pubblica e sociale, sia attraverso l’intervento diretto
della Pubblica Amministrazione sia attraverso la contribuzione e la compartecipazione, a titolo
perequativo, dagli operatori privati interessati dal P.O.C. Nella fattispecie, gli Assi Urbanistici
Attrezzati individuati per la riorganizzazione qualitativa degli insediamenti del Capoluogo sono
sette, ossia i seguenti:
ASSE URBANISTICO ATTREZZATO 1
Parco Augusto Daolio
Via Veneto
P.zza Unità d’Italia
Via Borgazzo
Via Togliatti
Rocca Gonzaga
Strada Cartoccio
Pedonale/ciclabile NU2a
Bypass Ferroviario
Casa Protetta
Circuito pedonale/ciclabile via Leningrado/via Colombo
ASSE URBANISTICO ATREZZATO 5
Ambito attività produttive AP5b
Polo scolastico
Via I° Maggio
Via Matteotti
Via Colombo
Rocca Gonzaga
Ambito attività produttiveAP5a
Stazione ferrovia
Rotonda innesto tangenziale per Bagnolo
Ambito attività commerciali AP6a
Via della Costituzione
Polo Scolastico
Via De Amicis
Via V. Da Capua
Via Lelio Orsi
Alla completa e ordinata realizzazione degli interventi pubblici e privati inseriti nel primo POC,
secondo le quantità e le specifiche attuative riportate nelle Schede norma, è affidato il compito
strategico di riqualificazione della Città consolidata e di miglioramento della qualità della vita, delle
relazioni sociali e delle condizioni ambientali dei nuovi quartieri.
3.2.2 PSC 2009 - dotazioni territoriali-urbane e sistema dei servizi
La Variante Generale del P.S.C. acquisisce sia l’impostazione generale dello strumento vigente che
ha posto al centro delle scelte pianificatorie l’idea di una città “amichevole” (dove vivere è facile) e
sicura nella quale il senso di appartenenza ad una comunità sia declinata nella facilità di relazione,
sia sociale che personale, in spazi fisici dell’abitare e del vivere improntati alla sicurezza. Acquisisce
altresì le previsioni approvate dal Piano Operativo Comunale (P.O.C.) in materia di interventi
pubblici finalizzati ad attuare gli “Assi Urbanistici Attrezzati” che si caratterizzano come elementi di
continuità urbana e territoriale, individuati con lo scopo di mettere a sistema differenti ambiti di
intervento non contigui (ma insistenti si di una sona urbana definita) con sistemi urbani in essere o
previsti capaci di valorizzare interventi a carattere pubblico, sia puntuale che diffuso. Sono definiti
attrezzati in quanto soggetti alla realizzazione di opere di consistente valenza pubblica e sociale, sia
attraverso l’intervento diretto della Pubblica Amministrazione sia attraverso la compartecipazione,
a titolo perequativo, dagli operatori. Tali interventi hanno l’obiettivo strategico di riqualificare
ambiti della città consolidata e di miglioramento della qualità della vita, delle relazioni sociali di
comunità e delle condizioni ambientali dei nuovi quartieri.
3.2.3 Definizione degli obiettivi
La sintesi degli obiettivi fino a qui indicati all’interno del documento preliminare ha evidenziato di
come sia prioritario per il territorio del Comune di Novellara il rapporto tra contesto urbanizzato,
sistema ambientale paesaggistico e sistema della mobilità, di come peraltro sia necessario
addivenire alla definizione di reti urbane capaci di determinare un sistema equilibrato alla scala di
comunità e che non produca quegli elementi di conflittualità che produce una bassa qualità
dell’abitare e del vivere. Da qui la costruzione multilayer di relazioni con la matrice ambientale, le
emergenze storicizzate, e le polarità (non più antagoniste) urbane e territoriali, in grado di definire
ciò che in premessa è stato definito come “Carta della comunità e del territorio” e conseguente
scelta di scenario.
In estrema sintesi l’obiettivo complessivo del migliorare l’offerta dei servizi urbani, già
abbondantemente espresso anche all’interno del P.S.C. vigente (e quindi viabilità, parcheggi, arre a
verde e parco, servizi sportivi e ricreativi) è un obiettivo che già all’interno del Piano Operativo
Comunale è stato in parte raggiunto anche andando al di là di alcuni evidenti limiti della
pianificazione attuale (limiti attribuibili unicamente ad una differente fase temporale). In
conseguenza di ciò possiamo qui di seguito elencare quegli elementi caratterizzanti sia il P.O.C.
appena approvato, sia la Variante Generale del P.S.C.:
– Realizzazione del Palazzetto dello Sport, come da P.O.C. e valorizzazione di tutta l’area che
subisce una profonda trasformazione passando da insediamento produttivo ad area a servizio dello
sport, con un mix funzionale comprendente commerciale/direzionale e residenziale, in grado di
rilanciare una delle zone di Novellara più soggette a degrado e permettendo di avviare quella
riqualificazione complessiva dei fronti urbani.
– Realizzazione del Campus Scolastico, e Scuola di Musica come da P.O.C. e valorizzazione di tutta
l’area baricentrica agli attuali plessi scolastici, con la realizzazione di un parco urbano e relativo
parcheggio interrato sottostante, riqualificazione di via Indipendenza, Parco delle Basse della Rocca,
e ulteriore parcheggio interrato (per complessivi posti auto 323, ai quali si andranno ad aggiungere
70 di superficie).
– Realizzazione del Centro per le Attività Giovanili, come da P.O.C., attraverso un accordo di
pianificazione con i soggetti attuatori, all’interno dell’Ambito NU2a, denominato “Armonia”, in
posizione tale da creare una di quelle polarità urbane capaci di costituire una rete diffusa sul
territorio.
– Realizzazione dello Stadio per il Tiro con l’Arco all’interno dell’Ambito Ap6a, come da P.O.C.,
attraverso un accordo di pianificazione con i soggetti attuatori.
– Realizzazione di un intervento complessivo di riordino del Polo Sportivo, con la redefinizione degli
spazi necessari all’attività della Piscina (sia in periodo invernale che estivo), la razionalizzazione dei
campi da gioco per il calcio ed i servizi ad essi collegati (spogliatoi, ecc.), realizzazione di un
Bocciodromo.
– Realizzazione del piano dei Parchi Urbani e periurbani, come il Parco Augusto Daolio, il Parco delle
Basse della Rocca, strettamente collegato al parco del Campus Scolastico, il Parco della Bernolda, le
aree di mitigazione ambientale, le aree ZAC per la realizzazione di Agriparco, le aree a verde
derivanti dal riordino del polo sportivo.
– Realizzazione del Biciplan.
– Riqualificazione dell’area prospiciente la Stazione Ferroviaria sia a fini viabilistici (sottopasso) sia
per rendere qualitativamente più significativo l’utilizzo delle rete ferroviaria che si prevede essere
trasformata in metropolitana di superficie.
3.2.4 Legge regionale 20/2000 e successive modifiche (l.r. 6 luglio 2009 e l.r. 23 novembre 2009)
Il Documento programmatico per la qualità urbana (DPQU) previsto dalla Legge Regionale (Lr
20/2000 così
come modificato dalla recente Lr 6/2009) al punto a-bis del comma 2 dell’articolo 30 della L.R.
20/2000 quale allegato al POC che “per parti significative della città comprensive di quelle
disciplinate dal POC stesso individua i fabbisogni abitativi , di dotazioni territoriali e di infrastrutture
per la mobilità , definendo gli elementi di identità territoriale da salvaguardare e perseguendo gli
obiettivi del miglioramento dei servizi , della qualificazione degli spazi pubblici ,del benessere
ambientale e della mobilità sostenibile” , al fine di individuare un quadro coerente degli obiettivi di
interesse generale individuati dall’amministrazione
e da assumere alla base del progetto di trasformazione complessiva del territorio comunale
prefigurato dal
POC e dei singoli interventi inseriti nel piano stesso e concertati con i soggetti attuatori privati. Tale
strumento è da intendersi come strumento specifico di indirizzi attuativi per la “programmazione
della qualità urbana” negli Ambiti del POC, con particolare riferimento alle parti di città/territorio
coinvolte dalle
trasformazioni, nel nostro caso soprattutto per gli ambiti di Rigenerazione Urbana (ARU) e i tessuti
urbani contigui.
Il DPQU riguarda, in via prioritaria, come detto i tessuti urbani circostanti gli ambiti inseriti nel POC,
in modo da coordinare le azioni derivanti dalla trasformazione di tali ambiti soggetti a PUA con
quelle eventualmente necessarie nel consolidato ad essi funzionalmente connessi. Attraverso
questa relazione si definisce lo stato di fatto della porzione di città che si esamina, anche e
soprattutto dal punto di vista della qualità edilizia ed architettonica, finanche nel dettaglio come
ad esempio: l’individuazione della carenza di ascensori, barriere architettoniche, edifici degradati,
carenza di spazi accessori e relazionali, di posti auto e
parcheggi pubblici, mancanza di marciapiedi e piste ciclabili ecc. La parte programmatica del DPQU,
contenente gli obiettivi del miglioramento delle carenze riscontrate (come detto in merito alla
qualità urbana, ai servizi, alla qualificazione degli spazi pubblici, al benessere ambientale e alla
mobilità sostenibile), fa anche riferimento al campo di applicazione degli incentivi e forme di
premialità previsti all’art. 7 – ter della LR 20 modificata.
3.2.5 POC 2010
La disciplina del POC 2010, che si pone in continuità con li 1° POC e lo completa attraverso una
marcata strategia di rigenerazione, è derivazione della LR 20/2000, così come aggiornata dalla L.R.
06/2009, la quale definisce all’art. 30 i contenuti e gli ambiti di applicazione, ed in stretta coerenza
con gli obiettivi prestazionali e le quantità edificatorie stabiliti, nel nostro caso, dalla Variante
Generale PSC e dalla Variante Generale RUE. Il POC 2010 contiene, sia per gli ambiti di
riqualificazione che per i nuovi insediamenti:
– la perimetrazione, lo schema di assetto urbanistico, le destinazioni d'uso e quantità edificatorie,
con i relativi standard;
– le modalità di attuazione degli interventi di trasformazione, così come per quelli di conservazione;
– gli obiettivi qualitativi fisico morfologici, sociali e della comunità;
– l'individuazione degli interveti da assoggettare a particolari valutazioni di sostenibilità e fattibilità
ovvero ad interventi di mitigazione e compensazione ambientale;
– la definizione delle dotazioni territoriali da realizzare o rigenerare e dei relativi ambiti, nonché gli
interventi di valorizzazione paesaggistica, quali infrastrutture, verde, spazi aperti urbani, etc.
– localizzazione e incremento della qualità urbana determinato dalle opere e dai servizi pubblici e/o
di interesse pubblico, attraverso la morfologia dell’insediamento, la sostenibilità ambientale, il
risparmio energetico, la gestione del ciclo delle acque (come previsto dalla Variante Generale del
RUE) e complessivamente qualità edilizia-urbanistica,
3.2.6 DPQU – POC 2010
Dotazioni territoriali e urbane: sistema degli spazi collettivi
La Variante Generale del PSC 2009 ha acquisito sia l’impostazione generale dello strumento
previgente che ha posto al centro delle scelte pianificatorie l’idea di una città “amichevole” (dove
vivere è facile) e sicura nella quale il senso di appartenenza ad una comunità sia declinata nella
facilità di relazione, sia sociale che personale, in spazi fisici dell’abitare e del vivere improntati alla
sicurezza.
Ha acquisito altresì le previsioni approvate dal primo Piano Operativo Comunale in materia di
interventi pubblici finalizzati ad attuare gli “Assi Urbanistici Attrezzati” che si caratterizzano come
elementi di continuità urbana e territoriale, individuati con lo scopo di mettere a sistema differenti
ambiti di intervento
non contigui con sistemi urbani in essere o previsti capaci di valorizzare interventi a carattere
pubblico, sia
puntuale che diffuso, il POC 2010 definisce ancor meglio questi rapporti attraverso l’introduzione
dei macroambiti qualità urbana che rendono sinergiche le potenzialità urbane già individuate dagli
assi (AUA). Tali assi infatti sono definiti attrezzati in quanto soggetti alla realizzazione di opere di
consistente valenza pubblica e sociale, sia attraverso l’intervento diretto della Pubblica
Amministrazione sia attraverso la compartecipazione, a titolo perequativo, dagli operatori. Tali
interventi hanno l’obiettivo strategico di riqualificare ambiti della città consolidata e di
miglioramento della qualità della vita e della qualità urbana, delle relazioni sociali di comunità e
delle condizioni ambientali dei nuovi quartieri. La costituzione di una sorta di rete ed il tentativo di
ridurre lo squilibrio determinato da differenti qualità del tessuto urbano sono
le linee guida che costituiscono i principi ordinatori per la realizzazione delle attrezzature e degli
spazi collettivi.
Il Documento programmatico per la qualità urbana (DPQU) deve definire un quadro coerente in
merito qualità urbana, ai servizi, alla qualificazione degli spazi pubblici, al benessere ambientale e
alla mobilità sostenibile in modo tale da creare quelle sinergie necessarie ad avviare reali azioni di
rigenerazione urbana.
La definizione dei macroambiti qualità urbana previsti all’interno del POC 2010 porta in se la
necessità di mettere a sistema necessità ed opportunità. L’attuazione delle previsioni strategiche
contenute all’interno del Piano Strutturale Comunale salda la propensione ad intervenire negli
ambiti previsti, manifestata dagli operatori privati attraverso le richieste di inserimento sia nel 1°
POC che in questo, con le esigenze dell’amministrazione pubblica a realizzare opere pubbliche a
sostegno dei bisogni sia pregressi che insorgenti dei cittadini secondo uno sviluppo sostenibile e
coerente del tessuto urbano. Ovviamente la natura stessa degli strumenti urbanistici e la validità
protratta nel tempo degli stessi, determinano spesso un discrasia tra previsioni e fasi attuative.
L’avvio non programmato degli interventi determina differenti situazioni di qualità sul territorio,
per cui è indispensabile governare il processo di crescita e trasformazione
della città attraverso una forte azione pubblica di indirizzo e controllo delle iniziative dei privati.
Senza l’intervento dell’Amministrazione, che ha il compito di promuovere elementi di continuità e
di costruire legami forti all’interno del territorio tra previsione, attuazione, e gestione,
diventerebbe elevato il rischio di
uno sviluppo disordinato, sotto il profilo urbanistico, e discontinuo, con evidenti criticità qualitative
e anche
ambientali e uno scenario strategico caratterizzato da punti di eccellenza (le lampadine accese) e da
aree di
degrado urbano e/o di scarsa qualità funzionale e architettonica (le lampadine spente). Per questa
ragione si è pensato, nel definire sia la natura che l’entità di eventuali opere pubbliche fuori
comparto - realizzabili attraverso il contributo degli operatori – di meglio definire, all’interno
dell’attuazione del 1° POC e dell’attuale, gli assi della riqualificazione urbanistica ed ambientale
evidenziati dal PSC sul territorio in corrispondenza dei quali prevedere sia interventi a carattere
diffuso che puntuali per una crescita complessiva e continua della qualità urbana.
Questi “assi urbanistici attrezzati” sono elementi di continuità urbana e territoriale, individuati con
lo scopo
di mettere a sistema differenti ambiti di intervento non contigui (ma insistenti su di una zona
urbana definita) con sistemi urbani in essere o previsti capaci di valorizzare interventi a carattere
pubblico, sia puntuale che diffuso. Vengono definiti attrezzati in quanto soggetti alla realizzazione
di opere di consistente valenza pubblica e sociale, sia attraverso l’intervento diretto della Pubblica
Amministrazione sia
attraverso la contribuzione e la compartecipazione, a titolo perequativo, dagli operatori privati.
Questa matrice innervata dagli “macroambiti qualità urbana” permetteranno il soddisfacimento di
fabbisogni abitativi (Social Housing), integrazione e completamento delle dotazioni territoriali,
miglioramento infrastrutturale dell’accessibilità e della mobilità sostenibile, miglioramento dei
servizi esistenti, qualificazione degli spazi pubblici, raggiungimento di adeguati livelli di benessere
ambientale, rafforzamento della mobilità sostenibile.
Gli obiettivi di qualità urbana espressi dal POC 2010, sono riferiti dal DPQU agli macroambiti qualita
urbana
interessati dalle trasformazioni e riguardano ambiti precisi con riferimento alla qualità urbana, ai
servizi, alla qualificazione degli spazi pubblici, al benessere ambientale e alla mobilità sostenibile, al
verde che risultano essere parte delle aree di città interessate dagli interventi che sono
rappresentati qui attraverso la
qualità urbana e fattibilità economico-finanziaria.
Gli insiemi urbani qualitativi hanno caratteristiche comuni per analisi area based, che all’interno
della disciplina urbanistica definiscono una specifica tipologia di intervento a partire dal contesto
territoriale, in particolare:
- sono aree con deficit di spazi urbani identificati e accessibili;
- sono aree che possiedono comunque una polarità urbane, senza che queste siano in grado di
generare qualità urbana;
- sono aree con un impianto urbano definito in parte ma privi dei requisiti (servizi, spazi pubblici)
necessari per porsi come polarità urbana compiuta, o per essere vissuta dalla comunità come tale;
- sono aree che presentano l’intersezione multilayers di percorsi differenziati sia ciclopedonali che
veicolari, sia di livello locale che territoriale (interscambio trasporto ferro/gomma, scuole, impianti
sportivi, ecc.) Le schede descrittive di seguito proposte e l’allegato grafico al DPQU rappresentano
le indicazioni per la pianificazione di dettaglio (PUA) degli elementi guida, che possiamo definire per
punti:
- rinfunzionalizzazione e/o rigenerazione della città pubblica per area based, attraverso il
consolidamento di un mix funzionale efficace;
- riqualificazione dei margini urbani e dei percorsi di accesso e di interscambio, con una marcata
attenzione alla continuità di sistema;
- interventi architettonicamente significativi capaci di caratterizzare morfologicamente i
macroambiti qualità urbana
3.3 Dimensionamento e attuazione POC 2010
Sulla base delle opportunità previste dalla Legge Regionale, il Comune di Novellara ha nuovamente
scelto di attivare un concorso pubblico per selezionare gli ambiti, così come già attivato per il 1° POC,
all’interno dei quali attuare, nell'arco temporale di cinque anni, sia gli interventi di nuova edificazione
che quelli di rigenerazione tra tutti quelli individuati dalla Variante Generale del PSC. Tale modalità si è
ritenuta, anche in base all’esperienza, la più corretta per accertare la disponibilità dei potenziali
interessati ad intervenire e per parte comunale per valutare le proposte di intervento più idonee a
soddisfare gli obiettivi e gli standard di qualità urbana.
Con Delibera di Consiglio Comunale n° 52 del 28 luglio 2009 è stato approvato il “Bando di concorso
pubblico per la selezione degli Ambiti Territoriali per la formazione del Piano Operativo Comunale”,
riaprendo in tal modo il procedimento finalizzato alla redazione del POC 2010.
In tal modo si sono assunti i criteri generali per l’elaborazione della rivisitazione complessiva dello
strumento di pianificazione già presenti all’interno del POC precedente, che per alcuni aspetti
anticipava le scelte regionali in materia di legislazione urbanistica.
-
-
Efficacia urbanistica, ambientale e di comunità delle azioni previste;
Integrazione progettuale dell’attuazione, per garantire coerenza complessiva nella trasformazione
di parti omogenee e contigue del territorio comunale;
Fattibilità ecologico ambientale degli interventi;
Gradualità temporale nell’attuazione degli interventi previsti dalla Variante Generale PSC;
Soddisfacimento delle esigenze della comunità per ciò che concerne la realizzazione di dotazioni
territoriali;
Conseguimento di elevati livelli di qualità in relazione ai requisiti edilizi volontari e non, indicati
(risparmio energetico, bioarchitettura, sostenibilità ambientale degli interventi, etc.) all’interno
della Variante Generale del RUE;
Apporto degli interventi all’incremento della qualità urbana diffusa;
Le proposte pervenute sono state valutate in base alla coerenza con gli obiettivi della Variante
Generale del PSC, ai criteri generali sopra esposti ed in base ad una valutazione d’insieme dell’utilità
pubblica complessiva e del contributo di questi ad incrementare una qualità urbana diffusa, requisito
fondamentale. La proposta di candidatura, non costituisce comunque ed in ogni caso un automatico
diritto all’inserimento nel Piano Operativo Comunale 2010, in quanto questo strumento urbanistico la
cui definizione ed approvazione, come previsto dalla Legge Regionale, sono prerogativa esclusiva del
Consiglio Comunale. La partecipazione al bando concorsuale non crea, pertanto, vincolo alcuno per
l’Amministrazione Comunale né alcun diritto tutelabile nei confronti dello stesso.
In merito alle proposte pervenute è stata effettuata una valutazione in via tecnica da parte dell’Ufficio
Tecnico Comunale e dall’Architetto incaricato della redazione del POC 2010, finalizzate queste a
verificare la rispondenza dei requisiti ed i contenuti tecnico qualitativi delle proposte stesse, con il fine
di agevolare il più possibile una valutazione da parte dell’Amministrazione Comunale per le conseguenti
decisioni e le relative indicazioni di natura consigliare.
Il Bando di concorso è stato pubblicato nei modi di legge, fissando la scadenza dei termini per la
presentazione delle domande di inserimento nel POC 2010 entro il 30 novembre 2009. Come risulta agli
atti del Comune e dall’elenco di seguito riportato, entro i termini previsti nel Bando sono pervenute n°
18 candidature/proposte di inserimento, mentre ulteriori 3 candidature/proposte sono pervenute oltre
il termine del 30 novembre 2009.
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L’Amministrazione Comunale, si riserva in assemblee pubbliche finalizzate alla partecipazione dei
cittadini ed incontri con gli operatori del settore fin dalla fase di adozione del P.O.C. 2010, come
previsto dalla legislazione vigente.
RESIDUO DEL POC 2008
POC 2008
PUA PRESENTATI
AMBITI
NU1a
NU1d
NU1e
NU1i
NU1l
TOT NU1 MQ
SC
N.ALLOGGI
3852
32
827
7
228
2
2628
22
946
8
8481
71
NU2a
16626
TOT NU2 MQ
PUA DA REALIZZARE
SC
4657
827
N.ALLOGGI
51
7
2617
28
8101
86
166
16626
184
16626
166
16626
184
APTd
APTe
APTf
APTm
TOT APT MQ
1872
1155
1037
1020
5084
15
12
10
10
47
1256,11
1020
2276,11
AC4
TOT AC4 MQ
480
480
4
4
240
240
APT1
APT2
TOT APT MQ
980
5538
6518
10
55
65
PR1
PR4
TOT PR MQ
4356
1500
5856
54
15
69
43045
(**)422
TOT RESIDENZIALE
4356
550
4906
N.ALLOGGI
228
2
946
1174
8
10
1872
1155
15
12
14
10
24
3027
27
2
2
240
240
2
2
980
14
14
980
10
31
41
54
6
60
950
950
9
9
6371
89
32149,11 (333(*)) 370
ALLOGGI TOTALI PREVISTI DAL PSC 2004 (al 2015) :
CONTEGGI ALLOGGI PSC 2004 (compresi ambiti AC3) :
CONTEGGI ALLOGGI POC 2008 (solo ambiti inseriti) :
DEDUZIONE ALLOGGI AMBITO "APTd" REINSERITO NEL POC2
VALUTAZIONE ALLOGGI POC 2008 :
(decurtati del 20% dei commerciali)
SC
1125
467
422
-15
359
(41,51%)
(37,51%)
(30,53%)
NOTE:
(*) la somma degli alloggi da PUA presentati con quelli dei PUA da realizzare è superiore a quella
prevista dal POC 2008. Questa differenza è dovuta al taglio degli alloggi previsti (100 mq di SC)
maggiore di quelli realizzati, quindi a parità di SC sono stati realizzati più alloggi.
(**) nel totale degli alloggi del POC 2008 sono già inclusi 44 alloggi soggetti a delocalizzazione
derivanti dall'APT2. Sono inclusi altresì 9 alloggi soggetti a delocalizzazione derivanti dal PR4. Di
questi 34 alloggi (25 derivanti APT2 e 9 PR4) saranno localizzati nell'ambito NU2a tramite il POC
2010.
VERIFICA DEL FABBISOGNO DI ALLOGGI DA INSERIRE NELLA VARIANTE AL POC
AMBITI
NU1a
RICHIESTE D'INSERIMENTO NUOVO POC
ALLOGGI
S.H.
SC
N.ALLOGGI
SC
N.ALLOGGI
AMBITI
844
(**) 12
NU1a
NU1l
496
8
NU2a
3518
(*) 33
NU2c
13200
110
APTa
APTd
2670
372
AC4
1080
POC 2010
ALLOGGI
SC
N.ALLOGGI
SC
844
12
S.H.
N.ALLOGGI
NU1l
0
0
879
9 NU2a
3518
(*) 33
879
9
3600
50 NU2c
13200
55
3600
25
24
4
APTa
APTd
0
936
0
10
9
AC4
480
4
ARU2
2100
30 ARU2
2100
30
ARU3
3010
43 ARU1
3010
43
PR7
0
0
TOT
22180
TOT ALLOGGI
200
PR7
9589
ALLOGGI PREVISTI DA VALUTAZIONE POC 2008:
ALLOGGI PREVISTI DAL POC 2010:
TOT ALLOGGI
ALLOGGI PREVISTI AL 2020 DALLA VARIANTE AL PSC 2009:
PERCENTUALE DI ATTUAZIONE POC 2010
132 TOT
332 TOT ALLOGGI
0
0
18978
114
0
9589
107
221
359
221
580
1430
40,56%
NOTE:
(*) sull'ambito NU2a insisteranno anche gli alloggi derivanti da delocalizzazione: 9 (PR4) + 25 (APT2) già in previsione dal POC 2004.
Vengono quindi conteggiati i soli alloggi richiesti per il POC 2010 (richiesta n. 8 , rif. Penta Costruzioni) e quelli derivanti dall'acquisto del
lotto nell'ambito NU2a da parte della ditta PALA ARBOR per n. 18 alloggi.
(**) delocalizzazione derivante dall'Ambito PR1 del POC 2008.
3.4 Dimensionamento interventi Social Housing
Il PSC stabilisce il fabbisogno complessivo di alloggi ERS, con una quota del 20% ritenuta un obiettivo di
qualità, rimandando al POC l’individuazione delle aree di cessione, le quali potranno essere a loro volta
distinte in aree per alloggi in locazione e aree per altre tipologie di ERS. Di grande interesse è la possibilità
di combinare l’acquisizione gratuita dei suoli al patrimonio pubblico e il loro utilizzo attraverso la finanza di
progetto nelle forme ritenute più coerenti con il contesto territoriale. Queste politiche si integrano con
quelle già previste dalla perequazione urbanistica in base alla quale il comune può acquisire la proprietà dei
suoli anche senza il vincolo imposto dalla finanziaria. Il quadro generale quindi deve essere definito
attraverso le opzioni possibili: Acquisizione comunale del suolo attraverso la cessione per ERS; acquisizione
comunale del suolo attraverso la perequazione; il riconoscimento di premialità, l’arricchimento del
dispositivo perequativo con una quota ERS; la selezione delle aree edificabili attraverso un concorso ed
infine le procedure negoziali.
Per la definizione degli obiettivi si assumono le analisi predisposte sia in fase formazione del P.S.C.
previgente (2004), sia per quelle predisposte per l’approvazione del 1° Piano Operativo Comunale (2008),
per la definizione del sistema insediativi attuale, delle caratteristiche del patrimonio edilizio, dell’attività
edificatoria e dello stato di attuazione delle previsioni. Vengono apportate le correzioni del caso per quanto
concerne i parametri necessari a definire:
- l’evoluzione prevedibile della struttura della popolazione nel medio termine (termine traslato dal
2016 al 2020).
- l’evoluzione ipotizzabile nella composizione media dei nuclei famigliari (si passa da un 2,45 ad un
2,51)
- i cambiamenti in atto e quelli ipotizzabili in merito alla domanda e all’offerta di abitazioni sul
territorio di Novellara
Tutto ciò in rapporto all’ampio spettro dei soggetti cosiddetti “portatori del bisogno” (nuclei famigliari
consolidati, nuclei di fatto, singoli, anziani e non, giovani coppie, fasce deboli afflitte da quelle che vengono
definite nuove povertà, immigrati, ecc.) che dovranno determinare un’analisi del fabbisogno sia in termini
quantitativi, sia in termini qualitativi, di sostenibilità e di flessibilità. Ciò non può che considerarsi
fondamentale in una prospettiva di rapporto tra comunità e territorio, forse questo è il vero vulnus di tale
processo.
L’istituzione di un Piano di Social Housing favorisce l’accesso alla prima casa, specialmente per le fasce
deboli della popolazione, mettendo a frutto gli accordi già attuati con i privati in sede di Piano Operativo
Comunale, o attivabili all’interno della Variante Generale del P.S.C. grazie ad accordi di pianificazione
comunque stipulati da parte dell’Amministrazione Comunale avendo di fatto già formato un demanio
pubblico di aree edificabili. I principali fattori di spinta della domanda sono fondamentalmente
l’atomizzazione delle famiglie (separazione e divorzi), il processo di autonomizzazione dei giovani, per
contro la permanenza dei giovani nella famiglia d’origine, i processi d’inserimento dell’immigrazione e la
condizione sociale e abitativa degli anziani.
In materia di Edilizia Residenziale Pubblica che assume oggi il termine di Housing sociale o Social Housing,
l’Amministrazione di Novellara, cercando di superare le difficoltà derivanti da concertazioni estese e dalla
richiesta di finanziamenti, ritiene di doversi dotare di un Piano Pluriennale di Social Housing al fine di
realizzare, direttamente o attraverso lo strumento operativo di una Società di Trasformazione Urbana,
abitazioni per fasce deboli della popolazione. Quindi non più contribuzione ma realizzazione diretta del
fabbisogno.
Gia all’interno del P.S.C. previgente, e in particolare all’interno dell’Ambito NU2a, l’Amministrazione
Comunale, anche prefigurando l’intervento normativo regionale, ha inserito all’interno delle norma di
attuazione l’obbligo di realizzare, da parte dei soggetti attuatori, almeno il 20% della superficie costruibile
da riservare ad edilizia sociale o edilizia convenzionata. All’interno del 1° Piano Operativo Comunale viene
sancito attraverso un accordo di pianificazione sia questo primo contributo al piano (gli alloggi saranno
percentualmente dati sia in affitto che in vendita calmierata) sia la cessione di tre alloggi
all’Amministrazione, nell’ambito dell’intervento dell’area Ex Stromab (APT2). Questo primo nucleo di Piano
S.H. si declina più nello specifico all’interno della Variante Generale del P.S.C. dove è stato possibile
individuare e cartografare alcuni ambiti, o già di proprietà comunale, o già inseriti in accordi di
pianificazione, che di fato divengono quel demanio di aree pubbliche necessario alla programmazione degli
interventi.
L’obiettivo qualitativo che si è data l’Amministrazione Comunale con la Variante Generale del PSC 2009 è di
realizzare almeno il 33% dell’incremento di fabbisogno (1/3), ben più alto del 20% proposto dalla
normativa nazionale e regionale, determinato dall’andamento demografico (a tal proposito si rammenta
che la previsione massima attesa al 2016 era di 13.100 abitanti e che al primo semestre 2008 gli abitanti
hanno già raggiunto complessivamente la quantità di 13.410 unità) che si rivelato più sostenuto rispetto
alle previsioni del P.S.C. vigente e dalla traslazione della validità delle previsioni dello strumento urbanistico
dal 2016 al 2020.
Per completezza di informazione il Piano Pluriennale del Social Housing, altre ai 129 alloggi previsti dalla
Variante Generale del P.S.C. potrà contare inoltre sui 35 alloggi che si andranno a realizzare all’interno
dell’Ambito NU2a grazie ad un accordo di pianificazione già sottoscritto e da ratificare all’approvazione del
nuovo strumento (non conteggiati nel conto complessivo precedente perché gia previsti nel computo del
P.S.C. vigente) e dei 3 alloggi derivanti dall’accordo di pianificazione per la realizzazione dell’intervento
sull’area ex Stromab, per complessivi 167 alloggi, un risultato fondamentale per dare corpo al principio
guida di una “comunità territorio” a sostegno dei giovani, delle fasce deboli dello società e di chi esprime
comunque un bisogno.
ALLOGGI DI SOCIAL HOUSING INSERITI NEL POC 2010
107
3.5 Opere ed interventi pubblici
Di seguito si riporta il Piano Triennale delle opere pubbliche del Comune di Novellara per il periodo 2010 –
2012.
PROGRAMMA TRIENNALE DEI LAVORI PUBBLICI ANNI 2010 - 2011- 2012
ANNO DI RIFERIMENTO
2010
DESCRIZIONE VOCI
1
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
2
01 LAVORI STRADALI E ILLUMINAZIONE
ESTENDIMENTO ILLUMINAZIONE PUBBLICA
LAVORI STRADALI E ILLUMINAZIONE MANUTENZIONI
ESTENDIMENTO PEDONALI DIVERSI
MANUTENZIONI INCROCI DIVERSI + ROTATORIE
ESTENDIMENTI FOGNATURE - ENIA
ESPROPRI TANGENZIALE 2° STRALCIO
CONTRIBUTO NUOVA SP3
2.2
90 ALTRE INFRASTRUTTURE PUBBLICHE
PARCO AUGUSTO DAOLIO (stralcio Amm.ne Com.le)
3.1
3.2
3.3
3.4
11 BENI CULTURALI
SISTEMAZ. ROCCA PER UFFICI
TEATRO COMUNALE:MESSA A NORMA
MUSEO - LOGGIA E FACCIATA ALA NORD
CONSERVAZIONE ROCCA COMUNALE
4.1
12 SPORT
SPORT MANUTENZIONI
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
08 EDILIZIA SOCIALE E SCOLASTICA
EDILIZIA SOCIALE E SCOLASTICA MANUTENZIONI
MATERNA STATALE AQUILONE -AMPLIAMENTO
MANUTENZIONE SCUOLA MEDIA IMP. RISCALDAM.
MANUTENZIONE SCUOLA MEDIA IMP. ELETTRICO
MANUTENZIONE SCUOLA MEDIA CONTROSOFFITTI
EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA
6.1
6.2
30 EDILIZIA SANITARIA
COMPLETAMENTO SOPRALZO CASA PROTETTA
EDILIZIA SANITARIA MANUTENZIONI
7.1
7.2
7.3
99 ALTRO ALTRO - MANUTENZIONI
EDIFICIO ALLOGGI CASERMA
PIAZZA CENTRO COMMERCIALE NATURALE
3
4
5
6
7
8
IMPORTO
VARIAZ 1
2011
IMPORTO
112.500,00
100.000,00
150.000,00
200.000,00
50.000,00
2012
IMPORTO
100.000,00
250.000,00
100.000,00
95.000,00
1.500.000,00
515.000,00
201.588,00
100.000,00
100.000,00
228.000,00
1.770.000,00
65.000,00
100.000,00
100.000,00
60.000,00
100.000,00
200.000,00
250.000,00
155.000,00
245.000,00
120.000,00
50.000,00
50.000,00
50.000,00
50.000,00
50.000,00
300.000,00
49.000,00
441.161,00
45.000,00
6 PRODUZIONE E DISTRIBUZIONE ENERGIA ELETTRICA
08:01 PIATTAFORME FOTOVOLTAICHE
2.430.000,00
TOTALE
6.173.249,00
1.715.000,00
2.594.000,00
Oneri
Alienazioni
Contrib.
fondi neviani
opere di privati
proventi var PSC
proventi var POC
proventi POC per STU
Mutui/BOC
Avanzo
residui 2009
proventi da privati (leasing)
Enia
152.500,00
200.000,00
776.497,00
441.161,00
1.096.667,46
700.000,00
300.000,00
200.000,00
844.000,00
250.000,00
515.000,00
1.500.000,00
211.588
279.703,00
2.430.000,00
200.000,00
SOMMANO
6.173.249,00
1.715.000,00
2.594.000,00
Fonti di finanziamento
385.132,54
ELENCO ANNUALE 2010 - VARIAZ 1
DESCRIZIONE VOCI
1
01
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
cap
SOMMA
VOCE
LAVORI STRADALI E ILLUMINAZIONE
ESTENDIMENTO ILLUMINAZIONE PUBBLICA
ESTENDIMENTO PEDONALI DIVERSI
MANUTENZIONI STRADALI
MANUTENZIONI INCROCI DIVERSI + ROTATORIE
ESTENDIMENTI FOGNATURE - ENIA CAP. 6443
ESPROPRI TANGENZIALE 2° STRALCIO CAP. 6190
IMPORTO
112.500,00
200.000,00
312.500,00
2 90
2.1
ALTRE INFRASTRUTTURE PUBBLICHE
PARCO AUGUSTO DAOLIO (stralcio Amm.ne Com.le)
201.588,00
201.588,00
3 11
3.1
3.2
3.3
3.4
BENI CULTURALI
SISTEMAZ. ROCCA PER UFFICI
TEATRO COMUNALE:MESSA A NORMA
4 12
4.1
SPORT
SPORT MANUTENZIONI - Tennis
100.000,00
228.000,00
1.770.000,00
2.098.000,00
65.000,00
65.000,00
5 08
5.1
5.2
5.3
5.4
5.6
5.7
EDILIZIA SOCIALE E SCOLASTICA
EDILIZIA SOCIALE E SCOLASTICA MANUTENZIONI(FALASCA)
SC. ELEM. Facciate
SC. ELEM. Facciate
MANUTENZIONE SCUOLA MEDIA IMP. RISCALDAM.
MANUTENZIONE SCUOLA MEDIA IMP. ELETTRICO
MANUTENZIONE SCUOLA MEDIA CONTROSOFFITTI
60.000,00
155.000,00
245.000,00
120.000,00
580.000,00
6 30
6.1
6.2
6.3
EDILIZIA SANITARIA
COMPLETAMENTO SOPRALZO CASA PROTETTA CAP. 6699
COMPLETAMENTO SOPRALZO CASA PROTETTA
EDILIZIA SANITARIA MANUTENZIONI
441.161,00
441.161,00
7 99
7.1
7.2
7.3
7.4
ALTRO ALTRO - MANUTENZIONI
EDIFICIO ALLOGGI CASERMA
RECUPERO ENERG. ALTERNATIVE EDIFICI DIV.
PIAZZA CENTRO COMMERCIALE NATURALE
45.000,00
45.000,00
8 06
8.1
PRODUZIONE E DISTRIBUZIONE ENERGIA ELETTRICA
PIATTAFORME FOTOVOLTAICHE
2.430.000,00
2.430.000,00
6.173.249,00
TOTALE ANNO 2010
RIEPILOGO FONTI FINANZIAMENTO 2010
Fonti di finanziamento
Oneri
Alienazioni
Contrib.
fondi neviani
opere di privati
proventi var PSC
proventi var POC
152.500,00
200.000,00
776.497,00
441.161,00
3.526.667,46
385.132,54
proventi POC per STU
Mutui/BOC
residui 2009
211.588
279.703,00
Enia
200.000,00
Avanzo
Totale generale
6.173.249,00
6.173.249,00
SCHEDA 3: PROGRAMMA TRIENNALE DELLE OPERE PUBBLICHE 2010-2012
DELL'AMMINISTRAZIONE DEL COMUNE DI NOVELLARA
ELENCO ANNUALE
Cod. Interno
Amm.ne (1)
Cod. Unico Intervento-CUI (2)
DESCRIZIONE INTERVENTO
RUP
Importo annualità
STATO
Importo totale
PROGETTAZIONE
intervento
FINALITA' (3) Conformità Priorità (4) approvata (5)
Cognome Nome
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
ESTENDIMENTI FOGNATURE - ENIA
PARCO AUGUSTO DAOLIO
TEATRO COMUNALE: MESSA A NORMA
SPORT MANUTENZIONI - tennis
EDILIZIA SOCIALE E SCOLASTICA MANUTENZIONI
SCUOLA MEDIA: MANUTENZIONE IMP. RISCALDAM.
SCUOLA MEDIA: MANUTENZIONE IMP. ELETTRICO
SCUOLA MEDIA: CONTROSOFFITTI
CASA PROTETTA: COMPLETAMENTO SOPRALZO
PROGETTO CENTRO COMM.LE NATURALE
PIATTAFORME FOTOVOLTAICHE
Cantarelli
Cantarelli
Cantarelli
Cantarelli
Cantarelli
Cantarelli
Cantarelli
Cantarelli
Cantarelli
Cantarelli
Cantarelli
Cantarelli
Cantarelli
Cantarelli
Marco
Marco
Marco
Marco
Marco
Marco
Marco
Marco
Marco
Marco
Marco
Marco
Marco
Marco
TOTALE
Urb. Amb.
112.500
200.000
201.588
100.000
228.000
1.770.000
65.000
60.000
155.000
245.000
120.000
441.161
45.000
2.430.000
6.173.249
112.500
200.000
201.588
100.000
228.000
1.770.000
65.000
60.000
155.000
245.000
120.000
461.161
45.000
2.430.000
CPA
MIS
AMB
ADN
VAB
CPA
CPA
CPA
ADN
ADN
ADN
COP
URB
AMB
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
Novellara,12/03/2010
1
3
1
1
3
2
2
1
1
1
1
3
3
1
SF
SF
SF
SF
PE
PE
SF
PE
PD
PD
SF
SF
SF
PP
Tempi di esecuzione
TRIM/ANNO
INIZIO LAVORI
TRIM/ANNO
FINE LAVORI
02/2010
03/2010
02/2010
02/2010
04/2009
04/2010
02/2010
01/2010
02/2010
02/2010
02/2010
04/2010
02/2010
03/2010
04/2010
04/2010
04/2010
04/2010
04/2010
04/2012
03/2010
03/2010
03/2010
03/2010
03/2010
04/2011
04/2010
04/2011
Il Responsabile del programma
Cantarelli Geom. Marco
(1) eventuale codice identificativo dell'intervento attribuito dall' Amm.ne (può essere vuoto)
(2) la codifica dell'intervento CUI (C.F. + ANNO + n. progressivo) verrà composta e confermata, al momento della pubblicazione, dal sistema informativo di gestione
(3) indicare le finalità utilizzando la Tabella 5
(4) vedi art. 14 comma 3 della L. 109/1994 e s.m.i. secondo le priorità indicate dall'Amm.ne con una scala espressa in 3 livelli (1=max priorità; 3=min priorità)
(5) indicare la fase della progettazione approvata dall'opera come da Tabella 4
LEGENDA CODICI
Tabella 2 - Categorie
Codice
1
Tabella 1 - Tipologie
Descrizione
Nuova costruzione
Descrizione
2
Demolizione
A01
1
STRADALI
3
Recupero
A01
2
AEROPORTUALI
4
Ristrutturazione
A01
3
FERROVIE
5
Restauro
A01
A01
A02
A02
A02
A02
A03
A03
A03
A04
A04
A04
A04
A04
A05
A05
A05
A05
A05
A05
A05
A05
A05
A05
A05
A05
A05
A06
E10
E10
E10
4
88
5
11
15
99
6
16
99
7
13
14
39
40
8
9
10
11
12
30
31
32
33
34
35
36
37
90
40
41
99
MARITTIME LACUALI E FLUVIALI
ALTRE MODALITA’ DI TRASPORTO
DIFESA DEL SUOLO
OPERE DI PROTEZIONE AMBIENTE
RISORSE IDRICHE
ALTRE INFRASTUTTURE PER AMBIENTE E TERRITORIO
PRODUZIONE E DISTRIBUZIONE DI ENERGIA ELETTRICA
PRODUZIONE E DISTRIBUZIONE DI ENERGIA NON ELETTRICA
ALTRE INFRASTRUTTURE DEL SETTORE ENERGETICO
TELECOMUNICAZIONE E TECNOLOGIE INFORMATICHE
INFRASTRUTTURE PER L’AGRICOLTURA
INFRASTRUTTURE PER LA PESCA
INFRASTRUTTURE PER ATTIVITA’ INDUSTRIALI
ANNONA, COMMERCIO E ARTIGIANTO
EDILIZIA SOCIALE E SCOLASTICA
ALTRA EDILIZIA PUBBLICA
EDILIZIA ABITATIVA
BENI CULTURALI
SPORT E SPETTACOLO
EDILIZIA SANITARIA
CULTO
DIFESA
DIREZIONALE E AMMINISTRATIVO
GIUDIZIARIO E PENITENZIARIO
IGIENICO SANITARIO
PUBBLICA SICUREZZA
TURISTICO
ALTRE INFRASTTURE PUBBLICHE NON ALTROVE CLASSIFICATE
STUDI E PROGETTAZIONI
ASSISTENZA E CONSULENZA
ALTRO
6
7
8
9
99
Manutenzione Ordinaria
Manutenzione Straordinaria
Completamento
Ampliamento
Altro
Codice
Tabella 3 – Modalità
Codice
Modalità
1
Finanza di progetto
2
Concessione di costruzione e gestione
3
Sponsorizzazione
4
Società partecipate o di scopo
99
Altro
Tabella 4 – Stato di progettazione approvata
Codice
Stato della progettazione approvata
SF
Studio di fattibilità
PP
Progetto preliminare
PD
Progetto definitivo
PE
Progetto esecutivo
Codice
MIS
CPA
ADN
COP
VAB
URB
AMB
Tabella 5 – Finalità
Finalità
Miglioramento e incremento di servizio
Conservazione del patrimonio
Adeguamento normativo
Completamento d’opera
Valorizzazione beni vincolati
Qualità urbana
Qualità ambientale
3.6 Insediamenti commerciali all’interno del POC 2
All’interno del PTCP TITOLO III – Insediamenti commerciali di interesse provinciale e sovracomunale e
disposizioni per la qualificazione della rete di vendita, si definiscono (art. 17) gli obiettivi e gli ambiti di
riferimento per la pianificazione e programmazione degli insediamenti commerciali. Nello specifico del
Comune di Novellara non si può parlare di contrasto alla desertificazione commerciale nel centro storico, o
nel centro urbano, tuttalpiù di razionalizzazione sia spaziale che formale di esigenze distributive e di servizi
alle persone nell’ottica di una rivitalizzazione complessiva del territorio. Fondamentalmente le scelte di
pianificazione comunale hanno fatto propri due elementi caratterizzanti l’apparato normativo del PTCP:
- Rilancio e riqualificazione del commercio nei centri storici, sostegno all’innovazione delle attività
tradizionali e delle attività distintive dei luoghi;
- Promozione del ruolo del commercio nelle stazioni ferroviarie e nei nodi di intercambio della
mobilità;
come andremo a vedere nello specifico i nuovi ambiti di rigenerazione urbana (ARU), i quali prevedono
anche la possibilità di realizzare insediamenti commerciali nel contesto di un efficace mix funzionale, sono
esemplificativi della ricerca di una nuova centralità del centro storico proprio a partire dal rafforzamento di
due suoi estremi, l’area della stazione (ARU 2) e l’area sportiva (ARU3).
POC 2010: obiettivi e previsioni per la qualità urbana.
Il Documento programmatico per la qualità urbana (DPQU) ha definito un quadro coerente in merito alla
qualità urbana, ai servizi, alla qualificazione degli spazi pubblici, al benessere ambientale e alla mobilità
sostenibile in modo tale da creare quelle sinergie necessarie ad avviare reali azioni di rigenerazione urbana.
La definizione dei macroambiti per la qualità urbana previsti all’interno del POC 2010 porta in se la
necessità di mettere a sistema necessità ed opportunità. L’attuazione delle previsioni strategiche contenute
all’interno del Piano Strutturale Comunale salda la propensione ad intervenire negli ambiti previsti,
manifestata dagli operatori privati attraverso le richieste di inserimento sia nel 1° POC che in questo, con le
esigenze dell’amministrazione pubblica a realizzare opere pubbliche a sostegno dei bisogni sia pregressi che
insorgenti dei cittadini, secondo uno sviluppo sostenibile e coerente del tessuto urbano. Senza l’intervento
dell’Amministrazione, che ha il compito di promuovere elementi di continuità e di costruire legami forti
all’interno del territorio tra previsione, attuazione, e gestione, diventerebbe elevato il rischio di uno
sviluppo disordinato, sotto il profilo urbanistico, e discontinuo, con evidenti criticità qualitative e anche
ambientali e uno scenario strategico caratterizzato da punti di eccellenza e da aree di degrado urbano e/o
di scarsa qualità funzionale e architettonica.
Per questa ragione si è pensato, nel definire sia la natura che l’entità di eventuali opere pubbliche fuori
comparto - realizzabili attraverso il contributo degli operatori – di meglio definire, già all’interno
dell’attuazione del 1° POC e ancor di più nell’attuale, gli assi della riqualificazione urbanistica ed ambientale
evidenziati dal PSC sul territorio in corrispondenza dei quali prevedere sia interventi a carattere diffuso che
puntuali per una crescita complessiva e continua della qualità urbana. Questi “assi urbanistici attrezzati”
sono stati pensati come elementi di continuità urbana e territoriale, individuati con lo scopo di mettere a
sistema differenti ambiti di intervento non contigui (ma insistenti su di una zona urbana definita) con
sistemi urbani in essere o previsti capaci di valorizzare interventi a carattere pubblico, sia puntuale che
diffuso. Sono stati definiti attrezzati in quanto soggetti alla realizzazione di opere di consistente valenza
pubblica e sociale, sia attraverso l’intervento diretto della Pubblica Amministrazione sia attraverso la
contribuzione e la compartecipazione, a titolo perequativo, dagli operatori privati. Questa matrice
innervata dai “macroambiti qualità urbana” permetteranno il soddisfacimento di fabbisogni abitativi (Social
Housing), integrazione e completamento delle dotazioni territoriali, miglioramento infrastrutturale
dell’accessibilità e della mobilità sostenibile, miglioramento dei servizi esistenti, qualificazione degli spazi
pubblici, raggiungimento di adeguati livelli di benessere ambientale, rafforzamento della mobilità
sostenibile ed in ultimo valorizzazione del tessuto commerciale del centro urbano di Novellara.
Gli obiettivi di qualità urbana espressi dal POC 2010, sono riferiti dal DPQU ai macroambiti qualità urbana
interessati dalle trasformazioni e riguardano ambiti precisi con riferimento alla qualità urbana, ai servizi,
alla qualificazione degli spazi pubblici, al benessere ambientale e alla mobilità sostenibile, al verde che
risultano essere parte delle aree di città interessate dagli interventi che sono rappresentati qui attraverso la
qualità urbana e fattibilità economico-finanziaria, compresa la possibilità di avviare attività anche
commerciali. Tale analisi economico finanziaria, predisposta dall’amministrazione comunale, e consegnata
per una valutazione da parte degli uffici provinciali, nasce da una verifica di fattibilità puntuale
relativamente agli ARU proposti.
Nel caso dell’area prossima alla stazione, si è valutato che il ridisegno della porta alla città di Novellara,
dovesse passare sia attraverso un ridisegno degli spazi di interscambio tra servizi su gomma e servizi su
rotaia, sia in un ridisegno complessivo che vedesse l’area rigenerarsi anche nel suo essere attrattiva oltre
che funzionale. In questo contesto si è valutato che alcune realtà commerciali di modeste dimensioni
potessero essere quel link di usi con il sistema commerciale naturale del centro storico, aumentando
l’attrattività per continuità di funzioni.
Nel caso invece dell’area sportiva, la valutazione è stata fatta a partire da un ridisegno dell’intera area che
permettesse di allargare sensibilmente la base della piramide degli utilizzatori, passando dal solo uso
sportivo agonistico, ad uno collegato al benessere dei cittadini non necessariamente “tesserati”. La città del
benessere e dello sport nasce proprio con l’idea di aggregare più funzioni in grado di soddisfare l’ampia
gamma di richieste dei cittadini, non ultima quella di coniugare sport, benessere, tempo libero e qualità
dell’offerta. Tale proposta di pianificazione si pone in un contesto territoriale di interscambio tra la mobilità
esterna (sistema tangenziale) e mobilità interna al centro urbano, in una parte di città che sempre più si sta
connotando per la qualità dell’offerta commerciale. In questo conteso si è valutato che alcune realtà
commerciali di modeste dimensioni con vocazione sportivo ricreativa, potessero rendere ancor più
attrattivo l’intero sistema “benessere” ed al contempo rendere sostenibili interventi di riqualificazione
profonda di tutto il sistema sportivo novellarese. È stato analizzato il mercato degli esercizi commerciali di
articoli sportivi in zona, constatando facilmente la totale mancanza di questo settore merceologico. Allo
stesso modo nell’ultimo periodo diversi operatori dei servizi alla persona (anche sanitari e di medicina
sportiva) hanno manifestato l’intenzione di avviare tale attività nel territorio di Novellara. In ultimo si è
valutato che esiste un mercato ampio di wellness se direttamente collegato a strutture sportive articolate.
Gli insiemi urbani che sono stati individuati qualitativi, e come anche riportato all’interno del DPQU, hanno
caratteristiche comuni per analisi area based, che all’interno della disciplina urbanistica definiscono una
specifica tipologia di intervento a partire dal contesto territoriale, in particolare:
- sono aree con deficit di spazi urbani identificati e accessibili;
- sono aree che possiedono comunque una polarità urbana, senza che queste siano in grado di generare
qualità urbana;
- sono aree con un impianto urbano definito in parte ma prive dei requisiti (servizi, spazi pubblici) necessari
per porsi come polarità urbana compiuta, o per essere vissuta dalla comunità come tale;
- sono aree che presentano l’intersezione multilayers di percorsi differenziati sia ciclopedonali che veicolari,
sia di livello locale che territoriale (interscambio trasporto ferro/gomma, scuole, impianti sportivi, ecc.)
Le schede descrittive di seguito proposte e l’allegato grafico al DPQU rappresentano le indicazioni per la
pianificazione di dettaglio (PUA) degli elementi guida, che possiamo definire per punti:
- rinfunzionalizzazione e/o rigenerazione della città pubblica per area based, attraverso il consolidamento di
un mix funzionale efficace, compresa l’offerta commerciale;
- riqualificazione dei margini urbani e dei percorsi di accesso e di interscambio, con una marcata attenzione
alla continuità di sistema;
- interventi architettonicamente significativi capaci di caratterizzare morfologicamente i macroambiti
qualità urbana configurandosi come emergenze urbane, percorsi prospettici e città pubblica riconoscibile.
Per quanto concerne invece le aree produttive inserite sia nel precedente POC che in questo oggetto di
valutazione, si pone esclusivamente un problema di quantificazione delle superfici utilizzabili per attività di
vicinato e per medio piccole strutture di vendita, così come per gli ambiti di trasformazione APTn ex CILA e
APTd per i quali si prevede la dismissione dell’attuale attività.
AMBITI DI RIGENENERAZIONE URBANA
•
ARU 2
Macroambito qualità urbana – Stazione
Questo area urbana è caratterizzata dall’essere sia una cerniera tra centro storico (Viale Roma e Ex
convento dei Gesuiti) e città contemporanea, sia snodo infrastrutturale con la presenza dell’area della
stazione e l’ingresso stradale nel centro cittadino. Inoltre l’area pubblica con l’edificio attualmente
utilizzato come scuola di musica, si presenta con una bassa qualità determinata sia da un deficit progettuale
degli spazi pubblici, sia dal fatto che l’area retrostante è stata utilizzata come magazzino comunale. La
presenza di una torre piezometrica (in fase di dismissione) ha accentuato il degrado dell’area. L’intervento
che prevede anche l’utilizzo delle aree adiacenti del CAP permetterebbe di determinare quella qualità
urbana richiesta, attraverso la riprogettazione dell’area della stazione, la mobilità, la realizzazione di un
parcheggio scambiatore, la progettazione di uno spazio pubblico organico e la realizzazione di un intervento
di Social Housing.
Superficie territoriale: ST = circa 17.450 mq.
Superficie fondiaria max: Da definire in sede di convenzione attuativa.
SC costruibile max: 4.500 mq, comprensiva della demolizione e ricostruzione dei volumi già edificati.
SV costruibile max 2.250 mq. Tipologie 11-14.
H max: ml. 10.00 esclusi particolari volumi tecnici.
N° indicativo Alloggi: 30 alloggi (con 70 mq/all.)
N° Abitanti teorici: 60 abitanti teorici (con 37 mq SC/ab)
Tipologie edilizie ipotizzate: Piccoli condomini ed eventualmente edifici specialistici per servizi commerciali
e direzionali e di interesse collettivo.
Funzioni ammesse L’ambito è soggetto ad intervento di riqualificazione profonda dei manufatti esistenti e
delle aree di pertinenza nel suo complesso. Tale intervento ha come destinazione usi commerciali –
direzionali e residenziali per un massimo del 50% della Sc costruibile, al fine di creare un corretto mix sia
funzionale che sociale.
Gli interventi pubblici o di interesse pubblico, sono i seguenti:
- recupero e restauro dell’edifico di proprietà pubblica, denominato Scuola di Musica;
- realizzazione di un parco pubblico e di una pista ciclo pedonale che permetterà di collegare la stazione
della metropolitana di superficie con la casa protetta, l’area del Palazzetto dello sport, l’NU2a, fino a
mettere a sistema un asse che collegherà anche la zona industriale sud;
- area di interscambio ferro / gomma per il flusso pendolare da e per il sistema della bassa reggiana ed
il capoluogo;
- realizzazione di un intervento di Social Housing.
Caratteri morfologici e funzionali
Ambito già edificato, le aree investite, sono poste in confine con terreni ad uso residenziale e
produttiva/commerciale a est mentre a nord insistono l’edifico pubblico denominato Ex Iodi ed il piazzale
della Stazione, l’insediamento esistente configura un ambito di frangia urbana da riqualificare, con specifica
finalità di ricostituire un fronte urbano nel più ampio indirizzo di riqualificazione della SP n°3. Si segnala la
necessità di prevedere ampi spazi per parcheggi scambiatori e per i servizi al trasporto pubblico, in
particolare si evidenzia il ruolo di primaria importanza della stazione di Novellara, quale punto di
interscambio ferro - gomma per il trasporto degli studenti diretti ai poli scolastici dell'area nord di Reggio
Emilia.
Tipologie di strutture di vendita e di insediamenti commerciali (art. 18):
CC VIC CC LOC A-NA (14) centri commerciali di vicinato di livello inferiore caratterizzati dalla presenza di
esercizi di vicinato ed eventualmente di una medio-piccola struttura.Si prevede una SV massima di 2.250
mq.
• ARU3
Macroambito qualità urbana – Città del benessere
Questa area urbana attualmente è utilizzata ad usi sportivi (due piscine, una coperta ed una scoperta, due
campi di calcio ed un campo per il tiro con l’arco. La crescita di questa zona sportiva è avvenuta per
giustapposizione, senza una disegno riconoscibile e ciò ha determinato una scarsa qualità urbana. Gli spazi
pubblici spesso si riducono all’utilizzo dei parcheggi prospicienti gli impianti. L’esigenza di fornire uno spazio
adeguato alle mutate esigenze della piscina comunale (spazi all’aperto, spazi acqua, fitness, ecc.) si è
saldata con la necessità di riqualificare i campi da calcio e le strutture annesse (spogliatoi, tribune, ecc.).
Contestualmente anche la delocalizzazione del bocciodromo e la richiesta da parte di molti sportivi di avere
una campo gioco coperto e riscaldato per la stagione invernale e un percorso ginnico protetto e sicuro si
sono manifestati come giusta richiesta dei cittadini. L’intervento permette di soddisfare la necessità di
riqualificare e integrare i servizi allo sport, realizzare uno spazio pubblico progettato, un sistema “citta del
benessere” con tutte le attività collegate al settore, la riorganizzazione della mobilità e la realizzazione di un
intervento di Social Housing.
Localizzazione Settore orientale del Capoluogo a sud della Strada Provinciale Novellara- Campagnola
Superficie territoriale ST = circa 51. 750 mq. + 16.700 derivante da accordo di pianificazione Art. 18 Legge
Reg. 20/2000 Ambito NU1b
Superficie fondiaria max Da definire in sede di convenzione attuativa
SC costruibile max 15.000 mq, comprensiva della demolizione e ricostruzione dei volumi già edificati.
SV costruibile max 750 mq. Tipologia 11.
H max ml. 10.00 esclusi particolari volumi tecnici
N° indicativo Alloggi 43 alloggi (con 70 mq/all.)
N° Abitanti teorici 82 abitanti teorici (con 37 mq SC/ab)
Tipologie edilizie ipotizzate Piccoli condomini ed eventualmente edifici specialistici per servizi
commerciali/direzionali e di interesse collettivo.
Funzioni ammesse L’ambito è soggetto ad intervento di riqualificazione profonda dei manufatti esistenti e
delle aree di pertinenza nel suo complesso. Tale intervento ha come destinazione usi sportivi (Bocciodromo
e palestre) per un minimo del 30%, servizi alla persona e wellness per il 45%, commerciale e pubblici
esercizi per un massimo del 5% e residenziali per un max del 20% della Sc costruibile, al fine di creare un
corretto mix sia funzionale che sociale.
Caratteri morfologici e funzionali
Ambito già utilizzato ad attività sportiva, le aree investite, sono poste in confine con terreni ad uso
residenziale a sud mentre a nord insistono l’edifico commerciale Galleria dei Cooperatori, l’insediamento
esistente configura un ambito di frangia urbana da riqualificare, con specifica finalità di ricostituire un
fronte urbano nel più ampio indirizzo di riqualificazione dell’area. L’attività commerciale e servizi alla
persona può essere quantificata fino ad un massimo di 7.500 mq. di SC.
AMBITI DI TRASFORMAZIONE
•
APTn
Superficie territoriale ST = 60.000 mq.
Superficie fondiaria max SF = 50% della ST SF = 30.000 mq
UT max UT = 0,16 mq/mq
SC costruibile max 60.000 x 0,16 = mq 9.600 a usi commerciali/direzionali e per servizi di interesse
collettivo
SV costruibile massima 3.500 mq. Tipologia 13.
RQ max Da definire in sede di PUA
H max ml. 9,00
Funzioni ammesse L’ambito è destinato ad usi commerciali/direzionali; per servizi di interesse collettivo.
Usi : 2.3; 2.5; 3.1; 3.2; 4.2; 4.4; 4.5; 4.6; 4.10; 4.11; 4.12; 4.13; 5.3; 5.4; 7.1; 7.2; Per l’insediamento di usi
commerciali al dettaglio in sede fissa vanno rispettate le procedure previste dalla vigente legislazione in
materia
AGGR VIC INF A-NA (13) aggregazione di esercizi di vicinato inferiori e aggregazione di esercizi di vicinato
e/o medio piccole strutture di dimensioni inferiori ai 3.500 mq di superficie di vendita. Sono compresi in
questa tipologia anche le aggregazioni costituite da unità edilizie fisicamente accostate.
Non sono previste all’interno dell’ambito APTn strutture di vendita sottoposte a concertazione d’ambito
sovracomunale (livello C), in quanto l’ Articolo 22 - che indica che le nuove previsioni di questi insediamenti
commerciali definiti rilevanti per gli ambiti sovracomunali, corrispondenti alle tipologie 8 e 12 di cui al
comma 1 e la casistica di cui al comma 2 e 3 (Centri storici e nelle aree per Progetti di Valorizzazione
Commerciale e Ambiti con stessa destinazione contigui, o prospicenti la stessa strada) del precedente art.
18, sono sottoposte a preliminare concertazione d’Ambito con le modalità di cui al comma 1, livello C, del
precedente articolo 19 – stabilisce che:
Per la pianificazione di questi insediamenti valgono le seguenti disposizioni:
1. Fatto salvo quanto previsto dal comma 2 art. 18, gli insediamenti commerciali dovranno di
preferenza inserirsi all’interno dei centri storici, di assi commerciali esistenti o di ambiti definiti
da PVC, con esclusione di localizzazioni isolate;
2. Dovranno essere valutati gli impatti sulla rete esistente;
Valutazioni queste che escludono di fatto l’Ambito APTn dalla possibilità di prevedere strutture di livello C,
mentre successive valutazioni, a partire dalla pianificazione del PSC 2004, hanno previsto un coerente
bacino d’utenza per strutture commerciali di livello D.
Insediamenti commerciali affidati alla competenza comunale (livello D):
La struttura di vendita prevista all’interno dell’APTn pur prevedendo una localizzazione isolata, si colloca in
un contesto di margine tra l’attuale zona utilizzata ad allevamento, oggetto di riqualificazione, ed una zona
già a vocazione residenziale, anche se non con densità significative. Nell’ipotesi di pianificazione dovrebbe
permettere, anche qui, la realizzazione di una “cerniera urbana” tra funzioni differenti attraverso un mix
che in qualche modo ridefinisca un fronte urbano in un territorio che viene ad essere profondamente
modificato dal tracciato della tangenziale. Sull’area sono stati effettuati studi di fattibilità e di sostenibilità
sia ambientale che sociale a partire dal PSC 2004, dovendo qui ricordare che comunque permangono
sull’area vincoli di natura ministeriale e provinciale. Il bacino d’utenza si colloca in un asse con Guastalla,
che ad oggi è del tutto priva di offerte commerciali, avendo la pianificazione comunale, nel tempo,
privilegiato l’asse con Campagnola. Questa situazione fa si ché realtà come San Bernardino o poste sul
confine con il comune di Guastalla, non abbiano un offerta sostenibile in termini di percorrenza, e di
accesso. In ultimo, come già sottolineato, anche l’incremento del tasso demografico del territorio del
Comune di Novellara così significativo costituisce un bacino d’utenza comunale di assoluta importanza. Per
ciò che concerne i requisiti di accessibilità nella zona è prevista, la nuova infrastruttura stradale d’innesto
tra la tangenziale e la provinciale verso Guastalla, per la quale l’amministrazione comunale ha già
provveduto ad acquisire i terreni. Tale nuova infrastruttura si innesta in un sistema stradale che garantisce
un sistema di flussi e di innesti assolutamente in linea con i requisiti di accessibilità richiesti.
AMBITI PRODUTTIVI
•
AP5b (già inserito nel primo POC)
DATI DI P.S.C. – R.U.E.
Superficie territoriale
circa 188.075 mq.
DATI DI P.O.C.
ST = 7.385 mq in più rispetto alla
precedente perimetrazione del POC
2008
Superficie fondiaria max
50% della ST
SF = 3.693 mq
UT max
0,30 mq/mq
UT = 0,30 mq/mq
UF max
Non superiore a 1 mq/mq
Non superiore a 1 mq/mq
SC costruibile max
188.075 x 0,30 = 56.423 mq
RQ max
Non superiore al 50% della SF
7.385 x 0,30 = 2.216 mq + 2.184 mq
derivanti da delocalizzazione prevista
con
art. 18 della L.R. 20/2000
sottoscritto in data 12/05/2009 da
Pala-Arbor srl
SV max = 2.500 mq
Tipologie ammissibili secondo POIC: 9
non alimentare fino a mq. 2.200 e 11
Non superiore al 50% della SF
H max
ml. 12,00 esclusi particolari volumi
tecnici
L’ambito è destinato ad usi produttivi
artigianali – industriali per cicli di
lavorazione non nocivi o inquinanti
secondo parametri da concordare con
i competenti Uffici ARPA e AUSL in
sede di POC, nel rispetto della vigente
legislazione in materia, compresi gli
eventuali alloggi di custodia.
Usi : 1.1; 2.3; 2.5; 3.1; 3.2; 4.1; 4.2;
4.3; 4.11; 4.12; 4.13; 5.1; 5.2; 5.3; 5.4;
7.1; 7.2; 7.4.
ml. 12,00 esclusi particolari volumi
tecnici
L’ambito è destinato ad usi produttivi
artigianali – industriali per cicli di
lavorazione non nocivi o inquinanti
secondo parametri da concordare con
i competenti Uffici ARPA e AUSL in
sede di PUA, nel rispetto della vigente
legislazione in materia, compresi gli
eventuali alloggi di custodia.
Usi : 1.1; 2.3; 2.5; 3.1; 3.2; 4.1; 4.2;
4.3; 4.11; 4.12; 4.13; 5.1; 5.2; 5.3; 5.4;
7.1; 7.2; 7.4.
SV costruibile massima
Funzioni ammesse
MG A-NA (9) medio grandi strutture di vendita: gli esercizi e i centri commerciali non alimentari aventi
superficie di vendita superiore ai limiti degli esercizi di vendita superiore a 1500 mq fino a 2.500 mq nei
comuni con popolazione superiore ai 10.000 abitanti
Non sono previste all’interno dell’ambito AP5b strutture di vendita sottoposte a concertazione d’ambito
sovracomunale (livello C), in quanto l’ Articolo 22 - che indica che le nuove previsioni di questi insediamenti
commerciali definiti rilevanti per gli ambiti sovracomunali, corrispondenti alle tipologie 8 e 12 di cui al
comma 1 e la casistica di cui al comma 2 e 3 (Centri storici e nelle aree per Progetti di Valorizzazione
Commerciale e Ambiti con stessa destinazione contigui, o prospicenti la stessa strada) del precedente art.
18, sono sottoposte a preliminare concertazione d’Ambito con le modalità di cui al comma 1, livello C, del
precedente articolo 19 – stabilisce che:
Per la pianificazione di questi insediamenti valgono le seguenti disposizioni:
1. Fatto salvo quanto previsto dal comma 2 art. 18, gli insediamenti commerciali dovranno di
preferenza inserirsi all’interno dei centri storici, di assi commerciali esistenti o di ambiti definiti
da PVC, con esclusione di localizzazioni isolate;
2. Dovranno essere valutati gli impatti sulla rete esistente;
Valutazioni queste che escludono di fatto l’Ambito AP5b dalla possibilità di prevedere strutture di livello C,
mentre successive valutazioni, a partire dalla pianificazione del PSC 2004, hanno previsto un coerente
bacino d’utenza per strutture commerciali di livello D.
Insediamenti commerciali affidati alla competenza comunale (livello D):
Sull’area sono stati effettuati studi di fattibilità e di sostenibilità sia ambientale che sociale a partire dal PSC
2004, per attività commerciali a supporto del nuovo quartiere produttivo. Proprio la dimensione del nuovo
insediamento definisce un bacino d’utenza sia interno, all’ambito medesimo, sia in asse con Reggiolo Rolo,
area con fortissima vocazione logistico infrastrutturale. Il nuovo quartiere produttivo di fatto va a
raddoppiare quello esistente, creando di fatto una strutturata connessione tra i due ambiti con questa
vocazione, dei quali quello già realizzato non contiene al suo interno esercizi commerciali di nessuna
tipologia. Per ciò che concerne i requisiti di accessibilità nella zona è prevista, la nuova infrastruttura
stradale d’innesto tra la viabilità interna e la provinciale verso Reggiolo e Rolo, per la quale
l’amministrazione comunale ha già provveduto ad acquisire i terreni. Tale nuova infrastruttura si innesta in
un sistema stradale che garantisce un sistema di flussi e di innesti assolutamente in linea con i requisiti di
accessibilità richiesti.

POC a - relazione tecnica

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