Debitore: Santo Carmelo ABATE nato a Nicosia (EN) il 20/07/1941

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TRIBUNALE DI FIRENZE
III SEZIONE CIVILE
Ufficio Esecuzioni Immobiliari
RUOLO GENERALE N.413/2013
CREDITORE PROCEDENTE: MAURO LUDOVISI
GIUDICE DELL'ESECUZIONE IMMOBILARE : Dott.ssa Lucia Schiaretti
RELAZIONE DI STIMA
_________________________________________________________________________________________________
Ruolo Generale: 413/13
Udienza per il Giuramento: 30/04/2014
Inizio delle operazioni peritali: 05/06/2014
Creditore procedente : Mauro LUDOVISI, in persona nato a Campugnano (BO) il 20/09/1953
C.F. : LDVMRA53P20B572H
p.IVA : 016191900489 domiciliato in via Fratelli Bandiera n.51
(loc.S.Piero a Ponti) 50013 Campi Bisenzio
Debitore: Santo Carmelo ABATE nato a Nicosia (EN) il 20/07/1941 C.F. :
BTASTC41L20F892F residente in Techuoppistrasse n.35, 8754 Nestal, Svizzera.
Giudice dell'esecuzione immobilare: Dott.ssa Lucia Schiaretti
CTU : Arch. Stefano Nicastri, in Firenze,
Borgo Santa Croce 6, tel.055.9754656 fax 055.9029737, tel.mobile3280779550,
email: [email protected] - email PEC: [email protected]
Codice Ficale: NCSSFN56T11D612G, P.iva: 03944760481, iscritto all'Ordine degli Architetti della
provincia di Firenze al n.3428
1
Arch.Stefano Nicastri Borgo Santa Croce 6 50122 Firenze tel.055.9754656 fax 9029737
email [email protected] email PEC: [email protected]
Firmato Da: NICASTRI STEFANO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: a0f5f019c4443157175bcdba6a3c8e2
Scadenza delle operazioni peritali 45 giorni prima dell'udienza fissata per: 19/05/2015
INDICE DEGLI ARGOMENTI:
1.
Premessa pagq.3-4
2.
Svolgimento delle operazioni peritali pag.5
3.
Relazione perizia di stima
3.1
Identificazione del bene oggetto di pignoramento dati catastali pagg.5-15
3.2
Estremi dell'atto di pignoramento pagg.15-18
3.3
Provenienza dei beni pag.18
3.4
Descrizione sommaria dei beni pagg.19-20
3.5
Identificazione dell'essere dell'immobile: libero o occupato pag.21
3.6.
Esistenza di formalità o vincoli gravanti sull'immobile pag.21
3.6.1
Formalità, vincoli o oneri che resteranno a carico dell'acquirente pag.21
3.6.2
Formalità, vincoli o oneri che non saranno opponibili all'acquirente pag.21-51
3.7
Verifica della regolarità urbanistica pag.51
3.7.1
Classificazione dell'immobile sul PRG
3.7.2
Vincoli urbanistici pag.52
3.7.3
Concessione/Licenze a Edificare/Permesso a Costruire/ Atti abilitativi/Abitabilità pag.52
pag. 51
3.8
Documentazione Energetica pag.52
3.9
Calcolo delle superfici pag.53
3.10
Determinazione del valore degli immobil1 pag.53-55
3.10.2 Stima del valore unitario attraverso i dati OMI pag.55
3.10.3 Conclusioni del processo estimativo pag.55-57
3.10.4 Regime impositivo della vendita dell'immobile pag.56-57
Allegato del Rilievo Fotografico dello stato di fatto pag.58-65
ALLEGATI:
A Comunicazione alle parte attrice e legali
B Comunicazione alle parti escutate Racc/AR
C Comunicazione alle parti escutate Brevi mano
D Documenti dell'Agenzia del Territorio Servizi Catastali
E Sentenza Causa Civile Salemi conto Abate - Ludovisi
F bis Pendenze contabili con il Condominio
F Documenti dell'Agenzia del Territorio Servizio Pubblicità Immobiliare
G Estratto del PRG
H Copie degli atti urbanistici abilitativi
I Attestato Prestazione Energetica APE
L Planimetria rilievo effettuato
M Quotazione Immobiliare OMI
N Spese sostenute, proposta di notula
2
3.10.1 Metodo sintetico pag.55
1. PREMESSA
Il sottoscritto Architetto Stefano Nicastri, con studio in Firenze, Borgo Santa Croce 6, iscritto
all'Ordine degli Architetti di Firenze al n. 3428, nominato C.T.U. nel procedimento esecutivo R.G. n.
305/2013 dal Sig. Giudice Dott.ssa Lucia Schiaretti all’udienza del 30/04/2014, dopo il giuramento di
rito del 19/05/2014 , ha ricevuto l’incarico di procedere alla definizione del seguente quesito:
1.
identificare il/i bene/i oggetto del pignoramento, con precisazione dei confini e dei dati
catastali e della loro corrispondenza a quelli indicati nel pignoramento: a tal proposito, in caso di
modifiche catastali, il consulente dovrà precisare i nuovi identificativi, la variazione dalla quale si
originano e la corrispondenza tra vecchi e nuovi identificativi. Indichi altresì, se l’immobile sia regolare
catastalmente; avvisi il Giudice se i dati catastali indicati nel pignoramento non consentono l’univoca
individuazione del bene; indicare specificamente se al catasto sono depositate le planimetrie
dell’immobile, se vi è corrispondenza tra le planimetrie e lo stato di fatto e tra l’intestatario catastale e
il soggetto esecutato; solo se necessario, e previo assenso del creditore che dovrà sostenere i costi e
autorizzazione del Giudice, proceda ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del
catasto, provvedendo, in caso di difformità sostanziali o mancanza di idonea planimetria del bene, alla
sua correzione o redazione e all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate;
2.
riportare gli estremi dell’atto di pignoramento e specificare se lo stesso riguardi la proprietà
dell’intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda
proprietà, superficie, usufrutto…..);
indicare inoltre quali siano gli estremi dell’atto di provenienza, segnalando eventuali acquisti
mortis causa non trascritti;
4.
fornire una sommaria descrizione del/i bene/i (comune, località, via, numero civico, scala,
piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie calpestabile in mq, eventuali pertinenze,
accessori e millesimi di parti comuni) della zona in cui si trovano, indicando altresì l’utilizzazione
prevista dallo strumento urbanistico comunale;
5.
provvedere a riferire sullo stato di possesso dell’/gli immobile/i, con indicazione se
occupato/i da terzi – del titolo in base al quale avvenga l’occupazione con specifica attenzione
all’esistenza di contratti aventi data certa anteriore al pignoramento ed in particolare se gli stessi
siano registrati, ipotesi rispetto alla quale egli dovrà verificare la data di registrazione, la data di
scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata
o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio. Se l’immobile è occupato dal debitore,
indicare se egli è ivi residente, allegando il relativo certificato;
6.
verificare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale, gravanti
sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ovvero, in particolare:
- domanda giudiziali, sequestri ed altre trascrizioni;
- debiti per spese condominiali ex art. 63 comma 2 disp. att. c.c.;
- atti di asservimento urbanistico, eventuali limiti all’edificabilità o diritti di prelazione;
- convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione
della relativa data e della eventuale trascrizione;
- altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione
3
3.
7. verificare l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale gravanti sul bene
(tra cui iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli), che saranno cancellati o
comunque non saranno opponibili all’acquirente al momento della vendita, con relativi oneri di
cancellazione a carico della procedura; nel caso di quota di immobile, laddove non sia stata
preventivamente depositata documentazione ipotecaria da parte del procedente, indicare anche le
trascrizioni pregiudizievoli gravanti sulla comproprietà;
8.
verificare la regolarità edilizia e urbanistica del/i bene/i, nonché l’esistenza della
dichiarazione di agibilità dello stesso, segnalando eventuali difformità urbanistiche, edilizie e catastali.
Ove consti l’esistenza di opere abusive, si pronunci sull’eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85
e n. 724/94 e sui relativi costi. Fornisca le notizie di cui all’art. 40 della L. 47/85 ed all’articolo 46 del
D.Lvo 378/01: indichi in particolare gli estremi della concessione/licenza ad edificare o del permesso di
costruire e della eventuale concessione/permesso in sanatoria (con indicazione dei relativi costi),
ovvero dichiari che la costruzione è iniziata prima del 1° settembre 1967.
9.
indicare il valore dell’immobile sia libero che occupato indicando:
-il valore di mercato sulla base dell’attuale valore di immobili similari (indicando il più probabile valore
di mercato all’attualità),
-il prezzo d’asta (tenendo conto dei meccanismi d’asta quali il pagamento in contanti, la necessità del
deposito per partecipare, lo stato di occupazione da parte dell’esecutato o di terzi);
in caso di pignoramento di quota/e di bene indiviso:
-il valore come al punto 9. che precede sia dell’intero che della quota/e pignorata/e;
numero delle quote da considerare non divisibile in natura;
9. bis. indicare il regime impositivo della vendita nei casi in cui di facile individuazione (con l’aliquota
se si tratta di I.V.A.) o segnalando la difficoltà col deposito in cancelleria della relazione;
10.
effettuare un riepilogo in caso di più lotti, riportando anche lo stato dell’immobile
(libero\occupato);
11.
provvedere, ove necessario, ai sensi dell’art. 6 d.lgs. 192/05, come modificato dal d-lgs.
311/06, e della l. 90\13, ad acquisire, ove esistente, la relativa documentazione energetica prevista
dalla normativa suindicata. Laddove mancante, predisporre l’A.P.E.;
12.
L’esperto dovrà allegare alla relazione:
una tabella riepilogativa per ciascun lotto come da schema allegato;
-fotografie esterne ed interne del/i bene/i, nonché la relativa planimetria;
-gli avvisi di ricevimento delle raccomandate di cui al punto II° (avvisi di inizio operazioni peritali).
13. effettuare (prima del deposito del cartaceo) almeno 45 giorni prima della data di udienza il
deposito per via telematica a mezzo piattaforma P.C.T. di: 1) copia integrale e 2) copia EPURATA DEI
DATI SENSIBILI PER LA NORMATIVA SULLA PRIVACY (omettendo i nomi dei debitori e delle parti private),
completa di foto esterne ed interne del bene, planimetrie e documenti ; di depositare in
cancelleria, successivamente al deposito per via telematica, una copia integrale cartacea (corredata di
foto, documenti ecc) ed una copia epurata;
completa dell’elaborato peritale
di inviare all’esecutato, se non costituito, copia
a mezzo raccomandata a.r., depositando in cancelleria
l’attestazione del relativo invio.
4
-se il compendio pignorato può essere diviso in natura o sia per sue caratteristiche e tenuto conto del
2. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI:
In data 05 giugno 2014 il sottoscritto tempestivamente inviava comunicazione
alla parte
attrice dell'inizio delle operazioni peritali. (all.A.1.2).
Successivamente in data 05/06/2014 venivano inviate le raccomandate agli esecutati ed alla
Famiglia Salemi che abita l'appartamento,per poter procedere al soprallugo; la raccomandata
alla Famiglia Salemi andava inesitata mentre quella all'esecutato veniva ricevuta , ma senza
alcun seguito, per tanto il sottoscritto provvedeva ad un secondo inoltro della raccomandata in
data 22/09/2014 ma anche questa se pur ricevuta non aveva seguito di alcuna risposta.
(all.B.1.2.3.4.5.6.)
In data 30 settembre 2014 il sottoscritto nell'occasione di prendere accordi con
l'amministrazione Comunale per l'accesso agli atti abilitativi dell'immobile si recava
direttamente all'indirizzo degli escutati al fine di verificare se qualcuno vi abitava e in
quell'occasione lasciava una cominicazione scritta alla Famiglia Salemi, che risultava abitare
nellappartamento, direttamente nella cassetta postale, (all.C) solo successivamente il
sottoscritto è stato contattato dalla famiglia Salemi (che per gravi motivi personali) non aveva
3. RELAZIONE PERIZIA DI STIMA
3.1 IDENTIFICAZIONE DEL BENE OGGETTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI (quesito 1
pag.5-6)
Si tratta di Unità Immobiliari una posto nel Comune di Campi Bisenzio in via Ippolito Nievo 30: un
Appartamento al piano secondo e una Autorimessa posta sul resede tergale al piano terreno del
mesimo indirizzo e una Soffitta al piano sottotetto tutte nel medesimo indirizo e più precisamente
come n. 3 Unità Immobiliari intestate al Sig. Santo Carmelo Abate
CATASTO FABBRICATI:
1) Foglio di mappa 31, particella 75, subalterno 500 categoria A/2 classe 3, consistenza vani 5,5,
rendita catastale €.468,68 (all.D.2.3.4). Lo stato attuale risulta correttamente rappresentato nella
planimetria catastale del 15/02/2001 prot. 55236 (all.D.1)
2) Foglio di mappa 31, particella 75, subalterno 502 categoria C/6 classe 5, consistenza mq.16,
rendita catastale €.84,29 (all.D.6.7.8)
Lo stato attuale risulta correttamente rappresentato nella planimetria catastale del 11/04/2005
prot. FI0092613 (all.D.5)
5
ricevuto la comunicazione per raccomandata) e riusciva a fissare il sopralluogo.
rendita catastale €.37,60 (all.D.10.11.12.13)
Lo stato attuale risulta correttamente rappresentato nella planimetria catastale del 11/04/2005
prot. FI0092598 (all.D.9)
3.2 ESTREMI DELL'ATTO DI PIGNORAMENTO (quesito 2 pag.6)
Con l'atto di pignoramento immobiliare, di cui al presente procedimento n. 305/2013 RG
con
depositato Atto di pignoramento in cancelleria il 24/03/2013, il Sig. Mauro LUDOVISI, in persona
nato a Campugnano (BO) il 20/09/1953 C.F. : LDVMRA53P20B572H
p.IVA : 016191900489
domiciliato in via Fratelli Bandiera n.51 (loc.S.Piero a Ponti) 50013 Campi Bisenzio,
elettivamente domiciliato e rappresentato e difeso dall'Avv. Francesco Grignolio C.F.
GRGFNC56P06D612F, con studio in via Francesco Bonaini n.10 , 50134 Firenze, che procede
all'esecuzione contro: Santo Carmelo ABATE nato a Nicosia (EN) il 20/07/1941 C.F. :
BTASTC41L20F892F residente in Techuoppistrasse n.35, 8754 Nestal, Svizzera , per le Unità
Immobiliari posta nel Comune di Campi Bisenzio in via Ippolito Nievo 30 : 1) Foglio di mappa 31,
particella 75, subalterno 502 categoria C/6 classe 5, consistenza mq.16, rendita catastale €.84,29;
rendita catastale €.84,29; 3) Foglio di mappa 31, particella 75, subalterno 501 categoria C/2 classe
3.3 PROVENIENZA DEI BENI (quesito 3 pag.6)
Al fine di meglio comprendere la genesi deI beni oggetto del pignoramento, Il CTU ha ritenuto
opportuno effettuare una breve cronistoria delle vicende che si sono susseguite, di cui si
omettono gli allegati che risultano già in atti (vedi certificato notarile in atti):
il suddetto bene veniva acquistato dal Sig. Sante Carmelo Abate con atto Notaio Balestri
del 03 /07/1974 n.2472 vol.25 registrato a Prato il 22 /07/1974 trascritto a Firenze il
27/07/1974 al n.12547 RP da Abate Ascenzio, Abate Francesco e Scarpello Gaetano a loro
volta subentrati nella costruzione del fabbricato a Fratini Natalini con atto Notaio Sandrucci del
21/09/1969 . L'Unità Immobiliare era stata costruita ex novo con permesso a costruire del
31/08/1968 intestato inizialmente a Fratini Natalino e poi a Abate Ascenzio e Abate Francesco.
3.4 DESCRIZIONE SOMMARIA DEI BENI (quesito 4 pag.6-7)
Il bene oggetto della presente perizia si trova in un fabbricato a vocazione prevalentemente abitativa
edificato nel 1968, in una zona residenziale periferica nel Comune Campi Bisenzio.
6
3, consistenza mq.26, rendita catastale €.37,60
1) L'appartamento si trova al piano secondo
a destra salendo le scale ed è composto da :
disimpegno-ingresso, cucina con balcone tergale su via della Torre, ripostiglio, bagno, tre
camere (di cui una con balcone sulla via), un ripostiglio nell'immobile in via Ippolito Nievo
n.30. L'appartamento è libero su tre lati e confina con in vano scale condominiale e altra Unità
Immobilare del condominio
Descrizione delle finiture
Il pavimento dei vani dell'appartamento è in piastrelle di monocottura, così come i rivestimenti del
bagno e cucina. Le porte interne dei vani sono in legno naturale ; i serramenti esterni sono
avvolgibili in PVC
e
le finestre sono
legno naturale con vetro camera con doppia finestra in
alluminio anodizzato.
L'impianto elettrico, realizzato sottotraccia, risale all'epoca della ristutturazione dell'Unità
immobiliare e risulta a norma.
L'impianto termico è autonomo e il riscaldamento degli ambienti avviene mediante termosifoni in
alluminio e scaldasalviette nei bagni; la caldaia (murale), ad uso esclusivo, è a gas metano ed è
posizionata nella cucina conforme alle normative vigenti, anch'esso risalente alla ristrutturazione.
La produzione di acqua calda sanitaria avviene mediante la caldaia del riscaldamento.
L'appartamento è in buona di conservazione così come le finiture esterne del condominio.
sinistra salendo le scale, e si sviluppa sul lato dell'edificio. Il vano soffitta ricavato sotto la falda del
tetto ha uno sviluppo in pianta di forma triangolare, con due piccole finestre quasi a livello del piano
di calpestio ed ha una superficie di mq.25 circa. L'altezza del vano è variabile (da cm.90 a cm 225,
con una altezza media di cm.173 utile di circa. Presenta un pavimento in calcestruzzo con infissi in
legno.
3) L'autorimessa è ubicata nel piazzale tergale dell'edificio, si trova insieme ad altre autorimesse
in un unico blocco rettangolare con il fronte parallelo a via Ippolito Nievo. L'autorimessa è costituita
da un unico vano rettangolare , di mq. 15 circa, con un unico accesso sul piazzale, chiuso da una
serranda metallica avvogibile e non presenta caratteristiche e finiture di particolare pregio , con una
altezza interna di m.3,60.
(allegato fotografico).
3.5 IDENTIFICAZIONE DELL'IMMOBILI: LIBERI OD OCCUPATI (quesito 5 pag.7)
Al momento del sopralluogo (ottobre 2014) l 'unità immobilare risulta occupata e abitata dalla famiglia
Salemi che è entrata contestualmente in possesso degli immobili con atto preliminare di acquisto del
23 giugno 2000, ancora non definito con regolare rogito a causa
di controversie con la parte
7
2) Il vano soffitta si trova all'ultimo piano sottotetto , dal disimpegno a comune che si trova a
venditrice relative all'allora mancato rilascio da parte dell'Autorità Comunale della concessione a
sanatoria. A seguito di ciò il Sig.Martino Salemi ricorreva contro il Sig. Sante Carmelo Abate e contro
il Sig.Mauro Ludovisi con causa Civile di primo grado iscritta al Tribunale di Firenze numero registro
2452/2003 . La suddetta causa andava a sentenza con disposto del Giudice Roberto Monteverde
n.2425/2012 del 22/06/2012 Ruolo 2452/2003 nella quale si dichiarava risolto il contratto preliminare
fra le parti, condannava il Sig. Martino Salemi al rilascio dell'immobile e al pagamento dell'indennità
di occupazione dell'immobile a favore del Sig.Santo Carmelo Abate, condannava il Sig. Santo
Carmelo Abate al pagamento del doppio della caparra confirmatoria.
(all.E.1.2.3.4.5.6)
3.6 ESISTENZA DI FORMALITA' O VINCOLI O ONERI GRAVANTI SULL'IMMOBILI
3.6.1 ESISTENZA DI FORMALITA' O VINCOLI O ONERI CHE RESTERANNO A CARICO
DELL'ACQUIRENTE (quesito 6 pag.8)
Per l' Unità Immobiliare oggetto della perizia eseguiti gli accertamenti presso l'Amminstrazione
condominiale curata dal Rag. Riccardo Marchiorio dello Studio Co. e Co. quale Amminstratore pro
tempore con studio in Campi Bisenzio 50013 , Via San Martino, n.187 , risultano ad oggi a carico
errore di trascrizione altri intestatari nell'oggetto)
3.6.2 ESISTENZA DI FORMALITA' O VINCOLI O ONERI CHE NON SARANNO OPPONIBILI
ALL'ACQUIRENTE (quesito 7 pag.7-8)
Dalle ispezioni eseguite presso l'Agenzia del Territorio di Firenze Servizio di Pubblicità immobiliare,
risultano le seguenti iscrizioni e trascrizioni, riportate qui di seguito in ordine cronologico che
dovranno essere cancellate con oneri a carico della procedura:
Al nominativo Abate Santo Carmelo
1) TRASCRIZIONE CONTRO DEL 28/06/2013 Reg.Part. 1236 Reg.Gen. 17485
Pubblico Ufficiale TRIBUNALE rep.7768/2013 del 17/06/2013
ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE- VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI
immobili siti in Campi Bisenzio (FI)
SOGGETTO DEBITORE (all.F.1.2)
3.7 VERIFICA DELLA REGOLARITA' URBANISTICA (quesito 8 pag.9)
8
dell'esecutato €. 5.298,30 relativi alle passate gestioni. (all.F bis) (email nella quale compaiono per mero
A seguito della verifica effettuata presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Lastra a Signa, avendo
effettuato l'accesso agli atti abilitativi, si certifica la regolarità urbanistica delle unità Immobiliari
oggetto della perizia come meglio di seguito specificato.
3.7.1 CLASSIFICAZIONE DEGLI IMMOBILI SUL P.R.G.:(quesito 8 pag.9)
Nel Piano Strutturale adottatto con n.93 Delibera C.C del 04/06/2012 l'area in cui è compreso
l'edificio in analisi viene classificata come B4 Sotto sistema delle Aree Edificate Trasformabili art.25
nta. Nel Regolamento Urbanistico vigente approvato con delibera C.C. n.90 del 20/07/2005, l'area su
cui insiste l'immobile oggetto della perizia è contraddistinta dalla lettera B zone residenziali da
consolidare regolamentata dall'art.116 delle NTA. (all.G)
3.7.2 VINCOLI URBANISTICI (quesito 8 pag.9)
Dalle verifiche effettuate nell'area oggetto della perizia non si rilevano vincoli sovraordinati .
3.7.3 CONCESSIONI/LICENZE A EDIFICARE / PERMESSO A COSTRUIRE / ATTI ABILITATIVI /
ABITABILITA' (quesito 8 pag.9)
Qui di seguito gli atti abilitativi , in forza dei quali è stata realizzata conformemente al progetto
- Permesso per Esecuzione di Opere Edili Licenza n.5375/1968 rilsciata dal Comune di Campi
Bisenzio il 31/08/1968 presentata a Fratini Natalino e vista la domanda del 22/9/1969 ed il Rogito
Notaio Sandrucci del 21/09/1969 si permette a Abbate Ascenzio e Abbate Francesco la costruzione
ex novo dell'intero fabbricato.
- seguito da Variante presentata da Abbate Ascenzio il 19/01/1976 prot.18601 relativa alla
modifica di copertura del fabbricato.
- A tale domanda di Variante ha fatto seguito domada a sanatoria LRT n.53/04 prot.72886 del
10/12/2004 pos.404/M presentata dal Abate Santo Carmelo relativa alla realizzazione della
soffitta oggetto della presente perizia. Alla domanda a sanatoria ha fatto seguito il rilascio della
Concessione a Sanatoria n.19 del 14 giugno 2005.
- Contestulamente è stata presentata da Abate Santo Carmelo domada a sanatoria LRT n.53/04
prot.72886 del 10/12/2004 pos.405/M per incremento volumetrico dell'autorimessa. Alla domanda a
sanatoria ha fatto seguito il rilascio della Concessione a Sanatoria n.18 del 14 giugno 2005.
(all.H.1 ... - 16)
9
l'untià immobiliare oggetto della perizia:
3.8 DOCUMENTAZIONE ENERGETICA (quesito 9 pag.10)
La documentazione energetica prevista ai sensi dell'art. 6 Dlgs 192/2005 come modificato
dal Dlgs 311/2006 non è esistente e pertanto il sottoscritto ha provveduto a redigere l'apposita
Attestazione di Prestazione Enegetica A.P.E., con software Docet versione 2.09.11.02, consegnato
per via telematica al Comune di Campi Bisenzio in data 05/03/2015, il quale è stato ricevuto il
05/03/2015 N.prot.0012834 attraverso il Portale APACI della Regione Toscana e successiva
comuncazione all'Ufficio Certificazione Energetica della Regione Toscana con invio tramite PEC del
05/03/2015. L'Unità immobiliare risulta pertanto in CLASSE ENERGETCA G con una prestazione
Energetica Globale di 256,1 KW/m2 anno (all. I. 1.2.3.4.5.6.7.8)
3.9 CALCOLO DELLE SUPERFICI: (quesito 8 pag.10)
Per la valutazione e il calcolo delle superfici (All. L ) si è fatto riferimento alla Norma UNI
10750/2005 “Servizi – Agenzie immobiliari – Requisiti del servizio”, la quale riporta i criteri di
computo della <superficie convenzionale vendibile> e al D.P.R. n. 138/1998 “Regolamento per la
revisione delle zone censuarie e delle tariffe d’estimo in esecuzione alla Legge 662/’96”.
1) APPARTAMENTO : Superficie Utile Netta MQ. 81,06
calpestabili, sono stati esclusi oltre che i muri interni, esterni e di confine, anche i vani di
porte e finestre.
Nella seguente tabella sono riportate in dettaglio le superfici calpestabili, le altezze dei vani
e le superfici finestrate. (all. L.1)
VANI
INGRESSO-DISIMPEGNO
SUP.CALPESTABILE mq. H. VANI cm.
SUP.FINESTRATA
9,92
296
0,00
CUCINA
17,18
296
2,50
RIPOSTIGLIO
2,85
296
0,44
BAGNO
6,42
296
1,01
CAMERA 1
13,81
296
1,75
SOGGIORNO
18,63
296
3,00
CAMERA 2
17,18
296
1,86
TOTALE app.
81,06
296
10,56
TERRAZZA 1 CUCINA
8,20
---
---
TERRAZZA 2 SOGG.
5,36
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TOTALE terrazze
13,56
Calcolo della superficie commerciale o superficie convenzionale vendibile
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Nel calcolo della Superficie utile netta, costituita dalla somma delle superfici utili
Nel calcolo viene sommata alla superficie utile netta anche la superficie di tutti i muri interni
e metà spessore dei muri in comune con le altre unità confinanti (all. L.1):
a) Superficie utile netta è mq. 81,06 (coeff. di riduzione 1);
b) Superficie muri e vani di porte e finestre mq.12,13 (coeff. di riduzione 1);
c) Superficie Terrazze mq.13,56 (coeff.di riduzione 0,30) = mq.4,07
(a+b+c)= Superficie Commerciale dell'Unità Immobiliare mq.94,62 che arrotondata al mq. per
difetto equivale a mq.94,00.
2) SOFFITTA : Superficie Utile Netta mq. 24,29 di cui mq.9,52 utili con altezza superiore a
m.1,50
(a+b)= Superficie Commerciale dell'Unità Immobiliare mq.10,54 che arrotondata al mq. per
3) AUTORIMESSA : Superficie Utile Netta mq. 15,62
(a+b)= Superficie Commerciale dell'Unità Immobiliare mq.17,63 che arrotondata al mq. per
3.10. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE (Quesito 7)(quesito 9 pag.11-12)
3.10.1 Metodo sintetico (quesito 9 pag.11)
I prezzi di compravendita sono stati reperiti a mezzo di indagini di mercato, a cui lo scrivente si
relaziona con il metodo sintetico per la determinazione del più probabile valore di mercato
dell’immobile. Si è fatto riferimento, per le quotazioni immobiliari, ai dati desunti dall’esame delle
contrattazioni effettuate nella zona per la vendita di immobili con caratteristiche similari a quelli
11
oggetto di stima, tenute presenti la consistenza, la superficie, l’ubicazione e la commerciabilità
dell’immobile, eseguite nel 2014. In base alla conoscenza dei reali prezzi di compravendita, grazie
alla collaborazione di operatori del settore immobiliare operanti in zona, si è risalito ai valori unitari
medi per metro quadro di superficie.
1) per Appartamento : Valori fra le Agenzie immobiliari verificate: €.1.500/1.700 mq da cui
per media matematica si ha un valore di €.1.650,00/mq. (mq.94,00x€.1.600) = €.150.400,00
(dicesi centocinquatamilaquattrocento/00)
2) per Soffitta : Valori fra le Agenzie immobiliari verificate: €.700-800 mq. da cui per media
matematica si
ha un valore di €.750,00/mq. (mq.10x€.750) = €.7.500,00 (dicesi settemilacinquecento/00)
3) per Autorimessa : Valori fra le Agenzie immobiliari verificate: €.700-800 mq. da cui per
media matematica si
ha un valore di €.750,00/mq. (mq.17x€.750) = €.12.750,00 (dicesi
dodicimilasettecentocinquanta/00)
3.10.2 Stima per valore unitario attraverso i dati dell’O M I. (quesito 9 pag.12-13)
Un’ulteriore valutazione è stata effettuata utilizzando i parametri dell’Osservatorio Nazionale del
Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio nel primo semestre del 2014, accessibili tramite
consultazione sul sito dell’Agenzia delle Entrate (All. M), la cui fonte di rilevazione è rappresentata
diverso dal valore catastale, nonché dalle offerte pubblicitarie.
I valori unitari rilevati dall’Osservatorio dei Beni Immobiliari, sono riferiti al metro quadro di
superficie commerciale. I valori unitari di mercato sono espressi in euro/mq e fanno riferimento alla
superficie lorda e ad uno stato di conservazione e manutenzione dell’immobile ottimo, normale o
scadente. Considerando i dati dell’Osservatorio (all. M) risulta che il valore di mercato in euro/mq
per abitazioni civili, nel Comune di Campi Bisenzio zona suburbana Sant'Angelo a Lecore.
1) Appartamento: in riferimento alla superficie coperta lorda, in stato conservativo buono in zona
periferica per abitazioni di tipo civile (A/2) oscilla tra un valore min. di 1.700 €/mq ed un valore
max di 2.200 €/mq. Poiché lo stato di conservazione e l'ubicazione sono buoni essendo presenti
finiture e impianti di recenti e comunque in buono stato, non si applicano coefficienti di incremento
in quanto considerata la zona che se pur residenziale non presenta caratteristiche di pregio né
risulta servita da infrastrutture e servizi si decide di utilizzare come valore di riferimento il valore
medio pari a €.1.950/mq.
Valore
dell’appartamento
è
di
(94
mq.
x
€.1.950)
=
€.183.300,00
dicesi
centoottantatremilatrecento/00 come libero e per la quota dell'intero.
2) Soffitta: non abbiamo riferimenti della stima dei valori OMI
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da agenti immobiliari, stime interne, atti di compravendita indicanti un valore significativamente
3) Autorimessa: in riferimento alla superficie coperta lorda, in stato conservativo mediocre in zona
periferica per i box-autorimesse oscilla tra un valore min. di 900 €/mq ed un valore max di
1.300 €/mq.
non si applicano coefficienti di incremento in quanto considerata la zona che se pur residenziale non
presenta caratteristiche di pregio né risulta servita da infrastrutture e servizi si decide di utilizzare
come valore di riferimento il valore minimo pari a €.900/mq.
Valore dell’autorimessa è di (17 mq. x €.900) = €.15.300,00 dicesi qundicimilatrecentoo/00
come libero e per la quota dell'intero
3.10.3 CONCLUSIONI DEL PROCESSO ESTIMATIVO: (quesito 9 pag.13-14)
Dal riepilogo dei due risultati ottenuti con i criteri di stima adottati nei paragrafi 3.10.1 e 3.10.2 ,si
ha:
1) Appartamento:
- Valore risultante dalla stima sintetica dell’abitazione attraverso la media delle valutazioni eseguite
dalle Agenzie Immobiliari: €.150.400,00
- Valore risultante dalla stima per i valori unitari dell’abitazione attraverso i dati desunti dall’
Osservatorio Nazionale dei Beni Immobiliari: €.180.300,00
(€.150.400,00
+
€.180.300,00)
:
2
=
€.165.350
dicesi
centosessantacinquemilatrecentocinquanta/00 valore dell'immobile
Tenuto conto dei meccanismi d’asta, il sottoscritto ritiene congruo indicare un ribasso del prezzo
nella percentuale del 10% da applicare sul reale valore commerciale sopra definito. Pertanto il
prezzo d’asta viene così calcolato:
€.165.350,00 - €.16.535,00 = €.148.815,00
1) Soffitta : Valore risultante dalla stima sintetica delle soffitte attraverso la media delle valutazioni
eseguite dalle Agenzie Immobiliar, che si ritiene congruo : €.7.500,00
€.7.500,00 - €.750,00 = €.6.750,00
3) Autorimessa:
- Valore risultante dalla stima sintetica dell’abitazione attraverso la media delle valutazioni eseguite
13
Da cui, eseguendo la media aritmetica dei due valori, risulta:
dalle Agenzie Immobiliari: €.12.750,00
- Valore risultante dalla stima per i valori unitari dell’abitazione attraverso i dati desunti dall’
Osservatorio Nazionale dei Beni Immobiliari: €.15.300,00
Da cui, eseguendo la media aritmetica dei due valori, risulta:
(€.12.750,00 + €.15.300,00) : 2 = €.14.025 dicesi quattordicimilaventicinque/00 valore
dell'immobile
€.14.025,00 - €.1.425,00 = €.12.600,00
3.12 REGIME IMPOSITIVO DELLA VENDITA (questito 9 bis pag.14)
Trattandosi di vendita da privato, la vendita sarà sottoposta a imposta di registro.
Il sottoscritto CTU dichiara che la presente relazione si compone di n. 14 pagine dattiloscritte, oltre la
documentazione fotografica da pag.15 a pag.17, dichiara altresì di aver assolto l'incarico ricevuto e
rimane a disposizione del Giudice per qualsiasi chiarimento.
Con Osservanza
il CTU: Arch.Stefano Nicastri
in data 9 marzo 2015 è stata spedita tramite R acc./AR copia della presente perizia alla
parte esecutata (vedi all.B.7)
14
Firenze 06 marzo 2015
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA via Ippolito Nievo 30 Campi Bisenzio proc.413/13
2) veduta d'insieme dalla via Ippolito Nievo
3) veduta prospetto tergale
15
1) veduta d'insieme dalla via Ippolito Nievo
6) soggiorno
5) Cucina
6) camera 1
16
4) Ingresso
8) soffitta
9) autorimessa
17
7) Camera 2

Debitore: Santo Carmelo ABATE nato a Nicosia (EN) il 20/07/1941

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