relazione di stima immobiliare

Transcript

RapportodistimaFallimentareͲn.59/2016
TribunalediFerrara
PROCEDURAFALLIMENTARE
FERIMPEXS.r.l.
N°Gen.Rep.59/2016
dataudienzadiverificacrediti:==
GiudiceDelegato:Dott.ssaAnnaGHEDINI
CuratoreFallimentare:Dott.EnricoBARALDI
RAPPORTODIVALUTAZIONE Lotto001
Lotto002
Espertoallastima:
Codicefiscale:
Studioin:
Telefono:
Fax:
Email:
geometraMicheleCervellati
CRVMHL65E03A944M
ViaL.Ariosto6Ͳ44121Ferrara
0532761412
0532711612
[email protected]
Pag.1
Fabbricatoadusofrigoriferoindustrialeabassatemperaturaalpianoterraconcircostantearea
cortilivaesclusiva,iltuttositoinComunediMasiTorello(FE),localitàBorgoS.Anna,Viadell'InͲ
dustria,14.ProprietàdelFallimentoFerimpexS.r.l..
Lotto:001
1. IDENTIFICAZIONEDEIBENIIMMOBILIOGGETTODELLAVENDITA:
Identificativocorpo:A.
FabbricatoadusofrigoriferoindustrialeabassatemperaturaalpianoterraconcircoͲ
stanteareacortilivaesclusiva,iltuttositoinComunediMasiTorello(FE),localitàBorgo
S.Anna,Viadell'Industria,14.
A)
Quotaetipologiadeldiritto:
Quotadi1/1dellapienaproprietàdelFallimentoFerimpexS.r.l.
FallimentoFerimpexS.r.l.,consedeinFerrara,P.I.00741320386.
Eventualicomproprietari:
Nessuno.
IdentificatoalCatastoFabbricatidelComunediMasiTorello(FE):
Foglio17,mappale314,cat.D/8,rendita€.13.049,00,frigoriferoindustrialealpianoterra
concircostanteareacortilivaesclusiva.
Confini:
Confiniincorpounico:Viadell'Industria,ragioniComunediMasiTorello,ragioniMastellaRonͲ
carati,StradaRA8,ovvero.
Conformitàcatastale:
Per quanto riguarda il profilo catastale, le planimetrie catastali corrispondono allo stato dei
luoghiadeccezionedilievidifformitàdimensionaliinternenelladisposizionedelleapertureolͲ
treaportadiaccessopresentesulprospettoSudͲOvestdellasaladicaricoenonrappresentata
inplanimetria.
All'internodellasaladicaricoèstatoricavatounpiccolovanorealizzatoconparetiincartonͲ
gesso.NonsonorappresentatelescalediaccessoperleuscitediemergenzaelerampediacͲ
cessoposizionatesulprospettoSudͲOvestdelfabbricato.
Daprecisarechel'unitàesternapergliimpiantidirefrigerazioneelacisternaconlerelativeatͲ
trezzaturedell’impiantoantincendio,inquantodaconsiderarsiimpiantitecnologici,nonsono
indicatenellapraticaediliziaesaminata.
SidovràprocederequindiconlapresentazionedinuovaplanimetriacatastaleaggiornataareͲ
golarizzazionedellelievidifformitàindicate.
L'incidenzadiognionerederivantedaregolarizzazionie/oripristiniègiàcompresaneivalori
unitaridistima.
Ognionereperledetteregolarizzazionisaràacaricodell'eventualeaggiudicatario.
2. DESCRIZIONEGENERALE(QUARTIEREEZONA):
Caratteristichezona:periferica
Areaurbanistica:agricolaatrafficolocaleconparcheggibuoni.
Pag.2
Importanticentrilimitrofi:==
Caratteristichezonelimitrofe:residenziali
Attrazionipaesaggistiche:==
Attrazionistoriche:==
Principalicollegamentipubblici:==
Servizioffertidallazona:==
3. STATODIPOSSESSO:
IlcapannoneadusoindustrialeènelladisponibilitàdelFallimentodellasocietàFerimpexS.r.l.(atͲ
tivitàdigestioneestoccaggiodeiprodottisurgelati).
Atalproposito,stantelaparticolarenaturadellederratealimentarisurgelatepresentiindeposito,
condiligenteimpulsodelCuratoreFallimentare,èstataattivatalaproceduradiesercizioprovviͲ
sorioalfinediottenereunamiglioreopportunitànellacessionedellainteraazienda,ancoraoggi
operanteproprioinfunzionedeldettoesercizioprovvisorio.
4. VINCOLIEDONERIGIURIDICI:
4.1 Vincoliedonerigiuridicicheresterannoacaricodell'acquirente:
4.1.1 Domandegiudizialioaltretrascrizionipregiudizievoli:
==.
4.1.2 Convenzionimatrimonialieprovv.d'assegnazionecasaconiugale:
==.
4.1.3 Attidiasservimentourbanistico:
==.
4.1.4 Altrelimitazionid'uso:
ServitùdielettrodottoafavorediENELS.p.A.consistenteinunalineadimediatenͲ
sioneinterratainappositacanalizzazioneadunaprofonditàmediadimetrilineari1
circa rispetto al piano di campagna attuale ed insistente su parte dei mappali 11 e
241delfoglio17,iltuttocomemeglioindicatonell'attodelNotaioFrancescoCristoͲ
forirep.63003racc.13471,trascrittoaFerrarail16/09/2004alreg.part.11408reg.
gen.19292edalreg.part.11409reg.gen.19293,precisandocheladettaservitùinͲ
sistesuterreniesterniallottoinesame.
Oltreadogniservitùnascentedallostatodeiluoghi,seecomeesistenti,conparticoͲ
lareriferimentoalleservitùnascentiperlarealizzazionedegliimpiantieretitecnoloͲ
gichedelleoperediurbanizzazione,comerealizzate.
Da precisare che attualmente, come confermato dalla proprietà, l'energia elettrica
delcomplessovienedirettamentealimentatadallacabinadiderivazioneprivatacolͲ
locatasull'areacortilivadelLotto2),conununicopuntodiconsegnacollocatonella
cabinaelettricasempresull'areacortilivadelLotto2)chealimentaentrambiilottoin
stima.
4.2 Vincoliedonerigiuridicicancellatiacuraespesedellaprocedura:
4.2.1 Iscrizioni:
IpotecavolontariaafavorediCassadiRisparmioinBolognaS.p.A.consedeinBoloͲ
gna(BO),controFerimpexS.r.l.consedeinMasiTorello(FE),
derivantedaconcessioneagaranziadimutuofondiario,
importoipoteca€.900.000,00,
Pag.3
5.
4.3
importocapitale€.450.000,00,
derivantedaattoNotaioAlessandroRiccioniindata22/06/2015ainn.rep.167322,
racc.20534,
iscrittaaFerraraindata24/06/2015ainn.reg.part.1153reg.gen.9366.
La sopra citata ipoteca colpisce gli immobili censiti al Catasto Fabbricati e Catasto
TerrenidelComunediMasiTorellodicuialfoglio17,mapp.314perlaquotadi1/1
dellapienaproprietà.
IpotecavolontariaafavorediCassadiRisparmiodiCentoS.p.A.consedeinCento,
controFerimpexS.r.l.consedeinMasiTorello(FE),
derivantedaconcessioneagaranziadifinanziamento,
importoipoteca€.1.349.999,00,
importocapitale€.1.350.000,00,
derivantedaattoNotaioAlessandroRiccioniindata12/02/2013ainn.rep.163855,
racc.18475,
iscrittaaFerraraindata14/02/2013ainn.reg.part.248reg.gen.2290.
LasopracitataipotecacolpiscegliimmobilicensitialCatastoTerrenidelComunedi
MasiTorellodicuialfoglio17,mapp.li242,243,259,260perlaquotadi1/1della
pienaproprietà.
SupartedeiterrenisopracitatièstatorealizzatoilfabbricatoadusoindustrialeogͲ
gettodistima.
AnnotazionepererogazioneasaldoderivantedaattoNotaioAlessandroRiccioniin
data08/08/2014ainn.rep.166140,racc.19818,
annotataaFerraraindata10/09/2014ainn.reg.part.1860reg.gen.12067.
4.2.2 Pignoramenti:
==.
4.2.3 Altretrascrizioni:
TrascrizionediSentenzaDichiarativadiFallimento,AttoGiudiziarioTribunalediFerͲ
rara rep. 4001072/2016 del 28/12/2016, trascritta a Ferrara al reg. part. 685 e reg.
gen.986indata19/01/2017.
LaSentenzaDichiarativadiFallimentocolpiscegliimmobilidicuialC.F.delComune
diMasiTorello(FE)alfoglio17mapp.314perlaquotadi1/1dellapienaproprietàa
favorediMassadeicreditoriFallimentoFerimpexS.r.l.controFerimpexS.r.l.conseͲ
deinMasiTorello(FE).
4.2.4 Aggiornamentodelladocumentazioneipocatastaleinatti:
==.
MisurePenali
==.
ALTREINFORMAZIONIPERL'ACQUIRENTE:
Spesedigestionecondominiale:==
Speseordinarieannuedigestionedell'immobile:==
Spesecondominialiscaduteedinsolutealladatadellaperizia:==
Millesimidiproprietà:==
Accessibilitàdell'immobileaisoggettidiversamenteabili:==
Particolarivincolie/odotazionicondominiali:==
Pag.4
AttestazionePrestazioneEnergetica:Nonpresente
Indicediprestazioneenergetica:==
NoteIndicediprestazioneenergetica:==
VincolidiprelazionedelloStatoexD.Lgs.42/2004:==
Avvertenzeulteriori:==
6. ATTUALIEPRECEDENTIPROPRIETARI:
Ilterrenosucuièstatoedificatoilfabbricatoadusofrigoriferoindustrialeabassatemperatura,è
pervenutoallaSocietàFerimpexS.r.l.inforzadiAttodicompravenditadelNotaioFrancescoCriͲ
stofori del 14/09/2004, rep. 63003 racc. 13471, trascritto a Ferrara il 16/09/2004 al reg. part.
11408reg.gen.19292.
L'attodicompravenditadicuisoprainteressaancheiterrenisucuièstatoedificatol'immobiledi
cuialLotto2).
Daprecisareinoltrecheconildettoattodicompravenditadicuisopra,lasocietàFerimpexS.r.l.
detieneincomodatod'usogratuito,perladuratadi99annirinnovabiligratuitamenteperulterioͲ
ri99anni,ilterrenodicuialfoglio17mapp.li11e241,precisandocheipredettiterreninonsono
oggettodellapresenteperiziadistima.
Taledirittodicomodatopotràeventualmenteesseretrasferitoall'eventualeacquirente,fattosalͲ
voognieventualediversoaccordoconl'Entecomodante.
7. PRATICHEEDILIZIE:
Permesso di Costruire P.E. 54/13 Ͳ P.G. 4593/13 del 06/12/2013 per nuova costruzione di magazzino
prefabbricatoadusofrigoͲconservazioneconannessepertinenzeedimpiantitecnologici;
S.C.I.A. di Variante non essenziale in corso d'opera P.E. 11/15 Ͳ P.G. 2384/15 del 18/06/2015 di cui al
PermessodiCostruiresopracitato;
RichiestadiConformitàEdiliziaedAgibilitàpresentataindata18/06/2015alProt.n.2384esuccessiva
integrazioneindata23/09/2015alprot.3745,conrilasciodiCertificatodiConformitàEdiliziaedAgibiliͲ
tàProt.4575del11/11/2015.
7.1Conformitàedilizia:
DalraffrontodellostatodeiluoghiconlepraticheediliziereperitepressogliArchividelComunediMasi
Torellononsonostateriscontrateparticolaridifformitàadeccezionedellescalediaccessoperleuscite
di emergenza e le rampe di accesso posizionate sul prospetto SudͲOvest del fabbricato che non sono
rappresentatenellepraticheedilizie.All'internodellasaladicaricoèstatoricavatounpiccolovanoreaͲ
lizzatoconparetiprefabbricatemobili.
Nonvengonoinoltrerappresentatel'unitàesternaperimpiantirefrigerantielapiattaformaperimpianͲ
todiaccumuloantincendio,posizionateantistantialprospettoNordͲOvestdelfabbricato.
Detteirregolaritàpertantodovrannoessereregolarizzatemediantepresentazionediopportunapratica
edilizia,salvodiversainterpretazionedegliufficicompetenti(es.ripristini,ecc.).
L'incidenzadiognionerederivantedaregolarizzazionie/oripristiniègiàcompresaneivaloriunitaridi
stima,edidettionerisarannoacaricodell'aggiudicatario,nessunoescluso.
7.2Conformitàurbanistica:
StrumentourbanisticoApprovato:
PRGvigente,PSCAdottato
Notesullaconformitàurbanistica:==
Descrizione:FabbricatoadusofrigoriferoindustrialeabassatemperaturaalpianoterraconcirͲ
costanteareacortilivaesclusiva,iltuttositoinComunediMasiTorello(FE),localitàBorgoS.
Anna,Viadell'Industria,14dicuialpuntoA
Pag.5
A)
FallimentoFerimpexS.r.l.,consedeinFerrara,P.I.00741320386,degliimmobilicomeidentificatialCatasto
FabbricatidelComunediMasiTorello(FE),neicapitoliprecedenti.
Trattasidifabbricatoadusofrigoriferoindustrialeabassatemperaturaalpianoterraconcircostantearea
cortilivaesclusiva,iltuttositoinComunediMasiTorello(FE),localitàBorgoS.Anna,Viadell'Industria,14.
Alpianoterraècompostodasaladicarico,tunnel dicongelamentoditipostaticoemagazzinofrigoper
conservazione.
Ilfabbricatoadusoindustrialehalastrutturaportanteinc.a.,concoperturainparteinstrutturaligneaed
inparteintraviprefabbricateinc.a.epannelliinlamieraprefabbricatacoibentata,contamponamentiverͲ
ticaliinpannelliinlamieraprefabbricatacoibentataavista.
Internamenteleparetidellacellaedellasaladicaricooltrealtunneldicongelamentosonoinpannelliin
lamieraprefabbricatacoibentataavista.
Ipavimentisonoincementolisciatoconsottostantevespaioaeratodeltipo"igloo"perisolareepermetteͲ
relaventilazionesottolecelle.
Gliinfissiaiportonidiaccessoeleporteinternediaccessoallezonerefrigeratesonodeltiposcorrevolee
sonocoibentateconmaterialiisolanti.
LerampecarrabiliesternepostesulprospettoSudͲOvestdelfabbricatochepermettonol'accessoallazona
dicaricosonounaincementolisciatoedunapavimentatainasfalto.
Gliimpiantitecnologiciaserviziodelcomplessooltreagliimpiantispecificiperlaproduzionedelfreddoe
perlaconservazionedeiprodottisurgelatiall'internodelcapannonesonoavista.
All’internodelcapannonesonopresentiscaffalideltipomobilesuappositerotaie,instrutturametallicaauͲ
toportantechesiestendeperquasituttal’altezzautiledellacellafrigorifera,chesonoutilizzatiperlostocͲ
caggiodeiprodottisurgelati.
L'areacortilivaesclusivaèrecintatainpartedamurettoprefabbricatoinc.a.sormontatodarecinzionein
profilimetalliciedinpartedarecinzioneinretemetallicamontatasupalettiinacciaioedèperbuonaparte
asfaltata.
L'accessoalfabbricatoèdallaviadell'Industriatramitecancellocarrabilescorrevole,inprofilimetallici.
Sull'areacortilivaesclusivavisonoinoltrecabinaditrasformazione,leunitàdegliimpiantiesterniaservizio
deigruppirefrigeranti,oltreallacisternaedatutteleapparecchiaturenecessarieall’impiantoantincendio
dituttoilcomplesso.
Lacabinaditrasformazionehastrutturainc.aprefabbricataedesternamenteètinteggiata.
Comerilevatoall'attodelprecedentesopralluogogliimpiantisonosoggettiaperiodiciecostantiinterventi
dimanutenzioneequindisipossonoconsiderareinbuonostatodiuso.
Statodiusoeconservazionecomplessivi.
Ilfabbricatoadusofrigoriferoindustriale,nelsuocomplesso,èinunbuonostatodiusoemanutenzione.
Datidiconsistenza.
Lacellafrigoalpianoterrahaunasuperficieallordodellemuratured'ambitodicircamq.1.693,50.
Il tunnel di congelamento e la sala di carico al piano terra hanno una superficie al lordo delle murature
d'ambitodicircamq.215,00.
Lacabinaditrasformazionealpianoterraincorposeparatohaunasuperficieallordodellemuratured'amͲ
bitodicircamq.15,00.
L'unitàesternapergliimpiantirefrigerantialpianoterraincorposeparatohaunasuperficiecomplessivaal
lordo delle murature d'ambito di circa mq. 37,00, oltre alle apparecchiature ed alla cisterna di accumulo
dell’impiantoantincendio,suappositaplateadicircamq.45,00.
L'areacortilivaesclusivahaunasuperficiecomplessivadicircamq.4.789,50.
Pag.6
Destinazione
Parametro
CellafrigoperconͲ
servazionealpiano
terra
TunneldicongelaͲ
mentoesaladicarico
alpianoterra
CabinaditrasformaͲ
zionealpianoterrain
corposeparato
UnitàesternaperimͲ
piantirefrigerantial
pianoterraincorpo
separato
Impiantodiaccumulo
antincendioalpiano
terrasuplateain
corposeparato
AreacortilivaesclusiͲ
va
suprealelorda
Superficie
Lorda
1.693,50
Coeff.
Superficie
equivalente
1,00 1.693,50
suprealelorda
215,00 1,00 215,00
suprealelorda
15,00 1,00 15,00
suprealelorda
37,00 1,00 37,00
suprealelorda
45,00 1,00 45,00
suprealelorda
4.789,50 1,00 4.789,50
suprealelorda
complessiva
6.795,00
6.795,00
8.VALUTAZIONECOMPLESSIVADELLOTTO:
8.1Criteriodistima:
Lastimadelvalorevieneeseguitasullabasedellasuperficiecalcolataal
lordodellemuratured'ambito,comeindicatonellatabellanelcapitolo
chesegue.IvaloriunitarivengonoassunticonriferimentoallaubicazioͲ
ne,tipologia,gradodifinitura,vetustàestatodiconservazioneemanuͲ
tenzione,edinbasealladestinazioned'uso.Sitieneanchecontodell'uͲ
bicazionedelfabbricatoinstima,infunzionedelleviedicomunicazione
dellazona.
Siètenutocontodellanaturadeibeniimmobiliedellecaratteristiche
tipologiche degli stessi, e di tutti gli elementi estrinsechi ed intrinseci
checoncorronoallapiùprobabileformulazionedelvaloredelbene.
Si è poi tenuto conto delle informazioni assunte presso colleghi che
normalmenteoperanoincampoimmobiliare,nellazona,oltreallaperͲ
sonaleesperienzadelloscrivente.Sisonoconsultatiivaloriindicatinegli
osservatoriimmobiliaridiriferimento.Lastimatieneinoltreconto,per
quanto possibile, dell'andamento del mercato immobiliare attuale che
nonrisultaparticolarmenteflorido.
Ivaloriunitariassuntitengonocontodell’incidenzadiognionereedinͲ
combente necessario all’ottenimento della prescritta certificazione eͲ
nergetica necessaria al trasferimento della proprietà dell’immobile,
tengonocontodiognionereincombentenecessarioallaverificaedalla
eventualemessaanormadiogniimpiantotecnologicopresente,qualoͲ
ra fosse necessario, per l’ottenimento delle prescritte certificazioni di
conformità.
Neivaloristimatièdaintendersicompresal'incidenzadiognipartecoͲ
Pag.7
mune,recinzione,accessi,ecc..
Consideratolaparticolaritàdeibeniimmobiliinesame,èdaintendersi
comprensivoneivaloridistimaogniincidenzadipertinenzefisseeseͲ
mifisse che sono direttamente funzionali alla attività svolta quali scale
esterne in acciaio, impianto di irrigazione, impianto di automazione
cancello, impianto di climatizzazione e riscaldamento, impianto telefoͲ
nico,insegneluminose,scaffalaturemobili,porteinterne,pannellature
ditamponamento,eventualeimpiantodisicurezzaevideosorveglianza
oltreadogniimpiantospecificoperlaproduzionedelfreddo.
Nello specifico nei valori di stima è compresa l'incidenza di ogni parte
comunee/oesclusivadipertinenza,scalediaccesso,equalunquealtra
pertinenzarappresentatanelleplanimetriecatastaliallegate.
Ilvaloreunitariodistimaespressoineuro/metroquadrotienecontodi
tutteleincidenzeedituttiifattoricheconcorronoallasuaformulazioͲ
ne. In particolare la formazione del prezzo unitario espresso in euͲ
ro/metroquadrotienecontodell’incidenzadelvalorecomplessivodella
strutturaportante,degliimpianti,dellecoibentazioniediognidotazioͲ
nedellecellerefrigerate,delvaloredelterrenonelsuocomplesso,del
valore delle scaffalature interne da considerarsi quali impianti fissi, di
ogniimpiantodirefrigerazionepertinentealfabbricato,ediognialtra
spesachehaconcorsoallarealizzazionedelfabbricatoindustrialecome
oggistimato.
PerunacorrettavalorizzazionedelbeneimmobileinesamesiterràconͲ
todellanecessitàdelSig.CuratoreFallimentarediavereunavalutazioͲ
nedell'immobilecongruaedaivaloridimercatocorrente,alfinediatͲ
tuareunpossibiletentativodivenditadellaaziendanelsuocomplesso,
cosìcomeoggioperantenelcorsodell'esercizioprovvisorioattivato.
Sullabasedelleconsiderazionidicuisopra,apareredelloscrivente,si
ritienequindichelavalutazione,comediseguitoesposta,possarappreͲ
sentare l'attuale valore di mercato più probabile, considerando quindi
che il detto immobile abbia una funzione strumentale nella attività
dell'azienda(oggioperativatramiteesercizioprovvisorio).
LastimadelvaloredegliimmobiliinparolavieneeseguitaconvaloririͲ
feritialladataodierna.
LavalutazionevieneeffettuataapplicandoilmetodosinteticocomparaͲ
tivo.
LastimavienefattanellostatodifattoedirittoincuiilfabbricatositroͲ
va, considerando comunque l'assenza di qualsivoglia garanzia di legge,
stantelastimainambitofallimentare.
Lastimaèdaintendersipergliimmobililiberidatrascrizionieiscrizioni
pregiudizievoli.
8.2Fontidiinformazione:
CatastodiFerrara,ConservatoriadeiRegistriImmobiliaridiFerrara,UfͲ
ficiodelRegistrodiFerrara,UfficioTecnicodiMasiTorello.
Sisonoreperiteinformazioniutiliallaformulazione deivaloridistima,
presso colleghi, agenzie immobiliari, osservatori immobiliari dell'AgenͲ
ziadelTerritorio,oltreallapersonaleesperienzadelloscrivente.
8.3Valutazionecorpi:
A.Fabbricatoadusofrigoriferoindustrialeabassatemperaturaalpianoterraconcircostante
areacortilivaesclusiva,iltuttositoinComunediMasiTorello(FE),localitàBorgoS.Anna,Via
Pag.8
dell'Industria,14.
Destinazione
SuperficieEquivalente
ValoreUnitario
ValoreComplessivo
inmq.
in€.
in€.
Cella frigo per conservazioͲ
nealpianoterra
Tunnel di congelamento e
saladicaricoalpianoterra
Cabina di trasformazione al
pianoterraincorposeparato
Unità esterna per impianti
refrigeranti al piano terra in
corposeparato
ImpiantodiaccumuloantinͲ
cendio al piano terra su plaͲ
teaincorposeparato
Areacortilivaesclusiva
1.693,50
€690,00
€1.168.515,00
215,00
€690,00
€148.350,00
15,00
incidenzacompresaneivaloridistima
37,00
45,00
4.789,50
Stimasinteticacomparativaparametricadelcorpo
€1.316.865,00
Valorecorpo
€1.316.865,00
ValoreAccessori
==
Valorecomplessivointero
€1.316.865,00
Valorecomplessivodirittoequotadi1/1dellapienaproprietà
€1.316.865,00
Riepilogo:
ID
Immobile
SuperficieLorda
inmq.
A
A.FabbricatoadusofriͲ 6.795,00
gorifero industriale a
bassa temperatura al
piano terra con circoͲ
stante area cortiliva eͲ
sclusiva, il tutto sito in
Comune di Masi Torello
(FE), località Borgo S.
Anna, Via dell'Industria,
14.
ProprietàdelFallimento
FerimpexS.r.l..
Valoreinteromedio Valoredirittoequotadi
ponderale
1/1dellapienaproprieͲ
tà
in€.
in€.
€1.316.865,00
€1.316.865,00
8.4
Adeguamentiecorrezionidellastima:
Sullabasedelcriteriodistimaadottatoedinbaseallafinalità
dellaattualestimavoltaadavereunvaloredimercato
dell'immobilefunzionaleestrumentaleallaattivitàdellaaͲ
zienda,nonsiritienediapplicarealcunariduzione.
==
Pag.9
8.5
Riduzionedel==%perlavenditadiunasolaquotadell'imͲ
mobileinvirtùdelfattocheilvaloredellaquotanoncoincide
conlaquotadelvalore:
Rimborsoforfettariodieventualispesecondominialiinsolute
nelbiennioanterioreallavendita:giàcompreseneivaloriuͲ
nitaridistima.
Spesetecnichediregolarizzazioneurbanisticae/ocatastale:
giàcompreseneivaloriunitaridistima.
Costidicancellazioneonerieformalità:giàcompreseneivaͲ
loriunitaridistima.
Arrotondamento
Prezzobased'astadellotto:
ValoreimmobilealnettodelledecurtazioninellostatodifatͲ
toincuisitrovaincifratonda:
Prezzodivenditadellottonellostatodi"libero":
==
==
==
==
Ͳ€1.865,00
€1.315.000,00
==
Allegati
Ͳ Estrattodimappa,
Ͳ Planimetriecatastali,
Ͳ Planimetriastatorilevato,
Ͳ Visuracatastale,
Ͳ Visurecatastalistoriche,
Ͳ Documentazionefotografica,
Ͳ Visureipotecarie,
Ͳ Attodicompravendita,
Ͳ ComodatogratuitodiareainfavorediFerimpexS.r.l..
Ferrara,23/01/2017
L'Espertoallastima
Firmato digitalmente da
michele cervellati
CN = cervellati michele
O = COLLEGIO DEI
GEOMETRI DI
FERRARA/P.iva: 800068903
T = GEOMETRA
C = IT
Pag.10
Fabbricatoadusofrigoriferoindustrialeabassatemperaturaalpianoterraconufficialpiano
terraepianoprimo,oltreadappartamentoannessoall'attivitàalpianoprimo,concircostante
areacortilivaesclusiva,iltuttositoinComunediMasiTorello(FE),localitàBorgoS.Anna,Via
dell'Industria,49.ProprietàCredemleasingS.p.A.concessoinlocazionefinanziaria(leasing)a
Soc.FerimpexS.r.l.,oggiFallimentoFerimpexs.r.l..
Lotto:002
1. IDENTIFICAZIONEDEIBENIIMMOBILIOGGETTODELLAVENDITA:
Identificativocorpo:A.
Fabbricatoadusofrigoriferoindustrialeabassatemperaturaalpianoterraconufficial
piano terra e piano primo, oltre ad appartamento annesso all'attività al piano primo,
concircostanteareacortilivaesclusiva,iltuttositoinComunediMasiTorello(FE),locaͲ
litàBorgoS.Anna,Viadell'Industria,49.
A)
Quotadi1/1dellapienaproprietàdiCredemleasingS.p.A.
SocietàCredemleasingS.p.A.consedeinReggionell'Emilia,p.i.00924500358.
Eventualicomproprietari:
Nessuno.
IdentificatoalCatastoFabbricatidelComunediMasiTorello(FE):
Foglio17,mappale289,cat.D/8,rendita€.10.608,00,frigoriferoindustrialealpianoterra
conufficialpianoterraepianoprimo,oltreadappartamentoalpianoprimo,concircostante
areacortilivaesclusiva.
Dasegnalarecheimappali290e291delfoglio17,anch'essiintestatiaCredemleasingS.p.A.,
sonoattualmenteutilizzatiinpartecomemarciapiediedinpartecomeparcheggi.
Siprecisacheimappalisopracitatinonverrannoinclusinellastima.
Confini:
Confiniincorpounico:Viadell'Industria,ragioniNuovaCassadiRisparmiodiFerraraS.p.A.,raͲ
gioniMultiserviceforniepasticcerieS.r.l.,ragioniComunediMasiTorello,ragionistessaditta,
ovvero.
Conformitàcatastale:
Per quanto riguarda il profilo catastale le planimetrie catastali corrispondono allo stato dei
luoghiadeccezionedilievidifformitàdimensionaliinternenelladisposizioneenell'altezzadei
vani.
Alpianoterral'aperturadelvanoascensoreèstatatamponata,nonèpresenteportadicolleͲ
gamento tra ingresso ed ufficio al piano terra come rappresentata in planimetria catastale e
nonèpresentefinestratraufficioedanticella.
Nellazonaanticellaèpresenteinoltreunlocalecompostodaunicovanodivisodapannellidi
tamponamentocoibentati.
SulprospettoSudͲOvestdelfabbricato,l'uscitadiemergenzadellavanoadibitoacellafrigoè
Pag.11
posizionatadiversamenterispettoaquantoindicatoinplanimetriacatastale,mentrenellasala
confezionamentosullaparetechesiaffacciaalprospettoSudͲEstdelfabbricatoèpresenteuna
finestrainpiùrispettoaquantoindicatoinplanimetria.
Le scale esterne di emergenza in struttura metallica hanno un andamento diverso rispetto a
quantorappresentato.
Al piano primo non è presente il muro che separa la sala riunioni e l'ufficio adiacente come
rappresentatoinplanimetria,mentrel'ufficioposizionatopiùaNordͲOvestèdipiùampiediͲ
mensionirispettoaquantoindicatoinplanimetria.
L'aperturadelvanoascensorealpianoprimoèstatatamponata.
E'inoltrepresenteunacabinaperimpiantoditrasformazioneinstrutturainc.aprefabbricata
posizionataantistantealprospettoSudͲEstdelfabbricato,anch'essanonrappresentatainplaͲ
nimetria.
LaCabinaEnelincorposeparatohadimensionidiverserispettoaquantoindicatoinplanimeͲ
tria.
SidovràprocederequindiconlapresentazionedinuoveplanimetriecatastaliaggiornateareͲ
golarizzazionedellelievidifformitàindicate.
L'incidenzadiognionerederivantedaregolarizzazionie/oripristiniègiàcompresaneivalori
unitaridistima.
Le regolarizzazioni saranno a carico dell'eventuale aggiudicatario, fatto salvo diversi accordi
conl'attualeproprietà.
2. DESCRIZIONEGENERALE(QUARTIEREEZONA):
Caratteristichezona:periferica
Areaurbanistica:agricolaatrafficolocaleconparcheggibuoni.
Importanticentrilimitrofi:==
Caratteristichezonelimitrofe:residenziali
Attrazionipaesaggistiche:==
Attrazionistoriche:==
Principalicollegamentipubblici:==
Servizioffertidallazona:==
3. STATODIPOSSESSO:
IlfabbricatoerautilizzatodallasocietàFerimpexS.r.l.inforzadicontrattodileasingͲlocazione
finanziarian.IC/128369del09/11/2007chehainesercizioattivitàdilavorazioneestoccaggiodei
prodotti surgelati, ed a tutt'oggi è utilizzato dal Fallimento Ferimpex S.r.l. in forza dell'esercizio
provvisorio.
4. VINCOLIEDONERIGIURIDICI:
4.1 Vincoliedonerigiuridicicheresterannoacaricodell'acquirente:
4.1.1 Domandegiudizialioaltretrascrizionipregiudizievoli:
==.
4.1.2 Convenzionimatrimonialieprovv.d'assegnazionecasaconiugale:
==.
4.1.3 Attidiasservimentourbanistico:
AttoUnilateraled'ObbligoafavorediComunediMasiTorello,controFerimpexS.r.l.
consedeinMasiTorello(FE)perlaquotadi1/1dellapienaproprietà,derivanteda
scritturaprivataconsottoscrizioneautenticatadelNotaioFrancescoCristoforiindata
25/07/2007ainn.rep.67525,racc.15943,trascrittoaFerraraindata01/08/2007ai
nn.reg.part.11913reg.gen.20434.Lasopracitatanotaditrascrizionecolpiscegli
Pag.12
4.2
5.
4.3
immobili censiti al Catasto Terreni del Comune di Masi Torello di cui al foglio 17,
mapp.li238,239,240,255,256,257.SupartedeiterrenisopracitatièstatorealizzaͲ
toilfabbricatoadusoindustrialeoggettodistima.
4.1.4 Altrelimitazionid'uso:
ServitùpassivadifognaturaconimpiantodisollevamentoafavorediACOSEAS.p.A.
diFerrara,trascrittaaFerrarail21/05/1993ainn.reg.part.4288rettificataconnota
eseguitail13/04/1994ainn.reg.part.3180,servitùesercitatasullalineadiconfine
conlaStradaProvincialeS.NicolòͲMasiTorelloeRaccordosvincoloautostradaleFerͲ
raraͲPortoGaribaldi(mapp.li238,239,240),acuisiaccedemedianteServitùdipasͲ
saggioattraversoilmappale241delfoglio17,iltuttocomemeglioindicatonell'atto
del Notaio Francesco Cristofori rep. 63003 racc. 13471, trascritto a Ferrara il
16/09/2004alreg.part.11408reg.gen.19292edalreg.part.11409reg.gen.19293.
ServitùdielettrodottoafavorediENELS.p.A.consistenteinunalineadimediatenͲ
sioneinterratainappositacanalizzazioneadunaprofonditàmediadimetrilineari1
circa rispetto al piano di campagna attuale ed insistente su parte dei mappali 11 e
241delfoglio17,iltuttocomemeglioindicatonell'attodelNotaioFrancescoCristoͲ
forirep.63003racc.13471,trascrittoaFerraratrascrittoaFerrarail16/09/2004al
reg. part. 11408 reg. gen. 19292 ed al reg. part. 11409 reg. gen. 19293, precisando
cheladettaservitùinsistesuterreniesterniallottoinesame.
Oltreadogniservitùnascentedallostatodeiluoghi,seecomeesistenti,conparticoͲ
lareriferimentoalleservitùnascentiperlarealizzazionedegliimpiantieretitecnoloͲ
gichedelleoperediurbanizzazione,comerealizzate.
Daprecisarechelacabinadiderivazionecheinsistesull'areacortilivaèdotatadiun
unicopuntodiconsegna(contatore),cheservesialastrutturadelLotto2)esiaquelͲ
ladelLotto1).
Vincoliedonerigiuridicicancellatiacuraespesedellaprocedura:
4.2.1 Iscrizioni:
==.
4.2.2 Pignoramenti:
==.
4.2.3 Altretrascrizioni:
==.
4.2.4 Aggiornamentodelladocumentazioneipocatastaleinatti:
==.
MisurePenali
==.
ALTREINFORMAZIONIPERL'ACQUIRENTE:
Spesedigestionecondominiale:==
Speseordinarieannuedigestionedell'immobile:==
Spesecondominialiscaduteedinsolutealladatadellaperizia:==
Millesimidiproprietà:==
Pag.13
Accessibilitàdell'immobileaisoggettidiversamenteabili:==
Particolarivincolie/odotazionicondominiali:==
AttestazionePrestazioneEnergetica:Nonpresente
Indicediprestazioneenergetica:==
NoteIndicediprestazioneenergetica:==
VincolidiprelazionedelloStatoexD.Lgs.42/2004:==
Avvertenzeulteriori:==
SiprecisachelaSocietàFerimpexS.r.l.,titolaredelcontrattodileasing,èstatadichiaratafallita.
6. ATTUALIEPRECEDENTIPROPRIETARI:
Ilterrenosucuièstatoedificatoilfabbricatoadusofrigoriferoindustrialeabassatemperatura,è
pervenutoallaSocietàCredemleasingS.p.A.inforzadiAttodicompravenditadelNotaioAlessanͲ
dro Riccioni del 09/11/2007, rep. 152759 racc. 12354, trascritto a Ferrara il 16/11/2007 al reg.
part.17011reg.gen.29223.
In precedenza i terreni venduti alla Credemleasing S.p.A. erano di proprietà di Ferimpex S.r.l. in
forzadiAtto dicompravendita del NotaioFrancescoCristoforidel14/09/2004,rep.63003racc.
13471,trascrittoaFerrarail16/09/2004alreg.part.11408reg.gen.19292,precisandocheildetͲ
toAttodi compravendita interessavaanchei terrenisu cui èstatoedificatol'immobiledi cuial
Lotto1).
7. PRATICHEEDILIZIE:
PermessodiCostruireP.E.35/07ͲP.G.1710del26/07/2007pernuovacostruzionedicapannoneinduͲ
strialedadestinareacellefrigoconannessiuffici,serviziedappartamentodelcustode;
S.C.I.A. diVarianteessenzialeincorsod'operaP.E. 22/08ͲP.G. 3574/08del28/08/2008dicuial perͲ
messodiCostruiresopracitato.
7.1Conformitàedilizia:
DalraffrontodellostatodeiluoghiconlepraticheediliziereperitepressogliArchividelComunediMasi
TorellononsonostateriscontrateparticolaridifformitàadeccezionedilievidifformitàdimensionaliinͲ
ternenelladisposizioneenell'altezzadeivani.
Alpianoterral'aperturadelvanoascensoreèstatatamponata,nonèpresenteportadicollegamento
traingressoedufficioalpianoterracomerappresentatainpraticaediliziaenonèpresentefinestratra
ufficioedanticella.
NellazonaanticellaèpresenteinoltreunalocalecompostadaunicovanodivisodapannelliditampoͲ
namentocoibentati.
SulprospettoSudͲOvestdelfabbricato,l'uscitadiemergenzadelvanoadibitoacellafrigoèposizionata
diversamenterispettoaquantoindicatoinpraticaedilizia,mentrenellasalaconfezionamentosullapaͲ
retechesiaffacciaalprospettoSudͲEstdelfabbricatoèpresenteunafinestrainpiùrispettoaquanto
indicatoinplanimetria.
Le scale esterne di emergenza in struttura metallica hanno un andamento diverso rispetto a quanto
rappresentato.
Alpianoprimononèpresenteilmurocheseparalasalariunioniel'ufficioadiacentecomerappresentaͲ
toinpraticaedilizia,mentrel'ufficioposizionatopiùaNordͲOvestèdipiùampiedimensionirispettoa
quantoindicato.
L'aperturadelvanoascensorealpianoprimoèstatatamponata.
Nonèrappresentatainoltreinpraticaedilizialacabinaperimpiantoditrasformazioneinstrutturainc.a
prefabbricataposizionataantistantealprospettoSudͲEstdelfabbricato.
LaCabinaEnelincorposeparatorappresentatainpraticaediliziahadimensionidiverserispettoaquanͲ
toindicato.
Detteirregolaritàpertantodovrannoessereregolarizzatemediantepresentazionediopportunapratica
Pag.14
edilizia,salvodiversainterpretazionedegliufficicompetenti(es.ripristini,ecc.).
Siprecisainoltrecheèincorsodiperfezionamentolapraticaediliziaperlarichiestaerelativorilasciodi
CertificatodiConformitàEdiliziaedAgibilità(nonancorarilasciato),dicuiallarichiestadiCertificatodi
ConformitàediliziaeAgibilitàpresentatapressoilComunediMasiTorelloil27/01/2009prot.n.317.
L'incidenzadiognionerederivantedaregolarizzazionie/oripristiniègiàcompresaneivaloriunitaridi
stima.
Leregolarizzazionisarannoacaricodell'eventualeaggiudicatario,fattosalvodiversiaccordiconl'attuale
proprietà.
7.2Conformitàurbanistica:
StrumentourbanisticoApprovato:
PRGvigente,PSCAdottato
Notesullaconformitàurbanistica:==
Descrizione:Fabbricatoadusofrigoriferoindustrialeabassatemperaturaalpianoterraconuffici
alpianoterraepianoprimo,oltreadappartamentoannessoall'attivitàalpianoprimo,concirͲ
costanteareacortilivaesclusiva,iltuttositoinComunediMasiTorello(FE),localitàBorgoS.
Anna,Viadell'Industria,49dicuialpuntoA
A)
Quotadi1/1dellapienaproprietàdiCredemleasingS.p.A.
SocietàCredemleasingS.p.A.consedeinReggionell'Emilia,p.i.00924500358,degliimmobilicomeidentifiͲ
catialCatastoFabbricatidelComunediMasiTorello(FE),neicapitoliprecedenti.
TrattasidifabbricatoadusofrigoriferoindustrialeabassatemperaturaalpianoterraconufficialpianoterͲ
ra e piano primo oltre ad appartamento annesso all'attività al piano primo, con circostante area cortiliva
esclusiva,iltuttositoinComunediMasiTorello(FE),localitàBorgoS.Anna,Viadell'Industria,49.
Alpianoterraècompostodaanticella,cella,saladiconfezionamentoecellafrigo,num.duespogliatoidoͲ
tatidiantibagnoebagno,oltreallazonaufficichesisviluppainpartealpianoterraedinpartealpiano
primo.
Lazonaufficialpianoterraècompostadaingresso,ufficio,disimpegno,vanoascensoreevanoscalache
conducealpianoprimo.
Esternamentealpianoterravisonoscaledisicurezzainstrutturametallica.
LarampacarrabileesternapostasulprospettoNordͲEstchepermettel'accessoallazonaanticellaèinceͲ
mentolisciato.
Lazonaufficialpianoprimoècompostadavanoscala,vanoascensore,disimpegno,corridoio,num.seiufͲ
ficidicuiunodotatodibagnoedunoconaccessoaterrazzasuprospettoNordͲOvestdelfabbricato,antiͲ
bagno,num.duebagni,piccoloripostiglio,salaricreativa,disimpegnoedarchivio.Dallasalaricreativasiha
inoltreaccessoadampiaterrazza.
Dalvanoscalaalpianoprimosiaccedeall'appartamentoannessoall'attivitàcompostodaingresso/salada
pranzoconangolocottura,ripostiglio,disimpegno,cameradalettoebagno.
Ilfabbricatoadusofrigoriferoindustrialeabassatemperaturahalastrutturaportanteinc.a.,concopertuͲ
rainpartestrutturametallicaepannelliinlamieraprefabbricatacoibentataedinparteintraviprefabbricaͲ
teinc.a.elastreprefabbricateinc.a.,contamponamentiverticaliinpartepannelliinlamieraprefabbricata
coibentataavistaedinparteinlastreinc.a.prefabbricateavista.Ilvespaioèaeratodeltipo"igloo"per
isolareepermetterelaventilazionesottolecelle.
Zonacellerefrigeranti.
LazonaadibitaallostoccaggiodeiprodottisurgelatihaleparetiinpannelliinlamieraprefabbricatacoibenͲ
Pag.15
tataavista.
Ipavimentisonoincementolisciato.Sonopresenticontrosoffitti.Gliinfissiaiportonidiaccessoeleporte
internediaccessoallezonerefrigeratesonodeltiposcorrevoleesonocoibentateconmaterialiisolanti.
All’internodelcapannonesonopresentiscaffalaturecheoccupanoquasituttal’altezzautiledellacellafriͲ
goriferaechesonoinstrutturametallicaautoportantedeltipoperlostoccaggiodeiprodottisurgelati.
Ufficiespogliatoialpianoterra.
Agliufficialpianoterrasiaccededapiccolobalcone/terrazzainaggettopavimentatoinlastredimateriale
lapideo,tramiteportadiaccessointelaiodialluminioevetro.
Gliufficialpianoterrahannoipavimentiinpiastrellediceramica.Leparetisonointonacateetinteggiate.
Sonopresenticontrosoffitti.Gliinfissialleporteedallefinestreesternesonintelaiodialluminioevetro.Le
paretidivisorietral'ingresso,disimpegnoel'ufficiosonodeltipomobileintelaiodialluminio,vetroelegno.
Leporteinternesonotelaiodialluminioevetro.Ilriscaldamentoèautonomoconventilconvettoriaparete.
Glispogliatoialpianoterrahannoipavimentiinpiastrellediceramicaconparetiintonacateetinteggiate
edèpresentecontrosoffitto.Gliantibagniedibagnialpianoterrahannoilpavimentoedilrivestimentoin
piastrellediceramica.Leporteinternesonoinlegnotamburato.
L'impiantoelettricoel'impiantoidrotermosanitariosonosottotraccia.
Ufficiedappartamentoalpianoprimo.
Ilvanoscalacheconducealpianoprimohaigradiniinmarmoconcorrimanoinalluminioeparapettoin
telaiodialluminioevetro.
Gliufficialpianoprimohannoipavimentiinpiastrellediceramicaconparetiintonacateetinteggiate.Le
paretidivisorietraivariufficisonodeltipomobileintelaiodialluminio,vetroelegno.SonopresenticonͲ
trosoffitti.
Gliinfissialleporteedallefinestreesternesonointelaiodialluminioevetrocamera.Leporteinternesono
inparteintelaiodialluminioevetroedinparteinlegnotamburato.
Ibagnialpianoprimohannoilpavimentoedilrivestimentoinpiastrellediceramica.L'impiantoelettricoe
l'impiantoidrotermosanitariosonosottotraccia.
Perlaproduzionediacquacaldasanitariavièboilerelettricoposizionatonell'antibagno.Ilriscaldamentoè
autonomoconventilconvettoriaparete.
Le terrazze hanno il pavimento in piastrelle di ceramica. La terrazza posta sul prospetto NordͲOvest del
fabbricatohailparapettoinstrutturametallicaevetro.
Nonèstatopossibilevisionarel'appartamentopoichèconcessoinlocazioneaterzinonpresentialmomenͲ
todelsopralluogo.All'appartamentoconnessoall'attivitàsiaccededalvanoscalaalpianoprimoattraverso
portoncinodisicurezza.
L'areacortilivaesclusivaèrecintatainpartedamurettoprefabbricatoinc.a.sormontatodarecinzionein
profili metallici ed in parte sormontato da recinzione in rete metallica montata su paletti in acciaio ed in
parterecintatosoltantodarecinzioneinretemetallicamontatasupalettiinacciaioedèperbuonaparte
asfaltata.
L'accessoalfabbricatolosihadallaviadell'Industriatramitenum.duecancellicarrabiliscorrevoliinprofili
metallici.
Lasalamacchinepergliimpiantifrigoriferialserviziodelcomplessoèalpianoterra.
Lacabinaperimpiantoditrasformazione,lacabinaEnelelasalamacchine,sonoposizionateall’esternodel
fabbricato,incorposeparato.
LacabinaperimpiantoditrasformazioneelacabinaEnelhannolastrutturainc.aprefabbricataedesterͲ
namentesonotinteggiate,conportediaccessoinpvcefinestrediaerazionesempreinpvc.
Lasalamacchinehaleparetiinpannelliinlamieraprefabbricataavistaconportadiaccessoinlamiera.
Gliimpiantispecificiperlelavorazionieffettualeall'internodelcapannonesonoavista.
Comerappresentatodall’odiernoutilizzatore,nonostantechegliimpiantifrigoriferisianosoggettiaperioͲ
diciecostantiinterventidimanutenzioneequindisipossanoconsiderareinbuonostatodiuso,partediesͲ
sirisultanononperfettamentefunzionantioltreanonessereparticolarmenteefficientidalpuntodivista
Pag.16
del consumo energetico. Si presuppone pertanto che nel complesso l’impianto frigorifero della struttura
necessitidiunaconsistenterevisionedellaparteimpiantistica/coibentazioneperrenderloefficiente,eper
ridurneiconsumidienergia.
Dasegnalareinoltrechelestrutturemurariesiaportantichetamponamentipresentanonumeroselesionie
cedimentichesimanifestanoperlamaggiorpartemediantevisibilifessurenellepareti,oltrecheaprovoͲ
care il disallineamento di alcuni infissi che a causa di tale fenomeno non si riescono più ad aprire. Sarà
quindinecessariounaverificadellastruttura.
Statodiusoeconservazionecomplessivi.
Ilfabbricatoadusofrigoriferoindustriale,nelsuocomplesso,fattosalvoquantosopraprecisatonelcomͲ
plessoinunnormalestatodiusoemanutenzione.
Datidiconsistenza.
Ilfabbricatoadusoindustrialealpianoterracompostodaanticella,cellaesaladiconfezionamentohauna
superficieallordodellemuratured'ambitodicircamq.843,50.
IlfabbricatoadusoindustrialealpianoterracompostodacellafrigohaunasuperficieallordodellemuraͲ
tured'ambitodicircamq.1.500,50.
Gli uffici e spogliatoi al piano terra hanno una superficie al lordo delle murature d'ambito di circa mq.
87,00.
Ilbalcone/terrazzadiingressoalpianoterrahaunasuperficieallordodellemuratured'ambitodicircamq.
15,00.
Gliufficialpianoprimohannounasuperficieallordodellemuratured'ambitodicircamq.287,00.
L'appartamentoannessoall'attivitàalpianoprimohaunasuperficieallordodellemuratured'ambitodicirͲ
camq.70,50.
Ilvanoscalaalpianoprimohaunasuperficieallordodellemuratured'ambitodicircamq.21,00.
Leterrazzealpianoprimohannounasuperficiecomplessivadicircamq.125,00.
Lasalamacchinealpianoterraincorposeparatohaunasuperficieallordodellemuratured'ambitodicirca
mq.42,50.
LacabinaEnelalpianoterraincorposeparatohaunasuperficiecomplessivaallordodellemuratured'amͲ
bitodicircamq.18,00.
Lacabinaperimpiantoditrasformazionealpianoterraincorposeparatohaunasuperficiecomplessivaal
lordodellemuratured'ambitodicircamq.12,00.
L'areacortilivaesclusivahaunasuperficiecomplessivadicircamq.7.000,50.
Superficie
Lorda
Coeff.
Superficie
equivalente
Destinazione
Parametro
Anticella,cellaesala
diconfezionamento
alpianoterra
Cellafrigoalpiano
terra
suprealelorda
843,50 1,00 843,50
suprealelorda
1.500,50 1,00
1.500,50
Ufficiespogliatoial
pianoterra
suprealelorda
87,00 1,00 87,00
Balcone/terrazzaal
pianoterra
suprealelorda
15,00 1,00 15,00
Ufficialpianoprimo
suprealelorda
287,00 1,00 287,00
AppartamentoalpiaͲ
noprimo
suprealelorda
70,50 1,00 70,50
Pag.17
Vanoscalaalpiano
primo
suprealelorda
21,00 1,00 21,00
Terrazzealpiano
primo
suprealelorda
125,00 1,00 125,00
SalamacchinealpiaͲ
noterraincorposeͲ
parato
CabineEnelalpiano
terraincorposeparaͲ
to
Cabinaimpiantodi
trasformazionealpiͲ
anoterraincorpo
separato
AreacortilivaesclusiͲ
va
suprealelorda
42,50 1,00 42,50
suprealelorda
18,00 1,00 18,00
suprealelorda
12,00 1,00 12,00
suprealelorda
7.000,50 1,00 7.000,50
suprealelorda
complessiva
10.022,50
10.022,50
8.VALUTAZIONECOMPLESSIVADELLOTTO:
8.1Criteriodistima:
Lastimadelvalorevieneeseguitasullabasedellasuperficiecalcolataal
lordodellemuratured'ambito,comeindicatonellatabellanelcapitolo
chesegue.IvaloriunitarivengonoassunticonriferimentoallaubicazioͲ
ne,tipologia,gradodifinitura,vetustàestatodiconservazioneemanuͲ
tenzione,edinbasealladestinazioned'uso.Sitieneanchecontodell'uͲ
bicazionedelfabbricatoinstima,infunzionedelleviedicomunicazione
dellazona.
Siètenutocontodellanaturadeibeniimmobiliedellecaratteristiche
tipologiche degli stessi, e di tutti gli elementi estrinsechi ed intrinseci
checoncorronoallapiùprobabileformulazionedelvaloredelbene.
Si è poi tenuto conto delle informazioni assunte presso colleghi che
normalmenteoperanoincampoimmobiliare,nellazona,oltreallaperͲ
sonaleesperienzadelloscrivente.Sisonoconsultatiivaloriindicatinegli
osservatoriimmobiliaridiriferimento.Lastimatieneinoltreconto,per
quanto possibile, dell'andamento del mercato immobiliare attuale che
nonrisultaparticolarmenteflorido.
Ivaloriunitariassuntitengonocontodell’incidenzadiognionereedinͲ
combente necessario all’ottenimento della prescritta certificazione eͲ
nergetica necessaria al trasferimento della proprietà dell’immobile,
tengonocontodiognionereincombentenecessarioallaverificaedalla
eventualemessaanormadiogniimpiantotecnologicopresente,qualoͲ
ra fosse necessario, per l’ottenimento delle prescritte certificazioni di
conformità.
Neivaloristimatièdaintendersicompresal'incidenzadiognipartecoͲ
mune,recinzione,accessi,ecc..
Consideratolaparticolaritàdeibeniimmobiliinesame,èdaintendersi
comprensivoneivaloridistimaogniincidenzadipertinenzefisseeseͲ
mifisse che sono direttamente funzionali alla attività svolta quali scale
Pag.18
esterne in acciaio, impianto di irrigazione, impianto di automazione
cancello, impianto di climatizzazione e riscaldamento, impianto telefoͲ
nico,insegneluminose,partedellescaffalature(partedellescaffalature
presentinellacellafrigorisultanodiproprietàdiFerimpexS.r.l.),porte
interne,pannellatureditamponamento,oltreadogniimpiantospecifiͲ
coperlaproduzionedelfreddo.
Nello specifico nei valori di stima è compresa l'incidenza di ogni parte
comunee/oesclusivadipertinenza,diloggeebalconi,scalediaccesso,
e qualunque altra pertinenza rappresentata nelle planimetrie catastali
allegate.
ritienequindichelavalutazionecomediseguitoesposta,senzaparticoͲ
laridetrazioni,possarappresentareilvaloredimercatopiùprobabile.
Ilvaloreunitariodistimaespressoineuro/metroquadrotienecontodi
tutteleincidenzeedituttiifattoricheconcorronoallasuaformulazioͲ
ne. In particolare la formazione del prezzo unitario espresso in euͲ
ro/metroquadrotienecontodell’incidenzadelvalorecomplessivodella
strutturaportante,degliimpianti,dellecoibentazioniediognidotazioͲ
nedellecellerefrigerate,delvaloredelterrenonelsuocomplesso,del
valore delle scaffalature interne da considerarsi quali impianti fissi, di
ogniimpiantodirefrigerazionepertinentealfabbricato,ediognialtra
spesachehaconcorsoallarealizzazionedelfabbricatoindustrialecome
oggistimato.
PerunacorrettavalorizzazionedelbeneimmobileinesamesiterràconͲ
todellanecessitàdelSig.CuratoreFallimentarediavereunavalutazioͲ
nedell'immobilecongruaedaivaloridimercatocorrente,alfinediatͲ
tuareunpossibiletentativodivenditadellaaziendanelsuocomplesso,
cosìcomeoggioperantenelcorsodell'esercizioprovvisorioattivato.
ritienequindichelavalutazione,comediseguitoesposta,possarappreͲ
sentare l'attuale valore di mercato più probabile, considerando quindi
che il detto immobile abbia una funzione strumentale nella attività
dell'azienda (oggi operativa tramite esercizio provvisorio), precisando
comunque che oggi l'attuale proprietaria è la Società Credemleasing
S.p.A.mentrelaFerimpexS.r.l.eralocatricefinanziariadell'immobile.
LastimadelvaloredegliimmobiliinparolavieneeseguitaconvaloririͲ
feritialladataodierna.
LavalutazionevieneeffettuataapplicandoilmetodosinteticocomparaͲ
tivo.
LastimavienefattanellostatodifattoedirittoincuiilfabbricatositroͲ
va.
Lastimaèdaintendersipergliimmobililiberidatrascrizionieiscrizioni
pregiudizievoli.
8.2Fontidiinformazione:
CatastodiFerrara,ConservatoriadeiRegistriImmobiliaridiFerrara,UfͲ
ficiodelRegistrodiFerrara,UfficioTecnicodiMasiTorello.
Sisonoreperiteinformazioniutiliallaformulazione deivaloridistima,
presso colleghi, agenzie immobiliari, osservatori immobiliari dell'AgenͲ
ziadelTerritorio,oltreallapersonaleesperienzadelloscrivente.
8.3Valutazionecorpi:
Pag.19
A.FabbricatoadusofrigoriferoindustrialeabassatemperaturaalpianoterraconufficialpiͲ
anoterraepianoprimo,oltreadappartamentoannessoall'attivitàalpianoprimo,concircoͲ
stante area cortiliva esclusiva, il tutto sito in Comune di Masi Torello (FE), località Borgo S.
Anna,Viadell'Industria,49.
Quotadi1/1dellapienaproprietàdellaSocietàCredemleasingS.p.A..
Destinazione
Anticella,cellaesaladiconͲ
fezionamentoalpianoterra
Cellafrigoalpianoterra
SuperficieEquivalente
ValoreUnitario
ValoreComplessivo
inmq.
in€.
in€.
843,50
€610,00
€514.535,00
1.500,50
€610,00
€915.305,00
87,00
€700,00
€60.900,00
Uffici e spogliatoi al piano
terra
Balcone/terrazza al piano
terra
Ufficialpianoprimo
15,00
Appartamento al piano priͲ
mo
Vanoscalaalpianoprimo
287,00
€750,00
€215.250,00
70,50
€750,00
€52.875,00
21,00
125,00
42,50
18,00
12,00
7.000,50
Terrazzealpianoprimo
Salamacchinealpianoterra
incorposeparato
CabineEnelalpianoterrain
corposeparato
Cabina impianto di trasforͲ
mazione al piano terra in
corposeparato
Areacortilivaesclusiva
Stimasinteticacomparativaparametricadelcorpo
€1.758.865,00
Valorecorpo
€1.758.865,00
ValoreAccessori
==
Valorecomplessivointero
€1.758.865,00
Valorecomplessivodirittoequotadi1/1dellapienaproprietà
€1.758.865,00
Riepilogo:
ID
A
Immobile
SuperficieLorda
Valoreintero
medioponderale
inmq.
in€.
A.FabbricatoadusofriͲ 10.022,50
gorifero industriale a
bassa temperatura al
piano terra con uffici al
piano terra e piano priͲ
mo, oltre ad appartaͲ
€1.758.865,00
Valoredirittoequota
di1/1dellapiena
proprietà
in€.
€1.758.865,00
Pag.20
mento annesso all'attiͲ
vità al piano primo, con
circostante area cortiliͲ
vaesclusiva,iltuttosito
in Comune di Masi ToͲ
rello (FE), località Borgo
S. Anna, Via dell'InduͲ
stria,49.
Proprietà CredemleaͲ
sing S.p.A. concesso in
locazione
finanziaria
(leasing) a Soc. FerimͲ
pexS.r.l..,oggiFallimenͲ
toFerimpexS.r.l..
8.4
Adeguamentiecorrezionidellastima:
Sullabasedelcriteriodistimaadottatoedinbaseallafinalità
dellaattualestimavoltaadavereunvaloredimercato
dell'immobilefunzionaleestrumentaleallaattivitàdellaaͲ
zienda,nonsiritienediapplicarealcunariduzione.(consideͲ
randoinoltrechelaproprietàèdiCredemleasingS.p.A.).
Riduzionedel==%perlavenditadiunasolaquotadell'imͲ
mobileinvirtùdelfattocheilvaloredellaquotanoncoincide
conlaquotadelvalore:
Rimborsoforfettariodieventualispesecondominialiinsolute
nelbiennioanterioreallavendita:giàcompreseneivaloriuͲ
nitaridistima.
Spesetecnichediregolarizzazioneurbanisticae/ocatastale:
giàcompreseneivaloriunitaridistima.
Costidicancellazioneonerieformalità:giàcompreseneivaͲ
loriunitaridistima.
Arrotondamento
Prezzobased'astadellotto:
8.5
ValoreimmobilealnettodelledecurtazioninellostatodifatͲ
toincuisitrovaincifratonda:
Prezzodivenditadellottonellostatodi"libero":
==
==
==
==
==
Ͳ€3.865,00
€1.755.000,00
==
Allegati
Ͳ Estrattodimappa,
Ͳ Planimetriecatastali,
Ͳ Planimetriastatorilevato,
Ͳ Visuracatastale,
Ͳ Visurecatastalistoriche,
Pag.21
Ͳ Documentazionefotografica,
Ͳ Visureipotecarie,
Ͳ Attidicompravendita.
Ferrara,23/01/2017
L'Espertoallastima
Firmato digitalmente da
michele cervellati
CN = cervellati michele
O = COLLEGIO DEI
GEOMETRI DI
FERRARA/P.iva: 800068903
T = GEOMETRA
C = IT
Pag.22
LOTTO 1
ALLEGATO
Estratto di mappa catastale.
LOTTO 1
ALLEGATO
Planimetria catastale.
LOTTO 1
ALLEGATO
Planimetria stato rilevato.

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