ISTRUZIONI per la partecipazione alle aste fallimentari

Rocco D’ERCOLE
Dottore Commercialista – Revisore contabile
Via Circonvallazione Istoniense, 7/F - 66054 Vasto (CH)
Tel. e Fax: (0873) 69557 -- e-mail: [email protected]
Sito internet: www.studio-dercole.it
-- ISTRUZIONI per la partecipazione alle aste fallimentari -Per agevolare chiunque sia interessato a partecipare ad una asta, fornisco di
seguito alcune informazioni generali, valide di norma per tutte le aste
fallimentari.
E’ bene ricordarsi, comunque, che le condizioni di vendita possono variare da un
Fallimento a un altro; pertanto, è sempre necessario prendere visione
dell’ordinanza di vendita.
La partecipazione all’asta è libera; quindi, tutti possono liberamente partecipare,
nei modi stabiliti dal Giudice. Non è mai necessaria l’assistenza di professionisti
in quanto ciascuno può partecipare per proprio conto.
L’ordinanza di vendita
E’ sempre fondamentale, prima di decidere se partecipare all’asta, leggere
integralmente l’ordinanza di vendita emessa dal Giudice delegato; infatti,
nell’ordinanza vengono elencati analiticamente i vari beni oggetto di vendita (con
la suddivisione nei vari lotti) e sono stabilite con precisione le modalità della
vendita stessa. Nell’ordinanza vengono inoltre riportati eventuali oneri e/o pesi a
carico dell’aggiudicatario o caratteristiche particolari dell’immobile (ad esempio:
necessità di condoni edilizi; presenza di affittuari; ecc.).
L’ordinanza, inoltre, fa fede per quanto riguarda i beni oggetto di vendita: solo
ciò che è espressamente riportato in tale atto verrà poi trasferito
all’aggiudicatario. Pertanto, chi avesse dei dubbi sull’oggetto dell’asta li può
eliminare leggendo attentamente tale documento (ad esempio: per sapere se il
trasferimento dell’immobile comprende o meno anche un’area a parcheggio di
pertinenza).
La perizia di stima
Basilare si rivela, poi, la consultazione della perizia relativa all’immobile che
interessa. Il perito, nominato dal Tribunale fallimentare, ha l’incarico di
descrivere minuziosamente l’unità immobiliare e di indicare con precisione i dati
catastali. Dalla sua relazione, quindi, si riesce a comprendere la situazione di
fatto del fabbricato, con la descrizione dei luoghi, la descrizione accurata
dell’unità stessa, nonché la valutazione data all’immobile; la perizia fornisce
inoltre importanti informazioni circa la situazione urbanistica.
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Rocco D’ERCOLE
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Condoni edilizi
Si ricorda che, per espressa previsione di legge, l’aggiudicatario può entro 120
giorni dal decreto di trasferimento presentare condono edilizio, ove necessario.
Decorso tale termine, le eventuali difformità non sono, di norma, più sanabili.
Gli adempimenti per i condoni edilizi sono normalmente a cura e spese
dell’aggiudicatario.
La domanda di partecipazione
Il soggetto che è interessato a partecipare all’asta, deve presentare apposita
domanda, applicando una marca da bollo (attualmente da 11 euro). L’istanza va
presentata alla Cancelleria Fallimentare del Tribunale entro le ore 12.00 del
giorno feriale precedente la vendita (salvo diversa disposizione riportata
nell’ordinanza).
Per la domanda non vi è uno specifico schema da seguire; è importante indicare:
a) la denominazione del Fallimento (oppure il numero del Fallimento stesso),
nonché la data dell’asta;
b) le generalità complete del partecipante (compreso codice fiscale), nonché lo
stato civile (coniugato, libero, ecc.) e, se coniugato, il regime patrimoniale
(comunione/separazione dei beni);
c) il lotto (o i lotti) per il quale si intende gareggiare.
Nei documenti del mio sito web, ho inserito alcuni fac-simili di domande di
partecipazione, che possono essere liberamente utilizzati o adattati; in
particolare, ho predisposto due modelli.
A) Il primo fac-simile riguarda la domanda avanzata da una persona fisica;
usualmente si allega una fotocopia del documento di identità.
B) Il secondo, invece, può essere utilizzato da Società/Enti. In questo caso è
necessario allegare una visura della C.C.I.A.A. da cui risulti il nominativo del
legale rappresentante (che firma e partecipa) e i poteri di cui dispone;
eventualmente si può integrare allegando ulteriore documentazione (copia
dello statuto; verbale d’assemblea che autorizza all’acquisto; ecc.).
Vi è inoltre la possibilità di partecipare “per persona da nominare”; in tal modo, il
reale acquirente riesce a mantenere l’anonimato. E’ necessario, comunque, che il
procuratore che partecipa (in genere è un professionista) ottenga apposita
procura notarile, che depositerà poi presso la Cancelleria entro 3 giorni dalla
aggiudicazione, insieme al nominativo del reale acquirente.
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Il deposito della cauzione
Insieme alla domanda di partecipazione occorre depositare presso la Cancelleria
fallimentare anche una somma a titolo di cauzione (generalmente è il 20% del
prezzo base) e un’altra somma a titolo di spese presunte (in genere è il 20%).
Tali cifre vanno depositate mediante assegni circolari non trasferibili intestati a
“Cassiere Provinciale PP.TT. di Chieti”.
Qualora il soggetto non risulti essere aggiudicatario, al termine dell’asta i
suddetti assegni circolari verranno immediatamente riconsegnati.
Svolgimento dell’asta
Nel giorno e nel luogo stabiliti nell’ordinanza, avrà luogo l’asta; per ogni lotto il
prezzo di partenza è già stabilito nel bando di vendita. Qualora vi fossero più
concorrenti per uno stesso lotto, i vari partecipanti potranno rilanciare offrendo
in aumento una cifra pari o superiore a quella appositamente indicata nel bando
di vendita; risulterà aggiudicatario chi avrà offerto la cifra più alta al termine
del tempo assegnato.
Qualora vi sia un unico concorrente, quest’ultimo dovrà comunque effettuare un
primo (ed unico) rilancio (anche se solo per l’importo minimo), per poter
aggiudicarsi il bene.
Al termine, il Giudice prende atto sul verbale che il lotto è stato aggiudicato.
Nel caso invece non vi siano concorrenti (“asta deserta”), verrà disposta una
nuova asta e il prezzo base sarà ribassato (il ribasso non può essere superiore al
20%).
L’aumento successivo di 1/6
Nei dieci giorni successivi all’aggiudicazione, è possibile per i terzi (anche se non
avevano partecipato all’asta) rimettere tutto in gioco, presentando nuova
offerta che deve però essere superiore di almeno 1/6 (un sesto) rispetto al
prezzo di aggiudicazione. In questa eventualità, il Giudice indice una nuova asta,
a cui partecipano solo il precedente aggiudicatario e il nuovo offerente.
Il saldo del prezzo
L’aggiudicatario definitivo dovrà, entro e non oltre 30 giorni dalla data di
aggiudicazione, pagare il residuo importo, cioè il prezzo di aggiudicazione
dedotta la sola cauzione (di solito del 20%). Dovrà sempre utilizzare assegni
circolari non trasferibili intestati a “Cassiere Provinciale PP.TT. di Chieti”.
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Si raccomanda di fare estrema attenzione al calcolo dei 30 giorni, in quanto si
segue il calendario civile e quindi occorre tenere conto dei mesi che hanno 31
giorni; ad esempio, con l’aggiudicazione avvenuta il 15 gennaio, il saldo prezzo
dovrà avvenire entro il 14 febbraio, non il 15! Il mancato rispetto del termine dei
30 giorni provoca: a) la decadenza dell’aggiudicazione; b) la fissazione di una
nuova asta; c) e soprattutto la perdita della cauzione, a titolo di multa!
Il decreto di trasferimento
Una volta che l’aggiudicatario ha saldato il residuo debito, il Giudice provvede ad
emettere il “decreto di trasferimento”. Con tale documento si attua il
trasferimento giuridico della proprietà dell’immobile; in sostanza, con tale
decreto, l’aggiudicatario diventa formalmente il nuovo proprietario.
Il decreto verrà quindi registrato presso il competente Ufficio del Registro, a
cura della Cancelleria. Come si capisce, nelle vendite fallimentari non interviene
il Notaio e pertanto l’acquirente risparmia gli onorari a questi dovuti.
Sono invece a carico dell’acquirente tutti gli altri oneri, ad eccezione
dell’INVIM, connessi alla vendita (imposta di registro, imposte ipotecarie e
catastali, bolli, ecc.). Per il pagamento di tali oneri, il Curatore attinge al Fondo
spese del 20% versato dall’acquirente prima dell’asta; qualora tale fondo non sia
sufficiente, l’aggiudicatario dovrà integrare il versamento, su richiesta del
Curatore.
Qualora, invece, il Fondo versato risulti esuberante, l’eccedenza verrà restituita
nel momento in cui il compratore dimostri di aver eseguito la trascrizione in
Conservatoria del decreto e la voltura catastale degli immobili.
Cancellazione delle ipoteche/trascrizioni
L’acquirente, una volta in possesso della copia registrata del decreto di
trasferimento, dovrà attivarsi presso la competente Conservatoria Immobiliare
sia per far volturare gli immobili a suo nome, sia per far cancellare le ipoteche e
le altre trascrizioni a sfavore.
Infatti, l’immobile venduto all’asta fallimentare viene sempre trasferito libero
da ipoteche; è lo stesso Giudice, all’interno del “decreto di trasferimento”, ad
ordinare la cancellazione delle varie ipoteche; tale adempimento è di norma però
rimesso all’aggiudicatario, che vi provvederà a propria cura e spese.
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Immobile occupato o affittato
Se l’immobile è occupato dal fallito (o da altro soggetto senza titolo, quale
“abusivo”), il decreto di trasferimento è titolo per ottenere immediatamente lo
sfratto, senza possibilità per l’occupante di chiedere proroghe.
Qualora, invece, l’immobile sia regolarmente dato in affitto a terzi, occorre
distinguere due casi, a seconda che il contratto di locazione sia fornito di data
certa e quindi opponibile o meno all’aggiudicatario.
Qualora il contratto non abbia data certa, si può ottenere subito lo sfratto; in
caso contrario, la locazione continua a valere alle stesse condizioni precedenti e
il nuovo proprietario semplicemente subentra nel contratto stesso, con tutti gli
oneri e i diritti derivanti.
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Spero di essere riuscito a fornire una utile guida sia per chi voglia avvicinarsi
per la prima volta al mondo delle aste fallimentari, sia per chi intenda dotarsi di
un rapido vademecum che dissolva ogni dubbio in merito. Sono comunque a
disposizione per qualunque ulteriore delucidazione.
Dott. Rocco D’Ercole
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