"L`estimo catastale e ..." - relazione del Dr. Ing. Alberto Iovine

Importanti precisazioni preliminari
La stima catastale è una valutazione particolare in quanto ha canoni
fissati dalla normativa:
•
•
•
•
•
Invarianza del valore nell’arco del periodo censuario;
Riferimento ad un periodo economico;
Natura reddituale;
Attiene alla sola redditività immobiliare;
Non tiene conto di possibili potenzialità economiche del bene, qualora
non poste in essere.
La stima “ordinaria” di un complesso industriale
• Dipende dal momento in cui si esegue rispetto al ciclo di vita dell’azienda;
• Forte incidenza della obsolescenza e vetustà degli impianti;
• E’ il valore complessivo dell’azienda e non solo della parte immobiliare.
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La rendita catastale definizione
art. 9 RDL n. 652/1939
“La rendita catastale è la rendita lorda media ordinaria ritraibile previa
detrazione delle spese di ripartizione, manutenzione e di ogni altra spesa o
perdita eventuale. Nessuna detrazione avrà luogo per decime, canoni, livelli,
debiti e pesi ipotecari e censuari, nonché per imposte, sovraimposte e
contributi di ogni specie.”
La rendita catastale differisce dal canone annuo di locazione (lordo o netto
che sia) per almeno quattro principali elementi:
non è attuale, ma riferita al periodo economico stabilito dal Ministro
dell’economia e delle finanze che, attualmente è fissato al 1988/89 (cfr.
DM 20 gennaio 1990);
è al lordo delle imposte, sovraimposte, contributi di ogni specie;
deve rappresentare la redditività media nel periodo di vigenza;
è il frutto di una stima di massa, di tipo speditivo, per l’applicazione delle
imposte.
3
Criteri di calcolo della rendita catastale
Per l’attribuzione della rendita coesistono due modalità:
•
Per le unità immobiliari a destinazione ordinaria :
sistema tariffario per categoria e classi di redditività
•
Per le unità immobiliari a destinazione speciale o particolare:
stima diretta per ciascun cespite
4
La stima diretta per il calcolo della rendita per le unità immobiliari a
destinazione speciale o particolare
L’ art. 10 del RDL 13 aprile 1939, n. 652, prevede:
“La rendita catastale delle unità immobiliari costituite da opifici
ed in genere dai fabbricati di cui all'art. 28 della legge 8 giugno
1936, n. 1231, costruiti per le speciali esigenze di una attività
industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione
estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni, è
determinata con stima diretta per ogni singola unità.
Egualmente si procede per la determinazione della rendita
catastale delle unità immobiliari che non sono raggruppati in
categorie e classi, per la singolarità delle loro caratteristiche.”
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Come eseguire la stima diretta
a) procedimento diretto, delineato dagli artt. 15 e ss. del D.P.R.
1 dicembre 1949, n. 1142, con derivazione dal reddito lordo
ordinario al netto delle spese e perdite eventuali;
Consiste nella comparazione tra bene oggetto di attribuzione di
rendita con beni similari dei quali si conoscano caratteristiche
tecniche ed economiche (canone di locazione).
Trova difficile o alcuna applicazione nella pratica per l’assoluta
assenza di dati economici di locazione non essendo ordinario il
sistema dell’affitto di beni di natura industriale e commerciale.
Ciò in particolar modo per le centrali per la produzione di energia
elettrica.
6
Come eseguire la stima diretta
b) procedimento indiretto, previsto dagli artt. 27 e ss. del
medesimo DPR (*), nei quali si precisa che il reddito ordinario
può essere calcolato a partire dalla misura del valore del
capitale fondiario, identificabile nel valore di mercato
dell’immobile, se esiste un mercato delle compravendite, ovvero
nel valore di costo di ricostruzione, tenendo conto di un
adeguato “coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale
delle unità immobiliari” (deprezzamento).
Quindi due sub metodologie operative
(*) Il DPR 1 dicembre 1949, n. 1142 riprende i dettami contenuti nell’Istruzione III emanata dall’ex
Direzione Generale del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali in data 28 giugno 1942, che si cita
per ulteriori approfondimenti.
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Come eseguire la stima diretta
Il procedimento indiretto
Dal valore ricavato (V) con una delle due metodologie citate,
con l’applicazione di un adeguato saggio di fruttuosità si
determina la rendita.
Rc =V * r
dove “r” individua il saggio di fruttuosità
Delle due metodologie, anche quella che fa riferimento al valore
immobiliare trova difficile o alcuna applicazione nella pratica
estimativa per l’assenza sul mercato, al pari dei dati di locazione,
di dati relativi a compravendite di beni similari. Peraltro nei pochi
casi in cui vi fossero state contrattazioni, spesso queste hanno
riguardato l’intero complesso aziendale e non solo la parte
immobiliare.
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Come eseguire la stima diretta
Il procedimento indiretto
Conscio di tali difficoltà, peraltro già acclarate anche in fase di
formazione del catasto, il legislatore ha previsto anche la
possibilità, peraltro ordinariamente ammessa dalla dottrina
dell’estimo, di potere ricorrere al procedimento di stima del
cosiddetto criterio del costo di ricostruzione, deprezzato per
vetustà.
(D.P.R. n. 1142/49- art. 28): “Qualora non sia possibile determinare il capitale
fondiario sulla base degli elementi previsti nel precedente comma, il valore
venale si stabilisce con riguardo al costo di ricostruzione, applicando su
questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale
delle unità immobiliari”.
Di fatto, se un bene è stato realizzato in passato ed ancora oggi
è oggetto di nuove costruzioni, il mercato esprime senza dubbi
indicazioni circa l’entità dei costi da sostenere per la sua
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realizzazione.
Art 29 del D.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142 - Saggio di interesse.
“Il saggio di interesse da attribuire al capitale fondiario per
determinarne la rendita è il saggio di capitalizzazione che risulta
attribuito dal mercato ad investimenti edilizi aventi per oggetto
unità immobiliari analoghe. Qualora si tratti di unità immobiliari
che, a causa delle loro caratteristiche o destinazione, siano per se
stesse non suscettibili di dare un reddito in forma esplicita, si
devono, invece, tener presenti i saggi di capitalizzazione che
risultano attribuiti dal mercato ad investimenti concorrenti con
quello edilizio.”
Per consolidati orientamenti giurisprudenziali, ad oggi è fissato
al 2%, indipendentemente dalla tipologia immobiliare,
ubicazione, natura dell’investimento ed ogni altro elemento
ordinariamente incidente sulla redditività).
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La rendita per le unità immobiliari a destinazione speciale o particolare
Le fasi della valutazione
• individuazione delle componenti che concorrono a formare
l’investimento di natura immobiliare, ed in particolare gli
impianti fissi;
• determinazione del costo a nuovo di ogni componente;
• determinazione
deprezzamento;
della
vetustà
e
del
coefficiente
• applicazione del saggio di fruttuosità.
11
di
Gli impianti fissi
Normativa catastale di formazione
Art. 4 del R.D.L. 652/39
“ Si considerano come immobili urbani i fabbricati e le costruzioni
stabili di qualunque materiale costituite, diversi dai fabbricati rurali.
Sono considerati come costruzioni stabili anche gli edifici sospesi
o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo.”
Art. 5 del R.D.L. 652/39
“Si considera unità immobiliare urbana ogni parte di immobile che,
nello stato in cui si trova, è di per se stessa utile ed atta a
produrre un reddito proprio”.
Art. 40 del D.P.R. 1142/49
“Si accerta come distinta unità immobiliare urbana ogni
fabbricato, o porzione di fabbricato od insieme di fabbricati che
appartenga allo stesso proprietario e che, nello stato in cui si
trova, rappresenta, secondo l'uso locale, un cespite
12
indipendente.”
Gli impianti fissi
Normativa catastale conservazione
Art. 2, comma 3, del decreto del Ministero delle Finanze 2 gennaio
1998, n. 28,
“anche le costruzioni ovvero porzioni di esse, ancorate o fisse al
suolo, di qualunque materiale costituite, nonché gli edifici
sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo, purché
risultino verificate le condizioni funzionali e reddituali di cui al
comma 1. Del pari sono considerate unità immobiliari i
manufatti prefabbricati ancorché semplicemente appoggiati al
suolo, quando siano stabili nel tempo e presentino autonomia
funzionale e reddituale.”
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Gli impianti fissi
La prassi:
la Circolare n. 123/44
E’ di guida la Circolare n. 123/44 della Direzione Generale del Catasto e
dei Servizi Tecnici Erariali, emanata d’intesa con la Direzione Generale
delle Imposte Dirette.
Per quanto riguarda i criteri da seguire per la determinazione delle rendite
catastali delle unità immobiliari appartenenti ai gruppi D ed E, con
riferimento a quanto previsto dall’art. 10 della legge 11 luglio 1942 XX, n.
843, viene chiarito che “…gli immobili indicati nell’art. 28 della legge 8
giugno 1936 XVI, n. 1231, (opifici industriali, fabbricati destinati a teatri, a
cinematografi, nonché fabbricati costruiti per speciali esigenze di una
specifica attività industriale o commerciale tali da non essere suscettibili di
destinazioni ordinarie senza radicali trasformazioni), tanto se affittati
quanto se usati dal proprietario sono descritti nel vigente catasto mediante
l'elencazione degli elementi costitutivi, quali gli edifici, le aree, i generatori
della forza motrice, le dighe, i canali adduttori, o di scarico, la rete di
trasmissione, di distribuzione di merci, prodotti o servizi, i binari anche se
posti su aree pubbliche ovvero nel relativo soprassuolo o sottosuolo, le
gallerie, i ponti o simili”.
14
segue
Gli impianti fissi
La prassi:
la Circolare n. 123/44
“…debbono considerarsi come parti integranti dei medesimi
i generatori della forza motrice, i meccanismi ed apparecchi
che servono a trasmettere la forza motrice stessa, quando
siano connessi ed incorporati col fabbricato. Non sono da
considerarsi come tali le trasmissioni e le macchine
lavoratrici”, che “In particolare negli impianti per la produzione
dell’energia elettrica, la turbina dovrà essere considerata
come parte del reddito immobiliare non così la dinamo o
l’alternatore” e che “L’esemplificazione esposta non è altro
che l’interpretazione estensiva in armonia ai progressi della
tecnica, del citato art. 7 della legge 11 luglio 1889, n. 6214,
nel senso cioè che per il generatore di forza motrice debba
intendersi, in senso lato, il generatore di energia ad uso di
una data industria per il funzionamento di un dato ciclo
15
lavorativo”.
Gli impianti fissi
La prassi:
La lettera circolare 3/2935 del 30 aprile 1990 della Direzione
Generale del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali.
“…nel caso di opifici, il valore della consistenza immobiliare
deve comprendere anche il valore delle installazioni connesse
od incorporate coi fabbricati o comunque stabilmente infisse
ad essi, che ai sensi della vigente Legge sull’imposta dei
fabbricati sono da considerarsi come facenti parte
dell’opificio. Al riguardo, occorre considerare che le
installazioni connesse od incorporate con i fabbricati (ad
esempio un altoforno, una caldaia a vapore, ecc.) concorrono
certamente a determinare il valore della consistenza, e
parimenti gli impianti stabilmente infissi (ad esempio un
carroponte, una gru a ponte, un montacarichi)”.
16
Gli impianti fissi
La prassi:
La lettera circolare 3/251 del 6 febbraio1995 della Direzione
Centrale del catasto dei S.G. e della Conservazione dei R.I.
Determinazione della rendita delle cabine elettriche
“…le Commissioni Tributarie, cui sono stati inoltrati i ricorsi
da parte di Enel avverso i classamenti delle cabine elettiche
secondarie di trasformazione emettono sentenze sfavorevoli
all’Amm-ne Finanziaria……..
…… si conferma quanto già espresso nella lettera circolare
n. 3/2935 dell’ex Servizio tecnico Centrale III, precisando che
la rendita catastale va ricavata dal valore della cabina
elettrica e della relativa area di pertinenza. Con l’esclusione
degli impianti non stabilmente infissi, tra i quali va
sicuramente annoverato il trasformatore elettrico.
17
Gli impianti fissi
La recente normativa
L. 30-12-2004 n. 311 Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e
pluriennale dello Stato (legge finanziaria 2005).
Art 1
540. [Ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1, comma 2, della legge 27 luglio
2000, n. 212, l'articolo 4 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652,
convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, si interpreta
nel senso che i fabbricati e le costruzioni stabili sono costituiti dal suolo e dalle
parti ad esso strutturalmente connesse, anche in via transitoria, cui possono
accedere, mediante qualsiasi mezzo di unione, parti mobili allo scopo di
realizzare un unico bene complesso. Pertanto, concorrono alla determinazione
della rendita catastale, ai sensi dell'articolo 10 del citato regio decreto-legge, gli
elementi costitutivi degli opifici e degli altri immobili costruiti per le speciali
esigenze di un'attività industriale o commerciale anche se fisicamente non
incorporati al suolo. I trasferimenti erariali agli enti locali interessati sono
conseguentemente rideterminati per tutti gli anni in riferimento] . (*)
(*) Comma soppresso dall'art. 4, D.L. 14 marzo 2005, n. 35. convertito in legge,
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con modificazioni, dall'art. 1, L. 14 maggio 2005, n. 80.
Gli impianti fissi
La recente normativa
Legge del 31/05/2005 n. 88 - Conversione in legge, con modificazioni, del
decreto-legge 31 marzo 2005, n.44, recante disposizioni urgenti in materia di
enti locali.
Art. 1-quinquies.
(Disposizioni per la salvaguardia finanziaria dei comuni).
1. Ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1, comma 2, della legge 27 luglio
2000, n. 212, l'articolo 4 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652,
convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249,
limitatamente alle centrali elettriche, si interpreta nel senso che i fabbricati e
le costruzioni stabili sono costituiti dal suolo e dalle parti ad esso
strutturalmente connesse, anche in via transitoria, cui possono accedere,
mediante qualsiasi mezzo di unione, parti mobili allo scopo di realizzare un
unico bene complesso. Pertanto, concorrono alla determinazione della
rendita catastale, ai sensi dell'articolo 10 del citato regio decreto-legge, gli
elementi costitutivi degli opifici e degli altri immobili costruiti per le speciali
esigenze dell'attivita' industriale di cui al periodo precedente anche se
fisicamente non incorporati al suolo. I trasferimenti erariali agli enti locali
interessati sono conseguentemente rideterminati per tutti gli anni di
19
riferimento.
Gli impianti fissi
Orientamenti giurisprudenziali
(Corte cost. sentenza 20-05-2008, n. 162)
“la normativa in materia di catasto edilizio urbano definisce in modo esaustivo
le nozioni, i princípi ed i metodi che sono alla base dell'estimo catastale, sia
per gli immobili urbani in generale sia per i cespiti a destinazione speciale.....
……….Proprio l'art. 812, primo comma, cod. civ., secondo cui «sono beni
immobili ………………………», prevede la possibilità di una connessione
strutturale realizzata in via transitoria,
transitoria ed introduce il concetto di bene
immobile per incorporazione, non specificando l'esatto significato di tale
ultimo termine; qualsiasi collegamento infatti è idoneo a classificare un
bene quale bene immobile, essendo irrilevante la modalità di
collegamento di un impianto con la struttura principale. E anzi, proprio alla
luce della definizione di bene immobile contenuta nell'art. 812 cod. civ., si
può concludere che la possibilità di separazione di un impianto dal suolo
non esclude che esso mantenga la sua natura immobiliare; piuttosto il
disposto codicistico è tale per cui tutto ciò che viene collegato al suolo in
unità strutturale - qualunque sia la natura dello stabilimento - acquista
natura immobiliare, come del resto affermato dalla giurisprudenza di
legittimità”.
20
Gli impianti fissi
Orientamenti giurisprudenziali
Turbine- consolidata inclusione nella rendita
Corte di Cassazione, Sezione V tributaria, sentenza n.11804
del 14/05/2010
« L'art. 1-quinquies d.l. 44/2005 conv. in legge 88/2005
includendo nella stima gli elementi costitutivi degli opifici e degli
altri immobili caratterizzati da una connessione strutturale con
l'edificio, tale da realizzare un unico bene complesso, e
prescindendo dalla transitorietà di detta connessione nonchè
dai mezzi di unione a tal fine utilizzati, impone di tener conto,
nel calcolo della rendita delle centrali elettriche, anche del
valore delle turbine, le quali si configurano come elementi
essenziali della centrale, incorporati alla stessa e non separabili
senza una sostanziale alterazione del bene complesso.»
(Cfr. anche Cassazione sentenze: 22690-09; 8764-09; 20367-07; 16624-06;
13319-06; 21730-04)
21
Gli impianti fissi
Cosa è da escludere
Non devono
essere prese in considerazione, le
apparecchiature mobili, quali macchine utensili, vagoni e
relativi sistemi di automazione e propulsione, ecc.
Del pari, non devono essere inclusi nella stima gli impianti che
si caratterizzano come componenti che, pur funzionali alle
attività dell’opificio non rappresentano per quella specifica
destinazione immobiliare componenti essenziali, come, ad
esempio in linea generale, le apparecchiature per la gestione
delle reti informatiche e quelle elettroniche costituenti centri di
elaborazione dati per la gestione degli impianti ancorchè
considerati fissi ovvero per la gestione delle trasmissioni
telefoniche, radiotelevisive, sorveglianza ecc.).
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La metodologia operativa
E’ bene precisare preliminarmente che il valore del costo (V) è costituito
da due macroelementi : il costo puro del bene (K) ed il profitto normale
(P) del promotore immobiliare :
V=K+P
Il costo di produzione di un immobile è, in linea generale, fornito dalla
somma:
1. del valore del lotto (area coperta, scoperte e, comunque, pertinenziali);
2. del costo di realizzazione a nuovo delle strutture, da deprezzare;
3. del costo a nuovo degli impianti fissi, da deprezzare;
4. delle spese tecniche;
5. degli oneri concessori;
6. degli interessi passivi;
7. delle imposte gravanti sui costi.
23
Quando un’opificio è da considerare nuovo
Il momento della revisione generale degli estimi è il tempo nel quale occorre
fotografare lo stato delle cose: tutto ciò che è realizzato in epoca successiva
deve essere considerato come nuovo (*).
Diversamente, per gli immobili che si accatastano oggi o che subiscono
variazioni, ma che risalgono a data anteriore al 1988, è da tenere presente
un abbattimento per vetustà.
L’adeguatezza del coefficiente di riduzione è da ascrivere anche alla
circostanza che esso non può tendere ad annullare del tutto le capacità
produttive dell’unità immobiliare, giacché esse vengono costantemente
garantite dagli interventi manutentivi e dal reinvestimento degli
accantonamenti per reintegrazione da parte del capitalista ordinario.
(*) fatte salve le componenti caratterizzate da un degrado particolarmente rapido.
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La rendita per le unità immobiliari a destinazione speciale o particolare
L’andamento del deprezzamento per vetustà
DEPREZZAMENTO al tempo “
t”
VALORE
VALORE A NUOVO
AREE
(VITA UTILE INFINITA)
IMPIANTI
FABBRICATI
VALORE RESIDUO
AL TERMINE DEL
PERIODO DI VITA UTILE
t
TEMPO
VITA UTILE (componenti impiantistiche)
VITA UTILE (componenti edilizie)
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La rendita per le unità immobiliari a destinazione speciale o particolare
I fattori che influenzano il deprezzamento per vetustà
a)
deprezzamento “fisico” rimediabile (curable physical depreciation);
b)
obsolescenza funzionale rimediabile (curable functional obsolescence);
c)
deprezzamento “fisico” non rimediabile (incurable physical depreciation);
d)
obsolescenza funzionale non rimediabile (incurable functional obsolescence);
e)
obsolescenza esterna (external obsolescence), intesa nel senso di fattori
fisici,sociali, finanziari e politici che colpiscono l’uso della proprietà.
La stima catastale tiene conto di tali deprezzamenti:
lettere a) e b) nella quota di manutenzione
lettere c) e d) nella quota di reintegra
lettera e) nel momento della revisione estimi.
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La rendita per le unità immobiliari a destinazione speciale o particolare
La variabilità del deprezzamento per vetustà
Fissato il periodo economico di anni 10 di valenza della rendita, il grafico evidenzia
l’abbattimento in relazione alla vita utile della singola componente immobiliare
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La rendita per le unità immobiliari a destinazione speciale o particolare
Il giusto approccio per la valutazione del deprezzamento per vetustà
Il saggio del 2% fissato dagli orientamenti giurisprudenziali
tiene conto delle detrazioni ordinarie (manutenzione, reintegra,
assicurazione) e aggiunte (per imposte).
Applicazione di coefficienti differenziati per fabbricati ed
impianti o anche per singolo componente, quando questi
hanno una vita utile inferiore a quella ordinaria
La vita utile di un impianto va vista anche in relazione agli
interventi periodici di sostituzione di suoi elementi componenti,
il cui costo cumulato nel tempo può superare, anche di più
volte, il suo costo a nuovo.
28
Aree ed opere edilizie
1. area coperta dagli impianti;
2. area coperta dalle strutture pertinenziali (uffici,
magazzini, ecc.);
3. aree occupate da opere interrate;
4. piazzali, ecc.;
5. le opere di sbarramento;
6. pozzi di manovra con relative cabine;
7. opere di presa e restituzione;
8. finestre (manufatto per l’accesso alle condotte o alle
gallerie forzate);
9. cabina di comando paratoie;
10. gallerie di derivazione scarico e di aspirazione; o
canali;
11. pozzi piezometrici con camere di espansione;
12.fabbricato valvole a farfalla;
13.centrale vera e propria (sala valvole rotative – sala
macchine – sala trasformatori – ecc.);
14.Officine e magazzini, tettoie e altri manufatti;
15.vasca di accumulazione;
16.cabina primaria;
17.uffici, mensa, locali tecnici, sale conferenze, ecc.);
Impianti
- le paratoie con gli organi di manovra;
- le condotte forzate, compresi gli organi di
intercettazione e regolazione (valvole);
- le turbine; l’alternatore
-il trasformatore ?;
- tutti gli altri impianti fissi usualmente computati
(ascensori, montacarichi, impianti elettrici, di illuminazione
esterna, antincendio, depurazione, carriponte, ecc.).
Le centrali idroelettriche
29
Aree ed opere edilizie
1. area coperta dagli impianti;
2. area coperta dalle strutture pertinenziali (uffici,
magazzini, ecc.);
3. aree occupate da opere interrate;
4. piazzali, ecc.;
5. centrale vera e propria;
6. serbatoi;
7. opere di presa e scarico acqua e relativi
canali/condott.;
8. Officine e magazzini;
9. Uffici e laboratori
10.altre strutture di servizio (mensa, locali
tecnici, sale conferenze, tettoie, ecc.);
Impianti
- la caldaia;
- la turbina;
- il trasformatore;
- l’alternatore;
- la pompa;
- il condensatore;
- il catalizzatore;
-il captatore polveri con il precipitatore;
-l’impianto trattamento acque reflue;
-il trasformatore ?;
- tutti gli altri impianti fissi usualmente computati
(ascensori, montacarichi, impianti elettrici, di
illuminazione esterna, antincendio, depurazione,
carriponte, ecc.).
Le centrali termo-elettriche
La centrali eoliche
Aree ed opere edilizie
• l’area di sedime, che coincide con la
superficie della platea di fondazione e
pertinenziale di sicurezza;
• strutture di fondazione;
• traliccio;
• cabina di trasformazione (se presente)
Impianti
Aereogeneratore (navicella);
Stretta similitudine tra
gruppo turbina-alternatore
e navicella
Confr. Circ. 14/07 Agenzia del territorio
31
Aree ed opere edilizie
•
•
•
•
l’area di sedime, dei pannelli e pertinenziale
strutture di fondazione (se presente);
strutture di sostegno;
cabina di trasformazione (se presente)
Le centrali fotovoltaiche
Individuazione catastale
• impianto fisso di unità immobiliare
• unità immobiliare autonoma
Impianti
Pannelli fotovoltaici;
Individuazione catastale
• categoria D/1
• categoria D/10
32
Le centrali fotovoltaiche
Prassi
Risoluzione n. 3 del 2008 Agenzia del Territorio -Accertamento delle
centrali elettriche a pannelli fotovoltaici
“un impianto fotovoltaico è un impianto destinato alla produzione di energia
elettrica, che sfrutta, a tal fine, l'energia della radiazione solare mediante
l'effetto fotovoltaico. I dispositivi in grado di convertire l'energia solare in
energia elettrica sono i moduli fotovoltaici, che possono essere
meccanicamente preassemblati a formare un pannello fotovoltaico……..Si
deduce facilmente, quindi, che i pannelli fotovoltaici posizionati
permanentemente al suolo possono essere assimilati, per evidente
analogia funzionale, alle turbine delle centrali idroelettriche, utilizzate per
trasformare l'energia meccanica dell'acqua in energia elettrica, per il tramite
dell'alternatore.
In merito alle incertezze che potrebbero sorgere riguardo al considerare i
pannelli fotovoltaici come impianti fissi ovvero macchinari in funzione degli
elementi di unione alla struttura, si osserva che nell'ambito degli impianti in
argomento tali dispositivi ne determinano, senza ombra di dubbio, il
carattere sostanziale di centrale elettrica e quindi di "opificio", con specifico
riferimento alle categorie catastali.”
33
Le centrali fotovoltaiche
Normativa
L’articolo 1, comma 423, della legge 23 dicembre 2005, n. 266 aveva
stabilito che “La produzione e la cessione di energia elettrica da fonti
rinnovabili agroforestali effettuate dagli imprenditori agricoli costituiscono
attività connesse ai sensi dell’articolo 2135, terzo comma, del codice civile e
si considerano produttive di reddito agrario”.
L’articolo 2-quater, comma 11, del decreto legge 10 gennaio 2006, n. 2,
convertito con modificazioni dalla legge 11 marzo 2006, n. 81, ha integrato la
citata norma aggiungendo, dopo le parole “energia elettrica”, quelle “e
calorica” e dopo “fonti rinnovabili agroforestali”, le parole “e fotovoltaiche”.
L’articolo 1, comma 369, della legge 27 dicembre 2006, n. 296 ha sostituito il
citato comma 423, riformulandolo come segue: “Ferme restando le
disposizioni tributarie in materia di accisa, la produzione e la cessione di
energia elettrica e calorica da fonti rinnovabili agroforestali e fotovoltaiche
nonché …….., costituiscono attività connesse ai sensi dell’articolo 2135,
terzo comma, e si considerano produttive di reddito agrario”.
34
Le centrali fotovoltaiche
Prassi
Circolare n. 32/E del 6 luglio 2009 - Agenzia delle Entrate
Imprenditori agricoli - produzione e cessione di energia elettrica e
calorica da fonti rinnovabili agroforestali e fotovoltaiche nonché di
carburanti e di prodotti chimici derivanti prevalentemente da
prodotti del fondo: aspetti fiscali. -Articolo 1, comma 423, della
legge 23 dicembre 2005, n. 266 e successive modificazioni.
“… trattandosi di attività agricola “connessa” presuppone,
comunque, un collegamento con l’attività agricola tipica,
caratterizzata dalla presenza di un’azienda con terreni coltivati…
In particolare, i terreni, di proprietà dell’imprenditore agricolo o,
comunque nella sua disponibilità, devono essere condotti
dall’imprenditore medesimo ed essere ubicati nello stesso
comune ove è sito il parco fotovoltaico, ovvero in comuni
confinanti.”
35
Le centrali fotovoltaiche
Prassi
Segue Circolare n. 32/E del 6 luglio 2009 - Agenzia delle Entrate
La produzione di energia fotovoltaica derivante dai primi 200 KW di potenza
nominale complessiva, si considera in ogni caso connessa all’attività agricola;
Qualora la produzione di energia fotovoltaica ecceda i primi 200 KW di
potenza nominale complessiva, può essere considerata connessa all’attività
agricola nel caso sussista uno dei seguenti requisiti:
la produzione di energia fotovoltaica derivi da impianti con integrazione
architettonica o da impianti parzialmente integrati, come definiti dall’articolo 2
del D.M. 19 febbraio 2007, realizzati su strutture aziendali esistenti;
il volume d’affari derivante dell’attività agricola (esclusa la produzione di
energia fotovoltaica) deve essere superiore al volume d’affari della
produzione di energia fotovoltaica eccedente i 200 KW. Detto volume deve
essere calcolato senza tenere conto degli incentivi erogati per la produzione
di energia fotovoltaica;
entro il limite di 1 MW per azienda, per ogni 10 KW di potenza installata
eccedente il limite dei 200 KW, l’imprenditore deve dimostrare di detenere
almeno 1 ettaro di terreno utilizzato per l’attività agricola.
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CRITICITA’
Da quanto rappresentato emergono le seguenti criticità
operative derivanti:
dall’attuale scollegamento tra normativa tecnica e fiscale ed
orientamenti giurisprudenziali;
dalla sperequazione delle attuali rendite catastali in relazione
alle diverse epoche di censimento ed alla mancata
effettuazione di una revisione dei classamenti esistenti;
dalla carenza di una integrazione della disciplina della stima
catastale, per recepire alcuni aspetti della stessa anche in
relazione alle evoluzioni tecnologiche e tipologie di tali
immobili;
dalle modalità di censimento catastale per il riparto della
rendita in caso di bene ubicato sul territorio di più comuni.
37
CONCLUSIONI
Dalla normativa vigente e dallo stato dell’arte della prassi ministeriale,
ad oggi, emanata risulta:
Le centrali elettriche, qualsiasi tipo di fonte energetica
utilizzino, costituiscono unità immobiliari, da censire in catasto
nella categoria D/1, unitamente agli elementi che ne formano
parte integrante, ancorchè semplicemente appoggiati al suolo.
Fanno eccezione le centrali per la produzione di energia
fotovoltaica che possono essere censite in categoria D/10 se
l’immobile è utilizzato da un imprenditore agricolo, nei limiti
fissati dall’Agenzia delle Entrate con circ. n. 32/E del 2009.
Sono auspicabili interventi normativi/amministrativi finalizzati a
chiarire e separare gli effetti del censimento catastale e relative
modalità da quelli impositivi (agevolazioni?).
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La rendita per le unità immobiliari a destinazione speciale o particolare
Dal Bf alla rendita catastale
Più precisamente, il passaggio dal beneficio fondiario (al netto delle
imposte) alla rendita catastale (al lordo delle imposte) è fatto
attraverso l’utilizzo della formula:
1
c=
-----------1- α
dove :
c è un correttivo moltiplicativo del Bf;
α è l’aliquota percentuale complessiva
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Orientamenti giurisprudenziali
Corte di Cassazione, Sezione V tributaria, sentenza n.2975 del
16/02/2004
« Il saggio di capitalizzazione delle rendite catastali, al quale fa
riferimento l'art. 29 D.P.R. 1142/1949, per la determinazione del
capitale fondiario, non può che essere rappresentato, a seconda
dei diversi gruppi, dall'1%, dal 2% e dal 3% e la la determinazione
uniforme ed autoritativa degli stessi per ciascun gruppo non
permette di riconoscere all'U.T.E. alcuna discrezionalità
nell'individuazione di un diverso tasso di redditività degli
immobili.»
(Cfr. anche sentenze Cassazione n. 15464-05; 133-06; 23386-06; 24004-09;
12420-10; )
40
I fabbricati insistenti su più comuni
Disposizioni emanate nel tempo
Circolare n. 60 dell’11/4/1942
Pertanto nel caso di fabbricato che si estenda su territorio di
più comuni, devono essere istituite distinte particelle edilizie
per le singole porzioni di esso che insistono sul territorio di
ciascun comune, anche se l’intero fabbricato abbia
caratteristiche architettoniche e costruttive proprie……..
…….. ai fini della dichiarazione (e quindi dell’accertamento)
deve essere considerata posta per intero nel comune nel
quale è ubicato l’accesso, e nel caso di più accessi in quel
comune sul cui territorio si proietta la maggior parte della sua
area.
41
segue
I fabbricati insistenti su più comuni
Disposizioni emanate nel tempo
Nota esplicativa n. 3/361 dell’11/4/1942
……..si procederà ad iscrivere tutto il compendio immobiliare
negli atti del comune ove incide la parte dell’immobile
economicamente preminente.
E’ ovvio che tale anomala situazione dovrà avere una
corrispondenza nelle scritture catastali.
Tali modalità soddisfano le esigenze di inventariazione e di
pubblicità immobiliare, ma non quelle insorte con l’introduzione
dell’ICI che portano a richiedono una separazione della base
imponibile.
42
segue
I fabbricati insistenti su più comuni
Disposizioni emanate nel tempo
Lettera circolare n. 15232 del 21/2/2002
(porzioni di u.i. su cui gravano diritti diversi)
Ai fini del classamento, ad entrambi i beni è attribuita la
categoria e classe più appropriata, considerando le
caratteristiche proprie dell’unità immobiliare intesa nel suo
complesso (cioè derivante dalla fusione di fatto delle due
porzioni), mentre la rendita di competenza viene associata a
ciascuna di dette porzioni, in ragione della relativa
consistenza.
Rotto il principio dell’inscindibilità dell’unità immobiliare!
Non riguarda la tematica di una u.i. a cavallo di più comuni,
ma un problematica similare.
Procedura già applicata in qualche caso.
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Possibili criticità per la rappresentazione in mappa.
I fabbricati insistenti su più comuni
Disposizioni emanate nel tempo
Lettera circolare n. 15232 del 21/2/2002
(porzioni di u.i. su cui gravano diritti diversi)
Ai fini del classamento, ad entrambi i beni è attribuita la
categoria e classe più appropriata, considerando le
caratteristiche proprie dell’unità immobiliare intesa nel suo
complesso (cioè derivante dalla fusione di fatto delle due
porzioni), mentre la rendita di competenza viene associata a
ciascuna di dette porzioni, in ragione della relativa
consistenza.
Rotto il principio dell’inscindibilità dell’unità immobiliare!
Non riguarda la tematica di una u.i. a cavallo di più comuni,
ma un problematica similare.
Procedura già applicata in qualche caso.
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Possibili criticità per la rappresentazione in mappa.
Il Codice Civile
Art.812 - Distinzione dei beni Sono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi
d'acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni,
anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in
genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è
incorporato al suolo.
Sono reputati immobili i mulini, i bagni e gli altri
edifici galleggianti quando sono saldamente
assicurati alla riva o all'alveo o sono destinati ad
esserlo in modo permanente per la loro
utilizzazione.
Sono mobili tutti gli altri beni.
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