Aberdeen-Matteo Bosco - Giornata Nazionale della Previdenza e

For professional use only – Not for Public distribution
Long Term Real Estate Investment
ovvero come ottenere redditi stabili da investimenti inmobiliari anche in periodi di crisi
11 Maggio 2012, Giornata Nazionale della Previdenza
Matteo Bosco
Aberdeen Asset Management
Agenda
• Scenario Economico
• Mercato Immobiliare
• Gestione del rischio
• Investimento immobiliare
• Conclusioni
Scenario Economico - Stime di crescita 2011-12
Asia ed economie emergenti rimangono motori di crescita
sopra 4%
tra 2% e 4%
tra 0% e 2%
sotto 0%
Dati insufficenti
Source: IMF staff estimates, % per annum, as at Apr 11
Scenario Economico – Ripresa?
I leading indicators evidenziano nel breve un’inversione nella crescita della produzione
industriale
•Fonte: Thomson Reuters Datastream 30 Marzo 2011
Scenario Economico – Inflazione?
The CRB index (corretto per l’inflazione) indica il permanere di pressioni inflazionistiche
•Fonte: Thomson Reuters Datastream 30 Marzo 2011
Scenario Economico – Debito
General Government Debt (% GDP) vs Government Balance (% GDP)
•Gross General Government Debt for 2011 (% of GDP)
•Japan's Govt.
Debt is 233%
Eurozone
180
G10
Asia
CEEMA
LatAm
Japan
Greece
160
Jamaica
140
Lebano n
Italy
120
B arbado s
Ireland
100
P o rtugal
USA
B elgium
France
80
Canada
UK
Hungary
Spain
Netherlands
B razil
Egypt
P hilippines
M alaysia Vietnam
P o land
Thailand
El
Salvado r
Lithuania
Switzerland
Cro atia
Ukraine
Serbia
B elarus
Slo venia
Venezuela
A rgentina
Turkey
So uth A frica Co lo mbia
P anama
Sweden
Geo rgia
Indo nesia
Ko rea
P eru
Co sta Rica
China
Luxembo urg
Guatemala
A ustralia
Kazakhstan
Russia
Chile
India
60
Iraq
40
20
0
-12.00
Germany
Egypt
-10.00
-8.00
-6.00
-4.00
-2.00
0.00
2.00
4.00
•General Government Balance for 2011 (% of GDP)
•Source: IMF, World Economic Outlook Database, September 2011
No rway
Qatar
UA E
Saudi A rabia
6.00
8.00
10.00
12.00
14.00
Mercato Immobiliare - Stabilizzatore
Frontiera efficiente e Real Estate
•Fonte: Joseph Pagliari, Northwestern University 2006
6
Mercato Immobiliare – Ottimizzatore a lungo termine
Prospettive a lungo termine – Commercial Real Estate versus altre Asset Class
•Fonte: S&P, Barclay’s, NCREIF, FRB
7
Mercato Immobiliare – Evoluzione dei fondamentali
Evoluzione degli affitti in Europa
Valore delle proprietà in Europa
Previous peak in values: 1991 Q4
Previous peak in values: 1991 Q1
Peak in values for this cycle: 2008 Q1
Peak in values for this cycle: 2007 Q3
100
100
95
Capital value index (market peak = 100)
Renttal value index (market peak = 100)
95
90
85
80
75
70
90
85
80
75
70
65
60
55
50
65
1
3
5
7
9
11
13
15
17
19
21
23
25
Quarters
•Source: Aberdeen Asset Management, Reuters Ecowin, April 2012
1
3
5
7
9
11 13 15 17 19 21 23 25
Quarters
Mercato immobiliare – I valori fondamentali
Prezzi rispetto alle valutazioni basate sui fondamentali, fine Q1 2012*
Office
Retail
Industrial
Weighted average
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
Hungary
Portugal
Spain
Poland
UK
Hungary
Italy
Norway
Denmark
Poland
Sweden
Denmark
Norway
UK
France
Germany
UK
Europe All
Belgium
Poland
Italy
Norway
Portugal
Netherlands
Finland
Eurozone All
Sweden
Italy
Ireland
Spain
Spain
Finland
Netherlands
France
Finland
Sweden
Ireland
Germany
France
Belgium
Germany
50%
Source: Aberdeen Asset Management, April 2012
•* I valori fondamentali sono basati sui cash flow attesi e su una serie di ipotesi di cash flow attesi e sono soggetti a revisione
Mercato immobiliare – Trend strutturali
• Centro città perde quota di mercato
Consumi non food in UK
Town Centres
Out of Town
Supermarkets
Internet
• Multicanalità favorisce i retail parks
• Supermarkets attraggono consumi in
crescita di non food
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2005
2010
2020*
Differenze tra varie geografie, ma il trend visto in UK potrebbe svilupparsi altrove
Source: Fripp Sandeman & Partners, April 2011
• Performance passata non è indicatore per il futuro
• La quota di mercato del non food è basata su una serie di ipotesi ed è soggetta a possibili rvisioni
Mercato immobiliare – Trend di sviluppo
Aumento percentuale delle superfici di uffici e shopping centre
Offices
Shopping centres
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
Previsioni
La mancanza di nuove superfici è destinata a continuare per anni senza finanziamenti di sviluppo
•Source : PMA, Autumn 2011
Gestione del Rischio
Elementi di rischio e di contribuzione alla performance - Esempio Illustrativo
22
20
Opportunistic
18
Mis-pricing
16
Value Added
Return
14
12
Re-pricing
10
Active management
Core
8
Leverage
6
Capital growth
4
2
Income return
0
3-6
6 - 12
12 - 16
14 - 17
Risk
15 - 20
17 - 30
18 - 35
Profilo rischio/rendimento in funzione della propensione al rischio dell’investitore
•Fonte: Aberdeen Asset Management
Gestione del Rischio
%
25
20
Specific risk
Risk
15
10
Systematic risk
5
0
1
3
5
7
9
11
13
15
17
19
21
23
25
27
29
31
33
35
37
39
Number of assets
 La diversificazione di portafoglio riduce il rischio (come per ogni asset class)
 La selezione qualitativa degli immobili è alla base della riduzione del rischio
specifico
41
43
Investimento immobiliare - Processo
Che cosa fa la differenza?
 Effettiva gestione
internazionale
 Presenza in loco
 Capacità di ricerca
 Capacità di individuare
gli investimenti giusti
 Competenze chiave di
asset management
interne
 Piani di investimento
• Individuazione
strategica degli
obiettivi
• Hold/Sell Analysis
singoli immobili
Allocation
Creation of risk budget
“Top down” investment planning
Selection
Spending the risk
budget
Performance
review
Analysis and
feedback
Fund
management
team
Management
Maximising return within
the risk budget
Definire – costruire – gestire – misurare
“Bottom up”
implementation
Team-based, high
conviction
decisions
Investimento Immobiliare - Gestione
Mercati Finanziari
•I fondi e le gestioni
rappresentano il mercato degli
asset managers
•Le proprietà nei fondi
rappresentano il mercato per i
property managers
Fondi e Mandati di
Gestione
Transazioni
Fund e Portfolio
Management
Immobili
Affitti
Asset Management
Spazi
Property Management
•Prodotti e Servizi
•Asset Manager
•Operating center management
•-Gestione diretta degli immobili
•-Analisi di mercato
•-Ottimizzazione Merchandising Mix
•-Gestione tramite fondi
•-Analisi dell’investimento
•-Marketing Plan
•-Gestione tramite fondi di fondi
•-Gestione dell’investimento
•-Pianificazione delle manutenzioni
•-Gestione Tenancy
•-Monitoring e Reporting
Investimento Immobiliare – Business Case
Foiano della Chiana – “Valdichiana Outlet Centre”
Nome
Paese / città
Affitto medio 2011-2015
Tipo di edificio
Finiture
Area commerciale
Terreno
Parcheggio
“Valdichiana Outlet Village”
Foiano della Chiana, Toscana, Italia
circa € 10 milioni
Factory Outlet Centre
Completato nel 2007, nuova costruzione
moderna e attraente, chiara
differenziazione dagli altri FOC‘s
26,322 m²
156,848 m²
circa 4,000 parcheggi esterni
Locazione
95%; (circa 110 negozi)
Conduttori
Negozi affittati a brand molto noti
Property manager
Gruppo Stilo
Investimento Immobiliare – Business Case
L’attività di “Operating center management” finalizzata all’incremento della capacità dell’Outlet di
creare valore per la proprietà deve essere focalizzata sui seguenti aspetti:
Ottimizzazione
Merchandising
Mix
Marketing Plan
-Identificazione del mix ottimale tipologie merceologiche - brands target
-Pianificazione delle attività di commercializzazione degli spazi
-Definizione mirata dei piani di marketing per la promozione dell’Outlet e la
fidelizzazzione della clientela
-Corretta quantificazione dei relativi budget commerciali
Pianficazione
manutenzioni
-Analisi, previsione e pianificazione pluriennale dei costi relativi alle attività di
manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile
-Maggiore efficienza del processo di spesa unitamente al mantenimento e
accrescimento del livello qualitativo degli spazi da locare e degli spazi comuni
-Gestione delle facilities all’interno dell’Outlet
Gestione
Tenancy
Monitoring e
Reporting
-Gestione dei rapporti con gli affittuari degli spazi di vendita, tramite un team
dedicato di risorse professionali e qualificate
-Monitoraggio continuo della performance dell’Outlet (Affluenza)
-Reporting periodico analizzando i profili di sostenibilità economico-finanziaria
degli operatori
Conclusione: Cosa ci siamo detti
• Scenario economico caratterizzato da tassi di crescita variegati, timori inflazionistici, e
rischi governativi elevati
• Interessanti opportunità nell’immobiliare caratterizzato da:
- Valutazioni maggiormente stabili rispetto alle precedenti crisi
- Valorizzazioni tendono ai fondamentali
- Trend strutturali in evoluzione ma scarse nuove superfici sosterranno il mercato
• Investimento immobiliare
- Diversificazione di portafoglio e miglior profilo rischio-rendimento
- Cash flow regolari
• Indipendenza, selezione e gestione qualitativa sono alla base della diversificazione del
rischio e della creazione di valore
• Cosa fanno gli altri? Un esempio.
Cosa fa CAIPERS
•
Policy d’investimento del 19.4.2010, caratteristiche principali
•
Obiettivi strategici
-
Diversificazione al portafoglio globale
-
Generazione di rendimenti ponderati per il rischio interessanti
-
Copertura contro l’inflazione
•
Classi di rischio: Core, Value Add (VA) e Opportunistica (O)
•
Limiti di investimento:
-
Rischio: Core: 20-80%, VA: 10-60%, O 10-40%
-
Geografico:
•
Mercati sviluppati
75-100%, (US 40-90%)
•
Emergenti
0-20%
•
Frontier Markets
0-5%
-
Settore: 35% per ogni settore tra Uffici, Retail, Industriale…
-
Titoli: 25%
•
Leva: Core 45%, VA 65%, O 75%, complessivo 60%
•
Servizio del debito: Core 1.5 volte, VA e O nessun limite
•
Revisione a Maggio 2011: investimento privilegiato domestico per
sostenere l’economia!
Ad uso esclusivo di professionisti
Non destinato alla distribuzione al pubblico
• Gli investitori dovrebbero essere consapevoli che le performance passate non
costituiscono garanzia di rendimenti futuri, il valore degli investimenti e del reddito che
ne deriva potrebbe diminuire o aumentare e l'investitore potrebbe non rientrare in
possesso dell'intero importo investito
• Le opinioni espresse nella presente presentazione non devono essere considerate
raccomandazioni sulla costruzione del portafoglio ovvero raccomandazioni all'acquisto,
detenzione o vendita di uno specifico investimento. Le informazioni contenute nella
presentazione sono riservate a clienti professionali/controparti autorizzate (ECP) e non
sono destinate al pubblico generico. Queste informazioni sono destinate
esclusivamente alle persone che hanno ricevuto il presente documento direttamente
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