relazione illustrativa poc variante 2010

COMUNE DI POLINAGO
(Provincia di Modena)
PIANO OPERATIVO COMUNALE (POC)
VARIANTE 2010
(ai sensi della LR n° 20/2000 e sue successive modifiche ed integrazioni)
Adozione D. C. C. n. 20 del 15 / 07 / 2010
Approvazione D. C. C. n. 8 del 28 / 04 / 2011
RELAZIONE ILLUSTRATIVA
Con le modifiche apportate in sede di approvazione
A cura di:
Arch. Gian Luca Giullari (Progettista)
Dott. Fabrizio Colacino (Collaboratore S.I.T)
Patrizia Orlandi (Collaboratore Amministrativo)
Aprile 2011
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SOMMARIO
1. INTRODUZIONE______________________________________________________________4
1.1 Le principali innovazioni apportate dalla Legge Regionale 20/2000 __________________________________ 4
1.2 Le modifiche apportate dalla Legge regionale 6/2009 ______________________________________________ 6
1.3 Obiettivi dei nuovi strumenti urbanistici ________________________________________________________ 8
1.3.1 Obiettivi generali _________________________________________________________________________ 8
1.3.2 Obiettivi specifici_________________________________________________________________________ 9
1.3.3 Politiche da promuovere o da potenziare______________________________________________________ 11
1.4 Gli ambiti d’intervento di nuova edificazione previsti dal PSC _____________________________________ 12
2. LE PREVISIONI PIANO OPERATIVO COMUNALE (POC) VARIANTE 2010 _____________14
2.1 L'applicazione del concetto di perequazione ____________________________________________________ 18
2.2 Gli ambiti per nuovi insediamenti residenziali___________________________________________________ 18
2.2.1 Ambito ANIR1 Ampliamento del comparto denominato "Taverna del Brutto" ________________________ 18
2.2.2 Modifiche all'Ambito ANIR4 a Talbignano ___________________________________________________ 20
2.3 Gli ambiti di compatibilità per interventi di nuova costruzione residenziale di ridotta entità ad integrazione
dei centri e dei nuclei urbani consolidati __________________________________________________________ 21
2.4 Le dotazioni territoriali _____________________________________________________________________ 23
3 Conclusioni a seguito del recepimento delle riserve provinciali____________________ 23
3
1. Introduzione
1.1 Le principali innovazioni apportate dalla Legge Regionale 20/2000
Negli ultimi dieci anni l’urbanistica italiana ha conosciuto numerose innovazioni, sia formali che di
contenuti, che hanno modificato profondamente la strumentazione tradizionale conducendola di
fatto oltre la soglia dei piani di IIIa Generazione, per usare una dizione cara a Giuseppe Campos
Venuti, uno dei padri fondatori dell’esperienza urbanistica emiliana.
L’entrata in vigore della Legge Regionale n°20/2000 “Disciplina generale sulla tutela ed uso del
territorio”, ponendosi alla base di queste tematiche innovative, obbliga i Comuni a predisporre una
separazione molto netta tra le politiche territoriali di carattere strutturale con scadenza nel lungo
periodo (contenute nel Piano Strutturale Comunale), dalle politiche attuative per l’esistente
(delineate nel Regolamento Urbanistico Edilizio) e per i nuovi insediamenti (le cui norme sono da
prevedersi nel Piano Operativo Comunale) che richiedono, invece, azioni più brevi e direttamente
connesse con la durata della legislatura ed il livello di consenso riscosso dall’Amministrazione e
dal Sindaco, superando in questa maniera l’unicità e la unitarietà del PRG tradizionale.
Oltre agli argomenti sopra affrontati, la Legge 20/2000 introduce anche altri elementi riformatori
nell’attività di pianificazione, i più salienti dei quali sono:
-
una maggiore sussidiarietà tra i diversi livelli di pianificazione che, pur operando a scale
territoriali differenti, concorrano alla riuscita di finalità d'interesse comune;
-
un rapporto rinnovato tra Enti istituzionali e cittadini;
-
un’attenzione irrinunciabile ai temi della conoscenza per il piano;
-
l’introduzione del principio della perequazione come condizione saliente dell’equità distributiva
e della fattibilità degli interventi relativi all’acquisizione delle aree per le dotazioni territoriali, per
le attrezzature e gli spazi collettivi (servizi pubblici);
-
l’introduzione della valutazione delle azioni e delle politiche territoriali rispetto a obiettivi
condivisi di sostenibilità ambientale e territoriale (presente nel documento della VALSAT);
-
l’introduzione di standard di qualità urbana ed ecologico - ambientale e l’introduzione delle
dotazioni territoriali e delle attrezzature per gli spazi collettivi come superamento del concetto
di standard urbanistico numericamente definito;
-
il superamento dello zoning funzionalista attraverso la caratterizzazione degli ambiti urbani e
non, delle aree ecologicamente attrezzate e dei poli funzionali;
4
-
l’introduzione massiccia degli strumenti informatici come supporto alla decisione e alla verifica
preventiva dell’azione strategica dell’Amministrazione comunale.
Un insieme di norme, quindi, che determinano un forte scossone all’approccio metodologico
dell’urbanistica tradizionale e che il Comune di Polinago ha già in parte affrontato avendo
approvato il Piano Strutturale Comunale (PSC), il Regolamento Urbanistico Edilizio (RUE) e il
primo Piano Operativo Comunale (POC).
Tra gli argomenti innovativi della legge abbiamo sottolineato la rilevante attenzione posta nella
costruzione del sistema delle conoscenze per il piano; infatti, d’ora in poi non si avranno più solo
degli elenchi di dati e di affermazioni assiomatiche (molto sovente di natura ideologica), ma un
“pacchetto” di analisi, studi e approfondimenti ritenuti indispensabili per una corretta costruzione
dei nuovi strumenti. Su questo versante, la legge ha sì innovato (per il risalto che ha dato a questi
materiali analitici ed interpretativi), ma ha anche raccolto numerose istanze che da più parti
venivano avanzate già all’interno dell’urbanistica maggiormente avanzata.
Se in riferimento agli aspetti conoscitivi per il piano, come già detto in precedenza, si stava
formando una prima ma consolidata tradizione operativa nella prassi urbanistica maggiormente
sensibile ai problemi dell’efficienza disciplinare, per la nuova materia relativa alla valutazione dei
piani, invece, si tratta di una vera e propria rivoluzione copernicana che apre spiragli interpretativi
del tutto straordinari per coloro che ambiscono a costruire un futuro migliore o comunque non
inferiore a quello che è stato consegnato a noi dalle generazioni precedenti. La legge inserisce tale
procedura di valutazione all’interno di uno specifico documento (VALSAT) che dovrà
accompagnare, almeno nelle sue linee fondamentali, tutta l’azione pianificatoria anche nella fase di
gestione.
5
1.2 Le modifiche apportate dalla Legge Regionale 6/2009
Anche a seguito dell’intesa sancita in data 1° aprile 2009, la Regione Emilia Romagna ha
approvato con la Legge Regionale n.6/2009 diverse modifiche all’impianto normativo regolante
l’attività urbanistica ed edilizia.
Sotto l’aspetto prettamente urbanistico, le modifiche alla L.R. 20/2000 hanno introdotto una
maggior semplificazione dei tempi e delle procedure, con un riordino complessivo che per punti si
può così sintetizzare:
-
Integrazione e potenziamento dei contenuti normativi dei piani;
-
Incardinamento di politiche abitative solidali con lo sviluppo della qualità della città;
-
Misure premiali per la qualificazione del patrimonio edilizio esistente anche con meccanismi
progressivi;
-
Rafforzamento della cosiddetta “governance multilivello”, con la revisione dell’accordo
territoriale e dell’impianto partecipativo;
-
Rafforzamento del principio di sviluppo ambientalmente sostenibile;
-
Revisione del sistema della pianificazione territoriale urbanistica con un riordino o meglio una
precisazione sul ruolo e sul contenuto dei diversi Piani, e semplificazione degli elaborati
costitutivi;
in particolare per quanto attiene al P.O.C. si è cercato di rafforzare la sua natura di piano delle
trasformazioni di breve periodo;
Ponendoci a valutare le ricadute di questa strumentazione urbanistica in un territorio come quello
del Comune di Polinago, appare subito evidente come le misure di semplificazione siano
sostanzialmente quelle di maggior importanza.
A suffragio di tale opinione, la lettura statistica della difficoltà con cui diversi Comuni Montani sono
riusciti in questi primi dieci anni di vigenza della Legge, a dotarsi dei nuovi strumenti urbanistici.
Vale la pena qui ricordare che il comune di Polinago ha mosso i primi passi, verso i nuovi piani, per
primo nell’intero panorama provinciale e tra i primi a livello regionale.
Dall’esperienza acquisita si può senz’altro desumere che l’aumentata capacità di scelta
pianificatoria concessa secondo il principio di sussidiaretà, dà buoni frutti se coadiuvata
dall’introduzione di organi competenti e professionali capaci di mantenere la modificazione urbana
ed edilizia puntuale, all’interno di principi costruttivi e di inserimento, di qualità.
6
Altro elemento di valutazione certo sommario ma fortemente evidente è la natura del territorio, un
patrimonio naturalistico di buon valore ed estensione, costituito in parte da boschi e in parte da
corsi d’acqua, che implicano l’esistenza di una moltitudine di entità floristiche e faunistiche, indice
di una ricca biodiversità, sovrastano fortemente la limitata presenza di territorio urbanizzato. Nel
mezzo una sensibile quantità di territorio sì antropizzato ma figlio di una lunghissima tradizione
rurale.
Prevalgono quindi aspetti naturalistici ma sul quale incombono prepotentemente gli squilibri
determinati da una agricoltura fortemente meccanizzata e indirizzata verso una totalizzante
presenza della filiera del Parmigiano Reggiano.
Da un bilancio generale di questi ultimi cinque anni di vigenza dei nuovi strumenti urbanistici segue
che l’attività edilizia è rimasta fondamentalmente legata al recupero del patrimonio edilizio
esistente, sui circa 120 interventi edilizi importanti, escludendo cioè gli interventi manutentivi, sono
meno di 20 quelli relativi a nuovi fabbricati e i restanti riguardano il recupero di edifici ex rurali
oppure ampliamenti di edifici esistenti.
Attraverso una puntuale valutazione in sede di Commissione per la Qualità Architettonica e il
Paesaggio, senza una eccessiva rigidità ( 150 pareri anni 2005 – 2009 di cui 12 negativi e circa il
50% favorevoli con prescrizioni) si è riusciti ad elevare sensibilmente la qualità architettonica degli
interventi.
Una rappresentazione pubblica anche solo fotografica di tale attività edilizia la documenterebbe
molto bene.
Il giudizio che si può esprimere in sintesi è che l’attività edilizia è fortemente legata alle esigenze
della popolazione locale comprendendo i proprietari di seconde case, mentre scarso appare
l’apporto di una vera e propria imprenditoria edile tutta o quasi confinabile all’intervento urbanistico
del nuovo comparto a nord del capoluogo.
A tale esigenza la risposta pubblica non può che limitarsi ad un mantenimento/miglioramento
dell’assetto paesaggistico esistente così come del resto avvenuto.
La scelta pianificatoria del PSC è stata fondamentalmente quella di prevedere la localizzazione
dello sviluppo futuro a ridosso del capoluogo e dell’abitato di Talbignano ma al tempo stesso quella
di assentire eventuali esigenze localizzative puntuali della popolazione che spesso richiedono di
poter realizzare nelle vicinanze dei propri familiari le unità abitative per le proprie nuove
generazioni.
7
Si è fondamentalmente stabilito che ciò può avvenire esclusivamente quando ciò non comporta un
aggravio per la collettività in termini di aumenti infrastrutturali e naturalmente quando le
caratteristiche del territorio sia in termini di sicurezza che di vincoli di varia natura, lo consentono.
Sostanzialmente il presente POC contiene interventi legati a questo secondo aspetto.
1.3 Obiettivi dei nuovi strumenti urbanistici
Come detto se si osserva il territorio di Polinago nel suo complesso, prevale la presenza di un
patrimonio naturalistico di buon valore ed estensione, costituito in parte da boschi e in parte da
corsi d’acqua, che implicano l’esistenza di una moltitudine di entità floristiche e faunistiche, indice
di una ricca biodiversità. I nuovi strumenti urbanistici si propongono di tutelare tali risorse e di
promuoverne la valorizzazione, definendo le aree protette non solo come entità “intoccabili”, ma
come luoghi in cui proporre azioni sostenibili che contribuiscano allo sviluppo del territorio.
Per comprendere più a fondo la tematica considerata, bisogna comunque ricordare che la filosofia
del Piano si basa costantemente sul paesaggio inteso come “sistema di ecosistemi” (vedi Quadro
Conoscitivo): in questo modo ogni elemento che lo costituisce, sia naturale che antropico, ha un
ruolo ben preciso nell’insieme e ogni interazione o modificazione temporale degli elementi stessi
può essere riconosciuta e valutata come contributo positivo o meno allo sviluppo.
1.3.1 Obiettivi generali
Gli obiettivi generali per una corretta gestione della componente naturale ed ambientale, che
sottostanno all’intendimento principale di tutela e valorizzazione del paesaggio nonché della
biodiversità, rimangono quelli già espressi nei precedenti strumenti:
-
tutela e valorizzazione delle aree boscate;
-
tutela e valorizzazione delle reti ecologiche presenti su tutto il territorio comunale ed in
particolare nelle Unità di Paesaggio 2 e 4;
-
tutela della risorsa idrica superficiale e sotterranea;
-
valorizzazione della funzione di corridoio ecologico svolto dai corsi d’acqua nelle Unità di
Paesaggio 2 e 4;
-
valorizzazione della funzione potenziale di corridoio ecologico e di riqualificazione paesistico
ambientale che possono rivestire le infrastrutture per la viabilità esistenti;
-
riqualificazione paesaggistico - ambientale del territorio.
8
1.3.2 Obiettivi specifici
Il Piano Strutturale si è proposto di raggiungere gli obiettivi appena citati attraverso le seguenti
azioni:
-
promozione e incentivazione di attività di governo dei boschi che permettano la rimozione e
l’eventuale sfruttamento della biomassa in eccesso che attualmente, in stato di abbandono,
rischia di soffocare la crescita del sistema boschivo. Qualsiasi intervento previsto dovrà
comunque essere quantificato in termini di Btc e rispettare il valore di 5,53 Mcal/mq/anno
nell’Unità di Paesaggio 1 e 4,00 Mcal/mq/anno nell’Unità di Paesaggio 3, cioè non dovrà
diminuire tale valore;
-
promozione di attività turistiche sostenibili, che sfruttino la risorsa boschiva in relazione
all’intero sistema paesaggistico, al fine di incentivare la conoscenza degli ecosistemi presenti
nel territorio nel pieno rispetto della loro naturalità. Qualsiasi intervento previsto dovrà
comunque essere quantificato in termini di Btc e rispettare il valore di 5,53 Mcal/mq/anno
nell’Unità di Paesaggio 1 e 4,00 Mcal/mq/anno nell’Unità di Paesaggio 3, cioè non dovrà
diminuire tale valore;
-
promozione ed incentivazione di attività produttive nelle aree boscate più prossime al territorio
urbanizzato e agli ambiti protourbani, quali, ad esempio, la raccolta e la lavorazione del
legname, specialmente proveniente dal sottobosco. Tali attività dovranno offrire servizi coerenti
non solo con le risorse naturali, ma anche con quelle storiche e paesaggistiche che
caratterizzano il territorio. Qualsiasi intervento previsto dovrà comunque essere quantificato in
termini di Btc e rispettare il valore di 5,53 Mcal/mq/anno nell’Unità di Paesaggio 1 e 4,00
Mcal/mq/anno nell’Unità di Paesaggio 3, cioè non dovrà diminuire tale valore;
-
promozione di interventi atti a mitigare l’avvicendamento del sistema naturale in prossimità di
alcuni ambiti urbani e protourbani, soprattutto per quanto riguarda la presenza di animali che
creano problemi alla gestione degli spazi aperti privati e pubblici, interferendo con il normale
svolgimento delle attività umane;
-
promozione della tutela della risorsa idrica superficiale e sotterranea tramite il riconoscimento
di fasce di rispetto in cui gli interventi umani siano regolamentati;
-
valorizzazione della risorsa idrica superficiale e sotterranea attraverso il possibile sfruttamento
delle quantità d’acqua in eccedenza, nel pieno rispetto delle caratteristiche naturali ed
ambientali delle sorgenti e dei bacini di ricarica delle stesse (ad esempio, sorgente delle Acque
di Brandola);
9
- valorizzazione della funzione di corridoio ecologico nelle Unità di Paesaggio 2 e 4 svolto dai
corsi d’acqua, riconoscendo alle fasce di pertinenza fluviale il ruolo di ambiti vitali propri del
corso d’acqua, attraverso la promozione di interventi che garantiscano in modo unitario la
qualità idraulica e la qualità paesaggistica, in equilibrio tra loro;
-
valorizzazione della funzione di corridoio ecologico nelle Unità di Paesaggio 2 e 4 svolto dai
lembi boscati che si incuneano all’interno degli ambiti urbani e protourbani, attraverso la
promozione di interventi che garantiscano la protezione delle qualità naturalistiche e
paesaggistiche di tali elementi;
- valorizzazione della funzione potenziale di corridoio ecologico e di riqualificazione paesistico
ambientale che possono rivestire le infrastrutture per la viabilità qualora vengano ripensate e
progettate non più come meri vettori di flussi di mobilità, ma come sistemi stradali evoluti, dotati
di fasce laterali di vegetazione finalizzate alla mitigazione dell’impatto tipico di queste strutture.
In questa ottica va considerata la promozione di interventi che attenuino gli impatti negativi
prodotti in modo particolare dai flussi di traffico riscontrabili sulla Provinciale Valrossenna in
termini di rumore, produzione di polveri e CO2;
-
riqualificazione paesaggistico ambientale del territorio, attraverso la promozione di idonei
accorgimenti mitigativi, da associare alle nuove strutture insediative a carattere residenziale,
economico-produttivo o di servizio. Promozione di “soft design”. Ogni intervento previsto dovrà
comunque essere quantificato in termini di Btc e rispettare perlomeno il valore preesistente,
cioè non dovrà contribuire alla diminuzione del valore complessivo presente nelle Unità di
Paesaggio 2 e 4. In particolare, gli interventi da realizzare all’interno del centro urbano di
Polinago, quantificati in termini di Btc, non dovranno ridurre il valore di 1,21 Mcal/mq/anno
attribuito dall’analisi all’intero agglomerato. Il valore della Btc negli ambiti montani protourbani è
proponibile come non inferiore all’esistente;
-
valorizzare la situazione ambientale dei centri urbani e protourbani individuando valori di
sostenibilità non inferiori all’esistente.
In rispetto a tali principi il POC detta prescrizioni per avvicinarsi all’obiettivo di un abitare di qualità
che si avvicini anche ad una produzione quasi nulla di emissioni di CO2, ogni intervento dovrà
rispettare i parametri di Btc previsti.
10
1.3.3 Politiche da promuovere o da potenziare
- Politiche di tutela del sistema boschivo, orientate a salvaguardarne la sopravvivenza (tramite
l’utilizzo del legname presente nel sottobosco);
- politiche finalizzate alla conoscenza del sistema boschivo come elemento di particolare pregio
facente parte del paesaggio comunale e provinciale, attraverso:
•
la promozione di iniziative di indagine e studio delle peculiarità ecosistemiche;
•
la messa a dimora di segnalazioni che illustrino le specificità della flora e della
fauna presenti nel territorio;
•
la creazione di percorsi segnalati la cui percorrenza a piedi permetta di venire il più
possibile a contatto con la realtà naturalistica del luogo;
•
il recupero di piccoli edifici in stato di rovina, al fine di creare punti di informazione
su possibili itinerari da compiere per finalità ricreative e culturali;
- politiche finalizzate allo sfruttamento delle risorse quali il legname in eccedenza, nel pieno
rispetto delle caratteristiche naturali e paesaggistiche del sistema boschivo;
- politiche finalizzate al controllo dell’avvicendamento del sistema naturale in prossimità dei
principali centri urbani (Polinago, Gombola e Talbignano) e protourbani, tramite:
•
il monitoraggio della crescita di alcuni lembi boscati, insinuatisi nel territorio
urbanizzato, dove l’eccessivo sviluppo della vegetazione e il relativo aumento
della popolazione faunistica rischia di interferire con la fruizione di spazi aperti
pubblici o privati;
-
politiche finalizzate al potenziamento del ruolo di corridoio ecologico posseduto dai corsi
d’acqua presenti nel territorio, in particolare modo nelle Unità di Paesaggio 2 e 4, dove il valore
di Btc, inferiore a quello attribuito alle Unità di Paesaggio 1 e 3, rivela una minore resilienza
dell’ecosistema considerato. Tali politiche si esplicitano in azioni mirate:
•
al mantenimento e al potenziamento dei caratteri ambientali e naturali delle
sponde, delle golene e delle fasce di pertinenza;
•
all’uso ecologico delle opere previste per la messa in sicurezza idraulica, con
particolare attenzione alle esigenze della fauna ittica;
-
politiche atte a promuovere l’utilizzazione dell’acqua delle sorgenti in eccedenza tramite azioni
che non alterino negativamente l’ecosistema complessivo di cui fanno parte e che non
modifichino le caratteristiche naturali ed ambientali delle sorgenti stesse e dei bacini di ricarica;
11
-
politiche per la mitigazione degli impatti delle infrastrutture per la mobilità, attraverso la
realizzazione contestuale:
•
di fasce verdi per il loro inserimento paesaggistico e l’eventuale contenimento
dell’inquinamento acustico ed atmosferico;
•
dei piccoli manufatti necessari per garantire la continuità delle reti ecologiche e/o
evitare l’attraversamento dell’infrastruttura da parte di specie animali;
-
politiche intese a promuovere, in concomitanza con la realizzazione delle nuove strutture
insediative a carattere economico-produttivo, tecnologico o di servizio, idonei accorgimenti
mitigativi in grado di apportare benefici ecologico - ambientali compensativi degli impatti
prodotti.
1.4 Gli ambiti d’intervento di nuova edificazione previsti dal PSC
La capacità insediativa residenziale attribuita dal vigente Piano Strutturale Comunale ai nuovi
ambiti d'espansione è pari a circa 240 alloggi che verranno così ripartiti:
-
circa il 50% del nuovo patrimonio abitativo nel centro capoluogo del Comune, valore che
corrisponde a circa 120 alloggi. La potenzialità edificatoria sarà realizzata in un unico ambito di
superficie complessiva pari a circa 24,8 ettari, denominato ANIR1 ”Casa Farinatti – Taverna
del Brutto”, previsto dal Piano Strutturale Comunale immediatamente a monte del centro
capoluogo;
-
circa il 25% del totale (che corrisponde a circa 60 alloggi) da allocare nella frazione di
Talbignano. In questo caso, gli alloggi previsti saranno ripartiti tra quattro ambiti di
trasformazione urbanistica:
-
a Talbignano Ponte il PSC individua, a monte dell’abitato, l’ambito ANIR3 che si
estende su una superficie complessiva di circa 3,3 ettari e prevede
l’insediamento di circa 20 alloggi;
-
a Talbignano il Piano prevede gli ambiti ANIR4 (10 alloggi, su un’area di circa
2,4 ettari), ANIR5 (25 alloggi, per una superficie di 4,8 ettari) e infine ANIR6 (5
alloggi disposti su un’area di 3,3 ettari);
-
il restante 25% (pari a circa 60 alloggi) andrà a costituire un plafond di unità abitative da
realizzare nelle frazioni minori come ad esempio a Gombola Ponte, dove il PSC individua
l’ambito ANIR2 “Ca’ del Ghiddo” (10 alloggi su una superficie pari a circa 1,8 ettari) e nei nuclei
12
di nuova espansione del Comune come Casa dello Storto (10 alloggi). La quota residua sarà
ripartita tra tutte quelle realtà territoriali che sapranno soddisfare determinati requisiti
prestazionali fissati dall'Amministrazione proponente. Le specifiche da presentare all’atto della
proposta saranno legate sia al soddisfacimento delle situazioni sociali più emergenti (come la
realizzazione di alloggi per nuovi nuclei familiari di residenti, per avvicinamenti familiari, per
l'assistenza ad anziani) che alla sostenibilità ecologica e territoriale dei nuovi insediamenti.
In definitiva, il Piano Strutturale Comunale individua i seguenti ambiti di trasformazione urbanistica
a prevalente destinazione residenziale:
Superficie
Località
Sigla
n° alloggi
Polinago capoluogo
ANIR1
120
24,8
Gombola Ponte
ANIR2
10
1,8
Talbignano Ponte
ANIR3
20
3,3
Talbignano
ANIR4
10
2,4
Talbignano
ANIR5
25
4,8
Talbignano
ANIR6
5
3,3
(in ettari)
In ogni caso, è opportuno sottolineare ancora che uno dei criteri imprescindibili di cui si è tenuto
conto nell’allocazione dei possibili ambiti di trasformazione urbanistica è stato quello di non aver
considerato in alcun modo siti che presentavano caratteristiche inidonee all’edificazione come aree
boscate, zone soggette a possibili eventi franosi o esondabili.
13
2. Le previsioni del Piano Operativo Comunale (POC) variante 2010
In data 29.06.2006, con atto n. 19 di Consiglio Comunale è stato approvato il primo P.O.C. del
comune di Polinago che ha riguardato le seguenti località richiamate nella tabella di cui sopra:
Sigla
Numero di
Numero di alloggi
alloggi
ancora
realizzati
realizzabili
20
3
17
“Polinago Alta”
35
0
35
“Campeggio”
-
-
-
“Talbignano”
8
0
6
Sub comparto
“Taverna del
ANIR1
ANIR4
TOTALE
Brutto”
Numero di alloggi
previsti dal POC
59
3
58
14
Inoltre sono stati previsti ed individuati 12 ambiti di compatibilità per interventi di nuova costruzione
residenziale di ridotta entità ad integrazione dei centri e dei nuclei consolidati con i risultati di cui
alla seguente tabella:
Alloggi ancora possibili
Alloggi realizzati o in
(al netto delle domande di
corso di realizzazione
rinuncia di seguito ricevute)
2
2
0
2
Casa Marini 2
2
0
0
0
Maranello
2
0
2
2
Cà Bortolotti 1
2
0
2
2
Cà Bortolotti 2
2
0
2
2
Cà Bortolotti 3
2
1
1
2
Casa Bondi
2
0
2
2
Casa Storto 1
2
0
2
2
Casa Storto 2
2
0
2
2
Casa Storto 3
2
2
0
2
Casa Storto 4
2
0
0
0
Brandola
2
0
2
2
24
5
15
20
denominazione
Alloggi previsti
Casa Marini 1
TOTALE
TOTALE
A fine 2009, a circa 18 mesi dalla scadenza del P.O.C., la realizzazione degli interventi è stata
abbastanza modesta.
Tenuto conto anche delle attuali condizioni economiche il dato rivela la scarsa appetibilità del
territorio del Comune di Polinago, ed esclusivamente nel Capoluogo dato che l’unico comparto
attuato con alcune realizzazioni completate è appunto il Comparto denominato “Taverna del
Brutto”.
Anche gli ambiti di ridotta entità di cui alla seconda tabella hanno avuto poca fortuna ma in ogni
caso si ritiene che la fattispecie sia molto indicata per consentire il soddisfacimento di alcune
esigenze particolari diversamente difficilmente assentibili, tant’è che il presente P.O.C. contiene
quasi esclusivamente questo tipo di previsione.
15
2.1 L’applicazione del concetto di perequazione
Uno dei concetti più importanti introdotti dal presente Piano Operativo Comunale è quello relativo
alla perequazione urbanistica, strategia operativa concepita allo scopo di rendere le previsioni
residenziali e le destinazioni a servizi d’interesse pubblico più eque e giuste.
Nel nostro Paese l'urbanistica é disciplina sufficientemente giovane; è infatti solo dal Secondo
Dopoguerra che ha cominciato a diffondersi con una certa decisione. Il Piano Regolatore Generale
comunale é lo strumento urbanistico maggiormente conosciuto ed è anche quello su cui sono state
tentate le maggiori modifiche e le più feconde esperienze. I problemi che manteneva al suo interno
erano però ancora piuttosto numerosi ed è anche per questi motivi che dapprima si è cercato di
modificarne la struttura e successivamente si è ritenuto di dover intervenire con strumenti
maggiormente innovativi. Uno dei problemi rilevanti dell’urbanistica italiana, che rappresenta nello
stesso tempo anche la fonte di maggiore insoddisfazione per chi elabora dal punto di vista tecnico
uno strumento urbanistico di livello comunale, é quello relativo alla differenza di trattamento delle
diverse proprietà che si perpetua nel regime dei suoli: infatti, a fronte dei non secondari vantaggi
offerti ai proprietari dei terreni investiti dalle scelte di edificazione troviamo frequenti, ma inevitabili,
casi di terreni investiti da destinazioni per pubblici servizi. E mentre i primi si arricchiscono
solamente per effetto di una scelta della collettività, gli altri si vedono privati di un proprio bene (in
questi casi fino ad ora é stato previsto l'esproprio come forma di acquisizione pubblica), sempre e
solo per effetto di una analoga scelta collettiva, connessa al reperimento delle aree per i servizi.
Le difficoltà economiche e procedurali che la Pubblica Amministrazione deve superare per entrare
in possesso delle aree per i servizi é materia talmente conosciuta da non richiedere ulteriori
considerazioni, specialmente adesso, con le ristrettezze finanziarie a cui é costretta. Non da tutti é,
invece, conosciuto il meccanismo che soprassiede all'esproprio in tutti i suoi aspetti e non solo
riguardo ai suoi costi economici. Senza dilungarsi troppo, vale comunque la pena di ricordare che
le aree, per essere espropriabili, devono essere destinate dall’urbanistica a pubblico servizio; che
tali destinazioni di Piano hanno, per effetto di una sentenza della Corte Costituzionale, una durata
solo quinquennale mentre per effetto di un'altra recente sentenza queste destinazioni possono
essere reiterate nel tempo solo se il Comune dimostra la capacità finanziaria di addivenire
all'acquisto tramite esproprio. Esproprio che, dopo la sentenza n°5/80 della Corte Costituzionale,
16
deve ora avvenire mediante la corresponsione alla proprietà del 50% del valore di mercato
dell'area. Un meccanismo dunque piuttosto pesante da portare a compimento, anche se la recente
legge regionale ha provveduto a semplificare alcuni passaggi ed interpretazioni.
La proposta che si era avanzata nel P.O.C. vigente intendeva agire proprio su tali meccanismi
procedurali introducendo, peraltro, anche una notevole dose di giustizia nel trattamento dei diversi
soggetti interessati dalle previsioni di Piano. Il ragionamento perequativo si muove proprio da
quest'ultimo aspetto per interessare poi, direttamente o indirettamente, anche le altre questioni:
con la proposta si vuole infatti attribuire un indice convenzionale, denominato plafond, uguale per
tutte le aree di trasformazione urbanistica che sarà commisurato alle reali situazioni locali. Con tale
proposta, tutti i proprietari di terreni interessati da una qualsivoglia destinazione del POC,
riceveranno lo stesso trattamento e non ci saranno più figli e figliastri che tanti danni ed
incomprensioni hanno determinato alla disciplina urbanistica ed alla sua applicazione
amministrativa.
In realtà la traduzione reale di tale concetto non ha fruttato molto e così non poteva che essere
vista la scarsa attività edilizia che ha prodotto finora il P.O.C. vigente.
Agli interventi di ridotta entità è stato commisurato un lieve incremento delle superfici da mettere a
disposizione per la collettività con la possibilità di monetizzare tale obbligo.
Anche in questo caso si è voluto più che altro salvaguardare un principio di applicazione in quanto
le aree richieste hanno fruttato poche centinaia di euro per intervento.
A riguardo delle aree per pubblici servizi, nel presente P.O.C. non sono previste nuove aree ma
esclusivamente l’introduzione di alcuni parametri edificatori connessi all’ambito ANIT 1 del
capoluogo che attualmente ne è privo.
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2.2 Gli ambiti per nuovi insediamenti residenziali
2.2.1 Ambito ANIR1 Ampliamento del comparto denominato “Taverna del Brutto”
Il comparto per insediamenti prevalentemente residenziali appartenente all’ANIR1 e denominato
“Taverna del Brutto” è posto a monte del centro capoluogo di Polinago in adiacenza all’Anit1 dove
sorge il maneggio di proprietà comunale.
Con la realizzazione di tale comparto in corso di realizzazione si è ottenuto un netto miglioramento
della infrastrutturazione della zona con la realizzazione di circa 300 metri di nuova strada
comunale, nuove linee acquedottistiche, un nuovo parcheggio, la sistemazione a verde dell’area
che costeggia il maneggio.
Le opere oltre a servire il comparto, consentiranno un ulteriore sviluppo urbano in direzione del
Capoluogo.
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La nuova richiesta inserita nel presente P.O.C. (l’area con perimetro evidenziato nell’immagine),
riguarda una “spalmatura” della potenzialità edificatoria già concessa con la realizzazione di nuovi
sei lotti monofamiliari e la riduzione della potenzialità edificatoria di altrettanti lotti già previsti nella
parte in corso di realizzazione.
Il parere a tale realizzazione non può che essere favorevole in quanto l’unico dato in qualche modo
negativo può essere un aumento di consumo di suolo che, data la quantità a disposizione
dell’intero ANIR , è pressoché infinitesimo.
A favore una densità edilizia molto bassa, assolutamente idonea alle tipologie costruttive del
nostro territorio.
I maggiori costi di urbanizzazione sono naturalmente tutti a carico di chi interverrà.
Le tipologie edilizie ammesse saranno pressoché mantenute ampliando solo in minima parte gli usi
ammessi consentendo alcune funzioni complementari all’insediamento residenziale quali gli studi
professionali che ben si prestano ai potenziali futuri abitanti.
Per quanto attiene le condizioni di sostenibilità da soddisfare nell’attuazione del sub comparto
“Taverna del Brutto”, il POC in continuità con quello vigente prescrive:
-
per quanto riguarda lo smaltimento delle acque reflue, il comparto risulta sostanzialmente già
servito dall’infrastrutturazione già effettuata così come per le altre reti;
-
per quanto riguarda la stabilità dei versanti e le condizioni statiche degli edifici, dovranno
essere garantite dalla conformità alle indicazioni fornite nella Relazione Geologica allegata alle
norme del POC. In ogni caso, si rimanda al capitolo 6.4.1 della Relazione Illustrativa del PSC.
Per quanto concerne la valutazione della sostenibilità ambientale e paesaggistica, il calcolo
dell’indicatore Biopotenzialità Territoriale, effettuato in base alla sistemazione urbanistica del sub
comparto “Taverna del Brutto”, fa mantenere il valore già previsto dal
P.O.C. vigente
per un
valore pari a circa 0,57 Mcal/mq/anno.
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2.2.2 Modifiche all’Ambito ANIR4 a Talbignano
L’ambito ANIR4 è situato a valle del Palazzo di Talbignano e si sviluppa lungo il tratto di strada
compreso tra l’abitato di Talbignano Ponte e Talbignano.
Il primo Piano Operativo Comunale vigente ha inserito parte dell’ambito ANIR4 tra le componenti
suscettibili d’attuazione; la superficie territoriale interessata era pari a circa 0,84 ettari su
un’estensione complessiva del comparto urbanistico di circa 2,4 ettari (pari al 35% dell’intero
comparto).
A seguito della richiesta di uno dei propositori, uno dei due comparti previsti viene fortemente
sottodimensionato prevedendo la realizzazione di un singolo edificio.
Pertanto l’intervento richiesto è stato trattato alla stregua degli interventi residenziali di ridotta
entità in quanto non sono previste realizzazioni di opere di urbanizzazione primaria da cedersi alla
collettività ma l’esclusiva realizzazione di opere di allacciamento alle urbanizzazioni già presenti.
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Per le aree da cedere ai fini perequativi e riguardo alle urbanizzazioni collettive si è ritenuto di
procedere con la monetizzazione, da applicarsi nel caso in questione data la scarsa entità della
superficie prevista.
L’altro comparto rimane regolamentato dal P.O.C. vigente visto che la proprietà richiedente,
opportunamente avvisata, non ha prodotto nessun tipo di richiesta.
Le dotazioni fuori comparto previste rimangono contenute nelle procedure previste dal POC
vigente stante il rischio che la loro reiterazione nel presente POC sia considerabile illegittimo.
Nel lotto edificabile saranno applicati i parametri già previsti nel precedente POC per il medesimo
ANIR di modo che ci sia continuità tra tutti gli interventi presenti nell’ANIR4.
Le condizioni di sostenibilità non saranno modificate.
Dalla lettura delle norme di PSC si evince che nell’intero ambito ANIR4 il valore medio della Btc
non potrà essere inferiore a 1,3 Mcal/mq/anno, valore che dovrà essere rispettato nella superficie
oggetto di intervento prevista dal presente POC.
Data la tipologia urbanistica applicata si deduce che anche il concetto perequativo dovrà essere
applicato alla stregua dei previsti interventi di nuova costruzione residenziale di ridotta entità.
2.3 Gli ambiti di compatibilità per interventi di nuova costruzione residenziale di ridotta
entità ad integrazione dei centri e dei nuclei urbani consolidati
Gli ambiti di compatibilità per interventi di nuova costruzione residenziale di ridotta entità ad
integrazione dei centri e dei nuclei consolidati, inseriti nel presente POC, sono complessivamente
8 e sono denominati rispettivamente Ambito 1 “Le Serre”, Ambito 2 “Casa Marini 3”, Ambito 3 “Cà
Violino di sotto”, Ambito 4 “Potta Miccia”, Ambito 5 “La Fratta”, Ambito 6 “Palaveggio”, Ambito 7
“Quagnola”, Ambito 8 “Prato Bigio”.
Oltre a questi interventi, il presente POC inserisce in Località Casa dello Storto altre due richieste
di privati: Ambito 9 “Casa dello Storto 5”, Ambito 10 “Casa dello Storto 6”. In loc. Casa dello Storto
le domande pervenute richiedevano un numero maggiore di alloggi ma essendo disponibili,
rispetto alla quota massima del PSC, solo quattro alloggi sono stati assegnati in numero di 2 per
ogni domanda. Pertanto fino alla scadenza di uno dei due POC non potranno essere assegnati
altri interventi in questa località avendo saturato la quantità messa a disposizione dal PSC per
l’Areale di Casa dello Storto.
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Gli otto ambiti di compatibilità e le due richieste riguardanti l’Areale di Casa dello Storto sono
individuate cartograficamente nelle Tavole n°1 del Piano Operativo Comunale in termini generali di
localizzazione con riferimento all’intero territorio comunale e sono riproposte con scala a maggior
dettaglio nella cartografia contenuta nelle norme di Attuazione, distinte da apposita simbologia
grafica.
La disciplina di questi ambiti è normata dall’articolo n°9 delle norme di POC.
Data la dimensione dell’ambito 10 “Casa dello Storto n.6”, che prevede l’accorpamento/modifica
dell’Ambito “Casa Storto 2” previsto al POC vigente individuando 4 lotti monofamiliari e la
necessità conseguente di realizzare urbanizzazioni pubbliche, si prevede la procedura di
attuazione diretta stante l’assunzione, anche per tale lottizzazione, del presente POC di valore
PUA alla stregua di quanto previsto per il sub comparto “Taverna del Brutto”, la procedura di
convenzione da stipularsi sarà conseguentemente la medesima.
Nei rimanenti gli otto ambiti residenziali di ridotta entità sarà concessa una superficie residenziale
una tantum pari a 300 mq e potranno essere attuati direttamente tramite singolo Permesso di
costruire convenzionato.
Le tipologie edilizie ammesse sono il singolo edificio formato da un unico alloggio, con un massimo
di tre piani e comunque con altezza non superiore a 9,5 metri; non sono ammesse coperture piane
con la sola eccezione della soluzione a “tetto verde”.
Per quanto attiene le condizioni di sostenibilità da soddisfare all’interno degli ambiti di
compatibilità, si dovranno rispettare i seguenti accorgimenti:
- per quanto riguarda lo smaltimento delle acque reflue, questa dovrà avvenire collegandosi al
collettore secondario della rete pubblica comunale oppure dovrà essere realizzato attraverso un
sistema di trattamento conforme alla normativa regionale vigente in materia (deliberazione di
Giunta regionale n°1053 del 09/06/2003);
- per la stabilità dei versanti e le condizioni statiche degli edifici, dovranno essere garantite dalla
conformità alle indicazioni fornite nella Relazione Geologica allegata alle norme del POC.
Il perimetro individuato nella cartografia di dettaglio è l’area in cui sarà applicato il valore di Btc che
non potrà essere minore rispetto al valore attualmente esistente e almeno pari al valore minimo
previsto per l’Unità di paesaggio che lo contiene.
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2.4 Le dotazioni territoriali
Per quanto attiene il sistema delle dotazioni territoriali, il presente Piano Operativo Comunale
inserisce esclusivamente alcuni parametri edificatori relativi all’ANIT 1, in quanto al momento
sprovvisto.
Si riferiscono essenzialmente alla possibilità contenuta nel PSC di realizzare opere
complementari e/o a servizio dell’attuale maneggio di proprietà Comunale.
Fermo restando i limiti previsti dall’art.17.7 del PSC, sarà possibile potenziare il maneggio con la
realizzazione di una pista coperta/aperta, l’aumento dei box per cavalli fino a massimo di 16 Box
totali, un edificio di servizi che potrà contenere anche alcuni spazi ricettivi funzionali all’attività del
maneggio compresa la residenza ma ad esclusivo servizio del conduttore.
Si omette di operare un bilancio riguardante la realizzazione di dotazioni territoriali in quanto, in
questo POC non previste e per il POC vigente non risultano ancora opere concluse rispetto a
quelle previste.
Conclusioni a seguito del recepimento delle riserve provinciali
Per maggior chiarezza e al fine di recepire quanto indicato nelle riserve della provincia si dispone
la seguente tabella riguardante il dimensionamento degli strumenti urbanistici vigenti facendo
riferimento ai quantitativi ammessi dal PSC e a quanto già assorbito dai POC vigenti ovvero dal
POC 2006 ancora vigente e dal presente POC, (si tenga conto che rispetto a quanto definito nelle riserve è
sopravvenuta la rinuncia a un lotto e pertanto i quantitativi qui di seguito differiscono da quanto previsto nelle riserve al
p.to 1 di una unità (dimensione residenziale assorbita dai Poc 92 anziché 93).
AMBITI
ANIR 1
ANIR 3
ANIR 4
ANIR 5
ANIR 6
PLAFOND E
ANIR 2 Gombola
TOTALE
SUB COMPARTI
TAVERNA DEL
BRUTTO
POLINAGO ALTA
CAMPEGGIO
TALBIGNANO
TALBIGNANO
TALBIGNANO
TALBIGNANO
PREVISIONI
PREVISIONI
POC 2006 (al
PSC
netto delle rinunce
presentate)
PREVISIONI
AGGIUNTIVE
POC 2010
NUMERO
ALLOGGI
ANCORA
REALIZZABILI
20
0
10
20
25
5
35
0
0
4
0
0
0
0
0
2
0
0
60
18
13
29
240
77
15
148
120
65
10
14
25
5
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