INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE

INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE - ITALIA
(sintesi con i punti salienti del mercato immobiliare nazionale)
PREZZI: -3,0% nei primi sei mesi del 2014
2008
-6,3%
2009
-4,2%
2010
-1,1%
2011
-4,7%
2012
-10,5%
2013
-8,9%
I sem 2014
-3,0%
Variazione percentuale dei prezzi
Nel primo semestre del 2014 le quotazioni delle abitazioni in Italia sono diminuite: nelle
grandi città del 3,0%, nell’hinterland delle grandi città del 3,4% e nei capoluoghi di
provincia del 3,1%. Genova è la città che ha segnalato il ribasso più forte (-5,7%). Firenze
con -0,7% e Bari con -1,4% sono le città dove gli immobili hanno perso meno. L’analisi per
aree geografiche vede una diminuzione dei prezzi del 2,3% nel Nord Italia, del 3,3% nel
Sud Italia e del 4,3% nell’Italia centrale.
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale
L’analisi della domanda, nelle grandi città, vede una maggiore concentrazione delle
richieste sul trilocale (36,2%), seguita dal bilocale (29,4%). In aumento la richiesta dei tagli
grandi. L’analisi della disponibilità di spesa continua a dare segnali di contrazione.
TEMPI DI VENDITA: in lieve diminuzione
A luglio 2014 i tempi di vendita si attestano intorno a 172 gg nelle grandi città, 196 gg
nell’hinterland delle grandi città e 187 gg nei capoluoghi di provincia.
LOCAZIONI: domanda sostenuta
L’andamento dei canoni di locazione, nelle grandi città, registra un calo dei canoni
dell’1,8% per i monolocali, dell’1,5% per i bilocali e dell’1,7 % per i trilocali. Il contratto più
praticato è quello a canone libero ma aumenta l’interesse per il contratto a canone
concordato.
COMPRAVENDITE: aumenta la percentuale di chi acquista la prima casa
L’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa
evidenzia che il 78,3% ha interessato l’abitazione principale, il 16,3% la casa ad uso
investimento ed il 5,4% la casa vacanza.
PREVISIONI
Il 2014 potrebbe concludersi con transazioni in aumento (tra 420 e 430 mila
compravendite). Sul versante dei prezzi prevediamo nelle grandi città un ribasso dei valori
compreso tra -5% e -3%, nelle altre realtà territoriali tra -6% e -4%.
________________________________________________
UDINE: INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE
(sintesi con i punti salienti del testo integrale di seguito)
2008
PREZZI: stabilità nel I semestre 2014
2009
2010
2011
2012
2013
-9,3%
-1,7%
-3,9%
-2,5%
-11,9%
-6,8%
I sem 2014
-6,4%
Variazione percentuale dei prezzi.
Nella prima parte del 2014 le quotazioni delle abitazioni di Udine hanno fatto segnare un
calo del 6,4% rispetto al semestre precedente.
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale
L’analisi della domanda vede la prevalenza del trilocale, che rappresenta il 45,1% del
campione. I quadrilocali sono richiesti nel 29,9% del casi, i bilocali incidono per il 23,3%.
In più della metà dei casi (51,1%) i potenziali clienti esprimono budget inferiori a 120 mila €;
il 30,4%, invece, ha una disponibilità di spesa compresa tra 120 e 169 mila €.
OFFERTA: tagli medio-grandi sul mercato
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Sul mercato di Udine c’è una grande offerta di trilocali (47,6%), seguiti dai bilocali con il
25,6% e dai quadrilocali con il 24,4%.
COMPRAVENDITE
Sostanzialmente stabile il numero di compravendite in città: nella prima parte del 2014
sono state effettuate 486 transazioni, pari allo 0,8% in più. In provincia, invece, sono state
compravendute 1.347 abitazioni e la variazione è -2,6%.
________________________________________________
Testo integrale
UDINE: MAGGIORE FIDUCIA E RINNOVATO INTERESSE
Sono in diminuzione del 6,4% le quotazioni delle abitazioni di Udine nel primo semestre del 2014 rispetto al
secondo semestre del 2013.
Il mercato immobiliare delle aree Stazione e Borgo Aquileia segnala delle criticità, in particolare nella prima
zona. Negli anni scorsi, infatti, hanno acquistato diversi immigrati che oggi trovano più difficoltà di accesso
al credito; gli italiani, per lo più investitori, dimostrano interesse solo se i prezzi sono particolarmente
vantaggiosi. La maggior parte degli immobili sono stati edificati negli anni '30 per i dipendenti delle Ferrovie
dello Stato, mentre le altre costruzioni sono sorte negli anni ’60-’70. Le quotazioni per un immobile da
ristrutturare sono di 600 € al mq. Si registra una migliore tenuta per le abitazioni situate nella zona più
centrale. In via Carducci, via Aquileia e via Benedetto Croce le quotazioni hanno sostanzialmente tenuto:
le abitazioni degli anni ’60, in buone condizioni, hanno prezzi medi intorno a 1500 € al mq con punte di
1700-1800 € al mq per le soluzioni signorili in ottimo stato. Non lontano dal centro sorge l’area che si
sviluppa intorno al palazzo della Regione e che si caratterizza per la presenza sia di soluzioni indipendenti
(i cui prezzi sono di 1500 € al mq) e sia di condomini degli anni ’70 valutati mediamente intorno a 800 € al
mq.
In questa prima parte dell’anno si sono mosse soprattutto famiglie al primo acquisto, alla ricerca di trilocali
e di quattro locali con doppi servizi in particolare nella zone più centrali. In diminuzione gli investitori che in
passato compravano immobili da ristrutturare per poi affittarli a studenti. In seguito alla creazione di
appartamenti per universitari ad opera delle stesse strutture accademiche, la domanda da parte degli
studenti è in calo. Si registrano sporadiche richieste di acquisto da parte di genitori per i figli.
Ancora difficoltà di incontro tra domanda ed offerta sul mercato immobiliare dell’area centrosettentrionale di Udine. A muoversi sono prevalentemente persone alla ricerca della prima casa, sia giovani
coppie al primo acquisto sia famiglie che realizzano acquisti migliorativi. Si cercano abitazioni di metratura
compresa tra 80 e 100 mq su cui investire valori medi di 80-100 mila €.
La zona Ospedale è molto apprezzata per la presenza dei servizi e per l’offerta immobiliare abbastanza
differente che va a soddisfare molteplici esigenze. Infatti, ci sono appartamenti in condominio degli anni
’50-’70 che si valutano mediamente 1100-1200 € al mq. Quotazioni simili per le abitazioni situate sulla via
principale del quartiere che è viale Volontari della Libertà. Nelle traverse e nella zona del Palamostre sono
presenti anche soluzioni indipendenti che si valutano da 450 a 700 mila €. L’offerta riguarda anche alcuni
palazzi in stile liberty, ma difficilmente sono messi in vendita. Esiste anche un’area di immobili popolari ex
Ater che si vendono a 600 € al mq, acquistati da chi non ha un budget elevato. Chi compra in zona sa di
dover effettuare lavori di ristrutturazione sull’immobile, quasi sempre dotato di riscaldamento
centralizzato.
Sul mercato di box e posti auto si registra una debole domanda, ma l’offerta è più consistente: un box
singolo costa tra 15 e 25 mila €, un posto auto circa 15 mila €.
Nella zona di Paderno, a nord della città, si registra un mercato più vivace, con potenziali acquirenti che
hanno ripreso fiducia soprattutto grazie alle maggiori certezze di fiscalità immobiliare.
A comprare sia acquirenti di prima casa sia investitori alla ricerca di mini appartamenti su cui investire non
più di 100 mila €. La zona più apprezzata è quella dell’Ospedale, ambita, ben servita, non lontano da
importanti centri commerciali e dove si possono trovare ville singole e appartamenti degli anni ’60-’70 a
prezzi medi di 1200- 1400 € al mq ( buon usato).
Piace anche la zona Monti dove si trovano per lo più edifici in edilizia convenzionata, tra cui soluzioni Ater
degli anni ’50 e soluzioni residenziali degli anni ’70, principalmente villette a schiera e quadrifamiliari.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Anche qui le quotazioni medie di un buon usato sono di 1200-1400 € al mq. Prezzi simili per le abitazioni
che sorgono a Paderno, dove l’offerta immobiliare spazia dalle villette a schiera agli appartamenti. Le
nuove costruzioni, abbastanza diffuse in zona, si compravendono a prezzi medi di 2000 € al mq.
Nei primi sei mesi del 2014 nella zona di Cussignacco si registra una ripresa del mercato. C’è maggiore
interesse per l’acquisto, i potenziali acquirenti hanno capito che i prezzi si sono ribassati e iniziano ad
comprare con più sicurezza. A muoversi sul mercato sono giovani coppie, single e famiglie che realizzano
acquisti migliorativi. Ci sono anche investitori con disponibilità di spesa sui 60-70mila € per piccoli tagli, da
affittare a canoni medi di 400 € al mese. Le soluzioni usate sono quelle più compravendute, perché hanno
una distribuzione e una metratura tale da consentire la creazione di più camere da letto e/o a volte di due
bagni.
La zona maggiormente apprezzata in questa seconda parte dell’anno è stata la zona delle Baldasserie,
periferica e tranquilla, dove si trovano abitazioni singole, ville a schiera, piccole palazzine e alcune soluzioni
in edilizia popolare. Per un buon usato si spendono mediamente 1300-1350 € al mq.
Cussignacco si è rivalutata in seguito al completamento della tangenziale che ne ha migliorato i
collegamenti con le altre zone della città. Si sta provvedendo alla bonifica di tre importanti location: l’ex
stabilimento della “Coca Cola”, dove si insedierà la Conad, l’ex SAF, all’interno della quale sorgerà
L’Eurospin e di fronte al Bowling è in procinto di apertura la sede della Lidl. Questi interventi fanno
prevedere l’arrivo di nuove richieste immobiliari. In quest’area di Udine sud c’è un’offerta molto
differenziata e un buon usato si scambia a prezzi medi di 1500 € al mq.
Più popolare l’offerta abitativa che sorge nel quartiere di San Paolo, dove spesso acquistano coloro che non
hanno un budget cospicuo: infatti le quotazioni di un buon usato sono di 900-1100 € al mq. Restano
invendute molte nuove costruzioni sorte negli ultimi anni.
Soluzioni popolari anche nel quartiere di Paparotti dove il valore delle tipologie usate scende mediamente
al di sotto di 900 € al mq.
Coloro che non riescono ad acquistare in città, valutano l’opzione di spostarsi in provincia, in zone come
Buttrio e limitrofi, piuttosto che Tricesimo, Tavagnacco o Martignacco. Rimane una zona ambita la periferia
nord di Udine, compresa tra Colugna e Feletto Umberto; qui i valori rispecchiano quelli della zona nord
della città.
Sul mercato delle locazioni di Udine si registra un’aumentata domanda alimentata soprattutto da coloro
che non riescono ad acquistare perché non hanno accesso al credito. In media si spendono 350-400 € per
un bilocale, 400-450 € per un trilocale e 450-550 € per un quadrilocale. In città si stipulano
prevalentemente contratti di locazione a canone concordato.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa