Fittare casa con l`agenzia

FITTARE casa con l’agenzia – LE GARANZIE
Affidabilità dell'inquilino e continuità dei pagamenti dei canoni di locazione sono
in cima alle preoccupazioni dei proprietari.
Il primo passo per tutelarsi è lo "screening" dell'inquilino, affidato solitamente agli
agenti immobiliari che si occupano di :
valutare i redditi dell’aspirante inquilino (il canone annuo non deve in genere
superare il 40% del reddito lordo del conduttore o del suo nucleo familiare
convivente),
controllare eventuali protesti,
cercare referenze (se ci sono) da un precedente proprietario,
capire le reali motivazioni che portano a cercar casa in affitto.
Il secondo passo è quello della predisposizione un buon contratto, con patti chiari
e tassativi circa il versamento del canone e delle spese accessorie, il numero delle rate
e la relativa scadenza.
Nell'accordo viene di solito inserita una clausola per cui al mancato pagamento del
canone consegue automaticamente il diritto di risolvere il rapporto.
Per esempio una clausola che riproduca il contenuto dell'articolo 5 della legge
392/78, secondo il quale «il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla
scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri
accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone,
costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile”.
DEPOSITO CAUZIONALE
La forma di garanzia più usata è il deposito cauzionale, che secondo l'art. 11 della
legge 392/78 non può superare le tre mensilità e produce interessi legali. La norma ancora vigente - è però derogabile nelle locazioni abitative "libere", dove quindi
l'ammontare del deposito può esser determinato dalle parti.
A ogni modo, l'incertezza economica e il peso della tassazione sulla casa spingono i
proprietari a richiedere al conduttore, in aggiunta al deposito cauzionale, una polizza
fideiussoria. L'interesse per le formule di garanzia dei canoni di affitto è motivato
dai lunghi tempi che servono per risolvere la controversia (e ottenere uno sfratto).
Perché è vero che in caso di morosità nel pagamento dei canoni o degli oneri accessori,
come le spese condominiali, ci si può avvalere delle procedure semplificate rispetto
all'ordinario. Ma i tempi per la liberazione dell'immobile restano comunque lunghi, e
fino alla convalida del giudice non si può provare al fisco che per tutta la durata della
morosità non ci sia stato reddito da tassare (la tassazione avviene per competenza, a
prescindere dall'effettiva percezione del canone).
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LA F I DE JU S S I ONE
Come funzionano queste forme di tutela aggiuntiva?
Al contratto di affitto se ne aggiunge un altro (autonomo) di fìdejussione, che
garantisce al locatore l'impegno assunto dall'inquilino, e può ricomprendere le perdite
che derivano sia dal mancato pagamento che dall'omesso rilascio dell'immobile nei
tempi previsti. Anche se, per favorire un incontro tra domanda e offerta, la
fideiussione va spesso anche a coprire il deposito cauzionale, che in sé è solo
finalizzato a evitare il danneggiamento dell'immobile alla riconsegna.
Nella contrattazione si può dunque far rientrare un "ombrello" che ripari dal pericolo
di perdere eventuali mensilità non versate. Prodotti assicurativi o bancari, consigliati
anche da agenzie immobiliari e associazioni di proprietari. È bene che la polizza
fideiussoria garantisca un importo pari ad almeno un anno del canone di locazione e
delle spese accessorie preventivate: tempo necessario alla causa di sfratto.
Da un punto di vista prettamente legale e fiscale il contratto di fideiussione
(articolo 1936 e seguenti del Codice civile) è soggetto a registrazione, a norma del
Dpr 131/86.
L'articolo 6 della parte prima della tariffa, allegata al Dpr, dispone che le «garanzie
reali e personali a favore di terzi, se non già richieste dalla legge», scontano
un'aliquota dello 0,5%. dell'importo garantito.
La stessa aliquota è utilizzata anche nell'ipotesi in cui il patto fideiussorio sia
inserito all'interno del contratto di locazione. Se non è stabilito l’ammontare
dell'importo garantito, ai fini fiscali, si fa riferimento al canone (e alle spese) per
l'intera durata del rapporto.
LE TUTELE
Di solito la polizza viene consegnata dall'inquilino (che ne paga il premio) prima o
contestualmente alla stipula del contratto di locazione. Ma si può anche pattuire che
venga consegnata entro un certo termine, trascorso il quale il contratto si risolve per
inadempimento grave.
È opportuno indicare in una clausola dell'accordo fideiussorio che il pagamento
da parte dell'istituto di credito o della compagnia assicurativa avvenga a prima
richiesta del locatore (senza aspettare ad esempio la convalida dello sfratto).
In più ci si può assicurare con polizze di tutela legale, che offrono il rimborso di cifre
prestabilite (con o senza limite di vertenza) a copertura delle spese legali sostenute per
l'esercizio di diffida stragiudiziaria o di azioni giudiziarie.
Crotone, 21 marzo 2014
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